Bản án số: 63/2025/DS-ST
Cao Thị Thùy D - Phạm Văn A, Trần Bình S
Số: 63
Ngày: 29/04/2025
Tòa án xét xử: TAND huyện Dầu Tiếng, tỉnh Bình Dương
Cấp xét xử: Sơ thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thông tin vụ việc: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN DẦU TIẾNG TỈNH BÌNH DƯƠNG CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phú cc Bản án số: 63/2025/DS-ST Ngày: 29-4-2025 V/v tranh chấp hợp đồng đă ̣t co ̣c

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN DẦU TIẾNG TỈNH BÌNH DƯƠNG
- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:
Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Ông Phạm Ngọc Tuyền.
Các Hội thẩm nhân dân:
1. Ông Trương Hữu Bình;
2. Ông Hồ Đắc Minh.
- Thư ký phiên tòa: Bà Lê Thi ̣ Oanh – Thư ký Tòa án nhân dân huyện Dầu Tiếng, tỉnh Bình Dương.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Dầu Tiếng, tỉnh Bình Dương tham gia phiên tòa: Bà Đinh Thị Yến - Kiểm sát viên.
Ngày 29 tháng 4 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện Dầu Tiếng, xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 278/2024/TLST-DS ngày 27 tháng 5 năm 2024 về việc “tranh chấp hợp đồng đă ̣t co ̣c”, theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 55/2025/QĐXXST-DS ngày 10 tháng 4 năm 2025, giữa các đương sự:
- Nguyên đơn: Bà Cao Thi ̣ Thùy D, sinh năm 1989. HKTT: Số 290, Phan Đăng Lưu, tổ 41, khu 5, phườ ngHiê ̣p An, thành phố Thủ Dầu Mô ̣t, tỉnh Bình Dương.
Ngườ i đại diê ̣n hợp phá p của nguyên đơn: Ông Pha ̣m Văn S1, sinh năm 1988. Đi ̣a chỉ: Thôn Phương Đô ̣, xã Đồng Lô ̣c, huyê ̣n Hâ ̣u Lô ̣c, tỉnh Thanh Hóa là ngườ i đa ̣i diê ̣n theo ủy quyền (giấy ủy quyền ngày 13/5/2024).
- Bị đơn:
Ông Trần Bình S, sinh năm 1985. HKTT: Ấ p B, xã V, huyê ̣n D1, tỉnh Bình Dương.
Bà Tô Hồng T, sinh năm 1996. HKTT: Tổ 10, khu phố L, phườ ng A1, thành phố B1, tỉnh Bình Dương.
Bà Trần Thi ̣ Thùy Tr, sinh năm 1989. HKTT: Ấ p B, xã V, huyê ̣n D1, tỉnh Bình Dương.

## Page 2

2 Ông Pha ̣m Văn A, sinh năm 1990. HKTT: Tổ 4, khu phố K, phườ ng C1, thành phố B1, tỉnh Bình Dương. Chỗ ở hiê ̣n nay: Ấ p B, xã V, huyê ̣n D1, tỉnh Bình Dương.
Nguyên đơn và đa ̣i diê ̣n nguyên đơn có mă ̣t. Các bi ̣ đơn xin vắng mă ̣t.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
* Theo đơn khởi kiện, quá trình tham gia tố tụng và tại phiên tòa, nguyên đơn và đại diê ̣n nguyên đơn thống nhất trình bày:
Ngày 20/6/2018, bà Cao Thi ̣ Thùy D vớ i ông Trần Bình S, bà Trần Thi ̣ Thùy Tr thỏa thuâ ̣n chuyển nhượng phần đất có diê ̣n tích 669,4m2 thuô ̣c thử a đất số 08, tờ bản đồ số 39 toa ̣ la ̣c ta ̣i Ấ p B, xã V, huyê ̣n D1, tỉnh Bình Dương theo giấy chứ ng nhâ ̣n quyền sử du ̣ng đất cấp cho ông Trần Bình S và bà Trần Thi ̣ Thùy Tr cùng đứ ng tên. Giá chuyển nhượng là 900.000.000 đồng. Theo thỏa thuâ ̣n, ông S và bà Tr có nghĩa vu ̣ thực hiê ̣n thủ tu ̣c tách thành 03 thử a rồi mớ i ra văn phòng công chứ ng ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử du ̣ng đất. Ngày khi ký hợp đồng (không có công chứ ng) có bà Tr, ông S, ông Pha ̣m Văn A (chồng bà Tr), bà Tô Hồng T (vợ ông S) tham gia ký kết vớ i bà D, bà D đã thanh toán đủ số tiền 900.000.000 đồng cho các ông bà này.
Đến tháng 6/2019, giá đất tăng nên hai bên đã thỏa thuâ ̣n la ̣i đất chuyển nhượng có chiều ngang phía trướ c là 06m, chiều ngang phía sau là 7,54m, trong đó có 100m2 đất ở , tiền chuyển nhượng vẫn là 900.000.000 đồng. Hợp đồng đă ̣t co ̣c được ký kết ngày 11/6/2019 có sự chứ ng kiến của Văn phòng thừ a phát la ̣i Tân Uyên và lâ ̣p vi bằng ghi nhâ ̣n sự viê ̣c. Theo hợp đồng bên chuyển nhượng có nghĩa vu ̣ thực hiê ̣n viê ̣c đo đa ̣c, tách thử a và thực hiê ̣n các thủ tu ̣c cần thiết để phần đất chuyển nhượng đủ điều kiê ̣n sang tên cho bà D.
Tuy nhiên, sau nhiều lần nhắc nhở mà không thấy ông S, bà Tr thông báo kết quả tách thử a.
Qua tìm hiểu, nguyên đơn mớ i biết vợ chồng ông S, vợ chồng bà Tr đã chuyển nhượng toàn bô ̣ diê ̣n tích thử a 08 cho ngườ i khác nên nguyên đơn đã làm đơn gử i công an nhưng không được nên đã làm đơn ra Tòa.
Theo đơn khở i kiê ̣n, nguyên đơn bà Dyêu cầu:
- Tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử du ̣ng đất ngày 20/6/2018 giữa bà Cao Thi ̣ Thùy D vớ i ông Trần Bình S và bà Trần Thi ̣ Thùy Tr liên quan đến phần đất có diê ̣n tích 669,4m2 thuô ̣c thử a đất số 08, tờ bản đồ số 39 toa ̣ la ̣c ta ̣i Ấ p B, xã V, huyê ̣n D1, tỉnh Bình Dương.
- Buô ̣c ông Trần Bình S, bà Trần Thi ̣ Thùy Tr, bà Tô Hồng T và ông Pha ̣m Văn A liên đớ i trả cho bà D số tiền 900.000.000 đồng và bồi thườ ng vi pha ̣m hợp đồng là 900.000.000 đồng. Tổng số tiền yêu cầu là 1.800.000.000 đồng.
Theo đơn thay đổi, bổ sung yêu cầu khở i kiê ̣n, nguyên đơn bà Dyêu cầu:
- Chỉ yêu cầu tuyên hủy hợp đồng đă ̣t co ̣c ngày 11/6/2019 giữa bà Cao Thi ̣ Thùy D vớ i ông Trần Bình S và bà Trần Thi ̣ Thùy Tr liên quan đến phần đất ngang

## Page 3

3 phía trướ c 6m, ngang phía sau 7,54 liền kề vớ i thử a 07 thuô ̣c mô ̣t phần thử a đất số 08, tờ bản đồ số 39 toa ̣ la ̣c ta ̣i Ấ p B, xã V, huyê ̣n D1, tỉnh Bình Dương do hợp đồng đă ̣t co ̣c ngày 11/6/2019 đã thay thế cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử du ̣ng đất ngày 20/6/2018. Không tranh chấp đối vớ i hợp đồng chuyển nhượng quyền sử du ̣ng đất ngày 20/6/2018.
- Buô ̣c ông Trần Bình S, bà Trần Thi ̣ Thùy Tr, bà Tô Hồng T và ông Pha ̣m Văn A liên đớ i trả cho bà D số tiền 900.000.000 đồng và bồi thườ ng vi pha ̣m hợp đồng là 900.000.000 đồng. Tổng số tiền yêu cầu là 1.800.000.000 đồng.
Ta ̣i phiên ho ̣p, nguyên đơn xin rút mô ̣t phần yêu cầu khở i kiê ̣n, Chỉ yêu cầu tuyên hủy hợp đồng đă ̣t co ̣c ngày 11/6/2019 giữa bà Cao Thi ̣ Thùy D vớ i ông Trần Bình S và bà Trần Thi ̣ Thùy Tr liên quan đến phần đất ngang phía trướ c 6m, ngang phía sau 7,54 liền kề vớ i thử a 07 thuô ̣c mô ̣t phần thử a đất số 08, tờ bản đồ số 39 toa ̣ la ̣c ta ̣i Ấ p B, xã V, huyê ̣n D1, tỉnh Bình Dương và yêu cầu ông Trần Bình S, bà Trần Thi ̣ Thùy Tr, bà Tô Hồng T và ông Pha ̣m Văn A liên đớ i trả cho bà D số tiền 900.000.000 đồng. Đối vớ i hợp đồng chuyển nhượng quyền sử du ̣ng đất ngày 20/6/2018 và số tiền bôi thườ ng vi pha ̣m hợp đồng là 900.000.000 đồng, nguyên đơn không tranh chấp, không yêu cầu giải quyết.
Nguyên đơn thống nhất kết quả đo đa ̣c theo biên bản xem xét thẩm đi ̣nh ta ̣i chỗ ngày 23/8/2024 của Tòa án nhân dân huyê ̣n Dầu Tiếng, Mảnh trích lu ̣c đi ̣a chính có đo đa ̣c chỉnh lý (tranh chấp) số 794 – 2024 ngày 05/9/2024 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyê ̣n Dầu Tiếng và yêu cầu sử du ̣ng kết quả này để xem xét giải quyết vu ̣ án.
Ngoài ra, nguyên đơn không có yêu cầu gì khác.
* Theo biên bản lấy lờ i khai, đơn xin vắ ng mặt, ý kiến của bi ̣ đơn (ông A)
thể hiê ̣n:
Ông A xin vắng mă ̣t và có ý kiến không đồng ý vớ i yêu cầu khở i kiê ̣n của nguyên đơn, xác đi ̣nh số tiền 900.000.000 đồng nguyên đơn tranh chấp là tiền vay giữa cá nhân ông A vớ i bà D. Ông A đồng ý thanh toán cho bà D số tiền 900.000.000 đồng. Đối vớ i các hợp đồng ký kết vớ i nguyên đơn liên quan thử a đất số 08, tờ bản đồ số 39 toa ̣ la ̣c ta ̣i Ấ p B, xã V, huyê ̣n D1, tỉnh Bình Dương là để làm tin cho số tiền vay chứ không phải giao di ̣ch chuyển nhượng quyền sử du ̣ng đất thâ ̣t sự.
* Theo đơn xin vắng mặt, ý kiến của bi ̣ đơn (bà Tr, ông S) thể hiê ̣n:
Bà Tr, ông S xin vắng mă ̣t. Thống nhất vớ i ý kiến của ông A, đồng ý cùng ông A trả cho nguyên đơn số tiền vay 900.000.000 đồng.
* Theo biên bản lấy lờ i khai, ý kiến của bi ̣ đơn (bà T) thể hiê ̣n:
BàT xin vắng mă ̣t. BàT thừ a nhâ ̣n có tham gia ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử du ̣ng đất ngày 20/6/2018 do nguyên đơn cung cấp nhưng xác đi ̣nh chỉ ký theo yêu cầu của bà Tr, ông A chứ không được nhâ ̣n lợi ích, không liên quan đến số tiền 900.000.000 đồng nguyên đơn tranh chấp. Vì vâ ̣y, bàT không đồng ý vớ i yêu cầu khở i kiê ̣n của nguyên đơn về viê ̣c buô ̣c bà liên đớ i trả

## Page 4

4 số tiền 900.000.000 đồng.
* Tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Dầu Tiếng có ý kiến:
I. VỀ VIỆC TUÂN THEO PHÁP LUẬT TỐ TỤNG
1. Việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán
- Thẩm phán được phân công thụ lý giải quyết vụ án đã thực hiện đúng, đầy đủ quy định tại các Điều 26, Điều 35, Điều 39 BLTTDS về xác định quan hệ pháp luật, thẩm quyền thụ lý vụ án; Điều 68 BLTTDS về xác định tư cách tham gia tố tụng; Các điều từ 93 đến 97 BLTTDS về việc xác minh, thu thập chứng cứ, giao nhận chứng cứ; Điều 195, 196 BLTTDS về trình tự thụ lý, việc giao nhận thông báo thụ lý cho VKS và cho đương sự; Các điều từ 208 đến 211 BLTTDS về việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ; Điều 203 BLTTDS về thời hạn chuẩn bị xét xử.
2. Việc tuân theo pháp luật tố tụng của Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa.
Hội đồng xét xử, thư ký đã tuân theo đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự về việc xét xử sơ thẩm vụ án.
3 Việc tuân theo pháp luật tố tụng của người tham gia tố tụng.
Từ khi thụ lý vụ án cho đến thời điểm này đã chấp hành đúng các quy định tại các Điều 70, 71, 72, 73, 75, 76, 85, 86 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.
II. VỀ VIỆC GIẢI QUYẾT VỤ ÁN DÂN SỰ Nguyên đơn bà D khởi kiện:
- Yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng đặt cọc ngày 11/6/2019 giữa nguyên đơn bà D, bị đơn ông S, bà Tr, bà T, ông A đối với phần đất qua đo đạc thực tế có diện tích 260,9m2 (ngang đầu 6m, ngang dưới 7,54m, chiều dài hết đất) thuô ̣c mô ̣t phần thử a đất số 08, tờ bản đồ số 39, toa ̣ la ̣c ta ̣i Ấ p B, xã V, huyê ̣n D1, tỉnh Bình Dương.
- Yêu cầu các bị đơn ông S, bà Tr, bà T, ông A liên đớ i trả cho nguyên đơn bà D số tiền 900.000.000 đồng.
Đối với số tiền yêu cầu bồi thường vi pha ̣m hợp đồng là 900.000.000 đồng, nguyên đơn bà D xin rút, việc rút này là hoàn toàn tự nguyện nên đề nghị HĐXX căn cứ Điều 244 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện.
Trước yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà D thì các bị đơn ông S, bà Tr, ông A, bàT đồng ý hủy hợp đồng đặt cọc, các bị đơn ông S, bà Tr, ông A đồng ý liên đới thanh toán số tiền 900.000.000 đồng, bị đơn bàT không đồng ý liên đới thanh toán số tiền 900.000.000 đồng.
Đây là tranh chấp hợp đồng dân sự (đặt cọc). Tòa án xác định đúng quan hệ pháp luật.

## Page 5

- Căn cứ hồ sơ vụ án, các tài liệu, chứng cứ đã được Hội đồng xét xử xem xem xét và kết quả tranh luận của những người tham gia tố tụng tại phiên tòa, nhận thấy:
Ngày 20/6/2018, nguyên đơn bà D và các bị đơn ông S, bà Tr, bà T, ông A có ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đối với toàn bộ phần đất có diện tích 669,4 thuộc thửa đất số 08, tờ bản đồ số 39 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ cấp GCNQSDĐ CS05834 được Ủy ban nhân dân huyện Dầu Tiếng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng dất cho bị đơn bà Tr, ông S (đồng sở hữu quyền sử dụng đất do được tặng cho từ ông Trần Văn Đ), giá chuyển nhượng 900.000.000 đồng, thanh toán 1 lần số tiền 900.000.000 đồng, bị đơn (bên mua phải có trách nhiệm hoàn tất thủ tục ký chuyển nhượng QSDĐ khi nguyên đơn bà D (bên mua) yêu cầu, hợp đồng có chữ ký của nguyên đơn bà D, các bị đơn ông S, bà Tr, bà T, ông A.
Ngày 11/6/2019, nguyên đơn bà D, các bị đơn bà Tr và ông S tiếp tục ký hợp đồng đặt cọc đối với một phần diện tích ngang trước 6m, ngang phía sau 7,54, chiều dài hết đất thuộc một phần thửa đất số 08, tờ bản đồ số 39 (trong đó có 100m2 đất ONT), giá chuyển nhượng vẫn 900.000.000 đồng, thời hạn ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là 05 năm kể từ ngày các bên ký hợp đồng đặt cọc, bị đơn bà Tr, ông S có trách nhiệm đo đạc, tách thửa và thực hiện các thủ tục pháp lý cần thiết cho việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng có chữ ký của nguyên đơn bà D, bị đơn bà Tr và ông S.
Cùng ngày 11/6/2019, nguyên đơn bà D, bị đơn bà Tr và ông S đã yêu cầu Văn phòng thừa phát lạ i Tân Uyên lập vi bằng đối với hợp đồng đặt cọc ngày 11/6/2019, các bên thống nhất và thừa nhận các nội dung trong hợp đồng đặt cọc ngày 11/6/2019, hợp đồng đặt cọc ngày 11/6/2019 được lập trên cơ sở hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, ép buộc.
Hiện nay, nguyên đơn bà D trình bày: Cho rằng, ngày 20/6/2018, nguyên đơn bà D, các bị đơn ông S, bà Tr thỏa thuâ ̣n chuyển nhượng phần đất có diê ̣n tích 669,4m2 thuô ̣c thử a đất số 08, tờ bản đồ số 39 toa ̣ la ̣c ta ̣i Ấ p B, xã V, huyê ̣n D1, tỉnh Bình Dương theo giấy chứ ng nhâ ̣n quyền sử du ̣ng đất cấp cho bị đơn ông S, bà Tr cùng đứ ng tên. Giá chuyển nhượng là 900.000.000 đồng. Theo thỏa thuâ ̣n, bị đơn ông S và bà Tr có nghĩa vu ̣ thực hiê ̣n thủ tu ̣c tách thành 03 thử a rồi mớ i ra văn phòng công chứ ng ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử du ̣ng đất. Ngày khi ký hợp đồng (không có công chứ ng) có bị đơn bà Tr, ông S, ông A (chồng bà Tr), bàT (vợ ông S) tham gia ký kết, đã thanh toán đủ số tiền 900.000.000 đồng cho các ông bà này.
Đến tháng 6/2019, giá đất tăng nên đã thỏa thuâ ̣n la ̣i đất chuyển nhượng có chiều ngang phía trướ c là 06m, chiều ngang phía sau là 7,54m, trong đó có 100m2 đất ở , tiền chuyển nhượng vẫn là 900.000.000 đồng. Hợp đồng đă ̣t co ̣c được ký kết ngày 11/6/2019 có sự chứ ng kiến của Văn phòng thừ a phát la ̣i Tân Uyên và lâ ̣p vi bằng ghi nhâ ̣n sự viê ̣c. Theo hợp đồng bên chuyển nhượng (bị đơn) có nghĩa vu ̣ thực hiê ̣n viê ̣c đo đa ̣c, tách thử a và thực hiê ̣n các thủ tu ̣c cần thiết để phần đất chuyển nhượng đủ điều kiê ̣n sang tên cho nguyên đơn bà D.

## Page 6

6 Tuy nhiên, sau nhiều lần nhắc nhở mà không thấy bị đơn ông S, bà Tr thông báo kết quả tách thử a.
Qua tìm hiểu, nguyên đơn bà D mớ i biết vợ chồng bị đơn ông S, vợ chồng bà Tr đã chuyển nhượng toàn bô ̣ diê ̣n tích thử a 08 cho ngườ i khác nên nguyên đơn bà D đã làm đơn gử i công an nhưng không được nên đã làm đơn ra Tòa án nhân dân.
Bị đơn bà Tr, ông S, ông A, bàT lại trình bày: Cho rằng khoảng năm 2018, bị đơn ông A có vay của nguyên đơn bà D số tiền 600.000.000 đồng, hai bên có làm giấy vay nhưng chỉ có 1 bản đang do nguyên đơn bà D giữ, đến hạn bị đơn ông A không thanh toán được số tiền vay 600.000.000 đồng nên nguyên đơn bà D đã tính số tiền vay gốc 600.000.000 đồng cùng với tiền lãi 300.000.000 thành số tiền 900.000.000 đồng và có yêu cầu các bị đơn bà Tr, ông S, ông A, bàT ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 20/6/2018 để làm tin, các bị đơn bà Tr, ông S, ông A, bàT đồng ý ký với điều kiện là nguyên đơn bà D không được lấy đất mà để các bị đơn bà Tr, ông S, ông A, bàT thanh toán nợ dần, yêu cầu này được ghi ở mặt sau của giấy vay mà nguyên đơn bà D. Sau đó, do sợ nguyên đơn bà D lấy hết đất nên các bên đã thỏa thuận lại bằng hợp đồng đặt cọc ngày 11/6/2019, thỏa thuận chỉ chuyển nhượng phần đất có chiều ngang 5m thuộc một phần của thửa đất số 08, tờ bản đồ số 39 để làm tin cho khoản vay 900.000.000 đồng của bị đơn ông A, bị đơn vẫn giữ bản chính của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi nào thanh toán xong số tiền 900.000.000 đồng thì nguyên đơn bà D sẽ hủy các giấy tờ liên quan đến thửa đất số 08, tờ bản đồ số 39, thời điểm năm 2018 do giấy chứng nhận quyền sử dụng số 08, tờ bản đồ số 39 đang do các bị đơn bà Tr và ông S đứng tên nên 4 bị đơn ông S, bà Tr, ông A, bàT cùng ký tên vào hợp đồng chuyển nhượng ngày 20/6/2018 chứ số tiền 900.000.000 đồng là khoản vay của cá nhân bị đơn ông A nhưng không cung cấp được chứng cứ để chứng minh. Do đó, các bị đơn ông S, bà Tr, ông A đồng ý liên đới thanh toán số tiền vay 900.000.000 đồng, riêng bị đơn bàT không đồng ý liên đới thanh toán vì cho rằng thửa đất số 08, tờ bản đồ số 39 là của riêng bị đơn ông S, khi đó bị đơn bàT là vợ bị đơn ông S nên theo yêu cầu của bị đơn bà Tr thì ký tên.
Như vậy, thực tế nguyên đơn bà D, các bị đơn bà Tr, ông S, ông A, bàT có thỏa thuận đặt cọc để chuyển nhượng phần đất chiều ngang phía trướ c là 06m, chiều ngang phía sau là 7,54m, trong đó có 100m2 đất ở (qua đo đạc thục tế có diện tích 260,9m 2), tiền chuyển nhượng là 900.000.000 đồng, số tiền này cá bị đơn bà Tr, ông S, ông A, bàT đã nhận tại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 20/6/2018. Tuy nhiên, tại thời điểm các bên ký kết hợp đồng đặt cọc để thực hiện chuyển nhượng một phần đất trên thì không đủ diện tích để tách thửa theo quy định pháp luật nên giao kết đặt cọc ngày 11/6/2019 giữa các bên bị vô hiệu. Theo quy định tại Điều 131 BLDS 2015, khi giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập, các bên khôi phục lại tình trang ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

## Page 7

7 Căn cứ vào các chứng cứ của đương sự cung cấp, tòa án thu thập và quy định định của pháp luật tại Điều 116, 117, 123,131 Bộ luật dân sự 2015, quyết định số 25/2017/QĐ-UBND ngày 27/9/2017 của UBND tỉnh Bình Dương (nay là quyết định số 38/2024/QĐ-UB ngày 18/10/2024) chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà D.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:
[1] Về tố tụng:
[1.1] Về quan hệ pháp luật:
Theo đơn khở i kiê ̣n, nguyên đơn hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử du ̣ng đất ngày 20/6/2018 giữa bà Cao Thi ̣ Thùy D vớ i ông Trần Bình S và bà Trần Thi ̣ Thùy Tr liên quan đến phần đất có diê ̣n tích 669,4m2 thuô ̣c thử a đất số 08, tờ bản đồ số 39 toa ̣ la ̣c ta ̣i Ấ p B, xã V, huyê ̣n D1, tỉnh Bình Dương. Buô ̣c ông Trần Bình S, bà Trần Thi ̣ Thùy Tr, bà Tô Hồng T và ông Pha ̣m Văn A liên đớ i trả cho bà D số tiền 900.000.000 đồng và bồi thườ ng vi pha ̣m hợp đồng là 900.000.000 đồng. Tổng số tiền yêu cầu là 1.800.000.000 đồng.
Theo đơn thay đổi, bổ sung yêu cầu khở i kiê ̣n, nguyên đơn chỉ yêu cầu tuyên hủy hợp đồng đă ̣t co ̣c ngày 11/6/2019 giữa bà Cao Thi ̣ Thùy D vớ i ông Trần Bình S và bà Trần Thi ̣ Thùy Tr liên quan đến phần đất ngang phía trướ c 6m, ngang phía sau 7,54 liền kề vớ i thử a 07 thuô ̣c mô ̣t phần thử a đất số 08, tờ bản đồ số 39 toa ̣ la ̣c ta ̣i Ấ p B, xã V, huyê ̣n D1, tỉnh Bình Dương do hợp đồng đă ̣t co ̣c ngày 11/6/2019 đã thay thế cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử du ̣ng đất ngày 20/6/2018. Không tranh chấp đối vớ i hợp đồng chuyển nhượng quyền sử du ̣ng đất ngày 20/6/2018. Buô ̣c ông Trần Bình S, bà Trần Thi ̣ Thùy Tr, bà Tô Hồng T và ông Pha ̣m Văn A liên đớ i trả cho bà D số tiền 900.000.000 đồng và bồi thườ ng vi pha ̣m hợp đồng là 900.000.000 đồng. Tổng số tiền yêu cầu là 1.800.000.000 đồng Ta ̣i phiên ho ̣p công khai chứ ng cứ và ta ̣i phiên tòa, nguyên đơn xin rút mô ̣t phần yêu cầu khở i kiê ̣n, chỉ yêu cầu tuyên hủy hợp đồng đă ̣t co ̣c ngày 11/6/2019 giữa bà Cao Thi ̣ Thùy D vớ i ông Trần Bình S và bà Trần Thi ̣ Thùy Tr liên quan đến phần đất ngang phía trướ c 6m, ngang phía sau 7,54 liền kề vớ i thử a 07 thuô ̣c mô ̣t phần thử a đất số 08, tờ bản đồ số 39 toa ̣ la ̣c ta ̣i Ấ p B, xã V, huyê ̣n D1, tỉnh Bình Dương và yêu cầu ông Trần Bình S, bà Trần Thi ̣ Thùy Tr, bà Tô Hồng T và ông Pha ̣m Văn A liên đớ i trả cho nguyên đơn số tiền 900.000.000 đồng. Đối vớ i hợp đồng chuyển nhượng quyền sử du ̣ng đất ngày 20/6/2018 và số tiền bồi thườ ng vi pha ̣m hợp đồng là 900.000.000 đồng, nguyên đơn không tranh chấp, không yêu cầu giải quyết. Do đó, có cơ sở xác định quan hệ tranh chấp của vụ án là “Tranh chấp hợp đồng đă ̣t co ̣c” theo quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự.
Nguyên đơn rút yêu cầu không tranh chấp đối vớ i hợp đồng chuyển nhượng quyền sử du ̣ng đất ngày 20/6/2018 và số tiền bồi thườ ng hợp đồng là 900.000.000

## Page 8

8 đồng. Đây là sự tự nguyê ̣n của nguyên đơn và phù hợp vớ i quy đi ̣nh ta ̣i Điều 5, Điều 244 Bô ̣ luâ ̣t Tố tu ̣ng dân sự nên Hô ̣i đồng xét xử chấp nhâ ̣n và đình chỉ đối vớ i các yêu cầu đã rút.
[1.2] Về thẩm quyền giải quyết vụ án: Đối tượng của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là các phần đất thuô ̣c thử a 08, tờ bản đồ số 39 toa ̣ la ̣c ta ̣i xã Thanh Tuyền, huyện Dầu Tiếng, tỉnh Bình Dương và bi ̣ đơn ông A, bà Tr, ông S đang sinh sống ta ̣i xã Thanh Tuyền, huyê ̣n Dầu Tiếng nên vụ án thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân huyện Dầu Tiếng theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự.
[1.3] Về pháp luâ ̣t áp du ̣ng: Giao di ̣ch của các đương sự diễn ra từ ngày 24/3/2022 đến thờ i điểm tranh chấp là tháng 3/2023 nên áp du ̣ng các quy đi ̣nh của Luâ ̣t Đất đai năm 2013 để xem xét giải quyết.
[2] Về nội dung vụ án: Nguyên đơn bà Cao Thi ̣ Thùy D có nhu cầu mua đất nên giữa nguyên đơn vớ i bi ̣ đơn ký hợp đồng đă ̣t co ̣c ghi nhâ ̣n giao di ̣ch, cu ̣ thể:
Ngày 20/6/2018, bà Cao Thi ̣ Thùy D vớ i ông Trần Bình S, bà Trần Thi ̣ Thùy Tr, ông Pha ̣m Văn A và bà Tô Hồng T có ký giấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử du ̣ng đất đề ngày 20/6/2018 đối phần đất có diê ̣n tích 669,4m2 thuô ̣c thử a đất số 08, tờ bản đồ số 39 toa ̣ la ̣c ta ̣i Ấ p B, xã V, huyê ̣n D1, tỉnh Bình Dương theo giấy chứ ng nhâ ̣n quyền sử du ̣ng đất cấp cho ông Trần Bình S và bà Trần Thi ̣ Thùy Tr cùng đứ ng tên. Giá chuyển nhượng là 900.000.000 đồng.
Đến tháng 6/2019, bà Cao Thi ̣ Thùy D vớ i ông Trần Bình S, bà Trần Thi ̣ Thùy Tr thống nhất ký hợp đồng đă ̣t co ̣c được ký kết ngày 11/6/2019 có sự chứ ng kiến của Văn phòng thừ a phát la ̣i Tân Uyên và lâ ̣p vi bằng ghi nhâ ̣n sự viê ̣c, phần đất có chiều ngang phía trướ c là 06m, chiều ngang phía sau là 7,54m, trong đó có 100m2 đất ở . Theo hợp đồng bên chuyển nhượng có nghĩa vu ̣ thực hiê ̣n viê ̣c đo đa ̣c, tách thử a và thực hiê ̣n các thủ tu ̣c cần thiết để phần đất chuyển nhượng đủ điều kiê ̣n sang tên cho bà D.
Sự viê ̣c này đều được hai bên đương sự thừ a nhâ ̣n nên là tình tiết không cần phải chứ ng minh theo quy đi ̣nh ta ̣i khoản 2 Điều 92 Bô ̣ luâ ̣t Tố tu ̣ng dân sự.
[3] Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn: Nguyên đơn yêu cầu tuyên hủy hợp đồng đă ̣t co ̣c ngày 11/6/2019 giữa bà Cao Thi ̣ Thùy D vớ i ông Trần Bình S và bà Trần Thi ̣ Thùy Tr liên quan đến phần đất ngang phía trướ c 6m, ngang phía sau 7,54 liền kề vớ i thử a 07 thuô ̣c mô ̣t phần thử a đất số 08, tờ bản đồ số 39 toa ̣ la ̣c ta ̣i Ấ p B, xã V, huyê ̣n D1, tỉnh Bình Dương và yêu cầu ông Trần Bình S, bà Trần Thi ̣ Thùy Tr, bà Tô Hồng T và ông Pha ̣m Văn A liên đớ i trả cho bà D số tiền 900.000.000 đồng vớ i lý do là phần đất này hiê ̣n nay bi ̣ đơn đã chuyển nhượng hết cho ngườ i khác. Bị đơn ông A, bà Tr và ông S không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn vì cho rằng viê ̣c ký kết các giao di ̣ch ngày 20/6/2018 và 11/6/2019 là để đảm bảo cho số tiền vay 900.000.000 đồng mà ông A đã vay của bà D chứ không phải giao di ̣ch chuyển nhượng hay đă ̣t co ̣c chuyển nhượng quyền sử du ̣ng đất thử a đất số 08 như nguyên đơn trình bày nhưng không cung cấp được chứ ng cứ chứ ng minh giao di ̣ch vay tài sản. Bi ̣ đơn bà Tô Hồng T xác đi ̣nh tham

## Page 9

9 gia ký kết hợp đồng ngày 20/6/2018 theo yêu cầu của vợ chồng ông A, bà Tr và chồng là ông S chứ bà không nhâ ̣n được lợi ích từ giao di ̣ch này, bà có cung cấp giấy cam kết ngày 11/6/2019 giữa bà Tr và bàT để chứ ng minh cho ý kiến này.
Căn cứ vào chứ ng cứ có trong hồ sơ vu ̣ án và lờ i trình bày của các đương sự, Hô ̣i đồng xét xử thấy rằng không có căn cứ xác đi ̣nh có giao di ̣ch vay tài sản theo lờ i trình bày của bi ̣ đơn. Chứ ng cứ thể hiê ̣n nguyên đơn và bi ̣ đơn đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử du ̣ng đất ngày 20/8/2018 đối vớ i thử a đất số 08, tờ bản đồ số 39. Sau đó, đến ngày 11/6/2019, nguyên đơn và bi ̣ đơn ông S, bà Tr đã ký la ̣i hợp đô ̣ng đă ̣t co ̣c ngày 11/6/2019 cũng vớ i đối tượng là thử a đất số 08, tờ bản đồ số 39. Nguyên đơn xác đi ̣nh hợp đồng ngày 11/6/2019 thay thế cho hợp đồng ngày20/8/2018 là phù hợp vớ i thực tế ký kết giữa các bên.
[3.1] Về đối tượng và chủ thể hợp đồng đặt cọc ngày 11/6/2019 là mô ̣t phần thử a đất số 08, tờ bản đồ số 39 toa ̣ la ̣c ta ̣i Ấ p B, xã V, huyê ̣n D1, tỉnh Bình Dương.
Thờ i điểm ký kết hợp đồng, các bên đều có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, phần đất này đứ ng tên của bà Trần Thi ̣ Thùy Tr và ông Trần Bình S nên viê ̣c ông S, bà Tr cùng đứ ng ra ký hợp đồng đă ̣t co ̣c vớ i bà Tr là đảm bảo điều kiê ̣n về chủ thể tham gia ký kết. Đối tượng của hợp đồng được thỏa thuâ ̣n chi tiết là phần đất ngang phía trướ c 6m, ngang phía sau 7,54 liền kề vớ i thử a 07 thuô ̣c mô ̣t phần thử a đất số 08, tờ bản đồ số 39 toa ̣ la ̣c ta ̣i Ấ p B, xã V, huyê ̣n D1, tỉnh Bình Dương.
Theo kết quả đo đa ̣c phần đất tranh chấp thể hiê ̣n ta ̣i Mảnh trích lu ̣c đi ̣a chính có đo đa ̣c chỉnh lý (tranh chấp) số 794 – 2024 ngày 05/9/2024 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyê ̣n Dầu Tiếng thì phần đất tranh chấp có tổng diê ̣n tích 269,9m2 (ONT 95,5m2, CLN 165,4m2). Căn cứ vào Quyết đi ̣nh số 25/2017/QĐ- UBND ngày 27/9/2017 của Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương có hiê ̣u lực ta ̣i thờ i điểm các đương sự ký kết hợp đồng và Quyết đi ̣nh số 38/2024/QĐ-UBND ngày 18/10/2014 của Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương có hiê ̣u lực ta ̣i thờ i điểm giải quyết vu ̣ án thì phần đất các đương sự thỏa thuâ ̣n theo hợp đồng đă ̣t co ̣c ngày 11/6/2019 là không đủ điều kiê ̣n tách thử a. Giao di ̣ch của các đương sự theo hợp đồng trên vi pha ̣m điều cấm của pháp luâ ̣t liên quan đến điều kiê ̣n chuyển nhượng cũng như đối tượng không thể thực hiê ̣n được thuô ̣c trườ ng hợp giao di ̣ch dân sự vô hiê ̣u theo quy đi ̣nh ta ̣i các Điều 117, 122, 123, 407, 408 Bô ̣ luâ ̣t Dân sự; các bên không tiến hành kiểm tra trướ c khi thỏa thuâ ̣n dẫn đến phần đất không đủ điều kiê ̣n tách thử a theo quy đi ̣nh pháp luâ ̣t nên lỗi dẫn đến giao di ̣ch dân sự vô hiê ̣u là do cả hai bên đương sự.
Như vâ ̣y, mă ̣c dù nguyên đơn chỉ yêu cầu hủy đối vớ i hợp đă ̣t co ̣c ngày 11/6/2019 nhưng Hô ̣i đồng xét xử có căn cứ để tuyên vô hiê ̣u đối vớ i hợp đồng này. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử du ̣ng đất ngày 20/8/2018 đã bi ̣ thay thế bở i hợp đă ̣t co ̣c ngày 11/6/2019 nên đương nhiên hết hiê ̣u lực kể từ ngày 11/6/2019.
[3.2] Về việc giao tiền theo hợp đồng đặt cọc ngày 11/6/2019:
Theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử du ̣ng đất đề ngày 20/6/2018 thể hiê ̣n bên mua đã thanh toán cho bên bán 01 lần số tiền 900.000.000 đồng. Thờ i điểm này bên bán tham gia ký kết và xác nhâ ̣n nô ̣i dung hợp đồng gồm: ông Trần

## Page 10

10 Bình S và vợ là bà Tô Hồng T, bà Trần Thi ̣ Thùy Tr và chồng là ông Pha ̣m Văn
A. Như đã phân tích ở mu ̣c [3] hợp đồng đặt cọc ngày 11/6/2019 thay thế cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử du ̣ng đất đề ngày 20/6/2018, về chủ thể tham gia ký kết chỉ còn ông S, bà Tr tham gia ký kết vớ i nguyên đơn bà D, về đối tượng có thay đổi về diê ̣n tích chỉ còn 01 phần thử a 08 nhưng về số tiền vẫn giữ nguyên là 900.000.000 đồng và thể hiê ̣n bên đă ̣t co ̣c trướ c đây đã giao đủ số tiền 900.000.000 đồng và trở thành tiền thanh toán khi ký hợp đồng chuyển nhượng. Có căn cứ xác đi ̣nh rằng ông Trần Bình S và vợ là bà Tô Hồng T, bà Trần Thi ̣ Thùy Tr và chồng là ông Pha ̣m Văn A đã nhâ ̣n số tiền 900.000.000 đồng từ nguyên đơn.
[3.3] Về hậu quả của hợp đồng vô hiê ̣u: Do hợp đồng bị vô hiê ̣u, căn cứ Điều 131 Bộ luật Dân sự, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhâ ̣n. Có căn cứ xác đi ̣nh ông Trần Bình S và vợ là bà Tô Hồng T, bà Trần Thi ̣ Thùy Tr và chồng là ông Pha ̣m Văn A đã nhâ ̣n của bà D số tiền 900.000.000 đồng theo hợp đồng đã ký kết nên các bi ̣ đơn phải có trách nhiê ̣m liên đớ i trả la ̣i cho bà D số tiền này. Nguyên đơn chưa nhâ ̣n bản chính giấy chứ ng nhâ ̣n, chưa nhâ ̣n đất và phần đất tranh chấp hiê ̣n bi ̣ đơn đã chuyển nhượng cho ngườ i khác nên không đă ̣t vấn đề giải quyết liên quan đến đất.
[4] Về chi phí đo đạc, xem xét thẩm định tại chỗ định giá: Chi phí đo đạc, thẩm định là 3.171.343 đồng (ba triê ̣u mô ̣t trăm bảy mươi mốt ngàn ba trăm bốn mươi ba đồng). Nguyên đơn đã nô ̣p ta ̣m ứ ng. Do yêu cầu của nguyên đơn được chấp nhâ ̣n nên bi ̣ đơn phải nô ̣p la ̣i số tiền này để hoàn trả cho nguyên đơn.
[5] Quan điểm về nội dung vụ án của đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Dầu Tiếng tại phiên tòa là phù hợp vớ i quy đi ̣nh pháp luâ ̣t.
[6] Án phí dân sự sơ thẩm: Bi ̣ đơn phải liên đớ i chịu án phí không có giá ngạch đối với yêu cầu tranh chấp hợp đồng của nguyên đơn được chấp nhâ ̣n; liên đớ i chi ̣u án phí có giá nga ̣ch đối vớ i số tiền phải thanh toán cho nguyên đơn.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
- Căn cứ vào các Điều 5, 26, 35, 39, 92, 147, 227, 228, 244, 246, 266, 273 Bộ luật Tố tụng dân sự;
- Căn cứ vào các Điều 117, 122, 123, 328, 407, 408 Bô ̣ luâ ̣t Dân sự.
- Căn cứ vào Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủ y ban Thườ ng vu ̣ Quốc hô ̣i quy đi ̣nh về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lê ̣ phí Tòa án.
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Cao Thi ̣ Thùy D đối với bà Trần Thi ̣ Thùy Tr, ông Trần Bình S, ông Pha ̣m Văn A và bà Tô Hồng T về việc “tranh chấp hợp đồng đă ̣t co ̣c”.
1.1. Tuyên bố hợp đồng đă ̣t co ̣c chuyển nhượng quyền sử du ̣ng đất và tài sản gắn liền vớ i đất ngày 11/6/2019 giữa bà Cao Thi ̣ Thùy D vớ i bà Trần Thi ̣ Thùy Tr, ông Trần Bình S vô hiệu.

## Page 11

11 1.2. Buô ̣c bà Trần Thi ̣ Thùy Tr, ông Trần Bình S, ông Pha ̣m Văn A và bà Tô Hồng T có trách nhiê ̣m liên đớ i thanh toán cho bà Cao Thi ̣ Thùy D số tiền 900.000.000 đồng (chín trăm triê ̣u đồng).
Sau khi bản án có hiê ̣u lực pháp luâ ̣t, kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự tương ứng với số tiền và thời gian chưa thi hành án.
2. Đình chỉ yêu cầu khở i kiê ̣n khởi của bà Cao Thi ̣ Thùy D đối vớ i bà Trần Thi ̣ Thùy Tr, ông Trần Bình S, ông Pha ̣m Văn A và bà Tô Hồng T về viê ̣c tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử du ̣ng đất ngày 20/8/2018 và yêu cầu số tiền bồi thườ ng hợp đồng là 900.000.000 đồng (chín trăm triệu đồng).
3. Chi phí đo đạc, thẩm định: Bà Trần Thi ̣ Thùy Tr, ông Trần Bình S, ông Pha ̣m Văn A và bà Tô Hồng T phải liên đớ i nô ̣p 3.171.343 đồng (ba triê ̣u mô ̣t trăm bảy mươi mốt ngàn ba trăm bốn mươi ba đồng) để hoàn trả bà Cao Thi ̣ Thùy D.
4. Án phí dân sự sơ thẩm:
Bà Trần Thi ̣ Thùy Tr, ông Trần Bình S, ông Pha ̣m Văn A và bà Tô Hồng T phải liên đớ i chịu 39.300.000 đồng (ba mươi chín triê ̣u ba trăm ngàn đồng).
Hoàn trả cho bà Cao Thi ̣ Thùy D số tiền 33.000.000 đồng (ba mươi ba triê ̣u đồng) ta ̣m ứ ng án phí bà D đã nô ̣p theo biên lai thu số 0000159 ngày 22 tháng 5 năm 2024 của Chi cu ̣c Thi hành án dân sự huyê ̣n Dầu Tiếng, tỉnh Bình Dương.
5. Quyền kháng cáo:
Nguyên đơn có mặt có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án (29/4/2025).
Bi ̣ đơn vắng mă ̣t có quyền kháng cáo bản án trong thờ i ha ̣n 15 ngày kể từ ngày nhâ ̣n được bản án hoă ̣c bản án được niêm yết theo quy đi ̣nh pháp luâ ̣t.
6. Trường hợp bản án được thi hành án theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 , 7a và Điều 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự./.
Nơi nhận:
- TAND tỉnh Bình Dương;
- VKSND huyện Dầu Tiếng;
- CCTHA DS huyện Dầu Tiếng;
- Các đương sự;
- Lưu: Hồ sơ, văn thư.
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA




Phạm Ngọc Tuyền