Bản án số: 13/2024/DS-ST

## Page 1

1 TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN BÌNH TÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Bản án số: 13/2024/DS-ST Ngày: 11/01/2024 V/v tranh chấp: Hợp đồng thuê nhà CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN BÌNH TÂN – THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH - Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có: Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Bà Lưu Kim Ngân Các Hội thẩm nhân dân: 1. Ông Lê Văn Khanh 2. Bà Trần Thị Thiếu Liên - Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Mai Lệ – Thư ký Tòa án nhân dân quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh - Đại diện Viện kiểm sát nhân dân quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Thu – Kiểm sát viên Trong các ngày 04/01/2024 và 11/01/2024, tại Trụ sở Tòa án nhân dân quận Bình Tân xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số: 321/2018/TLST-DS ngày 13 tháng 3 năm 2018 về tranh chấp: “Hợp đồng thuê nhà” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 682/2023/QĐXXST-DS ngày 17 tháng 11 năm 2023 và Quyết định hoãn phiên tòa số: 550/2023/QĐST-DS ngày 12 tháng 12 năm 2023 giữa các đương sự: 1. Nguyên đơn: Bà T.T.Đ, sinh năm 19xx Địa chỉ thường trú: XY, phường B, quận T, Thành phố Z. Địa chỉ tạm trú: 14 đường B, phường Đ, quận T, Thành phố Z (Bà Đ có mặt tại phiên tòa) Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp theo yêu cầu của nguyên đơn: Luật sư Cao N.S và Luật sư Vũ Q.D, Đoàn Luật sư Thành phố Hồ Chí Minh. (Ông S và ông Đ có mặt tại phiên tòa) 2. Bị đơn: Bà Đoàn T.N.G, sinh năm 19xx. Địa chỉ thường trú: 699 Hương lộ a, khu phố 9, phường A, quận T, Thành phố Z.

## Page 2

2 Người đại diện hợp pháp theo ủy quyền: Bà Phạm Thị N.T, sinh năm 19xx Địa chỉ: 499 Xy, Phường 14, Quận N, Thành phố Z. Hoặc bà Lê Trần S.K, sinh năm 1995 Địa chỉ thường trú: đường 100 Bình Thới, Phường 14, Quận M, Thành phố Z Địa chỉ liên hệ: 58/19 T, Phường x, Quận M, Thành phố Z. (Theo giấy ủy quyền lập ngày 06/7/2023 tại Văn phòng Công chứng Tô Khắc Việt, Thành phố Hồ Chí Minh) (Bà K có mặt tại phiên tòa) 3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Bà Nguyễn T.T.V, sinh năm: 19xx Địa chỉ thường trú: : 699 Hương lộ a, khu phố 9, phường A, quận T, Thành phố Z. (Bà V vắng mặt tại phiên tòa).
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Theo đơn khởi kiện ngày 02 tháng 3 năm 2018, bản tự khai và các biên bản không tiến hành hòa giải được tại Tòa cùng các tài liệu chứng cứ khác do các bên đương sự cung cấp thì nội dung vụ án được xác định như sau: * Nguyên đơn bà T.T.Đ trình bày: Ngày 13/3/2017 bà có ký hợp đồng thuê nhà với bà Nguyễn T.T.V để thuê căn nhà số 116A đường số 29, phường B, quận Bình T, Thành phố Z với giá thuê năm đầu là 7.500.000 đồng/tháng, năm thứ 2 giá 8.300.000 đồng/tháng. Từ lúc thỏa thuận việc thuê nhà tới khi ký hợp đồng, bà chỉ thỏa thuận thông qua con gái của bà V là bà Đoàn T.N.G, bà chưa gặp mặt bà V vì bà G nói là bà V mẹ của bà G bị bệnh. Khi ký hợp đồng thì bà G đưa hợp đồng đã đánh máy có sẵn chữ ký của bà V và kêu bà ký vào hợp đồng, bà ký xong thì bà G đưa lại cho bà một bản. Đồng thời, bà có đặt cọc cho bà V số tiền tương đương 03 tháng tiền thuê nhà là 22.500.000 đồng, số tiền này bà đưa trực tiếp cho bà G. Ngày 13/10/2017 bà có đưa cho bà G số tiền 15.000.000 đồng là tiền thuê nhà của tháng 10/2017 và tháng 11/2017. Khi bà thuê nhà được 8 tháng thì bà G tới lấy lại căn nhà và buộc bà phải dọn ra khỏi nhà vào ngày 28/11/2017. Nay bà yêu cầu bà G và bà V có trách nhiệm liên đới bồi thường cho bà như sau: Yêu cầu thứ nhất: - Bồi thường gấp đôi tiền cọc: 22.500.000 đồng x 2 = 45.000.000 đồng - Bồi thường số tiền đã nhận vào ngày 13/10/2017, bà đã ở xong tháng 10/2017, như vậy bà V còn nợ bà tiền nhà của tháng 11/2017 đã nhận nên phải bồi thường gấp đôi số tiền trên lại cho bà, số tiền được tính là: 7.500.000 đồng x 2 = 15.000.000 đồng.

## Page 3

- Trả lại số tiền bà đã sơn toàn bộ căn nhà là: 5.000.000 đồng - Trả lại số tiền công và tiền vật tư (11 bóng đèn và dây điện, công lắp đặt) mà bà đã thay trong nhà là: 4.000.000 đồng - Trả tiền công và tiền vật tư bà mua để thay ống nước là: 3.000.000 đồng. - Trả lại tiền công và tiền vật tư bà thay cửa chính của căn nhà là: 10.000.000 đồng. - Trả lại tiền công và tiền vật tư bà làm 02 phòng nhôm trong căn nhà trên là 39.000.000 đồng. Tổng cộng số tiền tại yêu cầu thứ nhất là: 121.000.000 đồng. Yêu cầu thứ 2: Yêu cầu bà G và bà V có trách nhiệm liên đới bồi thường cho bà số tài sản bà còn để lại mặt bằng đang thuê, bao gồm: - 20 cây vỉ đựng trứng gia cầm, mỗi cây 50 cái, tổng cộng 1000 cái, số tiền là 6.000.000 đồng. - 50 bao tro (7.000 đồng/bao), trị giá là 3.500.000 đồng - 01 kệ sắt lớn trị giá 8.900.000 đồng - 01 máy tập thể dục trị giá 1.900.000 đồng - 01 bàn học trị giá 2.500.000 đồng Tổng cộng số tiền tại yêu cầu thứ hai là: 22.800.000 đồng. Như vậy, tổng số tiền bà yêu cầu bà G và bà V phải liên đới trách nhiệm trả lại cho bà là: 143.800.000 đồng. Bà yêu cầu bà G và bà V thanh toán một lần, ngay sau khi bản án của Tòa án có hiệu lực pháp luật. Đối với yêu cầu phản tố của bà Đoàn T.N.G về việc bà Gyêu cầu bà thanh toán tiền điện, nước và tiền thuê nhà từ tháng 12/2017 đến tháng 03/2018 thì bà không đồng ý. * Bị đơn bà Đoàn T.N.G có lời trình bày tại đơn yêu cầu ngày 20/4/2018 (BL 88), bản tự khai và biên bản hòa giải ngày 07/11/2023 như sau: Vào ngày 13/3/2017 bà G và bà Đ có giao kết hợp đồng thuê nhà đúng như bà Đ trình bày. Trong thời gian thực hiện hợp đồng, giữa đôi bên phát sinh tranh chấp, nguyên nhân là do bà Đ không làm đúng theo hợp đồng mà tự ý sửa chữa nhà nên bà Gyêu cầu chấm dứt hợp đồng. Đối với yêu cầu khởi kiện của bà Đ, bà G chỉ đồng ý trả lại số tiền cọc 22.500.000 đồng và bồi thường cọc là 22.500.000 đồng, tổng cộng số tiền bà G đồng ý trả cho bà Đ là 45.000.000 đồng. Đối với các yêu cầu còn lại của bà Đ thì bà G không đồng ý. Bà G có yêu cầu phản tố, yêu cầu bà Đ thanh toán tiền điện, nước số tiền là 3.446.746 đồng, yêu cầu bà Đ thanh toán tiền thuê nhà từ tháng 12/2017 đến ngày 25/3/2018 số tiền là 25.820.000 đồng. Tổng cộng, số tiền bà Gyêu cầu bà Đ phải trả là 29.226.746 đồng. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn T.T.V vắng mặt trong suốt quá trình tòa án giải quyết vụ án, nên tòa án không ghi nhận được ý kiến của bà V.

## Page 4

4 Tại phiên tòa, nguyên đơn bà Đ có ý kiến như sau: Bà Đ thay đổi yêu cầu khởi kiện, không yêu cầu bà G và bà V bồi thường số tiền đã nhận vào ngày 13/10/2017 đối với tiền thuê nhà tháng 11/2017 là 15.000.000đ, mà bà Đ chỉ yêu cầu bà G và bà V liên đới trách nhiệm thanh toán lại ½ số tiền thuê nhà của tháng 11/2017 đã trả là 3.750.000đ. Tại phiên tòa, bà Đ xác định lại các yêu cầu khởi kiện như sau: + Bồi thường gấp đôi tiền cọc đã nhận là 45.000.000 đồng. + Trả lại tiền thuê nhà tháng 11 đã trả còn thừa là 3.750.000 đồng. + Bồi thường tiền sửa chữa nhà, số tiền là 61.130.000 đồng. Bà Đ rút yêu cầu khởi kiện đối với yêu cầu buộc bà G và bà V bồi thường số tiền là 22.800.000 đồng (là tiền trị giá các vật dụng sinh hoạt lúc bà Đ dọn đi còn để lại căn nhà đã thuê). Bị đơn bà Đoàn T.N.G do bà Lê Trần S.K đại diện theo ủy quyền có lời trình bày tại phiên tòa như sau: Theo yêu cầu của nguyên đơn bà Đ, bà K đại diện bị đơn bà G chỉ đồng ý bồi thường gấp đôi tiền cọc đã nhận, số tiền là 45.000.000 đồng. Bà không đồng ý với yêu cầu của nguyên đơn về việc yêu cầu bà G và bà V liên đới trách nhiệm trả lại tiền thuê nhà tháng 11/2017 đã trả còn thừa là 3.750.000 đồng và bồi thường tiền sửa chữa nhà, số tiền 61.130.000 đồng. Tại phiên tòa, bà đại diện bà G xin rút yêu cầu phản tố đối với bà Đ về việc yêu cầu bà Đ chịu trách nhiệm trả tiền điện, nước và tiền thuê nhà từ tháng 12/2017 đến ngày 25/3/2018, tổng số tiền là 29.226.746 đồng. * Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn T.T.V vắng mặt trong suốt quá trình tòa án giải quyết vụ án, nên tòa án không ghi nhận được ý kiến của bà V. * Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp theo yêu cầu nguyên đơn bà T.T.Đ – Luật sư Vũ Q.D trình bày: Bà Đoàn T.N.G đơn phương chấm dứt Hợp đồng thuê nhà trước thời hạn, buộc bà Đ phải dọn ra khỏi nhà trước ngày 04/12/2017 (chỉ báo trước chưa đầy 01 tháng là đã vi phạm Điều III Hợp đồng thuê nhà được đôi bên ký kết vào ngày 13/3/2017). Bà G không tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ mà bà G đã thỏa thuận thay bà Nguyễn T.T.V tại Hợp đồng thuê nhà. Tại phiên tòa, nguyên đơn bà Đyêu cầu bà G và bà V có trách nhiệm liên đới: - Bồi thường 02 lần tiền cọc đã nhận là: 22.500.000 đồng x 2 = 45.000.000 đồng. Luật sư nhận thấy, căn cứ Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015, căn cứ yêu cầu của bà Đ và căn cứ lời trình bày của đại diện bà G tại phiên tòa, đề nghị Hội đồng xét xử công nhận sự thỏa thuận của bà Đ và bà G về việc bà G đồng ý bồi thường gấp đôi tiền cọc đã nhận cho bà Đ, số tiền là: 22.500.000 đồng x 2 = 45.000.000 đồng.

## Page 5

- Trả lại tiền thuê nhà tháng 11 đã trả còn thừa là 3.750.000 đồng: Tiền thuê nhà theo hợp đồng được đôi bên thỏa thuận tính vào ngày 13 hàng tháng. Ngày 13/10/2017, bà Đ đã giao cho bà G 15.000.000 đồng (là tiền thuê nhà tháng 10 và tháng 11/2017). Nhưng đến ngày 28/11/2017 bà Đ đã dọn ra khỏi nhà theo yêu cầu của bà G, nên còn lại ½ tháng tiền nhà bà Đ chưa sử dụng hết. Do đó, yêu cầu của nguyên đơn buộc bà G và bà V trả lại số tiền còn thừa là 3.750.000 đồng là phù hợp, đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận. - Bồi thường tiền sửa chữa nhà, số tiền là 61.130.000 đồng: Căn cứ lời khai của bà T.T.Đ và căn cứ biên bản lấy lời khai người làm chứng bà Nguyễn Thị K.T (BL 105), bàT cư ngụ tại nhà số 114 (kế bên nhà số 116A) và bàT cũng chính là người giới thiệu bà Đ thuê căn nhà của bà G và bà V. BàT trình bày tại biên bản lấy lời khai ngày 08/6/2018 như sau: “Khi bà Đ ký Hợp đồng thuê nhà thì bà G có cho bàT 2.000.000 đồng tiền công hoa hồng giới thiệu. Hợp đồng ký tại sân nhà bàT số 114 liền kề, các bên không ngồi được bên nhà 116A vì căn nhà không có bàn ghế, không có quạt máy, chỉ có vài bóng đèn cũ hình chữ U, không có cống thoát nước, cửa chính hư hỏng xiêu vẹo khóa không được…. Sau khi thuê nhà, bà Đ thay cửa chính, gắn thêm dây điện, gắn bóng đèn, quạt, làm phòng nhôm để chứa hột vịt, làm phòng ngủ, Đ hồ chứa nước trước sân, sơn lại toàn bộ nhà để kinh doanh buôn bán. Trong khi ký hợp đồng thuê nhà thì bàT có nghe bà Đ hỏi xin bà G sửa chữa nhà và bàT có nghe bà G đồng ý”. Lời trình bày của bàT là khách quan và có cơ sở pháp lý. Vì hợp đồng thuê nhà có thời hạn 02 năm nên khi nhận bàn giao nhà, bà Đ đã sơn nhà, làm cửa chính, gắn hệ thống điện, nước, làm 02 phòng để thuận tiện cho việc sinh hoạt sau khi xin phép và được bà G đồng ý. Đồng thời, việc bà Đ sửa chữa nhà diễn ra trong thời gian dài, bà G biết nhưng bà G không phản đối là mặc nhiên bà G đã đồng ý. Nay, bà G tự ý chấm dứt Hợp đồng thuê nhà trước thời hạn, đuổi bà Đ ra khỏi nhà nên việc bà G và bà V phải liên đới hoàn trả chi phí mà bà Đ đã chi để sơn sửa lại nhà, làm cửa, làm phòng, gắn hệ thống trang thiết bị điện, nước cho bà Đ là hoàn toàn hợp tình hợp lý và phù hợp quy định của pháp luật. Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu này của nguyên đơn. Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân quận Bình Tân phát biểu ý kiến và kết luận: 1. Việc tuân theo pháp luật tố tụng: Quá trình thụ lý, giải quyết vụ án Tòa án đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự về thẩm quyền, thủ tục. Hội đồng xét xử Tòa án nhân dân quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh đã thực hiện đầy đủ và đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Thời hạn xét xử không đảm bảo theo Điều 203 Bộ luật tố tụng dân sự. Nguyên đơn bà Đ và bị đơn bà G chấp hành đúng quy định của pháp luật về quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định tại Điều 70, 71 Bộ luật tố tụng dân sự. Riêng người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà V không tuân thủ đúng quy định tại Điều 70, 73 Bộ luật tố tụng dân sự.

## Page 6

2. Ý kiến về việc giải quyết vụ án: Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ được thể hiện trong hồ sơ vụ án, qua lời trình bày, cung cấp chứng cứ chứng minh và lời khai của các đương sự tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát đề nghị Hội đồng xét xử: Công nhận sự thỏa thuận của nguyên đơn và bị đơn đối với số tiền cọc mà bà G tự nguyện trả cho bà Đ là 45.000.000 đồng. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc buộc bà G và bà V trả lại tiền thuê nhà đã trả còn thừa của tháng 11/2018 là 3.750.000đ và tiền sửa chữa nhà là 61.130.000 đồng. Đình chỉ yêu cầu khởi kiện bổ sung của bà Đ về việc yêu cầu bà G và bà V liên đới trách nhiệm bồi thường số tiền 22.800.000 đồng là số vật dụng bà Đ dọn đi còn để lại căn nhà đã thuê. Đình chỉ yêu cầu phản tố của bà G về việc yêu cầu bà Đ thanh toán tiền điện, nước và tiền thuê nhà, số tiền là 29.226.746 đồng. NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN: Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định: [1] Về thẩm quyền giải quyết: Nguyên đơn bà T.T.Đ khởi kiện tranh chấp “Hợp đồng thuê nhà”, bị đơn bà Đoàn T.N.G có nơi cư trú tại quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh nên căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự, vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân quận Bình Tân. [2] Về thủ tục tố tụng: Tại phiên tòa, nguyên đơn bà T.T.Đ và đại diện bị đơn bà Đoàn T.N.G có mặt. Riêng Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn T.T.V mặc dù đã được Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ hai nhưng vẫn vắng mặt, căn cứ vào khoản 2 Điều 227 Bộ luật tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt bà V. Hiện nay, trên thực tế căn nhà mà bà G và bà V cho bà Đ thuê đã được chuyển nhượng sang cho người khác. Do chỉ giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng thuê nhà giữa bà Đ với bà G và bà V nên tòa án không đưa người chủ của căn nhà hiện tại vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. [3] Về nội dung tranh chấp: Xét, yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà T.T.Đ, Hội đồng xét xử nhận định: 3.1. Về việc xác định chủ sở hữu căn nhà số A, đường số 29, phường B, quận T, Thành phố Z:

## Page 7

7 Căn cứ Hợp đồng thuê nhà ngày 13/3/2017 giữa bà Nguyễn T.T.V và bà T.T.Đ (BL 83): các bên thỏa thuận việc thuê căn nhà số A đường số 29, phường B, quận T. Tại thời điểm này, các bên xác định bà Nguyễn T.T.V là chủ sở hữu căn nhà. Căn cứ Giấy CNQSDĐ, QSH nhà số CI8191XX do Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cấp ngày 11/01/2018 (BL 47 - 48), có cơ sở xác định thửa đất số 304, tờ bản đồ số 8, diện tích 100m2 tọa lạc tại phường B, quận T thuộc quyền sử dụng của bà Đoàn T.N.G, không thể hiện có nhà. Căn cứ Công văn số 483/UBND ngày 23/3/2023 của UBND phường Bình Trị Đông B, quận Bình Tân (BL 188) xác định: + Thửa đất số 304, tờ bản đồ số 8 (TL-2005), phường Bình Trị Đông B, quận Bình Tân, thời điểm từ ngày 13/3/2017 đến trước ngày 11/01/2018 (ngày cấp Giấy CNQSDĐ cho bà Đoàn T.N.G) thuộc quyền sử dụng đất của bà Nguyễn T.T.V (mẹ bà G). + Thửa đất số 303, 304, tờ bản đồ số 8 (TL-2005), phường Bình Trị Đông B, quận Bình Tân đã được UBND quận Bình Tân cấp số nhà 116A, đường số 29, phường Bình Trị Đông B, quận Bình Tân theo giấy Chứng nhận số nhà số 1198/CN-UBND-QLĐT ngày 10/9/2012 của Phòng Quản lý đô thị quận Bình Tân. Căn cứ giấy Chứng nhận số nhà 1198/CN-UBND-QLĐT ngày 10/9/2012 của Phòng Quản lý đô thị quận Bình Tân (BL 190), thể hiện chứng nhận số nhà cho bà Lê T.H được mang số 116A, đường số 29, khu phố 4, phường Bình Trị Đông B, quận Bình Tân. Tuy nhiên Giấy chứng nhận này không có giá trị công nhận quyền sở hữu nhà ở. Vậy, căn nhà số A, đường số 29, khu phố 4, phường B, quận T thuộc 02 thửa đất 303, 304, tờ bản đồ số 8, phường Bình Trị Đông B, quận Bình Tân, trong đó thửa 303 không thuộc quyền sử dụng của bà V, bà G mà người được cấp số nhà từ năm 2012 là bà Lê T.H. Tuy nhiên, giấy chứng nhận số nhà trên lại không có giá trị công nhận quyền sở hữu nhà ở. Căn cứ các hóa đơn tiền điện, nước từ tháng 12/2017 đến tháng 4/2018 (thời điểm cho thuê nhà), người đăng ký sử dụng điện nước tại nhà 116A, đường số 29, khu phố 4, phường Bình Trị Đông B, quận Bình Tân là bà Nguyễn T.T.V. Do đó, căn nhà số 116A, đường số 29, khu phố 4, phường Bình Trị Đông B, quận Bình Tân không xác định được chủ sở hữu, tuy nhiên người quản lý sử dụng nhà vào thời điểm cho thuê là bà Nguyễn T.T.V. Đối với bà Trần Thị C, ông Nguyễn Thanh H (là những người trình bày là chủ sở hữu nhà), bà Lê T.H (là người có giấy chứng nhận số nhà nhưng không có giá trị công nhận quyền sở hữu) do không xác định được nơi cư trú và cũng không có giấy tờ chứng minh là chủ sở hữu nên Tòa án không đưa vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là phù hợp luật định. 3.2. Về hợp đồng thuê nhà:

## Page 8

 - Về hình thức của hợp đồng: Hợp đồng thuê nhà được lập thành văn bản, phù hợp Điều 121 Luật Nhà ở. Tuy nhiên, xét về nội dung, vào thời điểm các bên ký kết hợp đồng ngày 13/3/2017 cho đến khi chấm dứt và phát sinh tranh chấp hợp đồng thuê nhà (tháng 11/2017), bên cho thuê bà V và bà G không có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, đồng thời, việc ký kết hợp đồng cũng không đúng chủ thể. Về việc xác định chủ sở hữu căn nhà, giao dịch cho thuê nhà ở phải đảm bảo điều kiện là chủ sở hữu nhà. Các bên thỏa thuận thuê nhà chưa xác định được chủ sở hữu là vi phạm Điều 119 Luật nhà ở. Về chủ thể ký kết hợp đồng thuê nhà, hợp đồng thuê nhà thể hiện Bên cho thuê là bà Nguyễn T.T.V. Tuy nhiên, căn cứ Kết luận giám định số 2498/C09B ngày 23/7/2019 của Viện khoa học hình sự - Phân viện KHHS TP.HCM (BL157) và sự thừa nhận của bà G, có cơ sở xác định, chữ ký trong hợp đồng thuê nhà không phải của bà V mà do bà G ký thay là không đúng chủ thể, vi phạm Điều 127 Bộ Luật dân sự 2015. Do đó, hợp đồng thuê nhà giữa các bên đã vi phạm điều cấm của pháp luật theo Điều 119 Luật Nhà ở, Điều 127 Bộ Luật Dân sự 2015 dẫn đến vô hiệu theo Điều 123 Bộ Luật Dân sự 2015. Căn cứ Điều 131 Bộ Luật Dân sự 2015, hậu quả của hợp đồng vô hiệu là các bên giao trả cho nhau những gì đã nhận. Lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu là do cả hai bên cùng ký kết hợp đồng thuê nhà nhưng không xác định được chủ sở hữu và việc ký kết hợp đồng không đúng chủ thể nên không phát sinh quyền và nghĩa vụ các bên. - Về thời gian thực hiện hợp đồng: Căn cứ Hợp đồng thuê nhà và lời trình bày của các bên đương sự, thời gian bắt đầu thực hiện hợp đồng vào ngày 13/3/2017. Bị đơn không xác định được thời gian bà Đ trả nhà. Tuy nhiên, căn cứ lời trình bày của bà T.T.Đ và của hai nhân chứng ông Lê B.L, ông Nguyễn V.H cùng với các tài liệu chứng cứ do UBND phường Bình Trị Đông B cung cấp và lời trình bày của ông Lại Đ.T – Cảnh sát khu vực tại thời điểm bà Đ thuê nhà, có cơ sở xác định bà Đ dọn ra khỏi nhà vào ngày 28/11/2023. Các bên thừa nhận, thời gian thuê nhà, bà Đ thanh toán đầy đủ, thời gian thuê và tiền thuê nhà theo hợp đồng bắt đầu từ ngày 13 hàng tháng. Vậy thời điểm hết hạn tiền thuê nhà của tháng 11 là từ ngày 13/11/2017 đến 13/12/2017. Ngày 13/10/2017, bà Đ đã thanh toán 15.000.000 đồng cho 02 tháng tiền thuê nhà tháng 10/2017 và tháng 11/2017. Ngày 28/11/2017, bà Đ dọn ra khỏi nhà, vậy bà V, bà G còn nợ lại bà Đ ½ tháng tiền thuê nhà của tháng 11/2017, tương ứng với số tiền là 3.750.000 đồng. 3.3. Xét các yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn : Tại phiên tòa, nguyên đơn bà Đ thay đổi yêu cầu khởi kiện, không yêu cầu bà G và bà V bồi thường số tiền đã nhận vào ngày 13/10/2017 đối với tiền thuê nhà tháng 11/2017 là 15.000.000 đồng, mà nguyên đơn chỉ yêu cầu bà G và bà V thanh toán lại ½ số tiền thuê nhà của tháng 11/2017 đã trả còn thừa là 3.750.000 đồng. Đồng thời, nguyên đơn bà Đ xác định lại các yêu cầu khởi kiện:

## Page 9

9 + Buộc bà G và bà V bồi thường gấp đôi tiền cọc đã nhận là 45.000.000 đồng. + Buộc bà G và bà V trả lại tiền thuê nhà tháng 11/2017 đã trả còn thừa là 3.750.000 đồng. + Buộc bà G và bà V bồi thường tiền sửa chữa nhà có hóa đơn, số tiền là 61.130.000 đồng. + Bà Đ rút yêu cầu khởi kiện đối với yêu cầu buộc bà G và bà V bồi thường số tiền là 22.800.000 đồng (là tiền trị giá các vật dụng sinh hoạt lúc bà Đ dọn khỏi nhà còn để lại căn nhà đã thuê). Hội đồng xét xử nhận định: + Về việc yêu cầu bồi thường gấp đôi tiền cọc đã nhận, số tiền là 45.000.000 đồng, Hội đồng xét xử nhận thấy: Hợp đồng thuê nhà giữa các bên vô hiệu như đã phân tích nêu trên. Hậu quả của hợp đồng vô hiệu là các bên giao trả cho nhau những gì đã nhận. Lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu do cả hai bên nên không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ các bên. Nguyên đơn bà Đyêu cầu bị đơn bà G và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà V bồi thường gấp đôi tiền cọc đã nhận. Tuy nhiên, trình bày tại phiên tòa, theo yêu cầu của nguyên đơn, đại diện bị đơn bà G đồng ý trả cho nguyên đơn bà Đ gấp đôi tiền cọc đã nhận, các bên không có tranh chấp mà thống nhất về số tiền đặt cọc này, nên Hội đồng xét xử có cơ sở công nhận sự thỏa thuận giữa nguyên đơn và đại diện bị đơn về việc bị đơn đồng ý tự nguyện bồi thường cho nguyên đơn gấp đôi số tiền cọc đã nhận, số tiền là 45.000.000 đồng. + Về yêu cầu trả lại tiền thuê nhà tháng 11/2017 còn thừa, số tiền là 3.750.000 đồng. Nhận thấy, do hợp đồng vô hiệu, các bên giao trả cho nhau những gì đã nhận. Do đó, đối với tiền thuê nhà tháng 11/2017 mà bà Đ đã giao cho bà G, như đã nhận định ở trên, hợp đồng bắt đầu từ ngày 13 hàng tháng. Vào ngày 13/10/2017, bà Đ đã thanh toán 15.000.000 đồng cho 02 tháng tiền thuê nhà tháng 10/2017 và tháng 11/2017, thời điểm hết hạn tiền thuê nhà của tháng 11 là từ ngày 13/11/2017 đến 13/12/2017. Nhưng đến ngày 28/11/2017, bà Đ dọn ra khỏi nhà. Như vậy, bà V và bà G còn giữ lại 3.750.000 đồng là ½ tháng tiền thuê nhà của tháng 11/2017 mà bà Đ đã giao. Do đó, bà G và bà V phải có nghĩa vụ hoàn trả lại cho nguyên đơn bà Đ số tiền đã nhận còn thừa, Hội đồng xét xử nghĩ yêu cầu này của nguyên đơn là có cơ sở chấp nhận. + Về yêu cầu trả lại tiền sửa chữa căn nhà đã thuê, tổng cộng các khoản là 61.130.000 đồng. Căn cứ Biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 18/7/2018 (BL 128-130) thì hiện trạng căn nhà “có hai căn phòng vách nhôm kiếng….” như lời nguyên đơn trình bày về việc sửa chữa nhà. Căn cứ hóa đơn mua hàng vật liệu xây dựng của bà Đ ngày 25/3/2017 tại Cửa hàng vật liệu xây dựng N.L (BL 55) và căn cứ vào lời khai của người làm chứng bà Nguyễn Thị K.T (BL 105), có cơ sở xác định nguyên đơn bà Đ đã mua vật liệu xây dựng để sửa chữa căn nhà đã

## Page 10

10 thuê với số tiền nêu trên. Việc bị đơn bà G và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà V biết nhưng không phản đối và cũng không có ý kiến gì trong suốt quá trình bà Đ sửa chữa nhà cũng như trong suốt thời gian bà Đ sử dụng căn nhà thuê là bà G và bà V đã mặc nhiên đồng ý với việc nguyên đơn bà Đ sửa chữa, cải tạo lại căn nhà. Do hợp đồng vô hiệu, các bên giao trả cho nhau những gì đã nhận, nên Hội đồng xét xử có cơ sở chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc buộc bà G và bà V trả lại tiền sửa chữa nhà, số tiền là 61.130.000 đồng. + Về việc nguyên đơn rút một phần yêu cầu khởi kiện buộc bị đơn bồi thường 22.800.000 đồng (là giá trị các vật dụng sinh hoạt còn để lại tại căn nhà thuê khi bà Đ dọn khỏi nhà). Do nguyên đơn rút một phần yêu cầu khởi kiện, Hội đồng xét xử nghĩ nên đình chỉ yêu cầu này của nguyên đơn là phù hợp theo Điều 217 Bộ Luật tố tụng dân sự năm 2015. 3.4. Xét yêu cầu phản tố của bị đơn: Tại phiên tòa, do bà K đại diện bị đơn bà G rút yêu cầu phản tố, Hội đồng xét xử nghĩ nên đình chỉ yêu cầu này là phù hợp theo Điều 217 Bộ Luật tố tụng dân sự 2015. Từ khi tòa án thụ lý vụ án đến nay, bà Nguyễn T.T.V mặc dù đã được Tòa án triệu tập cũng như tống đạt hợp lệ, nhưng vẫn vắng mặt không có lý do và cũng không có bất cứ ý kiến gì phản đối yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, do đó bà V đã từ bỏ quyền phản đối của mình. Căn cứ vào khoản 2 Điều 91 Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử không có cơ sở để xem xét yêu cầu của bà V. [4] Đối với ý kiến của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn bà T.T.Đ, nhận thấy ý kiến phát biểu của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn là có cơ sở, phù hợp với quy định của pháp luật nên được Hội đồng xét xử chấp nhận. [5] Đối với ý kiến phát biểu của đại diện Viện kiểm sát nhân dân quận Bình Tân tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận thấy các ý kiến và đề nghị của đại diện Viện kiểm sát về hình thức và nội dung là phù hợp nên có cơ sở để chấp nhận. [6] Về án phí: Nguyên đơn bà T.T.Đ không phải chịu án phí. Hoàn lại cho bà Đ số tiền tạm ứng án phí đã nộp. Bị đơn bà Đoàn T.N.G và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn T.T.V chịu án phí theo quy định của pháp luật cho phần yêu cầu của bà T.T.Đ được chấp nhận. Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH: Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39, Điều 217, khoản 2 Điều 227, khoản 1 Điều 228 và Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự;

## Page 11

11 Căn cứ các Điều 122, 131, 328 và 472 Bộ luật dân sự năm 2015; Các cứ Điều 119, Điều 121 Luật nhà ở; Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội; Căn cứ Luật thi hành án dân sự;
1. Công nhận sự thỏa thuận giữa nguyên đơn bà T.T.Đ với bị đơn bà Đoàn T.N.G: Bà Đoàn T.N.G đồng ý tự nguyện trả cho bà T.T.Đ gấp đôi số tiền cọc đã nhận, số tiền là 45.000.000 đồng (bốn mươi lăm triệu đồng).
2. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà T.T.Đ. Buộc bà Đoàn T.N.G và bà Nguyễn T.T.V liên đới trách nhiệm trả cho bà T.T.Đ số tiền là: + Trả lại tiền thuê nhà tháng 11 đã trả còn thừa là 3.750.000 đồng. + Bồi thường tiền sửa chữa nhà, số tiền 61.130.000 đồng. Tổng cộng là: 64.880.000 đồng (sáu mươi bốn triệu, tám trăm tám mươi ngàn đồng). Trả một lần ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật. Đôi bên thi hành tại Chi cục thi hành án dân sự có thẩm quyền. Kể từ ngày bà Đ có đơn yêu cầu thi hành án, nếu bà G và bà V chưa thanh toán đủ số tiền nêu trên thì hàng tháng bà G và bà V còn phải chịu tiền lãi theo mức lãi suất quy định tại Điều 357 và Điều 468 Bộ luật dân sự tương ứng với thời gian và khoản tiền chưa thi hành án. 3. Đình chỉ yêu cầu của bà T.T.Đ về việc yêu cầu bà G và bà V liên đới trách nhiệm bồi thường giá trị tài sản khi bà Đ dọn đi còn để lại trong căn nhà thuê tương đương số tiền là 22.800.000 đồng (hai mươi hai triệu, tám trăm ngàn đồng). 4. Đình chỉ yêu cầu phản tố của bà Đoàn T.N.G về việc yêu cầu bà T.T.Đ chịu trách nhiệm trả tiền điện, nước và tiền thuê nhà từ tháng 12/2017 đến ngày 25/3/2018, tổng số tiền là 29.226.746 đồng (hai mươi chín triệu, hai trăm hai mươi sáu ngàn, bảy trăm bốn mươi sáu đồng). Bà Đoàn T.N.G và bà Nguyễn T.T.V có trách nhiệm liên đới hoàn trả cho bà T.T.Đ số tiền chi phí giám định chữ viết bà Đ đã nộp là 10.000.000 đồng và chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ tài sản tranh chấp bà Đ đã nộp là 3.000.000 đồng, tổng cộng là 13.000.000 đồng (mười ba triệu đồng). 5. Về án phí:

## Page 12

12 Bà T.T.Đ không phải chịu án phí. Hoàn lại cho bà Đ số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 3.025.000 đồng (ba triệu, không trăm hai mươi lăm ngàn đồng) theo biên lai số 0043812 ngày 13/3/2018 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh. Hoàn lại cho bà T.T.Đ số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 570.000 đồng (năm trăm bảy mươi ngàn đồng) theo biên lai số 0013634 ngày 03/5/2019 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh. Hoàn lại cho bà Đoàn T.N.G số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 1.594.169 đồng (một triệu, năm trăm chín mươi bốn ngàn, một trăm sáu mươi chín đồng) theo biên lai số 0029257 ngày 17/5/2018 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh. Bà Đoàn T.N.G chịu 2.250.000 đồng (hai triệu, hai trăm năm mươi ngàn đồng) tiền án phí dân sự sơ thẩm đối với số tiền cọc bà G thỏa thuận trả cho bà Đ. Bà Đoàn T.N.G và bà Nguyễn T.T.V chịu 3.244.000 đồng (ba triệu, hai trăm bốn mươi bốn ngàn đồng) tiền án phí dân sự sơ thẩm đối với phần yêu cầu của bà Đ được Tòa án chấp nhận. 6. Quyền kháng cáo: Các đương sự có mặt tại phiên tòa được quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Các đương sự vắng mặt tại phiên tòa được quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày bản án được giao nhận, tống đạt hợp lệ hoặc được niêm yết theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. 7. Trường hợp bản án, quyết định này được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự. TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM Nơi nhận: THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA - VKSND cùng cấp; - CC THADS Q. Bình Tân; - Các đương sự; - Lưu hồ sơ vụ án. Lưu Kim Ngân

## Page 13

13 HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM Các hội thẩm nhân dân Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa Lưu Kim Ngân

## Page 14

 HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM Các hội thẩm nhân dân Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa

## Page 15

15 Lưu Kim Ngân

## Page 16

## Page 17

## Page 18

## Page 19

## Page 20

## Page 21

## Page 22

22