Bản án số: 296/2024/DS-ST
Tranh chấp hợp đồng đặt mua đất nền
Số: 296
Ngày: 15/10/2024
Tòa án xét xử: TAND TX. Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam
Cấp xét xử: Sơ thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thông tin vụ việc: Tranh chấp hợp đồng đặt mua đất nền

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM THỊ XÃ ĐIỆN BÀN Độc lập - Tự do - Hạnh phúc TỈNH QUẢNG NAM Bản án số: 296/2024/DS-ST Ngày 15 - 10 -2024 V/v “Tranh chấp hợp đồng đặt mua đất nền”

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN THỊ XÃ ĐIỆN BÀN - TỈNH QUẢNG NAM

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Trịnh Thị Thúy Vân.
- Các Hội thẩm nhân dân: Ông Trần Phi Long;
Ông Nguyễn Lương Thành.
- Thư ký phiên tòa: Bà Đặng Thị Thúy Hằng – Thư ký Tòa án nhân dân thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam.
- Đại diện Viện kiểm sát kiểm sát nhân dân thị xã Điện Bàn tham gia phiên tòa: Bà Đỗ Thị Thương – Kiểm sát viên Ngày 15 tháng 10 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số 212/2023/TLST -DS ngày 06 tháng 10 năm 2023 về tranh chấp hợp đồng đặt mua đất nền, theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 250 /2024/QĐXXST-DS ngày 06 tháng 9 năm 2024 và Quyết định hoãn phiên tòa số 138/2024/QĐST-DS ngày 16/9/2024, giữa các đương sự:
Nguyên đơn: Bà Lưu Thị M, sinh năm: 1975; địa chỉ: Số C, C, phường H, quận C, thành phố Đà Nẵng. (có mặt)
Bị đơn: Công ty cổ phần B (Sau đây gọi tắt là Công ty B); địa chỉ trụ sở: Lô A, 22 KĐT S, phường Đ, thị xã Đ, tỉnh Quảng Nam . Người đại diện theo pháp luật: Ông Diệp Bảo L, tổng giám đốc và ông Nguyễn Công M1, Chủ tịch Hội đồng quản trị đại diện theo pháp luật. Người đại diện theo ủy quyền: Bà Thân Thị ThảoN , sinh năm:
1993 và ông Cao Trần Anh T, sinh năm 1990, cùng địa chỉ: Số A Hồ N, quận S, thành phố Đà Nẵng. (vắng mặt)
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan : Công ty cổ phần Đ1 (Sau đây gọi tắt là Công ty Đ1); địa chỉ: Lô A khu B, khu đô thị V - Đ, phường H, quận N, thành phố Đà Nẵng. Người đại diện theo pháp luật: Ông Nguyễn Đức T1, chức danh: Chủ tịch Hội đồng quản trị và ông Trương Văn H, chức danh: Tổng Giám đốc. Người đại diện theo ủy quyền bà Nguyễn Thị H1, sinh năm: 1993; Địa chỉ liên hệ: Lô A khu B, khu đô thị V - Đ, phường H, quận N, thành phố Đà Nẵng. (vắng mặt)
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Tại đơn khởi kiện ngày 06/10/2023 và các lời khai tiếp theo tại Tòa, nguyên đơn bà Lưu ThịM trình bày:

## Page 2

Ngày 27/03/2018, bàM có ký hai hợp đồng đặt mua đất nền dự ánH Riverside số 182/A12-12/HR-HĐĐM-BĐA và số 183/A12-13/HR-HĐĐM-BĐA với Công ty B để đặt mua hai lô đất thuộc dự án H, địa chỉ dự án: Khu đô thịM - Đ, phường Đ, thị xã Đ, tỉnh Quảng Nam , chủ đầu tư dự án: Công ty B . Thông tin cơ bản của lô đất A12-12, diện tích 120m 2 và A12-13, diện tích 120m 2 mục đích sử dụng: đất ở đô thị.
Tổng giá trị của mỗi hợp đồng là 978.000.000 đồng. Thực hiện hợp đồng, bàM đã thanh toán cho Công ty B tổng số tiền mỗi hợp đồng là 729.750.000 đồng.
Theo Điều 4 của các Hợp đồng, Công ty B cam kết trong vòng 480 ngày (16 tháng), kể từ ngày ký Hợp đồng đặt mua, Công ty B chịu trách nhiệm bàn giao Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất cho bên đặt mua. Tuy nhiên, đến nay đã gần 6 năm, Công ty B đã không thực hiện nghĩa vụ của mình theo hơp đồng đã ký. Việc chậm trễ thực hiện hợp đồng đã gây thiệt hại nghiêm trọng cho bàM vì phải đi vay tiền ngân hàng và phải trả lãi suất ngân hàng trong suốt thời gian dài (từ năm 2018 đến nay) nên cuộc sống rất khó khăn.
Nay bà Lưu ThịM yêu cầu Công ty B tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt mua đất nền dự án Hera Complex Riverside số 182/A12 -12/HR-HĐĐM-BĐA và số 183/A12- 13/HR-HĐĐM-BĐA ký ngày 27/01/2018 giữa bàM và Công ty B.
Đối với kết quả xem xét thẩm định tại chỗ, các chứng cứ do Tòa án thu thập được nguyên đơn thống nhất và không có ý kiến gì. Ngoài ra bàM không có yêu cầu gì khác.
Tại bản trình bày ý kiến ngày 26/3/20 24 đại diện bị đơn Công ty Cổ phần B trình bày:
Công ty B có nhận được thông báo thụ lý vụ án số 212/TB -TLVA ngày 06/10/2024; Thông báo về phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận công khai chứng cứ và hòa giải số 212 ngày 15/3/2024 của Tòa án nhân dân thị xã Điện Bàn. Đối với yêu cầu khởi kiện của bà Lưu ThịM , Công ty B có ý kiến đề nghị: Chấm dứt hợp đồng số Riverside số 182/A12 -12/HR-HĐĐM-BĐA và số 183/A12 -13/HR-HĐĐM- BĐA ký ngày 27/3/2018 giữa Công ty B và bà Lưu Thị Mận . Công ty sẽ hoàn trả toàn bộ số tiền bàM đã đóng cho mỗi hợp đồng là 729.750.000 đồng và chịu tiền lãi suất vay vốn kinh doanh của một trong các ngân hàng thương mại đóng trên địa bàn có dự án bên A đầu tư là 5% trên năm (theo điều 5.2 của hợp đồng) tổng số tiền mỗi hợp đồng là: 729.750.000 đồng x 5% : 12 tháng x 55 tháng (tính từ tháng 7/2019 đến tháng 02/2024) là 167.234.000 đồng. Tổng số tiền Công ty B phải trả cho bàM mỗi hợp đồng là 896.984.000 đồng, thời gian thanh toán chia là ba đợt, trả trong vòng 06 tháng.
Tại phiên tòa, đại diện bị đơn vắng mặt nên không có lời trình bày gì thêm.
Tại bản trình bày ý kiến ngày 18/9/2024, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan Công ty Cổ phần Đ1, ông Trương Văn H, chức vụ tổng giám đốc trình bày:
Ngày 12/12/2017, Công ty Đ1 có ký kết hợp đồng môi giới bất động sản số 02/HĐMG.NN-BĐA Dự án Hera Complex Riverside GĐ2 với Công ty B . Theo nội dung hợp đồng môi giới thì Công ty Đ1 là đơn vị môi giới, tìm kiếm khách hàng có nhu cầu mua đất nền thuộc dự án Hera Complex R do Công ty B làm chủ đầu tư theo danh sách lô đất quy định tại Phụ lục 1 đính kèm Hợp đồng môi giới. Ngày

## Page 3

18/01/2018, Công ty B đã ủy quyền cho Công ty Đ1 bằng thư ủy quyền, theo đó Công ty Đ1 được quyền thay mặt Công ty B thực hiện việc: Thu tiền đặt cọc tối đa 50.000.000 đồng/lô; T2 theo tiến độ và thu đến 95% tổng giá trị hợp đồng mà Công ty B ký với khách hàng do Công ty Đ1. Đối với mỗi lần thu tiền Công ty Đ1 phát hành phiếu tạm thu cho khách và hướng dẫn khách hàng ký hợp đồng đặt mua với Công ty
B. Trong thời hạn 07 ngày làm việc, Công ty B sẽ ký, đóng dấu Hợp đồng đặt mua, phát hành phiếu thu và chuyển cho Công ty Đ1 để chuyển cho khách hàng. Thực hiện Hợp đồng môi giới thì Công ty Đ1 đã môi giới thành công sản phẩm A11-12 và A12- 13 dự ánH cho bà Lưu Thị Mận . Ngày 27/3/2018 bàM và Công ty B đã ký kết Hợp đồng đặt mua. Công ty Đ1 đã thu hộ Hợp đồng số 182/A12 -12/HR-HĐĐM-BĐA số tiền là 729.750.000 đồng và Hợp đồng số 183/A12 -13/HR-HĐĐM-BĐA số tiền là 729.750.000 đồng, toàn bộ số tiền thu hộ trên Công ty Đ1 đã chuyển cho Công ty B.
Nay, bàM khởi kiện yêu cầu Công ty B tiếp tục thực hiện Hợp đồng số 182/A12-12/HR-HĐĐM-BĐA và Hợp đồng số 183/A12 -13/HR-HĐĐM-BĐA ký ngày 27/3/2018 thì trong trường hợp bàM thực hiện đúng các thỏa thuận quy định tại Hợp đồng đặt mua thì bàM cần được bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của mình.
Ngoài ra đại diện người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan không có ý kiến gì thêm.
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến:
+ Về việc tuân thủ pháp luật: Thẩm phán, Hội đồng xét xử và thư ký Tòa án tiến hành đúng các thủ tục tố tụng theo quy định của pháp luật; Nguyên đơn chấp hành đúng pháp luật, bị đơn, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan chưa chấp hành đúng các quy định pháp luật.
+ Về nội dung vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Buộc Công ty cổ phần B phải có nghĩa vụ tiếp tục thực hiện Hợp đồng đặt mua đất nền dự án Hera Complex Riverside số 182/A12 -12/HR-HĐĐM-BĐA và số 182/A12 -13/HR-HĐĐM-BĐA ngày 27/3/2018, ký kết giữa bà Lưu ThịM với Công ty cổ phần B.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa. Hội đồng xét xử nhận định:
[1] Về thủ tục tố tụng:
[1.1] Về quan hệ tranh chấp và thẩm quyền: Giữa bà Lưu ThịM và Công ty B có ký hợp đồng đặt mua đất với nhau nên xác định quan hệ tranh chấp là tranh chấp hợp đồng dân sự, đây là tranh chấp dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự; Bị đơn Công ty B có trụ sở tại phường Đ, thị xã Đ, tỉnh Quảng Nam , vì vậy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân thị xã Điện Bàn theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35; Điểm a Khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự.
[1.2] Về sự vắng mặt của bị đơn: Tại phiên tòa bị đơn Công ty B đã được tống đạt Quyết định hoãn phiên tòa hợp lệ nhưng vắng mặt lần thứ hai không có lý do,

## Page 4

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan vắng mặt và có đơn xin xét xử vắng mặt nên căn cứ vào Điều 227, Điều 228 BLTTDS, Tòa án xét xử vắng mặt bị đơn.
[2] Về yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn:
[2.1] Về nội dung khởi kiện: Giữa nguyên đơn bà Lưu ThịM và Công ty B có ký kết hai hợp đồng đặt mua số 182/A12-12/HR-HĐĐM-BĐA và số 183/A12-13/HR- HĐĐM-BĐA với với nhau vào ngày 27/3/2018. Theo thỏa thuận tại hợp đồng thì Công ty B cam kết dành quyền mua Quyền sử dụng đất đối với Lô đất số A12 -12 và A, mỗi lô diện tích 120m 2 thuộc dự án Hera Complex R do Công ty Cổ Phần B làm chủ đầu tư cho bàM với giá 978.000.000 đồng/lô, bàM đã nộp số tiền 729.750.000 đồng cho mỗi lô (tương đương 75% giá trị lô đất). Thời hạn đảm bảo điều kiện bàn giao giấy chứng nhận qu yền sử dụng đất trong vòng 480 ngày, kể từ ngày ký Hợp đồng đặt mua. Tuy nhiên, đến nay Công ty B vẫn chưa thực hiện nghĩa vụ theo cam kết tại Hợp đồng. BàM khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết buộc Công ty B tiếp tục thực hiện Hợp đồng số 182/A12 -12/HR-HĐĐM-BĐA và Hợp đồng số 183/A12 - 13/HR-HĐĐM-BĐA ngày 27/01/2018 giữa bàM với Công ty B.
[2.2] Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn:
[2.2.1] Về tính pháp lý của Dự án: Dự án Khu đô thị H, được Ủy ban nhân dân tỉnh Q phê duyết quy hoạch chi tiết 1/500 tại Quyết định số 1822/QĐ -UBND ngày 24/5/2017 do Công ty TNHH S làm chủ đầ u tư theo quyết định giao chủ đầu tư số 3681/QĐUBND ngày 19/11/2014 của Ủy ban nhân dân tỉnh Q . Ngày 10/7/2017, Ủy ban nhân dân tỉnh Q ban hành Quyết định số 2450/QĐ -UBND về việc chuyển nhiệm vụ chủ đầu tư các Dự án trên địa bàn tỉnh Quảng Nam của Công ty TNHH S cho Công ty Cổ phần B. Như vậy, Công ty Cổ phần B là đơn vị được UBND tỉnh Q giao nhiệm vụ làm chủ đầu tư Dự án Khu đô thị H - Đ, thị xã Đ, tỉnh Quảng Nam.
[2.2.2] Xét tính hợp pháp của hợp đồng và việc thực hiện hợp đồng:
Ngày 27/3/2018, giữa nguyên đơn bà Lưu ThịM và bị đơn Công ty B có ký kết hai Hợp đồng đặt mua số 182/A12 -12/HR-HĐĐM-BĐA và Hợp đồng số 183/A12 - 13/HR-HĐĐM-BĐA ngày 27/3/2018 đối với Lô đất số A12-12, diện tích 120m2 và lô A12-13 diện tích 120m 2 thuộc dự án Hera Complex R do Công ty B làm chủ đầu tư.
Tại thời điểm ký hợp đồng, các điều khoản giao kết trong hợp đồng là do các bên tự nguyện thỏa thuận, bàM là người có đủ năng lực hành vi dân sự ký kết hợp đồng với người có thẩm quyền của Công ty B. Do đó, căn cứ Điều 116, 117 Bộ luật Dân sự Hội đồng xét xử xác định hợp đồng đặt mua đất nền dự án số 182/A12 -12/HR-HĐĐM- BĐA và số 183/A12 -13/HR-HĐĐM-BĐA ngày 27/3/2018 giữa bà Lưu ThịM với Công ty B là hợp pháp, có giá trị pháp luật và bắt buộc các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau theo cam kết.
Thực hiện Hợp đồng, bàM đã thanh toán cho Công ty B tổng số tiền 729.750.000 đồng cho mỗi lô, tương đương 75% giá trị lô đất. Việc thanh toán đã được bàM nộp thông qua Công ty Đ1 và đã được Công ty xác nhận có nhận số tiền 729.750.000 đồng/lô và chuyển toàn bộ số tiền trên cho Công Ty B, tại bản trình bày ý kiến Công ty B cũng xác nhận đã nhận số tiền tại 729.750.000 đồng/lô của bà M.
Như vậy, bàM đã thực hiện đúng nghĩa vụ thanh toán tiền cho Bách Đ A theo thỏa thuận tại Điều 3 của hợp đồng.

## Page 5

Theo thỏa thuận tại Điều 4 của Hợp đồng, Công ty B cam kết, trong vòng 480 ngày, kể từ ngày ký Hợp đồng đặt mua sẽ chịu trách nhiệm bàn giao Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất cho bà M, tính đến nay thì thời hạn các bên thỏa thuận trong hợp đồng đã hết. Tuy nhiên bàM vẫn mong muốn được tiếp tục thực hiện hợp đồng. Đồng thời, Dự án Khu đô thị Hera Complex R đã được Ủy ban nhân dân tỉnh Q điều chỉnh tiến độ thực hiện đến hết tháng 12/2025, hoàn thành đưa vào khai thác sử dụng theo Công văn số 6807/UBND -KTN ngày 10/9/2024. Do đó, hợp đồng số 182/A12 - 12/HR-HĐĐM-BĐA và Hợp đồng số 183/A12 -13/HR-HĐĐM-BĐA ngày 27/3/2018 giữa bà Lưu ThịM với Công ty B vẫn đảm bảo các điều kiện có hiệu lực theo quy định của pháp luật.
[2.3] Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử xét thấy yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bàM về việc buộc bị đơn Công ty B tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt mua đất nền dự án số 182/A12 -12/HR-HĐĐM-BĐA và số 183/A12 -13/HR-HĐĐM-BĐA ngày 27/3/2018 là có căn cứ, đúng pháp luật nên chấp nhận toàn bộ yêu của khởi kiện của nguyên đơn.
[3] Đối với ý kiến của bị đơn về việc đề nghị chấm dứt hợp đồng, trả lại tiền gốc 729.750.000 đồng/lô và lãi 5%/năm. Trường hợp này, Hội đồng xét xử xét thấy:
Theo Điều 5 thỏa thuận về Chấm dứt Hợp đồng thì: Hợp đồng chấm dứt khi quyền và nghĩa vụ của các bên đã được thực hiện xong; Về điều kiện đơn phương chấm dứt hợp đồng là khi bên B (bà M) vi phạm nghĩa vụ thanh toán hoặc khi bên B (bà M) thông báo nội dung bên A (Công ty B) vi phạm bằng văn bản trong vòng 10 ngày mà bên A (Công ty B) không khắc phục thì bên B (bà M) được quyền chấm dứt Hợp đồng đặt mua. Như vậy, theo thỏa thuận trên thì việc Công ty B đề nghị chấm dứt hợp đồng là không có cơ sở.
[4] Về án phí: Bị đơn phải chịu án phí khi yêu cầu của nguyên đơn được chấp nhận.
[5] Về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ: Chi phí xem xét thẩm định tại chỗ là 1.400.000 đồng. Căn cứ Điều 157, Điều 165 Bộ luật tố tụng dân sự thì bị đơn phải chịu chi phí tố tụng khi yêu cầu của nguyên đơn được chấp nhận.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, Điểm a Khoản 1 Điều 35; Điểm b Khoản 1 Điều 39, Điều 147, 157, 165, 227, 228, 271, 273 Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 116, 117, khoản 1 Điều 275, 352, 385, 398, 401 của Bộ luật Dân sự và Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
1. Tuyên xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Lưu ThịM đối với bị đơn Công ty Cổ phần B về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt mua đất nền”.
2. Buộc Công ty cổ phần B phải có nghĩa vụ tiếp tục thực hiện Hợp đồng đặt mua đất nền dự ánH Riverside số 182/A12 -12/HR-HĐĐM-BĐA và Hợp đồng đặt mua đất nền dự án Hera Complex Riverside số 183/A12 -13/HR-HĐĐM-BĐA ngày 27/3/2018 giữa bà Lưu ThịM với Công ty cổ phần B.

## Page 6

3. Về án phí: Công ty cổ phần B phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm.
Nguyên đơn bà Lưu ThịM không phải chịu án phí, hoàn trả lại cho bàM số tiền tạm ứng đã nộp là 300.000 đồng tại biên lai thu số 00 00362 ngày 06/10/2023 của Chi cục Thi hành án Dân sự thị xã Điện Bàn.
4. Về Chi phí tố tụng: Công ty cổ phần B phải chịu chi phí xem xét thẩm định tại chỗ là 1.400.000 đồng. Nguyên đơn bà Lưu ThịM đã tạm nộp nên buộc Công ty cổ phần B phải có nghĩa vụ trả lại cho bà Lưu ThịM 1.400.000 đồng. (Một triệu bốn trăm nghìn đồng)
5. Về quyền kháng cáo: Nguyên đơn có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Riêng người vắng mặt có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết công khai.

Nơi nhận TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM
- TAND tỉnh Quảng Nam; Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa
- Viện kiểm sát nhân dân TX. Điện Bàn;
- Những người tham gia tố tụng;
- Chi cục Thi hành án
- Lưu hồ sơ, án văn;
 Trịnh Thị Thúy Vân