Bản án số: 446/2023/DS-PT
Ngô Thị Phượng - Lê Văn Dạ
Số: 446
Ngày: 20/12/2023
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Long An
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: Chấp nhận một phần kháng cáo, sửa bản án sơ thẩm

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨAVIỆT NAM TỈNH LONG AN Độc lập - Tự do - Hạnh phúc Bản án số: 446/2023/DS-PT.
Ngày: 20-12-2023 V/v: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH LONG AN
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Phùng Thị Cẩm Hồng Các Thẩm phán: 1. Ông Trần Tấn Quốc
2. Bà Trịnh Thị Phúc
- Thư ký phiên tòa: Bà Mai Yến Khanh - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Long An.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Long An tham gia phiên tòa: ông Nguyễn Tấn Phát - Kiểm sát viên.
Ngày 20 tháng 12 năm 2023 tại Trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Long An tiến hành xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 431/2023/TLPT-DS ngày 07 tháng 11 năm 2023 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.
Do Bản án dân sự sơ thẩm số 59/2023/DS-ST ngày 15 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Cần Đước bị kháng cáo.
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 793/2023/QĐ-PT ngày 28 tháng 11 năm 2023 và Quyết định hoãn phiên tòa phúc thẩm số 317/2023/QĐ-PT ngày 13 tháng 12 năm 2023, giữa các đương sự:
1. Nguyên đơn: Bà Ngô Thị P, sinh năm 1970.
Địa chỉ: ấp B, xã T, huyện C, tỉnh Long An.
Người đại diện theo ủy quyền của bà P: Ông Đỗ Nguyễn Long H, sinh năm:
2001 (Theo Giấy ủy quyền ngày 15/12/2023).
Địa chỉ: số Gấp E, xã T, huyện C, tỉnh Long An.
2. Bị đơn: Ông Lê Văn D, sinh năm: 1964 Địa chỉ: ấp B, xã T, huyện C, tỉnh Long An.
Người đại diện theo ủy quyền của ông D: Ông Trần Hữu T, sinh năm 1971.
Địa chỉ: số A, khu phố T, Phường E, thành phố T, tỉnh Long An.
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
3.1. Bà Trần Thị Lệ T1, sinh năm 1967.

## Page 2

2 Địa chỉ: ấp B, xã T, huyện C, tỉnh Long An.
3.2. Ông Lê Văn Đ, sinh năm 1960.
Địa chỉ: ấp B, xã T, huyện C, tỉnh Long An.
3.3. Ông Ngô Văn K, sinh năm 1963.
Địa chỉ: ấp B, xã T, huyện C, tỉnh Long An.
3.4. Bà Ngô Thị Bé T2, sinh năm 1991.
Địa chỉ: ấp X, xã T, huyện C, tỉnh Long An.
4. Người kháng cáo: Nguyên đơn bà Ngô ThịP NỘI DUNG VỤ ÁN Theo đơn khởi kiện và tại phiên tòa, nguyên đơn bà Ngô ThịP trình bày như sau: Vào 14/5/2020, giữa bàP và ông D làm giấy thỏa thuận mua bán đất, với nội dung là bàP nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông D hai thửa đất gồm thửa đất số 723, tờ bản đồ số 06, loại đất ONT, có diện tích là ngang 06m, dài hết thửa đất (diện tích chuyển nhượng thực tế sau khi đo đạc); thửa đất số 870, tờ bản đồ số 06, loại đất trồng cây hằng năm khác, diện tích là ngang 06m, dài hết thửa đất (diện tích chuyển nhượng thực tế sau khi đo đạc), hai thửa đất cùng tọa lạc tại ấp B, xã T, huyện C, tỉnh Long An. Đất do ông Lê Văn D đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hai bên thỏa thuận giá chuyển là 650.000.000 đồng. Phương thức thanh toán tiền chia thành 02 đợt, đợt 01 là 300.000.000 đồng, đợt 02 khi ra công chứng hợp đồng chuyển nhượng bàP sẽ thanh toán hết số tiền còn lại là 350.000.000 đồng.
Theo nội dung thỏa thuận giấy mua bán ngày 14/5/2020 thì đợt 1 bàP sẽ trả cho ông D, bà T1 là 300.000.000 đồng tại Ngân hàng N - chi nhánh C để ông D lấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang thế chấp tại Ngân hàng giao cho bà P. Thời điểm giao tiền có mặt cả ông D và bà T1. Còn đợt thứ 2, bàP sẽ thanh toán khi hai bên ra ký hợp đồng chuyển nhượng tại phòng công chứng. BàP là người có trách nhiệm làm thủ tục trích lục, trích đo, chuyển nhượng theo quy định.
Về nguồn gốc số tiền 300.000.000 đồng là của con gái của bàP tên Ngô Thị Bé T2 đưa cho bàP để mua đất giùm, nhưng toàn bộ quá trình thỏa thuận giao dịch với ông D là chỉ có một mình bà P.
Về phía ông D thì ông D có trách nhiệm giao 02 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hai thửa đất nêu trên cho bàP để bàP làm hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ông D còn có trách nhiệm cắm mốc ranh giới, ký giáp ranh phần đất chuyển nhượng cho bà P.
Sau khi bàP nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do ông D giao, vài ngày sau bàP đã yêu cầu ông D cắm mốc ranh giới phần đất đã bán cho bàP để bàP tiến hành đo thực tế và ông D cũng có cắm mốc ranh giới phần đất bán cho bà P. Khi ông D cắm mốc ranh giới xác định phần đất bán cho bàP xong, bà P có liên lạc với địa chính xãT để làm thủ tục đo, địa chính xã có thông báo cho bàP thời gian tiến hành đo đạc là ngày 04/6/2020. Nhưng bên ông D đổi ý không

## Page 3

3 muốn bán đất cho bàP nữa, ông D đến nhà bàP đòi lấy lại các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông D đã giao cho bàP giữ và trả tiền lại cho bà P, nhưng ông D không đưa tiền trước cho bàP mà yêu cầu bàP phải trả Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thời điểm ông D đến nhà bàP không có ai chứng kiến. Sau đó, ông D cố tình kéo dài thời gian không muốn thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà P. Hai bên cũng không có thỏa thuận về việc hủy bỏ giấy thỏa thuận mua bán đất đã lập ngày 14/5/2020.
BàP đã nhiều lần đến nhà ông D để yêu cầu tiến hành thủ tục đo đạc sang tên cho bàP thì ông D, bà T1 không đồng ý. Về phía ông D lại làm đơn cớ mất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các thửa đất mà bàP đang giữ, khi Công an xã mời lên làm việc thì bàP mới biết sự việc này. Hiện nay, bàP vẫn còn giữ 03 bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BK 197603, BK 197593 và BK 197594 đứng tên ông Lê Văn D, trong đó có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BK 197594 là không liên quan đến việc chuyển nhượng giữa bàP và ông D, nhưng khi bàP giao tiền cho ông D, bàP yêu cầu ông D đưa 03 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên cho bàP giữ để làm tin.
Nay, bàP yêu cầu ông D và bà T1 tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 723, tờ bản đồ số 06, diện tích đo đạc thực tế là 126,8m2, loại đất ở nông thôn và thửa đất số 870, tờ bản đồ số 6, diện tích 122,4m2, loại đất trồng cây hằng năm khác, các thửa đất cùng tọa lạc tại ấp B, xã T, huyện C, tỉnh Long An. Mặc dù theo giấy thỏa thuận mua bán thì không ghi diện tích đất chuyển nhượng nhưng khi tiến hành đo thực tế bàP và ông D cũng thống nhất xác định diện tích đất chuyển nhượng của hai thửa 723 và 870 theo như Mảnh trích đo địa chính số 63/TC-2022 ngày 08/8/2022 của Công ty H2 được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại huyện C duyệt ngày 11/8/2022. Đối với số tiền còn lại chưa thanh toán, bàP yêu cầu Tòa án áp dụng giá đất theo giá Chứng thư thẩm định giá số Vc 23/01/01/BĐS-LA ngày 10/01/2023 của Công ty Cổ phần T4 để làm căn cứ xác định giá chuyển nhượng là 188.029.000 đồng. Theo đó, số tiền bàP đã giao cho ông D nhiều hơn giá trị quyền sử dụng đất đối với phần đất thỏa thuận chuyển nhượng nên bàP không đồng ý thanh toán tiếp cho ông D số tiền 350.000.000 đồng còn lại.
Đối với 03 bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông D, bàP không đồng ý trả, khi nào ông D và bà T1 thực hiện hợp đồng chuyển nhượng với bàP xong thì bàP sẽ trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trong trường hợp ông D không đồng ý bán đất cho bàP nữa, bàP yêu cầu Tòa án giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng là buộc ông D, bà T1 phải trả lại cho bàP số tiền 300.000.000 đồng và tiền lãi tạm tính từ ngày 14/5/2020 đến ngày 22/3/2023 với mức lãi suất là 0,75%/tháng với số tiền là 81.000.000 đồng và yêu cầu tiếp tục tính lãi đến ngày xét xử sơ thẩm.
Bị đơn ông Lê Văn D có người đại diện theo ủy quyền là ông Trần HữuT trình bày: Vào ngày 14/5/2020, ông Lê Văn D có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bàP đối với thửa đất số 723, tờ bản đồ số 06, loại đất ONT, có diện tích là ngang 06m, dài hết thửa đất (diện tích chuyển nhượng thực tế sau khi đo đạc); thửa đất số 870, tờ bản đồ số 06, loại đất trồng cây hằng

## Page 4

4 năm khác, diện tích là ngang 06m, dài hết thửa đất (diện tích chuyển nhượng thực tế sau khi đo đạc), hai thửa đất cùng tọa lạc tại ấp B, xã T, huyện C, tỉnh Long An. Đất do ông Lê Văn D đứng tên theo các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giá chuyển nhượng hai thửa đất là 650.000.000 đồng, ứng trước 300.000.000 đồng. Giấy thỏa thuận mua bán đất ngày 14/5/2020, không có thỏa thuận thời hạn ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật. BàP là người có trách nhiệm làm thủ tục trích lục, trích đo, chuyển nhượng theo quy định. Giữa ông D và bàP không có thỏa thuận về việc xử lý hậu quả, trách nhiệm của mỗi bên khi hợp đồng không thực hiện được, cũng không có thỏa thuận về xử lý số tiền nhận trước như thế nào.
Sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng, bên bàP không thanh toán tiền theo hợp đồng đã ký cho ông D, mà trực tiếp trả tiền vay của ông D tại Ngân hàng thay cho ông D là 200.756.164 đồng.
Sau đó, ông D đã tiến hành cắm mốc phần đất chuyển nhượng cho bàP và ông D cũng đã giao cho bàP 02 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thửa đất số 723 và 870 để làm thủ tục chuyển nhượng. Ngoài ra, bàP còn giữ của ông D 01 bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BK 197594 tại thửa đất số 1422. Do ông D có việc gấp lúc lấy giấy ra tại Ngân hàng nên ông D có nhờ bàP giữ giùm luôn Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thửa đất số 1422. Sau khi tiến hành cắm móc nhưng ông D không thấy bàP liên lạc với ông D để tiến hành đo. Ông D có nhắc nhở bàP tiến hành đo bằng hình thức gọi điện thoại, không có gặp trực tiếp nhưng bàP vẫn không tiến hành đo. Ông D xác định ông D chỉ nhận trước của bàP số tiền 200.756.164 đồng theo chứng từ giao dịch ngày 14/5/2020 của Ngân hàng N - chi nhánh C.
Về nguyên nhân dẫn đến phát sinh tranh chấp, theo bị đơn là do lỗi hoàn toàn của bên bà P, bàP không thanh toán đủ số tiền chuyển nhượng đợt 01 là 300.000.000 đồng, cũng không làm các thủ tục trích lục, trích đo để ký hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng công chứng theo quy định, trong khi ông D đã giao các giấy tờ pháp lý các thửa đất số 723 và 870 cho bà P, cũng đã cắm mốc xác định ranh giới phần đất bán cho bàP .
Vì vậy, ông D không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng với bà P. Ông D đồng ý trả lại cho bàP số tiền 200.756.164 đồng đã nhận của bà P và yêu cầu bàP trả 03 bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BK 197603, BK 197593 và BK 197594 đứng tên ông Lê Văn D.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
1. Bà Trần Thị Lệ T1 trình bày tại biên bản lấy lời khai ngày 06/9/2023 như sau: Bà T1 thống nhất với lời trình bày của ông D. Đối với yêu cầu khởi kiện của bà P, ông D muốn chuyển nhượng đất hay không là do ông D quyết định, bà T1 không có ý kiến gì. Trong trường hợp ông D không đồng ý bán đất cho bàP nữa thì bà T1 cũng đồng ý liên đới với ông D trả tiền cho bàP với số tiền là 200.756.164 đồng. Bà T1 yêu cầu Tòa án giải quyết vắng mặt bà trong suốt quá trình giải quyết vụ án.

## Page 5

2. Ông Lê Văn Đ trình bày: Ông là anh ruột của ông Lê Văn D. Ông là chủ sử dụng thửa đất liền kề với thửa đất số 723 và 870 của ông D. Đối với yêu cầu khởi kiện bàP và ông D, ông không có ý kiến gì, trong trường hợp buộc ông D giao đất cho bàP có liên quan đến phần đất của ông đang sử dụng có 01 căn nhà vệ sinh trên đất thì ông không đồng ý. Ông xác định không khởi kiện, không tranh chấp gì đối với ông Lê Văn D và bà Ngô ThịP trong vụ án này, nếu có ảnh hưởng quyền lợi ông sẽ khởi kiện vụ án khác.
3. Ông Ngô Văn K trình bày như sau: Ông K là chồng bà P, ông xác định không có yêu cầu hay tranh chấp gì trong vụ án này do mọi thỏa thuận, giao dịch mua bán đất từ trước đến nay là do bàP đứng ra thỏa thuận với ông D, ông K không biết gì về thỏa thuận giữa bàP và ông D.
4. Bà Ngô Thị Bé T2 trình bày: Bà T2 là con của bàP và ông K. Số tiền 300.000.000 đồng mà bàP giao cho ông Lê Văn D vào ngày 14/5/2020 là tiền của bà T2 đưa cho bàP để nhờ bàP mua đất giùm; thỏa thuận nhờ mua đất giùm và đưa tiền giữa bà và bàP chỉ nói miệng. Hiện bàP và ông D đang tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện Cần Đước thì bà T2 xác định bà T2 không có yêu cầu hay tranh chấp gì đối với số tiền 300.000.000 đồng này.
Vụ án được Tòa án nhân dân huyện Cần Đước tiến hành hòa giải nhưng các bên đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 59/2023/DS-ST ngày 15/9/2023 của Tòa án nhân dân huyện Cần Đước đã tuyên:
Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm g khoản 1 Điều 40, Điều 91, Điều 147, khoản 1 Điều 227, Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
Căn cứ Điều 117, Điều 119, Điều 122, Điều 500, Điều 501, Điều 502, Điều 503, Điều 688 của Bộ luật Dân sự năm 2015.
Căn cứ Điều 26 của Nghị Quyết số 326/2016/UBTVQH ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí tòa án.
Tuyên xử:
1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Ngô ThịP với bị đơn ông Lê Văn D.
Vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Ngô ThịP đối với ông Lê Văn D theo giấy thỏa thuận mua bán ngày 14/5/2020.
Buộc ông Lê Văn D, bà Trần Thị Lệ T1 có trách nhiệm liên đới trả cho bà Ngô ThịP số tiền 200.756.164 đồng.
Không chấp nhận yêu cầu của bà Ngô ThịP về việc trả tiền lãi là 81.000.000 đồng.
2. Chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Lê Văn D đối với bà Ngô ThịP về việc trả lại bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

## Page 6

6 Bà Ngô ThịP phải trả cho ông Lê Văn D 03 bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BK 197603 do Ủy ban nhân dân huyện C cấp cho ông Lê Văn D đứng tên ngày 18/6/2012; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BK 197593 do Ủy ban nhân dân huyện C cấp cho ông Lê Văn D đứng tên ngày 18/6/2012 và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất BK 197594 do Ủy ban nhân dân huyện C cấp cho ông Lê Văn D đứng tên ngày 18/6/2012.
Ngoài ra Bản án sơ thẩm còn tuyên về chi phí tố tụng, án phí, quyền kháng cáo, quyền yêu cầu thi hành án đối với các đương sự.
Ngày 27 tháng 9 năm 2023, nguyên đơn bà Ngô ThịP có đơn kháng cáo một phần bản án sơ thẩm, đề nghị Tòa phúc thẩm xem xét sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
Tại phiên tòa phúc thẩm:
Nguyên đơn bà Ngô ThịP có người đại diện theo ủy quyền là Đỗ Nguyễn Long H trình bày: BàP xác định thay đổi yêu cầu khởi kiện và thay đổi yêu cầu kháng cáo, cụ thể chỉ yêu cầu ông D và bà T1 liên đới trả cho bàP số tiền đã giao trước đợt 1 là 300.000.000đồng theo giấy thỏa thuận mua bán ngày 14/05/2020.
Bị đơn ông Lê Văn D có người đại diện theo ủy quyền là ông Trần HữuT trình bày: Không đồng ý theo yêu cầu khởi kiện của bà P, ông D và bà T1 đồng ý trả lại cho bàP số tiền mà bàP đã trả thay cho ông D tại Ngân hàng là 200.756.164 đồng.
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Long An phát biểu ý kiến:
- Về thủ tục: Người tiến hành tố tụng và người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự tại Tòa án cấp phúc thẩm.
- Về nội dung: Căn cứ vào các chứng cứ có tại hồ sơ và lời trình bày của các đương sự trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa. Xét thấy, bàP yêu cầu ông D và bà T1 phải trả số tiền 300.000.000đồng theo Giấy thỏa thuận mua bán giữa ông D và bàP ngày 14/05/2020 là có căn cứ.
Đề nghị, Hội đồng xét xử căn cứ khoản 2 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn, sửa một phần bản án dân sự sơ thẩm.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
[1] Về thủ tục:
[1.1] Đơn kháng cáo của bà Ngô ThịP được làm đúng theo quy định tại Điều 272, Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự, nên được xem xét giải quyết theo trình tự thủ tục phúc thẩm.
[1.2] Về xác định quan hệ tranh chấp và thẩm quyền giải quyết vụ án: Tòa án cấp sơ thẩm xác định quan hệ tranh chấp trong vụ án và giải quyết vụ án là phù hợp theo quy định tại Điều 26, Điều 35 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

## Page 7

7 [1.3] Về việc vắng mặt của đương sự: Bà Trần Thị Lệ T1, ông Lê Văn Đ, ông Ngô Văn K, bà Ngô Thị Bé T2 có đơn đề nghị Tòa án giải quyết vắng mặt. Căn cứ Điều 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt những người này.
[2] Về nội dung: Xét kháng cáo của nguyên đơn bà Ngô Thị P:
[2.1] Trong quá trình giải quyết vụ án, bàP và ông D đều thống nhất xác định vào ngày 14/5/2020 bàP và ông D có lập Giấy thỏa thuận mua bán thể hiện nội dung ông D đồng ý bán cho bàP thửa đất số 723, tờ bản đồ số 06, diện tích chiều ngang 6m chiều dài hết đất, loại đất ở nông thôn và thửa đất số 870, tờ bản đồ số 6, diện tích chiều ngang 06m chiều dài hết đất, loại đất trồng cây hằng năm khác, các thửa đất cùng tọa lạc ấp B, xã T, huyện C, tỉnh Long An, các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều do ông D đứng tên, giá chuyển nhượng thỏa thuận là 650.000.000 đồng, bên bàP ứng trước cho bên ông D số tiền 300.000.000 đồng, số tiền còn lại sẽ được thanh toán hết khi đến phòng công chứng sang tên quyền sử dụng đất. Các bên thống nhất xác định diện tích đất chuyển nhượng theo Mảnh trích đo địa chính số 63/TC-2022 ngày 08/8/2022 của Công ty H2 được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại huyện C duyệt ngày 11/8/2022. Như vậy, có căn cứ để xác định ngày 14/5/2020 giữa bàP và ông D đã xác lập giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đây là tình tiết sự kiện không cần phải chứng minh theo quy định tại Điều 92 của Bộ luật Tố tụng dân sự.
[2.2] Xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bàP và ông D thấy rằng:
[2.2.1] Về hình thức: Giấy tay thỏa thuận mua bán đất lập ngày 14/5/2020 được ký kết giữa ông Lê Văn D và bà Ngô ThịP chưa tiến hành công chứng chứng thực hợp đồng, nên việc chuyển nhượng này là vi phạm về mặt hình thức của hợp đồng theo quy định tại Điều 119 của Bộ luật Dân sự năm 2015.
[2.2.2] Về xác định lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu: Theo nội dung thì hai bên thỏa thuận chuyển nhượng hai thửa đất số 723, tờ bản đồ số 06, diện tích chiều ngang 6m, chiều dài hết đất, loại đất ở nông thôn và thửa đất số 870, tờ bản đồ số 6, diện tích chiều ngang 6m, chiều dài hết đất, loại đất trồng cây hằng năm khác, cùng tọa lạc tại ấp B, xã T, huyện C, tỉnh Long An. Như vậy, nội dung của hợp đồng thể hiện hai bên thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng không thỏa thuận về diện tích chuyển nhượng. Khi giải quyết vụ án bàP và ông D thống nhất xác định diện tích đất chuyển nhượng theo như diện tích tại khu A và khu B theo Mảnh trích đo bản đồ địa chính số 63/TC-2022 do Công ty Trách nhiệm hữu hạn Đ1, được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại huyện C duyệt ngày 11/8/2022. Xét thấy, đất tại vị trí khu A có diện tích 126,8m2, thuộc thửa đất số 723, loại đất ONT; tại vị trí khu B có diện tích 122,4m2, thuộc thửa đất số 870, loại đất BKH. Căn cứ Công văn số 4758/UBND-TD ngày 14/7/2023 của Ủy ban nhân dân huyện C thì diện tích đất tại khu A và khu B mà bàP và ông D thỏa thuận chuyển nhượng không đủ điều kiện để tách thửa theo quy định.
Từ những phân tích trên: Hội đồng xét xử xét thấy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đụng đất giữa bàP và ông D là vi phạm điều kiện về hình thức

## Page 8

8 và vi phạm về nội dung của hợp đồng chuyển nhượng nên không có căn cứ để buộc các bên tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bàP và ông D là vô hiệu, trong trường hợp này hai bên cùng có lỗi ngang nhau.
[3] Về giải quyết hậu quả của hợp đồng: Trong quá trình giải quyết vụ án, phía bàP trình bày trong trường hợp ông D không đồng ý bán đất cho bàP thì bà P không yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, nhưng bàP yêu cầu ông D, bà T1 phải liên đới trả lại số tiền bàP đã ứng cho ông D là 300.000.000 đồng, tiền lãi tạm tính từ ngày 14/5/2020 đến 22/3/2023 là 81.000.000 đồng và tiếp tục tính lãi đến ngày xét xử sơ thẩm. Tuy nhiên, tại phiên tòa phúc thẩm bàP thay đổi yêu cầu khởi kiện, chỉ yêu cầu ông D và bà T1 liên đới trả số tiền là 300.000.000 đồng. Theo bàP trình bày thì bàP đã thanh toán cho ông D số tiền chuyển nhượng là 300.000.000 đồng theo Giấy thỏa thuận mua bán đất ngày 14/5/2020, đã giao tiền cùng ngày với ngày lập Giấy thỏa thuận mua bán, không có làm giấy xác nhận nhận tiền riêng. Còn về phía ông D cho rằng các thửa đất hai bên thỏa thuận mua bán ông D đang thế chấp vay tiền tại Ngân hàng, nên hai bên mới thỏa thuận bàP trả trước cho ông D một phần tiền chuyển nhượng để ông D trả tiền vay Ngân hàng, giải chấp xong mới làm thủ tục chuyển nhượng cho bàP được, đối với số tiền thanh toán đợt 1 theo thỏa thuận, ông D thừa nhận có nhận của bàP 200.756.164 đồng, chứng cứ ông D cung cấp là chứng từ thanh toán tiền vay Ngân hàng do ông D trực tiếp thanh toán với Ngân hàng. Trong quá trình giải quyết vụ án, bàP cho rằng do bàP giao cho ông D số tiền 300.000.000 đồng là số tiền lớn nên bàP mới yêu cầu ông D đưa 03 bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó có 01 bản chính không liên quan đến thửa đất đã thỏa thuận chuyển nhượng để chứng minh cho việc bàP giao đủ số tiền 300.000.000 đồng. Xét thấy, căn cứ vào Giấy thỏa thuận mua bán ngày 14/05/2020 giữa bà Ngô ThịP (bên B) và ông Lê Văn D (bên A) các bên thừa nhận đã ký xác lập, hai bên thỏa thuận bán hai thửa đất số 723 và 870 với giá thỏa thuận là 650.000.000đồng và hai bên thỏa thuận bên B là bàP ứng trước cho bên A là ông D số tiền 300.000.000đồng và hai bên đã ký tên tại Giấy thỏa thuận mua bán. Ông D cho rằng chỉ nhận của bàP số tiền 200.756.164 đồng theo như chứng từ giao dịch tại Ngân hàng A và xác định bàP là người trực tiếp trả tiền Ngân hàng thay cho ông D. Tuy nhiên, tại phiên tòa phúc thẩm người đại diện theo ủy quyền của ông D là ông Trần HữuT xác định chữ ký khách hàng tại chứng từ giao dịch tại Ngân hàng ngày 14/05/2020 là của ông Lê Văn D. Do đó, lời trình bày của ông D không có căn cứ để chứng minh bàP trực tiếp trả tiền cho Ngân hàng mà chính ông D là người trả cho Ngân hàng số tiền 200.756.164 đồng. Trong khi đó, chứng cứ bàP chứng minh là Giấy thỏa thuận mua bán thể hiện “Bên Bứng trước cho bên A số tiền là 300.000.000đồng” và hai bên đã xác nhận ký và ghi họ tên. Do đó, có căn cứ xác định số tiền bàP đưa trước cho ông D là 300.000.000đồng, Tòa án cấp sơ thẩm xác định số tiền bàP đã thanh toán cho ông D là 200.756.164 đồng là chưa phù hợp.
Từ những phân tích trên: Xét thấy kháng cáo của bà Ngô ThịP là có căn cứ nên chấp nhận.

## Page 9

9 [4] Phát biểu của Kiểm sát viên đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Long An là có căn cứ.
[5] Về án phí dân sự sơ thẩm: Các đương sự phải chịu án phí theo quy định tại Điều 147 Bộ luật Tố tụng dân sự.
[5.1]. Bà Ngô ThịP phải chịu 300.000 đồng, được khấu trừ số tiền 17.025.000 đồng đãP đã tạm nộp theo các biên lai thu tiền số 0008849 ngày 29/9/2020 và 0005523 ngày 22/5/2023 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Cần Đước, tỉnh Long An. H1 lại cho bàP số tiền tạm ứng án phí còn thừa là 16.725.000 đồng.
[5.2]. Ông Lê Văn D và bà Trần Thị Lê T3 phải liên đới chịu 15.000.000 đồng, được khấu trừ số tiền 300.000 đồng tạm nộp theo biên lai thu tiền số 0000862 ngày 18/10/2022 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Cần Đước, tỉnh Long An. Ông D và bà T3 còn phải liên đới nộp số tiền 14.700.000 đồng.
[6] Về án phí dân sự phúc thẩm: Bà Ngô ThịP không phải chịu án phí do kháng cáo được chấp nhận.
[7] Các phần Quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.
Vì các lẽ trên;
QUYẾT ĐỊNH Căn cứ khoản 2 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn bà Ngô Thị P.
Sửa một phần bản án dân sự sơ thẩm số 59/2023/DS-ST ngày 15/9/2023 của Tòa án nhân dân huyện Cần Đước, tỉnh Long An.
Căn cứ Điều 26, Điều 35, Điều 40, Điều 91, Điều 92, Điều 147, Điều 148, Điều 227, Điều 272, Điều 273, Điều 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
Căn cứ Điều 117, Điều 119, Điều 122, Điều 500, Điều 501, Điều 502, Điều 503, Điều 688 của Bộ luật Dân sự năm 2015.
Căn cứ Điều 26, Điều 29 của Nghị Quyết số 326/2016/UBTVQH ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí tòa án.
Tuyên xử:
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Ngô ThịP đối với ông Lê Văn D về việc bàP yêu cầu ông D và bà T3 trả lại số tiền 300.000.000đồng.
1.1. Vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Ngô Thị P đối với ông Lê Văn D theo giấy thỏa thuận mua bán ngày 14/5/2020.
1.2. Buộc ông Lê Văn D và bà Trần Thị Lệ T1 có trách nhiệm liên đới trả lại cho bà Ngô ThịP số tiền 300.000.000đồng (ba trăm triệu đồng).
2. Chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Lê Văn D đối với bà Ngô ThịP về việc yêu cầu bàP trả bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

## Page 10

10 Buộc bà Ngô ThịP phải trả cho ông Lê Văn D 03 (ba) bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BK 197603 do Ủy ban nhân dân huyện C cấp cho ông Lê Văn D đứng tên ngày 18/6/2012; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BK 197593 do Ủy ban nhân dân huyện C cấp cho ông Lê Văn D đứng tên ngày 18/6/2012 và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất BK 197594 do Ủy ban nhân dân huyện C cấp cho ông Lê Văn D đứng tên ngày 18/6/2012.
3. Về chi phí tố tụng: 14.300.000 đồng. Bà Ngô ThịP phải chịu 7.150.000 đồng. Ông Lê Văn D, bà Trần Thị Lệ T1 phải chịu 7.150.000 đồng. Ông Lê Văn D, bà Trần Thị Lệ T1 có trách nhiệm liên đới hoàn trả lại cho bàP số tiền 7.150.000 đồng.
4. Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, khoản tiền trên hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự 2015 tương ứng với thời gian chưa thi hành án.
5. Về án phí dân sự sơ thẩm:
5.1. Bà Ngô ThịP phải chịu 300.000 đồng, được khấu trừ số tiền 17.025.000 đồng tạm nộp theo các biên lai thu tiền số 0008849 ngày 29/9/2020 và 0005523 ngày 22/5/2023 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Cần Đước, tỉnh Long An. H1 lại cho bàP số tiền 16.725.000 đồng.
5.2. Ông Lê Văn D và bà Trần Thị Lệ T1 phải liên đới chịu 15.000.000 đồng, được khấu trừ số tiền 300.000 đồng tạm nộp theo biên lai thu tiền số 0000862 ngày 18/10/2022 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Cần Đước, tỉnh Long An. Ông D và bà T1 còn phải liên đới nộp số tiền 14.700.000 đồng.
6. Về án phí dân sự phúc thẩm: Bà Ngô ThịP không phải chịu án phí. H1 lại cho bàP số tiền tạm ứng án phí 300.000 đồng đã nộp là 300.000đồng theo biên lai thu tiền số 0006042 ngày 27/9/2023 tại Chi cục Thi hành án Dân sự huyện Cần Đước, tỉnh Long An.
7. Các phần Quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.
8. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.
9. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, Điều 7, Điều 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự. /.
Nơi nhận: TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM -TAND cấp cao tại TP . HCM; THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA -VKSND tỉnh Long An;

## Page 11

- TAND huyện Cần Đước;
- Chi cục THADS huyện Cần Đước;
- Các đương sự;
- Lưu HS, lưu án văn.
Phùng Thị Cẩm Hồng