Bản án số: 105/2025/DS-ST
Tranh chấp liên quan đến tài sản bị cưỡng chế để thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự
Số: 105
Ngày: 25/06/2025
Tòa án xét xử: TAND huyện Hòa Thành, tỉnh Tây Ninh
Cấp xét xử: Sơ thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp liên quan đến tài sản bị cưỡng chế để thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự
Thông tin vụ việc: Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN THỊ XÃ H TỈNH TÂY NINH

Bản án số: 105/2025/DS-ST Ngày: 25-6-2025 V/v tranh chấp liên quan đến tài sản bị cưỡng chế để thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự.
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc





NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN THỊ XÃ H, TỈNH TÂY NINH
- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Lê Huỳnh Châu.
Các Hội thẩm nhân dân:
1. Ông Bùi Dân An
2. Bà Đỗ Thị Mỹ Hạnh
- Thư ký phiên tòa: Bà Trần Nguyễn Thanh Huyền, Thư ký Tòa án nhân dân thị xã H, tỉnh Tây Ninh.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thị xã H, tỉnh Tây Ninh tham gia phiên tòa: Bà Nguyễn Lâm Thúy Vi, Kiểm sát viên.
Ngày 25 tháng 6 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân thị xã H, tỉnh Tây Ninh x t xử s thẩm c ng khai vụ án thụ lý số: 2 /202 /TLST-DS ngày 17 tháng 10 năm 202 về việc “Tranh chấp liên quan đến tài sản bị cưỡng chế để thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự” theo Quyết định đưa vụ án ra x t xử số: 7 /2025/QĐXXST-DS ngày 28 tháng năm 2025, Quyết định hoãn phiên tòa số: 58B/2025/QĐST-DS ngày 26 tháng 5 năm 2025 giữa các đưng sự:
1. Nguyên đơn: Ông CaoT B, sinh năm: 1 ; địa chỉ: Số nhà A, đường T, khu phố L, phường L, thị xã H, tỉnh Tây Ninh; vắng mặt.
Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Anh Cao Quốc T, sinh năm:
1 0; địa chỉ: Số B, ấp B, xã N, huyện C, tỉnh Tây Ninh; là người đại diện theo ủy quyền (văn bản ủy quyền ngày 31-7-202 ); có đ n xin vắng mặt.
2. Bị đơn: Anh Nguyễn Ngọc T1, sinh năm 1 86 (có đ n xin vắng mặt);
chị Huỳnh Kim L, sinh năm 1 86 (vắng mặt); cùng địa chỉ: Số A, hẻm C đường P, khu phố L, phường L, thị xã H, tỉnh Tây Ninh.

## Page 2

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Chi cục Thi hành án dân sự thị xã H, tỉnh Tây Ninh; địa chỉ trụ sở: Số A, hẻm H đường P, khu phố H, phường H, thị xã H, tỉnh Tây Ninh.
Người đại diện theo pháp luật: Bà Hồ Chí Bửu N, Chi cục trưởng Chi cục Thi hành án dân sự thị xã H.
Người đại diện theo ủy quyền: Ông Thái Văn T2, Chấp hành viên Chi cục Thi hành án dân sự thị xã H, tỉnh Tây Ninh (văn bản ủy quyền ngày 28-3-2025);
có đ n xin vắng mặt.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Theo đơn khởi kiện ngày 07-10-2024 và quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn ông Cao Tô B, người đại diện của nguyên đơn anh Cao Quốc T trình bày:
Do quen biết, anh T1 và chị L có thế chấp ngân hàng A 05 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để vay số tiền tỷ đồng, do anh T1 và chị L kh ng có khả năng trả nợ và sợ nợ xấu ngân hàng sau này kh ng vay được nữa, nên ng B và vợ chồng anh T1, chị L có thỏa thuận chuyển nhượng cho ng B 5 phần đất này với giá tỷ. Sau đó ng B và anh T1 chị L có thực hiện việc chuyển nhượng được thửa đất gồm:
1. Thửa đất số 1553, tờ bản đồ số 25, diện tích 73 m2 , đất tọa lạc tại phường L, thị xã H, tỉnh Tây Ninh.
2. Thửa đất số 3 6, tờ bản đồ số 25, diện tích 335 m2 , đất tọa lạc tại phường L, thị xã H, tỉnh Tây Ninh.
3. Thửa đất số 3 7, tờ bản đồ số 25, diện tích 3807 m2 , đất tọa lạc tại phường L, thị xã H, tỉnh Tây Ninh.
 . Thửa đất số 3 8, tờ bản đồ số 25, diện tích 871 m2 , đất tọa lạc tại phường L, thị xã H, tỉnh Tây Ninh.
Còn 01 thửa đất số 75, tờ bản đồ số 2 , diện tích 30 , m2 , đất tọa lạc tại khu phố L, phường L, thị xã H, tỉnh Tây Ninh ng Byêu cầu anh T1 và chị L chuyển nhượng thì anh T1 và chị L kh ng đồng ý. Hiện thửa đất này do ng B đang quản lý và sử dụng, xây hàng rào, cổng rào kiên cố; tuy nhiên ng B nhận được Th ng báo số: 6 /TB-THADS ngày 22-5-202 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã H, tỉnh Tây Ninh về việc thửa đất này đang bị cưỡng chế kê biên theo Quyết định số: 30/QĐ-CCTHADS ngày 12-4-202 . Do đó, nay ng B khởi kiện yêu cầuc ng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 25-8- 2023 giữa ng với anh T1 và chị L, đối với thửa đất số 75, tờ bản đồ số 2 , diện tích 30 , m2, tọa lạc tại khu phố L, phường L, thị xã H, tỉnh Tây Ninh.
Bị đơn anh Nguyễn Ngọc T1 trình bày trong quá trình giải quyết vụ án:
Anh với ng CaoT B chỉ quen biết với nhau ngoài xã hội, kh ng có quan hệ họ hàng. Vào năm 2022, anh và chị L có thế chấp 05 thửa đất như đã nêu trên tại Ngân hàng TMCP Á Chi nhánh T3 số tiền 3.83 .566 đồng. Vào ngày 25-8-

## Page 3

2023 ng B trực tiếp trả khoản nợ gốc và lãi tỷ đồng tại Ngân hàng Á để lấy 05 giấy chứng nhận QSDĐ trên ra làm thủ tục chuyển nhượng. Do 0 thửa đất 3 6, 3 7, 3 8, 1553 chị L chuyển tên sang tài sản riêng của anh nên anh đã ký thủ tục chuyển nhượng cho ng B xong; riêng thửa đất 75 là tài sản chung anh và chị L đứng tên, chị L kh ng đồng ý ký chuyển nhượng nên tranh chấp đến nay. Việc thỏa thuận chuyển nhượng thửa đất 75 cho ng B có viết giấy tay chuyển nhượng vào ngày 25-8-2023, với nội dung chuyển nhượng cho ng B 05 thửa đất 3 6, 3 7, 3 8, 1553, 75 với giá tỷ đồng. Tuy nhiên giấy tay chỉ giữa anh và ng B ký tên, chị L kh ng đồng ý ký chuyển nhượng. Thửa đất 75 đã giao cho ng B quản lý, sử dụng, hiện trạng đất trống. Đối với yêu cầu khởi kiện của ng B vềc ng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 25-8- 2023 anh đồng ý, ngoài ra kh ng có ý kiến gì khác.
Bị đơn chị Huỳnh Kim L đã đưc Tòa án triệut p h p ệ mà v n cố tình v ng m t nên không có v n bản ghi ý kiến của mình đối v i yêu cầu của nguyên đơn trong quá trình giải quyết vụ án Người đại diện của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã H, tỉnh Tây Ninh
- ông Thái V n T2 trình bày trong quá trình giải quyết vụ án: Thửa đất số 75 các bên tranh chấp hiện đang bị cưỡng chế kê biên theo Quyết định số: 30/QĐ- CCTHADS ngày 12-4-202 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã H, tỉnh Tây Ninh. Sau khi ra Quyết định kê biên, ng B cho rằng quyền sử dụng thửa đất 75 ng đã nhận chuyển nhượng của anh T1 và chị L nên Chấp hành viên ra Th ng báo số: 6 /TB-CCTHADS ngày 22-5-202 cho ng B được quyền khởi kiện tại Tòa án. Hiện nay, Chi cục Thi hành án dân sự thị xã H đang tổ chức thi hành án đối với những tài sản khác của anh T1, chị L. Đối với yêu cầu khởi kiện của ng B, Chi cục Thi hành án dân sự thị xã H kh ng có ý kiến, đề nghị Tòa án xem x t giải quyết theo quy định pháp luật, ngoài ra kh ng có ý kiến gì khác.
- Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân thị xã H, t nh Tây Ninh:
+ Về tố tụng: Thẩm phán thụ lý vụ án, thu thập chứng cứ, chuẩn bị x t xử và quyết định đưa vụ án ra x t xử đều bảo đảm đúng quy định về thời hạn, nội dung, thẩm quyền của Bộ luật Tố tụng dân sự; Hội đồng x t xử, Thư ký phiên tòa thực hiện đúng trình tự, thủ tục đối với phiên tòa dân sự.
+ Về nội dung: Đề nghị Hội đồng x t xử kh ng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đ n; tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 25-8-2023 giữa ng CaoT B với anh Nguyễn Ngọc T1, đối với thửa số 75, tờ bản đồ số 2 , diện tích 30 , m2, tọa lạc tại khu phố L, phường L, thị xã H, tỉnh Tây Ninh v hiệu; xử lý hậu quả hợp đồng v hiệu, tính án phí theo quy định pháp luật.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Căn cứ vào các chứng cứ, tài liệu có trong hồ sơ vụ án được xem xét tại phiên tòa, căn cứ kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát, xét thấy:

## Page 4

[1] Về tố tụng:
[1.1] Ông B khởi kiện yêu cầuc ng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 25-8-2023 giữa ng với anh T1 và chị L, đối với thửa đất số 75, tờ bản đồ số 2 , diện tích 30 , m2, tọa lạc tại khu phố L, phường L, thị xã H, tỉnh Tây Ninh; thửa đất này đang bị cưỡng chế kê biên theo Quyết định số:
30/QĐ-CCTHADS ngày 12-4-202 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã H, tỉnh Tây Ninh. Căn cứ vào khoản 12 Điều 26, Điều 35, 3 của Bộ luật Tố tụng dân sự xác định quan hệ tranh chấp là “Tranh chấp liên quan đến tài sản bị cưỡng chế để thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự”, thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân thị xã H, tỉnh Tây Ninh.
[1.2] Ông T2, anh T, anh T1 có đ n đề nghị x t xử vắng mặt; do đó Hội đồng x t xử tiến hành x t xử vắng mặt các đưng sự trên là đúng theo quy định tại khoản 1 Điều 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự.
[1.3] Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án đã tiến hành tống đạt hợp lệ nhiều lần đúng quy định của pháp luật nhưng chị Huỳnh Kim L vắng mặt kh ng có lý do chính đáng. Do đó căn cứ khoản 2 Điều 227, khoản 3 Điều 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng x t xử tiến hành x t xử vắng mặt chị L. Chị L kh ng thực hiện ngha vụ của đưng sự quy định tại Điều 72 của Bộ luật Tố tụng dân sự nên phải chịu hậu quả của việc kh ng giao nộp đầy đủ chứng cứ bảo vệ quyền và lợi ích của mình theo quy định tại các Điều 1, 6 của Bộ luật Tố tụng dân sự.
[2] Về nội dung:
[2.1] X thợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 25-8-2023 giữa ng B và anh T1:
Hợp đồng chỉ lập giấy viết tay chưa được c ng chứng hoặc chứng thực tại c quan có thẩm quyền; quyền sử dụng đất thửa số 75 là tài sản chung của anh T1 và chị L nhưng chỉ có một mình anh T1 ký giấy tay chuyển nhượng cho ng B, chị L kh ng đồng ý ký tên. Do đó hợp đồng v hiệu theo quy định tại Điều 117, 122 Bộ luật Dân sự năm 2015; Hội đồng x t xử kh ng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đ n là có căn cứ.
[2.2] Giao dịch giữa các bên v hiệu nên kh ng làm phát sinh quyền, ngha vụ dân sự, do đó anh T1 phải có ngha vụ hoàn trả lại tiền chuyển nhượng cho ng B.
Ngày 25-8-2023, các bên thỏa thuận chuyển nhượng cùng lúc 05 thửa đất 3 6, 3 7, 3 8, 1553, 75 với giá .000.000.000 đồng, kh ng tính giá trị từng thửa. TạiC ng văn số: 5623/CV-TT.25 ngày 2 -4-2025 của Ngân hàng TMCP Á kèm theo hợp đồng thế chấp 05 thửa đất 3 6, 3 7, 3 8, 1553, 75; cũng kh ng xác định được giá trị từng thửa đất. Do kh ng cóc sở để xác định giá trị của riêng thửa đất số 75 là bao nhiêu nên Hội đồng x t xử căn cứ vào giá của

## Page 5

Hội đồng định giá đối với 05 thửa đất khấu trừ giá của 05 thửa đất tại thời điểm chuyển nhượng để tính giá trị chênh lệch.
Tại thời điểm chuyển nhượng, trị giá của 05 thửa đất là .000.000.000 đồng; theo kết quả định giá ngày 1 -4-2025 của Hội đồng định giá, trị giá 05 thửa đất là . 50. 35. 31 đồng. Do đó, anh T1 có ngha vụ hoàn trả lại cho ng B tiền chuyển nhượng thửa đất 75 là 50. 35. 31 đồng.
[2.3] Trên đất có 01 hàng rào xây gạch t xi măng do ng B xây dựng, chiều dài 2,3 m x cao 1, m. Theo kết quả định giá ngày 1 -4-2025 của Hội đồng định giá, giá trị sử dụng còn lại là 2 .7 .1 5 đồng. Ngoài ra còn có 02 cổng rào bằng sắt, ng B có ngha vụ tháo dỡ giao trả đất lại cho anh T1, chị L.
[2. ] Như vậy, anh T1 có ngha vụ trả lại cho ng B tổng số tiền là 75.230.076 đồng. Ông B có ngha vụ trả lại cho anh T1 và chị L bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa số 75, tờ bản đồ số 2 , diện tích 30 , m2, cấp ngày 08-3-2022 cho anh T1 và chị L đứng tên.
[3] X t thấy đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân thị xã H là phù hợp nên Hội đồng x t xử chấp nhận.
 [ ] Về án phí: Ông B thuộc trường hợp được miễn nộp tiền án phí; anh T1 phải chịu án phí theo quy định theo quy định tại Điều 1 7 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 12, Điều 26 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH1 ngày 30-12- 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
[5] Về chi phí tố tụng khác: Nguyên đ n đã nộp tạm ứng chi phí xem x t thẩm định tại chỗ, định giá tài sản 3.000.000 đồng; do yêu cầu của nguyên đ n kh ng được chấp nhận nên nguyên đ n phải chịu toàn bộ chi phí trên.
 Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ vào các Điều 117, 122, 500, 502, 503 của Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 1 7 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Nghị quyết số:
326/2016/UBTVQH1 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
1. Kh ng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ng CaoT B đối với anh Nguyễn Ngọc T1 và chị Huỳnh Kim L.
Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 25-8-2023 giữa ng CaoT B với anh Nguyễn Ngọc T1, đối với thửa đất số 75, tờ bản đồ số 2 , diện tích 30 , m2, tọa lạc tại khu phố L, phường L, thị xã H, tỉnh Tây Ninh v hiệu.

## Page 6

2. Buộc anh Nguyễn Ngọc T1 có ngha vụ hoàn trả cho ng CaoT B số tiền 75.230.076 (Bốn trăm bảy mư i lăm triệu hai trăm ba mư i nghìn kh ng trăm bảy mư i sáu) đồng.
Kể từ ngày có đ nyêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 68 của Bộ luật Dân sự năm 2015.
3. Buộc ng CaoT B có ngha vụ tháo dỡ 02 (hai) cổng rào bằng sắt giao trả thửa đất số 75 lại cho anh Nguyễn Ngọc T1 và chị Huỳnh Kim L.
Ông CaoT B có ngha vụ trả lại cho anh Nguyễn Ngọc T1 và chị Huỳnh Kim L 01 (một) bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số phát hành DĐ 786113, số vào sổ cấp GCN CS11 2 , thửa đất số 75, tờ bản đồ số 2 , diện tích 30 , m2, cấp ngày 08-3-2022 cho anh T1 và chị L đứng tên.
4. Về án phí dân sự s thẩm: Anh Nguyễn Ngọc T1 phải chịu 23.00 .203 (Hai mư i ba triệu kh ng trăm lẻ chín nghìn hai trăm lẻ ba) đồng.
Nguyên đ n thuộc trường hợp được miễn nộp tiền án phí.
5. Về chi phí tố tụng khác: Ông CaoT B phải chịu 3.000.000 (Ba triệu)
đồng; ng B đã nộp đủ chi phí.
6. Trong trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án Dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và Luật Thi hành án Dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.
7. Đưng sự có quyền kháng cáo bản án này lên Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh trong hạn 15 ngày kể từ ngày kể từ nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết hợp lệ./.
Nơinh n: ..
- TAND tỉnh Tây Ninh;
- VKSND tỉnh Tây Ninh;
- Viện kiểm sát nhân dân thị xã H;
- Chi cục THADS thị xã H;
- Đưng sự;
- Lưu hồ s vụ án.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM HÁN - CHỦ TỌA HIN TÒA

(đã ký)

Lê Huỳnh Châu

## Page 7

7