Bản án số: 390/2024/DS-ST
Bản án dân sự sơ thẩm
Số: 390
Ngày: 27/06/2024
Tòa án xét xử: TAND huyện Bình Chánh, TP. Hồ Chí Minh
Cấp xét xử: Sơ thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Trần Văn Dung đối với bị đơn ông Trương Thanh Quan về việc Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

## Page 1

1 TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN BÌNH CHÁNH THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Bản án số: 390/2024/DS-ST Ngày: 27/6/2024 V/v: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc





NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN BÌNH CHÁNH – TP. HỒ CHÍ MINH
- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:
Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Ông Lê Văn Cơ.
Các Hội thẩm nhân dân:
1. Ông Lại Hữu Tâm.
2. Ông Vũ Huy Hoàng.
- Thư ký phiên tòa: Ông Phan Trọng Tường – Thư ký Tòa án của Tòa án nhân dân huyện Bình Chánh.
Đại diện viện kiểm sát nhân dân huyện Bình Chánh tham gia phiên tòa: Bà Vũ Thị Thái - Kiểm sát viên.
Ngày 27 tháng 6 năm 2024, tại phòng x ử án của Tòa án nhân dân huy ện Bình Chánh xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 269/2023/TLST-DS ngày 29 tháng 05 năm 2023 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo Quy ết định đưa v ụ án ra xét x ử số: 263/2024/QĐXXST-DS ngày 06/05/2024 và Quyết định hoãn phiên tòa s ố: 264/2023/QĐST-DS ngày 05/06/2024 giữa các đương sự:
 - Nguyên đơn: Ông Trần Văn D, sinh năm: 1953; Địa chỉ: 52/9 Đình Tân Khai, phường Bình Trị Đ, quận Bình T, Thành phố H.
Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Bà Nguyễn Thù y Song Th, sinh năm: 2000; địa chỉ liên lạc: 137 Nguyễn Hữu Trí, thị trấn Tân T , huyện Bình Ch, Thành phố H (theo giấy ủy quyền lập ngày 05/08/2023).
- Bị đơn: Ông Trương Thanh Q; sinh năm: 1981; Địa chỉ: 507/18/2 Hương Lộ 3, phường Bình Hưng H, quận Bình T, Thành phố H.
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
+ Ông Nguyễn Xuân D , sinh n ăm: 1989; Địa chỉ: D19/23N7 ấp 4A, xã Vĩnh Lộc B, huyện Bình Ch, Thành phố H.
+ Ông Nguyễn Văn R, sinh năm: 1927 (đã chết năm 2016).
Người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của ông Nguyễn Văn Rồi là:
 Bà Nguyễn Thị Ng, sinh năm 1938;

## Page 2

2 Ông Nguyễn Tuấn Kh, sinh năm 1980;
Cùng địa chỉ: E9/17 ấp 5, xã Vĩnh Lộc B, huyện Bình Ch, Thành phố H.
 + Bà Nguyễn Thị Ng, sinh năm 1938;
 + Ông Nguyễn Tuấn Kh, sinh năm 1980;
Cùng địa chỉ: E9/17 ấp 5, xã Vĩnh Lộc B, huyện Bình Ch, Thành phố H.
 (Bà Nguyễn Thùy Song Thương, ông Nguy ễn Xuân Dưỡng đều có đơn đề nghị xét xử vắng mặt; ông Trương Thanh Q, bà Nguyễn Thị Ngỡi, ông Nguyễn Tuấn Khanh đều vắng mặt không có lý do).
NỘI DUNG VỤ ÁN:
 Tại đơn khởi kiện, các bản tự khai, biên bản về việc không ti ến hành hòa giải được, nguyên đơn ông Trần Văn D có người đại diện theo ủy quyền là bà Nguyễn Thùy Song Thương trình bày:
Vào năm 2018, ông Trần Văn D có nhận chuyển nhượng từ ông Trương Thanh Q một thửa đất có mã nền A1 2 với diện tích 52m 2 thuộc một phần thửa đất số 125 , tờ bản đồ số 05 (Theo TL02/CT -UB) tọa lạc tại xã Vĩnh Lộc B, huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh. Diện tích đất này là do ông Trương Thanh Q nhận chuyển nhượng từ ông Nguyễn Văn Rồi (chủ sử dụng đất đã được UBND huyện Bình Chánh cấp Giấy chứng nhận 1020/QSDĐ cấp ngày 12/6/2001). Mặc dù việc chuyển nhượng không được công chứng, chứng thực theo quy định nhưng trên thực tế giao dịch đã hoàn thành, theo đó, ông Quan đã giao đất cho ông Dung và ngược lại, ông Dung đã giao đủ tiền cho ông Quan, việc giao nhận tiền có lập vi bằng. Việc giao đất không có lập biên bản bàn giao, sau khi nhận chuyển nhượng thì đất vẫn để trống, không cắm cọc hay ràoch ắn lại. Tuy nhiên, sau khi nhận chuyển nhượng khoảng một tháng, khi xuống thăm đất thì ông Trần Văn D phát hiện ông Nguyễn Xuân Dưỡng đã tự ý xây dựng móng và rào chắn tole trên đất của mình. Khi ông Trần Văn D yêu cầu ông Dưỡng chấm dứt hành vi xâm chiếm đất thì ông Dưỡng trình bày là thửa đất này ông Dưỡng cũng mua từ một người khác. Do đó, ông Dưỡng không đồng ý với yêu cầu của ông Dung.
Nhận thấy rằng, thửa đất của ông Trần Văn D đã nhận chuyển nhượng từ ông Trương Thanh Q cũng là thửa đất ông Dưỡng nhận chuyển nhượng từ người khác. Việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay không có công chứng, chứng thực . Đồng th ời, tại thời điểm ký kết hợp đồng, thửa đất nêu trên không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ông Quan cũng không phải là chủ sử dụng đất. Do đó, giao dịch này vi phạm về mặt hình thức, vi phạm về mặt chủ thể và vi phạm điều cấm của Luật.
Nên căn cứ theo Điều 117 và điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 thì Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Trần Văn D và ông Trương Thanh Q vô hiệu.
Căn cứ Điều 131 Bộ luật dân sự quy định: “1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

## Page 3

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lạ i tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.”
Căn cứ theo chứng thư thẩm định giá số 05TA -HBC/01/24/CTM ngày 24/01/2024 của Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Chân Trời Mới , thửa đất này hiện nay trị giá 461.760.000 đồng. Mức chênh lệch giá trị Quyền sử dụng đất khi ký Hợp đồng và hiện nay là 86.760.000 đồng. Đây được xem là thiệt hại thực tế theo Nghị quyết 01/2003/ NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ngày 16 tháng 4 năm 2003.
Nhận thấy, hai bên đều có lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu vì vậy nguyên đơn ông Trần Văn D đề nghị Tòa án xem xét và giải quyết các yêu cầu sau:
Tuyên “Văn bản thỏa thu ận v/v Đặt cọc và chuy ển như ợng Quy ền s ử dụng đất” giữa ông Trần Văn D và ông Trương Thanh Q ngày 21/05/2018 là vô hiệu;
Buộc ông Trương Thanh Q có trách nhiệm hoàn trả lại cho ông Trần Văn D số tiền: 375.000.000 đồng (b a trăm bảy mươi lăm triệu đồng) và có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho ông Trần Văn D số tiền là : 43.380.000đ (bốn mươi ba triệu ba trăm tám mươing hìn đồng). Tổng số tiền mà ông Trần Văn D yêu cần ông Trương Thanh Q phải trả là: 418.380.000đồng (bốn trăm mười tám triệu ba trăm tám mươi nghìn đồng).
Ngoài ra, bà Nguyễn Thùy Song Thương không trình bày gì thêm.
 Tại bản t ự khai, biên bản v ề việc không ti ến hành hòa gi ải đư ợc vàt ại phiên tòa hôm nay người có quy ền lợi nghĩa v ụ liên quan là ông Nguy ễn Xuân Dưỡng trình bày:
 Ngày 08/02/2018, đư ợc s ự giới thi ệu và làm chứng của ông Trương Thanh Q, ông Dưỡng có mua của bà Trần Ngọc Loan sinh năm 1967 thường trú tại: 753/41 Tỉnh lộ 10, phường Bình Trị Đông, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh, một phần đất có diện tích 53,2 m2 (năm mươi ba phẩy hai mét vuông)
thuộc thửa đất số 125, tờ bản đồ số 5, tọa lạc tại tổ 12, ấp 6 xã Vĩnh Lộc B, huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh do ông Nguy ễn Văn Rồi đứng tên, với giá 310.000.000 đồng (b a trăm mư ời tri ệu đ ồng). T ừ khinh ận chuy ển nhượng phần đất này của bà Loan thì ông Dưỡng đã cho quây tole xung quanh phần đất mà ông đã mua được của bà Trần Ngọc Loan.
Khi ông Dưỡng tiến hành cho rào tole phần đất của mình mua được từ bà Loan thì ông Trần Văn D đã đến tranh chấp phần đất trên với ông Dưỡng và ông Dung có đưa ra b ộ vi bằng thể hiện việc ông Dung có mua lô đất nàyc ủa ông Trương Thanh Q vào ngày 21 /5/2018. Khi ông Dung tới tranh chấp thì ông Dưỡng mới biết phần đất này cũng đư ợc chuyển nhượng cho ông Dung. Và hai bên cũng đã lên Ủy ban nhân dân xã Vĩnh Lộc B để trình báo sự việc tranh chấp này.
Khi ông Dưỡng mua đất của bà Loan thì bà Loan có báoch o ông Dưỡng biết phần đất nêu trên bà Loan đang làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (có đưa cho ông Dưỡng xem một công văn thể hiện việc bà Loan có nộp h ồ sơ đăng kýc ấp gi ấych ứng nhận quy ền s ử dụng đất s ố 1468 ngày

## Page 4

4 21/4/2017). Hiện nay phần đất này của ông Dưỡng vẫn chưa được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Nay ông Trần Văn D khởi kiện ông Trương Thanh Q yêu cầu Tòa án giải quyết: Tuyên “Văn bản thỏa thuận đặt cọc và chuy ển như ợng quyền s ử dụng đất” giữa ông Dung và ông Quan ngày 21/5/2018 là vô hi ệu. Đồng thời, buộc ông Quan có trách nhi ệm trả lại cho ông Dung s ố tiền là 375.000.000 đồng và phải bồi thư ờng thi ệt hại cho ông Dung thì ông Dư ỡng không có ý ki ến hay tranh chấp gì trong vụ án này nên không có yêu cầu độc lập.
Còn đối với vi ệc chuy ển như ợng gi ữa ông Dư ỡng và bà Loan thì ông Dưỡng không có tranh chấp gì với bà Loan nên không có yêu cầu gì trong vụ án này. Nếu sau này có tranh chấp thì ông Dưỡng sẽ khởi kiện ở một vụ án khác.
 Ngoài ra, ông Nguyễn Xuân Dưỡng không trình bày gì thêm.
 Bị đơn ông Trương Thanh Q, người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của người có quy ền lợi nghĩa v ụ liên quan ông Nguy ễn Văn Rồi là bà Nguy ễn Thị Ngỡi, ông Nguyễn Tuấn Khanh và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị Ngỡi, ông Nguy ễn Tuấn Khanh đã được Tòa án tri ệu tập hợp lệ, nhưng vẫn vắng mặt trong suốt quá trình Tòa án giải quyết vụ án, không thể hiện ý kiến trước yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
Đại di ện Vi ện Ki ểm sát nhân dân huy ện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh phát bi ểu ý ki ến về việc tuân theo pháp lu ật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và của người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án và phát bi ểu ý kiến về việc giải quyết vụ án, đề nghị Hội đồng xét xử: Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Trần Văn D. Buộc ông Trương Thanh Q trả cho ông Trần Văn D số tiền đã nhận là: 375.000.000đ (ba trăm bảy mươi lăm triệu đồng) và ông Quan có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho ông Trần Văn D số tiền là: 43.380.000đ (bốn mươi ba triệu ba trăm tám mươi nghìn đồng). Về chi phít ố tụng: Ông Trương Thanh Q phải chịu các chi phít ố tụng theo quy định pháp luật. Về án phí: ông Trương Thanh Q phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định của pháp luật.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
 Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:
 [1] Về thẩm quyền giải quyết vụ án: nguyên đơn ông Trần Văn D khởi kiện tranh chấp hợp đồng chuyển như ợng quy ền s ử dụng đất đối với b ị đơn ông Trương Thanh Q, tài sản tranh chấp là phần đất tọa lạc tại xã Vĩnh Lộc B, huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh nên căn cứ theo quy định tại điểm a khoản 1 Đi ều 35, đi ểm c kho ản 1 Đi ều 39 B ộ luật Tố tụng dân s ự năm 2015 v ụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Bình Chánh.
 [2] Về sự vắng mặt của đương sự:
 Người đại di ện theo ủy quy ền của nguyên đơn ông Trần Văn D là bà Nguyễn Thùy Song Thương; ngư ời có quy ền lợi nghĩa v ụ liên quan là ông Nguyễn Xuân Dưỡng đều có đơn đ ề nghị xét xử vắng mặt. Bị đơn ông Trương

## Page 5

5 Thanh Q, người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Văn Rồi là bà Nguy ễn Thị Ngỡi, ông Nguy ễn Tuấn Khanh và ngư ời có quy ền lợi nghĩa v ụ liên quan là bà Nguyễn Thị Ngỡi, ông Nguyễn Tuấn Khanh đã được Tòa án tri ệu tập hợp lệ đến lần thứ hai mà vẫn vắng m ặt. Do đó, Tòa án ti ến hành xét x ử vắng mặt bà Nguyễn Thùy Song Thương; ông Nguyễn Xuân Dưỡng, ông Trương Thanh Q, bà Nguyễn Thị Ngỡi, ông Nguyễn Tuấn Khanh theo quy định tại các Điều 227, Điều 228 và Điều 238 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.
[3] Về thời hiệu khởi kiện của vụ án: Do không có đương sự nào đề nghị áp dụng thời hi ệu, căn c ứ quy định tại Đi ều 184 B ộ luật t ố tụng dân s ự, Tòa án không xem xét về thời hiệu đối với vụ kiện này.
 [4] Về áp dụng pháp luật: Do giao dịch dân sự của các bên đương s ự đang thực hiện có nội dung và hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật dân s ự năm 2015 nên Tòa án áp dụng Bộ luật dân sự năm 2015 và các văn bản hướng dẫn thi hành Bộ luật dân sự 2015 để giải quyết vụ án.
 [5] Xét thấy các tài li ệu, chứng c ứ do nguyên đơn cung cấp mà b ị đơn không có phản đối do đó căn cứ theo quy định tại Điều 92 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 thì nguyên đơn không cần phải chứng minh cho yêuc ầu của mình là có căn c ứ và hợp pháp. Mặt khác, tại khoản 2 và kho ản 4 Đi ều 91 B ộ luật tố tụng dân s ự năm 2015 có quy định: “2. Đương sự phản đối yêuc ầu của người khác đối với mình phải chứng minh sự phản đối đó là có căn c ứ và phải đưa ra chứng cứ để chứng minh”, “4. Đương sự có nghĩa vụ đưa ra chứng cứ để chứng minh mà không đưa ra đư ợc chứng cứ hoặc không đưa ra đầy đủ chứng cứ thì Tòa án gi ải quy ết v ụ việc dân s ự theonh ững chứng c ứ đã thu thập đư ợc có trong h ồ sơ v ụ việc”. Bị đơn ông Trương Thanh Q , ngư ời k ế thừa quy ền và nghĩa vụ tố tụng của người có quy ền lợi nghĩa v ụ liên quan ông Nguy ễn Văn Rồi là bà Nguy ễn Thị Ngỡi, ông Nguy ễn Tuấn Khanh và ngư ời có quy ền lợi nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị Ngỡi, ông Nguyễn Tuấn Khanh vắng mặt không lý do trong suốt quá trình gi ải quyết vụ án nên ông Trương Thanh Q, bà Nguyễn Thị Ngỡi và ông Nguy ễn Tuấn Khanh từ bỏ nghĩa vụ chứng minh của mình.
[6] Vì vậy, Hội đồng xét x ử căn cứ các tài li ệu, chứng cứ do nguyên đơn , người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan cung cấp và các tài liệu, chứng cứ do Tòa án thu thập được để xét xử vụ án là phù hợp với quy định của pháp luật.
Căn cứ vào nội dung Công văn số 5011/CNBC-LT ngày 28/5/2024 của Văn Phòng đăng ký đất đai Thành Phố Hồ Chí Minh Chi nhánh huyện Bình Chánh cung cấp thể hiện: “ Thửa đất số 261, 347, 348, tờ bản đồ số 09; thửa 125, tờ bản đồ số 5, thửa 470, 471, 472, tờ bản đồ số 04 (TL 02/CT - UB) xã Vĩnh Lộc B đã được UBND huyện Bình Chánh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số 1020/QSD ngày 12/6/2 001 cho hộ ông Nguyễn Văn Rồi [trong đó có thửa 125 (2454/4908), tờ bản đồ số 05 (TL 02/CT-UB)]”; kết quả đo đạc của Công ty TNHH đo đạc – Thiết kế - xây dựng dịch vụ bất động sản Hoàng Long thể hiện tại Bản đồ hiện trạng vị trí lập ngày 14/8/2023 thì phần đất các bên tranh chấp có diện tích 52m 2 thuộc thửa 125, tờ

## Page 6

6 bản đồ số 05, bộ địa chính xã Vĩnh Lộc B, huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh và các tài liệu, chứng cứ các bên cung cấp. Đã có cơ sở xác định, nguồn gốc đất các bên tranh chấp thuộc quyền sử dụng hợp pháp của hộ ông Nguyễn Văn Rồi.
[8] Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Trần Văn D, Hội đồng xét xử xét thấy như sau:
Quá trình t ố tụng tại Tòa án , người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Trần Văn D là bà Nguyễn Thùy Song Thương yêu cầu Tòa án tuyên “Văn bản thỏa thuận v/v Đặt cọc và chuy ển nhượng quyền sử dụng đất” giữa ông Trần Văn D và ông Trương Thanh Q xác lập ngày 21/05/2018 là vô hi ệu;
nhận thấy ông Dung và ông Quan đều có lỗi làm cho hợp đồng bị vô hiệu nên bà Thương yêuc ầu Tòa án gi ải quyết buộc ông Trương Thanh Q có trách nhiệm hoàn trả lại cho ông Trần Văn D số tiền: 375.000.000 đồng (b a trăm bảy mươi lăm triệu đồng) và có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho ông Trần Văn D số tiền là: 43.380.000đ(bốn mươi ba triệu ba trăm tám mươi nghìn đồng) theo giá thị trường tại Chứng thư thẩm định giá số 05TA -HBC/01/24/CTM ngày 24/01/2024 của Công ty trách nhiệm hữu hạn Thẩm định giá và Giám định Chân TrờiM ới thực hiện . Tổng s ố tiền mà ông Trần Văn D yêuc ần ông Trương Thanh Q phải trả cho ông Dung là: 418.380.000đồng.
 Hội đồng xét x ử xét th ấy: Theo nội dung hợp đồng mà phía nguyên đơn cung cấp và lời trình bày của người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn là bà Nguyễn Thùy Song Thương và các tài li ệu chứng cứ có trong h ồ sơ thể hiện:
Giữa ông Trần Văn D và ông Trương Thanh Q xác lập Văn bản thỏa thuận về việc đặt cọc và chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào ngày 21/05/2018, tại địa chỉ: F3/9H13 Liên ấp 2-6, xã Vĩnh Lộc B, huy ện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh. Theo đó , ông Trần Văn D có nhận chuyển nhượng từ ông Trương Thanh Q một thửa đất có mã nền A1 2 với diện tích 52m 2 thuộc một phần thửa đất số 125 , tờ bản đồ số 05 (Theo TL02/CT -UB) tọa lạc tại xã Vĩnh Lộc B, huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh với giá chuyển nhượng là 375.000.000đ (ba trăm bảy mươi lăm triệu đồng) . Diện tích đất này là do ông Trương Thanh Q nhận chuyển nhượng từ ông Nguyễn Văn Rồi – người đứng tên chủ hộ được Ủy ban nhân dân huyện Bình Chánh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: 1020/QSDĐ cấp ngày 12/6/2001 cho hộ ông Nguyễn Văn Rồi (theo tài liệu đương sự cung cấp thì ông Quan và ông Rồi xác lập Giấy sang nhượng đất vĩnh viễn vào ngày 24/11/2011 bằng văn bản không có công chứng, chứng thực). Hợp đồng chuyển nhượng xác lập giữa ông Trương Thanh Q và ông Trần Văn D làm bằng văn bản có ký xác nhận của hai bên nhưng không được công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật. Hai bên xác định với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên là 375.000.000đ(ba trăm bảy mươi lăm triệu đồng). Việc giao nhận số tiền nêu trên đã đư ợc hai bên làm biên bản giao nhận tiền vào ngày 21/05/2028 và lập Vi bằng về việc giaonh ận tiền số tiền trên tại Văn Phòng Thừa phát lại Quận 5, Thành phố Hồ Chí Minh, việc giao đất không có lập biên bản bàn giao , sau khinh ận chuy ển như ợng thì đất vẫn đ ể trống, không cắm cọc hay ràoch ắn l ại. Tuy nhiên, sau khi nhận chuyển nhượng khoảng một tháng, khi xuống thăm đất thì ông Trần Văn D phát hiện ông

## Page 7

7 Nguyễn Xuân Dưỡng đã tự ý xây dựng móng và rào chắn tole trên đất của mình.
Khi ông Trần Văn D yêu cầu ông Dưỡng chấm dứt hành vi xâm chiếm đất thì ông Dưỡng trình bày là thửa đất này ông Dưỡng cũng mua từ một người khác.
Do đó, ông Dưỡng không đồng ý với yêu cầu của ông Dung. Nhận thấy rằng, thửa đất của ông Trần Văn D đã nhận chuyển nhượng từ ông Trương Thanh Q cũng là thửa đất ông Dưỡng nhận chuyển nhượng từ người khác. Việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay không có công chứng, chứng thực . Đồng thời, tại thời điểm ký kết hợp đồng, thửa đất nêu trên ông Trương Thanh Q cũng không phải làch ủ sử dụng đất hợp pháp. Do đó, giao dịch này vi phạm về mặt hình thức, vi phạm về mặt chủ thể và vi phạm điều cấm của Luật nên nguyên đơn đã có yêu cầu khởi kiện như trên là có cơ sở xem xét.
[9] Xét về nội dung và hình thức của “Văn bản thỏa thuận v/v Đặt cọc và chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa ông Trần Văn D và ông Trương Thanh Q xác lập ngày 21/05/2018”. Tại thời điểm các bên ký kết hợp đồng thì phần đất chuyển nhượng nêu trên là do h ộ ông Nguyễn Văn Rồi là chủ sử dụng đất hợp pháp. Ông Trương Thanh Q dựa trên “Giấy sang nhượng đất vĩnh viễn” do ông Nguyễn Văn Rồi và ông Trương Thanh Q xác lập ngày 24/11/2011 để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên cho ông Trần Văn D là chưa tuân thủ theo quy định pháp lu ật. Tại điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 có quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất như sau:“ Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng dất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản nà y”. Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập giữa ông Quan và ông Dung không được công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật. Tại khoản 2 Điều 117 Bộ Luật dân sự năm 2015 quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự:“Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định”. Mặt khác, tại khoản 2 Điều 119 Bộ Luật dân sự năm 2015 quy định về hình thức giao dịch dân sự như sau:
“Trường hợp luật có quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó” . Hơn nữa, tại Điều 122 Bộ luật dân sự năm 201 5 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu: “Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu , trừ trường hợp bộ luật này có quy định khác”. Do đó, Hội đồng xét xử có căn cứ xác định: Văn bản thỏa thuận (v/v đặt cọc và chuyển nhượng quyền sử dụng đất) xác lập giữa ông Trương Thanh Q và ông Trần Văn D là hợp đồng bị vô hiệu về hình thức và nội dung.
[10] Về giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đất xác lập giữa ông Trương Thanh Q và ông Trần Văn D bị vô hiệu. Theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân s ự năm 2015 về hậu quả pháp lý của giao dịch dân s ự vô hi ệu: “1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. 2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban

## Page 8

8 đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.” …“ 4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường”.
[11] Xét việc các bên giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có chứng nhận của tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất và tại thời điểm chuyển nhượng ông Trương Thanh Q chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp . Tại mục 2 Đi ều 7 của Văn bản thỏa thuận (v/v đặt cọc và chuy ển nhượng quyền sử dụng đất) xác lập ngày 21/5/2018 có ghi “2. Bên B cam kết: a.
Đã xem xét k ỹ, biết rõ v ề nguồn gốc sở hữu, sử dụng và thực trạng quyền sử dụng đất – quyền sở hữu nhà ở nêu trên, kể cả các giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền s ở hữu nhà ở, đồng ý mua và không có khi ếun ại gì v ề Văn bản thỏa thuận này”. Như vậy, phía nguyên đơn ông Trần Văn D cũng được bị đơn ông Trương Thanh Q thông báo v ề tình trạng pháp lýc ủa phần đất chuyển nhượng và ông Dung cũng đã tìm hiểu nhưng vẫn đồng ý ký kết hợp đồng. Do đó, Hội đồng xét x ử xác định ông Trần Văn D và ông Trương Thanh Q có lỗi tương đương nhau trong vi ệc xác lập giao dịch này, ông Trần Văn D và ông Trương Thanh Q mỗi ngư ời phải chịu 1/2 giá trị thiệt hại tương ứng mức độ lỗi theo hướng dẫn tại Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao.
[12] Xác định thiệt hại, trách nhiệm bồi thường thiệt hại:
Giá trị quyền s ử dụng đất do các bên thỏa thu ận tại thời đi ểm chuyển nhượng là 375.000.000đ (ba trăm bảy mươi lăm triệu đồng). Ông Dung đã thanh toán là 375.000.000đ (ba trăm bảy mươi lăm triệu đồng) tương ứng với 100% giá trị hợp đ ồng. Theo Chứng thư thẩm định giá số 05TA -HBC/01/24/CTM ngày 24/01/2024 của Công ty trách nhiệm hữu hạn Thẩm định giá và Giám định Chân Trời Mới, giá trị quyền sử dụng đất là: 461.760.000đồng. Như vậy, chênh lệch giá trị của lô đất tại thời điểm xét xử và thời điểm hai bên xác lập giao dịch là 461.760.000đồng – 375.000.000đồng (đã thanh toán ) = 86.760.000đồng (tám mươi sáu triệu bảy trăm sáu mươi triệu đồng), đây là kho ản ti ền thiệt hại khi nhận chuyển nhượng lô đất nêu trên. Do hai bên có lỗi ngang nhau nên mỗi bên phải chịu 1/2 thiệt hại là : 86.760.000đồng/2 = 43.380.000đồng. Như v ậy, ông Trương Thanh Q phải trả lại cho ông Trần Văn D số tiền đãnh ận là 375.000.000đ(ba trăm bảy mươi lăm triệu đồng) và bồi thư ờng thi ệt hại là 43.380.000đồng (bốn mươi ba triệu ba trăm tám mươi nghìn đồng), tổng cộng là 418.380.000đồng (bốn trăm mười tám triệu ba trăm tám mươi nghìn đồng).
 [13] Về phía bị đơn ông Trương Thanh Q, người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Văn Rồi là bà Nguyễn Thị Ngỡi, ông Nguyễn Tuấn Khanh và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị Ngỡi, ông Nguyễn Tuấn Khanh đều vắng mặt trong suốt quá trình Tòa án giải quyết vụ án mặc dù đã được Tòa án tống đạt hợp lệ các văn bản tố tụng, yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và tài liệu chứng cứ chứng minh cho yêuc ầu khởi kiện đã đư ợc Tòa án thông báo cho các đương s ự vắng mặt biết nhưng đến tại phiên tòa hôm nay ông Trương Thanh Q , bà Nguy ễn Thị

## Page 9

9 Ngỡi, ông Nguy ễn Tuấn Khanh đều không có văn bản gì thể hiện ý ki ến của mình về yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
 [14] Quá trình tham gia tố tụng tại Tòa án người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là ông Nguyễn Xuân Dưỡng xác định ông không có ý kiến hay tranh chấp gì trong v ụ án này nên không có yêuc ầu độc l ập. Còn đối với vi ệc chuy ển nhượng giữa ông Dưỡng và bà Loan thì ông không có tranh chấp gì với bà Loan nên không có yêuc ầu gì trong v ụ án này. Nếu sau này có tranh chấp thì ông sẽ khởi kiện ở một vụ án khác. Do vậy, Hội đồng xét xử không xem xét.
 [15] Từ các nhận định nêu trên, trên cơ sở xem xét toàn diện các chứng cứ, tài liệu có trong hồ sơ và đối chiếu với quy định pháp luật. Hội đồng xét xử xét thấy có cơ s ở chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Trần Văn D đối với bị đơn ông Trương Thanh Q. Buộc ông Trương Thanh Q phải trả ngay một lần cho ông Trần Văn D số tiền đã nhận là 375.000.000đ(ba trăm bảy mươi lăm triệu đồng) và bồi thường thiệt hại là 43.380.000đ(bốn mươi ba tri ệu ba trăm tám mươi nghìn đ ồng), tổng cộng là 418.380.000đ (bốn trăm mười tám triệu ba trăm tám mươi nghìn đồng).
[16] Ý kiến của đại di ện Vi ện ki ểm sát phù hợp vớinh ận định của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận.
[17] Về chi phít ố tụng: Chi phí đo đạc số tiền là: 8.000.000đ (tám triệu đồng) đồng, chi phí thẩm định giá số tiền là 10.300.000đồng (mười triệu ba trăm nghìn đồng); về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và phối hợp thẩm định giá tổng cộng là: 2.000.000đ(hai triệu đồng), ông Trần Văn D đã nộp xong. Tổng cộng chi phí tố tụng là: 20.300.000đồng (hai mươi triệu ba trăm nghìn). Do yêu cầu của nguyên đơn ông Trần Văn D được chấp nhận toàn bộ nên bị đơn ông Trương Thanh Q phải có nghĩa vụ hoàn trả lại cho Trần Văn D số tiền này theo quy định tại Điều 157, Điều 165 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.
 [18] Về án phí: Theo quy định tại khoản 1 Điều 147 B ộ luật tố tụng dân sự năm 2015 và Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, mi ễn, giảm, thu, n ộp, quản lý và s ử dụng án phí và lệ phí Tòa án thì bị đơn là ông Trương Thanh Q phải chịu án phí dân sự sơ thẩm đối với số tiền: 418.380.000đồng (bốn trăm mư ời tám tri ệu ba trăm tám mươi nghìn đồng) tương ứng với phần yêu cầu của nguyên đơn đối với bị đơn được Tòa án chấp nhận, số tiền án phí ông Trương Thanh Q phải chịu là:
20.735.200đồng; nguyên đơn ông Trần Văn D thuộc trường hợp được miễn án phí dân sự sơ thẩm theo quy định của pháp luật.
Vì các lẽ trên;
QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39, khoản 2, khoản 4 Điều 91, Điều 92, Điều 147, Điều 157, Điều 165, Điều 227, Điều 228, Điều 238 và Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự năm 201015;
Áp dụng các Điều 117, Điều 119; Điều 122, Điều 127, Điều 131; Điều 137;
Điều 357 và 468 Bộ luật dân sự năm 2015;
Áp dụng Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013;

## Page 10

10 Áp dụng Nghị quyết 0 1/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao;
Áp dụng Nghị quyết s ố 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/201 6 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
Tuyên xử:
1. Chấp nhận toàn b ộ yêu cầu khởi kiện của ông Trần Văn D đối với ông Trương Thanh Q.
1.1. Tuyên bố Văn bản thỏa thuận (v/v đặt cọc và chuyển nhượng quyền sử dụng đất) ngày 21/5/2018 xác lập giữa ông Trương Thanh Q và ông Trần Văn D là vô hiệu.
Buộc ông Trương Thanh Q hoàn trả lại cho ông Trần Văn D số tiền:
375.000.000đ(ba trăm bảy mươi lăm triệu đồng) và phải bồi thường thiệt hại cho ông Trần Văn D số tiền là 43.380.000đồng (bốn mươi ba triệu ba trăm tám mươi nghìn đồng), là tổng cộng là 418.380.000đồng (bốn trăm mười tám triệu ba trăm tám mươi nghìn đồng).
Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành) cho đến khi thi hành xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãic ủa số tiền còn phải thi hành án tương ứng với thời gian chậm trả theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.
2. Về chi phít ố tụng: Ông Trương Thanh Q có trách nhi ệm phải hoàn trả lại cho ông Trần Văn D chi phí xem xét thẩm định tại chỗ, đo v ẽ, chi phí định giá và phối hợp thẩm định giá tổng cộng là: 20.300.000đ(hai mươi triệu ba trăm nghìn đồng).
3. Về án phí dân sự sơ thẩm:
3.1. Bị đơn là ông Trương Thanh Q phải chịu án phí dân sự sơ thẩm số tiền là: 20.735.200đ (hai mươi triệu bảy trăm ba mươi lăm nghìn hai trăm đồng).
 3.2. Nguyên đơn là ông Trần Văn D thuộc trường hợp được miễn án phí dân sự sơ thẩm theo quy định của pháp luật.
4. V ề quyền kháng cáo: Các đương s ự vắng mặt tại phiên tòa có quy ền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày bản án được tống đạt hợp lệ hoặc được niêm yết theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự.
5. Trường hợp bản án, quy ết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân s ự thì người được thi hành án dân s ự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Nơi nhận:
- TAND Thành phố Hồ Chí Minh;

## Page 11

- VKSND Thành phố Hồ Chí Minh;
 - Các đương sự;
- VKSND huyện Bình Chánh;
- Chi cục THADS huyện Bình Chánh;
- Lưu hồ sơ vụ án. Lê Văn Cơ 