Bản án số: 123/2024/DS-PT
Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Số: 123
Ngày: 26/04/2024
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Nam Định
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thông tin vụ việc: Bà Trần Dung H và bà Trần Thị M mua bán mảnh đất, sau đó xảy ra mâu thuẫn và bà H đòi bồi thường

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH NAM ĐỊNH

Bản án số: 123/2024/DS-PT Ngày 26-4-2024 V/v tranh chấp hợp đồng đặt cọc CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH NAM ĐỊNH
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa:
Các Thẩm phá n:
Ông Vũ Hà Nam Ông Bùi Văn Biền Ông Nguyễn Đức Cảnh -Thư ký phiên tòa: Bà Phạm Thị Hồng Nhung - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Nam Định.
- Đại di ện Vi ện ki ểm sát nhân dân tỉnh Nam Đ ịnh: Bà Mai Thị Bích Huyên - Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.
Ngày 26 tháng 4 năm 2024 tại trụ sở Tòa án nhân dân t ỉnh Nam Định xét xử phúc thẩm công khai v ụ án dân s ự thụ lý s ố 100/2023/TLPT-DS ngày 17 tháng 11 năm 2023 về tranh chấp quyền sử dụng đất.
Do bản án dân s ự sơ thẩm số 02/2023/DS-ST ngày 22 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Mỹ Lộc, tỉnh Nam Định bị kháng cáo.
Theo Quyết định đưa v ụ án ra xét x ử phúc thẩm số 168/2024/QĐXX-PT ngày 20 tháng 3 năm 2024 giữa các đương sự:
- Nguyên đơn: Bà Trần Dung H, sinh năm 1972.
Nơi cư trú: Phường P, thành phố N, tỉnh Nam Định
- Bị đơn: Bà Bùi Thị M, sinh năm 1971.
Nơi cư trú: Thôn B, xã M, huyện M, tỉnh Nam Định.
Tại phiên tòa, bà Trần Dung H, bà Bùi ThịM có mặt.
NỘI DUNG VỤ ÁN:

## Page 2

Trong đơn khởi kiện và lời khai tại Tòa án, nguyên đơn là bà Trần Dung H trình bày:
Bà H biết bà Bùi ThịM có lô đất số 12 , tờ bản đồ số 2A đường T, phường L, thành phố Nam Định nên đã hỏi mua. Ngày 21 tháng 12 năm 2021 bà H và bà M đã thỏa thuận mua bán lô đ ấtnàyvới giá 2.480.000.000 đồng.Cùng ngày bà H đã đặt cọc cho bàM số tiền 200.000.000 đồng bằng hình thức chuyển tiền qua tài khoản. Bà H và bàM đã lập “Giấy đặt cọc đất”có chữ ký của bên bán là bàM và bên mua là bà H. Trong “Giấy đặt cọc đất” bà H và bàM thỏa thuận nếu bên nào phá hợp đồng s ẽ bị phạt gấp đôi s ố tiền đã đặt c ọc. S ố tiền còn lại 2.280.000.000 đồng s ẽ thanh toánh ết sau khi làm xong s ổ đỏ khoảng t ừ 22 tháng 12 năm 2021 đến 01 tháng 01 năm 2022.
Ngày 22 tháng 12 năm 2021, bà H và bàM đến Văn phòng Công chứng H để làm thủ tục mua bán nhưng không thực hiện được vì gi ấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất chưa đứng tên bàM là chính chủ mà bàM chỉ có giấy tờ mua bán có công chứng giữa bàM và chủ trước nên bàM không thể chuyển nhượng lại cho bà H. BàM đã cầm toàn bộ giấy tờ về để làm các thủ tục pháp lý sau đó sẽ chuyển nhượng đất cho bà H. Trong khich ờ bàM làm các thủ tục chuyển nhượng, bà H được biết khu đất ở đường T, phường L đã được quy hoạch dự án Văn hóa Trần nên tạm dừng mua bán, chuy ển nhượng. Bà H đã thông báo cho bàM biết và đề nghị bàM trả lại số tiền đã đặt cọc. Tuy nhiên bàM không đồng ý trả lại tiền mà hứa sẽ làm thủ tục chuyển nhượng cho bà H. Từ đó đến nay bà M vẫn chưa làm các thủ tục chuyển nhượng cho bà H. Bà Hyêu cầu bàM tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng đất, nếu bàM không chuyển nhượng đất thì phải trả lại cho bà H số tiền 200.000.000 đồng tiền bà H đặt cọc và 200.000.000 đồng tiền phạt cọc như hai bên thỏa thuận. Tổng là 400.000.000 đồng (bốn trăm triệu đồng).
Theo đơn trình bày, bản tự khai và lời khai tại Tòa án, bị đơn là bà Bùi Thị M trình bày:
Lô đất số 12 đường T, phường L, thành phố Nam Định, tỉnh Nam Định có diện tích 100m 2 đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên ông Phan Văn Động và bà Trần Thị Liên hiện nay ở xóm Nghĩa Hưng, xãM ỹ Tân, huyện Mỹ Lộc, tỉnh Nam Đ ịnh. Diện tích đất này đã đư ợc ông Đ ộng, bà Liên bán cho bàM vào khoảng đầu năm 2020. Hai bên đã làm hợp đồng mua bán có công chứng tại Văn phòng công chứng H nhưng chưa làm các thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để sang tên cho bà M.
Bà H biết bàM có lô đất số 12 đường T, phường L, thành phố N, tỉnh Nam Định (bà H cũng có lô đất số 13 liền kề) nên bà H nhiều lần hỏi bàM có bán lô đất số 12 thì bán cho bà H, bàM đồng ý bán đ ất. Tối ngày 21 tháng 12 năm

## Page 3

2021, bà H cùng chồng tên là Nguyễn Tuấn Sinh có đến nhà bà M. Khi đó bàM đã cho bà H xem gi ấych ứng nhận quy ền s ử dụng đất và hợp đồng có công chứng việc mua bán đất của bàM với ông Động và bà Liên. BàM cũng có nói là lô đất đang nằm trong khu đất quy hoạch văn hóa Nhà Trần nhưng bà H vẫn đề nghị mua. Hai bên thỏa thuận miệng là bàM bán cho bà H lô đất số 12 với giá 2.480.000.000 đồng và bà H có trách nhiệm làm giấy tờ thủ tục, bàM chỉ đi để ký vào gi ấy tờ. Sau đó bà H đã chuyển khoản số tiền 200.000.000 đồng để đặt cọc và bà H đã viết “Giấy đặt cọc mua đất” để bàM và bà H ký vào. Theo “Giấy đặt cọc mua đất” hai người thống nhất nếu bên nào phá hợp đồng sẽ bị phạt gấp đôi số tiền đã đặt cọc; số tiền 2.280.000.000 đồng sẽ thanh toán hết sau khi làm xong sổ đỏ khoảng từ ngày 22 tháng12 năm 2021 đến ngày 01 tháng 01 năm 2022.
Ngay sáng ngày 22 tháng 12 năm 2021, vợ chồng bà H và bàM đến văn phòng Công chứng H để làm thủ tục chuyển nhượng nhưng không làm thủ tục ký hợp đồng được với lý do là hợp đồng chuyển nhượng đất giữa bàM với ông Động và bà Liên đã quá hạn. Nếu muốn mua bán đư ợc thì nhờ ông Động và bà Liên ra làm thủ tục. Sau đó bà H cùng bàM đã ra nhà ông Động để nhờ ông Động và bà Liên ra làm thủ tục. Ông Động và bà Liên đã đồng ý nhưng vì lý do vợ chồng ông Động đã cao tuổi nên khi đi phải đi cùng ngư ời nhàm ới ký vào các giấy tờ nên các bên vẫn chưa đi làm thủ tục chuyển nhượng được.
Ngày 24 tháng 12 năm 2021, bà H có gọi điện cho bàM và nói là không mua lô đất số 12 nữa. Ngày 25 tháng 12 năm 2021, chồng bà H là ông Sinh cùng bạn là ông Bùi Văn Tráng (là ngư ời cùng h ọ với bà M) gặp bàM để thương lượng lấy lại tiền đặt cọc. BàM đồng ý trả lại cho 100.000.000 đồng nhưng hẹn đến gần tết âm lịch sẽ trả.Ngày 18 tháng 01 năm 2022 (tức ngày 18/12 âm lịch gần tết), bà H điện thoại cho bàM nói vẫn mua lô đất này và đ ề nghị bàM đi làm thủ tục. BàM nói vì lý do gần tết phải buôn bán nên hẹn đến sang năm mới làm thủ tục mua bán. Bà H có nói “Chị làm được thì em vẫn mua, còn không làm được thì trả lại em 200.000.000 đồng”. BàM đã trả lời “Tôi giao cho v ợ chồng nhà em làm cơ mà, còn làm đư ợc hay không là vi ệc của em vìch ị bán buông xuôi, lấy về 2.480.000.000 đồng cơ mà” . Khit ết xong, bàM có đến Bộ phận hành chính một cửa để hỏi làm thủ tục thì được biết ngày 30 tháng 12 năm 2021, Ủy ban nhân dân phư ờng Lộc Vượng có ban hành công văn đề nghị Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Nam Định ngừng giao dịch đất tại khu đất đã quy hoạch văn hóa Nhà Trần nên bàM không làm thủ tục được.
Ngày 26 tháng 6 năm 2023, bàM có bản tự khai bổ sung trình bày bà sẽ tự nguyện trả cho bà H 300.000.000 đồng. Nếu bà H không lấy 300.000.000 đồng thì hiện tại bàM đang làm thủ chuyển quyền sử dụng đất từ ông Phan Văn Động và bà Trần Thị Liên sang tên bà M. Khi nào gi ấy chứng nhận mang tên chính

## Page 4

chủ là bàM thì bàM sẽ tiếp tục giao dịch mua bán với bà H.
Về yêuc ầu khởi ki ện của bà H , bàM không đồng ý ; vì bà H đã không thanh toán hết số tiền 2.280.000.000 đồng trong thời hạn ghi trong “Giấy đặt cọc mua đất” từ ngày 22 tháng 12 năm 2021 đến ngày 01 tháng 01 năm 2022. Ngày 24 tháng 12 năm 2021, Bà H đã nói với bàM không mua lô đất số 12 nữa và ngày 25 tháng 12 năm 2021, chồng bà H đã đến nhà bàM để thương lượng lấy lại tiền đặt cọc vành ận phạt cọc 100.000.000 đ ồng. Sau đó đến ngày 18 tháng 01 năm 2022 bà H lại đề nghị tiếp tục thực hiện việc mua đất nhưng thời điểm này lô đất của bàM đã bị tạm ngừng việc giao dịch nên bàM không làm thủ tục chuyển nhượng được. Đây là lỗi của bà H nên đến nay bàM không đồng ý bán đất cho bà H và cũng không thanh toán cho bà H số tiền 400.000.000 đồng theo yêu cầu khởi kiện của bà H.
Tại bản án dân s ự sơ thẩm số 02/2023/DS-ST ngày 22 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Mỹ Lộc, tỉnh Nam Định đã quyết định:
Căn c ứ vào Đi ều 328 của B ộ luật Dân s ự năm 2015; Đi ều 26, Đi ều 35, Điều 39, Đi ều 147 của B ộ luật T ố tụng dân s ự năm 2015; Nghị quyết s ố 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thư ờng v ụ Quốch ội quy định về án phí và lệ phí Tòa án;
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Trần Dung H.
2. Buộc bà Bùi ThịM phải thanh toán cho bà Trần Dung H số tiền 400.000.000 đồng ( Bốn trăm triệu đồng). Khi bản án có hiệu lực pháp luật, kể từ ngày bà H có đơn yêu cầu thi hành án, hàng tháng bàM còn phải trả một khoản tiền lãi của số tiền chưa thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự 2015.
Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên án phí, quy ền kháng cáoc ủa các đương sự.
Ngày 01 tháng 10 năm 2023 bà Bùi ThịM làm đơn kháng cáo, đ ề nghị cấp phúc thẩm: Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Trần Dung H, do đã vi phạm hợp đồng đặt cọc với bà Bùi Thị M; bà Bùi ThịM không phải đền bù hợp đồng đặt cọc cho bà Trần Dung H như bản án sơ thẩm đã tuyên.
Tại phiên tòa phúc thẩm: Bà Bùi ThịM vẫn giữ nguyên đơn kháng cáo.
Kiểm sát viên - Viện kiểm sát tỉnh Nam Định phát biểu ý kiến: Về tố tu ̣ng, quá trình giải quyết vụ án tại cấp phúc thẩm, Thẩm phán và Hội đồng xét xử đã tuân theo các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Các đương sự chấp hành đúng các quy định pháp lu ật tố tụng dân sự , quyền lợi của các đương s ự được bảo đảm.

## Page 5

Về đường lối giải quyết vụ án. Căn cứ vào các tài li ệu thu thập được lưu trong hồ sơ vụ án và quá trình tranh tụng tại phiên tòa; đề nghị Hội đồng xét xử, căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự; bác đơn kháng cáo của bà Bùi ThịM và giữ nguyên bản án sơ thẩm.
Về án phí giải quyết theo quy định của pháp luật.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứ ng cứ có trong h ồ sơ vụ án được xem xét tại phiên tòa, căn c ứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét x ử (HĐXX) xét thấy:
[1] Về thủ tục tố tụng: Đơn kháng cáoc ủa bà Bùi ThịM được làm trong thời hạn luật định, do vậy được Hội đồng xét xử (Viết tắt là HĐXX) giải quyết theo quy định của pháp luật.
[2] Xét các nội dung kháng cáoc ủa bà Bùi ThịM đề nghị cấp phúc thẩm:
không chấp nhận yêuc ầu khởi kiện của bà Trần Dung H , do đã vi phạm hợp đồng đặt cọc với bà Bùi Thị M; bà Bùi ThịM không phải đền bù hợp đồng đặt cọc cho bà Trần Dung H như bản án sơ thẩm đã tuyên, HĐXX xét thấy:
Ngày 21/12/2021, giữa bà Trần Dung H và bà Bùi ThịM đã tự thỏa thuận chuyển như ợng quyền s ử dụng đ ất. C ụ thể là bàM bán cho bà H 100m2 đất thuộc lô đất số 12 đường T, phường L, thành phố Nam Định, tỉnh Nam Định với giá 2.480.000.000 đ ồng. Để đảm bảo việc chuyển nhượng đất, bà H đã đặt cọc 200.000.000 đồng và Hạnh cùng bàM đã lập “Giấy đặt cọc đất” có chữ ký của bên bán là bàM và bên mua là bà H. Trong “Gi ấy đặt cọc đất” bà H và bàM thỏa thuận “nếu bên nào phá hợp đồng sẽ bị phạt gấp đôi số tiền đã đặt cọc. Số tiền còn lại 2.280.000.000 đồng sẽ thanh toán hết sau khi làm xong sổ đỏ khoảng từ 22/12/2021 đến 01/01/2022”. Bà H và bàM đều thừa nhận, ngày 22/12/2021, hai bên đã đến văn phòng Công chứng H để làm thủ tục chuyển nhượng nhưng do giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn mang tên ông Phan Văn Động và bà Trần Thị Liên, bàM chỉ có hợp đồng mua bán có công chứng việc bàM mua đất của ông Phan Văn Động và bà Trần Thị Liên nên không làm thủ tục chuyển nhượng đư ợc. Theo quy định tại Đi ều 168 Lu ật đất đai: “Ngư ời sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có gi ấy chứng nhận quyền sử dụng đất” do đó bàM không có quy ền chuyển nhượng đất nhưng bàM vẫn đồng ý chuyển nhượng đất cho bà H là không đúng quy định của phápluật. Do bàM vi phạm Điều 168 Luật đất đai dẫn đến hai bên không làm thủ tục chuyển nhượng được. Theo quy định tại Điều 428 B ộ luật Dân s ự, bà H có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. BàM cũng thừa nhận là ngày 24/12/2021, bà H có thông báo với bàM là dừng việc mua bán và yêuc ầu bàM trả lại số tiền đặt cọc là

## Page 6

200.000.000 đồng nhưng bàM không đồng ý. Tuy nhiên đến ngày 18/01/2022bà H điện thoại cho bàM nói vẫn mua lô đất này và đ ề nghị bàM đi làm thủ tục.
Trong quá trình giải quyết tranh chấp tại Tòa án, ngày 26/6/2023, bàM có bản tự khai bổ sung trình bày bà s ẽ tự nguyện trả cho bà H 300.000.000 đồng trong đó có ti ền đặt cọc của bà H 200.000.000 đồng và 100.000.000 đồng bàM trả thêm. Nếu bà H không lấy 300.000.000 đồng thì hiện tại bàM đang làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất từ ông Phan Văn Động và bà Trần Thị Liên sang tên bà M. Khi nào gi ấy chứng nhận mang tên chính chủ thì bàM sẽ tiếp tục giao dịch mua bán với bà H. Trong bản tự khai ngày 26/6/2023, bà H đề nghị bàM tiếp tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Như vậy xác định bàM và bà H thỏa thuận ti ếp tục vi ệc chuy ển như ợng đất và “Gi ấy đặt cọc mua đ ất” ngày 21/12/2021 vẫn còn giá tr ị. Ngày 08/8/2023, bàM đã đư ợc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Nam Định hoàn tất thủ tục chuyển nhượng đất giữa ông Phan Văn Động và bà Trần Thị Liên sang tên bà Bùi Thị M. Ngày 11/8/2023, tại Tòa án nhân dân huyện Mỹ Lộc, trong phiên họp về kiểm tra việc giao nộp, công khai chứng cứ bàM lại từ chối không chuyển nhượng đất cho bà H nữa. Như vậy bàM là người vi phạm thỏa thuận ghi trong “Giấy đặt cọc mua đất” ngày 21/12/2021, với nội dung“Bên nào phá hợp đồng sẽ bị phạt gấp đôi số tiền đã đặt cọc”. Vì vậy cấp sơ thẩm chấp nhận yêuc ầu khởi ki ện của bà H , buộc bàM phải thanh toán cho bà H số tiền 400.000.000 đồng là có căn cứ.
[3] Từ những nhận định trên, Hội đồng xét xử xét thấy không có căn cứ để chấp nhận đơn kháng cáo của bà Bùi Thị M, cần giữ nguyên bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện Mỹ Lộc.
[4] Về án phí: Do yêuc ầu kháng cáo không đư ợc chấp nhận, cho nên bà Bùi ThịM phải nộp tiền án phí dân s ự phúc thẩm. Được đối trừ với số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm mà bàM đã nộp.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
Giữ nguyên bản án sơ thẩm Căn cứ vào khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; Điều 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 26, Điều 35, Điều 39, Điều 147 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 ; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về án phí và lệ phí Tòa án.
1. Không chấp nhận kháng cáo của bà Bùi ThịM cần giữ nguyên bản án sơ thẩm số 02/2023/DS-ST ngày 22 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Mỹ Lộc, tỉnh Nam Định.

## Page 7

2. Về án phí dân s ự phúc thẩm: Buộc bà Bùi ThịM phải nộp tiền án phí dân sự phúc thẩm với số tiền là 300.000đ (Ba trăm nghìn đ ồng). Được đối trừ với số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm mà bàM đã nộp tại Biên lai thu ti ền số 0004138 ngày 09 tháng 10 năm 2023 của Chi cục thi hành án Dân s ự huyện Mỹ Lộc. BàM đã nộp đủ tiền án phí dân sự phúc thẩm.
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.
Nơi nhận:
- Các đương sự;
- VKSND tỉnh Nam Định;
- TAND huyện Mỹ Lộc;
- Chi cục THADS huyện Mỹ Lộc;
- Hồ sơ vụ án;
- Lưu VT.
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA






Vũ Hà Nam