Bản án số: 94/2024/DS-PT
Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Số: 94
Ngày: 03/12/2024
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Hải Dương
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thông tin vụ việc: Bà Nguyễn Thị M khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc với chị Nguyễn Thị H

## Page 1

1 TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH HẢI DƯƠNG

Bản án số: 94/2024/DS-PT Ngày: 03 - 12 - 2024 V/v Tranh chấp hợp đồng đặt cọc CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH HẢI DƯƠNG
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Trần Hữu Hiệu.
Các Thẩm phán: Bà Phạm Thúy Hằng, bà Phạm Thị Mai Hoa
- Thư ký phiên tòa: Bà Vũ Thị Mai Trang - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Hải Dương.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Hải Dương tham gia phiên tòa:
Ông Nguyễn Văn Tưởng - Kiểm sát viên.
Trong các ngày 28 tháng 11 và 03 tháng 12 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Hải Dương, xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 70/2024/TLPT-DS ngày 02 tháng 10 năm 2024 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”; do Bản án dân sự sơ thẩm số 13/2024/DS-ST ngày 26 tháng 7 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Tứ Kỳ, tỉnh Hải Dương bị kháng cáo; theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 104/2024/QĐ -PT ngày 05 tháng 11 năm 2024 giữa các đương sự:
- Nguyên đơn: Bà Nguyễn ThịM , sinh năm 1947; địa chỉ: Thôn T, xã C, huyện T, tỉnh Hải Dương; có mặt.
Người đại diện theo ủy quyền của bà M: Anh Nguyễn ThếT , sinh năm 1987; địa chỉ: Thôn T, xã C, huyện T, tỉnh Hải Dương; có mặt.
Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị L - Trợ giúp viên pháp lý Trung tâm trợ giúp pháp lý Nhà nước tỉnh H; có mặt.
- Bị đơn: Chị Nguyễn Thị H, sinh năm 1983; địa chỉ: Thôn T, xã Q, huyện T, tỉnh Hải Dương; có mặt.
- Người kháng cáo: Nguyên đơn Nguyễn Thị M. Có mặt Bản án không bị kháng nghị.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
1. Nguyên đơn Nguyễn ThịM trình bày: Bà Nguyễn ThịM có quyền sử dụng diện tích 475m2 đất (trong đó 200m2 đất ở, 196m2 đất vườn và 79m2 đất ao)
tại thửa 109 và 110, tờ bản đồ số 01, địa chỉ thôn T, xã C, huyện T, tỉnh Hải

## Page 2

2 Dương; được Ủy ban nhân dân huyện T , tỉnh Hải Dương cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) ngày 25/12/2001. BàM sống một mình, không có chồng, con.
Năm 2022, bàM và chị Nguyễn Thị H thỏa thuận chuyển nhượng 350,5m2 đất trong tổng diện tích đất nêu trên, giá chuyển nhượng là 1.450.000.000đồng.
Chị H đã đặt cọc cho bàM số tiền 50.000.000đồng, bàM giao cho chị H bản chính GCNQSDĐ và thỏa thuận chị H làm thủ tục tách thửa và chuyển quyền sử dụng đất. Ngày 19/4/2022, chị H và bàM ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng đất, bà H đặt cọc tiếp số tiền 100.000.000đồng. Ngày 11/6/2022, hai bên tiếp tục ký hợp đồng đặt cọc, chị H tiếp tục đưa cho bàM số tiền 200.000.000đồng. Tổng số tiền đặt cọc bàM đã nhận của chị H là 350.000.000đồng.
Ngày 08/10/2022, chị H thuê người xuống đo đạc đất, giữa bàM và chị H có ký tờ thỏa thuận có nội dung trong thời gian 01 tháng mà chị H chưa làm xong giấy GCNQSDD thì chị H vẫn phải thanh toán số tiền còn lại cho bàM và bàM có trách nhiệm hỗ trợ chị H thực hiện thủ tục giấy tờ cho đến khi hoàn thành xong.
Tuy nhiên, đến nay chị H vẫn không thực hiện thủ tục chuyển nhượng và cũng không trả số tiền còn lại cho bàM như đã thỏa thuận nên bàM khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết buộc chị H tiếp tục trả cho bà số tiền 1.100.000.000đồng.
Trường hợp chị H không đồng ý trả tiền thì bàM yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc giữa bà và chị H, chị H phải mất số tiền đã đặt cọc là 350.000.000đồng cho bàM và phải trả lại GCNQSDĐ cho bàM (đất và tài sản trên đất bàM đang quản lý, sử dụng). BàM không thừa nhận chữ ký tên, chữ viết họ và tên của bàM trong hợp đồng thỏa thuận ngày 05/11/2022.
2. Bị đơn Nguyễn Thị H trình bày thống nhất nội dung thỏa thuận ký hợp đồng đặt cọc ngày 19/4/2022, ngày 11/6/2022 và chị H đã giao cho bàM tổng số tiền là 350.000.000đồng. Ngày 31/8/2022, chị H có liên hệ với Phòng tài nguyên và môi trường huyện T để làm thủ tục đo đạc, tách thửa đất vì đất của bàM là cấp cho hộ nên phải là thủ tục tách thửa đất xong, mới ký hợp đồng chuyển nhượng theo quy định của pháp luật. Sau khi đo đạc, chị H và bàM có ký hợp đồng thỏa thuận ngày 10/8/2022 có nội dung như bàM trình bày. Tuy nhiên, thủ tục chuyển nhượng vào thời điểm này gặp khó khăn, ngày 05/11/2022, chị H gặp và đề nghị với bàM khi nào làm xong giấy tờ, chị H sẽ giao số tiền còn lại cho bà M, được bàM đồng ý và có ký tên vào hợp đồng thỏa thuận. Đến nay vẫn chưa làm thủ tục xong nên chị H không đồng ý trả số tiền 1.100.000.000đồng cho bà M. Trường hợp bàM không đồng ý thực hiện thỏa thuận ngày 05/11/2022 thì chị H cũng thống nhất hủy hợp đồng đặt cọc ngày 19/4/2022, ngày 11/6/2022 và các văn bản có liên quan đến việc thỏa thuận chuyển nhượng đất với và M; chị H tự nguyện chịu thiệt hại cho bàM số tiền 200.000.000đồng, bàM phải hoàn trả cho chị H 150.000.000đồng. Chị H đồng ý trả lại cho bàM bản chính GCNQSDĐ.
Tại Kết luận giám định số 853/KL- KTHS ngày 03/4/2024, Phòng K Công an thành phố H kết luận đối với chữ ký tên và chữ viết họ và tên “ mướt – nguyễn thị mướt” trong hợp đồng thỏa thuận ngày 05/11/2022 do bà H cung cấp có nội dung: chữ ký, chữ viết mang tên “Mướt - Nguyễn Thị M” tại phía dưới chữ “Tứ

## Page 3

3 Kỳ 5/11/2022” trên mẫu cần giám định A so với chữ ký, chữ viết của nguời mang tên Nguyễn ThịM trên các mẫu so sánh ký hiện tứ M1 đến M6 là do cùng một người viết ra.
3. Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 13/2024/DS -ST ngày 26/7/2024, Tòa án nhân dân huyện tứ Kỳ, tỉnh Hải Dương quyết định: Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị M.
Hủy hợp đồng đặt cọc đảm bảo việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được xác lập ngày 19/4/2022, ngày 11/6/2022, hợp đồng thỏa thuận ngày 08/10/2022 và hợp đồng thỏa thuận ngày 05/11/2022 giữa bà Nguyễn ThịM và bà Nguyễn Thị H.
Xác nhận số tiền đặt cọc bàM đã nhận của của bà H là 350.000.000 đồng.
Ghi nhận sự tự nguyện chịu thiệt hại của bà H đối với bàM số tiền là 200.000.000đồng. BàM có nghĩa vụ hoàn trả cho bà H số tiền đặt cọc đã nhận là 150.000.000 đồng.
Ngoài ra bản án còn tuyên về nghĩa vụ thi hành, án phí, chi phí tố tụng và quyền kháng cáo.
Ngày 31/7/2024, nguyên đơn Nguyễn ThịM kháng cáo không chấp nhận trả cho bà H 150.000.000 đồng tiền đặt cọc.
Tại phiên tòa:
 Nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, yêu cầu kháng cáo và xác định việc 02 bên ký các hợp đồng đặt cọc và thỏa thuận là hoàn toàn tự nguyện, đúng quy định pháp luật. BàM vẫn mong muốn bán đất và nếu bà H trả đủ số tiền đã thỏa thuận là 1.450.000.000đồng thì bàM vẫn giao đất cho chị H. Việc không giao kết được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn do chị H nên chị H phải mất cọc cho bà và phải trả lại bà G.
Bị đơn không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn và đề nghị HĐXX giữ nguyên bản án sơ thẩm.
Kiểm sát viên phát biểu ý kiến của Viện kiểm sát về việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án ở giai đoạn phúc thẩm và đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
[1] Về tố tụng: Kháng cáo của nguyên đơn trong hạn luật định nên được chấp nhận xem xét theo trình tự phúc thẩm.
[2] Về nội dung:
Bà Nguyễn ThịM và chị Nguyễn Thị H có xác lập hợp đồng đặt cọc để đảm bảo việc giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo các văn bản lập ngày 19/4/2022, ngày 11/6/2022, hợp đồng thỏa thuận ngày 08/10/2022 và hợp đồng thỏa thuận ngày 05/11/2022. Theo đó, chị H đặt cọc cho bàM tổng số tiền 350.000.000đồng để đảm bảo giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng 350,5m2 đất thuộc quyền sử dụng của bàM tại thửa 109 và 110,

## Page 4

4 tờ bản đồ số 01, địa chỉ thôn T, xã C, huyện T, tỉnh Hải Dương; giá chuyển nhượng là 1.450.000.000đồng. BàM có trách nhiệm giao bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chị H có trách nhiệm làm thủ tục tách thửa và chuyển quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Hợp đồng đặt cọc giữa hai bên được xác lập trên cơ sở tự nguyện, nội dung, hình thức của hợp đồng không vi phạm điều cấm, không trái đạo đức xã hội nên là hợp đồng hợp pháp theo Điều 117, Điều 328 của Bộ luật Dân sự. BàM đã nhận tiền đặt cọc, đã giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chị H. Đến tại phiên tòa phúc thẩm, bàM vẫn xác định đồng ý chuyển quyền sử dụng đất cho chị H, đồng ý bàn giao đất theo thỏa thuận.
Về phía chị H, kết quả xác minh tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện T thể hiện cho đến thời điểm hiện tại, chị H không thực hiện bất kỳ thủ tục nào để nhận chuyển quyền sử dụng đất của bà M; thủ tục chuyển quyền sử dụng đất giữa bàM và chị H không bị vướng mắc bởi quy định của pháp luật.
Tại phiên tòa, chị H và bàM đều khẳng định sau ngày 05/11/2022, bàM nhiều lần yêu cầu chị H thực hiện việc giao kết hợp đồng và trả tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà M. Theo cung cấp của ông Nguyễn Thượng T1 (là em trai của bà M), do bàM không có chồng, không có con nên ông T1 đứng ra thỏa thuận chuyển quyền sử dụng đất cho bà M, thời điểm 2022 khi có tin đồn Nhà nước làm đường qua khu vực đất nhà bàM nên phía chị H quyết tâm mua đất của bà M, thể hiện bằng việc đặt cọc nhiều lần, số tiền lớn và thỏa thuận nếu bàM không chuyển nhượng đất thì bị phạt cọc gấp 03 lần số tiền nhận cọc. Khi xác định không có việc làm đường qua đất nhà bà M, giá đất không tăng, chị H có gặp ông T1 nhờ ông T1 tác động với bàM để xin lại tiền cọc nhưng ông T1 không đồng ý. Như vậy, lời trình bày của chị H về việc thủ tục chuyển quyền sử dụng đất giữa bàM và chị H có vướng mắc là không có cơ sở chấp nhận; mặc dù ngày 05/11/2022 bàM và chị H có thỏa thuận khi nào chị H làm xong thủ tục chuyển quyền sử dụng đất thì mới phải trả bàM số tiền 1.100.000.000đồng để nhận chuyển quyền sử dụng đất, nhưng đến khi bàM khởi kiện là 01 năm chị H không có bất kỳ hành động nào để thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất là vi phạm nguyên tắc thiện chí trong giao dịch dân sự; việc bàM và chị H không giao kết được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hoàn toàn do lỗi của chị H.
Tại cấp sơ thẩm, bàM yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc giữa hai bên nhưng lại yêu cầu chị H phải mất toàn bộ số tiền 350.000.000đồng đã đặt cọc. Như vậy, bản chất là bàM yêu cầu công nhận hợp đồng đặt cọc và phạt cọc đối với chị H.
Cấp sơ thẩm nhận định việc bàM và chị H không giao kết được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là lỗi của cả hai bên. Từ đó hủy hợp đồng đặt cọc, chấp nhận sự tự nguyện của chị H về việc chịu thiệt hại 200.000.000đồng, buộc bàM trả cho chị H 150.000.000đồng là không phù hợp quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự, xâm phạm quyền lợi của bà M. Kháng cáo của bàM là có căn cứ, Hội đồng xét xử cần sửa bản án sơ thẩm theo hướng nêu trên. Do sửa nội dung quyết định của bản án sơ thẩm nên cần sửa phần án phí sơ thẩm cho phù hợp.
[3] Về án phí phúc thẩm: BàM kháng cáo được chấp nhận nên không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo Điều 148 Bộ luật Tố tụng dân sự và Nghị quyết

## Page 5

5 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định chế độ án phí, lệ phí Tòa án.
[4] Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị, Hội đồng xét xử không xét.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự;
1. Chấp nhận toàn bộ kháng cáo của bà Nguyễn Thị M. Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 13/2024/DS -ST ngày 26/7/2024 của Tòa án nhân dân huyện Tứ Kỳ, tỉnh Hải Dương như sau:
2. Căn cứ Điều 117, Điều 328 Bộ luật Dân sự; khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 147 Bộ luật Tố tụng Dân sự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị M:
Công nhận hợp đồng đặt cọc đảm bảo giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Nguyễn ThịM và chị Nguyễn Thị H được xác lập theo các văn bản ký giữa hai bên ngày 19/4/2022, ngày 11/6/2022, ngày 08/10/2022 và ngày 05/11/2022 là hợp pháp. Xác nhận việc bàM và chị H không giao kết và không thực hiện được việc chuyển quyền sử dụng đất hoàn toàn do lỗi của chị H. Toàn bộ số tiền 350.000.000đồng chị H đã đặt cọc cho bàM thuộc quyền sở hữu của bà M.
Buộc chị H phải trả lại cho bàM bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00399 QSDĐ/1451 -QĐ-H-2001do Ủy ban nhân dân huyện T , tỉnh Hải Dương cấp ngày 25/12/2001 cho hộ bà Nguyễn Thị M.
3. Về án phí:
3.1. Buộc chị H phải chịu 300.000đồng án phí dân sự sơ thẩm.
3.2. BàM không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.
4. Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị Hội đồng xét xử không xét và đã có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo kháng nghị.
5. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.
Trường hợp bản án được thi hành theo Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu yêu cầu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

## Page 6

6 Nơi nhận:
- VKSND tỉnh Hải Dương;
- Các đương sự;
- TAND huyện Tứ Kỳ;
- Chi cục THADS huyện Tứ Kỳ;
- Lưu: HS, THS, VP.




TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA





Trần Hữu Hiệu