Bản án số: 28/2024/DS- PT
Đào Thị H - Lê Thị B
Số: 28
Ngày: 02/02/2024
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Vĩnh Phúc
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: Đào Thị H - Lê Thị B - Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH VĨNH PHÚC

Bản án số: 28/2024/DS- PT Ngày 02 tháng 02 năm 2024 " V/v Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất"CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập- Tự do- Hạnh phúc


NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH VĨNH PHÚC
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Nguyễn Duy Sơn.
Các Thẩm phán: Ông Nguyễn Vĩnh Thành và bà Nguyễn Thị Thu Hiền.
- Thư ký phiên tòa: Ông Nông Xuân Trúc - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc tham gia phiên tòa :
Ông Phùng Ngọc Tuấn - Kiểm sát viên.
 Ngày 02 tháng 02 năm 2024 tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 126/2023/TLPT - DS ngày 09 tháng 11 năm 2023 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.
 Do Bản án dân s ự sơ thẩm số 35/2023/DS-ST ngày 28 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Lập Thạch bị kháng cáo.
 Theo quyết định đưa v ụ án ra xét x ử số 141/2023/QĐ-PT ngày 08 tháng 12 năm 2023 giữa các đương sự:
- Nguyên đơn: Chị Đào Thị H, sinh năm 1988; địa chỉ: Thôn Đ, xã N, huyện Đ, thành phố Hà Nội, (vắng mặt).
Người đại diện theo u ỷ quyền của nguyên đơn: Ông Phạm Tiến T, sinh năm 1991; địa chỉ: Số C, đường N, phường L, thành phố V, tỉnh Vĩnh Phúc, (có mặt).
- Bị đơn: Bà Lê Thị B, sinh năm 1975; địa chỉ: Thôn B, xã V, huy ện L, tỉnh Vĩnh Phúc, (có mặt).
Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn: Bà Vũ Thị Kiều A - Luật sư Công ty L thuộc Đoàn Luật sư thành phố H; địa chỉ: Số A Manor A, S, The Manor Central Park N, Phường Đ, quận H, thành phố Hà Nội, (có mặt).
- Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan:
+ Ông Nguyễn Tuấn A1, sinh năm 1965; địa chỉ: Tổ dân phố N, phường H, thành phố V, tỉnh Vĩnh Phúc, (vắng mặt).

## Page 2

+ Anh Hạ Đình T1 , sinh năm 1985; địach ỉ: Thôn Đ, xã N, huy ện Đ, thành phố Hà Nội, (vắng mặt).
Người kháng cáo: Bà Lê Thị B.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
 Theo đơn khởi kiện đề ngày 26 tháng 7 năm 2022, các lời khai tiếp theo trong quá trình gi ải quy ết vụ án vàt ại phiên tòa đại di ện theo ủy quy ền của nguyên đơn trình bày:
 Giữa nguyên đơn Đào Thị H với bị đơn Lê Thị B có mối quan hệ gia đình (bà B là dì ru ột chị H). Năm 2008 bà Lê Thị B chung sống với ông Nguyễn Tuấn A1, quá trình chung sống bà B và ông Nguyễn Tuấn A1 được cụ Lê Đức T2 (là bố của bị đơn và ông ngoại của nguyên đơn) chuyển nhượng cho thửa đất diện tích 128m2 tại thôn B, xã V, huy ện L, tỉnh Vĩnh Phúc (trong đó 50m2 đất ở và 78m 2 đất LNK) tại một phần thửa số 105, tờ bản đồ 299. Bà Lê Thị B đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN) đối với thửa đất trên. Sau đó khoảng năm 2009, ông Nguyễn Tuấn A1 với bà Lê Thị B không chung sống cùng nhau và đã thỏa thuận về việc phân chia tài sản cón ội dung bà B trả tiền cho ông Nguyễn Tuấn A1, bà B được toàn quyền sử dụng đối với thửa đất trên.
Ngày 04/01/2021 bà Lê Thị B chuyển nhượng (bán) cho chị Đào Thị H thửa đất trên với giá 300.000.000 đồng. Chị H đã trả cho bà B 250.000.000 đồng, bà B đã nhận tiền và giao lại quyền sử dụng đất cho chị H quản lý, sử dụng. Khi chuyển nhượng quy ền s ử dụng đất thì gi ữach ị H và bà B thỏa thu ận bà B có trách nhiệm làm thủ tục xin cấp lại GCN đối với thửa đất trên và làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chị H theo quy định (do bà B nói bị mất GCN).
Sau khi chị H được cấp GCN thìch ị H sẽ trả bà B số tiền còn lại là 50.000.000 đồng. Hợp đồng chuy ển như ợng quy ền s ử dụng đất đư ợc U ỷ ban nhân dân (UBND) xã V, huyện L xác nhận ngày 04/01/2021. Thời hạn thực hiện của hợp đồng từ ngày 04/01/2021 đến ngày 04/6/2021 phải làm xong thủ tục để chị H được cấp GCN đối với thửa đất nhận chuyển nhượng của bà B.
 Tuy nhiên, sau khinh ận tiền của chị H thì bà B không làm các thủ tục để được cấp lại GCN và hoàn thiện thủ tục cấp GCN cho chị H, chị H đã nhiều lần yêu cầu bà B hoàn thiện thủ tục để cấp GCN cho chị H nhưng bà B tìm nhiều lý do kéo dài và không thực hiện. Do bà B không thực hiện nghĩa vụ nên chị H đã tố cáo bà B đến Công an huyện L. Quá trình gi ải quyết theo đơn t ố cáo của chị H Công an huyện L có thông báo choch ị H là tranh chấp dân sự. Do vậy chị H khởi kiện bà B đến Tòa án nhân dân huyện Lập Thạch đề nghị Tòa án công nhận hợp đồng mua bán (chuy ển như ợng quy ền s ử dụng đ ất) lập ngày 04/01/2021 giữa chị Đào Thị H với bà Lê Thị B về diện tích 128m2 (trong đó 50m2 đất ở và 78m2 đất LNK). Công nhận chị Đào Thị H được quyền quản lý sử dụng đối với diện tích đất trên tại thôn B, xã V, huyện L, tỉnh Vĩnh Phúc.
 Bà Lê Thị B là bị đơn trình bày: Thừa nhận mối quan hệ giữa bà B với chị H như người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày. Cu ối tháng 12 năm 2020 bà B bán cho chị H thửa đất có diện tích 128m2 (trong đó 50m 2 đất ở

## Page 3

và 78m2 đất LNK) tại thửa số 105, tờ bản đồ 02 theo bản đồ 299 địa chỉ thửa đất ở thôn B, xã V, huy ện L, tỉnh Vĩnh Phúc với giá 300.000.000 đ ồng; thừa nhận việc chị H đã trả cho bà B 250.000.000 đồng còn nợ lại 50.000.000 đồng. Ngày 04/01/2021 chị H và bà D (mẹ chị H) yêu cầu bà B ra UBND xã Vân Trục lập hợp đồng mua bán thửa đất trên. V ề nguồn gốc thửa đất là do ông Lê Đức T2 (bố bà B) chuyển nhượng cho bà B và ông Nguyễn Tuấn A1 năm 2008, khi đó bà B và ông Nguyễn Tu ấn A1 chung sống với nhau như v ợ chồng. Đến năm 2009 thì bà B và ông Nguyễn Tuấn A1 không chung sống với nhau nữa nên ông Nguyễn Tuấn A1 đã chuyển nhượng lại cho bà B phần của ông Nguyễn Tuấn A1. Bà B thanh toán ti ền chuy ển như ợng cho ông Nguyễn Tu ấn A1 nên ông Nguyễn Tuấn A1 viết giấy chuyển nhượng đất cho bà B đã được UBND xã V xác nhận.
 Khi bà B chuyển nhượng thửa đất trên cho chị H thì bà B và chị H có đến UBND xã V làm hợp đồng chuy ển như ợng và đư ợc UBND xã V xác nhận nhưng do thời điểm đó GCN của bà B bị mất nên hợp đồng chuyển nhượng ghi thời gian thực hi ệnh ợp đồng t ừ ngày 04/01/2021 đến ngày 04/6/2021. Vi ệc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chị H là hoàn toàn t ự nguyện, tuy nhiên đến ngày 04/6/2021 bà B vẫn chưa được cấp lại GCN nên bà B đề nghị gia hạn thêm 03 tháng nhưng đến nay bà B vẫn không có GCN để làm thủ tục cấp GCN cho chị H.
 Đến nay chị Hyêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 04/01/2021 bà B không đồng ý. Bà B đề nghị thanh toán cho chị H 500.000.000 đồng để chị H đỡ thiệt.
 Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Tuấn A1 vắng mặt tại phiên tòa, biên bản làm việc do Tòa án lập đã thể hiện nội dung: Khoảng năm 2002 ông và bà Lê Thị B chung sống với nhau không có đăng ký kết hôn và không có con chung, quá trình chung sống ông và bà B có nhận chuyển nhượng 02 thửa đất của ông Lê Đức T2 (là b ố bà B) ở thôn B, xã V, huy ện L. Ngày 20/9/2009 ông viết văn bản thỏa thuận chuyển nhượng cho bà B toàn quyền sử dụng thửa đất với giá 30.000.000 đồng, ông lấy lại 15.000.000 đồng, bà B đã trả ông 10.000.000 đồng còn 5.000.000 đồng hẹn chiều mai trả tiếp, sau đó ông viết giấy chuyển nhượng thửa đất cho bà B toàn quyền sử dụng và được UBND xã V xác nhận ngày 11/7/2011. Từ năm 2017 đến nay ông không chung sống cùng bà B, thửa đất mua chung ông đã chuy ển nhượng kỷ phần của ông cho bà B toàn quyền sử dụng. Khi ông và bà B nhận chuyển nhượng đất từ ông T2 thì chỉ ông có tên trong phần đính chính trong GCN của ông T2. Bà B có làm thủ tục để được cấp GCN hay không thì ông không rõ. Vi ệc bà B chuyển nhượng thửa đất choch ị H là quy ền của bà Bông không có liên quan gì vì ông đã chuy ển nhượng kỷ phần của ông cho bà B. Cuối năm 2021 chị H và bà D (mẹ chị H)
mời ông lên UBND xã V vành ờ ký vào hợp đồng chuyển như ợng quyền s ử dụng thửa đất ông không ký vì không có liên quan gì đến thửa đất và đ ề nghị được vắng mặt tại phiên tòa.

## Page 4

 Người có quy ền l ợi, nghĩa v ụ liên quan anh Hạ Đình T1 vắng mặt tại phiên tòa, có văn bản thể hiện nội dung: Anh là chồng chị Đào Thị H (nguyên đơn): Ngày 04/01/2021, bà Lê Thị B có chuy ển như ợng choch ị H diện tích 128m2 đất, tại xã V, huy ện L, tỉnh Vĩnh Phúc với giá chuy ển như ợng là:
300.000.000 đồng, chị H đã giao cho bà B số tiền là: 250.000.000 đ ồng, bà B nhận tiền và giao lại quyền sử dụng đất cho chị H quản lý sử dụng. Hai bên thỏa thuận bà B có trách nhi ệm thực hiện thủ tục cấp GCN và làm thủ tục chuyển nhượng sang tên GCN choch ị H, sau khich ị H được cấp GCN thìch ị H sẽ thanh toán nốt s ố tiền 50.000.000 đồng còn lại cho bà B. Hợp đồng chuy ển nhượng được UBND xã V, huyện L xác nhận. Tuy nhiên, sau khinh ận tiền thì bà Lê Thị B không thực hiện các thủ tục để cấp GCN cho chị H, chị H đã nhiều lần yêu cầu bà B hoàn tất thủ tục cấp GCN nhưng bà B tìm nhiều lý do đ ể kéo dài và không thực hiện. Nay chị H khởi kiện vụ án đến Tòa án nhân dân huy ện Lập Thạch đề nghị giải quyết tranh chấp. Quan điểm của anh: Tài sản trên được hình thành trong thời kỳ hôn nhân giữa anh và chị H nhưng tài sản trên do chị H nhận chuyển nhượng, anh vàch ị H thống nhất tài sản trên thuộc quyền sở hữu, sử dụng riêng của chị H, anh không có bất kỳ quyền lợi nào liên quan đến thửa đất này. Anh đề nghị Tòa án: Công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền quyền sử dụng đất ngày 04 tháng 01 năm 2021, giữa chị Đào Thị H và bà Lê Thị B đối với diện tích 128m 2 đất tại thôn B, xã V, huy ện L, tỉnh Vĩnh Phúc có hiệu lực pháp luật.
 Với nội dung trên, tại Bản án dân sự sơ thẩm số: 35/2023/DS-ST ngày 28 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Lập Thạch quyết định:
Căn cứ khoản 3 Đi ều 26; đi ểm a kho ản 1 Đi ều 35; đi ểm a khoản 1 Đi ều 39; Điều 144, Điều 147, Điều 157, Điều 165, Điều 227 và Đi ều 228 Bộ luật Tố tụng dân s ự năm 2015; Điều 117, Đi ều 129, Đi ều 401, Đi ều 500, Đi ều 501 và Điều 502 B ộ luật Dân s ự năm 2015; Đi ều 167 Lu ật Đất đai năm 2013; Nghị quyết 326/2014/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và s ử dụng án phí và l ệ phí Tòa án. Xử:
Chấp nhận yêuc ầu khởi kiện của chị Đào Thị H. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chị Đào Thị H và bà Lê Thị B được lập ngày 04/01/2021 có hiệu lực pháp luật.
 Xác nhận diện tích đất 128m2 (trong đó 50m2 đất ở và 78m2 đất LNK) tại thửa số 105 (5) t ờ bản đồ 02 vào s ổ cấp GCN s ố 1185 mang tên bà Lê Thị B (nay là thửa số 64, tờ bản đồ số 22 bản đồ VN 2000 diện tích 144,3m2), (đo đạc thực tế 143,6 m 2) địa chỉ thửa đất tại thôn B, xã V, huy ện L, tỉnh Vĩnh Phúc thuộc quyền sử dụng của chị Đào Thị H.
Chị Đào Thị H có quyền liên hệ các cơ quan nhà nư ớc có thẩm quyền để đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Chi phí hợp lệ liên quan đến thủ tục sang tên được thực hiện theo quy định của pháp luật hiện hành.
 Tài sản trên đất tại thời điểm xem xét thẩm định tại chỗ gồm có: 01 nhà tạm xây gạch xi, mái lợp ploxi măng di ện tích 30,6m 2; 01 cây s ấu; 02 cây đào,

## Page 5

01 đoạn tường bao loan dài 9,5m và 01 đoạn tường bao loan dài 19,64m; 01 nền láng xi măng. Chị Đào Thị H có nghĩa v ụ thanh toán cho bà Lê Thị B số tiền chuyển nhượng đất còn nợ lại là 50.000.000 đồng.
 Ngoài ra Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về chi phí tố tụng, về án phí và quyền kháng cáo cho các đương sự theo quy định của pháp luật.
 Sau khi xét x ử sơ thẩm, ngày 09/10/2023, bà Lê Thị B có đơn kháng cáo nội dung đề nghị Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Phúch ủy Bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân huy ện Lập Thạch để xét xử lại theo thủ tục chung. Tại phiên tòa phúc thẩm, bà Lê Thị B và người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của bà B thay đổi nội dung kháng cáo; đề nghị Hội đồng xét xử sửa Bản án dân sự sơ thẩm của Tòa án nhân dân huy ện Lập Thạch theo hư ớng không chấp nhận yêuc ầu khởi kiện của chị Đào Thị H. Tuyên bố giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Lê Thị B vớich ị Đào Thị H ngày 04/01/2021 là vô hi ệu do văn bản không thực hi ện đầy đ ủ đúng mẫu do cơ quan nhà nư ớc có thẩm quy ền quy định; giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự là buộc chị Đào Thị H phải trả lại thửa đất cho bà Lê Thị B và bà Lê Thị B trả lại số tiền đã nhận của chị Đào Thị H là 250.000.000 đồng.
 Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc tại phiên tòa: Đ ề nghị Hội đồng xét x ử áp dụng khoản 1 Điều 308 B ộ luật Tố tụng dân s ự năm 2015, không chấp nhận kháng cáo của bà Lê Thị B; giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số: 35/2023/DS-ST ngày 28/9/2023 của Tòa án nhân dân huyện Lập Thạch. Tuy nhiên bà Lê Thị B chỉ được nhà nư ớc công nhận quyền sử dụng 127m2 đất mà Tòa án cấp sơ thẩm giao cho chị Đào Thị H được sử dụng diện tích đất theo đo đạc thực t ế là 143,6m 2 là không đúng quy định của pháp lu ật. Đ ề nghị Công nhậnh ợp đồng chuy ển như ợng quy ền s ử dụng đất ngày 04/01/2021 gi ữach ị Đào Thị H với bà Lê Thị B đối với diện tích đất bà Lê Thị B được nhà nước cấp GCN 127m2 là phù hợp.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Sau khi nghiên cứu các tài li ệu có trong h ồ sơ vụ án đư ợc thẩm trat ại phiên tòa; căn c ứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét x ử nhận định:
[1]. Về hình th ức: Đơn kháng cáoc ủa bà Lê Thị B trong thời hạn lu ật định, đơnh ợp l ệ đượcH ội đồng xét x ử phúc thẩm chấp nhận xem xét, gi ải quyết.
[2]. Về tố tụng: Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án đã triệu tập các đương sự đến tham dự phiên tòa và các đương sự đã nhận được văn bản của Tòa án hợp lệ. Tuy nhiên một số đương sự vắng mặt tại phiên tòa đã ủy quyền cho ngư ời khác tham giat ố tụng, do vậy Tòa án đưa v ụ án ra xét x ử vắng mặt là phù hợp quy định của pháp luật.
[3]. Về quan hệ tranh chấp, thẩm quyền giải quyết và thời hiệu của vụ án:

## Page 6

Nguyên đơn Đào Thị H có đơn khởi kiện đề nghị Tòa án giải quyết công nhậnh ợp đồng chuyển như ợng quyền s ử dụng đất đư ợc lập ngày 04/01/2021 giữa chị H và bà B, đồng thời xác định thửa đất số 105, tờ bản đồ 299, diện tích 128 m2 thuộc thôn B, xã V, huyện L thuộc quyền sử dụng của chị Đào Thị H. Vì vậy, cần xác định quan hệ pháp luật tranh chấp trong vụ án là tranh chấp về Hợp đồng dân s ự theo quy định tại kho ản 3 Đi ều 26 B ộ luật T ố tụng dân s ự năm 2015.
Bị đơn Lê Thị B có hộ khẩu và đối tượng tranh chấp là quyền sử dụng đất tại xã V, huyện L, tỉnh Vĩnh Phúc. Căn cứ vào quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện Lập Thạch. Sau khi xét xử sơ thẩm, bị đơn Lê Thị B kháng cáo và Tò a án nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc thụ lý giải quyết theo thủ tục phúc thẩm là đúng thẩm quyền theo theo quy định của pháp luật.
[4]. Về nội dung vụ án:
Ngày 04/01/2021 nguyên đơn Đào Thị H ký với b ị đơn Lê Thị B hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo nội dung thỏa thuận bà B chuyển nhượng cho chị H diện tích 128 m 2 đất tại thửa đất số 105, tờ bản đồ 299, thuộc thôn B, xã V, huy ện L, tỉnh Vĩnh Phúc . Hai bên thỏa thu ận giá bán là 300.000.000 đ ồng, chị H đã trả tiền cho bà B 250.000.000 đ ồng, còn lại 50.000.000 đồng khi bà B làm thủ tục và thửa đất đứng tên chị H thì trả số tiền còn lại; thời hạn thực hiện hợp đồng là từ ngày 04/01/2021 đến ngày 04/6/2021 bà B phải làm thủ tục sang tên cho chị H. Khi hết thời hạn như thỏa thuận, bà B vẫn chưa hoàn thành vi ệc sang tên thửa đất cho chị H nên giữa hai bên gia hạn thêm 03 tháng nhưng bà B vẫn không thực hiện nghĩa vụ như thỏa thuận nên chị H không trả số tiền 50.000.000 đồng còn lại. Nay chị H khởi kiện đề nghị công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 04/01/2021 có hi ệu lực pháp luật, đồng ý trả số tiền còn lại cho bà B; còn bà B không đồng ý công nhận hợp đồng ngày 04/01/2021. Tòa án cấp sơ thẩm đã quy ết định công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 04/01/2021 gi ữa chị Đào Thị H với bà Lê Thị B có hiệu lực pháp lu ật, buộc chị Đào Thị H phải trả cho bà Lê Thị B số tiền còn nợ 50.000.000 đồng. Do không đồng ý với quyết định của Tòa án cấp sơ thẩm, bị đơn Lê Thị B kháng cáo đề nghị Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc hủy bản án sơ thẩm để xét xử lại theo thủ tục chung.
[5]. Xét kháng cáo của bị đơn Lê Thị B; Hội đồng xét xử thấy rằng:
Thửa đất số 105, tờ bản đồ 299, thuộc thôn B, xã V, huy ện L, tỉnh Vĩnh Phúc đang tranh chấp giữa chị H với bà B có nguồn gốc do bà Lê Thị B và ông Nguyễn Tuấn A1 nhận chuyển nhượng từ ông Lê Văn T3 (bố bà B) vào ngày 18/9/2008 trong thời gian bà B chung sống cùng ông Nguyễn Tu ấn A1 . Đến năm 2009 ông Nguyễn Tu ấn A1 không chung sống cùng bà B nữa nên đã chuyển cho bà B toàn quyền sử dụng đối với thửa đất trên. Vào ngày 04/01/2021 bà Lê Thị B đã chuyển nhượng thửa đất trên choch ị Đào Thị H với giá thỏa thuận là 300.000.000 đồng, chị H đã trả tiền cho bà B 250.000.000 đồng còn lại

## Page 7

50.000.000 đồng. Tại điều 3 của hợp đồng thể hiện: Trong khi chuy ển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền đất sang tên cho bên B (ch ị H là người nhận chuyển nhượng) thì bên A (bà B là người chuyển nhượng) trả nốt số tiền theo thỏa thuận. Ngoài ra, tại Điều 4 của Hợp đồng quy đ ịnh: Bà Lê Thị B có trách nhiệm lo đầy đủ thủ tục giấy tờ cho bà Đào Thị H để sang tên. Sau đó giao sổ đỏ cho bà H. Thời hạn hợp đồng từ ngày 04/01/2021 đến ngày 04/6/2021 bà B phải có trách nhiệm làm thủ tục sang tên thửa đất cho chị H. Hợp đồng có xác nhận của UBND xã V, huyện L. Khi hết thời hạn ghi trong hợp đồng (sau ngày 04/6/2021) bà B vẫn không hoàn thi ện thủ tục để sang tên thửa đất choch ị H nên hai bên đã tự gia hạn thêm 03 tháng, nhưng bà B vẫn không thực hiện được với lý do: Tại thời điểm chuyển nhượng thửa đất theo bà B là bị mất GCN thửa đất đang chờ cấp lại.
 Xét v ề thỏa thu ận chuy ển như ợng quy ền s ử dụng đất ngày 04/01/2021 giữa bà Lê Thị B với chị Đào Thị H thấy rằng: Chủ thể giao kết hợp đồng đều là người có đầy đủ năng lực hành vi dân s ự theo quy định của pháp luật; nội dung thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; đối tượng giao dịch của hợp đồng là quy ền sử dụng thửa đất của bà B nhận chuyển nhượng từ ông Lê Đức T2; thửa đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCN đứng tên bà Lê Thị B; giữa bà B và chị H tham gia ký kết hợp đồng chuyển nhượng hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc; bà B với chị H đã thỏa thuận và tự nguyện thanh toán ti ền cho nhau theo thỏa thuận là 250.000.000 đ ồng, thỏa thuận để lại 50.000.000 đồng khi nào bà B hoàn tất thủ tục để chị H được cấp GCN thì trả nốt tiền. Bà Lê Thị B là bên chuyển nhượng cũng đã tự chỉ vị trí và giao thửa đất cho chị H là bên nhận chuyển nhượng quản lý, sử dụng.
 Tòa án cấp sơ thẩm đã xác minh tại UBND xã V và lời khaic ủa ông Nguyễn Tuấn A1 thể hiện: Bà B và ông Nguyễn Tuấn A1 không có đăng ký kết hôn chung sống cùng nhau một thời gian, khi ông Tuấn A1 và bà B mua đất của ông T2 thì chưa được cấp GCN mà chỉ ghi tên trong trang bổ sung GCN của ông T2, khi ông Tuấn A1 và bà B không chung sống cùng nhau thì ông đã như ợng lại cho bà B toàn quyền sử dụng thửa đất và đư ợc UBND xã V xác nhận. Như vậy việc bà Lê Thị B chuyển nhượng thửa đất cho chị Đào Thị H là phù hợp với các quy định của pháp luật. Không có việc tranh chấp về quyền sử dụng đối với thửa đất giữa bà Lê Thị B và ông Nguyễn Tuấn A1.
Xác minh tại Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện L thể hiện: Thửa đất diện tích 128m 2 bà B chuyển nhượng choch ị H đã được UBND huyện L cấp GCN cho bà Lê Thị B theo Quyết định số: 2384/QĐ-UBND ngày 18/11/2008, vào sổ cấp GCN số 1185, thửa 105(5) tờ bản đồ số 02. Tại trang những thay đổi sau khic ấp GCN của hộ ông Lê Đức T2 thể hiện bà Lê Thị B và ông Nguyễn Tuấn A1 đã được cấp GCN với diện tích 127m2.
Xét v ề hình thứcH ợp đồng chuy ển như ợng quy ền s ử dụng đất ngày 04/01/2021 là chưa đúng về hình thức hợp đồng theo Luật Đất đai năm 2013. Cụ thể hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công ch ứng, chứng

## Page 8

thực tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại Điều 167 Lu ật Đất đai năm 2013; các Điều 500, Điều 501, Điều 502 của Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Như vậy xét v ề hình thức của hợp đồng có vi phạm về hình thức, còn về nội dung các bên tham gia hợp đồng đã thể hiện rõ các quyền và nghĩa vụ của mình (chị H đã nhận vị trí thửa đất, bà B đã nhận 5/6 số tiền chuyển nhượng đất và cam kết trong thời gian 06 tháng phải làm xong các gi ấy tờ cho chị H để sang tên và giao s ổ đỏ cho chị H). Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 04/01/2021 mặc dù có vi phạm v ề hình thức như đã nêu trên nhưng các bên đã thực hi ện nghĩa v ụ như trên vàch ị H là một trong các bên tham gia giao kết hợp đồng đề nghị công nhận nên có hi ệu lực pháp lu ật theo quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Từ những nhận định, phân tích trênH ội đồng xét x ử thấy rằng: Tòa án cấp sơ thẩm công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chị Đào Thị H và bà Lê Thị B được lập ngày 04/01/2021 có hiệu lực pháp luật; buộc chị Đào Thị H có nghĩa vụ thanh toán cho bà Lê Thị B số tiền 50.000.000 đồng còn thiếu theo thỏa thuận là có căn c ứ cần chấp nhận. Do đó quan đi ểm của bà Lê Thị B về việc không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng là không có căn cứ.
Bà Lê Thị B đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm đề nghị tuyên bố Hợp đồng vô hiệu là không có căn cứ nên không được Hội đồng xét xử phúc thẩm chấp nhận.
Tuy nhiên, nhà nước chỉ công nhận cho bà Lê Thị B được quyền sử dụng 127m2 đất (trong đó 50m2 đất thổ cư và 77 m2 đất trồng cây lâu năm) mà Tòa án cấp sơ thẩm căn c ứ vào đo đạc thực tế để công nhận choch ị Đào Thị H được quyền sử dụng 143,6m là không đúng quy định của pháp luật vì nếu căn cứ vào diện tích đất đo đạc thực tế sẽ lấn vào lối đi. Do vậy, cấp phúc thẩm điều chỉnh lại cho phù hợp quy định của pháp luật và yêuc ầu Tòa án cấp sơ thẩm nghiêm khắc rút kinh nghiệm.
[6]. Tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ vào khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, không chấp nhận kháng cáo của bà Lê Thị B; giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số: 35/2023/DS-ST ngày 28/9/2023 của Tòa án nhân dân huyện Lập Thạch, tỉnh Vĩnh Phúc và đi ều chỉnh lại số liệu từ 143,6 m2 thành 127 m 2 là có căn c ứ, phù hợp quy định của pháp luật cần chấp nhận.
[7]. Về án phí dân s ự phúc th ẩm: Yêuc ầu kháng cáoc ủa bà Lê Thị B không được chấp nhận nên phải chịu án phí theo quy định của pháp luật.
Vì các lẽ trên;
QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ vào khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
Không chấp nhận kháng cáo của bà Lê Thị B.

## Page 9

Giữ nguyên Bản án dân s ự sơ thẩm số: 35/2023/DS-ST ngày 28/9/2023 của Tòa án nhân dân huyện Lập Thạch, tỉnh Vĩnh Phúc.
Căn cứ khoản 3 Đi ều 26; đi ểm a kho ản 1 Đi ều 35; đi ểm a kho ản 1 Đi ều 39; Điều 144, Điều 147, Điều 157, Điều 165, Điều 227 và Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân s ự năm 2015; Đi ều 117, Đi ều 129, Đi ều 401, Đi ều 500, Đi ều 501 và Điều 502 của Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 167 Luật Đất đai năm 2013; Nghị quyết 326/2014/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và s ử dụng án phí và lệ phí Tòa án sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Xử:
Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của chị Đào Thị H.
1. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chị Đào Thị H và bà Lê Thị B được lập ngày 04/01/2021 đối với diện tích đất 127m 2 (trong đó 50m2 đất ở và 77m2 đất LNK) tại thửa số 105 (5) tờ bản đồ 02 vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 1185 mang tên bà Lê Thị B (nay là thửa số 64, tờ bản đồ số 22 bản đồ VN B) địa chỉ thửa đất tại thôn B, xã V, huyện L, tỉnh Vĩnh Phúc có hiệu lực pháp luật. Cụ thể: Thửa đất được giới hạn bởi các mốc 01-02-03-04-07-01, (có sơ đồ chi tiết tại: Sơ đồ hiện trạng thửa đất và tài sản gắn liền trên đất do Công ty cổ phần T4 thực hiện ngày 16/02/2023).
Toàn bộ tài sản trên đất tại thời điểm xem xét thẩm định tại chỗ gồm có:
01 nhà tạm xây gạch xi, mái lợp ploxi măng diện tích 30,6m2; 01 cây sấu; 02 cây đào, 01 đoạn tường bao loan dài 9,5m và 01 đoạn tường bao loan dài 19,64m; 01 nền láng xi măng.
2. Chị Đào Thị H có nghĩa vụ thanh toán cho bà Lê Thị B số tiền chuyển nhượng đất còn nợ lại là 50.000.000 đồng (Năm mươi triệu đồng).
Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật bà B có đơn đề nghị thi hành án, nếu chị H chậm trả tiền thì phải trả lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả theo lãi suất quy định của Bộ luật ân sự năm 2015.
3. Án phí dân s ự phúc thẩm: Bà Lê Thị B phải chịu 300.000 đ ồng; xác nhận bà Lê Thị B đã nộp đủ 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0001422 ngày 09/10/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Lập Thạch.
Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo kháng nghị.
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.
Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc cưỡng chế thi hành án theo quy định tại Điều 6, 7 và Điều 9 Luật thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

## Page 10

Nơi nhận:
- VKSND tỉnh Vĩnh Phúc;
- TAND huyện Lập Thạch;
- Chi cục THADS huyện Lập Thạch.;
- Các đương sự;
- Lưu HSVA; Tòa DS.
T/M HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA



 Nguyễn Duy Sơn