Bản án số:104/2023/DS-PT
Nguyễn Phước V - Tăng Văn T
Số: 104
Ngày: 28/12/2023
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Gia Lai
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: Không chấp nhận kháng cáo

## Page 1

1 TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH GIA LAI

 CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Bản án số:104/2023/DS-PT Ngày 28/12/2023 V/v Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất


NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH GIA LAI

 - Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
 Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Giáp Bá Dự Các Thẩm phán: Ông Lê Văn Hà và ông Lê Đình Nam
 - Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thị K Liên - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Gia Lai.
 - Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Gia Lai: Bà H Hải Ly - Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.
 Ngày 28 tháng 12 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Gia Lai công khai xét xử phúc thẩm vụ án thụ lý số 75/2023/TLPT-DS ngày 04/10/2023 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất".
Do Bản án dân sự sơ thẩm số 52/2023/DS-ST ngày 04/7/2023 của Tòa án nhân dân thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai bị kháng cáo.
Theo Quyết định đưa v ụ án ra xét x ử số 07/2023/QĐ-PT ngày 02/11/2023, giữa các đương sự:
 1. Nguyên đơn: Ông Nguy ễn Phước V, sinh năm 1964 và bà Lê Thị K, sinh năm 1964; địa chỉ: Thôn A, xã I, huyện C, tỉnh Gia Lai. Có mặt Đại diện theo ủy quyền của ông V, bà K: Anh Nguyễn Phước C, sinh năm 1989; địa chỉ: Thôn A, xã I, huyện C, tỉnh Gia Lai. Có mặt
2. B ị đơn: Ông Tăng Văn T, sinh năm 1967; địach ỉ: Tổ U, phư ờng H, thành phố P, tỉnh Gia Lai. Vắng mặt và có đơn xin xét xử vắng mặt
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
- Bà H Thị T, sinh năm 1967; địa chỉ: Tổ U, phường H, thành phố P, tỉnh Gia Lai. Vắng mặt, có đơn xin xét xử vắng mặt
- Ông Huỳnh Văn Q, sinh năm 1978 và bà Trần Thị Thanh T, sinh năm 1979; địa chỉ: Tổ I, phường H, thành phố P, tỉnh Gia Lai. Vắng mặt và có đơn xin xét xử vắng mặt
- Anh Nguyễn Phước C, sinh năm 1989; địa chỉ: Thôn A, xã I, huyện C, tỉnh Gia Lai. Có mặt
- Ngân hàng Thương mại cổ phần A; Trụ sở: H, phường O, quận Đ, Thành phố Hà Nội.

## Page 2

2 Đại diện theo ủy quyền của ngân hàng: Ông Nguyễn V H - Chuyên viên xử lý nợ - Phòng XLN P. Vắng mặt, có đơn xin xét xử vắng mặt.
4. Người kháng cáo: Nguyên đơn Ông Nguyễn Phước V và bà Lê Thị K;
địa chỉ: Thôn A, xã I, huyện C, tỉnh Gia Lai. Có mặt

NỘI DUNG VỤ ÁN:

1. Theo Bản án sơ thẩm thì nội dung vụ án được tóm tắt như sau:
1.1. Theo đơn khởi kiện và trong quá trình gi ải quyết vụ án nguyên đơn ông Nguyễn Phước V, bà Lê Thị K và người đại diện theo ủy quyền của ông V, bà K trình bày: Tháng 7/2020 khi bi ết ông V, bà K cần một khoản tiền để đáo hạn ngân hàng thì ông Tăng Văn T đề nghị cho ông V và bà K vay s ố tiền 550.000.000 đồng với lãi su ất 2500 đồng/ngày. Ông T đề nghị ông V và bà K thế chấp quy ền s ử dụng đất theo gi ấych ứng nhận quy ền s ử dụng đất s ố BD 596635 ngày 14-9-2010 do Ủy ban nhân dân huyện C, tỉnh Gia Lai cấp cho ông V và bà K (thửa đất số 31, tờ bản đồ số 73 tại thôn K, xã I, huyện C, tỉnh Gia Lai) đ ể làm bi ện pháp bảo đảm kho ản vay. Ông V và bà K đãnh ận s ố tiền 550.000.000 đồng và hiện giấy vay tiền do ông T giữ. Vì ông T đề nghị làm các thủ tục thế chấp ở thành phốP mà ông V và bà K đã lớn tuổi, hiện đang ở xa thành phốP và không hi ểu bi ết các thủ tục gi ấy tờ để thế chấp bảo đảm cho khoản vay nên đã đư ợc ông Thướng dẫn làm thủ tục ủy quyền cho con trai là ông Nguyễn Phước C đang tạm trút ại thành phốP thực hiện thay. Ngày 20 -7- 2020 ông V và bà K được ông Thướng dẫn ký hợp đồng ủy quyền s ố công chứng 513, quy ển s ố 04 TP/CC -SCC/HĐGD ngày 20 -7-2020 tại Văn phòng công chứng Đ, thành phốP để ủy quyền cho ông C với nội dung: Ông C được thay mặt nguyên đơn thực hiện việc quản lý, sử dụng, chuyển nhượng, tặng cho.
Xuất phát từ lòng tin phía ông T cũng như thiếu hiểu biết về pháp luật ông V và bà K đã ký hợp đồng ủy quyền này theo hư ớng dẫn của ông T và công chứng viên.
Sau đó ông V và bà K bị một đám thanh niên đến quấy rối, nói rằng nhà đất của ông V và bà K đã được sang tên cho bà Trần Thị Thanh T nên yêu cầu ông V và bà K dọn ra khỏi nhà. Ông V và bà K đã trình báo công an xã nhi ều lần nhưng không được giải quyết. Bên cạnh đó, bàT nói rằng nhà đất của ông V và bà K đã được bàT mua lại và yêu cầu dọn ra khỏi nhà. BàT nói rằng đã cho người khác thuê lại nhà đất của ông V và bà K, nếu ông V và bà K không chuyển ra trước ngày 31-12-2021 sẽ cho người đến phá đồ đạc. Ông V và bà K liênh ệ với phía ông T thì đư ợc bi ết ngày 22 -7-2020 ông C đã ký hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất s ố BD 596635 ngày 14 -9-2010 đối với di ện tích 1875,3m 2 (trong đ ó có

## Page 3

3 400m2 đất ở, 1475,3m2 diện tích đất trồng cây lâu năm) cho ông T chứ không phải là giấy ủy quyền để thực hiện các thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất như ông T đã nói trước đây. Ông V và bà K đã làm đơn tố giác tội phạm gửi Cơ quan cảnh sát điều tra Công an huyện C để tố giác những hành vi của ông Q và bà T, cơ quan điều tra đã xác định trong quá trình xảy ra tranh chấp giữa hai bên và xử phạt vi phạm hành chính theo quy định đối với hành vi đổ chất bẩn vào nhà ông V và bà K của ông Q và bà T.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 22-7-2020 giữa ông C với ông T là giả cách, được lập ranh ằm che gi ấu hợp đồng vay 550.000.000 đồng giữa ông C với ông T. Nguyên đơn và ông C bị lừa dối trong giao dịch ủy quyền và giao dịch chuy ển như ợng quy ền s ử dụng đất này. Nguyên đơn chỉ muốn ủy quyền cho anh C quản lý, s ử dụng diện tích đất 1875,3m 2 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BD 596635 ngày 14-9-2010 để có thể đại diện nguyên đơn làm các thủ tục thế chấp cho ông T chứ nguyên đơn hoàn toàn không biết việc anh C chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất nói trên cho ông T.
Nguyên đơn cũng không nhận đư ợc s ố tiền chuy ển như ợng 20.000.000 đồng theo hợp đồng và không thực hiện các thủ tục đăng bộ, sang tên cho ông T theo như hồ sơ được lưu trữ Ủy ban nhân dân huy ện C, tỉnh Gia Lai. Tại thời điểm nộp đơn khởi kiện tại Tòa án ông V và bà K đã chuyển ra khỏi nhà do bị đe dọa đến tính mạng và để đảm bảo cuộc sống. Hiện nay ông V và bà K đã quay lại và tiếp tục sử dụng nhà và đất này. Thời gian ông V và bà K chuyển ra khỏi nhà ai là người quản lý sử dụng thì ông V và bà K không biết được.
Nay nguyên đơn yêuc ầu Tòa án gi ải quy ết tuyênh ợp đồng chuy ển nhượng quy ền s ử dụng đất ngày 22 -7-2020 gi ữa bên chuy ển như ợng là anh Nguyễn Phước C với bên nhận chuyển nhượng là ông Tăng Văn T là vô hiệu và yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu gồm: Buộc ông Huỳnh Văn Q và bà Trần Thị Thanh T trả lại toàn bộ diện tích đất 1875,3m2 thuộc thửa đất số 31, tờ bản đồ số 73 tại thôn K, xã I, huyện C, tỉnh Gia Lai theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BD 596635 do Ủy ban nhân dân huyện C cấp ngày 14-9-2010, theo giá do hội đồng định giá đưa ra vào ngày 16 -5-2023. Buộc ông T phải bồi thường tiền thuê nhà cho ông V, bà K 10 tháng 25 ngày là 21.667.000 đ ồng. Yêu cầu hủy nội dung cập nhật bi ến động ngày 07 -8-2020 và ngày 23 -12-2021 đã đư ợc Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Gia Lai - Chi nhánh huyện C xác nhận liên quan đến hợp đồng chuy ển như ợng quy ền s ử dụng đất s ố 886, quy ền s ố 01TP/CC- SCC/HĐGD đ ề ngày 22 -7-2020 đư ợc giao kết tại Văn phòng công chứng Đ, tỉnh Gia Lai.

## Page 4

4 1.2. Trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa sơ thẩm bị đơn ông Tăng Văn T trình bày: Trước đây ông T có kinh doanh mua bán nhà đất.Thời điểm đó anh C gặp và nói với ông đang gặp khó khăn trong việc làm ăn cần bán đất tại thôn K, xã I, huyện C, tỉnh Gia Lai với giá 550.000.000 đ ồng. Việc ủy quyền từ ông V, bà K cho anh C thì ông T không biết. Sau khi dẫn ông T đi xem nhà, đất và ông C đưa ông T xem hợp đồng ủy quyền giữa ông V bà K và anh C ngày 20/7/2020, thì ông T đồng ý mua với giá 550.000.000 đ ồng. Khi chuyển nhượng đất hai bên cùng đến ký hợp đồng tại phòng công chứng Đ là hoàn toàn tự nguyện, không ai ép buộc. Thủ tục làm giấy tờ để chuyển nhượng qua tên ông T thì gi ữa ông C và ông T thống nhất d o ông T làm nên các gi ấyt ờ tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Công T đã tự ký tên V (Nguyễn Phước
V) vào gi ấyn ộp ti ền vào Ngân sách Nhà nư ớc ngày 06/8/2020. Đối với giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng thấp hơn thực tế là để giảm bớt thuế phải nộp khi nhận chuyển nhượng.
Ông biết việc anh C cần bán đất thông qua một người tên O giới thiệu, bà O là người chuyên môi gi ới bán đất, ông chỉ có số điện thoại chứ không biết rõ họ tên địa chỉ của bà O và biết bà O ở hẻm Lê Đại Hành, thành phố P. Sau khi bà O giới thiệu thì ông đến nhà hàng của anh C ở đường N, thành phốP cùng với bà O để gặp anh C. Khoảng 4 - 5 ngày sau anh C đưa ông đến xem nhà đất thì có gặp ông V ở nhà, ông có nói với ông V việc C muốn bán nhà cho ông nhưng ông V không có ý kiến gì. Sau đó ngày 22 -7-2020 ông với anh C mới ký hợp đồng chuy ển như ợng quy ền s ử dụng đất với giá chuy ển như ợng 550.000.000 đồng. Sau khi chuy ển nhượng anh C có nói với ông là đang khó khăn trong làm ăn vàm uốn giữ lại nhà nên xin ông khoảng 5-6 tháng sau s ẽ chuộc lại đất theo giá thị trường thì ông đồng ý.
Do điều kiện làm ăn kinh tế khó khăn nên ngày 03/8/2021 ông đã đem thế chấp hai tài sản gồm 01 tài sản đã muac ủa ông V, bà K và 01 tại sản là nhà 05 tầng tại Tổ Q, phường T, thành phố P, tỉnh Gia Lai để vay vốn tại Ngân hàng B - Chi nhánh G. Quá trình vay vốn ông còn đưa cán b ộ ngân hàng đến để thẩm định tài sản thì phía gia đình anh C cũng không có ý kiến gì. Sau này ông không có khả năng trả nợ cho Ngân hàng nên đã để ngân hàng chuyển nhượng thửa đất này lại cho ông Q và bà T. Bản thân anh C là người thành niên có đ ủ năng lực hành vi dân s ự, khi ông chuyển nhượng cho ông Q và bàT còn đưa họ đến nơi để bàn giao tài sản thì anh C còn xin vợ chồng ông Q bàT cho thêm thời gian 01 tuần để chuộc lại tài sản, còn không chuộc được thì để anh C sắp xếp chỗ ở cho ông V bà K.
Việc nguyên đơn cho rằng ông cho vay số tiền 550.000.000 đồng là không đúng. Ông chỉ mua bán nhà đất với anh C. Ông đã giao đủ số tiền 550.000.000

## Page 5

5 đồng khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền s ử dụng đất tại văn phòng công chứng. Khi giao tiền là giao tiền mặt trực tiếp cho anh C chứ không có viết giấy tờ gì. Sau mua xong ông chưa cần sử dụng nhà nên vẫn để cho gia đình anh C ở trên đất và đem thế chấp để vay vốn tại Ngân hàng B - Chi nhánh G. Sau này do việc làm ăn khó khăn nên ông mới để ngân hàng bán tài sản thế chấp cho ông Q và bà T. Giá chuyển nhượng cho ông Q bàT là số tiền ông nợ tại Ngân hàng chứ không tính riêng giá trị của nhà đã muac ủa ông V, bà K nên không tính đư ợc giá bán nhà ông V, bà K là bao nhiêu ti ền. Khi thực hiện chuyển nhượng lại lô đất này cho ông Q và bàT thì ông mới đến và bàn giao nhà đất giữa ông, anh C và vợ chồng ông Q, bà T. Khi bàn giao nhà đất còn có một số bạn bè của ông Q và bà T, anh C và bạn bè anh C chứng kiến, giữa các bên không lập biên bản bàn giao gì.
 Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh C và ông là hoàn toàn hợp pháp, đúng các quy định của pháp luật. Việc ông nhận chuyển nhượng đất của ông V và bà K vợ ông là bà H ThịT hoàn toàn không bi ết gì, chỉ khi nào cần đi ký hợp đồng chuyển nhượng hoặc vay vốn ông mới nói bàT đi ký. Do đó đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là ông T không đồng ý.
1.3. Trong quá trình gi ải quyết vụ án ông Nguyễn Phước C và người đại diện theo ủy quyền của ông Nguyễn Phước C, bà VõNg ọc Quỳnh N trình bày:
Tháng 7/2020 khi cần tiền đáo hạn ngân hàng thì thông qua bà O giới thiệu ông T đã cho ông C vay số tiền 550.000.000 đồng và đề nghị thế chấp quyền sử dụng đất của ông V và bà K tại thôn K, xã I, huyện C, tỉnh Gia Lai để làm biện pháp đảm bảo khoản vay. Ông T đã hướng dẫn ông C thực hiện thủ tục ủy quyền từ ông V và bà K cho ông C để ông C có thể ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nội dung vay tiền thể hiện tại File ghi âm do ông C ghi âm lại cuộc điện thoại giữa ông C và ông T ngày 31/12/2021 và đã nộp cho Tòa án file ghi âm này. Do ông C gặp khó khăn trong làm ăn nên cần vay vốn, nếu vay tại ngân hàng thì thủ tục và thời gian s ẽ lâu hơn nên mới vay ti ền của ông T (tại thời điểm này quy ền s ử dụng đất đang là tài sản thế chấp nên không ti ếp tục vay ngân hàng được).
Nay ông C đồng ý yêuc ầu khởi ki ện của nguyên đơn yêuc ầu Tòa án tuyênh ợp đồng chuy ển như ợng quy ền s ử dụng đất ngày 22 -7-2020 gi ữa bên chuyển như ợng là anh Nguy ễn Phư ớc C với bên nhận chuy ển như ợng là ông Tăng Văn T là vô hiệu và yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu gồm:
Buộc ông Hu ỳnh Văn Q và bà Trần Thị Thanh T trả lại toàn b ộ diện tích đất 1875,3m2 thuộc thửa đất số 31, tờ bản đồ số 73 tại thôn K, xã I, huyện C, tỉnh Gia Lai theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BD 596635 do Ủy ban nhân dân huy ện C cấp ngày 14-

## Page 6

6 9-2010, theo giá do hội đồng định giá đưa ra vào ngày 16 -5-2023. Buộc ông T bồi thường tiền thuê nhà cho ông V, bà K 10 tháng 25 ngày là 21.667.000 đồng.
Yêu cầu hủy nội dung cập nhật biến động ngày 07-8-2020 và ngày 23 -12-2021 đã được Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Gia Lai - Chi nhánh huyện C xác nhận liên quan đếnh ợp đồng chuyển như ợng quy ền s ử dụng đất s ố 886, quyền s ố 01TP/CC-SCC/HĐGD đ ề ngày 22 -7-2020 đư ợc giao kết tại Văn phòng công chứng Đ, tỉnh Gia Lai.
1.4. Trong quá trình gi ải quyết vụ án người có quyền lợi, nghĩa v ụ liên quan bà Trần Thị Thanh T: Vợ chồng bà có nhà và đất tại thôn K, xã I, huyện C, tỉnh Gia Lai đối diện với căn nhà của ông V và bà K. Bà không biết việc ông V và bà K bán nhà từ lúc nào và cũng không quen biết ông T nhưng bà có quen bà O vì bà O hay mua thịt bê nhà bà. Vào kho ảng tháng 11 năm 2021 bà O có nói ông T đang vay Ngân hàng muốn bán nhà đã mua của ông V bà K. Qua tìm hiểu mới biết ông T đang có nợ xấu tại Ngân hàng và đang có nhuc ầu bán lại 02 tài sản thế chấp gồm 01 căn nhà 05 tầng tại Tổ P, phường T, thành phố P, tỉnh Gia Lai và 01 căn nhà và đất đã mua của ông V, bà K. Sau khi tìm hiểu vợ chồng bà T đã trả toàn bộ tiền lãi, phạt và nợ gốc để mua 02 tài sản của ông T nói trên. Do mua cả 02 tài sản một lúc nên ông bà không tính giá trị cụ thể nhà và đất của ông V và bà K có trị giá bao nhiêu. Ông bà đã trả tiền vào Ngân hàng ngày 22- 12-2021 để làm thủ tục xóa thế chấp. Sau khi làm thủ tục xong ông T đã cùng vợ chồng bà đến tận nơi để bàn giao lại nhà đất và thông báo cho anh C biết, anh C cũng có hỏi vợ chồng bà mu ốn bán lại nhà và đất với giá bao nhiêu đ ể ông C mua lại và hẹn 01 tuần sau ông C sẽ báo lại. Trường hợp không mua nhà thì cho thời hạn 01 tuần để ông C sắp xếp chỗ ở cho ông V, bà K. Tháng 12-2021 ông bà đã chuyển vào ở tại nhà và đất của ông V và bà K đến ngày 26-11-2022 khi vợ chồng bà đi công vi ệc ở xa thì gia đình ông V, bà K tự ý chuyển vào nhà ở.
Sự việc này bà đã báo với Công an huyện C, tỉnh Gia Lai.
Vợ chồng bà nhận chuyển nhượng đất của ông V và bà K thông qua ngân hàng, thời điểm đó vợ chồng bà mua cả 02 tài sản thế chấp của ông T, tất cả các thủ tục pháp lý đều thông qua ngân hàng. Sau khin hận chuyển nhượng xong do có nhu cầu vay vốn nên vợ chồng bà đã thế chấp tại Ngân hàng TMCP A - Chi nhánh G ngày 05 -10-2022. Bà khẳng định vi ệc v ợ chồng bành ận chuy ển nhượng quyền sử dụng đất của ông V và bà K là hoàn toành ợp pháp, do đó b à không đồng ý với toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
1.5. Trong quá trình gi ải quyết vụ án người có quy ền lợi, nghĩa v ụ liên quan ông Huỳnh Văn Q trình bày: Thống nhất toàn bộ ý kiến của bà T. Ngoài ra ông không trình bày gì thêm.

## Page 7

7 1.6. Trong quá trình gi ải quyết vụ án, người có quy ền lợi nghĩa v ụ liên quan bà H ThịT trình bày: Chồng bà là ông Tăng Văn T có mua nhà và đất của ông Nguyễn Phước C là đúng s ự thật. Sau đó bà có ký hợp đồng đăng ký thế chấp hai tài sản, tài sản đã mua của ông V, bà K và tài sản là nhà và đất 05 tầng tại đư ờng Phạm Văn Đ ồng, thành phốP để vay vốn tại Ngân hàng B – Chi nhánh G. Sau này do làm ăn khó khăn nên vợ chồng bà đã thông qua Ngân hàng và bán hai tài sản nói trên cho ông Q bà T. Việc làm ăn là doch ồng bà ông T quyết định, bà không biết gì hết. Ông T nói bà đi ký giấy tờ thì bà ký.
1.7. Trong quá trình gi ải quy ết v ụ án ngư ời làm chứng ông Mai Văn Nguyên trình bày: Ông là hàng xóm của ông Huỳnh Văn Q và bà Trần ThịT T.
Vào khoảng 18 gi ờ không nhớ ngày của tháng 12 năm 2021. Ông có bi ết việc bàn giao nhà gi ữa ông C, ông T và vợ chồng ông Q, bà T. Ông có nghe ông C nói 01 tuần sau để ông C sắp xếp nhà ở cho ông V, bà K rồi ông C giao nhà cho ông Q bà T.
1.8. Trong quá trình gi ải quy ết v ụ án ngư ời làm chứng ông Hà Văn Chánh trình bày: Ông là hàng xóm của ông V, bà K và ông Q, bà T. Khoảng 16 giờ không nhớ ngày vào tháng 12 năm 2021, ông có đi ngang qua nhà bàT ông Q thì thấy ông Q bà T, ông C và 01 ngư ời lạ ông không bi ết tên, sau nàym ới biết là ông T có tiến hành bàn giao nhà. Còn nội dung bàn giao như thế nào thì ông không biết.
1.9. Trong quá trình gi ải quyết vụ án người làm chứng bà Nguy ễn ThịT Trang trình bày: Bà là hàng xóm của ông V, bà K và ông Q bà T. Khoảng 14 giờ đến 16 giờ, cuối năm 2021, bà thấy bàT ông Q, ông T và ông C ngồi trước quán nhà bà T. Nội dung nói chuyện như thế nào thì bà không biết.
1.10. Trong quá trình gi ải quyết vụ án đại diện theo ủy quyền của Ngân hàng TMCP A trình bày: Bà Trần Thị Thanh T và ông Huỳnh Văn Q có thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất diện tích 1875,3m2 thuộc thửa đất số 31, tờ bản đồ số 73 tại thôn K, xã I, huyện C, tỉnh Gia Lai theo GCNQSDĐ số BD 596635 do UBND huyện C cấp ngày 14-9-2010, cập nhật thay đổi chủ sở hữu/sử dụng ngày 23-12-2021 để vay vốn tại Ngân hàng TMCP A - Chi nhánh G để vay vốn. Việc thế chấp tài sản của ông Q và bàT tại Ngân hàng TMCP A là đảm bảo các quy định của pháp luật, đã được đăng ký giao dịch đảm bảo. Tại thời điểm nhận thế chấp ngân hàng đã ti ến hành thẩm định tài sản thế chấp, xác minh các thông tin liên quan thì đất không có tranh ch ấp, không có đơn t ừ gì khi ếun ại. Do đó, Ngân hàng TMCP A đề nghị Tòa án căn c ứ các quy định của pháp luật để giải quyết vụ án đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của Ngân hàng TMCP A.
2. Quyết định của bản án sơ thẩm

## Page 8

8 Quyết định của bản án sơ thẩm số 52/2023/DS-ST ngày 4/7/2023 của Tòa án nhân dân thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai:
Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, 144, Điều 147, Điều 157, Điều 165, Điều 266, 271, 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự;
Áp dụng các Đi ều 117, 119, 133, 503 của Bộ luật Dân s ự; Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013.
Áp dụng Đi ều 26 của Nghị quyết s ố 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thư ờng v ụ Q hội v ề mức thu, mi ễn, gi ảm, thu, n ộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án;
Xử: Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, cụ thể.
- Không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn v ề việc yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuy ển như ợng quy ền s ử dụng đất gi ữa ông T và ông C lập ngày 22/7/2020 là vô hiệu.
- Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Phước C và ông Tăng Văn T ngày 22/7/2020 tại Văn Phòng công chứng Đ.
- Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu cầu ông Tăng Văn T phải bồi thường tiền thuê nhà 21.667.000 đồng.
Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên v ề nghĩa vụ chịu chi phít ố tụng, án phí sơ thẩm và quyền kháng cáo của các đương sự.
3. Nội dung kháng cáo.
Ngày 13/7/2023, nguyên đơn ông Nguy ễn Phước V và bà Lê Thị K kháng cáo toàn bộ nội dung Bản án dân sự sơ thẩm số 52/2023/DS-ST ngày 04/7/2023 của Tòa án nhân dân thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai và đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm hủy toàn bộ bản án sơ th ẩm, chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại theo thủ tục chung.
4. Diễn biến tại phiên tòa phúc thẩm:
Tại phiên tòa phúc th ẩm, người đại diện theo ủy quyền của ông V và bà K là anh Nguy ễn Phước C bổ sung nội dung kháng cáo, đ ề nghị cấp phúc thẩm tuyên bố vô hiệu tất cả các giao dịch dân s ự do bị lừa dối, đồng thời yêuc ầu buộc bà O, ông T và các tổ chức cá nhân có liên quan đến tội phạm nêu trong vụ án phải bồi thường thiệt hại về công ăn, việc làm, về sức khỏe và tinh thần, tiền thuê luật sư cho gia đình ông bà với tổng số tiền 3.278.000.000 đồng.
Bị đơn vắng mặt vàt ại giai đo ạn sơt hẩm đã trình bày không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
Kiểm sát viên phát bi ểu ý ki ến xác định trình tự thủ tục giải quyết vụ án theo thủ tục phúc thẩm được cơ quan ti ến hành tố tụng, người tham giat ố tụng thực hiện đúng quy định của pháp luật tố tụng. Về đường lối giải quyết vụ án đề

## Page 9

9 nghị hội đồng xét xử căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015: Không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn ông Nguyễn Phước V và bà Lê Thị K, giữ nguyên bản án sơ thẩm 52/2023/DS-ST ngày 4/7/2023 của Tòa án nhân dân thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1]. Căn cứ vào các tài liệu chứng cứ có tại hồ sơ vụ án, Hội đồng xét xử thấy rằng: Theo đơn khởi kiện đề ngày 28/1/2022 và quá trình tham gia tố tụng nguyên đơn ông Nguyễn Phước V và bà Lê Thị K khởi ki ện yêuc ầu Tòa án tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 22/7/2020 giữa ông Nguyễn Phước C và ông Tăng Văn T, hủy nội dung cập nhật biến động ngày 07- 8-2020 và ngày 23 -12-2021 đã đư ợc Văn phòng đăng k ý đất đait ỉnh Gia Lai - Chi nhánh huyện C xác nhận liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 886, quyển số 01TP/CC-SCC/HĐGD đề ngày 22-7-2020 được giao kết tại Văn phòng công chứng Đ, tỉnh Gia La i và gi ải quyết hậu quả khi tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Tòa án cấp sơ thẩm thụ lý, xác định pháp lu ật tranh chấp và pháp lu ật có liên quan khi gi ải quyết nội dung v ụ án là có cơ sở, đúng thẩm quyền.
 Tại giai đoạn phúc thẩm, nguyên đơn ông Nguyễn Phước V và bà Lê Thị K và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Phước C đề nghị triệu tập người làm chứng là bà Trần Thị K O và ông HAnh T, nhưng không cung cấp địa chỉ cụ thể của bà O, Hội đồng xét xử thấy rằng bà O đã không còn cư trú tại hẻm L, tổ G, phường T, thành phố P, tỉnh Gia Lai, mặt khác bà O đã có lời khai tại Cơ quan cảnh sát đi ều tra công an huyện C nên không cần thiết phải triệu tập bà O lên phiên tòa. Đối với ông HAnh T là thuộc Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Gia Lai thì Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Gia Lai chi nhánh huyện C đã cung cấp toàn b ộ hồ sơ cấp giấy chứng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số BD 596635 do UBND huyện C cấp ngày 14/9/2010 cho hộ ông Nguyễn Phước V và bà Lê Thị K và những biến động từ khi cấp giấy đến nay nên Hội đồng xét xử không triệu tập ông T tham gia phiên tòa.
[2] Xét kháng cáo của nguyên đơn ông Nguyễn Phước V và bà Lê Thị K thì Hội đồng xét xử thấy rằng: Ngày 20/7/2020, ông V, bà K có ký hợp đồng ủy quyền cho anh Nguyễn Phước C tại phòng công chứng Đ, theo đón ội dung ủy quyền “ông C được toàn quyền quản lý, sử dụng, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp tại các tổ chức tín dụng” đối với thửa đất số 31, tờ bản đồ số 73 tại Thôn K, xã I, huyện C, tỉnh Gia Lai, thời hạn ủy quyền 05 năm. Việc ký hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận của ông V, bà K và anh C, thỏa thuận này làt ự nguyện,

## Page 10

10 không vi phạm điều cấm của pháp lu ật nên đến ngày 22/7/2020 , dựa trênh ợp đồng ủy quyền, anh C ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 31, tờ bản đồ số 73 tại Thôn K, xã I, huyện C, tỉnh Gia Lai cho ông Tăng Văn T tại văn phòng công chứng Đ, đây là giao dịch dân sự được giao kết trên cơ sở tự nguyện giữa các bên, không vi phạm điều cấm của luật, hình thức và nội dung phù hợp với các quy định của pháp lu ật tại Điều 117, 119 của Bộ luật dân sự năm 2015 và Điều 167 Luật Đất đai năm 2013.
Việc ông V, bà K và ông C cho rằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đề ngày 22/7/2020 là hợp đồng giả tạo, được lập để che dấu hợp đồng vay 550.000.000 đ ồng, tuy nhiên b ị đơn ông T không thừa nhận có cho ông C vay 550.000.000 đồng màch ỉ thực hi ện vi ệc nhận chuy ển như ợng quy ền s ử dụng đất với giá 550.000.000 đ ồng, ông V, bà K, ông C cũng không cung cấp được hợp đồng vay tiền nên Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là có căn cứ, đúng quy định của pháp luật.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BD 596635 do UBND huyện C cấp ngày 14/9/2010 cho hộ ông Nguyễn Phước V và bà Lê Thị K được chỉnh lý biến động đứng tên ông Tăng Văn T theo quy định tại Điều 503 của Bộ luật Dân sự và khoản 3 Đi ều 188 của Luật Đất đai năm 2013 , do đó, ông T được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định tại Điều 166 Luật Đất đai, đối với thỏa thuận cho ông C chuộc lại thửa đất trong thời hạn 06 tháng đó là sự tự nguyện của ông T, tuy nhiên ông C không thực hi ện vi ệc nhận chuy ển nhượng nên ông T có quy ền chuy ển như ợng cho ngư ời khác, c ụ thể: Ngày 22/12/2021, ông T chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên cho ông Huỳnh Văn Q, và bà Trần Thị Thanh T, sau khi mua nhà xong gi ữa vợ chồng ông Q bà T, ông T và ông C có tiến hành giao nhà, tuy ông C không thừa nhận có ti ến hành giao nhà nhưng lời khai của những người làm chứng như ông Mai Văn N , ông Hà Văn C khẳng định có ti ến hành giao nhà và ông Chẹn có thời gian 01 tuần để sắp xếp chỗ ở cho ông V bà K. Lời khai của người làm chứng cũng phù hợp với lời khaic ủa ông T, bàT và ông Q. Đồng thời, vợ chồng ông V, bà K cũng cung cấp hợp đồng thuê phòng trọ để ở trong đó thời gian ký hợp đồng là từ ngày 02/01/2022, nên bà T, ông Q được xác định là bên thứ ba ngay tình theo quy định tại Điều 133 của Bộ luật dân sự năm 2015. Ngày 05/10/2022, bà T, ông Q thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất nêu trên cho Ngân hàng TMCP A - Chi nhánh G. Khi cho vay Ngân hàng đã thực hiện đầy đủ và đúng quy định pháp luật nên quyền và lợi ích hợp pháp của ngân hàng được đảm bảo.

## Page 11

11 Đối với nội dung ông V, bà K cho rằng, ông bà ủy quyền cho ông C trong vòng 05 năm để vay mượn làm ăn chứ không bán thì ông bà có quyền khởi kiện đối với ông C để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình trong một vụ án khác.
Việc nguyên đơn cho rằng không cóch ứng cứ giao nhận tiền 20.000.000 đồng theo hợp đồng chuyển nhượng, đồng thời giá trong hợp đồng thấp hơn so với giá chuy ển nhượng, tuy nhiên b ị đơn khẳng định nhận chuyển nhượng với giá 550.000.000 đồng và đã chuyển 550.000.000 đồng cho ông C, đồng thời ông C cũng thừa nhận đã nhận số tiền này (bl 109-110, bl 269-270), nên việc ghi giá trị 20.000.000 đồng là nhằm để giảm thuế, tuy nhiên giá trị thấp nên Nhà nư ớc cũng đã truy thu thuế theo đúng quy định.
Đối với nội dung kháng cáo b ổ sung tại phiên tòa thì vượt quá nội dung khởi kiện ban đầu nên hội đồng xét xử không xem xét.
Từ những phân tích trên cho thấy, kháng cáo của ông V, bà K là không có cơ sở để chấp nhận.
 [3] Tại phiên tòa phúc th ẩm, nguyên đơn ông Nguy ễn Phước V, bà Lê Thị K không xuất trình được tài liệu, chứng cứ nào mới để chứng minh cho yêu cầu kháng cáo của mình là có căn c ứ, nên kháng cáoc ủa ông V, bà K không có căn cứ chấp nhận.
 [4] Do kháng cáo không đư ợc chấp nhận nên ông Nguyễn Phước V, bà Lê Thị K phải chịu án phí phúc thẩm.
 Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự.
Căn cứ khoản 1 Điều 148 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, khoản 1 Điều 29 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thư ờng vụ Q hội về mức thu, mi ễn, giảm, thu, n ộp, quản lý và s ử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
1. Không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn ông Nguyễn Phước V, bà Lê Thị K. Giữ nguyên Bản án dân s ự sơ thẩm s ố 52/2023/DS-ST ngày 04/7/2023 của Tòa án nhân dân thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai như sau:
Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, 144, Điều 147, Điều 157, Điều 165, Điều 266, 271, 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự;
Áp dụng các Đi ều 117, 119, 133, 503 của Bộ luật Dân s ự; Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013.

## Page 12

12 Áp dụng Đi ều 26 của Nghị quyết s ố 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thư ờng v ụ Q hội v ề mức thu, mi ễn, gi ảm, thu, n ộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án;
Xử: Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, cụ thể.
- Không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn v ề việc yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuy ển như ợng quy ền s ử dụng đất gi ữa ông T và ông C lập ngày 22/7/2020 là vô hiệu.
- Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Phước C và ông Tăng Văn T ngày 22/7/2020 tại Văn Phòng công chứng Đ.
- Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu cầu ông Tăng Văn T phải bồi thường tiền thuê nhà 21.667.000 đồng.
- Về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản: Nguyên đơn phải chịu số tiền 15.300.000 đồng (Mười lăm triệu, ba trăm nghìn đồng). Nguyên đơn đã nộp đủ.
2. Về án phí dân sự Về án phí dân s ự sơ thẩm: Nguyên đơn phải chịu 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đ ồng) án phí dân s ự sơ thẩm về yêuc ầu tranh chấp hợp đồng chuy ển nhượng quyền sử dụng đất và 1.083.350 đồng đối với yêu cầu buộc ông T phải trả tiền thuê nhà. Đư ợc trừ vào ti ền tạm ứng án phí đãn ộp theo biên lai s ố 0001560 ngày 14/4/2022 và s ố 0003143 ngày 28/02/2023 của Chi cục Thi hành án dấn sự Thành phố Pleiku. Trả lại cho nguyên đơn số tiền 13.458.325 tạm ứng án phí theo biên lai s ố 0003143 ngày 28/02/2023 của Chic ục Thi hành án dấn sự Thành phố Pleiku. Bị đơn không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm.
Về án phí dân s ự phúc thẩm: ông Nguyễn Phước V và bà Lê Thị K phải chịu 300.000 đồng ti ền án phí dân s ự phúc thẩm, nhưng đư ợc khấu trừ vào 300.000 đồng đãn ộp theo Biên lai thu ti ền số 0001126 ngày 21 tháng 7 năm 2023 của Chi cục Thi hành án dân s ự thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai. Ông V, bà K đã nộp đủ.
Tröôøng hôïp baûn aùn ñöôïc thi haønh theo quy ñònh taïi Ñieàu 2 Luaät Thi haønh aùn daân söï thì ngöôøi ñöôïc thi haønh aùn daân söï, ngöôøi phaûi thi haønh aùn daân söï coù quyeàn thoûa thuaän thi haønh aùn, quyeàn yeâu caàu thi haønh aùn, töï nguyeän thi haønh aùn hoaëc bò cöôõng cheá thi ha ønh aùn theo quy ñònh taïi caùc Ñieàu 6; 7, 7a, 7b vaø 9 Luaät Thi haønh aùn daân söï; thôøi hieäu thi haønh aùn ñöôïc thöïc hieän theo quy ñònh taïi Ñieàu 30 Luaät Thi haønh aùn daân söï.
3. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.


Nơi nhận: TM.HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM

## Page 13

- VKSND tỉnh Gia Lai; THẨM PHÁN-CHỦ TỌA PHIÊN TÒA
- TAND thành phố Pleiku;
- Chi cục THADS thành phố Pleiku;
- Người TGTT;
- Lưu HSVA, TDS, VT.


 Giáp Bá Dự