Bản án số: 360/2024/DS-ST
Phạm Hữu An Thiên Â Tranh chấp HĐ đặt cọc Nguyễn Thị T
Số: 360
Ngày: 16/09/2024
Tòa án xét xử: TAND huyện Đức Hòa, tỉnh Long An
Cấp xét xử: Sơ thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thông tin vụ việc: Phạm Hữu An Thiên Â Tranh chấp HĐ đặt cọc Nguyễn Thị T

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN ĐỨC HÒA TỈNH LONG AN

Bản án số: 360/2024/DS-ST Ngày: 16-9-2024 “V/v tranh chấp hợp đồng đặt cọc”
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

NHÂN DANH NƢỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN ĐỨC HÒA, TỈNH LONG AN
- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:
Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Kim Thắm Các Hội thẩm nhân dân:
 Ông Nguyễn Thanh Hoàng;
Ông Nguyễn Chí Lin.
- Thư ký phiên tòa: Ông Phan Thanh Tú – Thư ký Tòa án nhân dân huyện Đức Hòa, tỉnh Long An.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Đức Hòa, tỉnh Long An tham gia phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Lê Hiền - Kiểm sát viên.
Ngày 16 tháng 9 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện Đức Hòa, tỉnh Long An xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 310/2024/TLST - DS, ngày 21 tháng 3 năm 2024 v ề việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 565/2024/QĐXXST-DS ngày 30 tháng 8 năm 2024 giữa các đương sự:
Nguyên đơn: Ông Phạm Hữu An Thiên Â, sinh năm 1981.
Địa chỉ: B Tổ Bấp B, xã V, huyện B, thành phố Hồ Chí Minh.
Bị đơn: Bà Lê Thị T, sinh năm 1986 Địa chỉ: Số B Ô, Khu B, thị trấn H, huyện Đ, tỉnh Long An.
Ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
1. Bà Chu Thị V, sinh năm 1957.
2. Bà Trần Ngọc Đ, sinh năm 1995.
Cùng địa chỉ: Số B Ô, Khu B, thị trấn H, huyện Đ, tỉnh Long An.
Ngƣời làm chứng: Bà Lê Nguyễn Song T1, sinh năm 1995 Địa chỉ: Số A L, phường A, quận T, thành phố Hồ Chí Minh.
(Ông có mặt; bà T, bà V, bà Đ, bà T1 xin vắng mặt).

## Page 2

NỘI DUNG VỤ ÁN:
Theo đơn khởi kiện đề ngày 18/3/2024, trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa nguyên đơn ông Phạm Hữu An Thiên trình bày như sau:
Ngày 17/06/2023, ông có ký Hợp đồng đặt cọc với bà Lê ThịT để đảm bảo việc nhận chuyển nhượng phần đất có diện tích 109m 2, thuộc thửa số 1395, tờ bản đồ số 24, tọa lạc tại ấp C, xã Đ, huyện Đ, tỉnh Long An theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất CQ697969 – CS04022 cấp ngày 18/12/2018 cho bà T.
Hai bên thỏa thuận giá chuyển như ợng là 1.350.000.000đ ồng, đăt cọc trư ớc 100.000.000đồng, số tiền còn lại sẽ được thanh toán khi hai bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng.
Ngay sau khi ký hợp đồng đặt cọc vào ngày 17/06/2023, ông đã thực hiện chuyển khoản số tiền đặt cọc là 100.000.000đ ồng vào số tài khoản 037771200001 tại ngân hàng B, tên người thụ hưởng là Trần Ngọc Đ theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng cọc cho bà Lê Thị T. BàT đã nhận đủ số tiền cọc và hai bên thỏa thuận sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng vào ngày 17/7/2023 tạ i Văn phòng C.
Đến ngày 17/7/2023, ông cùng với bà T1 có đến Văn phòng công chứng Nguyễn Văn L tại số Gấp A, xã Đ, huyện Đ, tỉnh Long An để ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng bàT không đến để ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông. Sau đó, ông nhiều lần liên hệ đề nghị thương lượng, trao đổi để tạo điều kiện cho bàT thực hiện các thủ tục pháp lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông nhưng bàT không đồng ý và ông được biết bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng thử a đất số 1395, tờ bản đồ số 24 đang được bàT thế chấp tại Ngân hàng thương mạic ổ phần Q (V2) – Chi nhánh S nên không thể ký chuyển nhượng qua cho ông.
Khi ông yêu cầu trả lại tiền đặt cọc thì bàT thách thức và cố tình trì hoãn, chiếm giữ số tiền đặt cọc của ông. Việc làm của bàT là trái pháp luật ảnh hưởng đến quyền lợi củ a ông Â. Căn c ứ theo thỏa thuận tạ i điểm b, khoản 1, Điều 5 của Hợp đồng đặt cọc, bàT có nghĩa vụ “Trả lại số tiền đặt cọc và một khoản tiền bằng số tiền đặt cọc cho ông trong trường hợp bàT từ chối việc giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự đã thỏa thuận tạ i điều 3 (mục đích đặt cọc không đạt được)". Do đó, ông khởi kiện yêu cầu bà Lê ThịT phải hoàn trả cho ông số tiền đặt cọc 100.000.000đồng và tiền phạt cọc 100.000.000đồng.
Tổng cộng, bàT phải trả cho ông 200.000.000đồng. Số tiền đặt cọc cho bàT là tiền của cá nhân ông Â. Ngoài ra, ông không còn yêu cầu gì khác.
Bị đơn bà Lê ThịT xin vắng mặt và có ý kiến trình bày tại bản tự khai ngày 01/8/2024 như sau:
BàT thừa nhận có ký kết hợp đồng đặt cọc vào ngày 17/6/2023 với ông Phạm Hữu An Thiên và có nhận số tiền đặt cọc của ông là 100.000.000đồng vào cùng ngày 17/6/2023. Thửa đất số 1395, tờ bản đồ số 24, tọa lạc tại xã Đ, huyện Đ, tỉnh Long An do bà đứng tên dùm mẹ của bà tên Chu Thị V. Đến ngày ký hợp đồng công chứng thì ông yêu cầu bà ký hợp đồng

## Page 3

công chứng để làm thủ tục sang tên cho ông nhưng ông đề nghị 03 tháng sau mới trả đủ số tiền chuyển nhượng còn lại nên bà không đồng ý và từ đó đến nay ông không liên lạc gì với bà . Sau đó bà đã chuyển nhượng thửa đất này cho người khác và trả lại tiền cho mẹ bà là bà V.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Chi Thị V1 vắng mặt nhưng có lời trình bày tại biên bản lấy lời khai ngày 01/8/2024 như sau:
Thửa đất số 1395, tờ bản đồ số 24, tọa lạc tại xã Đ, huyện Đ, tỉnh Long An trước đây thu ộc quyền sử dụng của bà, do bà cần vay tiền của ngân hàng nhưng đã lớn tuổi không vay được nên bà có nhờ con gái bà là bà Lê ThịT đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử đất mục đích để vay tiền ngân hàng. Sau đó do không có ti ền trả ngân hàng nên cán bộ ngân hàng có giới thiệu cho bà bán thửa đất này cho ông Â. Bà có nhờ bàT ký giấy nhận cọc với ông số tiền 100.000.000đồng. Do ông không có tiền mặt nên bà đã yêu cầu ông chuyển khoản vào số tài khoản của con dâu bà là Trần Ngọc Đ . Số tiền này bà Đ đã nhận và giao lại đủ cho bà. Sau đó, đến ngày ký hợp đồng công chứng thì ông yêu cầu bàT ký hợp đồng công chứng chuyển như ợng đất nhưng đề nghị 03 tháng sau mới trả đủ tiền chuyển nhượng còn lại nên bàT không đồng ý. Do ông không có tiền mua đất nên đã bỏ cọc, bà đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Trần Ngọc Đ vắng mặt nhưng có lời trình bày tại bản tự khai ngày 01/8/2024 như sau:
Bà thừa nhận vào ngày 17/6/2023 bà có nhận chuyển khoản số tiền 100.000.000đồng với nội dung là bà nhận tiền đặt cọc thửa đất 1395, tờ bản đồ số 24, tọa lạc tại xã Đ, huyện Đ, tỉnh Long An, tuy nhiên bà chỉ nhận dùm bà V1 và bà đã rút tiền mặt giao lạ i đủ cho bà V1, bà không liên quan gì trong vụ án cũng không có yêu cầu gì đề nghị Tòa án không triệu tập bà tham gia tố tụng.
Sau khi thụ lý vụ án, Tòa án đã tiến hành hòa giải, đã tiến hành mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ, kết quả hòa giải không được nên Tòa án đưa vụ án ra xét xử.
Tại phiên tòa, nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiệ n, xác định không cung cấp chứng cứ, tài liệu mới, không yêu cầu triệu tập thêm người tham gia tố tụng.
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Đức Hòa tham gia phiên tòa phát biểu quan điểm:
Về việc tuân theo pháp luật tố tụng: Trong quá trình giải quyết vụ án, Thẩm phán, Hội đồng xét xử, thư ký đã tuân thủ đúng quy định của pháp luật tố tụng dân sự và những người tham gia tố tụng trong vụ án chấp hành pháp luật kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án.
Về quan đi ểm giải quyết vụ án: Đề nghị Hộ i đồng xét xử căn cứ Điều 116, Điều 117, Điều 328 Bộ luật Dân sự chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc được ký kết giữa ông Phạm

## Page 4

Hữu An Thiên và bà Lê Thị T. Buộc bà Lê ThịT có nghĩa vụ hoàn trả cho ông Phạm Hữu An Thiên tổng số tiền là 200 .000.000đồng bao gồm 100.000.000đồng tiền đặt cọc và 100.000.000đồng phạt cọc.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
[1] Về thủ tục tố tụng:
[1.1] Về quan hệ tranh chấp và thẩm quyền giải quyết: Ông Phạm Hữu An Thiên khởi kiện yêu cầu buộc bà Lê ThịT có nghĩa vụ trả lại cho ông tổng số tiền là 200. 000.000đồng bao gồm 100.000.000đ ồng tiền đặt cọc và 100.000.000đồng phạt cọc. Bị đơn bàT cư trút ại huyện Đ, tỉnh Long An . Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án nhân dân huyện Đức Hòa, tỉnh Long A n xác định quan hệ pháp luật là “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” và thụ lý giải quyết vụ án theo thủ tục sơ thẩm là đúng thẩm quyền.
[1.2] Về sự vắng mặt của các đương sự: Tại phiên tòa, bị đơn bà Lê Thị T, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Chu Thị V, bà Trần Ngọc Đ vắng mặt nhưng có đơn đề nghị xét xử vắng mặt nên Hộ i đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan theo quy định tại khoản 1 Điều 227, khoản 1 Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự.
[1.3] Về phạm vi giải quyết: Do trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn ông Phạm Hữu An Thiên khởi kiện yêu cầu buộc bà Lê ThịT có nghĩa vụ trả lại cho ông tổng số tiền là 200 .000.000đồng bao gồm 100.000.000đồng tiền đặt cọc và 100.000.000đ ồng phạt cọc, không còn yêu cầu gì khác nên Hội đồng xét xử căn cứ Điều 5 của Bộ luật Tố tụng dân sự xem xét giải quyết trong phạm vi yêu cầu của đương sự.
[2] Về nội dung vụ án:
[2.1] Xét yêu cầu của nguyên đơn ông Phạm Hữu An Thiên về yêu cầu trả số tiền đặt cọc 100.000.000đ ồng theo “Hợ p đồng đặt cọc” vào ngày 17/6/2023 được ký kết giữa ông và bà T, thấy rằng:
[2.1.1] Vào ngày 17/6/2023 giữa ông và bàT có ký “Hợp đồng đặt cọc”
đảm bảo giao kết hợp đồng chuyển nhượng phần đất có diện tích 109m 2, thuộc thửa đất số 1395, tờ bản đồ số 24, tọa lạc tại ấp C, xã Đ, huyện Đ, tỉnh Long An.
Tại thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc các bên tham gia giao dịch đều có đ ủ năng lực hành vi dân sự và năng lực pháp luật dân sự, việc giao kết hợp đồng xuất phát từ ý chí tự nguyện của các bên, không bị ép buộc, mục đích vàn ội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội nên phù hợp vớ i quy định tại Điều 116, 117 Bộ luật Dân sự . Do đó, có căn cứ xác định “Hợp đồng đặt cọc” được ký kết giữa ông và bàT là có hiệu lực pháp luật.
[2.1.2] Ngay sau khi ký hợp đồng đặt cọc vào ngày 17/06/2023, ông đã thực hiện chuyển khoản số tiền đặt cọc là 100.000.000đ ồng vào số tài khoản 037771200001 tại ngân hàng B, tên người thụ hưởng là Trần Ngọc Đ theo đúng

## Page 5

thỏa thuận trong hợp đồng cọc cho bà Lê Thị T, bàT đã nhận đủ số tiền cọc theo sự thừa nhận của bà T, bà V và bà Đ. Việc bà V và bàT cho rằng bàT chỉ đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giúp bà V là việc thỏa thuận giữa bàT và bà V, cũng không có tài liệu chứng cứ gì chứng minh. BàT là người đứng tên hợp pháp trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên có quyền định đoạt đối với tài sản và số tiền đặt cọc.
[2.1.3] Ông cho rằng hai bên thỏa thuận thời hạn đặt cọc là 30 ngày, đến ngày 17/7/2023 sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng công chứng Nguyễn Văn L. Tuy nhiên, đến ngày công chứng thì ông và bà T1 có đến văn phòng công chứng Nguyễn Văn L nhưng bàT không đến, ông gọi điện thoại thì bàT không chịu đến mà hẹn gặp nhau ở nhà bà T, đến 15 giờ cùng ngày thì bàT mới đến văn phòng nhưng không đem theo bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không đồng ý ký hợp đồng chuyển nhượng cho ông Â. Lời trình bày của ông phù hợp với lời trình bày của bà T1. BàT và bà Đ cho rằng đến ngày ký chuyển nhượng thì do ông không đủ tiền nên đề nghị bàT ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng số tiền chuyển nhượng còn lại thì ông đề nghị 03 tháng sau mới trả nên bàT không đồng ý. Lời trình bày củ a bàT không được ông thừa nhận, bàT cũng không cung cấp được chứng cứ để chứng minh việc ông không đủ tiền chuyển nhượng.
[2.1.4] Hơn nữa theo văn bản trả lời củ a Ngân hàng thương mại cổ phần Q (V2) – Chi nhánh S vào ngày 22/8/2024 thể hiện: Giữa Ngân hàng V2 và bà Lê ThịT có ký kết hợp đồng tín dụng vào ngày 15/7/2019, bàT thế chấp tài sản là bất động sản tại thử a đất số 1395, tờ bản đ ồ số 24, tọa lạc tại ấp C, xã Đ, huyện Đ, tỉnh Long An cho Ngân hàng. Ngân hàng xác nhận bàT đã tất toán toàn bộ khoản vay tại Ngân hàng V2 – Chi nhánh S vào ngày 07/9/2023. Như vậy, tại thời điểm bàT ký kết hợp đồng đặt cọc với ông thì thửa đất trên đang được bàT thế chấp tại Ngân hàng V2 - Chi nhánh S . Đến ngày ký hợp đồng chuyển nhượng vào ngày 17/7/2023 thì bàT vẫn chưa thực hiện thủ tục tất toán cho Ngân hàng, chưanh ận bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ Ngân hàng nên chưa thể ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông tại văn phòng công chứng, do đó lỗi dẫn đến việc không thể ký kết hợp đồng chuyển nhượng là do bàT nên việc ông khởi kiện yêu cầu bàT phải trả lại số tiền đặt cọc 100.000.000đồng là có căn cứ chấp nhận theo Điều 328 Bộ luật Dân sự.
[2.2] Xét yêu cầu của nguyên đơn ông Phạm Hữu An Thiên về yêu cầu bàT trả số tiền phạt cọc 100.000.000đồng, thấy rằng: Như phân tích nêu trên lỗi dẫn đến việc không thể ký kết hợp đồng chuyển như ợng là do bà T, bàT có nhận số tiền 100.000.000đ ồng từ ông Â. Căn c ứ theo thỏa thuận tạ i đi ểm b, khoản 1, Điều 5 của Hợp đồng đặt cọc, bàT có nghĩa vụ “Trả lại số tiền đặt cọc và một khoản tiền bằng số tiền đặt cọc cho ông trong trường hợp bàT từ chối việc giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự đã thỏa thuận tại điều 3 (mục đích đặt cọc không đạt đư ợc)". Do đó, ông yêuc ầu bàT trả tiền phạt cọc 100.000.000đồng là căn c ứ chấp nhận theo quy định tại khoản 2 Đi ều 328 Bộ luật Dân sự.

## Page 6

Như v ậy, tổng số tiền bà Lê ThịT có trách nhiệm trả cho ông là 200.000.000 đồng.
[3] Đề nghị của Kiểm sát viên tại phiên tòa là phù hợp nên được Hội đồng xét xử chấp nhận.
[4] Về án phí dân sự sơ thẩm: Căn c ứ vào Điều 147 Bộ luật Tố tụng dân sự và Điều 26 của Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 về án phí, lệ phí Tòa án buộc bị đơn bàT phải chịu án phí dân sự sơ thẩm đối với yêu cầu khởi kiện củ a nguyên đơn được chấp nhận.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ các Điều 5, Điều 26, Điều 35, Điều 39, Điều 147, Điều 227, Điều 228, Điều 271, Điều 273, Điều 483 của Bộ luật Tố tụng dân sự ; Điều 116, Điều 117, Điều 328, Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự; Điều 26 của Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủ y ban Thư ờng vụ Quốc hộ i quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
Tuyên xử:
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Phạm Hữu An Thiên đối với bị đơn bà Lê ThịT về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc.
Buộc bà Lê ThịT có nghĩa vụ hoàn trả cho ông Phạm Hữu An Thiên tổng số tiền là 200.000.000 đồng (Hai trăm tri ệu đồng) gồm 100.000.000đồng tiền cọc và 100.000.000đồng tiền phạt cọc.
2. Về lãi suất chậm thi hành án: Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
3. Về án phí dân sự sơ th ẩm: Buộc bị đơn b à Lê ThịT phải chịu 10.000.000đồng (Mười triệu đồng) sung vào ngân sách Nhà nư ớc. Hoàn trả lại cho ông Phạm Hữu An Thiên số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 5.000.000đồng theo biên lai thu số 0006633 ngày 18/3/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Đức Hòa.
4. Về quyền kháng cáo: Án xử sơ thẩm công khai, đương sự có mặt được quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Đương s ự vắng mặt được quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.
5. Trư ờng hợp bản án đư ợc thi hành theo quy định tạ i Đi ều 2 Luật thi hành án dân sự thìng ười được thi hành án, ngư ời phải thi hành án dân sự có

## Page 7

quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự, thời hiệ u thi hành án đư ợc thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Nơi nhận:
- Tòa án nhân dân tỉnh Long An;
- Viện kiểm sát nhân dân huyện Đức Hòa;
- Chi cục thi hành án dân sự huyện Đức Hòa;
- Đương sự;
- Lưu hồ sơ, án văn;

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa

(Đã ký)


 Nguyễn Thị Kim Thắm