Bản án số:213/2025/DS-PT
Lâm Kim P-Huỳnh Văn Đ
Số: 213
Ngày: 05/06/2025
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Cà Mau
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thông tin vụ việc: bà khởi kiện yêu cầu buộc ông Đ có trách nhiệm trả lại cho bà số tiền cọc còn lại là 523.000.000 đồng

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH CÀ MAU

Bản án số:213/2025/DS-PT Ngày 05 – 6 – 2025 V/v tranh chấp hợp đồng đặt cọc CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc


NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH CÀ MAU

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Nguyễn Thành Lập Các Thẩm phán: Ông Đặng Minh Trung Ông Ninh Quang Thế
- Thư ký phiên tòa: Bà Hứa Như Nguyện - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Cà Mau.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Cà Mau tham gia phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Thúy Hồng – Kiểm sát viên.
Ngày 05 tháng 6 năm 2025 tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Cà Mau xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 101/2025/TLPT -DS ngày 04 tháng 04 năm 2025 về việc: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc.
Do bản án dân s ự sơ thẩm số:16/2025/DS-ST ngày 17 tháng 02 năm 2025 của Tòa án nhân dân huyện Cái Nước bị kháng cáo.
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 135 /2025 /QĐ-PT ngày 17 tháng 04 năm 2025 giữa các đương sự:
- Nguyên đơn: Bà Lâm Kim P, sinh năm 1976 (Có mặt);
Địa chỉ cư trú: Số B, đường L, khóm B, phư ờng A, thành phố C, tỉnh Cà Mau.
- Bị đơn: Ông Huỳnh Văn Đ, sinh năm 1952 (Vắng mặt);
Địa chỉ cư trú: Ấp P, xã T, huyện C, tỉnh Cà Mau.
Người đại diện hợp pháp theo ủy quyền của ông Huỳnh Văn Đ: Ông Quách Trọng P1, sinh năm 1981 ; Địa chỉ cư trú: Ấp T, xã L, huy ện N, tỉnh Cà Mau (Có mặt).
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
1. Bà Nguyễn Kim T, sinh năm 1955 (Vắng mặt);
Địa chỉ cư trú: Ấp P, xã T, huyện C, tỉnh Cà Mau.
Người đại diện hợp pháp theo ủy quyền của bà Nguyễn Kim T: Ông Quách Trọng P1, sinh năm 1981 ; Địa chỉ cư trú: Ấp T, xã L, huyện N, tỉnh Cà Mau (Có mặt).
2. Ông Cao Thanh D, sinh năm 1970 (Vắng mặt);

## Page 2

Người đại diện hợp pháp theo ủy quyền của ông Cao Thanh D : Anh Cao Anh N, sinh năm 2002 (Có mặt);
Cùng địa chỉ cư trú: Số A, đường N, khóm B, phư ờng A, thành phố C, tỉnh Cà Mau.
3. Anh Cao Anh N, sinh năm 2002 (Có mặt);
Địa chỉ cư trú: Số A, đường N, khóm B, phư ờng A, thành phố C, tỉnh Cà Mau.
 - Người kháng cáo: Bà Lâm Kim P, là nguyên đơn NỘI DUNG VỤ ÁN:
- Theo bà Lâm Kim P trình bày:
Vào năm 2018 , bà và v ợ chồng ông Huỳnh Văn Đ , bà Nguyễn Kim T có thỏa thuận về việc bành ận chuyển như ợng của vợ chồng ông Đ, bàT phần đất diện tích 1.556,4m2 (trong đó đất ở 200m2, đất trồng cây lâu năm 1.356,4m2), phần đất thuộc thửa số 513, tờ bản đồ số 11, tọa lạc tại ấp T, xã T, huyện C, tỉnh Cà Mau theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CE 790277 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh C cấp cho ông Đ đứng tên; giá chuyển nhượng là 3.290.000.000 đồng.
Ngày 31/10/2018 , bà và ông Đ đã ký hợp đồng đặt cọc s ố 012430 đư ợc Công chứng tại Văn phòng C, số tiền đặt cọc là 550.000.000 đồng, ông Đ đã nhận đủ số tiền trên. Tại Điều 3 của hợp đồng đặt cọc thỏa thuận sau khi ông Đ làm thủ tục chuyển tên quyền sử dụng đất và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà thì bà thanh toán tiếp tục cho ông Đ số tiền còn lại 2.740.000.000 đồng. Đến tháng 11/2018 ông Đ đã hoàn tất thủ tục pháp lý và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà nhưng do bà không vay vốn Ngân hàng được nên hai bên có thỏa thuận bà phải chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất trên cho ông Đ và ông Đ trả lại cho bà s ố tiền đặt cọc đ ã nhận là 550.000.000 đồng. Bà đ ã thực hiện việc chuy ển nhượng quyền sử dụng đất lại cho ông Đ, sau đó bàT là vợ ông Đ đã chuyển tiền mặt cho bà 10.000.000 đồng và chuy ển khoản 04 lần tổng cộng 17.000.000 đồng vào tài khoản Cao Anh N là con của bà thông qua Công ty Cổ phần T3. Tổng cộng số tiền v ợ chồng ông Đ, bàT chuyển trả lại cho bà là 27.000.000 đ ồng, sau đó không trả nữa. Nay bà khởi kiện yêu cầu buộc ông Đ có trách nhiệm trả lại cho bà số tiền cọc còn lại là 523.000.000 đồng.
- Theo ông Huỳnh Văn Đ trình bày:
Về việc giao dịch đặt cọc chuyển nhượng quyền s ử dụng đất và quá trình thực hiện hợp đồng đúng như bàP trình bày. Hai bên thỏa thuận bàP đặt cọc số tiền 550.000.000 đ ồng, số tiền còn 2.740. 000.000 đồng sau khi ông làm thủ tục chuyển tên và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bàP thì bàP thanh toán tiếp số tiền còn lại 2.740.000.000 đồng. Tuy nhiên , sau khi ông hoàn thành thủ tục và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bàP cho bàP thì bàP đưa ra lý do không vay vốn Ngân hàng được nên không thanh toán tiếp số tiền còn lại 2.740.000.000 đồng. Do đó, bàP và vợ chồng ông thỏa thuận bàP ký hợp đồng chuyển nhượng phần đất trên trả lại cho ông. Việc không trả đủ tiền để tiếp tục thực hiện hợp đồng là lỗi hoàn toàn của bà P, do bàP vi phạm nghĩa vụ thanh toán nên căn cứ theo điểm a khoản 2 Điều 5 Hợp đồng đặt cọc ngày 31/10/2018 thì ông

## Page 3

có quyền sở hữu số tiền đặt cọc 550.000.000 đồng mà bàP đã đặt cọc. Đối với việc bàP cho rằng hai bên có thỏa thuận bàP chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất cho ông, ông trả lại tiền cọc cho bàP là không có cơ s ở, đồng thời bàP cũng không cung cấp được chứng cứ chứng minh. Đối với việc bàP cho rằng bàT có chuyển trả số tiền tiền mặt 10.000.000 đồng và chuyển khoản 04 lần tổng cộng 17.000.000 đồng vào tài kho ản Cao Anh N là con của bàP thông qua Công ty Cổ phần T3 là không có. Do đó, ông không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà P.
- Theo anh Cao Anh N trình bày:
Thống nhất với trình bày và yêu cầu của bàP
- Theo bà Nguyễn Kim T trình bày:
Thống nhất với trình bày của ông Đ, không đồng ý yêu cầu khởi kiện của bà P.
 Tại bản án dân sự sơ thẩm số: 16/2025/DS-ST ngày 17 tháng 02 năm 2025 của Tòa án nhân dân huyện Cái Nước quyết định:
Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Lâm Kim P đối với ông Huỳnh Văn Đ về việc yêu cầu ông Huỳnh Văn Đ trả lại cho bà Lâm Kim P số tiền đặt cọc còn lại là 523.000.000 đồng.
Ngoài ra, án sơ thẩm còn tuyên về chi phí tố tụng, án phí và quyền kháng cáo của đương sự.
Ngày 28/02/2025, bà Lâm Kim P có đơn kháng cáo , yêu cầu sửa bản án sơ thẩm, chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà P.
Tại phiên tòa phúc thẩm, bà Lâm Kim P giữ nguyên kháng cáo.
Phần tranh luận tại phiên tòa:
BàP phát biểu: Giữa bàP với ông Đ có thỏa thuận bàP ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lại cho ông Đ, ông Đ trả lại cho bàP số tiền cọc. Sau khi thỏa thuận, bàT là vợ ông Đ có chuyển tiền mặt trả cho bàP 10.000.000 đồng và chuyển khoản 04 lần bằng 17.000.000 đồng, tổng cộng đã trả 27.000.000 đồng.
Do đó, yêu cầu buộc ông Đ trả số tiền còn lại 523.000.000 đồng.
Ông P1 phát biểu: Không đồng ý theo y êu cầu của bà P, vì theo thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc thì lỗi hoàn toàn của bàP nên bàP bị mất cọc. Không có việc thỏa thuận ông Đ trả tiền cọc cho bà P; không có việc bàT là vợ ông Đ chuyển trả cho bàP số tiền 27.000.000 đồng.
Anh Nguyên phát B : Yêuc ầu ông Đ trả số tiền cọc còn lại 523.000.000 đồng.
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Cà Mau tham gia phiên tòa phát biểu:
Đề nghị Hội đồng xét x ử căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự, không chấp nhận kháng cáo của bà Lâm Kim P, giữ nguyên bản án sơ thẩm.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Xét kháng cáo của bà Lâm Kim P, Hội đồng xét xử xét thấy:
[1] Việc bàP và ông Huỳnh Văn Đ ký kết hợp đồng đặt cọc để thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là có thực tế xảy ra, được các đương sự thừa nhận.

## Page 4

[2] Theo tài liệu chứng cứ thu thập có tại hồ sơ thể hiện:
[2.1] Ngày 31/10/2018, giữa bàP và ông Đ có ký kết với nhau hợp đồng đặt cọc và được công chứng tại Văn phòng C1. Bên đặt cọc (bên A) là bà P; bên nhận đặt cọc (bên B) là ông Đ. Bên A đặt cọc cho bên B số tiền 550.000.000 đồng, thời hạn đặt cọc là 07 năm kể từ ngày 31/10/2018, để bên Anh ận chuy ển như ợng quyền sử dụng đất của bên B diện tích 1.556,4m2 (trong đó đất ở 200m2, đất trồng cây lâu năm 1.356,4m2), phần đất thuộc thửa số 513, tờ bản đồ số 11, tọa lạc tại ấp T, xã T, huy ện C, tỉnh Cà Mau theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CE 790277 do Sở Tài nguyên và Môi trư ờng tỉnh C cấp cho ông Huỳnh Văn Đ đứng tên, giá chuyển nhượng 3.290.000.000 đồng. Bên B cam kết trong thời gian đặt cọc sẽ làm các thủ tục pháp l ý để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên A , khi bên A nhậnG iấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bên A đứng tên chủ sở hữu) thì bên A sẽ thanh toán đủ cho bên B số tiền còn lại 2.740.000.000 đồng.
Tại hợp đồng đặt cọc có giao kết cụ thể về quyền và nghĩa v ụ của bên A (Điều 4 hợp đồng ) và bên B (Điều 5 hợp đồng).
Đối với bên A: “... Nếu bên A từ chối giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự thì bên A bị mất tài sản đặt cọc; .... Nhận lại và sở hữu tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc trong trường hợp bên B từ chối việc giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự”.
Đối với bên B: “... Trả lại tài sản đặt cọc vàm ột khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc cho bên A trong trường hợp bên B từ chối việc giao kết hoặc thực hiện nghĩa v ụ dân sự; ... S ở hữu tài sản đặt cọc nếu bên A t ừ chối giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự”.
[2.2] Ngày 01/11/2018, ông Đ cùng với bàP và ông Cao Anh D1 ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thỏa thuận và được công chứng tại Văn phòng C1 . Ngày 02/11/2018, ông Đ đã thực hiện chỉnh lý trang 4 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sang cho bàP và ông D1 đứng tên. Sau khi hoàn tất thủ tục pháp lý, ông Đ giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bàP và ông D1, nhưng do bàP và ông D1 không vay đư ợc tiền ngân hàng nên không thanh toán được cho ông Đ số tiền còn lại 2.740.000.000 đồng theo giao kết.
[2.3] Ngày 14/11/2028, gi ữa bàP và ông D1 với ông Đ thống nhất ký kết hợp đồng hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên đ ã ký kết. Đến ngày 22/01/2019, bàP ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với phần đất nêu trên lại cho ông Đ.
[2.4] Quá trình giải quyết vụ án, bàP thừanh ận vi ệc không ti ếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 31/10/2018 giữa bà với ông Đ hoàn toàn là do lỗi của bà, do không vay đư ợc tiền ngân hàng để trả số tiền còn lại cho ông Đ. Đồng thời, bàP cũng cho rằng khi bàP ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lại cho ông Đ, giữa bàP và ông Đ có thỏa thuận ông Đ trả lại số tiền cọc 550.000.000 đồng cho bà P; sau đó bàT là vợ ông Đ có chuyển tiền mặt cho bà 10.000.000 đồng và chuyển qua tài khoản của anh Cao Anh N (là con bà P)
qua Công ty T3 04 lần số tiền là 17.000.000 đ ồng. Tuy nhiên, phía ông Đ không thừa nhận có việc thỏa thuận ông Đ trả lại tiền cọc cho bàP và chuyển trả lại tiền

## Page 5

cho bàP như bàP trình bày. Hơn n ữa, tại hợp đồng hu ỷ bỏ hợp đồng chuy ển nhượng quyền sử dụng đất ngày 14/11/2018 đư ợc ký kết giữa bà P, ông D1 với ông Đ và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết giữa bàP với ông Đ ngày 22/01/2019, hoàn toàn không có thể hiện nội dung tho ả thuận ông Đ trả lại tiền nhận cọc cho bàP và ông D1. BàP cũng không cung cấp được tài liệu chứng cứ gì để chứng minh có việc thỏa thuận ông Đ trả lại tiền cọc và bàT là vợ ông Đ đã chuyển trả tiền mặt cho bàP số tiền 10.000.000 đồng như bàP trình bày.
[2.5] Đối với 04 biên nhận do anh Cao Anh N nhận tiền tại Công ty T3 tổng số tiền là 17.000.000 đ ồng, thấy rằng: 04 biên nhận do anh N nhận tiền là cùng ngày 10/5/2021 (m ỗi lần nhận chỉ cách nhaut ừ 03 đến 05 phút). Tuy nhiên các biên nhận cũng không thể hiện được thông tin v ề người gửi tiền vàn ội dung g ửi.
Tòa án cấp sơ thẩm đã có công văn yêuc ầu Công ty T3 cung cấp thông tin liên quan đến đến các vấn đ ề nêu trên. Tại Công văn số 09/2024/TGDĐ ngày 19/12/2024 của Công ty Cổ phần T3 xác định “Về thông tin của người gửi tiền, nội dung gửi tiền hệ thống Thế giới di động không lưu tr ữ, vì vậy không có thông tin để cung cấp cho Q cơ quan”. Do đó, chưa có cơ s ở để xác định số tiền 17.000.000 đồng anh N nhận tại Công ty T3 là do bàT chuyển để trả cho bà P; đồng thời, cấp phúc thẩm cũng không thể thực hiện việc thu thập thông tin về gửi tiền tại Công ty T3 theo yêu cầu của bà P.
[2.6] Như vậy, việc không ti ếp tục thực hi ệp hợp đồng chuy ển như ợng quyền sử dụng đất là hoàn toàn do lỗi của bà P. Căn cứ vào thỏa thuận tại Điều 4 và Điều 5 của Hợp đồng đặt cọc ngày 31/12/2018 các bên đã ký kết, thì bàP bị mất số tiền đặt cọc nêu trên và s ố tiền đặt cọc thuộc quyền sở hữu của ông Đ. Do đó , Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bàP là có căn cứ.
[3] Từ nhận định trên, cấp phúc thẩm không chấp nhận kháng cáo bà Lâm Kim P, giữ nguyên bản án sơ thẩm là phù hợp.
[4] Án phí dân sự phúc thẩm: B à P phải chịu 300.000 đồng, đã dự nộp được chuyển thu.
[5] Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị nên không đặt ra xem xét.
Vì các lẽ trên;
QUYẾT ĐỊNH Căn c ứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Nghị quyết s ố 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thư ờng v ụ Quốch ội quy định về án phí, lệ phí Tòa án.
Không chấp nhận kháng cáo của bà Lâm Kim P.
Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số:16/2025/DS-ST ngày 17 tháng 02 năm 2025 của Tòa án nhân dân huyện Cái Nước, tỉnh Cà Mau.
Tuyên xử:

## Page 6

- Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Lâm Kim P đối với ông Huỳnh Văn Đ về việc yêu cầu ông Huỳnh Văn Đ trả lại cho bà Lâm Kim P số tiền đặt cọc còn lại là 523.000.000 đồng.
- Chi phí tố tụng số tiền 1.250.000 đồng, bà Lâm Kim P tự chịu, đã nộp xong.
- Án phí dân s ự sơ thẩm: Bà Lâm Kim P phải chịu 24.920.000 đồng. Ngày 30/7/2024, bàP đã dự nộp 12.460.000 đồng theo biên lai thu s ố 0013509 của Chi cục thi hành án dân s ự huyện Cái Nước, đối trừ bàP còn phải nộp tiếp 12.460.000 đồng. Ông Huỳnh Văn Đ không phải chịu án phí.
- Án phí dân sự phúc thẩ m: Bà Lâm Kim P phải chịu 300.000 đồng. Ngày 03/03/2025, bàP đã dự nộp 300.000 đồng theo biên lai thu số 0019246 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Cái Nước, được đối trừ chuyển thu án phí.
Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.
Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận:
- Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Cà Mau;
- Tòa án nhân dân huyện Cái Nước;
- Chi cục THADS huyện Cái Nước;
- Các đương sự;
- Lưu hồ sơ;
- Lưu án văn;
- Lưu VT(TM:TANDTCM).
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA






Nguyễn Thành Lập