Bản án số: 06/2024/DS-PT
Lê Thị T - Nguyễn Đăng Đ
Số: 06
Ngày: 08/01/2024
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Bình Dương
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG

Bản án số: 06/2024/DS-PT Ngày 08-01-2024 V/v Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa:
Các Thẩm phán:

Bà Ngô Thị Bích Diệp Bà Huỳnh Thị Thanh Tuyền Ông Nguyễn Trung Dũng
- Thư ký phiên tòa: Bà Huỳnh Thảo Vy - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương.
- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương tham gia phiên tòa: Ông Phan Văn Lợi– Kiểm sát viên.
Ngày 08 tháng 01 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 410/2023/TLPT -DS ngày 01 tháng 11 năm 2023 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”
Do Bản án dân sự sơ thẩm số 08/2022/DS -ST ngày 26 tháng 4 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện B, tỉnh Bình Dương bị kháng cáo.
 Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 468/2023/QĐ-PT, ngày 05 tháng 12 năm 2023, giữa các đương sự:
1. Nguyên đơn: Bà Lê Thị T, sinh năm 1986; địa chỉ: ấp T, xã A, thị xã B, tỉnh Bình Dương; hiện nay đang chấp hành án tại trại giam T3.
 Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Ông Đỗ Huy D, sinh năm 1983;
địa chỉ: số A, đường Đ, tổ F, khu phố B, phường Đ, thành phố T, tỉnh Bình Dương, là người đại diện theo ủy quyền (Văn bản ủy quyền ngày 27/12/2023);
có mặt.

## Page 2

2. Bị đơn: Ông Nguyễn Đăng Đ, sinh năm 1983; địa chỉ: số H, đường số A, khu phố D, phường H, thành phố T, tỉnh Bình Dương.
 Người đại diện hợp pháp của bị đơn: Bà Phạm Thị L, sinh năm 19 62; nơi cư trú: số H, đường số B , khu nhà ở TĐC C, tổ B, khu phố C, phường C, thành phố T, tỉnh Bình Dương, là người đại diện theo ủy quyền (Văn bản ủy quyền ngày 16/12/2020), có mặt.
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
3.1. Ông Bùi Đình N , sinh năm 1979; địa chỉ: số C, đường số C, khu phố A, phường H, thành phố T, tỉnh Bình Dương; có đơn yêu cầu xét xử vắng mặt.
3.2. Bà Bùi Thị H , sinh năm 1980; địa chỉ: số C, đường số C, khu phố A, phường H, thành phố T, tỉnh Bình Dương; có đơn yêu cầu xét xử vắng mặt.
3.3. Bà Hà Thị L1, sinh năm 1985; địa chỉ: số H, đường số A, khu phố A, phường H, thành phố T, tỉnh Bình Dương, có đơn yêu cầu xét xử vắng mặt.
3.4. Văn phòng C (nay là Văn phòng C); địa chỉ: thửa đất số 82 (Ô 82), lô G19, khu dân cư L, xã L, huyện B, tỉnh Bình Dương.
Người đại diện hợp pháp của Văn phòng C (nay là Văn phòng C ): Ông Trần Văn T1 – Trưởng Văn phòng C; có đơn yêu cầu xét xử vắng mặt.
3.5. Văn phòng C; địa chỉ: đường T, phường H, thị xã B, tỉnh Bình Dương.
Người đại diện hợp pháp của Văn phòng C : bà Nguyễn Thị Thanh T2 - Trưởng Văn phòng C; có đơn yêu cầu xét xử vắng mặt.
3.6. Ông Đỗ Huy D, sinh năm 1983; địa chỉ: số A, đường Đ, tổ F, khu phố B, phường Đ, thành phố T, tỉnh Bình Dương; có mặt.
4. Người làm chứng: ông Hoàng Ngọc H1, sinh năm 1980; địa chỉ: thôn L, xã N, huyện Q, tỉnh Bắc Ninh ; địa chỉ tạm trú: số C, đường số C, khu phố A, phường H, thành phố T, tỉnh Bình Dương; có đơn yêu cầu xét xử vắng mặt.
Người kháng cáo: Nguyên đơn bà Lê ThịT và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Đỗ Huy D.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Theo đơn khởi kiện, các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn bà Lê ThịT trình bày:
 Ngày 19/7/2019, bàT có vay tiền của ông Đại số tiền 8.000.000.000 đồng (tám tỷ đồng), lãi suất 4%/tháng, thời hạn vay từ ngày 19/7/2019 đến ngày 19/9/2019, mục đích vay để kinh doanh. Cùng ngày bàT ký hợp đồng chuyển

## Page 3

nhượng quyền sử dụng đất để chuyển nhượng cho ông Đ thửa đất số 248, tờ bản đồ số 36, diện tích 19.7 58,7m2 (trong đó 300m 2 đất ở) tại thị trấn L theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CQ113452, số vào sổ cấp GCN: CS 15774 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp ngày 26/4/2019 cho bà Lê Thị Thanh n đảm bảo nghĩa vụ trả nợ vay. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được Văn phòng C công chứng, số công chứng 2743, quyển số: 07TP/CC -SCC.HĐGD ngày 19/7/2019;
ghi giá chuyển nhượng 100.000.000 đồng (một trăm triệu đồng).
Ngày 26/8/2019, bàT vay thêm của ông Đại số tiền 2.000.000.000 đồng (hai tỷ đồng). Khoảng 02 tháng sau khi vay, bàT đã trả cho ông Đại số tiền vay 2.000.000.000 đồng (hai tỷ đồng).
Ngày 23/11/2019, bàT vay thêm của ông Đại số tiền 2.000.000.000 đồng (hai tỷ đồng). Như vậy, tổng số tiền bàT vay của ông Đ là 10.000.000.000 đồng (mười tỷ đồng).
Quá trình thực hiện hợp đồng vay bàT trả tiền lãi cho ông Đ khoảng 2.500.000.000 đồng (hai tỷ năm trăm triệu đồng) bằng hình thức trả tiền mặt và chuyển khoản qua tài khoản Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đ1 (số tài khoản của vợ ông Đ là bà Hà Thị L1). Khi bàT trả tiền mặt trực tiếp cho ông Đ nhưng không làm giấy tờ.
Ngày 06/5/2020, bàT ký tên xác nhận nợ vay của ông Đại số tiền 11.750.000.000 đồng (mười một tỷ bảy trăm năm mươi triệu đồng), thời hạn trả nợ vay là ngày 19/5/2020. BàT đưa cho ông Đại bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số:
CQ113452, số vào sổ cấp GCN: CS 15774 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp ngày 26/4/2019 cho bà Lê ThịT . Trong hợp đồng vay tiền ngày 06/5/2020 thể hiện bàT đồng ý chuyển nhượng toàn bộ diện tích thửa đất nêu trên cho ông Đại từ ngày 19/7/2019.
Giấy cam kết ngày 18/5/2020 mà ông Đ cung cấp cho Tòa án là do bàT viết và ký tên xác nhận nội dung cam kết là đúng sự thật. Nội dung cam kết ngày 18/5/2020 bàT xác nhận có vay của ông Đại số tiền 11.750.000.000 đồng (mười một tỷ bảy trăm năm mươi triệu đồng), thời hạn thanh toán là ngày 19/5/2020.
BàT cam kết với ông Đ là xin gia hạn đến hết ngày 26/5/2020 nếu bàT không trả được số tiền 11.750.000.000 đồng cho ông Đ thì bàT đồng ý chuyển nhượng cho ông Đ thửa đất số 248, tờ bản đồ số 36, diện tích 19.758,7m 2 (trong đó có 300m2 đất ở) tại thị trấn L theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CQ113452, số vào sổ cấp GCN:
CS 15774 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp ngày 26/4/2019 cho bà Lê Thị T, giá chuyển nhượng 11.750.000.000 đồng (mười một tỷ bảy trăm năm mươi triệu đồng) để cấn trừ nợ. Khi bàT viết cam kết này hoàn toàn tự nguyện, không ai ép buộc.
Ngày 20/5/2020, ông Đ cập nhật biến động sang tên cho ông Đ. Ông Đ là

## Page 4

người quản lý, sử dụng đất từ đó cho đến nay. Đến tháng 10/2020, bàT liên hệ ông Đại để mua lại đất thì bàT biết ông Đ đã ký chuyển nhượng cho ông Bùi Đình N vào ngày 11/9/2020.
Từ thời điểm bàT viết cam kết ngày 18/5/2020 đến nay, bàT không đóng tiền lãi cho ông Đ. Vào tháng 10 năm 2 020, bàT đưa cho ông Đ 100.000.000 đồng (một trăm triệu đồng) để bàT đặt cọc mua lại thửa đất. BàT chuyển khoản số tiền 50.000.000 đồng vào tài khoản của ông Đ nhưng bàT không rõ là ngân hàng nào. Còn số tiền 50. 000.000 đồng, bàT đưa trực tiếp vợ của ông Đ là bà Hà Thị L1. Ông Đ đã chuyển nhượng thửa đất trên cho ông Bùi Đình N nhưng ngày 08/10/2020 ông Đ lại nhận tiền cọc để chuyển nhượng cho bà T.
Đối với số tiền 11.750.000.000 đồng (mười một t ỷ bảy trăm năm mươi triệu đồng) theo giấy nợ thì bàT chưa trả cho ông Đ. Ông Đ trình bày đã nhận của bàT số tiền mà bàT chuyển qua tài khoản của ông Đ là 760.000.000 đồng.
Ngoài ra, bàT còn giao trực tiếp tiền cho ông Đ khoảng 1.680.000.000 đồng (một tỷ sáu trăm tám mươi triệu đồng), bàT không có tài liệu, chứng cứ, chứng minh việc giao nhận tiền.
Đối với kết quả định giá theo biên bản định giá ngày 25/11/2021 của Hội đồng định giá thì bàT thống nhất, bàT không có ý kiến gì về biên bản định giá.
BàT không yêu cầu đo đạc. BàT yêu cầu sử dụng trích lục bản đồ địa chính ngày 30/6/2020 của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện B làm căn cứ để giải quyết vụ án.
Giấy cam kết về việc chấm dứt hợp đồng vay tiền mà bàT viết ngày 18/5/2020 mà bàT đã viết không có giá trị vì ông Đ đã sang tên cho ông Đ trước ngày 26/5/2020.
 Do việc bàT ký hợp đồng chuyển nhượng với ông Đ là để đảm bảo cho hợp đồng vay tiền. Do vậy, bàT khởi kiện yêu cầu: tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đất giữa bàT với ông Đ ký ngày 19/7/2019, số công chứng:
2743, quyển số 07/TP/CC -SCC/HĐGD tại Văn phòng C (nay là Văn phòng C )
là vô hiệu; tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đất giữa ông Đ và ông N (để ra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền đất cho ông N, số giấy chứng nhận CX191569, số vào sổ CS20038, thửa đất số 248, tờ bản đ ồ 36, diện tích 19.758,7m 2) là vô hiệu; bàT đề nghị giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu là bàT sẽ trả lại số tiền mà bàT vay của ông Đ 10.000.000.000 đồng (mười tỷ đồng) và tiền lãi theo quy định là tính đến tháng 10/2020 là 1.687.500.000 đồng (một tỷ sáu trăm tám mười bảy triệu năm trăm nghìn đồng). Tổng cộng số tiền 11.687.500.000 đồng (mười một tỷ sáu trăm tám mươi bảy triệu năm trăm nghìn đồng) trừ đi số tiền lãi mà bàT đã trả lãi cho ông Đ 2.500.000.000 đồng (hai tỷ năm trăm triệu đồng) và trừ số tiền 100.000.000 đồng (một trăm triệu đồng) mà ông Đ đã nhận của bà T. Số tiền còn lại bàT phải trả cho ông Đ 9.087.500.000 đồng (chín tỷ không trăm tám mươi bảy triệu năm trăm nghìn đồng), đề nghị Tòa án nhân dân huyện B kiến nghị Sở Tài

## Page 5

nguyên và Môi trường tỉnh B thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số CX191569, số vào sổ CS20038, thửa đất số 248, tờ bản đồ 36, diện tích 19.758,7m 2 cấp cho ông N để cập nhật chính lý biến động lại thửa đất số 248, tờ bản đồ 36, diện tích 19.758,7m2 cho bà T.
Tại bản tự khai, các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án, bị đơn ông Nguyễn Đăng Đ và người đại diện hợp pháp của bị đơn ông Nguyễn Đăng Đ là bà Phạm Thị L thống nhất trình bày: BàT là chủ sử dụng đất 19.758,7m2 (trong có 300m2 đất ở đô thị) thuộc thửa số 248, tờ bản đồ số 36 tại thị trấn L, huyện B, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số: CQ 113452, vào sổ cấp GCN số: CS 15774 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp ngày 26/4/2019 mang tên bà Lê Thị T.
Vào ngày 19/7/2019, do kẹt tiền làm ăn nên bàT vay của ông Đại số tiền 8.000.000.000 đồng (tám tỷ đồng), thời hạn vay là 02 tháng (từ 19/7/2019 đến 19/9/2019), lãi suất vay bàT và ông Đ thỏa thuận là 2%/tháng.
Để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ, khi nhận tiền bàT đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Đ tại Văn phòng C , tỉnh Bình Dương cùng ngày 19/7/2019. Hợp đồng được công chứng chứng nhận cùng ngày, số công chứng 2743. Hai bên thỏa thuận rằng nếu hết thời hạn vay mà bên vay không thanh toán thì hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực, lúc đó sẽ bàn về giá chuyển nhượng.
Ngày 26/8/2019, bàT cần tiền làm ăn nên bàT hỏi ông Đ vay thêm số tiền 2.000.000.000 đồng (hai tỷ đồng). Khi nhận tiền bàT viết biên nhận cho ông Đ vào mặt sau hợp đồng vay tiền ngày 19/7/2019, c ó ông N làm chứng. Sau đó khoảng 02 tháng, bàT trả lại số tiền 2.000.000.000 đồng (hai tỷ đồng), khi nhận lại tiền ông Đại x trực tiếp vào mục vay thêm của hợp đồng vay.
Ngày 23/11/2019, bàT lại hỏi ông Đ vay thêm số tiền 2.000.000.000 đồng (hai tỷ đồng) giống như lần trước, khi nhận tiền bàT ghi nhận tiền vay phía sau hợp đồng ngày 19/7/2019, lần này có ông Hoàng Ngọc H1 chứng kiến.
Như vậy, tính đến ngày 23/11/2019 bàT vay của ông Đại số tiền 10.000.000.000 đồng (mười tỷ đồng). Trong quá trình vay, bàT có chuyển tiền lãi cho vợ ông Đ là Hà Thị L1 tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đ1 với số tiền 920.000.000 đồng (chín trăm hai mươi triệu đồng ) tính đến ngày 28/02/2020. Do mất khả năng chi trả cả nợ gốc và lãi nên ngày 06/5/ 2020 bàT đồng ý chuyển nhượng cho ông Đại diện tích đất 19.758,7m 2 (bao gồm 300m 2 đất ở đô thị và 19.458,7m 2 đất trồng cây lâu năm) thuộc thửa số 248, tờ bản đồ số 36 tọa lạc thị trấn L, huyện B, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số: CQ 113452, vào sổ cấp GCN số CS 15774 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp ngày 26/4/2019 mang tên bàT với giá thỏa thuận 600.000 đồng/m 2, giá trị chuyển

## Page 6

nhượng 11.855.220.000 đồng (mười một tỷ tám trăm năm mươi lăm triệu hai trăm hai mươi nghìn đồng ), ông Đ thỏa thuận xin bớt 105.220.000 đồng (một trăm lẻ năm triệu hai trăm hai mươi nghìn đồng) để làm giấy tờ thì bàT đồng ý và tính giá trị chuyển nhượng 11.750.000.000 đồng (mười một tỷ bảy trăm năm mươi triệu đồng). BàT nhận thêm 1.750.000.000 đồng (một tỷ bảy trăm năm mươi triệu đồng) và viết biên nhận cho ông Đ vào mẫu hợp đồng vay tiền, mặt sau thể hiện: “bằng Hợp đồng này bên B đã đồng ý chuyển nhượng toàn bộ diện tích thửa đất trên cho bên A từ ngày 19/7/2019 ”. Vì vậy, sau khi bàT đồng ý chuyển nhượng đất cho ông Đ thì ông Đ đã tiến hành lập thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Mặc dù đồng ý chuyển nhượng thửa đất trên nhưng khi nhận thêm 1.750.000.000 đồng (một tỷ bảy trăm năm mươi triệu đồng), ký vào hợp đồng vay tiền ngày mới nhưng bàT vẫn nói rằng sẽ cố gắng thu xếp để trả lại số tiền vay và lãi cho ông Đ, ông Đ vẫn đồng ý cho bàT có cơ hội chuộc lại thửa đất.
Ngày 18/5/2020, bàT tự nguyện đến nhà ông Đ viết giấy cam kết về việc chấm dứt hợp đồng vay tiền chuyển sang hợp đồng chuyển nhượng nhưng vẫn hy vọng thu xếp tiền và xin gia hạn đến ngày 26/5/2020 sẽ trả hết tiền cho ông Đ, nếu đến hết ngày 26/5/2020 mà bàT không thanh toán được thì chấp nhận chuyển thành hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như đã nêu trên. Từ đó đến nay bàT chấm dứt hợp đồng vay mượn, không thanh toán tiền cho ông Đ nữa.
Ngày 20/5/2020, ông Đ được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CQ 113452 (vào sổ số CS15774). Ngày 11/9/ 2020 ông Đ ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 248, tờ bản đồ 36 cho ông Bùi Đình N.
Như vậy, ban đầu quan hệ giao dịch giữa ông Đ và bàT là quan hệ vay mượn, nhưng sau đó b à T không còn khả năng thanh to án nên các bên đã thỏa thuận chuyển từ hợp đồng vay tài sản thành hợp đồng chu yển nhượng quyền sử dụng đất. Việc bàT chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Đ là hoàn toàn tự nguyện, trên tinh thần thỏa thuận, không bị ai ép buộc, tài sản chuyển nhượng thuộc quyền sử dụng của bà T, tại thời điểm chuyển nhượng không c ó ai tranh chấp hay khi ếun ại. BàT đã nhận đủ tiền chuyển nhượn g, giao dịch đã hoàn thành, ông Đ đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và đã thực hiện quyền sử dụng đất của ông Đ. Do đó, ông Đ không đồng ý trước yêu cầu khởi kiện của bà T. Việc nguyên đơn trình bày ngày 08/10/2020 ông Đ lại nhận tiền cọc của bàT là hoàn toàn không đúng sự thật.
 Tại bản tự khai, các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Bùi Đình N trình bày:
Ông N và ông Đ là bạn bè quen biết. Còn bà Lê ThịT thì ông N không biết.
Ngày 19/7/20 19, ông N chứng kiến việc ông Đ cho bà Lê ThịT vay số tiền

## Page 7

8.000.000.000 đồng (tám tỷ đồng), bàT đã nhận tiền của ông Đ và đã ký tên xác nhận vào hợp đồng vay tiền. Hợp đồng vay tiền được ký tại Văn phòng C. Khi vay tiền, bàT có thế chấp cho ông Đ thửa đất số 248, tờ bản đồ số 36, diện tích 19.758,7m2 (trong đó có 300m2 đất ở) tại thị trấn L theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CQ113452, số vào sổ cấp GCN: CS 15774 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp ngày 26 tháng 4 năm 2019 cho bà Lê Thị T. Khi vay, giữa ông Đ và bàT thỏa thuận lãi suất như thế nào thì ông N không rõ. Ngày 26/8/2019, ông Đ cho bàT vay thêm 2.000.000.000 đồng (hai tỷ đồng). Đến ngày 06/5/2020, bàT có viết hợp đồng xác định tổng số tiền bàT nợ ông Đ 11.750.000.000 đồng (mười một tỷ bảy trăm năm mươi triệu đồng). Ông N có ký chứng kiến việc xác nhận nợ là hợp đồng vay tiền ngày 06/5/2020 mà bàT ký xác nhận với ông Đ. Việc bàT ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để chuyển nhượng cho ông Đ thửa đất số 248, tờ bản đồ số 36, diện tích 19.758,7m 2 tại thị trấn L theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CQ113452, số vào sổ cấp GCN: CS 15774 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp ngày 26 tháng 4 năm 2019 cho bàT thì ông N có nghe ông Đ nói. Hợp đồng vay tiền ngày 06/5/2020, giữa bàT và ông Đ mà ông N ký làm chứng là để xác nhận bàT đồng ý chuyển nhượng cho ông Đ thửa đất nêu trên với giá 11.750.000.000 đồng (mười một tỷ bảy trăm năm mươi triệu đồng).
Đến ngày 11/9/2020, vợ chồng ông Đ và bà L1 ký chuyển nhượng cho ông N, giá chuyển nhượng 12.000.000.000 đồng (mười hai tỷ đồng). Ông N đã thanh toán đủ tiền cho ông Đ và bà L1. Tuynh iên, giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng hai bên thống nhất ghi 100.000.000 đồng (một trăm triệu đồng). Đến ngày 02/10/2020, ông N được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CX 191569, số vào sổ CS20038. Tài sản này là tài sản chung của vợ chồng ông N và bà H. Trước yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, ông N không đồng ý, vì ông N nhận chuyển nhượng đất của ông Đ là hợp pháp, được công chứng rõ ràng. Ông N không có yêu cầu độc lập trong vụ án này. Ông Nyêu cầu Tòa án giải qu yết vụ án theo quy định của pháp luật. Trường hợp Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu thì ông N không yêu cầu Tòa án giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Bùi Thị H (vợ ông Bùi Đình N)
trình bày: thống nhất theo phần trình bày và yêu cầu của ông N.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Hà Thị L1 (vợ ông Nguyễn Đăng Đ) trình bày: bàT và ông Đ có mối quan hệ làm ăn qua lại với nhau. Từ năm 2019 đến ngày 28/02/2020, bà L1 có nhận tiền chuyển khoản của bàT với số tiền 920.000.000 đồng (chín trăm hai mươi triệu đồng). Số tiền này là bàT chuyển vào tài khoản của bà L1 (tài khoản 65010002449500 - Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đ1 ) vì bà L1 và ông Đ là vợ chồng nên việc quản lý và định đoạt tài sản do vợ chồng cùng quyết định. Việc ông Đ cho bàT vay tiền và

## Page 8

ông Đ nhận chuyển nhượng đất của bàT thì bà L1 có nghe ông Đ nói lại.
Ông Đ là người kinh doanh đất nên ông Đ giao dịch với ai thì bà L1 không rõ. Thửa đất số 248, tờ bản đồ số 36 mà ông Đ nhận chuyển nhượng của bàT là tài sản chung của vợ chồng bà L1 và ông Đ. Sau khi cập nhật biến động ngày 20/5/2020 thì đến ngày 11/9/2020, ông Đ, bà L1 chuyển nhượng lại cho ông Bùi Đình N với giá 12.000.000.000 đồng nhưng ghi giá trong hợp đồng chuyển nhượng 100.000.000 đồng. Hiện nay, ông N là người quản lý, sử dụng đất. BàT trình bày vào tháng 10/2020 bàT nói đưa cho bà L1 50.000.000 đồng để đặc cọc tiền đất là không đúng sự thật. Bà L1 đề nghị bàT cung cấp tài liệu, chứng cứ chứng minh cho việc bà L1 nhận 50.000.000 đồng của bà T. Trước yêu cầu khởi kiện của bàT thì bà L1 không đồng ý. Bà L1 yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Đỗ Huy D trình bày : ngày 08/10/2020, ông D có chuyển tiền đặt cọc qua tài khoản của bà L1 với số tiền 50.000.000 đồng (năm mươi triệu đồng). Số tiền này, là tài sản chung của ông D và bà T. Mục đích ông D chuyển tiền cho bà L1 vào ngày 08 10/2020 có nội dung đặt cọc thửa đất số 248, tờ bản đồ số 36, diện tích 19.758,7m 2 mà bàT đã chuyển nhượng cho ông Đ vào ngày 19/7/ 2019. Đối với số tiền tiền 50.000.000 đồng (năm mươi triệu đồng) mà ông D đã chuyển cho bà L1 thì ông Dyêu cầu cộng vào phần tiền lãi mà bàT phải trả cho ông Đ. Ông D không yêu cầu bà L1 trả lại số tiền này. Số tiền 920.000.000 đồng mà bàT đã đóng lãi chuyển khoản cho ông Đ, bà L1 là tiền của cá nhân bà T, không liên quan đến ông D. Thửa đất số 248, tờ bản đồ số 36, diện tích 19.758,7m 2, trong đó có 300m 2 đất ở tọa lạc thị trấn L theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CQ113452, số vào sổ cấp GCN: CS 15774 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp ngày 26/4/2019 cho bàT là tài sản riêng của bà T. Ông D không có công sức đóng góp trong thửa đấ t. Ông D thống nhất như yêu cầu khởi kiện của bàT đối với ông Đ. Ông D không yêu cầu độc lập trong vụ án này.
Tại bản t ự khai và qu á trình t ố tụng người đại diện hợp pháp của Văn phòng C trình bày:
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 2743 quyển số 07TP/CC-SCC/HĐGD ngày 19/7/2019 được Công chứng viên Lưu Sử Trọng N1 - Trưởng Văn phòng C chứng nhận ngày 19/7/2019.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được giao kết giữa bên chuyển nhượng là bàT và bên nhận chuyển nhượng là ông Đ. Theo đó, bàT đồng ý chuyển nhượng cho ông Nguyễn Đăng Đ đối với thửa đất số 248, tờ bản đồ số 36, diện tích 19.758,7m2 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CQ113452, số vào sổ cấp giấy chứng nhận CS15774 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp ngày

## Page 9

26/4/2019, giá trị chuyển nhượng ghi trong hợp đồng 100.000.000 đồng (một trăm triệu đồng).
Ngoài các giấy tờ về nhân thân, tài sản trong hồ sơ công chứng có đầy đủ các giấy tờ cần thiết có liên quan như:
+ Giấy xác nhận về tình trạng hôn nhân của của bà Lê ThịT do Ủy ban nhân dân xã A , thị xã B, tỉnh Bình Dương xác nhận số 110/UBND -XNTTHN ngày 17/5/2019. Nội dung xác nhận có chồng là ông Nguyễn Văn S đã ly hôn ngày 25/6/2014 theo bản án số 07/2014/HNGĐ -ST của Tòa án nhân dân huyện Bến Cát, Bình Dương, đến nay không đăng ký kết hôn với ai. Mục đích cấp giấy xác nhận để bổ sung hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
+ Giấy xác nhận tình trạng bất động sản (đơn đề nghị về việc cung cấp thông tin đất đai) do bà Lê Thị Thanh l ngày 08/5/2019 mục đích xin xác nhận ghi trên đơn là lập hồ sơ để chuyển nhượng được Ủy ban nhân dân thị trấn L xác nhận ngày 08/5/2019.
+ Các giấy tờ kiểm tra thông tin ngăn chặn về đương sự và tài sản.
Văn phòng Công chứng Trần Văn T1 khẳng định việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 2743 quyển số 07TP/CC-SCC/HĐGD ngày 19/7/2019 được Công chứng viên Lưu Sử Trọng N1 là đúng với trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật. Bởi lẽ, bà Lê ThịT và ông Nguyễn Đăng Đ đã tự nguyện yêu cầu công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bà Lê ThịT và ông Nguyễn Đăng Đ đã tự đọc lại toàn bộ nội dung hợp đồng, đồng ý toàn bộ nội dung hợp đồng nên mới ghi rõ trong hợp đồng là “Tôi đã đọc và đồng ý” sau đó ký tên, điểm chỉ vào hợp đồng.
Do đó, trước yêu cầu khởi kiện của bà Lê ThịT , Văn phòng Công chứng Trần Văn T1 không đồng ý với yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 2743 quyển số 07TP/CC -SCC/HĐGD ngày 19/7/2019. Văn phòng C đề nghị Tòa án nhân dân huyện B xem xét, giải quyết theo ý kiến của Văn phòng Công chứng Trần Văn T1 và theo quy định của pháp luật. Văn phòng Công chứng Trần Văn T1 có đơn đề nghị xét xử vắng mặt.
Tại bản tự khai và quá trình tố tụng người đại diện hợp pháp Văn phòng C trình bày:
Ngày 11/9/2020, tại trụ sở Văn phòng C , trong giờ làm việc, hai bên yêu cầu công chứng bao gồm bên chuyển nhượng là ông Nguyễn Đăng Đ và bà Hà Thị L1 , bên nhận chuyển nhượng là ông Bùi Đình N , hai bên yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 248, tờ bản đồ số 36 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CQ113452 (số vào sổ cấp GCN: CS15774) do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp ngày 26/ 4/2019, đăng ký biến động thay đổi người sử dụng đất ngày 20/5/2020.

## Page 10

Tại thời điểm yêu cầu công chứng, các bên giao kết hợp đồng có đầy đủ năng lực hành vi dân sự và đã nộp, xuất trình bản sao đầy đủ các giấy tờ về nhân thân, về giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản giao dịch theo quy định tại Điều 40, Điều 41 của Luật Công chứng, cụ thể như sau: phiếu yêu cầu công chứng; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CQ113452 (số vào sổ cấp GCN: CS15774) do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp ngày 26/4/2019, đơn đề nghị về việc cung cấp thông tin đất đai, trích lục bản đồ địa chính; giấy chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy chứng nhận kết hôn của ông Nguyễn Đăng Đ và bà Hà Thị L1, giấy chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của ông Bùi Đình N.
Văn phòng C đã tiếp nhận, kiểm tra, đối chiếu các giấy tờ do hai bên nộp tại Văn phòng Công chứng. Sau khi kiểm tra, đối chiếu bản sao mà hai bên xuất trình là phù hợp, đầy đủ với quy định của pháp luật nên Văn phòng C đã thụ lý, ghi vào sổ công chứng.
Căn cứ vào nội dung thỏa thuận của hai bên không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội, các bên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ theo quy định của pháp luật, các bên đã nộp, xuất trình bản sao đầy đủ các giấy tờ về nhân thân, về giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản giao dịch theo quy định của pháp luật, Văn phòng C đã soạn thảo dự thảo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Sau đó, Văn phòng C đã cho các bên kiểm tra và đọc lại dự thảo hợp đồng. Tôi đã giải thích cho các bên hiểu rõ quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của các bên và hậu quả pháp lý của việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Sau đó, các bên đều xác nhận nội dung dự thảo hợp đồng thể hiện đúng, chính xác toàn bộ ý chí của các bên, các bên đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của các bên và hậu quả pháp lý của việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và ông Nguyễn Đăng Đ , bà Hà Thị L1 và ông Bùi Đình N đã ký tên (điểm chỉ) vào hợp đồng này.
 Mặt khác, các bên cũng đã thể hiện rõ ý chí của mình vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất những nội dung và cam đoan sau đây:
- Bên chuyển nhượng cam đoan: những thông tin về nhân thân, về thửa đất đã ghi trong hợp đồng này là đúng sự thật; thửa đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên đ ể bảo đảm thi hành án; việc giao kết hợp đồng này trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận theo quy định pháp luật, không bị lừa dối, đe dọa hoặc cưỡng ép; thực hiện đúng và đầy đủ tất cả các thỏa thuận đã ghi trong hợp đồng này.
 - Bên nhận chuyển nhượng cam đoan: những thông tin về nhân thân đã ghi trong hợp đồng này là đúng sự thật; thực hiện đúng và đầy đủ tất cả các thỏa thuận đã ghi trong hợp đồng này. Việc giao kết hợp đồng này trên cơ sở tự do,

## Page 11

tự nguyện cam kết, thỏa thuận theo quy định pháp luật, không bị lừa dối, đe dọa hoặc cưỡng ép.
Từ những căn cứ nêu trên và các quy định của pháp luật hiện hành, sau khi các bên xuất trình bản chính của các giấy tờ nêu trên theo quy định của pháp luật, Văn phòng C đã đối chiếu bản sao với bản chính các giấy tờ nêu trên. Sau đó, Văn phòng C đã công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 4985, quyển số 11/2020TP/CC -SCC/HĐGD ngà y 11/9/2020 theo đúng quy định của pháp luật.
 Sau khi thực hiện thủ tục thanh toán phí công chứng theo quy định, Văn phòng C đã trả hồ sơ cho các bên.
Như vậy, quá trình tiếp nhận và thụ lý hồ sơ yêu cầu công chứng và công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 4985, quyển số 11/2020TP/CC-SCC/HĐGD ngày 11/9/2020 do Văn phòng C thực hiện hoàn toàn tuân thủ đầy đủ các quy định của Luật Công chứng, Luật Dân sự và Luật Đất đai và các quy định pháp luật có liên quan. Văn phòng C có đơn đề nghị xét xử vắng mặt.
Tại bản tự khai và quá trình tố tụng người làm hứng Hoàng Ngọc H1 trình bày: ngày 23/11/2019, ông H1 đến nhà ông Đạic thì thấy bàT đến vay tiền ông Đ. Khi ông Đ giao tiền 2.000.000.000 đồng cho bàT thì bàT ký biên nhận vào hợp đồng vay tiền cho ông Đ. BàT và ông Đ nhờ ông H1 ký làm chứng. Do chứng kiến giao dịch giữa bàT và ông Đ là thật nên ông H1 ký tên làm chứng.
Ông H1 có đơn đề nghị xét xử vắng mặt.
Tại phiên tòa:
Nguyên đơn vắng mặt, có đơn xin vắng mặt.
Bị đơn ông Đ do bà Phạm Thị L là người đại diện theo ủy quyền giữ nguyên ý kiến đã trình bày, không đồng ý trước yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Bùi Đình Ngiữ nguyên ý kiến đã trình bày, không đồng ý trước yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đối với bị đơn.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Bùi Thị H , bà Hà Thị L1 , Văn phòng C (nay là Văn phòng C), Văn phòng C vắng mặt, có đơn xin vắng mặt.
Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Đỗ Huy D giữ nguyên ý kiến đã trình bày.
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 08/ DS - ST ngày 26/4/2023 của Tòa án nhân dân huyện B, tỉnh bình Dương tuyên xử:
1. Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Lê ThịT đối với bị đơn ông Nguyễn Đăng Đ về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

## Page 12

2. Ghi nhận sựt ự nguyện của ông Nguyễn Đăng Đ về việc trả lại cho ông Đỗ Huy D số tiền 50.000.000 đồng (năm mươi triệu đồng).
Sau khi xét xử sơ thẩm ngày 23/5/2023 nguyên đơn bà Lê ThịT kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm. Ngày 02 /5/2023 người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Đỗ Huy D kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.
Tại phiên tòa phúc thẩm các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.
Ý kiến của Kiểm sát viên: Về tố tụng những người tham gia tố tụng và những người tiến hành tố tung đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.
Về nội dung vụ án: Các đương sự thống nhất tình tiết: Ngày 19/7/2019, bà T ký hợp đồng vay tiền với ông Đại đ vay số tiền 8.000.000.000 đồng, thời hạn vay 2 tháng, có ông Bùi Đình N làm chứng. Để đảm bảo cho việc vay tiền bàT ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cùng ngày 19/7/2019 đối với toàn bộ thửa đất số 248 với giá 100.000.000 đồng được Văn phòng C công chứng ngày 19/7/2019. Ngày 06/5/2020, bàT tiếp tục ký hợp đồng vay tiền 11.750.000.000 đồng, thời hạn vay từ ngày 06/5/2020 đến ngày 19/5/ 2020, có ông Bùi Đình N làm chứng; hợp đồng vay có ghi cam kết chung: “ bằng hợp đồng này bên B đã chuyển nhượng toàn bộ diện tích thửa đất trên cho bên A từ ngày 19/7/2019”
Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giả tạo che dấu giao dịch vay tiền nên giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu ngay thời điểm ký kết, giao dịch vay tiền có hiệu lực theo quy định tại Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015:
“1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu , còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.
2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.”
Gần đến hạn của hợp đồng vay tiền ngày 06/5/2020, ngày 18/5/2020 bàT viết Giấy cam kết về việc chấm dứt hợp đồng vay tiền (bản chính do bị đơn ông Đ cấp giữ) có nội dung: “ Tôi có vay số tiền: 11.750.000.000 (mười một tỷ bảy trăm năm mươi triệu đồng) đến thời hạn thanh toán là ngày 19/5/2020. Do điều kiện kinh tố và nhiều yếu tố khách quan, tôi chưa thanh toán được cho anh Đ đúng hạn cam kết. Nay tôi viết đơn này xin gia hạn đến 26/5/2020. Nếu đến ngày 26/5/2020, tôi không thể thanh toán được cho anh Đ thì tôi sẽ chấp nhận bán toàn bộ diện tích quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất …”
Giấy cam kết ngày do bàT viết và được ông Đ cất giữ nên được xem là văn bản thỏa thuận giữa hai bên. Giao dịch vay tiền được bà T, ông Đại gia h đến

## Page 13

ngày 26/5/2020. Sau ngày 26/5/2020, bàT không trả nợ thì phải chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Đ.
Khi chưa đến thời hạn của hợp đồng vay ngày 06/5/2020, ngày 18/5/2020 ông Đ nộp đơn đăng ký biến động đất đai, tà i sản gắn liền với đất để sang tên cho ông Đ. Ngày 20/5/2020, ông Đ được Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện B cập nhật tên.
Như vậy, ông Đ đã vi phạm nội dung thỏa thuận tại Hợp đồng vay tiền ngày 06/5/2020, Giấy cam kết về việc chấm dứt hợp đồng vay tiền ngày 06/5/2020 nên giao dịch chuyển nhượng giả tạo chưa được chuyển tiếp sang giao dịch chuyển nhượng thực tế không như bản án sơ thẩm nhận định. Ông N là người nhận chuyển nhượng từ ông Đ, chứng kiến bàT vay tiền bằng hợp đồng chuyển nhượng nên không ngay tình.
Ngoài ra, tại Biên bản xác minh ngày 15/11/2022 (bút lục 452) thể hiện: “bị can Lê ThịT khai dùng số tiền lừa đảo để mua thửa đất số 248 tờ bản đồ 36 tại thị trấn L, huyện B, tỉnh Bình Dương ”. Tại Biên bản xác minh ngày 17/02/2023 (bút lục 485) thì bà Lê ThịT bị Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương xét xử theo Bản án hình sự sơ thẩm số 03/2023/HS-ST ngày 10/01/2023 bị kháng cáo.
Nguyên đơn bàT dùng tiền lừa đảo để nhận chuyển nhượng thửa đất số 248 (thửa đang tranh chấp) nên việc giải quyết như bản án sơ thẩm thì không đảm bảo quyền lợi của hơn 102 bị hại trong việc đảm bảo điều kiện thi hành án.
Tòa án cấp sơ thẩm không làm rõ bàT dùng tiền lừa đảo của ai để nhận chuyển nhượng thửa đất 248, để đưa họ tham gia vụ án.
Từ những phân tích nêu trên, có căn cứ xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bàT với ông Đ, giữa ông Đ với ông N vô hiệu, giao dịch vay tiền giữa bàT với ông Đ có hiệu lực. Tòa án cấp sơ thẩm chưa giải quyết số tiền vay, lãi suất, thời hạn vay và hậu quả của hợp đồng vô hiệu nên để đảm bảo 2 cấp xét xử cần phải hủy toàn bộ bản án sơ thẩm.Căn cứ khoản 3 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận một phần kháng cáo của nguyên đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông D, hủy toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm số 08/2023/DS-ST ngày 26/4/2023 của Tòa án nhân dân huyện B, giao về cho cấp sơ thẩm giải quyết lại.
Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được xem xét tại phiên tòa và căn cứ kết quả tranh tụng.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
[1] Về thủ tục tố tụng: Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Bùi Đình N, bà Bùi Thị H, bà Hà Thị L1, Văn phòng C, Văn phòng C và người làm chứng ông Hoàng Ngọc H1 có đơn yêu cầu xét xử vắng mặt do đó Hội đồng xét xử vẫn tiến hành xét xử vụ án theo quy định tại Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự.

## Page 14

[2] Về nội dung vụ án: Nguyên đơn khởi kiện bị đơn để yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 19/7/2019 giữa bên chuyển nhượng là bà Lê ThịT với bên nhận chuyển nhượng là ông Nguyễn Đăng Đ được công chứng tại Văn phòng C , quyển số 07TP/CC -SCC/HĐGD ngày 19/7/2019; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 11/9/2020 giữa bên chuyển nhượng là ông Nguyễn Đăng Đ, bà Hà Thị L1 với bên nhận chuyển nhượng là ông Bùi Đình N được Văn phòng C số công chứng 4985, quyển số 11/2020TP/CC-SCC/HĐGD ngày 11/9/2020, vì nguyên đơn cho rằng nguyên đơn ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bị đơn để đảm bảo cho khoản vay. Bị đơn không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, vì bị đơn cho rằng nguyên đơn vay tiền của bị đơn nhưng để đảm bảo cho khoản vay thì nguyên đơn tự nguyện ký hợp đồng chuyển nhượng cho bị đơn trong trường hợp nguyên đơn không có khả năng trả nợ và thực tế nguyên đơn không có khả năng trả nợ nên làm giấy cam kết giao đất cho bị đơn . Do vậy nguyên đơn yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu là bị đơn không chấp nhận.
Xét thấy;
BàT là chủ sử dụng phần đất 19.758,7m 2 thuộc thửa số 248, tờ bản đồ số 36, tọa lạc thị trấn L, huyện B, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CQ113452, số vào sổ cấp GCN: CS 15774 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp ngày 26/4/2019.
Ngày 19/7/2019, bàT ký hợp đồng chuyển nhượng cho ông Đ quyền sử dụng đất nêu trên và được Văn phòng C công chứng, số công chứng 2743, quyển số 07TP/CC -SCC/HĐGD cùng ngày 19/7/2019. Ngày 20/5/2020 được cập nhật sang tên qua cho ông Đ.
Ngày 11/9/2020, vợ chồng ông Đ và bà L1 ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Bùi Đình N và được Văn phòng C công chứng, số công chứng 4985, quyển số 11/2020TP/CC -SCC/HĐGD. Đến ngày 02/10/2020, ông N được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số CX191569, số vào sổ CS20038. BàT lập hợp đồng chuyển nhượng đất cho ông Đ vì bàT vay số tiền 8.000.000.000 đồng, là để đảm nghĩa vụ trả nợ. Về mức lãi suất bà T, ông Đ không thống nhất về lãi suất, bàT cho rằng lãi suất 4%/tháng, ông Đ cho rằng 2%/tháng, bàT cho rằng đã trả lãi cho ông Đ đến ngày 28/02/2020 với số tiền khoảng 2.500.000.000 đồng (bao gồm số tiền 760.000.000 đồng) nhưng ông Đ không thừa nhận và bàT không đưa ra được chứng cứ việc thỏa thuận lãi 4%/tháng cũng như số tiền lãi 2.500.000.000 đồng đã trả cho ông Đ. Như vậy, mức lãi suất mà ông Đ cho bàT vay là vượt quá quy định tại khoản 1 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015. Nếu theo mức lãi suất ông Đại thừan hận 2% thì tính đến ngày 28/02/2020 số tiền bàT phải trả cho ông Đ 1.307.320.000 đồng.
Tuy nhiên, bàT chỉ trả số tiền lãi 920.000.000 đồng nếu tính theo mức lãi suất 20%/năm quy định tại khoản 1 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì tính

## Page 15

đến ngày 28/02/2020 số tiền bàT phải trả cho ông Đ 1.085.300.000 đồng. Như vậy, số tiền lãi bàT đã trả cho ông Đ vẫn còn thiếu 165.300.000 đồng. Như vậy, tính đến ngày 28/02/2020 thì giữa bàT và ông Đ thống nhất xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 19/7/2019 là để nhằm đảm bảo cho giao dịch vay tiền ngày 19/7/2019 và ngày 23/11/2019.
 Đến ngày 06/5/2020, bàT ký tiếp hợp đồng vay tiền với ông Đ. Theo nội dung hợp đồng vay tiền thể hiện bàT vay ông Đại số tiền 11.750.000.000 đồng và bàT giao cho ông Đại bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số CX191569, số vào sổ CS20038 do Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh B cấp ngày 26/4/2019 mang tên bà Lê ThịT (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà bàT đã đồng ý chuyển nhượng cho ông Đ ngày 19/7/2019). Thời hạn vay từ ngày 06/5/2020 đến ngày 19/5/2020.
BàT cho rằng hợp đồng vay tiền ngày 06/5/2020, bàT ký xác nhận nợ với ông Đ. Ông Đ và người đại diện hợp pháp của ông Đ cho rằng do bàT mất khả năng thanh toán nợ với ông Đ nên bàT đồng ý chuyển nhượng cho ông Đ quyền sử dụng đất đã ký ngày 19 /7/2019 với giá chuyển nhượng 600.000 đồng/m 2, tổng giá trị 11.855.220.000 đồng, ông Đ xin bớt số tiền 105.220.000 đồng nên hai bên thống nhất số tiền còn lại 11.750.000.000 đồng.
 Xét thấy, bàT cho rằng là ký xác nhận nợ cho ông Đ, tuy nhiên ông Đ xác định tính đến ngày 06/5/2020 bàT nợ ông Đại số tiền 10.000.000.000 đồng, bà T cho rằng đã mượn 11.750.000.000 nhưng không đưa ra chứng cứ chứng minh bàT có mượn thêm ông Đại số tiền 1.750.000.000 đồng. Mặt khác, chính trong hợp đồng vay tiền tại mục cam kết chung: bằng hợp đồng này bên B (bà T) đã chuyển nhượng toàn bộ diện tích thửa đất trên cho bên A (ông Đ) từ ngày 19/7/2019. BàT có ký tên điểm chỉ và ghi xác nhận “tôi đã nhận đủ số tiền trên”. Nếu xác nhận nợ thì không thể ghi “tôi đã nhận đủ số tiền trên”, điều này chứng minh lời trình bày của ông Đ là phù hợp vì nếu không có việc đưa tiền thì bàT không thể đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Đ và bàT đã nhận đủ tiền và cam kết đồng ý chuyển nhượng là để đảm bảo cho khoản vay.
Do đó có căn cứ xác định ngày 06/5/2020, ông Đ có đưa thêm cho bàT số tiền 1.750.000.000 đồng và tính đến ngày 06/5/2020 thì bàT nợ ông Đại số tiền 11.750.000.000 đồng ( trong đó s ố tiền vay ngày 19/7/2019 là 8.000.000.000 đồng, số tiền vay ngày 23/11/2019 là 2.000.000.000 đồng và số tiền nhận thêm ngày 06/5/2020 là 1.750.000.000 đồng).
 Theo cam kết lập ngày 06/5/2020 thì đến ngày 19/5/2020, bàT phải trả nợ, tuy nhiên, đến ngày 18/5/2020 bàT đã viết “giấy cam kết về việc chấm dứt hợp đồng vay tiền”, theo nội dung bản cam kết thể hiện, bàT có vay của ông Đại số tiền 11.750.000.000 đồng nhưng do điều kiện kinh tế khó khăn nên không thể thanh toán đúng hạn nên bàT xin gia hạn đến ngày 26/5/2020 nếu b à T không thanh toán thì đồng ý bán cho ông Đ thửa số 248, tờ bản đồ số 36. Căn cứ bản cam kết thể hiện ý chí bàT chấm dứt việc vay tiền, đồng ý chuyển nhượng và coi như chấm dứt việc vay mượn. Do đó, có căn cứ xác định khi bàT viết Bản

## Page 16

cam kết chấm dứt hợp đồng vay tiền ngày 18/5/2020 thì Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 19/7/2019 giữa ông Đ và bàT đã chuyển hóa từ giao dịch vay đã trở thành giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Mặt khác, bàT khai tháng 10/2020 bàT đã đặt cọc cho ông Đại số tiền 100.000.000 đồng, cụ thể ngày 08/10/2020 chuyển khoản 50.000.000 đồng vào tài khoản ông Đ và đưa tiền mặt 50.000.000 đồng cho bà L1. Tại chứng từ giao dịch thể hiện nội dung giao dịch chuyển tiền đặt cọc thửa đất 248, tờ bản đồ 36, điều này chứng minh bàT đã chuyển nhượng đất cho ông Đ nên mới có đặt cọc mua lại đất.
BàT cho rằng, ông Đ đã đồng ý chuyển nhượng lại thửa đất số 248, tờ bản đồ số 36 cho bàT nhưng ông Đ không thừa nhận mà bàT không đưa ra được chứng cứ, chứng minh. Chứng minh cho sự việc này thì ông Đ chuyển nhượng cho ông N vào ngày 11 /9/2020, trong khi đến tháng 10/2020 bàT mới thỏa thuận với ông Đại đ nhận chuyển nhượng lại phần đất nên ý kiến của bàT là không có căn cứ.
Đối với số tiền 100.000.000 đồng mà bàT cho rằng đã đưa cho bà L1 số tiền 50.000.000 đồng và ông D chuyển vào tài khoản của ông Đại số tiền 50.000.000 đồng, tuy nhiên, bà L1 không thừa nhận và bàT không có chứng cứ nên không c ó cơ sở để xác định bà L1 có nhận của bàT số tiền 50.000.000 đồng. Đối với số tiền 50.000.000 đồng mà ông D chuyển vào tài khoản của ông Đ, ông Đại đồng ý trả lại cho ông D.
 Từ những phân tích nêu trên, xét thấy Tòa án sơ thẩm xử có căn cứ nên không có cơ sở để chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn bà Lê ThịT và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Đỗ Huy D , giữ nguyên bản án sơ thẩm. Phần đất tranh chấp trước đây trong vụ án hình sự tại bản án hình sự số 03/HS-ST ngày 10/01/2023 không kê biên, không đưa vào để giải quyết trong vụ án hình sự nên không cần thiết phải hủy bản án sơ thẩm.
 Ý kiến của Kiểm sát viên đề nghị hủy án sơ thẩm là chưa phù hợp.
 Án phí dân sự phúc thẩm: Người kháng cáo phải nộp theo quy định pháp luật.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ khoản 1 Điều 148 và khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự.
Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án Tuyên xử:

## Page 17

1. Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà Lê ThịT và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Đỗ Huy D.
2. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 08/DS -ST ngày 26/4/2023 của Tòa án nhân dân huyện B, tỉnh Bình Dương.
3. Án phí dân sự phúc thẩm: Nguyên đơn bà Lê ThịT phải nộp số tiền 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) được khấu trừ vào số tiền tạm ứng theo Biên lai thu số 0010255 ngày 25/5/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện B, tỉnh Bình Dương do ông Đỗ Huy D nộp thay. Ông Đỗ Huy D phải nộp số tiền 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng), được khấu trừ vào số tiền tạm ứng theo Biên lai thu số 0010244 ngày 16/5/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện B, tỉnh Bình Dương.
 Bản án dân sự phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.
CÁC THẨM PHÁN THÀNH VIÊN



Nguyễn Trung Dũng Huỳnh Thị Thanh Tuyền THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA



Ngô Thị Bích Diệp