Bản án số: 1002/2023/DS-PT
tranh chấp hợp đồng mua bán nhà
Số: 1002
Ngày: 28/09/2023
Tòa án xét xử: TAND TP. Hồ Chí Minh
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà
Thông tin vụ việc: y án sơ thẩm

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍMINH

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc Bản án số: 1002/2023/DS-PT Ngày: 28/9/2023 V/v: Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở và đòi nhà.

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa:Bà Lê Thị Ngọc Hương Các Thẩm phán: Ông Nguyễn Bá Thịnh Bà Nguyễn Thị Thanh Hiền
- Thư ký phiên tòa: Ông Lê nh uyện - Thư T a án nh n dân Thành phố Hồ Chí Minh.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Kim Tiển - Kiểm sát viên.
Trong các ngày 21/9/2023 và ngày 28/9/2023 tại trụ sởT a án nh n d n Thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm công hai vụ án thụ l số 308/TLPT - DS ngày 24 tháng 7 năm 2023 về việc “Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở và đ i nhà”. Do Bản án d n sự sơ thẩm số 185/2023/DS - ST ngày 31/5/2023 của T a án nh n d n quận T n B nh, Thành phố Hồ Chí Minh bị háng cáo. Theo uyết định đưa vụ án ra xét xử số 3293/2023/ -PT ngày 03/8/2023; uyết định hoãn phiên tòa số 11428/2023/ PT - DS ngày 21 tháng 8 năm 2023, giữa các đương sự:
Nguyên đơn: Ông Trần Hữu N; thường trú: số B H, phường T, thành phố B, tỉnh ắ Lắ ; địa chỉ: số G N, phường C, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh (vắng mặt hi tuyên án)
Bị đơn:
- Bà Phạm Thị M; sinh năm 1955 (có mặt)
- Bà Võ Thị Mỹ L; sinh năm 1994 (có mặt)
Cùng địa chỉ: 2 H, phường D, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh.
Người đại diện theo ủy quyền của bà Võ Thị Mỹ L là bà Phạm ThịM theo Giấy ủy quyền có số công chứng 006508, quyển số 01.TP/CC-SCC/H GD ngày 27/10/2020 lập tại Văn ph ng C.
Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn là Luật sư Lại Thị L1 - Văn ph ng L3 và cộng sự, thuộc đoàn Luật sư T2 (có mặt)

## Page 2

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
1. Ngân hàng N1; trụ sở: 02 L, phường T, quận B, Thành phố Hà Nội; ại diện theo ủy quyền: Ông ặng Ngọc ; địa chỉ: A N, phường V, uận C, Thành phố Hồ Chí Minh (có mặt)
2. Ông Trần HữuT và bà Diệp Thanh H; cùng địa chỉ: 1 H, phường H, quận P, Thành phố Hồ Chí Minh(có đơn xin vắng mặt)
3. Ông Phạm Hữu T1, địa chỉ: 2 H, phường D, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh (vắng mặt)
4. Công ty Cổ phần M1, trụ sở: 238/13 H, phường D, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh theo Giấy chứng nhận đăng doanh nghiệp Công ty Cổ phần có mã số doanh nghiệp C1 - Người đại diện theo pháp luật: Bà Phạm ThịM - Chủ tịch hội đồng quản trị; địa chỉ: 2 H, phường D, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Theo đơn khởi kiện (là yêu cầu phản tố) và quá trình tham gia tố tụng tại Tòa án, nguyên đơn - ông Trần HữuN trình bày: Ngày 16/12/2010, ông và bà M, bà L có thỏa thuận và ết hợp đồng mua bán căn nhà số238/13 H, Phường D, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh. Theo hợp đồng th giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bán căn nhà là 4.930.000.000 đồng. Ngày 17/12/2010, bà M đề nghị ứng trước 50.000.000 đồng, ngày 17/12/2010 bàM yêu cầu ông thanh toán số tiền bà vayNg nhàng Nông nghiệp là 3.728.854.166 đồng, ngày 20/12/2010 ông ứng thêm số tiền 500.000.000 đồng, tổng số tiền ông đã thanh toán là 4.278.854.166 đồng, c n thiếu lại 651.145.843 đồng. Sau đó, bàM có muốn thuê lại căn nhà qua tết nguyên đán đểt m chỗ ở mới nên ông giữ lại số tiền này. Căn nhà trên ông đã thế chấp choNg nhàng Nông nghiệp để bảo đảm hoản vay của ông Trần HữuT và bà Diệp Thanh H nhưng hiện hông có hả năng thanh toán. Ông đã nhiều lần đồng thanh toán tiền mua nhàc n thiếu cũng như hỗ trợ thêm một số tiền thành tr n 1.000.000.000 đồng để bà M, bà L giao nhà cho ông tất toán hoản vay vớiNg nhàng nhưng bàM hông đồng và nhiều lầng y hó hăn cho ông. Việc ông đã thanh toán gần hết số tiền mua nhà nhưng bà M, bà L vẫn cốt nhở lại trong nhà của ông trong suốt hơn 10 năm qua hông trả tiền thuê nhà trong hi ông phải chịu lãi vayng nhàng ngày càng phát sinh đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của ông.
Nay, ông yêu cầu phản tố buộc bà M, bà L cùng những người đang thực tế cư trú, tổ chức đăng inh doanh tại căn nhà 2 H, Phường D, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh phải bàn giao, trả lại căn nhà trên ngay hi ông thanh toán xong số tiền c n thiếu là 651.145.843 đồng cho bàM và bà L.
Theo đơn khởi kiện và quá trình tham gia tố tụng tại Tòa án, bà Phạm Thị M là bị đơn trình bày: Căn nhà số B H, Phường D, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh do bà và con gái là Võ Thị Mỹ L đồng sở hữu ngang nhau. Ngày

## Page 3

16/12/2010, bà cùng L và ông Trần HữuN có hợp đồng mua bán căn nhà trên với giá mua bán là 4.930.000.000 đồng, ông N đã thanh toán được 4.278.854.166 đồng vàc n nợ lại số tiền 651.145.843 đồng. Hai bên có thỏa thuận miệng 5 ngày sau ể từ ngày hợp đồng th ông N sẽ thanh toán hết số tiền c n lại và phía bên bà sẽ bàn giao nhà. Nếu ông N thanh toán đủ số tiền c n thiếu th bà sẽ mua một căn hộ hác để ở và do thời điểm cận tết nên bà có đề nghị thuê lại căn nhà hoảng 15 ngày để hoàn tất thủ tục th sẽ bàn giao nhà.
Tuy nhiên, 5 ngày sau vẫn hông thấy ông Ngiao tiền, liên lạc qua điện thoại th hông được và người đại diện của ông N lúc đó là bà L1 c n thách thức iện ra Tòa. Ngày 24/3/2016, khi Ngân hàng N1 dán quyết định bán đấu giá căn nhà trên th bà mới được biết ông N đã thế chấp căn nhà trên dù chưa thanh toán hết tiền mua nhàc n thiếu cho bà. Hiện tại, bà cùng con gái là Mỹ L vẫn đang cư trú tại đ y, riêng em trai bà là Phạm Hữu T1 đã đóng góp sửa chữa nhà là 1.000.000.000 đồng có đăng thường trú nhưng làm ăn ở à Nẵng và đi đi về về. Ngoài ra, con trai của bà bị bệnh nan y v muốn giảm chi phí tiền chạy chữa nên đã tự tử tại nhà vào năm 2015. Công ty Cổ phần M1 do bà đại diện đăng inh doanh tại căn nhà này hông dám hoạt động v hông biết lúc nào phải chuyển đi. Việc ông N hông thanh toán đúng thỏa thuận làm bà mất tiền cọc cũng như phải gánh chịu nhiều tổn thất về sức hỏe, tinh thần nên bà và bà L hởi iện yêu cầu ông N thanh toán số tiền mua bán nhàc n thiếu cho bà và bà L là 651.145.843 đồng.
Ngày 11/01/2021, T a án thụ l theo đơn xác định yêu cầu bổ sung của bà M:
- Yêu cầu ông N trả ½ số tiền lãi của số tiền c n thiếu là 651.145.843 đồng tính từ ngày 16/12/2010 đến ngày 16/12/2020 là: 651.145.843 đồng x (20%/năm x 150%) x 10 năm= 1.953.437.529 đồng/2 = 976.718.765 đồng.
- Yêu cầu ông N bồi thường ½ giá trị tổn thất tinh thần và sức hỏe là:
1.395.416.628 đồng /2 = 697.708.314 đồng.
Theo đơn khởi kiện và quá trình tham gia tố tụng tại Tòa án, bà Phạm Thị M là đại diện cho đồng bị đơn bà Võ Thị Mỹ L trình bày: Bà thống nhất về lời tr nh bày của bàM về quá tr nh ết hợp đồng cũng như yêu cầu hởi iện của bàM về việc yêu cầu ông N thanh toán cho bà và bàM hoản tiền c n thiếu là 651.145.843 đồng và đề nghịT a xem xét buộc ông N bồi thường các hoản tiền như bàM yêu cầu.
Quá trình tham gia tố tụng tại Tòa án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan - Ngân hàng N1 có ông Đặng Ngọc Đ trình bày: Bà Diệp Thanh H có ký hợp đồng tín dụng số 1920-LAV-2010008018/H TD ngày 17/12/2010 với Ngân hàng N1 . Theo đó, bà H vay số tiền 5.500.000.000 đồng, lãi trả 3 tháng/lần, trả gốc đều theo định 6 tháng/lần.Ông Trần HữuN dùng tài sản của

## Page 4

m nh là quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất tại địa chỉ: 2 H, Phường D, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh thế chấp để bảo đảm cho hoản vay trên.
Trong quá tr nh thực hiện hợp đồng, do bên vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ và qua quá tr nh làm việc, ngày 08/9/2015, bên thế chấp đã đồng đểNg nhàng xử l tài sản thế chấp. ến nay, Ng nhàng đang thực hiện các thông báo thu hồi nợ vay, thông báo xử l tài sản bảo đảm, quyết định thu giữ theo quy định. Trong vụ án này, phíaNg nhàng hông có tranh chấp và hông có yêu cầu g chỉ có iến đề nghịt a xem xét, giải quyết yêu cầu phản tố của ông N để ông N bàn giao nhà và xử l các hoản vay của hợp đồng tín dụng.
Quá trình tham gia tố tụng tại Tòa án, những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan gồm:
- Ông Trần HữuT và bà Diệp Thanh H trình bày: Ông, bà là người có trách nhiệm và quyền lợi, liên quan phát sinh từ hợp đồng tín dụng vớiNg n hàng. Về hợp đồng mua bán nhà giữa nguyên đơn và bị đơn, ông bà hông biết cũng như hông biết l do tranh chấp nên hông có iến, yêu cầu g hác.
- Ông Phạm Hữu T1 tr nh bày: Ông là em của bà Phạm Thị M, đã cư trú tại căn nhà 2 H, Phường D, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2016 và hông có sửa chữa hay x y dựng g . Ông hông có bất cứ yêu cầu g và cũng hông có bất cứ quyền lợi, nghĩa vụ g liên quan.
- Công ty Cổ phần M1 tr nh bày: Vắng mặt nên hông ghi nhận được iến.
Do ông Trần Hữu N, Ngân hàng N1 có đơn yêu cầu hông tiến hành h a giải, bàM hông đồng hòa giải và các đương sự hác có đơn đề nghị vắng mặt nên vụ án hông tiến hành h a giải được.
Tại phiên tòa sơ thẩm ngày 31/5/2023:
Nguyên đơn ông Trần HữuN trình bày: Ông vẫn giữ nguyên những lời tr nh bày và yêu cầu phản tố.Căn nhà này ông đã thanh toán gần hết, đã được chuyển nhượng sang tên cho ông nhưng phía nguyên đơn vẫn sử dụng suốt một hoản thời gian dài là rất thiệt thi cho ông. Nếu ông cho thuê th hoản tiền đó c n nhiều hơn hoản tiền ông phải thanh toán cho nguyên đơn. Hiện nay, ông c n phải chịu thêm hoản tiền lãi trả choNg nhàng v hoản nợ vay hông có hả năng thanh toán nên đề nghị Hội đồng xét xử xem xét chấp nhận yêu cầu phản tố của ông để ông bàn giao choNg nhàng thanh toán hoản nợc n thiếu và đề nghị xem xét hủy bỏ quyết định áp dụng biện pháp hẩn cấp tạm thời trước đ y.
Bà Phạm ThịM là bị đơn đồng thời là đại diện hợp pháp của đồng bị đơn là bà Võ Thị Mỹ L vắng mặt hông có l do.

## Page 5

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ngân hàng N1 có ông ặng Ngọc tr nh bày: Không có tr nh bày g hác và đề nghị hội đồng xét xử xem xét yêu cầu của ông N.
Những người có quyền lợi liên quan hác gồm các ông, bà: Phạm Hữu T1, Trần Hữu T, Diệp Thanh H có đơn đề nghị vắng mặt.
Người có quyền lợi liên quan Công ty Cổ phần M1 do bà Phạm ThịM là đại diện theo pháp luật vắng mặt hông l do.
Tại Bản án d n sự sơ thẩm số 185/2023/DS - ST ngày 31/5/2023 cuảT a án nh n d n quận T n B nh, Thành phố Hồ Chí Minh, tuyên xử:
1/ Chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn ông Trần HữuN và đ nh chỉ yêu cầu hởi iện của bị đơn bà Phạm Thị M, bà Võ Thị Mỹ L.
1.1/ Chấp nhận yêu cầu của ông Trần HữuN về việc buộc bà Phạm Thị M, bà Võ Thị Mỹ L, ông Phạm Hữu T1 và Công ty Cổ phần M1 bàn giao và hoàn trả căn nhà số B H, phường D, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh cho ông N ngay sau khi ông N thanh toán đủ cho bà Phạm Thị M, bà Võ Thị Mỹ L số tiền 651.145.843 đồng (Sáu trăm năm mươi mốt triệu một trăm bốn mươi lăm ngàn tám trăm bốn mươi ba đồng).
Việc giao nhận tiền và giao nhận nhà được thi hành tại Cơ quan Thi hành án có thẩm quyền.
1.2/ nh chỉ yêu cầu của bà Phạm ThịM và bà Võ Thị Mỹ L về việc buộc ông Trần HữuN thanh toán số tiền 651.145.843 đồng (Sáu trăm năm mươi mốt triệu một trăm bốn mươi lăm ngàn tám trăm bốn mươi ba đồng).
1.3/ nh chỉ yêu cầu của bà Phạm ThịM về việc buộc ông Trần HữuN thanh toán số tiền lãi 976.718.765 đồng (Chín trăm bảy mươi sáu triệu bảy trăm mười tám ngàn bảy trăm sáu mươi lăm đồng) và bồi thường giá trị tổn thất tinh thần và sức hỏe là 697.708.314 đồng (Sáu trăm chín mươi bảy triệu bảy trăm lẻ tám ngàn ba trăm mười bốn đồng).
2. Ghi nhận sự tự nguyện của ông Trần HữuN về việc tự nguyện chịu toàn bộ chi phí xem xét thẩm định tại chỗ đã thực hiện.
Ngoài ra bản án c n tuyên về án phí, quyền háng cáo, quyền và nghĩa vụ thi hành án của các đương sự.
Ngày 19/06/2023, bị đơn bà Phạm ThịM có đơn háng cáo yêu cầu hủy bản án d n sự sơ thẩm nêu trên.
Tại phiên T a phúc thẩm hôm nay:
- Nguyên đơn hông rút đơn hởi iện, bị đơn bà Phạm ThịM không rút đơn háng cáo, các đương sự hông cung cấp thêm chứng cứ mới ngoài các

## Page 6

chứng cứ đã giao nộp tại cấp sơ thẩm, vẫn giữ nguyên các iến đã tr nh bày và hông thỏa thuận được cách giải quyết vụ án.
- Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn là Luật sư Lại Thị L1, Văn ph ng L3 và cộng sự, thuộc đoàn Luật sư Thành phố T2: ề nghị Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm tuyên hủy bản án d n sự sơ thẩm số 185/2023/DS - ST ngày 31/5/2023 cuảT a án nh n d n quận T n B nh, Thành phố Hồ Chí Minh với l do bản án đã vi phạm nghiêm trọng về các thủ tục, tr nh tự tố tụng theo quy định của BLDS từ đó đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bà M, bà L. Về nội dung vụ iện th đề nghị sửa bản án d n sự sơ thẩm số 185/2023/DS - ST ngày 31/5/2023 cuảT a án nh n d n quận Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh theo hướng chấp nhận toàn bộ các yêu cầu cũng như các lời tr nh bày của bà M, bà L, bác toàn bộ yêu cầu của ông ông Trần Hữu N.
* ại diện Viện iểm sát nh n d n Thành phố Hồ Chí Minh nhận xét:
Về tố tụng: Thẩm phán chủ tọa, Hội đồng xét xử đã thực hiện đúng và đầy đủ các thủ tục được qui định tại Bộ luật tố tụng d n sự trong quá tr nh giải quyết vụ án. Các đương sự được đảm bảo để thực hiện các quyền, nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật tố tụng d n sự.
Về nội dung:
- Ngày 31/5/2023, Tòa án nhân d n quận T n B nh đã tuyên và ban hành bản án sơ thẩm. Bị đơn bàM hông có mặt tại phiên t a. Ngày 12/6/2023, bàM nhận được bản án d n sự sơ thẩm. Ngày 16/6/2023, bàM gửi đơn háng cáo qua đường bưu điện. Ngày 19/6/2023 T a án nh n d n quận T n B nh nhận được đơn háng cáo của bị đơn làc n trong thời hạn háng cáo theo quy định tại hoản 1 iều 273 Bộ luật Tố tụng d n sự năm 2015. Do đó có cơ sở xem xét háng cáo của bị đơn.

 Bị đơn háng cáo cho rằng T a án sơ thẩm gửi giấy triệu tập cho đương sự hông đúng nên đ nh chỉ yêu cầu hởi iện của bà là hông đúng quy định.

 Xét thấy: Hồ sơ thể hiện T a án đã tống đạt và niên yết giấy triệu tập cho bị đơn đúng theo quy định tại iều 173, 175, 177, 179 BLTTDS năm 2015, Cụ thể:
Ngày 27/10/2020, T a án T n B nh đã lập biên bản hông tống đạt được và niêm yết Thông báo phiên họp iểm tra việc giao nộp và tiếp cận công hai chứng cứ, h a giải vào lúc 8 giờ ngày 24/11/2020; Ngày 21/02/2022, T a án tống đạt Thông báo phiên họp iểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công hai chứng cứ và h a giải số 4252/2022/TB-TA ngày 09/2/2022 do Tổ trưởng tổ d n phố Ngô Thị Thanh H1 nhận và cam ế giao tận tay bà M. Tại đơn đề nghị ngày 02/3/2022 của bàM thì bàM thừa nhận đã được văn bản này do bà H1 giao lại ngày 27/2/2022; Ngày 20/3/2023, T a án niêm yết Thông báo phiên họp iểm tra việc giao nộp, tiếp cận công hai chứng cứ và h a giải số 4253/2023/TB-TA ngày 15/3/2023; Ngày 19/4/2023 T a án lập biên bản hông tống đạt được và niêm yết Thông báo ết quả phiên họp iểm tra việc giao nộp, tiếp cận công hai chứng cứ ngày 05/4/2023.

## Page 7

 - Cùng ngày 19/4/2023, T a án niêm yết uyết định đưa vụ án ra xét xử số 90 ngày 05/4/2023 và giấy triệu tập đương sự đúng 8 giờ 30 phút ngày 05/5/2023 mở phiên t a sơ thẩm lần 1. Ngày 11/5/2023, T a án tống đạt và bàM trực tiếp nhận uyết định hoãn phiên t a số 199 ngày 05/5/2023 và uyết định đưa vụ án ra xét xử số 150 ngày 05/5/2023 và giấy triệu tập tham gia phiên tòa vào ngày 31/5/2023.

 Như vậyT a án đã tống đạt cho các đương sự đầy đủ các giấy triệu tập và văn bản tố tụng cho bà M. Tại biên bản tống đạt ngày 11/5/2023 và tại phiên t a phúc thẩm bàM cũng thừa nhận T a án dán nhiều văn bản trước nhà bà.

 - ối với việc tại phiên t a luật sư của bàM cho rằng T a án thụ l yêu cầu phản tố của ông N là hông đúng theo quy định tại iều 200 BLTTDS, nhận thấy: Ngày 24/11/2020 T a án đã mở phiên họp iểm tra việc giao nộp tíêp cận công hai chứng cứ, sau đóT a án thụ l đơn phản tố của ông N là sau hi mở phiên họp iểm tra việc giao nộp và tiếp cận công hai chứng cứ lần 1. Tuy nhiên yêu cầu phản tố của ông N liên quan đến yêu cầu hởi iện của nguyên đơn nên T a án đã thụ l yêu cầu phản tố của ông N và đã tống đạt cho bàM nhưng thời điểm đó bàM hông có iếng . Sau đóT a án đã tiến hành mở lại các phiên họp iểm tra việc giao nộp tiếp cận công hai chứng cứ theo Thông báo phiên họp iểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công hai chứng cứ và h a giải số 4252/2022/TB-TA ngày 09/2/2022 và Thông báo phiên họp iểm tra việc giao nộp, tiếp cận công hai chứng cứ và h a giải số 4253/2023/TB-TA ngày 15/3/2023, như vậy quyền của các đương sự đã được đảm bảo thực hiện.
 Do đó, BàM vừa là nguyên đơn vừa là đại diện theo ủy quyền của đồng nguyên đơn bà L trong vụ án đã được t a án triệu tập hợp lệ nhiều lần trong đó có 02 lần mở phiên t a xét xử nhưng hông có mặt theo triệu tập cuảT a án. Căn cứ theo quy định tại iều 227 và điểm b hoản 2 iều 217 BLTTDS năm 2015, H XX quyết định đ nh chỉ giải quyết đối với yêu cầu hởi iện của bà M, bà L;
đồng thời thay đổi địa vị tố tụng nguyên đơn thành bị đơn và bị đơn trở thành nguyên đơn và tiếp tục giải quyết vụ án là có căn cứ, Nên háng cáo này của bị đơn là hông có cơ sở chấp nhận.
 * Về việc giải quyết nội dung vụ án: Xét, Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở số 016984 quyển số 12 TP – SCC/H GD được ngày 16/12/2010 giữa bà Phạm Thị M, bà Võ thị Mỹ L2 và ông Trần Hữu N. Nhận thấy việc ết hợp đồng là tự nguyện, nội dung thỏa thuận hông vi phạm điều cấm của pháp luật, hông trái đạo đức xã hội. Nguyên đơn ông N yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng nguyên đơn bàn giao nhà và bị đơn thanh toán số tiền c n lại. Nguyên đơn bàM tại tại đơn hởi iện và các bản tự khai trước đó đều yêu cầu ông N tiếp tục thanh toán số tiền c n nợ lại cho bà L2, bàM và bồi thường tiền lãi do chậm thanh toán. Như vậy cả hai bên đều hông có yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên. Ông N đã được cập nhật biến động sang tên trên giấy chứng nhận. Do đó yêu cầu của ông N về việc tiếp tục thực hiện hợp đồng bàM và bà L2 phải bàn giao nhà và ông N trả số tiền c n nợ lại là có căn cứ. BàM cho rằng hai bên thỏa thuận ông N phải thanh toán làm một lần số tiền mua bán nhà, nhưng ông N đã thanh toán làm 03 lần và số

## Page 8

tiền 4.278.854.166 đồng vàc n nợ lại số tiền 651.145.843 đồng. Hai bên thỏa thuận 5 ngày sau ể từ ngày hợp đồng hai bên sẽ thanh toán hết và phía bị đơn sẽ bàn giao nhà. Sau 5 ngày bà liên lạc qua điện thoại nhưng hông gặp được ông N mà gặp bà L1 thách thức iện rat a. Ông N cho rằng sau đó bàM muốn thuê lại căn nhà qua Tết Nguyên đán đểt m chỗ ở mới nên ông giữ lại số tiền này. Căn cứ theo thỏa thuận tại hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 016984 ngày 16/12/2020 giữa bà Phạm Thị M, bà Võ thị Mỹ L2 và ông Trần HữuN th hai bên hông có thỏa thuận về thời hạn giao tiền và bàn giao nhà, không bên nào cung cấp chứng cứ đã yêu cầu bên c n lại thực hiện hợp đồng, nên hông có cơ sở xác định bên nào là người vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng. Do đó xác định cả hai bên đều chưa thực hiện xong nghĩa vụ theo hợp đồng, nay ông N đồng trả hết số tiền c n lại và yêu cầu bàM giao nhà, bàM có yêu cầu ông N trả tiền mua nhàc n nợ lại và trả số tiền lãi là 976.718.765 đồng và bồi thường giá trị tổn thất tinh thần và sức hỏe l 697.708.314 đồng, như ph n tích trên do nguyên đơn đã được triệu tập hợp lệ lần thứ hai nhưng vắng mặt hông tham gia phiên t a nên đ nh chỉ đối với yêu cầu này của nguyên đơn. Bản án sơ thẩm căn cứ iều 406, 414 Bộ luật D n sự năm 2005 chấp nhận yêu cầu của ông N và buộc hai bên thực hiện nghĩa vụ cùng một lúc là có cơ sở.

Từ những ph n tích trên, nhận thấy bản án sơ thẩm giải quyết là có căn cứ nên hông có cơ sở chấp nhận háng cáo của bị đơn. đề nghị Hội đồng xét xử: Không chấp nhận háng cáo của bị đơn bà Phạm Thị M, Giữ nguyên Bản án d n sự sơ thẩm số 185/2023/DS-ST, ngày 31/5/2023 của Tòa án nh n d n quận T n B nh, án phí d n sự phúc thẩm theo quy định của pháp luật.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên t a, ết quả tranh tụng tại phiên t a, sau hi nghe đại diện Viện iểm sát nh n d n Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu quan điểm, sau hi nghị án, Hội đồng xét xử nhận định:
[1] Về thủ tục tố tụng: ơn háng cáo của bà Phạm ThịM đảm bảo đúng quy định về thời hạn và thủ tục háng cáo, do đó về h nh thức là hợp lệ. Về người tham gia tố tụng trong vụ án và tống đạt các văn bản tố tụng trong quá tr nh giải quyết vụ án được thực hiện đúng theo quy định của Bộ luật tố tụng d n sự và xác định đúng về quan hệ pháp luật tranh chấp và thẩm quyền giải quyết vụ án.
[2] Xét bà Phạm ThịM háng cáo toàn bộ bản án d n sự sơ thẩm số 185/2023/DS - ST ngày 31/5/2023 cuảT a án nh n d n quận T n B nh, Thành phố Hồ Chí Minh để đề nghị cấp phúc thẩm xét xử hủy bản án sơ thẩm.
[3] Xét các yêu cầu của các đương sự, Hội đồng xét xử nhận thấy:
- Ông Trần HữuN có đơn yêu cầut a án giải quyết buộc bà M, bà L2 cùng những người đang thực tế cư trú, tổ chức đăng inh doanh tại căn nhà 2 H, Phường D, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh phải bàn giao, trả lại căn nhà trên

## Page 9

ngay hi ông thanh toán xong số tiền c n thiếu là 651.145.843 đồng cho bàM và bà L2.
- Bà Phạm ThịM và bà Võ Thị Mỹ L có đơn hởi iện yêu cầu ông N thanh toán số tiền mua bán nhàc n thiếu cho bà và bà L là 651.145.843 đồng.
Yêu cầu ông N trả ½ số tiền lãi của số tiền c n thiếu là 651.145.843 đồng tính từ ngày 16/12/2010 đến ngày 16/12/2020 là: 651.145.843 đồng x (20%/năm x 150%) x 10 năm = 1.953.437.529 đồng/2 = 976.718.765 đồng. Yêu cầu ông N bồi thường ½ giá trị tổn thất tinh thần và sức hỏe là: 1.395.416.628 đồng /2 = 697.708.314 đồng.
[4] Bản án sơ thẩm nhận định như sau:
[4.1] Về thay đổi địa vị tố tụng của đương sự:
Do nguyên đơn là bà Phạm ThịM và bà Võ Thị Mỹ L đã được triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai mà vẫn vắng mặt hông có l do chính đáng, hông có đơn đề nghị xét xử vắng mặt và cũng hông v sự iện bất hả háng hoặc trở ngại hách quan th được xem là từ bỏ việc hởi iện nên Hội đồng xét xử cấp sơ thẩm đã đ nh chỉ yêu cầu hởi iện của nguyên đơn; Phía bị đơn là ông Trần HữuN vẫn giữ yêu cầu phản tố nên có thay đổi địa vị tố tụng như sau: Bà Phạm ThịM và bà Võ Thị Mỹ L trở thành bị đơn, ông N trở thành nguyên đơn theo quy định tại điểm b hoản 2 iều 217 Bộ luật Tố tụng d n sự.
[4.2] Xét yêu cầu hởi iện của nguyên đơn ông Trần HữuN về việc yêu cầu bà M, bà L cùng những người hiện đang cư trú, công ty đăng trụ sở inh doanh tại căn nhà số B H, phường D, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh phải bàn giao và trả cho ông ngay khi ông thanh toán cho bàM và bà L số tiền 651.145.843 đồng:
Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở số 016984 quyển số 12 TP - SCC/H GD được ngày 16/12/2010 giữa nguyên đơn và bị đơn là tự nguyện, hông vi phạm điều cấm của pháp luật, hông trái đạo đức xã hội, tuy bà L chưa thành niên nhưng theo quy định tại hoản 2 iều 20 Bộ luật d n sự 2005 việc bà L vào hợp đồng trên cũng như có chữ của bàM là đồng chủ sở hữu tài sản và là đại diện hợp pháp của bà L nên hợp đồng trên đã phát sinh hiệu lực. úa tr nh giải quyết vụ án, cả nguyên đơn và bị đơn cùng xác nhận giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là 4.930.000.000 đồng, bị đơn đã thanh toán được 4.278.854.166 đồng vàc n nợ lại số tiền 651.145.843 đồng. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với căn nhà số B H, phường D, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh đã được đăng cập nhật thay đổi cho ông N nên ông N có quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đối với tài sản này. Hợp đồng mua bán nhà mà hai bên đã là hợp đồng song vụ, do đó theo iều 406, 414 Bộ luật D n sự năm 2005, yêu cầu của ông N về việc bà M, bà L có trách nhiệm bàn giao và hoàn trả nhà cho ông N được chấp nhận ngay sau hi ông N thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền c n thiếu là 651.145.843 đồng.
[4.3] Xét yêu cầu của bị đơn bà Phạm ThịM và bà Võ Thị Mỹ L:
T a án đã thực hiện thủ tục triệu tập hợp lệ lần thứ hai nhưng bàM và người đại diện hợp pháp của bà L vẫn vắng mặt mà hông có đơn đề nghị xét xử vắng mặt và

## Page 10

cũng hông v sự iện bất hả háng hoặc trở ngại hách quan là từ bỏ việc hởi iện nên Hội đồng xét xử đ nh chỉ những yêu cầu hởi iện trên theo quy định tại hoản 2 iều 217 Bộ luật Tố tụng d n sự.
[4.4] Về chi phí tạm ứng xem xét, thẩm định tại chỗ: Do ông N tự nguyện chịu chi phí xem xét thẩm định tại chỗ là 2.000.000 đồng nên ghi nhận.
[5] Nhận định của Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm như sau:
[5.1] Về các yêu cầu của bà Phạm ThịM và bà Võ Thị Mỹ L:
Căn cứ các tài liệu có tại hồ sơ vụ iện (tại bút lục từ số 461, 462, 463, 464, 470,
471) cho thấy bà Phạm ThịM là nguyên đơn và là đại diện theo ủy quyền của bà Võ Thị Mỹ L cùng là nguyên đơn trong vụ iện, đã được T a án cấp sơ thẩm triệu tập hợp lệ đến lần thứ 02 để tham gia phiên t a xét xử sơ thẩm, nhưng vẫn vắng mặt hông có lý do chính đáng, cũng hông có đơn đề nghị xét xử vắng mặt và hông v sự iện bất hả háng hoặc trở ngại hách quan nào hác th được xem là từ bỏ việc hởi iện. Do đó cấp sơ thẩm đ nh chỉ xét xử sơ thẩm đối với các yêu cầu hởi iện của bà M, bà L đồng thời thay đổi địa vị tố tụng của các đương sự là đúng với quy định tại điểm c hoản 1, điểm b hoản 2 iều 217 Bộ luật Tố tụng d n sự.
- Theo quy định tại hoản 1 iều 218, điểm a hoản 2 iều 227 Bộ luật tố tụng d n sự năm 2015 th bà Phạm ThịM và bà Võ Thị Mỹ L có quyền hởi iện lại đối với các yêu cầu này.
[5.2] Về yêu cầu của ông Trần Hữu N, nhận thấy: Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở số 016984 quyển số 12 TP - SCC/H GD được ngày 16/12/2010 giữa nguyên đơn và bị đơn đã phát sinh hiệu lực, giá trị chuyển nhượng là 4.930.000.000 đồng, ông N đã thanh toán được 4.278.854.166 đồng vàc n nợ lại số tiền 651.145.843 đồng, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với căn nhà số B H, phường D, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh đã được đăng cập nhật thay đổi cho ông N nên cấp sơ thẩm xác định ông N có quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đối với tài sản này và buộc bà Phạm Thị M, bà Võ Thị Mỹ L, ông Phạm Hữu T1 và Công ty Cổ phần M1 bàn giao và hoàn trả căn nhà số B H, phường D, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh cho ông N ngay sau khi ông N thanh toán đủ cho bà Phạm Thị M, bà Võ Thị Mỹ L số tiền 651.145.843 đồng (Sáu trăm năm mươi mốt triệu một trăm bốn mươi lăm ngàn tám trăm bốn mươi ba đồng) là phù hợp với các tài liệu chứng cứ, lời hai của các bên có tại hồ sơ vụ án và đúng với các quy định của pháp luật.
[5.3] Về án phí d n sự sơ thẩm: Cấp sơ thẩm xác định bàM hông phải chịu án phí đối với việc đ nh chỉ các yêu cầu của bàM cũng như yêu cầu của ông N được chấp nhận và hoàn lại cho bàM ½ số tiền tạm ứng án phí đã đóng, sung quỹ nhà nước số tiền tạm ứng án phí đã đóng của bà Võ Thị Mỹ L và bà L phải chịu ½ án phí sơ thẩm cho yêu cầu của ông N được chấp nhận. Ông N chịu án phí trên số tiền phải thanh toán cho bà M, bà L, là phù hợp quy định pháp luật.

## Page 11

[6] Xét thấy cấp sơ thẩm đã xác minh, thu thập, đánh giá đầy đủ các chứng cứ liên quan đến vụ án và ra phán quyết đúng quy định pháp luật. Bà Phạm Thị M háng cáo nhưng hông cung cấp được chứng cứ nào hác ngoài các chứng cứ mà bà đã giao nộp để chứng minh cho yêu cầu háng cáo cuảm nh, nên Hội đồng xét xử hông có cơ sở để chấp nhận háng cáo. ối với lời đề nghị của ại diện Viện iểm sát tham gia phiên T a là giữ nguyên Bản án d n sự sơ thẩm số 185/2023/DS - ST ngày 31/5/2023 cuảT a án nh n d n quận T n B nh, Thành phố Hồ Chí Minh là có căn cứ nên Hội đồng xét xử chấp nhận [7] Về án phí d n sự phúc thẩm: bà Phạm ThịM được miễn án phí phúc thẩm v là người cao tuổi.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
- Căn cứ hoản 1 iều 308 Bộ luật Tố tụng d n sự năm 2015;
- Nghị quyết số 326/2016/UBTV H14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ uốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản l và sử dụng án phí, lệ phíT a án.
Không chấp nhận háng cáo của bà Phạm Thị M, giữ nguyên Bản án d n sự sơ thẩm số 185/2023/DS - ST ngày 31/5/2023 cuảT a án nh n d n quận T n B nh, Thành phố Hồ Chí Minh.
Tuyên xử:
1/ Chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn là ông Trần HữuN và đ nh chỉ yêu cầu hởi iện của bị đơn là bà Phạm Thị M, bà Võ Thị Mỹ L.
1.1/ Chấp nhận yêu cầu của ông Trần HữuN về việc buộc bà Phạm Thị M, bà Võ Thị Mỹ L, ông Phạm Hữu T1 và Công ty Cổ phần M1 bàn giao và hoàn trả căn nhà số B H, phường D, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh cho ông N ngay sau khi ông N thanh toán đủ cho bà Phạm Thị M, bà Võ Thị Mỹ L số tiền 651.145.843 đồng (Sáu trăm năm mươi mốt triệu một trăm bốn mươi lăm ngàn tám trăm bốn mươi ba đồng).
Việc giao nhận tiền và giao nhận nhà được thi hành tại Cơ quan Thi hành án có thẩm quyền.
1.2/ nh chỉ yêu cầu của bà Phạm ThịM và bà Võ Thị Mỹ L về việc buộc ông Trần HữuN thanh toán số tiền 651.145.843 đồng (Sáu trăm năm mươi mốt triệu một trăm bốn mươi lăm ngàn tám trăm bốn mươi ba đồng).
1.3/ nh chỉ yêu cầu của bà Phạm ThịM về việc buộc ông Trần HữuN thanh toán số tiền lãi 976.718.765 đồng (Chín trăm bảy mươi sáu triệu bảy trăm mười tám ngàn bảy trăm sáu mươi lăm đồng) và bồi thường giá trị tổn thất tinh thần và sức hỏe là 697.708.314 đồng (Sáu trăm chín mươi bảy triệu bảy trăm lẻ tám ngàn ba trăm mười bốn đồng).
1.4/ Ghi nhận sự tự nguyên của ông Trần HữuN về việc tự nguyện chịu toàn bộ chi phí xem xét thẩm định tại chỗ đã thực hiện.

## Page 12

2. Án phí d n sự sơ thẩm:
Bà Phạm ThịM được miễn đóng án phí. Sung công quỹ nhà nước phần án phí của bà Võ Thị Mỹ L phải chịu là 7.511.458 đồng (Bảy triệu năm trăm mười một ngàn bốn trăm năm mươi tám đồng) được cấn trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã đóng là 15.022.917 đồng (Mười lăm triệu hông trăm hai mươi hai ngàn chín trăm mười bảy đồng) theo biên lai tạm ứng án phí, lệ phít a án số AB/2010/06237 ngày 19/01/2011 của Chi cục Thi hành án d n sự quận T n Bình. H2 lại cho bà Phạm ThịM số tiền 7.511.459 đồng (Bảy triệu năm trăm mười một ngàn bốn trăm năm mươi chín đồng) theo biên lai trên.
Bà Võ Thị Mỹ L phải đóng án phí là 150.000 đồng (Một trăm năm mươi ngàn đồng).
Ông Trần HữuN phải chịu án phí là 30.045.834 đồng (Ba mươi triệu hông trăm bốn mươi lăm ngàn tám trăm ba mươi bốn đồng) được cấn trừ vào tiền tạm ứng án phí đã đóng là 300.000 đồng (Ba trăm ngàn đồng) theo biên lai tạm ứng án phí, lệ phít a án số AA/2019/0069496 ngày 19/5/2021 của Chi cục Thi hành án d n sự quận T n B nh. Ông N c n phải nộp thêm số tiền 29.745.834 đồng (Hai mươi chín triệu bảy trăm bốn mươi lăm ngàn tám trăm ba mươi bốn đồng).
3. Án phí d n sự phúc thẩm: Bà Phạm ThịM được miễn án phí phúc thẩm v thuộc diện người cao tuổi và có đơn xin miễn.
4. Bản án được thi hành tại cơ quan Thi hành án d n sự có thẩm quyền.
5. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại iều 2 Luật Thi hành án d n sự sửa đổi, bổ sung năm 2014 th người được thi hành án d n sự, người phải thi hành án d n sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các iều 6,7a, 7b và 9 Luật Thi hành án d n sự sửa đổi, bổ sung năm 2014;
Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại iều 30 Luật Thi hành án d n sự sửa đổi, bổ sung năm 2014.
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật ể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận:
- TAND Tối cao;
- TAND Cấp cao tại TP.HCM;
- VKSND TP.HCM;
- VKSND quận T n B nh, TPHCM;
- TAND quận T n B nh, TPHCM;
- Chi cục THADS quận T n B nh, TPHCM;
- Các đương sự;
- Lưu;
 TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA





 Lê Thị Ngọc Hương