Bản án số:336/2024/DS-ST
Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Số: 336
Ngày: 03/12/2024
Tòa án xét xử: TAND TP. Qui Nhơn, tỉnh Bình Định
Cấp xét xử: Sơ thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thông tin vụ việc: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM THÀNH PHỐ QUY NHƠN Độc lập - Tự do - Hạnh phúc TỈNH BÌNH ĐỊNH Bản án số:336/2024/DS-ST Ngày: 03-12-2024 V/v tranh chấp đặt cọc

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ QUY NHƠN, TỈNH BÌNH ĐỊNH -Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa:BàĐặng Thị Kim Anh Các Hội thẩm nhân dân:1.BàTrần Thị Phối
 2. Ông Nguyễn Tấn Bình -Thư ký phiên tòa : Ông Lê Đức Phong là Thư ký Tòa án nhân dân thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Địnhtham gia phiên tòa:Bà Trần Thanh Trang-Kiểm sát viên.
Ngày 03 tháng12năm 2024 tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Quy Nhơnxét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số 245/2023/TLST -DS ngày 24 tháng 10năm 2023vềtranh chấp đặt cọctheo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số357/2024/QĐXXST-DS ngày24 tháng 10 năm 2024và Quyết định hoãn phiên tòa số 309/2024/QĐST-DS ngày 14/11/2024, giữa các đương sự:
- Nguyên đơn:Bà Nguyễn Thị Kim T , sinh năm 1970; Địa chỉ: Tổ E, khu phố G, phường L, thành phố Q, tỉnh Bình Định; có mặt.
- Bị đơn:1/Bà Trương Thị L, sinh năm 1948; vắng mặt 2/Anh Dương Văn G, sinh năm 1985; vắng mặt Cùng địa chỉ: Tổ E, khu phố G, phường N, thành phố Q, tỉnh Bình Định.
- Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:
1/Chị Dương Thị T1, sinh năm 1974; Địa chỉ: Tổ E, khu phố G, phường N, thành phố Q, tỉnh Bình Định; vắng mặt.
2/Chị Dương Thị T2 , sinh năm 1981; Địa chỉ: Tổ D, khu phố I, phường Đ, thành phố Q, tỉnh Bình Định; vắng mặt.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Tại đơn khởi kiện ngày 15 tháng 8 năm 2023 và ngày 10 tháng 10 năm 2023, trong quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn bà Nguyễn Thị Kim Ttrình bày:

## Page 2

Vào ngày 17/12/2018 bà và bà Trương Thị L , anh Dương VănG có thỏa thuâ ̣n bà Lvà anh Gchuyển nhượng cho bà 186m2 đất, có chiều ngang 6 mét và chiều dài là 31 mét sau khi đã chuyển đổi mục đích từ đất vườnsang đất ở trong phần diê ̣n tích đất thuô ̣c tờ bản đồ số 37, thử a đất số 101, tọa lạc tại tổ E, khu phố G, phường N, thành phố Q , đã được UBND thành phố Q cấp Giấy chứ ng nhâ ̣ n Quyền sử du ̣ng đất số 04091 ngày 24/3/1999 cấp cho hô ̣ bà Trương Thị L, vớ i giá chuyển nhượng 1.190.000.000đ. Bà đã đặt cọc cho bà Lvà anh Gnhiều lần vớ i số tiền 260.000.000đ, có xác lập hợp đồng đặt cọc. Khi đă ̣t co ̣c, hai bên có thỏa thuâ ̣n:
Trong thờ i gian 05 tháng kể từ ngày xác lập hợp đồng đă ̣t co ̣c (ngày 17/12/2018)
bà Lvà anh Gcam kết tiến hành làm các thủ tu ̣c pháp lý để có giấy chứ ng nhâ ̣n Quyền sử du ̣ng đất ở v à giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và toàn bộ giấy tờ có liên quan và tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử du ̣ng đất ta ̣i Văn phòng công chứ ng theo đúng quy đi ̣nh pháp luâ ̣t và bà sẽ giao đủ tiền ta ̣i phòng công chứng. Nếu bên bán từ chối viê ̣c giao kết hoă ̣c không thực hiê ̣n nghĩa vụ đã thỏa thuận thì bên bán phải bồi thường gấp đôi số tiền đặt cọc. Nhưng sau đó bà Lvà anh Gvẫn không thực hiê ̣n đúng như thỏa thuâ ̣n đã cam kết, không bàn giao giấy chứ ng nhâ ̣n quyền sử du ̣ng đất và cũng không tiếp tu ̣c thực hiê ̣n viê ̣c chuyển nhượng quyền sử du ̣ng đất ta ̣i Văn phò ng công chứ ng theo quy đi ̣nh pháp luâ ̣t . Bà đã nhiều lần yêu cầu bà Lanh Gtrả lại tiền cọc cho bà nhưng bà Lvà anh Ghứ a bán đất sẽ trả nhưng từ đó đến nay vẫn không trả . Trước đây theo đơn khở i kiê ̣n đã nộp cho Tòa án, b à yêuc ầu bà Trương Thị Lvà anh Dương VănG phải trả cho bà260.000.000đ tiền đă ̣t co ̣c và 260.000.000đ tiền pha ̣t co ̣c , tổng cô ̣ng là 520.000.000đ. Nay bà xin rút yêu cầu phạt cọc, chỉ yêu cầu bà Trương Thị Lvà anh Dương Văn Gtrả cho bà 260.000.000đ tiền đặt co ̣c, trả làm một lần.Ngoài ra, trong quá trình Tòa giải quyết vụ án, bà Lvà anh Gcó ý kiến hỗ trợ cho bà 50.000.000 đồng nên bà đề nghị Hội đồng xét xử xem xét ý kiến này của các bị đơn. Bà không yêu cầu gì thêm.
Tại bản khai ngày 08 tháng 11 năm 2023, các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án, bị đơn bà Trương Thị L vàanh Dương Văn Gtrình bày:
Ngày 17/12/2018 mẹ con bà gồm Trương Thị L , Dương VănG và bà Nguyễn Thị Kim T có thỏa thuận: Mẹ con bà (bà L, anh G)chuyển nhượng cho bà T186m2 đất (chiều ngang 6 mét, chiều dài 31 mét), thuô ̣c thử a đất số 101, tờ bản đồ số 37, tọa lạc tại tổ E, khu phố G, Phường N, TP Q sau khi đã chuyển đổi mu ̣c đích từ đất màusang đất ở phần diê ̣n tích đất thuô ̣c tờ bản đồ số 37, thử a đất số 101, tọa lạc tại tổ E, khu phố G, Phường N, thành phố Q . Thử a đất này đã được UBND thành phố Q cấp Giấy chứ ng nhâ ̣n Quyền sử du ̣ng đất số 04091 ngày 24/3/1999 cấp cho hô ̣ gia đình bà gồm: bà Trương Thị L, chị Dương Thị T3(có tên thường gọi là Dương Thị T4) đã chết năm 2003, không có chồng con ; chị Dương Thị T1(có tên thường gọi là Dương Thị T5), sinh năm 1974, đi ̣a chỉ tổ E, khu phố G, phường N, thành phố Q ; Dương Văn T6, sinh năm 1978 (chết khi mớ i 3 tuổi);
Dương Thị T2 , sinh năm 1981, đi ̣a chỉ ta ̣i tổ D, khu phố I, phường Đ, thành phố Qvà anh Trương Văn G1, sinh năm 1985, đi ̣a chỉ tại tổ E, KV7, P. N, TP Q.Mẹ con

## Page 3

bà thỏa thuận chuyển nhượng đất cho bà Tvớ i giá chuyển nhượng là 1.190.000.000đ. Mẹ con bà đã nhận của bà Tnhiều lần vớ i số tiền 260.000.000đ tiền đă ̣t co ̣c , hai bên có xác lâ ̣p hợp đồng đă ̣t co ̣c , hai bên có thỏa thuâ ̣n : Mẹ con bàsẽ tiến hành làm các thủ tu ̣c pháp lý để có giấy chứ ng nhâ ̣n Quyền sử du ̣ng đất ở và giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và toàn bộ giấy tờ có liên quan và tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng công chứ ng theo đúng quy đi ̣nh pháp luâ ̣t. Tuy nhiên, sau đó bà Tyêu cầu me ̣ con bàđưa giấy chứ ng nhâ ̣n quyền sử dụng đất nêu trên cho bà Tđể bà Tđi làm thủ tu ̣c chuyển đổi mu ̣c đích sử du ̣ng đất nhưng bà Tlàm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất không được nên đã trả la ̣i giấy chứ ng nhâ ̣n quyền sử du ̣ng đất nêu trên cho me ̣ con bà.Nay bà Tyêu cầu me ̣ con bà phải trả cho bà T260.000.000 đồng tiền đă ̣t co ̣c, mẹ con bà đồng ý trả la ̣i 260.000.000đồng tiền đă ̣t co ̣c và tự nguyê ̣n hỗ trợ thêm 50.000.000đồng, tổng cô ̣ng là 310.000.000đồng, vì hiện nay hoàn cảnh gia đình mẹ con bà khó khăn không có khả năng trả mô ̣t lần nên xin trả dần số tiền trên là 5 đợt, cụ thể vào thời gian như sau : Vào ngày 30/7/2024 trả 50.000.000đồng, ngày 30/12/2024: trả 50.000.000đồng, 30/3/2025: trả 70.000.000đồng, 30/7/2025: trả 70.000.000đồng, 30/12/2025: trả 70.000.000đồng.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chị Dương Thị T2 : Trong quá trình giải quyết vu ̣ án, Tòa án nhân dân thành phố Quy Nhơn đã nhiều lần triệu tập người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chị Dương Thị T2 đến Tòa để làm việc , tham gia phiên ho ̣p kiểm tra viê ̣c giao nô ̣p, tiếp câ ̣n, công khai chứng cứ và hòa giải và tham gia phiên tòa xét xử nhưng chị T2 vẫn không đến Tòa để làm viê ̣c , do đó Tòa không lấy được lờ i khai của chị Dương Thị T2.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chị Dương Thị T1 : Trong quá trình giải quyết vu ̣ án, Tòa án nhân dân thành phố Quy Nhơn đã nhiều lần triê ̣u tâ ̣p người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chị Dương Thị T1 đến Tòa để làm việc , tham gia phiên ho ̣p kiểm tra viê ̣c giao nô ̣p, tiếp câ ̣n, công khai chứng cứ và hòa giải và tham gia phiên tòa xét xử nhưng chị T2vẫn không đến Tòa để làm viê ̣c, do đó Tòa không lấy được lờ i khai của chị Dương Thị T1.
Tại phiên tòa sơ thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân Tp. Quy Nhơn phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật về tố tụng dân sự kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án và quan điểm giả i quyết vụ án như sau:
Thẩm phán đã thực hiện đúng theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thờ i điểm xét xử sơ thẩm . Tại phiên tòa sơ thẩm , Hội đồng xét xử, thư ký phiên tòa tuân thủ đúng theo qui định của pháp luật tố tụng dân sự.
Việc chấp hành pháp luật của những người tham gia tố tụng dân sự: Nguyên đơn thực hiện đúng các quyền và nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự; Các bị đơn và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan không thực hiện đúng các quyền và nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

## Page 4

Về quan điểm giải quyết vu ̣ án : Căn cứ các Điều 117, 119, 280, 328 Bộ luật Dân sự; Điều 244 Bộ luật tố tụng dân sự; Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội, đề nghi ̣ Hội đồng xét xử : Chấp nhận yêu cầu của bà Nguyễn Thị Kim T, buộc bà Trương Thị L , anh Dương VănG trả cho bà Nguyễn Thị Kim T260.000.000 đồng tiền đặt cọc; Ghi nhận sự tự nguyện của các bị đơn bà Trương Thị L , anh Dương VănG trả thêm cho nguyên đơn 50.000.000 đồng hỗ trợ vì không thực hiện giao dịch chuyển nhượng; Đình chỉ một phần yêu cầu xét xử của bà Tđối với yêu cầu phạt cọc; Về án phí: Đương sự phải chịu án phí theo quy định của pháp luật.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
[1] Về sự vắng mặt của đương sự:Bà Trương Thị Lvà anh Dương Văn Glà bị đơn, chịDương Thị T2 và chị Dương Thị T1là những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án,đã được Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ hai nhưng vẫn vắng mặt không có lý do, không vì sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan. Theo quy định tại khoản 2 Điều 227 và Điều 228 của Bộ luật tố tụng dân sựnăm 2015 thì Hội đồng xét xử vẫn tiến hành xét xử.
[2] Xét yêu cầu của bà Nguyễn Thị Kim T đòi bà Trương Thị L và anh Dương Văn Gphải hoàn trả số tiền đặt cọc là 260.000.000đồng.
Căn cứ đơn khởi kiện, hợp đồng đặt cọc ngày 17/12/2018 được nguyên đơn giao nộp, lời khai của cácbị đơn bà Trương Thị L, anh Dương Văn Gvà các tài liệu chứng cứ khác có trong hồ sơ vụ án, Hội đồng xét xử có cơ sở xác định: Ngày 17/12/2018 giữa bà Nguyễn Thị Kim Tvà bà Trương Thị L, anh Dương VănG xác lập hợp đồng đặt cọc, bàT giao cho bà Lvà anh G260.000.000đồng để bà Lvà anh G làm thủ tục chuyển nhượng cho bà T186m2 đất (chiều ngang 6 mét, chiều dài 31 mét) sau khi chuyển đổi mu ̣c đích từ đất vườn sang đất ởtrong phần diê ̣n tích đất thuộc thử a đất số 101, tờ bản đồ số 37, tọa lạc tại tổ E, khu phố G, phường N, thành phố Q, đã được UBND thành phố Qcấp Giấy chứ ng nhâ ̣n Quyền sử du ̣ng đất số 04091 ngày 24/3/1999 cấp cho hô ̣ bà Trương Thị L . Việc đặt cọc giữa bà Nguyễn Thị Kim Tvà bà Trương Thị L, anh Dương Văn Glà để đảm bảo cho việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói trên. Nhưng từ ngày đặt cọc cho đến nay hai bên không tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được, với lý do: Thứ nhất đất chưa chuyển đổi mục đích từ đất vườn sang đất ở; Thứ hai đất này là tài sản chung của hộ gia đình bà Trương Thị Lgồm:
bà Trương Thị L, chị Dương Thị T3(có tên thường gọi là Dương Thị T4) đã chết, chị Dương Thị T1 (có tên thường gọi là Dương Thị T5 ), Dương Văn T6 (đã chết ),Dương Thị T2và anh Dương Văn G.Như vậy theo quy định tại Điều 188 của Luật đất đai và Điều 218 Bộ luật dân sự thì bà Lvà anh G không đủ điều kiện để thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói trên cho bà T. Do đó theo quy định tại Điều 122 và Điều 123 Bộ luật dân sự thì hợp đồng đặt cọc nói trên vô hiệu.
Hậu quả pháp lý của hợp đồng đặt cọc vô hiệu được giải quy ết theo quy định tại Điều 131 của Bộ luật dân sự thì bà Lvà anh G phải có nghĩa vụ hoàn trả lại cho bà

## Page 5

T260.000.000 đồng.Từ những nhận định trên, Hội đồng xét xử xét thấy bà Nguyễn Thị Kim Tyêu cầu buộc bà Trương Thị L và anh Dương VănG phải có nghĩa vụ hoàn trả cho bà 260.000.000đ tiền đặt cọc là có căn cứ, phù hợp với quyđịnh của pháp luật, phù hợp với ý kiến đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân TP Quy Nhơn và phù hợp vớ i hướng nhận định của Hội đồng xét xử nên chấp nhận. Do vậy Hội đồng xét xử đủ cơ sở để buộc bà Trương Thị Lvà anh Dương Văn Gphải có nghĩa vụ hoàn trả cho bà T260.000.000đồngtiền đặt cọc.
[3] Trong quá trình giải quyết vụ án, bà Lvà anh Gđồng ý hoàn trả cho bà T260.000.000đồng tiền đặt cọcvà tự nguyện hỗ trợ cho bà T50.000.000 đồng nhưng xin trả dần số tiền trên. Xét thấy, lời nại của bà Lvà anh Gvề việc xin trả dần số tiền trên không được nguyên đơn đồng ý và không có cơ sở nên Hội đồng xét xử không chấp nhận. Việc bà Lvà anh Gđồng ý hỗ trợ cho bà T50.000.000 đồng, xét thấy đây là sự tự nguyện của bà Lvà anh Gnên Hội đồng xét xử ghi nhận.
[4] Quá trình giải quyết và tại phiên tòa hôm nay nguyên đơn xin rút yêu cầu đòi bà Lvà anh G phải trả 260.000.000đ tiền phạt cọc. Căn cứ vào khoản 2 Điều 244 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 Hội đồng xét xử đình chỉ xét xử yêu cầu của bà Nguyễn Thị Kim Tđối với yêu cầu phạt cọc 260.000.000đồng.
[5]Vềán phí sơ thẩm: Do yêu cầu của Nguyên đơn được Tòa án chấp nhậnnên theo quy định tại khoản 2 Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, t hu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án thì các bị đơn bà Trương Thị Lvà anh Dương Văn Gphải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định của pháp luật.
[5]Tại phiên tòa sơ thẩm,ý kiến đề nghị của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định về quan điểm giải quyết vụ án là phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên chấp nhận.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ vào khoản 2 Điều 227, Điều 228, khoản 2 Điều 244 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;
Căn cứ vào Điều 188 của Luật đất đai;Căn cứ và o các Điều 122, 123,131, 218 và 328 của Bộ luật dân sự 2015;
Căn cứ vào khoản 2Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
Tuyên xử:
1.Tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 17/12/2018giữa bà Nguyễn Thị Kim T và bà Trương Thị L, anh Dương Văn Gđể chuyển nhượng 186m 2 đấtsau khi chuyển đổi

## Page 6

mục đích từ đất vườn sang đất ở thửa đất số 101, tờ bản đồ số 37, tọa la ̣c ta ̣i tổ E, khu phố G, phường N, thành phố Qvô hiệu.
2.Bà Trương Thị L và anh Dương VănG phải hoàn trả 260.000.000đồng tiền đặt cọc cho bà Nguyễn Thị Kim T.
3. Ghi nhận sự tự nguyện của bà Trương Thị Lvà anh Dương Văn Ghỗ trợ cho bà Nguyễn Thị Kim T50.000.000 đồng.
4. Đình chỉ xét xử yêu cầu của bà Nguyễn Thị Kim T đối với yêu cầu phạt cọc 260.000.000đồng.
5.Về án phí dân sự sơ thẩm:
5.1. Bà Trương Thị Lvà anh Dương Văn Gphải chịu 13.000.000 đồng án phí dân sựsơ thẩm.
5.2.Bà Nguyễn Thị Kim T được nhận lại số tiền tạm ứng án phí đã nộp 12.400.000đồng theo biên lai thu tiền số 0000796 ngày 24 tháng 10 năm 2023 của Chi cục thi hành án dân sự Tp.Quy Nhơn.
6. Về quyền và nghĩa vụ thi hành án:
6.1. Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành áncủa người được thi hành (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015.
6.2. Trường hợp bản án, quy ết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.
7. Về quyền kháng cáo: Các đương sự có mặt tại phiên toàcó quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngà y tuyên án. Các đương sự vắng mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày bản án được tống đạt hợp lệ hoặc kể từ ngày bản án được niêm yết hợp lệ theo quy định của pháp luật.
Nơi nhận: TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM
- Tòa án nhân dân tỉnh Bình Định;THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA
- VKSND thành phố Quy Nhơn -Chi cục THADS thành phố Quy Nhơn
- Các đương sự

## Page 7

- Lưu:Hồ sơvụ án.


Đặng Thị Kim Anh