Tranh chấp hợp đồng đặt cọc Quyền sử dụng đất
Số: 51
Ngày: 05/07/2024
Tòa án xét xử: TAND huyện Hiệp Hòa, tỉnh Bắc Giang
Cấp xét xử: Sơ thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc Quyền sử dụng đất

## Page 1

ả ố: 51/2024/DS-ST.
 : 05/07/2024 V/v Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.


NHÂN DANH Ủ

 HIP HÒA, TỈNH BẮC GIANG

 t s t c

 ẩ – ạ : Ông Ngô Thanh Thuần ộ ẩ : Bùi Thế Hanh Ông Hoàng Thị Kim Oanh t : b Vũ ị Kim Chi - ệ Hiệp Hòa, tỉnh Bắc Giang.
 nHip Hòa tham gia phiên to : bà Nguyễn Thị Thùy– ể Trong ngày 05/7/2024; Tạ ở ệ ệ ử ẩ ự ẩ ố: 43 - 28/02/2024 về “ ranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyể ợng quyền sử d đất”
theo quyế đị đ án ra xét xử số: 49/2024 QĐXX-DS ngày 14/05/2024 và Quyế định hoãn phiên tòa s ố 62/2024 QĐ -DS ngày 06/06/2024 giữa các đ ự:
 uy Anh ễ Vă - ă 1979 ( ó ặ )
 ú: Đạ Đ 2, ã , ệ ệ , ỉ ắ G Bị ị ễ ị - ă 1978 ( Vắ ặ );
 ú: P Vă ự, ị ấ , ệ ệ , ỉ ắ G ỗ ở: ổ ốĐ , ị ấ , ệ ệ , ỉ ắ G ờ c quyề lợ v ĩa vụ l qua
- Anh Vă - ă 1977 ( Vắ ặ )
 ú: ổ ốĐ , ị ấ , ệ ệ , ỉ ắ G
- ị ễ ị - ă 1986 ( Vắ ặ )
 ú: Đạ Đ 2, ã , ệ ệ , ỉ ắ G .
 ờ l cứ
- Ông ễ Vă Đ- ă 1955 ( Vắ ặ )
Đị ỉ: PPú ắ , ị ấ , ệ ệ , ỉ ắ G
- Anh Phùng Thanh S- ă 1983 ( ó ặ )
Đị ỉ: P , ị ấ ắ , ệ ệ , ỉ ắ G
- Ông Vă - ă 1950 ( Vắ ặ )
 ú: ổ ố Vă ự, ị ấ , ệ ệ , ỉ ắ G
- Anh ễ Vă - ă 1989 ( Vắ ặ )

 PHÒA Ỉ BẮ Ủ c lậ – d – c

## Page 2

 ú: ổ ốPú ắ , ị ấ , ệ ệ , ỉ ắ G

N I DUNG VỤ ÁN:

 e đ ởi kiện, các lời khai trong quá trình gi ải quyết v án và tại đ anh Nguyễ Vă trình bày:
Anh và chị Nguyễn Thị Th là chỗ quen biết, thông qua việc anh ó đất c Đ bố đẻ chị Th y, vào tháng 10/2023, chị Th ó đện thoại cho anh hỏi vay tiền, số tiề 70 000 000 đồ , , đó ị Thy có nói em trai chị Thy tên là Nguyễ Vă B có thử đất muốn bán, nếu mua thì chị bán cho, đồ đó ị Thy và anh Bộ có xuống nhà anh Phùng Thanh S, giữa anh và chị Thy ó đổi, thỏa thuận, giao dịch mua bán thử đất số 160; Tờ bả đồ số 02 diện tích 840 m2 vị trí thử đất tại tổ dân phố Phúc Thắng,thị trấn Thắ đấ đã đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử d đất mang tên anh Nguyễ Vă , hai bên có làm hợ đồ đặt cọ đề ngày 14/10/2023, hợ đồ đặt cọc thỏa thuận giá chuy ể ợng thử đất trên là 500 000 000 đồ , đặt cọc choch ị Th 70 000 000 đồng, số tiền còn lại 430 000 000 đồng, anh sẽ chuyển trả hết khi hai bên hoàn tất hợ đồng chuyển ợng. Thời hạ đặt cọc là 15 ngày, từ 14 10 2023, đến ngày 29/10/2023.
Số tiề 70 000 000 đồ đặt cọ đã ển khoản cho chị Th y, sau đặt cọ ì Đông là bố đẻ chị Th ó đện thoại cho anh, bảo không b đấ ì đất làc a anh Bộ, không phải làc a chị Th y, thấy vậ ó đến nhà chị Th , đ ại tiền cọ , ị Th ó ó ó ền trả.
A đề nghị Tòa án tuyênh y hợ đồ đặt cọc giữa anh và chị Th đề ngày 14/10/2023.
Anh yêuc ầu chị Thy phải trả cho đì anh số tiề đặt cọ đất là 70 000 000 đồng và tiền phạt cọ 70 000 000 đồng.
Tạ đề nghị xin rút yêu cầu về đ ền phạt cọc 70.000.000 đồng.
Bị đ ị Nguyễn Thị Th đã đợc Tòa án tố đạt hợp lệ ă bản tố t ng, tuy nhiên chị Th đến Tòa án làm vi ệc, không gửi bản khai, cung cấp các tài liệu chứng cứ cho Tòa án.
Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan anh Nguyễn Văn Trường trình bày.
Anh là chồng chị Nguyễn Thị Th, việc chị Th ờ đặt cọc, b đất vớ ế ì đợc biết, anh không nhận tiền cọ đất từ ờng, việ ờng khởi kiệ đ ề ì định không biết, không liên qu , ờng giao tiền cọc cho chị Thy thì chị Thy phải trả ờng.
 ời có quyền lợ v ĩa vụ liên quan chị Nguyễn Thị L trình bày.
 ị ợ ễ Vă , ờ để 10 2023, ị ỷ ó ỏ ồ ị ờ ố ề 70 000 000 ờ đó ị ỷ ó ố ó ó ử đấ ố b ờ đồ ử đấ ố 160; ờ bả đồ 02 ệ í 840 2 ạ PPú ắ , ắ , ệ ệ , ỉ ắ G Đấ đã đ ợ

## Page 3

 ấ ấ ứ ậ ễ Đă ộ e ị ỷ b ó ế ợ đồ đặ ọ đấ đề 14 10 2023, b ậ đặ ọ ị ỷ Mả đấ ả ị ỷ b đợ ờ đợ đấ , đì ị ờ đã ấ ề ầ đ ạ ề , ị ỷ ả ị ầ ị ỷ ờ ả ả ạ ố ề 70 000 000 đồ ạ ọ 70 000 000 đồ ời làm chứng ông uyễ ă t b bả lờ a trì by bố đẻ ị ễ ị ỷ V 14 10 2023, ó e ó ị ỷ ă ỗ, ậ ị ó ố ờ 70 000 000 đồ , ảđợ ó ế ợ đồ đặ ọ ớ ộ đặ ọ ử đấ ố 160, ờ bả đồ ố 02, ệ í 840 2 ớ 500 000 000 đồ ử đấ đó ả ị ỷ đó ờ đã ề ầ đ ạ ố ề 70 000 000 đồ , ị ỷ ó ờ ả ú ế ó ă đế ệ ị ỷ ẫ ảđợ ờ ố ề ì b , ử đấ ó ể ợ 500 000 000 đồ , ự ế ế ể ợ ì ũ ả ỷ Người làm chứng Anh Nguyễn Văn B tại biên bản ghi lời khai trình bày.
A e ị ễ ị ỷ ử đấ ố 160, ờ bả đồ ố 2, ệ í ả 840 2 bố ễ Vă Đ, đã ặ ử đấ , ớ đó ờ ó ỏ ả ấ b Đế ả 10 2023, ị ỷ đè ố ờ ó ệ e ờ ó đấ để b ị ỷ ó ệ ự ế ớ ờ , ờ ó ệ õ b ó ế ấ ớ , ấ ề ấ đặ ọ ì ắ đợ đó, ờ ể ả ị ỷ 70 000 000 đồ ệ ạ ử đấ đã b ờ ời làm chứng a Pù a St b bả lờ a trì by V 14 10 2023, ó ứ ờ ị ỷ ợ đồ đặ ọ ể ợ ử đấ ố 160, ờ bả đồ ố 02 ệ í 840 2 ạ PPú ắ , ắ , ệ ệ , ỉ ắ G ớ 500 000 000 đồ ố ề đặ ọ 70 000 000 đồ đó ờ ị ỷ ó ị ế ì ắ đợ Kiểm sát viên Viện kiểm sát nhân dân huyện Hiệp Hòa phát biểu ý kiến về việc tuân th pháp luật trong suốt quá trình gi ải quyết v án Thẩm phán, Hội đồng xét xử, đã ực hiệ đú q định pháp luật.
Việc chấp hành pháp luật nhữ ời tham gia tốt ng kể từ khi th lý v đế ớc thờ đểm Hộ đồng xét xử nghị : đ ; Bị đ không chấ đú q định pháp luật.
Về ý kiến giải quyết v án:
- Á ả 3 Đ ề 26, Đ ề 35; Đ ề 39; Đ ề 244; Đ ề 266; Đ ề 269; Đ ề 271; Đ ề 273; Đ ề 280 ộ ậ ố ự ;

## Page 4

- Á các Đ ề 117; Đ ề 122; Đ ề 131; Đ ề 328, Đ ề 407, Đ ề 408 ; Đ ề 463 ộ ậ ự ă 2015
- Á Đề 168, Đ ề 188 ậ đấ đ 2013
- Áp d ng Đ ề 26; Đều 27 ịq ế 326 2016 U VQ 14 ngày 30 12 ă 2016 Ủ b ờ Qố ộ q đị ứ , ễ , ả , , ộ , q ả ử í ệ í ấ ậ ầ ở ệ đ ễ Vă .
1 ợ đồ ị ự ề ệ đặ ọ ể ợ q ề ử đấ , ở đề 14 10 2023 q đế ệ ể ợ q ề ử đấ ử đấ ố số 160 tờ bả đồ số 02 diện tích 840 m2 vị trí thửa đất tại tổ dân phố Phúc Thắng, thị trấn Th, huyện Hiệp H, ỉ ắ G , đã đợ ấ ấ ứ ậ ễ Đă ộ 2 ấ ậ ầ ở ệ ễ Vă .
 ộ ị ễ ị ả ả ố ề đặ ọ 70 000 000 đồ ễ Vă ị ễ ị .
Đì ỉ ầ ở ệ anh ễ Vă ề ệ bộ ị ễ ị ả ả ố ề ạ ọ 70 000 000 đồ Về hí: ị ễ ị ả ị 300 000 đồ ề í ó ạ ề ợ đồ ự ị ễ ị ả ị í ự ẩ ó ạ 3 500 000 đồ .
 ả ờ ố ề ạ ứ í đã ộ Đề ị q ề đ ự NHẬ ỊNH TÒA ÁN:
Sau khi nghiên cứu các tài li ệu có trong h ồ đợc thẩm tra, tranh t ng tại phiên tòa, Hộ đồng xét xử xét thấy:
 [1]- Về ố :
 Về ệ ả e q đị ạ Đề 205 ộ ậ ố ự, để đ ự ỏ ậ ớ ề ệ ả q ế đ ó ặ , ị đ ị ễ ị ; ờ óq ề ợ ĩ q đã đ ợ ệ ậ b ề ả ợ ệ ắ ặ ạ ả ế ả ữ đ ựđợ Về ọ : đã ố đạ ợ ệ ọ ế ậ ứ ứ ạ ọ , đ ó ặ , ịđ , ờ óq ề ợ ĩ q đã đ ợ ệ ậ ợ ệ, ắ ặ không có lý do, đã ế ọ ứ ứ ắ ặ đ ự ù ợ q đị ạ K ả 3 Đ ề 210 ộ ậ ố ự ềs vắ ặt s t tòa ịđ ị ễ ị , ờ óq ề ợ ĩ q ễ Vă ờ đã đ ợ á ệ ậ ợ ệ, ắ ặ ạ ầ ứ ó , ĐXX ế ử ắ ặ đố ớ đ ự ù ợ ớ q đị ạ Đề 227, Đ ề 228 ộ ậ ố ự [2]- ề qua ệ tra cấ v t quyề ả quyết Tòa án.

## Page 5

 2.1. ề qua ệ á luật Các bên ó ế ợ đồ đặ ọ ề ệ ề ợ q ề ử đấ , ó è bằ ệ đặ ọ ộ ả ề .
 ó ấ đ ầ ả q ế , đị đ “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ” Q ệ ữ b q ệ ự ữ ớ , b đã ự ả q ế đợ ó ấ , đ đã đ ở ệ e ố ự 2.2 ềt quyề ả quyết ịđ ú ở đị b ệ ệ , ỉ ắ G ệ ệ , ỉ ắ G ả q ế đú ẩ q ề đợ q đị ạ Đề 26; Đ ề 35 Đề 39 ộ ậ ố ự [3] Vền i dung vụ án: đ anh Nguyễ Vă , yêu cầu Tòa án giải quyế đề nghị tuyênh y hợ đồ đặt cọc chuyể ợ đất và nhà ở và yêu cầu chị Nguyễn Thị Th phải trả số tiề đặt cọ 70 000 000 đồng.
 [3.1] Về yêu cầu h y hợ đồ đặt cọc chuyể ợ đất và nhà ở đợc lập ngày 14/10/2023.
 ĐXX ận thấy:
 Về hình thức hợ ng:
 Hợ đồ đợc lậ ă bả , b đặt cọc anh Nguyễ Vă ; bên nhậ đặt cọc chị Nguyễn Thị Th đã .
 Vền i dung hợ ng:
Nội dung hợ đồng các bên thỏa thuận với nhau q đế ệ ể ợ q ề ử đấ ử số 160 tờ bả đồ số 02 diện tích 840 m2; Vị trí thử đất tại tổ dân phố Phúc Thắng, thị trấn Th, huyện Hiệp H, ỉ ắ G .
Q ì ả q ế đ đị ử số 160 tờ bả đồ số 02 diện tích 840 m2; Vị trí thử đất tại tổ dân phố Phúc Thắng, thị trấn Th, huyện Hiệp H, ỉ ắ G đã đ ợ ấ ấ ứ ậ q ề ử đấ tên anh ễ Vă . Tạ ờ để ế ợ đồ đặ ọ ì ộ ù ị ó đế , ợ đồ đặ ọ ỉ ó ị ờ , ộ ợ đồ đặ ọ .
Anh ễ Vă đị đị ử số 160 tờ bả đồ số 02 diện tích 840 m2; vị trí thử đất tại tổ dân phố Phúc Thắng, thị trấn Th, huyện Hiệp H, ỉ ắ G đã đ ợ ấ ấ ứ ậ q ề ử đấ ễ Vă . A ừ ậ ó ù ị đế , bế ệ ị đặ ọ đấ , ế ấ ề ờ , ệ ử đấ trên anh đã ể ợ ờ e q đị ạ Đề 168 ậ đấ đ óq đị ềđề ệ ể ợ q ề ử đấ “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.

## Page 6

 Theo khỏa Đều 79 Nghị định số 43 2014 Đ-CP ngày 15/5/2014 c a Chính ph q định chi ti ết thi hành một số đềuc a luậ đấ đ óq định “Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất”.
 ừ ữ í đ óđ ó ở để đị ợ đồ đặ ọ ề ể ợ q ề ử đấ đợ ậ 14 10 2023 ữ ễ Vă ớ ị ễ ị là vô ệ , ậ ợ đồ đã ạ đề ấ ậ e q đị ạ Đề 123 ộ ậ ự, ạ ề đố ợ ợ đồ ể ự ệ đợ e q đị ạ Đề 408 ộ ậ ự.
 ậ đ ầ ợ đồ đặ ọ ó ă ứ ù ợ ớ q đị ạ Đề 407 ộ ậ ự [3.2] Về yêu cầu đ bộc chị Nguyễn Thị Th phải trả số tiền đặt cọc 70 000 000 đồ ĐXX ậ ấ :
 Theo các tài liệu chứng cứ đ ự cung cấp, giao nộp là Hợ đồ đặt cọc về chuyể ợng quyền sử d đấ đợc lập ngày 14/10/2023; Ý ế ì b đ ; ờ óq ề ợ ĩ q , ờ ứ ệ ứ ứ ậ đợ ó ở để đị :
Gữ ễ Vă ị ễ ị b ó ậ ợ đồ đặ ọ , ố ề đặ ọ , để đả bả ệ ể ợ q ề ử đấ 70 000 000 đồ ố ề 70 000 000 đồ ờ đã ể ả ị ễ ị , ị đã ậ đợ ố ề đợ ể ệ ạ ế ị ( ố 10; 11) ó ồ ợ đồ đặt cọc chuy ể ợ đất và nhà ở đợc lập ngày 14/10/2023 bị vô hiệu do vậy chị Thy phải trả cho anh Nguyễ Vă số tiền đặt cọc là 70.000.000 đồng.
 ậ ầ đ ề ệ ở ệ bộ ị ả ả ố ề 70 000 000 đồ ó ă ứ, ầ đợ ấ ậ ù ợ ớ q đị ạ Đề 407 ộ ậ ự Đố ớ ầ đ bộ ị ễ ị ả ả ố ề ạ ọ 70 000 000 đồ ạ đ ễ Vă đã ú đố ớ ầ , ấ ệ ờ ú ầ hoàn ự ệ , đ ợ ĐXX ấ ậ , đì ỉ ộ ầ ầ ở ệ ả ễ Vă Th ù ợ ớ q đị ạ ả 2 Đ ề 244 ộ ậ ố ự Đố ớ bị đ ị ễ ị đã ố đạ ợ ệ ă bả ố , ị đế ệ , ử bả , ấ ệ ứ ứ ậ bị đ ị ễ ị đã ự ừ bỏ q ề ợ , í ợ ì [4] Về án phí: Bị đ ị Nguyễn Thị Th phải chị 300 000 đồng tiền án phí dân sự ẩm không có giá ngạch về h y hợ đồng giao dịch dân sự.

## Page 7

Bị đ chị Nguyễn Thị Th phải chịu tiền án phí dân sự ẩm.
 Về ế ể ạ ề ệ e ậ ố ự đố ớ ẩ , , ộ đồ ử, ữ ờ ố ệ ả q ế ó ă ứ [5]- Về q ề : đ ự óq ề bả e q đị ạ Đề 271, Đ ề 273 ộ ậ ố ự;
 Vì các lẽ trên,

QUYẾ ỊNH:

- ă ứ ả 3 Đ ề 26, Đ ề 35; Đ ề 39; Đ ề 244; Đ ề 266; Đ ề 269; Đ ề 271; Đ ề 273; Đ ề 280 ộ ậ ố ự ;
- ă ứ các Đ ề 117; Đ ề 122; Đ ề 123; Đ ề 131; Đ ề 328, Đ ề 407, Đ ề 408 ; Đ ề 463 ộ ậ ự ă 2015
- ă ứĐề 168, Đ ề 188 ậ đấ đ 2013
- ă ứ Đề 26; Đều 27 ịq ế 326 2016 U VQ 14 ngày 30 12 ă 2016 Ủ b ờ Qố ộ q đị ứ , ễ , ả , , ộ , q ả ử í ệ í Xử
1. ấ ậ yucu ở ệ uy a uyễ ă .
1.1 ợ đồ ị ự ề ệ đặ ọ ể ợ q ề ử đấ , ở đề 14 10 2023 q đế ệ ể ợ q ề ử đấ ử đấ ố số 160 tờ bả đồ số 02 diện tích 840 m2 vị trí thửa đất tại tổ dân phố Phúc Thắng, thị trấn Th, huyện Hiệp H, ỉ ắ G , đã đợ ấ ấ ứ ậ q ề ử đấ ễ Vă .
1.2 ấ ậ ầ ở ệ ễ Vă .
 ộ ị ễ ị ả ả ố ề đặ ọ 70 000 000 đồ ( ả ệ đồ ) cho anh ễ Vă ị ễ ị .
1.3 Đì ỉ ầ ở ệ anh ễ Vă ề ệ bộ ị ễ ị ả ả ố ề ạ ọ 70 000 000 đồ ( ả ệ đồ ).
 ể ừ bả ó ệ ự ậ , ờ óq ề đ yêu ầ thi hành , ờ ó ĩ ả ị ã ấ đố ớ ố ề ậ , theo mứ ã ấ đợ q đị ạ ả 2 Đ ề 468 ộ ậ ự 2015
2. ềá í Cị ễ ị ả ị 300 000 đồ ề í ó ạ ề ợ đồ ự ị ễ ị ả ị 3 500 000 đồ ề án phí ự ẩ có giá ạ .
 ả ễ Vă ố ề ạ ứ í đã ộ 3.500.000 đồ , e b ề ạ ứ í ố: 0003791 28 02 2024 ạ ự ệ ệ , ắ G
3. Về quyền kháng cáo:
 đ ự có mặt có quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án.

## Page 8

 đ ự ắ ặ óq ề ờ ạ 15 ể ừ ậ đợ ố đạ ợ ệ bả , ặ ế ợ ệ bả
4. ề ờ dẫ t á :
 ờ ợ bả đợ e q đị ạ Đề 2 ậ ựđợ ử đổ , bổ ă 2014 ì ờ đợ ự, ờ ả ự óq ề ỏ ậ , q ề ầ , ự ệ ặ bị ỡ ế e q đị ạ Đề 6, 7, 7 9 ậ ựđợ ử đổ , bổ ă 2014, ờ ệ đợ ự ệ e q đị ạ Đề 30 ậ ự đợ ử đổ , bổ ă 2014

Nơ ận:
- TAND tỉnh Bắc Giang;
- VKSND huyện Hiệp Hòa;
- CCTHADS huyện Hiệp Hòa;
- đ ự;
- u HSVA – VP .
TM. H ỒNG XÉT XỬ SƠ ẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA





Ngô Thanh Thun

## Page 9

9