Bản án số: 18/2024/DS-PT
Lê Thị H - Lê Thị N
Số: 18
Ngày: 23/01/2024
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Vĩnh Phúc
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: Lê Thị H - Lê Thị H

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH VĨNH PHÚC

Bản án số: 18/2024/DS-PT Ngày 23 - 01 - 2024 “V/v Tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc



NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH VĨNH PHÚC
 - Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Thu Hà Các Thẩm phán: Bà Lê Thị Bích Ngọc và ông Vũ Văn Mạnh
- Thư ký phiên tòa: Bà Trần Thị Ngọc Ánh - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc.
- Đại di ện Viện ki ểm sát nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc: Bà Lê Thị Huệ - Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.
Ngày 23 tháng 01 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc xét xử công khai vụ án dân sự phúc thẩm thụ lý số 146/2023/TLPT-DS ngày 23 tháng 11 năm 2023.
Do Bản án dân s ự sơ thẩm số 45/2023/DS-ST ngày 11 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện V1, tỉnh Vĩnh Phúc bị kháng cáo.
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 05/2024/QĐ-PT ngày 04 tháng 01 năm 2023, giữa các đương sự:
1. Nguyên đơn: Chị Lê Thị H, sinh năm 1981, (Có mặt).
Đăng ký hộ khẩu thường trú: Số nhà 7, dãy B, tập thể Cục thú y, phường P1, quận Đ1, thành phố Hà Nội; nơi cư trú: Quán H3, khu đô thị mới S1, xã T1, huyện V1, tỉnh Vĩnh Phúc.
Hiện đang chấp hành án tại Trại giam Q; địa chỉ: Thôn V2, xã A1, huyện D1, tỉnh Tuyên Quang.
Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn chị Lê Thị H:
Ông Nguyễn Văn U - Luật sư Công ty Luật TNHH MTV U1 thuộc Đoàn Lu ật sư tỉnh Vĩnh Phúc, (Có mặt).
Địa chỉ: Số 46, đường T2, phường T3, thành phố Y, tỉnh Vĩnh Phúc.
2. Bị đơn: Chị Lê Thị N, sinh năm 1979;
Địa chỉ: Tổ dân phố V2, thị trấn T4, huyện V1, tỉnh Vĩnh Phúc.
Người đại diện hợp pháp của chị Lê Thị N: Chị Nguyễn Thị H, sinh năm:
1997; địa chỉ: Tổ dân phố L1, thị trấn T4, huyện V1, tỉnh Vĩnh Phúc là người đại diện theo ủy quyền (Văn bản ủy quyền ngày 12/01/2024), (Có mặt).
3. Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:

## Page 2

3.1. Ông Lê Văn O, sinh năm 1956, (Có mặt).
Địa chỉ: Xóm C1, thị trấn T4, huyện V1, tỉnh Vĩnh Phúc.
3.2. Văn phòng Công chứng M, (Vắng mặt).
Địa chỉ: Khu 3, thị trấn V1, huyện V1, tỉnh Vĩnh Phúc.
Người đại diện hợp pháp: Ông Trịnh Tiến K – Trưởng Văn Phòng 3.3. Anh Nguyễn Văn A, sinh năm 1977, (Vắng mặt).
Địa chỉ: Tổ dân phố V2, thị trấn T4, huyện V1, tỉnh Vĩnh Phúc.
4. Người kháng cáo: Nguyên đơn chị Lê Thị H và người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là ông Lê Văn O.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Theo đơn khởi kiện ngày 21/9/2021 và các lời khai ti ếp theo, nguyên đơn chị Lê Thị H trình bày:
Ngày 04 /6/2020 chị vàch ị Lê ThịN có ký kết với nhau 02 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 917, tờ bản đồ số 13, diện tích 120m2 do Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Vĩnh Phúc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên Lê Thị H ngày 24/8/2018 và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 918, tờ bản đồ số 13, diện tích 120m2 do Sở Tài nguyên Môi trư ờng tỉnh Vĩnh Phúc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên Lê Thị H ngày 24/8/2018. Địa chỉ của hai thửa đất:
Khu trung tâm thương mại và nhà ở S1, xã T1, huyện V1, tỉnh Vĩnh Phúc. Khi ký hợp đồng chuyển nhượng hai bên có làm hợp đồng công chứng đầy đủ, khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hai bên thỏa thuận với nhau giá chuyển như ợng trong hợp đồng là 720.000.000 đ ồng/1 th ửa; 02 thửa là 1.440.000.000 đồng. Số tiền còn lại chịN còn thiếu của chị H vẫn chưa trả là 320.000.000 đồng.
Trên 02 thửa đất chị H làm nhà cấp bốn một tầng, khung sắt, mái tôn, trên diện tích 240 m 2. Nhà khung sắt ở trên đất làm năm 2018 trị giá 1.200.000.000 đồng. Khi chuy ển nhượng quyền sử dụng đất thì hai bên có thỏa thuận về giá chuyển nhượng cụ thể có trong hợp đồng nhưng không tách cụ thể tài sản là nhà hay đất vì vậy trong hợp đồng chưa rõ ràng v ề việc mua bán đất hay nhà đã có sẵn hiện trạng.
Sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chị H có đưa chị Ngiấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc, tuy nhiên quá trình chịN làm thủ tục sang tên thì b ố chị H là ông Lê Văn O có đơn yêuc ầu, ngăn chặn việc bán đất và chuyển nhượng đất của chị H, ông O không đồng ý cho chị H chuyển nhượng đất đó cho ai. Lý do là vì khi chị H mua hai thửa đất trên nguồn tiền là do bố chị H đưa tiền để chị H mua hộ ông O, ông O đồng ý choch ị được đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để vay ngân hàng và làm ăn cho thu ận lợi. Ông O nói khi nào ông cần sang tên thì chị H phải sang tên lại cho ông O.

## Page 3

Nay bố chị H không đồng ý cho chị H chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên chị H không đồng ý chuyển nhượng nữa mà chị yêu cầu chấm dứt hợp đồng chuyển nhượng, nguyện vọng của chị H đề nghị chịN trả lại cho chị H quyền sử dụng đất đối với hai thửa đất trên và chị H sẽ trả lại cho chịN tiền, số tiền mà chịN đã đưa ban đầu cộng lãi theo quy định của nhà nước. Do không thỏa thuận được nội dung trên nên chị H đề nghị Tòa án nhân dân huyện V1 tuyên bố: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 905 và 906, quy ển số:
01/2020/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 04 tháng 6 năm 2020 là vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hi ệu. Lý do tuyên b ố vô hiệu là do trong hợp đồng chưa rõ bán đất chứ không bán nhà trên đ ất; thứ hai là do bản chất hai thửa đất trên thực chất làc ủa bố chị H và chị H chỉ tạm thời đứng tên trên gi ấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Người đại diện hợp pháp của bị đơn chị Lê ThịN là chị Nguyễn Thị H trình bày:
Ngày 04/6/2020 gi ữa chị Lê Thị H và chị Lê ThịN có xác lập hai hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do Công chứng viên Trịnh Tiến K, Văn phòng Công chứng M; địa chỉ: Khu 3, thị trấn V1, huyện V1, tỉnh Vĩnh Phúc công chứng, bên chuyển nhượng là chị Lê Thị H bên nhận chuyển nhượng là chị Lê Thị N, cụ thể: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa đất số 917, tờ bản đồ số 13, diện tích 120m2 số công chứng 906, quyển sổ 01/2020/TP/CC- SCC/HĐGD ngày 04/6/2020 và Hợp đồng chuyển như ợng quyền s ử dụng đất thửa đất số 918, tờ bản đồ số 13 diện tích 120m 2 số công chứng 905, quyển sổ 01/2020/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 04/6/2020. Hai thửa đất trên cùng địach ỉ:
Khu trung tâm thương mại và nhà ở S1, xã T1, huyện V1, tỉnh Vĩnh Phúc. ChịN đã thực hiện xong các nghĩa v ụ với chị H theo thỏa thuận tại Hợp đồng, chị H cũng đưa 02 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và toàn bộ hồ sơ để chịN làm thủ tục đăng ký biến động tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Sau khi làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chị Lê ThịN đã làm thủ tục đăng ký bi ến động tại Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh V1 và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liến với đất mang tên Lê ThịN là thửa 917, tờ bản đồ số 13 và thửa 918, tờ bản đồ số 13. Cùng địa chỉ: Khu trung tâm thương mại và nhà ở S1, xã T1, huyện V1, tỉnh Vĩnh Phúc.
Nay chị H khởi kiện yêuc ầu Tòa tuyên b ố 02 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu là không có căn cứ. Đề nghị Tòa án không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của chị Lê Thị H. Đề nghị Tòa án xác nhận 02 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 905 và 906, quy ển số:
01/2020/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 04 tháng 6 năm 2020 gi ữa chị Lê Thị H và chị Lê ThịN có hiệu lực pháp luật. Xác nhận quyền sử dụng của chị Lê ThịN đối với hai thửa đất s ố 917 và 918, t ờ bản đ ồ số 13; địach ỉ: Khu trung tâm thương mại và nhà ở S1, xã T1, huyện V1, tỉnh Vĩnh Phúc và tài sản trên đất là

## Page 4

ngôi nhà khung mái tôn chống nóng sư ờn thép cao 8m di ện tích xây dựng 240 m2 thuộc quyền sở hữu của chị Lê Thị N.
Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Lê Văn O trình bày:
Trước khich ị Lê Thị H mua hai thửa đất trên ông là ngư ời đưa tiền trực tiếp cho chị H để đi mua đất, số tiền ông đưa cho chị H là 1.500.000.000 đồng (Một tỷ năm trăm triệu đồng) từ thời điểm chị H góp vốn vào Công ty cổ phần Tập đoàn S1; địa chỉ: Thôn Phúc Lập, xã Tam Phúc, huy ện V1, tỉnh Vĩnh Phúc để chị H được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hai thửa đất 917 và 918, tờ bản đồ số 13; địa chỉ: Khu trung tâm thương mại và nhà ở S1, xã T1, huyện V1, tỉnh Vĩnh Phúc. S ố tiền 1.500.000.000 đồng ( Một tỷ năm trăm triệu đồng) là ông đưa tay trực tiếp cho chị H, giữa ông O và chị H không lập bất cứ giấyt ờ gì thể hiện chị H có vay ti ền của ông. Sau đó chị H chuyển như ợng quyền sử dụng đất cho chịN nhưng lại không nói cho ông bi ết và chị H cũng không trả lại cho ông s ố tiền vay 1.500.000.000 đồng (Một tỷ năm trăm triệu đồng) đã vay. Theo ông đư ợc bi ết chịN vẫn chưa trả hết ti ền nhận chuy ển nhượng quyền sử dụng đất cho chị H do vậy trước đây ông đã có đơn đ ề nghị tạm dừng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hai thửa đất trên cho chị
N. Tuy nhiên không hi ểu lý dot ại sao chịN vẫn đư ợc cấp gi ấych ứng nhận quyền sử dụng đất hai thửa đất trên. Naych ị Lê Thị H khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất công chứng 905 và 906, quy ển sổ 01/2020/TP/CC -SCC/HĐGD ngày 04/6/2020 là vô hi ệu và giải quy ết hậu quả của hợp đồng vô hi ệu. Tức là đ ề nghị tuyên b ố Hợp đồng chuyển nhượng quyền s ử dụng đất thửa đất số 917, tờ bản đồ số 13, diện tích 120m 2 và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa đất số 918, tờ bản đồ số 13, diện tích 120m2; địa chỉ của hai thửa đất: Khu trung tâm thương mại và nhà ở S1, xã T1, huyện V1, tỉnh Vĩnh Phúc gi ữa chị Lê Thị H và chị Lê ThịN là vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu ông hoàn toàn nhất trí.
Còn số tiền vay nợ của chị H với ông 1.500.000.000 đồng (Một tỷ năm trăm triệu đồng) do hi ện nay chị H đang phải chấp hành án tại trại giam Q nên không có đi ều kiện trả nợ do vậy ông không yêuc ầu chị H phải trả số tiền nợ trên cho ông và cũng không có yêuc ầu gì khác với chị Lê Thị H. Ngoài ra ông không trình bày vấn đề gì khác.
Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan Văn phòng Công chứng M trình bày:
Ngày 04/06/2020 chị Lê Thị H và chị Lê ThịN có đến Văn phòng Công chứng M đề nghị công chứng 02 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Văn phòng công chứng M đã tiếp nhận hồ sơ do các bên giaon ộp gồm chứng minh nhân dân, s ổ hộ khẩu của các bên, Bảng ốc Gi ấy chứng nhận quyền s ử dụng đất. Sau khi ki ểm tra h ồ sơ, VPCC M đã soạn thảo 02 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng nội dung mà các bên đã thỏa thuận. Các

## Page 5

bên đã trực tiếp ký vào hợp đồng chuyển nhượng và hoàn toàn t ự nguyện trước sự chứng kiến của Công chứng viên, việc thanh toán và bàn giao quy ền sử dụng đất do các bên t ự thực hiện. Sau đó Công chứng viên đã ra lời chứng, số công chứng 905, quyển số 01/2020/TP/CC-SCC/HĐGD và số công chứng 906, quyển số 01/2020/TP/CC-SCC/HĐGD. Mọi trình t ự, thủ tục VPCC M đã thực hi ện đúng quy định của pháp luật. Nay chị Lê Thị H đề nghị Tòa án tuyên bố 02 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên là vô hi ệu và gi ải quyết hậu quả của hợp đồng vô hi ệu VPCC M đề nghị Tòa án gi ải quyết theo quy định pháp luật. Do bận công vi ệc nên ông Trịnh Tiến K – Trưởng văn phòng Công chứng M đề nghị Tòa án cho phép ông được vắng mặt trong quá trình giải quyết vụ án và trong giai đoạn xét xử.
Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn trình bày: Đề nghị Hội đồng xét xử tuyên 02 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 905 và 906, quyển số: 01/2020/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 04 tháng 6 năm 2020 giữa chị Lê Thị H và chị Lê ThịN là vô hiệu bởi các lý do sau: Không có căn cứ nào khẳng định hai hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên là chuyển nhượng cả nhà trên đất. Chị H là chủ đất còn ông O là chủ tài sản trên đất, chưa có việc bàn giao đất. Không có tài liệu về thời gian xóa thế chấp rút hồ sơ khỏi ngân hàng và thời đi ểm ký hợp đồng chuy ển như ợng tại Văn phòng công chứng M.
Với nội dung như trên, tại Bản án dân sự sơ thẩm số 45/2023/DS-ST ngày 11 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện V1, tỉnh Vĩnh Phúc đã căn cứ:
Điều 26, Đi ều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 117, Đi ều 119, Đi ều 122 Đi ều 408 Bộ luật Dân sự 2015; Điều 167, Điều 188 Luật đất đai 2013; Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 và khoản 4 Điều 31 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thư ờng v ụ Quốch ội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án, quyết định: Không chấp nhận toàn b ộ yêu cầu khởi kiện của chị Lê Thị H đối với chị Lê ThịN về việc yêu cầu tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất s ố công chứng 905 và 906, quy ển s ố: 01/2020/TP/CC -SCC/HĐGD ngày 04 tháng 6 năm 2020 l à vô hiệu, giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu giữa chị Lê Thị H và chị Lê Thị N.
Xác nhận 02 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 905 và 906, quy ển số: 01/2020/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 04 tháng 6 năm 2020 giữa chị Lê Thị H và chị Lê ThịN có hiệu lực pháp lu ật. Xác nhận quyền sử dụng của chị Lê ThịN đối với hai thửa đất số 917 diện tích 120m 2 và 918 diện tích 120m2, tờ bản đồ số 13; địa chỉ: Khu trung tâm thương mại và nhà ở S1, xã T1, huyện V1, tỉnh Vĩnh Phúc và tài sản trên đất là ngôi nhà khung mái tôn chống nóng sư ờn thép cao 8 m di ện tích xây dựng 240m2 thuộc quyền sở hữu của chị Lê Thị N.

## Page 6

 Ngoài ra, bản án còn tuyên án phí, chi phít ố tụng, quyền kháng cáo theo quy định của pháp luật cho các đương sự.
Sau khi xét x ử sơ thẩm, ngày 15/9/2023, người có quyền lợi và nghĩa v ụ liên quan ông Lê Văn O kháng cáo đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm hủy bản án sơ thẩm do không thu thập và đánh giá chứng cứ đầy đủ, khách quan.
Tại phiên tòa phúc th ẩm: Nguyên đơn chị Lê Thị H giữ nguyên yêuc ầu khởi kiện và nội dung kháng cáo. Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan ông Lê Văn O giữ nguyên nội dung kháng cáo. Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc phát biểu quan điểm:
Về tố tụng: Thẩm phán và Hội đồng xét x ử đã chấp hành đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự trong quá trình gi ải quyết vụ án; các đương s ự đã thực hiện đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.
Về đường lối giải quyết vụ án: Sau khi phân tích nội dung vụ án, đề nghị Hội đồng xét x ử nghị không chấp nhận kháng cáoc ủa ông chị H và ông O; áp dụng khoản 1 Đi ều 308 Bộ luật Tố tụng dân s ự giữ nguyên Bản án dân s ự sơ thẩm số 45/2023/DS-ST ngày 11 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện V1, tỉnh Vĩnh Phúc.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
[1] Về thủ tục tố tụng:
Đơn kháng cáo của người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan ông Lê Văn O trong hạn luật định nên được xem xét theo thủ tục phúc thẩm.
Đối với đơn kháng cáo của nguyên đơn chị Lê Thị H hiện đang chấp hành án tại Trại giam Q:
Tại phiên tòa sơ thẩm ngày 11/9/2023, nguyên đơn chị Lê Thị H xin xét xử vắng mặt.
Ngày 09/10/2023, chị Lê Thị H nhận được Bản án dân sự sơ thẩm số 45/2023/DS-ST ngày 11 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện V1.
Ngày 11/10/2023, chị Lê Thị H làm đơn kháng cáo có xác nhận của Trại giam Q với nội dung: Đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm hủy bản án sơ thẩm vì không đánh giá chứng cứ khách quan.
Ngày 13/10/2023, TAND huyện V1 ban hành Thông báo số 95/TB -TA yêu cầu chị H nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm.
Ngày 19/10/2023, chị H nhận được Thông báo số 95/TB-TA. Hết thời hạn nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm nhưng chị H không nộp tiền nên ngày 06/11/2023 TAND huyện V1 ban hành Thông báo trả lại đơn kháng cáo đối với chị Lê Thị H.
Hội đồng xét xử thấy rằng: Chị H làm đơn kháng cáo trong thời hạn luật định. Chị H nhận được Thông báo số 95/TB-TA ngày 13/10/2023 yêu cầu chị H

## Page 7

nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm tuy nhiên chị H đang chấp hành án tại Trại giam Q không thể nộp tiền tạm ứng án phí theo yêu cầu của Tòa án và không có văn bản ủy quyền cho người khác nộp tiền. Vì vậy, việc chị H không nộp được số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm là thuộc trường hợp trở ngại khách quan. Hơn nữa nội dung kháng cáo của chị H trùng với nội dung kháng cáo của người có quyền lợi và nghĩa v ụ liên quan ông Lê Văn O . Vì v ậy, Tòa án cấp phúc thẩm chấp nhận nội dung đơn kháng cáo của chị H và được xem xét theo thủ tục phúc thẩm.
[2] Về quan hệ pháp luật và tư cách tham gia tố tụng:
[2.1] Về quan hệ pháp luật: Nguyên đơn khởi kiện đề nghị tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Bị đơn đề nghị công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực và công nhận bị đơn được quyền sử dụng đối với tài sản gắn liền với đất do đó cần xác định quan hệ pháp luật trong vụ án là “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.
[2.2] Về người tham gia tố tụng: Mặc dù tại Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 04/6/ 2020 chỉ được xác lập giữa chị H với chị N. Tại thời điểm xác lập hợp đồng chị H đã ly hôn với anh Trịnh Thái Sơn và chưa kết hôn với ai khác, chịN có chồng là anh Nguyễn Văn A , chịN đã xác lập giao dịch trong thời kỳ hôn nhân nhưng Tòa án cấp sơ thẩm không đưa anh A vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan để xem xét đến quyền, nghĩa vụ của anh A đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là thiếu sót. Trong giai đoạn chuẩn bị xét xử phúc thẩm, anh A đề nghị Tòa án đưa vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Tòa án cấp phúc thẩm đã triệu tập anh A để anh trình bày quan điểm và thống nhất với toàn bộ quan điểm của bị đơn chịN (là vợ anh), anh đồng ý với bản án sơ thẩm.
Do đó, Tòa án cấp phúc thẩm bổ sung anh A vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Thiếu sót trên của Tòa án cấp sơ thẩm chưa xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự nhưng cần nghiêm túc rút kinh nghiệm.
[3] Về nội dung vụ án: Căn cứ theo lời khai của các đương sự, các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và tại phiên tòa phúc thẩm có cơ sở khẳng định:
Ngày 28/7/2018, chị Lê Thị H nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Công ty cổ phần tập đoàn S1 đối với 02 thửa đất số 917 và 918, tờ bản đồ số 13, mỗi thửa có diện tích 120 m 2, địa chỉ tại: Khu trung tâm thương mại và nhà ở S1, xã T1, huyện V1, tỉnh Vĩnh Phúc (02 thửa đất liền kề nhau). Ngày 24/8/2018, Sở tài nguyên môi trường tỉnh Vĩnh Phúc đã cấp 02 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với 02 thửa đất nêu trên đứng tên Lê Thị H. Sau khi được cấp GCNQSDĐ, chị H đã làm nhàc ấp bốn một tầng, khung s ắt, mái tôn, trên diện tích 240 m2 đất.

## Page 8

Ngày 04 tháng 6 năm 2020 chị Lê Thị H và chị Lê ThịN ký kết với nhau 02 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 906, quy ển số: 01/2020/TP/CC-SCC/HĐGD thỏa thuận chuyển nhượng đối với thửa đất số 917, tờ bản đồ số 13 diện tích 120 m2; địa chỉ: Khu trung tâm thương mại và nhà ở S1, xã T1, huyện V1, tỉnh Vĩnh Phúc ; giá chuyển nhượng là 720.000.000 đồng.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 905, quy ển số: 01/2020/TP/CC-SCC/HĐGD thỏa thuận chuyển nhượng đối với thửa đất số 918, tờ bản đồ số 13 diện tích 120 m2, địa chỉ: Khu trung tâm thương mại và nhà ở S1, xã T1, huyện V1, tỉnh Vĩnh Phúc ; giá chuyển nhượng là 720.000.000 đồng.
Ngày 21/9/2021, chị H khởi kiện yêu cầu tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chị H và chịN vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, với lý do khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì hai bên có thỏa thu ận v ề giá chuy ển như ợng nhưng không tách c ụ thể chuyển nhượng tài sản là nhà hay đất vì vậy trong hợp đồng chưa rõ ràng v ề việc mua bán đất hay nhà đã có sẵn hiện trạng. Về nguồn tiền mua 02 thửa đất là của ông Lê Văn O (bố chị H) cho chị H vay và đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để vay ngân hàng và làm ăn cho thu ận lợi, nay ông O không đồng ý về việc chị H chuyển nhượng đất.
Ngày 11/10/2021, chịN đã được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Vĩnh Phúc cấp 02 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số hiệu DC587529 và DC587528 đối với 02 thửa đất nhận chuyển nhượng của chị Lê Thị H.
[4] Xét nội dung kháng cáoc ủa nguyên đơn chị Lê Thị H và người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là ông Lê Văn O đề nghị hủy bản án sơ thẩm do bản án sơ thẩm chưa đánh giá đầy đủ, khách quan tài li ệu chứng cứ, Hội đồng xét xử thấy rằng:
[4.1] Về nguồn gốc 02 thửa đất số đất số 917, tờ bản đồ số 13 diện tích 120 m 2 và thửa đất 918, tờ bản đồ số 13 diện tích 120 m 2, tại Khu trung tâm thương mại và nhà ở S1, xã T1, huyện V1, tỉnh Vĩnh Phúc là do chị H nhận chuyển nhượng của Công ty cổ phần Tập đoàn S1, với giá 650.000.000đồng/thửa, tổng 02 thửa là 1.300.000.000đồng. Bởi lẽ: Toàn bộ quá trình làm việc với Công ty cổ phần Tập đoàn S1 đều do chị H thực hiện thể hiện tại các tài liệu thông báo nộp lệ phí trước bạ nhà đất ngày 10/8/2018; 02 Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước của chị Lê Thị H ngày 13/8/ 2018; Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai số 3357 ngày 10/8/2018; 02 Thông báo số 1322/TB -CCT ngày 13/8/2018 (về việc xác nhận hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế thu nhập doanh nghiệp của Công ty CP Tập đoàn S1 khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất); 02 Tờ khai thuế thu nhập doanh

## Page 9

nghiệp đối với chị Lê Thị H là người nhận chuyển nhượng 02 thửa đất 917 và
918. Sau khi hoàn thiện các thủ tục nhận chuyển nhượng với Tập đoàn S1, chị H được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với hait hửa đất trên. Việc chị H và ông O (bố chị H ) cho rằng số tiền 1.500.000.000 đồng nhận chuyển nhượng 02 thửa đất trên của Tập đoàn S1 là tiền của ông cho chị H vay nhưng không có bất kỳ tài liệu chứng cứ nào chứng minh và không có văn bản thỏa thuận nào khác. Bản thân ông O còn khẳng định việc biết chị H đã được cấp GCNQSDĐ nhưng không phản đối vì ông cho chị H đứng tên giấy chứng nhận quyền s ử dụng đất đ ể vayng ân hàng và làm ăn cho thu ận l ợi. Vì vậy ngày 24/8/2018 Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Vĩnh Phúc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với 02 thửa đất mang tên Lê Thị H là đúng quy định pháp luật.
[4.2] Về hình thức vàn ội dung thỏa thuận tại Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Về hình thức: Người chuyển nhượng chị Lê Thị H đủ điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định Điều 188 Luật Đất đai 2013 và các Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 04 tháng 6 năm 2020 đều được công chứng tại Văn phòng công chứng M theo đúng quy định của Luật công chứng năm 2014 và quy định khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013. Ngày 22/4/2021, chịN đã làm đơn đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh V1.
Về nội dung thỏa thuận của Hợp đồng: Thời điểm thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chị H và chịN đều có năng lực chủ thể hành vi dân sự; việc ký hợp đồng trên ý trít ự nguyện, không b ị ai ép bu ộc, không vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã h ội, các bên xác lập hợp đồng không nhằm che giấu một hợp đồng dân sự khác.
Tuy nội dung thỏa thuận tại 02 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đối với 02 thửa đất số 917 và 918 thuộc tờ bản đồ số 13, diện tích 120m2 tại Khu trung tâm thương mại và nhà ở S1, xã T1, huyện V1, tỉnh Vĩnh Phúc giữa chị H và chịN không thỏa thuận đối với nhà cấp bốn một tầng, khung sắt, mái tôn gắn liền với diện tích đất 02 thửa đất nêu trên có trị giá 1.200.000.000 đồng. Nhưng tại Điều 2 của Hợp đồng ghi rõ Giá chuy ển nhượng quyền sử dụng đất nêut ại Điều 1 của Hợp đồng này là: 720.000.000 đ ồng, đối với hai thửa đất là 1.440.000.000 đồng. Bên A công nhận đã nhận đủ số tiền nói trên do bên B tr ả.
Hai bên công nhận không còn vướng mắc gì về việc trả và nhận số tiền này. Chị H cũng không xuất trình được cho Tòa án căn cứ nào khác thể hiện chịN còn nợ 320.000.000 đồng do vậy ý ki ến của chị H về việc chịN còn nợ 320.000.000 đồng là không có căn cứ.
Về nguồng ốc tạo dựng tài sản trên đ ất, nguyên đơn chị H khẳng định ngôi nhà trên 02 thửa đất là tài sản hợp pháp gắn liền với đất của chị tạo dựng.

## Page 10

Tại phiên tòa ngày 29/8/2023, ngư ời bảo v ệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn mới có quan đi ểm cho rằng ngôi nhà thu ộc quyền sở hữu của ông Lê Văn O nhưng không có bất kỳ tài liệu chứng cứ chứng minh. Thực tế khi chuyển nhượng thì chị Lê Thị H đang quản lý s ử dụng ngôi nhà này, không có tranh chấp với ai trước khi chuyển nhượng cho chị N. Tại phiên tòa phúc th ẩm, mặc dù ông O và chị H khẳng định ngôi nhà xây trên 02 thửa đất là do ông O xây dựng tuy nhiên ông O lại khẳng định vi ệc ông O cho chị H đứng tên GCNQSDĐ và đồng ý cho chị H thế chấp vay ngân hàng là để chị H lấy vốn xây quán và kinh doanh. Thấy rằng chính lời khai của ông O đã có sự mâu thuẫn về việc xây dựng nhà trên đ ất, do đó không có cơ s ở khẳng định nhà là do ông O xây dựng.
 Mặt khác theo nội dung thỏa thuận của các đương s ự tại khoản 3 Điều 1 của hợp đồng có ghi: “ Bên B đồng ýnh ận chuy ển như ợng toàn b ộ quyền s ử dụng đất thuộc sử dụng của bên A nói trên như hiện trạng và chấp nhận mọi yêu cầu chuyển dịch theo quy ho ạch của Nhà nư ớc (nếu có sau này) đối với quyền sử dụng đất đãnh ận chuyển nhượng”. Do đó theo thỏa thuận tại hai hợp đồng chuyển nhượng trên thì các bên đã xác định rõ việc nhận chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất như hi ện trạng, hiện trạng của hai thửa đất là toàn b ộ diện tích 02 thửa đất và ngôi nhà trên đ ất. Từ đó khẳng định ý tríc ủa bên chuy ển nhượng là chuyển nhượng đối với toàn bộ diện tích thửa đất số 917 và 918 cùng tài sản trên đất là ngôi nhà xây bằng gạch phía trên khung sắt, mái tôn, trên diện tích 240 m2 đất.
Từ các lẽ trên, Hội đồng xét xử thấy rằng không có căn cứ chấp nhận yêu cầu kháng cáoc ủa chị Lê Thị H và ông Lê Văn O , Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của chị Lê Thị H và xác nhận 02 Hợp đồng chuyển như ợng quy ền s ử dụng đất số công chứng 905 và 906, quy ển s ố:
01/2020/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 04 tháng 6 năm 2020 gi ữa chị Lê Thị H và chị Lê ThịN có hiệu lực pháp luật là có căn c ứ. Chị Lê Thị H có nghĩa vụ bàn giao tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản trên đất cho chị Lê Thị N.
 [5] Về chi phí tố tụng: Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn không được chấp nhận nên theo quy định tại Điều 157 B ộ luật Tố tụng dân s ự thì nguyên đơn phải chịu toàn bộ chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và chi phí định giá tài sản với s ố tiền 4.400.000đồng. Tuy nhiên, tại phiên tòa sơ thẩm b ị đơn t ự nguyện chịu toàn bộ chi phí trên và đã nộp đủ số tiền chi phí thẩm định và định giá tài sản tại cấp sơ thẩm nên cần ghi nhận.
[6] Về án phí:
Án phí dân dân sự sơ thẩm: Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn chị Lê Thị H không được chấp nhận nên chị Lê Thị H phải chịu 300.000 đồng.

## Page 11

Án phí dân s ự phúc thẩm: Do kháng cáoc ủa chị H, ông O không được chấp nhận nên phải chịu án phí dân s ự phúc thẩm. Tuy nhiên ông O thuộc diện người cao tuổi và có đơn xin mi ễn án phí, căn cứ điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội miễn án phí dân sự phúc thẩm cho ông O.
[7] Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc đ ề nghị không chấp nhận kháng cáo của chị Lê Thị H và ông Lê Văn O, giữ nguyên bản án của Tòa án cấp sơ thẩm phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử.
Vì các lẽ trên;
QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự: Không chấp nhận kháng cáo của chị Lê Thị H và ông Lê Văn O , giữ nguyên Bản án dân s ự sơ thẩm số 45/2023/DS-ST ngày 11 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện V1, tỉnh Vĩnh Phúc.
Căn cứ các Điều 117, 119, 122 B ộ luật Dân s ự 2015; Căn c ứ Điều 167, Điều 188 Lu ật đất đai 2013; Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thư ờng vụ Quốc hội quy định về mức thu, mi ễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.
1. Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của chị Lê Thị H về việc yêu cầu tuyên b ố 02 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chị Lê Thị H và chị Lê ThịN số công chứng 905 và 906, quy ển số: 01/2020/TP/CC- SCC/HĐGD ngày 04 tháng 6 năm 2020 tại Văn phòng công chứng M là vô hiệu và giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu.
Xác nhận 02 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 905 và 906, quy ển số: 01/2020/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 04 tháng 6 năm 2020 giữa chị Lê Thị H và chị Lê ThịN có hiệu lực pháp lu ật. Xác nhận quyền sử dụng của chị Lê ThịN đối với hai thửa đất số 917 diện tích 120 m 2 và 918 diện tích 120 m2, tờ bản đồ số 13; địa chỉ: Khu trung tâm thương mại và nhà ở S1, xã T1, huyện V1, tỉnh Vĩnh Phúc và tài sản trên đất là ngô i nhà khung mái tôn chống nóng sườn thép cao 8 m di ện tích xây dựng 240 m 2 thuộc quyền sở hữu của chị Lê Thị N. Chị Lê Thị H có nghĩa vụ bàn giao tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản trên đất nêu trên cho chị Lê Thị N.
2. Về chi phí tố tụng: Ghi nhận sự tự nguyện của bị đơn chị Lê ThịN chịu toàn b ộ chi phí xem xét, thẩm định tạich ỗ và định giá tài sản với s ố tiền 4.400.000 đồng (Bốn triệu đồng); xác nhận chị Lê ThịN đã nộp đủ.
3. Về án phí:
- Án phí dân sự sơ thẩm: Chị Lê Thị H phải chịu 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) nhưng đư ợc trừ vào 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đ ồng) tiền tạm ứng án phí đãn ộp theo biên lai thu ti ền tạm ứng án phí s ố: 0005327 ngày 10

## Page 12

tháng 11 năm 2021 của Chi cục thi hành án dân sự huyện V1.
- Án phí dân sự phúc thẩm: Chị Lê Thị H phảich ịu 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) án phí dân s ự phúc thẩm. Miễn án phí dân s ự phúc thẩm cho ông Lê Văn O.
4. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.

Nơi nhận:
- VKSND tỉnh Vĩnh Phúc;
- TAND huyện V1;
- VKSND huyện V1;
- Chi cục THADS huyện V1;
- Các đương sự;
- Lưu hồ sơ vụ án.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa

(đã ký)



Nguyễn Thị Thu Hà

## Page 13

## Page 14

14