Quyết định đƣa vụ án ra xét xử số 65/2025/QĐXXST-DS
Nguyễn Thị C - Lê Văn H
V/v: tranh chấp hợp đồng đặt cọc.
Số: 62A
Ngày: 20/06/2025
Tòa án xét xử: Tòa án nhân dân khu vực 16 - Hồ Chí Minh, TP. Hồ Chí Minh
Cấp xét xử: Sơ thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thông tin vụ việc: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ THUẬN AN TỈNH BÌNH DƢƠNG

Bản án số: 62A/2025/DS-ST Ngày: 20-6-2025.
V/v tranh chấp hợp đồng đặt cọc.
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc



NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ THUẬN AN, TỈNH BÌNH DƯƠNG
- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Tuyết Ánh.
Các Hội thẩm nhân dân:
1. Bà Dƣơng Thị Bạn.
2. Bà Nguyễn Thị Túy Phƣợng.
- Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Sao Mai – Thƣ ký Tòa án nhân dân thành phố Thuận An, tỉnh Bình Dƣơng.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Thuận An, tỉnh Bình Dương tham gia phiên tòa: Bà Bùi Phƣơng Uyên – Kiểm sát viên.
Vào ngày 20 tháng 6 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Thuận An, tỉnh Bình Dƣơng, xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 67/2024/TLST-DS ngày 01/3/2024 về việc: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”, theo Quyết định đƣa vụ án ra xét xử số 65/2025/QĐXXST-DS ngày 24 tháng 4 năm 2025, Quyết định hoãn phiên tòa số 37/2025/QĐST-DS ngày 23 tháng 5 năm 2025 giữa các đƣơng sự:
Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị C, sinh năm 1955; địa chỉ: 7 B, Phƣờng A, thành phố V, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, có yêu cầu giải quyết vắng mặt.
Bị đơn: Ông Lê Văn H, sinh năm 1964; địa chỉ: Số nhà C, khu phố B, phƣờng B, thành phố T, tỉnh Bình Dƣơng, vắng mặt.
Ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
- Bà Vũ Thị Phƣơng T, sinh năm 1978; nơi thƣờng trú: G B, Phƣờng A, thành phố V, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu; địa chỉ liên lạc: Số nhà J đƣờng D, khu đô thị T, phƣờng T, thành phố B, tỉnh Bình Dƣơng, có yêu cầu giải quyết vắng mặt
- Ông Vũ Đình K, sinh năm 1956; địa chỉ: 7 B, Phƣờng A, thành phố V, tỉnh Bà Rịa, có yêu cầu giải quyết vắng mặt.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
*) Theo đơn khởi kiện, các bản tự khai, các lời khai trong quá trình tố tụng, nguyên đơn bà Nguyễn ThịC trình bày:
Ông Lê VănH là cháu ruột gọi bàC bằng dì ruột. Năm 2020, bà Nguyễn ThịC có nhu cầu mua đất nên ông H có giới thiệu cho bàC mua một thửa đất tại khu phố B,

## Page 2

phƣờng B, thành phố T, tỉnh Bình Dƣơng, diện tích 300m2 với giá 2.000.000.000 đồng (hai tỷ đồng); hai bên có lập giấy nhận tiền cọc đất ngày 10/12/2020.
Về nguồn gốc diện tích đất thỏa thuận nhận chuyển nhƣợng: Thời điểm thỏa thuận chuyển nhƣợng ông H nói với bàC là đất này là của ông H nhận chuyển nhƣợng lại từ ông Võ Văn L, ông H có đƣa cho bàC xem bản pho to các giấy tờ là: Quyết đinh số 04/QĐ-UB ngày 15/02/1993 của UBND; 01 biên bản xác minh đo đạc, giao và nhận đất; sao lục họa đồ ngày 07/12/1966; ngoài các giấy tờ trên bàC không đƣợc tiếp cận giấy tờ nào khác, ông H nói với bàC đang làm thủ tục xin tách thửa để sang tên cho ông H, sau đó ông H mới chuyển nhƣợng lại cho bà C. BàC đƣợc ông H dẫn đến đất để xem vị trí chứ không biết cụ thể là thửa đất nào, số mấy, tờ bản đồ nào, đất tọa lạc tại khu phố B, phƣờng B, thành phố T, tỉnh Bình Dƣơng.
BàC đã đƣa tiền nhƣng chờ mãi không thấy H làm đƣợc thủ tục chuyển nhƣợng cho bà C. BàC đã đặt cọc số tiền 1.000.000.000 đồng (một tỷ đồng) cho ông H vào ngày 10/12/2020, ông H đã ký giấy nhận tiền cọc đất xác nhận đã nhận số tiền này;
ngày 15/01/2021 bàC giao tiếp cho ông H số tiền 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng) bằng hình thức chuyển khoản vào số tài khoản của ông H “107870018885” tại Ngân hàng TMCP C2 – Chi nhánh B thông qua ủy nhiệm chi ngày 15/01/2021 tại Ngân hàng N; ngày 01/4/2021, bàC tiếp tục giao cho ông H số tiền 290.000.000 đồng (Hai trăm chín mƣơi triệu đồng); trong đó 60.000.000 đồng (sáu mƣơi triệu đồng)
bằng tiền mặt trực tiếp cho ông H, 230.000.000 đồng (hai trăm ba mƣơi triệu đồng)
bằng hình thức chuyển khoản vào số tài khoản của ông H “107870018885” tại Ngân hàng TMCP C2 – Chi nhánh B thông qua ủy nhiệm chi ngày 01/4/2021 tại Ngân hàng
N. Tuy nhiên, ông H không làm đƣợc thủ tục chuyển nhƣợng thửa đất trên cho bàC nên bàC không đồng ý mua đất nữa, ngày 01/9/2022 ông H xác nhận nợ bàC số tiền 1.500.000.000 đồng (một tỷ năm trăm triệu đồng) bằng hình thức ký giấy vay tiền, thỏa thuận trả lãi cho bàC lãi từ ngày 01/9/2022 cho đến khi thanh toán xong nợ, đồng thời tại giấy vay tiền ông H có hẹn ngày 13/9/2022 trả cho bàC số tiền 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu đồng); Giấy vay tiền trên có ông Lê Trung H1 là ngƣời làm chứng.
Ngày 13/9/2022, ông H không thực hiện đúng lời hứa trả 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu đồng) và đến ngày 03/01/2023 ông H trả cho bàC số tiền 250.000.000đồng (Hai trăm năm mƣơi triệu đồng) chuyển nhờ qua tài khoản của bà Vũ Thị Phƣơng T (là con gái bà C), bàT đã nhận và đƣa lại cho bà C.
Từ đó đến nay, ông H không thanh toán cho bàC thêm đƣợc số tiền nào. Nay bà C xác định ông H còn nợ số tiền gốc là 1.240.000.000 đồng (Một tỷ hai trăm bốn mƣơi triệu đồng), do đó, bàC yêu cầu Tòa án giải quyết:
Buộc ông Lê VănH trả cho bà Nguyễn ThịC số tiền 1.240.000.000 đồng (Một tỷ hai trăm bốn mƣơi triệu đồng) và tiền lãi từ ngày 02/9/2022 đến ngày xét xử sơ thẩm, lãi suất 1%/tháng.
BàC không yêu cầu nhận đất, bàC không còn yêu cầu nào khác.
Đối với ý kiến của ngƣời có quyền lợi nghĩa vụ liên quan trong quá trình tố tụng thì bàC thống nhất và không có ý kiến gì.
Đối với chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ nguyên đơn tự nguyện chịu.
Các tài liệu, chứng cứ nguyên đơn cung cấp để chứng minh yêu cầu khởi kiện:
Giấynh ận tiền cọc đất ngày 10/12/2020 (giấy tay); giấy cho vay tiền ngày 01/9/2022 (giấy tay); Quyết định số 04/QĐ -UB ngày 15 tháng 02 năm 1993 của Ủy

## Page 3

ban nhân dân xã B về việc giao trả đất cho ông Võ Văn L; biên bản xác minh đo đạc, giao và nhận đất; sao lục họa đồ ngày 07/12/1966 (bản pho to), bản tự khai và các tài liệu khác có liên quan.
*) Theo Bản trình bày ý kiến, các lời khai trong quá trình tố tụng và tại phiên tòa bị đơn ông Lê VănH trình bày:
Ông Lê VănH là cháu ruột gọi bà Nguyễn ThịC bằng dì ruột. Vào năm 2020, do bà Nguyễn ThịC có nhu cầu mua đất nên ông H đồng ý chuyển nhƣợng cho bàC một phần diện tích đất ngang 10m x dài 30m = 300m2; đất tọa lạc tại: Khu phố B, phƣờng B, thành phố T, tỉnh Bình Dƣơng; giá thỏa thuận chuyển nhƣợng là 2.000.000.000 đồng (Hai tỷ đồng), hai bên có lập giấy nhận tiền cọc đất (giấy tay) ngày 10/12/2020, theo đó ông H đã nhận của bà Nguyễn ThịC số tiền 1.000.000.000 đồng (Một tỷ đồng)
vào ngày 10/12/2020. Đến ngày 15/01/2021, ông H nhận tiếp của bàC số tiền 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu đồng) bằng hình thức chuyển khoản vào số tài khoản “107870018885” của ông H tại Ngân hàng TMCP C2 – Chi nhánh B; ngày 01/4/2021, ông H nhận tiếp số tiền 290.000.000 đồng (Hai trăm chín mƣơi triệu đồng), trong đó nhận 60.000.000 đồng (Sáu mƣơi triệu đồng) bằng tiền mặt, 230.000.000 đồng (Hai trăm ba mƣơi triệu đồng) bằng hình thức bàC chuyển khoản vào số tài khoản “107870018885” của ông H tại Ngân hàng TMCP C2 – Chi nhánh B.
Ngày 01/9/2022, hai bên có xác nhận lại số tiền ông H còn nợ bàC là 1.500.000.000 đồng (Một tỷ năm trăm triệu đồng) bằng việc ký giấy vay tiền ngày 01/9/2022, lý do là bàC không mua đất nữa, yêu cầu ông H trả lại tiền, lúc đó ông H chƣa có tiền trả lại nên đồng ý ký giấy vay tiền để hai bên chốt lại số tiền còn nợ bà Nguyễn ThịC là 1.500.000.000 đồng, ngày 03/01/2023 ông H đã trả cho bàC số tiền 250.000.000 đồng (Hai trăm năm mƣơi triệu đồng) chuyển nhờ qua số tài khoản của con gái bàC là bà Vũ Thị Phƣơng T. Nay ông H xác định còn nợ bà Nguyễn ThịC số tiền gốc là 1.240.000.000 đồng (Một tỷ hai trăm bốn mƣơi triệu đồng).
Về nguồn gốc đất thỏa thuận chuyển nhƣợng cho bà Nguyễn ThịC có nguồn gốc của ông Võ Văn L, ông L đƣợc quyền sử dụng theo Quyết định số 04/QĐ-UB ngày 15/02/1993; ông L chƣa làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau đó ông L chết (không nhớ năm chết) thì bà Nguyễn Thị Ả là vợ của ông L tiếp tục quản lý, sử dụng đất cũng chƣa làm thủ tục sang tên cho bà Ả. Sau đó ông H mua lại của bà Ả hơn 1000m2 đất với giá 900.000.000 đồng (không nhớ năm nào mua), có Hợp đồng chuyển nhƣợng (giấy tay) giữa ông H và bà Ả. Ông H đã bán một phần diện tích cho bàC nhƣ trên, phần diện tích thỏa thuận, chuyển nhƣợng cho bà Nguyễn Thị C là 300 m2, trong đó ngang 10m (tính từ mép bờ suối Bồ vào 8m, nếu tính từ tim suối vào là 10m), dài 30 m.
Sau khi chuyển nhƣợng cho bàC thì ông H chƣa làm thủ tục sang tên cho bàC đƣợc là vì chƣa làm thủ tục đo đạc, cắm mốc, chƣa làm biên bản bàn giao đất với bà Ả. Sau đó bà Ả chết nên ông H chƣa làm thủ tục xin đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đƣợc, trƣờng hợp đất nhƣ thế này thì phải làm lâu, đúng theo quy định. Do đó, đối với yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn ThịC thì ông Lê VănH không đồng ý lý do hai bên đã ký hợp đồng đặt cọc, bà Nguyễn ThịC vi phạm nội dung thỏa thuận, bàC không đồng ý mua đất nữa thì phải chịu mất tiền cọc, ông H không có nghĩa vụ phải trả lại số tiền đã nhận. Trƣờng hợp bà Nguyễn Thị C đồng ý nhận đất thì ông H giao giấy tờ tay. Ông H xác định không có yêu cầu phản tố trong vụ án.
Tài liệu, chứng cứ ông H cung cấp để chứng minh cho ý kiến của mình:

## Page 4

Giấy nhận tiền cọc đất ngày 10/12/2020 (giấy tay); giấy cho vay tiền ngày 01/9/2022 (giấy tay); Bản pho to: Quyết định số 04/QĐ -UB ngày 15 tháng 02 năm 1993 của Ủy ban nhân dân xã B về việc giao trả đất cho ông Võ Văn L; biên bản xác minh đo đạc, giao và nhận đất; sao lục họa đồ ngày 07/12/1966; Biên bản cưỡng chế thi hành quyết định ngày 10/9/1992; bản trình bày ý kiến và các tài liệu khác có liên quan *) Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Vũ Thị Phương T trình bày:
BàT là con gái của bà C, bàT xác nhận có liên quan trong vụ án vì ngày 03/01/2023 ông Lê VănH có chuyển vào tài khoản số “19035667646013” của bà Vũ Thị Phƣơng T số tiền 250.000.000 đồng, số tiền này là bàC nhờ bàT nhận hộ do ông Lê VănH trả nên bàT đã nhận số tiền trên và đƣa lại cho bà C. Do đó, bàT không còn liên quan gì khác. BàT cung cấp cho Tòa án sao kê tài khoản để xác định lời khai của bàT là đúng sự thật. BàT xác định không có yêu cầu độc lập trong vụ án; không cung cấp ý kiến gì thêm, thống nhất toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà C, đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định, đồng thời yêu cầu đƣợc vắng mặt trong toàn bộ quá trình giải quyết vụ án.
*) Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Vũ Đình K trình bày:
Ông Vũ Đình K là chồng của bà Nguyễn Thị C. Ông K đã nhận đƣợc thông báo về việc thụ lý vụ án của Tòa án, ông K thống nhất toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà C, số tiền bàC giao cho ông Lê VănH là số tiền ông K và bàC vay của ngƣời khác để giao cho ông H nên đã cùng nhau thanh toán nợ gốc và lãi cho bên cho vay. Ông K thống nhất với toàn bộ lời khai của bàC về quá trình đặt cọc nhận chuyển nhƣợng đất cho ông H và số tiền đã giao cho ông H. Do ông H không làm đƣợc thủ tục chuyển nhƣợng đất cho ông K, bàC nên ông K đã nhiều lần cùng bàC yêu cầu ông H thanh toán lại số tiền đã nhận nhƣng không đƣợc. Hiện ông H còn nợ số tiền gốc là 1.240.000.000 đồng. Việc ông H không thanh toán đã làm ảnh hƣởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của ông K, bà C. Do đó ông K thống nhất toàn bộ ý kiến của bà C, không có yêu cầu độc lập trong vụ án, đồng thời yêu cầu đƣợc vắng mặt trong toàn bộ quá trình giải quyết vụ án.
*) Ý kiến của Kiểm sát viên tại phiên tòa:
Về tố tụng: Về việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, việc chấp hành pháp luật của ngƣời tham gia tố tụng dân sự, kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trƣớc thời điểm Hội đồng xét xử nghị án đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.
Về nội dung vụ án:
 Về hình thức: Giấy biên nhận tiền cọc đất ngày 10/12/2020 đƣợc lập bằng giấy tay, căn cứ khoản 2 Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, giấy biên nhận tiền cọc thỏa mãn điều kiện về hình thức.
 Về nội dung: Bà Nguyễn ThịC và ông Lê VănH có thỏa thuận đặt cọc chuyển nhƣợng phần đất có chiều ngang 10m, dài 30m, diện tích 300m2 tọa lạc tại khu phố B, phƣờng B, thành phố T, tỉnh Bình Dƣơng theo Quyết định số 04 ngày 20/02/1993 cấp cho ông Võ Văn L với giá 2.000.000.000 đồng. Phần đất này ông H chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Căn cứ điểm a Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định về điều kiện đƣợc thực hiện các quyền sử dụng đất, việc ông H thỏa thuận đặt cọc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất khi chƣa đƣợc cấp giấy chứng

## Page 5

nhận là vi phạm quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo Điều 117 Bộ luật dân sự.
Mặt khác, tại biên bản xác minh ngày 07/11/2024 tại phƣờng B thể hiện thửa đất tranh chấp theo vị trí các đƣơng sự xác định tại biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 02/7/2024 thuộc thửa đất số 197, 185 tờ bản đồ 7.4 tọa lạc tại khu phố B, phƣờng B, thành phố T, tỉnh Bình Dƣơng. Toàn bộ diện tích đất này là đất công do phƣờng quản lý theo Quyết định 8121/QĐ-UBND ngày 18/12/2019, nhƣ vậy, Giấy nhận tiền cọc đất ngày 10/12/2020 giữa nguyên đơn bà Nguyễn Văn C1 và bị đơn ông Lê VănH là vô hiệu do có đối tƣợng không thể chuyển nhƣợng đƣợc theo quy định tại Điều 408 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Thời điểm ký giấy cọc, bà C1 và ông H đều biết thửa đất trên ông H chƣa đƣợc cấp GCNQSDĐ nhƣng vẫn thực hiện, do đó, các bên đều có lỗi dẫn đến giấy nhận tiền cọc vô hiệu. Ông H thừa nhận còn nợ bà C1 số tiền 1.240.000.000 đồng, do đó, căn cứ khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự, bà C1 yêu cầu ông thanh toán số tiền cọc đã nhận là 1.240.000.000 đồng là có căn cứ chấp nhận.
Về yêu cầu ông H phải thanh toán mức lãi suất 1%/tháng. Xét thấy, tại giấy cho vay tiền ngày 01/9/2022, ông H và bà C1 thống nhất thỏa thuận ông H chịu lãi suất 1%/tháng đối với số tiền ông H chƣa trả cho bà C1. Nhƣ vậy, bà C1 yêu cầu ông H phải thực hiện thanh toán lãi suất 1%/tháng đối với số tiền còn nợ là có căn cứ chấp nhận.
Từ những phân tích trên, đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ điểm a Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013, Điều 117 Bộ luật dân sự, khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự và Điều 266 Bộ luật Tố tụng dân sự, chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị C.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã đƣợc thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:
[1] Về tố tụng:
[1.1] Về quan hệ pháp luật và thẩm quyền giải quyết: Nguyên đơn khởi kiện bị đơn yêu cầu: Buộc ông Lê VănH trả cho bà Nguyễn ThịC số tiền đã nhận đặt cọc về việc thỏa thuận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đối với diện tích 300m2 tọa lạc tại khu phố B, phƣờng B, thành phố T, tỉnh Bình Dƣơng là 1.240.000.000 đồng và tiền lãi từ ngày 02/9/2022 đến ngày xét xử sơ thẩm, lãi suất 1%/tháng nên quan hệ pháp luật tranh chấp trong vụ án là tranh chấp hợp đồng đặt cọc.
Nguyên đơn khởi kiện bị đơn tranh chấp hợp đồng đặt cọc đối với thửa đất tại thành phố T. Căn cứ khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự đây là tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân thành phố Thuận An.
[1.2] Nguyên đơn, ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu giải quyết, xét xử vắng mặt, căn cứ Khoản 2 Điều 227, Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt nguyên đơn, ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
[2] Về nội dung:
[2.1] Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn thấy rằng:

## Page 6

Quá trình tố tụng cả nguyên đơn, bị đơn đều thống nhất thừa nhận các nội dung sau:
 Bị đơn thỏa thuận chuyển nhƣợng cho nguyên đơn thửa đất diện tích 300m2 tọa lạc tại khu phố B, phƣờng B, thành phố T, tỉnh Bình Dƣơng với giá 2.000.000.000 đồng, hai bên đã ký giấy nhận tiền cọc đất ngày 10/12/2020.
 Tổng số tiền nguyên đơn bà Nguyễn ThịC đã giao cho ông Lê VănH là 1.500.000.000 đồng. Sau đó bàC không đồng ý mua đất nữa và yêu cầu bị đơn ông H trả lại số tiền đã nhận. Ngày 01/9/2022, hai bên có xác nhận ông H còn nợ bàC số tiền 1.500.000.000 đồng bằng hình thức ký giấy tay vay tiền. Ngày 03/01/2023 bị đơn ông H đã trả cho bàC số tiền 250.000.000 đồng bằng hình thức chuyển nhờ qua số tài khoản của con gái bàC là bà Vũ Thị Phƣơng T. Ông H xác định còn nợ bà Nguyễn ThịC số tiền gốc là 1.240.000.000 đồng.
 Diện tích đất đối với thửa đất ông Lê VănH thỏa thuận chuyển nhƣợng cho bà Nguyễn ThịC thì ông H chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định.
Sự thừa nhận của đƣơng sự là tình tiết, sự kiện không phải chứng minh theo quy định tại Điều 92 của Bộ luật tố tụng dân sự 2015.
Xét thấy, quá trình thực hiện hợp đồng bị đơn ông Lê VănH xác định đã thỏa thuận chuyển nhƣợng cho nguyên đơn bà Nguyễn ThịC thửa đất diện tích 300m2, tọa lạc tại khu phố B, phƣờng B, thành phố T, tỉnh Bình Dƣơng thông qua giấy nhận tiền cọc đất (giấy tay), nội dung hai bên thỏa thuận là “chuyển nhượng phần diện tích đất cấp cho ông Võ Văn L theo Quyết định số 04 ngày 20/02/1993”. Nhƣ vậy, qua các tài liệu đƣơng sự cung cấp không có tài liệu nào xác định thửa đất thỏa thuận chuyển nhƣợng đã đƣợc cấp quyền sử dụng đất cho bị đơn ông Lê Văn H. Đồng thời, quá trình làm việc ông H cũng thừa nhận nguồn gốc đất thỏa thuận chuyển nhƣợng cho bà Nguyễn ThịC có nguồn gốc của ông Võ Văn L, ông L đƣợc quyền sử dụng theo Quyết định số 04/QĐ-UB ngày 15/02/1993; ông L chƣa làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau đó ông L chết (ông H không nhớ chết năm nào) thì bà Nguyễn Thị Ả là vợ của ông L tiếp tục quản lý, sử dụng đất cũng chƣa làm thủ tục sang tên cho bà Ả. Sau đó ông H mua lại của bà Ả hơn 1000m2 đất với giá 900.000.000 đồng nhƣng cũng không có chứng cứ chứng minh. Ông H cho rằng sau khi thỏa thuận chuyển nhƣợng cho bàC thì ông H chƣa làm thủ tục sang tên cho bàC đƣợc là vì chƣa làm thủ tục đo đạc, cắm mốc, chƣa làm biên bản bàn giao đất với bà Ả, sau đó bà Ả chết nên chƣa làm thủ tục xin đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đƣợc.
Tại Biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 02/7/2024, ông H và bàC đều xác định vị trí đất đã nhận chuyển nhƣợng, ông H cũng thừa nhận phần đất đất này đƣợc xác định từ bờ Suối Bồ vào 8m và chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng cho ông H.
Tại Biên bản xác minh ngày 07/11/2024, Ủy ban nhân dân Phƣờng B xác định phần diện tích đất mà hai bên thỏa thuận chuyển nhƣợng thuộc thửa đất số 197, 185, tờ bản đồ số 7.4 (vị trí dọc bờ S) tọa lạc khu phố B, phƣờng B là đất công do UBND phƣờng B quản lý theo quyết định số 8121 ngày 18/12/2019 của UBND thị xã (nay là thành phố) T.
 Từ những phân tích nêu trên, có căn cứ xác định việc ông H thỏa thuận đặt cọc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất khi chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận là vi phạm quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo Điều 117 Bộ luật dân sự, hợp

## Page 7

đồng đặt cọc ngày 10/12/2020 bị vô hiệu do có đối tƣợng không thể thực hiện đƣợc theo quy định tại Điều 408 Bộ luật Dân sự, do đó không phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên, các bên phải trả cho nhau những gì đã nhận.
Xét về lỗi của các bên làm cho hợp đồng vô hiệu:
Theo quy định khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có giấ y chứng nhận quyền sử dụng đất” . Nhƣ vậy, việc bị đơn ký hợp đồng đặt cọc với nguyên đơn để đảm bảo việc chuyển nhƣợng trong khi bị đơn chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên chƣa đƣợc thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013. Thời điểm ký giấy cọc, bà Nguyễn ThịC biết thửa đất trên ông H chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhƣng vẫn thực hiện ký thỏa thuận đặt cọc. Do dó, các bên đều có lỗi dẫn đến giấy nhận tiền cọc ngày 10/12/2020 vô hiệu. Ông H thừa nhận còn nợ bàC số tiền 1.240.000.000 đồng, do đó, căn cứ khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự, bàC yêu cầu ông thanh toán số tiền cọc đã nhận là 1.240.000.000 đồng là có căn cứ chấp nhận.
Đối với yêu cầu của bàC về việc buộc ông H phải thanh toán tiền lãi của số tiền 1.240.000.000 đồng, mức lãi suất 1%/tháng. Xét thấy, tại giấy cho vay tiền ngày 01/9/2022, ông H và bàC thống nhất thỏa thuận ông H chịu lãi suất 1%/tháng đối với số tiền ông H chƣa trả cho bà C. Nhƣ vậy, bàC yêu cầu ông H phải thực hiện thanh toán lãi suất 1%/tháng tính từ ngày 02/9/2022 đến ngày xét xử sơ thẩm (33 tháng 19 ngày) đối với số tiền còn nợ là có căn cứ chấp nhận.
Do cả hai bên cùng có lỗi làm cho hợp đồng bị vô hiệu, căn cứ điểm d mục I của Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao quy định về tranh chấp hợp đồng dân sự có đặt cọc thì hai bên đều có lỗi nên không phạt cọc. Đồng thời, nguyên đơn chỉ yêu cầu bị đơn thanh toán lại số tiền 1.240.000.000 đồng và tiền lãi, không yêu cầu phạt cọc là có cơ sở chấp nhận.
Từ những phân tích trên có cơ sở chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
Ý kiến của bị đơn về việc không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn ThịC với lý do hai bên đã ký hợp đồng đặt cọc, bà Nguyễn ThịC vi phạm nội dung thỏa thuận, bàC không đồng ý mua đất nữa thì phải chịu mất tiền cọc, ông H không có nghĩa vụ phải trả lại số tiền đã nhận. Trƣờng hợp bà Nguyễn ThịC đồng ý nhận đất thì ông H giao giấy tờ tay là không có căn cứ chấp nhận.
[3] Ý kiến của Kiểm sát viên tham gia phiên tòa về nội dung vụ án là có sơ sở và phù hợp quy định của pháp luật.
[4] Về án phí: Bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định của pháp luật. Nguyên đơn không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm, trả lại cho nguyên đơn số tiền tạm ứng án phí đã nộp.
 [5] Về chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ: Nguyên đơn tự nguyện chịu số tiền 1.000.000 đồng (Một triệu đồng) đã thực hiện xong.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ vào:
- Các Điều 26; Điều 35, Điểm c Khoản 1 Điều 39, Điều 92, Điều 147; Điều 184,

## Page 8

Điểm b Khoản 2 Điều 227, 228, 266, 271, 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự;
- Các Điều 116, 117, 118, 119, 122, 131, 407, 408 của Bộ luật Dân sự năm 2015;
- Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013;
- Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thƣờng vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.
- Nghị quyết số 01/2019/NQ-HĐTP ngày 11/01/2019 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hƣớng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật về lãi, lãi suất, phạt vi phạm.
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn ThịC đối với bị đơn ông Lê VănH về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc.
2. Tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 10/12/2020 giữa bà Nguyễn ThịC và ông Lê VănH vô hiệu.
3. Buộc bị đơn ông Lê VănH có nghĩa vụ hoàn trả cho nguyên đơn bà Nguyễn ThịC số tiền 1.240.000.000 đồng (Một tỷ hai trăm bốn mƣơi triệu) và tiền lãi tính từ ngày 02/9/2022 đến ngày 20/6/2025 số tiền 417.053.000 đồng (Bốn trăm mƣời bảy triệu không trăm năm mƣơi ba nghìn đồng). Tổng cộng: 1.657.053.000 đồng (Một tỷ sáu trăm năm mƣơi bảy triệu không trăm năm mƣơi ba nghìn đồng).
Kể từ ngày quyết định có hiệu lực pháp luật và có đơn yêu cầu thi hành án của ngƣời đƣợc thi hành án cho đến khi thi hành xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trƣờng hợp pháp luật có quy định khác.
4. Về án phí dân sự sơ thẩm:
- Bị đơn ông Lê VănH phải chịu số tiền 61.711.590 đồng (Sáu mƣơi mốt triệu bảy trăm mƣời một nghìn năm trăm chín mƣơi đồng) án phí dân sự sơ thẩm.
- Nguyên đơn bà Nguyễn ThịC không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm.
5. Về chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ tài sản: Nguyên đơn tự nguyện chịu số tiền 1.000.000 đồng (Một triệu đồng) đã thực hiện xong.
6. Về quyền kháng cáo:
Nguyên đơn, ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vắng mặt có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận đƣợc bản án hoặc bản án đƣợc niêm yết.
Bị đơn đƣợc quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án.
Bản án này đƣợc thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì ngƣời đƣợc thi hành án dân sự, ngƣời phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cƣỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự (đƣợc sửa đổi, bổ sung năm 2014); thời hiệu thi hành án đƣợc thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự (đƣợc sửa đổi, bổ sung năm 2014)./.

 Nơi nhận:
- TAND tỉnh Bình Dƣơng;
- VKSND thành phố Thuận An;
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA

## Page 9

- Chi cục THADS thành phố Thuận An;
- Các đƣơng sự;
- Lƣu: Hồ sơ vụ án, VT.




Nguyễn Thị Tuyết Ánh