Bản án số: 12/2025/DS-ST
bà Phạm Thị Thu Ha và ông Lê Phi H tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
V/v: CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
Số: 12
Ngày: 20/01/2025
Tòa án xét xử: TAND TP. Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk
Cấp xét xử: Sơ thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: bà Phạm Thị Thu Ha và ông Lê Phi H tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN TP. BUÔN MA THUỘT TỈNH ĐẮK LẮK Bản án số: 12/2025/DS-ST Ngày: 20/01/2025.
 V/v “

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc



NHÂN DANH NƢỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ BUÔN MA THUỘT
- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:
Tẩm á - C ọa i òa: Bà Nguyễn Thị Hồng Thanh.
Cá Hội ẩm â â : Ông Nguyễn Tiến D ng và à Trần Thị Liên.
- Thư ký phiên tòa: ngHoàng V n Nam - Thư ký Tòa án nhân dân TP.
Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân TP. Buôn Ma Thuột: Bà Đào Diễm Linh – iểm sát viên.
Ngày 20 tháng 01 n m 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số 810/2024/TLST -DS ngày 29/10/2024 về “ ỷ theo Q đưa vụ án ra xét xử số: 381/2024/QĐXXST-DS ngày 18 tháng 12 n m 2024, giữa các đương sự:
- Nguyên đơn: Bà Phạm Thị Thu H, sinh n m 1990; Địa chỉ: Tổ dân phố F, phường T, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk.
- N ời ại iệ eo ỷ a ơ :
+ Ông Phạm Đình C, sinh n m 1981; Địa chỉ: Tổ dân phố F, phường E, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk.
+ Ông Phạm Trí T, sinh n m 2001; Địa chỉ: Tổ dân phố H, phường E, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk.
- Bị đơn: Ông Lê Phi H1, sinh n m 1993; Địa chỉ: Số nhà F N, tổ dân phố D, phường T, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk.
- N ời ại iệ eo ỷ :

## Page 2

+ Ông Trịnh Công S, sinh n m 1992; Địa chỉ: Số nhàC Y, phường T, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk.
+ Ông Trịnh Xuân Đ, sinh n m 1991; Địa chỉ: Số nhà G N, phường T, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk.
* Ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan
- V n phòng C1; Địa chỉ: Số nhà B L, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk.
N ời ại iệ eo : Ông V Nguyễn Thái B, sinh n m: 1994. Địa chỉ: Số B L, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk.
- Bà Trần Thị Ngọc Y, sinh n m 1971. Địa chỉ: Số nhà A Y, phường T, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk.
- Bà Lê Thị L, sinh n m 1983; Địa chỉ: Số nhà F N, tổ dân phố D, phường T, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk.
 N ời ại iệ eo ỷ :
+ Ông Trịnh Công S, sinh n m 1992; Địa chỉ: Số nhàC Y, phường T, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk.
+ Ông Trịnh Xuân Đ, sinh n m 1991; Địa chỉ: Số nhà G N, phường T, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk.
 N ời ại iệ eo a ơ ơ i m á ơ ại m NỘI DUNG VỤ ÁN:
Nguyên đơn v ngƣời đại din theo ủy quyền của nguyên đơn tr nh y trong qu trinhd t tụng:
Ngày 29/9/2001, bà Phạm Thị Thu H (nguyên đơn) được Sở tài nguyên và Môi trường tỉnh Đ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ)số BD 093321, thửa đất số 522, tờ ản đồ số 25, diện tích 130m2, tại xã C, thành phố B, tỉnh Đắk L k.
 hông nhớ r ngày tháng, nguyên đơn c vay của à L số tiền là 800.000.000 đồng (không lập hợp đồng vay, không giao tài sản làm tin, không thỏa thuận lãi).
Do không c khản ng trả nợ nên à L và nguyên đơn thỏa thuận chuyển quyền sử dụng đất nêu trên cho à L, tại thời điểm này tài sản đang được nguyên đơn thế chấp vay Ngân hàng.
Vì vậy, ngày 23/09/2024 nguyên đơn cùng à L liên hệ với à Y để vay số tiền 1.200.000.000 đồng nhằm trả nợ Ngân hàng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho à L. Sau khi trả nợ Ngân hàng, ngày 03/10/2024 tại V n phòng C1, nguyên đơn và ông Lê Phi H1 (người nhà à L) tiến hành lập hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 522, tờ ản đồ số 25, diện tích 130m2, tại xã C, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk, giá chuyển nhượng là 1.620.000.000 đồng.

## Page 3

Nguyên đơn khẳng định tiền nguyên đơn không nhận mà là khấu trừ nợ cụ thể: Các ên thỏa thuận ằng miệng tiền chuyển nhượng đất àLc ngha vụ, trả cho bà Y 1.200.000.000đồng (tiền à Y cho à H mượn trả nợ Ngân hàng), thanh toán phần tiền ông T1 đã đặt cọc đất trước đ cho nguyên đơn số tiền 300.000.000 đồng (Hiện nay ông T1 ở đâu nguyên đơn không iết), phần còn lại khấu trừ số nợ 800.000.000đồng nguyên đơn đang nợ à L. Số tiền còn lại nguyên đơn viết giấy nhận nợ cho à L (nội dung này không yêu cầu Tòa án giải quyết).
Sau khi hai ên tiến hành lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, à L, ông H1 không thực hiện đ ng thỏa thuận thay nguyên đơn trả cho ông T1 300.000.000đồng là vi phạm.
Vì vậy, c n cứ Điều 124 Bộ luật Dân sự, nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột giải quyết:
+ Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập giữa à Phạm Thị Thu H với ông Lê Phi H1 , được V n phòng C1 công chứng số 11799 ngày 03/10/2024 đối với quyền sử dụng đất số BD 093321, thửa đất số 522, tờ ản đồ số 25, diện tích 130m2, tại xã C, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk, do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đ cấp ngày 29/9/2021 mang tên Phạm Thị Thu H.
+ Đối với số nợ 1.200.000.000 đồng giữa nguyên đơn và à L nguyên đơn sẽ trả khi à Lyêu cầu.
* Bị đơn v ngƣời đại din theo ủy quyền tr nh y:
Ngày 10/07/2024, nguyên đơn và ị đơn c lập v n ản thỏa thuận và đặt cọc nhận chuyển nhượng thửa đất số 522, tờ ản đồ số 25, diện tích 130m2 tại xã C, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk tại V n phòng C1 trong v n ản thỏa thuận này đã nêu giá trị thỏa thuận chuyển nhượng là 1.800.000.000 đồng và “Bên B (tôi) đã giao cho ên A (tức à H) số tiền 800.000.000 đồng và ên A (tức à H) đã nhận đủ số tiền này”.
Sau đ , ch ng tôi được iết nguyên đơn c vay tiền của à Y để trả Ngân hàng r t ìa đỏ đang thế chấp để làm hợp đồng chuyển nhượng cho người khác. Sợ ị mất tiền c ng nhưc nhu cầu về nhà ở trên cơ sở xem xét lại thực trạng c n nhà, thì nguyên đơn và ị đơn thống nhất: Giá trị chuyển nhượng thực tế giảm xuống là 1.620.000.000 đồng, tôi đã đặt cọc cho nguyên đơn ngày 10/7/2024 là 800.000.000 đồng, số tiền còn lại là 820.000.000 đồng sẽ xử lý như sau: Do nguyên đơn không c khản ng trả số tiền 1.200.000.000 đồng cho à Y đã cho nguyên đơn mượn trả vào Ngân hàng nên ị đơn sẽ dùng tiền chuyển nhượng để thanh toán cho à Y số tiền 1.200.000.000 đồng; Do ị đơn chưac tiền nên nhờ chị tên L chuyển khoản cho à Y ngày 01/10/2024, số tiền 400.000.000 đồng c nội dung “ck tiền trả ngân hàng của phạm thi thu ha”; ngày 03/10/2024 chuyển khoản 02 lần 800.000.000 đồng c ng với nội dung “ck tien tra ngan hang cua phạm thi thu ha”, (Nội dung vay mượn giữa ị đơn và à L không yêu cầu Tòa án giải quyết trong vụ án này).

## Page 4

Vì vậy, ngày 03/10/2024 các ên thống nhất đến V n phòng C1 để tiến hành lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số BD 093321, thửa đất số 522, tờ ản đồ số 25, diện tích 130m2 tại xã C, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk theo như thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc và theo thỏa thuận sau đ giá trị đất là 1.620.000.000đồng.
Ngày 04/10/2024, tôi tiến hành thủ tục đ ng ký iến động chuyển quyền sử dụng đất theo quy định, ngày 10/10/2024, sau khi thực hiện nộp thuế theo quy định và khi đang trong quá trình làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất thì tôi được Chi nhánh V n phòng đ ng ký đất đai thành phố B thông áo hồ sơ ị tạm dừng do à Phạm Thị Thu H c đơn.
 hi thỏa thuận mua án các ên đã thống nhất sau khi thực hiện xong việc sang tên cho tôi thì bà H sẽ phải dọn đồ đạc và àn giao thửa đất và toàn ộ tài sản trên đất cho tôi, nhưng sau khi lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, à H trình ày hoàn cảnh chưa thu xếp được chỗ ở mới, con mới mất chưa được 100 ngày nên xin cho thời hạn trước tết Dương lịch 2025 sẽ giao nhà và được ị đơn đồng ý.
Việc mua án này được thực hiện trên nguyên tắc tự nguyện, không ị lừa dối hay giả tạo, không ị ép uộc, các ên đềuc n ng lực hành vi dân sự theo quy định. Toàn ộ nội dung đơn khởi kiện của à H đều xác nhận việc à chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tôi làc thật; Còn nội dung nguyên đơn khai ị đơn sẽ thay nguyên đơn trả tiền cho ông T1 là không đ ng, ị đơn không liên quan.
Do đ , đề nghị Tòa án xem xét ác toàn ộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đối với yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập giữa tôi với à Phạm Thị Thu H, được V n phòng C2 công chứng số 11799 ngày 03/10/2024 đối với quyền sử dụng đất số BD 093321, thửa đất số 522, tờ ản đồ số 25, diện tích 130m2 tại xã C, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk, do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đ cấp ngày 29/9/2021 mang tên Phạm Thị Thu H.
Đối với số tiền ị đơn giao cho nguyên đơn để nhận chuyển nhượng đất là 2.000.000.000đồng, giá trị chuyển nhượng 1.620.000.000đồng, số tiền còn lại các ên đã viết giấy nhận nợ, nội dung này không yêu cầu Tòa án giải quyết trong vụ án này, sau này phát sinh tranh chấp ị đơn sẽ khởi kiện ằng vụ án khác theo quy định pháp luật.
* Ngƣời có quyền lợi nghĩa vụ liên quan tr nh y:
 Bà L và ngư i đại diện theo qu n tr nh à :
Tôic quen iết nguyên đơn và là chị ruột của ông H1, tôi hay cho ông H1 mượn tiền để làm n, mua án ất động sản.
Đối với việc yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn và ị đơn tôi không liên quan ởi tiền ông H1 vay mượn của tôi để thanh toán số tiền cho nguyên đơn thì đ là việc của ị đơn, quyền quyết định tài sản này là của ị đơn, tôi không tham gia.

## Page 5

Tôi được iết, nguyên đơn đang thế chấp thửa đất số 522, tờ ản đồ số 25, tại xãC cho Ngân hàng V vay vốn, do không c khản ng trả nợ nên muốn chuyển nhượng thửa đất nêu trên cho ị đơn. Hai ên đã thống nhất ký V n ản thỏa thuận và đặt cọc ngày 10/7/2024 tại V n phòng C1, giá trị chuyển nhượng tại thời điểm đặt cọc là 1.800.000.000 đồng, ị đơn đặt cọc 800.000.000đồng. Sau đ , ch ng tôi được iết nguyên đơn c vay tiền của à Y để trả Ngân hàng r t ìa đang thế chấp để làm hợp đồng chuyển nhượng cho người khác thì gữach ng tôi gồm: Nguyên đơn, ị đơn và à Y cùng tôi chứng kiến c ngồi àn ạc, giải quyết trả số tiền cho bà Y và thỏa thuận giá trị chuyển nhượng là 1.620.000.000 đồng. Theo hợp đồng đặt cọc ị đơn đã giao 800.000.000 đồng; Số tiền còn lại của hợp đồng ị đơn phải thanh toán là 820.000.000 đồng, ị đơn sẽ thay nguyên đơn trả cho àY 1.200.000.000 đồng.
Như vậy, tổng số tiền ị đơn đã thanh toán cho nguyên đơn là 2.000.000.000đồng, giá trị chuyển nhượng 1.620.000.000đồng; số tiền trả vượt quá nguyên đơn còn nợ ị đơn là 380.000.000đồng, cộng với số tiền nguyên đơn nợ tôi trước đ các ên thống nhất hủy ỏ giấyc để nguyên đơn viết nhận nợ với ị đơn số tiền 648.000.000đồng (nội dung này hiện tại không phát sinh tranh chấp).
 hi các ên ký hợp đồng nguyên đơn trình ày hoàn cảnh gia đình chưa thu xếp được chỗ ở mới, con mới mất chưa được 100 ngày nên xin cho thời hạn trước tết Dương lịch 2025 để tìm chỗ ở mới sẽ giao nhà cho ị đơn và được ị đơn đồng ý (thỏa thuận ằng miệng).
Đối với việc vay nợ giữa tôi và ông H1 không yêu cầu Tòa án giải quyết trong vụ án này.
- Bà Y tr nh à :
Bà H c liên hệ với tôi vay số tiền là 1.200.000.000 đồng để trả cho Ngân hàng để lấy số đỏ mà à H đã thế chấp cho Ngân hàng.
Để xác định đ ng sự thật trước khi cho mượn tôic hỏi lại thông tin thì àH thừa nhận đã nhận cọc của ông H1 800.000.000 đồng.
Sau đ tôi, à H, ông H1, bà L c gặp nhau để àn ạc, thống nhất ông H1 dùng số tiền còn lại của hợp đồng chuyển nhượng để trả cho à Y số tiền 1.200.000.000 đồng thì à Y mới đồng ý cho các ên thực hiện thủ tục công chứng, chuyển nhượng theo thỏa thuận giữa ông H1, bà H trước đ .
Tôi đã nhận đủ số tiền 1.200.000.000 đồng từ tài khoản 71000000232955 Ngân hàng S1 mang tên Lê Thị L (bà L là chị của ông H1, nội dung này không tranh chấp).
- Văn Phòng C1 tr nh à tại nt khai:
Ngày 03/10/2024, V n phòng C1 c nhận được yêu cầu công chứng Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất giữa à Phạm Thị Thu H, địa chỉ: TDP F, P. T, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk và ông Lê Phi H1 địa chỉ tại: TDP D, P. T, thành phố B,

## Page 6

tỉnh Đắk Lắk.Bà Phạm Thị Thu H và ông Lê Phi H1 thống nhất đồng ý thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số: 522, tờ ản đồ số: 25 thuộc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DB 093321, số vào sổ CS-33847 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đ cấp ngày 29/09/2021.Trong đ ên B (ông Lê Phi H1) c trách nhiệm nộp thuế, phí, lệ phí và tiến hành các thủ tục cần thiết để thực hiện việc đ ng ký sang tên chủ sử dụng đối với thửa đất thuộc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên theo quy định của pháp luật.Sau khi các ên cung cấp các giấy tờ liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên, V n phòng C1 đã tiến hành kiểm tra và xác nhận: Các ên tự nguyện thỏa thuận giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với những điều khoản cụ thể như trong hợp đồng chuyển nhượng đã được công ch ng, tại thời điểm công chứng c sự hiện diện của cả ên chuyển nhượng và ên nhận chuyển nhượng, các ên giao kết hợp đồng đềuc n ng lực hành vi dân sự, hồ sơ pháp lý đầy đủ, nội dung hợp đồng chuyển nhượng phù hợp với quy định của pháp luật, không trái đạo đức xã hội, việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng do hai ên hoàn toàn tự nguyện, không ị lừa dối, không ị ép uộc. Cả hai ên đều đã đọc kỹ hợp đồng. Hai ên gồm: à Phạm Thị Thu H và ông Lê Phi H1 xác định đã đọc và đồng ý với nội dung của hợp đồng.Đồng thời, tại thời điểm các ên yêu cầu công chứng, các ên c cam đoan thửa đất trên không c tranh chấp với ất kỳ ên thứ 03 nào và qua kiểm tra, V n phòng c ng không thấyc ất kỳ quyết định áp dụng iện pháp khẩn cấp tạm thời nào được áp dụng đối với thửa đất trên.Từ những c n cứ nêu trên V n phòng C1 đã công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSD đất giữa à Phạm Thị Thu H và ông Lê Phi H1 (Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất c số công chứng 11799, quyền số 10/2024TP/CC-SCC/HĐGD ngày 03/10/2024).
Tại phiên tòa, Kiểm s t viên đại din Vin kiểm s t nhân dân th nh ph Buôn Ma Thuột ph t iểu quan điểm nhƣ sau:
Quá trình điều tra, thu thập chứng cứ của vụ án từ khi thụ lý đến khic Quyết định đưa vụ án ra xét xử, Thẩm phán đã giải quyết đ ng trình tự của BLTTDS. Tại phiên tòa, HĐXX, Thư ký phiên tòa và đương sực mặt đã chấp hành tốt các quy định của pháp luật. Về nội dung: C n cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 144, 147, 165, 166, 227, 228, 266 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015; C n cứ Điều 116 – 119 Bộ luật Dân sựn m 2015. Luật Công chứng. Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy an Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu nộp quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
- hông chấp nhận đơn khởi kiện của à Phạm Thị Thu H đối với: Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập giữa à Phạm Thị Thu H với ông Lê Phi H1 , được V n phòng C1 công chứng số 11799 ngày 03/10/2024 đối với quyền sử dụng đất số BD 093321, thửa đất số 522, tờ ản đồ số 25, diện tích 1302, đất và tài sản trên đất tọa lạc tại xã C, Tp ., tỉnh Đắk Lắk, do Sở tài nguyên và Môi trường tỉnh Đ cấp ngày 29/9/2021 mang tên Phạm Thị Thu H.

## Page 7

Về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ, chi phí định giá, án phí: Các đương sự phải chịu theo quy định pháp luật.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Sau khi nghiên cứu các tài liệu đãc trong hồ sơ vụ án, HĐXX nhận định:
 1 Về thẩm quyền và quan hệ tranh chấp: Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng nên Tòa án thụ lý quan hệ tranh chấp là “ ỷ là phù hợp và thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột theo quy định tại các điều 26, 35 và 39 Bộ luật Tố tụng dân sự.
 2 Về trình tự thủ tục: Các đương sự thực hiện đ ng quy định pháp luật. Tại phiên tòa người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn c đơn xin xét xử vắng mặt; Vì vậy, HĐXX c n cứ quy định tại Điều 227, 228 BLTTDS để tiếp tục xét xử vụ án là phù hợp.
 3 Về kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ: Đương sự đã thực hiện đầy đủ, đ ng theo quy định pháp luật. Do đ , HĐXX sẽ xem xét các tài liệu chứng cứ do Tòa án thu thập và đương sự giao nộp c lưu trong hồ sơ vụ án.
 4 Về nội dung tranh chấp:
 4.1 Nguyên đơn cho rằng: Xuất phát từ việc vay nợ không c tiền trả nên nguyên đơn mới ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng đất với ị đơn ngày 10/7/2024 vàc ng do không khản ng trả nợ cho Ngân hàng lấy ìa về chuyển nhượng nên ị đơn c mượn của à Y số tiền 1.200.000.000đồng trả nợ Ngân hàng (số tiền này ị đơn đã thay nguyên đơn trả cho à Y xong) để lấy ìa thực hiện thủ tục chuyển nhượng đất cho ị đơn.
Như vậy, tất cả số tiền chuyển nhượng đất nguyên đơn không được nhận mà được khấu trừ tiền nợ; vì vậy giao dịch chuyển nhượng đất nhằm che dấu đi một giao dịch khác là vi phạm pháp luật nên nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập giữa à Phạm Thị Thu H với ông Lê Phi H1, được V n phòng C1 công chứng số 11799 ngày 03/10/2024 đối với quyền sử dụng đất số BD 093321, thửa đất số 522, tờ ản đồ số 25, diện tích 130m2, đất và tài sản trên đất tọa lạc tại xã C, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk; nhưng không được ị đơn, ngườic quyền lợi và ngha vụ liên quan đồng ý.
 4.2 Bị đơn cho rằng: Việc đặt cọc 800.000.000đồng cho nguyên đơn để tiến đến nhận chuyển nhượng thửa đất số 522 làc thật, tại thời điểm đặt cọc ngày 10/07/2024 các ên thống nhất giá trị chuyển nhượng 1.800.000.000đồng (BL07- 11), ị đơn c ng iết thửa đất chuyển nhượng đang thế chấp Ngân hàng, nhưng do

## Page 8

các ên thỏa thuận sẽ trả Ngân hàng r t ìa về làm chuyển nhượng theo quy định nên ị đơn mới đồng ý. Sau khi iết nguyên đơn c ý muốn chuyển nhượng đất cho người khác nên giữa nguyên đơn, ị đơn và à Y thống nhất:
Giá trị nhận chuyển nhượng còn lại là 1.620.000.000đồng; khấu trừ số tiền cọc 800.000.000đồng và ị đơn sẽ thay nguyên đơn trả nợ cho àY 1.200.000.000đồng (số tiền àY đã cho nguyên đơn mượn 1.200.000.000đồng trả Ngân hàng trước đ ), cùng ngày 03/10/2024 sau khi ị đơn chuyển tiền cho àY xong thì nguyên đơn và ị đơn cùng đến V n phòng C1 để lập hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 522, tờ ản đồ số 25, diện tích 130m2, đất và tài sản trên đất tọa lạc tại xã C, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk theo đ ng quy định.
Nay nguyên đơn cho rằng không cầm tiền mặt do khấu trừ nợ là nhằm che dấu đi giao dịch khác để từ đ yêu cầu hủy hợp đồng công chứng là không phù hợp.
 4.3 Người liên quan à L và à Y đều thừa nhận việc àYc cho nguyên đơn mượn số tiền 1.200.000.000đồng để trả Ngân hàng, sau đ là L được sự nhờ vả của ị đơn là em trai của à L và sự thống nhất của nguyên đơn nên đã thay nguyên đơn trả cho à Y 1.200.000.000đồng ằng hình thức chuyển khoản, nội dung này được các ên thừa nhận.
[4.4] V n phòng C1 xác định:
Ngày 03/10/2024, V n phòng C1 nhận được yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa à Phạm Thị Thu H và ông Lê Phi H1; Sau kiểm tra tư cách pháp lý và các giấy tờ liên quan đến quyền tài sản theo quy định, V n phòng C1 đã lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất c số công chứng 11799, quyền số 10/2024TP/CC-SCC/HĐGD ngày 03/10/2024 và các ên đọc, ký là đ ng quy định pháp luật.
 5 Từ những nội dung như trên HĐXX xét thấy:
 5.1 Việc nguyên đơn cho rằng mượn tiền của à L nhiều lần tổng cộng đến ngày 10/7/2024 là 800.000.000đồng nhưng không trả được nợ nên ị đơn yêu cầu viết giấy đặt cọc nhưng không đưa ra được chứng cứ chứng minh cho việc vay mượn mà chỉc chứng cứ là v n ản thỏa thuận đặt cọc ngày 10/7/2024 xác định giá trị chuyển nhượng và số tiền đặt cọc 800.000.000đồng “ ên A đã nhận đủ số tiền” (BL 11). Nguyên đơn thừa nhận việc c vay của à Y số tiền 1.200.000.000đồng để trả Ngân hàng lấy GCNQSDĐ về chuyển nhượng, số tiền này ị đơn đã trả cho à Y ngày 03/10/2024 thay nguyên đơn ằng hình thức chuyển khoản, nội dung này được tất cả các ên thừa nhận.
Như vậy, nguyên đơn cho rằng tiền chuyển nhượng đất không nhận tiền mặt mà số tiền này đã ị khấu trừ nợ nên không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng là

## Page 9

không c c n cứ. Hơn nữa trong ngày 03/10/2024 sau khi ị đơn chuyển tiền cho à Y các ên đã thực hiện hợp đồng chuyển nhượng tại V n phòng C1 (BL01-05)
đ ng trình tự và quy định pháp luật vàc ng phù hợp với phần trình ày của V n phòng công chứng c ng như các điều khoản của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất c số công chứng 11799, quyền số 10/2024TP/CC-SCC/HĐGD, ngày 03/10/2024 nên không c c n cứ chấp nhận ý kiến của nguyên đơn cho rằng việc xác lập hợp đồng nhằm che dấu đi giao dịch khác.
Từ những phân tích nêu trên không c c n cứ chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đối với: Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập giữa à Phạm Thị Thu H với ông Lê Phi H1, được V n phòng C1 công chứng số 11799 ngày 03/10/2024 đối với quyền sử dụng đất số BD 093321, thửa đất số 522, tờ ản đồ số 25, diện tích 130m2, đất và tài sản trên đất tọa lạc tại xã C, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk, do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đ cấp ngày 29/9/2021 mang tên Phạm Thị Thu H. 5.2 Đối với việc nguyên đơn cho rằng nguyên đơn chỉ giao dịch với à L, không giao dịch với ị đơn vàc nguyện vọng trả lại tiền cho à L nếu à Lyêu cầu nhưng không được à L và ông H1 đồng ý đồng thời cho rằng à L là chị của ị đơn, ị đơn c nguyện vọng nhận chuyển nhượng QSDĐ nhưng không c tiền nên à L cho mượn, đồng thời ị đơn nhờ à chuyển khoản cho à Y chứ không giao dịch nhận chuyển nhượng đất với nguyên đơn là phù hợp với chứng cứ ị đơn, V n phòng công chứng c ng như V n phòng đ ng ký đất đai thành phố B cung cấp tại hợp đồng chuyển nhượng giữa nguyên đơn và ị đơn.
Nguyên đơn không đưa ra được chứng cứ chứng minh cho việc giao dịch với àL nên không c c n cứ xem xét.
 5.3 Đối với giá trị chuyển nhượng QSDĐ tại hợp đồng đặt cọc ngày 10/7/2024 là 1.800.000.000đồng (BL07-11), hợp đồng chuyển nhượng ngày 03/10/2024 giá trị 1.620.000.000đồng (Bl 02-05); Các ên đương sự đều thừa nhận hợp đồng chuyển nhượng ngày 03/10/2024 giá trị 1.620.000.000đồng là đ ng, không tranh chấp về giá trị nên không xem xét.
 5.4 Đối với việc à Y xác định đã nhận đủ số tiền 1.200.000.000đồng nợ của nguyên đơn do à L chuyển khoản là đ ng, không phát sinh tranh chấp với các ên là tự nguyện nên không xem xét.
 5.5 Đối với việc vay mượn giữa à L và ông H1, cả hai không phát sinh tranh chấp, nên không đề cập giải quyết.
 5.6 Đối với nội dung tổng giá trị 2.000.000.000đồng ị đơn đã đặt cọc và trả cho à Y thay nguyên đơn để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giá trị 1.620.000.000đồng, số tiền còn lại 380.000.000đồng các ên thống nhất tổng hợp với số nợ của à L trước đ để nguyên đơn viết giấy nhận nợ với ông H1 648.000.000đồng (BL37, 38) các ên không phát sinh tranh chấp nên không đề cập giải quyết trong vụ án này.
 6 Về chi phí thẩm định: Nguyên đơn phải chịu 10.000.000đồng chi phí cho việc thẩm định và địnhgiá tài sản, khấu trừ số tiền đã tạm ứng nộp và chi phí xong.

## Page 10

 7 Về án phí: Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn không được chấp nhận nên nguyên đơn phải chịu án phí DSST theo quy định của pháp luật.
Vì á ẽ r :
QUYẾT ĐỊNH:
1. Về điều luật p dụng:
C n cứ vào các điều 26, 35, 39, 147, 184, 227, 228, 266 Bộ luật Tố tụng dân sự; C n cứ Điều 116 – 119 Bộ luật Dân sựn m 2015. C n cứ Điều 40, Điều 52 Luật Công chứng 2014; C n cứ nghị quyết số: 326/2016/NQ-UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
2. Về nội dung:
 hông chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Phạm Thị Thu H đối với yêu cầu Tòa án: Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập giữa bà Phạm Thị Thu H với ông Lê Phi H1, được V n phòng C1 công chứng số 11799 ngày 03/10/2024 đối với quyền sử dụng đất số BD 093321, thửa đất số 522, tờ ản đồ số 25, diện tích 130m2, đất và tài sản trên đất tọa lạc tại xã C, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk, do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đ cấp ngày 29/9/2021 mang tên Phạm Thị Thu H.
 . Về chi ph t tụng v n ph :
- Về chi phí tố tụng: Bà Phạm Thị Thu H phải chịu 10.000.000đồng chi phí cho việc thẩm định và định giá tài sản, khấu trừ số tiền đã tạm ứng nộp và chi phí xong.
- Về án phí: Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn không được chấp nhận nên nguyên đơn phải chịu 300.000đồng án phí DSST khấu trừ số tiền tại iên lai số AA/2023/0013749 ngày 11/10/2024 nộp tại Chi cục Thi hành án thành phố Buôn Ma Thuột.
Đương sực mặt được quyền kháng cáo ản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Đương sự vắng mặt được quyền kháng cáo ản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được ản án hoặc ản án được niêm yết hợp lệ.
Nơi nhận:
- TAND tỉnh Đắk Lắk;
- VKSND TP. Buôn Ma Thuột;
- THADS TP. Buôn Ma Thuột;
- Các đương sự;
- Lưu hồ sơ vụ án.

T.M HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA

## Page 11

NGUYỄN THỊ HỒNG THANH