Bản án số: 131/2023/DS-PT
Ông S và bà H khởi kiện yêu cầu bị đơn trả tiền đặt cọc và phạt cọc
Số: 131
Ngày: 20/09/2024
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Bình Thuận
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thông tin vụ việc: Ông S và bà H khởi kiện yêu cầu bị đơn trả tiền đặt cọc và phạt cọc

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TỈNH BÌNH THUẬN Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

Bản án số: 131/2023/DS-PT Ngày 20-9-2023 V/v Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA N NHÂN DÂN TỈNH BÌNH THUẬN

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Nguyễn Văn Quản Các Thẩm phán: Ông Trần Phước Hiệu, bà Phạm Phong Lan.
- Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Thu Phưng - Thư T a án nh n d n tỉnh B nh Thuận.
- i in in im t nh n n t nh nh Th n th m gi phiên t :
Bà Nguyễn Thị Hằng - Kiểm sát viên.
Ngày 20 tháng năm 2023, tại trụ sởT a án nh n d n tỉnh B nh Thuận t ử phúc thẩm công hai vụ án d n sự thụ l số 118/2023/TLPT-DS ngày 08 tháng 8 năm 2023 về việc: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Do Bản án d n sự s thẩm số 18/2023/DS-ST ngày 04 tháng 4 năm 2023 cuảT a án nh n d n thành phố Phan Thiết bị háng cáo. Theo Quyết định đưa vụ án ra t ử số 161/2023/QĐ-PT ngày 08 tháng năm 2023 giữa các đưng sự:
- Nguyên đơn:
Bà Nguyễn Thị Liên H, sinh năm: 1 61; Địa chỉ: Tổ A, T, quận Đ, thành phố Hà Nội.
Ông Trần Hồng S, sinh năm: 1 62 (đã chết). Địa chỉ: Khu phố A, phường P, thành phố P, tỉnh B nh Thuận.
Người ế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của ông S:
+ Bà Đỗ Thị N, sinh năm: 1 3 .
+ Bà Nguyễn Thị Liên H, sinh năm: 1 61.
+ Bà Trần Thu T, sinh năm: 1 87.
+ Bà Trần Hưng T1, sinh năm: 1 1.
Cùng địa chỉ: Tổ A, T, quận Đ, thành phố Hà Nội.

## Page 2

 Người đại diện theo ủy quyền của bà H, bà N, bà T, bà T1: Ông Nguyễn Văn H1, sinh năm: 1 73; địa chỉ: Khu phố G, phường P, thành phố P, tỉnh B nh Thuận.
- Bị đơn: Ông Nguyễn Minh T2, sinh năm 1 85. Địa chỉ: Khu phố C, phường P, thành phố P, tỉnh B nh Thuận.
 Người đại diện theo ủy quyền: Ông Lê Hồng K, sinh năm 1 71. Địa chỉ:
Tổ B, thôn A, ã N, huyện Đ, tỉnh B nh Thuận.
Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp: Luật sư Vũ Hồ T3, thuộc Văn phòng L, Đoàn Luật sư tỉnh B. Địa chỉ: Số A đường Â, ã T, thành phố P, tỉnh B nh Thuận.
Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:
+ Bà Đỗ Thị N, sinh năm: 1 3 .
+ Bà Trần Thu T, sinh năm: 1 87.
+ Bà Trần Hưng T1, sinh năm: 1 1.
Cùng trú tại: Tổ A, T, quận Đ, thành phố Hà Nội.
Người đại diện theo ủy quyền của bà N, bà T, bà T1: Ông Nguyễn Văn H1, sinh năm: 1 73; địa chỉ: Khu phố G, phường P, thành phố P, tỉnh B nh Thuận.
Người kháng cáo: Bị đ nông Nguyễn Minh T2.
Tại phiên t a có mặt: ông H1, ông T2, ông K, ông T3.
NỘI DUNG VỤ N:
Theo bản án sơ thẩm, nội dung vụ án được tóm tắt như sau:
Theo đơn khởi kiện ngày 12 tháng 4 năm 2021 nguyên đơn là ông Trần Hồng S, bà Nguyễn Thị LiênH và trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa sơ thẩm đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:
Ngày 10/3/2021, ông Trần Hồng S là chồng của bà Nguyễn Thị LiênH có hợp đồng đặt cọc để nhận chuyển nhượng hai thửa đất của ông Nguyễn Minh T2 theo Giấy chứng nhận QSDĐ số CM 27450 số vào sổ cấp GCN CS 03812 do Sở TNMT tỉnh B cấp ngày 17/5/2018 và Giấy chứng nhận QSDĐ số CM 274510 số vào sổ cấp GCN CS 03816 do Sở TNMT tỉnh B cấp ngày 21/5/2018.
Ngày 10/3/2021 ông S đã giao cho ông Nguyễn Minh T2 800.000.000 đồng theo hợp đồng đặt cọc nói trên. Theo thỏa thuận giữa hai bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua h nh thức văn bản, các bên sẽ thực hiện công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giao tiền vào ngày 10/4/2021 tại Văn ph ng C Khi vợ chồng ông S bà H đến gặp bên chuyển nhượng tại Ph ng Công chứng N, ông S bà Hyêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc cho Văn ph ng C1 để Văn ph ng Công chứng iểm tra trước hi tiến hành soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng theo yêu cầu của các bên. Nhưng bên chuyển nhượng đã hông uất tr nh được các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc. Đồng thời có những hành vi bất hợp tác và tự động bỏ về, bỏ mặc ông S bà H phải chờ đợi đến hết thời gian Ph ng

## Page 3

Công chứng đóng cửa là 11giờ 30 phút nhưng bên chuyển nhượng cũng hông cung cấp được cho ông S, bà H các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc và cũng hông quay lại hay liên lạc cho ông S, bà H. Bên chuyển nhượng đã cố t nh hông thực hiện giao dịch theo quy định của pháp luật và theo thỏa thuận trước đó giữa hai bên.
Nguyên đ nyêu cầuT a án buộc ông Nguyễn Minh T2 trả lại vợ chồng ông S, bà H số tiền cọc 800.000.000 đồng và số tiền phạt cọc theo quy định tại là 800.000.000 đồng. Tổng cộng là 1.600.000.000 đồng.
Bị đơn ông Nguyễn Minh T2 do ông Nguyễn Hồng K1 đại diện theo ủy quyền trình bày:
Ngày 10/3/2021, ông T2 có thực hiện ết hợp đồng nhận tiền đặt cọc 800.000.000 đ với ông Trần Hồng S để chuyển nhượng diện tích đất 3.726,3m2 tại thửa 125, tờ bản đồ 74 mục đích sử dụng CLN; diện tích đất 300m2 tại thửa 03, tờ bản đồ 74 mục đích sử dụng ONT. Trước đ y ông T2 có đồng để cho ông Đặng Lê Hoàng T4 giới thiệu vàt m người mua đất của ông T2. Vì ông T4 là người nắm rõ thông tin pháp l , vị trí, hiện trạng ranh giới thửa đất hông tranh chấp và thông tin quy hoạch của hai thửa đất 03 và 125 theo hiện trạng sử dụng. Ngày 10/3/2021, ông T4 liên lạc với ông T2 qua điện thoại báo là ông đãt m được người chịu mua toàn bộ diện tích đất trên của ông T2 theo như giá thỏa thuận là 15.0 5.000.000đ. Qua trao đổi với ông T2, ông T4 đã dẫn hách (là ông Trần Hồng S) đến thửa đất em thực tế hiện trạng và thỏa thuận giá cả ong với ông S.
Như vậy, theo chí ban đầu diện tích đất trên ông T2 không có bán cho ông Trần Hồng S mà thông qua ông Đặng Lê Hoàng T4 nên ông S mới biết được ông T2 và mua đất của ông T2 theo sự tư vấn của ông T4.
Tại nội dung hợp đồng đặt cọc ngày 10/3/2021 có ghi rõ các cam đoan và hai bên thống nhất ết:
1/Những Thông tin về Bên A, về thửa đất đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;
2/Thửa đất thuộc trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
3/ Tại thời điểm giao ết Hợp đồng này:
a) Thửa đất hông có tranh chấp;
b) Quyền sử dụng đất hông bị ê biên đảm bảo thi hành án;
 4/Việc giao ết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, hông bị lừa dối, hông bị p buộc;
5/Thực hiện đúng và đầy đủ các thỏa thuận ghi trong Hợp đồng này.
Trong nội dung Hợp đồng đặt cọc ngày 10/3/2021 mà hai bên thực hiện tại Văn ph ng C2 (địa chỉ: C T, phường B, thành phốP ) có sự chứng iến của hai ông: ông Đặng Lê Hoàng T4 và ông Nguyễn T5. Hai ông T4 và T5 có ký xác nhận với tư cách là người làm chứng.

## Page 4

Kèm theo Hợp đồng đặt cọc gởi cho ông Trần Hồng S bản phôtô sổ đất và bản sao y ngày 10/3/2021 là hai bộ Hợp đồng thế chấp QSDĐ thửa đất 03 và thửa 125 vớing nhàng được công chứng tại Văn ph ng C2. Tại thời điểm ết Hợp đồng đặt cọc, toàn bộ diện tích trên đang thế chấp tạiNg n hàng. Việc này đã có trao đổi cụ thể với ông Đặng Lê Hoàng T4, ông Nguyễn T5 cũng như ông Trần Hồng S. Cho nên nội dung cam đoan trong Hợp đồng đặt cọc ngày 10/3/2021 hông thể hiện nội dung thế chấp này và các bên đồng ết.
Sáng ngày 31/3/2021 ông T2 có giao hai Giấy chứng nhận QSDĐ bản phô tô có dấu đỏ ác nhận cuảng nhàng cho ông Đặng Lê Hoàng T4 để gửi cho ông S.
Ngày 06/4/2021, ông T2 tiến hành óa thế chấp tạiNg n hàng. Ngân hàng có thông báo gởi đến Chi nhánh Văn ph ng đăng đất đai thành phố C2 cũng như gởi đến Văn ph ng C2 để ác nhận thông tin tài sản ết Hợp đồng đặt cọc ngày 10/3/2021 đã được giải chấp. Để việc ết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được thuận lợi như đã cam ết trong Hợp đồng đặt cọc ngày 10/3/2021.
Thời gian 30 ngày ể từ ngày tiếp theo liền ề, do tháng 3/2021 có 31 ngày nên ngày ết Hợp đồng chuyển nhượng được tính vào ngày 10/4/2021 r i vào ngày thứ Bảy. Do đó, có liên hệ với Văn ph ng C2 để đăng làm dịch vụ ngoài giờ đồng thời phát Thông báo gởi đến cho ông Trần Hồng S về thời gian và địa điểm thực hiện ết Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất.
Ngày 09/4/2021, ông Trần Hồng S có phản hồi Thông báo và trong nội dung phản hồi Thông báo của ông Syêu cầu ông T2 thực hiện:
1/Tiến hành ác định và bàn giao thửa đất trên thực địa đảm bảo đúng theo mốc giới tọa độ đã ác định trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2/Cung cấp văn bản ác định cuảc quan chức năng (Chi nhánh Văn ph ng Đăng đất đai thành phố C2) về việc thửa đất nêu trên hông thuộc trường hợp hông phù hợp với quy hoạch sử dụng đất 3200 đã được c quan có thẩm quyền phê duyệt. Để đảm bảo cho việc sang nhượng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được hoàn tất theo quy định của pháp luật.
Với hai yêu cầu trên của ông Trần Hồng S thì ông T2 hông cần phải có trách nhiệm cung cấp, v : Hai yêu cầu trên của ông S đưa ra hông thuộc phạm vi trong nội dung cam đoan trong Hợp đồng đặt cọc ngày 10/3/2021. Đồng thời ông Syêu cầu ông T2 giao giấy (Bản gốc) giấy chứng nhận QSDĐ của ông T2 cho ông S lấy thông tin soạn thảo Hợp đồng chuyển nhượng. Ông T2 trả lời rõ: Thông tin địa chỉ thửa đất cần chuyển nhượng đã thể hiện đầy đủ trong Hợp đồng đặt cọc ết ngày 10/3/2021 mà hai bên đã thống nhất và T2 đã giao Giấy chứng nhận QSDĐ bản phôtô có dấu đỏ ác nhận cuảng n hàng, bản sao y ngày 10/3/2021 hai bộ Hợp đồng thế chấp QSDĐ là hai thửa đất 03 và thửa 125 vớing nhàng tại Văn ph ng C2 cho ông Trần Hồng S nắm giữ. Quyền soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng do bên A thực hiện như Điều 3 Hợp đồng đặt cọc ngày 10/3/2021. Theo nội dung đ n hởi iện của ông S cho rằng: Theo thỏa thuận giữa hai bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua hình thức văn bản, các bên sẽ thực hiện công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giao tiền vào

## Page 5

ngày 10/4/2021 tại Văn phòng C Với nội dung này hông có thể hiện và hông được ràng buộc trong Hợp đồng đặt cọc ngày 10/3/2021.
Theo nội dung phản hồi của ông S ngày 09/4/2021, nên ngày 10/4/2021 ông T2 có đến văn ph ng C1 theo yêu cầu của ông S. Tuy nhiên ông Trần Hồng S không tôn trọng ông T2 và hông thực hiện yêu cầu của ông T2 theo Thông báo ngày 07/4/2021 đã gởi cho ông S. Bên cạnh đó, ông T2 có liên hệ cho ông T4 bằng điện thoại để thông báo là Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được soạn sẵn và in ra tại Văn ph ng C2. Do đó, ông T4 cần đưa ông S đến văn phòng C2 xem, iểm tra nội dung chuyển nhượng và thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giao tiền phần c n lại và đồng thời ông T2 phải giao hai Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc theo hợp đồng đặt cọc đã .
Nhưng về phía ông S cũng như ông T4 hông có iến phản hồi. Lúc 17 giờ 10 phút ngày 10/4/2021, ông T2 đã thanh l tiền dịch vụ chứng thực ngoài giờ cho Văn ph ng C2.
Với nội dung tr nh bày như trên, lỗi hông thực hiện được Hợp đồng chuyển nhượng theo nội dung Hợp đồng đặt cọc ngày 10/3/2021 giữa ông T2 với ông Trần Hồng S là lỗi của ông S hông thuộc phần trách nhiệm của ông T2, lý do ông Syêu cầu ông T2 trả tiền cọc, phạt cọc do ông T2 hông giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc cho Văn ph ng C1 là hông có. V vậy, yêu cầu của nguyên đ n tuyên buộc ông Nguyễn Minh T2 trả lại vợ chồng ông S bà H số tiền cọc 800.000.000 đồng và số tiền phạt cọc 800.000.000 đồng, tổng cộng là 1.600.000.000 đồng là hông cóc sở chấp nhận, đề nghịT a án hông chấp nhận yêu cầu của nguyên đ n.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan do ông Nguyễn Văn H1 đại diện theo ủy quyền trình bày:
Ông Trần Hồng S chết ngày 1 /10/2022 theo Giấy trích lục hai tử số 117/TLKT ngày 24/10/2022. Người ế thừa quyền và nghĩa vụ của ông S là mẹ ruột của ông S (bà Đỗ Thị N), vợ (bà Nguyễn Thị Liên H) và các con của ông S (bà Trần Thu T, bà Trần Hưng T1) giữ nguyên lời tr nh bày, yêu cầu của ông Trần Hồng S tại đ n hởi iện và thống nhất phần tr nh bày của ông Nguyễn Văn H1.
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 18/2023/DS -ST ngày 04 tháng 4 năm 2023 của Tòa án nhân dân thành phố Phan Thiết đã quyết định:
Căn cứ: hoản 3 Điều 26, điểm a hoản 1 Điều 35, điểm g hoản 1 Điều 40, Điều 1, Điều 3, Điều 5, Điều 147, Điều 174, Điều 1 , Điều 233, Điều 235, Điều 266 và Điều 273 của Bộ Luật tố tụng d n sự;
 - Điều 117, Điều 118, Điều 11 , Điều 328, Điều 385, Điều 3 8, Điều 401, Điều 428 của Bộ luật d n sự;
 - Các Điều 2, 6, 7, 7A, 7B, , 30 của Luật Thi hành án d n sự;
 - Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản l và sử dụng án phí và lệ phíT a án.
Tuyên ử:

## Page 6

Chấp nhận yêu cầu hởi iện của ông Trần Hồng S (do những người ế thừa quyền và nghĩa vụ của ông S đại diện gồm: bà Đỗ Thị N, bà Trần Thu T, bà Trần Hưng T1, bà Nguyễn Thị Liên H) đối với ông Nguyễn Minh T2 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.
Buộc ông Nguyễn Minh T2 phải trả cho ông Trần Hồng S (do những người ế thừa quyền và nghĩa vụ của ông S đại diện gồm bà Đỗ Thị N, bà Trần Thu T, bà Trần Hưng T1, bà Nguyễn Thị Liên H), bà Nguyễn Thị LiênH số tiền 1.600.000.000 đồng, trong đó gồm có 800.000.000 đồng tiền hợp đồng đặt cọc và 800.000.000 đồng tiền phạt cọc.
Kể từ ngày có đ nyêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến hi thi hành án ong, bên phải thi hành án c n phải chịu hoản tiền lãi của số tiền c n phải thi hành án theo mức lãi suất được quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật d n sự.
Ngoài ra, bản án s thẩm c n quyết định về án phí, quyền háng cáo, quyền và nghĩa vụ thi hành án của các đưng sự.
Ngày 14/4/2023, T a án nh n d n thành phố Phan Thiết ban hành quyết định sửa chữa, bổ sung bản án với nội dung: “Ngày 12/4/2021 ông Trần Hồng S có hợp đồng đặt cọc với nội dung ông…” được sửa thành “Ngày 10/3/2021 ông Trần Hồng S có hợp đồng đặt cọc với nội dung ông…” và “Kể từ ngày có đ nyêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến hi thi hành án ong, bên phải thi hành án c n phải chịu hoản tiền lãi của số tiền c n phải thi hành án theo mức lãi suất được quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật d n sự” được sửa thành “Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật, người được thi hành án có đ nyêu cầu thi hành án mà người phải thi hành án hông thi hành thi phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo mức lãi suất quy định tại hoản 2 Điều 468 Bộ luật d n sự tưng ứng với số tiền và thời gian chậm thi hành án”.
Ngày 12 tháng 4 năm 2023, bị đ nông Nguyễn Minh T2 háng cáo bản án s thẩm.
Tại phiên t a phúc thẩm:
- Bị đ nông Nguyễn Minh T2 giữ nguyên yêu cầu háng cáo, đề nghị cấp phúc thẩm sửa bản án s thẩm, hông chấp nhận yêu cầu hởi iện của nguyên đ n.
- Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đ n: Theo Điều 3 hợp đồng đặt cọc, th ông T2 có trách nhiệm làm thủ tục pháp l , đăng quyền sử dụng đất, bàn giao giấy tờ về đất cho ông S. Thực hiện đúng cam ết, ông T2 đã giải chấp hoản vayng n hàng, liên hệ Văn ph ng C2 để soạn thảo hợp đồng và thông báo rõ thời gian, địa điểm ết hợp đồng nhưng ông S hông hợp tác, hông chịu đến Văn ph ng C2, đưa ra yêu cầu hông đúng với hợp đồng đặt cọc.
Hai bên hông ết được hợp đồng chuyển nhượng là do lỗi của ông S, đề nghị Hội đồng t ử chấp nhận háng cáo của ông T2.
- Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đ n hông chấp nhận yêu cầu háng cáo của bị đ nông Nguyễn Minh T2. Theo Điều 3 của hợp đồng đặt cọc

## Page 7

th cả hai bên đều có trách nhiệm liên hệ với văn ph ng công chứng, tại Văn phòng C1, ông T2 hông chịu đưa ra bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên hai bên hông ết được hợp đồng chuyển nhượng, nên lỗi thuộc về ông T2. Đề nghị Hội đồng t ử giữ nguyên bản án s thẩm.
- Kiểm sát viên phát biểu quan điểm về việc giải quyết vụ án: Về thủ tục tố tụng: Thư , Thẩm phán, Hội đồng t ử đã tun thủ đúng quy định của Bộ luật Tố tụng d n sự; người tham gia tố tụng chấp hành pháp luật; Về nội dung: Việc các bên hông giao ết hợp đồng chuyển nhượng là do ông S hông chịu đến Văn phòng C2 để ết hợp đồng mặc dù hợp đồng đã được soạn sẵn và theo Điều 3 của Hợp đồng đặt cọc th ông T2 có trách nhiệm làm thủ tục pháp l , đăng quyền sử dụng đất, bàn giao giấy tờ về đất cho ông S. Đề nghị Hội đồng t ử chấp nhận háng cáo của bị đ n, sửa bản án s thẩm, hông chấp nhận yêu cầu hởi iện của nguyên đ n.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA N:
Căn cứ vào các chứng cứ, tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa phúc thẩm; trên cơ sở xem xét đầy đủ, toàn diện các tài liệu, chứng cứ, ý kiến trình bày tại phiên tòa của các đương sự, ý kiến của Kiểm sát viên, Hội đồng xét xử nhận thấy:
[1] Ngày 10/3/2021, ông Trần Hồng S có hợp đồng đặt cọc để nhận chuyển nhượng hai thửa đất của ông Nguyễn Minh T2 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đấy số CM 27450 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp ngày 17/5/2018 và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CM 274510 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp ngày 21/5/2018. Ông S đã giao cho ông Nguyễn Minh T2 800.000.000 đồng đặt cọc. Giá chuyển nhượng là 15.0 5.000.000đồng.
Các bên thỏa thuận trong thời hạn 30 ngày sẽ ết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
[2] Điều 3 của Hợp đồng đặt cọc quy định:
1. Bên A (bên ông T2, bên chuyển nhượng) có nghĩa vụ làm thủ tục pháp l giao thửa đất nêu tại Điều 1 của hợp đồng này cùng giấy tờ về quyền sử dụng đất cho bên B.
2. Bên A có nghĩa vụ đăng quyền sử dụng đất tạic quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.
[3] Thời điểm ết hợp đồng đặt cọc, 2 thửa đất trên ông T2 đang thế chấp tại Ngân hàng S2, hợp đồng thế chấp do Văn ph ng C2 công chứng. Thực hiện cam ết trong hợp đồng đặt cọc, ngày 06/4/2021, ông T2 đã tiến hành giải chấp đối với 2 thửa đất nêu trên.
[4] Ngày 07/4/2021, ông T2 có văn bản gửi cho ông S với nội dung: Hiện nay tôi đã liên hệ được với Văn phòng C2 để làm dịch vụ chứng thực hợp đồng như cam kết tại hợp đồng đặt cọc ngày 10/3/2021. Tôi thông báo đến ông phải có mặt tại Văn phòng công chứng trên để ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Nếu đến 17 giờ ngày 10/4/2021 mà ông không có mặt tại Văn phòng Công chứng trên thì xem như ông đã vi phạm cam kết trong hợp đồng đặt cọc.

## Page 8

Ngày 09/4/2021, ông S có văn bản phúc đáp văn bản ngày 07/4/2021 của ông T2 với nội dung:
1. Thống nhất thời gian tiến hành công chứng là trước 11 giờ 30 phút ngày 10/4/2021.
2. Về địa điểm công chứng: Đề nghị thực hiện tại Văn ph ng C
3. Tiến hành ác định bàn giao thửa đất trên thực địa đảm bảo đúng theo mốc giới tọa độ đã được ác định trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
4. Cung cấp văn bản của Chi nhánh Văn ph ng C2 về việc thửa đất nêu trên hông thuộc trường hợp hông phù hợp với quy hoạch sử dụng đất 3200 đã được c quan có thẩm quyền phê duyệt.
Theo tr nh bày của ông T2 th sau hi ông nhận được văn bản nêu trên, ông có văn bản phản hồi cho ông S với nội dung hông chấp nhận các đề nghị của ông S, nhưng phía ông S cho rằng hông nhận được văn bản này.
[5] Ngày 10/4/2021, hai bên có mặt tại Văn ph ng C1, phía ông Syêu cầu ông T2 phải giao bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông T2 không đồng và cho biết bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang để ở Văn phòng C2 và đề nghị các bên sang Văn ph ng C2 hợp đồng. Hai bên hông thống nhất được nên ông T2 rời hỏi Văn ph ng công chứng Nguyễn Dần . Do vậy các bên chưa giao ết được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như đã cam ết trong hợp đồng đặt cọc.
[6] Về lỗi hông ết hợp đồng chuyển nhượng, Hội đồng t ử t thấy: Theo quy định của Điều 3 của hợp đồng đặt cọc ngày 10/3/2021, th ông T2 có trách nhiệm thực hiện mọi thủ tục pháp l để bàn giao thửa đất, đăng quyền sử dụng đất tạic quan có thẩm quyền và bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( hi đã đăng đứng tên ông S) cho ông S. Đại diện ủy quyền của nguyên đ n cho rằng để thực hiện các công việc của Điều 3 hợp đồng đặt cọc th phải có sự phối hợp của cả hai bên. X t thấy, đúng là chỉm nhông T2 thì không thể thực hiện được các công việc như Điều 3 quy định mà cần có sự phối hợp của cả hai bên, nhưng hợp đồng đã chỉ rõ trách nhiệm này thuộc về ông T2 thì ông T2 là người chủ động thực hiện các công việc được giao, c nông S đóng vai tr là người phối hợp. Thực hiện hợp đồng đặt cọc, ông T2 đã tiến hành giải chấp với Ngân hàng S2 và liên hệ với Văn ph ng C2 để thực hiện dịch vụ công chứng hợp đồng và thông báo rõ thời gian, địa điểm cho ông S biết. Trong hợp đồng đặt cọc các bên hông thỏa thuận là phải công chứng ở văn ph ng công chứng nào nên ông T2 có quyền chủ động chọn Văn ph ng C2 vì Văn ph ng C2 đã công chứng hợp đồng thế chấp hai thửa đất nêu trên. Ngày 0 /4/2021, ông S có văn bản đề nghị công chứng tại Văn ph ng C1 nhưng ông T2 hông đồng . Mặt hác, ngày các bên thỏa thuận ết hợp đồng chuyển nhượng là ngày 10/4/2021 (thứ Bảy), nhưng thứ Sáu ngày /4/2021, ông S mới có văn bản yêu cầu ông T2 cung cấp văn bản ác nhận của Chi nhánh văn ph ng C2, yêu cầu này của ông S không có trong hợp đồng đặt cọc và nếu ông T2 có thiện chí th với thời gian như trên ông T2 cũng hông thể thực hiện được yêu cầu của ông S. Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai quy định điều iện để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là

## Page 9

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại hoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa ế quy định tại hoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất hông có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất hông bị ê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
Không có văn bản nào quy định phải có văn bản ác nhận của chi nhánh văn ph ng đăng đất đai mới thực hiện được thủ tục chuyển nhượng. H n nữa trách nhiệm t m hiểu tài sản trước hi nhận chuyển nhượng thuộc về bên nhận chuyển nhượng. Nếu bên phía ông S chưa chắc chắn th bản th nông có thể tự liên hệ vớic quan có thẩm quyền t m hiểu hoặc nếu có thiện chí th ông S có thể phối hợp với ông T2 để thực hiện nhưng phải có thời gian cần thiết để thực hiện, ngày 09/4/2021 ông Syêu cầu ông T2 cung cấp văn bản ác nhận của chi nhánh văn ph ng C2 vào ngày 10/4/2021 (là ngày nghỉ hàng tuần) th hông thể thực hiện được yêu cầu của ông S.
[7] Sự việc ngày 10/4/2021, ông T2 có mặt tại Văn ph ng C1 hông đồng nghĩa với việc ông T2 chấp nhận đề nghị của ông S về việc công chứng tại Văn phòng C1, mà ông T2 chỉ tới để thông báo hợp đồng chuyển nhượng đã được soạn sẵn tại Văn ph ng C2. Lời tr nh bày của ông T2 là có căn cứ, phù hợp với trả lời của Văn ph ng C2 tại Công văn số 28/CV-VPCCPT ngày 23/8/2023: Ông Nguyễn Minh T2 có liên hệ với Văn phòng C2 để soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với hai thửa đất nêu trên giữa ông Nguyễn Minh T2 và ông Trần Hồng S . Theo đó, Văn phòng C2 có soạn bản dự thảo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng giữa ông Nguyễn Minh T2 và ông Trần Hồng S, có thu phí dịch vụ ngoài giờ của ông T2. Ông T2 hông có trách nhiệm đưa bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông S tại Văn ph ng C1 vì ông T2 đã chọn Văn ph ng C2 để thực hiện dịch vụ công chứng. T a án cấp s thẩm căn cứ vàot nh tiết này để ác định lỗi của ông T2 làm cho hợp đồng hông được ết là sai lầm trong đánh giá chứng cứ. Sau hi ông T2 rời hỏi Văn ph ng công chứng Nguyễn D thì ông S cũng hông tới Văn ph ng C2 để thực hiện việc giao ết hợp đồng. Như vậy ông T2 đã chủ động, tích cực thực hiện các cam ết ghi trong hợp đồng đặt cọc để giao ết hợp đồng chuyển nhượng nhưng ông S không có thiện chí thực hiện hợp đồng, đưa ra những đ i hỏi, yêu cầu vô l để lấy đó làm l do hông ết hợp đồng chuyển nhượng. Hợp đồng hông được giao ết lỗi hoàn toàn thuộc về ông S nên T a án cấp s thẩm chấp nhận yêu cầu của ông S, buộc ông T2 phải trả cho ông S 1.600.000.000 đồng là hông có căn cứ. Hội đồng t ử chấp nhận yêu cầu háng cáo của ông T2, sửa bản án s thẩm theo như đề nghị của đại diện Viện iểm sát nh n d n tỉnh B nh Thuận.
[8] Về án phí: Do yêu cầu hởi iện của nguyên đ n hông được chấp nhận nên nguyên đ n phải chịu án phí d n sự s thẩm. Tuy nhiên nguyên đ n là người cao tuổi và hiện ông S đã chết nên Hội đồng t ử miễn toàn bộ án phí cho nguyên đ n. Bị đ n háng cáo hông phải chịu án phí d n sự phúc thẩm, hoàn trả cho bị đ n số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp.
 Vì các lẽ trên,

## Page 10

QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ: hoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng d n sự, chấp nhận háng cáo của bị đ nông Nguyễn Minh T2, sửa Bản án s thẩm số 18/2023/DS-ST ngày 04 tháng 4 năm 2023 cuảT a án nh n d n thành phố Phan Thiết.
Áp dụng:
- Khoản 3 Điều 26, điểm a hoản 1 Điều 35, điểm g hoản 1 Điều 40, Điều Điều 147, 148 Bộ luật Tố tụng d n sự;
- Điều 328, Điều 401 Bộ luật D n sự;
- Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản l và sử dụng án phí và lệ phíT a án.
Tuyên xử:
- Không chấp nhận yêu cầu hởi iện của ông Trần Hồng S và bà Nguyễn Thị LiênH (ông S đã chết, người ế thừa quyền và nghĩa vụ của ông S là bà Đỗ Thị N, bà Trần Thu T, bà Trần Hưng T1, bà Nguyễn Thị Liên H) về việc buộc ông Nguyễn Minh T2 phải trả 800.000.000 đồng tiền cọc và 800.000.000 đồng tiền phạt cọc, tổng cộng là 1.600.000.000 đồng.
- Về án phí:
Miễn toàn bộ án phí d n sự s thẩm cho ông Nguyễn Hồng S1, bà Nguyễn Thị Liên H. Trả lại cho bà Nguyễn Thị LiênH và ông Trần Hồng S (ông S đã chết, người ế thừa quyền và nghĩa vụ của ông S là bà Đỗ Thị N, bà Trần Thu T, bà Trần Hưng T1, bà Nguyễn Thị Liên H), 40.000.000đ tiền tạm ứng án phí d n sự s thẩm đã nộp theo biên lai số 0003864 ngày 13/4/2021 của Chi cục Thi hành án d n sự thành phố Phan Thiết.
Ông Nguyễn Minh T2 hông phải chịu án phí d n sự phúc thẩm. Trả lại cho ông T2 300.000đồng tiền tạm ứng án phí d n sự phúc thẩm đã nộp tại Chi cục Thi hành án d n sự thành phố Phan Thiết theo biên lai số 0015647 ngày 12/4/2023.
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật ể từ ngày tuyên án (20/9/2023).

Nơinh n:
- VKSND tỉnh B.Thuận;
- TAND cấp huyện;
- Chi cục THADS cấp huyện;
- Các đưng sự;
- Lưu: hồ s , Tổ HCTP.
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ THẨM PH N - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA





Nguyễn Văn Quản