Bản án số: 1101/2023/DS-PT
Công ty TNHH C - Nguyễn Thị P
Số: 1101
Ngày: 29/11/2023
Tòa án xét xử: TAND TP. Hồ Chí Minh
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng thuê tài sản
Thông tin vụ việc: Không chấp nhận toàn bộ kháng cáo của bị đơn.

## Page 1

1 TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Bản án số: 1101/2023/DS-PT Ngày: 29 - 11 - 2023 V/v: Tranh chấp hợp đồng thuê tài sản.
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc


NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
- Với thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Trịnh Thị Ánh Các Thẩm phán:
1. Bà Nguyễn Thị Kim Cương
2. Bà Nguyễn Thị Lan Hương
- Thư ký phiên tòa: Bà Đinh Vũ Xuân Hương – Thư ký Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.
- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa: Bà Trần Thị Thúy Ái - Kiểm sát viên.
Vào ngày 29/11/2023, tại Phòng xử án dân sự Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 356/2023/TLPT- DS ngày 02/10/2023, về việc: “Tranh chấp hợp đồng thuê tài sản”.
Do Bản án dân sự sơ thẩm số 218/2023/DS-ST ngày 20/6/2023 của Tòa án nhân dân quận Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng cáo.
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 4573/2023/QĐ-PT ngày 04/10/2023 và Quy ết định hoãn phiên tòa phúc thẩm số 14531/2023/QĐ-PT ngày 31/10/2023, giữa các đương sự:
1. Nguyên đơn: Công ty TNHH C.
Trụ sở: Tầng G, số G, Phường D, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh.
Người đại di ện theo pháp lu ật: Ông H ồ Thanh M , sinh năm 1995; Chức danh: Giám đốc. Địa chỉ tạm trú: Phòng B Tòa J, s ố A Đường C, Phường A, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh (có mặt).
2. Bị đơn: Bà Nguyễn Thị P, sinh năm 1979 (có mặt).
Địa chỉ: Số 7A C, Phường D, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh.
3. Người kháng cáo: Bà Nguyễn ThịP (bị đơn).
NỘI DUNG VỤ ÁN
* Theo đơn khởi kiện, bản tự khai, quá trình gi ải quyết vụ án và tại phiên tòa sơ thẩm, nguyên đơn Công ty TNHH C (có ông Nguyễn Văn M đại diện theo ủy quyền) trình bày như sau:

## Page 2

2 Ngày 23/7/2020, Công ty TNHH C (sau đây gọi tắt là Công ty C) đã ký kết 02 Hợp đồng thuê mặt bằng đề ngày 23/7/2020 với bà Nguyễn Thị P, nội dung chính của hợp đồng như sau:
Hợp đồng thứ nhất: Giá thuê 15.000.000 đồng/tháng, đã đưa đủ tiền đặt cọc cho bàP là 23.000.000 đ ồng. Hợp đồng thứ hai: Giá thuê từ ngày ký cho đến tháng 6/2021 là 6.000.000 đ ồng/tháng, t ừ tháng 7/2021 đến tháng 6/2022 là 7.000.000 đồng/tháng, đã đưa đủ tiền đặt cọc cho bàP là 7.000.000 đồng; số tiền cọc sẽ được trả lại cho bên B ( Công ty C) khi kết thúc hợp đồng và sau khi bên B đã thanh toánh ết tiền điện, nước, Internet, truyền hình cáp; thời hạn thuêt ừ ngày ký hợp đồng (23/7/2020) đến ngày 30/6/2022, thuêt ầng 7, nhà s ố 7 C, Phường D, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh.
Sau đó, ngư ời quản lý tòa nhà nói có ngư ời mu ốn thuê lại mặt bằng mà công ty đang thuê với giá cao hơn, mu ốn không b ị bàP lấy lại mặt bằng trước thời hạn thì đặt cọc thêm cho bà P. Do sợ bị lấy lại mặt bằng sẽ ảnh hưởng đến công việc, Công tyC đồng ý đặt cọc thêm cho bàP nên ngày 20/3/2021, Công tyC và bàP tiếp tục ký thêm một bản phụ lục hợp đồng (đây là bản sửa đổi, bổ sung của hợp đồng thuê mặt bằng ký ngày 23/7/2020) với nội dung: Công tyC đã cọc thêm cho bàP số tiền 60.000.000 (sáu mươi tri ệu) đồng. Tổng cộng 02 bản hợp đồng và 01 bản phụ lục hợp đồng, Công ty đã đặt cọc cho bàP số tiền 90.000.000 (chín mươi triệu) đồng. BàP yêu cầu thanh toán tiền mặt và Công ty C thanh toán đ ủ tiền đặt cọc cho bà P, thì bàP mới cho Công tyC thuê và s ử dụng mặt bằng là toàn bộ tầng 7, nhà số 7 C, Phường D, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh.
Trước khi kết thúc hợp đồng, Công tyC đã thông báo không ti ếp tục thuê và hoàn trả mặt bằng. Tuy nhiên, bàP lại yêuc ầu công ty phải thuê thêm 03 tháng ngoài hợp đồng bằng giao kèo miệng qua ứng dụng nhắn tin Zalo thìm ới trả lại cọc; để tránh phát sinh tranh cãi thì Công tyC đã chấp nhận thuê thêm 03 tháng là đến hết tháng 9 năm 2022 và đã thanh toán đ ủ tiền nhà và các chi phí phát sinh như đi ện, nước,… Đến ngày 29/9/2022, Công tyC đã tiến hành dọn dẹp mặt bằng, đã thanh toán tất cả chi phí dịch vụ phát sinh trong quá trình hoạt động và yêuc ầu bàP trả lại tiền cọc nhưng bàP vẫn không chịu trả lại số tiền cọc cho Công ty C.
Do đó, Công tyC yêuc ầu Tòa án và Hội đồng xét x ử buộc cá nhân bà Nguyễn ThịP trả lại số tiền cọc là 90.000.000 (chín mươi tri ệu) đồng, không yêu cầu lãi suất, yêu cầu trả 01 lần ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.
* Bị đơn bà Nguyễn ThịP vắng mặt trong toàn b ộ quá trình giải quyết vụ án và không gửi văn bản trình bày ý kiến.
* Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 218/2023/DS-ST ngày 20/6/2023 và Quyết định sửa chữa, bổ sung bản án s ố 55/2023/QĐ-SCBSBA ngày 11/7/2023 , Tòa án nhân dân quận Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh đã tuyên xử:
1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Công ty TNHH C.
Buộc bà Nguyễn ThịP hoàn trả lại cho Công ty TNHH C số tiền cọc là 90.000.000 (chín mươi tri ệu) đồng của 02 Hợp đồng thuêm ặt bằng đ ề ngày

## Page 3

3 23/7/2020 và phụ lục hợp đồng ngày 20/3/2021, thanh toán một lần ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các kho ản ti ền phải trả cho người đư ợc thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu thêm khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất được quy định tại Điều 357, Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
2. Về án phí sơ thẩm:
Hoàn lại cho Công ty TNHH C tiền tạm ứng án phí là 2.250.000 (hai tri ệu hai trăm năm mươi nghìn) đồng theo biên lai thu s ố 0032284 ngày 09/11/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh.
Bị đơn bà Nguyễn ThịP phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 4.500.000 (bốn triệu năm trăm nghìn) đồng.
Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên v ề quyền kháng cáoc ủa đương s ự, quyền kháng nghị của Viện kiểm sát và các quy định của pháp luật về thi hành án dân sự.
- Ngày 26/6/2023, bà Nguyễn ThịP (bị đơn) kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, vì bà không nhận được bất kỳ thông tin nào để tham gia phiên xử của Tòa án để bà có thể cung cấp chứng cứ bảo vệ quyền lợi của bà. Bà đề nghị cấp phúc thẩm không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
Tại phiên tòa phúc th ẩm: Nguyên đơn không rút đơn khởi kiện, bị đơn không rút đơn kháng cáo. Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.
* Người kháng cáo là bà Nguyễn ThịP trình bày: Bị đơn kháng cáo toàn bộ bản án dân s ự sơ thẩm, yêuc ầu cấp phúc thẩm hủy toàn b ộ bản án sơ thẩm với những lý do sau đây:
Về tố tụng: Bà không nhận được bất cứ thông tin nào để tham gia phiên xét xử của Tòa án để cung cấp chứng cứ bảo vệ quyền lợi của bà. Mặt bằng cho thuê do bà vàch ồng là ông Trần Văn S cùng đứng tên sở hữu trên giấy chứng nhận, nhưng Tòa án không đưa ông S vào tham giat ố tụng là thiếu người tham gia tố tụng.
Về nội dung: Ngày 23/7/2020, bà có ký hợp đồng cho Công ty TNHH C thuê Lầu 7 tại số 7 C, Phường D, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh và có nhận cọc để đảm bảo cho việc thuê và tuân thủ hợp đồng như nguyên đơn trình bày .
Người liên lạc, thỏa thuận việc thuê nhà với bà là bà H1 - đại diện nguyên đơn.
Hai bên có thỏa thuận qua tin nhắn Zalo về việc kéo dài thời hạn hợp đồng thêm 03 tháng, thời hạn kết thúc hợp đồng là 30/9/2022.
Ngày 19/9/2022, bà H1 có trao đổi với bà qua Zalo về việc thuê ti ếp, bà đồng ý, theo đó từ đầu tháng 10 năm 2022 nguyên đơn thanh toán ti ếp tiền thuê nhà, bà giao cho người quản lý mới làm việc các nội dung liên quan.

## Page 4

4 Ngày 27/9/2022, bà H1 nói không thuên ữa, bà không đồng ý, nếu nguyên đơn không thuê nữa thì tìm khách khác thuê lại hoặc báo trước 03 tháng để quản lý của bà tìm khách khác, bà s ẽ thu tiền nhàt ừ ngày 01/10/2022. Nay nguyên đơn không thuê nữa thì phải mất tiền đặt cọc, bà không đồng ý trả số tiền đặt cọc 90.000.000 đồng như nguyên đơn yêuc ầu. Vì vậy, bà đ ề nghị cấp phúc thẩm hủy bản án dân s ự sơ thẩm. Về tiền thuê nhà và các chi phí phát sinh gi ữa hai bên, bà không yêu cầu Tòa án giải quyết và cũng không có yêu cầu phản tố, yêu cầu độc lập trong vụ án.
* Ông Hồ Thanh M là người đại diện theo pháp luật của nguyên đơn Công ty TNHH C trình bày: Công ty TNHH C không còn ủy quyền cho ông Nguyễn Văn M1, tôi sẽ tự mình tham gia tố tụng trong vụ án.
Nguyên đơn chỉ ký hợp đồng thuê nhà với bà Nguyễn Thị P, giao ti ền đặt cọc và tiền thuê nhà hàng tháng cho bà P. Công ty TNHH C không giao tiền thuê nhà và ti ền đặt cọc choch ồng bà P, không biết chồng bàP là ai và cũng không yêu cầu chồng bàP phải trả lại tiền đặt cọc, nên cấp sơ thẩm không triệu tập chồng bàP là đúng.
Mặt khác, khi hết thời hạn của hợp đồng thuê nhà vào ngày 30/6/2022, hai bên thỏa thuận qua Zalo kéo dài thời hạn hợp đồng thêm 03 tháng, tức là ngày cuối cùng của thời hạn thuê là ngày 30/9/2022. Trước khi hết thời hạn thuê này, hai bên có trao đổi về việc thuê tiếp, nhưng vẫn chưa ký hợp đồng và ngay sau đó nguyên đơn đã báo cho b ị đơn biết là không thuên ữa, yêuc ầu bàP trả lại tiền cọc vành ận lại mặt bằng nhưng bàP không đến. Vì v ậy, ngày 29/9/2022, nguyên đơn đã dọn hết các tài sản của mình và trả lại mặt bằng trống, đồng thời chuyển khoản cho b ị đơn các kho ản chi phí phát sinh như ti ền điện, tiền nước, Intrernet, vv…n ội dung này nguyên đơn đã lập Vi bằng giaon ộp tại h ồ sơ.
Nguyên đơn không còn n ợ bị đơn bất kỳ khoản tiền nào. Nay, nguyên đơn yêu cầu cá nhân bà Nguyễn ThịP trả lại tiền đặt cọc 90.000.000 đ ồng, trả một lần ngay khi bản án có hi ệu lực, không yêuc ầu trả lãi, không yêuc ầu chồng bàP liên đới trả cùng bà P. Vì vậy, nguyên đơn không đồng ý với yêu cầu kháng cáo của bị đơn bà Nguyễn Thị P, đề nghị Hội đồng xét x ử giữ nguyên bản án sơ thẩm.
- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phát bi ểu ý kiến về việc tuân theo pháp lu ật trong quá trình gi ải quyết vụ án ở giai đoạn phúc thẩm như sau: Thẩm phán, Thư ký và Hội đồng xét xử thực hiện đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Các đương s ự chấp hành đúng pháp lu ật.
Kháng cáo của bị đơn bà Nguyễn ThịP thực hiện trong thời hạn luật định, hợp lệ nên chấp nhận.
Về nội dung: Tại phiên tòa, hai bên xác nhận thời hạn hợp đồng kéo dài đến hết ngày 30/9/2022, trước khi hết thời hạn này hai bên có thương lư ợng để tiếp tục ký hợp đồng thuê nhà nhưng vẫn chưa ký kết bằng văn bản. Nguyên đơn đã giao trả mặt bằng trống cho bà Nguyễn ThịP vào ngày 29/9/2022 nhưng bàP không đến nhận bàn giao, nguyên đơn cũng đã trả đủ tiền thuê nhà và các chi phí phát sinh cho bàP đến hết tháng 9 năm 2022, nhưng bàP chưa trả lại số tiền đặt cọc là 90.000.000 đồng cho nguyên đơn, nên nay nguyên đơn yêuc ầu bàP

## Page 5

5 trả tiền đặt cọc là có căn cứ. BàP kháng cáo nhưng không có căn cứ chứng minh cho yêu cầu kháng cáo của mình, nên đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của bà P, giữ nguyên bản án sơ thẩm.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Sau khi nghiên cứu các tài li ệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng, phát biểu của đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, Hội đồng xét xử nhận định:
[1] Về tố tụng.
[1.1] Về thời hạn kháng cáo.
Ngày 20/6/2023, Tòa án nhân dân quận Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh đưa vụ án ra xét xử và tuyên Bản án dân sự sơ thẩm số 218/2023/DS-ST, bị đơn bà Nguyễn ThịP vắng mặt tại phiên tòa. Ngày 26/6/2023, Tòa án tống đạt hợp lệ bản án sơ thẩm cho bà Nguyễn Thị P. Ngày 26/6/2023, bà Nguyễn ThịP nộp đơn kháng cáo. Đơn kháng cáo của bị đơn nộp trong thời hạn quy định tại khoản 1 Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự, hợp lệ nên chấp nhận.
[1.2] Việc cung cấp bổ sung văn bản, tài liệu tại cấp phúc thẩm.
Sau khi xét xử sơ thẩm, bà Nguyễn ThịP cung cấp cho Tòa án bản phô tô nội dung các tin nhắn qua ứng dụng Zalo trên đi ện tho ại (từ bút lục 122 đến 181). Theo bà P, thì các tin nhắn này là trao đổi giữa bà với bà H1 (đại diện Công ty TNHH C) qua ứng dụng Zalo trên điện thoại của bàP số 0902 070 979, nội dung thương lượng và thỏa thuận về việc ký kết tiếp hợp đồng thuê nhà giữa bà với nguyên đơn.
Hội đồng xét xử đã công bố các văn bản, tài liệu nói trên tại phiên tòa.
[2] Xét yêu cầu kháng cáo của bị đơn bà Nguyễn Thị P, về việc đề nghị cấp phúc thẩm hủy bản án sơ thẩm, Hội đồng xét xử nhận thấy:
[2.1] Căn cứ vào kết quả xác minh của Công an Phường D, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh (bút lục 89, 90), thì: Bà Nguyễn Thị P, sinh năm 1979 có h ộ khẩu thường trút ại địa chỉ 7A C, Phường D, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh và thực tế cư trú tại địa phương. Vì vậy, địa chỉ nói trên được xác định là nơi cư trú của bà Nguyễn ThịP (bị đơn).
[2.1.1] Việc tống đạt các văn bản tố tụng cho bà Nguyễn ThịP đã được Văn phòng Thừa phát lại Việt Nam và Tòa án ti ến hành theo đúng quy định tại Điều 179 của Bộ luật Tố tụng dân sự, cụ thể như sau:
Ngày 14/12/2022, bà Nguyễn ThịP đã được tống đạt hợp lệ Thông báo thụ lý vụ án số 299/TB-TLVA ngày 25/11/2022 và gi ấy triệu tập đương sự để cung cấp lời khai vào lúc 08 giờ 00 phút ngày 30/12/2022 (từ bút lục số 10 đến 13);
Ngày 24/03/2023, bà Nguyễn ThịP đã được tống đạt hợp lệ Thông báo số 299.1/TB-TA ngày 24/3/2023 và giấy triệu tập đương sự có mặt vào lúc 09 gi ờ 00 phút ngày 10/4/2023 để tham gia phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải (từ bút lục số 14 đến 17);

## Page 6

6 Ngày 05/5/2023, bà Nguyễn ThịP đã được tống đạt hợp lệ các văn bản tố tụng sau đây : Thông báo kết qu ả phiên họp ki ểm tra vi ệc giaon ộp, ti ếp c ận, công khai chứng cứ và hòa giải ngày 10/4/2023, Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 140 ngày 04/5/2023 và giấy triệu tập đương sự tham gia phiên tòa vào lúc 07 giờ 30 phút ngày 23/5/2023 (từ bút lục số 27 đến 31);
Ngày 23/5/2023, bà Nguyễn ThịP đã được tống đạt hợp lệ các văn bản tố tụng sau đây: Quyết định hoãn phiên tòa số 139/2023/QĐST-DS ngày 23/5/2023 và giấy tri ệut ập đương s ự tham gia phiên tòa vào lúc 07 gi ờ 30 phút ngày 20/6/2023 (từ bút lục số 34 đến 36);
Nay bà Nguyễn ThịP cho rằng, bà không nhận được bất kỳ văn bản tố tụng nào của Tòa án để tham gia phiên tòa sơ thẩm, là không có căn cứ nên Hội đồng xét xử không chấp nhận.
[2.1.2] Căn cứ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số BT 298718 (số vào sổCH 01303) do Ủy ban nhân dân quận T cấp ngày 21/11/2014, thì nhà đất số 7 C, Phường D, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh thuộc quyền sở hữu của bà Nguyễn ThịP và ông Trần Văn S. Khi ký kết hợp đồng thuê Tầng 7 của căn nhà này, ông Trần Văn S không tham gia ký kết, không trực tiếp nhận tiền thuê nhà, tiền đặt cọc từ Công ty C. Công tyC thanh toán ti ền thuê nhà cho bà Nguyễn Thị P, giao s ố tiền đặt cọc 90.000.000 đồng cho bà Nguyễn Thị P. Quá trình thực hi ệnh ợp đ ồng, ông Trần Văn S không có ý kiến gì, đến nay hai bên đã thực hiện xong hợp đồng; Công tyC chỉ yêu cầu bàP trả lại tiền đặt cọc, không yêu cầu ông Trần Văn S liên đới cùng bà P trả tiền cọc cho nguyên đơn. Vì v ậy, cấp sơ thẩm không đưa ông Trần Văn S vào tham giat ố tụng trong vụ án với tư cách ngư ời có quy ền lợi, nghĩa vụ liên quan, không phải là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự.
[2.2] Về nội dung.
[2.2.1] Ngày 23/7/2020, Công ty TNHH C (sau đây gọi tắt là Công ty C) đã ký kết 02 Hợp đồng thuêm ặt bằng với bà Nguyễn Thị P; theo đó, bà Nguyễn ThịP cho Công tyC thuê mặt bằng Tầng 7 (sân thượng trước và sau) tại căn nhà số 7 C, Phư ờng D, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh trong thời hạn từ ngày ký hợp đồng đến hết ngày 30/6/2022. Hợp đồng thuê mặt bằng được lập thành văn bản, có chữ ký của bà Nguyễn ThịP ở các trang của hợp đồng, Công tyC ký và đóng dấu.
Nội dung chính của hợp đồng như sau:
Hợp đồng thứ nhất: Giá thuê từ ngày ký hợp đồng đến hết tháng 06 năm 2021 là 5.000.000 đồng/tháng, từ tháng 7 năm 2021 đến hết tháng 6 năm 2022 là 7.000.000 đồng/tháng. Tiền đặt cọc là 7.000.000 đồng. Theo lời khai của hai bên đương sự tại phiên tòa, thì hợp đồng này thuê sân thượng phía sau.
Hợp đồng thứ hai: Giá thuê 15.000.000 đ ồng/tháng, ti ền đặt cọc là 23.000.000 đồng. Theo lời khai của hai bên đương sự tại phiên tòa, thì hợp đồng này thuê sân thượng phía trước.

## Page 7

7 [2.2.2] Ngày 20/3/2021, Công tyC và bà Nguyễn ThịP ký Phụ lục hợp đồng, nhằm sửa đổi, bổ sung hợp đồng thuêm ặt bằng ngày 23/7/2020; theo đó bổ sung thêm số tiền đặt cọc là 60.000.000 đồng, các nội dung khác của hai hợp đồng thuê ngày 23/7/2020 không thay đổi.
Căn cứ vào hai hợp đồng thuê mặt bằng và lời thừa nhận của hai bên đương sự, thì giá thuê tổng cộng là: Từ ngày ký hợp đồng đến hết tháng 06 năm 2021 là 20.000.000 đ ồng/tháng, t ừ tháng 7 năm 2021 đếnh ết tháng 6 năm 2022 là 22.000.000 đồng/tháng. Tổng số tiền đặt cọc Công tyC đã giao cho bà Nguyễn ThịP là 90.000.000 đồng. Đây là tình ti ết, sự kiện không phải chứng minh quy định tại khoản 2 Điều 92 của Bộ luật Tố tụng dân sự.
[2.2.3] Thực hiện hợp đồng, bà Nguyễn ThịP đã giao mặt bằng cho Công tyC sử dụng, Công tyC đã thanh toán đủ tiền thuê nhà và các chi phí phát sinh cho bàP như tiền điện, tiền nước, internet, truy ền hình cáp cho đến ngày kết thúc hợp đồng là ngày 30/6/2022. Hết thời hạn thuê, hai bên thỏa thuận qua điện thoại (không lập thành văn b ản), về việc tiếp tục gia hạn hợp đồng thuêm ặt bằng thêm 03 tháng, có nghĩa là thời hạn thuê gia hạn đến hết ngày 30/9/2022.
Gầnh ết thời hạn gia h ạn, bà Nguyễn ThịP và Công tyC (có bà H1 đại diện) có trao đổi tin nhắn qua ứng dụng Zalo trên điện thoại để thương lượng tiếp tục ký kết hợp đồng thuê, nhưng đến ngày 27/9/2022 Công tyC đã nhắn tin thông báo cho bà Nguyễn ThịP biết về việc không ti ếp tục thuê mặt bằng, xin thời hạn giao trả mặt bằng là ngày 05/10/2022, nhưng bàP không đồng ý.
Đến ngày 29/9/2022, Công tyC đã dọn toàn b ộ tài sản để giao mặt bằng trống cho bà Nguyễn Thị P, đồng thời đề nghị bàP hoặc người quản lý nhà cho bàP cho lịch hẹn để hai bêng ặp nhau bàn giao mặt bằng. Nội dung này đư ợc người đại diện của Công tyC trao đổi qua ứng dụng Zalo trên điện thoại với bà P và đã được nguyên đơn lập Vi bằng số 212/2023/VB-TPLVN ngày 17/6/2023.
Căn c ứ vào Vi bằng s ố 212/2023/VB-TPLVN ngày 17/6/2023 của Văn phòng Thừa phát lại Vi ệt Nam, sổ phụ kiêm phiếu báon ợ/có do nguyên đơn cung cấp và lời thừa nhận của bà Nguyễn Thị P, thì Công tyC đã thanh toán đầy đủ tiền thuê mặt bằng và các chi phí phát sinh cho bà Nguyễn ThịP theo đúng thỏa thuận của hai bên đến hết ngày 30/9/2022, nhưng bàP vẫn chưa trả lại tiền đặt cọc 90.000.000 đồng cho Công ty C. Tại phiên tòa phúc thẩm, bàP cũng xác nhận bà không có yêuc ầu phản tố trong vụ án, không tranh chấp gì với nguyên đơn về tiền thuê nhà cũng như các chi phí liên quan khác.
Theo bà Nguyễn Thị P, thì hai bên đã thỏa thuận xong hợp đồng thuê, do nguyên đơn không ti ếp tục thuê thì phải mất tiền đặt cọc. Tuy nhiên, vào ngày 27/9/2022 khi chưa hết thời hạn gia hạn hợp đồng thì Công tyC đã thông báo cho bàP biết là nguyên đơn không ti ếp tục thuê mặt bằng. Mặt khác, theo quy định tại Điều 121 Luật Nhà ở thì, “hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản”, nhưng hai bên chỉ trao đổi qua tin nh ắn, chưa ký hợp đồng thuê, nên chưa phát sinh quy ền và nghĩa v ụ giữa các bên. Vì v ậy, bà Nguyễn ThịP cho rằng Công tyC không thuê ti ếp thìm ất số tiền đặt cọc, là không có căn cứ nên không chấp nhận.

## Page 8

8 Từ các phân tích nói trên, Hội đồng xét xử không có căn cứ chấp nhận toàn bộ yêu cầu kháng cáo của bà Nguyễn Thị P, giữ nguyên bản án sơ thẩm. Các nội dung khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, không có kháng nghị nên đã phát sinh hiệu lực.
[3] Án phí dân sự phúc thẩm: Bà Nguyễn ThịP phải nộp 300.000 (ba trăm nghìn) đồng, được trừ hết vào s ố tiền tạm ứng án phí 300.000 (ba trăm nghìn)
đồng mà bà Nguyễn ThịP đã nộp theo Biên lai thu s ố AA/2023/0023266 ngày 28/6/2023 của Chic ục Thi hành án dân s ự quận Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh. Bà Nguyễn ThịP đã nộp đủ.
Tại phiên tòa, đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu và đ ề nghị Hội đồng xét x ử không chấp nhận yêuc ầu kháng cáoc ủa bà Nguyễn ThịP (bị đơn), giữ nguyên bản án sơ thẩm, là có căn c ứ nên chấp nhận.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ vào khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự;
Căn cứ vào Điều 328, Điều 372, khoản 1 Điều 422, Điều 357 và Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015;
Căn c ứ khoản 1 Điều 29 Nghị quyết s ố 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án, Tuyên xử:
1. Không chấp nhận toàn bộ kháng cáoc ủa bà Nguyễn ThịP (bị đơn) về việc yêu cầu hủy bản án dân s ự sơ thẩm, giữ nguyên Bản án dân s ự sơ thẩm số 218/2023/DS-ST ngày 20/6/2023 của Tòa án nhân dân qu ận Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh, xử:
1.1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Công ty TNHH C.
Buộc bà Nguyễn ThịP hoàn trả lại cho Công ty TNHH C số tiền cọc là 90.000.000 (chín mươi tri ệu) đồng của 02 Hợp đồng thuêm ặt bằng đ ề ngày 23/7/2020 và phụ lục hợp đồng ngày 20/3/2021, thanh toán một lần ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.
Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các kho ản ti ền phải trả cho người đư ợc thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu thêm khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất được quy định tại Điều 357, Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
1.2. Về án phí sơ thẩm.
- Hoàn lại cho Công ty TNHH C số tiền tạm ứng án phí là 2.250.000 (hai triệu hai trăm năm mươi nghìn) đồng theo Biên lai thu s ố 0032284 ngày

## Page 9

9 09/11/2022 của Chi cục Thi hành án dân s ự quận Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh.
- Bị đơn bà Nguyễn ThịP phải chịu án phí dân s ự sơ thẩm là 4.500.000 (bốn triệu năm trăm nghìn) đồng.
2. Án phí dân sự phúc thẩm.
Bà Nguyễn ThịP phải nộp 300.000 (ba trăm nghìn) đ ồng, được trừ hết vào số tiền tạm ứng án phí 300.000 (ba trăm nghìn) đồng mà bà Nguyễn ThịP đã nộp theo Biên lai thu s ố AA/2023/0023266 ngày 28/6/2023 của Chic ục Thi hành án dân s ự quận Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh. Bà Nguyễn ThịP đã nộp đủ.
Các đương sự thi hành tại Cơ quan Thi hành án dân sự có thẩm quyền.
Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân s ự năm 2008 (s ửa đổi, bổ sung năm 2014) thì ngư ời được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân s ự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, Điều 7, Điều 7a, Điều 7b và Đi ều 9 của Luật Thi hành án dân s ự năm 2008 (s ửa đổi, bổ sung năm 2014); thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014).
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.
Nơi nhận:
- VKSND TP.HCM;
- Cục THADS TP.HCM;
- TAND quận Tân Bình;
- Chi cục THADS quận Tân Bình;
- Các đương sự;
- Lưu: Vp, hồ sơ vụ án.
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA





Trịnh Thị Ánh