Quyết định giám đốc thẩm Số: 19/2025/DS-GĐT
TRỊNH THANH V-NGUYỄN THỊ LỆ T
Số: 19/2025/DS-GĐT
Ngày: 21/05/2025
Tòa án xét xử: TAND cấp cao tại Đà Nẵng
Cấp xét xử: Giám đốc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TẠI ĐÀ NẴNG Độc lập - Tự do - Hạnh phúc Quyết định giám đốc thẩm Số: 19/2025/DS-GĐT Ngày: 21-5-2025 V/v “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”



NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM


ỦY BAN THẨM PHÁN TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI ĐÀ NẴNG


- Với Hội đồng xét xử giámđốc thẩm gồm:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: ông Nguyễn Tấn Long.
Các Thẩm phán: ông Trần Quốc Cường và ông Nguyễn Cường.
- Thư ký phiên tòa: bà Võ Thị Nhị Tứ - Thẩm tra viên.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng tham gia phiên tòa: ông Đoàn Ngọc Thanh - Kiểm sát viên.
Ngày 21-5-2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng mở phiên tòa giámthẩm xét xử vụ án dân sự: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, giữa các đương sự:
1. Nguyên đơn: ông Trịnh Thanh V, sinh năm 1971; cư trú tại: Tổ dân phố A, phường Đ, thị xã B, tỉnh Đắk Lắk.
2. Bị đơn: bà Nguyễn Thị LệT , sinh năm 1963; cư trú tại: Buôn C, xã C, huyện K, tỉnh Đắk Lắk.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
- Nguyên đơn ông Trịnh Thanh V trình bày:
Theo Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự số 01/2015/QĐST-DS ngày 08/01/2015 của Tòa án nhân dân thị xã Buôn Hồ thì bà Nguyễn Thị LệT có nghĩa vụ thi hành án trả cho ông V số tiền 622.800.000 đồng.
Tại Chi cục Thi hành án dân sự thị xã Buôn Hồ, bàT thỏa thuận cấn trừ nợ cho ông V một lô đất, nhưng sau khi cấn trừ bàT vẫn còn nợ lại 322.000.000 đồng. Vì vậy, các bên tiếp tục thỏa thuận, bàT chuyển nhượng cho ông V một lô đất đang thế chấp tại Ngân hàng TMCP B1 để trả nợ, nhưng không thực hiện theo thủ tục Thi hành án.

## Page 2

Ngày 31/01/2015, các bên lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nội dung bàT chuyển nhượng cho ông V thửa đất số 356, tờ bản đồ số 08, diện tích 870m2 tại đường L, tổ dân phố A, phường Đ, thị xã B, tỉnh Đắk Lắk có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bàT để cấn trừ hết số nợ còn lại. Nhưng do đất đang thế chấp tại Ngân hàng nên các bên chỉ lập giấy tờ viết tay, không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền. BàT hứa đến cuối năm 2015 sẽ rút giấy chứng nhận về làm thủ tục sang tên cho ông V. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên do bàT trực tiếp viết và ký xác nhận bên chuyển nhượng.
Bằng việc chuyển nhượng đất trên xem như bàT đã nhận đủ số tiền chuyển nhượng đất với giá 322.000.000 đồng từ ông V và bàT cũng đã bàn giao thửa đất cho ông V toàn quyền sở hữu, sử dụng. Ông V không được yêu cầu Thi hành án đối với bà T nữa.
Tuy nhiên, sau khi được xóa thế chấp tại Ngân hàng và nhận lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bàT không chịu làm thủ tục sang tên cho ông V. Do đó, ông V khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 31/01/2015 và buộc bàT phải có nghĩa vụ cùng với ông V đến các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để hoàn thành thủ tục sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông V.
- Bị đơn bà Nguyễn Thị LệT trình bày:
BàT thừa nhận có nghĩa vụ phải thanh toán cho ông V số tiền 622.800.000 đồng theo Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự số 01/2015/QĐST-DS ngày 08/01/2015 của Tòa án nhân dân thị xã Buôn Hồ. Tại Chi cục Thi hành án dân sự thị xã Buôn Hồ, bàT đã tự nguyện bàn giao 01 thửa đất cho Thi hành án để thanh toán một phần nợ cho ông V. Nhưng sau khi cấn trừ bà T vẫn còn nợ lại số tiền 322.000.000 đồng nên ngày 31/01/2015, các bên lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nội dung bàT chuyển nhượng cho ông V thửa đất số 356, tờ bản đồ số 08 có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bàT để khấu trừ toàn bộ số nợ còn lại. Sau khi lập hợp đồng chuyển nhượng, bàT đã bàn giao thửa đất trên cho ông V toàn quyền quản lý, sở hữu từ đó đến nay.
Tại thời điểm lập hợp đồng chuyển nhượng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang thế chấp tại Ngân hàng TMCP B1 nên các bên chưa làm thủ tục chuyển nhượng sang tên cho ông V theo quy định của pháp luật. Nay bàT đã thanh toán nợ cho Ngân hàng và xóa thế chấp đối với thửa đất nêu trên, hiện thửa đất chưa có đăng ký biến động. Vì vậy, đối với yêu cầu khởi kiện của ông V, bàT đề nghị Tòa án giải quyết vụ việc trên theo quy định của pháp luật.
- Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 22/2022/DS -ST ngày 05 -5-2022, Tòa án nhân dân huyện Krông Búk, tỉnh Đắk Lắk quyết định:
Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Trịnh Thanh V:
Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 31/01/2015 giữa ông Trịnh Thanh V và bà Nguyễn Thị LệT đối với thửa đất số 356, tờ bản đồ số 08, diện tích 870m2, theo Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất số AI 668864 do

## Page 3

Ủy ban nhân dân huyện K cấp ngày 09/8/2007, đứng tên Nguyễn Thị Lệ T. Có vị trí tứ cận như sau:
Phía Đông giáp đất bàC và bà O, cạnh dài 10m;
Phía Tây giáp đường đi, cạnh dài 10m;
Phía Nam giáp đất ông Nguyễn B, cạnh dài 85m;
Phía Bắc giáp đất ông Phúc A, cạnh dài 84,4m.
Tọa lạc tại đường L, tổ dân phố A, phường B, tỉnh Đắk Lắk.
Buộc bà Nguyễn Thị LệT có trách nhiệm làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ổng Trịnh Thanh V đối với thửa đất số 356, tờ bản đồ số 08, diện tích 870m2, theo Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất số AI 668864 do Ủy ban nhân dân huyện K cấp ngày 09/8/2007, đứng tên Nguyễn Thị Lệ T. Chi phí hợp lệ liên quan đến thủ tục sang tên được thực hiện theo quy định của pháp luật hiện hành.
Tiếp tục duy trì Biện pháp khẩn cấp tạm thời “Phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ” số 09/2022/QĐ -BPKCTT ngày 08/4/2022 đối với Thửa đất số 356, tờ bản đồ số 08, diện tích 870m2, theo Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất số AI 668864 do Ủy ban nhân dân huyện K cấp ngày 09/8/2007, đứng tên Nguyễn Thị LệT để đảm bảo cho việc thi hành án. Phần tuyên về biện pháp khẩn cấp tạm thời trong bản án không bị kháng cáo, kháng nghị.
Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí, chi phí tố tụng, quyền kháng cáo và điều kiện thi hành án. Tại Công văn số 384//KN-CCTHADS ngày 06-4-2023, Chi cục thi hành án dân sự thị xã Buôn Hồ, tỉnh Đắk Lắk kiến nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm đối với bản án sơ thẩm nêu trên.
- Tại Công văn số 384//KN-CCTHADS ngày 06-4-2023, Chi cục Thi hành án dân sự thị xã Buôn Hồ, tỉnh Đắk Lắk kiến nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm đối với bản án sơ thẩm nêu trên.
- Ngày 14-11-2023, ông Trần Văn T1 , bà Nguyễn Thị L (do ông Nguyễn Tấn L1 đại diện theo ủy quyền) có đơn đề nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm đối với bản án dân sự sơ thẩm nêu trên.
- Tại Quyết định kháng nghị giámthẩm số 03/2025/KN-DS ngày 22-4-2025 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao, kháng nghị đối với Bản án dân sự sơ thẩm số 22/2022/DS-ST ngày 05-5-2022 của Tòa án nhân dân huyện Krông Búk, tỉnh Đắk Lắk; đề nghị Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng xét xử giámthẩm hủy Bản án dân sự sơ thẩm nêu trên; chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân Tòa án nhân dân huyện Krông Búk, tỉnh Đắk Lắk giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm đúng quy định của pháp luật.
- Tại phiên tòa giámthẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng đề nghị Ủy ban Thẩm phán chấp nhận Quyết định kháng nghị giámthẩm số 03/2025/KN-DS ngày 22-4-2025 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

## Page 4

[1] Theo Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự số 01/2015/QĐST-DS ngày 08-01-2015 của Tòa án nhân dân thị xã Buôn Hồ thì bà Nguyễn Thị LệT có nghĩa vụ thi hành án trả cho ông Trịnh Thanh V số tiền 622.800.000 đồng và theo Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự số 05/2015/QĐST-DS ngày 09-02-2015 của Tòa án nhân dân thị xã Buôn Hồ thì bà Nguyễn Thị LệT có nghĩa vụ thi hành án trả cho ông Trần Văn T1, bà Nguyễn Thị L số tiền 347.250.000 đồng. Như vậy, bàT có nhiều nghĩa vụ phải thi hành án.
 [2] Tài sản của bàT gồm có thửa đất số 356 diện tích 870 m2 (đang thế chấp cho Ngân hàng TMCP B1) và thửa đất số 611 diện tích 500 m 2, đều tọa lạc tại xã Đ, huyện K, tỉnh Đắk Lắk. Tại Biên bản thỏa thuận thi hành án ngày 30-01-2015, bàT đồng ý giao thửa đất số 611 cho ông V để khấu trừ số tiền 300.000.000 đồng;
đối với 322.800.000 đồng còn lại và tiền lãi suất chậm thi hành án, ông V tự nguyện đề nghị Chi cục Thi hành án dân sự thị xã Buôn Hồ không thi hành đối với bàT và yêu cầu đình chỉ việc thi hành án đối với bà T, việc này được Chi cục Thi hành án dân sự thị xã Buôn Hồ lập biên bản ghi nhận.
[3] Ngày 31-01-2015, các bên lập Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (không có công chứng, chứng thực), theo đó bàT tiếp tục chuyển nhượng thửa đất số 356 (đang thế chấp tại Ngân hàng TMCP B1) cho ông V để khấu trừ số nợ còn lại là 322.800.000 đồng; bàT sẽ làm thủ tục giải chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục sang tên cho ông V vào cuối năm 2015. Trong khi đó, khoản nợ của bàT với ông T1, bà L theo Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự số 05/2015/QĐST -DS đã được Chi cục Thi hành án dân sự thị xã Buôn Hồ đã ra Quyết định thi hành án số 394/QĐ-CCTHA ngày 10/4/2015 và có Công văn số 08/CCTHADS -TH ngày 06/10/2015 đề nghị Ngân hàng TMCP B1 thông báo ngay cho Chi cục Thi hành án biết việc bà Thu thanh T2 hết nợ hoặc Ngân hàng xử lý tài sản thế chấp thu hồi nợ.
 [4] Ngày 24-8-2020, bàT hoàn thành thủ tục giải chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng thửa đất số 356. Chi cục Thi hành án dân sự thị xã Buôn Hồ tiếp tục ra Quyết định số 421/QĐ -CCTHADS ngày 04 -02-2021 về việc thi hành án theo yêu cầu của ông T1. Ngày 01/10/2021, ông V có đơn khởi kiện yêu cầu bàT tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đề ngày 31 -01- 2015. Như vậy, tại thời điểm ông V khởi kiện thì quyền sử dụng thửa đất số 356 đã được bàT làm thủ tục giải chấp và bàT đang có nghĩa vụ thi hành án trả cho ông T1, bà L số tiền 347.250.000 đồng và theo Biên bản về việc kê khai tài sản, thu nhập, điều kiện thi hành án ngày 11-01-2021 thì bàT xác định chỉ còn duy nhất tài sản là thửa đất số 356 nêu trên. Nên đây là tài sản còn lại để đảm bảo thanh toán cho các nghĩa vụ thi hành án, nhưng bàT chỉ dùng để khấu trừ nợ cho riêng ông V là chưa hợp lý. Mặc khác, Giấy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đề ngày 31-01-2015 giữa bàT với ông V, không được Ngân hàng TMCP B1 (bên nhận thể chấp quyền sử dụng thửa đất số 356) đồng ý, nên vô hiệu theo quy định tại khoản 4 Điều 348 Bộ luật dân sự năm 2005 (nay là khoản 8 Điều 320 Bộ luật dân sự năm 2015).
[5] Từ những nhận định trên, thấy rằng Tòa án cấp sơ thẩm công nhận Hợp

## Page 5

đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 356 ngày 31-01-2015 giữa ông V với bàT là không đúng pháp luật và không đảm bảo được quyền, lợi ích hợp pháp của ông T1, bà L. Kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao là có căn cứ, nên Hội đồng xét xử giám đốc thẩm chấp nhận hủy Bản án dân sự sơ thẩm nêu trên; chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân Tòa án nhân dân huyện Krông Búk, tỉnh Đắk Lắk giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm đúng quy định của pháp luật.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 337; khoản 3 Điều 343 và Điều 345 của Bộ luật Tố tụng dân sự, xử:
1. Chấp nhận Quyếtkháng nghị giámthẩm số 03/2025/KN -DS ngày 22 -4- 2025 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao, hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 22/2022/DS-ST ngày 05-5-2022 của Tòa án nhân dân huyện Krông Búk, tỉnh Đắk Lắk về việc: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, giữa nguyên đơn là ông Trịnh Thanh V với bị đơn là bà Nguyễn Thị Lệ T.
2. Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện Krông Búk, tỉnh Đắk Lắk để giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm đúng quy định của pháp luật.
3. Quyết định giámthẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày Hội đồng HYPERLINK "about:blank" \h giámđốc thẩm ra quyết định.
 Nơi nhận:
- Vụ GĐKT II-Tòa án nhân dân tối cao;
- Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng;
- Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk
- Tòa án nhân dân huyện Krông Búk;
- Chi cục THADS Krông Búk;
- Các đương sự (theo địa chỉ);
- Lưu: Phòng HCTP; Phòng GĐKT về DS-KDTM-LĐ và HSVA.
 TM. ỦY BAN THẨM PHÁN THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA



 Nguyễn Tấn Long