Bản án số: 205/2024/DS - PT
CÔNG TY Đ - T
Số: 205/2024/DS - PT
Ngày: 25/12/2024
Tòa án xét xử: TAND TP Đà Nẵng
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: Yêu cầu tuyên bố Hợp đồng góp vốn số 0153/HĐGV-PGT-PC ngày 11/01/2019 được ký kết giữa Công ty Đ và bà Nguyễn Thị T2 vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

Bản án số: 205/2024/DS - PT Ngày: 25 – 12 – 2024 V/v: “Tranh chấp yêu cầu tuyên bố vô hiệu hợp đồng góp vốn và giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu;
yêu cầu sửa đổi và tiếp tục thực hiện hợp đồng góp vốn; yêu cầu tuyên bố hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu”
.
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Cao Văn Hiếu Các Thẩm phán: Bà Trần Thị Thanh Mai Ông Vũ Việt Dũng
- Thư ký phiên tòa : Bà Nguyễn Thị Hồng Diễm, Thư ký Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng;
- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Đà Nẵng: Ông Huỳnh Mạnh
- Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.

Ngày 25 tháng 12 năm 2024 tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 71/2024/TLPT-DS ngày 04 tháng 10 năm 2024 về việc: “Tranh chấp yêu cầu tuyên bố vô hiệu hợp đồng góp vốn và giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu; yêu cầu sửa đổi và tiếp tục thực hiện hợp đồng góp vốn; yêu cầu tuyên bố hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu”.
Do Bản án dân sự sơ thẩm số: 38/2024/DS-ST ngày 04 tháng 7 năm 2024 của Tòa án nhân dân quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng bị kháng cáo.
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 193/2024/QĐPT – DS ngày 14 tháng 11 năm 2024, Quyết định hoãn phiên tòa phúc thẩm số:
287/2024/QĐ – PT ngày 28 tháng 11 năm 2024 và Thông báo về việc mở lại phiên tòa phúc thẩm số: 552/TB-TA ngày 09/12/2024, giữa các đương sự:
1. Nguyên đơn: Công ty Cổ phần Đ; Mã số doanh nghiệp: 0401345900; Địa chỉ: Số B L, phường H, quận H, thành phố Đà Nẵng.

## Page 2

Đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị Thanh T, sinh năm 1985, CCCD số 049185004615; Bà Trần Thị Lâm N , sinh năm 1995, CCCD số 049195012637; Ông Bùi Sơn C , sinh năm 1996, CCCD số 049096011640; Bà Nguyễn Tú Q , CCCD số 052300009301; cùng địa chỉ liên hệ: SốC T, phường P , quận S, thành phố Đà Nẵng.
Là những người đại diện theo ủy quyền (theo Giấy ủy quyền số 222/UQ -PGT ngày 18.11.2024 của ông Lê Anh T1 – Chủ tịch Hội đồng quản trị, Người đại diện theo pháp luật của Công ty Cổ phần Đ). Bà T, ông C, bà N, bà Q đều có mặt.
2. Bị đơn: Bà Nguyễn Thị T2, sinh năm 1980, CCCD số 042180000872; Địa chỉ: K, thị trấn Đ, huyện Đ, tỉnh Kon Tum. Bà T2 có mặt.
Người đại diện hợp pháp của bị đơn: Ông Nguyễn Công T3, sinh năm 1995;
bà Trần Thị D , sinh năm 1989; bà Nguyễn Thị Lan A , sinh năm 1997 và bà Nguyễn Thị Hải N1 , sinh năm 1996; Cùng địa chỉ: Tầng B, Tòa nhà T, số H N, phường N, quận H, thành phố Đà Nẵng (Theo hợp đồng ủy quyền ngày 18/5/2022).
Bà N1 có mặt, ông T3, bà D và bà A vắng mặt.
Người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của bị đơn: các Luật sư Lê Văn C1 , Thẻ Luật sư số 8154/LS do L2 cấp ngày 06/8/2013, Trần Thị H , Thẻ Luật sư số 14411/LS do L2 cấp ngày 03/6/2019 và bà Phạm Thị T4, Thẻ Luật sư số 19613/LS do L2 cấp ngày 31/5/2023, là các Luật sư của Công ty L3, địa chỉ liên hệ: Tầng B, Tòa nhà T, số H N, phường N, quận H, thành phố Đà Nẵng – thuộc Đoàn Luật sư thành phố Đ. Luật sư T4 có mặt, vắng mặt Luật sư Lê Văn C1 và Trần Thị H.
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
3.1. Ngân hàng TMCP Đ1; Địa chỉ trụ sở: Số B đường N, phường T, quận H, thành phố Hà Nội . Người đại diện theo pháp luật: Ông Nguyễn Đình L – Chức vụ: Chủ tịch Hội đồng quản trị.
Người đại diện hợp pháp của Ngân hàng TMCP Đ1: Bà Nguyễn Thị Kim X – Chức vụ: Giám đốc QLKH khu vực miền T – Khối QL&TCTTS; ông Hoàng Thế Q1 – Chức vụ: Phó Giám đốc QLKH khu vực miền T – Khối QL&TCTT S; bà Huỳnh Thị Trung P – Chức vụ: Chuyên viên QLKH – Khối QL&TCTTS và ông Nguyễn Văn L1 – Chức vụ: Chuyên viên tố tụng - Khối QL&TCTTS và ông Nguyễn Văn P1 - Chuyên viên tố tụng - Khối QL&TCTTS; Cùng địa chỉ liên hệ: Số B đường C phường H, quận H, thành phố Đà Nẵng Là những người đại diện theo ủy quyền (Theo Giấy ủy quyền số 10771/UQ - PVB ngày 10/6/2020 của Chủ tịch Hội đồng quản trị Ngân hàng TMCP Đ1 và Giấy ủy quyền số 9 277/UQ-PVB ngày 28/4/2023 của Giám đốc Khối Quản lý và T5 cấu trúc tài sản - P2). Tất cả những người được ủy quyền đều vắng mặt.
 3.2. Văn phòng C2; Địa chỉ: Số A đường B; phường B, quận H, thành phố Đà Nẵng. Người đại diện hợp pháp: Bà Nguyễn Thị Hải S – Chức vụ: Trưởng Văn phòng, Người đại diện theo quy định của pháp luật. Có đơn xin xét xử vắng mặt.

## Page 3

4. Người kháng cáo : Nguyên đơn Công ty Cổ phần Đ và bị đơn bà Nguyễn Thị T2.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
* Theo đơn khởi kiện, quá trình tham gia tố tụng và tại phiên tòa, nguyên đơn là Công ty Cổ phần Đ (đại diện theo ủy quyền là bà Nguyễn Thị Thanh T, ông Lê Bá N2, bà Trần Thị Lâm N và ông Bùi Sơn C) trình bày:
Công ty Cổ phần Đ (sau đây viết tắt là “Công ty Đ”) và bà Nguyễn Thị T2 đã thỏa thuận và ký kết Hợp đồng góp vốn 0153/HĐGV-PGT-PC ngày 11.01.2019 (sau đây viết tắt là “Hợp đồng”) để cùng hợp tác góp vốn tại Dự án Khu dân cưT (P3) tại địa chỉ: Khu tái định cư V - N, phường H, quận L, thành phố Đà Nẵng (sau đây viết tắt là “Dự án”). Theo nội dung các bên thỏa thuận tại Hợp đồng, bà Nguyễn Thị T2 đồng ý góp vốn cùng Công ty Đ để Công ty Đ thực hiện các thủ tục pháp lý D ự án theo quy định của pháp lu ật, sau khi bà Nguyễn Thị T2 hoàn thành vi ệc góp vốn theo quy định tại Hợp đồng và trên cơ sở Dự án đã đáp ứng đủ các điều kiện pháp lý để chuyển nhượng các lô đất nền thuộc Dự án, Công ty Đ và bà T2 sẽ ký kết hợp đồng chuyển nhượng để giao cho bà Nguyễn Thị T2 01 lô đất thuộc Dự án với diện tích: 120m2, vị trí: lô 16, thuộc Khu A. Trường hợp Công ty Đ vi phạm về thời hạn công chứng thì bà Nguyễn Thị T2 có quyền tiếp tục thực hợp hoặc chấm dứt hợp đồng; trong trư ờng hợp chấm dứt hợp đồng thì Công ty Đ sẽ hoàn trả lại cho bà Nguyễn Thị T2 số tiền đã góp vốn và tiền lãi theo lãi su ất vay vốn kinh doanh của một trong các ngân hàng thương mại trên địa bàn mà d ự án đang thực hiện, tiền lãi tính từ thời điểm Công ty Đ trễ hạn công chứng.
Công ty Đ đã triển khai các thủ tục pháp lý đ ể thực hiện dự án, bà Nguyễn Thị T2 đã thực hiện trách nhi ệm góp vốn cho như sau: Tổng số tiền đã góp vốn là 652.212.000 đồng (bằng chữ: Sáu trăm năm mươi hai tri ệu, hai trăm mười hai ngàn đồng).
Tuy nhiên, xu ất phát bởi các lý do khách quan trong quá trình thực hiện các trình tự, thủ tục pháp lý Dự án, trong đó gồm sự thay đổi quy hoạch và các yêuc ầu rà soát, yêuc ầu điều chỉnh từ các cơ quan có thẩm quyền; các trở ngại khách quan từ tình hình dịch bệnh (covid-19) kể từ đầu năm 2020 chot ới nay. Ti ếp đó, k ể từ ngày 08/02/2021, Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi Đi ều 41 của Nghị định s ố 43/2014/NĐ-CP có hi ệu lực thi hành, trong đ ó tại khoản 17 Đi ều 1 quy định như sau: “Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại khu vực không nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương ...” . Vì Dự án mà các bên cùng hợp tác góp vốn nằm trong địa bàn phường (phường H, quận L, TP ĐàN ẵng) của đô thị loại I trực thuộc Trung ương (thành phố Đà Nẵng), dẫn đến không còn đư ợc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán n ền, đây là hoàn cảnh thay đổi cơ bản xảy ra một cách khách quan khi ến Công ty Đ đến nay không thể tiếp tục thực hiện Hợp đồng theon ội dung, mục đích ban đ ầu. Trước hoàn cảnh thay đổi cơ bản như nêu trên, Công ty Đ đã thông báo đến bà Nguyễn Thị T2, đồng thời đã nhiều lần tổ chức

## Page 4

gặp làm việc để đàm phán lại hợp đồng. Công ty Đ đã đưa ra 02 phương án đ ề xuất điều chỉnh hợp đồng với mong muốn các bên tiếp tục hợp tác trên cơ s ở hài hòa lợi ích, phù hợp các quy định của pháp luật hoặc thanh lý chấm dứt thực hiện hợp đồng trên tinh thần nỗ lực tối đa chia sẻ để bà Nguyễn Thị T2 lựa chọn. Tuy nhiên, sau rất nhiều nỗ lực đến nay gi ữa Công ty Đ và bà Nguyễn Thị T2 vẫn không thể tự thỏa thuận giải quyết được.
Tại đơn khởi kiện, căn c ứ quy định tại Điều 6 của Hợp đồng, Điều 420 B ộ luật tố tụng Dân sự năm 2015 và các quy định của pháp luật có liên quan, Công ty Đ khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên chấm dứt Hợp đồng góp vốn dự án khu đô thịT số 0153/HĐGV-PGT-PC ngày 11/01/2019 đư ợc ký kết giữa Công ty Đ và bà Nguyễn Thị T2 kể từ ngày 08/02/2021.
Tuy nhiên, sau khi khởi kiện tại Tòa án, ngày 20/5/2022, UBND thành phố Đ ra Quyết định xử phạt vi phạm hành chính số 1369/QĐ-XLHC đối với Công ty Đ do hành vi vi phạm hành chính v ề việc huy động vốn không đúng quy định trong hoạt động kinh doanh bất động sản tại Dự án Khu dân cư T, quận L, thành phố Đà Nẵng (điểm d kho ản 4 Đi ều 58 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022). Sau khi nhận đư ợc Quy ết định x ử phạt vi phạm hành chính s ố 1369/QĐ-XLHC ngày 20/5/2022 của UBND thành phố Đ, Công ty Đ nhận thấy việc ký kết Hợp đồng giữa Công ty Đ và bà Nguyễn Thị T2 đã vi phạm điều cấm của pháp luật theo quy định tại Điều 123 Bộ luật Dân sự; khoản 5 Điều 8, Điều 31 và Điều 32 Luật Kinh doanh bất động s ản; đi ểm a kho ản 2, kho ản 3 Đi ều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ. Do đó, ngày 31.3.2023, Công ty Đ có đơn yêu cầu thay đổi yêu cầu khởi kiện, đề nghị Tòa án căn cứ quy định tại Điều 117, Điều 122, Điều 123, khoản 2 Đi ều 131 B ộ luật dân s ự, các quy định của pháp luật có liên quan và Quyết định số 1369/QĐ-XLHC ngày 20/5/2022 của UBND thành phố Đ tuyên bố Hợp đồng góp vốn s ố 0153/HĐGV-PGT-PC ngày 11/01/2019 đư ợc ký kết gi ữa Công ty Đ và bà Nguyễn Thị T2 vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật. Về lỗi của các bên dẫn đến việc hợp đồng vô hiệu thì bà Nguyễn Thị T2 cũng có một phần lỗi vì đã được Công ty Đ thông tin cũng như cung cấp đầy đủ các giấy tờ pháp lý liên quan đến dự án, hiểu rõ hi ện trạng pháp lý của dự án, hiểu rõ Công ty Đ chưa đủ điều kiện pháp lý đ ể nhận góp vốn để thực hiện dự án. Do đó, Công ty Đ đề nghị xem xét mức độ lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu phù hợp với tình tiết khách quan của vụ án.
Đối với yêuc ầu phản tố của bà Nguyễn Thị T2 thì Công ty Đ có ý ki ến như sau: Do hợp đồng góp vốn ký kết giữa hai bên là vô hi ệu nên vi ệc bà T2 yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng góp vốn là trái với các quy định của pháp lu ật. Đồng thời việc bà T2 yêu cầu Công ty Đ tháo dỡ công trình xây dựng trên đất cũng không có cơ s ở bởi cách ạng mục xây dựng trên Dự án thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng theo như quy định tại điểm h kho ản 2 Đi ều 89 Lu ật xây dựng năm 2014, sửa đổi bổ sung tại khoản 30 Điều 1 Luật xây dựng năm 2020. Đối với việc bà T2 yêu cầu được liên hệ với UBND thành phố Đ, Sở Xây dựng thành phố Đà Nẵng, Sở Tài nguyên Môi trường thành phố Đ, UBND quận L và các cơ quan liên quan để

## Page 5

thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là không phù hợp với quy định tại khoản 11 Đi ều 1 Nghị định 10/2023/NĐ-CP ngày 03.4.2023 của Chính Phủ vì đây là nghĩa vụ của chủ đầu tư;
thủ tục cho phép cá nhân, t ổ chức khác tự liên hệ cơ quan có thẩm quyền là không có quy định và không có căn cứ để thực hiện. Đối với việc yêu cầu tuyên bố vô hiệu Hợp đồng thế chấp quy ền s ử dụng đất s ố 111/2019/HĐMB-PVB-CNĐN ngày 17/5/2019 là không có căn c ứ vì thời điểm thế chấp Công ty Đ đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh ch ấp, không b ị kê biên đ ể đảm bảo thi hành án và vẫn còn thời hạn sử dụng đất, hợp đồng thế chấp đã đư ợc công chứng và phù hợp với khoản 1 Điều 167, khoản 1 Điều 188 Luật đất đai.
Đối với việc tại phiên tòa người đại diện theo ủy quyền của bà Nguyễn Thị T2 yêu cầu đưa ông Nguyễn Đức N3 và ông Trương Văn T6 tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan; nếu chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn tuyên Hợp đồng góp vốn vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu thì giải quyết buộc ông Nguyễn Đức N3 hoàn trả lại cho bà Nguyễn Thị T2 số tiền 1.445.576.000 đồng và tiền lãi tính từ ngày 07/06/20224 là 511.171.736 đồng thì Công ty Đ có ý kiến như sau: Công ty Đ chỉ cập nhật thông tin mới nhất của đối tác đang thực hiện góp vốn cũng Công ty. Việc các đối tác chuyển nhượng Thỏa thuận/Hợp đồng góp vốn do các Đối tác tự thỏa thuận và thực hiện, sau đó hai bên sẽ đến Công ty yêu cầu hỗ trợ thay tên người góp vốn mới với giá góp vốn giữ nguyên không thay đổi vì H1 đồng/Thỏa thuận góp vốn không còn liên quan, nên Công ty Đ không lưu trữ Hợp đồng/Thỏa thuận góp vốn cũng như thông tin liên hệ của cá nhân đó. Trường hợp đối với sản phẩm góp vốn l à lô đất 16-khu A dự án Khu đô thịT hiện nay Công ty Đ chỉ lưu trữ thông tin đối tác góp vốn là bà Nguyễn Thị T2. Đối với thông tin liên quan đến các đối tác khác trước đó góp vốn bằng sản phẩm lô đất 16 -khu A dự án Khu đô thịT (nếu có) hiện tại Công ty Đ không có lưu trữ và hiện không còn thông tin. Quan hệ tranh chấp giữa các bên trong vụ án này là tranh chấp Thỏa thuận góp vốn giữa Công ty Đ và bà Nguyễn Thị T2. Ông Nguyễn Đức N3 không có bất kỳ liên quan nào đến Thỏa thuận góp vốn số 0153/HĐGV-PGT-PC ngày 11/01/2019. Trường hợp nếu việc Thỏa thuận giữa ông Nguyễn Đức N3 và bà Nguyễn Thị T2 theo lời trình bày của đại diện theo ủy quyền của bị đơn là có thật thì đó cũng là một quan hệ khác không liên quan đến vụ án và việc giải quyết yêu cầu đó cũng không góp phần giải quyết một cách toàn diện, triệt để vụ án đang được Tòa án nhân dân quận Liên Chiểu thụ lý, xét xử. Hơn nữa đối với yêu cầu ông Nguyễn Đức N3 trả tiền cho bà Nguyễn Thị T2 đã vượt quá phạm vi khởi kiện ban đầu của nguyên đơn cũng như phản tố ban đầu của bị đơn. Do đó, Công ty Đ không thống nhất đưa ông Nguyễn Đức N3 và ông Trương Văn T6 tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan và giải quyết hợp đồng giữa bà T2 và ông N3, ông T6.
Trước đây, Công ty Đ có đưa ra phương án hòa gi ải tại tòa án, trong đó có phương án xác định tổng số tiền Công ty hoàn lại cho bà T2 nếu chấm dứt hợp đồng là 1.502.064.000 đồng (số tiền đã góp vốn là 652.212.000 đồng và số tiền công ty hỗ

## Page 6

trợ thêm để chấm dứt hợp đồng là 849.852.000 đồng). Tuy nhiên, bà Nguyễn Thị T2 không đồng ý với phương án nêu trên nên Công ty không chấp nhận hỗ trợ theo số tiền này nữa mà đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật theo hướng đề nghị tuyên bố vô hiệu hợp đồng góp vốn đã ký kết với bà T2 và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hi ệu: Công tyC ổ phần Đ trả lại s ố tiền đã góp vốn là 652.212.000 đ ồng. Đồng th ời, đ ề nghị Tòa án không chấp nhận toàn b ộ yêuc ầu phản tố của bị đơn.
* Tại phiên tòa, ngư ời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn Nguyễn Thị T2 là bà Phạm Thị T4 - Luật sư Công ty L3 trình bày;
Công ty Đ và bà Nguyễn Thị T2 có ký kết Hợp đồng góp vốn s ố 0153/HĐGV-PGT-PC ngày 11/01/2019 để cùng hợp tác góp vốn tại Dự án Khu dân cưT tại địa chỉ: Khu tái định cư V - N, phường H, quận L, thành phố Đà Nẵng. Mặc dù ký Hợp đồng góp vốn nhưng thực tế là hợp đồng chuyển nhượng và theo như hợp đồng, thì bà Nguyễn Thị T2 đã đóng cho Công ty Đ số tiền là 652.212.000 đồng (S1 trăm năm mươi hai triệu, hai trăm mười hai ngàn đồng).
Tại Điều 3.2 và Đi ều 3.3 Hợp đồng thỏa thuận “Trong thời hạn 09 tháng k ể từ ngày ký thỏa thuận góp vốn hai bên s ẽ tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bàn giao đất” “Trong thời hạn 60 ngày làm việc kể từ ngày hai bên công chứng hợp đồng chuyển nhượng, bên A s ẽ giao cho bên B gi ấy chứng nhận quy ền s ử dụng đất đứng tên bên B” . Như v ậy, chậm nhất đến ngày 11/10/2019, Công ty Đ đã phải hoàn thành nghĩa v ụ ký công chứng hợp đồng chuyển nhượng và hạn cuối đến ngày 10/12/2019, bà Nguyễn Thị T2 đã được Công ty Đ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng lô đất đứng tên của bà Nguyễn Thị T2.
Tuy nhiên, từ khi ký kết Hợp đồng góp vốn đến nay, Công ty Đ vẫn chưa hoàn thiện pháp lý đ ể ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất công chứng cho bà Nguyễn Thị T2 và các khách hàng mua đất khác tại dự án trong khi bà Nguyễn Thị T2 đã hoàn thành nghĩa v ụ đóng tiền theo đúng ti ến độ quy định tại Hợp đồng. Do vậy, trước hết cần khẳng định Công ty Đ là bên đã vi phạm nghiêm trọng hợp đồng, không tuân thủ các cam kết đã được hai bên thống nhất và chính sự vi phạm này của Công ty Đ là nguyên nhân khi ến cho D ự án b ị ảnh hư ởng bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP.
Chính sách pháp luật mới tại Nghị định 148/2020/NĐ-CP là sự thay đổi hoàn cảnh cơ bản và Công ty Đ có nghĩa vụ sửa đổi thỏa thuận để cân bằng quyền và lợi ích của các bên. So với quy định trước đây tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì Nghị định 148/2020/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 08/02/2012 đã bổ sung thêm trường hợp chủ đầu tư không đư ợc phép phân lô bán nền tại các phư ờng của đô thị loại I trực thuộc Trung ương. Dự án KDC T thuộc trường hợp này nên không được phân lô bán nền như Tho ả thuận bà Nguyễn Thị T2 đã ký kết và Công ty Đ . Tuy nhiên vi ệc Công ty Đ lợi dụng sự thay đổi này yêu cầu chấm dứt thỏa thuận với bà Nguyễn Thị T2 hoặc yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu là không có cơ sở, bởi:
Thứ nhất, Nghị định 148/2020/NĐ-CP mới có hi ệu lực từ ngày 08/02/2021 trong đó tại khoản 4 Điều 4 Nghị định này cũng có điều khoản chuyển tiếp quy định

## Page 7

rằng nếu các d ự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê tại các phường của đô thị loại I trực thuộc trung ương đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có văn bản theo quy định của pháp luật cho phép được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trước ngày nghị định này có hiệu lực thi hành thì đư ợc tiếp tục thực hiện. Theo đó, Dự án K vẫn sẽ được phân lô bán nền khi đã đư ợc UBND thành phố Đ có văn bản cho phép đư ợc phân lô bán nền trước ngày 08/02/2021. Do đó, nếu Công ty Đ tuân thủ đúng Hợp đồng, đã hoàn thiện các hồ sơ pháp lý Dự án để đủ điều kiện ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Nguyễn Thị T2, ra gi ấych ứng nhận quy ền s ử dụng đất cho bà Nguyễn Thị T2 theo đúng thời hạn đã thỏa thuận thì các bên đã không phải bị ảnh hưởng bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính Phủ.
Thứ hai, theo kho ản 2 Đi ều 420 B ộ luật Dân s ự 2015 có quy đ ịnh: “Trong trường hợp hoàn cảnh thay đổi cơ b ản, bên có lợi bị ảnh hưởng có quy ền yêuc ầu bên kia đàm phán lại hợp đồng trong một thời hạn hợp lý”.
Sau khi Nghị định 148/2020/NĐ-CP có hiệu lực thi hành, bà Nguyễn Thị T2 cũng đã chấp nhận việc sẽ xây dựng nhà trên đất và nhận chuyển nhượng đồng thời nhà và đất. Tuy nhiên Công ty Đ đã thiếu thiện chí, đưa ra nhi ều phương án bất lợi cho bà Nguyễn Thị T2, cụ thể:
Phương án 1: Tiếp tục thực hiện hợp đồng Nếu bà Nguyễn Thị T2 lựa chọn tiếp tục thực hiện hợp đồng thì hợp đồng góp vốn sẽ được thanh lý, các bên sẽ ký kết hợp đồng đặt mua, khi đó bà Nguyễn Thị T2 sẽ phải thanh toán b ổ sung với giá chuyển nhượng được xác định là: Giá trị quyền sử dụng đất được nhân đôi + chi phí xây dựng nhà.
Phương án này bất cân bằng quyền lợi giữa hai bên, bởi lẽ giá trị quyền sử dụng đất đã được các bên thỏa thuận cố định trong thỏa thuận đã ký; nay Công ty Đ nâng giá đất lên gấp đôi và buộc bà Nguyễn Thị T2 phải đóng bổ sung phần giá trị quyền sử dụng đất tăng thêm là không đúng thỏa thuận.
Phương án 2: Chấm dứt Hợp đồng Nếu bà Nguyễn Thị T2 chấm dứt Hợp đồng thì Công ty Đ sẽ hoàn trả lại tiền cho bà Nguyễn Thị T2. Việc hoàn trả được thực hiện thành nhiều đợt trong thời gian dài.
Phương án này cũng không đảm bảo quyền lợi của những người mua đất bởi giá trị quyền sử dụng đất đã tăng nhi ều lần so với thời điểm ký kết Hợp đồng. Nếu thực hiện theo phương án 2 thì Công ty Đ sẽ được hưởng lợi lớn từ khoản tiền chênh lệnh giá trị quyền sử dụng đất giữa thời điểm ký kết Thỏa thuận góp vốn với thời điểm bây giờ. Trong khi đó, khách hàng như bà Nguyễn Thị T2 sẽ chịu nhiều thiệt thòi, thiệt hại như: Tiền đã đầu tư vào dự án lâu nay nhưng không mang lại lợi ích gì mà còn sụt giảm giá trị do đồng tiền bị trượt giá; thiệt hại về tiền lãi; mất cơ hội đầu tư, đặc biệt là cơ hội được sử dụng đất. Mặt khác, Công ty Đ hoàn trả tiền thành nhiều lần là quá nhiều rủi ro cho bà Nguyễn Thị T2.

## Page 8

Như vậy, cả hai phương án mà Công ty Đ đưa ra đều bất cân đối không bảo đảm quyền lợi cho bà Nguyễn Thị T2.
Thứ ba, bà Nguyễn Thị T2 có quyền yêu cầu Tòa án sửa đổi Hợp đồng để cân bằng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên theo quy định tại khoản 3 Điều 420 Bộ Luật Dân sự 2015.
Ngoài ra, theo Công văn s ố 9819/SXD-TTS ngày 22/12/2022 của S ở Xây dựng gửi UBND thành phố Đ về việc xử lý các vư ớng mắc bất cập tại dự án Khu dân cư T, bà Nguyễn Thị T2 được biết hiện nay Công ty Đ chưa hoàn thiện các thủ tục pháp lý đ ể được cấp giấy phép xây dựng thi công hạng mục hạ tầng kỹ thuật.
Tuy nhiên từ tháng 01/2022 đến tháng 03/2022, Công ty Đ đã tự ý tổ chức xây dựng bất chấp những công văn yêuc ầu ngừng thi công của Sở Xây dựng và UBND quận L.
Ngoài ra, trong quá trình gi ải quy ết v ụ việc, bà Nguyễn Thị T2 được bi ết Công ty Đ đã ký kết Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 111/2019/HĐMB- PVB-CNĐN ngày17/5/2019 đư ợc công chứng tại Văn phòng C2 , s ố công chứng 7316, quyển s ố 01 TP/CC-SCC/HĐGD. Theo đó, Công ty Đ đã thế chấp toàn b ộ diện tích đất 17.598m2, thửa số 38, tờ bản đồ số 20, Lô B, khu tái định cư vệt biệt thự X - N, phường H, quận L, thành phố Đà Nẵng theo Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CO 161090, số vào sổ cấp GCN: CT50231 do Sở Tài nguyên và Môi trư ờng thành phố Đ cấp ngày 20/9/2018. Trong di ện tích đất Công ty Đ thế chấp ngân hàng có di ện tích đất mà Công ty Đ đã bán cho bà T2 theo 01 Hợp đồng góp vốn số 0153/HĐGV-PGT-PC ngày 11/01/2019 được ký kết giữa bà T2 và Công ty Đ.
Việc Công ty Đ đã nhận tiền mua bán đất của những người mua đất như bà Nguyễn Thị T2, có người thanh toán đến 90% giá trị quyền sử dụng đất, thế nhưng vẫn đem Gi ấych ứng nhận quy ền s ử dụng đất đi thế chấp ngân hàng là vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong thỏa thuận của bà Nguyễn Thị T2.
Đồng thời Ngân hàng Đ1 cũng vi phạm nghiêm trọng trong quá trình xét duyệt khoản vay của Công ty Đ khi không kiểm tra, xét duyệt khoản vay kỹ lưỡng.
Việc ký kết hợp đồng và bàn giao đất của Công ty Đ diễn ra công khai, rầm rộ, tranh chấp giữa những người mua đất và Công ty Đ diễn ra thường xuyên, báo chí, truyền thông đăng tin, thế nhưng việc Ngân hàng này vẫn tiến hành cho vay là một điều bất thường và vi phạm pháp luật.
Vì vậy, bà Nguyễn Thị T2 đề nghị không chấp nhận yêuc ầu khởi kiện của Công ty Đ và có yêu cầu phản tố, đề nghị:
1. Buộc Công ty Cổ phần Đ tiếp tục thực hiện Thỏa thuận tại Hợp đồng góp vốn dự án khu đô thịT số 0153/TTGV-PGT-PC ngày 11/01/2019 đư ợc ký kết giữa Công ty Cổ phần Đ và bà Nguyễn Thị T2 theo hướng:
- Sửa đổi Hợp đồng góp vốn d ự án khu đô thịT số 0153/TTGV-PGT-PC ngày 11/01/2019 được ký kết giữa Công ty Cổ phần Đ và bà Nguyễn Thị T2 để cân bằng quyền và lợi ích của hai bên do hoàn cảnh thay đổi cơ bản với các yêu cầu sửa đổi như sau:

## Page 9

+ Buộc Công ty Cổ phần Đ phải tiến hành tháo d ỡ toàn bộ công trình xây dựng hiện có trên lô đất số 16 - khu A2 dự án KDC T + Bà Nguyễn Thị T2 được quyền xây dựng và chịu chi phí xây dựng nhà trên lô đất số 16 - khu A dự án KDC T, phường H, quận L, thành phố Đà Nẵng theo thiết kế đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
+ Buộc Công ty Cổ phần Đ phải hoàn thiện các điều kiện pháp lý để lô đất số 16 - khu A2 dự án KDC T và công trình trên đất đủ điều kiện chuyển nhượng cho bà T2 theo quy định của pháp luật với giá trị quyền sử dụng đất giữ nguyên trong Thỏa thuận góp vốn đã ký kết.
+ Buộc Công ty Cổ phần Đ liên hệ UBND thành phố Đ, Sở Xây dựng thành phố Đà Nẵng, Sở Tài nguyên Môi trư ờng thành phố Đ, UBND quận L và các cơ quan liên quan lập các thủ tục để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bà Nguyễn Thị T2 đối với nhà và đất tại lô đất số A - khu A dự án KDC T
- Các điều khoản không sửa đổi tại Hợp đồng góp vốn dự án khu đô thịT số 0153/TTGV-PGT-PC ngày 11/01/2019 được ký kết giữa Công ty Cổ phần Đ và bà Nguyễn Thị T2 đã có hiệu lực pháp luật tiếp tục được thực hiện.
2. Bà Nguyễn Thị T2 được quyền chủ động liên hệ với UBND thành phố Đ, Sở Xây dựng thành phố Đà Nẵng, Sở Tài nguyên Môi trư ờng thành phố Đ, UBND quận L và các cơ quan liên quan để thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với nhà và đất tại lô đất số 16 - khu A2 dự án KDC T sau khi trả phần giá trị đất còn lại theo Thỏa thuận tại Hợp đồng góp vốn d ự án khu đô thịT số 0153/TTGV-PGT-PC ngày 11/01/2019 được ký kết giữa Công ty Cổ phần Đ và bà Nguyễn Thị T2.
3. TuyênH ợp đồng thế chấp quyền s ử dụng đất số 111/2019/HĐMB-PVB- CNĐN ngày 17/5/2019 gi ữa Ngân hàng TMCP Đ1 , chi nhánh Đ2 và Công tyC ổ phần Đ được công chứng tại Văn phòng C2 , công chứng s ố 7316, quy ển s ố 01 TP/CC-SCC/HĐGD liên quan dến diện tích đất tại KDC T – thửa đất số 38, tờ bản đồ số 20, địa chỉ Lô B Khu tái định cư V - N, phường H, quận L, TP Đà Nẵng là vô hiệu.
Ngoài ra, bà Nguyễn Thị T2 không mua trực tiếp Lô 16 - A2 từ Công ty Đ mà mua lại của ông Nguyễn Đức N3 theo lời giới thiệu của ông Trương Văn T6 - người được ông Nguyễn Đức N3 ủy quyền cũng như ông T6 hiện tại đang làm tại Công ty Đ với giá trị là: 2.750.000.000 đồng trong đó 1.445.576.000 đồng là ti ền bà phải trả cho ông N3 và 652.212.000 đồng là số tiền phải trả cho Công ty Đ để được ký hợp đồng. Bà T2 đã giao toàn bộ số tiền cho ông Trương Văn T6 với số tiền tổng cộng:
2.097.788.000 đồng (tiền 50% Giá trị hợp đồng + chênh). Việc nhận tiền này được ông T6 xác nhận tại “Giấy nhận tiền” ngày 11/01/2019 tức là ngày Công ty Đ ký hợp đồng với Bà T2. Toàn bộ việc mua bán, giao nhận tiền bà Nguyễn Thị T2 đều trực tiếp làm việc với ông Trương Văn T6 . Như vậ y, số tiền thực tế bà T2 đã giao cho ông Nguyễn Đức N3 và Công ty Đ để mua lô 16 - A2 không phải chỉ 652.212.000 đồng như ghi nhận của Hợp đồng góp vốn và Phiếu thu mà số tiền thực

## Page 10

tế lên đến 2.097.788.000 đồng (Bằng chữ: Hai tỷ, không trăm chín mươi bảy triệu, bảy trăm tám mươi tám ngàn đồng). Do đó, trường hợp Tòa án xem xét yêu cầu khởi kiện của Công ty Đ về việc tuyên bố hợp đồng góp vốn vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu thì cần xem xét giải quyết giao dịch giữa bà T2 và ông Nguyễn Đức N3 (do ông Trương Văn T6 ủy quyền thực hiện), bởi bà T2 và ông N3 đã thỏa thuận mua bán đến chính lô đất trong hợp đồng góp vốn giữa bà T2 và Phú Gia T7. Bà T2 đã mua lại lô đất của ông N3 bằng phương thức nhận lại quyền nhận quyền sử dụng đất của ông N3 từ Công ty Đ . Nếu Tòa tuyên Hợp đồng góp vốn trước đây ông N3 ký với Phú Gia T7 , sau đó bà T2 là bên thế quyền hưởng quyền mua lô đất này là vô hiệu thì giao dịch giữa bà T2 và ông N3 cũng sẽ vô hiệu;
khi đó ông N3 phải có nghĩa vụ hoàn trả lại các khoản tiền đã nhận của bà T2 và bồi thường thiệt hại nếu có lỗi theo quy định pháp luật. Do vậy, giải quyết triệt để vụ án, dù Tòa chấp nhận hay không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn thì cũng cần thiết đưa quan hệ mua bán đất giữa bà T2 và ông N3 vào giải quyết trong cùng vụ án này. Từ đó, đề nghị Tòa án:
1. Đưa ông Nguyễn Đức N3 và ông Trương Văn T6 tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
2. Nếu chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn tuyên Hợp đồng góp vốn vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu thì giải quyết buộc ông Nguyễn Đức N3 hoàn trả lại cho bà Nguyễn Thị T2 số tiền 1.445.576.000 đồng và tiền lãi tính từ ngày 07/06/20224 là 511.171.736 đồng.
* Quá trình tham giat ố tụng và tại phiên tòa, đại diện theo ủy quyền của bị đơn Nguyễn Thị T2 là bà Nguyễn Thị Hải N1 trình bày:
Thống nhất với lời trình bày của bà Phạm Thị T4 - Luật sư Công ty L3 và không có ý kiến bổ sung gì thêm.
* Người có quy ền lợi nghĩa v ụ liên quan là Ngân hàng TMCP Đ1 vắng mặt và có đơn yêuc ầu xét x ử vắng mặt nhưng nhưng trong quá trình gi ải quyết vụ án, đại diện theo ủy quyền là bà Nguyễn Thị Kim X, bà Huỳnh Thị Trung P trình bày:
Nhằm bổ sung nguồn vốn phục vụ mục đích kinh doanh và đầu tư, Công ty Đ đã thực hiện việc vay vốn tại Ngân hàng TMCP Đ1 (Sau đây gọi là P2) theo các Hợp đồng tín dụng được ký kết giữa hai bên và hiện đang thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho Ngân hàng.
Để đảm bảo cho toàn bộ các nghĩa vụ tài chính, Công ty Đ đã sử dụng các tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để thế chấp cho P2; trong đó, bao gồm tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại thửa đất số 38, tờ bản đồ số 20, diện tích 17.598 m 2 tại địa chỉ Lô B Khu tái định cư V - N, phường H, quận L, TP ĐàN ẵng (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CO 161090 do Sở Tài nguyên và Môi trư ờng thành phố Đ cấp ngày 20/09/2018 cho Công tyC ổ phần Đ) theo Hợp đồng thế chấp quyền s ử dụng đất s ố 111/2019/HĐMB-PVB-CNĐN ngày 17/5/2019. Hợp đồng thế chấp được công chứng và đăng ký thế chấp theo đúng quy định của pháp luật.

## Page 11

Sau khi thế chấp tài sản tại P2, Công ty Đ tiếp tục thực hiện việc quản lý và sử dụng đối với tài sản bảo đảm nêu trên, P2 chỉ quản lý hồ sơ gốc giấy chứng nhận quyền s ử dụng đ ất, quy ền s ở hữu nhà ở và tài sản khác gắn li ền với đất s ố CO 161090.
Tạm tính đến ngày 07/6/2024,t ổng nghĩa v ụ trả nợ của Công ty Đ tại P2 là 431.428.821.716 đ ồng, gồm n ợ gốc 199.842.324.689 đồng vàn ợ lãi 231.586.497.027 đ ồng. Trư ờng hợp Công ty Đ tất toán toàn b ộ các nghĩa v ụ tài chính, P2 sẽ thực hiện việc giải chấp tài sản bảo đảm theo quy định.
Đề nghị Tòa án nhân dân quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng xem xét, giải quyết các vụ án theo đúng quy định của pháp luật.
* Người có quy ền lợi nghĩa v ụ liên quan là Văn phòng C2 – đại diện là bà Nguyễn Thị Hải S (Trưởng văn phòng) vắng mặt và có đơn yêu cầu xét xử vắng mặt nhưng tại Công văn số 130/VPCCNHS ngày 24.4.2024 trình bày:
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 111/2019/HĐMB-PVB-CNĐN ngày 17/5/2019 giữa Ngân hàng TMCP Đ1 , chi nhánh Đ2 và Công tyC ổ phần Đ được công chứng tại Văn phòng C2 , công chứng s ố 7316, quy ển s ố 01 TP/CC - SCC/HĐGD liên quan dến diện tích đất tại KDC T – thửa đất số 38, tờ bản đồ số 20, địa chỉ Lô B Khu tái định cư V - N, phường H, quận L, TP Đà Nẵng. Tại thời điểm công chứng, Văn phòng C2 không nhận được bất kỳ văn bản tranh chấp, phong tỏa tài sản nào; h ồ sơ công chứng đầy đủ thủ tục theo quy đ ịnh; các bên giao dịch có năng lực hành vi dân s ự, năng lực pháp lu ật dân s ự theo quy đ ịnh, tự nguyện giao kết hợp đồng, không b ị đe dọa, lừa dối; không b ị ép buộc. Ông Lê Anh T1 , người đại diện theo pháp luật của công ty cổ phần Đ tự nguyện yêu cầu công chứng và ghi rõ trong hợp đồng “Tôi đã đọc và đồng ý”. Như v ậy, Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 7316 đã được công chứng theo đúng quy định của pháp luật.
Từ những cơ sở nêu trên, Văn phòng C2 đề nghị Tòa án nhân dân qu ận Liên Chiểu bác yêuc ầu phản tố của bà Nguyễn Thị T2 về yêu cầu Tòa án tuyên b ố vô hiệu đối với Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 7316 do Văn phòng C2 chứng nhận ngày 17/5/2019.
* Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân quận Liên Chiểu:
Về nội dung vụ án, đề nghị:
+ Xét Hợp đồng góp vốn dự án khu đô thịT số 0153/TTGV-PGT-PC ngày 11/01/2019 thể hiện chủ trương của Công ty Đ nhằm huy động vốn, các bên thỏa thuận ngay sau khi ký kết hợp đồng, bà T2 có nghĩa vụ nộp số tiền tương ứng 50% giá trị lô đất. Sau đó, trong thời hạn 09 tháng kể từ ngày ký thỏa thuận góp vốn hai bên sẽ tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bàn giao đất; trong thời hạn 60 ngày làm việc kể từ ngày ha i bên công chứng hợp đồng chuyển nhượng, Công ty Đ sẽ giao cho bà T2 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bên bà T2.
Căn cứ, Quyết định xử phạt vi phạm hành chính số 1369/QĐ -XPHC ngày 20/5/2022 của UBND thành phố Đ và Công văn số: 9979/SXD -TTS ngày

## Page 12

28/12/2022 của Sở X thì Công ty Đ đã thực hiện huy động vốn từ các cá nhân/tổ chức thông qua ký kết “Hợp đồng góp vốn” và “Thỏa thuận góp vốn” tại dự án Khu dân cưT khi chưa có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở xây dựng là không đúng quy định tại khoản 3 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ -CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở. Căn cứ Điều 1 17, 122, 123 BLDS thì hợp đồng được ký kết giữa các bên vô hiệu.
Đối với việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu: Công ty Đ là bên phải biết rõ nhưng vẫn thực hiện chủ trương huy động vốn. Đồng thời, hợp đồng là do phía Công ty P4 để mời gọi bà T2 tham gia góp vốn, các căn cứ pháp lý cũng như các nội dung thỏa thuận trong hợp đồng không chi tiết, cụ thể khiến bà T2 không thể biết rõ. Do đó, nguyên nhân dẫn đến các hợp đồng góp vốn được ký kết giữa Công ty Đ và bà T2 vô hiệu là do lỗi của Công ty Đ. Việc giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng dân sự vô hiệu được thực hiện theo Điều 131 và Điều 407 Bộ luật Dân sự.
Theo đó, Công ty Đ phải trả cho bà Nguyễn Thị T2 số tiền đã góp vốn là 652.212.000 đồng (bằng chữ: Sáu trăm năm mươi hai tri ệu, hai trăm mười hai ngàn đồng) và bồi thường thiệt hại theo mức lãi suất vay vốn kinh doanh của một trong các ngân hàng thương mại đóng trên địa bàn mà dự án đang thực hiện, tiền lãi được tính từ thời điểm Công ty Đ trễ hạn chông chứng chuyển nhượng cho bà Nguyễn Thị T2 theo như quy định tại tại khoản 6.1 Điều 6 Hợp đồng góp vốn số 0153/HĐGV-PGT-PC ngày 11.01.2019 giữa Công ty cổ phần Đ và bà Nguyễn Thị T2.
Do đó, đề nghị chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của Công ty Đ, tuyên Hợp đồng góp vốn dự án khu đô thịT số 0153/TTGV-PGT-PC ngày 11/01/2019 vô hiệu và Công ty Đ hoàn trả cho bà Nguyễn Thị T2 số tiền là 652.212.000 đồng và bồi thường thiệt hại cho bà Nguyễn Thị T2 như trên.
+ Đề nghị không chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tố của bị đơn là bà Nguyễn Thị T2.
- Án phí dân sự sơ thẩm và chi phí tố tụng các bên phải chịu theo quy định của pháp luật.
 * Với nội dung vụ án như trên, Bản án dân sự sơ thẩm số: 38/2024/DS -ST ngày 04 tháng 7 năm 2024 của Tòa án nhân dân quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng quyết định:
Căn cứ vào:
- Điều 26, Đi ều 35, Đi ều 39, Đi ều 147, Điều 227, Đi ều 244, Đi ều 271, Đi ều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự;
 - Điều 122, Điều 123; Điều 131; Điều 407; Điều 500; Điều 501 Bộ luật Dân sự năm 2015;
- Khoản 4 Điều 12; Khoản 2 Điều 168; Điều 188, Điều 194 Luật Đất Đai năm 2013;

## Page 13

- Căn cứ Điều 8, Đi ều 29, Đi ều 31, Đi ều 32 Lu ật Kinh doanh bất động sản năm 2014;
- Căn c ứ khoản 2 Đi ều 26 và kho ản 3 Đi ều 27 của Nghị quyết s ố 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.
I. Chấp nhận một phần yêuc ầu khởi ki ện của Công tyC ổ phần Đ về việc “Yêu cầu tuyên bố hợp đồng góp vốn vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu”:
- Tuyên vô hiệu Hợp đồng góp vốn dự án khu đô thịT số 0153/HĐGV-PGT- PC ngày 11/01/2019 được ký kết giữa Công ty Cổ phần Đ và bà Nguyễn Thị T2.
- Buộc Công ty Cổ phần Đ phải hoàn trả số tiền là 652.212.000 đồng và bồi thường thiệt hại số tiền là 368.991.173 đồng; tổng cộng là 1.021.203.172 đồng (Một tỷ không trăm hai mươi mốt triệu hai trăm lẻ ba ngàn một trăm bảy mươi hai đồng)
cho bà Nguyễn Thị T2.
Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêuc ầu thi hành án mà người phải thi hành án không thi hành thì phải chịu khoản tiền lãi tương ứng với số tiền và thời gian chậm thi hành theom ức lãi su ất các bên thỏa thuận nhưng phải phù hợp với quy định của pháp luật; nếu không có thỏa thuận về mức lãi suất thì quyết định theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 357 và khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.
II. Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tố của bà Nguyễn Thị T2 về việc “Yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng góp vốn và yêuc ầu tuyên b ố hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu”:
1. Không chấp nhận yêu cầu phản tố về việc buộc Công ty Cổ phần Đ tiếp tục thực hi ện Thỏa thuận tại Hợp đồng góp vốn d ự án khu đô thịT số 0153/TTGV- PGT-PC ngày 11/01/2019 đư ợc ký kết giữa Công tyC ổ phần Đ và bà Nguyễn Thị T2 theo hướng:
- Sửa đổi Hợp đồng góp vốn d ự án khu đô thịT số 0153/TTGV-PGT-PC ngày 11/01/2019 được ký kết giữa Công ty Cổ phần Đ và bà Nguyễn Thị T2 để cân bằng quyền và lợi ích của hai bên do hoàn cảnh thay đổi cơ bản với các yêu cầu sửa đổi như sau:
+ Buộc Công tyC ổ phần Đ phải ti ến hành tháo d ỡ toàn bộ công trình xây dựng hiện có trên lô đất số 16, khu A2 dự án KDC T.
+ Bà Nguyễn Thị T2 được quyền xây dựng và chịu chi phí xây dựng nhà trên lô đất số 16, khu A dự án KDC T, phường H, quận L, thành phố Đà Nẵng theo thiết kế đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
+ Buộc Công ty Cổ phần Đ phải hoàn thiện các điều kiện pháp lý để lô đất số 16 - khu A2 dự án KDC T và công trình trên đất đủ điều kiện chuyển nhượng cho bà T2 theo quy định của pháp luật với giá trị quyền sử dụng đất giữ nguyên trong Thỏa thuận góp vốn đã ký kết.

## Page 14

+ Buộc Công ty Cổ phần Đ liên hệ UBND thành phố Đ, Sở Xây dựng thành phố Đà Nẵng, Sở Tài nguyên Môi trư ờng thành phố Đ, UBND quận L và các cơ quan liên quan lập các thủ tục để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bà Nguyễn Thị T2 đối với nhà và đất tại lô đất số A, khu A dự án KDC T
- Các điều khoản không sửa đổi tại Hợp đồng góp vốn dự án khu đô thịT số 0153/TTGV-PGT-PC ngày 11/01/2019 được ký kết giữa Công ty Cổ phần Đ và bà Nguyễn Thị T2 đã có hiệu lực pháp luật tiếp tục được thực hiện.
2. Không chấp nhận yêu cầu phản tố việc việc bà Nguyễn Thị T2 được quyền chủ động liên hệ với UBND thành phố Đ, Sở Xây dựng thành phố Đà Nẵng, Sở Tài nguyên Môi trư ờng thành phố Đ, UBND quận L và các cơ quan liên quan đ ể thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với nhà và đất tại lô đất số 16, khu A dự án KDC T sau khi trả phần giá trị đất còn lại theo Thỏa thuận tại Hợp đồng góp vốn dự án khu đô thịT số 0153/TTGV-PGT-PC ngày 11/01/2019 được ký kết giữa Công ty Cổ phần Đ và bà Nguyễn Thị T2.
3. Không chấp nhận yêu cầu phản tố về việc tuyên Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất s ố 111/2019/HĐMB-PVB-CNĐN ngày 17/5/2019 gi ữa Ngân hàng TMCP Đ1, chi nhánh Đ2 và Công tyC ổ phần Đ được công chứng tại Văn phòng C2, công chứng số 7316, quyển số 01 TP/CC-SCC/HĐGD liên quan dến diện tích đất tại KDC T – thửa đất số 38, tờ bản đồ số 20, địa chỉ Lô B Khu tái định cư V - N, phường H, quận L, TP Đà Nẵng là vô hiệu.
Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn quyết định về phần án phí và chi phí tố tụng, thi hành án dân sự và quyền kháng cáo của đương sự.
* Ngày 10 tháng 7 năm 2024, Tòa án nhân dân quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng nhận được Đơn kháng cáo của nguyên đơn Công ty Đ kháng cáo một phần bản án sơ thẩm, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa một phần Bản án sơ thẩm đối với số tiền Công ty Đ phải bồi thường cho bà Nguyễn Thị T2 trên cơ sở xác định lại mức độ lỗi của các bên 50/50 dẫn đến hợp đồng góp vốn bị vô hiệu để xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại của các bên phù hợp với mức độ lỗi thực tế.
* Ngày 18 tháng 7 năm 2024, Tòa án nhân dân quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng nhận được Đơn kháng cáo của bị đơn bà Nguyễn Thị T2 kháng cáot oàn bộ bản án sơ thẩm, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm giải quyết: Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Công ty Đ; Chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tố của bị đơn.
* Tại phiên tòa phúc thẩm:
- Đại diện theo ủy quyền của bị đơn Công ty Đ giữ nguyên nội dung kháng cáo.
- Đại diện theo ủy quyền bà Nguyễn Thị T2 thay đổi nội dung kháng cáo, cụ thể bị đơn không đề nghị sửa Bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Công ty Đ , chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tố

## Page 15

của bị đơn mà đề nghị HĐXX hủy Bản án sơ thẩm, chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân quận Liên Chiểu giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm do có vi phạm về thủ tục tố tụng gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bà Nguyễn Thị T2, cụ thể:
+ Tòa án cấp sơ thẩm đã không thu thập tài liệu, chứng cứ liên quan đến phần xây dựng hiện có trên Khu dân sự Thanh Hoàng do Công ty Đ xây dựng và bị UBND quận L xử phạt hành chính theo Quyết định xử phạt hành chính số:
3612/QĐ-XPHC ngày 04/12/2023. Hồ sơ vụ án không có tài liệu này dẫn đến có sai sót khi đánh giá tính pháp lý của Dự án Khu dân cư Thanh Hoàng.
+ Tòa án cấp sơ thẩm không đánh giá tính hợp pháp của Quyết định xử phạt hành chính số: 1369/QĐ -XPHC ngày 20/5/20 22 của U trước khi làm căn cứ giải quyết vụ án, dẫn đến không nhận định, đánh giá tính pháp lý của vụ án Khu dân cư T8 một cách khách quan, đầy đủ, đồng thời căn cứ vào tài liệu chứng cứ không hợp pháp gây ảnh hưởng đến quá trình giải quyết vụ án.
+ Tòa án cấp sơ thẩm đã vi phạm trong thủ tục định giá tài sản. Nguyên đơn và bị đơn tranh chấp về hợp đồng góp vốn, không tranh chấp về tài sản là quyền sử dụng đất, nên việc cấp sơ thẩm thực hiện việc định giá quyền sử dụng đất là vi phạm thủ tục tố thụng theo quy định tại Điều 104 Bộ luật Tố tụng dân sự.
* Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Đà Nẵng phát biểu ý kiến:
Về thủ tục tố tụng: Những người tiến hành tố tụng và tham gia tố tụng tại cấp phúc thẩm đã thực hiện đúng, đầy đủ quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự trong quá trình giải quyết vụ án tại cấp phúc thẩm.
Về nội dung vụ án: Hợp đồng góp vốn giữa bà T2 và Công ty Đ là hợp đồng giả tạo nhằm che giấu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa Công ty Đ và bà T2. Do đó, hợp đồng góp vốn là hợp đồng vô hiệu.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa Công ty Đ và bà T2 có hợp đồng được giao kết khi chủ đầu tư chưa được UBND thành phố Đ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chưa có quyết định chấp thuận đầu tư của UBND thành phố Đ, chưa có có sở hạ tầng là chưa đủ điều kiện chuyển nhượng. Tuy nhiên, ngày 04/02/2021, UBND thành phố Đ ban hành Quyết định số 380/QĐ -UBND về việc chấp nhận nhà đầu tư Công ty Đ thực hiện dự án đầu tư K; ngày 18/12/2021, UBND quận L ban hành Quyết định số 6481/QĐ -UBND về việc phê duyệt điều chỉnh bổ sung quy hoạch chi tiết TL 1/500 thiết kế đ ô thị K; ngày 31/12/2021 Sở Xây dựng thành phố Đ đã ban hành Công văn số 10179/SXD - CPXD về việc thông báo kết quả thẩm định báo cáo nghiên cứ u khả thi đầu tư xây dựng hạng mục nhà liền kề thuộc dự án K; ngày 13/10/2022, Cục Thuế thành phố Đ đã ban hành Thông báo số 3883/TB-CTDAN về việc nộp tiền sử dụng đất do chuyển mục đích sử dụng đất của dự án KDC T. Dự án KDC T đã đủ điều kiện chuyển nhượng nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa Công ty Đ và bà T2 có hiệu lực pháp luật và được

## Page 16

thực hiện trên cơ sở Nghị định 148 (không phân lô bán nền mà xây nhà ở để bán, những phát sinh về chi phí xây dựng được giải quyết theo quy định pháp luật).
Tòa án cấp sơ thẩm nhận định các Hợp đồng nêu trên là hợp đồng góp vốn và căn cứ vào Quyết định xử phạt vi phạm hành chính số 1369 ngày 20/5/2022 của UBND thành phố Đ xử phạt Công ty Đ về hành vi huy động vốn không đúng quy định. Công ty Đ chưa thực hiện nộp thuế chuyển đổi mục đích sử dụng. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải có biện pháp để thu thuế của Công ty Đ. Sở Xây dựng chưa ra thông báo đủ điều kiện huy động vốn do Công ty Đ chưa hoàn thành cơ sở hạ tầng theo quy định tại Nghị định 148. Công ty Đ phải có trách nhiệm hoàn thiện dự án để thực hiện việc chuyển nhượng cho các cá nhân đã ký hợp đồng. Do đó, Bản án sơ thẩm tuyên vô hiệu hợp đồng giữa bà T2 và Phú Gia T7 vô hiệu là không chính xác, gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn.
- Xét hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 111/2019/HĐMB-PVB-CNĐN ngày 17/5/2019 giữa Ngân hàng Đ1 và Công ty Đ:
Tại thời điểm thế chấp, quyền sử dụng đất thửa số 38 tờ bản đồ 20 chưa có tranh chấp, chưa bị kê biên. Hợp đồng thế chấp thể hiện, Công ty Đ thế chấp để đảm bảo khoản vay 150.000.000.000 đồng. Hồ sơ không có hợp đồng vay nên không xác định được mục đích vay của 150.000.000.000 đồng, quá trình giải ngân như thế nào.
Tại thời điểm thế chấp , Công ty Đ đã ký hợp đồng góp vốn (hợp đồng chuyển nhượng) đối với 100 lô đất thuộc dự án KDC T. Việc Công ty Đ thế chấp quyền sử dụng đất Khu dân cưT là ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của những người đã ký hợp đồng với Công ty Đ. Hồ sơ không có đầy đủ các tài liệu để thực hiện việc vay vốn, quá trình giải ngân như thế nào nên không đủ căn cứ để xác định hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa Ngân hàng Đ1 và Công ty Đ. Tòa án cấp sơ thẩm không thu thập đầy đủ tài liệu về việc thế chấp quyền sử dụng đất dự án KDC T của Công ty Đ mà công nhận hiệu lực Hợp đồng thế chấp là chưa khách quan và toàn diện.
Nhận thấy, Tòa án cấp sơ thẩm chưa thu thập đầy đủ chứng cứ, kết luận trong bản án không phù hợp với tình tiết khách quan của vụ án dẫn đến chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Công ty Đ, không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn Nguyễn Thị T2 , tuyên hợp đồng vô hiệu là gây ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của bị đơn. Do đó, căn cứ khoản 3 Điều 308 BLTTDS, đề nghị Hội đồng xét xử hủy Bản án dân sự sơ thẩm số: 38/2024/DS- ST ngày 04/7/2024 của Tòa án nhân dân quận Liên Chiểu, giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân quận Liên Chiểu xét xử sơ thẩm lại theo quy định của pháp luật. Do hủy án sơ thẩm để xét xử sơ thẩm lại nên không xét đến các kháng cáo của nguyên đơn và bị đơn.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
[1] Về thủ tục tố tụng.
[1.1] Về thời hạn kháng cáo của các đương sự: Nguyên đơn Công ty Cổ phần Đ Kinh doanh nhà Phú Gia T7 có đơn kháng cáo vào ngày 10 tháng 7 năm 2024 và

## Page 17

bị đơn bà Nguyễn Thị T2 có đơn kháng cáo vào ngày 18 tháng 7 năm 2024 đối với Bản án sơ thẩm số: 38/2024/DS -ST ngày 04 tháng 7 năm 2024. Về thời hạn và nội dung kháng cáo của nguyên đơn và bị đơn đúng theo quy định tại các Điều 271, 272, 273 Bộ luật Tố tụng dân sự và đã nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm theo quy định tại Điều 276 Bộ luật Tố tụng dân sự nên được thụ lý giải quyết theo trình tự phúc thẩm.
[1.2] Về việc vắng mặt của đương sự: Tại phiên tòa phúc thẩm, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan gồm: Ngân hàng TMCP Đ1 , Văn phòng C2 đã được triệu tập hợp lệ lần thứ hai nhưng vắng mặt tại phiên tòa. Căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 296 Bộ luật Tố tụng Dân sự, HĐXX tiếp tục tiến hành phiên tòa, xét xử vắng mặt đối với các đương sự trên.
[1.3] Về yêu cầu nhập vụ án dân sự và đề nghị bổ sung người tham gia tố tụng của bị đơn bà Nguyễn Thị T2: Trong quá trình thụ lý giải quyết vụ án tại cấp phúc thẩm, ngày 10/12/2024 Tòa án nhận được Đơn yêu cầu nhập vụ án dân sự và Đơn đề nghị bổ sung người tham gia tố tụng bị đơn bà Nguyễn Thị T2 cùng ghi ngày 04/12/2024, theo đó bà T2 yêu cầu nhập những vụ án cùng có quan hệ tranh chấp yêu cầu tuyên bố vô hiệu hợp đồng góp vốn và giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu;
yêu cầu sửa đổi và tiếp tục thực hiện hợp đồng góp vốn; yêu cầu tuyên bố hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu cùng có nguyên đơn là Công ty Đ , đối tượng tranh chấp là các lô đất trong Khu dân cư T, quận L để giải quyết trong cùng vụ án;
Và đưa Chủ tịch UBND quận L, thành phố Đà Nẵng và Chủ tịch UBND thành phố Đ vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan trong vụ án.
Xét, theo quy định tại Điều 293 Bộ luật Tố tụng Dân sự về phạm vi xét xử phúc thẩm: Tòa án cấp phúc thẩm chỉ xem xét lại phần của bản án sơ thẩm, quyết định của Tòa án cấp sơ thẩm có kháng cáo, kháng nghị hoặc có liên quan đến việc xem xét nội dung kháng cáo, kháng nghị. Các vụ án có cùng quan hệ tranh chấp và nguyên đơn là Công ty Đ với nhiều bị đơn khác nhau đã được Tòa án cấp sơ thẩm thụ lý giải quyết riêng lẻ từng vụ án và đã tuyên bản án sơ thẩm đối với từng vụ án khác nhau. Tòa án phúc thẩm chỉ xem xét lại phần củ a bản án sơ thẩm, quyết định của Tòa án cấp sơ thẩm có kháng cáo . Do đó yêu cầu của bà T2 về việc nhập nhiều vụ án đã được giải quyết bằng nhiều bản án sơ thẩm khác nhau vào để giải quyết trong cùng vụ án phúc thẩm là không có cơ sở chấp nhận.
Về việc đề nghị đưa UBND thành phố Đ và UBND quận L , thành phố Đà Nẵng vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền, nghĩa vụ liên quan trong vụ án: Xét, việc giải quyết yêu cầu của nguyên đơn tuyên bố vô hiệu hợp đồng góp vốn và giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu;Phản tố của bị đơn yêu cầu sửa đổi và tiếp tục thực hiện hợp đồng góp vốn; yêu cầu tuyên bố hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu trong vụ án không liên quan đến quyền lợi, nghĩa vụ của UBND quận L và UBND thành phố Đ . Do đó, bà T2 yêu cầu đưa những cơ quan này vào

## Page 18

tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án là không có cơ sở theo quy định tại khoản 4 Điều 68 Bộ luật Tố tụng dân sự.
[2] Xét đồng thời kháng cáo của nguyên đơn Công ty Cổ phần Đ và bị đơn bà Nguyễn Thị T2.
[2.1] Về hiệu lực của hợp đồng hai bên đã ký kết. Công ty Đ và bà Nguyễn Thị T2 đã ký kết Hợp đồng góp vốn số 0153/HĐGV-PGT-PC ngày 11/01/2019 .
Theo Hợp đồng, bà T2 đồng ý cùng góp vốn với Công ty Đ để Công ty Đ thực hiện các thủ tục pháp lý theo quy định của pháp luật, sau khi bà T2 hoàn thành việc góp vốn theo tiến độ thì Công ty Đ sẽ giao cho bà T2 lô đất thuộc dự án Khu đô thịT tại vệt biệt thự X - N, phường H, quận L, thành phố Đà Nẵng với vị trí, diện tích: vị trí:
lô 16, thuộc Khu A. diện tích: 120 m2. Hợp đồng xác định giá trị góp vốn của lô đất là 1.304.424.000 đồng, số tiền bà T2 phải góp vốn cho Công ty Đ khi ký thỏa thuận góp vốn là 652.212.000 đồng (tương đương 50% giá trị theo hợp đồng, đã bao gồm tiền đặt cọc). Bà T2 đã thực hiện góp vốn đúng tiến độ quy định tại Hợp đồng theo các Phiếu thu “thu tiền cọc” và “thu tiền góp vốn” đối với lô 16 khu A2, với số tiền là 652.212.000 đồng. Như vậy, bà T2 đã thực hiện góp vốn đúng tiến độ quy định tại hợp đồng . Hợp đồng nêu trên giữa hai bên là việc huy động vốn của Công ty Đ trong hoạt động kinh doanh bất động sản thông qua hợp đồng góp vốn theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản. Do đó, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Đà Nẵng cho rằng Hợp đồng góp vốn của hai bên là hợp đồng giả tạo nhằm che giấu hợp đồng chuyển nhượng quy ền sử dụng đất giữa Công ty Đ và bà T2 là không có cơ sở.
[2.2] Xét, các tài liệu, chứng cứ do UBND thành phố Đ, UBND quận L, thành phố Đà Nẵng, Sở Xây dựng thành phố Đà Nẵng, Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Đ và các bên đương sự cung cấp, trình bày của đại diện theo ủy quyền của Công ty Đ , của đại diện theo ủy quyền và người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bà T2, có căn cứ xác định Hợp đồng góp vốn số 0153/HĐGV-PGT-PC ngày 11/01/2019 giữa Công ty Đ và bà Nguyễn Thị T2 ký kết khi Công ty Đ chưa được UBND thành phố Đ chấp thuận là nhà đầu tư được thực hiện dự án đầu tư Khu dân cưT . Đến nay, Công ty Đ cũng chỉ mới được Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Đ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CO 161090, thửa số 38, tờ bản đồ số 20, diện tích đất 17.598 m2, nhưng mục đích sử dụng là đất thương mại, dịch vụ, thời hạn sử dụng đến ngày 25/12/2057. Công ty Đ chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính để chuyển mục đích sử dụng đất từ đất thương mại dịch vụ sang đất ở đối với dự án khu dân cưT ;
Khu dân cưT cũng chưa có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt và chưa có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng thành phố Đ nơi có dự án. Do đó, vi phạm khoản 2 Điề u 168, Điều 188, Điều 194 Luật đất đai,

## Page 19

khoản 5 Điều 8, Điều 31 và Điều 32 Luật Kinh doanh bất động sản và khoản 3 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ, không đảm bảo điều kiện có hiệu lực của hợp đồng theo quy định tại Điều 117, Điều 501 Bộ luật Dân sự nên vô hiệu. Do đó, Bản án sơ thẩm xác định Hợp đồng góp vốn số 0153/HĐGV- PGT-PC ngày 11/01/2019 giữa Công ty Đ và bà Nguyễn Thị T2 vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật theo quy định tại Điều 122, Điều 123, Điều 407 Bộ luật Dân sự là có cơ sở. Theo quy định tại khoản 1 Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015: Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Do đó, yêu cầu phản tố của bị đơn đề nghị tiếp tục hợp đồng và sửa đổi, bổ sung Hợp đồng góp vốn 0153/HĐGV-PGT- PC ngày 11/01/2019 là không có cơ sở nên không được Bản án sơ thẩm chấp nhận là đúng quy định của pháp luật.
[2.3] Về giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, xác định thiệt hại, lỗi của các bên và nghĩa vụ bồi thường thiệt hại.
Hợp đồng góp vốn s ố 0153/HĐGV-PGT-PC ngày 11/01/2019 vô hiệu nên Bản án sơ thẩm buộc Công ty Đ phải trả lại cho bà Nguyễn Thị T2 số tiền đã nhận là 652.212.000 đồng là đúng theo quy định tại khoản 2 Điều 131 Bộ luật dân sự 2015.
Về xác định lỗi do hợp đồng vô hiệu và nghĩa v ụ bồi thường thiệt hại: Công ty Đ là chủ đầu tư Dự án Khu dân cư T, phải biết rõ tính pháp lýc ủa dự án chưa đủ điều ki ện đ ể ký hợp đồng góp v ốn, nhưng công khai không đầy đủ và chính xác thông tin về dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 Luật kinh doanh bất động sản, vẫn thỏa thuận ký kết hợp đồng góp vốn để nhận tiền. Bà T2 đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ góp vốn của mình theo quy định của hợp đồng, nhưng Công ty Đ cũng không tiến hành thực hiện đầy đủ các trình tự, thủ tục pháp lý cần thiết để Dự án được đủ điều kiện ký hợp đồng góp v ốn. Do đó, Bản án sơ thẩm buộc Công ty Đ phải có nghĩa v ụ bồi thường toàn bộ thiệt hại cho bà T2 theo mức lãi suất vay vốn kinh doanh của một trong các ngân hàng thương mại đóng trên địa bàn mà dự án đang thực hiện với số tiền là 368.991.173 đồng là có cơ s ở, phù hợp với quy định tại khoản 4 Điều 131, Điều 407 Bộ luật Dân sự và thỏa thuận của hai bên. Công ty Đ kháng cáo đề nghị xác định lại lỗi của các bên dẫn đến hợp đồng góp vốn bị vô hiệu là 50/50 để xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại của các bên phù hợp với mức độ lỗi thực tế là không có cơ sở chấp nhận.
[2.4] Đối với Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số: 111/2019/HĐMB - PVB-CNĐN ngày 17/5/2019 giữa Ngân hàng TMCP Đ1 , chi nhánh Đ2 và Công ty Đ. Tại thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp, thửa đất số 3 8, tờ bản đồ số 20 đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất không có tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, trong thời hạn sử dụng đất, đáp ứng điều kiện tham gia giao dịch quy định tại khoản 1 Điều 168, Điều 188 Luật đất đa i. Việc thế chấp đã được đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định tại Điều 323 Bộ luật Dân sự.
Công ty Đ và Ngân hàng không có tranh chấp đối với Hợp đồng thế chấp này. Do

## Page 20

đó, Bản án sơ thẩm xác định Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số:
111/2019/HĐMB-PVB-CNĐN ngày 17/5/2019 có giá trị pháp lý, phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký là có cơ sở, phù hợp theo quy định tại Điều 319 Bộ luật Dân sự. Yêu cầu tuyên vô hiệu đối với hợp đồng thế chấp này của bà T2 không có cơ sở chấp nhận.
[3] Đối với kháng cáo của bị đơn bà Nguyễn Thị T2 và quan điểm tranh luận của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bà T2 cho rằng Bản án sơ thẩm có vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng.
Xét, tranh chấp giữa nguyên đơn và bị đơn là tranh chấp về hợp đồng góp vốn, là vụ án tranh chấp về dân sự, như đã phân tích, nhận định tại phần [2.2], Hợp đồng góp vốn số 0153/HĐGV-PGT-PC ngày 11/01/2019 bị vô hiệu là do vi phạm điều cấm của luật theo quy định tại Điều 122, Điều 123, Điều 407 Bộ luật Dân sự.
Hợp đồng vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập theo quy định tại khoản 1 Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, không phải vô hiệu khi b ị xử phạt hành chính theo Quyết định xử phạt hành chính số: 3612/QĐ -XPHC ngày 04/12/2023 của UBND quận L, thành phố Đà Nẵng, Quyết định xử phạt hành chính số: 1369/QĐ -XPHC ngày 20/5/2022 của U. Tại phiên tòa phúc thẩm cả Công ty Đ và đại diện bà T2 đều xác định cho đến nay Khu dân cư Thanh Hoàng do Công ty Đ là nhà đầu tư cũng chưa có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt và chưa có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng thành phố Đ. Do đó, kháng cáo của bà T2 cũng như ý kiến tranh luận của người bảo vệ cho bà T2 tại phiên tòa cho rằng cho rằng Tòa án cấp sơ thẩm có vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng trong việc thu thập và đánh giá tính pháp lý của Dự án Khu dân cư Thanh H2 là không có cơ sở.
Về việc định giá của Tòa án cấp sơ thẩm: Tòa án cấp sơ thẩm tiến hành thủ tục định giá đối với các lô đất liên quan đến Hợp đồng góp vốn là theo đơn yêu cầu của Công ty Đ phù hợp với Điều 104 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Chi phí cho việc định giá Bản án sơ thẩm buộc Công ty Đ phải chịu. Công ty Đ cũng không kháng cáo đối với việc định giá và chi phí định giá phải chịu. Do đó, kháng cáo của bà T2 cũng như ý kiến tranh luận của người bảo vệ cho bà T2 tại phiên tòa cho rằng Tòa án cấp sơ thẩm đã vi phạm trong thủ tục định giá tài sản là không có cơ sở.
[4] Từ những phân tích nhận định trên, HĐXX không chấp nhận ý kiến trình bày cũng như kháng cáo của người đại diện hợp pháp của nguyên đơn, không chấp nhận ý kiến của người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của bị đơn, người đại diện hợp pháp của bị đơn; Không chấp nhận toàn bộ nội dung kháng cáo của nguyên đơn Công ty Đ cùng kháng cáo của bị đơn bà Nguyễn Thị T2 ; Giữ nguyên bản án sơ thẩm.
[5] Về ý kiến của đại diện VKSND thành phố Đà Nẵng tại phiên tòa đề nghị hủy Bản án sơ thẩm số: 38/2024/DS- ST ngày 04/7/2024 của Tòa án nhân dân quận Liên Chiểu, giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân quận Liên Chiểu xét xử sơ thẩm

## Page 21

lại theo quy định của pháp luật là không phù hợp với phân tích, nhận định trên của HĐXX nên không được chấp nhận.
[4] Về án phí phúc thẩm. Căn cứ khoản 1 Điều 29 Nghị quyết số:
326/2016/NQ- UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Công ty Đ và bà Nguyễn Thị T2 phải chịu án phí phúc thẩm là 300.000 đồng do kháng cáo không được chấp nhận.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ: Khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự;
Không chấp nhận toàn bộ kháng cáo của Công ty Cổ phần Đ và kháng cáo của bà Nguyễn Thị T2.
Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số: 38/2024/DS-ST ngày 04 tháng 7 năm 2024 của Tòa án nhân dân quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng.
 Căn cứ: Các Điều 26, 35, 39, 147, 227, 244, 271, 273 Bộ luật Tố tụng dân sự;
- Các Điều 122, 123; 131; 407; 500; 501 Bộ luật Dân sự năm 2015;
 - Khoản 4 Điều 12; khoản 2 Điều 168; Điều 188, 194 Luật Đất đai 2013;
 - Các Điều 8, 29, 31, 32 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014;
- Căn c ứ khoản 2 Đi ều 26 và kho ản 3 Đi ều 27 của Nghị quyết s ố 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.
I. Chấp nhận một phần yêuc ầu khởi ki ện của Công tyC ổ phần Đ về việc “Yêu cầu tuyên bố hợp đồng góp vốn vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu”:
- Tuyên vô hiệu Hợp đồng góp vốn dự án khu đô thịT số 0153/HĐGV-PGT- PC ngày 11/01/2019 được ký kết giữa Công ty Cổ phần Đ và bà Nguyễn Thị T2.
- Buộc Công ty Cổ phần Đ phải hoàn trả số tiền là 652.212.000 đồng và bồi thường thiệt hại số tiền là 368.991.173 đồng; tổng cộng là 1.021.203.172 đồng (Một tỷ không trăm hai mươi mốt triệu hai trăm lẻ ba ngàn một trăm bảy mươi hai đồng)
cho bà Nguyễn Thị T2.
Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêuc ầu thi hành án mà người phải thi hành án không thi hành thì phải chịu khoản tiền lãi tương ứng với số tiền và thời gian chậm thi hành theom ức lãi su ất các bên thỏa thuận nhưng phải phù hợp với quy định của pháp luật; nếu không có thỏa thuận về mức lãi suất thì quyết định theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 357 và khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.
II. Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tố của bà Nguyễn Thị T2 về việc “Yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng góp vốn và yêuc ầu tuyên b ố hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu”:
1. Không chấp nhận yêu cầu phản tố về việc buộc Công ty Cổ phần Đ tiếp tục thực hi ện Thỏa thuận tại Hợp đồng góp vốn d ự án khu đô thịT số 0153/TTGV-

## Page 22

PGT-PC ngày 11/01/2019 đư ợc ký kết giữa Công tyC ổ phần Đ và bà Nguyễn Thị T2 theo hướng:
- Sửa đổi Hợp đồng góp vốn d ự án khu đô thịT số 0153/TTGV-PGT-PC ngày 11/01/2019 được ký kết giữa Công ty Cổ phần Đ và bà Nguyễn Thị T2 để cân bằng quyền và lợi ích của hai bên do hoàn cảnh thay đổi cơ bản với các yêu cầu sửa đổi như sau:
+ Buộc Công tyC ổ phần Đ phải ti ến hành tháo d ỡ toàn bộ công trình xây dựng hiện có trên lô đất số 16, khu A2 dự án KDC T.
+ Bà Nguyễn Thị T2 được quyền xây dựng và chịu chi phí xây dựng nhà trên lô đất số 16, khu A dự án KDC T, phường H, quận L, thành phố Đà Nẵng theo thiết kế đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
+ Buộc Công ty Cổ phần Đ phải hoàn thiện các điều kiện pháp lý để lô đất số 16 - khu A2 dự án KDC T và công trình trên đất đủ điều kiện chuyển nhượng cho bà T2 theo quy định của pháp luật với giá trị quyền sử dụng đất giữ nguyên trong Thỏa thuận góp vốn đã ký kết.
+ Buộc Công ty Cổ phần Đ liên hệ UBND thành phố Đ, Sở Xây dựng thành phố Đà Nẵng, Sở Tài nguyên Môi trư ờng thành phố Đ, UBND quận L và các cơ quan liên quan lập các thủ tục để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bà Nguyễn Thị T2 đối với nhà và đất tại lô đất số A, khu A dự án KDC T
- Các điều khoản không sửa đổi tại Hợp đồng góp vốn dự án khu đô thịT số 0153/TTGV-PGT-PC ngày 11/01/2019 được ký kết giữa Công ty Cổ phần Đ và bà Nguyễn Thị T2 đã có hiệu lực pháp luật tiếp tục được thực hiện.
2. Không chấp nhận yêu cầu phản tố việc việc bà Nguyễn Thị T2 được quyền chủ động liên hệ với UBND thành phố Đ, Sở Xây dựng thành phố Đà Nẵng, Sở Tài nguyên Môi trư ờng thành phố Đ, UBND quận L và các cơ quan liên quan đ ể thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với nhà và đất tại lô đất số 16, khu A dự án KDC T sau khi trả phần giá trị đất còn lại theo Thỏa thuận tại Hợp đồng góp vốn dự án khu đô thịT số 0153/TTGV-PGT-PC ngày 11/01/2019 được ký kết giữa Công ty Cổ phần Đ và bà Nguyễn Thị T2.
3. Không chấp nhận yêu cầu phản tố về việc tuyên Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất s ố 111/2019/HĐMB-PVB-CNĐN ngày 17/5/2019 gi ữa Ngân hàng TMCP Đ1, chi nhánh Đ2 và Công tyC ổ phần Đ được công chứng tại Văn phòng C2, công chứng số 7316, quyển số 01 TP/CC-SCC/HĐGD liên quan dến diện tích đất tại KDC T – thửa đất số 38, tờ bản đồ số 20, địa chỉ Lô B Khu tái định cư V - N, phường H, quận L, TP Đà Nẵng là vô hiệu.
III. Án phí dân sự:
1. Án phí sơ thẩm:
1.1. Công ty Cổ phần Đ phải chịu án phí đối với số tiền có nghĩa vụ thanh toán cho bà Nguyễn Thị T2 là 42.636.095 đồng (Bốn mươi hai triệu sáu trăm ba

## Page 23

mươi sáu ngàn không trăm chín mươi lăm đồng), được trừ vào số tiền tạm ứng án phí 300.000 đồng (Ba trăm ngàn đồng) đã nộp theo biên la i thu số 0000893 ngày 14.4.2022 của Chi cục thi hành án dân sự quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng.
Công ty Cổ phần Đ còn phải tiếp tục nộp số tiền 42.336.095 đồng (Bốn mươi hai triệu ba trăm ba mươi sáu ngàn không trăm chín mươi lăm đồng).
1.2. Bà Nguyễn Thị T2 phải chịu án phí đối với yêu cầu khởi kiện về việc tuyên bố hợp đồng vô hiệu của nguyên đơn là Công ty Đ được chấp nhận là 300.000 đồng (Ba trăm ngàn đồng).
1.3. Bà Nguyễn Thị T2 phải chịu án phí đối với yêu cầu phản tố về việc tiếp tục thực hiện hợp đồng góp vốn và yêuc ầu tuyên b ố hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hi ệu không được Tòa án chấp nhận là 300.000 đ ồng, được trừ vào số tiền tạm ứng án phí 300.000 đồng (Ba trăm ngàn đ ồng) đã nộp theo biên lai thu s ố 0005306 ngày 27.6.2022 của Chi cục thi hành án dân sự quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng. Bà Nguyễn Thị T2 đã nộp đủ án phí dân sự sơ thẩm.
2. Án phí phúc thẩm:
Công ty Cổ phần Đ phải chịu 300.000đ, được trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp 300.000đ theo biên lai thu số 0000888 ngày 19/7/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Liên Chiểu, Tp Đà Nẵng.
Bà Nguyễn Thị T2 phải chịu 300.000đ, được trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp 300.000đ theo biên lai thu số 0000908 ngày 29/7/2024 cuảCh i cục Thi hành án dân sự quận Liên Chiểu, Tp Đà Nẵng.
IV. Chi phí tố tụng: Chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ là 2.000.000 đồng (Hai triệu đồng); Chi phí thẩm định giá là 10.000.000 đồng (Mười triệu đồng)
nguyên đơn là Công ty Đ phải chịu (Đã nộp và đã chi xong).
V. Kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người thi hành án) cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015
VI. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.
VII. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc cưỡng chế thi hánh án theo quy định tại Điều 6,7,9 Luật thi hành án dân sự. Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.
Nơi nhận:
- Các đương sự;
- VKSND TP. Đà Nẵng;
- Chi Cục THADS quận Liên Chiểu;
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA

## Page 24

- Cục THADS Tp Đà Nẵng;
- Tòa án nhân dân quận Liên Chiểu;
- Lưu hồ sơ vụ án.


Cao Văn Hiếu