Bản án số: 151/2018/DS-PT
Tranh chấp đòi nhà, đất và đòi tài sản
Số: 151
Ngày: 25/06/2018
Tòa án xét xử: TAND TP. Hà Nội
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp đất đai về đòi đất cho mượn, cho sử dụng nhờ, lấn chiếm...
Thông tin vụ việc: Ngày 25, 26 tháng 6 năm 2018 tại trụ sở Toà án nhân dân Thành phố Hà Nội xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 17/2017/TLPT-DS ngày 17 tháng 01 năm 2018 về việc Tranh chấp đòi nhà, đất và đòi tài sản.

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI Bản án số: 151/2018/DS-PT Ngày 25, 26 - 6 - 2018 V/v: Tranh chấp đòi nhà, đất và đòi tài sản CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Đỗ Quảng Oai Các Thẩm phán: Bà Nguyễn Thị Thúy Bà Trần Thị Thu Nam
- Thư ký phiên tòa: Bà Phạm Thị Thùy Trang - Cán bộ Tòa án nhân dân Thành phố Hà Nội
- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hà Nội tham gia phiên tòa: Bà Phạm Tú Anh - Kiểm sát viên Ngày 25, 26 tháng 6 năm 2018 tại trụ sở Tòa án nhân dân Thành phố Hà Nội xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 17/2017/TLPT-DS ngày 17 tháng 01 năm 2018 về việc Tranh chấp đòi nhà, đất và đòi tài sản.
Do Bản án sơ thẩm số 24/2017/DS-ST ngày 11 tháng 12 năm 2017 của Tòa án nhân dân quận Đống Đa bị kháng cáo và Vi ện Ki ểm sát nhân dân quận Đống Đa kháng nghị Theo Quyết định đưa vụ án ra xét x ử phúc thẩm số 114/2018/QĐXX-PT ngày 23 tháng 4 năm 2018 giữa các đương sự:
 - Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị Bích Yến sinh năm 1959 Cưt rút ại: s ố 155 Pháo Đài Láng, phư ờng Láng Thư ợng, quận Đống Đa, Thành phố Hà Nội Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bà Yến: Luật sư Phạm Kim Sơn
- Công ty Luật hợp danh Vinh Đức, Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội.
 - Bị đơn: Ông Ngô Văn Bách sinh năm 1953 Bà Phạm Thị Bắc sinh năm 1954 Đều cư trút ại: số 84 ngõ 886 đư ờng Láng, phư ờng Láng T hượng, quận Đống Đa, Thành phố Hà Nội.
- Người có quyền lợi, nghĩa v ụ liên quan:
+ Anh Ngô Khắc Đảm sinh năm 1979 + Chị Nguyễn Thị Hồng Ngọc sinh năm 1984 + Cháu NgôM ỹ Duyên sinh năm 2005 + Cháu NgôM ỹ Linh sinh năm 2007

## Page 2

(Cháu Duyên và cháu Linh do anh Đ ảm, chị Ngọc là ngư ời đại di ện theo quy định của pháp luật)
Đều cư trút ại: số 84 ngõ 886 đư ờng Láng, phư ờng Láng Thư ợng, quận Đống Đa, Thành phố Hà Nội.
Ông Bách, bà B ắc, anh Đ ảm, chị Ngọc, cháu Duyên, cháu Linh ủy quy ền cho chị Ngô Thị Hảo sinh năm 1991; Cư trú tại: phòng 507, tòa nhà Á Châu JSC số 25 Tân Mai, phư ờng Tân Mai, quận Hoàng Mai, Thành phố Hà Nội, theo Gi ấy ủy quyền ngày 10/11/2017.
- Bà Nguyễn Thị Bích Oanh sinh năm 1962 Cư trú tại: số 53 Hàng Than, phư ờng Trung Tr ực, quận Ba Đình, Thành phố Hà Nội.
Bà Oanh ủy quy ền cho bà Nguy ễn Thị Bích Y ến theo Gi ấy ủy quy ền ngày 25/07/2017.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
* Trong đơn khởi kiện và các lời khai tiếp theo tại Tòa, nguyên đơn bà Nguyễn Thị Bích Yến trình bày: Ngày 22/ 01/2009 bà mua nhàc ủa ông Bách , bà Bắc tại số 475 tổ 19 Pháo Đài Láng (số mới là số 2 ngách 36 tổ 19) Láng Thượng, Đống Đa, Hà Nội.
Giá mua bán hai bên thỏa thuận 1.800.000.000 đồng. Hai bên đã ti ến hành ký kết hợp đồng mua bán nhà và chuy ển nhượng quyền sử dụng đất số 458/2009 ngày 22/01/2009 tại Phòng công chứng số 4 Hà Nội, bà đã trực tiếp trả cho ông Bách, bà Bắc 1.800.000.000 đồng (Một tỷ tám trăm tri ệu đồng chẵn), ông Bách và bà Bắc đã viết giấy biên nhận tiền ngày 22/01/2009.
Ông Bách, bà Bắc xin bà cho ở lại 03 tháng với mục đích nếu ông bà vay được tiền ngân hàng thì s ẽ mua lại nhà, đất đã bán lại cho bà Y ến. Vì là ngư ời cùng làng quen biết nên bà đồng ý cho ông Bách, bà Bắc ở lại. Việc cho ông Bách, bà Bắc ở lại hai bên đã cam kết ngày 22/01/2009.
Thực tế bà mua nhà của ông Bách, bà Bắc chứ không phải là ông Bách, bà Bắc vay tiền bà rồi làm hợp đồng mua nhà để làm tin như ông Bách, bà Bắc trình bầy. Sở dĩ có nội dung cam kết cho ông bà Bách, Bắc: “Kể từ ngày ký hợp đồng mua bán cho bà Yến thời hạn trong 02 tháng kể từ ngày 22/01/2009 ông, bà Bách có nhuc ầu vay vốn ngân hàng, bà Y ến tạo mọi điều kiện cho ông , bà Bách đ ể vay vốn ngân hàng bằng tài sản thế chấp là nhà và đất đã bán cho bà Y ến, mục đích của việc vay vốn ngân hàng là để ông, bà Bách có tiền mua lại nhà và đất đã bán cho bà Y ến theo hợp đồng công chứng ngày 22/01/2009.
Đến ngày 22/04/2009 mà ông , bà Bách không vay được ngân hàng thì ông , bà Bách phải chịu lãi suất của ngân hàng 01 tháng của 03 tháng trên và ông, bà Bách bàn giao nhà cho bà Yến và không đòi hỏi bất cứ một lý do nào khác” là bà vẫn có nhã ý bán lại nhà cho ông, bà Bách.
Đến tháng 4/2009 v ợ chồng ông Bách , bà Bắc không có khả năng vay đư ợc tiền ngân hàng nên có đ ề nghị bà cho vay 600.000.000 đồng, hai bên đã lập bản cam kết để vay tiền ngày 15/04/2009 do ông Bách vi ết và có kýnh ận của ông Bách, bà

## Page 3

Bắc. Nhưng từ đó đến nay ông Bách, bà Bắc không trả tiền vay và trả nhà, đất cho bà.
Bản cam kết vay ti ền ngày 15/4/2009 do bà so ạn thảo sau đó ông Bách vi ết lại nguyên văn và hai bên ký vào văn bản này có s ự chứng kiến của chị Nguyễn Đan Tâm là cháu họ của bà Bắc. Việc giao nhận tiền do bà là người trực tiếp giao cho ông, bà Bách nhận đủ 600.000.000 đồng. Ông, bà Bách nói vay đ ể mua nhà, đất khác và trả lại nhà, đất đã bán cho bà theo hợp đồng số 458 ngày 22/01/2009.
Yêu cầu trả lại nhà theo hợp đồng mua bán nhà , đất và trả lại tiền vay của bà với vợ chồng ông Bách, bà Bắc đã được chính quyền địa phương giải quyết nhiều lần nhưng không có kết quả. Nay bà đề nghị Tòa án giải quyết buộc ông Bách, bà Bắc trả lại nhà đất tại s ố 2 ngách 36 ngõ 159 phố Pháo Đài Láng, phư ờng Láng Thư ợng, quận Đống Đa, HàN ội theo Hợp đồng mua bán nhà lập ngày 22/01/2009 tại Phòng công chứng số 4 Thành phố Hà Nội và số tiền vay là 600.000.000 đồng tại giấy vay nợ ngày 15/04/2009 do ông Bách viết.
Với số tiền ông Bách, bà Bắc vay của bà 600.000.000 đồng bà không yêu cầu trả lãi quá hạn.
Ngoài các vấn đề trên bà không yêu cầu Tòa án giải quyết vấn đề gì khác.
* Tại bản tự khai và các ý ki ến tiếp theo tại tòa, bị đơn Ngô Công Bách và bà Phạm Thị Bắc trình bày:
Việc bà Yến kiện yêu cầu ông, bà trả lại nhà đất theo hợp đồng công chứng số 458 ngày 22/01/2009 tại Phòng công chứng số 4 Thành phố Hà Nội, ông bà khẳng định không bán di ện tích nhà đất đó cho bà Yến. Vì vi ệc mua bán nhà với bà Y ến xuất phát từ việc ông, bà vay của ngân hàng 1.500.000.000 đồng từ tháng 8/2006, do chậm trả tiền gốc kỳ 01 của ngân hàng và ông bà xin khất nợ ngân hàng nhưng ngân hàng không chấp nhận, nên ông bà vayc ủa bà Oanh (bà Oanh là em gái của bà Yến)
số tiền 800.000.000 đ ồng. Lãi xu ất 300.000.000 đ ồng/tháng và chỉ thỏa thu ận với nhau không ghi trên giấy tờ.
Việc vay có gi ấy tờ viết tay ngày 20/10/2008 với tiêu đ ề “ Biên bản bán nhà của gia đình bà B ắc”, giấy này do anh Quân cán bộ ngân hàng VIBank đọc cho ông Bách viết, có chị Thủy là cán bộ ngân hàng làm chứng. Sau khi viết xong ông, bà và chị Thủy, anh Quân cùng ký vào. Ông , bà vay tiền của chị Oanh để trả nợ cho Ngân hàng VIBank chi nhánh Thăng Long 217 Giảng Võ, Hà Nội.
Sau này do ông bà không vay đư ợc tiền ngân hàng đ ể trả nợ cho bà Oanh, bà Yến nên bà Oanh, bà Y ến đã yêuc ầu ông bà làm hợp đồng mua bán nhà. Ngày 06/11/2008 ông, bà và bà Oanh, bà Y ến đã tiến hành hợp đồng mua bán nhàt ại văn Phòng công chứng số 4 Lê Văn Lương. Hợp đồng số 2036 ngày 06/11/2008. Hai bên đã tiến hành làm hợp đồng công chứng tại Phòng công chứng số 4 Thành phố Hà Nội. Giá mua bán 300.000.000 đồng thực chất giá mua bán là 1.000.000.000 đồng và bà Yến đã trả đủ tiền cho ông , bà. Việc mua bán đã xong không có tranh chấp gì.
Hiện này bà Yến đang quản lý diện tích này.
Cònh ợp đồng công chứng s ố 458 ngày 22/01/2009 kýt ại văn Phòng công chứng số 4 Thành phố Hà Nội với nội dung hợp đồng bên bán nhà, đất là ông, bà và bên mua là bà Y ến, nhưng thực chất là trừ vào ti ền vayc ủa bà Oanh 800.000.000 đồng và tiền lãi của số tiền 800.000.000 đồng là 300.000.000 đồng.

## Page 4

Về số tiền ghi trong hợp đồng công chứng số 2036 ngày 06/11/2008 với giá trị 300.000.0000, số tiền này là số tiền lãi của số tiền 800.000.000 đồng ông, bà vay của bà Oanh. S ố tiền 300.000.000 đồng này đư ợc tính trừ vào số tiền mua bán , nhà đất của hợp đồng số 458 ngày 11/01/2009 kýt ại Phòng công chứng số 4 Thành phố Hà Nội, cụ thể như sau:
Khoảng tháng 12/2008 bà Yến trực tiếp mang đến cho ông bà vay 200.000.000 đồng không lãi; ngày 22/01/2009 bà Yến cho ông, bà vay 500.000.000 đồng, lãi suất là 200.000.000 đồng (th ực t ế nhận 300.000.000 đồng + lãi 200.000.000 đồng = 500.000.000 đồng)
Tổng cộng gồm: 800.000.000 đồng + 300.000.000 đồng + 200.000.000 đồng + 500.000.000 đồng = 1.800.000.000 đồng.
Việc bà Yến, bà Oanh cho ông , bà vay với lãi su ất cao ông , bà không có tài liệu chứng minh gì. Vì tin tưởng bà Yến, bà Oanh nên hai bên không viết giấy vay nợ số tiền 1.800.000.000 đồng.
Đến ngày 22/01/2009 ông, bà và bà Yến làm hợp đồng mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn lại tại số 475, tổ 19 Láng Thượng, quận Đống Đa, Hà Nội có “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” số AK 626855 do S ở tài nguyên môi trường và nhà đất HàN ộic ấp ngày 27/9/20 07 đứng tên ông, bà . Hợp đồng công chứng số 458 tại Phòng công chứng số 4 Thành phố Hà Nội với nội dung:
Nhà ở: diện tích sử dụng 115,7 m2 Đất: Đất sử dụng riêng 49,5 m2 Đất vườn liền kề 37,3 m2 Giá chuyển nhượng theo hợp đồng là 1.800.000.000 đồng.
Nay trước yêu cầu đòi nhà của bà Yến, ông bà khẳng định không có mục đích bán nhà cho bà Y ến, mà chỉ làm giấy cam kết ngày 22/01/2009 với bà Yến, bà Oanh để làm tin để bà Yến, bà Oanh cho ông bà vay tiền trả nợ ngân hàng.
Tại giấy biên nhận ngày 22/01/2009 ông , bà có viết đã nhận đủ số tiền của bà Nguyễn Thị Bích Yến là s ố tiền bán nhà. Tổng số tiền là 1.800.000.000 đ ồng. Thực chất là ông bà không bán nhà và đất cho bà Y ến theo hợp đồng s ố 458 ngày 22/01/2009 tại Phòng công chứng số 4 Thành phố Hà Nội. Lý do không bán cho bà Yến đã được thể hiện trong bản cam kết ngày 22/01/2009 trong đó cón ội dung sau:
“Kể từ ngày ký hợp đồng mua bán cho bà Y ến thời hạn trong hai tháng k ể từ ngày 22/01/2009 ông, bà Bách có nhuc ầu vay vốn ngân hàng, bà Y ến tạo mọi điều kiện cho ông, bà Bách vay vốn ngân hàng bằng tài sản thế chấp là nhà và đất đã bán cho bà Yến, mục đích của việc vay vốn ngân hàng là để ông, bà Bách có tiền mua lại nhà và đất đã bán cho bà Y ến theo hợp đồng công chứng ngày 22/01/2009. Đến ngày 22/04/2009 mà ông Bách không vay đư ợc ngân hàng thì ông , bà Bách phải chịu lãi suất của ngân hàng 01 tháng của 03 tháng trên và ông , bà Bách bàn giao nhà cho bà Yến và không đòi hỏi bất cứ một lý do nào khác”. Ông bà đã thực hiện theo đúng nội dung của bản cam kết trên yêuc ầu bà Yến cùng ông, bà thế chấp nhà và đất trên tại ngân hàng để vay tiền và trả cho bà Yến nhưng bà Yến không thực hiện. Do vậy ông, bà không vay được ngân hàng vì sổ đỏ bản chính bà Yến giữ.
Đến ngày 15/04/2009 gi ữa ông , bà và bà Y ến lại có bản cam kết vay ti ền.
Trong bản cam kết này ông bà ghi vay của bà Yến 600.000.000 đồng. Thời gian vay

## Page 5

là 01 tháng k ể từ ngày 15/04/2009 đến ngày 15/05/2009 . Trong bản cam kết này không thể hiện vi ệc phải trả lãi suất cho bà Y ến, nhưng thực t ế ông bà vay 400.000.000 đồng và trả tiền lãi là 200.000.000 đ ồng. Tại bản cam kết vay ti ền này có chữ ký của chị Nguyễn Đan Tâm là ngư ời làm chứng. Việc nhận tiền cụ thể như sau: Ông Bách nhận 250.000.000 đồng còn chị Tâm nhận hộ 150.000.000 đồng. Bản cam kết vay tiền này do bà Yến soạn thảo, sau đó ông Bách chép lại nguyên văn và phải như vậy thì bà Yến mới cho vay tiền. Số tiền này chưa trả cho bà Yến.
Nay bà Yến yêu cầu trả nhà theo hợp đồng 22/01/2009 và trả tiền vay ông, bà đề nghị tòa án căn cứ vào pháp luật để giải quyết.
Ông, bà đề nghị được chốt lại số tiền vay có nghĩa v ụ phải thanh toán cho bà Yến là 1.800.000.000 đồng và 400.000.000 đồng ti ền vay sau , tồng cộng là 2.200.000.000 đồng. Ông, bà sẽ có trách nhi ệm trả cho bà Y ến và phía bà Yến có nghĩa vụ phải trả lại sổ đỏ cho ông, bà.
Ngoài các yêuc ầu trên ông , bà không yêuc ầu Tòa án gi ải quy ết vấn đ ề gì khác.
* Tại bản tự khai và các ý kiến trình bày tiếp theo người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan trình bày:
- Ý kiến của bà Nguyễn Thị Bích Oanh: Nhất trí với lời trình bày của bà Yến.
Trước đây bà và ông Bách, bà Bắc có giao dịch mua bán và vay nợ nhưng hai bên đã giải quyết với nhau xong không có liên quan gìn ữa. Trước đây bà Oanh có cho ông Bách, bà Bắc vay 1.200.000.000 đồng và ông , bà đồng ý bán một phần nhà cho bà Oanh, hai bên có vi ết giấy tay mua bán nhà. Sau đó ông Bách và bà Bắc đã trả tiền nên bà cũng nhất trí không mua nhàn ữa và trả lại giấy mua bán nhà cho ông Bách, bà Bắc.
- Ý kiến của anh Ngô Khắc Đảm và chị Nguyễn Thị Hồng Ngọc: Quá trình vay mượn tiền và giao dịch mua bán nhà giữa bố, mẹ tôi và bà Yến chúng tôi không biết, không tham gia. Nhưng chúng tôi khẳng định bố, mẹ chúng tôi không bán nhà cho bà Yến là s ự thật. Anh Đảm, chị Ngọc nhất trí với ý ki ến trình bàyc ủa ông Bách, bà Bắc. Anh Đảm, chị Ngọc đề nghị tòa tòa án giải quyết xác định hợp đồng công chứng số 458 ngày 22/01/2009 bị vô hiệu do gi ả tạo, văn bản bản công chứng này không hợp lệ. Ngoài ra bà Yến đã không thực hiện theo đúng bản cam kết ngày 22/01/2009.
- Ngày 31/10/2017 tại Tòa chị Nguyễn Đan Tâm là người làm chứng trình bày:
Tôi chỉ là người làm chứng về bản cam kết vay tiền ngày 15/04/2009 có nội dung là:
“Ông Bách và bà Bắc vay của chị Yến 600.000.000 đồng và hẹn trong 30 ngày kể từ ngày 25/04/2009 đến 15/05/2009 sẽ hoàn trả”, tôi có ký vào bản cam kết đó. Sau khi ký bản cam kết, bà Yến có đưa luôn cho ông Bách và bà Bắc 250.000.000 đồng và 05 ngày sau tôi có đến gặp chị Yến để lấy hộ ông Bách, bà Bắc 150.000.000 đồng. Còn 200.000.000 đồng còn lại, bà Yến có đưa cho ông Bách, bà Bắc hay không tôi không biết.
Sau thời gian tôi có ký làm chứng trong việc ông Bách, bà Bắc vay của chị Yến 600.000.000 đồng (tôi không nhớ rõ ngày tháng), tôi được xem giấy vay nợ giữa ông Bách, bà Bắc với bà Yến là 2.400.000.000 đồng. Sau đó ông Bách, bà Bắc có nhờ tôi nói lại với bà Yến là ông, bà sẽ trả trước cho chị Yến 2.200.000.000 đồng vàn ợ lại 200.000.000 đồng. Tôi có lên nói lại ý kiến của ông Bách, bà Bắc với bà Yến nhưng

## Page 6

bà Yến bảo bây giờ không lấy tiền mà chỉ lấy nhà, cô về nói giúp tôi bây gi ờ tôi đưa thêm 600.000.000 đồng nữa để cho anh Đảm mua chỗ ở khác và bàn giao nhà cho bà Yến.
 * Tại Bản án s ố 24/2017/DS-ST ngày 11/12/2017 của Tòa án nhân dân qu ận Đống Đa đã xử:
- Xác nhận hợp đồng mua bán nhà và chuy ển nhượng quyền sử dụng đất số 458/2009/HĐMBNĐ ngày 22/1/2009 lập tại Phòng công chứng số 4 Thành phố Hà Nội của bà Yến đối với ông Bách, bà Bắc tại số 475 tổ 19 Pháo Đài Láng (s ố mới là số 2 ngách 36 t ổ 19) Láng Thư ợng, qu ận Đống Đa, HàN ội và bản cam kết ngày 22/1/2009.
- Chấp nhận yêu cầu đòi nhà số 475 tổ 19 Pháo Đài Láng (số mới là số 2 ngách 36 t ổ 19) Láng Thư ợng, qu ận Đống Đa, HàN ội theo hợp đồng mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 458.2009/HĐMBNĐ ngày 22/1/2009 lập tại Phòng công chứng số 4 Thành phố Hà Nội của bà Yến đối với ông Bách, bà Bắc.
- Chấp nhận yêu cầu đòi nợ của bà Yến đối với ông Bách, bà Bắc theo bản cam kết ngày 15/4/2009.
Buộc ông Bách, bà B ắc, anh Đ ảm, chị Ngọc, cháu Duyên, cháu Linh (do anh Đảm, chị Ngọc là ngư ời đại diện theo pháp lu ật) phải trả toàn bộ nhà số 475 tổ 19 Pháo Đài Láng (số mới là số 2 ngách 36 tổ 19) Láng Thượng, quận Đống Đa, Hà Nội theo hợp đồng mua bán nhà và chuy ển như ợng quy ền s ử dụng đất s ố 458.2009/HĐMBNĐ ngày 22/1/2009 lập tại Phòng công chứng số 4 Thành phố Hà Nội và bản cam kết ngày 22/1/2009 cho bà Y ến (đã đư ợc cơ quan thi hành án thi hành theo quyết định số 42/QĐ-THA ngày 19/9/2012).
 - Buộc ông Bách, bà Bắc phải trả cho bà Yến 600.000.000đồng (sáu trăm triệu đồng) vay nợ theo “Bản cam kết để vay tiền” ngày 15/4/2009 Ghi nhận sự tự nguyện của bà Yến không yêuc ầu ông Bách và bà Bắc trả lãi của số tiền vay 600.000.000 đồng.
 - Bác yêuc ầu của ông Bách, bà B ắc, anh Đ ảm, chị Ngọc, cháu Duyên, cháu Linh (do anh Đảm, chị Ngọc đại diện) đề nghị hủy hợp đồng mua bán nhà và chuyển nhượng quyền s ử dụng đất s ố 458/2009/HĐMBNĐ ngày 22/1/2009 lập tại Phòng công chứng số 4 Thành phố Hà Nội.
Bác các yêu cầu khác của các đương sự .
Ngoài ra bản án còn tuyên án phí, lãi suất do chậm thanh toán và quyền kháng cáo của các bên đương sự.
- Không đồng ý với quyết định bản án, ngày 12/12/2017 ông Bách, bà Bắc, anh Đảm, chị Ngọc có đơn kháng cáo với nội dung:
+ Theo ông Bách, bà Bắc thì ông bà vay số tiền 1,8 tỷ đồng và việc ký kết hợp đồng chuy ển như ợng nhà đất s ố 458/2009/HĐMBNĐ ngày 22/01/2009 tại Phòng công chứng số 4 là do bà Y ến yêuc ầu, mục đích đ ể đảm bảo cho kho ản vay 1,8 t ỷ đồng. Điều này thể hiện rõ ở bản cam kết ngày 22/01/2009 gi ữa các bên và giá trị chênh lệch thực tế hiện nay của ngôi nhà. Việc vay nợ gia đình ông, bà chỉ nhận được 400 triệu đồng, còn 200 tri ệu đồng bà Y ến giữ lại coi là ti ền lãi. Đề nghị Tòa phúc thẩm tuyên bà Yến trả nhà tôi và tôi trả nợ cho bà Yến.
+ Theo anh Đảm, chị Ngọc thì việc nguyên đơn đòi nhà và đòin ợ đối với bố

## Page 7

mẹ anh chị, anh chị không tham gia giao dịch chuyển nhượng hay vay nợ giữa bố mẹ anh chị với bà Yến nhưng anh chị được biết không có việc chuyển nhượng mà là việc vay nợ giữa bố mẹ anh với bà Yến và bà Yến buộc bố mẹ anh chuyển nhượng nhà đất cho bà Y ến. Đề nghị Tòa phúc thẩm tuyên bà Y ến trả nhà cho gia đình anh vì hợp đồng chuy ển như ợng nhà đất s ố 458/2009/HĐMBNĐ ngày 22/01/2009 tại Phòng công chứng số 4 là giao dịch giả tạo che đậy việc vay nợ giữa bố, mẹ anh với bà Yến.
- Ngày 25/12/2017 Vi ện Ki ểm sát nhân dân qu ận Đống Đa có quy ết định kháng nghị số 01/QĐKNPT-VKS-DS với nội dung: Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất ngày 22/01/2009 giữa vợ chồng ông Bách, bà Yến là giả tạo mục đích để đảm bảo cho khoản vay 1,8 tỷ đồng. Điều này thể hiện rõ ở bản cam kết ngày 22/01/2009 giữa các bên và giá trị chênh lệch thực tế hiện nay của ngôi nhà.
Về án phí: do không chấp nhận yêuc ầu đòi nhàc ủa bà Y ến nên bà Y ến phải chịu án phí theo qui định tại khoản 1 Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14.
Quyết định kháng nghị đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa án sơ thẩm theo hướng bác yêu cầu đòi nhà của nguyên đơn và trách nhiệm của nguyên đơn phải chịu án phí theo qui định của pháp luật.
* Tại phiên tòa phúc th ẩm, nguyên đơn gi ữ nguyên yêuc ầu khởi kiện, người kháng cáo giữ nguyên yêu cầu kháng cáo.
Các đương sự không thỏa thuận được cách giải quyết vụ án.
* Lu ật sư bảo v ệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bà Y ến khẳng đ ịnh: Việc chuyển nhượng nhà, đất giữa ông Bách, bà Bắc với bà Y ến là hoàn toàn t ự nguyện, không bị ép buộc. Bên bán đãnh ận đủ tiền và bên mua đã cho bên bán ở nhờ trong vòng 03 tháng. Việc chuyển nhượng đã tuân thủ đầy đủ các qui định của pháp luật.
Việc bà Y ến cho ông Bách, bà Bắc vay 600 tri ệu đồng đã có gi ấy vayn ợ, chứng cứ đã rõ ràng.
Đề nghị hội đồng xét xử y án sơ thẩm.
* Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hà Nội tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến:
Về tố tụng: Hội đồng xét xử và các đương sự tuân thủ đầy đủ các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự từ giai đoạn thụ lý vụ án đến phiên tòa xét xử vụ án.
Về nội dung: Đại di ện Viện Ki ểm sát nhân dân Thành phố HàN ội rút một phần nội dung của kháng nghị số 01/QĐKNPT-VKS-DS, giữ và bổ sung nội dung về án phí và khẳng định: Vụ án có hai quanh ệ pháp luật, một là đòi nhà tương ứng với án phí không giá ngạch và quan hệ pháp luật đòi nợ tương ứng với án có giá ngạch.
Đại di ện Vi ện Ki ểm sát đề nghị áp dụng Đi ều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 miễn án phí cho ông Bách, bà Bắc vì ông bà đã trên 60 tuổi.
Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hà Nội khẳng định không nhất trí với nội dung kháng nghị số 01/QĐKNPT-VKS-DS của Viện Kiểm sát nhân dân quận Đống đa cho rằng giao dịch chuyển nhượng nhà, đất giữa ông Bách, bà Bắc với bà Yến là giả tạo (nên tại phiên tòa Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hà Nội rút phần kháng nghị về nội dung này), nhưng Tòa án cấp sơ thẩm cũng chưa xác minh đầy đủ về giá cả giao dịch nhà, đất có tranh chấp tại thời điểm các bên chuyển nhượng thông qua hồ sơ vay tín dụng, thông qua hội đồng định giá hay cơ quan chuyên môn nên đề

## Page 8

nghị: Hủy bản án sơ thẩm, giải quyết lại vụ án theo qui định của pháp luật.
Căn cứ vào các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:
 NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Sau khi nghiên cứ các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:
[1] Về quan hệ pháp luật: Căn c ứ vào đơn khởi kiện ngày 10/8/2009, yêu cầu kèm theo các tài liệu liên quan của nguyên đơn trong suốt quá trình giải quyết vụ án, Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm xác định quan hệ pháp luật trong vụ án là Tranh chấp đòi nhà, đất và đòi tài sản (đòi tiền vay nợ).
 [2] Xét kháng cáo của ông Bách, bà Bắc, anh Đảm, chị Ngọc:
[2.1] Nhà đất tại số 475 tổ 19, Pháo Đài Láng (số mới là số 2 ngách, 36 tổ 19)
phường Láng Thượng, quận Đống Đa, Hà Nội là của ông Ngô Văn Bách và b à Phạm Thị Bắc, diện tích đất 155,6m2 được Sở Tài nguyên môi trường và nhà đất Thành phố Hà Nội cấp ngày 27/9/2007.
Ông Ngô Văn Bách và Bà Phạm Thị Bắc đã dùng tài sản nhà, đất trên thế chấp vay ngân hàng, cụ thể:
Theo “Giấy nhận nợ tiền vay ngân hàng” thì ông Ngô Văn Bách và bà Phạm Thị Bắc có vay ngân hàng VPBank s ố tiền 1,2 t ỷ đồng ngày 28/9/2007 mục đích đ ể mua nhà, đất tại 412, Tây Sơn, Đống Đa, Hà Nội và 300 triệu đồng ngày 22/11/2007 để xây nhà tại số 475 tổ 19 Pháo Đài Láng, phường Láng Thượng, quận Đống Đa, Hà Nội. Hai khoản vay tổng cộng là 1,5 tỷ đồng và tài sản thế chấp là toàn bộ nhà đất số 475 tổ 19, Pháo Đài Láng, phường Láng Thư ợng, quận Đống Đa, HàN ội đứng tên ông Bách, bà Bắc.
Do không thực hiện được trách nhi ệm trả nợ và theo ông Bách, bà Bắc cũng như các tài liệu thể hiện trong hồ sơ, do nợ xấu nên ngân hàng không cho ông Bách, bà Bắc tiếp tục vay tiền tại ngân hàng (với tài sản thế chấp trên) để đáo nợ.
Ngày 06/11/2008 ông Bách, bà Bắc đã chuyển nhượng một phần diện tích nhà, đất gồm: 30m2 đất ở và 38,8m2 đất vườn liền kề (tổng cộng là 68,8m2) kèm theo ngôi nhà 03 tầng với giá thỏa thuận là 01 tỷ đồng theo Hợp đồng s ố 2036.2008 lập tại Phòng công chứng số 4 Thành phố Hà Nội cho bà Nguy ễn Thị Yến. Ông Bách, bà Bắc sau khi thanh toán n ợ với ngân hàng đãnh ận lại “sổ đỏ” và bà Y ến đã sang tên trước bạ phần diện tích nhận chuyển nhượng của ông Bách, bà Bắc ngày 17/12/2008.
Các bên thống nhất việc mua bán phần nhà đất này với giá cả thỏa thuận và hoàn toàn tự nguyện, không có tranh chấp gì trong việc chuyển nhượng này.
Phần diện tích còn lại của thửa đất gồm: 49,5m2 đất ở và 37,7m2 đất vườn liền kề (tổng cộng là 87,2m2) kèm theo phần nhà còn lại của ngôi nhà 3 tầng và một ngôi nhà 5 tầng đang xây dở (theo ông Bách, bà Bắc mới xây xong phần thô, chưa hoàn thiện) ông Bách, bà Bắc chuyển nhượng nốt cho bà Y ến với giá thỏa thuận 1,8 tỷ đồng. Hai bên đã ký hợp đồng mua bán nhà và chuy ển nhượng quyền sử dụng đất số 458/2009/HĐMBNĐ ngày 22/01/2009 lập tại Phòng công chứng số 4 Thành phố Hà Nội. Bà Yến đã sang tên toàn bộ diện tích nhà, đất (sau hai lần nhận chuyển nhượng)

## Page 9

tại s ố 475 t ổ 19 Pháo Đài Láng (s ố mới là s ố 2 ngách 36 t ổ 19) phư ờng Láng Thượng, quận Đống Đa, Hà Nội ngày 23/6/2009.
Ngoài hợp đồng mua bán nhà và chuy ển như ợng quy ền s ử dụng đất s ố 458/2009/HĐMBNĐ ngày 22/01/2009 giữa ông Bách, bà Bắc và bà Yến, hai bên còn lập các văn bản phản ánh nội dung xác nhận việc chuyển nhượng, gồm:
- “Giấy biên nhận tiền” ngày 22/01/2009 có nội dung ông Bách, bà Bắc xác nhận đã nhận đủ 1,8 tỷ đồng tiền chuyển nhượng nhà, đất do bà Yến thanh toán.
- “Bản cam k ết” ngày 22/01/2009 ngoài vi ệc nêu lại việc chuyển nhượng nhà đất giữa hai bên, còn có nội dung: “Kể từ ngày ký hợp đồng mua bán cho bà Yến thời hạn trong hai tháng k ể từ ngày 22/01/2009 ông bà Bách có nhuc ầu vay vốn ngân hàng, bà Yến tạo mọi điều kiện cho ông bà Bách vay vốn ngân hàng bằng tài sản thế chấp là nhà và đất đã bán cho bà Yến, mục đích của việc vay vốn ngân hàng là để ông bà Bách có ti ền mua lại nhà và đất đã bán cho bà Y ến theo hợp đồng công chứng ngày 22/01/2009. Đến ngày 22/04/2009 mà ông Bách không vay đư ợc ngân hàng thì ông bà Bách phải chịu lãi su ất của ngân hàng 01 tháng của 03 tháng trên và ông bà Bách, Bắc bàn giao nhà cho bà Y ến và không đòi hỏi bất cứ một lý do nào khác”.
Văn bản này ngoài chữ ký của hai bên còn cóch ữ ký của người làm chứng bà Trịnh Thị Anh Tuấn.
Bà Tuấn là hàng xóm của ông Bách, bà B ắc. Bà Tuấn xác nhận chữ ký và xác nhận có nội dung trên.
Tại “Biên bản lấy lời khai” ngày 21/9/2010 của Tòa án nhân dân qu ận Đống Đa, bà Tuấn cho biết:
Bản cam kết do bà Tuấn tự soạn thảo về nội dung đúng theo ý chí nguyện vọng của bà Bắc và ông Bách. Sau khi soạn thảo xong bà Bắc, ông Bách và bà Yến đã nhất trí và cũng ký kết vào bản cam kết này là hoàn toàn t ự nguyện... Sau khi ký bản cam kết này thì bà được biết ông Bách, bà Bắc không thực hiện đúng nội dung thỏa thuận của bản cam kết. Ông Bách, bà Bắc không thể vay được ngân hàng nào ở thời điểm đó vì đã có dư nợ xấu tại ngân hàng và đã bị đưa lên mạng để thông báo cho các ngân hàng trong toàn quốc biết.
 ...Trước khi bà Bắc, ông Bách bán nhà cho bà Yến ông, bà đã nhờ bà Tuấn vay tiền ngân hàng nhưng vì có dưn ợ xấu nên không vay được do vậy ông bà Bách, Bắc có giao bán nhà và cũng nhờ bà Tuấn môi giới để bán nhà, bà Tuấn đã gọi khách đến hai bên đã thỏa thuận mua bán với nhau với giá 1,7 tỷ đồng và cùng thồng nhất về nội dung giống như bản cam kết với bà Yến. Nhưng sau đó bà Bắc lại thôi không bán nữa với lý do là giá thấp. Sau khoảng mười hôm thì bà Bắc, ông Bách bán nhà cho bà Yến với giá 1,8 đồng và bà Bắc nhờ bà Tuấn làm bản cam kết ngày 22 /01/2009 cho hai bên.
 - “Bản cam kết để vay tiền” ngày 15/4/2009 có nội dung v ợ chồng ông Bách, bà Bắc vay của bà Yến 600 triệu đồng và hẹn đến ngày 15/5/2009 sẽ hoàn trả cho bà Yến. Nếu đến hẹn không trả được thì ông bà s ẽ tự động di chuyển khỏi ngôi nhà đã bán cho bà Y ến theo hợp đồng công chứng mua bán nhà s ố 458/2009/HĐMBNĐ ngày 22/01/200, nếu không bà Yến sẽ cho người khuân đồ đạc ra khỏi nhà...
Văn bản này ngoàich ữ ký của hai bên còn cóch ữ ký của người làm chứng là bà Nguyễn Đan Tâm. Bà Tâm xác nhận chữ ký và xác nhận có việc vay nợ trên.

## Page 10

Tại phiên tòa, ông Bách, bà Bắc xác nhận: Giữa ông bà không có mâu thuẫn gì với bà Tu ấn và ông bà cónh ờ bà Tuấn viết văn bản cam kết ngày 22/01/2009 nêu trên. Bà Nguyễn Đan Tâm là cháu của ông Bách, bà Bắc.
Với các nội dung và căn cứ trên bà Yến khởi kiện đòi nhà, đòi tiền đối với ông Bách, bà B ắc. Sau khi có bản án phúc thẩm số 81/2011/DSPT ngày 27/4/2011 của Tòa án nhân dân Thành phố Hà Nội chấp nhận yêu cầu đòi nhà, đòi ti ền của bà Yến, ngày 19/9/2012 cơ quan Thi hành án quận Đống Đa đã ra Quyết định cưỡng chế bàn giao nhà đất tại địa chỉ số 475 tổ 19 Pháo Đài Láng (s ố mới là số 2 ngách 36 t ổ 19)
Láng Thượng, quận Đống Đa, Hà Nội cho bà Yến.
Tại quyết định giám đốc thẩm số 20/2015/DS-GĐT ngày 17/9/2015 của Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp caot ại HàN ội đã hủy toàn b ộ bản án dân sự phúc thẩm số 81/2011/DSPT ngày 27/4/2011 của Tòa án nhân dân Thành phố Hà Nội và hủy toàn bộ bản án dân s ự sơ thẩm số 14/2010 /DSST ngày 21, 22/10/2010 của Tòa án nhân dân qu ận Đống Đa và giao hồ sơ cho Tòa án nhân dân quận Đống Đa, Thành phố Hà nội xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.
Tại Tòa án nhân dân qu ận Đống Đa: Sau khi xem xét, xét x ử lại do các bên không có chứng cứ gì khác nên Tòa án nhân dân quận Đống Đa đã xử chấp nhận yêu cầu đòinh à, đòi ti ền của bà Y ến đối với ông Bách, bà Bắc và sau đó ông Bách, bà Bắc có đơn kháng cáo.
Theo kháng cáoc ủa ông Bách, bà Bắc và các con thì giao dịch giữa ông bà Bách với bà Y ến là việc vayn ợ, hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất công chứng số 458/2009/HĐMBNĐ ngày 22/01/2009 là để đảm bảo cho khoản vay 1,8 tỷ đồng.
Xét thấy, qua nhiều cấp xét x ử ông bà Bách không cóm ột tài li ệu chứng cứ nào thể hiện có việc vay nợ giữa ông, bà với bà Yến trong giao dịch chuyển nhượng nhà, đất nêu trên. Tại phiên tòa hôm na y, ông Bách, bà Bắc cũng xác định không có tài liệu gì khác ngoài các tài liệu đã cung cấp trước đó cho tòa án.
Ông Bách, bà B ắc, anh Đảm, chị Ngọc cho rằng: Việc vayn ợ được thể hiện trong bản cam kết ngày 22/01/2009 trong đó có nội dung phản ánh có việc vay nợ với bà Yến và ông, bà đã thực hiện theo đúng nội dung của bản cam kết trên yêuc ầu bà Yến cùng ông, bà thế chấp nhà và đất tại ngân hàng đ ể vay tiền và trả cho bà Y ến, nhưng bà Y ến không thực hiện do vậy ông bà không vay đư ợc ngân hàng để chuộc lại nhà, đất đã bán cho bà Yến.
Xét thấy, nội dung trong bản cam kết trên thể hiện:
 - Ông bà Bách đã bán nhà cho bà Yến;
 - Bà Yến để ông bà Bách ở lại 03 tháng tại nhà đất đã bán, cho ông bà dùng nhà, đất vay ngân hàng để có tiền chuộc lại nhà;
 - Sau 03 tháng nếu không thực hiện được việc chuộc lại nhà thì ông Bách, bà Bắc trả lại nhà cho bà Yến vô điều kiện.
Thực chất việc ông, bà Bách không vay được tiền của ngân hàng là do ông, bà Bách đang nợ xấu (như xác nhận của ông Bá ch, bà Bắc tại phiên tòa và các tài li ệu liên quan có trong hồ sơ) nên ngân hàng không cho ông Bách, bà Bắc vay tiền. Do đó ông Bách, bà Bắc không thực hiện được việc chuộc lại nhà trong thời gian các bên tự nguyện thỏa thuận mà không thuộc lỗi của bà Yến.

## Page 11

Việc thỏa thuận chuộc lại nhà của các bên đương s ự là hoàn toàn t ự nguyện, có thiện chí của bà Yến và không trái với qui định tại Điều 462 Bộ luật dân sự năm 2005 (nay là Điều 454 Bộ luật dân s ự năm 2015) về việc Chuộc lại tài sản đã bán .
Nội dung này không trái pháp lu ật và không phản ánh có việc vayn ợ như ông, bà Bách đã trình bầy.
Về nội dung kháng cáo của ông Bách, bà Bắc cho rằng có s ự chênh lệch giá trong việc chuyển nhượng nhà, đất. Xét thấy:
Nhà, đất có nguồn gốc ban đầu của ông Bách, bà Bắc được chia làm 02 di ện tích trong cùng một thửa đất.
Ngày 06 tháng 11 năm 2008 ông Bách, bà Bắc đã chuy ển như ợng cho bà Nguyễn Thị Bích Yến một ngôi nhà 03 tầng xây trên diện tích đất 68,8m2 với giá 01 tỷ đồng. Các bên thống nhất vi ệc chuyển như ợng nhà, đất và giác ả thỏa thu ận là hoàn toàn tự nguyện, không có tranh chấp gì trong việc chuyển nhượng này.
Phần nhà còn lại gồm một ngôi nhà 3 tầng vàm ột ngôi nhà 5 tầng đang xây chưa xong, chưa hoàn thi ện trên diện tích 86 ,8m2 với giá 1,8 tỷ đồng vào ngày 22 tháng 01 năm 2009. Hai diện tích ông Bách, bà Bắc chuyển nhượng cách nhau chưa đầy 03 tháng nên chưa có sự biến động đáng kể về giá trị chuyển nhượng nhà, đất.
Sở dĩ ông, bà Bách bán cả hai thửa đất trên là do nợ của ngân hàng số tiền gốc là 1,5 t ỷ đồng, cộng lãi khoảng gẩn 1,8 t ỷ đồng không có khả năng thanh toán và ngân hàng cũng không làm thủ tục cho vay tiếp (với tài sản thế chấp cũ) vì khoản vay của ông Bách, bà Bắc là khoản nợ xấu.
Như vậy, có căn c ứ xác định khoản vay 1,5 tỷ đồng của ông Bách, bà Bắc tại ngân hàng là mức cho vay tối đa theo qui định của ngân hàng được phép cho va y so với giá trị của tài sản ông Bách, bà Bắc là diện tích nhà, đất 155,6m2 ông Bách, bà Bắc đã thế chấp để vay khoản tiền trên của ngân hàng. Tại phiên tòa, ông Bách, bà Bắc khẳng định việc vay tiền, thế chấp đã được ngân hàng xem xét, thẩm định tài sản thế chấp và ông, bà đều tự nguyện tham gia ký kết.
Theo qui định tại Điều 12 Quyết định số 217/QĐ-NH1 ngày 17/8/1996 thì mức ngân hàng cho vay không quá 70% giá trị tài sản thế chấp. Như vậy, theo định giá của ngân hàng khi cho ông Bách, bà Bắc vay 2 đợt tổng số tiền 1,5 tỷ đồng (là mức vay tối đa, sau ngân hàng không cho ông bách, bà Bắc vay vì nợ xấu) thì tài sản thế chấp là nhà, đất tại số 475 tổ 19 Pháo Đài Láng (s ố mới là số 2 ngách 36 t ổ 19) phường Láng Thượng, quận Đống Đa, Hà Nội của ông, bà Bách có trị giá thẩm định khi vay là 1,5 tỷ x 100% :70% = 2.142.857.140 đồng.
Cũng theo nhân chứng bà Tu ấn (nêu trên) thì trước khi bán phần nhà còn lại cho bà Y ến, ông Bách, bà Bắc đã giao bán ra ngoài và giá caonh ất chỉ được 1,7 tỷ đồng.
So sánh giữa hai diện tích mà ông Bách, bà Bắc đã chuyển nhượng cho bà Yến trong cùng một khoảng thời gian (cách nhau chưa đầy 03 tháng), thì giá cả giữa hai diện tích nhà, đất chuyển nhượng không có sự chênh lệch đáng kể; so với giá trị thẩm định của ngân hàng khi cho ông Bách, bà Y ến vay thì giá chuyển nhượng nhà, đất có giá trị cao hơn so với giá trị thẩm định của ngân hàng (ngân hàng căn cứ vào đó cho vay tiền) và cao hơn so với giá do nhân chứng đề cập. Như v ậy, giác ả thỏa thuận chuyển như ợng gi ữa ông Bách, bà Bắc cho bà Y ến (phần diện tích còn l ại) không

## Page 12

chứa đựng dấu hiệu giả tạo hay lừa dối mà phù hợp với giá cả thị trường tại thời điểm chuyển nhượng.
Việc ông Bách, bà Bắc so sánh với giá hiện tại (theo kết quả định giá nhà, đất ngày 11/8/2017 là 6.145.533.290 đồng, bao gồm cả ngôi nhà 03 tầng cũ và nhà 05 tầng xây chưa hoàn thi ện) để cho rằng có s ự chênh lệch giá là không đảm bảo tính thời điểm giao d ịch, không đảm bảo tính khách quan nên không có căn c ứ để Hội đồng xét xử chấp nhận.
 Ngoài ra, theo Điều 296 Bộ luật dân s ự năm 2005 (nay là Điều 286 Bộ luật dân sự năm 2015) qui định về Thực hiện nghĩa vụ thay thế thì giả sử có sự vay nợ giữa các bên nhưng do không thực hiện được nghĩa v ụ ban đầu thì có thể thực hiện nghĩa vụ khác được bên có quyền chấp nhận để thay thế nghĩa vụ ban đầu là không trái pháp luật.
Mặt khác, cũng phải xem xét r ằng: Nhà, đất chuyển nhượng là tài sản ông Bách, bà Bắc thế chấp vay 1,5 t ỷ đồng tại ngân hàng. Ông Bách, b à Bắc mất khả năng thanh toán, và tài sản trên (n ếu không có phương thức nào khác) cũng sẽ bị Ngân hàng xử lý để đối trừ cho khoản vay của ông Bách, bà Bắc tại ngân hàng.
Ông Bách, bà Bắc không đưa ra đư ợc chứng c ứ nào về việc bị ép buộc hay không tự nguyện trong giao dịch chuyển nhượng nhà, đất cho bà Y ến. Ông Bách, bà Bắc cũng không đưa ra được chứng cứ nào về việc do cho vay nên bà Yến đã ép buộc ông, bà chuyển nhượng nhà, đất để trừ nợ. Việc mua bán nhà, đất giữa ông Bách, bà Bắc và bà Y ến không có dấu hiệu bị ép buộc, mà hoàn toàn t ự nguyện, trên cơ s ở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Ông Bách, bà Bắc khi tham gia giao dịch chuyển nhượng nhà, đất cho bà Yến đều hướng tới lợi ích mà ông, bà mong mu ốn và lợi ích đó ông Bách, bà Bắc đã được thụ hưởng.
Theo khoản 2 Điều 3 Bộ luật dân sự năm 2015 qui định các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự: “Cá nhân, pháp nhân xác lập thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ s ở tự do, tự nguyện cam k ết, thỏa thuận. Mọi cam k ết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hi ệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng”.
Quan đi ểm của ông Bách, bà B ắc, anh Đ ảm, chị Ngọc cho rằng giao dịch chuyển nhượng nhà đất giữa ông Bách, bà Bắc với bà Yến là giao dịch dân sự giả tạo để che giấu giao dịch vay nợ nên bị vô hiệu là không có căn cứ chấp nhận.
Đối chiếu với các qui định của pháp luật đã viện dẫn, xét thấy các lý do kháng cáo của gia đình ông Bách, bà Bắc về nội dung này là không có căn c ứ, không được Hội đồng xét xử chấp nhận.
[2.2] Đối với yêuc ầu đòi s ố tiền nợ 600.000.000 đồng ông Bách , bà Bắc vay của bà Yến theo “Bản cam kết để vay tiền” lập ngày 15/04/2009, Xét thấy:
Tại bản cam kết này ông Bách, bà Bắc xác nhận vay của bà Yến 600.000.000 đồng thời hạn vay 30 ngày kể từ ngày 15/04/2009 đến ngày 15/05/2009 sẽ hoàn trả.
Theo ông Bách, bà Bắc khai: Thực tế vay 400.000.000 đồng và trả tiền lãi là 200.000.000 đồng.
Tại bản cam kết vay tiền này có chữ ký của bà Nguyễn Thị Đan Tâm là người làm chứng. Ngoài bản cam kết trên ông Bách, bà Bắc cũng không có tài li ệu gì khác

## Page 13

chứng minh chỉ vay của bà Y ến 400.000.000 đồng còn lại 200.000.000 đồng là ti ền lãi.
Chị Tâm khai tại Tòa: “Về nội dung bản cam kết này là do ông Bách, bà Bắc và bà Y ến tự thỏa thuận với nhau tôi không tham gia. Trong bản cam kết ghi ông Bách và bà Bắc vay của bà Yến 600.000.000 đồng, trên thực tế chị Tâm chứng kiến bà Y ến đưa cho ông Bách 250.000.000 đồng và chị Tâm nhận hộ từ bà Y ến 150.000.000 đồng tổng cộng là 400.000.000 đồng còn sau đó các bên giaonh ận tiền cho nhau như thế nào chị Tâm không được biết.
Việc bà Yến có cho bà Bắc, ông Bách vay nặng lãi hay không chị Tâm không được biết.”
Từ những căn cứ trên, Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu của bà Yến là có căn cứ, đúng pháp luật. Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm giữ nguyên nội dung này của Tòa án cấp sơ thẩm [3] Hội đồng xét xử chấp nhận nội dung kháng nghị của Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hà Nội tại phiên tòa với việc xác định quan hệ tranh chấp là đòi nhà tương ứng với án phí không có giá ngạch và quan hệ pháp luật đòi tiền tương ứng với án phí có giáng ạch trong vụ án và căn cứ khoản 3 Điều 298 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 chấp nhận rút một phần kháng nghị của Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hà Nội tại phiên tòa.
Luận cứ của Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bà Yến phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử, nên được chấp nhận.
Bác các yêu cầu khác của các bên đương sự.
[4] Về án phí: Ông Bách, bà Bắc phải chịu án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch đối với yêuc ầu đòi nhà và phải chịu án phí dân sự sơ thẩm có giáng ạch đối với yêu cầu đòi tài sản.
Do sửa án sơ thẩm nên các đương s ự không phảich ịu án phí dân s ự phúc thâm.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
 - Căn cứ khoản 2, 3 Điề u 26; khoản 3 Điều 298 và khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;
- Căn cứ các Điều 170, 255, 296, 438, 450, 451, 462, 471 và Đi ều 474 Bộ luật dân sự năm 2005 (Nay là các Điều 221, 164, 286, 440, 454 , 463 và Điều 466 Bộ luật Dân sự 2015);
 - Căn cứ Pháp lệnh án phí lệ phí Tòa án.
 Xử: Sửa Bản án số 24/2017/DS-ST ngày 11/12/2017 của Tòa án nhân dân quận Đống Đa và quyết định cụ thể như sau:
 1. Chấp nhận vi ệc rút một phần (phần nội dung ) của kháng nghị số 01/QĐKNPT-VKS-DS ngày 25/12/2017 Viện Kiểm sát nhân dân quận Đống Đa của Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hà Nội.
 2. Chấp nhận yêuc ầu đòi nhà s ố 475 tổ 19 Pháo Đài Láng (số mới là s ố 2 ngách 36 tổ 19) phường Láng Thượng, quận Đống Đa, Thành phố Hà Nội (theo hợp

## Page 14

đồng mua bán nhà và chuy ển như ợng quyền s ử dụng đất s ố 458.2009/HĐMBNĐ ngày 22/1/2009 lập tại Phòng công chứng số 4 Thành phố Hà Nội) của bà nguyễn Thị Bích Yến đối với ông Ngô Văn Bách, bà Phạm Thị Bắc.
Buộc ông Ngô Văn Bách, bà Phạm Thị Bắc, anh ngô Khắc Đảm, chị Nguyễn Thị Hồng Ngọc, cháu Ngô Mỹ Duyên, cháu Ngô Mỹ Linh (do anh Đảm, chị Ngọc là người đại diện theo pháp lu ật) phải trả toàn bộ nhà số 475 tổ 19 Pháo Đài Láng (số mới là số 2 ngách 36 tổ 19) phường Láng Thượng, quận Đống Đa, Thành phố Hà Nội (theo hợp đồng mua bán nhà và chuy ển như ợng quy ền s ử dụng đất s ố 458.2009/HĐMBNĐ ngày 22/1/2009 lập tại Phòng công chứng số 4 Thành phố Hà Nội) cho bà Nguyễn Thị BíchYến được toàn quy ền sở hữu, quản lý và s ử dụng. Bà Nguyễn Thị Bạch Yến đã sang tên toàn b ộ diện tích nhà, đất tại số 475 tổ 19 Pháo Đài Láng (số mới là s ố 2 ngách 36 t ổ 19) phư ờng Láng Thư ợng, qu ận Đống Đa, Thành phố Hà Nội ngày 23/6/2009 (Nhà, đất đã được cơ quan thi hành án thi hành theo quyết định số 42/QĐ-THA ngày 19/9/2012).
 3. Chấp nhận yêuc ầu đòin ợ của bà Nguyễn Thị Bạch Yến đối với ông Ngô Văn Bách bà Phạm Thị Bắc theo “Bản cam kết để vay tiền” ngày 15/4/2009.
Buộc ông Ngô Văn Bách, bà Phạm Thị Bắc phải trả cho bà Nguyễn Thị Bạch Yến 600.000.000 đồng (sáu trăm triệu đồng).
Ghi nhận sự tự nguyện của bà Nguyễn Thị Bạch Yến không yêuc ầu ông Ngô Văn Bách và bà Phạm Thị Bắc trả lãi của số tiền vay 600.000.000 đồng.
Bác yêuc ầuc ủa ông Bách , bà B ắc, anh Đ ảm, chị Ngọc, cháu Duyên, cháu Linh (do anh Đ ảm, chị Ngọc đại diện) cho rằng hợp đồng mua bán nhà và chuy ển nhượng quyền sử dụng đất số 458/2009/HĐMBNĐ ngày 22/ 01/2009 lập tại Phòng công chứng số 4 Thành phố Hà Nội bị vô hiệu do giả tạo.
Bác các yêu cầu khác của các đương sự.
4. Về án phí:
- Ông Ngô Văn Bách, bà Phạm Thị Bắc phải chịu 200.000 đồng án phí dân s ự sơ thẩm và 28.000.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch nhưng được trừ vào 600.000 đồng tiền d ự phí kháng cáo đãn ộp tại các biên lai s ố 0006629, 0006630 ngày 25/12/2017 tại Chi cục Thi hành án dân sự quận Đống Đa.
Ông Ngô Văn Bách, bà Phạm Thị Bắc còn phải nộp 27.600.000 đồng (Hai bảy triệu, sáu trăm nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm.
- Hoàn trả bà Nguyễn Thị Bích Yến 40.000.000 đồng (Bốn mươi tri ệu đồng)
tiền tạm ứng án phí đãn ộp tại biên lai thu ti ền tạm ứng án phí s ố 001722 ngày 04/9/2009 tại Chi cục Thi hành án dân sự quận Đống Đa.
 - Hoàn trả anh ngô Khắc Đảm, chị Nguyễn Thị Hồng Ngọc, cháu NgôM ỹ Duyên, cháu Ngô Mỹ Linh (do anh Đ ảm, chị Ngọc là người đại diện theo pháp lu ật)
mỗi ngư ời 300.000 đồng d ự phí kháng cáo đãn ộp tại các biên lai s ố 0006631, 0006632, 0006633, 0006634 ngày 25/12/2017 tại Chic ục Thi hành án dân s ự quận Đống Đa.
Các đương sự không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.
Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của bên đư ợc thi hành án cho đến khi thi hành xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải khoản

## Page 15

tiền lãi theo qui định tại khoản 2 Đi ều 468 B ộ luật dân s ự năm 2015 tương ứng với thời gian và số tiền chưa thi hành án.
Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại điều 2 Luật thi hành án dân s ự thì người được thi hành án dân s ự, người phải thi hành án dân s ự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6,7 và 9 luật thi hành án dân sự.
¸n xö c«ng khai phúc thÈm, có hiệu lực thi hành kể từ ngày tòa tuyên án./.
THÀNH VIÊN HỘI ĐỒNG XÉT XỬ THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Đỗ Quảng Oai

## Page 16

 Nơi nhận:
- VKSND Thành phố Hà Nội;
- TAND quận Đống Đa;
- Chi cục THADS quận Đống Đa;
- Đương sự;
- Lưu./.
HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa Đỗ Quảng Oai