Bản án số: 111/2024/DS-ST
Trịnh Hoài Phương - Trịnh Hoài Hận
Số: 111
Ngày: 22/11/2024
Tòa án xét xử: TAND huyện Đông Hải, tỉnh Bạc Liêu
Cấp xét xử: Sơ thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: Anh Trịnh Hoài Phương yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng với ông Trịnh Hoài Hận.

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN Đ H TỈNH BẠC LIÊU

 Bản án số: 111/2024/DS-ST Ngày 22/11/2024 (V/v Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất)
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc


 [NHÂN DANH NỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA N NH N D NHUYỆN Đ H - TỈNH BẠC LIÊU


Th ph n - h t a phin t a Bà Thạch Thị Ngọc Bích c h i th nh n d n Ông Nguyễn Văn Tâm và bà Đỗ Kim Phụng : Bà Đỗ Thị An – Thư kýT án nhân dân huyện Đ H tỉnh Bạc Liêu.
Đạ dệ ệ ể á â dâ uyệ Đ tham gia phiên tòa: Ông Phan Văn Dự - Kiểm sát viên.
Ngày 22 tháng 11 năm 2024 tại trụ sởT án nhân dân huyện Đ H xét xử sơ thẩm công khi vụ án dân sự thụ lý số: 387/2023/TLST-DS ngày 27 tháng 12 năm 2023 về việc “Tr nh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo quyết định đư vụ án r xét xử số: 139/2024/QĐXXST-DS ngày 17 tháng 10 năm 2024 giữ các đương sự:
1/. Nguyn đơn: Anh Trịnh HoàiP sinh năm 1979 Đị chỉ: ấp Bình Đ xã Long Điền T huyện Đ H tỉnh Bạc Liêu 2/. Bị đơn: Ông Trịnh Hoài H (Trịnh Văn H) sinh năm 1968 Đị chỉ: ấp 5 thị trấn Gành H huyện Đ H tỉnh Bạc Liêu (Anh P có mặt ông H vắng mặt)
NỘI DUNG VỤ N Theo đơn khởi kiện ngày 11/12/2023 và trong quá trình tố tụng anh Trịnh HoàiP trình bày:

## Page 2

2 Ngày 24/6/2006 anh có nhận chuyển nhượng đất củ ông Trịnh Hoài H diện tích ng ng 05m dài 30m cụ thể hướng Đông hướng Tây giáp đất bà Lê Thị Thơm hướng N m giáp lộ khu dân cư hướng Bắc giáp lộ lô 8. Tổng diện tích 150m2; tọ lạc ấp 5 thị trấn Gành H huyện Đ H tỉnh Bạc Liêu giá chuyển nhượng 50.000.000 đồng nh đã gi o đủ tiền cho ông H xong. H i bên có làm giấyt y chuyển nhượng đất vớinh u đề ngày 24/6/2006 có mặt củ nh, ông Trịnh Hoài H và bà Lê Thị Thơm ký tên tại nhà củ ông Trịnh Hoài H h i bên có đo đạc thực tế phần đất.
Nguồn gốc phần đất nh nhận chuyển nhượng là củ bà nội nh tên Lê ThịT được nhà nước cấp cho gi đình liệt sĩ diện tích 27.400m2 bà nội sống chung với ông H nên cho ông H đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi chuyển nhượng đất xong thì đất nh cũng để trống không sử dụng gì.
 Đến khoảng năm 2007 thì ông H nói gi o đất vị trí khác cho anh diện tích cũng ng ng 05m dài 30m nhưng chỉ thỏ thuận miệng vớinh u cũng không đo đạc thực tế. Tuy nhiên khoảng năm 2022 thì ông H lại lấy phần đất này hiến cho nhà nước làm lộ và làm cây cầu hết một phần nên phần đất diện tích không c n như b n đầu nhà nước quy định giới hạn hành l ng lộ giới vô phần đất củ nh nên ảnh hưởng đến quyền lợi củ nh. Thực tế thì diện tích nh sang b n đầu giáp với căn nhà củ ông H chứ không phải vị trí đất chỗ khác như ông H trình bày. Nhiều lần anh kêu ông H tách thử phần đất cho nh đứng tên nhưng ông H nói giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị thất lạc nên không làm được cứ kéo dài thời gin cho đến n y. Tại thời điểm năm 2006 ông H nợ tiền Ngân hàng không có khả năng trả nên Ngân hàng phát mãi tài sản là toàn bộ phần đất do ông H đứng tên việc nh nhận chuyển nhượng đất củ ông H với giá 50.000.000 đồng là để giúp ông H trả nợ Ngân hàng và giữ lại toàn bộ phần đất cho ông H. N y nhyêu cầu ông H tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đất ngày 24/6/2006 và gi o cho nh diện tích đất 150m2 đất thổ cư tại vị trí trong giấy s ng nhượng lập ngày 24/6/2006.
Bị đơn ông Trịnh Hoài H (Trịnh Văn H) trình bày tại biên bản ghi lời khi ngày 14/5/2024: Năm 2006 ông và mẹ ruột bà Lê ThịT có chuyển nhượng cho nh Trịnh HoàiP thử đất ng ng 05m dài không biết b o nhiêu nhưng chỉ từ trụ r nh trên (sát mí lộ làng) đến trụ r nh dưới (sát mé sông và cây cầu sắt+ xi măng) tọ lạc ấp 5 thị

## Page 3

3 trấn Gành H huyện Đ H tỉnh Bạc Liêu với giá 50.000.000 đồng ông đã nhận 50.000.000 đồng. S u khi s ng nhượng đất xong thì anh P bỏ đất trống không sử dụng. S u khi xem tờ “giấy bán đất” do anh Trịnh HoàiP cung cấp cho Tòa án thì xác định đúng chữ ký là củ ông và mẹ ông giấy do anh P tự viết. Theo thỏ thuận miệng thì ông bán cho anh P ng ng 05m dài từ trụ đá đến đến mé sông và cây cầu là chiều dài phần đất chuyển nhượng. Anh P đồng ý và tự cặm trụ r nh. Như vậy tờ giấy s ng bán đất mà ông vừ xem có ghi chiều dài 30m là không đúng như thỏ thuận b n đầu.
Thực tế s u khi chuyển nhượng đất cho anh P xong thì ông có đi làm thủ chuyển nhượng nhưng Ủy b n nhân dân thị trấn nói không đủ diện tích tách thử diện tích ng ng phải 06m thì mới tách được. Ông có nói cho anh P biết nhưng anh P không nói gì cả ông cũng không nói sẽ bán thêm 01m đất để đủ tách thử nên ông rất áy náy. Năm 2014 thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị mất nên cũng không đi tách thử phần đất cho anh P đến n y.
 Nay anh Pyêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng phần đất có chiềung ng 5m dài 30m thì ông không đồng ý. Ông yêu cầu hủy “giấy b n đất” vì khi thực hiện chuyển nhượng giữa ông và anh P đã bị lừ dối. Ông đồng ý công nhận chuyển nhượng phần đất theo sự chỉ r nh củ ông qu đo đạc thực tế diện tích 115m2.
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Đ H th m gi phiên t phát biểu ý kiến:
Về thủ tục tố tụng: Việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án củ Thẩm phán Hội đồng xét xử củ nguyên đơn là đúng theo quy định củ pháp luật. Bị đơn chư chấp hành nghiêm theo giấy triệu tập củ T án.
Về nội dung vụ án: 1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện củ anh Trịnh HoàiP đối với ông Trịnh Hoài H về việc yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng đất.
Vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữ anh Trịnh HoàiP và ông Trịnh Hoài H với diện tích 150m2.

## Page 4

2. Buộc ông Trịnh Hoài H có nghĩ vụ trả cho anh Trịnh HoàiP số tiền 225.000.000 đồng.
3. Về chi phí tố tụng và án phí dân sự sơ thẩm ông H phải nộp theo quy định pháp luật.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA N:
S u khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tr tại phiên t căn cứ vào kết quả tr nh luận tại phiên t và trên cơ sở phát biểu củ đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Đ H, Hội đồng xét xử nhận định:
[1] Về thủ tục tố tụng: Anh Trịnh HoàiP khởi kiện tr nh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Trịnh Hoài H bị đơn có đị chỉ cư trú tại huyện Đ H. Căn cứ khoản 3 Điều 26 điểm khoản 1 Điều 35 Điểm khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết củ T án nhân dân huyện Đ H.
Ông Trịnh Hoài H đã được T án triệu tập hợp lệ đến lần thứ h i để dự phiên t nhưng vắng mặt không có lý do. Căn cứ khoản 1 và khoản 3 Điều 228 củ Bộ luật Tố tụng dân sự Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt đương sự.
 [2] Vền i dung vụ n: Xét yêu cầu củ nguyên đơn nh Trịnh HoàiP yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đất và gi o phần đất cho nh.
Trường hợp vô hiệu hợp đồng nhyêu cầu giải quyết hậu quả củ hợp đồng . Qua đo đạc thực tế diện tích 150 m2 thuộc thửa số 201 tờ bản đồ số 01; tọ lạc ấp 5 thị trấn Gành Hào huyện Đ H tỉnh Bạc Liêu vị trí kích thước như s u:
Hướng Đông giáp phần đất ông Trịnh Hoài H đ ng sử dụng cạnh dài 30m Hướng Tây giáp phần đất ông Trịnh Hoài H đ ng sử dụng cạnh dài 30m Hướng N m giáp phần đất ông Trịnh Hoài H đ ng sử dụng cạnh dài 05m Hướng Bắc giáp đường bê tông dài 05m.
Chứng cứ do nguyên đơn cung cấp “giấy b n đất” đề ngày 24/6/2006 giữ anh Trịnh HoàiP và ông Trịnh Hoài H ký tên. Ông H thừ nhận chữ ký trong giấy bán đất này là củ ông nên có căn cứ xác định vào năm 2006 giữ anh P và ông H có gi o dịch chuyển nhượng đất với nhau.

## Page 5

5 Theo anh P xác định s u khi chuyển nhượng đất xong thì anh để đất trống, không sử dụng đến năm 2007 thì ông H đổi cho nh phần đất vị trí khác diện tích ngang 05m, dài 30m thì nh cũng đồng ý nhưng h i bên không có làm giấy tờ, chỉ thỏ thuận miệng nh có tới trông coi quản lý đất nhưng chư sử dụng. Qu đo đạc thực tế theo sự chỉ r nh củ ông H diện tích mà ông H xác định đã chuyển nhượng cho anh P là 115m2; tọ lạc ấp 5 thị trấn Gành Hào huyện Đ H tỉnh Bạc Liêu. Như vậy việc thỏ thuận đổi đất là có xãy r trên thực tế và thỏ thuận hoàn toàn tự nguyện củ h i bên. N y anh P lại yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng và gi o phần đất theo giấy mu bán ngày 24/6/2006 chứ không phải phần đất đã thỏ thuận đổi thì không phù hợp.
[3] Xét về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữ anh P và ông H thì thấy rằng: Hai bên gi o kết hợp đồng chuyển nhượng đất vớinh u bằng văn bản viết t y nhưng không có công chứng chứng thực không đến cơ qu n nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký biến động là không đúng quy định tại điểm b khoản 1 Điều 127 Luật đất đ i năm 2003; khoản 2 Điều 689 Bộ luật dân sự năm 2005. Điểm b khoản 1 Điều 127 củ Luật đất đ i năm 2003 quy định:“Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận củ công chứng nhà nước….”.
Về nội dung củ hợp đồng chỉ ghi vị trí đất ghi đất thổ cư nhưng không ghi rõ thử đất chuyển nhượng. Phần đất thực tế được xác định trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đất nuôi trồng thủy sản nhưng lại ghi là đất thổ cư. Tại thời điểm anh P nhận chuyển nhượng đất củ ông H giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đ ng thế chấp v y tiền Ngân hàng.
Về điều kiện tách thử : Tại biên bản xem xét thẩm định tại chỗ hần đất tranh chấp có diện tích 150m2 loại đất trồng cây lâu năm không đủ điều kiện tách thử theo Quyết định số 41/2024/QĐ-UBND ngày 14/10/2024 củ Ủy b n nhân dân tỉnh Bạc Liêu quy định về điều kiện diện tích tối thiểu củ việc tách thử đất không nhỏ hơn 500m2. Như vậy trường hợp này không được tách thử theo quyết định số 41/2024/QĐ-UBND ngày 14/10/2024 vi phạm điều cấm củ pháp luật. Do đó hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữ anh P và ông H bị vô hiệu.

## Page 6

6 [4] Xét hậu quả ph p lýc a hợp đồng vô hiệu Về giải quyết hậu quả củ gi o dịch vô hiệu được quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự 2015. Các bên phải hoàn lại chonh u những gì đã nhận hiện n y quyền sử dụng đất do ông H đ ng quản lý sử dụng nên anh P không phải gi o trả lại QSD đất cho ông H. Ông H đã nhận số tiền 50.000.000 đồng nên phải trả cho anh P.
Về lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu và bồi thường thiệt hại do chênh lệch về giá đất: Tại biên bản định giá ngày 27/5/2024 củ Hội đồng định giá xác định đất chuyển nhượng có giá thị trường là 80.000.000đ/m, chênh lệch giá trị đất là 70.000.000đ. Xét về lỗi: Giữ anh P và ông H có mối qu nhệ là chú cháu ruột vớinh u tại thời điểm chuyển nhượng đất củ ông H đ ng nợ tiền Ngân hàng là 50.000.000 đồng. Ngân hàng phải xử lý tài sản để thu hồi nợ anh P đã đư tiền để ông H trả tiền Ngân hàng. Ông H thừ nhận ông có đi làm thủ tục tách thử nhưng lúc đó không đủ diện tích tách thử nhưng ông không nói cho anh P biết thời gin sau thì ông làm thất lạc giấy chứng nhận quyền sử dụng nên không thể tách thử cho anh P được làm ảnh hưởng đến quyền lợi củ anh P.
Đối với xác định lỗi củ anh P là người nhận chuyển nhượng đất nhưng không tìm hiểu về quy định pháp luật về hình thức điều kiện có hiệu lực củ hợp đồng. Thời điểm nhận chuyển nhượng anh P biết ông H đ ng thế chấp tài sản tại Ngân hàng nhưng vẫn thống nhất thỏ thuận chuyển nhượng đất với ông H là không đúng theo quy định củ pháp luật. Lỗi củ h i bên dẫn đến hợp đồng vô hiệu do vi phạm về hình thức nội dung và điều cấm củ pháp luật.
Xét thấy lỗi củ ông H gây r nhiều hơn nên Hội đồng xét xử thống nhất sẽ tính lỗi là 60/40 . Ông H phải chịu 60% lỗi anh P chịu 40% lỗi.
Giá trị hiện tại củ phần đất là: 400.000.000đ.
Vậy thiệt hại xảy r là: 400.000.000đ – 50.000.000đ = 350.000.000đ.
Phía ông H chịu 60% lỗi 350.000.000 đồng x 60 % = 210.000.000 đồng.
Từ những phân tích trên thì Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu khởi kiện củ anh P . Ông H phải trả cho anh P tổng số tiền 210.000.000đồng + 50.000.000 đồng = 260.000.000 đồng.

## Page 7

7 [5] Án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch: Ông H phải nộp 300.000 đồng. Án phí dân sự có giá ngạch: Ông H phải nộp số tiền 260.000.000 đồng đồng x 5%= 13.000.000 đồng. Số tiền tạm ứng án phí anh P đã nộp được nhận lại đủ.
Chi phí xem xét thẩm định tại chỗ phần đất đã chi 2.787.000 đồng đồng. Buộc ông H phải có nghĩ vụ trả cho anh P số tiền trên.
V ccl tr n UYẾT ĐỊNH Căn cứ khoản 3 Điều 26 điểm khoản 1 Điều 35 Điểm khoản 1 Điều 39, Điều 227 Điều 228 củ Bộ luật Tố tụng dân sự; Căn cứ Điều 127 Luật đất đ i năm 2003; Căn cứ Điều 689 Điều 692 Bộ luật dân sự 2005; Căn cứ các Điều 117, 122, 131 củ Bộ luật dân sự năm 2015;
Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 củ Ủy b n thường vụ Quốc hội quy định về mức thu miễn giảm thu nộp quản lý và sử dụng án phí và lệ phíT án;
1/. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện củ anh Trịnh HoàiP và ông Trịnh Hoài H về việc công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữ anh Trịnh HoàiP và ông Trịnh Hoài H bị vô hiệu.
 2/. Buộc ông Trịnh Hoài H có nghĩ vụ trả cho ông Trịnh HoàiP số tiền đồng 260.000.000 đồng.
3/. Án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch: Ông Trịnh Hoài H phải nộp 300.000 đồng. Án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch: Ông Trịnh Hoài H phải nộp 13.000.000 đồng. Hoàn lại cho anh Trịnh HoàiP số tiền tạm ứng án phí 300.000 đồng theo biên lai thu số 0009849 ngày 27/12/2023. Các đương sự nhận và nộp tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Đ H.
Chi phí xem xét thẩm định tại chỗ phần đất đã chi 2.787.000 đồng đồng. Buộc ông Trịnh Hoài H phải có nghĩ vụ trả cho anh P số tiền trên.
Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án củ người được thi hành án hàng tháng bên phải thi hành án c n phải chịu thêm khoản tiền lãi củ số tiền c n phải thi

## Page 8

8 hành án theo mức lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố tại thời điểm thi hành án theo quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự.
Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự người phải thi hành án dân sự có quyền thỏ thuận thi hành án quyền yêu cầu thi hành án tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6 7 và 9 Luật thi hành án dân sự;
thời hiệu thi hành án được quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.
Án xử sơ thẩm công khi đương sự có mặt tại phiên t được quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên á. Đương sự vắng mặt tại phiên t có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc kể từ ngày bản án được tống đạt hợp lệ.
 TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PH N CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Nơi nhận:
- TAND tỉnh Bạc Liêu;
- VKSND huyện Đ H
- Chi cục THADS huyện Đ H
- Các đương sự;
- Lưu HS vụ án;
 Thạch Thị Ngọc Bích

## Page 9

9