Bản án số: 68/2025/DS-ST
Phan Lệ N - Nguyễn Thanh S
V/v: tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Số: 68
Ngày: 27/06/2025
Tòa án xét xử: Tòa án nhân dân khu vực 16 - Hồ Chí Minh, TP. Hồ Chí Minh
Cấp xét xử: Sơ thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ THUẬN AN TỈNH BÌNH DƢƠNG

Bản án số: 68/2025/DS-ST Ngày: 27-6-2025.
V/v tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc



 NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ THUẬN AN, TỈNH BÌNH DƯƠNG
- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Tuyết Ánh.
Các Hội thẩm nhân dân:
1. Bà Nguyễn Thị Kim Thu.
2. Ông Lê Văn Công.
- Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Sao Mai – Thƣ ký Tòa án nhân dân thành phố Thuận An, tỉnh Bình Dƣơng.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Thuận An, tỉnh Bình Dương tham gia phiên tòa: Bà Mai Thị Năm – Kiểm sát viên.
Vào các ngày 25 và 2 7 tháng 6 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Thuận An, tỉnh Bình Dƣơng, xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 349/2023/TLST-DS ngày 27/10/2023 về việc: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất”, theo Quyết định đƣa vụ án r a xét xử số 27/2025/QĐXXST -DS ngày 28 tháng 3 năm 2025, Thông báo về việc hoãn phiên tòa số 53/2025/TB -TA ngày 25/4/2025, Quyết định hoãn phiên tòa số 55/2025/QĐST -DS ngày 26 tháng 5 năm 2025 giữa các đƣơng sự:
- Nguyên đơn: Bà Phan LệN , sinh năm 1977; Nơi thƣờng trú: I khu phố T, phƣờng A, thành phố T, tỉnh Bình Dƣơng.
Ngƣời đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị Diễm H , sinh năm 1971; địa chỉ: A, đƣờng C, khu phố B, phƣờng B, thành phố T, tỉnh Bình Dƣơng – là đại diện theo ủy quyền (Giấy ủy quyền ngày 05/6/2023), có mặt.
- Bị đơn:
+ Ông Nguyễn Thanh S , sinh năm 1967; địa chỉ: I khu phố T, phƣờng A, thành phố T, tỉnh Bình Dƣơng, vắng mặt.
+ Bà Nguyễn ThịT , sinh năm 1968; địa chỉ: I khu phố T, phƣờng A, thành phố T, tỉnh Bình Dƣơng, vắng mặt.
+ Bà Nguyễn Thị M, sinh năm 1972; địa chỉ: I khu phố T, phƣờng A, thành phố T, tỉnh Bình Dƣơng, có yêu cầu giải quyết vắng mặt.
+ Bà Nguyễn Ngọc Thùy A , sinh năm 1976; địa chỉ: I khu phố T, phƣờng A, thành phố T, tỉnh Bình Dƣơng, có yêu cầu giải quyết vắng mặt.

## Page 2

 - Ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
1. Ông Nguyễn Văn T1, sinh năm 1975; địa chỉ: Ấp S, thị xãP (huyện T cũ), tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, có yêu cầu giải quyết vắng mặt.
2. Ông Nguyễn Tấn P , sinh năm 1996; Nơi thƣờng trú: I khu phố T, phƣờng A, thành phố T, tỉnh Bình Dƣơng, có mặt.
3. Ngân hàng TMCP B ; trụ sở: Tầng A và tầng 5, Tòa nhà C, số A, đƣờng P, phƣờng P, Quận H, thành phố Hà Nội ; địa chỉ liên lạc: Số B, đƣờng Đ, phƣờng B, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh . Ngƣời đại diện hợp pháp: Ông Hồ Minh H1 , sinh năm 1979 – là đại diện theo ủy quyền (Giấy ủy quyền số 8841/2022/UQ -BVB ngày 20/12/2022), có yêu cầu giải quyết vắng mặt.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
*) Theo đơn khởi kiện, các bản tự khai, các lời khai trong quá trình tố tụng và tại phiên tòa nguyên đơn, người đại diện hợp pháp của nguyên đơn thống nhất trình bày:
Năm 2011 bà Phan LệN có nhận chuyển nhƣợng của vợ chồng bà Nguyễn Thị T, ông Nguyễn Thanh S và bà Nguyễn Ngọc Thùy A một phần đất nền nhà có diện tích khoảng 100m2 (ngang 5m, dài 12m, nở hậu 4m theo hình chữ L, có lối đic hung), đất tọa lạc tại khu phố T, phƣờng A, thành phố T, tỉnh Bình Dƣơng . Trong diện tích 100m2 đất có 66m 2 thuộc một phần của thửa đất số 185, tờ bản đồ số 4 (B1)-40 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ HO 3240/TTAT do Ủy Ban nhân dân huyện (nay là thành phố) T cấp ngày 19/11/2008 cho bà Nguyễn ThịT và 34m 2 thuộc một phần thửa đất số 1852, tờ bản đồ 4(B1) -40 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ HO 3241/TTAT do Ủy Ban nhân dân huyện (nay là thành phố) T cấp ngày 19/11/2008 cho bà Nguyễn Ngọc Thùy A. Giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo thỏa thuận là 115.000.000đ (Một trăm mƣời lăm triệu đồng) và bàN đã thanh toán đủ tiền cho vợ chồng bà T, bà Thùy A ngay tại thời điểm làm giấy tờ sang nhƣợng. Sau khi nhận chuyển nhƣợng đất bàN đã quản lý, sử dụng đất từ năm 2011 cho đến nay, tài sản trên đất là nhà ở cấp 4 do bàN xây dựng, thuộc quyền sở hữu của bà N.
Tại Giấy sang nhƣợng nền nhà lập vào ngày 06/12/2 011, vợ chồng bàT ông S và bà Thùy A có cam kết trong thời hạn 03 năm sẽ làm thủ tục sang nhƣợng tách sổ cho bà N. Tuy nhiên trong suốt quá trình sử dụng đất bàN đã liên hệ vợ chồng bàT ông S và bà Thùy A nhiều lần để yêu cầu tách thửa nhƣng các ông bà này cứ hẹn lần với lý do giấy tờ đất đã thế chấp ngân hàng. Đến năm 2020 bàN mới hay biết vợ chồng bà T, ông S và bà Thùy A đã chuyển quyền sử dụng đất cho ngƣời em gái là bà Nguyễn Thị M đứng tên từ năm 2014. Sau khi biết thông tin trên bàN đã liên hệ với bà Nguyễn ThịM yêu cầu tách sổ sang tên vì bàM biết rõ sự việc chuyển nhƣợng đất từ ngƣời thân của bà và bàM cũng hẹn sẽ tách sổ nhƣng rồi không thực hiện. Phần đất bà Phan LệN nhận chuyển nhƣợng nhƣ trên hiện tại do bà Nguyễn ThịM đứng tên theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổCH 03532 do Ủy Ban nhân dân thị x ã (nay là thành phố) Thuận An cấp ngày 29/04/2014 Quá trình tố tụng và tại phiên tòa nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, yêu cầu Tòa án giải quyết:
- Công nhận hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất (theo Giấy sang nhƣợng nền nhà) ngày 06/12/2011.
- Công nhận cho bà Phan LệN đƣợc quyền sử dụng diện tích đất khoảng 100m 2 thuộc một phần thửa đất số 185 và một phần của thửa số 1852, tờ bản đồ 4(B1) -40 tọa lạc tại khu phố T, phƣờng A, thành phố T, tỉnh Bình Dƣơng theo Giấy chứng nhận

## Page 3

quyền sử dụng đất số vào sổCH 03532 do Ủy Ban nhân dân thị xã (nay là thành phố)
T cấp ngày 29/04/2014 cho bà Nguyễn Thị M.
Nguyên đơn không còn yêu cầu nào khác.
Nguyên đơn thống nhất toàn bộ kết quả xem xét, thẩm định tại chỗ, đo đạc và định giá tài sản, thống nhất giá trị mà Hội đồng định giá đã định và lấy giá này làm căn cứ giải quyết vụ án, thống nhất với bản đồ phục vụ giải quyết tranh chấp ngày 17/6/2024.
Về chi phí tố tụng xem xét thẩm định tại chỗ, đo đạc và định giá tài sản: Bị đơn phải chịu cho nguyên đơn.
Các tài liệu, chứng cứ nguyên đơn cung cấp để chứng minh yêu cầu khởi kiện:
Giấy sang nhƣợng nền nhà lập vào ngày 06/12/2011.
*) Theo Bản trình bày ý kiến, các lời khai trong quá trình tố tụng bị đơn bà Nguyễn ThịT trình bày:
Bà Nguyễn ThịT và ông Nguyễn Thanh S là vợ chồng. Vào ngày 06/12/2011, bà Phan LệN và ông Nguyễn Văn T1 (là chồng bà N) có nhận chuyển nhƣợng một phần diện tích đất (ngang 5m, dài 12m, nở hậu 4 m (hình chữ L) thuộc một phần thửa đất số 185, tờ bản đồ số 4 (b1) -40 cấp cho bà Nguyễn ThịT theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 19/11/2008 và một phần thửa đất số 1852, tờ bản đồ số 4 (b1) -40 cấp cho bà Nguyễn Ngọc Thùy A (là em ruột của bà T) theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H03241/TTAT ngày 19/11/2008, đất tọa lạc tại khu phố T, phƣờng A, thành phố T, tỉnh Bình Dƣơng. Nguồn gốc đất do cha, mẹ của bàT để lại.
Phần diện tích đất trên do vợ chồng ông Nguyễn Văn S1 , bà Nguyễn ThịT tự thỏa thuận chuyển nhƣợng cho bà Phan LệN và ông Nguyễn Văn T1 , hai bên thỏa thuận giá chuyển nhƣợng là 115.000.000 đồng (một trăm mƣời lăm triệu đồng), hai bên đã lập giấy tay sang nhƣợng nền nhà, có bà Nguyễn Ngọc Thùy A và bà Nguyễn Ngọc T2 có ký vào giấy này với tƣ cách ngƣời làm chứng, bà Nguyễn ThịT đã nhận toàn bộ số tiền trên của bàN giao.
Sau khi chuyển nhƣợng, bàN có xây nhà và sinh sống trên đất đến nay. Nguyên nhân không ra sổ đƣợc cho bàN vì chị em bàT không làm thủ tục tách thửa đƣợc.
Nay đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định, trƣờng hợp bàN yêu cầu nhận lại tiền thì bàT đồng ý trả lại, tuy nhiên số tiền cần hai bên thƣơng lƣợng lại. Trƣờng hợp các đƣơng sự không thống nhất đề nghị tòa án tiến hành giải quyết vụ án theo quy định.
BàT thống nhất toàn bộ kết quả xem xét, thẩm định tại chỗ, đo đạc và định giá tài sản, thống nhất giá trị mà Hội đồng định giá đã định và lấy giá này làm căn cứ giải quyết vụ án, thống nhất với bản đồ phục vụ giải quyết tranh chấp ngày 17/6/2024, bàT xác định không có yêu cầu phản tố trong vụ án này.
*) Theo Bản trình bày ý kiến, các lời khai trong quá trình tố tụng bị đơn bà Nguyễn Ngọc Thùy A trình bày:
Bà Nguyễn Ngọc Thùy A là em ruột của bà Nguyễn Thị T, bà Nguyễn Thị M, bà Nguyễn Ngọc T2 . Ông Nguyễn Văn S1 là chồng của bà Nguyễn ThịT . Bà A thống nhất toàn bộ quá trình chuyển nhƣợng diện tích đất cho b à Phan LệN nhƣ bà Nguyễn ThịT đã trình bày, thống nhất nguồn gốc đất do cha, mẹ để lại.
Phần diện tích đất trên do ông Nguyễn Văn S1 , bà Nguyễn ThịT tự thỏa thuận chuyển nhƣợng cho bà Phan LệN và ông Nguyễn Văn T1 , hai bên thỏa thuận giá

## Page 4

chuyển nhƣợng là 115.000.000 đồng (một trăm mƣờ i lăm triệu đồng), hai bên đã lập giấy tay sang nhƣợng nền nhà, bà Nguyễn Ngọc Thùy A và bà Nguyễn Ngọc T2 có ký vào giấy sang nhƣợng với tƣ cách ngƣời làm chứng. Bà A có chứng kiến việc bàN giao tiền cho ông S1, bà T, còn số tiền giao nhƣ thế nào, cụ thể là bao nhiêu thì bàN không biết. Bà Nguyễn Ngọc Thùy A cũng không đƣợc hƣởng lợi gì từ việc làm chứng này, bà A không nhận số tiền nào từ bà N, ông T1.
Sau đó, bàN đã yêu cầu bên bà T, ông S1 làm thủ tục tách thửa để bàN đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất n hƣng không đƣợc. Sau này, do bà Nguyễn ThịT và bà Nguyễn ThịM có làm ăn gì đó, bàT thua lỗ nên đã nói b à A chuyển nhƣợng cả đất của bà A và đất của bàT cho bà Nguyễn Thị M, tuy nhiên sau đó bà A không nhận đƣợc tiền nào từ việc chuyển nhƣợng này, bàT có nói sau này sẽ cất cho bà A một chỗ ở khác nhƣng đến nay chƣa thực hiện.
Việc bàN nhận chuyển nhƣợ ng là có thật, do đó, đối với yêu cầu khởi kiện của bàN bà A không có ý kiến gì. Đề nghị Tòa án giải quyết cho bà N. Bà A xác định không còn liên quan gì đến vụ việc này, toàn bộ do ông S1, bà T, bàM có trách nhiệm và nghĩa vụ với bà N. Bà A thống nhất toàn bộ kết quả xem xét, thẩm định tại chỗ, đo đạc và định giá tài sản, thống nhất giá trị mà Hội đồng định giá đã định và lấy giá này làm căn cứ giải quyết vụ án, thống nhất với bản đồ phục vụ giải quyết tranh chấp ngày 17/6/2024. Bà A không có yêu cầu phản tố trong vụ án này, yêu cầ u giải quyết vụ án vắng mặt.
*) Theo Bản trình bày ý kiến, các lời khai trong quá trình tố tụng bị đơn bà Nguyễn ThịM trình bày:
 Bà Nguyễn ThịM là em ruột của bà Nguyễn Thị T, bà Nguyễn Ngọc T2; là chị gái của bà Nguyễn Ngọc Thùy A . BàM thống nhất toàn bộ quá trình chuyển nhƣợng diện tích đất cho bà Phan LệN nhƣ bà Nguyễn Thị T, bà Nguyễn Thị A1 đã trình bày, thống nhất nguồn gốc đất do cha, mẹ để lại.
Phần diện tích đất trên do vợ chồng Nguyễn Văn S1, Nguyễn ThịT tự thỏa thuận chuyển nhƣợng cho bà Phan LệN và ông Nguyễn Văn T1 , hai bên thỏa thuận giá chuyển nhƣợng là 115.000.000 đồng (một trăm mƣời lăm triệu đồng), hai bên đã lập giấy tay sang nhƣợng nền nhà, có hai em bà Nguyễn Ngọc Thùy A và bà Nguyễn Ngọc T2 có ký vào giấy này với tƣ cách ngƣời làm chứng. Bà Nguyễn ThịT đã nhận toàn bộ số tiền trên của bà N. Sau khi chuyển nhƣợng, bàN có xây nhà và sinh sống trên đất đến nay. Nguyên nhân không ra sổ đƣợc cho bàN vì phần diện tích đất bàN mua tại vị trí này không làm thủ tục tách thửa đƣợc.
Sau khi chuyển nhƣợng cho bà N, do gia đình có sự đổ bể trong làm ăn nên bàM đứng ra giải quyết và mua lại toàn bộ diện tích đất đứng tên bàT và bà A, do đó toàn bộ diện tích đất thuộc thửa đất số 185, tờ bản đồ số 4 (b1)-40 cấp cho bà Nguyễn ThịT theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 19/11/2008 và thửa đất số 1852, tờ bản đồ số 4 (b1) - 40 cấp cho bà Nguyễn Ngọc Thùy A theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H03241/TTAT ngày 19/11/2008, đất tọa lạc tại khu phố T, phƣờng A, thành phố T, tỉnh Bình Dƣơng ; Toàn bộ diện tích đất trên (bao gồm cả phần diện tích đã chuyển nhƣợng cho bà N) đã đƣợc Ủy ban nhân dân thị xã (nay là thành phố)
Thuận An cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất, số vào sổ cấp GCN: CH03532/AT ngày 29/4/2014 cho bà Nguyễn Thị M, diện tích tổng 02 thửa là 488m 2, tọa lạc khu phố T, phƣờng A, thành phố T, tỉnh Bình Dƣơng.

## Page 5

 Nay đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định, trƣờng hợp tách thửa đƣợc để công nhận cho bàN thì bàM đồng ý, trƣờng hợp bàN yêu cầu nhận lại tiền thì bàM đồng ý trả lại, tuy nhiên số ti ền cần hai bên thƣơng lƣợng lại.
*) Quá trình tố tụng, bị đơn ông Nguyễn Thanh S đã được Tòa án triệu tập hợp lệ nhưng đều vắng mặt và không nộp cho Tòa án văn bản trình bày ý kiến của mình về yều cầu khởi kiện của nguyên đơn. Tại phiên tòa bị đơn ông Nguyễn Thanh S vắng mặt.
*) Tại bản tự khai ngày 22/3/2024, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Văn T1 trình bày:
Ngày 06/12/2011, ông T1 và bà Phan LệN cùng đứng tên trên giấy sang nhƣợng nền nhà với diện tích ngang 5m, dài 12m, nở hậu 4m hình chữ L, có lối đi chung. Nền nhà trên do ông Nguyễn Thanh S , bà Nguyễn ThịT đã đồng ý sang nhƣợng với giá tiền 115.000.000 đồng, hai bên đã giao nhận đủ số tiền trên. Gia đình bàN đã nhận đất, xây dựng nhà cấp 4 để ở, trong thời gian chờ bàN xây dựng nhà ông S, bàT có hẹn đúng ngày 06/12/2014 sẽ tách sổ và sang tên quyền sử dụng đất cho bàN nhƣng đến nay vẫn chƣa thực hiện. Ông T1 xác định số tiền mua đất là tiền của bà N, ông T1 chỉ đứng tên cùng bàN trên giấy sang nhƣợng nền nhà nên không có liên quan quyền lợi gì trong tài sản nêu trên. Ông T1 cam kết không khiếu nại bất cứ vấn đề gì về đất và tài sản trên đất của bàN trong hiện tại và sau này. Ông T1 xác định không có yêu cầu độc lập trong vụ án, đề nghị Tòa án giải quyết vụ án vắng mặt.
 *) Tại bản tự khai ngày 16/01/2024, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Tấn P trình bày:
Ông P là con của bà Phan LệN , đang sống chung nhà với bà N, căn nhà cấp 4 xây dựng trên phần đất do bàN nhận sang nhƣợng từ vợ chồng ông Nguyễn Thanh S, bà Nguyễn ThịT . Thời điểm năm 2011 ông P còn nhỏ, không có đóng góp tiền bạc hay công sức đóng góp trong việc sang nhƣợng đất và xây dựng nhà. Ông P thống nhất với toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà N, không có yêu cầu độc lập trong vụ án, đề nghị Tòa án giải quyết vụ án vắng mặt.
*) Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ngân hàng TMCP B trình bày:
Ngày 06/12/2018, Ngân hàng TMCP B – Chi nhánh Thành phố H và bà Nguyễn ThịM ký Hợp đồng tín dụng số 2027/2018/HĐTD2/BVB12 với số tiền duyệt vay là 1.000.000.000 đồng, thời hạn vay 240 tháng, mục đích vay mua bất động sản, lãi suất vay 7,77%/năm, áp dụng trong 12 tháng đầu tiên, sau đó đƣợc điều chỉnh theo quy định tại Hợp đồng tín dụng và Khế nƣớc nhận nợ.
Ngày 06/12/2018, Ngân hàng TMCP B – Chi nhánh Thành phố H đã giải ngân cho bàM số tiền 1.000.000.000 đồng theo Khế ƣớc nhận nợ số 2027.01/2018/KUNN2/BVB12. Tạm tính đến ngày 11/12/2024, tổng số nợ của bà Nguyễn ThịM tại Ngân hàng TMCP B – Chi nhánh Thành phố H là 699.935.4 19 đồng, trong đó nợ gốc là 699.760.000 đồng và nợ lãi 175.419 đồng.
Tài sản đảm bảo là Quyền sử dụng đất tổng số thửa đất 2, tổng diện tích 488m 2 tọa lạc tại khu P, phƣờng A , thị xã (nay là thành phố) T, tỉnh Bình Dƣơng theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số vào sổ cấp giấy chứng nhận CH03532/AT do Ủy ban nhân dân thị xã (nay là thành phố) T, tỉnh Bình Dƣơng cấp ngày 29/4/2014 cho bà Nguyễn Thị M. BàM đã thế chấp tài sản trên tại Ngân hàng TMCP B – Chi nhánh Thành phố H theo Hợp đồng thế chấp

## Page 6

quyền sử dụng đất số 1303880.A.18.HĐTC.HCM ngày 06/12/2018, việc thế chấp đã đƣợc công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm theo đúng quy định của pháp luật.
Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, Ngân hàng TMCP B có ý kiến nhƣ sau:
Việc cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số vào sổ cấp giấy chứng nhận CH03532/AT do Ủy ban nhân dân thị xã (nay là thành phố) T, tỉnh Bình Dƣơng cấp ngày 29/4/2014 cho bà Nguyễn ThịM là đúng quy định của pháp luật. Việc bàM dùng Giấy chứng nhận trên thế chấp cho Ngân hàng TMCP B đúng quy định. Yêu cầu của nguyên đơn bà Phan LệN về việc công nhận diện tích 100m 2 theo nội dung khởi kiện đối với bị đơn bà Nguyễn Thị M, bà Nguyễn Thị T, bà Nguyễn Ngọc Thùy A, ông Nguyễn Thanh S chỉ dựa trên hoạt động mua bán, chuyển nhƣợng bằng giấy tay của các bên không đƣợc pháp luật công nhận, do đó yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là không có cơ sở nên Ngân hàng TMCP B không có ý kiến gì. Yêu cầu bàM tiếp tục thực hiện nghĩa vụ thanh toán nợ cho Ngân hàng TMCP B theo đúng quy định. Ngân hàng TMCP B không có yêu cầu độc lập trong vụ án, yêu cầu giải quyết vụ án vắng mặt.
*) Ý kiến của Kiểm sát viên tại phiên tòa:
Về tố tụng: Về việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, việc chấp hành pháp luật của ngƣời tham gia tố tụng dân sự, kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trƣớc thời điểm Hội đồng xét xử nghị án đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.
Về nội dung vụ án: Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, diễn biến tại phiên tòa đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ Điều 124 Bộ luật Dân sự 2005, điểm b khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai 2003, điểm a.6, khoản 2.3, Điều 2 Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa á n nhân dân tối cao;
Điều 131, Điều 408 Bộ luật Dân sự năm 2015 và Điều 266 Bộ luật Tố tụng dân sự, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Phan LệN , tuyên Giấy sang nhƣợng nền nhà ngày 06/12/2011 giữa bà Phan LệN , với bà Nguyễn ThịT , ông Nguyễn Thanh S vô hiệu.
Về giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu: Tại giấy sang nhƣợng nền nhà ngày 06/12/2011 các bên thỏa thuận “Bên A hứa sau 3 năm sẽ làm thủ tục sang nhƣợng sổ kể từ ngày 06/12/2011 đến ngày 06/12/2014, bên A đồng ý cho bàN xây nhà để ở, nếu có gì trở ngại bên A chịu hoàn toàn trách nhiệm”, tuy nhiên, việc chuyển nhƣợng không thực hiện đƣợc do việc tách thửa không đúng quy định, quá trình tố tụng bị đơn bà Nguyễn ThịM tự nguyện nhận trách nhiệm thanh toán cho nguyên đơn số tiền 1.300.000.000 đồng để nguyên đơn giao lại diện tích đất và tài sản trên đất, tại phiên tòa nguyên đơn đồng ý theo ý kiến của bàM về việc đồng ý nhận số tiền 1.300.000.000 đồng, khi nào bàM giao tiền thì bàN sẽ trả lại đất và tài sản trên đất nên đề nghị Hội đồng xét xử xem xét giải quyết theo quy định, cần buộc bàM có nghĩa vụ thanh toán cho bàN số tiền nêu trên.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã đƣợc thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:
[1] Về tố tụng:
[1.1] Về quan hệ pháp luật và thẩm quyền giải quyết: Nguyên đơn khởi kiện bị đơn yêu cầu Tòa án giải quyết: Công nhận hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng

## Page 7

đất (theo Giấy sang nhƣợng nền nhà) ngày 06/12/2011 và công nhận cho bà Phan LệN đƣợc quyền sử dụng diện tích đất khoảng 100m 2 thuộc một phần thửa đất số 185 và một phần của thửa số 1852, tờ bản đồ 4 (B1) -40 tọa lạc tại khu phố T, phƣờng A, thành phố T, tỉnh Bình Dƣơng theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổCH 03532 do Ủy Ban nhân dân thị xã (nay là thành phố) T cấp ngày 29/04/2014 cho bà Nguyễn Thị M.
Do đó Hội đồng xét xử xác định quan hệ pháp luật là quan hệ pháp luật tranh chấp trong vụ án là tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất và thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân thành phố Thuận An theo quy định tại khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự; khoản 1 Điều 203 Luật Đất đai 2013.
[1.2] Về thời hiệu khởi kiện: Các đƣơng sự không yêu cầ u áp dụng thời hiệu nên không áp dụng quy định về thời hiệu theo Điều 149 Bộ luật Dân sự và Điều 184 Bộ luật Tố tụng dân sự.
[1.3] Bị đơn bà Nguyễn ThịM , bà Nguyễn Ngọc Thùy A , ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu giải quyết, xét xử vắng mặt; bị đơn ông Nguyễn Thanh S, bà Nguyễn ThịT đã đƣợc tòa án triệu tập hợp lệ đối với việc xét xử nhƣng vắng mặt, căn cứ Khoản 2 Điều 227, Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt bị đơn, ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
[2] Về nội dung:
[2.1] Quá trình tố tụng giải quyết vụ án, các đƣơng sự đều thừa nhận có sự việc bị đơn ông Nguyễn Thanh S , bà Nguyễn ThịT , bà Nguyễn Ngọc Thùy A giao kết chuyển nhƣợng cho bà Phan LệN phần diện tích đất có chiều ngang 5m, dài 12m, nở hậu 4m theo chữ L, có lối đi chung, thuộc một phần thửa đất số 158 và thửa số 1852, tờ bản đồ 4 (B1) – 40 tọa lạc tại khu phố T, phƣờng A, thành phố T, tỉnh Bình Dƣơng theo giấy sang nhƣợng nền nhà ngày 06/12/2011 (giấy tay) với giá 115.000 .000 đồng, bàN đã giao đủ tiền và đã quản lý, sử dụng đất từ năm 2011 cho đến nay, tài sản trên đất do bàN xây dựng, thuộc quyền sở hữu của bà N.
Toàn bộ diện tích đất thuộc thửa đất số 158 và thửa số 1852, tờ bản đồ 4 (B1) – 40 tọa lạc tại khu phố T, phƣờng A, thành phố T, tỉnh Bình Dƣơng hiện do bà Nguyễn ThịM đứng tên theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ cấp giấy chứng nhận: CH 03532 do UBND thị xã (nay là thành phố) T cấp ngày 29/04/2014.
Các đƣơng sự thống nhất toàn bộ kết quả xem xét, thẩm định tại chỗ, đo đạc và định giá tài sản, thống nhất giá trị mà Hội đồng định giá đã định và lấy giá này làm căn cứ giải quyết vụ án, thống nhất với bản đồ phục vụ giải quyết tranh chấp ngày 17/6/2024, không yêu cầu định giá lại.
Sự thừa nhận của đƣơng sự là tình tiết, sự kiện không phải chứng minh theo quy định tại Điều 92 của Bộ luật tố tụng dân sự 2015.
[2.2] Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, Hội đồng xét xử xét thấy:
Chứng cứ mà nguyên đơn cung cấp là iấy sang nhượng nền nhà ngày 06/12/2011” đƣợc lập bằng giấy tay giữa bà Nguyễn Thị T, ông Nguyễn Thanh S với bà Phan LệN , ông Nguyễn Văn T1 , căn cứ Điều 124 Bộ luật Dân sự 2005, điểm b khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai 2003, điểm a.6, khoản 2.3, Điều 2 Mục II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao quy định việc Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân

## Page 8

cấp có thẩm quyền”. Do đó, Giấy sang nhƣợng nền nhà ngày 06/12/2011 đã vi phạm điều kiện về hình thức.
Về nội dung: Ngày 06/12/2011, bà Nguyễn ThịT , ông Nguyễn Thanh S và bà Phan LệN có thỏa thuận chuyển nhƣợng phần đất có chiều ngang 5m, dài 12m, nở hậu 4m theo chữ L, có lối đi chung, diện tích đất khoảng 100m² thuộc một phần thửa đất số 185 và một phần thửa 1852, tờ bản đồ 4(B1)-40 tọa lạc tại khu phố T, phƣờng A, thành phố T, tỉnh Bình Dƣơng . Thửa đất 185 đã đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Nguyễn ThịT , thửa đất số 1852 đã đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Nguyễn Ngọc Thùy A. Sau khi nhận đất năm 2011 bàN đã xây dựng nhà trên đất để ở, các đƣơng sự đã biết và đồng ý, không có sự tranh chấp gì, bàN vẫn ở và sử dụng ổn định đất từ năm 2011 đến nay.
Theo tài liệu do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phốT cung cấp thể hiện năm 2014, bà T, ông S và bà A đều ký hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đối với toàn bộ diện tích hai thửa đất nêu trên cho bà Nguyễn ThịM và bàM đƣợc cấp GCNQSDĐ số vào sốCH 03532 do UBND thị xã (nay là thành phố) T cấp ngày 29/04/2014.
Tại bản đồ đo vẽ do Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phốT ngày 17/6/2024 thể hiện, phần đất tranh chấp có 64.8m 2 thuộc một phần thửa đất số 1852 và 29.4m2 thuộc một phần thửa đất số 185, tờ bản đồ 4(B1) -40 tọa lạc tại khu phố T, phƣờng A, thành phốT , vị trí đất tranh chấp ở giữa các thửa đất và không tiếp giáp đƣờng. Căn cứ Điều 3 Quyết định 38/2024/QĐ -UBND ngày 18/10/2024 của Ủy ban nhân dân tỉnh B ban hành về việc quy định điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất và diện tích tối thiểu đƣợc tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Bình Dƣơng, thửa đất bà Phan LệN nhận chuyển nhƣợng của bà T, ông S và bà A thuộc một phần diện tích đất bàM đã đƣợc cấp GCNQSDĐ là không đủ điều kiện tách thửa.
Do đó, thỏa thuận chuyển nhƣợng đất tại giấy sang nhƣợng nền nhà ngày 06/12/2011 giữa bà Nguyễn ThịT , ông Nguyễn Thanh S và bà Phan LệN là vô hiệu do có đối tƣợng không thể thực hiện đƣợc theo quy định tại Điều 408 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Nhƣ vậy, việc nguyên đơn yêu cầu Tòa án công nhận cho bà Phan LệN đƣợc quyền sử dụng diện tích đất khoảng 100m 2 thuộc một phần thửa đất số 185 và một phần của thửa số 1852, tờ bản đồ 4 (B1) -40 tọa lạc tại khu phố T, phƣờng A, thành phố T, tỉnh Bình Dƣơng theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổCH 03532 do Ủy ban nhân dân thị xã (nay là thành phố) T cấp ngày 29/04/2014 cho bà Nguyễn ThịM là chƣa phù hợp quy định chính sách quản lý đất đai tại địa phƣơng.
Xét về lỗi của các bên làm cho hợp đồng vô hiệu: Cả hai bên đều biết quy định của pháp luật về việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nhƣng không tuân thủ đúng quy định dẫn đến việc hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất không thực hiện đƣợc đều do lỗi của cả hai bên, ngoài ra, do chính sách quản lý đất đai tại địa phƣơng nên mặc dù các bên thống nhất chuyển nhƣợng phần đất trên cho nguyên đơn nhƣng không thể thực hiện đƣợc.
Tuy nhiên, để giải quyết vụ án đƣợc toàn diện khi tuyên vô hiệu hợp đồng cần giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu: Hợp đồng vô hiệu các bên phải trả cho nhau những gì đã nhận, bà Phan LệN có trách nhiệm giao trả toàn bộ diện tích đất và tài sản trên đất đang sử dụng, theo biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ và biên bản định giá ngày 27/3/2024, bản đồ đo vẽ do Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phốT ngày 17/6/2024 thì tài sản trên đất gồm có: Căn nhà 01 tầng, cột xây gạch, mái tole có trần do bàN xây dựng năm 2011; 01 điện kế chính, 01 đồng hồ nƣớc và phần đất có

## Page 9

diện tích 64.8m2 thuộc thửa đất số 1852 và 29.4m 2 thuộc thửa số 185, tờ bản đồ 4(B1)- 40 tọa lạc tại khu phố T, phƣờng A, thành phốT không tiếp giáp đƣờng, bị đơn phải có nghĩa vụ thanh toán giá trị đất và tài sản trên đất theo Biên bản định giá ngày 27/3/2024 đƣợc các đƣơng sự thống nhất. Tuy nhiên, tại biên bản lấy lời khai ngày 14/10/2024, bà Nguyễn ThịM tự nguyện chịu trách nhiệm thanh toán cho bàN số tiền 1.300.000.000 đồng (một tỷ ba trăm triệu đồng) để bàN hoàn trả lại toàn bộ diện tích đất và tài sản trên đất để bàM đƣợc sử dụng trọn các thửa đất, quá trình tố tụng bà Nguyễn ThịT , bà Nguyễn Ngọc Thùy A cũng thống nhất bàM là ngƣời toàn quyền quyết định đối với diện tích đất và không có tranh chấp gì. Tại phiên tòa, nguyên đơn, ngƣời đại diện hợp pháp của nguyên đơn đồng ý với ý kiến ngày 14/10/2024 của bàM đối với số tiền nêu trên. Do đó, Hội đồng xét xử có cơ sở buộc bàM phải có nghĩa vụ thanh toán cho bà Phan LệN giá trị nhà và đất số tiền 1.300.000.000 đồng (một tỷ ba trăm triệu đồng), bàN có trách nhiệm giao trả toàn bộ diện tích đất và tài sản trên đất đang sử dụng nêu trên cho bà M.
[3] Ý kiến của Kiểm sát viên tham gia phiên tòa về nội dung vụ án là có sơ sở và phù hợp quy định của pháp luật.
[4] Về án phí: Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn không đƣợc chấp nhận nên nguyên đơn phải chịu án phí đối với yêu cầu trên.
Bị đơn bà Nguyễn ThịM phải chịu án phí có giá ngạch theo quy định đối với số tiền thanh toán cho nguyên đơn.
 [5] Về chi phí tố tụng: Chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ, đo đạc và định giá tài sản hết số tiền 4.6 92.365 đồng. Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn không đƣợc chấp nhận nên nguyên đơn phải chịu số tiền trên.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ vào:
- Các Điều 26; Điều 35, Điểm c Khoản 1 Điều 39, Điều 92, Điều 147; Điều 184, Điểm b Khoản 2 Điều 227, 228, 266, 271, 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự;
- Điều 121, 122, 124, 134 Bộ luật Dân sự 2005;
- Điều 131, Điều 408 Bộ luật Dân sự năm 2015;
- Điểm b khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai 2003;
- Nghị quyết số 02/2004/NQ -HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao;
- Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thƣờng vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.
- Nghị quyết số 01/2019/NQ -HĐTP ngày 11/01/2019 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hƣớng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật về lãi, lãi suất, phạt vi phạm.
1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Phan LệN về việc:
Công nhận hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất (theo Giấy sang nhƣợng nền nhà) ngày 06/12/2011 và công nhận cho bà Phan LệN đƣợc quyền sử dụng diện tích đất khoảng 100m 2 thuộc một phần thửa đất số 185 và một phần của thửa số 1852, tờ bản đồ 4(B1)-40 tọa lạc tại khu phố T, phƣờng A, thành phố T, tỉnh Bình Dƣơng theo

## Page 10

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổCH 03532 do Ủy Ban nhân dân thị xã (nay là thành phố) T cấp ngày 29/04/2014 cho bà Nguyễn Thị M.
2. Tuyên bố Giấy sang nhƣợng nền nhà ngày 06/12/2011 giữa bà Phan Lệ N, với bà Nguyễn Thị T, ông Nguyễn Thanh S vô hiệu.
3. Buộc bà Phan LệN có trách nhiệm trả lại phần đất có diện tích 94,2m 2 thuộc một phần thửa đất số 185 và một phần của thửa số 1852, tờ bản đồ 4(B1) -40 tọa lạc tại khu phố T, phƣờng A, thành phố T, tỉnh Bình Dƣơng theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổCH 03532 do Ủy Ban nhân dân thị xã (nay là thành phố) T cấp ngày 29/04/2014 cho bà Nguyễn Thị M.
(Có sơ đồ bản vẽ kèm theo).
4. Buộc bà Nguyễn ThịM có nghĩa vụ thanh toán cho bà Phan LệN số tiền 1.300.000.000 đồng (Một tỷ ba trăm triệu đồng).
Sau khi bà Nguyễn ThịM thanh toán xong số tiền trên cho bà Phan Lệ N. Bà Nguyễn ThịM đƣợc quyền quản lý sử dụng diện tích 94,2m 2 đất cùng toàn bộ công trình có trên đất, gồm: Căn nhà 01 tầng, cột xây gạch, mái tole có trần do bàN xây dựng năm 2011; 01 điện kế chính, 01 đồng hồ nƣớc, (ký hiệu A, B).
Kể từ ngày quyết định có hiệu lực pháp luật và có đơn yêu cầu thi hành án của ngƣời đƣợc thi hành án cho đến khi thi hành xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trƣờng hợp pháp luật có quy định khác.
5. Về án phí dân sự sơ thẩm: Nguyên đơn bà Phan LệN phải chịu 600.000 đồng (Sáu trăm nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm, đƣợc trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp, trả lại cho bàN số tiền 4.400.000 đồng (Bốn triệu bốn trăm nghìn đồng) theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0013246 ngày 18/10/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Thuận An, tỉnh Bình Dƣơng.
Bị đơn bà Nguyễn ThịM phải chịu 51.000.000 đồng (Năm mƣơi mốt triệu đồng)
án phí dân sự sơ thẩm.
6. Về chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ, đo đạc và định giá tài sản: Nguyên đơn bà Phan LệN phải chịu số tiền 4.692.365 đồng (Bốn triệu sáu trăm chín mƣơi hai nghìn ba trăm sáu mƣơi lăm đồng) đƣợc trừ vào số tiền tạm ứng chi phí tố tụng đã nộp, bàN đã thực hiện xong.
7. Về quyền kháng cáo: Nguyên đơn, ngƣời đại diện hợp pháp của nguyên đơn, ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án.
Bị đơn, ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vắng mặt đƣợc quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận đƣợc bản án hoặc bản án đƣợc niêm yết.
Trƣờng hợp bản án đƣợc thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì ngƣời đƣợc thi hành án dân sự, ngƣời phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cƣỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự (đƣợc sửa đổi, bổ sung năm 2014); thời hiệu thi hành án đƣợc thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự (đƣợc sửa đổi, bổ sung năm 2014)./.
 Nơi nhận:
- TAND tỉnh Bình Dƣơng;
- VKSND thành phố Thuận An;
- Chi cục THADS thành phố Thuận An;
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA

## Page 11

- Các đƣơng sự;
- Lƣu: Hồ sơ vụ án, VT.



Nguyễn Thị Tuyết Ánh