Bản án số: 14/2024/DS-ST
Nguyễn Thị T - Hồ Thị Thu N
Số: 14
Ngày: 14/03/2024
Tòa án xét xử: TAND huyện Trà Ôn, tỉnh Vĩnh Long
Cấp xét xử: Sơ thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thông tin vụ việc: Bà T khởi kiện yêu cầu bà N trả lại tiền cọc đã nhận

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM HUYỆN TRÀ ÔN Độc lập - Tự do - Hạnh phúc TỈNH VĨNH LONG

Bản án số: 14/2024/DS-ST Ngày: 14/3/2024 V/v: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc.


NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN TRÀ ÔN – TỈNH VĨNH LONG
- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa:Ông Nguyễn Thành Luân Các Hội thẩm nhân dân: Ông Trần Văn Chiểu Bà Trần Thị Kim Đồng
- Thư ký phiên tòa : Bà Trần Thị Kiều Phương – Thư ký Tòa án nhân dân huyện Trà Ôn.
- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân huyện Trà Ôn tham gia phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Cẩm Tú – Kiểm sát viên.
Ngày 14 tháng 3 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện Trà Ôn xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số 337/2024/TLST – DS ngày 30 tháng 10 năm 2023, về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”, theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 14/2024/QĐXXST – DS ngày 21 tháng 02 năm 2024 giữa các đương sự:
- Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị T, sinh năm 1995. Địa chỉ: ấp T, xã T, huyện T, tỉnh Vĩnh Long (có mặt).
- Bị đơn: Bà Hồ Thị Thu N, sinh năm 1965. Địa chỉ: ấp T, xã T, huyện T, tỉnh Vĩnh Long (có mặt).
- Người làm chứng: Ông Nguyễn Thanh N1, sinh năm 1989. Địa chỉ: ấp T, xã T, huyện T, tỉnh Vĩnh Long (xin vắng mặt).
NỘI DUNG VỤ ÁN:
*Theo đơn khởi kiện ngày 17/8/2023 và quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn bà Nguyễn ThịT trình bày và yêu cầu:
Thông qua ông Nguyễn Thanh N1, bà Nguyễn ThịT biết được bà Hồ Thị Thu N có nhu cầu bán phần đất có diện tích 500m 2 nên bàT có tìm đến bàN để thỏa thuận mua bán đất, lúc đầu bàN kêu bán 500m 2 đất với giá 620.000.000đ, sau khi

## Page 2

thỏa thuận hai bên thống nhất giá đất là 600.000.000đ, tại thời điểm hai bên thỏa thuận thì bàT không biết loại đất bàN bán là loại đất gì. Sau khi các bên thống nhất thì để đảm bảo thực hiện việc chuyển nhượng đất sau này thì bàT và bàN có ký hợp đồng đặt cọc ngày 07/7/2022, bàT đã giao cho bàN số tiền cọc là 200.000.000đ.
Sau khi ký hợp đồng đặt cọc thì bàT có nhờ ông Nguyễn Hoàng M công tác tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện T để đo đạc tách thửa để làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khi ông M đến đo đạc tách thửa thì bàT mới biết được phần đất bàN thỏa thuận bán cho bàT là loại đất ruộng, lúc này bàT và bàN mới thỏa thuận bằng lời nói là bàN có trách nhiệm làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ruộng sang đất vườn đối với phần đất bàN bán cho bà T, còn chi phí chuyển mục đích đất là bàT nộp. Sau đó, bàN có làm thủ tục chuyển mục đích đất từ đất ruộng sang đất vườn thì được cơ quan chuyên môn trả lời là không thực hiện được.
BàT đã nhiều lần tìm đến gặp bàN để thỏa thuận phương án giải quyết nhưng không được. Nay bàT khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết buộc bàN trả lại cho bàT số tiền cọc đã nhận là 200.000.000đ, không yêu cầu tính lãi. Ngoài ra bàT không có yêu cầu gì khác.
*Bị đơn bà Hồ Thị ThuN trình bày:
Bà Hồ Thị ThuN có đứng tên quyền sử dụng thửa đất số 10, tờ bản đồ 2, diện tích 6.658,2m2, loại đất chuyên trồng lúa nước, tọa lạc tại ấp M, xã T, huyện T, tỉnh Vĩnh Long.
Do cần tiền trả nợ ngân hàng nên bàN có kêu bán một phần diện tích của thửa đất số 10 là 500m 2 đất với giá 620.000 .000đ. Sau đó ông Nguyễn Thanh N1 có dẫn bàT đến gặp, giữa bàN và bàT có thỏa thuận giá đất là 600.000.000đ, bàN giảm 20.000.000đ để bàT làm thủ tục sang tên.
Khi thỏa thuận mua bán đất thì bàN có nói với bàT là diện tích đất bàN cần bán là loại đất chuyên trồng lúa nước, lúc này giữa bàN và bàT có thỏa thuận bằng lời nói là bàN sẽ nộp hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất từ đất chuyên trồng lúa nước lên đất trồng cây lâu năm và bàT là người nộp tiền. Sau đó, bàN và bàT ký Hợp đồng đặt cọc ngày 07/7/2022, bàN có nhận 200.000.000đ tiền cọc mua đất của bà T. Mục đích ký hợp đồng đặt cọc là để đảm bảo cho các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau này.
Sau khi hai bên ký hợp đồng đặt cọc ngày 07/7/2022 và sau khi bàN trả nợ ngân hàng và nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. BàN không làm thủ tục chuyển mục đích đất mà bàN đưa cho bàT bản photo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để bàT làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Khoảng 03 tháng sau thì bàT cho biết là hết đợt làm hồ sơ chuyển mục đích đất năm 2022, phải đợi đến đầu

## Page 3

năm 2023 mới nộp hồ sơ được. Sau khi bàT nộp hồ sơ lần 2 thì bàT có báo lại là không chuyển mục đích sử dụng đất được.
Sau khi biết đất không chuyển mục đích sử dụng đất được thì bàT có yêu cầu bàN trả lại tiền cọc đã nhận, do gia đình quá khó khăn nên bàN mới cần bán đất nên không có tiền trả lại cho bà T. Sau đó, bàN có đề nghị là sẽ bán thêm 500m 2 đất với giá 350.000.000đ, tổng diện tích 02 lần bán là 1.000m 2 với giá 950.000.000đ, nhưng không được bàT đồng ý và bàT vẫn giữ yêu cầu bàN trả lại tiền cọc đã nhận, bàN không đồng ý nên xảy ra tranh chấp.
Nay theo yêu cầu khởi kiện của bàT thì bàN không đồng ý. Nếu bàT đồng ý mua thêm 500m 2 đất với giá 350.000.000đ, tổng diện tích là 1.000m 2 với giá 950.000.000đ thì bà đồng ý khấu trừ số tiền cọc đã nhận vào số tiền chuyển n hượng, tức bàT chỉ trả thêm 750.000.000đ.
*Người làm chứng ông Nguyễn Thanh N1 trình bày: Trước đây ông N1 có nghe bàN kêu bán đất, lúc này bàN kêu bán 300m2 với giá 620.000.000đ, ông N1 có nói diện tích nhỏ sợ không đủ hạn mức tách thửa nên có nói bàN tăng diện tích lên thì bàN đồng ý và kêu bán 500m2 với giá 620.000.000đ. Sau đó ông N1 có giới thiệu bàT đến mua phần đất bà N, hai bên thỏa thuận lại là 500m 2 với giá 600.000.000đ, hai bên cũng thỏa thuận là bàT sẽ làm hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất từ ruộng sang đất vườn và bàT cũng là người nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất. Sau khi thỏa thuận xong thì bàT và bàN có ký hợp đồng đặt cọc ngày 07/7/2022, ông N1 có chứng kiến bàT giao tiền cọc cho bà N.
Sau khi nhận tiền cọc, khoảng 01 tuần sau thì bàN trả tiền cho Ngân hàng để lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau đó bàN đưa cho bàT bản photo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để bàT làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.
Ông N1 có nhận hồ sơ từ bàT và ông N1 là người nộp hồ sơ cho địa chính xã vào khoảng tháng 11/2022, sau đó thì địa chính xã báo lại là không chuyển mục đích sử dụng đất được vì nằm trong vùng quy hoạch bảo vệ đất trồng lúa. Đến đầu năm 2023 ông N1 gởi hồ sơ thêm một lần nữa thì kết quả vẫn không chuyển mục đích sử dụng đất được. Ông N1 xin được vắng mặt khi Tòa án giải quyết vụ án.
Tại phiên tòa sơ thẩm:
- Nguyên đơn bà Nguyễn ThịT vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện là buộc bàN trả lại cho bàT số tiền cọc đã nhận là 200.000.000đ.
- Bị đơn bà Hồ Thị ThuN trình bày: BàN thừa nhận có ký tên vào hợp đồng đặt cọc ngày 07/7/2022 và có nhận tiền cọc 200.000.000đ của bà T. Theo yêu cầu khởi kiện của bàT thì bàN không đồng ý trả lại tiền cọc cho bàT vì bàN không có khả năng, khi nào có tiền thì bàN sẽ trả tiền cho bà T.

## Page 4

- BàN đề nghị là sẽ chuyển nhượng thêm cho bàT 500m2 với giá 350.000.000đ, tức diện tích chuyển nhượng cho bàT là 1.000m 2 với giá 950.000.000đ. BàT không đồng ý với đề nghị của bà N.
- Kiểm sát viên tham gia phiên tòa phát biểu quan điểm giải quyết vụ án:
Về tố tụng: Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa đã thực hiện đúng trình tự, thủ tục tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án; các đương sự đã thực hiện đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.
Về nội dung: Yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn ThịT là có căn cứ nên đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận, buộc bà Hồ Thị ThuN trả lại cho bàT số tiền cọc đã nhận là 200.000.000đ. BàN phải nộp tiền án phí theo quy định pháp luật, tuy nhiên bàN là con của liệt sỹ và có đơn xin miễn tiền án phí nên đề nghị miễn tiền án phí cho bà N.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
[1] Về tố tụng:
[1.1] Về thẩm quyền, quan hệ tranh chấp: Bà Nguyễn ThịT khởi kiện yêu cầu bà Hồ Thị ThuN trả lại số tiền cọc đã nhận; bị đơn bàN có nơi cư trú tại ấp T, xã T, huyện T, tỉnh Vĩnh Long. Do đó, vụ án có quan hệ pháp luật là “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” và thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Trà Ôn theo quy định tại khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự.
[1.2] Người làm chứng ông Nguyễn Thanh N1 có yêu cầu giải quyết quyết vắng mặt. Căn cứ Điều 229 của Bộ luật tố tụng dân sự, Tòa xét xử vắng mặt người làm chứng ông N1.
[2] Về nội dung: Xét yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị T. Hội đồng xét xử nhận thấy:
[2.1] Bà Hồ Thị ThuN có đứng tên quyền sử dụng đối với thửa đất số 10, tờ bản đồ số 2, diện tích 6.658,2m 2, loại đất chuyên trồng lúa nước, tọa lạc tại ấp M, xã T, huyện T, tỉnh Vĩnh Long. Theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, số phát hành CC 016600, số vào sổ cấp GCN CS08048, do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh V ký cấp ngày 12/7/2017.
Bà Nguyễn ThịT và bà Hồ Thị ThuN thừa nhận có giao kết “Hợp đồng đặt cọc đất” ngày 07/7/2022 giữa bên đặt cọc là bà T, bên nhận đặt cọc là bà N, hợp đồng có nội dung là bàT đặt cọc cho bàN số tiền 200.000.000đ với mục đích đảm bảo cho việc bàN sẽ chuyển nhượng cho bàT phần đất có diện tích 500m 2 thuộc thửa đất số 10 (như nêu trên) với giá 600.000.000đ và đảm bảo cho việc bàT sẽ nhận chuyển nhượng đất. Ngoài ra, bàT và bàN còn có thỏa thuận bằng lời nói là bàT sẽ làm thủ

## Page 5

tục và nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất chuyên trồng lúa nước lên đất trồng cây lâu năm.
Tại công văn số 66/UBND-NC ngày 09/01/2024 của Ủy ban nhân dân huyện T có nội dung: Thử a đất số 10 (như nêu trên) không được chuyển sang mục đích sử dụng nào khác ngoài đất chuyên trồng lúa nước và hạn mức tách thửa đối với đất trồng lúa nước phải đảm bảo lớn hơn hoặc bằng 1.000m2.
Xét thấy, việc bàN ký hợp đồng đặt cọc để cam kết chuyển nhượng cho bàT 500m2 đất thuộc một phần của thửa đất số 10, loại đất chuyên trồng lúa nước là không đủ hạn mức tách thửa đối với loại đất chuyên trồng lúa nước là vi phạm điều cấm của luật, là không thực hiện được; và thỏa thuận giữa bàN và bàT về chuyển mục đích sử dụng đất từ đất chuyên trồng lúa nước lên đất trồng cây lâu năm cũng không thực hiện được do thửa đất số 10 nằm trong quy hoạch đất chuyên trồng lúa nước. Do đó, theo quy định tại các Điều 123, 407, 408 của Bộ luật dân sự năm 2015 thì “Hợp đồng đặt cọc đất” ngày 07/7/2022 giữa bà N2 và bàT là bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, do đối tượng của hợp đồng không thực hiện được.
[2.2] Về hậu quả của hợp đồng vô hiệu: Theo quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự năm 2015 thì giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. BàN thừa nhận đã nhận 200.000.000đ tiền cọc của bà T, cho nên việc bàT yêu cầu bàN trả lại số tiền cọc đã nhận là 200.000.000đ là có căn cứ nên được chấp nhận.
Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị T.
Xét đề nghị của đại diện Viện kiểm sát là phù hợp với nhận định trên nên được chấp nhận.
[2.3] Về án phí dân sự sơ thẩm: Do yêu cầu của bàT được chấp nhận nên bàT không phải nộp tiền án phí. Còn bàN phải nộp án phí không có giá ngạch đối với hợp đồng bị vô hiệu là 300.000đ và án phí có giá ngạch đối với số tiền bàN phải trả cho bàT là 10.000.000đ (5% x 200.000.000đ), tổng cộng là 10.300.000đ, tuy nhiên bàN là con của liệt sỹ và có đơn xin miễn tiền án phí nên miễn toàn bộ tiền án phí cho bà N.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39; các Điều 147, 229, 271, 273 của Bộ luật tố tụng dân sự.

## Page 6

Áp dụng các Điều 123, 131, 328, 407, 408 của Bộ luật dân sự năm 2015;
khoản 2 Điều 26 và điểm đ khoản 1 Điều 12 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường v ụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án. Tuyên xử:
1. Vô hiệu “Hợp đồng đặt cọc đất” ngày 07/7/2022 giữa bên đặt cọc bà Nguyễn ThịT và bên nhận đặt cọc bà Hồ Thị Thu N.
2. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị T. Buộc bà Hồ Thị ThuN có nghĩa vụ trả cho bà Nguyễn ThịT số tiền cọc đã nhận là 200.000.000đ (hai trăm triệu đồng).
Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.
2. Về án phí dân sự sơ thẩm:
2.1. Bà Nguyễn ThịT không phải nộp tiền án phí dân sự sơ thẩm, hoàn trả cho bà Nguyễn ThịT số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 5.000.000đ (năm triệu đồng) theo biên lai thu số 0010806 ngày 30/10/2023 tại Chi Cục Thi hành án dân sự huyện Trà Ôn.
2.2. Miễn toàn bộ tiền án phí dân sự sơ thẩm cho bà Hồ Thị Thu N.
3. Trường hợp Bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quy ền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.
4. Án xử công khai sơ thẩm, Tòa án báo cho các đương sự biết có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Riêng những đương sự vắng mặt được quyền kháng cáo trong hạn 15 này kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết hợp lệ tại nơi cư trú theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự./.
Nơi nhận: TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM
- TAND tỉnh Vĩnh Long; THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA
- VKSND huyện Trà Ôn;
- Chi Cục THADS huyện Trà Ôn;
- Các đương sự;
- Lưu HS; VP.


 NGUYỄN THÀNH LUÂN