Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 12/2018/QĐXXST-DS
Bản án số 09/2018/DS-ST ngày 05/9/2018
V/v: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Số: 09
Ngày: 05/09/2018
Tòa án xét xử: TAND huyện Krông Búk, tỉnh Đắk Lắk
Cấp xét xử: Sơ thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thông tin vụ việc: Ông Phạm Bá Minh, bà Đặng Thị T khởi kiện yêu cầu ông Nguyễn Đình T, bà Hoàng Thị L phải thực hiện hợp đồng đặt cọc.

## Page 1

1 TOØA AÙN NHAÂN DAÂN COÄNG HOØA XAÕ HOÄI CHUÛ NGHÓA VIEÄT NAM HUYỆN KRÔNG BÚK Ñoäc laäp – Töï do – Haïnh phuùc TÆNH ÑẮK LẮK Baûn aùn sóa: 09/2018/DS-ST Ngaøy: 05/9/2018.
“V/v Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”
NHÂN DANH NƢỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN KRÔNG BÚK, TỈNH ĐẮK LẮK
- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:
 Thẩm phán-Chủ tọa phiên tòa: Ông Lê Anh Thái.
 Các Hội thẩm nhân dân:
1. Ông Vũ Công Đạt.
2. Ông Trương Quang Chinh.
- Thö kyù phieân toøa: Baø Nguyeãn Thò Thủy - Thư ký Tòa án nhân dân huyện Krông Búk, tỉnh Đắk Lắk.
- Ñaïi dieän Vieän kieåm saùt nhaân daân huy ện Krông Búk , tỉnh Đắk Lắk tham gia phieân toøa: Ông Lê Quý Tỉnh – Kieåm saùt vieân.
Trong ngày 05 tháng 9 năm 2018, taïi truï sôû Toøa aùn nhaân daân huy ện Krông Búk xeùt xöû sô thaåm coâng khai vuï aùn thuï lyù sóa: 21/2017/TLST -DS ngaøy 26 thaùng 3 naêm 2018 veà vieäc; “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”, theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 12/2018/QĐXXST-DS ngày 20/7/2018 giöõa caùc ñöông söï:
1. Nguyên đơn: Ông Phạm Bá M, bà Đặng Thị T.
Cùng địa chỉ: Thôn N, xã C, huyện K, tỉnh Đắk Lắk.
2. Bị đơn: Ông Nguyễn Đình T, bà Hoàng Thị L.
Cùng địa chỉ: Thôn N, xã C, huyện K, tỉnh Đắk Lắk.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Theo đơn khôûi kieän caùc lôøi khai, biên bản hòa giải và taïi phiên toaø nguyên đơn ông Phạm Bá M, bà Đặng ThịT trình baøy:
 Do có mối quan hệ quen biết với vợ chồng ông Nguyễn Đình T , bà Hoàng Thị L nên vào ngày 16/8/2016 vợ chồng ông M, bàT đã đặt cọc tiền để nhận chuyển nhượng đất của vợ chồng ông T , bà L số tiền 25.000.000 đồng để đảm bảo cho việc sang nhượng lô đất có diện tích 600m 2 (12m mặt đường quốc lộ 14 x 50m chiề u sâu) tọa lạc tại thôn K, xã C, huyện K, tỉnh Đắk Lắk. Tại thời điểm này, lô đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc đặt cọc có được lập thành biên bản viết tay do con dâu của ông T, bà L là chị Trần Thị Tr viết. Theo đó, hợp đồng đặt cọc được lập thành 02 (hai) bản, mỗi bên giữa 01 (một bản). Nội dung của hợp đồng là vợ chồng ông M, bà T đặt cọc cho vợ chồng ông T bà L số tiền 25.000.000 đồng để đảm bảo cho việc nhận chuyển nhượng lô đất có diện tích 60 0m2 (12m mặt đường quốc lộ 14 x 50m chiều sâu)

## Page 2

2 tọa lạc tại thôn K , xã C, huyện K, tỉnh Đắk Lắk với giá tại thời điểm đó là 60.000.0 00 đồng/01m đất (tính bề ngang), tổng giá trị của lô đất tại thời điểm đó là 720.00 0.000 đồng. Khi nào trả đủ số tiền 720.000.000 đồng thì vợ chồng ông T, bà L phải hoàn thành hợp đồng chuyển nhượng, nếu bên nào sai thì phải chịu trách nhiệm. Mãi về sau này ông M, bàT phát hiện ra việc ông T , bà L đã chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất nói trên một người khác. Ông M, bàT đã đến nhà ông T bà L 02 lần vào tháng 12/2017 và tháng 01/2018 để yêu cầu trả lại số tiền 25.000.000 đồng đã đặt cọc thì ông T , bà L không đồng ý, ông M, bàT tiếp tục đề nghị đưa cho ông T bà L đủ số tiền 720.000.000 đồng để ông T bà L giao lô đất có diện tích nêu trên nhưng ông T, bà L cũng không đồng ý. Do vậy, ông M, bàT khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết buộc vợ chồng ông Nguyễn Đình T , bà Hoàng Thị L phải trả số tiền 50.000.000 đ ồng. Trong đó, 25.000.000 đồng tiền đặt cọc và 25.000.000 đồng tiền phạt cọc do ông T , bà L đã vi phạm thỏa thuận giữa hai bên.
Quá trình tham gia tố tụng và tại phiên tòa bị đơn ông Nguyễn Đình T , bà Hoàng Thị L trình bày:
Do có mối quan hệ quen biết với vợ chồng ông Phạm Bá M, bà Đặng ThịT nên vào ngày 16/8/2016, ông T, bà L đã nhận đặt cọc số tiền 25.000.000 đồng của vợ chồng ông M , bàT để đảm bảo cho việc sang nhượng lô đất có diện tích 600m 2 (12m mặt đường quốc lộ 14 x 50m chiều sâu) tọa lạc tại thôn K , xã C, huyện K, tỉnh Đắk Lắk với giá tại thời điểm đó là 60.000.000 đồng/01m đất (tính bề ngang) , tổng giá trị của lô đất tại thời điểm đó là 720.000.000 đồng. Khi nhận đặt cọc có lập thành biên bản viết tay 02 (hai) bản, mỗi bên giữa 01 (một) bản để đảm bảo cho việc chuyển nhượng đất. Khi nào vợ chồng ông M , bàT trả đầy đủ số tiền 7 20.000.000 đồng thì vợ chồng ông T , bà L phải hoàn thành hợp đồng chuyển nhượng và gi ao đất cho ông M, bà T, nếu bên nào sai thì phải chịu trách nhiệm. Thời hạn thực hiện như trong hợp đồng đặt cọc mà hai bên thỏa thuận là 30 (ba mươi) ngày. Sau thời gian đặt cọc khoảng một tháng rưỡi thì con gái ông M bàT là Phạm Thị L có đến nhà ông T, bà Lyêu cầu nhận lại tiền cọc và trình bày lý do ông M bàT mua đất cho chị L nhưng không có khả năng mua nữa nên xin được nhận lại tiền cọc. Tuy nhiên ông T, bà L không đồng ý trả cọc cho chị L vì ông M bàT là người đặt cọc, nếu ông M bàT không mua nữa thì phải chịu mất cọc. Nhưng do chị L trình bày hoàn cảnh nên ông T, bà L nói với chị L là không trả đủ tiền cọc cho chị L nhưng nếu bán được mảnh đất đó thì sẽ đưa lại cho chị L một ít tiền. Sau đó, ông T , bà L không thấy bất kỳ ai bên phía gia đình ông M có động tĩnh gì. Theo ông T, bà L được biết thì vào khoảng tháng 10/2016 âm lịch ông M, bàT có mua của ông Đặng Văn T1 một lô đất khác mà không thực hiện hợp đồng đặt cọc đ ã ký. Theo hợp đồng đặt cọc thì đã quá 30 (ba mươi) ngày mà vợ chồng ông M , bàT không thực hiện thì ông M , bà T đã vi phạm hợp đồng nên vào ngày 06/12/2016 vợ chồng ông T , bà L đã làm hợp đồng chuyển nhượng lô đất có diện tích nêu trên cho vợ chồng ông Đường Xuân X và bà Nguyễn Thị Đ. Do vậy vợ chồng ông Nguyễn Đình T, bà Hoàng Thị L không đồng ý trả cho vợ chồng ông Phạm BáM , bà Đặng ThịT số tiền 50.000.000 đồng (trong đó, 25.000.000 đồng đặt cọc và 25.000.000 đồng tiền phạt cọc) do vợ chồng ông Phạm Bá M, bà Đặng ThịT đã vi phạm hợp đồng đặt cọc.
Tại bản tự khai ngƣời làm chứng Đƣờng Xuân X trình bày:
Tôi với ông M, bà T, ông T, bà L không có mối quan hệ thân thích gì, vào khoảng

## Page 3

3 tháng 12/2016 vợ chồng tôi có mua của ông T, bà L một lô đất với giá 59.000.000đ/01m ngang, tổng giá trị lô đất là 708.000.000 đồng/12m ngang, lô đất tọa lạc tại thôn K, xã C, huyện K, tỉnh Đắk Lắk.
Taïi phieân toøa Kieåm saùt vieân ñaïi dieän Vieän kieåm saùt nhaân daân huy ện Krông Búk phaùt bieåu yù kieán veà vieäc tuaân theo phaùp luaät trong quaù trình giaûi quyeát vuï aùn cuûa Thaåm phaùn, Hoäi thaåm nhaân daân vaø cuûa nhöõng ngöôøi tham gia tóa tuïng.
Việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán từ khi thụ lý vụ án đến trước khi mở phiên tòa đã thực hiện đúng quy định của BLTTDS. Tại phiên tòa Hội đồng xét xử đã thực hiện đúng chức năng nhiệm vụ của mình đối trình tự thủ tục của phiên tòa sơ thẩm;
đối với nguyên đơn, bị đơn đã thực hiện đầy đầy đủ quyền và nghĩa vụ của mình được quy định tại Điều 68, 70, 71, 72, 234 BLTTDS.
Về giải quyết nội dung vụ án: Qua nghiên cứu hồ sơ và kết quả tranh tụng tại phiên tòa nhận thấy: Vào ngày 16/8/2016, giữa vợ chồng ông M , bàT và vợ chồng ông T, bà L có lập hợp đồng đặt cọc với số tiền 25.000.000 đồng để mua lô đất có giá trị là 720.000.000 đồng. Việc không tiếp tục thực hiện hợp đồng là do lỗi của cả hai bên, vì vậy đề nghị HĐXX chấp nhận một phần đơn khởi kiện của nguyên đơn, buộc bị đơn phải trả lại tiền đặt cọc là 25.000.000 đồng. Bác yêu cầu phạt cọc 25.000.000 đồng của nguyên đơn.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
 Sau khi nghieân cöùu caùc taøi lieäu coù trong hòa sô vuï aùn ñaõ ñöôïc thaåm tra taïi phieân toøa vaø caên cöù vaøo keát quaû tranh luaän taïi phieân toøa, Hoäi ñoàng xeùt xöû nhaän ñònh:
[1]. Về quan heä phaùp luaät tranh chaáp: Đây laø loại vieäc tranh chaáp hợp đồng dân sự (hợp đồng đặt cọc) thuoäc thaåm quyeàn giaûi quyeát cuûa Toøa aùn theo quy ñònh tại khoản 3 Ñieàu 26 BLTTDS vaø loaïi vieäc tranh chaáp naøy thuoäc thaåm quyeàn giaûi quyeát cuûa Toøa aùn nhaân dân huyện Krông Búk theo quy ñònh taïi ñieåm a kho ản 1 Ñieàu 35;
ñieåm c khoản 1 Ñieàu 39 BLTTDS.
[3]. Veà yeâu caàu cuûa đương sự nhận thấy rằng : Vào ngaøy 16/8/2016 gi ữa vợ chồng ông Nguyễn Đình T, bà Hoàng Thị L với vợ chồng ông Phạm Bá M, bà Đặng Thị T có lập giấy cọc tiền do ông M cung cấp với nội dung: “Ông Phạm BáM và bà Đặng ThịT có mua của ông Nguyễn Đình T và bà Hoàng Thị L một mảnh đất có diện tích…….. tại thôn N, xã C, huyện K, tỉnh Đắk Lắk. Với giá 60.000.000đ (sáu mươi triệu đồng) trên 1m. Ông bàM T có đặt cọc trước cho ông bàT L 25.000.000đ (hai mươi lăm triệu đồng). Khi nào ông bàM T trả đầy đủ tiền thì ông bàT L phải hoàn thành hợp đồng mua bán. Nếu bên nào sai sót thì phải chịu trách nhiệm , có chữ ký của ông Nguyễn Đình T ”. Nhưng đến nay ông T , bà L không tiến hành việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông M, bàT như đã thỏa thuận mà ông T , bà L đã chuyển nhượng lô đất nói trên cho người khác . Ông M, bàT khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết buộc ông T, bà L phải trả lại tiền đặt cọc, tiền phạt cọc là 25.000.000đ x 2 = 50.000.000 đồng. Về phía ông T , bà L thừa nhận có làm giấy đặt cọc tiền ngày 16/8/2016, và cung cấp cho Toàn án một giấy cọc tiền với nội dung “Ông Phạm BáM và bà Đặng ThịT có mua của ông Nguyễn Đình T và bà Hoàng Thị L một mảnh đất có diện tích 12m dọc QL 14 sâu 50m tại thôn N , xãC , huyện K , tỉnh Đắk Lắk. Với giá

## Page 4

4 60.000.000đ (sáu mươi triệu đồng) trên 1m. Ông bàM T có đặt cọc trước cho ông bàT L 25.000.000đ (hai mươi lăm triệu đồng). Khi nào ông bàM T trả đầy đủ tiền thì ông bà T L phải hoàn thành hợp đồng mua bán. Nếu bên nào sai sót thì phải chịu trách nhiệm .
(Thời hạn 30 ngày) có chữ ký của ông Phạm BáM và ông Nguyễn Đình T ”. Sau khi nhận tiền cọc nhưng ông M , bàT không thực hiện hợp đồng và theo ông T, bà L được biết thì ông M, bàT đã mua một lô đất khác của ông Đặng Văn T1 vào khoảng tháng 10 âm lịch năm 2016, nên vào tháng 12/2016 ông T , bà L đã bán lô đất nói trên cho vợ chồng ông Đường Xuân X . Do vợ chồng ông M , bàT vi phạm hợp đồng đặt cọc nên ông T, bà L không đồng ý yêu cầu khởi kiện của ông M, bà T, không chấp nhận trả lại tiền cọc, đề nghị Tòa án xem xét giải quyết.
Hội đồng xét xử nhận thấy: Việc giao kết h ôïp ñoàng đặt cọc ngày 16/8/2016 là hoàn toàn tự nguyện và các bên trong giao kết hợp đồng có đầy đủ năng lực trách nhiệm dân sự theo quy định của pháp luật, về nội dung cũng như hình thức khoâng vi phaïm phaùp luaät neân coù giaù trò phaùp lyù, laøm phaùt sinh quyeàn vaø nghóa vuï giöõa caùc bên phù hợp với quy định tại Điều 32 8 Bộ luật dân sự năm 2015. Ông Phạm BáM và bà Đặng ThịT cho rằng ông Nguyễn Đình T và bà Hoàng Thị L không thực hiện hợp đồng đặt cọc giữa các bên và đã bán đất ông bà đã đặt cọc tiền cho người khác và xuất trình giấy đặt cọc không thể hiện diện tích đất đặt cọc và không thể hiện thời gian thực hiện hợp đồng có chữ ký bên nhận tiền cọc là ông Nguyễn Đình T . Về phía ông T, bà L cho rằng ông M, bàT đã vi phạm hợp đồng đặt cọc, hết thời gian thực hiện hợp đồng là 30 ngày kể từ ngày đặt cọc nhưng ông M, bàT không thực hiện hợp đồng và xuất trình giấy đặt cọc tiền có thể hiện diện tích đất đặt cọc và thời hạn thực hiện hợp đồng đặt cọc là 30 ngày có chữ ký củ a bên đặt cọc là ông Phạm BáM và bên nhận đặt cọc là ông Nguyễn Đình T. Xét chứng cứ các bên đương sự cung cấp thì thể hiện hai giấy cọc tiền cùng đề ngày 16/8/2016 có nội dung khác nhau, một giấy thể hiện thời gian thực hiện hợp đồng có chữ ký của bên đặt cọc là ông Phạm BáM và bên nhận đặt cọc là ông Nguyễn Đình T; một giấy không thể hiện thời gian thực hiện hợp đồng có chữ ký của bên nhận đặt cọc là ông Nguyễn Đình T. Việc cùng một nội dung đặt cọc nhưng có hai giấy nhận tiền cọc thể hiện nội dung khác nhau dẫn đến việc các bên căn cứ vào hợp đồng của mình đang giữ để thực hiện hợp đồng dẫn đến việc hợp đồng đặt cọc không thực hiện được.
Xét về lỗi dẫn đến việc không thực hiện được hợp đồng đặt cọc của hai bên là ngang nhau vì vậy cần chấp nhận một phần đơn khởi kiện của ông M , bà T, buộc ông T, bà L phải hoàn trả số tiền 25.000.000 đồng tiền đặt cọc ngày 16/8/2016 cho ông M, bà T. Bác yêu cầu phạt cọc số tiền 25.000.000 đồng của ông M, bà T.
[5]. Về án phí: Do yêu cầu của nguyên đơn được chấp nhận một phần nên nguyên đơn phải chịu một phần án phí đối với yêu cầu không được chấp nhận tương ứng số tiền 25.000.000đ là 1.250.000 đồng, bị đơn ông Nguyễn Đình T, bà Hoàng Thị L phải chịu 1.250.000 đồng án phí DSS T là phù hợp với khoản 1 Điều 147 BLTTDS; Khoaûn 1 Ñieàu 26 Nghị quyết số 326/2016 /UBTVQH 14 ngaøy 30/12/2016 cuûa Ủy ban thöôøng vuï Quoác hoäi quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng aùn phí và leä phí Toøa aùn.
Vì caùc leõ treân:

## Page 5

5 QUYEÁT ÑÒNH Căn cứ: Khoản 3 Ñieàu 26; ñieåm a khoản 1 Ñieàu 35; ñieåm a khoản 1 Ñieàu 39 Bộ luật tố tụng dân sự;
Áp dụng: Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015.
Áp dụng: Khoản 1 Điều 147 BLTTDS; Khoaûn 1 Ñieàu 2 6 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH 14 ngaøy 30/12/2016 cuûa Ủy ban thöôøng vuï Quoác hoäi quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng aùn phí và leä phí Toøa aùn.
[1]. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Phạm Bá M, bà Đặng Thị T.
Buộc ông Nguyễn Đình T , bà Hoàng Thị L phải trả lại số tiền đặt cọc 25.000.000 đồng (hai mươi lăm triệu đồng) cho ông M, bà T.
Áp dụng khoản 2 Điều 357 Bộ luật dân sự để tính lãi suất đối với số tiền chậm thi hành án kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án.
Bác yêuc ầu phạt cọc số tiền 25.000.000 đồng đối với hợp đồng đặt cọc ngày 16/8/2016 của ông Phạm Bá M, bà Đặng Thị T.
[2]. Veà aùn phí: Nguyên đơn ông Phạm Bá M, bà Đặng ThịT phải chịu 1.250.000 đồng, khấu trừ vào số tiền 1.250.000 đồng tạm ứng án phí ông Phạm BáM đã nộp theo biên lai thu số AA/2017/0004822 ngày 21/3/2018 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Krông Búk. Bị đơn ông Nguyễn Đình T , bà Hoàng Thị L phải chịu 1.250.000 đồng án phí DSST.
Tröôøng hôïp baûn aùn, quyeát ñònh ñöôïc thi haønh theo quy ñònh taïi Ñieàu 2 Luaät thi haønh aùn daân söï thì ngöôøi ñöôïc thi haønh aùn daân söï, ngöôøi phaûi thi haønh aùn daân söï coù quyeàn thoaû thuaän thi haønh aùn, quyeàn yeâu caàu thi haønh aùn, töï nguyeän thi haønh aùn hoaëc bò cöôõng cheá thi haønh aùn theo quy ñònh taïi caùc Ñieàu 6, 7 vaø 9 Luaät thi haønh aùn daân söï; thôøi hieäu thi haønh aùn ñöôïc thöïc hieän theo quy ñònh taïi Ñieàu 30 Luaät thi haønh aùn daân söï.
Nguyeân ñôn, bị đơn coù quyeàn khaùng caùo aùn sơ thẩm trong thôøi haïn 15 ngaøy keå töø ngaøy tuyeân aùn.

 Nơi nhận:
- TAND tỉnh Đắk Lắk;
- VKSND huyện Krông Búk;
- Chi cục THADS huyện Krông Búk;
- Các đương sự;
- Lưu hồ sơ, VT.
 TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa

Đã ký Lê Anh Thái