Quyết định giám đốc thẩm Số: 76/2024/DS-GĐT
TRẦN THỊ L-TRẦN THỊ NAM Y
Số: 76/2024/DS-GĐT
Ngày: 28/09/2024
Tòa án xét xử: TAND cấp cao tại Đà Nẵng
Cấp xét xử: Giám đốc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thông tin vụ việc: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

## Page 1

Về “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”


NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

ỦY BAN THẨM PHÁN TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI ĐÀ NẴNG

- Thành viên tham gia xét xử gồm:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: ông Đặng Kim Nhân Các Thẩm phán: ông Lê Tự, ông Nguyễn Cường
- Thư ký phiên tòa: bà Lưu Thị Hưởng - Thẩm tra viên Tòa án.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng tham gia phiên tòa: ông Đỗ Xuân Ân - Kiểm sát viên cao cấp.
Ngày 28 tháng 9 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng mở phiên tòa xét xử theo thủ tục giám đốc thẩm vụ án dân sự “ Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”, giữa:
 Nguyên đơn: bà Trần Thị L, sinh năm 1986; địa chỉ: Lô A B, phư ờng T, thành phố H, tỉnh Thừa Thiên Huế.
 Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: ông Hà Viết N, sinh năm 1979; địa chỉ: 1 T, phường P, thành phố H, tỉnh Thừa Thiên Huế.
 Bị đơn: bà Trần Thị Nam Y , sinh năm 1982; địach ỉ: 9 khut ập thể X, phường T, thành phố H, tỉnh Thừa Thiên Huế.
 Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: ông Nguyễn KhắcH (chồng bà Y), sinh năm 1974; địa chỉ: 9 khut ập thể X, phường T, thành phố H, tỉnh Thừa Thiên Huế.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Tại Đơn khởi ki ện đ ề ngày 04/10/2022 và quá trình gi ải quy ết v ụ án, nguyên đơn bà Trần Thị L và người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn là ông Hà Viết N trình bày:
Ngày 24/4/2022, bà Trần Thị L và bà Trần Thị Nam Y ký hợp đồng đặt cọc, theo đó bà L đặt cọc cho bà Y 200.000.000 đồng để nhận chuyển nhượng TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI ĐÀ NẴNG

Quyết định giám đốc thẩm Số: 76/2024/DS-GĐT Ngày 28-9-2024 CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

## Page 2

nhà, đất tại thửa đất số 108, tờ bản đồ số 05, diện tích 1.000m², địa chỉ thôn H, xã B, thị xã H, tỉnh Thừa Thiên Hu ế với giá 2.300.000.000 đ ồng, s ố tiền còn lại 2.100.000.000 đồng s ẽ thanh toán vào thời đi ểm hai bên ký hợp đồng chuy ển nhượng tại phòng công ch ứng. Hợp đồng đặt cọc này k ế thừa hợp đồng đặt cọc mà trước đó bà Y ký với bà Nguyễn ThịM ngày 18/4/2022, theo đó bàM đặt cọc cho bà Y 100.000.000 đồng (là ti ền bà L đưa cho bà M), thời gianh ẹn công chứng sau 01 tháng k ể từ ngày đặt cọc 18/4/2022 nên lần đặt cọc này bà L chỉ đưa thêm bà Y 100.000.000 đồng.
 Bà Y không tiến hành các thủ tục ban đầu để ký Hợp đồng công ch ứng, đồng thời, bà L phát hiện trước đó ông Ngô NhưT bị Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã H trả lại hồ sơ đo đạc khi ông T đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ hồng)
vì không đ ủ điều ki ện chuy ển t ừ Giấy chứng nhận quy ền s ử dụng đất (Sổ đỏ)
sang Sổ hồng nên bà L đề nghị gặp bà Y trao đ ổi, nhưng bà Y từ chối. Ngày 23/8/2022, bà L gửi thông báo cho bà Y yêuc ầut ừ ngày 24/8/2022 đến ngày 04/9/2022 phải đến Công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng, nhưng bà Y không thực hiện. Ngày 12/9/2022, bà L gửi thông báo cho bà Y, thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc, yêu cầu bà Y trong thời gian từ ngày 13/9/2022 đến ngày 22/9/2022 trả lại tiền cọc và phải chịu phạt cọc, nhưng bà Y không phản hồi. Nay, bà L khởi kiện yêu cầu Tòa án bu ộc bà Y trả lại tiền cọc và chịu phạt cọc, nhưng ngày 23/3/2023, bà L rút một phần yêuc ầu khởi kiện là không yêu cầu bà Y chịu phạt cọc.
- Bị đơn bà Trần Thị Nam Y trình bày:
Ngày 30/7/2008, Ủy ban nhân dân huy ện (nay là thị xã ) H, tỉnh Thừa Thiên Huế cấp Giấy chứng nhận cho vợ chồng ông Ngô Như T, bà Nguyễn Thị K đối với thửa đất số 108, tờ bản đồ số 05, địa chỉ thôn H, xã B, huyện H, tỉnh Thừa Thiên Huế. Ngày 23/4/2022, ông T ký hợp đồng nhận cọc của bà Y 200.000.000 đồng với cam kết sẽ ký Hợp đồng công chứng chuyển nhượng nhà và đất tại thửa đất 108 cho bà Y với giá 2.000.000.000 đồng. Ngày 24/4/2022, bà Y và bà Trần Thị L ký hợp đồng đặt cọc, theo đó bà Y nhận cọc của bà L 200.000.000 đồng, cam kết sẽ ký Hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất tại thửa đất số 108 cho bà L với giá 2.300.000.000 đ ồng, thời đi ểm hai bên ti ến hành ký Hợp đồng chuy ển nhượng là sau khi bà Y được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với thửa đất số 108 (Sổ hồng).
Ngày 19/7/2022, vợ chồng bà Y và vợ chồng ông Ngô NhưT ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất 108 và ngày 12/8/2022 vợ chồng bà Y đã được đăng ký bi ến động đứng tên quyền sử dụng thửa đất số 108. Ngay sau đó, bà Y đã có Đơn đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với thửa đất số

## Page 3

108. Ngày 29/10/2022, vợ chồng bà Y được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với thửa đất 108 và bà Y đã chụp Giấy gửi qua Z cho bà L, nhưng bà Lýc không nhận tin nhắn của bà Y. Ngày 01/11/2022, vợ chồng bà L đến nhà bà L bàn về việc ra Công chứng ký Hợp đồng chuyển như ợng, nhưng bà L không ti ếp nên bà Y đã gửi Thông báo ngày 05/11/2022 và Thông báo ngày 08/11/2022 cho bà L qua Bưu điện, tuy nhiên bà L từ chối nhận nên Bưu đi ện đã chuy ển hoàn. Vì các lý do trên, bà Y cho rằng việc không tiến hành thủ tục ký Hợp đồng công chứng hoàn toàn do lỗi của bà L nên bà L mất tiền cọc.
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn KhắcH (chồng bà Y)
thống nhất với trình bày và đề nghị của bà Y.
 Tại Bản án dân s ự sơ thẩm số 50/2023/DS-ST ngày 25/7/2023, Tòa án nhân dân thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế quyết định:
1. Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đối với số tiền phạt cọc 200.000.000 đồng.
2. Tuyên bố Hợp đồng đặt cọc ngày 24/4/2023 được ký kết giữa bà Trần Thị L với bà Trần Thị Nam Y có hiệu lực pháp lu ật, không chấp nhận yêuc ầu khởi kiện của nguyên đơn đòi lại số tiền đặt cọc 200.000.000 đồng.
3. Về án phí dân sự sơ thẩm: Buộc bà Trần Thị L phải chịu án phí dân sự sơ thẩm 10.000.000 đ ồng, khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí đãn ộp 5.300.000 đồng theo biên lai thut ạm ứng án phí, l ệ phí Tòa án s ố AA/2021/0004667 ngày 27/10/2022 của Chic ục Thi hành án dân s ự thành phố Huế thì bà L phải nộp thêm 4.700.000 đồng.
 Bà Trần Thị L kháng cáo.
Tại Bản án dân s ự phúc thẩm số 44/2023/DS-PT ngày 18/12/2023, Tòa án nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế quyết định:
 1. Hủy toàn b ộ bản án dân sự sơ thẩm số 50/2023/DS-ST ngày 25/7/2023 của Tòa án nhân dân thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế.
 2. Giao h ồ sơ vụ án nói trên cho Tòa án nhân dân thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế giải quyết lại theo trình tự sơ thẩm.
 3. Về án phí dân sự phúc thẩm: Trả lại bà Trần Thị L 300.000.000 đồng đã nộp tạm ứng án phí phúc thẩm tại Biên lai s ố AA/2021/0006550 ngày 25/8/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Huế.
 Bà Trần Thị Nam Y có Đơn gửi Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại ĐàN ẵng đề nghị kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm đối với bản án phúc thẩm nêu trên và Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế có Văn bản kiến nghị Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp caot ại ĐàN ẵng kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm bản án phúc thẩm.
Tại Quy ết định kháng nghị giám đốc thẩm s ố 69/QĐ-VKS-DS ngày

## Page 4

10/9/2024, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng đề nghị Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng xét xử giám đốc thẩm hủy Bản án dân sự phúc thẩm số 44/2023/DS -PT ngày 08/12/2023 của Tòa án nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 50/2023/DS -ST ngày 25/7/2023 của Tòa án nhân dân thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế.
Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng đề nghị Hội đồng xét xử giám đốc thẩm chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm của Vi ện trư ởng Vi ện ki ểm sát nhân dân cấp caot ại Đà Nẵng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:


[1] Tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số phát hành AE 003154 (s ố vào sổ cấp GCN: H00045/2008/Bình Thành) ngày 30/7/2008, Ủy ban nhân dân huyện (nay là thị xã) Hương Trà công nhận v ợ chồng ông Ngô NhưT , bà Nguyễn Thị K có quy ền s ử dụng thửa đất s ố 108, t ờ bản đ ồ số 05, di ện tích 1.000m2, địa chỉ thôn H, xã B, huy ện H, tỉnh Thừa Thiên Huế. Ngày 23/4/2022, ông T và bà Trần Thị Nam Y ký Hợp đồng đặt cọc, theo đó ông T nhận của bà Y 200.000.000 đồng ti ền c ọc, cam kết ti ến hành ký Hợp đồng tại Công chứng chuyển như ợng thửa đất 108 cho bà Y với giá 2.000.000.000 đ ồng, số tiền 2.100.000.000 đồng còn lại giao khi ký Hợp đồng công chứng (bút lục 137).
Ngày 24/4/2022, bà Y và bà Trần Thị L ký Hợp đồng đặt cọc (bút lục 03), theo đó bà Y nhận cọc của bà L 200.000.000 đồng, cam kết tiến hành ký Hợp đồng tại Công chứng chuy ển như ợng nhà và đất tại thửa đất s ố 108 cho bà L với giá 2.300.000.000 đồng, thời điểm hai bên tiến hành ký Hợp đồng công chứng là sau ngày bà Y được Cơ quan Nhà nư ớc có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với thửa đất số 108 (“Sổ hồng”).
[2] Ngày 19/7/2022, tại Văn phòng C, tỉnh Thừa Thiên Huế, vợ chồng ông Ngô NhưT và vợ chồng bà Trần Thị Nam Y ký Hợp đồng chuyển nhượng thửa đất 108 và ngày 12/8/2022 v ợ chồng bà Y được chỉnh lý bi ến động đứng tên quyền sử dụng thửa đất số 108 tại trang sau của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số phát hành AE 003154 (số vào sổ cấp GCN: H00045/2008/Bình T1) mà Ủy ban nhân dân huyệnH cấp cho vợ chồng ông Ngô NhưT ngày 30/7/2008 (bút lục 79b). Bà Trần Thị Nam Y làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với thửa đất số 108 (“Sổ hồng”)
và ngày 26/10/2022 v ợ chồng bà Y được Sở Tài nguyên và Môi trư ờng tỉnh T cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với thửa đất 108 (Sổ hồng - bút lục 78).

## Page 5

[3] Xét thấy, tại Hợp đồng đặt cọc bà Trần Thị L ký với bà Trần Thị Nam Y ngày 24/4/2022 hai bên thống nh ất, thời đi ểm ti ến hành ký Hợp đồng công chứng là sau ngày v ợ chồng bà Y được Cơ quan Nhà nư ớc có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với thửa đất s ố 108 ( Sổ hồng). Ngày 26/10/2022 v ợ chồng bà Y được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh T cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với thửa đất 108 (bút lục 78), ngay sau đó bà Y đã chụp “Sổ hồng” gửi qua Bưu đi ện cho bà L, nhưng bà L từ chối nhận bưu kiện (bút lục 95, 96), ngoài ra, bà Y còn liên tục gửi tin nhắn Z đề nghị gặp bà L để hẹn ngày ký Hợp đồng công ch ứng, nhưng bà L từ chối (từ bút lục 57-66).
Mặt khác, ngayt ừ ngày 04/10/2022 (th ời đi ểm v ợ chồng bà Y chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với thửa đất số 108, “Sổ hồng”) thì bà L đã khởi kiện yêuc ầu bà Y trả lại tiền cọc và phải chịu phạt cọc (sau bà L rút yêu cầu phạt cọc). Từ các căn cứ trên, Hội đồng xét x ử giám đốc thẩm xét thấy Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà L mà xác định việc không ký Hợp đồng công chứng, chuyển nhượng nhà và đất tại thửa đất số 108 hoàn toàn do lỗi của bà L nên bà L mất tiền cọc là có cơ sở, đúng pháp luật, Tòa án cấp phúc thẩm cho rằng khi bà Y ký hợp đồng và nhận cọc của bà L thì bà Y chưa có quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất và quá trình thực hiện hợp đồng có trở ngại khách quan, từ đó hủy bản án sơ thẩm là đánh giá không đúng đối tượng của hợp đồng đặt cọc, cũng như xác định không đúng lỗi của các bên dẫn đến không ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền thửa đất 108 là không có căn c ứ, không đúng pháp luật.
Vì các lẽ trên;


QUYẾT ĐỊNH:

 Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 337, Điều 343, Điều 344 và Đi ều 349 của Bộ luật Tố tụng dân sự, chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 69/QĐ- VKS-DS ngày 10/9/2024 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng:
 Hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 44/2023/DS-PT ngày 08/12/2023 của Tòa án nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế và giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 50/2023/DS-ST ngày 25/7/2023 của Tòa án nhân dân thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế về“Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” giữa nguyên đơn là bà Trần Thị L với bị đơn là bà Trần Thị Nam Y; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Nguyễn Khắc H.
 Về án phí phúc th ẩm: bà Trần Thị L được hoàn trả 300.000 đồng đãn ộp tạm ứng án phí phúc thẩm theo Biên lai thut ạm ứng án phí, l ệ phí Tòa án s ố AA/2021/0006550 ngày 25/8/2023 của Chic ục Thi hành án dân s ự thành phố

## Page 6

Huế, tỉnh Thừa Thiên Hu ế (trừ trường hợp bà Trần Thị L đã được thi hành án nhận lại số tiền này theo quy ết định của bản án dân s ự phúc thẩm có hi ệu lực, nhưng đã bị hủy).
 Quyết định giám đốc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày Hội đồng giám đốc thẩm ra quyết định.

Nơi nhận:
- TANDTC - Vụ Giám đốc kiểm tra II;
- Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng;
 - Tòa án nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế (để biết);
- TAND TP H, tỉnh Thừa Thiên Huế (để biết);
- Chi cục Thi hành án dân sự thành phố H, tỉnh Thừa Thiên Huế (để thi hành);
- Các đương sự (theo địa chỉ);
- Lưu: Hồ sơ vụ án; Phòng Giám đốc kiểm tra II;
 Phòng HC-TP.
TM. ỦY BAN THẨM PHÁN THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA

(Đã ký)




Đặng Kim Nhân