Bản án số: 52/2025/DS-PT

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH TÂY NINH CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Bản án số: 52/2025/DS-PT Ngày: 07-02-2025 V/v: “Tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.”

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH TÂY NINH
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: bà Phạm Thị Thanh Giang.
Các Thẩm phán:
1. Ông Phạm Văn Diệp;
2. Ông Trần Tuấn Vũ.
- Thư ký phiên tòa : bà Võ Lê Ngọc Hân – Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tây Ninh tham gia phiên tòa :
ông Bùi Quốc Việt - Kiểm sát viên.
Trong ngày 07 tháng 02 năm 2025, tại Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh xét xử công khai phúc thẩm vụ án dân sự thụ lý số: 536/TBTL-TA về việc “Tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” . Do Bản án Dân sự sơ thẩm số: 132/2024/DS-ST ngày 16 tháng 9 năm 2024 của Tòa án nhân dân thị xã Hòa Thành, tỉnh Tây Ninh có kháng cáo. Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 570/2024/QĐXXPT-DS ngày 29 tháng 10 năm 2024 , giữa các đương sự:
- Nguyên đơn: Bà Huỳnh Cẩm H , sinh năm 1973 và ông Phạm Minh N , sinh năm 1969; địa chỉ: Số nhà B, đường T, khu phố L, phường L, thị xã H, tỉnh Tây Ninh. (vắng mặt)
- Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn : ông Lê Phước Ý, sinh năm 1995; địa chỉ: Số B, đường L, Khu phố D, phường L, thị xã H, tỉnh Tây Ninh (Hợp đồng ủy quyền ngày 07-3-2024). (có mặt)
- Bị đơn: Bà Lê Thị Ngọc T, sinh năm 1978; địa chỉ: Số nhà B, đường số C, đường N, ấp T, xã T, thị xã H, tỉnh Tây Ninh. (có mặt)
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: bà Huỳnh Cẩm H1 , sinh năm 1985; địa chỉ: Số B, đường T, khu phố L, phường L, thị xã H, tỉnh Tây Ninh .
(Tòa án không triệp tập)
- Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn: bà Lưu Ánh N1 sinh năm 1965; địa chỉ: số D, đường P, khu phố A, phường C, thành phố T, tỉnh

## Page 2

Tây Ninh – là Luật sư thuộc Công ty L – chi nhánh T4. (có mặt)
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Theo đơn khởi kiện ngày 01 -3-2024 và trong quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn và người đại diện theo ủy quyền trình bày:
Thông qua môi giới bà H, ông N biết được bàT đang bán đất nên liên hệ để mua. Sau đó bàT giao Hợp đồng ủy quyền và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản photo cho bà H, ông N xem, lý do bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang thế chấp Ngân hàng. Bà H, ông N có liên hệ với Ủy ban nhân dân xãT và Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh T-chi nhánh H2 xem đất có bị tranh chấp hay không, khi biết đất không bị tranh chấp, không kê biên nên mới quyết định mua đất. Bà H, ông N mua phần đất với giá 950.000.000 đồng. Bà T xin thuê lại căn nhà để ở với giá 2.000.000 đồng/tháng, thời hạn 06 tháng.
Ngày 08-11-2023, hai bên có lập biên bản thuê nhà. Trong ngày này, bà T liên hệ Ngân hàng trả tiền và xóa thế chấp. Các bên tiến hành đến Văn phòng C làm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Văn phòng Cyêu cầu bàT bổ sung hồ sơ là Văn bản hủy bỏ văn bản thỏa thuận chia tài sản chung vợ chồng thì mới thông qua đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên ngày 09-11-2023 mới ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giao tiền. Đến ngày 09 - 11-2023, bàT đã bổ sung văn bản nên trên Văn phòng C mới công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên bà H, ông N mới giao đủ tiền cho bàT cùng ngày này. BàT có ký đã nhận đủ tiền và giữ 01 bản chính Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bà H, ông N là người sẽ trực tiếp đi làm thủ tục sang tên phần đất. Nhưng do thời gian đó bà H, ông N đi nuôi mẹ bị bệnh ở Thành phố Hồ Chí Minh nên chưa đi làm thủ tục sang tên phần đất được.
Khoảng giữa tháng 3 -2024, bà H, ông N đi làm hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phát hiện Chi cục thi hành án dân sự thị xã Hòa Thành đã ban hành quyết định tạm dừng đăng ký chuyển nhượng, sở hữu sử dụng, thay đổi hiện trạng tài sản, quyết định số 93 ngày 20 -02-2024 thể hiện nội dung việc tạm dừng đối với phần nhà đất mà bà H, ông N đã mua. Bà H, ông N liên hệ với bàT nhưng bàT ngưng đóng tiền thuê nhà và không đồng ý sang nhượng nhà đất cho bà H, ông N lý do bàT đang nợ bà Trần Thị Thùy T1 rất nhiều tiền nên muốn giao nhà đất này cho Thi hành án đế bán đất thi hành án cho bà T1. Do đó, bà H, ông N mới tiến hành khởi kiện.
Nay bà H, ông N khởi kiện yêu cầu bàT có nghĩa vụ tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất: 10528, quyển số: 22/2023 TP/CC -SCC/HĐGD do Văn phòng C chứng nhận đối với thửa đất số 849, tờ bản đồ số 4, diện tích 168m 2, trên đất có căn nhà cấp 4 diện tích 67,5m2 tọa lạc tại: ấp T, xã T, thị xã H, tỉnh Tây Ninh được ký kết giữa bà H, ông N với bà Lê Thị Ngọc T.
- Bị đơn bà Lê Thị Ngọc T trình bày:
Ngày 09-11-2023, bà vay của bà H, ông N số tiền 950.000.000 đồng. Mục đích là để trả tiền Ngân hàng, thời hạn vay 06 tháng, thỏa thuận miệng lãi suất 4%/tháng, trả hàng tháng. Nhưng đến tháng thứ hai thì bà H lấy lãi là 3%/tháng.

## Page 3

Hai bên có làm giấy nhận nợ nhưng bà không giữ mà bà H, ông N giữ. Ngày 08- 11-2023, hai bên có làm hợp đồng thuê nhà, có đến văn phòng C công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhưng do thủ tục bị trục trặc nên ké o sang đến ngày 09-11-2023.
Ngày 09-11-2023, hai bên ra Phòng công chứng Lê Quang S ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bà có giao bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà H, ông N giữ, bà cũng có thắc mắc lý do vì sao lại phải làm hợp đồng thuê nhà thì bà H, ông N nói làm cho đủ thủ tục. Hàng tháng bà có đóng lãi đủ cho bà H, ông N qua tài khoản của bà H1, bà đóng lãi qua hình thức chuyển khoản. Từ tháng 02 -2024 cho đến nay do gặp khó khăn nên bà không đóng lãi cho bà H, ông N. Bà vay tiền và nhận tiền qua hình thức chuyển khoản.
Bà H chuyển khoản cho bà 450.000.000 đồng và bà H1 là em ruột bà H chuyển cho bà 424.000.000 đồng, do trừ tiền lãi, tiền phí hết 76.000.000 đồng. Nên bà thực nhận tiền là 874.000.000 đồng. Bà xác nhận có vay bà H số tiền vốn là 950.000.000 đồng. Hàng tháng bà có đóng lãi, trừ tiền phí vay và lãi tháng đầu tiên là chứng cứ để bà chứng minh cho Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất che đậy cho hợp đồng vay. Qua tin nhắn với bà H1, bà H bà cũng nhắn tin về khoản tiền lãi. Bà không đồng ý theo yêu cầu khởi kiện của bà H, ông N.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Huỳnh Cẩm H1 trình bày:
Bà là em ruột của bà H, là người quen của bà T, bà là người môi giới cho bà H, ông N sang nhượng đất của bàT là 01 phần đất và nhà với giá 950.000.000 đồng. Do bà H không còn tiền trong tài khoản, bàT lại cần tiền trong tài khoản nên bà H, ông N có nhờ bà chuyển dùm số tiền 424.000.000 đồng cho bàT vào ngày 09-11-2023, khi chuyển bà ghi rõ nội dung theo yêu cầu của bà H, ông N là “Tiền chuyển nhượng nhà đất hẻm 30 NVL thửa 849 tờ bản đồ số 4, tổng cộng 950.000.000 đồng”. Số tiền này bà H, ông N đưa tiền mặt cho bà và bà chuyển dùm sang tài khoản bà T. Cũng trong ngày 09-11-2023, bàT có hỏi vay bà 100.000.000 đồng và giaoch o bà cầm sổ đất ruộng nhưng bà chờ mà không thấy bàT xuống nhà. Đến ngày 12 -11-2023, bàT có hỏi vay bà số tiền 475.000.000 đồng, có viết giấy nợ cho bà, thỏa thuận miệng lãi suất 6%/tháng, thời hạn vay 01 tháng trả vốn và lãi. Mục đích bàT vay làm gì thì bà không rõ.
BàT không thế chấp tài sản cho bà. Ngày 13 -12-2023, bàT trả lãi cho bà 15.000.000 đồng qua chuyển khoản, ngày 15 -12-2023, bàT chuyển tiếp tiền lãi cho bà là 13.500.000 đồng. Bà có yêu cầu bàT trả tiền vốn nhưng bàT nói cho người em mượn chưa lấy được, hẹn thêm 01 tháng nữa sẽ trả cho bà. Ngày 29 - 01-2024, bàT có chuyển khoản cho bà tiền lãi là 14.000.000 đồng và hẹn vài ngày sau sẽ đóng lãi tiếp cho bà nhưng đã không đóng. Ngày 29 -02-2024, anh T2 trả tiền cho bàT và bàT hẹn bà ra quán cà phê trả tiền cho bà. Ngày 29 -02- 2024, bàT trả tiền vốn vay cho bà là 475.000 .000 đồng và xin trả tiền lãi 25.000.000 đồng. Tổng cộng bàT đã trả bà 500.000.000 đồng. Bà và bàT không lập biên bản giao nhận nhưng bàT đã xé bỏ giấy mượn nợ bà giao cho bà
T. Việc bà cho bàT vay tiền, bàT đã trả xong. Bà không có tranh chấp số tiền này. Bà xác định việc bà H, ông N sang nhượng nhà đất của bàT là thật.
Đối với ông Nguyễn Thanh T3 – là chồng đã ly hôn với bà T:

## Page 4

Ông Nguyễn Thanh T3, bà Lê Thị Ngọc T trước đây là vợ chồng. Nhưng ông T3, bàT đã ly hôn ngày 28 -12-2021. Theo Hợp đồng ủy quyền số công chứng: 8141, quyển số 24 TP/CC-SCC/HĐGD do Văn phòng C1, tỉnh Tây Ninh chứng nhận ngày 19 -10-2020 bàT cam kết hợp đồng nêu trên vẫn còn hiệu lực theo luật định. BàT là người đại diện hợp pháp của ông T3. Tòa án mời ông T3 nhiều lần nhưng không lên làm việc. Tòa án đến nhà ông T3 làm việc nhưng ông T3 không đồng ý và ông T3 xác định phần đất đang tranh chấp ông đã ủy quyền cho bà T. Vì vậy, ông không liên quan trong vụ kiện này.
Tại Bản án Dân sự sơ thẩm số: 132/2024/DS-ST ngày 16 tháng 9 năm 2024 của Tòa án nhân dân thị xã Hòa Thành, tỉnh Tây Ninh, quyết định:
Căn cứ vào các Điều 500, 501, 502 của Bộ luật Dân sự;
Căn cứ Điều 100, 166 của Luật Đất đai.
Căn cứ vào Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 -12-2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
- Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Huỳnh Cẩm H, ông Phạm Minh N với bà Lê Thị Ngọc T về tranh chấp “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.
- Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 09-11-2023 giữa bà Lê Thị Ngọc T với bà Huỳnh Cẩm H, ông Phạm Minh N.
- Bà Huỳnh Cẩm H, ông Phạm Minh N được quyền sử dụng phần đất diện tích qua đo đạc thực tế là 168m 2, thửa đất số 849, tờ bản đồ số 04, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CV674774; số vào sổ cấp GCN: CS13457 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh T cấp ngày 29 -9-2020 cho ông Nguyễn Thanh T3, bà Lê Thị Ngọc T . Trên đất có căn nhà cấp 4, kết cấu móng bê tông xi măng đá kiềng, tường xây gạch quét nước sơn, cột gạch, cột bê tông xi măng, kèo đòn tay gỗ xây dựng, trần tấm Brima, mái tole.
- Buộc bà Lê Thị Ngọc T có nghĩa vụ giao lại cho bà Huỳnh Cẩm H, ông Phạm Minh N phần đất diện tích đo đạc thực tế là 168m2, thửa đất số 849, tờ bản đồ số 04, tọa lạc tại ấp T, xã T, thị xã H, tỉnh Tây Ninh . Trên đất có căn nhà cấp 4 diện tích đo đạc thực tế là 140,59m2. Phần đất có tứ cận:
+ Bắc giáp Đường 10m dài 6.0m;
+ Tây giáp thửa 531 dài 28m;
+ Nam giáp Hẻm 4m dài 6m;
+ Đông giáp thửa 848 dài 28m.
- Kiến nghị Cơ quan có thẩm quyền thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông Nguyễn Thanh T3, bà Lê Thị Ngọc T, thửa đất số 168, tờ bản đồ số 04, số CV674774; số vào sổ cấp GCN: CS13457 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh T cấp ngày 29 -9-2020 để cấp lại cho bà Huỳnh Cẩm H , ông Phạm Minh N cho phù hợp với bản án này.
Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về lãi suất chậm thi hành án, án phí và quyền kháng cáo, quyền và nghĩa vụ thi hành án theo quy định của pháp luật.

## Page 5

* Nội dung kháng cáo:
Ngày 01-10-2024, bị đơn bà Lê Thị Ngọc T kháng cáo với nội dung: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 09-11-2023 là đảm bảo cho số tiền vay 950.000.000 đồng mà bà vay của bà H, ông N. Khoản tiền tôi chuyển lãi cho bà H1 là trả lãi cho bà H1 ông N; yêu cầu cấp phúc thẩm tuyên bố vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng đất.
Tại phiên tòa phúc thẩm;
Bị đơn bà Lê Thị Ngọc T giữ nguyên yêu cầu kháng cáo, cho rằng: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 09-11-2023 là đảm bảo khoản tiền vay 950.000.000 đồng, thực tế bà có chuyển tiền lãi hàng tháng cho bà H1 là tiền lãi của khoản tiền 950.000.000 đồng. bà H1 trình bày mâu thuẫn vì tôi có dự định vay của bà H1 100.000.000 đồng mà bà yêu cầu phả i thế chấp giấy đất ruộng, nhưng đối với khoản vay 475.000.000 đồng bà H1 trình bày cho tôi vay mà không có thế chấp là không đúng. Việc thẩm định giá đất và nhà là trên 1.300.000.000 đồng trong khi hợp đồng sang nhượng có 950.000.000 đồng là không phù hợp về giá trị tài sản. Đối với hợp đồng thuê nhà do ông N bà H viết sẵn buộc bà ký tên, lúc này chưac ó công chứng hợp đồng chuyển nhượng nên hợp đồng thuê không có giá trị pháp lý.
Đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn bà Hông N trình bày: Nguyên đơn không đồng ý kháng cáo của bị đơn, trên cơ sở sau;
Về chứng cứ là tin nhắn do bị đơn bàT cung cấp cho Tòa thể hiện bàT lưu tên bà H1 là “ Cò đất H1”, có cơ sở xác định bà H1 là môi giới mua bán đất của bà T. Không có chứng cứ thể hiện về việc bà Hông N cho bàT vay tiền mà bàT có vay tiền là vay bà H1. Khi giao nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bà Hyêu cầu bàT ghi rõ là nhận tiền sang nhượng nhà đất tại bìa hồ sơ của văn phòng C, tờ khai thu nhập cá nhân…
Đối với hợp đồng thuê nhà: Ngày 08-11-2023 các bên đã thực hiện thủ tục giao dịch, có đến phòng công chứng Lê Quang S nhưng chưa thực hiện thủ tục được là do yêu cầu bàT bổ sung giấy tờ, sang ngày 09-11-2023 bàT bổ sung đầy đủ giấy tờ nên mới giao tiền và công chứng hợp đồng. Hợp đồng thuê nhà thể hiện sự tự nguyện, đồng thuận của các bên, không bị lừa dối hay ép buộc.
Cơ quan Thi hành án thị xã H có ra quyết định tạm dừng giao dịch đối với nhiều phần đất của bàT trong đó có phần đất đang tranh chấp trong vụ án này, do sau khi sang nhượng đất xong, vào tháng 02-2024 bàT nhận nợ của bà T1 và giao 07 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bàT tại cơ quan thi hành án để thi hành nghĩa vụ của bà T, đến nay quyết định tạm dừng giao dịch vẫn còn hiệu lực.
Về giá trị đất: Theo giá định trong hồ sơ vụ án là vào tháng 29-5-2024, giá sang nhượng trước đó là vào 08 và 09-11-2023 cách nhau 6 tháng giá trị đã thay đổi.
Từ những cơ sở trên phía nguyên đơn không đồng ý kháng cáo của bị đơn.
Trong phần tranh luận;

## Page 6

Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn trình bày: Ngày 09 - 11-2023 bàT cần tiền nên có vay của bà H 950.000.000 đồng và đã nhận qua chuyển khoản, bà H chuyển 450.000.000 đ ồng, bà H nhờ bà H1 chuyển khoản cho vay 424.000.000 đồng. Tổng cộng 874.000.000 đồng, lãi suất 4%/ tháng, đã trả đủ tiền lãi tháng đầu tiên là 38.000.0 00 đồng, đến tháng thứ hai bà H1 thống nhất lãi 3% đã trả đủ. Hoàn toàn không phải là tiền chuyển nhượng đất. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng đất và tài sản gắn liền trên đất vào ngày 09-11-2023 là giả tạo, thủ tục không đầy đủ do không có chồng của bàT là không đúng và tài sản kê biên để đảm bảo thi hành án cho các chủ nợ khác. Giá nhà đất hơn 1.350.000.000 đồng trong khi sang nhượng 950.000.000 đồng. Khi đến hạn bà H có nhắn tin yêu cầu bàT trả lãi thông qua số điện thoại 0941.312.652 nội dung “Chị nay tới lãi có chưa chị”. Tháng lãi đầu tiên 38.000.000 đồng tương ứng lãi suất 4%, tháng thứ hai giảm lãi suất còn 3% trả đủ, tháng thứ 3 khó khăn không trả và có tranh chấp cho đến nay. Đối với hợp đồng thuê nhà khi cần tiền thì bà T phải ký, đây không phải là hợp đồng mà chỉ viết tay trong 5 dòng chữ, ông N không có chủ quyền đối với tài sản. Cho đến 01 năm sau ông N bà H không thực hiện thủ tục sang tên. Đề nghị chấp nhận kháng cáo của bị đơn, tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 09 -11-2023 tại Văn phòng C vô hiệu. bàT đồng ý trả số tiền 950.000.000 đồng và tiền lãi cho đến nay.
Đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn tham gia tranh luận:
Việc giao dịch chuyển nhượng đất là thật, đã được công chứng hợp pháp, bị đơn thuê nhà đất lại để ở trong 6 tháng nên nguyên đơn chưa nhận đất. BàT đã viết giấy tay nhận đủ tiền chuyển nhượng đất, phù hợp với nội dung chuyển khoản. Tại thời điểm tháng 11 -2023 đất trên không bị kê biên, ngăn chặn. Đối với nội dung tin nhắn “Chị nay tới lãi có chưa chị” đây là số điện thoại nhắn tin của chị H1 đã được đối chất tại tòa sơ thẩm và nội dung không rõ ràng. BàT đang sử dụng đất trên cơ sở hợp đồng thuê đất với ông N bà H, đến tháng 02 - 2024 tiến hành thủ tục sang tên phát hiện cơ quan Thi hành án thị xã H có quyết định dừng giao dịch nên mới khởi kiện, thời điểm này mới 04 tháng chưa hết hạn thuê nhà đất.
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tây Ninh trình bày quan điểm:
Về thủ tục tốt ụng: Việc chấp hành pháp luật và tuân theo pháp luật của Thẩm phán, Hội đồng xét xử và những người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng quy định của pháp luật tố tụng dân sự.
Về nội dung: Xét hình thức của hợp đồng chuyển nhượng đảm bảo Điều 167 của Luật Đất đai; Điều 502 của Bộ luật Dân sự. Nguyên đơn thống nhất sang nhượng giá 950.000.000 đồng đã trả 874.000.000 đồng. Còn lại 76.000.000 đồng là tiền môi giới, chi phí khác. BàT cho rằng đây là tiền vay nhưng không cung cấp được chứng cứ trả lãi cho bà H, vay 4% lãi phải trả là 38.000.000 đồng/ tháng; tháng 12 -2023 chuyển khoản cho bà H1 hai lần 28,5 triệu, tháng 01-2024 chuyển khoản 14.000.000 đồng. Các khoản tiền trên là chuyển cho bà H1, không phù hợp với lãi suất trình bày.

## Page 7

Đề nghị: Căn khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Không chấp nhận kháng cáo bà T; Giữ nguyên bản án sơ thẩm.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được hỏi tại phiên tòa; căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của các bên đương sự, ý kiến của Luật sư; của Đại diện Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử nhận định như sau:
[1] Về tố tụng: Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 01 -10-2024, bị đơn bà Lê Thị Ngọc T có đơn kháng cáo. Qua xem xét đơn kháng cáo phù hợp trình tự, thủ tục quy định tại Điều 272; Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự.
[1.1] Tại phiên tòa phúc thẩm phía nguyên đơn bà H, ông N vắng mặt đã có mặt người đại diện theo ủy quyền. Căn cứ Điều 227, Điều 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự xét xử, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt đương sự trên.
[1.2] Tại cấp phúc thẩm; bị đơn và Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích cho bị đơn, yêu cầu Hội đồng xét xử thu thập chứng cứ tại Công ty D để làm rõ người đứng tên của số điện thoại 0941.312.652. Xét thấy: Đối với số điện thoại trên tại BL142 Biên bản đối chất ngày 27 -8-2024 bà H1 xác định là số điện thoại của bà. Mặt khác, theo đơn đề nghị xác minh của bị đơn đề ngày 07 -02-2025 có nội dung: “ Do ngày 10 -01-2024 bà Huỳnh Cẩm H1 có nhắn tin từ số điện thoại 0941.312.652 của bà H qua số điện thoại của tôi là 0938884436… ” theo nội dung này thể hiện bà H1 là người nhắn tin. Xét thấy không cần thiết thu thập chứng cứ theo yêu cầu của bị đơn.
[2] Về quan hệ pháp luật giải quyết: Bà Hông N khởi kiện yêu cầu bàT tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phía bàT không đồng ý cho rằng đó là thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay, các bên đương sự có tranh chấp. Cấp sơ thẩm xác định quan hệ pháp luật giải quyết là tranh chấp “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ” theo quy định tại khoản 3 Điều 26; Điều 501 của Bộ luật Dân sự là có căn cứ.
[3] Xét kháng cáo của bà T, Hội đồng xét xử thấy rằng:
[3.1] Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bàT với bà H, ông N đã được công chứng vào ngày 09 -11-2023, diện tích đất chuyển nhượng thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bà T, giá chuyển nhượng là 950.000.000 đồng, theo hợp đồng thể hiện việc giao nhận tiền các bên tự thỏa thuận và tại BL 147 tài liệu là bìa hồ sơ của Văn phòng C ở mặt sau của tài liệu này có nội dung do bàT viết tay: “ Tôi có giữ 01 bản hợp đồng chuyển nhượng…. có nhận đủ 950.000.000 đồng (chín trăm năm mươi triệu)”. Tại thời điểm sang nhượng diện tích đất trên không bị kê biên, cưỡng chế hay tranh chấp. Tại văn bản số 609/CCTHADS ngày 14 -8-2024 của cơ quan thi hành án dân sự thị xã Hòa Thành, tỉnh Tây Ninh (BL133,134) trả lời cho Tòa án có nội dung: Hiện Chi cục thi hành án dân sự thị xã H chưa kê biên xử lý thi hành án đối với phần đất bà H đang tranh chấp với bà T, đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.
Do đó, bàT có đủ điều kiện để sang nhượng đất vào ngày 09-11-2023.
Việc bàT trình bày sang nhượng diện tích đất là để che đậy hợp đồng vay tiền nhưng không có chứng cứ thể hiện việc vay tiền mà tại BL66 “ Bản kê giao

## Page 8

dịch” đối với tài khoản của bị đơn Lê Thị Ngọc T thể hiện: Ngày 09-11-2023 bà H chuyển khoản cho bàT số tiền 450.000.000 đồng, cùng ngày 09 -11-2023 bà H1 (em ruột bà H) chuyển khoản cho bàT số tiền 424.000.000 đồng, có thể hiện nội dung: “chuyển tiền chuyển nhượng đất hẻm 30 NVL thửa 849, tờ bản đồ số 4, tổng cộng 950 triệu”. Phù hợp với lời trình bày của nguyên đơn là nhờ bà H1 chuyển tiền cho bà T. Có cơ sở xác định nội dung chuyển tiền trên là tiền sang nhượng đất giữa bà H, ông N và bà T.
[3.2] Đối với hợp đồng thế chấp tài sản: các bên không có tranh chấp nên không giải quyết.
[3.3] Ngoài ra, bị đơn cung cấp chi tiết những tin nhắn về việc chuyển khoản giữa bị đơn với bà H1, cụ thể: Tháng 12-2023 bị đơn chuyển khoản 2 lần số tiền 28.500.000 đồng và đến 01 -2024 chuyển khoản 01 lần 14.000.000 đồng, không có nội dung chuyển tiền. Bà H1 cho rằng đây là giao dịch vay tiền giữa bà H1 và bàT đã trả xong. Các chứng cứ trên thể hiện giao dịch giữa bà H1 và bị đơn, đã giải quyết xong. Bị đơn không chứng minh được các khoản tiền chuyển cho bà H1 là tiền lãi trả cho bà H. Do đó, không có căn cứ xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 09 -11-2023 có công chứng tại Văn Phòng C là giả tạo che đậy hợp đồng vay như bị đơn và luật sư trình bày.
Không có căn cứ chấp nhận kháng cáo của bị đơn.
- Đề xuất của Đại diện viện kiểm sát là có cơ sở pháp lý.
[4] Án phí: Bị đơn Thy phải chịu án phí dân sự sơ thẩm và phúc thẩm.
Vì các lẽ trên;
QUYẾT ĐỊNH:
1/ Căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự.
Không chấp nhận kháng cáo của bà Lê Thị Ngọc T.
Giữ nguyên Bản án Dân sự sơ thẩm số: 132/2024/DS-ST ngày 16 tháng 9 năm 2024 của Tòa án nhân dân thị xã Hòa Thành, tỉnh Tây Ninh.
2/ Căn cứ theo khoản 3 Điều 26; Điều 227; Điều 228; Điều 147; Điều 148 Bộ luật Tố tụng dân sự.
Căn cứ vào các Điều 500; Điều 501; Điều 502 của Bộ luật Dân sự; Căn cứ Điều 100; Điều 166 của Luật Đất đai. Căn cứ vào Nghị quyết số:
326/2016/UBTVQH14 ngày 30 -12-2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Tuyên xử:
- Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Huỳnh Cẩm H, ông Phạm Minh N với bà Lê Thị Ngọc T về tranh chấp “Hợp đồng chu yển nhượng quyền sử dụng đất”.
- Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 09-11-2023 giữa bà Lê Thị Ngọc T với bà Huỳnh Cẩm H, ông Phạm Minh N, số công chứng 10528, quyển số 22/2023/TP/CC -SCC/HĐGD tại văn phòng C có hiệu lực pháp luật.

## Page 9

- Bà Huỳnh Cẩm H, ông Phạm Minh N được quyền sử dụng phần đất diện tích qua đo đạc thực tế là 168m 2, thửa đất số 849, tờ bản đồ số 04, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CV674774; số vào sổ cấp GCN: CS13457 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh T cấp ngày 29 -9-2020 cho ông Nguyễn Thanh T3, bà Lê Thị Ngọc T . Trên đất có căn nhà cấp 4, kết cấu móng bê tông xi măng đá kiềng, tường xây gạch quét nước sơn, cột gạch, cột bê tông xi măng, kèo đòn tay gỗ xây dựng, trần tấm Brima, mái tole.
- Buộc bà Lê Thị Ngọc T có nghĩa vụ giao lại cho bà Huỳnh Cẩm H, ông Phạm Minh N phần đất diện tích đo đạc thực tế là 168m2, thửa đất số 849, tờ bản đồ số 04, tọa lạc tại ấp T, xã T, thị xã H, tỉnh Tây Ninh. Trên đất có căn nhà cấp 4, phần đất có tứ cận:
+ Bắc giáp Đường 10m dài 6.0m;
+ Tây giáp thửa 531 dài 28m;
+ Nam giáp Hẻm 4m dài 6m;
+ Đông giáp thửa 848 dài 28m.
- Kiến nghị Cơ quan có thẩm quyền về đất đai thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông Nguyễn Thanh T3 , bà Lê Thị Ngọc T , thửa đất số 168, tờ bản đồ số 04, số CV674774; số vào sổ cấp GCN: CS13457 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh T cấp ngày 29-9-2020 để cấp lại cho bà Huỳnh Cẩm H, ông Phạm Minh N cho phù hợp với bản án này.
3/ Về án phí:
Án phí dân sự sơ thẩm: bàT phải chịu 300.000 (ba trăm ngàn) đồng .
Hoàn trả cho ông N, bà H số tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp là 300.000 (ba trăm ngàn) đồng theo Biên lai thu số 0010906 ngày 07 -3-2024 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã Hòa Thành, tỉnh Tây Ninh.
Án phí dân sự phúc th ẩm: bàT phải chịu 300.000 (ba trăm ngàn) đồng.
Khấu trừ số tiền 300.000 (ba trăm ngàn) đồng theo biên lai thu số 0011499 ngày 02-10-2024 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã Hòa Thành, tỉnh Tây Ninh.
Ghi nhận đã nộp xong.
Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định của Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định của Luật thi hành án dân sự.
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.

Nơi nhận:
- Vụ 2, TAND tối cao;
- TAND cấp cao tại TP.HCM;
- VKSND cấp cao tại TP.HCM;
- VKSND tỉnh Tây Ninh;
- TAND thị xã Hòa Thành;
- CC THADS thị xã Hòa Thành;
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA

## Page 10

- Phòng KTNV;
- Các đương sự;
- Lưu hồ sơ;
- Lưu tập án.

Phạm Thị Thanh Giang