Bản án số: 40/2024/DS- ST
Nguyễn Thị T - Nguyễn Đăng Q và Trần Thị C
Số: 40
Ngày: 18/06/2024
Tòa án xét xử: TAND huyện Cư M'Gar, tỉnh Đắk Lắk
Cấp xét xử: Sơ thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thông tin vụ việc: Bà Nguyễn Thị T yêu cầu Toà án tuyên vô hiệu hợp đồng đặt cọc và buộc ông Q bà C trả lại tiền cọc

## Page 1

1 TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN CƯM’GAR TỈNH ĐẮK LẮK CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc Bản án số: 40/2024/DS- ST Ngày 18-6-2024 “V/v: tranh chấp hợp đồng đặt cọc”

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN CƯM’GAR, TỈNH ĐẮK LẮK

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:
Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Thiên Lý.
Các hội thẩm nhân dân: 1. Ông Y Tha Mlô; 2. Bà Nguyễn Thị Thu Ba.
- Thư ký phiên tòa: Bà Đinh Thị Thảo – Thư ký Tòa án nhân dân huy ện CưM’gar, tỉnh Đắk Lắk.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huy ện CưM’gar tham gia phiên tòa:
Phạm Thu Thủy – Kiểm sát viên Ngày 18 tháng 6 năm 2024 tại Tòa án nhân dân huyện Cư M’gar xét xử sơ thẩm công khai v ụ án dân sự thụ lý số 29/2024/TLST – DS ngày 23 tháng 01 năm 2024 về việc: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 37/2024/QĐXXST- DS ngày 27 tháng 5 năm 2024 giữa các đương sự:
Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị T, sinh năm 1975. (Có mặt)
Địa chỉ: Thôn TL, xã E, huyện C, tỉnh Đắk Lắk.
Bị đơn: Ông Nguyễn Đăng Q, sinh năm 1968 và bà Trần Thị C, sinh năm 1968 (Có mặt).
Địa chỉ: Thôn 8, xã E, huyện C, tỉnh Đắk Lắk.

NỘI DUNG VỤ ÁN:
Theo đơn khởi ki ện, đơn thay đổin ội dung khởi ki ện, bản t ự khai, quá trình tố tụng và tại phiên tòa nguyên đơn bà Nguyễn ThịT trình bày:
Ngày 21/8/2023 bàT cho vợ chồng ông Nguyễn Đăng Q , bà Trần ThịC vay số tiền là 170.000.000 đ ồng, không thỏa thuận lãi suất, hẹn ngày 22/8/2023 trả. Mục đích vay đ ể vợ chồng ông Q đáo hạn Ngân hàng. Sau khinh ận đủ số tiền vay vợ chồng ông Q đã ký hợp đồng cho vay tiền.
Đến ngày 23/8/2023 v ợ chồng ông Q vẫn chưa trả nợ cho bàT nên hai bên kí kết hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng thửa đất số 19, tờ bản đồ số 30, xã E, huy ện C (gọi tắt là thửa 19) và cấn trừ số tiền 170.000.000 đồng đã vay

## Page 2

2 thành số tiền đặt cọc. Hợp đồng đặt cọc ngày 23/8/2023 cón ội dung bàT đặt cọc cho vợ chồng ông Q 170.000.000 đồng để nhận chuyển nhượng thửa đất số 19 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BQ 791518 do UBND huyện C cấp ngày 16/01/2020. V ợ chồng ông Q đã đưa cho bàT giữ giấy chứng nhận quyền s ử dụng đất để làm tin. Hai bên thỏa thu ận ngày 23/12/2023 thì công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vợ chồng ông Q cam kết thửa đất không có vấn đề gì về pháp lý. Tuy nhiên, vợ chồng ông Q không thông báo với bàT về việc thửa đất số 19 đã b ị Chi cục thi hành án dân s ự huyện C tạm dừng việc đăng ký, chuy ển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng tài sản theo quyết định số 08/QĐ-CCTHADS ngày 25/10/2022.
Ngày 04/3/2024 Chi cục thi hành án dân s ự huyện C đã báo bàT lên làm việc nội dung yêu cầu bàT tự nguyện giao cho Chấp hành viên Chi cục thi hành án dân s ự huyện C 01 bản chính gi ấych ứng nhận quyền s ử dụng đất số BQ 791518 do UBND huyện C cấp 16/01/2020 cho bà Trần ThịC và ông Nguyễn Đăng Q để Chấp hành viên xử lý theo quy định pháp luật, bàT đã bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên cho Chi cục thi hành án.
Hết thời hạn đặt cọc vợ chồng ông Q không thực hiện đúng cam kết, thửa đất bị Cơ quan nhà nư ớc có thẩm quyền ngăn chặn nên không đ ủ điều kiện để hai bên tiến hành công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đến nay thửa đất trên đã b ị kê biên đ ể đảm bảo nghĩa v ụ thi hành án của vợ chồng ông Q. Do đó, bàT đề nghị Tòa án tuyên “Hợp đồng đặt cọc” ngày 23/8/2023 giữa ông Nguyễn Đăng Q, bà Trần ThịC với bà Nguyễn ThịT là vô hiệu. Buộc ông Q, bàC có nghĩa vụ liên đới trả cho bàT số tiền 170.000.000 đồng tiền đặt cọc, trừ đi số tiền 900.000 đồng bàC trả cho bàT vào ngày 22/8/2023, còn phải trả 169.100.000 đồng.
Quá trình t ố tụng vàt ại phiên tòa, bị đơn bà Trần ThịC và ông Nguyễn Đăng Q trình bày:
Ngày 21/8/2023 vợ chồng bà Trần Thị C, ông Nguyễn Đăng Q (viết tắt là vợ chồng bà C) có vay của bà Nguyễn ThịT số tiền là 170.000.000 đ ồng, hẹn ngày 22/8/2023 tr ả, mục đích vay đ ể đáo hạn Ngân hàng. Sau khinh ận đủ số tiền vay vợ chồng bàC đã ký hợp đồng cho vay ti ền ngày 21/8/2023. Đến ngày 22/8/2023 vợ chồng bàC chưa có ti ền trả nợ cho bàT . Ngày 23/8/2023 vợ chồng bàC và bàT đã thỏa thuận ký kết hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng thửa đất số 19, tờ bản đồ số 30, xã E, huyện C đồng thời hai bên thống nhất cấn trừ số tiền 170.000.000 đồng bàT cho vợ chồng bàC vay ngày 21/8/2023 thành số tiền đặt cọc để đảm bảo nhận chuyển nhượng thửa đất số 19 nêu trên , theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BQ 791518 do UBND huyện C cấp ngày

## Page 3

3 16/01/2020. Vợ chồng bàC đã đưa cho bàT giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên để làm tin và làm hồ sơ chuyển nhượng.
Hai bên thỏa thu ận ngày 23/12/2023 sẽ công chứng hợp đồng chuy ển nhượng quyền sử dụng đ ất. Tuy nhiên, t ừ tháng 8 đến ngày 23/12/2023, bàT không thiện chí nhận chuyển nhượng đất nên hai bên chưa đến Văn phòng công chứng để công chứng hợp đồng chuyển nhượng. Vợ chồng bàC cam kết thửa đất trên không có tranh chấp, không có vấn đề gì về pháp lý, nếu có vấn đề gì thì vợ chồng bàC xin chịu trách nhi ệm trước pháp lu ật. Việc bàT trình bày thửa đất s ố 19 đã b ị Chic ục thi hành án dân s ự huyện C tạm dừng vi ệc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng tài sản theo quy ết định số 08/QĐ-CCTHADS ngày 25/10/2022 là không đúng. Vì vợ chồng bàC là chủ sử dụng đất không ký biên bản thống nhất cho tạm dừng. Mặt khác, Quyết định trên không phải do Cục trưởng cục thi hành án dân sự ký là vi phạm pháp luật. Quyết định s ố 08/2022 là không có hi ệu l ực. Chấp hành viên ký không đúng thẩm quyền, vi phạm pháp luật, giải quyết vụ việc tùy tiện.
Đối với yêu cầu của bàT yêu cầu Tòa án tuyên “Hợp đồng đặt cọc” ngày 23/8/2023 giữa vợ chồng bàC với bà Nguyễn ThịT là vô hi ệu, buộc vợ chồng bàC trả cho nguyên đơn 170.000.000 đồng tiền đặt cọc thì vợ chồng bàC đề nghị vẫn giữ nguyên hợp đồng đặt cọc, vợ chồng bàC đồng ý cho lại bàT số tiền cọc 170.000.000 đồng nhưng do đi ều ki ện khó khăn nên sẽ trả dần mỗi tháng 1.000.000 đồng, đề nghị bàT trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho vợ chồng bà C. Tại phiên tòa, bàC xác định số tiền 900.000 đồng bàC trả cho bàT vào ngày 22/8/2023 là tiền lãi của số tiền gốc 170.000.000 đồng, không đồng ý trừ vào tiền gốc.
* Đại diện Viện kiểm sát phát biểu ý ki ến về việc tuân theo pháp lu ật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa vàc ủa người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án và phát biểu ý kiến về việc giải quyết vụ án:
- Đối với Thẩm phán, Hội đồng xét x ử, thư ký phiên tòa : đã tuân thủ cơ bản đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Nguyên đơn, bị đơn đã thực hiện đúng và đầy đủ các quyền, nghĩa vụ theo quy định tại các Điều 70, 71, 72 của Bộ luật Tố tụng dân sự.
- Ý kiến về việc giải quyết vụ án: Đề nghị Hội đồng xét x ử áp dụng các Điều 117, 122, 123, 131, 328, 408 của Bộ luật dân s ự: chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn: Tuyên hợp đồng đặt cọc ngày 23/8/2023 gi ữa bà Nguyễn ThịT và bà Trần Thị C, ông Nguyễn Đăng Q vô hiệu; buộc bà Trần ThịC và ông Nguyễn Đăng Q trả lại cho bà Trần ThịC số tiền cọc 169.100.000 đồng. Về

## Page 4

4 án phí: Bà Trần ThịC và ông Nguyễn Đăng Q phải chịu án phí dân s ự sơ thẩm theo quy định của pháp luật.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Sau khi nghiên cứu các tài li ệu có trong h ồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa và căn c ứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét x ử nhận định:
[1] Về thẩm quyền và quan hệ pháp luật: Nguyên đơn yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc với bị đơn có nơi cư trút ại thôn 8, xã E, huyện C, tỉnh Đắk Lắk nên thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện CưM’gar theo khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự.
Tại thời điểm khởi kiện, nguyên đơn yêuc ầu Tòa án gi ải quyết buộc bị đơn trả số tiền đã vay nên Tòa án đã thụ lý vụ án tranh chấp hợp đồng vay tài sản. Quá trình gi ải quyết vụ án, nguyên đơn và b ị đơn đều xác định số tiền vay đã được chuyển thành s ố tiền đặt cọc theo hợp đồng đặt cọc hai bên đã ký k ết, nguyên đơn có đơn thay đổi nội dung khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu và yêu cầu bị đơn trả lại tiền cọc. Do đó, Hội đồng xét xử xác định quan hệ pháp luật là tranh chấp hợp đồng đặt cọc là phù hợp.
[2] Về nội dung vụ án:
[2.1] Về hiệu lực của hợp đồng đặt cọc:
Ngày 21/8/2023 bà Nguyễn ThịT cho ông Nguyễn Đăng Q và bà Trần ThịC vay s ố tiền là 170.000.000 đ ồng, không thỏa thu ận lãi su ất, hẹn ngày 22/8/2023 trả. Mục đích vay để ông Q bàC đáo hạn Ngân hàng. Hai bên xác lập hợp đồng cho vay tiền ngày 21/8/2023.
Ngày 23/8/2023 ông Q bàC chưa có tiền trả nợ cho bàT nên giữa bàT và ông Q, bàC thống nhất xác lập hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng thửa đất số 19, tờ bản đồ số 30, xã E, huyện C, tỉnh Đắk Lắk (gọi tắt là thửa 19), theo gi ấy chứng nhận quyền s ử dụng đất số BQ 791518 do UBND huy ện C cấp ngày 16/01/2020 cho ông Q, bà C. Giá trị chuyển nhượng là 500.000.000 đồng, bàT đặt cọc cho ông Q bàC số tiền 170.000.000 đồng, đồng thời thỏa thuận chuyển số tiền 170.000.000 đồng ông Q bàC vay bàT vào ngày 21/8/2023 thành số tiền cọc của bà T. Ông Q bàC giao bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BQ 791518 cho bàT giữ. Hai bên thỏa thuận ngày 23/12/2023 thì công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Các bên đều xác định tại thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc, thửa đất số 19, tờ bản đồ số 30, xã E, huyện C, tỉnh Đắk Lắk đã bị Chi cục thi hành án dân sự huyện C tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng tài sản theo Quyết định số 08/QĐ-CCTHADS ngày 25/10/2022 . Đến thời

## Page 5

5 hạn của hợp đồng đặt cọc là ngày 23/12/2023 thì thửa đất trên vẫn đang bị tạm dừng giao dịch theo Quy ết định số 08/QĐ-CCTHADS và ngày 12/3/2024 Chi cục thi hành án dân s ự huyện C đã ra Quyết định số 19/QĐ-CCTHADS về việc cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đối với thửa đất số 19 nên ông Q bàC không có đ ủ điều kiện thực hiện quyền đặt cọc, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Điều 188 Luật Đất đai. Do đó, hợp đồng đặt cọc ngày 23/8/2023 bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật và đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được theo các Đi ều 117; 122; 123; 408 B ộ luật dân sự.
[2.2] Về yêu cầu đòi tiền cọc của nguyên đơn:
Theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 131 của Bộ luật dân sự thì “1.
Giao dịch vô hi ệu không làm phát sinh, thay đ ổi, chấm dứt quyền và nghĩa v ụ dân sự của các bên k ể từ thời điểm giao dịch dân s ự được xác l ập; 2 Khi giao dịch dân s ự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đ ầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận”.
Nguyên đơn và b ị đơn đều xác định s ố tiền cọc 170.000.000 đồng có nguồng ốc là ti ền vay ngày 21/8/2023 , ngày 22/8/2023 b ị đơn trả cho nguyên đơn số tiền 900.000 đồng, nguyên đơn đồng ý khấu trừ vào số tiền 170.000.000 đồng, yêuc ầu bị đơn trả lại số tiền 169.100.000 đ ồng. Bị đơn cho rằng số tiền 900.000 đồng là ti ền lãic ủa khoản vay ngày 21/8/2023 nhưng bị đơn không có tài li ệuch ứng c ứ chứng minh, nguyên đơn không thừanh ận là ti ền lãi, trong giấy vay tiền cũng không ghi có lãi suất; mặt khác, việc khấu trừ số tiền 900.000 đồng vào tiền gốc là có lợi cho b ị đơn. Do đó, cần buộc bà Trần ThịC và ông Nguyễn Đăng Q trả lại cho bà Nguyễn ThịT số tiền 169.100.000 đồng là phù hợp.
Xét ý kiến của bị đơn do điều kiện khó khăn nên yêu cầu được trả dần mỗi tháng 1.000.000 đồng nhưng không được nguyên đơn bàT chấp nhận nên không có căn cứ chấp nhận yêu cầu trả dần của bị đơn.
[2.3] Đối với yêu cầu của ông Q bàC đề nghị bàT trả lại giấy chứng nhận quyền s ử dụng đất BQ 791518 do UBND huyện C cấp ngày 16/01/2020 , Hội đồng xét xử xét thấy:
Tại biên bản làm vi ệc ngày 04/3/2024 giữa Chic ục thi hành án dân s ự huyện C và bà Nguyễn ThịT thể hiện việc bàT đã tự nguyện giao choCh ấp hành viên Chi cục thi hành án dân s ự huyện C 01 bản chính gi ấy chứng nhận quyền s ử dụng đất số BQ 791518 do UBND huyện C cấp 16/01/2020 cho bà Trần ThịC và ông Nguyễn Đăng Q để Chấp hành viên xử lý theo quy định pháp luật, việc giaon ộp của bàT là có căn c ứ theo quy định tại khoản 1 Đi ều 111 Luật thi hành án dân s ự. Ngày 12/3/2024 Chi cục thi hành án dân sự huyện C đã

## Page 6

6 ra Quy ết định s ố 19/QĐ-CCTHADS và Thông báo s ố 652/TB-CCTHADS về việc cưỡng chế kê biên quy ền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đối với thửa đất số 19, tờ bản đồ số 30. Do đó, không có căn c ứ chấp nhận yêu cầu của ông Q bàC về việc buộc bàT trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
[3] Về án phí: Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận nên bị đơn ông Nguyễn Đăng Q và bà Trần ThịC phải chịu án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch là 300.000 đồng đối với yêu cầu tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu và án phí dân s ự có giáng ạch đối với số tiền phải trả cho nguyên đơn là 169.100.000 đồng x 5% = 8.455.000 đồng.
Vì các lẽ trên;
QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ khoản 3 Đi ều 26, đi ểm a kho ản 1 Đi ều 35, đi ểm a kho ản 1 Đi ều 39; Điều 147; Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự;
Áp dụng các Điều 117, 122, 123, 131, 328, 408 của Bộ luật dân sự;
Áp dụng khoản 1 kho ản 4 Đi ều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;
Tuyên xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị T.
[1.1] Tuyênh ợp đồng đặt cọc ngày 23/8/2023 gi ữa bên đặt cọc là bà Nguyễn ThịT và bên nhận cọc là ông Nguyễn Đăng Q và bà Trần ThịC đối với thửa đất số 19, tờ bản đồ số 30 tại xã Ea Kpam, huy ện Cư M’gar, tỉnh Đắk Lắk vô hiệu.
Buộc ông Nguyễn Đăng Q và bà Trần ThịC trả lại cho bà Nguyễn ThịT số tiền đặt cọc là 1 69.100.000 đồng ( Một trăm sáu mươi chín tri ệum ột trăm ngàn đồng).
Kể từ ngày tiếp theo ngày xét xử sơ thẩm cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
[1.2] Về án phí: Ông Nguyễn Đăng Q và bà Trần ThịC phảich ịu 8.755.000 đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm.
- Bà Nguyễn ThịT không phải chịu án phí và đư ợc nhận lại số tiền tạm ứng án phí đãn ộp là 4.424.000 đồng theo biên lai thu s ố AA/2021/0014869 ngày 19/01/2024 và 300.000 đồng theo biên lai thu s ố AA/2023/0007582 ngày 08/5/2024 tại Chi cục thi hành án dân sự huyện C, tỉnh Đắk Lắk.
Nguyên đơn, bị đơn có quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày k ể từ ngày tuyên án.

## Page 7

7 “Trường hợp bản án, quy ết định đư ợc thi hành án theo quy định tại Đi ều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án và người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêuc ầu thi hành án, t ự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, Điều 7 và Điều 9 Luật Thi hành án dân s ự; thời hiệu thi hành án đư ợc thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự”.
Nơi nhận: T/M HỘI ĐỒNG XÉT XỬ
 - VKS tỉnh; TA tỉnh ĐắkLắk; THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA
 - VKS huyện CưM’gar;
 - Thi hành án dân sự CưM’gar; (Đã ký)
 - Nguyên đơn, bị đơn;
 - Lưu hồ sơ vụ án;
 - Lưu VP.
 Nguyễn Thị Thiên Lý