## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Bản án: 160/2024/DS-PT Ngày 28 tháng 3 năm 2024 V/v: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc và bồi thường thiệt hại.
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Ngọc Hoa.
Các thẩm phán: Ông Nguyễn Đắc Minh.
 Ông Nguyễn Hồ Tâm Tú.
- Thư ký phiên tòa: Ông Phạm Quang Hi ển - Thư ký Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh.
- Đại di ện Vi ện ki ểm sát nhân dân cấp caot ại thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa : Ông Võ Phong Lưu - Kiểm sát viên.
Ngày 28 tháng 3 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 465/2023/TLPT- DS ngày 16 tháng 8 năm 2023 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc và bồi thường thiệt hại”.
Do Bản án dân sự sơ thẩm số 944/2022/DS-PT ngày 28 tháng 6 năm 2022 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng cáo.
Theo quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 372/2024/QĐ-PT ngày 07 tháng 3 năm 2024 giữa các đương sự:
1. Nguyên đơn:
1.1. Ông Mai Thành T, sinh năm 1969.
Địa chỉ: số 603 đường LBB, phường PT, quận TP, Thành phố Hồ Chí Minh.
1.2. Ông Lâm Ngọc Đ, sinh năm 1965.
Địa chỉ: số 21 đường Tô Hiệu, phường Hiệp Tân, quận TP, Thành phố Hồ Chí Minh.
Người đại di ện theo ủy quy ền của nguyên đơn : Ông Bùi Văn N , sinh năm 1989 (theo Hợp đồng ủy quyền số 001392 ngày 22/01/2024 tại Văn phòng công chứng TP).
Địa chỉ: 121 ND, Phường 7, quận GV, thành phố Hồ Chí Minh (có mặt).

## Page 2

2 Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn : Ông Nguyễn Lê KhắcH - Luật sư Chi nhánh Công ty Lu ật TNHH SGVL - thuộc Đoàn Lu ật sư Thành phố Hồ Chí Minh (có mặt).
2. Bị đơn:
2.1. Ông Hồ Chí P, sinh năm 1944.
2.2. Bà Đỗ Thị T, sinh năm 1941.
Cùng địa chỉ: số 101 đường Kênh 19/5, phường SK, quận TP, Thành phố Hồ Chí Minh.
Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn: Ông Nguyễn Văn B, sinh năm 1973 (có mặt).
Địa chỉ: số 47 đường Nguyễn Minh H , Phường 12, qu ận TB, Thành phố Hồ Chí Minh (Văn bản ủy quyền số 016201 ngày 13/9/2017).
Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn: Ông Trần Vân L - Luật sư Văn phòng Luật sư Trần Vân L - thuộc Đoàn Luật sư Thành phố Hồ Chí Minh (có mặt).
3. Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:
3.1. Bà Hồ Đỗ Thiên P, sinh năm 1965.
Địa chỉ: số 101 đường Kênh 19/5, phư ờng SK, quận TP, Thành phố Hồ Chí Minh.
3.2. Bà Hồ Đỗ Thiện C, sinh năm 1971.
3.3. Ông Hồ Đỗ Thế P, sinh năm 1975.
Cùng địa chỉ: số 101 đường Kênh 19/5, phường SK, quận TP, Thành phố Hồ Chí Minh.
Người đại diện theo ủy quyền của bà Hồ Đỗ Thiên P, bà Hồ Đỗ Thiện C, ông Hồ Đỗ Thế P: Ông Nguyễn Văn B, sinh năm 1973 (có mặt).
Địa chỉ: Số 47 đường NMH, Phường 12, quận TB, Thành phố Hồ Chí Minh.
3.4. Ông Trương Phước N, sinh năm 1969 (có mặt).
Địa chỉ: số 46A đường CM, phường TT, quận TP, Thành phố Hồ Chí Minh.
Người đại diện theo ủy quyền của ông Trương Phước N: Ông Phạm Xuân Đ, sinh năm 1979 (vắng mặt).
Địa chỉ: 156/11 NTT, phường BT, Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh.
Người kháng cáo: Nguyên đơn ông Mai Thành T và ông Lâm Ngọc Đ.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Theo đơn khởi kiện ngày 07/6/2017, đơn khởi kiện bổ sung ngày 18/3/2022 của ông Mai Thành T, ông Lâm Ngọc Đ và lời khai trong su ốt quá trình tham gia tố tụng của người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn như sau:

## Page 3

3 Ngày 09/01/2017, ông Mai Thành T và ông Lâm Ngọc Đ với ông Hồ ChíP và bà Đỗ ThịT ký hợp đồng đặt cọc về việc mua bán nhà và đất tọa lạc tại địa chỉ số 101 đường Kênh 19/5, phư ờng SK, qu ận TP, Thành phố Hồ Chí Minh với tổng diện tích 5.328,61m2, giá chuyển nhượng là 40.000.000.000 đồng. Ngay sau khi ký hợp đồng đặt cọc, ông Mai Thành T và ông Lâm Ngọc Đ đã giao cho ông Hồ Chí P, bà Đỗ ThịT số tiền là 4.000.000.000 đ (bốn tỷ đồng). Theo hợp đồng, ông Hồ Chí P, bà Đỗ ThịT có trách nhiệm hoàn tất các thủ tục liên quan khác đ ể hoàn tất việc chuy ển như ợng và giao đất cho ông Mai Thành T , ông Lâm Ngọc Đ theo đúng quy định của pháp luật, đồng thời giao đất cho ông Mai Thành T và ông Lâm Ngọc Đ quản lý. Sau khi ký hợp đ ồng, ông Mai Thành T và ông Lâm Ngọc Đ nhiều lần yêuc ầu nhưng ông Hồ ChíP và bà Đỗ ThịT không thực hiện các nội dung thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc và đưa ra nhiều lý do không chính đáng để trì hoãn việc hoàn tất các thủ tục ký hợp đồng chuyển nhượng và bàn giao đất cho ông Mai Thành T và ông Lâm Ngọc Đ như đã cam kết. Hiện nay, ông Hồ Chí P, bà Đỗ ThịT vẫn đang quản lý, sử dụng phần đất trên.
Nay nguyên đơn yêu cầu:
1. Ông Hồ ChíP và bà Đỗ ThịT tiếp tục thực hiện các nội dung đã thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc ngày 09/01/2017; ông Hồ Chí P, bà Đỗ ThịT hoàn tất các thủ tục cần thi ết theo quy định đ ể sang tên nhà đất tại địach ỉ số 101 Kênh 19/5, phường SK, quận TP, Thành phố Hồ Chí Minh cho ông Mai Thành T , ông Lâm Ngọc Đ; ông Hồ Chí P, bà Đỗ ThịT phải bàn giao ngay nhà đất tọa lạc tại địa chỉ số 101 Kênh 19/5, phư ờng SK, quận TP, Thành phố Hồ Chí Minh cho ông Mai Thành T và ông Lâm Ngọc Đ để ông Mai Thành T và ông Lâm Ngọc Đ quản lý như đã cam kết.
2. Trường hợp, ông Hồ ChíP và bà Đỗ ThịT không tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, đất nêu trên thì phải hoàn trả cho nguyên đơn s ố tiền 18.000.000.000 đ ồng, trong đó bao g ồm: s ố tiền đãnh ận cọc là 4.000.000.000 đồng, phạt cọc là 4 .000.000.000 đồng và bồi thư ờng thi ệt hại là 10.000.000.000 đồng, để nguyên đơn bồi thường cho bên thứ ba vì sau khi ký hợp đồng đặt cọc với ông Hồ ChíP và bà Đỗ ThịT thì ông Mai Thành T và ông Lâm Ngọc Đ đã sang nhượng lại cho ông Trương Phước N với giá 50.000.000.000 đồng và đã nhận tiền đặt cọc 10.000.000.000 đồng.
Ngày 15/02/2017, ông Mai Thành T và ông Lâm Ngọc Đ đã ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, tổng diện tích nhà đất 5.328,61m2 cho ông Trương Phước N với giá 50.000.000.000 đồng. Ông Nguyên đã đặt cọc cho các ông Mai Thành T và ông Lâm Ngọc Đ số tiền là 10.000.000.000 đ ồng. Tuy nhiên, hi ện nay do có trục trặc trong việc chuyển nhượng với ông Hồ ChíP và bà Đỗ ThịT nên ông Mai Thành T và ông Lâm Ngọc Đ chưa thực hiện được việc chuyển nhượng nhà và đất nêu trên cho ông Trương Phước N.
Đối với yêuc ầu độc lập của người có quy ền l ợi, nghĩa v ụ liên quan - ông Trương Phước N: Nếu Tòa án chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn thì nguyên đơn sẽ tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc với ông Trương Phước N theo Hợp đồng đặt

## Page 4

4 cọc ngày 15/02/2017. Nếu Tòa án không chấp nhận yêuc ầu của nguyên đơn v ề việc tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc mà buộc bị đơn hoàn trả lại tiền nhận cọc, tiền phạt cọc cũng như ti ền bồi thường thiệt hại thì nguyên đơn s ẽ trả lại số tiền nhận cọc 10.000.000.000 đồng và ti ền phạt cọc 10.000.000.000 đồng cho ông Trương Phước N. Trường hợp, Tòa án chấp nhận một phần yêuc ầu của nguyên đơn, buộc bị đơn trả lại tiền nhận cọc và phạt cọc thì nguyên đơn không đồng ý chịu số tiền phạt cọc 10.000.000.000 đồng cho ông Trương Phước N, vì là lỗi của bị đơn. Nếu Tòa án không chấp nhận yêuc ầu của nguyên đơn, yêuc ầu phạt cọc 4.000.000.000 đồng và bồi thường thiệt hại 10.000.000.000 đồng thì nguyên đơn chỉ đồng ý trả lại cho ông Trương Phư ớc N số tiền nhận cọc là 10.000.000.000 đồng.
Bị đơn - ông Hồ ChíP và bà Đỗ ThịT cùng ủy quyền cho ông Nguyễn Văn B đại diện trình bày trong suốt quá trình tham gia tố tụng như sau:
Ông Hồ ChíP và bà Đỗ ThịT là cha mẹ ruột của bà Hồ Đỗ Thiên P. Bà Hồ Đỗ Thiên P là người có quy ền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với căn nhà và đất tại địa chỉ số 101 Kênh 19/5, phư ờng SK, quận TP, Thành phố Hồ Chí Minh theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hồ sơ gốc số 1408/2009/UBND.GCN do Ủy ban nhân dân quận TP, Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 20/3/2009.
Nhà đất chuyển nhượng có tổng diện tích 5.328,61m 2. Đối với phần nhà, đất có diện tích 120,9m 2 đã được cấp chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền s ử dụng đất ở; đối với diện tích đất còn lại chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Ngày 26/8/2013, bà Hồ Đỗ Thiên P có lập Hợp đồng ủy quyền cho ông Hồ ChíP và bà Đỗ ThịT được thaym ặt quản lý, s ử dụng, cho thuê, thế chấp, tặng cho, mua bán, chuyển nhượng căn nhà và đất theo Giấy chứng nhận nêu trên.
Ngày 09/01/2017, ông Hồ ChíP và bà Đỗ ThịT đã ký hợp đồng đặt cọc để chuyển như ợng toàn b ộ diện tích đất 5.328,61m 2 cho ông Mai Thành T và ông Lâm Ngọc Đ với giá 40.000.000.000 đồng. Cùng ngày 09/01/2017, ông Mai Thành T và ông Lâm Ngọc Đ đã đặt cọc cho ông Hồ ChíP và bà Đỗ ThịT số tiền là 4.000.000.000 đồng.
Sau khi hai bên giaonh ận tiền đặt cọc và ký hợp đồng đặt cọc thì bà Hồ Đỗ Thiên P biết vi ệc đặt cọc đ ể thực hi ện chuy ển như ợng toàn b ộ diện tích đất 5.328,61m2 nên bà Hồ Đỗ Thiên P không đồng ý vì bà Hồ Đỗ Thiên P cho rằng bà chỉ ủy quyền bán một phần diện tích đất 120,9m2 trên đất có nhà và đất đã đư ợc cấp giấy chứng nhận nhưng do cha mẹ bà nhầm lẫn ký hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng toàn b ộ diện tích 5.328,61m 2 trong đó có phần di ện tích đất chưa đư ợc công nhận là không đúng.
Nay ông H ồ ChíP , bà Đ ỗ ThịT yêuc ầu hủy hợp đồng đặt cọc ngày 09/01/2017, với lý do bà Hồ Đỗ Thiên P không ủy quyền cho ông Hồ Chí P, bà Đỗ ThịT chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất mà chỉ ủy quyền cho ông Hồ Chí P, bà Đỗ ThịT bán diện tích nhà đất 120,9m2 được cấp giấy chứng nhận. Việc ông Hồ

## Page 5

5 ChíP và bà Đỗ ThịT nhận tiền đặt cọc để bán toàn bộ diện tích đất của bà Hồ Đỗ Thiên P là vượt quá phạm vi ủy quyền của bà Hồ Đỗ Thiên P do ông Hồ ChíP và bà Đỗ ThịT bị nhầm lẫn.
Ông Hồ Chí P, bà Đỗ ThịT không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, yêu cầu Tòa án gi ải quyết theo pháp lu ật. Ông Hồ ChíP và bà Đỗ ThịT chỉ đồng ý trả lại 4.000.000.000 đồng và bồi thường số tiền theom ức lãi su ất tính là 1%/tháng trên s ố tiền 4.000.000.000 đồng nhận tiền đặt cọc, tính t ừ ngày ký hợp đồng đặt cọc cho đến ngày Tòa án xét x ử sơ th ẩm. Đối vớit ất c ả yêuc ầuc ủa nguyên đơn thì bị đơn không đồng ý.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan - bà Hồ Đỗ Thiên Pủy quyền cho ông Nguyễn Văn B đại diện trình bày:
Bà Hồ Đỗ Thiên P thống nhất với lời trình bàyc ủa bị đơn. Sau khi ông Hồ ChíP và bà Đỗ ThịT với ông Mai Thành T và ông Lâm Ngọc Đ ký hợp đồng đặt cọc và giao nhận tiền tiền đặt cọc thì bà Hồ Đỗ Thiên P biết việc ông Hồ ChíP và bà Đ ỗ ThịT nhận cọc đ ể thực hi ện chuy ển như ợng toàn b ộ diện tích đất 5.328,61m2 nên bà Hồ Đỗ Thiên P không đồng ý vì bà Hồ Đỗ Thiên Pủy quyền cho ông Hồ ChíP và bà Đỗ ThịT bán một phần diện tích nhà đất 120,9m2. Do cha mẹ của bà Hồ Đỗ Thiên P nhầm lẫn ký hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất 5.328,61m2 trong phần diện tích đất chưa được công nhận là không đúng.
Nay bà Hồ Đỗ Thiên P không đồng ý với toàn b ộ yêu cầu của nguyên đơn cũng như yêuc ầu độc lập của ngư ời có quy ền l ợi, nghĩa v ụ liên quan của ông Trương Phước N.
Tại đơn yêuc ầu độc lập của ngư ời có quy ền l ợi, nghĩa v ụ liên quan - ông Trương Phước N ngày 12/10/2018 và trong quá trình giải quyết vụ án, ông Trương Phước Nủy quyền cho ông Phạm Xuân Đ đại diện trình bày:
Ngày 15/02/2017, ông Trương Phước N với ông Mai Thành T và ông Lâm Ngọc Đ có tiến hành việc ký kết Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất tại địa chỉ số 101 đường Kênh 19/5, phường SK, quận TP, Thành phố Hồ Chí Minh có tổng diện tích là 5.328,61m 2 thuộc các thửa số 1, 3, 4 vàm ột phần thửa số 2, tọa lạc tại địa chỉ số 101 đường Kênh 19/5, phư ờng SK, quận TP, Thành phố Hồ Chí Minh với giá thỏa thuận là 50.000.000.000 đ ồng, được chia thành ba đợt thanh tóa n. Đợt 1 ngay sau khi ký hợp đồng, ông Trương Phước N đã thanh toán cho ông Mai Thành T và ông Lâm Ngọc Đ số tiền là 10.000.000.000 đồng. Sau đó, ông Trương Phước N đã yêuc ầu ông Mai Thành T , ông Lâm Ngọc Đ nhanh chóng hoàn tất các nội dung đã thỏa thuận thì ông Mai Thành T và ông Lâm Ngọc Đ cho biết có trục trặc với bên phía ông Hồ ChíP và bà Đỗ ThịT nên ông Mai Thành T và ông Lâm Ngọc Đ xin thêm thời gian để thương lượng, giải quyết với ông Hồ ChíP và bà Đỗ Thị T. Đã nhi ều lần ông Trương Phư ớc N cùng ông Mai Thành T và ông Lâm Ngọc Đ đến gặp ông Hồ ChíP và bà Đỗ ThịT nhưng không lần nào ông Hồ ChíP và bà Đỗ ThịT hợp tác.

## Page 6

6 Nay ông yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc ngày 15/02/2017. Trong trường hợp, không ti ếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc thì ông yêuc ầu ông Mai Thành T và ông Lâm Ngọc Đ phải trả lại cho ông Trương Phư ớc N số tiền nhận cọc là 10.000.000.000 đồng và bồi thư ờng ti ền cọc 10.000.000.000 đ ồng, tổng cộng là 20.000.000.000 đồng.
Người có quy ền lợi, nghĩa v ụ liên quan - bà Hồ Đỗ Thiện C và ông Hồ Đỗ ThếP cùng ủy quyền cho ông Nguyễn Văn B đại diện thồng nhất với lời trình bày của bị đơn.
Tại bản án dân sự sơ thẩm số 944/2022/DS-PT ngày 28 tháng 6 năm 2022 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định:
1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Mai Thành T và ông Lâm Ngọc Đ.
1.1. Không chấp nhận các yêuc ầu của nguyên đơn ông Mai Thành T và ông Lâm Ngọc Đ, về việc: Buộc ông Hồ Chí P, bà Đỗ ThịT và bà Hồ Đỗ Thiên P tiếp tục thực hiện các nội dung đã thỏa thuận tại Hợp đồng đặt cọc ký ngày 09/01/2017, giữa ông Mai Thành T và ông Lâm Ngọc Đ với ông Hồ Chí P, bà Đỗ Thị T, bà Hồ Đỗ Thiên P; Buộc ông Hồ ChíP và bà Đỗ ThịT bàn giao ngay nhà, đất tại địa chỉ số 101 đường Kênh 19/5, phường SK, quận TP, Thành phố Hồ Chí Minh cho ông Mai Thành T và ông Lâm Ngọc Đ để ông Mai Thành T và ông Lâm Ngọc Đ quản lý như đã cam k ết; Buộc ông Hồ ChíP và bà Đỗ ThịT hoàn tất các thủ tục cần thiết theo quy định đ ể sang tên nhà đất tọa lạc tại địach ỉ số 101 đư ờng Kênh 19/5, phư ờng SK, qu ận TP, Thành phố Hồ Chí Minh cho ông Mai Thành T và ông Lâm Ngọc Đ.
1.2. Tuyên bố Hợp đồng đặt cọc ký ngày 09/01/2017, giữa: ông Mai Thành T và ông Lâm Ngọc Đ với ông Hồ Chí P, bà Đỗ ThịT và bà Hồ Đỗ Thiên P là vô hiệu.
1.3. Buộc ông Hồ ChíP và bà Đỗ ThịT hoàn trả lại cho ông Mai Thành T và ông Lâm Ngọc Đ số tiền cọc đã nhận là 4.000.000.000đ (bốn tỷ đồng).
1.4. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Mai Thành T và ông Lâm Ngọc Đyêu cầu ông Hồ ChíP và bà Đỗ ThịT bồi thường số tiền phạt cọc là 4.000.000.000đ (b ốn t ỷ đồng) và s ố tiền bồi thư ờng thi ệt hại là 10.000.000.000đ (mư ờit ỷ đồng), tổng cộng là 14.000.000.000đ (mư ời bốn t ỷ đồng).
1.5. Ghi nhận sự tự nguyện của ông Hồ ChíP và bà Đỗ ThịT hỗ trợ cho ông Mai Thành T và ông Lâm Ngọc Đ số tiền theo mức lãi suất là 1%/tháng trên số tiền 4.000.000.000 đồng đã nhận đặt cọc, tính từ ngày ký hợp đồng đặt cọc ngày 09/01/2017 cho đến ngày xét x ử sơ thẩm là 2.625.333.333đ (hai t ỷ sáu trăm hai mươi lăm triệu ba trăm ba mươi ba ngàn ba trăm ba mươi ba đồng).
2. Chấp nhận một phần yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Trương Phước N.

## Page 7

7 2.1. Không chấp nhận yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Trương Phước N, yêuc ầu nguyên đơn ông Mai Thành T và ông Lâm Ngọc Đ tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tọa lạc tại địa chỉ 101 đư ờng Kênh 19/5, phư ờng SK, qu ận TP, Thành phố Hồ Chí Minh ngày 15/02/2017, giữa: ông Trương Phước N với ông Mai Thành T, ông Lâm Ngọc Đ.
2.2. Tuyên bố Hợp đồng đặt cọc ký ngày 15/02/2017, giữa ông Trương Phước N với ông Mai Thành T và ông Lâm Ngọc Đ là vô hiệu;
2.3. Buộc ông Mai Thành T và ông Lâm Ngọc Đ phải trả lại cho ông Trương Phước N số tiền cọc đã nhận là 10.000.000.000đ (mười tỷ đồng).
2.4. Không chấp nhận yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Trương Phước N về việc yêu cầu ông Mai Thành T và ông Lâm Ngọc Đ bồi thường số tiền phạt cọc là 10.000.000.000đ (mười tỷ đồng).
3. Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêuc ầu thi hành án, nếu người phải thi hành án chưa thi hành s ố tiền nêu trên thì ngư ời phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi theo mức lãi suất được quy định tại Điều 357 và Điều 468 của Bộ Luật dân sự năm 2015, tương ứng với thời gian và khoản tiền chậm thi hành án.
Ngoài ra án sơ thẩm còn tuyên v ề chi phí đo đạc, định giá, án phí dân sự sơ thẩm, quyền kháng cáo của các đương sự theo luật định.
 Ngày 12/7/2022, nguyên đơn - ông Mai Thành T và ông Lâm Ngọc Đ nộp đơn kháng cáo toàn bộ bản án số 944/2022/DS-PT ngày 28 tháng 6 năm 2022 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa án sơ thẩm theo hướng chấp nhận toàn b ộ yêu cầu khởi kiện của ông Mai Thành T và ông Lâm Ngọc Đ, cụ thể như sau:
+ Buộc ông Hồ ChíP và bà Đỗ ThịT tiếp tục thực hiện các nội dung đã thỏa thuận tại Hợp đồng đặt cọc đã ký ngày 09/01/2017;
+ Buộc ông Hồ ChíP và bà Đỗ ThịT bàn giao ngay nhà, đất trên cho ông Mai Thành T và ông Lâm Ngọc Đ để ông Mai Thành T và ông Lâm Ngọc Đ quản lý như đã cam kết;
+ Buộc ông Hồ ChíP và bà Đỗ ThịT nhanh chóng hoàn tất các thủ tục cần thiết theo quy định để sang tên nhà đất tọa lạc tại địa chỉ số 101 đường Kênh 9/5, phường SK, quận TP, thành phố Hồ Chí Minh cho ông Mai Thành T và ông Lâm Ngọc Đ;
 + Trong trường hợp ông Hồ ChíP và bà Đỗ ThịT không chịu tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán nhà, đất nêu trên thì nguyên đơn yêu cầu ông Hồ Chí P, bà Đỗ ThịT phải hoàn trả lại cho nguyên đơn số tiền cọc là: 4.000.000.000 đ ồng, đồng thời phải bồi thường cho nguyên đơn s ố tiền 14 tỷ đồng (bao gồm số tiền phạt cọc là 4 tỷ và số tiền 10 tỷ đồng là tiền nguyên đơn phải chịu thiệt hại do hành vi bỏ cọc của bị đơn gây ra).

## Page 8

8 Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn không rút đơn khởi kiện, không rút đơn kháng cáo. Các bên đương s ự không thỏa thuận được với nhau v ề việc giải quyết vụ án.
- Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày kháng cáo cho rằng hợp đồng đặt cọc không vô hiệu, đề nghị phía bị đơn tiếp tục hoàn tất việc chuyển nhượng như đã thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc. Nếu cho rằng hợp đồng vô hiệu thì lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu hoàn toàn thuộc về phía bị đơn. Do đó, bị đơn phải hoàn trả tiền cọc 4.0000.000.000đ, phạt gấp đôi tiền cọc và bồi thường thiệt hại cho nguyên đơn 10.000.000.000đ, tổng cộng 18.000.000.000đ.
- Người đại diện hợp pháp của bị đơn và đại diện hợp pháp của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan – bà Hồ Đỗ Thiên P không đồng ý với các yêu cầu kháng cáo nêu trên của nguyên đơn. Đề nghị Hội đồng xét xử giữ nguyên bản án sơ thẩm.
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan – ông Trương Phước N đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn.
 Tại phần tranh luận:
- Luật sư Nguyễn Lê KhắcH bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn trình bày tranh luận như sau:
Hợp đồng đặt cọc ngày 09/01/2017 giữa nguyên đơn với b ị đơn không vô hiệu đối với tài sản là căn nhà gắn liền với QSDĐ tại địa chỉ 101 đường kênh 19/5, phường SK, quận TP, Thành phố Hồ Chí Minh vì ông Hồ Chí P, bà Đỗ ThịT đã nhận cọc theo đúng phạm vi ủy quyền và hợp pháp từ bà Hồ Đỗ Thiên P; căn nhà và đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho bà Hỗ Đỗ Thiên Phương.
Hợp đồng đặt cọc ngày 09/01/2017 không vô hiệu đối với tài sản là phần diện tích đất còn lại 5.207,71m2, vì : Tại thời điểm giao dịch đặt cọc, phần diện tích đất này có nguồn gốc từ việc sang nhượng của ông Phạm Văn Điếu cho ông Hồ ChíP bà Đỗ Thị T; ông Hồ ChíP và bà Đỗ ThịT chưa thực hiện việc chuyển nhượng cho bất cứ cá nhân nào. Hiện ông Hồ Chí P, bà Đỗ ThịT đang quản lý, sử dụng ổn định, không tranh chấp đối với phần diện tích đất này. Do đó, ông Hồ Chí P, bà Đỗ ThịT thực chất vẫn là chủ sử dụng hợp pháp và có quyền giao dịch đối với phần diện tích đất 5.207,71 m2 mà không phải thông qua việc nhận ủy quyền của bà Hồ Đỗ Thiên Phay bất cứ cá nhân, tổ chức nào khác.
Tuy nhiên, theo hợp đồng ủy quyền ngày 21/5/2009 gi ữa bà Hồ Đỗ Thiên P với ông Hồ ChíP và hợp đồng ủy quyền ngày 26/8/2013 giữa bà Hồ Đỗ Thiên P với ông Hồ Chí P, bà Đỗ ThịT lập tại các Văn phòng Công chứng đều có thể hiện nội dung ông Hồ ChíP và bà Đỗ ThịT được quyền thaym ặt bà Hồ Đỗ Thiên P thực hiện mua bán, chuyển nhượng, cho thuê đối với căn nhà nêu trên.
Việc đặt cọc cho giao dịch chuyển như ợng đối với phần di ện tích đất 5.207,71m2 là giao dịch có đi ều kiện. Các bên đều hiểu về tình trạng pháp lý, có dẫn điều kiện và có thỏa thuận về các nghĩa vụ khi thực hiện việc đặt cọc cho giao

## Page 9

9 dịch chuyển nhượng.
Như vậy, nguyên đơn khẳng định Hợp đồng đặt cọc không bị vô hiệu, vì nội dung và mục đích của hợp đồng đặt cọc là không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã h ội. Nội dung bản án sơ thẩm cũng không nhận định và tuyên rõ những hành vi nào trong giao dịch đặt cọc ngày 09/01/2017 là vi điều cấm của luật và trái đạo đức xã hội.
Trường hợp Hội đồng xét xử vẫn xác định là hợp đồng vô hiệu, thì đề nghị:
+ Xác định lỗi làm cho hợp đồng đặt cọc vô hi ệu là hoàn toàn do lỗi của bị đơn. Vì bị đơn đã cam kết trong hợp đồng đặt cọc, tạo niềm tin cho nguyên đơn tin rằng sẽ thực hiện được việc chuyển nhượng. Việc bị đơn cam kết bằng văn bản cho nội dung “Tiếp tục thực hiện hợp đồng sau thời gian 45 ngày với điều kiện là hai bên bàn bạc lại giá cả cho hợp lý” đã thể hiện bị đơn muốn nguyên đơn phải trả số tiền mua đất cao hơn nhi ều lần so với nội dung thỏa thuận tại Hợp đồng đặt cọc ngày 09/01/2017.
+ Đối với căn nhà gắn liền với QSDĐ diện tích đất là 120,9m2, nhà 120,9m2)
đã được cấp giấy chứng nhận. Vì vậy, đề nghị Hội đồng xét x ử xem xét buộc bị đơn tiếp tục thực hiện hợp đồng và bàn giao nhà cho nguyên đơn.
+ Đối với phần diện tích đất 5.207,71m2 ông Hồ ChíP và bà Đỗ ThịT không bị nhầm lẫn mà không muốn thực hiện hợp đồng đặt cọc là do yếu tố chủ quan. Do đó, căn cứ theo khoản 4 điều 131 Bộ luật dân sự 2015 quy định về hậy quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu với nội dung: “Bên có lỗi gây ra thiệt hại thì phải bồi thường”. Đề nghị Hội đồng xét xử buộc ông Hồ Chí P, bà Đỗ ThịT trả cho nguyên đơn số tiền ông Hồ Chí P, bà Đỗ ThịT đã nhận cọc cho giao dịch đối với phần diện tích đất 5207,71m 2 bị vô hiệu. Căn cứ theo Báo cáo kết quả thẩm định giá ngày 23/9/2020 do Công ty Cổ phần định giá và Đầu tư Kinh doanh bất động sản Thịnh Vượng. Theo đó, phần số tiền đặt cọc mà nguyên đơn tạm tính cho riêng phần diện tích đất 5207,71m2 là 3.676.000.000đ. Số tiền này tương ứng với 9,19% so với tổng tiền hai bên thỏa thuận chuyển nhượng là 40.000.000.000đ. Hiện tại trị giá phần diện tích đất theo báo cáo thẩm định giá số 2200920/BC-TV của công ty Thịnh Vư ợng là 179.723.587.000đ. Như v ậy, số tiền đặc cọc tương ứng s ẽ là:
9,19% x 179.723.587.000đ = 16.516.597.645.000đ (nguyên đơn chấp nhận làm tròn với giá trị là 16.516.000.000đ).Tổng cộng hai khoản là 20.192.000.000đ.
Về việc ông Hồ ChíP và bà Đỗ ThịT hỗ trợ cho nguyên đơn với số tiền theo mức lãi suất 1%/tháng trên số tiền 4.000.000.000đ đã nhận đặt cọc, tính từ ngày ký kết hợp đồng đặt cọc ngày 09/01/2017 cho đến ngày xét x ử sơ thẩm 2.625.333.333đ nguyên đơn hoàn toàn đồng ý.
-Luật sư Trần Vân L bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn tranh luận:
Yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn nêu trên là không có căn cứ.
Nguyên đơn cho rằng hợp đồng đặt cọc không vô hiệu đối với phần nhà. Tuy nhiên, hợp đồng đặt cọc là tổng thể, không phân biệt nhà và đất .Việc yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đông mua bán căn nhà là không thực hiện được

## Page 10

10 Hợp đồng ủy quyền năm 2009 , bà Hồ Đỗ Thiên P chỉ ủy quyền cho ông Hồ ChíP đi làm gi ấych ứng nhận đối với di ện tích đất chưa đư ợc cấp gi ấych ứng nhận. Nếu sử dụng ủy quyền này thì bên nguyên đơn đã thừa nhận phần đất chưa được cấp giấy chứng nhận làc ủa bà Hồ Đỗ Thiên P và hợp đồng này không ủy quyền cho bà Đỗ Thị T. Tại sao bà Đỗ ThịT lại ký vào hợp đồng đặt cọc.
 Hợp đồng ủy quyền năm 2013, bà Hồ Đỗ Thiên Pủy quyền cho ông Hồ Chí P, bà Đỗ ThịT nhưng chỉ ủy quyền về nhà nhưng lại đi giao dịch cả phần đất là vượt quá phạm vi ủy quyền trong khi đất này đã xác định là đất của bà Hồ Đỗ Thiên P.
Vấn đề lỗi, tại phiên tòa sơ thẩm, Hội đồng xét xử sơ thẩm hỏi nguyên đơn có lỗi không thì nguyên đơn trả lời là có lỗi. Nghĩa vụ đo vẽ, dịch vụ pháp lý quy định tại Điều 4 của hợp đồng là của nguyên đơn.
Yêu cầu của nguyên đơn và tranh lu ận của Luật sư của nguyên đơn cho rằng nếu tuyênh ợp đồng vô hi ệu thì phải tính trư ợt giá đ ể bồi thường. Tuy nhiên, nếu có yêuc ầu về giải quyết hậu quả hợp đồng vô hi ệu thì bu ộc phải định giá tài sản chứ không thể căn cứ vào kết quả thẩm định giá tài sản như luật sư nêu vì kết quả này không phải là trưng cầu định giá của Tòa án trong t ố tụng mà do nguy ên đơn cung cấp để được vay vốn.
 Đề nghị Hội đồng xét x ử không chấp nhận kháng cáoc ủa nguyên đơn, gi ữ nguyên bản án sơ thẩm.
- Luật sư Nguyễn Lê KhắcH bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn đối đáp:
Luật sư bảo vệ quyền lợi cho bị đơn cho rằng nghĩa vụ đo vẽ, dịch vụ pháp lý quy định tại Điều 4 của hợp đồng của nguyên đơn là không chính xác tại Điều 4 của hợp đồng đạt cọc. Bên A chi trả dịch vụ đo vẽ, dịch vụ pháp lý người đại diện theo ủy quyền khi thấy cần thiết để hỗ trợ cho bên B tiến hành lập hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận. Điều 5 quy định tiến hành vi ệc lập hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi hoàn tất việc tặng cho.
 Như v ậy, bên phía b ị đơn đã thực hi ện quy ền xin cấp Giấych ứng nhận QSDĐ chưa và nếu cảm thấy khó khăn thì đã thông báo cho bên A hay chưa ? Tài sản có 2 phần: nhà và đất 120,9m2, và đất 5.207m2. Hai phần tài sản này trong hợp đồng có phân ra rất rõ. Phía bị đơn cho rằng nhà và đất thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bà Hồ Đỗ Thiên P. Bà Hồ Đỗ Thiên Pủy quyền cho ông Hồ ChíP thì việc thực hiện việc chuyển nhượng là hợp pháp cho nên là phần căn nhà này hoàn toàn không vô hiệu.
Đối với phần đất, quyền sử dụng đất thuộc về ông Hồ ChíP bà Đỗ ThịT nên trong hợp đồng đặt cọc có thỏa thuận chuyển nhượng luôn phần này là hoàn toàn bình thường. Bị đơn – ông Hồ Chí P, bà Đỗ ThịT đã tạo niềm tin là bị đơn sẽ thực hiện việc xin cấp giấy và sau khic ấp giấy bằng các giai đo ạn thanh toán đ ể thực hiện cho vi ệc ký hợp đồng chuyển như ợng. Thời điểm xác định không thể thực hiện việc cấp giấy bên bị đơn cũng không thể hiện được văn bản nào của cơ quan có thẩm quyền trả lời và bị đơn đã thông báo cho nguyên đơn hay chưa.

## Page 11

- Luật sư Trần Vân L bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho b ị đơn đối đáp :
Hợp đồng này có nhiều vấn đề mâu thuẫn do hai bên thỏa thuận không rõ ràng dẫn đến không thực hiện được. Ở đây xác định lỗi của ai dẫn đến không đi xin cấp Giấy chứng nhận để tiếp tục thực hiện hợp đồng, bên A phải có trách nhi ệm chỉ định dịch vụ pháp lý thaym ặt bên B xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không làm nên cũng có lỗi.
- Luật sư Nguyễn Lê KhắcH bảo vệ quyền và lợi ích cho nguyên đơn đối đáp:
Chỉ định dịch vụ pháp lý nằm ở phần quyền chứ không phải là nghĩa vụ. Nghĩa vụ thực hiện cấp Giấy chứng nhận thuộc bên bán là ông Hồ Chí P, bà Đỗ Thị T.
- Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn đối đáp: Văn bản ủy quyền năm 2009 có thời hạn 20 năm thể hiện rõ giao toàn quyền cho ông Hồ ChíP bà Đỗ Thị T định đoạt. Phía bị đơn không có văn bản ủy quyền cho nguyên đơn thực hiện việc xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất 5.207m2, do đó không đồng ý với ý kiến luật sư bảo vệ cho phía bị đơn cho rằng lỗi không làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận QSDĐ do nguyên đơn.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp caot ại thành phố Hồ Chí Minh phát biểu quan điểm giải quyết vụ án:
+ Về tố tụng: Trong giai đoạn phúc thẩm, Thẩm phán, thư ký và Hội đồng xét xử đã tuân thủ đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
Các bên đương sự đã thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
+ Về nội dung: Hợp đồng ủy quyền ngày 26/8/2013 gi ữa bà Hồ Đỗ Thiên P với ông Hồ ChíP bà Đỗ ThịT chỉ ủy quyền toàn quy ền định đoạt tài sản là căn nhà, đất diện tích 120,9m2. Tuy nhiên, ông Hồ ChíP bà Đỗ ThịT ký hợp đồng đặt cọc với nguyên đơn thỏa thuận chuyển nhượng phần đất 5.207m2 là vượt quá phạm vi ủy quyền. Ngoài ra, trong diện tích 5.207m2 này có một phần diện tích đất nằm trong quy hoạch đường giao thông nên không đư ợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bản án sơ thẩm tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu và buộc bị đơn hoàn trả tiền nhận cọc cho nguyên đơn là đúng pháp luật. Kháng cáo của nguyên đơn không có cơ s ở chấp nh ận. Đề nghị Hội đồng xét x ử không chấp nhận kháng cáoc ủa nguyên đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Sau khi nghiên cứu các tài li ệu có trong h ồ sơ vụ án được thẩm trat ại phiên tòa, căn cứ vào kế quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:
[1] Xét yêuc ầu kháng cáoc ủa nguyên đơn - ông Mai Thành T và ông Lâm Ngọc Đyêu cầu sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, Hội đồng xét xử thấy rằng:
[1.1] Căn cứ lời khai thống nhất của các bên đương s ự, phù hợp với tài li ệu, chứng cứ có trong hồ sơ, thể hiện: Căn nhà gắn liền với quyền sử dụng đất tại số 101 đường Kênh 19/5, phư ờng SK, quận TP, thành phố Hồ Chí Minh và diện tích

## Page 12

12 đất 5.328,16m2 (theo tờ khai đăng ký nhà đất năm 1999) có ngu ồn gốc do ông Hồ ChíP sang nhượng lại bằng giấy tay từ năm 1988 đến năm 1992. Do con gái ông Hồ Chí P, bà Đỗ ThịT là bà Hồ Đỗ Thiên P đại diện đứng tên khai.
Ngày 20/3/2009, bà Hồ Đỗ Thiên P được Ủy ban nhân dân quận TP cấp giấy chứng nhận quy ền s ở hữu nhà ở và quy ền s ử dụng đất ở số 1408/2009/UBND.GCN, diện tích sàn 108 m2, nhàc ấp 3, s ố tầng 1 và đất ở diện tích 108m2, thửa 1, 2, 3, 4 tờ bản đồ số 20 (BĐĐC).
[1.2] Ngày 30/6/2015, bà Hồ Đỗ Thiên P được Ủy ban nhân dân quận TP cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số vào sở cấp GCN: CH01914, thửa đất số 515, tờ bản đồ số 20, địa chỉ 101, đường Kênh 19 tháng 5, phường SK, quận TP, diện tích 120,9m2, loại nhà ở riêng lẻ, diện tích sàn 120,9m2. Giấy chứng nhận này được cấp lại lần thứ nhất thay thế giấy chứng nhận số 1408/2009/UBND.GCN ngày 20/3/2009 của UBND quận TP do bị mất.
[1.3] Ngày 26/8/2013, bà Hồ Đỗ Thiên P với bà Đỗ Thị T, ông Hồ ChíP lập hợp đồng ủy quyền tại Văn phòng Công chứng Sài Gòn cón ội dung: Bà Hồ Đỗ Thiên P ủy quyền cho bà Đ ỗ ThịT và ông H ồ ChíP được thaym ặt bà H ồ Đỗ Thiên P quản lý ,sử dụng, cho thuê, cho mượn thế chấp, để đảm bảo cho bên thứ ba vay vốn, tặng cho, mua bán và chuy ển nhượng căn nhà và quy ền sử dụng đất theo GCN quyền sử dụng đất số 1408/2009/UBND.GCN ngày 20/3/2009 ,... ; thời hạn ủy quyền là 20 năm kể từ ngày ký công chứng hợp đồng này (Bút lục 126-128).
[1.4] Ngày 09/1/2017, ông Hồ ChíP và bà Đỗ ThịT ( bên B) với ông Mai Thành T và ông Lâm Ngọc Đ( Bên A) ký hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng nhà đất sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và sở hữu nhà.
[1.5] Xét “ Hợp đồng đặt cọc” ngày 09/1/2017, nội dung các bên thỏa thuận như sau: Bên đặt cọc (bên A) ông Mai Thành T và ông Lâm Ngọc Đ với bên nhận cọc (bên B) ông Hồ Chí P, bà Đỗ ThịT và bà Hồ Đỗ Thiên P (bà Hồ Đỗ Thiên P ủy quyền cho ông Hồ ChíP đại diện), nhận tiền cọc và thỏa thuận các điều khoản mua bán nhà, đất nêut ại hợp đồng này; hai bên đồng ý giaonh ận tiền đặt cọc và thực hiện việc kí kết hợp đồng đặt cọc với các thỏa thuận sau: Bên A đặt cọc cho bên B s ố tiền 4.000.000.000đ (bốn tỷ đồng); tài sản là nhà và đất bên B cam kết bán cho bên A cót ổng diện tích đất 5.328,61m2, nhà ở diện tích 120 ,9m2, tài sản do bà Hồ Đỗ Thiên P đứng tên chủ sở hữu: nhà số 101 đường Kênh 19 tháng 5, phường SK, quận TP, thuộc thửa 55, tờ bản đồ 20, diện tích đất 120,9m2, diện tích nhà 120,9m2; tài sản chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: diện tích 5.207,71m2 do ông Hồ ChíP và bà Đỗ ThịT mua ngày 20/8/1990 ( diện tích 5.328,61m2) và ở ổn định đến nay; năm 1990, ông Hồ Chí P, bà Đỗ ThịT giao cho con gái là bà Hồ Đỗ Thiên Hương đứng tên kê khai nhà đất và đứng tên chủ quyền nhà số 101 đường Kênh 19 tháng 5 (diện tích 120.9m2); bên A giao cho bên B s ố tiền đặt cọc theo đúng thỏa thu ận ngay khi ký hợp đ ồng, giao s ố tiền còn lại 36.000.000.000đ cho bên B làm hai đợt kèm theo đi ều kiện sau: giao cho bên B:
16.000.000.000đ sau khi bên B nộp được hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho toàn b ộ 5.328,16m2 và có biên nhận hồ sơ do cơ quan nhà nư ớc có thẩm quyền, giao cho bên B số tiền 20 t ỷ đồng khi hai bên hoàn tất vi ệc công

## Page 13

13 chứng hợp đồng chuyền như ợng toàn b ộ 5.328,16m2; bên A đư ợc quyền bán lại phần nhà này cho ngư ời khác ( bên thứ 3) với giá cao hơn và được hưởng chênh lệch giá nhưng phải thanh toán đủ cho bên B hoặc bên thứ 3 cam kết thanh toán đủ cho bên B với cùng điều kiện của hợp đồng này (bút lục 89-93).
[1.6] Xét kháng cáoc ủa nguyên đơn - ông Mai Thành T , ông Lâm Ngọc Đ yêu cầu bị đơn tiếp tục thực hiện theo thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc để hoàn tất việc ký kết hợp đồng công chứng sang như ợng quy ền s ở hữu nhà và quy ền s ử dụng đất cho nguyên đơn; trường hợp bị đơn không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng thì hoàn trả tiền cọc đã nhận 4 tỷ đồng, bồi thường gấp đôi tiền cọc đã nhận và bồi thường thiệt hại cho nguyên đơn 10 tỷ đồng. Hội đồng xét xử thấy rằng:
[1.6.1] Việc các bên ký kết hợp đồng đặt cọc nói trên mục đích là vừa để đảm bảo cho vi ệc giao kết hợp đồng vừa đảm bảo cho vi ệc thực hiện hợp đồng. Vào thời điểm các bên ký kết hợp đồng đặt cọc, các bên đều biết và thỏa thuận rõ trong hợp đồng đặt cọc về việc nhà đất chuyển nhượng có một phần nhà đất bên bán đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất là 120,9m2 và phần đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, diện tích 5.328,16m2 các bên thỏa thuận sau khi bên B bên bán) nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích 5.328,16m2 và có biên nhận thì bên A giao tiếp tiền đợt là 16 tỷ cho bên bán và khi hoàn tất thủ tục công chứng thì bên A giao nốt số tiền còn lại 20 tỷ đồng.
[1.6.2] Tuy nhiên, sau khi ký hợp đồng đặt cọc vành ận đủ tiền đặt cọc 4 t ỷ đồng, phía bị đơn không thực hiện các nghĩa vụ đã giao kết và không chứng minh được các trở ngại khách quan làm cho việc giao kết không thể thực hiện được.
[1.6.3] Việc phía bị đơn nêu lý do không tiếp tục thực hiện hợp đồng là do bị đơn thực hiện công vi ệc quá phạm vi ủy quyền của bà Hồ Đỗ Thiên P, hội đồng xét xử thấy rằng: Ngoài hợp đồng ủy quyền ngày 26/8/2013 thì ngày 21/5/2009 bà Hồ Đỗ Thiên P còn ký hợp đồng ủy quyền với ông Hồ ChíP tại Văn phòng Công chứng TB, có nội dung: “Đối với phần đất ngoài chủ quyền, bên B (ông Hồ Chí P)
được thay mặt bên A ( bà Hồ Đỗ Thiên P) thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (gồm cả nộp và nhận hồ sơ); sau khi đư ợc cấp chủ quyền nhà đất theo luật định bên B đư ợc quyền chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thế chấp đối với nhà đất nêu trên, thời hạn ủy quyền 20 năm”. Tại phiên tòa phúc thẩm phía bị đơn cũng xác nhận cho đến thời điểm hiện nay vẫn chưa có văn bản thỏa thuận nào khác hủy bỏ, chấm dứt hiệu lực đối với hợp đồng này.
[1.6.4] Như đã phân tích tại mục [6.1.3], cộng với việc bị đơn cam kết tại Hợp đồng đặt cọc ghi rõ nguồn gốc đất 5.328,16m2 do bị đơn (ông Hồ ChíP và bà Bỗ Thị Tân nhận chuyển nhượng bằng giấy tay của hộ ông Phạm Văn Đ và bà Phạm ThịN ngày 20/8/1990). Bị đơn đã làm cho nguyên đơn tin tư ởng s ẽ hoàn thiện được hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quy ền sử dụng đất như trình bày của người đại diện hợp pháp của nguyên đơn và lập luận của luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn là có cơ sở.
[1.6.5] Về việc bị đơn cho rằng do cóm ột phần đất thuộc qui ho ạch đường giao thông nên không thể thực hiện được hợp đồng. Xét thấy tại phiên tòa phúc

## Page 14

14 thẩm nguyên đơn vẫn yêuc ầu b ị đơn tiếp tục thực hi ện hợp đồng như đã thỏa thuận, kể cả trong trư ờng hợp có s ự giảm trừ phần di ện tích thu ộc quy ho ạch đường giao thông nên không được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận,….
Tuy nhiên, phía bị đơn vẫn không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng.
[1.6.6] Mặt khác, sau khi đã ký kết hợp đồng đặt cọc và nhận đủ tiền đặt cọc khi nguyên đơn yêu cầu bị đơn thực hiện đúng thỏa thuận thì phía bị đơn - ông Hồ Chí P, bà Đỗ ThịT có văn bản ngày 01/1/2017, thể hiện nội dung: “ Tôi là Hồ Chí P đồng ý sẽ tiếp tục thực hiện hợp đồng ngày 09/1/2017 với ông Mai Thành T sau thời gian 45 ngày k ể từ ngày hôm nay. Với điều kiện bàn bạc lại giác ả của hợp đồng hợp lý cho cả hai bên”.
[2.] Từ những cơ s ở pháp lý đã phân tích từ mục [1.1] đến mục [1.6.6] nêu trên, thấy rằng việc giao kết và tranh chấp gi ữa các bên là Hợp đồng đặt c ọc, không phải là hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quy ền sử dụng đất.
Do đó, việc giải quyết tranh chấp này trên cơ s ở các qui định của pháp luật về đặt cọc. Việc nguyên đơn yêuc ầu tiếp tục thực hiện hợp đồng nhưng b ị đơn không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng thì Hội đồng xét xử không có cơ sở chấp nhận yêu cầu nàyc ủa nguyên đơn. Tuy nhiên, như đã phân tích trên, thấy rằng lỗi làm cho hợp đồng không đư ợc giao kết là do b ị đơn - ông Hồ Chí P, bà Đỗ ThịT từ chối việc giao k ết. Tại hợp đồng đặt cọc, các bên không thỏa thuận về xử lý tiền cọc, phạt cọc trong trường hợp một trong các bên vi phạm hợp đồng đặt cọc hoặc có thỏa thuận khác. Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015; khoản 3 Điều 292 Bộ luật dân sự 2015 có cơ sở chấp nhận 1 phần kháng cáo của nguyên đơn v ề việc bu ộc b ị đơn bồi thư ờng gấp đôi s ố tiền đặt cọc là 4 tỷ đồng. Tại phần tranh lu ận, luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn yêu cầu tính tỷ lệ để bồi thường là không có cơ sở chấp nhận.
[3] Đối với số tiền bị đơn tự nguyện hỗ trợ nguyên đơn 1% trên s ố tiền 4 t ỷ đồng đãnh ận cọc tính t ừ ngày ký hợp đồng đến ngày xét x ử sơ thẩm là 2.625.333.333đ. Tại phiên tòa phúc thẩm, phía bị đơn trình bày là bị đơn chỉ hỗ trợ cho nguyên đơn số tiền trên trong trường hợp không phải bồi thường gấp đôi tiền cọc; trường hợp, Tòa án buộc bị đơn phải bồi thường gấp đôi tiền cọc cho nguyên đơn thì bị đơn không đồng ý h ỗ trợ. Xét yêu cầu bồi thường gấp đôi ti ền cọc của nguyên đơn được Tòa án chấp nhận nên bị đơn rút lại sự tự nguyện này là phù hợp.
[4] Đối với yêuc ầu kháng cáoc ủa nguyên đơn bu ộc bị đơn bồi thường thiệt hại cho nguyên đơn s ố tiền 10.000.000.000đ (mười tỷ đồng). Như đã phân tích ở mục [2], Hội đồng xét xử thấy rằng, đây là hợp đồng đặt cọc, do các bên không có thỏa thuận nào khác. Do đó, hội đồng xét xử căn cứ Khoản 2 Điều 328 của Bộ luật dân sự qui định về đặt cọc để buộc bên vi phạm hợp đồng bồi thường gấp đôi tiền cọc cho bên nguyên đơn. Vi ệc nguyên đơn yêuc ầu bồi thư ờng thêm s ố tiền 10.000.000.000đ là không có cơ sở chấp nhận.
[5] Từ sự phân tích từ mục [1] đến mục [4], có cơ s ở chấp nhận một phần kháng cáo của nguyên đơn, sửa một phần bản án dân sự sơ thẩm theo hướng tuyên hủy Hợp đồng đặt cọc ký ngày 09/01/2017, gi ữa: ông Mai Thành T , ông Lâm Ngọc Đ với ông Hồ Chí P, bà Đỗ ThịT và bà Hồ Đỗ Thiên P; Buộc bị đơn bồi

## Page 15

15 thường cho nguyên đơn s ố tiền tương đương ti ền cọc đãnh ận là 4.000.000.000đ .
Như v ậy, ngoài vi ệc hoàn trả cho nguyên đơn s ố tiền cọc đãnh ận là 4.000.000.000đ như bản án sơ thẩm đã tuyên, b ị đơn còn phải bồi thường số tiền tương đương ti ền cọc đãnh ận là 4.000.000.000đ, tổng cộng hai kho ản là 8.000.000.000đ (tám tỷ đồng).
[6] Trách nhiệm do chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền được thực hiện theo Điều 357 và Điều 468Bộ luật dân sự 2015.
[7] Không có cơ sở chấp nhận đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm của luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn và đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân cấp cao tại thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa.
[8] Các phần khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo , kháng nghị họăc có kháng cáo quá hạn nhưng đã b ị bác kháng cáo quá hạn đã phát sinh hi ệu lực pháp luật.
[9] Án phí dân s ự sơ thẩm: Do sửa một phần bản án dân sự sơ thẩm về phần phạt cọc nên sửa lại một phần án phí dân sự sơ thẩm. Cụ thể:
[9.1] Nguyên đơn - ông Mai Thành T và ông Lâm Ngọc Đ phải chịu án phí dân sự không có giá ngạch đối với yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng không được chấp nhận là 300.000đ và án phí dân sự sơ thẩm đối với số tiền yêu cầu bồi thường 10.000.000.000đ không đư ợc chấp nhận vàch ịu án phí đối với s ố tiền 10.000.000.000đ ti ền nhận cọc nguyên đơn phải trả cho ông Trương Phư ớc N .
Tổng cộng nguyên đơn phải nộp số tiền án phí dân s ự sơ thẩm là 236.300.000đ.
Được khấu trừ vào tiền tạm ứng án phí 300.000đ nguyên đơn đã nộp theo Biên lai thu s ố 009394 ngày 20/6/2017 của Cục Thi hành án dân s ự Thành phố Hồ Chí Minh. Sau khi khấu trừ, nguyên đơn còn phải nộp thêm số tiền 236.000.000đ.
[9.2] B ị đơn thuộc trư ờng hợp ngư ời cao tuổi, có yêuc ầu xét mi ễn án phí DSST nên xét miễn án phí DSST cho bị đơn.
[10] Án phí dân s ự phúc thẩm: Do yêuc ầu kháng cáo đư ợc chấp nhận nên nguyên đơn không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
 Căn cứ Điều 148, Điều 296, khoản 2 Đi ều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; khoản 3 Đi ều 292, khoản 2 Đi ều 328 B ộ luật dân s ự 2015; kho ản 2 Điều 29 Nghị quyết số 3 26/2016/UBTVQH14 ngày 30 /12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và s ử dụng án phí và lệ phí Tòa án;
1. Chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn – ông Mai Thành T và ông Lâm Ngọc Đ, sửa một phần bản án dân s ự sơ thẩm số 944/2022/DS-ST ngày 28/6/2022 của Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh.
1.1. Không chấp nhận các yêu cầu của nguyên đơn - ông Mai Thành T và ông Lâm Ngọc Đ, về việc: Buộc ông Hồ Chí P, bà Đỗ ThịT và bà Hồ Đỗ Thiên P tiếp

## Page 16

16 tục thực hiện các nội dung đã thỏa thuận tại Hợp đồng đặt cọc ký ngày 09/01/2017, giữa ông Mai Thành T và ông Lâm Ngọc Đ với ông Hồ Chí P, bà Đỗ Thị T, bà Hồ Đỗ Thiên P; Buộc ông Hồ ChíP và bà Đỗ ThịT bàn giao ngay nhà, đất tại địa chỉ số 101 đường Kênh 19/5, phường SK, quận TP, Thành phố Hồ Chí Minh cho ông Mai Thành T và ông Lâm Ngọc Đ để ông Mai Thành T và ông Lâm Ngọc Đ quản lý như đã cam k ết; Buộc ông Hồ ChíP và bà Đỗ ThịT hoàn tất các thủ tục cần thiết theo quy định đ ể sang tên nhà đất tọa lạc tại địach ỉ số 101 đư ờng Kênh 19/5, phư ờng SK, qu ận TP, Thành phố Hồ Chí Minh cho ông Mai Thành T và ông Lâm Ngọc Đ.
1.2. Tuyên hủy Hợp đồng đặt cọc ký ngày 09/01/2017, gi ữa: ông Mai Thành T và ông Lâm Ngọc Đ với ông Hồ Chí P, bà Đỗ ThịT và bà Hồ Đỗ Thiên P.
1.3 Chấp nhận một phần yêu cầu của nguyên đơn v ề việc đòi lại tiền đặt cọc và yêuc ầu bồi thường gấp đôi ti ền đặt cọc. Buộc ông Hồ ChíP và bà Đỗ ThịT hoàn trả lại cho ông Mai Thành T và ông Lâm Ngọc Đ số tiền cọc đãnh ận là 4.000.000.000đ (bốn tỷ đồng) và phải chịu phạt cọc số tiền 4.000.000.000đ, tổng cộng hai khoản là 8.000.000.000đ(tám tỷ đồng).
1.4. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn - ông Mai Thành T và ông Lâm Ngọc Đyêu cầu bị đơn - ông Hồ ChíP và bà Đỗ ThịT bồi thường thiệt hại số tiền 10.000.000.000đ (mười tỷ đồng).
2. Chấp nhận một phần yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan - ông Trương Phước N.
2.1. Không chấp nhận yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Trương Phước N, yêuc ầu nguyên đơn ông Mai Thành T và ông Lâm Ngọc Đ tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tọa lạc tại địa chỉ 101 đư ờng Kênh 19/5, phư ờng SK, qu ận TP, Thành phố Hồ Chí Minh ngày 15/02/2017, giữa: ông Trương Phước N với ông Mai Thành T, ông Lâm Ngọc Đ.
2.2. Tuyên bố Hợp đồng đặt cọc ký ngày 15/02/2017, giữa ông Trương Phước N với ông Mai Thành T và ông Lâm Ngọc Đ là vô hiệu;
2.3. Buộc ông Mai Thành T và ông Lâm Ngọc Đ phải trả lại cho ông Trương Phước N số tiền cọc đã nhận là 10.000.000.000đ (mười tỷ đồng).
2.4. Không chấp nhận yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan - ông Trương Phước N về việc yêu cầu ông Mai Thành T và ông Lâm Ngọc Đ bồi thường số tiền phạt cọc là 10.000.000.000đ (mười tỷ đồng).
3. Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêuc ầu thi hành án, nếu người phải thi hành án chưa thi hành s ố tiền nêu trên thì ngư ời phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi theo mức lãi suất được quy định tại Điều 357 và Đi ều 468 của Bộ Luật dân sự năm 2015, tương ứng với thời gian và khoản tiền chậm thi hành án.
4. Về án phí dân sự sơ thẩm: Nguyên đơn - ông Mai Thành T và ông Lâm Ngọc Đ phải chịu án phí dân s ự không có giáng ạch đối với yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng không được chấp nhận là 300.000đ và án phí dân sự sơ thẩm đối với

## Page 17

17 số tiền yêu cầu bồi thường 10.000.000.000đ không được chấp nhận và chịu án phí đối với số tiền 10.000.000.000đ tiền nhận cọc nguyên đơn phải trả cho ông Trương Phước N. Tổng cộng nguyên đơn phải nộp 236.300.000đ án phí dân sự sơ thẩm.
Được khấu trừ vào ti ền tạm ứng án phí 300.000đ nguyên đơn đ ã nộp theo Biên lai thu số 009394 ngày 20/6/2017 của Cục Thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh. Sau khi khấu trừ, nguyên đơn còn phải nộp thêm số tiền 236.000.000đ (hai trăm ba mươi sáu triệu đồng).
5. Về án phí dân sự phúc thẩm: Nguyên đơn - ông Mai Thành T và ông Lâm Ngọc Đ không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Hoàn lại tiền tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm là 300.000 (ba trăm) nghìn đồng cho các nguyên đơn đã nộp theo các biên lai thu số 0002733 ngày 26/7/2022 và biên lai thu số 0002734 ngày 26/7/2022 của Cục thi hành án dân sự thành phố Hồ Chí Minh.
6. Trường hợp bản án, quy ết định thi hành theo quy định tại Điều 2 Lu ật thi hành án dân sự (sửa đổi, bổ sung năm 2014) thì người được thi hành án, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân s ự (sửa đổi, bổ sung năm 2014), thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự (sửa đổi, bổ sung năm 2014).
 7. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.
Nơi nhận:
 Tòa án nhân dân tối cao;
 VKSNDCC tại Thành phố Hồ Chí Minh;
 TAND Thành phố Hồ Chí Minh;
 VKSND Thành phố Hồ Chí Minh;
 Cục THADS Thành phố Hồ Chí Minh;
 Các đương sự;
 Lưu: hồ sơ vụ án,VP, PQH.
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA


Đã ký



Nguyễn Thị Ngọc Hoa