Quyết định giám đốc thẩm Số: 59/2024/DS-GĐT

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI ĐÀ NẴNG

 CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

 Quyết định giám đốc thẩm Số: 59/2024/DS-GĐT Ngày 13/8/2024 V/v “Tranh chấp quyền sử dụng đất”


NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM


ỦY BAN THẨM PHÁN TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI ĐÀ NẴNG


- Thành phần Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao gồm có:
Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: ông Nguyễn Văn Tào Các Thẩm phán: ông Trần Quốc Cường và ông Nguyễn Tấn Long
- Thư ký phiên tòa: bà Nguyễn Thị Thoa – Thẩm tra viên.
 - Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng tham gia phiên tòa:
bà Bùi Thị Dung - Kiểm sát viên.

Ngày 13 tháng 8 năm 2024 , tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng mở phiên tòa giám đốc thẩm xét xử vụ án dân sự “Tranh chấp quyền sử dụng đất”;
giữa các đương sự:
1. Nguyên đơn:
Bà Phạm Thị B; địa chỉ cư trú: Số A C, phường H, thành phố P, tỉnh Gia Lai.
1.1. Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn:
Ông Vũ Quang K; địa chỉ cư trú: Số A P, phường P, thành phố P, tỉnh Gia Lai.
1.2. Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn:
Luật sư Hứa Thị Trung N - Văn phòng L2, thuộc Đoàn Luật sư tỉnh G; địa chỉ cư trú: Số 106 Lê Thánh Tôn, phường Ia Kring, thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai
2. Bị đơn: Ông Trần Quốc K1; địa chỉ cư trú: Số A P, phường T, thành phố P, tỉnh Gia Lai.
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
3.1. Anh Trần Thế N1 và chị Trần Thị Ngọc L; địa chỉ cư trú: Số A C, phường H, thành phố P, tỉnh Gia Lai.
Người đại diện theo ủy quyền của anh N1 và chị L:

## Page 2

Ông Vũ Quang K; địa chỉ cư trú: Số A đường P, phường P, thành phố P, tỉnh Gia Lai.
3.2. Chị Trần Thị Như Q ; địa chỉ cư trú: Số A P, phường T, thành phố P, tỉnh Gia Lai.
3.3. Anh Trần Quốc T; địa chỉ cư trú: Số B P, Phường G, quận P, Thành phố Hồ Chí Minh.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
[1]. Các đương sự trình bày:
[1.1]. Nguyên đơn, bà Phạm Thị B và người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn:
Năm 1984, chồng của bà là ông Trần Phương H nguyên là Phó trưởng Ban Tổ chức Thị ủy thị xã P, tỉnh Gia Lai - Kon Tum có hộ khẩu thường trú tại số A P có làm đơn xin cấp đất xây dựng nhà ở gửi Ủy ban nhân dân (sau đây viết tắt là UBND) phường H, thị xã P, tỉnh Gia Lai - Kon Tum xin 450 m 2 đất nền nhà vườn của chủ cũ bỏ hoang sau giải phóng (liền kề nhà của mẹ là bà Nguyễn Thị B1 ).
Ngày 15/7/1987, đơn xin cấp đất đã được Chủ tịch UBND thị xãP đồng ý chuyển UBND tỉnh G - Kon Tum; ngày 16/6/1989, Chủ tịch UBND tỉnh G - Kon Tum đã có Quyết định số 73/QĐ -UB v/v giao đất xây dựng nhà ở cho ông H, với diện tích 334,8 m2 có tứ cận như sau: Phía Đông giáp nhà ông (40 m); phía Tây giáp nhà bà B1 (19 m) và nhà ông P (21 m); phía Nam giáp đường P (4,8 m); phía Bắc giáp nhà ông K2 (9,3 m). Diện tích còn lại chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 450 m2 - 334 m2 = 116 m2, gia đình bà sử dụng vào việc trồng rau.
Bà Nguyễn Thị B1 (mẹ chồng bà B) là chủ sở hữu căn nhà số A P, phường H, thành phố P, tỉnh Gia Lai - Kon Tum (diện tích 111,23 m2, trong đó diện tích nhà là 43 m2, diện tích đất sân vườn là 67,40 m2). Năm 1990, bà B1 đã chuyển nhượng cho ông Trần Quốc K1 (bị đơn) toàn bộ diện tích là (111,23 m 2) nhà và đất của căn nhà trên. Trong giấy tờ chuyển nhượng, bà B1 có thỏa thuận cho ông K1 một phần diện tích đất phía sau, theo bà B thì chỉ có cho diện tích đất hồ cá là 04 m 2. Năm 1999, chồng bà là ông H chết do bệnh hiểm nghèo; năm 2001, mẹ chồng bà chết, con bà bị tai nạn giao thông, gia đình bà gặp nhiều khó khăn, nên bà cho thuê căn nhà 148 Phan Đình P1 để lấy tiền lo cho con.
Thời gian gần đây bà phát hiện ông K1 đã tự tiện xây tường rào lấn sang đất của bà là 158,2 m 2, trong đó có 43 m 2 đất đã được UBND tỉnh G cấp xây dựng nhà ở. Bà nhiều lần yêu cầu ông K1 trả lại phần đất lấn chiếm nhưng không thành. Vì vậy, bà khởi kiện yêu cầu ông K1 phải trả lại phần diện tích đất đã lấn chỉếm của gia đình bà B là 158,2 m2.
[1.2]. Bị đơn ông Trần Quốc K1:
Theo giấy sang nhượng nhà 150 P, phường H, tỉnh Gia Lai - Kon Tum và ông Trần Phương H (chủ quyền sử dụng đất liền kề) và theo nội dung thỏa thuận bên bán và bên mua đã thống nhất: “Nhà bán theo diện tích trong giấy quyền sở hữu chủ + một phần đất theo thỏa thuận đôi bên”. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất do

## Page 3

Sở xây dựng tỉnh G - Kon Tum ký ngày 20/4/1 989 số 1482. Việc mua bán nhà và đất theo thỏa thuận đã được hai bên thống nhất và ký kết trong văn bản bán nhà.
Đến ngày 20/8/1990, bên bán đã bàn giao nhà và giấy sở hữu và một phần đất vườn sau nhà theo thỏa thuận. Đồng thời, cũng đã thỏa thuận ranh giới phần đất phía sau của hai bên. Sau khi nhận sở hữu nhà và phân ranh giới diện tích đất vườn đã thỏa thuận, bên mua đã đóng cọc và rào bằng dây kẽm gai ngay sau khi giao nhận nhà, đất. Gia đình ông đã trực tiếp quản lý sử dụng sở hữu nhà và phân diện tích đất vườn sau nhà từ khi bên bán bàn giao.
Năm 1995-1996, gia đình ông có xây dựng mới nhà ở và xây dựng tường rào cố định ranh giới diện tích đất vườn phía sau theo đúng ranh giới hàng rào cũ trước đây đã được hai bên thống nhất thỏa thuận. Từ năm 1990 cho đến nay, gia đình ông đã sử dụng ổn định và đầu tư xây dựng một số hạng mục công trình như: Xây tường rào cố định, nhà kho, sân phơi, chuồng trại, tường hoa cũng như việc trông cây lâu năm, cây ăn quả trên phần diện tích vườn sau nhà như hiện trạng.
Khi bà Nguyễn Thị B1, ông Trần Phương H còn sống, thì việc mua bán nhà đất và việc ông (K1) xây dựng các công trình trên đất không hề xảy ra tranh chấp gì với bà B1 và ông H. Bà B cũng không có ý ki ến phản đối hay tranh chấp gì. Đến tháng 12/2019, không biết vì lý do gì bà B đến gặp ông và cho rằng ông lấn chiếm đất và sau đó làm đơn khởi kiện ra Tòa án.
Ông không đồng ý với toàn bộ nội dung yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và đề nghị Tòa án giải quyết tranh chấp theo quy định của pháp luật.
[1.3]. Người đại diện theo ủy quyền của người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan (anh Trần Thế N1 và chị Trần Thị Ngọc L ) là ông Vũ Quang K trình bày: Thống nhất với nội dung trình bày của nguyên đơn.
[1.4]. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là chị Trần Thị Như Q và anh Trần Quốc T: Thống nhất toàn bộ nội dung trình bày của bị đơn (ông K1) và đề nghị xem xét, giải quyết vụ án theo quy định pháp luật.
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 27/2023/DS -ST ngày 24/4/2023, Tòa án nhân dân thành phố Pleiku:
Căn cứ khoản 9 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; các điểm a, c khoản 1 Điều 39; các Điều 147, 157, 161, 165, 266 và 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự; các Điều 161, 166 và 175 của Bộ luật Dân sự; Điều 166 và Điều 203 của Luật Đất đai; Điều 24, Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án, tuyên xử:
- Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Phạm Thị B.
Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về chi phí giám định, chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản, án phí; quyền yêu cầu thi hành án và quyền kháng cáo cho các đương sự theo quy định của pháp luật.
Ngày 05/5/2023, bà Phạm Thị B kháng cáo, yêu cầu sửa bản án dân sự sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

## Page 4

Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 97/2023/DS -PT ngày 18/12/2023, Tòa án nhân dân tỉnh Gia Lai quyết định:
Căn cứ Điều 148 và Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự; các Điều 158, 164 và 166 của Bộ luật Dân sự; các Điều 95, 166 và 203 của Luật Đất đai; Điều 27 và Điều 29 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án, tuyên xử:
Sửa Bản án sơ thẩm số 27/2023/DS -ST ngày 24/4/2023 của Tòa án nhân dân thành phố Pleiku:
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Phạm Thị B.
- Buộc ông Trần Quốc K1, chị Trần Thị Như Q và anh Trần Quốc T phải trả lại diện tích 154,2 m 2 (đã trừ 4 m 2 làm hồ cá) thuộc thửa đất số 66, tờ bản đồ số 74 tại tổ B phường T, thành phố P, tỉnh Gia Lai cho bà Phạm Thị B, anh Trần Thế N1 và chị Trần Thị Ngọc L.
- Diện tích đất có tứ cận: Phía Đông giáp đất ông Trần Phương H có kích thước là 12,78 m + 4,48 m + 3,88 m; phía Tây giáp đất ông T1 (trước đây giáp đất ông P)
có kích thước là 9,24 m + 0,28 m + 14,07 m; phía Nam giáp đất ông Ngô Quốc T2 có kích thước là 5,38 m và giáp đất của ông K1 có kích thước là 0,53 m + 3,39 m; phía Bắc giáp đất bà Phùng ThịC và bà Trần Thị T3 có kích thước là 6,35 m (có sơ đồ kèm theo).
- Buộc ông Trần Quốc K1, chị Trần Thị Như Q và anh Trần Quốc T phải tháo dỡ các tài sản trên đất gồm: 01 cầu thang tay cầm bằng sắt diện tích 3 m 2; 01 bức tường rào tô trát một bên có diện tích 44 m 2; 01 sân láng nền lát gạch Ceramic có diện tích 61 m2; 01 mái che khung sắt lợp tôn có diện tích 1l,6 m2; 01 bức tường hoa trang trí 4 m 2; 01 chuồng gà bằng gỗ, mái lợp Tole diện tích 0l m 2; 01 cây quế, 01 cây mận để trả lại diện tích đất.
2. Bà Phạm Thị B, anh Trần Thế N1 và chị Trần Thị Ngọc L được quyền liên hệ với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để kê khai và làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất đối với diện tích đất 154,2 m2 nêu trên.
Ngoài ra, bản án phúc thẩm còn quyết định về chi phí tố tụng, án phí, quyền và nghĩa vụ thi hành án.
- Ngày 11/01/2024, ông Trần Quốc K1 có đơn đề nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm đối với bản án dân sự phúc thẩm nêu trên.
Tại Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 19/2024/KN -DS ngày 21/6/2024, Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng kháng nghị Bản án dân sự phúc thẩm nêu trên; đề nghị Ủy ban thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng xét xử giám đốc thẩm theo hướng hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 97/2023/DS-PT ngày 18/12/2023 của Tòa án nhân dân tỉnh Gia Lai và giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 27/2023/DS-ST ngày 24/4/2023 của Tòa án nhân dân thành phố Pleiku.

## Page 5

Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng đề nghị Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng chấp nhận kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng.
 NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
[1]. Về việc chuyển nhượng đất:
Tại Giấy sang nhượng nhà 150 P lập ngày 06/5/1990, có nội dung: Bà Nguyễn Thị B1 (chủ sở hữu) chuyển nhượng nhà, đất tại số A P cho vợ chồng ông Trần Quốc K1 với giá 45 chỉ vàng y. Nhà bán theo diện tích trong giấy quyền sở hữu chủ + một phần đất theo thỏa thuận đôi bên. Văn bản sang nhượng nhà có chữ ký của bà B1 tại mục “Người viết đơn”, chữ ký củ a ông Trần Phương H tại mục “Con chủ nhà”. Đến ngày 02/8/1990, ông H xác nhận đã nhận đủ tiền và giấy tờ nhà đã giao đủ.
Theo nội dung trong Giấy sang nhượng ngày 06/5/1990 nêu trên, thì phần diện tích đất theo thỏa thuận giữa bà B1 với ông K1 (có sự chứng kiến của ông H là con bà B1 và cùng ký tên trong giấy tờ sang nhượng) không nêu rõ là có diện tích, kích thước cụ thể như thế nào. Tuy nhiên, sau khi nhận sang nhượng nhà đất, ông K1 đã tiến hành đóng cọc, làm hàng rào bằng dây kẽm gai trên diện tích đất nhà theo giấy tờ sở hữu chủ của bà B1, cũng như phần diện tích đất thỏa thuận thêm và ông K1 trực tiếp quản lý, sử dụng ổn định từ năm 1990 đến nay. Năm 1995 -1996, ông K1 xây dựng nhà mới và xây lại tường rào theo ranh giới hàng rào thép gai cũ đã xác định từ khi nhận sang nhượng đất. Việc ông K1 xây dựng các công trình trên đất, làm hàng rào xác định ranh giới đều không bị bà B1 và vợ chồng ông H, bà B khiếu nại hay tranh chấp gì.
[2]. Về ranh giới thửa đất:
Tại Quyết định số 73/QĐ-UB ngày 16/6/1989 của UBND tỉnh G - Kon Tum về việc giao đất xây dựng nhà ở cho ông Trần Phương H có trích lục vị trí giao đất xây dựng đất kèm theo thể hiện diện tích đất được cấp cho ông H là 334,8 m2. Tại Giấy chứng nhận sở hữu nhà, quyền sử dụng đất số 121 CN/UB ngày 01/11/1992 của UBND tỉnh G cấp cho ông Trần Phương H diện tích đất là 245,1 m2, có sơ đồ trích lục đất và nhà ở kèm theo; trong đó, cạnh phía Tây tiếp giáp nhà bà B1 đã bán cho vợ chồng ông K1, bà L1. Sau khi được cấp Giấy chứng nhận này thì ông H, bà B không có ý kiến phản đối, khiếu nại, khiếu kiện gì đối với phần diện tích đất được cấp, cũng như ranh giới tiếp giáp với các hộ lân cận và sử dụng ổn định đến nay.
Theo nội dung Biên bản xác nhận không tranh chấp của các hộ lân cận, thì ông Trần Phương H đã ký xác nhận phần ranh giới tiếp giáp giữa nhà ông H và nhà ông

## Page 6

K1 (tường riêng, cách biệt) là 42 m. Tại Kết luận giám định số 43/KL -KTHS ngày 02/8/2022, Phòng K3 - Công an tỉnh G đã kết luận: Chữ ký dưới mục Chủ hộ 2 là chữ ký của ông Trần Phương H.
Tại Biên bản xác định ranh giới, mốc thửa đất theo hiện trạng sử dụng đất ngày 02/9/1997 và Hồ sơ kỹ thuật thửa đất ngày 05/11/1997, thì thửa đất của ông Trần Phương H và bà Phạm Thị B sử dụng có ranh giới tiếp giáp đúng với thực tế đang sử dụng giữa các bên; tại Biên bản hòa giải cơ sở ngày 10/01/2020 của UBND phường T, thành phố P, tỉnh Gia Lai và tại Biên bản lấy lời khai ngày 08/02/2023 của Tòa án nhân dân thành phố Pleiku, ông Ngô Quốc T2 là người làm chứng khẳng định biết sự việc ông K1 xây tường rào xác định ranh giới giữa các bên đã gần 30 năm (BL 240, 03).
[3]. Như vậy, có cơ sở xác định khi bà Nguyễn Thị B1 chuyển nhượng nhà và đất cho ông Trần Quốc K1, thì ngoài diện tích nhà và đất có trong Giấy tờ sở hữu chủ còn có một phần diện tích đất phía sau liền kề (phần đất này bà B1 chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) theo sự thỏa thuận giữa các bên. Khi lập giấy tờ chuyển nhượng, ông Trần Phương H (là con bà B1) cũng tham gia, biết rõ sự việc và cùng ký xác nhận vào giấy tờ chuyển nhượng. Sau khi nhận chuyển nhượng, ông K1 và gia đình sử dụng đất đúng với ranh giới hiện trạng thực tế ổn định từ năm 1990 đến nay. Khi còn sống, bà B1 và ông H, cũng như bà B không có tranh chấp gì với gia đình ông K1; ông H cũng đã ký xác nhận ranh giới tiếp giáp giữa nhà ông H với nhà ông K1 (tường riêng, cách biệt) là 42 m; việc các bên xác định ranh giới là tự nguyện, theo đúng thỏa thuận và phù hợp với quy định tại khoản 1 Điều 175 của Bộ luật Dân sự.
[4]. Quá trình tham gia tố tụng, phía nguyên đơn trình bày diện tích đất theo thỏa thuận đôi bên là 04 m 2, bởi tại thời điểm đó có thỏa thuận cho ông K1 04 m2 đất phía sau làm hồ cá. Tuy nhiên, hồ sơ vụ án cũng không có tài liệu, chứng cứ khác thể hiện việc thỏa thuận cho ông K1 04 m 2 ngoài lời khai của phían guyên đơn. Trong khi đó, tại Bản tự khai ngày 23/5/2022, bà B khai: Tôi có biết việc chồng tôi (ông H) và mẹ chồng tôi (bà B1) bán đất cho ông K1, còn việc thỏa thuận cụ thể như thế nào giữa ông K1 và mẹ chồng tôi thì tôi không rõ, tôi chỉ nghe chồng tôi nói thỏa thuận cho thêm phần hồ cá. Như vậy, bà B cũng thừa nhận không trực tiếp chứng kiến việc thỏa thuận mua bán nhà đất, chỉ nghe chồng là ông H kể lại.
[5]. Do đó , Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu đòi đất của nguyên đơn là có căn cứ.

## Page 7

 Tuy nhiên, sau khi có Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 19/2024/KN - DS ngày 21/6/2024 của Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng, bà B có cung cấp thêm tài liệu, chứng cứ về xác nhận của các nhận chứng; do đó, để đảm bảo quyền lợi cho các bên cần hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 97/2023/DS-PT ngày 18/12/2023 của Tòa án nhân dân tỉnh Gia Lai giao hồ sơ cho Tòa án nhân dân tỉnh Gia Lai giải quyết lại theo thủ tục phúc thẩm.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 337, Điều 343, Điều 345 của Bộ luật Tố tụng dân sự;
 1. Hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 97/2023/DS-PT ngày 18/12/2023 của Tòa án nhân dân tỉnh Gia Lai về vụ án “Tranh chấp quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn là bà Phạm Thị B với bị đơn là ông Trần Quốc K1 và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
2. Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Gia Lai giải quyết lại theo thủ tục phúc thẩm, đúng quy định của pháp luật.
 3. Quyết định giám đốc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày Hội đồng giám đốc thẩm ra quyết định.


Nơi nhận:
- Viện trưởng VKSNDCC tại Đà Nẵng;
- Tòa án nhân dân tỉnh Gia Lai (kèm theo hồ sơ vụ án);
- Tòa án nhân dân thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai;
- Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai;
- Các đương sự (theo địa chỉ);
- Lưu: Phòng HCTP; Phòng Giám đốc kiểm tra về DS-KDTM-LĐ, hồ sơ vụ án.
 TM. ỦY BAN THẨM PHÁN THẨM PHÁN- CHỦ TỌA PHIÊN TÒA



(Đã Ký)


 NGUYỄN VĂN TÀO