Bản án số: 172/2025/DS-PT
Đặng Thị Kim P - Công ty Cổ phần Thương mại Dịch vụ và Xây dựng địa ốc H, Phan Ngọc T
Số: 172/2025/DS-PT
Ngày: 20/03/2025
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Bình Dương
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: Bà P nhận chuyển nhượng 02 lô đất đứng tên ông L (con trai bà T) thông qua bên môi giới là Công ty H. Bà P đã thanh toán cho Công ty H số tiền đặt cọc là 332.000.000 đồng. Ông L có ủy quyền cho bà T toàn bộ quyền sử dụng đất chuyển nhượng, nên sau đó giữa bà P và bà T có ký hợp đồng chuyển nhượng bằng giấy tay. Nhận thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công chứng là không đúng với quy định nên cùng ngày, bà P và bà T đã ký Hợp đồng ủy quyền công chứng tại Văn phòng công chứng M. Việc ký hợp đồng ủy quyền là để đảm bảo cho việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà T và bà P. Tuy nhiên, từ khi ký hợp đồng cho đến nay, bà T không tiến hành các thủ tục để ký công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà P. Do đó, bà P khởi kiện yêu cầu bà T và Công ty H liên đới trả lại cho bà P số tiền 332.000.000 đồng. Tòa án cấp sơ thẩm đã tuyên không chấp nhận yêu cầu của bà P về việc yêu cầu bà T và Công ty H liên đới trả lại cho bà P số tiền trên. Không đồng ý với quyết định này của Tòa án, bà P có đơn kháng cáo. Tuy nhiên, tại cấp phúc thẩm, xét thấy bà P không chứng minh được bà T đã nhận tiền của bà P nên không có căn cứ để chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà P. Việc Tòa án cấp sơ thẩm tuyên hợp đồng chuyển nhượng giữa bà P và bà T vô hiệu, tuyên hủy hợp đồng ủy quyền giữa bà T và bà P, tuyên buộc Công ty H (đã nhận tiền của bà P) trả lại cho bà P số tiền đã nhận là có căn cứ. Do đó, giữ nguyên bản án sơ thẩm, không chấp nhận kháng cáo của bà P.

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc Bản án số: 172/2025/DS-PT Ngày 20-3-2025 V/v tranh chấp hợp đồng đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa:
 Các Thẩm phán:

Bà Ngô Thị Bích Diệp Bà Huỳnh Thị Thanh Tuyền Bà Trần Thị Thắm
- Thư ký phiên tòa: Bà Lê Thị Thanh - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương.
 - Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương tham gia phiên tòa:
Bà Trần Thị Ngọc Tuyền - Kiểm sát viên.
Ngày 20 tháng 3 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 479/2024/TLPT-DS ngày 22 tháng 10 năm 2024 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”
Do Bản án dân sự sơ thẩm số 92/2024/DS-ST ngày 01 tháng 7 năm 2024 của Tòa án nhân dân thành phố B, tỉnh Bình Dương bị kháng cáo.
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 12/2025/QĐ-PT, ngày 02 tháng 01 năm 2025, giữa các đương sự:
 - Nguyên đơn: Bà Đặng Thị Kim P, sinh năm 1964 ; địa chỉ: số A, đường B, Phường 12, quận G, Thành phố H;
Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: Luật sư Trần Thị Hải Y - Văn phòng Luật sư Phạm Thiên Thư thuộc đoàn Luật sư tỉnh Bình Dương.
 - Bị đơn:

## Page 2

1. Bà Phan Ngọc T, sinh năm 1972; địa chỉ: tổ H, ấp B, xã L, huyện B, tỉnh Bình Dương.
Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn: Ông Đỗ Lê Cao Đăng T1, sinh năm 1980; địa chỉ: số B, đường D, phường T, quận TP, Thành phố H ;
2. Công ty Cổ phần Thương mại Dịch vụ và Xây dựng địa ốc H; địa chỉ: Khu phố D, phường M, thành phố B, tỉnh BD (đã giải thể).
 Người kế thừa quyền và nghĩa vụ của Công ty Cổ phần Thương mại Dịch vụ và Xây dựng Địa ốc H:
2.1. Ông Hồ Đức T2, sinh năm 1988; địa chỉ: sốC đường P, phường P, thành phố H, tỉnh T; vắng mặt.
2.2. Ông Bùi Thanh H1, sinh năm 1987; địa chỉ: Xóm V, xã C, huyện K, tỉnh H; tạm trú tại nhà trọ Nguyễn Thị H2, số D, đường X, tổ E, khu phố D, phường M, thành phố B, tỉnh BD; vắng mặt.
 2.3. Ông Trần Văn V; địa chỉ: thôn V, xã P, huyện P, tỉnh T; vắng mặt.
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
1. Ông Lê Văn L, sinh năm 1995; địa chỉ: tổ H, ấp B, xã L, huyện B, tỉnh B;
vắng mặt.
2. Văn phòng Công chứng N; địa chỉ: khu phố B, phường M, thành phố B, tỉnh BD.
Người đại diện hợp pháp: Ông Nguyễn Duy L1 - Trưởng Văn phòng Công chứng N ; có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt.
Người kháng cáo: Nguyên đơn bà Đặng Thị Kim P NỘI DUNG VỤ ÁN:
 - Nguyên đơn trình bày: Vào giữa năm 2014, do có nhu cầu mua đất làm nhà ở nên bàP được nhân viên Công ty Cổ phần Thương mại Dịch vụ và Xây dựng địa ốcH (sau đây viết tắt Công ty H) tư vấn để bàP mua phần đất thuộc Lô B13, B14, diện tích 170m2, thuộc một phần thửa đất 1216, tờ bản đồ số 63, tại phường M, thị xã B (nay là thành phố B), tỉnh Bình Dương, giá chuyển nhượng 335.000.000 đồng.
Do BàP nhận chuyển nhượng 02 lô đất nên được giảm 3.000.000 đồng. BàP đã thanh toán tiền nhận chuyển nhượng đất thành 02 đợt như sau :
+ Đợt 01: Thanh toán ngày 12/5/2014, bàP thanh toán số tiền 40.000.000 đồng (có phiếu thu);

## Page 3

+ Đợt 02: Thanh toán ngày 13/5/2014, bàP thanh toán số tiền 292.000.000 đồng (có phiếu thu);
Sau khi bàP ký hợp đồng đặt cọc ngày 12/5/2014 với Công ty H thì bàP mới biết là đất này của ông Lê Văn L (con trai của bà T), bàT là người đại diện theo ủy quyền của ông Lê Văn L theo hợp đồng ủy quyền số công chứng 003737, quyển số 04 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 19/6/2013 tại Văn phòng công chứng M (nay là Văn phòng Công chứng N). Công ty H chỉ là môi giới nên số tiền 332.000.000 đồng Công ty H đã giao lại cho bà T.
Ngày 13/5/2014, bàT ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bàP (do sơ suất nên hợp đồng không có ghi ngày). Nhận thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công chứng là không đúng với quy định nên cùng ngày 13/5/2014, bàP và bàT đã ký Hợp đồng ủy quyền số công chứng 002475 ngày 13/5/2014 tại Văn phòng công chứng M. Việc ký hợp đồng ủy quyền là để đảm bảo cho việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bàT và bà P.
Tuy nhiên, từ khi ký hợp đồng cho đến nay, bàT không tiến hành các thủ tục để ký công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bàP đối với Lô B13, B14, diện tích 170m2, thuộc một phần thửa đất 1216 tờ bản đồ số 63.
Nhận thấy hành vi của bàT gây ảnh hưởng đến quyền lợi của bàP nên bàP khởi kiện bàT yêu cầu Tòa án giải quyết các vấn đề sau:
- Yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bàP và bàT đối với thửa đất số 1216, tờ bản đồ số 63, tại phường M, thị xã (nay là thành phố) B, tỉnh BD là vô hiệu.
- Tuyên bố Hợp đồng ủy quyền số công chứng 002475 ngày 13/5/2014 tại Văn phòng Công chứng M là vô hiệu.
- Buộc bà Phan Ngọc T phải trả cho bàP số tiền đã nhận 332.000.000 đồng.
Trước đây bàP khởi kiện Công ty H nhưng Công ty H đã giải thể nên bàP không khởi kiện Công ty H mà khởi kiện bà T. Thực tế Công ty H là do con trai của bàT làm Giám đốc, bàT là người đứng sau điều hành Công ty này.
Do không yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đất giữa bàP và bàT không có việc bàn giao đất và quản lý, sử dụng đất nên bàP không xác định được vị trí cụ thể của lô đất. Do đó, bàP không yêu cầu Tòa án xem xét thẩm định tại chỗ, đo đạc hay định giá đất tranh chấp.

## Page 4

 Ngày 17/6/2024, bàP có đơn khởi kiện bổ sung xác định lại các yêu cầu như sau:
- Yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 13/5/2014 và hợp đồng ủy quyền ngày 13/5/2014 được xác lập giữa bàP và bàT đối với một phần thửa đất số 1216, tờ bản đồ số 63, tại phường M, thành phố B, tỉnh BD là vô hiệu.
- Tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 12/5/2014 giữa bàP và Công ty Cổ phần Thương mại Dịch vụ và Xây dựng địa ốcH là vô hiệu.
- Buộc bà Phan Ngọc T và Công ty Cổ phần Thương mại Dịch vụ và Xây dựng địa ốcH phải liên đới hoàn trả cho bàP số tiền 332.000.000 đồng.
- Bị đơn trình bày: Vào những năm 2012 đến 2015, bàT và bàP là nhóm bạn đi làm từ thiện nên giữa bàT và bàP có ký kết nhiều hợp đồng, nhưng vì đã lâu, hai bên không liên lạc nhau và các vụ việc cùng nhau hợp tác đã hoàn thành nên bàT không nhớ rõ và không còn lưu giữ các hợp đồng đã được ký kết giữa bà T và bà P.
Qua xem xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà bàP cung cấp cho Tòa án thì bàT hoàn toàn không thừa nhận việc bàT đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà P. Đây là hợp đồng giả tạo, do bàP tự cắt ghép thay thế trang 01 và trang 02 của các hợp đồng khác và chỉ lấy trang cuối của một hợp đồng nào đó mà bàT và bàP đã ký kết trước đó. BàT xác định trang cuối dấu vân tay và chữ ký là đúng của bà T. Trang 01 và trang 02 của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà bàP cung cấp cho Tòa án hoàn toàn không có chữ ký của các bên, không có chữ ký xác nhận của bà T. Hơn nữa, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà nguyên đơn cung cấp cho Tòa án không ghi ngày ký kết hợp đồng giữa hai bên. Do vậy, việc bàT không thừa nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà nguyên đơn cung cấp cho Tòa án là hoàn toàn có cơ sở.
- Về khoản tiền 332.000.000 đồng mà bàP đã giao cho Công ty H thì bàT không biết và không nhận được tiền, bởi lẽ:
+ Một là, theo Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh Công ty H do Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh BD cung cấp cho Tòa án thì người đại diện theo pháp luật của Công ty là Ông Hồ Đức T2. Ông Hồ Đức T2 hoàn toàn không có bất kỳ giấy ủy quyền nào để cho các cá nhân là: Ông Nguyễn Ngọc T3, Ông Trần Văn V, ông Huỳnh Văn B để thu số tiền 332.000.000 đồng của bàP nhưng bàP đã tự ý giao số tiền này cho những cá nhân trên.

## Page 5

+ Hai là, bàT cũng hoàn toàn không có bất kỳ giấy ủy quyền hay nội dung ủy quyền hay bất kỳ bút tích nào ghi nhận nội dung ủy quyền của bàT cho Công ty H hay các cá nhân là ông T3, ông V, ông B để thu số tiền 332.000.000 đồng của Bà P liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên.
+ Ba là, trong các nội dung ghi trên các Phiếu thu ngày 12/05/2014 (thu 40.000.000 đồng) và Phiếu thu ngày 13/05/2014 (thu 292.000.000 đồng) mà bàP đã giao cho các cá nhân ông T3, ông V, ông B nêu trên có ghi: Thu hộ tiền đặt cọc hoặc Thu hộ thanh toán cho Lô B13, B14 thuộc Dự án Khu dân cư Hồ bơi T. Tuy nhiên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (không có ngày ký, không có chữ ký của bàT từng trang) và hợp đồng ủy quyền ngày 12/5/2014 bàP cung cấp cho Tòa án để khởi kiện thì không có nội dung chuyển nhượng hay ủy quyền đối với “Lô B13, B14 thuộc Dự án Khu dân cư Hồ bơi T”.
+ Bốn là, bàT không có quen biết với Công ty H và các cá nhân khác (ông T3, ông V, ông B).
+ Năm là, bàP không chứng minh được bàT đã nhận số tiền 332.000.000 đồng của bà P.
Vì các lẽ trên, việc bàT không nhận số tiền 332.000.000 đồng của bàP và bà Thoàn toàn không biết việc bàP đã đưa tiền cho tổ chức, cá nhân, kể cả việc bàT không nhận tiền là hoàn toàn có cơ sở.
- Về hợp đồng ủy quyền ngày 13/05/2014: Việc bàT có ký hợp đồng ủy quyền cho bàP ngày 13/05/2014 để bàP được quản lý, sử dụng đối với một phần thửa đất số 1216 tờ bản đồ số 63, diện tích 86m2 tại thị trấn M, huyện B (nay là phường M, thành phố B) là vì bàP và bàT có mối quan hệ làm ăn trước đó, vì là chỗ quen biết và tin tưởng bàP nên đã ký hợp đồng ủy quyền. Việc ký ủy quyền giữa bàT và bàP là có trả thù lao. BàT phải trả thù lao cho bàP số tiền 500.000 đồng để bàP nhận thực hiện các nội dung mà bàT đã ủy quyền.
Nay bàP yêu cầu tuyên hủy hợp đồng ủy quyền thì bàT đồng ý vì thực tế bà T và bàP cũng đã không thực hiện bất kỳ nội dung ủy quyền.
Đối với yêu cầu bàT và Công ty H phải liên đới hoàn trả số tiền 332.000.000 đồng cho bàP thì bàT không đồng ý.
 Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bị đơn không thừa nhận do hợp đồng này là giả tạo, bị cắt ghép.
 Bị đơn không có ý kiến về việc xem xét thẩm định tại chỗ, đo đạc hay định giá đất tranh chấp.

## Page 6

- Người kế thừa quyền và nghĩa vụ của bị đơn Công ty Cổ phần Thương mại Dịch vụ và Xây dựng địa ốcH là Ông Hồ Đức T2, Ông Bùi Thanh H1, Ông Trần Văn V: Ông V, Ông H1 và ông T2 đã được Tòa án thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng để tham gia phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải, tham gia phiên tòa nhưng ông V, Ông H1 và ông T2 vắng mặt không có lý do, không cung cấp tài liệu chứng cứ và cũng không có văn bản trình bày ý kiến đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Văn phòng Công chứng N do ông Nguyễn Duy L – Trưởng văn phòng có ý kiến trình bày tại Công văn số 140/VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNGNDL ngày 16/6/2022 như sau: Ngày 13/5/2014, Văn phòng Công chứng M (nay là Văn phòng Công chứng N) có nhận được yêu cầu công chứng Hợp đồng ủy quyền của bà P. Theo đó, bàT ( bên ủy quyền và là người đại diện theo ủy quyền của ông Lê Văn L theo Hợp đồng ủy quyền số công chứng 0003737, quyển số 04 do Văn phòng Công chứng M chứng nhận ngày 19/6/2013) ủy quyền cho bàP (bên nhận ủy quyền) đối với một phần thửa đất 1216, tờ bản đồ số 63, diện tích 86m2 tại thị trấn M, huyện B, tỉnh BD theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BP125679, số vào sổ CH06713 do Ủy ban nhân dân huyện B (nay là thành phố B) cấp ngày 06/6/2013, thời hạn ủy quyền 19 năm kể từ ngày hợp đồng được công chứng. Công chứng viên tiếp nhận hồ sơ là Huỳnh Tấn B1. Những giấy tờ các bên cung cấp bao gồm:
+ Giấy chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bà Phan Ngọc T;
+ Hợp đồng ủy quyền số công chứng 0003737, quyển số 04 do Văn phòng Công chứng Mỹ Phước chứng nhận ngày 19/6/2013 giữa ông Lê Văn L và bà Phan Ngọc T.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BP125679, số vào sổ CH06713 do UBND huyện (nay là thành phố) Bến Cát cấp ngày 06/6/2013 cho ông Lê Văn L đứng tên.
+ Giấy chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bà Đặng Thị Kim P.
Sau khi đối chiếu, kiểm tra những giấy tờ, xét thấy đầy đủ và hợp lệ theo quy định của pháp luật. Công chứng viên đã tiến hành tiếp nhận hồ sơ, soạn thảo hợp đồng và hướng dẫn những người tham gia giao dịch ký văn bản đúng quy định của pháp luật. Tại thời điểm giao kết, những người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự phù hợp theo quy định của pháp luật, tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện và đồng ý với những nội dung ghi trong Văn bản, nội dung hợp đồng không vi phạm pháp luật. Vì vậy Công chứng viên đã chứng nhận Hợp đồng ủy quyền số 002475, quyển không số TP/CC-SCC/HĐGD ngày 13/5/2014. Văn phòng Công

## Page 7

chứng N không có ý kiến và yêu cầu được vắng mặt trong toàn bộ quá trình giải quyết vụ án.
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ông Lê Văn L: Ông L đã được Tòa án tống đạt các văn bản tố tụng: Thông báo về việc thụ lý vụ án, thông báo thụ lý yêu cầu khởi kiện bổ sung; Thông báo về phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải; Quyết định đưa vụ án ra xét xử, quyết định hoãn phiên tòa và triệu tập hợp lệ nhiều lần để tham gia các buổi làm việc, hòa giải và tham gia phiên tòa. Tuy nhiên, ông L không chấp hành theo giấy triệu tập của Tòa án, vắng mặt không có lý do và cũng không có văn bản trình bày ý kiến đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 92/2024/DS-ST ngày 01/7/2024 của Tòa án nhân dân thành phố B, tỉnh BD tuyên xử:
- Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Đặng Thị Kim P đối với bị đơn bà Phan Ngọc T về việc: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và yêu cầu hủy hợp đồng ủy quyền”.
- Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết giữa bà P và bàT về việc chuyển nhượng diện tích đất 170m2 thuộc một phần của thửa đất số 1216 tờ bản đồ số 63, tại thị trấn M, huyện B (nay là phường M, thành phố B), tỉnh Bình Dương vô hiệu.
- Tuyên bố Hợp đồng đặt cọc ngày 12/5/2014 giữa bàP và Công ty H là vô hiệu.
- Hủy Hợp đồng ủy quyền số công chứng 002475, quyển không số TP/CC- SCC/HĐGD ngày 13/5/2014 ký kết giữa bàP và bàT tại Văn phòng Công chứng M (nay là Văn phòng Công chứng N).
- Ông Hồ Đức T2, Ông Bùi Thanh H1 và Ông Trần Văn V có trách nhiệm liên đới hoàn trả cho bàP số tiền 332.000.000 đồng (ba trăm ba mươi hai triệu đồng).
 Kể từ ngày người được thi hành án nộp đơn yêu cầu tại cơ quan thi hành án, nếu người phải thi hành án chậm thi hành thì hàng tháng còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357 và Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015 tại thời điểm thanh toán tương ứng với thời gian chậm thanh toán.
- Không chấp nhận yêu cầu buộc bà Phan Ngọc T phải liên đới với Ông Hồ Đức T2, Ông Bùi Thanh H1 và Ông Trần Văn V hoàn trả cho bàP số tiền 332.000.000 đồng (ba trăm ba mươi hai triệu đồng).

## Page 8

Sau khi xét xử sơ thẩm, nguyên đơn kháng cáo bản án sơ thẩm.
Tại phiên tòa phúc thẩm các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.
Ý kiến của Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn trình bày: Xét thấy, Tòa án cấp sơ thẩm xử không có căn cứ, bởi lẽ theo chứng cứ có trong hồ sơ vụ án có căn cứ xác định bàT nhận tiền nên bàT phải cùng với Công ty cổ phần Thương Mại Dịch vụ và Xây dựng địa ốcH trả tiền cho bàP nên đề nghị Hội đồng xét xử sửa một phần bản án sơ thẩm, buộc bàT cùng với Công ty cổ phần Thương Mại Dịch vụ và Xây dựng địa ốcH trả cho bàP số tiền 332.000.000 đồng.
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương phát biểu quan điểm về việc giải quyết vụ án: Về thủ tục tố tụng, những người tiến hành tố tụng và những người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng quy định của bộ luật Tố tụng dân sự. Về nội dung vụ án, xét thấy Tòa án cấp sơ thẩm xử có căn cứ nên không có căn cứ để chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, đề nghị Hội đồng xét xử giữ nguyên bản án sơ thẩm.
Sau nghiên cứu hồ sơ thẩm tra chứng cứ tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh trụng của các đương sự, ý kiến của Kiểm sát viên NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
 [1] Về thủ tục tố tụng: những người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan Công ty Cổ phần Thương mại Dịch vụ và Xây dựng địa ốc H, ông Hồ Đức T2, ông Bùi Thanh H1 và ông Trần Văn V, ông Lê Văn L, Văn phòng Công chứng N vắng mặt nhưng phiên tòa được mở lần thứ hai nên Hội đồng xét xử vẫn tiến hành xét xử vụ án theo quy định tại Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự.
[2] Về nội dung vụ án: Ngày 12/5/2014, bàP và Công ty H (đại diện bên môi giới) ký kết hợp đồng đặt cọc để bàP mua phần đất thuộc Lô B13, B14, diện tích 170m2 (thửa đất 1216 tờ bản đồ số 63) do ông L đứng tên quyền sử dụng đất, giá chuyển nhượng 335.000.000 đồng. Do bàP nhận chuyển nhượng 02 lô đất nên được giảm số tiền 3.000.000 đồng. bàP đã thanh toán số tiền 40.000.000 đồng vào ngày 12/5/2014 và thanh toán số tiền 292.000.000 đồng vào ngày 13/5/2014 (cả 02 lần thanh toán đều có phiếu thu của Công ty).
Theo Hợp đồng ủy quyền công chứng tại Văn phòng Công chứng M (nay là Văn phòng Công chứng N) số 003737, quyển số 04TP/CC-SCC/HĐGD ngày 19/6/2013 thì ông L (bên ủy quyền) ủy quyền cho bàT (bên nhận ủy quyền) toàn quyền sử dụng thửa đất số 1216, tờ bản đồ số 63, diện tích 2.703,80m2 tại thị trấn

## Page 9

M, huyện B (phường M, thành phố B), tỉnh BD theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp ngày 06/6/2013 cho ông L.
Tháng 5/2014, bàT ký hợp đồng chuyển nhượng cho bàP 170m2 đất thuộc thửa 1216, tờ bản đồ số 63 (hợp đồng không ghi ngày), giá chuyển nhượng 332.000.000 đồng. Ngày 13/5/2014, tại Văn phòng Công chứng M, bàT ký Hợp đồng ủy quyền số 002475, quyển không số TP/CC-SCC/HĐGD ngày 13/5/2014, ủy quyền cho bàP được toàn quyền sử dụng thửa 1216, tờ bản đồ số 63, thời hạn ủy quyền là 19 năm kể từ ngày hợp đồng được công chứng. Tuy nhiên, từ khi ký hợp đồng cho đến nay, bàT không tiến hành các thủ tục để chuyển nhượng cho bà P.
Do đó, bàP khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng ủy quyền vô hiệu, buộc bàT và Công ty H phải liên đới trả lại cho bàP số tiền 332.000.000 đồng.
Bị đơn bàT cho rằng, bàP không có ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bàT (không ghi ngày, tháng 5 năm 2014), hợp đồng này bàT đã tự soạn nội dung 02 trang đầu rồi bấm cùng trang 3 của một hợp đồng khác đã được ký kết giữa bàT và bàP trước đó. BàT không nhận tiền của bà P, theo các Phiếu thu bàP cung cấp thì không thể hiện bàT là người nhận tiền. Do đó, bàT không đồng ý yêu cầu khởi kiện của bàP về việc yêu cầu bàT phải liên đới với Công ty H trả lại cho bàP số tiền 332.000.000 đồng. Đối với yêu cầu của nguyên đơn tuyên Hợp đồng ủy quyền số công chứng 002475, quyển không số TP/CC-SCC/HĐGD ngày 13/5/2014 tại Văn phòng Công chứng M vô hiệu thì bàT đồng ý.
[3] Xét các yêu cầu của nguyên đơn:
[3.1] Nguyên đơn yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 13/5/2014 vô hiệu. Xét thấy, về hình thức hợp đồng được lập thành văn bản nhưng không ghi ngày, trang 01 và trang 02 của hợp đồng không có chữ ký, dấu vây tay của các bên và hợp đồng chưa được công chứng theo quy định pháp luật nên về hình thức của hợp đồng đã vi phạm điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 122, Điều 128 Bộ luật Dân sự năm 2005. Do đó, bàP yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu là có căn cứ chấp nhận.
[3.2] Nguyên đơn yêu cầu tuyên bố Hợp đồng ủy quyền số công chứng 002475, quyển không số TP/CC-SCC/HĐGD ngày 13/5/2014 vô hiệu:
Theo Công văn số 140/VPCCNDL ngày 16/6/2022 của Văn phòng Công chứng N thì ngày 13/5/2014, Công chứng viên đã tiến hành tiếp nhận hồ sơ, soạn thảo hợp đồng và hướng dẫn những người tham gia giao dịch ký văn bản đúng quy định của pháp luật. Tại thời điểm giao kết, những người tham gia giao dịch có năng

## Page 10

lực hành vi dân sự phù hợp theo quy định của pháp luật, tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện và đồng ý với những nội dung ghi trong Văn bản, nội dung hợp đồng không vi phạm pháp luật.
BàP trình bày hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có ghi ngày được ký vào ngày 13/5/2014. Nhận thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công chứng là không đúng với quy định nên cùng ngày 13/5/2014, bàP và bàT đã ký Hợp đồng ủy quyền số công chứng 002475 ngày 13/5/2014 tại Văn phòng Công chứng M. Việc ký hợp đồng ủy quyền là để đảm bảo cho việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bàT và bà P.
BàT xác nhận có ký Hợp đồng ủy quyền cho bàP ngày 13/05/2014 để bàP được quản lý một phần thửa đất số 1216 tờ bản đồ số 63, diện tích 86m2 tại thị trấn M, huyện B (nay là phường M, thành phố B), vì bàP và bàT đã có mối quan hệ làm ăn. Mặc dù hai bên không thống nhất về việc hợp đồng ủy quyền ký nhằm thực hiên công việc gì, tuy nhiên, nguyên đơn và bị đơn yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu nên căn cứ khoản 2 Điều 424 Bộ luật Dân sự năm 2005 nên Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu của bàP là có căn cứ.
[3.3] Nguyên đơn yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 12/5/2014 giữa bà P và Công ty H là vô hiệu. Xét thấy: Hợp đồng đặt cọc ký kết giữa đại diện "Bên môi giới" là ông Nguyễn Ngọc T3, chức vụ: Trưởng Phòng kinh doanh Công ty Cổ phần Thương mại Dịch vụ và Xây dựng địa ốcH và bên mua là bà P, đối với thửa đất số 1216, tờ bản đồ số 63 do ông L đứng tên.
Xét thấy, thửa đất số 1216, tờ bản đồ số 63 được Ủy ban nhân dân huyện B (này là thành phố B) cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BP125679, số vào sổ CH06713 ngày 06/6/2013 cho ông L đứng tên. Không có tài liệu, chứng cứ nào thể hiện Công ty Cổ phần Thương mại Dịch vụ và Xây dựng địa ốcH là chủ sử dụng hợp pháp đối với thửa đất số 1216 hoặc được ông Lủy quyền ký hợp đồng đặt cọc với bàP nên thỏa thuận đặt cọc vi phạm khoản 1 Điều 168 và điểm a khoản 1 điều 188 của Luật đất đai năm 2013. Hợp đồng đặt cọc ngày 12/5/2014 là vô hiệu theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 122, Điều 127, Điều 128 và Điều 137 của Bộ luật Dân sự năm 2005. Do đó, nguyên đơn yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 12/5/2014 giữa bàP và Công ty H vô hiệu là có căn cứ chấp nhận.
[3.4] Nguyên đơn bàP yêu cầu buộc bàT và Công ty H phải liên đới hoàn trả cho bàP số tiền 332.000.000 đồng. Nhận thấy theo như đã phân tích phần trên thì hợp đồng đặt cọc ngày 12/5/2014 giữa bàP và Công ty H vô hiệu nên không làm căn cứ phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận theo quy định tại Điều 137 của Bộ luật Dân sự năm 2005.

## Page 11

Nguyên đơn chỉ yêu cầu Công ty Cổ phần Thương mại Dịch vụ và Xây dựng địa ốc H liên đới cùng ba Thu trả số tiền đặt cọc 332.000.000 đồng đã thanh toán, không yêu cầu phạt cọc. Nhận thấy: Theo Phiếu thu ngày 12/5/2014 do bàP cung cấp:
Phiếu thu do Công ty H phát hành, người nộp tiền bà Đặng Thị Kim P. Lý do nộp:
Thu hộ tiền đặt cọc lô B13, B14, thuộc dự án KDC Hồ Bơi T, số tiền 40.000.000 đồng. Bên dưới mục Giám đốc có chữ ký tên Nguyễn Ngọc T3, kế toán trưởng Huỳnh Văn B, người nộp tiền bà Đặng Thị Kim P và đóng dấu của Công ty Cổ phần Thương mại Dịch vụ và Xây dựng địa ốcH và Theo Phiếu thu ngày 13/5/2014 do BàP cung cấp: Phiếu thu do Công ty H phát hành, người nộp tiền bà bà Đặng Thị Kim P. Lý do nộp: thanh toán lô B13, B14, Thuộc dự án KDC Hồ Bơi T, số tiền 292.000.000 đồng. Bên dưới mục Giám đốc có chữ ký tên Trần Văn V, kế toán trưởng của Công ty Cổ phần Thương Mại Dịch vụ và Xây dựng Địa ốc H.
Vụ án có liên quan đến Công ty Cổ phần Thương mại Dịch vụ và Xây dựng địa ốcH nên Tòa án đưa Công ty H vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan để làm rõ nội dung vụ án. Tuy nhiên, theo kết quả xác minh tại Công văn số 321/CV-ĐKKD ngày 25/4/2019 của Phòng Đăng ký kinh doanh Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh BD thì Công ty Cổ phần Thương mại Dịch vụ và Xây dựng địa ốcH đã giải thể theo Quyết định ngày 20/6/2015 của Đại hội đồng cổ đông theo Thông báo về việc doanh nghiệp giải thể/chấm dứt tồn tại số 19525/15 ngày 30/7/2015 của Phòng Đăng ký Kinh doanh thuộc Sở kế hoạch và Đầu tư tỉnh BD.
Theo Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp công ty Cổ phần (mã số doanh nghiệp 3702218531, đăng ký lần đầu ngày 07/10/2013 thể hiện danh sách cổ đông sáng lập của Công ty Cổ phần Thương mại Dịch vụ và Xây dựng địa ốcH như sau:
Hồ Đức T3, đăng ký thường trú: SốC đường P, phường P, thành phố H, tỉnh T; số Giấy CMND: 191634661; Ông Bùi Thanh H1, đăng ký thường trú: Xóm V, xã C, huyện K, tỉnh H; số Giấy CMND: 113338368 và Ông Trần Văn V, đăng ký thường trú: Thôn V, xã P, huyện P, tỉnh T; số Giấy CMND: 191632485.
Nguyên đơn cho rằng Công ty H chỉ là Công ty môi giới nên số tiền 332.000.000 đồng Công ty H đã giao lại cho bà T. Tuy nhiên, nguyên đơn không cung cấp được tài liệu, chứng cứ chứng minh thỏa thuận giữa Công ty H, ông L và bà T. BàT xác định không nhận các khoản tiền này. Do đó chỉ có căn cứ buộc Công ty H phải trả số tiền 332.000.000 đồng cho BàP nhưng hiện nay Công ty H đã giải thể nên các cổ đông sáng lập của Công ty bao gồm Ông Hồ Đức T2, Ông Bùi Thanh H1 và Ông Trần Văn V có trách nhiệm liên đới hoàn trả cho bàP số tiền 332.000.000 đồng theo quy định tại khoản 3 Điều 210 Luật Doanh nghiệp năm 2020.

## Page 12

Xét thấy Tòa án cấp sơ thẩm xử là có căn cứ nên không có căn cứ chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn buộc bàT phải liên đới cùng với Công ty H trả tiền cọc cho nguyên đơn, cần giữ nguyên bản án sơ thẩm.
[4] Ý kiến của luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn đề nghị Hội đồng xét xử sửa bản án sơ thẩm là không có căn cứ chấp nhận.
[5] Ý kiến của kiểm sát viên đề nghị Hội đồng xét xử giữ nguyên bản án sơ thẩm là có căn cứ chấp nhận Án phí dân sự phúc thẩm: Người kháng cáo Đặng Thị Kim P không phải nộp do là người cao tuổi nên được miễn theo Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
Vì các lẽ trên QUYẾT ĐỊNH:
 - Căn cứ khoản 1 Điều 148 và khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;
- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
Tuyên xử:
1. Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn Đặng Thị Kim P.
2. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 92/2024/DS-ST ngày 01/7/2024 của Tòa án nhân dân thành phố B, tỉnh Bình Dương.
3. Án phí dân sự phúc thẩm: Bà Đặng Thị Kim P không phải nộp.
Bản án dân sự phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.
Nơi nhận:
- VKSND tỉnh Bình Dương;
- TAND thành phố B;
- Chi cục THADS thành phố B;
- Các đương sự;
- Lưu Tòa Dân sự, HCTP.
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA


(đã ký)

Ngô Thị Bích Diệp