Bản án số: 617/2024/DS-PT
Lê Thị M - Bùi Thanh C
Số: 617
Ngày: 12/12/2024
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Bình Dương
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: sửa một phần bản án sơ thẩm

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG Bản án số: 617/2024/DS-PT Ngày 12-12-2024 V/v Tranh chấp hợp đồng chuyển chuyển nhượng quyền sử dụng đất, yêu cầu công nhận tài sản trên đất CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa:
Các Thẩm phán:
Bà Huỳnh Thị Thanh Tuyền.
Ông Nguyễn Văn Thanh;
Bà Đinh Thị Mộng Tuyết.
- Thư ký phiên tòa: Bà Lê Thị Thanh - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương tham gia phiên tòa:
Bà Trần Thị Ngọc Tuyền – Kiểm sát viên.
Ngày 12 tháng 12 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 477/2024/TLPT-DS ngày 22 tháng 10 năm 2024 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, yêu cầu công nhận tài sản trên đất”.
Do Bản án dân sự sơ thẩm số 102/2024/DS-ST ngày 13 tháng 8 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Dầu Tiếng, tỉnh Bình Dương bị kháng cáo.
Theo quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 423/2024/QĐ-PT ngày 28 tháng 10 năm 2024 và quyết định hoãn phiên tòa phúc thẩm số 529/2024/QĐ-PT ngày 25 tháng 11 năm 2024, giữa các đương sự:
- Nguyên đơn: Bà Lê Thị M, sinh năm 1955; địa chỉ: số C, đường N, khu phố A, thị trấn D, huyện D, tỉnh Bình Dương; vắng mặt.
- Bị đơn: Ông Bùi Thanh C, sinh năm 1986; địa chỉ: khu phố A, thị trấn D, huyện D, tỉnh Bình Dương.
Ngươi đai diên hơp pháp của bị đơn: Ông Nguyễn Văn V, sinh năm 1980;
địa chỉ: khu phố D, thị trấn D, huyện D, tỉnh Bình Dương, là người đại diện theo uy quyền (Văn bản uy quyền ngày 12/5/2022); có mặt.
- Ngươi co quyên lơi, nghia vu liên quan:

## Page 2

1. Ông Bùi Văn K, sinh năm 1952 và bà Trần Thị S, sinh năm 1955; cùng địa chỉ: khu phố A, thị trấn D, huyện D, tỉnh Bình Dương.
Ngươi đai diên hơp pháp của ông Bùi Văn K và bà Trần Thị S: Ông Nguyễn Văn V, sinh năm 1980; địa chỉ: khu phố D, thị trấn D, huyện D, tỉnh Bình Dương, là người đại diện theo uy quyền (Văn bản uy quyền ngày 18/11/2024); có mặt.
2. Ông Bùi Mạnh H, sinh năm 1977; địa chỉ: khu phố B, thị trấn H, huyện H, tỉnh Tây Ninh; có đơn xin giải quyết vắng mặt.
3. Bà Bùi Thị Cẩm H1, sinh năm 1979; địa chỉ: khu phố A, thị trấn D, huyện D, tỉnh Tây Ninh; có đơn xin giải quyết vắng mặt.
4. Ông Bùi Thanh D, sinh năm 1981; địa chỉ: khu phố A, thị trấn D, huyện D, tỉnh Bình Dương; có đơn xin giải quyết vắng mặt.
5. Bà Bùi Thị Cẩm N, sinh năm 1982; địa chỉ: khu phố A, thị trấn D, huyện D, tỉnh Bình Dương; có đơn xin giải quyết vắng mặt.
6. Ông Nguyễn Thành D1, sinh năm 1983; địa chỉ: khu phố A, thị trấn D, huyện D, tỉnh Bình Dương; có đơn xin giải quyết vắng mặt.
7. Bà Lý Thị Hồng G, sinh năm 1987; địa chỉ: số C, Khu phố A, thị trấn D, huyện D, tỉnh Bình Dương; có đơn xin giải quyết vắng mặt.
8. Ngân hàng thương mại cổ phần B1 (gọi tắt là L); địa chỉ: số B Đại lộ B, phường P, thành phố T, tỉnh Bình Dương.
Ngươi đai diên hơp pháp của Ngân hàng thương mai cổ phần B1 (L), Chi nhánh B2: Bà Lê Thị K1 – Chuyên viên khách hàng, là người đại diện theo uy quyền (Văn bản ủy quyền ngày 25/6/2024); có đơn xin giải quyết vắng mặt.
- Ngươi kháng cáo: Bị đơn ông Bùi Thanh C; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Bùi Văn K và bà Trần Thị S.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
1. Theo đơn khởi kiên ngày 14/01/2022, đơn khởi kiên bổ sung ngày 13/7/2022, quá trình giải quyết vu án và tai phiên tòa, nguyên đơn bà Lê ThịM trình bày:
Khoảng năm 2008, bà Trần Thị S là vợ ông Bùi Văn K có nợ của bà Lê ThịM số tiền 35.000.000 đồng. Do không có điều kiện trả nợ và còn nợ của nhiều người khác nên vợ chồng ông K, bà S có sang nhà bàM xin bàM mua một phần đất của ông K và bà S để cấn trư nợ, tiền dư thì để thanh toán các khoản nợ khác. Lúc đầu, bàM không đồng ý vì đất ông K có mồ mả trên đất.
Tuy nhiên, do vợ chồng ông K năn nỉ quá nên nguyên đơn đồng ý mua 07m ngang đất giáp đường đất (nay là hẻm E đường N) tinh tư đất của ông Lê Văn B tơi giáp vơi mồ mả của gia đình ông K vơi giá là 35.000.000 đồng. Nguyên đơn đã cắm trụ bê tông xác định ranh vơi phần đất còn lại của gia đình ông K.
Nguyên đơn có yêu cầu ông K làm giấy nhưng ông K cư lần lữa vơi lý do người

## Page 3

3 trong gia đình nên lúc đó chưa làm giấy tờ gì ghi nhận. Sau khi nhận đất thì nguyên đơn trồng thêm cây tràm trên đất cho đến nay. Nguyên đơn đã cưa 01 lần tràm, hiện nay còn khoảng 13 cây tràm do nguyên đơn trồng trên đất.
Nguyên đơn có liên hệ để làm thủ tục sang tên nhưng được trả lời là không đủ điều kiện nên thôi. Năm 2017, nguyên đơn có yêu cầu bị đơn (khi đó bị đơn đang đưng tên sổ đất thửa 514) làm hợp đồng chuyển nhượng để cho phù hợp, bị đơn đồng ý. Sau khi có hợp đồng sang nhượng đất, nguyên đơn có yêu cầu bị đơn làm thủ tục sang tên. Bị đơn trình bày là sổ đất đang thế chấp ngân hàng.
Lúc đó, do chưa đủ điều kiện tách thửa nên nguyên đơn không tranh chấp. Tuy nhiên, hiện nay theo nguyên đơn nắm được thì đã đủ điều kiện để tách thửa nhưng bị đơn vân tiếp tục thế chấp sổ vay ngân hàng vơi số tiền lơn trong thời gian dài làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ich hợp pháp của nguyên đơn. Vì vậy, nguyên đơn khởi kiện bị đơn ra Tòa để bảo vệ quyền và lợi ich hợp pháp của nguyên đơn.
Theo Đơn khởi kiện ngày 14/01/2022, bàM yêu cầu ông C tiếp tục thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đề ngày 13/6/2017 giữa bàM vơi ông C đối vơi phần đất có diện tich 250m2 thuộc một phần thửa đất số 514, tờ bản đồ số 27, tọa lạc tại Khu phố A, thị trấn D, huyện D, tỉnh Bình Dương.
Theo Đơn khởi kiện bổ sung ngày 13/7/2022, bàM yêu cầu bị đơn tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đề ngày 13/6/2017 giữa bàM vơi ông C theo diện tich đo đạc thực tế 197,7m2 thuộc một phần thửa đất số 514, tờ bản đồ số 27, tọa lạc tại khu phố A, thị trấn D, huyện D, tỉnh Bình Dương; yêu cầu Tòa án công nhận 13 cây tràm trên đất tranh chấp là tài sản của bà M.
Tại phiên tòa, bàM yêu cầu ông C tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đề ngày 13/6/2017 giữa bàM vơi ông C theo diện tich đo đạc thực tế 197,7m2 thuộc một phần thửa đất số 514, tờ bản đồ số 27, tọa lạc tại Khu phố A, thị trấn D, huyện D, tỉnh Bình Dương; yêu cầu Tòa án công nhận 13 cây tràm trên đất tranh chấp là tài sản của bà M.
Đối vơi yêu cầu phản tố của ông Cyêu cầu tuyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đề ngày 13/6/2017 giữa bà Lê ThịM vơi ông Bùi Thanh C là vô hiệu thì nguyên đơn không đồng ý.
2. Theo Bản tư khai, quá trình tham gia tô tung và tai phiên tòa, bị đơn ông Bùi Thanh C do ngươi đai diên hơp pháp là ông Nguyễn Văn V trình bày:
Ông Bùi Văn K và bà Trần Thị S là cha me của bị đơn, còn bà Lê ThịM là hàng xóm có quen biết nhau. Thửa đất số 514 là của ông Bùi Văn K và bà Trần Thị S cho bị đơn ông C1 vào năm 2012, bị đơn được cấp giấy chưng nhận quyền sử dụng đất năm 2013. Việc giao dịch liên quan đến phần đất diện tich 197,7m2 thuộc một phần thửa đất 514 là diễn ra giữa bà Lê ThịM vơi me bị đơn là bà Trần Thị S, bị đơn không biết giao dịch này. Thời điểm ngày 13/6/2017, bà M có qua nói chuyện vơi bị đơn về việc ngày xưa me của bị đơn là bà S có vay của bàM số tiền 20.000.000 đồng không trả được nên có thỏa thuận miệng về việc cấn trư đất, do trươc đây không làm giấy tờ nên nhờ bị đơn ký hợp đồng

## Page 4

4 này để làm tin vì hiện nay bị đơn là người đưng tên trên giấy chưng nhận quyền sử dụng đất. Do vậy, bị đơn mơi đồng ý ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như bàM cung cấp chư thực ra hai bên không có giao dịch gì liên quan đến phần đất tranh chấp nêu trên. Quá trình thẩm định tại chô, trên thực tế tại điểm đo số 14 của Mảnh trich lục địa chinh số 829-2022 ngày 20/7/2022 do Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện D lập có trụ bê tông là do bàM cắm năm 2022. Trên đất tranh chấp có 13 cây tràm mọc tự nhiên, không do ai trồng.
Năm 2021, vợ chồng bị đơn có ký hợp đồng tin dụng để vay vốn tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần B1 02 lần: Lần thư nhất vay số tiền 1.000.000.000 đồng, lần 02 vay số tiền 470.000.000 đồng. Hình thưc thanh toán là trả dần gốc và lãi cho đến khi hết nợ, thời hạn vay là 15 năm, mục đich là để làm ăn. Hợp đồng tin dụng có 02 vợ chồng bị đơn và bà G ký, tiền vay bị đơn nhận. Tiền vay sử dụng cho mục đich làm ăn, buôn bán của hai vợ chồng. Quá trình thực hiện hợp đồng tin dụng, vợ chồng bị đơn vân thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình theo hợp đồng. Bị đơn có ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thửa đất số 514, tờ bản đồ số 27 tọa lạc tại khu phố A, thị trấn D, huyện D để đảm bảo khoản vay cho Ngân hàng Thương mại Cổ phần B1. Bị đơn vân thực hiện đúng hợp đồng, không có ý kiến hay yêu cầu gì liên quan đến các hợp đồng nêu trên. Bị đơn không đồng ý vơi yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn vì bị đơn không có tham gia giao dịch vơi nguyên đơn; bị đơn chỉ ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đề ngày 13/6/2017 giữa bà Lê ThịM vơi ông Bùi Thanh C theo yêu cầu của nguyên đơn chư bị đơn không có giao dịch, không có nhận tiền tư nguyên đơn. Bị đơn giữ nguyên yêu cầu phản tố yêu cầu Tòa án tuyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đề ngày 13/6/2017 giữa bà Lê ThịM vơi ông Bùi Thanh C là vô hiệu.
3. Theo biên bản lấy lơi khai và quá trình tham gia tô tung, ngươi co quyên lơi, nghia vu liên quan ông Bùi Văn K trình bày:
Bà S là vợ và ông C là con của ông K. Phần đất tranh chấp có diện tich 197,7m2 thuộc một phần thửa đất số 514 mà nguyên đơn tranh chấp theo như bà S kể lại là do bà S có vay tiền của bàM nên thỏa thuận chuyển nhượng phần đất này cho bàM để trư nợ. Lúc bà S thỏa thuận vơi bàM thì ông K không biết, sau này bà S kể thì ông K mơi biết. Ông K không có ý kiến gì về việc bà S cấn trư đất để trả nợ cho bà M. Ông K, bà S đã làm thủ tục tặng cho ông C thửa đất 514 vào năm 2013, do ông C đưng tên trên Giấy chưng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi nhận đất, bàM mơi chỉ tiến hành cắm ranh đất năm 2021, ngoài ra bàM không canh tác gì, các cây tràm trên đất là mọc tự nhiên. Ông K không có ý kiến gì đối vơi hợp đồng chuyển nhượng ký năm 2017. Đối vơi yêu cầu khởi kiện của bàM thì ông K không có ý kiến, phần đất hiện đã đưng tên ông C nên do ông C quyết định.
4. Theo biên bản lấy lơi khai và quá trình tham gia tô tung, ngươi co quyên lơi, nghia vu liên quan bà Trần Thị S trình bày:
Bà Trần Thị S là vợ ông Bùi Văn K và là me của ông Bùi Thanh C. BàM là hàng xóm và là người cho bà S vay tiền. Mười mấy năm trươc, bà S có vay

## Page 5

5 của bàM số tiền khoảng 20.000.000 đồng, hai bên không làm giấy tờ, lãi suất 05%/tháng, mục đich bà S vay tiền là để trả nợ cho người khác. Sau đó, bà S không trả được nợ nên bàM có yêu cầu bà S cấn trư đất vơi số tiền bà S nợ bà M thì bà S đồng ý. BàM đề nghị cấn trư 07m đất phia Bắc giáp đất của ông B.
Lúc thỏa thuận vơi bà M, bà S không báo gia đình, nhưng sau đó gia đình bà S biết nhưng không phản đối. Việc này hai bên chỉ thỏa thuận miệng, không làm giấy tờ, không tiến hành chỉ ranh và bàM cũng không canh tác trên đất, cây tràm trên đất là mọc tự nhiên. Bà S có thỏa thuận là khi có điều kiện thì xin chuộc lại đất. Phần đất tranh chấp diện tich 197,7m2 thuộc một phần thửa 514, tờ bản đồ số 27 lạc tại khu phố A, thị trấn D, huyện D, tỉnh Bình Dương hiện do ông C đưng tên trên giấy chưng nhận quyền sử dụng đất. Đối vơi hợp đồng chuyển nhượng ngày 13/6/2017 thì bà S có nghe con nói lại là con của bàM tên D2 có làm sẵn hợp đồng đến nói vơi ông C là đất bà S đã cấn trư cho bàM và yêu cầu ông C ký lại hợp đồng nên ông C đồng ý ký. Bà S không biết về hợp đồng đó. Gia đình bà S có xin chuộc lại nhưng bàM không đồng ý. Đối vơi yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, ông Chiện nay đã đưng tên quyền sử dụng đất nên do ông C quyết định.
5. Theo biên bản lấy lơi khai và quá trình tham gia tô tung, ngươi co quyên lơi, nghia vu liên quan ông Bùi Manh H, bà Bùi Thị Cẩm H1, ông Bùi Thanh D, bà Bùi Thị Cẩm N trình bày:
Ông H, bà H1, ông D, bàN là con của ông Bùi Văn K và bà Nguyễn Thị S1, ông Bùi Thanh C là em trai của các ông, bà. Ông H, bà H1, ông D, bàN không quen biết ông Huỳnh Đại K2 và bà Lê Thị Kim K3. Nguồn gốc thửa đất 514, Tờ bản đồ số 27 tọa lạc tại khu phố A, thị trấn D, huyện D, tỉnh Bình Dương do ông K, bà S1 khai phá và được cấp Giấy chưng nhận quyền sử dụng đất năm 2002. Tuy có là thành viên trong hộ vào thời điểm cấp đất nhưng ông H, bà H1, ông D, bàN không có liên quan gì đến thửa 514, không có công sưc đóng góp gì trên đất. Ông H, bà H1, ông D, bàN biết sự việc ông K, bà S1 tặng cho quyền sử dụng đất thửa 514 cho ông C, ông H, bà H1, ông D, bàN cũng tham gia ký kết hợp đồng tặng cho tại Văn phòng Công chưng theo yêu cầu của công chưng viên (trư bà G1 do đã tách khỏi hộ khẩu gia đình trươc đó). Ông C được cấp Giấy chưng nhận quyền sử dụng đất năm 2013. Ông H, bà H1, ông D, bàN không có ý kiến gì về hợp đồng tặng cho này. Đối vơi tranh chấp liên quan đến phần đất có diện tich 197,7m2 thuộc một phần thửa 514 thì ông H, bà H1, ông D, bàN không biết. Đối vơi các tài sản trên phần đất tranh chấp thì ông H, bà H1, ông D, bàN không biết vì ông H, bà H1, ông D, bàN bận đi làm; ông H, bà H1, ông D, bàN cũng không liên quan đến các tài sản này. Ông H, bà H1, ông D, bàN không có liên quan đến việc tranh chấp nên không có ý kiến gì đối vơi yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
6. Theo biên bản lấy lơi khai và quá trình tham gia tô tung, ngươi co quyên lơi, nghia vu liên quan ông Nguyễn Thành D1 trình bày:
Ông D1 là chủ sử dụng thửa đất số 630, tờ bản đồ số 27, tọa lạc tại Khu phố G, thị trấn D, huyện D, tỉnh Bình Dương và là hàng xóm của ông C, bà M.

## Page 6

6 Ông D1 nhận chuyển nhượng thửa 630 tư người khác năm 2020, khi mua bán không đo đạc thực tế mà chỉ trich lục hồ sơ địa chinh để nhận chuyển nhượng.
Ông D1 thống nhất vơi M1 Trich lục địa chinh có đo đạc chỉnh lý (tranh chấp)
số 829 – 2022 ngày 20/7/2022 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện
D. Khi đo đạc phần đất tranh chấp, ông D1 có tham gia chỉ ranh đất và xác định ranh đất theo kết quả đo đạc đã thể hiện. Đối vơi phần C, D thể hiện trên mảnh trich lục địa chinh số 829 – 2022 ngày 20/7/2022 nằm trên thửa đất 630 nhưng ông D1 không có ý kiến hay yêu cầu gì trong vụ án. Ông D1 đã thống nhất ranh đất vơi ông C trên thực tế.
7. Theo biên bản lấy lơi khai và quá trình tham gia tô tung, ngươi co quyên lơi, nghia vu liên quan bà Lý Thị Hồng G trình bày:
Bà Lý Thị Hồng G và ông Bùi Thanh C là vợ chồng chung sống vơi nhau tư năm 2007, có đăng ký kết hôn năm 2007 tại Ủy ban nhân dân xã L, huyện H, tỉnh Tây Ninh. Quá trình chung sống có 03 người con chung gồm: Bùi Lý Anh K4, sinh ngày 28/9/2007; Bùi Lý Minh N1, sinh ngày 14/01/2013 và Bùi Lý Minh N2, sinh ngày 23/8/2021. Bà G không quen biết vơi bà Lê Thị Kim K3 và ông Huỳnh Đại K2. Tư năm 2007 đến năm 2009, bà G và ông C chung sống vơi nhau ở nhà cha me bà G trên Tây Ninh. Năm 2010, bà G và ông C mơi chuyển về Dầu Tiếng sinh sống tại khu phố D, thị trấn D (ở nhà thuê). Năm 2019, bà G và chồng bà G mơi về số C, khu phố A, thị trấn D, huyện D, tỉnh Bình Dương sinh sống cho đến nay. Năm 2019, khi bà G về sinh sống tại số C, khu phố A, thị trấn D, huyện D, tỉnh Bình Dương thì bà G biết thửa đất 514 này đưng tên ông Bùi Thanh C. Nguồn gốc đất là do cha me cho ông C, do ông C đưng tên trên giấy chưng nhận quyền sử dụng đất và là tài sản riêng của ông C, do cha me ông C cho riêng ông C, không liên quan đến bà G. Năm 2021, vợ chồng bà G có ký hợp đồng tin dụng để vay vốn tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần B1 02 lần:
Lần thư nhất vay số tiền 1.000.000.000 đồng, lần 02 vay số tiền 470.000.000 đồng. Hình thưc thanh toán là trả dần gốc và lãi cho đến khi hết nợ. Thời hạn vay không nhơ, mục đich là để làm ăn. Hợp đồng tin dụng có 02 vợ chồng ký tên, tiền vay ông C nhận. Tiền vay sử dụng cho mục đich làm ăn, buôn bán của hai vợ chồng. Quá trình thực hiện hợp đồng tin dụng, vợ chồng bà G vân thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình theo hợp đồng. Ông C có ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thửa đất số 514, tờ bản đồ số 27, tọa lạc tại khu phố A, thị trấn D, huyện D để đảm bảo khoản vay cho Ngân hàng Thương mại Cổ phần B1 (bà G không tham gia ký kết hợp đồng thế chấp). Quá trình sinh sống trên thửa đất 514 bà G không để ý có ai ngoài gia đình bà G sinh sống trên đất. Khi bà G về sinh sống thì bà có đóng góp cùng vơi chồng sửa chữa căn nhà của gia đình trên đất. Ngoài ra, bà G không canh tác hay đóng góp gì khác. Bà G không biết về giao dịch giữa ông C vơi bàM nên không có ý kiến, mọi vấn đề liên quan đến thửa đất 514 để ông C tự quyết định.
8. Theo biên bản lấy lơi khai và quá trình tham gia tô tung, ngươi co quyên lơi, nghia vu liên quan Ngân hàng thương mai cổ phần B1 (L) - Chi nhánh B2 trình bày:

## Page 7

7 Ngân hàng thương mại cổ phần B1 (L) - Chi nhánh B2 không đồng ý vơi yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn vì các lý do sau: Tài sản thế chấp đang dùng để bảo đảm cho khoản vay của ông Bùi Thanh C và bà Lý Thị Hồng G tại Ngân hàng thương mại cổ phần B1 là quyền sử dụng đất theo Giấy chưng nhận quyền sử dụng đất số BL 735816, số vào sổ cấp Giấy chưng nhận CH02480 do Ủy ban nhân dân huyện D cấp ngày 07/11/2013. Việc Ngân hàng nhận thế chấp tài sản trên đã được lập thành hợp đồng thế chấp, được công chưng và được đăng ký giao dịch bảo đảm theo đúng quy định của pháp luật. Tại thời điểm thế chấp tài sản nêu trên (ngày 03/02/2021), Ủy ban nhân dân thị trấn D đã xác nhận tình trạng đất là không tranh chấp, không bị phong tỏa kê biên thi hành án, không nằm trong quy hoạch, không bị khiếu nại và đáp ưng đầy đủ điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất. Việc mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất của nguyên đơn vơi bị đơn trong vụ án này là hoàn toàn trái quy định pháp luật, không thực hiện việc công chưng, không làm thủ tục sang tên theo quy định. Đối vơi yêu cầu phản tố của bị đơn thì Ngân hàng thương mại cổ phần B1 thống nhất, không có ý kiến gì. Ngân hàng Thương mại cổ phần B3 không có yêu cầu gì khác trong vụ án.
* Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 102/2024/DS-ST ngày 13 tháng 8 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Dầu Tiếng, tỉnh Bình Dương đã quyết định:
1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Lê ThịM đối vơi bị đơn ông Bùi Thanh C, chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Bùi Thanh C đối vơi bà Lê ThịM về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.
1.1. Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đề ngày 13/6/2017 giữa bà Lê ThịM vơi ông Bùi Thanh C vô hiệu.
1.2. Hậu quả của hợp đồng vô hiệu:
Buộc ông Bùi Thanh C, ông Bùi Văn K và bà Trần Thị S có trách nhiệm liên đơi thanh toán cho bà Lê ThịM tổng số tiền 541.405.000 đồng (năm trăm bốn mươi mốt triệu bốn trăm lẻ năm nghìn đồng).
Buộc bà Lê ThịM phải trả lại cho ông Bùi Thanh C phần đất có diện tich 197,7m2 CLN (ký hiệu là B) thuộc một phần thửa đất số 514, tờ bản đồ số 27, tọa lạc tại Khu phố A, thị trấn D, huyện D, tỉnh Bình Dương, có tư cận: Đông giáp thửa 514; Tây giáp thửa 517; Nam giáp thửa 514; Bắc giáp đường nhựa (kem theo bản ve).
2. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Lê Thị Mỹ đối V1 ông Bùi Thanh C về việc “Yêu cầu công nhận tài sản trên đất” đối vơi 13 cây tràm bông vàng trồng năm 2010.
2.1. Buộc ông Bùi Thanh C có trách nhiệm thanh toán cho bà Lê ThịM số tiền 1.040.000 đồng (một triệu không trăm bốn mươi ngàn đồng) giá trị 13 cây tràm trồng năm 2010.

## Page 8

8 2.2. Sau khi ông Bùi Thanh C thanh toán xong số tiền 1.040.000 đồng (một triệu không trăm bốn mươi ngàn đồng) cho bà Lê ThịM thì ông C có quyền sở hữu các tài sản trên đất gồm: 13 cây tràm bông vàng trồng năm 2010.
Ngoài ra, án sơ thẩm còn tuyên về chi phi tố tụng, về án phi, quyền yêu cầu thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự.
Sau khi có Bản án sơ thẩm, ngày 15/8/2024 bị đơn ông Bùi Thanh C có đơn kháng cáo một phần bản án, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa một phần bản án sơ thẩm theo hương không chấp nhận việc xử lý hậu quả hợp đồng vô hiệu về việc buộc ông C có trách nhiệm liên đơi vơi ông K và bà S thanh toán số tiền 541.405.000 đồng cho bà Lê Thị M; yêu cầu định giá lại quyền sử dụng đất tranh chấp. Cùng ngày 15/8/2024, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Bùi Văn K và bà Trần Thị S có đơn kháng cáo toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa một phần bản án sơ thẩm theo hương không chấp nhận việc xử lý hậu quả hợp đồng vô hiệu về việc buộc ông C có trách nhiệm liên đơi vơi ông K và bà S thanh toán số tiền 541.405.000 đồng cho bà Lê Thị M.
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương phát biểu quan điểm:
- Về tố tụng: Những người tiến hành tố tụng và người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.
- Về nội dung:
+ Xét kháng cáo của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vợ chồng ông K, bà S: ông K, bà S kháng cáo một phần bản án sơ thẩm và cho rằng Tòa sơ thẩm chưa xem xét hết tình tiết của vụ án, chưa đánh giá toàn diện chưng cư và lời khai của đương sự khi xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu, làm ảnh hưởng quyền lợi hợp pháp của ông bà, đề nghị Tòa phúc thẩm xem xét lại việc buộc vợ chồng ông K, bà S có trách nhiệm liên đơi thanh toán cho bàM số tiền 541.405.000 đồng như Tòa sơ thẩm đã tuyên. Xét thấy: Theo Điều 131 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu “các bên phải hoàn trả cho nhau nhưng gì đa nhân và bên co lỗi gây thiêt hai thì phải bồi thương”. Hồ sơ thể hiện giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang tranh chất do nguyên đơn bàM và bị đơn ông C ký tại hợp đồng chuyển nhượng là 35.000.000 đồng. Quá trình tố tụng, ông C thưa nhận có ký hợp đồng này và vợ chồng bà S, ông K thưa nhận có nhận số tiền 35.000.000 đồng của nguyên đơn nên ông C và vợ chồng bà Sông K phải có trách nhiệm liên đơi khi xử lý hợp đồng liên quan đến giá trị của hợp đồng này. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm xác định cả 03 người gồm ông C, bà S, ông K đều có trách nhiệm liên đơi khi xử lý hợp đồng vô hiệu liên quan đến giá trị của hợp đồng này là đúng tài liệu chưng cư tại hồ sơ và phù hợp quy định Điều 131 Bộ luật dân sự năm 2015 như đã trich dân trên. Cụ thể: BàM hoàn trả đất đang tranh chấp cho ông C. Còn ông C và cha me ông C là bà Sông Khoàn trả số tiền đã nhận của bàM là 35.000.000 đồng. Về việc xác định lôi gây thiệt hại để giải quyết bồi thường theo quy định tại Điều 131 của Bộ luật Dân sự năm 2015 như đã trich dân trên: Theo hồ sơ thể hiện, kết quả định giá đất đang tranh chấp diện tich 197,7m2 có trị giá

## Page 9

9 1.047.810.000 đồng, hợp đồng các bên chuyển nhượng giá 35.000.000 đồng.
Như vậy, giá trị chuyển nhượng tại thời điểm giải quyết vụ án theo kết quả định giá cao hơn giá các bên ký hợp đồng chuyển nhượng vào năm 2017 là 1.012.810.000 đồng. Theo tài liệu chưng cư tại hồ sơ thể hiện lôi dân đến hợp đồng vô hiệu là do cả hai bên đương sự cùng gây thiệt hại và các bên không kháng cáo phần này, các bên kháng cáo không đồng ý về trách nhiệm liên đơi thực hiện nghĩa vụ. Như phân tich trên, bên chuyển nhượng có liên quan đến hợp đồng gồm 03 người ông C, ông K, bà S nên cả 03 người phải có trách nhiệm bồi thường ½ giá trị chênh lệch 1.012.810.000 đồng tương đương vơi số tiền 506.405.000 đồng cho bên nhận chuyển nhượng là bà M. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm buộc bên chuyển nhượng có liên quan đến hợp đồng gồm 03 người ông C, ông K, bà S có trách nhiệm liên đơi thanh toán cho bên nhận chuyển nhượng (bà
M) số tiền 541.405.000 đồng, gồm: Số tiền đã nhận theo hợp đồng đã ký 35.000.000 đồng và số tiền bồi thường ½ giá trị chênh lệch của hợp đồng theo kết quả định giá là 506.405.000 đồng như đã phân tich trên là đúng quy định Điều 131 của Bộ luật Dân sự năm 2015. Vợ chồng ông K, bà S kháng cáo một phần bản án sơ thẩm cho rằng Tòa sơ thẩm chưa xem xét hết tình tiết của vụ án, chưa đánh giá toàn diện chưng cư và lời khai của đương sự buộc vợ chồng ông K, bà S có trách nhiệm liên đơi khi giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu là ảnh hưởng quyền lợi hợp pháp của vợ chồng ông K, bà S, nhưng vợ chồng ông K, bà S không cung cấp tài liệu chưng cư nào khác tại cấp phúc thẩm nên cấp phúc thẩm không có căn cư để xem xét.
+ Xét kháng cáo của bị đơn ông C: Ông C kháng cáo một phần bản án sơ thẩm và cho rằng Tòa án cấp sơ thẩm chưa xem xét hết tình tiết của vụ án, chưa đánh giá toàn diện chưng cư và lời khai của đương sự, làm ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của bị đơn, đề nghị Tòa phúc thẩm định giá lại tài sản tranh chấp và bị đơn không đồng ý trách nhiệm liên đơi thanh toán cho bàM số tiền 541.405.000 đồng như Tòa án cấp sơ thẩm đã tuyên. Xét thấy: Hồ sơ thể hiện bị đơn ông C thưa nhận có ký hợp đồng chuyển nhượng phần đất tranh chấp cho nguyên đơn bà M, nhưng thực chất phần đất này là do bà S (me của bị đơn ông
C) đã cấn trư nợ vơi bà M, khi vợ chồng bà S chưa ký hợp đồng tặng cho đất cho ông C và các bên đã thực hiện việc thanh toán tiền xong. Sau khi ông C được cha me là vợ chồng bà S, ông K tặng cho đất (bao gồm một phần đất mà bà S đã cấn trư nợ), ông C đã quản lý, xây dựng, sử dụng thửa đất số 514 được tặng cho tư năm 2008 đến nay, gia đình ông C đã chưa ra phần đất đã chuyển nhượng cho bàM và bàM sử dụng đến nay, điều này cho thấy nhận thưc của bị đơn ông C và cha me của bị đơn là bà S, ông K đã xác định phần đất này thuộc quyền sử dụng của bà M, nên có cơ sở xác định việc giao đất đã thực hiện xong. Như vậy, có căn cư xác định việc thanh toán tiền và giao đất các bên đã thực hiện xong nhưng bàM chưa tách sổ do không đủ điều kiện tách thửa theo quy định của pháp luật nên ông C đồng ý tiếp tục thực hiện nghĩa vụ đối vơi giao dịch của cha me là vợ chồng bà S thực hiện nhưng chưa hoàn thành bằng việc cùng ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơi nguyên đơn bàM vào ngày 13/6/2017. Do đó, việc ông C xác lập giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng

## Page 10

10 đất vơi bàM về phần đất đang tranh chấp là tự nguyện, đúng ý chi các bên nên Tòa án cấp sơ thẩm xác định bị đơn ông C chịu trách nhiệm liên đơi đối vơi việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cùng vơi cha me của bị đơn là vợ chồng ông K, bà S là đúng tài liệu chưng cư tại hồ sơ và phù hợp vơi quy định pháp luật. Bị đơn ông C kháng cáo cho rằng Tòa sơ thẩm chưa xem xét hết tình tiết của vụ án, chưa đánh giá toàn diện chưng cư và lời khai của đương sự, buộc bị đơn có trách nhiệm liên đơi khi giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu là ảnh hưởng quyền lợi hợp pháp của bị đơn, nhưng bị đơn không cung cấp tài liệu chưng cư nào khác tại cấp phúc thẩm nên cấp phúc thẩm không có căn cư để xem xét. Quá trình tố tụng sơ thẩm, bị đơn đồng ý kết quả định giá của cấp sơ thẩm, được thể hiện tại biên bản tiếp cận công khai chưng cư ngày 28/6/2024 do Tòa án cấp sơ thẩm thực hiện. Tuy nhiên, đến giai đoạn phúc thẩm bị đơn đề nghị định giá lại cho phù hợp vơi giá thị trường nơi có tài sản định giá tại thời điểm giải quyết vụ án, được Tòa án cấp phúc thẩm chấp nhận. Sau khi có kết quả định giá tại cấp phúc thẩm, đương sự thống nhất kết quả này, đề nghị Tòa phúc thẩm căn cư kết quả định giá tại cấp phúc thẩm để xem xét giải quyết vụ án. Các nội dung còn lại của bản án sơ thẩm các đương sự không kháng cáo, nên không có căn cư để cấp phúc thẩm xem xét lại theo quy định Điều 293 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Căn cư khoản 2 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn ông C, không chấp nhận kháng cáo của người liên quan vợ chồng ông K, bà S. Sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm số 102/2024/DS-ST ngày 13/8/2024 của Tòa án nhân dân huyện Dầu Tiếng, tỉnh Bình Dương.
Sau khi nghiên cưu các tài liệu chưng cư có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, căn cư vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, lời trình bày của các đương sự, ý kiến của Kiểm sát viên.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
[1]. Về thủ tục tố tụng: Nguyên đơn bà Lê ThịM đã được triệu tập hợp lệ đến lần thư hai nhưng vân vắng mặt; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Bùi Mạnh H, bà Bùi Thị Cẩm H1, ông Bùi Thanh D, bà Bùi Thị Cẩm N, ông Nguyễn Thành D1, bà Lý Thị Hồng G và người đại diện hợp pháp của Ngân hàng Thương mại cổ phần B1 là bà Lê Thị Kiều tất C2 đều có đơn đề nghị giải quyết vắng mặt. Vì vậy, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt các đương sự có tên trên theo quy định tại các Điều 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự.
[2]. Về nội dung: Nguyên đơn bà Lê ThịM yêu cầu Tòa án giải quyết buộc bị đơn ông Bùi Thanh C phải tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Lê ThịM đối vơi phần đất diện tich đo đạc thực tế 197,7m2 thuộc một phần thửa đất số 514, tờ bản đồ số 27, tọa lạc tại Khu phố A, thị trấn D và công nhận tài sản trên đất là 13 cây tràm cho bà M. Căn cư vào Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đề ngày 13/6/2017 có nội dung ông Bùi Thanh C chuyển nhượng cho bà Lê Thị Mỹ M2 phần đất có diện tich 250m2 thuộc một phần thửa đất số 514, tờ bản đồ số 27, tọa lạc tại Khu phố A, thị trấn D, huyện D, tỉnh Bình Dương, có bà Lê ThịM và ông Bùi Thanh C ký

## Page 11

11 tên. Bị đơn ông C thưa nhận chữ ký trên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đề ngày 13/6/2017 là của ông C nên đây là những tình tiết, sự kiện không cần phải chưng minh theo quy định tại khoản 2 Điều 92 của Bộ luật Tố tụng dân sự.
[2.1] Phần đất tranh chấp có diện tich 197,7m2 thuộc một phần thửa đất số 514, tờ bản đồ số 27, tọa lạc tại Khu phố A, thị trấn D, huyện D, tỉnh Bình Dương theo Giấy chưng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ CH02480 do Ủy ban nhân dân huyện D, tỉnh Bình Dương cấp ngày 07/01/2013 cho ông Bùi Thanh C.
Phần đất này đã được cấp Giấy chưng nhận lần đầu ngày 30/12/2002 theo Giấy chưng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ 03313 QSDĐ/ do Ủy ban nhân dân huyện D, tỉnh Bình Dương cấp cho hộ ông Bùi Văn K; các con của ông K, bà S đều xác định nguồn gốc đất là do ông K, bà S khai phá, các con ông K, bà S không liên quan đến thửa đất, không có công sưc đóng góp. Bà S trình bày tuy bà tự mình thực hiện thỏa thuận cấn trư đất để trả nợ, sau đó gia đình bà S đều biết nhưng không ai có ý kiến gì. Ông K xác định bà S đã nói cho ông biết thỏa thuận cấn trư nợ giữa bà S vơi bàM và ông cũng không có ý kiến gì. Do đó, có sơ sở xác định năm 2008, bà S thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để cấn trư nợ số tiền nợ 20.000.000 đồng (hai mươi triệu đồng), các thành viên trong gia đình bao gồm ông K, ông C đều biết và không phản đối giao dịch này.
Nguyên đơn xác định bà S chuyển nhượng phần đất tranh chấp cho nguyên đơn để cấn trư khoản nợ 20.000.000 đồng (hai mươi triệu đồng) mà bà S nợ nguyên đơn, đồng thời, nguyên đơn bàM còn đưa thêm cho bà S 15.000.000 đồng (mười lăm triệu đồng) để đủ 35.000.000 đồng (ba mươi lăm triệu đồng) tương đương diện tich đất nhận chuyển hương theo yêu cầu của bà S để bà S có tiền trả nợ cho người khác. Các giấy tờ thể hiện số nợ cấn trư hiện không còn nhưng đã được thay thế ghi nhận trong hợp đồng chuyển nhượng ngày 13/6/2017 đã ký kết giữa nguyên đơn bà Lê ThịM vơi ông Bùi Thanh C.
[2.2] Ngày 10/12/2012, ông K, bà S tặng cho quyền sử dụng đất thuộc thửa 514 cho ông C. Ông C đã được Ủy ban nhân dân huyện D cấp Giấy chưng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ CH02480 ngày 07/01/2013. Việc tặng cho toàn bộ thửa 514 đã bao gồm một phần của thửa 514 đã chuyển nhượng cho bà M trươc đó nên bàM phải ký lại Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đề ngày 13/6/2017 mơi vơi ông C để đảm bảo quyền sử dụng hợp pháp đối vơi thửa đất bàM đã nhận chuyển nhượng tư bà S. Các nội dung này được các đương sự thưa nhận nên là các tình tiết, sự kiện không cần phải chưng minh theo quy định tại khoản 2 Điều 92 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Như vậy, mặc dù ông C không phải là người trực tiếp chuyển nhượng phần đất tranh chấp cho bàM nhưng đồng ý để bà S chuyển nhượng phần đất này cho bàM để cấn trư nợ vơi bà M, các bên đã thực hiện việc thanh toán tiền xong bằng cách cấn trư tổng số tiền nợ 35.000.000 đồng (ba mươi lăm triệu đồng) giữa bà S vơi bàM thể hiện qua việc ông C đã ký tên vào Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đề ngày 13/6/2017. Quá trình quản lý, xây dựng, sử dụng thửa đất 514 tư năm 2008 đến nay, gia đình ông C đều có chưa ra phần đất đã chuyển nhượng cho bà M, cho thấy bà S, ông K, ông C đã xác định phần đất này thuộc quyền sử dụng của

## Page 12

12 bàM nên có cơ sở xác định việc giao đất đã thực hiện xong. Mặc dù việc thanh toán và giao đất đã thực hiện xong nhưng các bên chưa thực hiện việc tách thửa theo quy định. Khi ông C nhận tặng cho quyền sử dụng đất tư ông K, bà S bao gồm cả phần đất mà bà S đã cấn trư nợ thì ông C phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ đối vơi các giao dịch do bà S, ông K thực hiện nhưng chưa hoàn thành. Do ông C đồng ý ký tên vào Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đề ngày 13/6/2017 để xác lập giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối vơi bàM về phần đất tranh chấp, xác nhận số tiền 35.000.000 đồng (ba mươi lăm triệu đồng) đã được thanh toán thông qua việc cấn trư nợ giữa me ông C là bà S vơi bàM nên ông C phải chịu trách nhiệm liên đơi đối vơi việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông K, bà S vơi bà M.
[2.3] Theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đề ngày 13/6/2017 thể hiện nội dung ông Bùi Thanh C chuyển nhượng cho bà Lê Thị Mỹ M2 phần đất có diện tich 250m2 thuộc một phần thửa đất số 514, tờ bản đồ số 27, tọa lạc tại khu phố A, thị trấn D, huyện D, tỉnh Bình Dương. Theo Mảnh trich lục địa chinh có đo đạc chỉnh lý số 829 – 2022 ngày 20/7/2022 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện D, nguyên đơn xác định phần đất tranh chấp có diện tich 197,7m2 thuộc một phần thửa đất số 514 đã được Ủy ban nhân dân huyện D cấp Giấy chưng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ CH02480 ngày 07/01/2013 cho ông Bùi Thanh C. Tại Công văn số 366/PTNMT-TC ngày 03/10/2022 của Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện D xác định phần đất nguyên đơn yêu cầu công nhận có tổng diện tich 197,7m2 (cây lâu năm) thuộc một phần thửa đất số 514, Tờ bản đồ số 27 tại thị trấn D không đủ điều kiện tách thửa để chuyển nhượng theo quy định tại Điều 3, Quyết định số 25/2027/QĐ- UBND ngày 27/9/2017 của Ủy ban nhân dân tỉnh B. Do vậy, Hợp đồng chuyển nhượng này đã vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được theo quy định tại các Điều 117, 122, 407, 408 của Bộ luật Dân sự năm 2015. Do vậy, nguyên đơn yêu cầu bị đơn tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng là không có căn cư để chấp nhận. Xét thấy, do hợp đồng chuyển nhượng trên vi phạm diện tich tối thiểu được phép tách thửa và không được công chưng, chưng thực theo quy định tại Điều 501, 502 của Bộ luật Dân sự 2015, điểm a khoản 3 Điều 167 của Luật Đất đai năm 2013 nên yêu cầu phản tố của bị đơn về việc tuyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 13/6/2017 giữa ông C vơi bàM là vô hiệu được Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận là phù hợp.
[2.4] Về việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu: Do hợp đồng chuyển nhượng bị vô hiệu như đã phân tich tại mục [2.3] trên nên căn cư quy định tại Điều 131 của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Bà S đã nhận số tiền 35.000.000 đồng (ba mươi lăm triệu đồng), tuy việc chuyển nhượng đất do me của bị đơn bà S thực hiện, nhưng bị đơn ông C và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông K đều biết được thể hiện qua việc bị đơn đồng ý ký ký tên vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 13/6/2017 để chuyển nhượng cho nguyên đơn, do đó bà S, ông K và bị đơn ông C phải có trách nhiệm liên đơi thanh toán cho nguyên đơn số tiền đã nhận chuyển nhượng là 35.000.000 đồng và ½ khoản tiền chênh lệch giá trị

## Page 13

13 quyền sử dụng đất do các bên thỏa thuận chuyển nhượng vơi giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm theo hương dân tại điểm c tiểu mục 2.3 mục 2 Phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hương dân áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình, cụ thể: Theo kết quả định giá tài sản tại Biên bản định giá ngày 15/9/2022 của Tòa án cấp sơ thẩm thì Hội đồng định giá xác định: đất tranh chấp trị giá 5.300.000 đồng/m2 x 197,7m2 = 1.047.810.000 đồng (Một ty không trăm bốn mươi bảy triệu tám trăm mười nghìn đồng). Tại cấp phúc thẩm, bị đơn kháng cáo và có đơn yêu cầu định giá lại tài sản đang tranh chấp và tại Biên bản định giá tài sản ngày 11/12/2024, Hội đồng định giá xác định: Đất tranh chấp trị giá 2.300.000 đồng/m2 x 197,7m2 = 454.710.000 đồng (bốn trăm năm mươi bốn triệu bảy trăm mười nghìn đồng).
Như vậy, sau khi trư đi số tiền bà S đã nhận số tiền 35.000.000 đồng (ba mươi lăm triệu đồng), giá trị đất chênh lệch là 419.710.000 đồng (bốn trăm mười chin nghìn bảy trăm mười nghìn đồng). Xét thấy, lôi dân đến hợp đồng vô hiệu là do cả hai bên nên ông C, ông K, bà S phải có trách nhiệm liên đơi bồi thường ½ chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất cho bàM tương đương vơi số tiền 209.855.000 đồng (hai trăm lẻ chin triệu tám trăm năm mươi làm nghìn đồng).
Tổng số tiền bị đơn phải thanh toán cho nguyên đơn là 244.855.000 đồng (hai trăm bốn mươi bốn triệu tám trăm năm mươi lăm nghìn đồng). BàM phải trả lại quyền sử dụng phần đất có diện tich 197,7m2 thuộc một phần thửa đất số 514, tờ bản đồ số 27, tọa lạc tại khu phố A, thị trấn D, huyện D, tỉnh Bình Dương cho ông C.
[3] Đối vơi yêu cầu của nguyên đơn về việc yêu cầu công nhận 13 cây tràm trên phần đất diện tich 197,7m2 là tài sản hợp pháp của nguyên đơn: Lời khai của các đương sự đều xác định bàM đã nhận đất tư khi bà S thỏa thuận cấn trư nợ năm 2008; 13 cây tràm bông vàng trồng tư năm 2010 trong thời gian bà M quản lý, sử dụng. Kết quả xác minh tại Khu phố A, thị trấn D và kết quả xem xét thẩm định tại chô cũng thể hiện bàM trực tiếp quản lý, sử dụng phần đất tranh chấp và 13 cây tràm là do bàM trồng. Vì vậy, có cơ sở chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bàM về yêu cầu công nhận công nhận 13 cây tràm trên phần đất diện tich 197,7m2 thuộc một phần thửa 514 là tài sản của nguyên đơn. Theo kết quả định giá tại biên bản định giá ngày 15/9/3022 của Tòa án cấp sơ thẩm thì Hội đồng định giá xác định 13 cây tràm có tổng giá trị là 1.040.000 đồng (một triệu không trăm bốn mươi triệu đồng). Tại cấp phúc thẩm, bị đơn kháng cáo và có đơn yêu cầu định giá lại tài sản đang tranh chấp và tại biên bản định giá tài sản ngày 11/12/2024, Hội đồng định giá xác định: tràm bông vàng trị giá 171.000 đồng/cây x 13 cây = 2.223.000 đồng (hai triệu hai trăm hai mươi ba nghìn đồng). Như đã phân tich tại mục [2.4], do nguyên đơn phải giao trả phần đất có diện tich 197,7m2 cho bị đơn, các tài sản nêu trên là tài sản gắn liền trên đất, không thể di dời nên bị đơn được quyền sở hữu các tài sản này cùng vơi đất thì phải thanh toán giá trị tài sản trên đất cho nguyên đơn đối vơi 13 cây tràm vơi tổng số tiền là 2.223.000 đồng (hai triệu hai trăm hai mươi ba nghìn đồng).

## Page 14

14 Tư những nhận định trên, xét thấy có căn cư để Hội đồng xét xử chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của bị đơn ông Bùi Thanh C; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Bùi Văn K và bà Trần Thị S, sửa một phần bản án sơ thẩm.
[4] Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương tại phiên tòa phúc thẩm là phù hợp.
[5] Về chi phi tố tụng: Chi phi đo đạc, xem xét thẩm định tại chô và định giá tổng cộng số tiền là 4.878.477 đồng, nguyên đơn và bị đơn môi người phải chịu ½ các chi phi này. Nguyên đơn đã nộp tạm ưng nên bị đơn có nghĩa vụ nộp số tiền là 2.439.238 đồng để hoàn trả cho nguyên đơn.
[6] Về án phi dân sự sơ thẩm: Bị đơn ông C phải chịu theo quy định của pháp luật. Bà Lê Thị M, ông Bùi Văn K và bà Trần Thị S là người cao tuổi và có đơn xin miễn án phi nên được miễn án phi theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mưc thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phi và lệ phi Tòa. Bị đơn ông C phải chịu có giá ngạch đối vơi giá trị quyền sử dụng đất và tài sản trên đất tranh chấp phải thanh toán cho nguyên đơn.
[7] Về án phi dân sự phúc thẩm: Do sửa án sơ thẩm nên người kháng cáo không phải chịu án phi theo quy định của pháp luật.
Vì các le trên, QUYẾT ĐỊNH:
- Căn cư khoản 2 Điều 148, khoản 2 Điều 308, Điều 309 và Điều 313 của Bộ luật Tố tụng dân sự;
- Căn cư các Điều 117, 122, 123, 131, 407, 408, 501, 502 của Bộ luật Dân sự năm 2015; các Điều 167, 168 của Luật Đất đai năm 2013;
- Căn cư Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mưc thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phi và lệ phi Tòa án,
1. Chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn ông Bùi Thanh C; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Bùi Văn K và bà Trần Thị S.
Sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm số 102/2024/DS-ST ngày 13 tháng 8 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Dầu Tiếng, tỉnh Bình Dương như sau:
1.1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Lê ThịM đối vơi bị đơn ông Bùi Thanh C về việc “Tranhhợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và yêu cầu công nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền trên đất”.
1.2. Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bị đơn ông Bùi Thanh C đối vơi nguyên đơn bà Lê ThịM về việc "Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

## Page 15

- Tuyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 13/6/2017 đã ký giữa bà Lê ThịM vơi ông Bùi Thanh C là vô hiệu.
- Buộc ông Bùi Thanh C, ông Bùi Văn K và bà Trần Thị S có trách nhiệm liên đơi thanh toán cho bà Lê ThịM tổng số tiền 244.855.000 đồng (hai trăm bốn mươi bốn triệu tám trăm năm mươi lăm nghìn đồng).
- Buộc bà Lê ThịM phải trả lại cho ông Bùi Thanh C phần đất có diện tich 197,7m2 (CLN) thuộc một phần thửa đất số 514, tờ bản đồ số 27, tọa lạc tại khu1, thị trấn D, huyện D, tỉnh Bình Dương (có ký hiệu B trên sơ đồ bản ve kem theo).
- Buộc ông Bùi Thanh C có trách nhiệm thanh toán cho bà Lê ThịM số tiền 2.223.000 đồng (hai triệu hai trăm hai mươi ba nghìn đồng) giá trị 13 cây tràm. Sau khi ông Bùi Thanh C thanh toán xong số tiền này cho bà Lê ThịM thì ông C có quyền sở hữu 13 cây tràm bông vàng trồng trên đất.
Kể tư ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mưc lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự tương ưng vơi số tiền và thời gian chậm thi hành án.
1.3. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Lê ThịM đối vơi bị đơn ông Bùi Thanh C về việc yêu cầu bị đơn tiếp tục thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 13/6/2017 đã ký giữa bà Lê ThịM vơi ông Bùi Thanh C.
1.4. Về chi phi đo đạc, xem xét thẩm định tại chô và định giá: Tổng cộng số tiền là 4.878.477 đồng (bốn triệu tám trăm bảy mươi tám nghìn bốn trăm bảy mươi bảy đồng), nguyên đơn bà Lê ThịM và bị đơn ông Bùi Thanh C môi người phải chịu số tiền 2.439.238 đồng (hai triệu bốn trăm ba mươi chin nghìn hai trăm ba mươi tám đồng), nguyên đơn bàM đã nộp xong, bị đơn ông Bùi Thanh C phải nộp số tiền 2.439.238 đồng (hai triệu bốn trăm ba mươi chin nghìn hai trăm ba mươi tám đồng) để hoàn trả cho nguyên đơn đã nộp tạm ưng tại Tòa án.
1.5. Về án phi dân sự sơ thẩm:
- Bà Lê Thị M, ông Bùi Văn K và bà Trần Thị S được miễn án phi.
- Ông Bùi Thanh C phải chịu số tiền 4.192.067 đồng (bốn triệu một trăm chin mươi hai nghìn không trăm sáu mươi bảy đồng), được trư vào số tiền 300.000 đồng (ba trăm ngàn đồng) tạm ưng án phi đã nộp theo biên lai thu số 0002627 ngày 31/01/2024 của Chi Cục thi hành án dân sự huyện Dầu Tiếng, tỉnh Bình Dương. Ông C còn phải nộp thêm số tiền 3.892.067 đồng (ba triệu tám trăm chin mươi hai nghìn không trăm sáu mươi bảy đồng).
2. Về án phi dân sự phúc thẩm:
- Ông Bùi Văn K và bà Trần Thị S được miễn án phi.

## Page 16

- Hoàn trả cho ông Bùi Thanh C số tiền 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) tạm ưng án phi đã nộp theo biên lai thu tiền số 0000396 ngày 15/8/2024 của Chi Cục Thi hành án dân sự huyện Dầu Tiếng, tỉnh Bình Dương.
3. Trường hợp bản án được thi hành án theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và Điều 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.
4. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể tư ngày tuyên án./.
Nơi nhận:
- VKSND tỉnh Bình Dương;
- Chi cục THADS huyện Dầu Tiếng;
- TAND huyện Dầu Tiếng;
- Các đương sự;
- Lưu: HCTP, HSVA, Tòa Dân sự.
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Huỳnh Thị Thanh Tuyền