Bản án số: 195/2024/DS-PT
tranh chấp hợp đồng đặt cọc. Nguyên đơn Nguyễn Đình Tuyên và bị đơn Mai Xuân Dũng
Số: 195
Ngày: 26/09/2024
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Bình Phước
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thông tin vụ việc: tranh chấp hợp đồng đặt cọc. Nguyên đơn Nguyễn Đình Tuyên và bị đơn Mai Xuân Dũng

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH PHƯỚC

Bản án số: 195/2024/DS-PT Ngày: 26/9/2024 V/v “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”


CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc






NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH PHƯỚC
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên Tòa: Ông Bùi Thanh Thảo Các Thẩm phán: Ông Nguyễn Văn Thư Bà Nguyễn Thị Nga
- Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Tâm – Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Bình Phước.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Phước: Ông Lê Văn Quang -Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.

Trong các ngày 20 và ngày 26 tháng 9 năm 2024 tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Phước xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 110/2024/TLPT-DS ngày 06/8/2024 về việc: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.
Do Bản án dân sự s ơ thẩm số 27/2024/DS-ST ngày 03/6/2024 của Tòa án nhân dân huyện R bị kháng cáo và kháng nghị.
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 229/2024/QĐ-PT ngày 27/8/2024 giữa các đương sự:
Nguyên đơn: Ông Nguyễn Đình T, sinh năm 1986 (vắng mặt)
Địa chỉ: Thôn H, xã B, huyện R, tỉnh Bình Phước Người đại diện theo ủy quyền:
Ông Nguyễn Đức D, sinh năm 1974 (có mặt)
Địa chỉ: KP.P, phường T, TP.Đ, tỉnh Bình Phước.
Bị đơn: Ông Mai Xuân D, sinh năm 1987 (có mặt)
Địa chỉ: khu phố 5, phường L, TX. Ph, tỉnh Bình Phước.
Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:
- Bà Nguyễn Thị O, sinh năm 1968 (vắng mặt)
Địa chỉ: Thôn B, xã T, huyện R, tỉnh Bình Phước.

## Page 2

- Bà Vũ Kỳ D, sinh năm 1991 (vắng mặt)
Địa chỉ: khu phố 5, phường L, TX. Ph, tỉnh Bình Phước.
- Bà Ngô Thị Hữu L, sinh năm 1995 (vắng mặt)
Địa chỉ: Thôn B, xã T, huyện R, tỉnh Bình Phước.
Người đại diện theo ủy quyền của bà O, bà D, bà L:
Ông Ngô Hữu L, sinh năm 1990 (vắng mặt)
Địa chỉ: Thôn B, xã T, huyện R, tỉnh Bình Phước Người kháng cáo: Bị đơn Ông Mai Xuân D .
Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện R, tỉnh Bình Phước kháng nghị.
NỘI DUNG VỤ ÁN:

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn Ông Nguyễn Đức D trình bày:
Ngày 28 tháng 3 năm 2022, Ông Nguyễn Đình T và Ông Mai Xuân D thỏa thuận ký kết hợp đồng đặt cọc 10 lô đất theo thứ tự từ lô đất 16 đến số 23, lô đất số 27 và lô đất số 28, thuộc các thửa đất số 294, 295, 296 của tờ bản đồ số 18; tọa lạc tại thôn B, xã T, huyện R, tỉnh Bình Phước; diện tích mỗi lô là 171m2 (trong đó có 100m2 đất thổ cư), giá chuyển nhượng mỗi lô là 700.000.000 đồng (Bằng chữ: Bảy trăm triệu đồng). Lần 1, ông T sẽ đặt cọc mỗi lô 100.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng), lần 2 thanh toán số tiền còn lại của mỗi lô là 600.000.000 đồng (Sáu trăm triệu đồng) và sau 45 ngày, k ể từ ngày thanh toán ti ền lần 2, s ẽ ra Văn phòng công chứng ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Ông D cam kết các lô đất này có Gi ấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên Ông D và sẽ làm đường nhựa 04m.
Sau khi thống nhất, ngày 28/3/2022, ông T đã ký kết với Ông D 03 hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng sửa dụng đất và tài sản gắn liền với đất gồm:
- Hợp đồng đặt cọc 08 lô đất từ số 16 đến lô số 23, tách ra từ các thửa 294, 295, 296 của tờ bản đồ số 18, lần 1 ông T đã đặt cọc tổng số tiền 800.000.000 đồng (Bằng chữ: Tám trăm triệu đồng). Các bên thỏa thuận lần 2 ngày 28/9/2022 sẽ thanh toán số tiền 4.800.000.000đ (Bằng chữ: Bốn tỷ tám trăm triệu đồng) và trong vòng 45 ngày, kể từ ngày 28/9/2022 đến ngày 13/11/2022 hai bên sẽ ra Văn phòng công chứng ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
- Hợp đồng đặt cọc lô đất số 27, tách ra từ thửa 296, tờ bản đồ số 18, giá chuyển nhượng 700.000.000 đ ồng. Ông T đặt cọc lần 1 s ố tiền là 100.000.000 đồng (Bằng chữ: Một trăm triệu đồng); thỏa thuận lần 2 sẽ thanh toán số tiền 600.000.000đ (Bằng chữ: Sáu trăm triệu đồng) vào ngày 28/9/2022 và trong vòng 45 ngày, kể từ ngày 28/9/2022 đến ngày 13/11/2022 sẽ ra Văn phòng công chứng ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.

## Page 3

- Hợp đồng đặt cọc lô đất số 28, tách rat ừ thửa số 296, giá chuy ển nhượng 700.000.000 đồng. Ông T đặt cọc lần 1 số tiền là 100.000.000 đồng (Bằng chữ: Một trăm triệu đồng). Thỏa thuận lần 2 ngày 28/9/2022 sẽ thanh toán số tiền 600.000.000đ (Bằng chữ: Sáu trăm triệu đồng), trong vòng 45 ngày, kể từ ngày 28/9/2022 đến ngày 13/11/2022 hai bên sẽ ra Văn phòng công chứng ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
Các điều khoản thỏa thuận khác: Phí công chứng bên A chịu. Bên A cam kết tự đổ đường nhựa, mặt đường 4m, đất không tranh chấp với các hộ kế bên.
Ngày 21/9/2022, ông yêu cầu Ông D mang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để chứng minh nguồn gốc đất, Ông D báo sổ gốc đang nộp ở phòng TNMT để lên thổ cư và có chụp cho ông thông tin thửa đất. Lúc này, ông biết thửa đất mà ông đặt cọc mua bán là của Bà Vũ Kỳ D, Bà Ngô Thị Hữu L, Bà Nguyễn Thị O, không phải của ông D. Đồng thời, Ông D hứa hẹn sẽ tách thửa, đủ điều kiện ký kết hợp đồng với ông.
Vì lý do này mà ngày 28/9/2022, ông không giao tiền đợt 2 cho Ông D như hợp đồng đặt cọc đã ký kết. Ông D nhận thấy thủ tục tách thửa chưa hoàn thành, không kịp tiến độ đã thỏa thuận nên ngày 29/9/2022, các bên thỏa thuận gia hạn thời hạn cuối cùng ký kết hợp đồng tại Văn phòng công chứng là ngày 30/12/2022. Đến tháng 12/2022, ông nghe thông tin con đường 4m đi vào thửa đất mà Ông D phân lô bán cho ông có thuận chủ trương cho mở đường nhưng không được công nhận. Do đó, ông không thể tiếp tục tin tưởng sự hứa hẹn của ông D, ông yêu cầu Tòa án tuyên 03 hợp đồng đặt cọc mà ông đã ký kết với Ông D vào ngày 28/3/2022 vô hiệu và buộc Ông D trả ông tổng số tiền đã đặt cọc là 1.000.000.000 đồng (Một tỷ đồng).
Bị đơn Ông Mai Xuân D trình bày:
Trên cơ sở mối quan hệ quen biết với ông Lê Văn B, địa chỉ xã Bù Nho, huyện R , ông có ký kết hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất với Ông Nguyễn Đình T.
Ngày 25/01/2022, ông có góp vốn để kinh doanh đất nền với Bà Vũ Kỳ D, sinh năm 1991, địa chỉ khu phố 5, phường Long Phước, TX. Phước Long, tỉnh Bình Phước;
Bà Ngô Thị Hữu L, sinh năm 1995 và Bà Nguyễn Thị O, sinh năm 1968, cùng địa chỉ thôn B, xã T, huyện R, tỉnh Bình Phước. Việc góp tiền kinh doanh mua bán đất đối với 03 thửa đất gồm: Thửa đất số 294 được cấp GCNQSD đất số DĐ 187956 ngày 27/12/2021 cho Bà Vũ Kỳ D; Thửa đất số 295 được cấp GCNQSD đất cho Bà Ngô Thị Hữu L số DĐ 187939 ngày 27/12/2021 và thửa đất số 296 đã được cấp GCNQSD đất số DĐ 187940 cho người sử dụng đất Bà Nguyễn Thị O. Theo thỏa thuận, ông đóng góp 01 tỷ đối với cả ba thửa đất và được chia 08% lợi nhuận từ việc phân lô, tách thửa, bán đất nền được tách ra từ 3 thửa đất trên có trừ đi chi phí (tiền nhận chuyển

## Page 4

nhượng đất, phí đo đạc ra sơ đồ tách thửa, phí chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư, chi phí làm đường….). Sau khi ký kết thỏa thuận, các bên bắt đầu tiến hành các thủ tục tách thửa: Thửa đất số 294, có diện tích là 1068.4m4, tách thành 06 thửa, đánh số lô từ 11 đến 16. Thửa đất số 295 có diện tích là 1067.7m2, tách thành 06 lô, được đánh số từ 17 đến 22. Thửa đất số 296 có diện tích là 1066.9m2, tách thành 06 thửa, được đánh số từ 23 đến 28. Các lô có diện tích tương đương nhau, khoảng 170m2 trong đó có 100m2 đất thổ cư và khoảng 70m2 đất trồng cây lâu năm. Sau khi chuyển đổi được đất thổ cư, ông đã tách thửa và đăng ký trích đo, ra bản vẽ đứng tên cho những người mà ông đã ký kết hợp đồng đặt cọc.
Ngày 28/3/2022, ông T và ông B điện thoại cho ông liên hệ đến nhà ông T để ký kết hợp đồng đặt cọc. Tại nhà ông T , hai bên đã thống nhất các nội dung: ông T sẽ nhận chuyển nhượng từ ông 10 lô đất theo như sơ đồ phân lô tạm, giá chuyển nhượng là 700 triệu đồng, ông cam kết sẽ làm thủ tục để sang tên cho ông Thoặc tên của người thứ ba (nếu có) khi ra văn phòng công chứng theo yêu cầu của ông T . Về phương thức thanh toán, lần 1 là cọc 100 triệu/ 1 lô, lần 2 là ngày 28/9/2022 thanh toán số tiền 600 triệu đồng/1 lô và trong vòng 45 ngày sau, kể từ ngày 28/9/2022 đến ngày 13/11/2022, hai bên sẽ ra văn phòng công chứng làm thủ tục chuyển nhượng sang tên cho ông T hoặc bên thứ 3 do ông T chỉ định. Ông cũng thông báo cho ông T , ông và những người mua chung đất có liên quan là Bà Vũ Kỳ D , Bà Ngô Thị Hữu L , Bà Nguyễn Thị O đang làm thủ tục lên thổ cư, tách thửa, đăng ký làm đường tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nên thời gian đi công chứng kéo dài, ông T đồng ý nên mới thống nhất đến ngày 13/11/2022 đi công chứng. Mỗi lô đất sẽ có 100m2 đất thổ cư. Ông cam kết với ông T sẽ làm đường nhựa 04m, không cam kết thời gian do việc làm đường phụ thuộc vào sự phê duyệt của cơ quan nhà nước nên không cam kết thời hạn được.
Sau khi hai bên thống nhất các nội dung nêu trên, hai bên ký kết hợp đồng đặt cọc, chúng tôi ký 03 hợp đồng đặt cọc gồm:
+ Hợp đồng đặt cọc cho 08 lô đất gồm các lô có thứ tự từ 16 đến 23, số tiền đặt cọc là 800 triệu. Lô 16 thuộc thửa 294; lô 17 đến 22 thuộc lô 295 và lô 23 thuộc thửa 296 của tờ bản đồ số 18.
+ Hợp đồng đặt cọc lô đất số 27, thuộc thửa số 296, tờ bản đồ số 18, số tiền đặt cọc 100 triệu. Hợp đồng này ông T là người ký hợp đồng đặt cọc, ông T dự kiến ông Đinh Viết Th sẽ là người thứ ba ký kết hợp đồng chuyển nhượng lô đất này. Tôi không biết và cũng chưa gặp ông Đinh Viết Th, việc ghi tên Đinh Viết Th trong hợp đồng đặt cọc là do ông T chỉ định.
+ Hợp đồng đặt cọc lô đất số 28, thuộc thửa số 296, tờ bản đồ số 18 số tiền đặt cọc 100 triệu đồng.
Sau khi hai bên lập, ký kết hợp đồng đặt cọc 10 lô đất, ông T đã chuyển khoản cho ông tổng số tiền 1.000.000.000 đồng vào số tài khoản số 100813237979 mang tên Mai Xuân Dũng tại ngân hàng Vietinbank.

## Page 5

Trước yêu cầu khởi kiện của ông T về việc tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu, buộc ông phải trả số tiền đặt cọc đã nhận, ông có ý kiến, quan điểm hợp đồng đặt cọc giữa ông và ông T có hiệu lực pháp luật theo pháp luật dân sự; ông là người có quyền lợi hợp pháp và được quyền ký kết hợp đồng đặt cọc. Ông T vi phạm thời gian thanh toán lần 2 theo hợp đồng đặt cọc. Các bên có thỏa thuận gia hạn thời hạn công chứng là ngày 30/12/2022 nhưng ông T cũng không đi công chứng khi hồ sơ đầy đủ và thanh toán số tiền còn lại. Trước ngày 30/11/2022, ông T vẫn thể hiện ý chí muốn sang nhượng nên ông thực hiện trích đo địa chính tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện R , 02 lô đất đã có bản vẽ trích đo đứng tên ông T theo yêu cầu của ông T và đủ điều kiện giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ngày 30/11/2022, ông có yêu cầu ông T đi ký hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng công chứng Phạm Kỳ nhưng ông T không đồng ý. Đồng thời, ông T viện dẫn lý do hết ngày 30/11/2022 đường nhựa chưa hoàn thành nên không ký hợp đồng công chứng là hoàn toàn sai vì việc thi công đường nhựa đã cơ bản thi công xong, chờ ngày tưới nhựa. Đến thời điểm hiện tại, toàn bộ tuyến đường đã được trải thảm nhựa. Tối ngày 30/11/2022, ông T và ông T có hành vi cố tình cản trở đơn vị thi công đường nhựa nhằm mục đích không cho đơn vị thi công tưới nhựa, mục đích viện dẫn theo hợp đồng đặt cọc đường nhựa chưa hoàn thành để yêu cầu ông trả tiền cọc. Trường hợp ông T ký hợp đồng sang nhượng vào ngày 30/11/2022 và thanh toán đủ số tiền cho ông, các bên sẽ nộp hồ sơ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên ông T và đạt được mục đích của hợp đồng đặt cọc.
Từ những lý do trên, ông không đồng ý trả số tiền nhận cọc và ông T phải mất số tiền đặt cọc.
Người đại diện theo ủy quyền của những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Bà Vũ Kỳ D , Bà Ngô Thị Hữu L , Bà Nguyễn Thị O là Ông Ngô Hữu L trình bày:
Thửa đất số 294 được cấp GCNQSD đất số DĐ 187956 ngày 27/12/2021 cho Bà Vũ Kỳ D ; thửa đất số 295 được cấp GCNQSD đất cho Bà Ngô Thị Hữu L số DĐ 187939 ngày 27/12/2021 và thửa đất số 296 đã được cấp GCNQSD đất số DĐ 187940 cho người sử dụng đất Bà Nguyễn Thị O .
Trên cơ sở mối quan hệ quen biết với Ông Mai Xuân D , Bà Vũ Kỳ D , Ngô Thị Hữu Linh, Nguyễn Thị Oanh đã góp vốn để nhận nhận chuyển nhượng QSD đất và tài sản trên đất 03 thửa đất số 294, 295, 296, thuộc tờ bản đồ số 18, tọa lạc tại thôn B, xã T , huyện R . tỉnh Bình Phước.
Việc góp tiền nhận chuyển nhượng QSD đất và tài sản trên đất đối với 03 thửa đất như sau: Ngày 25/01/2022, bà Duyên, bà Linh, bà Oanh, Ông D có thỏa thuận đóng góp tiền nhận chuyển nhượng QSD đất và tài sản trên đất đối với 3 thửa đất nêu

## Page 6

trên. Theo thỏa thuận Ông D đóng góp 01 tỷ đối với cả ba thửa đất, Ông D được chia 8%, bà Duyên, bà Linh, bà Oanh được chia 92% (vì bà Duyên, bà Oanh, bà Linh có tỷ lệ góp vốn lớn nên đứng tên 3 QSD đất trên). Lợi nhuận từ việc chuyển nhượng QSD đất, tách thửa, được tách ra từ 3 thửa đất trên trừ đi chi phí (tiền nhận chuyển nhượng đất, phí đo đạc ra sơ đồ tách thửa, phí chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư, chi phí làm đường….).
Theo giấy thỏa thuận kinh doanh, Ông D được toàn quyền đại diện ký tên giao dịch trên các giấy tờ, văn bản phục vụ việc chuyển nhượng các lô đất được tách ra từ các quyền sử dụng đất trên, bà Duyên, bà Linh, bà Oanh có trách nhiệm ký hợp đồng mua bán chuyển nhượng cho người mua sau sau khi đủ điều kiện tách thửa chuyển nhượng tại văn phòng công chứng. Sau khi ký kết thỏa thuận, các bên tiến hành các thủ tục tách thửa, chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư, thửa đất số 294, diện tích là 1068.4m2, tách thành 06 thửa, đánh số lô từ 11 đến 16; Thửa đất số 295, diện tích là 1067.7m2, tách thành 06 lô, được đánh số từ 17 đến 22 và thửa đất số 296, diện tích là 1066.9m2, tách thành 06 thửa, được đánh số từ 23 đến 28. Các lô có diện tích tương đương nhau, khoảng 170m2 trong đó có 100m2 đất thổ cư và khoảng 70m2 đất trồng cây lâu năm.
Các lô đất được đăng ký trích đo, ra bản vẽ đứng tên những người đã ký kết hợp đồng đặt cọc với Ông D hoặc tên những người do bên đặt cọc chỉ định.
Ngày 28/4/2023, Ông D có thông báo cho bà Duyên, bà Linh, bà Oanh về việc đã ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng các thửa đất từ số 12 đến 28 cho các bên có liên quan như ông Lượng, ông T , ông Sơn, ông T ….
Trước yêu cầu khởi kiện của ông T về việc tuyên bố hợp đồng đặt cọc giữa Ông D và ông T vô hiệu, buộc Ông D phải trả số tiền đặt cọc đã nhận, ông hoàn toàn thống nhất với ý kiến, quan điểm và hướng xử lý của bị đơn Ông Mai Xuân D .
Người làm chứng ông Lê Văn B trình bày:
Ông là đồng nghiệp của Ông Nguyễn Đình T . Ông Mai Xuân D là học trò của ông. Trong giai đoạn thị trường bất động sản sôi động, ông có làm thêm việc giới thiệu nguồn đất đai. Ông D có liên hệ nhờ ông rao bán 10 lô đất nền, tọa lạc tại thôn B, xã T , huyện R , tỉnh Bình Phước. Ông giới thiệu cho ông T vị trí, diện tích 10 lô đất và báo với ông T nội dung mà Ông D đã trao đổi với ông. Ông đã cùng ông T đi xem đất, ông T giới thiệu nguồn đất cho các bạn bè, đồng nghiệp. Sau đó, ông cho thông tin liên lạc của Ông D để các bên tự trao đổi, thỏa thuận.
Ngày 28/3/2022, cả hai bên gọi ông đến nhà ông T để làm chứng cho việc các bên ký kết hợp đồng đặt cọc. Mỗi lô đất sẽ đặt cọc 100 triệu đồng. Ông T có đặt cọc 10 lô đất được đánh số vị trí như trong các hợp đồng đặt cọc đã ghi, các bên lập 03 hợp đồng đặt cọc, có hai bên ký tên và ông ký người làm chứng. Ông Nguyễn Thanh

## Page 7

Sơn đặt cọc 01 lô đất, được đánh số lô như đã ghi trong hợp đồng đặt cọc. Ông Lê Duy Trung đặt cọc 02 lô đất, được đánh số lô như đã ghi trong hợp đồng đặt cọc. Ông Nguyễn Đình T đặt cọc 10 lô đất, được đánh số như đã ghi trong hợp đồng đặt cọc.
Theo đó, ông ký tên người làm chứng cho việc đặt cọc tổng cộng 14 lô đất. Tại thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc, vì đất đang sốt, vị trí đất đẹp, gần ủy ban dễ bán kiếm lời nên các bên rất vui vẻ đồng thời không thấy đòi hỏi gì về sổ sách. Quá trình giao dịch, ông T , ông Lượng, ông Trung, ông Sơn có xem xét file sơ đồ các thửa đất và thống nhất, không có ý kiến gì. Sau khi ký làm chứng trong hợp đồng đặt cọc, ông không quan tâm đến việc giao dịch giữa các bên. Khi Tòa án liên hệ ông lên Tòa làm việc về việc làm chứng, ông mới biết giao dịch giữa hai bên không thành công.
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 27/2024/DS-ST ngày 03/6/2024 của Tòa án nhân dân huyện R đã quyết định:
Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Ông Nguyễn Đình T Tuyên bố 03 Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ký kết ngày 28/3/2022 giữa Ông Mai Xuân D và Ông Nguyễn Đình T vộ hiệu.
Buộc Ông Mai Xuân D có nghĩa vụ trả cho Ông Nguyễn Đình T tổng số tiền cọc đã nhận là 1.000.000.000 đồng (Bằng chữ: Một tỷ đồng).
Ngoài ra, Bản án sơ thẩm còn quyết định về án phí, nghĩa vụ thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự theo luật định.
Ngày 14/6/2024, bị đơn Ông Mai Xuân D nộp đơn kháng cáo đề nghị Tòa án nhân dân tỉnh Bình Phước sửa bản án dân sự sơ thẩm theo hướng không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của Ông Nguyễn Đình T .
Ngày 19/6/2024, Viện trưởng viện kiểm sát nhân dân huyện R kháng nghị đề nghị Tòa án nhân dân tỉnh Bình Phước xét xử phúc thẩm theo hướng sửa Bản án dân sự s ơ thẩm số 27/2024/DS-ST ngày 03/6/2024 của Tòa án nhân dân huyện R không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của Ông Nguyễn Đình T .
Tại phiên tòa phúc thẩm:
- Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện.
- Bị đơn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo.
Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Phước:
- Về việc tuân thủ pháp luật tố tụng: Quá trình giải quyết vụ án của Tòa án từ khi thụ lý đến khi xét xử phúc thẩm của Thẩm phán, Thư ký Tòa án, Hội đồng xét xử và các đương sự đã tuân thủ đúng theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.
- Về nội dung giải quyết vụ án:
Đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng khoản 2 Điều 308 Bộ luật TTDS, chấp nhận một phần kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện R sửa bản án sơ

## Page 8

thẩm về phần án phí. Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn Ông Mai Xuân D .
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ trong hồ sơ vụ án và kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định:
[1] Về thủ tục kháng cáo:
Đơn kháng cáoc ủa bị đơn Ông Mai Xuân D và Kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện R , tỉnh Bình Phước làm trong thời hạn luật định; hình thức và nội dung phù hợp các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 nên đủ điều kiện xem xét giải quyết theo trình tự phúc thẩm.
[2] Xét việc bổ sung, thay đổi hoặc rút kháng cáo, kháng nghị.
Tại phiên tòa phúc thẩm bị đơn Ông Mai Xuân D vẫn giữ nguyên kháng cáo yêu cầu sửa bản án sơ thẩm theo hướng bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện R kháng nghị đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện. Tuy nhiên, tại phiên tòa phúc thẩm Đại diện Viện kiểm sát rút một phần kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện R . Cụ thể, việc kháng nghị của Viện trưởng VKSND huyện R về không tính án phí không có giá ngạch 300.000 đồng là không đúng quy định tại Điều 24 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 . Còn về đánh giá nhận định tính hiệu lực của Hợp đồng đặt cọc như kháng nghị số 11 3/QĐ-VKS-DS ngày 18/6/2024 của Viện trưởng VKSND huyện R là không đúng quy định pháp luật;
bởi lẽ hợp đồng đặt cọc giữa Ông D với ông T là vi phạm một trong các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo Điều 117 BLDS và vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được theo Điều 408 BLDS, tức là vi phạm các điều kiện bảo đảm tính hợp pháp của giao dịch, giao dịch tồn tại là không hợp pháp và Tòa án cấp sơ thẩm tuyên hợp đồng vô hiệu là có căn cứ. Vì vậy, đại diện VKSND tỉnh Bình Phước đề nghị chấp nhận một phần kháng nghị số 11 3/QĐ-VKS-DS ngày 18/6/2024 của Viện trưởng VKSND huyện R sửa về phần án phí và không chấp nhận kháng cáo của Ông Mai Xuân D nên cần sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm số 2 7/2024/DS-ST ngày 03/6/2024 của TAND huyện R , tỉnh Bình Phước theo hướng sửa phần án phí. Vì vậy, căn cứ khoản 3 điều 284 Bộ luật TTDS cần đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với phần Viện kiểm sát đã rút kháng nghị về nội dung đặt cọc và thực hiện hợp đồng đặt cọc.
[3] Xét tính hợp pháp của thỏa thuận đại diện ủy quyền:
Căn cứ tại Điều 562 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định"Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền” . Theo Điều 138 của Bộ luật dân sự 2015 thì cá nhân, pháp nhân có thể ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự trừ một số trường hợp pháp luật quy định không thể ủy quyền như ủy quyền

## Page 9

đăng ký kết hôn, ủy quyền khi ly hôn ủy quyền khi đăng ký nhận cha, mẹ, con, ủy quyền khi công chứng di chúc…Pháp luật dân sự còn không có quy định việc ủy quyền phải bắt buộc bằng văn bản; đồng thời Luật Công chứng năm 2014 chỉ quy định về thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền nhưng không có quy định về việc bắt buộc phải công chứng hợp đồng này (HĐ ủy quyền). Việc công chứng hợp đồng ủy quyền mới chỉ được quy định ở các văn bản pháp luật khác nhau như ủy quyền đăng ký hộ tịch (theo Điều 2 Thông tư số 04/2020/TT-BTP), ủy quyền khi mang thai hộ theo (khoản 2 Điều 96 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 )….Theo đó, pháp luật không quy định bắt buộc “Ủy quyền nhận cọc” phải bằng văn bản, cũng như phải bắt buộc công chứng hoặc chứng thực.
 Trong vụ án này Bà Vũ Kỳ D , Bà Nguyễn Thị O là chủ sở hữu trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa đất số 294, 296 tờ bản đồ số 18, tọa lạc tại thôn B, xãT , huyện R . Căn cứ vào chứng cứ là lời trình bày của đại diện bà Duyên , bà Oanh và giấy thỏa thuận kinh doanh về việc góp tiền kinh doanh mua bán đất nền ngày 25/01/2022 thể hiện rõ rằng bà Duyên, bà Oanh đồng ý cho phép Ông D là người được đứng ra để nhận cọc đối với các lô đất được phân lô theo giấy chứng nhận QSDĐ mang tên bà Duyên, bà Oanh còn việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng là do bà Duyên, bà Oanh ký kết với người đặt cọc.
Như vậy, chủ sử dụng quyền sử dụng đất trên là bà Duyên, bà Oanh đã đồng ý để cho Ông D ký kết các hợp đồng đặt cọc là thể hiện sự tự nguyện thỏa thuận trong nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự, đúng theo quy định tại Điều 117 và Điều 562 Bộ luật dân sự. Vì vậy, Ông D là đại diện ủy quyền hợp pháp của bà Duyên, bà Oanh trong phạm vi công việc được giao là được nhận cọc của những người mua đất. Việc Ông D nhận cọc là hợp pháp, trong phạm vi ủy quyền còn được thể hiện ở thiện chí của bà Duyên, bà Oanh trong việc thực hiện một số công việc sau khi có hợp đồng đặt cọc giữa ông T và Ông D để đảm bảo cho việc giao kết cọc như: Thực hiện các thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất (sang đất ở), thực hiện đo đạc, trích đo bản đồ địa chính để tách sổ theo yêu cầu của người cọc - là ông T . Những công việc bà Duyên, bà Oanh đã thực hiện như vừa nêu càng cho thấy việc ủy quyền cho Ông D là có thật và ngay từ ban đầu chứ không phải như trình bày của đại diện của nguyên đơn cho rằng ủy quyền này có sau hay được hợp thức hóa.
Đối với quan điểm đại diện VKS cho r ằng, giữa bà Duyên, bà Oanh và Ông D mặc dù có giấy thỏa thuận kinh doanh về việc góp tiền kinh doanh mua bán đất nền đề ngày 25/01/2022 và giấy này thể hiện rằng Ông D là người được đứng ra để nhận cọc đối với các lô đất được phân lô theo Giấy CNQSDĐ đứng tên bà Duyên, bà Oanh còn việc ký kết hợp đồng CNQSDĐ là do bà Duyên , bà Oanh ký kết với người đặt cọc. Tuy nhiên, thỏa thuận của các bên là thỏa thuận góp vốn quyền sử dụng đất, nhưng không có công chứng, chứng thực thực nên không có giá trị pháp lý vì theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định:“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

## Page 10

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;…”
Hội đồng xét xử nhận thấy, Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nếu có trong trường hợp này (vụ án này) thì cũng chỉ là quan hệ độc lập giữa những người có quyền sử dụng đất với nhau (quan hệ giữa bà Duyên, bà Linh, bà Oanh, Ông D với nhau) không liên quan đến quan hệ tranh chấp của vụ án này (tranh chấp cọc giữa ông T và ông D ). Hơn nữa, theo khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013 thì chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Như vậy, “góp vốn bằng quyền sử dụng đất” là một trong những hình thức của “chuyển quyền sử dụng đất”. Điều kiện góp vốn thực hiện theo Điều 188, Điều 193 Luật Đất đai 2013, Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT (sửa đổi tại khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT) quy định về hồ sơ đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Đối chiếu với những quy định này thì thỏa thuận ngày 25/01/2022 giữa bà Duyên, bà Linh, bà Oanh và Ông D chỉ là thỏa thuận góp vốn kinh doanh để phân lô bán nền chia lợi nhuận với nhau. Cụ thể ngày 25/01/2022, bà Duyên, bà Linh, bà Oanh, Ông D có thỏa thuận đóng góp tiền nhận chuyển nhượng QSD đất và tài sản trên đất đối với 3 thửa đất nêu trên. Theo thỏa thuận Ông D đóng góp 01 tỷ đối với cả ba thửa đất, Ông D được chia 8%, bà Duyên, bà Linh, bà Oanh được chia 92% (vì bà Duyên, bà Oanh, bà Linh có tỷ lệ góp vốn lớn nên đứng tên 3 QSD đất trên). Lợi nhuận từ việc chuyển nhượng QSD đất, tách thửa, được tách ra từ 3 thửa đất trên trừ đi chi phí (tiền nhận chuyển nhượng đất, phí đo đạc ra sơ đồ tách thửa, phí chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư, chi phí làm đường….) và việc góp tiền kinh doanh đất này được điều chỉnh bởi Luật Kinh doanh bất động sản (điều kiện không cần phải đăng ký thành lập doanh nghiệp và đăng ký vốn theo điều 10 Luật KDBĐS). Vì vậy, quan điểm của đại VKSND tỉnh xác định rằng quan hệ giữa bà Duyên, bà Linh, bà Oanh và Ông D theo hợp đồng góp vốn ngày 25/01/2022 là quan hệ “hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất” nên bắt buộc phải công chứng chứng thực; đồng thời cho rằng nội dung ủy quyền cho Ông D nhận cọc ghi trong hợp đồng này cũng không có giá trị pháp lý là áp dụng chưa phù hợp theo quy định tại khoản 10 Điều 3, Điều 188, Điều 193 Luật Đất đai 2013 , Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ - CP, Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT -BTNMT (sửa đổi tại khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT), Điều 138, Điều 117 và Điều 562 Bộ luật Dân sự năm 2015 như được phân tích ở phần trên.
[4] Xét hiệu lực của Hợp đồng đặt cọc.
Căn cứ theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về việc đặt cọc như sau:
1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị

## Page 11

khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Ngày 28/3/2022, Ông Nguyễn Đình T ký 03 hợp đồng đặt cọc với Ông Mai Xuân D nhằm chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất 10 lô đất từ lô số 16 đến lô 23, từ lô 27 đến lô 28 thuộc thửa đất số 294, 296 tờ bản đồ số 18; địa chỉ thửa đất Bình Hiếu, xã Bình Tân, huyện R , tỉnh Bình Phước; diện tích mỗi lô là 171m2 (trong đó có 100m2 đất thổ cư), giá chuyển nhượng mỗi lô là 700.000.000 đồng.
Ngày 28/3/2022, ông T đặt cọc 1.000.000.000 đồng; lần 2 ngày 28/9/2022 trả tiếp số tiền 6.000.000.000 đồng; lần 3 trong vòng 45 ngày, kể từ ngày 28/9/2022 đến ngày 13/11/2022 sẽ ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
Các khoản thỏa thuận khá c: Bên Ông D cam kết sẽ làm đường nhựa 4m, đất không tranh chấp với các hộ kế bên. Trường hợp bên Ông D không cung cấp các giấy tờ liên quan về thửa đất này thì phải hoàn trả lại tiền cọc và bồi thường 01 lần số tiền mà bên ông T đặt cọc, trường hợp ông T không đúng hẹn theo thỏa thuận sẽ mất số tiền đặt cọc trên.
Tiếp đến, ngày 29/11/2022 ( các bên thống nhất ghi nhầm, thực tế ngày 29/9/2022) các bên lập giấy thỏa thuận thời gian cuối thực hiện công chứng là ngày 30/12/2022 và 01 số thỏa thuận phạt cọc khác đối với cả hai hợp đồng đặt cọc.
Như đã phân tích ở mục [3] phần Nhận định, Ông D là chủ thể hợp pháp được quyền nhận tiền cọc; các bên ký kết hoàn toàn tự nguyện không ai bị ép buộc; mục đích và nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật và về hình thức pháp luật không đặt ra yêu cầu hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải công chứng, chứng thực; việc công chứng, chứng thực có thể do hai bên tự thỏa thuận với nhau. Vì vậy, hai hợp đồng đặt cọc nêu trên thỏa mãn các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng theo quy định tại điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 (có hướng dẫn tại trả lời ở câu 38 Mục III của công văn số 1083/VKSTC-V9 ngày 26 tháng 3 năm 2024 của VKSNDTC về trường hợp người nhận đặt cọc là người không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (do đất chưa được đấu giá, chưa được tách thửa...) hoặc là người môi giới thì hợp đồng đặt cọc có bị vô hiệu không? có hướng dẫn “Do việc đặt cọc là để bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên người nhận đặt cọc phải là người có quyền sử dụng đất hợp pháp (là người đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Nếu người nhận đặt cọc không phải là người có quyền sử dụng đất hợp pháp thì hợp đồng đặt cọc vô hiệu do vi phạm điều kiện về chủ thể. Tuy nhiên, trong vụ án cụ thể, nếu có đủ tài liệu, chứng cứ chứng minh người nhận đặt cọc là người được chủ sử dụng đất ủy quyền hợp pháp… thì Tòa án có thể công nhận hợp đồng đặt cọc.”)
[5] Xét việc thực hiện Hợp đồng đặt cọc.
Các bên giao kết đặt cọc nhằm chuyển nhượng 10 lô đất, theo thứ tự từ lô đất 16 đến số 23, lô đất số 27 và lô đất số 28, thuộc các thửa đất số 294, 296 của tờ bản đồ

## Page 12

số 18. Ngoài ra còn thỏa thuận khác là sẽ làm đường nhựa 4m, đất không tranh chấp với các hộ kế bên. Trường hợp bên Ông D không cung cấp các giấy tờ liên quan về thửa đất này thì phải hoàn trả lại tiền cọc và bồi thường 01 lần số tiền mà bên ông T đặt cọc, trường hợp ông T không đúng hẹn theo thỏa thuận sẽ mất số tiền đặt cọc trên.
Xét thấy phía Ông D cùng với chủ sử dụng đất là bà Duyên, bà Oanh đã phối hợp thực hiện các thủ tục cần thiết để đủ điều kiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 30/12/2022 như: tiến hành chuyển mục đích sử dụng đất, đo đạc tách thửa có mảnh trích đo phê duyệt ngày 24/11/2022 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện R .
Về phía ông T cho rằng Ông D đã vi phạm hợp đồng đặt cọc. Cụ thể là đất không chính chủ (không đứng tên ông D ), đến ngày 30/12/2022 đất chưa có đường nhựa nên không đồng ý ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Tuy nhiên, ông T thừa nhận hợp đồng không có nội dung nào cam kết đất phải đứng tên Ông D và ông T cũng không yêu cầu xem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đi kiểm tra vị trí lô đất trên thực địa mà chỉ nói miệng với nhau nhưng không đưa ra được chứng cứ chứng minh có cam kết này. Còn về lý do đất chưa có đường nhựa nhưng thực tế cũng như hồ sơ là mảnh trích đo có phê duyệt của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện R ngày 24/11/2022 thể hiện rõ hướng Bắc của thửa đất giáp đường nhựa.
Như vậy, phía Ông D đã thực hiện đúng cam kết của hợp đồng đặt cọc, hoàn thành các thủ tục cần thiết để công chứng hợp đồng chuyển nhượng, mục đích của hợp đồng đã đạt được lợi ích mà ông T mong muốn (đất đúng vị trí, đủ điều kiện tách thửa).
Tuy nhiên vào ngày 05/12/2022, Ông D gửi thông báo cho ông T biết ngày 10/12/2022 yêu cầu ông T đến văn phòng Công chứng Phạm Kỳ để thực hiện Công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất. Tuy nhiên, ông T không đến thực hiện ký hợp đồng công chứng vì cho rằng Ông D không phải là chủ sở hữu đất và không thực hiện đúng cam kết về con đường nhựa 04m. Do đó, ông T đã liên hệ với Ông D từ chối giao kết hợp đồng chuyển nhượng. Việc ông T từ chối ký kết hợp đồng chuyển nhượng với những lý do nêu trên là do lỗi của ông T nên ông T là người vi phạm hợp đồng đặt cọc.
Ngoài ra, quan điểm của VKS có nêu việc Tòa án cấp sơ thẩm không đưa ông Thành vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng, làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự, vì trong hợp đồng đặt cọc ngày 28/3/2022 có ghi “ông Đình Viết Thành (Ông Nguyễn Đình T )” và ông T cũng thừa nhận có sự việc này. Tuy nhiên ông T có trình bày ông sẽ chịu trách nhiệm độc lập với ông Thành về đặt cọc dùm, còn về hợp đồng đặt cọc với Ông D là quan hệ riêng giữa ông T và ông D . Vì vậy Tòa án cấp sơ thẩm không đưa ông Thành vào tham gia tố tụng cũng không ảnh hưởng đến việc giải quyết vụ án.

## Page 13

Về án phí dân sự: Theo Điều 24 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 thì án phí dân sự có giá ngạch và án phí dân sự không có giá ngạch chỉ áp dụng đối với các vụ án dân sự sơ thẩm, trong đó:
“Vụ án dân sự không có giá ngạch là vụ án mà trong đó yêu cầu của đương sự không phải là một số tiền hoặc không thể xác định được giá trị bằng một số tiền cụ thể.
 Vụ án dân sự có giá ngạch là vụ án mà trong đó yêu cầu của đương sự là một số tiền hoặc là tài sản có thể xác định được bằng một số tiền cụ thể”.
Vì vậy, Tòa án cấp sơ thẩm không tính án phí dân sự không có giá ngạch là thiếu sót.
 [6] Từ những nhận định nêu trên, có căn cứ để chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn Ông Mai Xuân D và một phần kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện R nên cần sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 27/2024/DS-ST ngày 03/6/2024 của Tòa án nhân dân huyện R , tỉnh Bình Phước theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về yêu cầuT uyên bố Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ký kết ngày 28/3/2022 giữa Ông Mai Xuân D và Ông Nguyễn Đình T vô hiệu, buộc Ông Mai Xuân D có nghĩa vụ trả cho Ông Nguyễn Đình T tổng số tiền cọc đã nhận là 1.000.000.000 đồng (một tỷ đồng).
 [7] Án phí dân sự sơ thẩm: Do sửa bản án dân sự sơ thẩm nên án phí dân sự sơ thẩm được tính lại như sau:
 Nguyên đơn Ông Nguyễn Đình T phải chịu án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch là 300.000 đồng và án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch là 42.000.000 đồng (Bốn mươi hai triệu đồng) được khấu trừ vào số tiền 21.000. 000 đồng (Hai mươi mốt triệu đồng) tạm ứng án phí theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 001601 5 ngày 13/02/2023 của Chi cục thi hành án dân sự huyện R , tỉnh Bình Phước. Ông Nguyễn Đình T phải nộp số tiền còn thiếu là 21.300 .000 đồng (Hai mươi mốt triệu ba trăm nghìn đồng).
[8] Án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo của Ông D được chấp nhận nên Ông D không phải chịu.
[9] Về chi phí tố tụng : Do yêu cầu khởi kiện không được chấp nhận nên ông T phải chịu chi phí xem xét thẩm định tại chỗ là 1.000.000 đồng, ông T đã nộp đủ.
[10] Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát tại phiên tòa được Hội đồng xét xử chấp nhận một phần.
 Vì các lẽ trên;
QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2 Điều 308 và khoản 3 điều 284 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

## Page 14

Chấp nhận kháng cáo của bị đơn Ông Mai Xuân D .
Đình chỉ xét xử phúc thẩm một phần kháng nghị số 11 3/QĐ-VKS-DS ngày 18/6/2024 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện R , tỉnh Bình Phước. Cụ thể đình chỉ phần kháng nghị về nội dung đặt cọc và thực hiện hợp đồng đặt cọc.
Chấp nhận kháng nghị số 113/QĐ-VKS-DS ngày 18/6/2024 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện R , tỉnh Bình Phước.
Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 27/2024/DS-ST ngày 03/6/2024 của Tòa án nhân dân huyện R , tỉnh Bình Phước.
Căn cứ khoản 3 Điều 26; điểm g khoản 1 Điều 40; khoản 1 Điều 147; Điều 158;
Điều 228 và khoản 3 Điều 284 của Bộ luật tố tụng dân sự 2015.
Căn cứ các Điều 117, 122, 131, 138, 328, 400, 401, 562 của Bộ luật dân sự 2015.
Căn cứ các Điều 167; Điều 188 của Luật đất đai năm 2013.
Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
Tuyên xử:
 [1]. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Ông Nguyễn Đình T về yêu cầu Tuyên bố 03 Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ký kết ngày 28/3/2022 giữa Ông Mai Xuân D và Ông Nguyễn Đình T vô hiệu và yêu cầu bị đơn Ông Mai Xuân D phải trả lại cho Ông Nguyễn Đình T số tiền cọc là 1.000.000.000 đồng (một tỷ đồng).
[2]. Về chi phí tố tụng: Nguyên đơn Ông Nguyễn Đình T phải chịu chi phí xem xét thẩm định tại chỗ là 1.000.000 (Bằng chữ: Một triệu đồng), ông T đã nộp đủ.
[3]. Về án phí dân sự sơ thẩm:
 Nguyên đơn Ông Nguyễn Đình T phải chịu án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch là 300.000 đồng và án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch là 42.000.000 đồng (Bốn mươi hai triệu đồng) được khấu trừ vào số tiền 21.000. 000 đồng (Hai mươi mốt triệu đồng) tạm ứng án phí theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 001601 5 ngày 13/02/2023 của Chi cục thi hành án dân sự huyện R , tỉnh Bình Phước. Ông Nguyễn Đình T phải nộp số tiền còn thiếu là 21.300 .000 đồng (Hai mươi mốt triệu ba trăm nghìn đồng).
[4]. Án phí dân sự phúc thẩm: Ông Mai Xuân D không phải chịu. Chi cục thi hành án dân sự huyện R , tỉnh Bình Phước hoàn trả cho Ông Mai Xuân D số tiền 300.000 đồng số tiền tạm ứng án phí, lệ phí Ông D đã nộp theo biên lai thu tiền số 0011289 ngày 19/6/2024 tại Chi cục thi hành án dân sự huyện R , tỉnh Bình Phước.
[5]. Các phần khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực thi hành kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

## Page 15

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.
Nơi nhận: TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM
- Các đương sự; THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA
- VKSND tỉnh Bình Phước;
- Tòa án ND huyện R;
- VKSND huyện R;
- Chi Cục THADS huyện R;
- Lưu hồ sơ vụ án, VT.



 Bùi Thanh Thảo

## Page 16

Nơi nhận: TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM
- Các đương sự; THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA
- VKSND tỉnh Bình Phước;
- Tòa án ND huyện Đồng Phú;
- VKSND huyện Đồng Phú;
- Chi Cục THADS huyện Đồng Phú;
- Lưu hồ sơ vụ án, VT.



 Bùi Thanh Thảo

## Page 17

## Page 18

## Page 19

## Page 20

20