Bản án số: 132/2024/DS-ST
Văn Đình Tr - C
Số: 132
Ngày: 12/08/2024
Tòa án xét xử: TAND TP. Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng
Cấp xét xử: Sơ thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: Văn Đình Tr, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ SÓC TRĂNG TỈN SÓC TRĂNG Bản án số: 132/2024/DS-ST Ngày: 12 – 8 - 2024 V/v tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất CỘNG ÒA XÃ ỘIC ỦNG ĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc




NHÂN DANH NƢỚC CỘNG HÒA XÃ ỘIC ỦNG ĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NÂN DÂN TÀN P Ố SÓC TRĂNG, TỈN SÓC TRĂNG
- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Nguyễn Trúc Phương.
Các Hội thẩm nhân dân: Ông Huỳnh Phước .
Ông Nguyễn Phước .
- Thư k ý phiên tòa: Ông Nguyễn Minh Thu ận, Thư k ý Tòa án nhân dân thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng tham gia phiên tòa: Bà Đồ Ngọc Tuyền - Kiểm sát viên.
Trong các ngày 09 và ngày 12 tháng 8 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Sóc Tr ăng, tỉnh Sóc Trăng xét x ử sơ thẩm công khai v ụ án thụ lý số 343/2024/TLST-DS ngày 3 1-10-2023 về việc “ tranh chấp hợp đồng chuy ển nhượng quy ền s ử dụng đ ất” theo Quy ết định đưa v ụ án ra xét x ử số 344/2024/QĐXXST-DS ngày 04-7-2024, giữa các đương sự:
- Nguyên đơn: Ông Văn Đình T , sinh ngày 10/10/1975. Địa chỉ: 4 Q, Phư ờng A, Quận G, TP ..
Người đại diện hợp pháp theo ủy quyền: Ông Nguyễn Minh N, sinh năm 1982.
Địa chỉ: ấp M, xã T, huy ện T, tỉnh Sóc Trăng (theo văn bản ủy quyền ngày 23 -10- 2023, có mặt).
- Bị đơn: Ông Nguyễn ChíC , sinh ngày 16/09/1981. Địa chỉ: số D L, Phường C, TP ., tỉnh Sóc Trăng (có mặt ngày 09/8/2024, vắng mặt ngày 12/8/2024).
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
Ông Lê Trọng H, sinh ngày 21/10/1981. Địa chỉ: B T, Phường A, Quận G, TP .
(vắng mặt, có đơn xin xét xử vắng mặt).
Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho ông H: Ông Trần Văn T1 – Luật sư, thuộc Công ty TNHH L đoàn luật sư Thành phố H. Địa chỉ: E L, Phường A, Quận G, Thành phố Hồ Chí Minh (có mặt).

## Page 2

Bà Dương Thị S, sinh năm 1987. Địa chỉ: ấp H, xã L, thị xã V, tỉnh Sóc Trăng (vắng mặt).
Ông Ong Văn H1, sinh năm 1965. Địa chỉ: ấp H, xã L, thị xã V, tỉnh Sóc Trăng (vắng mặt).
NỘI DUNG VỤ ÁN:
- Theo đơn khởi kiện ngày 23-10-2024 của nguyên đơn và lời trình bàyt i phiên tòa của người đ i diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Nguyễn Minh N:
Vào ngày 30/01/2022, ông Lê Minh N1 (không rõ địa chỉ) và ông Đ (không rõ họ tên, địa chỉ) có giới thiệu cho ông T và ông Lê Trọng H về miếng đất của ông Nguyễn Chí C.
Vào ngày 12/02/2022, ông T và ông H xuống gặp ông C để xem đất. Sau khi xem đất xong, các ông gồm ông T, ông H, ông C, ông Đ, ông N1 cùng đi đến quán ăn để thương lượng mua bán. Doch ọn địa điểm thương lượng mua bán diễn ra tại quán, nên các vấn đề thương lượng mua bán chỉ thỏa thuận bằng miệng, không lập bằng văn bản. Ông có yêuc ầu ông C làm hợp đồng mua bán ho ặc biên bản nhận tiền đặt cọc, nhưng ông C nói anh em đều quen biết và tin tư ởng nhau, đã đồng ý mua bán thì không cần viết giấy tờ, chỉ cần ghi rõ nội dung khi chuyển tiền và ông C xác nhận đã nhận tiền là được. Ông T và ông H có trao đổi và đồng ý với đề xuất này của ông C vì tin tưởng ông Nghĩa là ngư ời giới thiệu (ông N1 đang làm ăn chung với ông H). Hai bên tin tưởng và thống nhất dưới sự chứng kiến của ông Đ, ông N1, nội dung thống nhất như sau:
(1) Giá cả mua bán và thanh toán:
Ông C đồng ý bán cho ông T và ông H thửa đất số 561 tờ bản đồ số 13 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng dất số A0709717 do UBND huyện V cấp ngày 05- 02-2009, địa chỉ ấp H, xã L, huy ện V, tỉnh Sóc Trăng với giá là 1.100.000.000 đồng.
Đặt cọc 150.000.000 đồng. Ông T đã thực hiện chuyển tiền đặt cọc vào tài khoản của ông Nguyễn ChíC vào ngày 12-02-2022. Số tiền còn lại là 950.000.000 đồng thanh toán hết vào ngày ký công chứng.
(2) Về thủ tục chuyển nhượng sang tên cho ông T và ông H: ông C nói, “Đi làm mọi thủ tục giấy tờ, nộp hồ sơ chuyển nhượng thì do ông Đ chịu trách nhiệm làm. Còn việc ký giấy tờ liên quan thì ông C sẽ chịu trách nhiệm”. Ông Đ đã đồng ý và xác nhận sẽ chịu trách nhiệm đi làm h ồ sơ chuyển nhượng cho ông T và ông H.
Đến ngày 05-03-2022, hai bên đã đến Văn phòng công chứng Trần Văn N2, địa chỉC N, Khóm A, Phư ờng B, thành phố S, tỉnh Sóc Trăng để ký hợp đồng công chứng. Sau khi ký hợp đồng công chứng xong, tại văn phòng công chứng, ông T đại di ện bên nhận chuy ển như ợng chuyển số tiền còn lại là 950.000.000 đồng vào tài khoản của ông Nguyễn ChíC , thông qua 2 giao dịch chuyển tiền là 490.000.000 đồng và 460.000.000 đồng.

## Page 3

Sau khi chuyển tiền và ông C xác nhận đã nhận tiền xong, ông T và ông H bàn giao hết các giấy tờ liên quan đến việc ký hợp đồng mua bán cho ông C giữ để làm thủ tục sang tên.
Một tuần sau, ông C báo cho ông T biết là ông Đ lấy tiền hoa hồng môi giới và số tiền kê chênh lệch giá xong rồi đi luôn, ông Đ không chịu làm thủ tục sang tên như đã thỏa thuận. Khi đó ông C nói, ông Đ không làm thì ông C sẽ chịu trách nhiệm làm thủ tục cho ông T và ông H, với lý do ông C là bên chuyển nhượng.
Sau 45 ngày, việc làm hồ sơ chưa vẫn chưa xong, ông T và ông Lê Trọng H liên tục gọi điện nhắc nhở ông C nhanh chóng làm h ồ sơ sang tên, tuy nhiên ông đưa ra rất nhiều lý do để trì hoãn, cụ thể: không thuê được xe để san lấp, mùa nước nổi; mùa mưa; bận việc cá nhân; do ông Đức k giá lên 200.000.000 đồng thì phải có trách nhiệm làm giấy tờ.
Ông T và ông H đã thông cảm với những lý do củ a ông C đưa ra và tiếp tục chờ đợi ông Choàn tất việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông T và ông
H. Trong khoảng thời gian này, ông T và ông H thường xuyên gọi điện cho ông C để đôn đốc, nhắc nhở nhưng không có kết quả gì.
Đến tháng 7 năm 2023, ông T và ông H quá sốt ruột vì khoản tiền vay nợ để mua miếng đất này, nên đã quyết liệt đôn đốc ông C làm hồ sơ thì ông C đưa ra lý do “phải đit ỉnh làm ăn nên không có thời gian". Đ ể không làm ảnh hư ởng đến công việc làm ăn của ông C, nên ngày 02-08-2023, ông T và ông H thống nhất yêu cầu ông C đưa giấy tờ lại gốc cho ông T, ông H, để hai ông nhờ người khác làm.
Lúc đầu, ông C đồng ý và hẹn ngày đưa giấy tờ lại, nhưng đến ngày hẹn thì ông C không đưa giấy tờ mà thông báo cho chúng tôi là “đ ã nộp hồ s ơ ở văn phòng một cửa, nhưng gi ờ mất biên nhận nộp h ồ sơ". Các ông có yêuc ầu ông C đến văn phòng một cửa xuất trình căn cước công dân để trình báo và nhờ hỗ trợ tìm hồ s ơ, ông C trả lời là đã đến rồi nhưng phía văn phòng một cửa trả lời là không thể tìm được vì có quá nhiều hồ sơ và ở đó hướng dẫn ông C đi làm cớ mất.
Vài ngày sau, ông T và ông H tiếp tục gọi điện ông C để hỏi tình hình giấy tờ ông C làm đến đâu, thì ông C lại đưa ra một lý do khác “mất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất". Ngày 11-08-2023, ông C chuyển đơn có mất (lập ngày 06-08- 2023, trình báo sự việc mất vào ngày 08-09-2023) cho ông T và ông H xem và yêu cầu các ông chuyển thêm tiền chi phí mua cột trụ và thuê người san lấp. Đồng thời, ông C thông báo với ông T và ông H là thời gian làm xong giấy tờ trong vòng 60 ngày (bao gồm thời gian 30 ngày công bố mất giấy tờ trên đài phát thanh).
Quá thời hạn 60 ngày, ông T gọi điện cho ông C để hỏi tiến độ hồ sơ đến đâu, ông C trả lời "đang bị vướng ở chỗ tiếp nhận hồ sơ nên chưa làm được".
Tất cả các lý do mà ông C đưa ra, chưa bao giờ ông C chủ động báo cho các ông biết để phối hợp giải quyết, chỉ khi nào các ông thúc giục làm giấy tờ thì mới báo, mỗi lúc đưa ram ột lý do khác nhau, và đến nay s ự việc đã kéo dài hơn 20 tháng.
Thấy rằng việc ông C cố tình kéo dài thời gian chuyển quyền sử dụng đất cho ông T và ông H với mục đích là lợi dụng sự tin tưởng để chiếm dụng tài sản

## Page 4

của ông T và ông H. Hậu quả của việc kéo dài này đ ã làm tổn hại cho ông Trất nhiều về mặt tài chính (phải trả lãi v ay, không xoay vòng được vốn), ảnh hưởng đến sức khỏe và tinh thần, làm đảo lộn cuộc sống gia đình.
Nay nguyên đơn ông Văn Đình Tyêu cầu Tòa án giải quyết:
- Tuyên bố vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền s ử dụng đất được ký vào ngày 05/03/2022 tại Văn phòng C1 , địa chỉC N, Khóm A, Phư ờng B, thành phố S, tỉnh Sóc Trăng.
- Yêu cầu ông Nguyễn ChíC trả lại cho ông T 02 khoản tiền:
+ Tiền mua đất: 550.000.000 đồng.
+ Tiền bồi thường thiệt hại do bên chuyển nhượng chậm thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với bên nhận chuyển nhượng, với số tiền là 107.250.000 đồng. Tạm tính theo lãi suất cho vay của ngân hàng (12% /1 năm), tính t ừ ngày 05/03/2022 đến ngày 23/10/2023 (19,5 tháng).
Trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, người đại di ện theo ủy quyền của nguyên đơn yêu cầu tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký vào ngày 05-03-2022 tại Văn phòng cũng chứng Trần Văn N2, địa chỉ C N, Khóm A, Phư ờng B, thành phố S, tỉnh Sóc Trăng và yêu cầu tính lãi chậm thực hiện nghĩa vụ là 10%/n ăm, tính t ừ ngày 05/3/2022 đến thời điểm xét x ử sơ thẩm.
- Trong quá trình giải quyết vụ án vàt i phiên tòa sơ thẩm, bị đơn ông Nguyễn ChíC trình bày:
Ông C đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thửa số 561 tờ bản đồ số 13 theo gi ấych ứng nhận quy ền s ử dụng dất s ố A0709717 do UBND huyện V cấp ngày 05 -02-2009, địa chỉ ấp H, xã L, huyện V, tỉnh Sóc Trăng với giá là 1.100.000.000 đồng cho ông Lê Trọng H và ông Văn Đình T , hợp đồng được ký vào ngày 05 -03-2022 tại Văn phòng C1 , địa chỉC N, Khóm A, Phư ờng B, thành phố S, tỉnh Sóc Trăng , sau khi ký hợp đồng thì ông C đã nhận đủ số tiền, đất thì ông cũng đã bàn giao cho ông H và ông T nhưng do hai ông ở Thành phố Hồ Chí Minh không sử dụng nên ông quản lý và có cho ông Ong Văn H1 và bà Dương Thị S trông coi và cho canh tác trên đất.
Việc làm thủ tục sang tên cho ông T và ông H chậm trễ là có lý do, cụ thể:
lúc ký hợp đồng thì có giao cho bên thứ 3 là ông Đ làm thủ tục nhưng sau đó ông Đ không làm, ông T và ông H mới nhờ ông C làm, trong quá trình ông C làm thủ tục thì Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã V yêu cầu phát hoang các cây cối và cu ốc đất lại cho bằng phẳng vàc ắm cọc ranh r õ ràng thì họ mới xuống đo đạc làm nên họ trả hồ sơ lại. Trong quá trình đó, có một đơn vị hỏi mua đất thì ông T nói ông C làm thủ tục chậm lại đợi bán cho bên kia thì chuyển tên thẳng qua bên kia luôn khỏi làm sang tên cho ông T. Sau một thời gian chờ bên kia 5, 6 tháng thì bên kia trả lời mua chỗ khác, sau đó, ông T và ông H mới kêu ông C tiếp tục làm thủ tục chuyển nhượng cho ông T và ông H. Rồi ông C đi làm thì lục lại hồ sơ mới biết đ ã thất lạc hồ s ơ nhưng không bi ết mất t ừ lúc nào. Nên vi ệc làm thủ tục

## Page 5

chuyển nhượng sang tên cho ông T và ông H chậm là do khách quan chứ không phải lỗi do ông C.
Ông C đang làm nộp hồ sơ xin cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị thất lạc và đang chờ kết quả của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã V trả kết quả. Do vậy, ông C không đồng ý với yêu cầu khởi ki ện của nguyên đơn ông Văn Đình T cũng như yêuc ầu độc lập của người có quyền và nghĩa v ụ liên quan ông Lê Trọng H.
- Người có quyền và nghĩa vụ liên quan ông Lê Trọng H có yêu cầu độc lập trình bày:
Vào tháng 01 năm 2022, thông qua giới thiệu của ông Lê Minh N1 (không rõ địa chỉ) và ông Đ (không rõ họ tên, địa chỉ). Ông H và ông Văn Đình T có cùng nhau góp tiền (tỷ lệ 50/50) để mua thửa đất số 561 tờ bản đồ số 13 ấp H, Xã H, V, Sóc Trăng của ông Nguyễn ChíC với s ố tiền 1.100.000.000 đ ồng, mỗi ông là 550.000.000 đồng. Hai bên có lập Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 1720 do phòng công chứng Trần Văn N2 , địa chỉ sốC N, Khóm A, Phường B, thành phố S chứng thực ngày 05-03-2022.
Sau khi ký kết Hợp đồng vào ngày 05 -03-2022, ông H và ông Văn Đình T đã giao hết toàn bộ giấy tờ liên quan cho ông C.
Sau khi ký Hợp đồng ông H liên tục nhắc nhở ông C nhanh chóng bàn giao đất và bàn giao gi ấy tờ liên quan đến phần đất đã mua tuy nhiên ông C đưa ra rất nhiều lý do để trì hoàn.
Nay ông Lê Trọng Hyêu cầu Tòa án giải quyết:
(1) Yêu cầu tuyên hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 1720 đã được phòng công chứng Trần Văn N2 chứng thực ngày 05/03/2022 giữa ông Nguyễn ChíC với ông Văn Đình T và ông Lê Trọng H do đối tượng của Hợp đồng không thực hiện được vì hiện tại đất này do một bên thứ ba đang quản lý và sử dụng. Bên chuyển nhượng là ông C không bàn giao đất và hồ sơ giấy tờ pháp lý liên quan đến mảnh đất trên cho Bên nhận chuyển nhượng.
(2) Yêu cầu ông Nguyễn ChíC trả lại ông Lê Trọng H số tiền 550.000.000 đồng tiền mua đất.
(3) Ông Nguyễn ChíC bồi thường thiệt hại cho ông Lê Trọng H do bàn giao đất chậm với số tiền 112.750.000 đ ồng. Tạm tính theo lãi suất cho vay của ngân hàng là 12%/1 năm tính từ ngày 05-03-2022 đến thời điểm hiện tại.
- Người có quy ền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Ong Văn H1, Dương Thị S trình bàyt i Biên bản xem xét thẩm định t i chỗ ngày 22-12-2023: Ông H1 và bà S được ông Nguyễn ChíC cho sử dụng đất miễn phí và qu ản lý đất dùm ông C, vợ chồng ông đang trồng củ hành trên đất của ông C.
- Những tình tiết đ được các bên th ng nh t và không phải chứng minh:
Các đương sự thừa nhận có ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thửa số 561, tờ bản đồ số 13, diện tích 12.234,2m2 tọa lạc ấp H, xã L, huyện

## Page 6

V (nay là thị xã V), tỉnh Sóc Trăng theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AO 709717 do UBND huy ện V (nay là thị xã V ) cấp ngày 05 -02-2009, cập nhật chuyển nhượng cho ông Nguyễn ChíC ngày 14-7-2017, được công chứng tại Văn phòng C1 vào ngày 05 -3-2022 giá chuy ển như ợng ghi trong hợp đồng là 150.000.000 đồng, nhưng thực tế giá chuyển nhượng là 1.100.000.000 đ ồng, bên nhận chuyển như ợng là ông Văn Đình T và ông Lê Trọng H đã giao đủ số tiền 1.100.000.000 đồng cho bên chuyển nhượng là ông Nguyễn ChíC , phần đất hiện do ông C quản lý sử dụng vì bên nhận chuyển nhượng ông T và ông H không sử dụng nên đây là các tình tiết các đương sự thừa nhận không cần phải chứng minh theo quy định tại Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
Tại phiên tòa:
- Đ i diện Viện kiểm sát nhân dân thành ph Sóc Trăng phát biểu về việc tuân thủ và chấp hành pháp luật tố tụng của những người tiến hành tố tụng và tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án tại giai đoạn sơ thẩm và tại phiên tòa sơ thẩm đã thực hiện đúng pháp lu ật tố tụng dân sự , đồng thời, phát bi ểu quan đi ểm về việc giải quyết vụ án là đ ề nghị Hội đồng xét x ử chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Văn Đình T, chấp nhận yêu cầu độc lập của ông Lê Trọng H . Tuyênh ủy hợp đồng chuy ển như ợng quy ền s ử dụng đất đư ợc công chứng tại Văn phòng C1 ngày 05-3-2022, buộc bị đơn trả lại cho ông Văn Đình T và ông Lê Trọng H mỗi người số tiền 550.000.000 đồng và buộc ông C bồi thường chậm thực hiện nghĩa vụ theo quy định.
- Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho ông Lê Trọng Hyêu cầu Tòa án chấp nhận yêu cầu độc lập của ông H, tuyênh ủy hợp đồng chuy ển như ợng quyền sử dụng đất đã được công chứng tại Văn phòng C1 vào ngày 05-3-2022 và buộc ông Nguyễn ChíC trả lại cho ông Lê Trọng H số tiền 550.000.000 đồng. Về phần bồi thường thiệt hại ông không có ý kiến trình bày bảo vệ.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được xem xét tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:
[1] Tại phiên tòa s ơ thẩm, người có quy ền lợi, nghĩa v ụ liên quan ông Lê Trọng H có đơn xin xét x ử vắng mặt, ông Ong Văn H1 và bà Dương Thị S được Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ hai nhưng vắng mặt không rõ lý do nên Hội đồng xét xử căn cứ quy định tại điểm b khoản 2 Điều 227 và khoản 3 Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự để xét xử vắng mặt các đương sự nêu trên.
[2] Trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa , người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Nguyễn Minh N, trong phạm vi được ủy quyền đã thay đổi nội dung yêu cầu khởi kiện, yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng và yêu cầu lãi chậm thực hiện nghĩa vụ là 10%/n ăm. Việc thay đổi yêuc ầu khởi ki ện của người đại diện ủy quyền của nguyên đơn làt ự nguyện, không vư ợt quá phạm vi

## Page 7

yêu cầu khởi kiện ban đầu và phù hợp với quy định tại khoản 1 Điều 244 Bộ luật Tố tụng dân sự nên được Hội đồng xét xử chấp nhận.
[3] Căn cứ vào các tình tiết sự kiện các đương sự thừa nhận và không cần phải chứng minh theo quy định tại Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Hội đồng xét x ử nhận thấy: Vào ngày 05 -3-2022 ông Văn Đình T , ông Lê Trọng H (Bên B: nhận chuyển nhượng) và ông Nguyễn ChíC (Bên A: chuyển nhượng) có ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thửa số 561, tờ bản đồ số 13, diện tích 12.234,2m 2 tọa lạc ấp H, xã L, huyện V (nay là thị xã V), tỉnh Sóc Trăng theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AO 709717 do UBND huyện V (nay là thị xã V ) cấp ngày 05 -02-2009, cập nhật chuyển nhượng cho ông Nguyễn ChíC ngày 14-7-2017, hợp đồng được công chứng tại Văn phòng C1 vào ngày 05- 3-2022 giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng là 150.000.000 đồng, nhưng thực tế giá chuyển nhượng là 1.100.000.000 đồng, ông Văn Đình T và ông Lê Trọng H đã giao đủ số tiền 1.100.000.000 đồng cho ông Nguyễn ChíC , phần đất chuy ển nhượng hiện do ông C quản lý sử dụng vì bên nhận chuyển nhượng ông T và ông H không sử dụng. Việc các đương s ự ký kết hợp chuyển nhượng nêu trên về nội dung và hình thức phù hợp với quy định tại các Điều 500, 501, 502 Bộ luật Dân sự năm 2015; khoản 1 Điều 188; điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013.
[3] Xét yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên của nguyên đơn ông Văn Đình T2 và cuảng ười có quy ền và nghĩa v ụ liên quan ông Lê Trọng H, Hội đồng xét x ử nhận thấy: Vào ngày 05 -3-2022 ông Văn Đình T, ông Lê Trọng H và ông Nguyễn ChíC đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thửa số 561, tờ bản đồ số 13, diện tích 12.234,2m2 tọa lạc ấp H, xã L, thị xã V và được công chứng tại Văn phòng C1. Tuy nhiên, kể ngày ký hợp đồng chuyển nhượng đến nay bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng vẫn chưa hoàn thành thủ tục đăng ký chỉnh lý biến động. Theo quy định tại điểm a khoản 4 và kho ản 6 Đi ều 95 Lu ật Đất đai năm 2013 “…thời h n đăng ký không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đ t phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động”. Như vậy, các bên đ ã vi phạm thời hạn đăng kých ỉnh lý bi ến động theo quy định của pháp luật.
[4] Xét v ề nghĩa v ụ thực hi ện đăng ký bi ến đ ộng, Hội đồng xét x ử nhận thấy:
Theo Điều 3 của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng ngày 05-3-2022 hai bên thỏa thuận: 1. Bên A có nghĩa vụ giao thửa đ t nêu t i Điều 1 của Hợp đồng này cùng gi y tờ về quyền sử dụng đ t cho bên B vào thời điểm do hai bên thỏa thuận. 2. Bên B có nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đ t t i cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật. Theo thỏa thuận của hợp đồng nêu trên thì bên A là ông C có nghĩa vụ bàn giao giấy tờ về quyền sử dụng đất cho bên B là ông T, ông H thực hiện thủ tục đăng ký. Tuy nhi ên, trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa, ông C, ông T, ông H đều thừa nhận là các bên thỏa thuận giao cho ông Đ để ông Đ chỉnh lý bi ến động (ông Đ là người của bên nhận chuyển nhượng), tuy nhiên, sau khi ký hợp đồng, ông Đ đã nhận tiền nhưng không thực hiện và hi ện nay không r õ đi đâu, nên các bên thống nhất giao ông C

## Page 8

thực hiện việc chỉnh lý biến động. Ông C nhận lời nhưng kéo dài không làm nên đầu tháng 8/2023 ông Tyêu cầu ông C giao giấy tờ để các ông thực hiện thủt ục chỉnh lý biến động nhưng ông C không bàn giao. Như vậy, ông C đã vi phạm thỏa thuận đã cam kết tại Điều 3 của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không bàn giao các giấy tờ bản chỉnh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên ông T, ông H. Xét thấy, ông T, ông H và ông C đã vi phạm thời hạn đăng ký biến động theo quy định tại Đi ều 95 Lu ật đất đai năm 2013 nay bên nhận chuy ển nhượng là ông Văn Đình T và ông Lê Trọng H yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do bên chuyển nhượng là ông C chậm thực hiện nghĩa vụ là phù hợp quy định tại khoản 1 Điều 424 Bộ luật Dân sự năm 2015: “1. Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ mà bên có quyền yêu cầu thực hiện nghĩa vụ trong một thời gian hợp lý nhưng bên có nghĩa vụ không thực hiện thì bên có quyền có thể hủy bỏ hợp đồng”.
[5] Về xử lý hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng:
[5.1] Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng tại Văn phòng C1 vào ngày 05 -3-2022 đối với thửa s ố 561, t ờ bản đ ồ số 13, di ện tích 12.234,2m2 tọa lạc ấp H, xã L, huyện V (nay là thị xã V), tỉnh Sóc Trăng theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AO 709717 do UBND huyện V (nay là thị xã V)
cấp ngày 05-02-2009, cập nhật chuyển nhượng cho ông Nguyễn ChíC ngày 14-7- 2017 bị hủy bỏ nên các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Ông Nguyễn ChíC có trách nhiệm trả lại cho ông Văn Đình T số tiền đã nhận chuyển nhượng là 550.000.000 đồng, trả lại cho ông Lê Trọng H số tiền đã nhận chuyển nhượng là 550.000.000 đồng. Về quyền sử dụng đất tại thửa số 561, tờ bản đồ số 13, diện tích 12.234,2m2 tọa lạc ấp H, xã L, huyện V (nay là thị xã V), tỉnh Sóc Trăng do ông H và ông T chưa quản lý sử dụng mà ông C vẫn quản lý sử dụng nên ông H và ông T không phải bàn giao lại quyền sử dụng đất cho ông C.
[5.2] Xét yêuc ầu bồi thư ờng thi ệt hại do hành vi vi phạm nghĩa vụ , Hội đồng xét x ử nhận thấy, từ ngày ký hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng vào ngày 05-3-2022 đến tháng 7/2023: như nhận định nêu tại [4] thì nghĩa vụ thực hiện đăng ký hai bên thỏa thuận giao cho bên ông Đ thực hiện, nhưng không tìm được ông Đ nên thống nhất ông C làm giúp. Hai bên không k ý thỏa thuận hay có ràng buộc mà chỉ yêu cầu ông C làm giúp hồ sơ chỉnh lý biến động. Do vậy, đây là lỗi của cả hai bên, bên chuy ển như ợng và bên nhận chuy ển như ợng, bên chuy ển nhượng có lỗi là nhận làm thủ tục đăng ký biến động tại cơ quan nhà nước cho bên nhận chuyển nhượng nhưng không thực hiện, bên nhận chuyển nhượng có lỗi là theo hợp đồng ký kết là bên nhận chuyển nhượng có nghĩa v ụ đăng ký nhưng lại yêu cầu ông C làm giúp, đáng lẽ bên chuyển nhượng phải yêu cầu ông C giao toàn bộ giấy tờ cho bên chuyển nhượng để đi đăng ký như thỏa thuận tại hợp đồng, nên ông Tyêu cầu ông C bồi thường thiệt hại do hủy hợp đồng với lãi suất 10%/năm từ khoảng thời gian ngày 05/3/2022 đến tháng 7/2023 là 1 năm 4 tháng 26 ngày x 550.000.000 đồng = 76.996.33 3 đ ồng, ông Hyêuc ầu 12%/năm x 550.000.000 đồng x 1 năm 4 tháng 26 ngày = 92.766.667 đồng là không có cơ sở chấp nhận.

## Page 9

[5.3] Từ tháng 8 -2023, ông T và ông H đã yêu cầu ông C giao giấy chứng nhận và các gi ấy tờ liên quan đ ể ông thực hiện việc đăng k ý biến động như thỏa thuận tại Điều 3 của Hợp đồng nhưng ông C không giao cho ông T và ông H. Theo lời trình bày của ông C thì từ tháng 8/2023 trở về sau do ông bị mất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hiện ông đang làm thủ tục xin cấp lại giấy chứng nhận tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thị xã V, tỉnh Sóc Trăng nên ông không thể giao hồ sơ lại cho ông T và ông H cũng như giúp họ đi chỉnh lý biến động. Hội đồng xét x ử nhận thấy, việc ông C mất giấy chứng nhận là lỗi của ông C không phải là lỗi của ông T và ông H, do ông C đã vi phạm thỏa thuận tại Điều 3 của hợp đồng nên bên nhận chuyển nhượng yêu cầu bên chuyển nhượng là ông C có trách nhiệm bồi thường thiệt hại do hành vi vi phạm nghĩa vụ là phù hợp với quy định tại khoản 3 Điều 427 Bộ luật dân sự cụ thể:
Ông Tyêu cầu tính lãi chậm thực hiện nghĩa vụ trên số tiền ông đã giao cho ông C 10%/năm là có căn cứ phù hợp theo quy định tại khoản 2 Điều 357 và khoản 2 Điều 4 68 Bộ luật Dân sự năm 2015 , cụ th ể: t ừ ngày 01/8/2023 đến ngày 12/8/2024 là 01 năm 0 tháng 11 ngày x 550.000.000 đồng x 10%/năm = 56.453.833 đồng.
Ông Hyêu cầu tính lãi chậm thực hiện nghĩa vụ trên số tiền ông đã giao cho ông C 12%/năm, cụ thể: từ ngày 01/8/2023 đến ngày 12/8/2024 là 1 năm 0 tháng 11 ngày x 550.000.000 đồng x 1 2%/năm = 68.016.667 đ ồng. Tuy nhiên, yêu cầu tính lãi chậm thực hiện nghĩa vụ 12%/n ăm là không phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 357 và khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự, vì trong hợp đồng các bên không thỏa thuận lãi chậm thực hiện nghĩa vụ nên Hội đồng xét xử chấp nhận bồi thường thiệt hại với lãi chậm thực hiện nghĩa vụ là 10%/n ăm, từ ngày 01/8/2023 đến ngày 12/8/2024 là 01 năm 0 tháng 11 ngày x 550.000.000 đồng x 10%/năm = 56.453.833 đồng. Số tiền ông Hyêu cầu vượt quá quy định pháp luật không được Hội đồng xét x ử chấp nhận là: 68.016.667 đồng - 56.453.833 đồng = 11.562.834 đồng.
Như v ậy, tổng s ố tiền ông Nguyễn ChíC phải có nghĩa v ụ trả choT là 550.000.000 đồng + 56.453.833 đồng = 606.453.833 đồng; trả cho ông Lê Trọng H là 550.000.000 đồng + 56.453.833 đồng = 606.453.833 đồng.
[6] Từ những phân tích trên, có cơ sở chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Văn Đình T và một phần yêu cầu độc lập của người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Lê Trọng H và đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng.
[7] Về án phí dân sự sơ thẩm và chi phí tố tụng khác:
- Án phí dân sự sơ thẩm:
Ông Văn Đình T và ông Lê Trọng H không phải chịu án phí không có giá ngạch nhưng phải chịu án phí có giá ngạch trên số tiền yêu cầu bồi thường thiệt hại không được Hội đồng xét xử chấp nhận, cụ thể:
Ông Văn Đình T phải chịu án phí 76.996.333 đồng x 5% = 3.849.817 đồng.
Được khấu trừ số tiền đã tạm ứng 15.145.000 đồng theo Biên lai thut ạm ứng án

## Page 10

phí, lệ phí Tòa án số 0011563 ngày 23/10/2023 của Chi Cục Thi hành án dân sự thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng, ông T được nhận lại s ố tiền 11.295.183 đồng.
Ông Lê Trọng H phải chịu án phí ( 92.766.667 đồng + 11.562.8 34 đồng) x 5% = 5.216.475 đ ồng. Được khấu trừ số tiền đ ã tạm ứng 15.255.000 đồng theo Biên lai thut ạm ứng án phí, l ệ phí Tòa án số 0001505 ngày 26/02/2024 của Chi Cục Thi hành án dân sự thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng, ông H được nhận lại số tiền 10.038.525 đồng.
Ông Nguyễn ChíC phải chịu án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch số tiền 300.000 đồng và án phí có giá ngạch đối với số tiền phải hoàn trả và phải bồ i thường thiệt hại cho ông T và ông H là 48.387.230 đồng.
- Về chi phí đo đ ạc, thẩm định, định giá: số tiền 31.910.000 đồng buộc ông Nguyễn ChíC phải chịu và có trách nhiệm hoàn trả lạ i cho nguyên đơn ông Văn Đình T do ông T đã tạm ứng trước.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ vào:
Khoản 3 Đi ều 26, đi ểm a khoản 1 Đi ều 35, đi ểm a khoản 1 Đi ều 39; các Điều 92, 95, 147, 157, 165, 166, 271 và 273 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
Các Điều 357, 423, 424, 427, 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Khoản 4, khoản 6 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủ y ban Thư ờng vụ Quốc hộ i quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
Tuyên xử: Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Văn Đình T và một phần yêu cầu độc lập của ông Lê Trọng H.
1/. Hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thửa số 561, tờ bản đồ số 13, diện tích 12.234,2m 2 tọa lạc ấp H, xã L, huyện V (nay là thị xã V), tỉnh Sóc Trăng theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AO 709717 do UBND huyện V (nay là thị xã V) cấp ngày 05-02-2009, cập nhật chuyển nhượng cho ông Nguyễn ChíC ngày 14-7-2017, được công chứng tại Văn phòng C1, địa chỉ: sốC N, Khóm A, Phường B, thành phố S, tỉnh Sóc Trăng vào ngày 05-3-2022, số công chứng 1720, quyển số 01/2022 TP/CC-SCC/HĐGD.
2/. Không chấp nhận yêuc ầu khởi kiện của ông Văn Đình T về việc buộc ông Nguyễn ChíC bồi thường thiệt hại do hành vi vi phạm nghĩa vụ từ ngày 05-3- 2022 đến ngày 31-7-2023 với số tiền 76.996.333 đồng.
3/. Không chấp nhận yêu cầu độc lập của ông Lê Trọng H về việc buộc ông Nguyễn ChíC bồi thường thiệt hại do hành vi phạm nghĩa v ụ từ ngày 05-3-2022 đến ngày 31-7-2023 và không chấp nhận yêu cầu lãi suất chậm thực hiện nghĩa vụ 12%/năm, tổng cộng là 104.329.501 đồng.

## Page 11

4/ Về xử lý hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng:
4.1/ Buộc ông Nguyễn ChíC có nghĩa vụ hoàn trả cho ông Văn Đình T số tiền 550.000.000 đồng và tiền bồ i thư ờng do hành vi vi phạm nghĩa vụ từ ngày 01/8/2023 đến ngày 12/8/2024 là 01 năm 00 tháng 11 ngày x 550.000.000 đồng x 10%/năm = 56.453.833 đ ồng. Tổng cộng là: 606.453.833 (sáu trăm l ẻ sáu tri ệu, bốn trăm năm mươi ba nghìn, tám trăm ba mươi ba) đồng.
4.2/ Buộc ông Nguyễn ChíC có nghĩa vụ trả cho ông Lê Trọng H số tiền 550.000.000 đồng và tiền bồ i thư ờng do hành vi vi phạm nghĩa vụ từ ngày 01/8/2023 đến ngày 12/8/2024 là 01 năm 00 tháng 11 ngày x 550.000.000 đồng x 10%/năm = 56.453.833 đ ồng. Tổng cộng là: 606.453.833 (sáu trăm l ẻ sáu tri ệu, bốn trăm năm mươi ba nghìn, tám trăm ba mươi ba) đồng.
4.3/ V ề quyền s ử dụng đất tại thửa s ố 561, t ờ bản đ ồ số 13, di ện tích 12.234,2m2 tọa lạc ấp H, xã L, huyện V (nay là thị xã V), tỉnh Sóc Trăng do ông Lê Trọng H và ông Văn Đình T chưa quản lý sử dụng mà ông C vẫn quản lý sử dụng nên ông H và ông T không phải bàn giao lại quyền sử dụng đất cho ông C.
5.3/ Về án phí dân sự sơ thẩm và chi phí tố tụng khác:
- Về án phí dân sự sơ thẩm:
Ông Văn Đình T và ông Lê Trọng H không phải chịu án phí không có giá ngạch nhưng phải chịu án phí có giá ngạch trên số tiền yêu cầu bồi thường thiệt hại không được Hội đồng xét xử chấp nhận, cụ thể:
Ông Văn Đình T phải chịu án phí dân sự sơ thẩm số tiền 3.849.817 đ ồng.
Được khấu trừ số tiền đã tạm ứng 15.145 .000 đồng theo Biên lai thut ạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0011563 ngày 23/10/2023 của Chi Cục Thi hành án dân sự thành phố Sóc Tr ăng, tỉnh Sóc Trăng, ông T được nhận lại s ố tiền 11.295.183 đồng.
Ông Lê Trọng H phải chịu án phí dân sự sơ thẩm số tiền 5.216.475 đồng.
Được khấu trừ số tiền đã tạm ứng 15.255.000 đồng theo Biên lai thut ạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0001505 ngày 26/02/2024 của Chi Cục Thi hành án dân sự thành phố Sóc Tr ăng, tỉnh Sóc Trăng, ông H được nhận lại s ố tiền 10.038.525 đồng.
Ông Nguyễn ChíC phải chịu án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch số tiền 300.000 đồng và có giá ngạch là 48.387.230 đ ồng. Tổng cộng là 48.687.230 đồng.
- Về chi phí đo đạc, thẩm định, định giá: số tiền 31.910.000 đồng. Buộc ông Nguyễn ChíC phải chịu và có trách nhiệm hoàn trả lại cho ông Văn Đình T do ông T đã tạm ứng trước.
6/. Các đương s ự có mặt có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án, đối với các đương sự vắng mặt thì thời hạn kháng cáo được tính 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết theo quy định pháp luật để yêu cầu Tòa án cấp trên xét xử lại theo thủ tục phúc thẩm.

## Page 12

7/. Khi bản án có hiệu lực pháp luật, kể từ ngày người có quyền thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án thì hàng tháng người bị thi hành án còn phải trả lãi cho người có quy ền thi hành án theom ức lãi suất quy định tại Điều 357 và khoản 2 Điều 468 B ộ luật dân s ự năm 2015 tương ứng với số tiền và thời gian chậm thi hành án.
Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự (đã được sửa đổi, bổ sung), thì người được thi hành án dân s ự, người phải thi hành án dân s ự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, t ự nguyện thi hành án ho ặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật Thi hành án dân sự (đã được sửa đổi, bổ sung); Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Lu ật Thi hành án dân s ự (đã được sửa đổi, bổ sung).

Nơi nhận:
- Các đương sự;
- VKSND TP. Sóc Trăng;
- Chi cục THADS TP. Sóc Trăng;
- TAND tỉnh Sóc Trăng;
- Lưu hồ sơ vụ án.
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠT ẨM TẨM PÁN - C Ủ TOẠP IÊN TÒA (Đã ký)




Nguyễn Trúc Phƣơng