Bản án số: 73/2024/DS-PT
Lê Thị Thùy T kiện Hoàng Thị Quỳnh N về "Tranh chấp hợp đồng thuê nhà"
Số: 73
Ngày: 30/01/2024
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Đắk Lắk
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng thuê nhà
Thông tin vụ việc: - Chấp nhận một phần đơn kháng cáo của bà Lê Thị Thùy T. - Không chấp nhận kháng cáo của bà Hoàng Thị Quỳnh N. - Sửa bản án dân sự sơ thẩm số 18/2023/DS-ST ngày 25/9/2023 của Tòa án nhân dân huyện M’Đrắk, tỉnh Đắk Lắk.

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TỈNH ĐẮK LẮK Độc lập - Tự do - Hạnh phúc Bản án số: 73/2024/DS-PT Ngày 30 - 01 - 2024 V/v Tranh chấp hợp đồng thuê nhà

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐẮK LẮK

-Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Nguyễn Văn Chung Các Thẩm phán: Ông Y Phi Kbuôr Ông Võ Thanh Hà
- Thư ký phiên tòa: Bà Trần Ái Vân - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk tham gia phiên tòa: Ông Nguyễn Chí Hiếu - Kiểm sát viên.
Ngày 30 tháng 01 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 514/2023/TLPT-DS, ngày 28/12/2023 về việc “Tranh chấp hợp đồng thuê nhà”.
Do bản án dân sự sơ thẩm số: 18/2023/DS-ST ngày 25/9/2023 của Tòa án nhân dân huyện M’Đrắk bị kháng cáo.
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét x ử số: 06/2024/QĐ-PT ngày 03 tháng 01 năm 2024 và Quy ết định hoãn phiên tòa s ố 45/2024/QĐ-PT ngày 19/01/2024 gi ữa các đương sự:
- Nguyên đơn: Bà Lê Thị Thùy T, sinh năm 1999; Địa chỉ: Buôn M, xã C, huyện M, tỉnh Đắk Lắk. Có mặt.
- Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Ông Nguyễn Thanh S, sinh năm 1981; Địa chỉ: Tổ dân phố H, thị trấn P, huyện K, tỉnh Đắk Lắk. Vắng mặt.
- Bị đơn: Bà Hoàng Thị Quỳnh N, sinh năm 1995; Địa chỉ: TDP1, thị trấn Đ, huyện M, tỉnh Đắk Lắk. Có đơn xin xét xử vắng mặt
- Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan: Ông Trần Hùng M, sinh năm 1992;
Địa chỉ: TDP1, thị trấn Đ, huyện M, tỉnh Đắk Lắk. Có mặt.
- Người kháng cáo: Nguyên đơn bà Lê Thị Thùy T, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Nguyễn Thanh S và bị đơn bà Hoàng Thị Quỳnh N.
NỘI DUNG VỤ ÁN:

## Page 2

Theo đơn khởi kiện, quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa nguyên đơn bà Lê Thị ThuỳT và đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Nguyễn Thanh S trình bày:
Ngày 01/10/2022, bà Lê Thị ThuỳT cùng với bà Hoàng Thị Quỳnh N ký kết hợp đồng thuê nhà cấp 4, tọa lạc trên diện tích 180m² tại thửa số 48B tờ ban đồ (TBD)
11 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) số CI 540803 do Sở Tài nguyên và Môi trư ờng tỉnh Đắk Lắk cấp ngày 25/5/2017 cho ông Lê Văn D và bà Nguyễn Ngọc Thiên T1 (đã được chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện M xác nhận chuyển nhượng cho vợ chồng ông M và bàN ngày 30/8/2022). Theo đó, bàT thuê toàn bộ căn nhà mục đích để ở và các mục đích hợp pháp khác (kinh doanh Spa, chăm sóc sắc đẹp, thể hiện bằng tin nhắn bàN nói là có thể kê thêm 5-6 giường làm spa). Thời gian thuê 05 năm tính t ừ ngày 01/10/2022. Giá thuê nhà 45.000.000đông/năm chưa bao gồm chi phí điện, nước. BàT đã thanh toán tiền thuê nhà 01 năm.
BàT biết diện tích đất và nhà bàT thuê là tài sản chung của ông M và bà N.
Khi ký hợp đồng, bàN nói sẽ thông báo cho ông M nên bàT không thông báo và cũng không đ ề nghị ông M phải ký hợp đồng thuê nhà. Ngày 26/9/2022, bàN đã giao chìa khóa nhà đ ể bàT thực hiện vi ệc sửach ữa nhà (tin nhắn zalo ngày 24/9/2023) thì được coi như là bàT đã thông báo sửa chữa nhà cho bàN biết trước khi ký hợp đồng. Ngày ký hợp đồng, bàT đã hoàn tất việc sửa chữa nhà bao gồm sơn tường toàn bộ nhà, đi lại hệ thống điện, nước, trang trí gắn logo, bảng hiệu, đèn, vách ngăn tường. Do đó mục sửa chữa nhà không còn liên quan đến thỏa thuận của hợp đồng. Ngày 03/10/2022, ông M có về nhà biết được việc sửa chữa nhà nhưng không có ý kiến gì, thì được coi là đương nhiên đồng ý mặc dù không thể hiện bằng lời nói hoặc văn bản.
Trước khi ký hợp đồng, bàN đề nghị mượn lại 01 phòng ngủ để khi có công việc thì ở tại đâym ỗi tháng 1 -2 l ần, nên bàT đã đồng ý (tin nhắn zalo ngày 24/9/2023). Tuy nhiên, sa u khi thuê nhàm ột thời gian, bàN thường xuyên qua lại chỗ bàT làm việc, sử dụng không gian b ếp, không gian hiên trư ớc nhà, đồng thời đưa chồng con v ề ở cùng, nói chuyện, mở nhạc ồn ào, gâyc ản trở công việc kinh doanh của bàT (thể hiện bằng hình ảnh qua camera đã cung cấp tại phiên tòa). BàT đã yêu cầu bàN chấm dứt hành vi s ử dụng nhà, nhưng bàN không chấp nhận. Do đó, bàT đã tự thay ổ khóa 02 lần, không thông báo cho bàN biết. BàN cũng đã tự phá ổ khóa 02 lần. Đến ngày 20/02/2023, bàN thông báo hủy hợp đồng và yêu cầu

## Page 3

bàT phải dọn đi trong thời hạn 30 ngày. BàT không đồng ý mà vẫn tiếp tục ở tại đây.
Theo đơn khởi ki ện, bàT yêuc ầu bàN phải bồi thư ờng thi ệt hại do đơn phương chấm dứt hợp đồng bao g ồm: Ti ền thuê nhà 08 tháng chưa s ử dụng 30.000.000 đồng đã trả trước; Chi phí sửa chữa, lắp đặt, cải tạo lại nhà của bàN trước và sau khi ký hợp đồng bao gồm: 10.000.000 đồng tiền công sơn sửa nhà; 13.208.000 đồng tiền vật tư; Chi phí thiệt hại do đã đầu tư tại địa điểm thuê nhà gồm 23.400.000 đồng bảng hiệu, vách ngăn, logo trang trí văn phòng làm vi ệc; 1.540.000dồng tiền bao bì đã in tên và địa chỉ kinh doanh; 900.000 đồng chi phí lắp đặt mạng Internet.
Tổng cộng 79.048.000 đồng.
Theo đơn khởi kiện bổ sung ngày 10/4/2023, bàT yêu cầu Tòa án giải quyết:
Buộc bàN tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà đã ký, bu ộc bàN phải chấm dứt hành vi sử dụng tài sản thuê (gồm một phần và toàn bộ căn nhà) và không gâyc ản trở đến công việc, sinh hoạt của bàT trong suốt thời gian thuê. Trư ờng hợp bàN đơn phuơng chấm dứt hợp dồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bàT như đơn khởi kiện đã nêu.
Tại phiên tòa sơ th ẩm, bàT rút m ộtt phần yêuc ầu bồi thư ờng thi ệt hại 44.418.000 đồng. Chỉ yêu cầu 15.000.000đồng tiền thuê nhà của 04 tháng đã trả tiền nhưng không sử dụng (tính từ tháng 6/2023 đến tháng 10/2023) và 19.630.000 đồng chi phí trang trí, bảng hiệu, logo, vách ngăn và sơn sửa tường (không thống kê từng chi phí cụ thể). Hiện nay, bàT vẫn còn để dồ tại nhà thuê nhưng không sử dụng nhà từ sau khi khởi kiện đến nay, thỉnh thoảng có đến lấy đồ nhưng không ở lại.
Đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Nguyễn Thanh S cho rằng Tòa án thụ lý đơn yêu cầu độc lập của ông M và đơn yêu cầu phản tố của bàN là trái quy định tại Điều 220 và 221 của Bộ luật tố dụng dân sự (BLTTDS) (thụ lý yêu cầu phản tố của bị đơn và đơn yêuc ầu độc lập của ông M sau thời gian 15 ngày k ể từ ngày nhận được thông báo thụ lý và sau khi mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận công khai chứng cứ và hòa giải).
Theo đơn phản tố của bị đơn bà Hoàng Thị Quỳnh N, đơn yêu cầu độc lập của nguời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Trần Hùng M, quá trình giải quyết vụ án bàN và ông M cùng ý kiến và yêu cầu như sau:
Vợ chồng bàN và ông M chỉ có duy nhất tài sản chung là quyền sử dụng đất diện tích 180m² tại thửa số 48B, TBĐ 11 và tài sản trên đất là nhà cấp 4, xây kiên cố từ năm 2017 là tài sản hợp pháp của ông M và bà N, nguồn gốc donh ận chuyển nhượng của ông D bà T1 vào năm 2022. Hiện trạng nhà trưóc khi cho bà T1 thuê còn

## Page 4

mới, hệ thống điện, nước vẫn hoạt động và sử dụng bình thường, tường nhà không bị nứt hoặc hư hỏng. Do tính chất công việc, vợ chồng bàN thường xuyên đi làm xa, ít khi về nhà, do đó v ợ chồng bàN thống nhất cho thuê nhà, nhưng phải để lại 01 phòng, khi vợ chồng có công việc, cuối tuần, lễ tết phải về ở phòng này.
Trước khi ký hợp đồng thuê nhà, bàN và bàT đã nhắn tin thảo luận trước, bà N chỉ đồng ý cho kê thêm vài giường, tủ để làm dịch vụ spa gội đầu đơn thuần (tin nhắn zalo hồi 12h ngày 19/9/2022). Giá thuê nhà là 54.000.000đồng/năm, nhưng bà T đồng ý đ ể lại 01 phòng ngủ nên đã gi ảm giá thuê nhà xu ống còn 45.000.000đồng/năm. Vợ chồng bàN thỉnh thoảng ra ở và sử dụng 01 phòng với đồ dùng sinh hoạt chung như: Ổ khóa, bếp, nhà vệ sinh.... (tin nhắn zalo hồi 12 giờ 55 phút ngày 24/9/2022) mỗi tháng từ 1 - 23 lần (tức từ 1 đến khoảng 23 ngày/tháng, vì thường chỉ về vào cuối tuần, ngày lễ, tết hoặc có việc đột xuất), bàT đã đồng ý.
BàN bàn giao chìa khóa nhà, để bàT mang đồ đến dọn dẹp sửa soạn, kê dọn đồ đạc, không đề cập sửa chữa nhà và sửa chữa những hạng mục nào. Từ khi giao chìa khóa đến sau khi ký hợp đồng xong, vợ chồng bàN không về nhà mà ở tại cơ quan.
Không có việc bàT sửa chữa nhà trước khi ký hợp đồng thuê nhà. Trường hợp nếu có việc ông M về qua nhà ngày 03/10/2023 thì cũng chỉ là ghé qua và đi ngay không có gì để chứng minh ông M đã nhìn thấy việc sửa nhà và đã đồng ý cho sửa nhà.
Trước khi sửa chữa nhà, bàT không thông báo cho bàN và ông M về việc sửa chữa nhà và những hạng mục nào cần sửa chữa. Sau khi thuê nhà một thời gian, bà N trở về nhà thì thấy căn nhà đã bị sửa, bị thay đổi kết cấu cả về mục đích sử dụng lẫn hệ thống điện nước. BàN và ông M có hỏi bà T1 về vấn đề sửa nhà nhưng bàT không quan tâm. Sau đó, bàT tự ý thay ổ khóa nhà 02 lần mà không thông báo với vợ chồng bàN mục đích ngăn cản quyền sử dụng 01 căn phòng và quy ền sử dụng đất của vợ chồng bà N. Ngoài ra, bàT thường xuyên dẫn nguời lạ ở đây đến khuya, những người này thường xuyên gây s ự với vợ chồng bà N. Việc bàT sử dụng nhà làm dịch vụ kinh doanh Spa, thẩm mỹ không có gi ấy phép kinh doanh là vi phạm thỏa thuận về mục đích sử dụng nhà. BàT đã vi phạm khoản 8.1, 8.2 Điều 8 của Hợp đồng thuê nhà. BàN đã nhiều lần yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuê nhà nhưng bàT không chấp nhận. Sau thời gian mâu thu ẫn kéo dài không thống nhất được, tháng 3/2023, bàN làm văn bản thông báo chấm dứt hợp đồng. BàT không đồng ý, vẫn tiếp tục sử dụng nhà và đã khởi kiện tai Tòa án.
Từ khi khởi kiện đến nay, bàT vẫn tiếp tục sử dụng nhà, thường xuyên đưa người nhà đến gây hấn chửi bới, nhắn tin nặc danh đe dọa đối với bà N. Từ khi cho bàT thuê nhà, vợ chồng bàN không có sử dụng tài sản của bà T, không gây ra bất kỳ thiệt hại

## Page 5

nào, cũng như không gây cản trở hoạt động của bà T. Việc bàT tự ý sửa chữa nhà, thay mới bóng đèn hay sơn sửa, thay đổi kết cấu ngôi nhà, gắn thêm trang thiết bị vào tường nhà để phục vụ mục đích của bà T, không báo cho chủ nhà biết, do đó bàT tự phải chịu những chi phí này, bàN và ông M không có nghĩa vụ bồi thường.
 BàN và ông M không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
BàN và ông Myêuc ầu Tòa án gi ải quy ết chấm dứt hợp đồng thuê nhà ngày 01/10/2022 đã ký giữa bàT và bà N. BàN và ông M sẽ hoàn trả tiền thuê trong những tháng mà bàT không còn ở tính từ ngày bàT dời tất cả tài sản và các trang thiết bị ra khỏi nhà, phải phục hồi nguyên trạng ban đầu căn nhà, phần nào không tách rời sẽ tính thành tiền. Trường hợp bàT di dời mà làm hư hỏng nhà và tài sản hợp pháp của ông M bàN thì phải bồi thường thiệt hại.
Tại phiên tòa, bàN không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà T. Yêu cầu bàT phải dọn hết đồ đạc và tài sản của bàT ra khỏi nhà bàN vào ngày 30/9/2023.
BàN đồng ý hỗ trợ cho bàT chi phí di dời 5.000.000đồng. Trường hợp T di dời mà làm hư hỏng nhà và tài sản hợp pháp của ông M bàN thì phải bồi thường thiệt hại.
Tại bản án số: 18/2023/DS-ST ngày 25/9/2023 của Tòa án nhân dân huyện M’Đrắk, tỉnh Đắk Lắk đã quyết định:
Căn cứ các Điều 26, Điều 35, Điều 39. Điều 147, Điều 227, Điều 228, Điều 266 và Điều 273 của Bộ luật tố tụng dân sự.
- Căn cứ các Điều 473, Điều 474. Điều 476. Điều 481, Điều 482 Bộ luật dân sự năm 2015;
- Điểm c và d khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở 2014;
- Căn cứ diểm đ khoản 1 Điều 12. Điều 26 Nghị quyết số 326/NQ-UBTVQH ngày 30/12/2016 quy định về án phí, lệ phí Tòa án.
Tuyên xử:
1. Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Lê Thị ThuỳT về việc buộc bị đơn bà Hoàng Thị Quỳnh N bồi thường thiệt hại 44.418.000đồng trong trường hợp phải chấm dứt hợp đồng thuê nhà.
 2. Bác một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bàT về việc yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà đã ký gi ữa bàT và bàN ngày 01/10/2022 và yêu cầu bồi thường thiệt hại về tài sản trong trư ờng hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà gồm tiền thuê nhà đã trả trước 15.000.000đồng trong 04 tháng không s ử dụng và 19.630.000đồng chi phí trang trí, bảng hiệu, logo, tấm Alu và sơn sửa tường.
3. Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bị đơn bàN và toàn bộ yêu câu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Trần Hùng M về việc đơn

## Page 6

phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà đã ký ngày 01/10/2022 giữa nguyên đơn và bị đơn, chấm dứt kể từ ngày 01/10/2023.
Ngày 30/9/2023, nguyên đơn bàT phải di dời toàn bộ tài sản của bàT và bàn giao lại căn nhà tại thửa số 48B, tờ bản đồ 11 theo GCNQSDÐ số CI 540803 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đắk Lắk cấp ngày 25/5/2017 cho ông Lê Văn D và bà Nguyễn Ngọc Thiên T1 (đã được chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện M xác nhận chuyển nhượng cho vợ chồng ông M và bàN ngày 30/8/2022), theo hợp đồng thuê nhà ký ngày 01/10/2022 tại Tổ dân phố A, thị trấn Đ, huyện M, tỉnh Đắk Lắk. Khi di dời, tháo dỡ tài sản không được làm hư hỏng thiệt hại cho bị đơn và ông M.
 4. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà T, buộc bị đơn bàN phải thanh toán cho bàT một phần chi phí đầu tư về trang trí bảng hiệu, vách ngăn, logo văn phòng làm vi ệc 7.522.000 đồng (Bảy triệu năm trăm hai mươi hai nghìn đồng).
Kể từ ngày tiếp theo của ngày xét xử sơ thẩm cho đến khi thi hành xong bên phải thi hành án phải chịu khoản tiền lãi của số tiền phải thi hành theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điểu 468 của Bộ luật dân sự.
Sau khi xét x ử sơ thẩm, ngày 10/10/2023, nguyên đơn bà Lê Thị Thùy T, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Nguyễn Thanh S và bị đơn bà Hoàng Thị Quỳnh N kháng cáo bản án s ố 18/2023/DS-ST ngày 25 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện M’Đrắk, tỉnh Đắk Lắk.
Bà Lê Thị ThuỳT và ông Nguyễn Thanh S kháng cáo đề nghị Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk xem xét chấp nhận toàn bộ nội dung đơn khởi kiện của bà T. Buộc bà Hoàng Thị Quỳnh N phải trả cho bàT tổng số tiền là 79.048.000 đồng.
Bà Hoàng Thị Quỳnh N kháng cáo đ ề nghị Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk sửa Bản án theo hư ớng: Bàch ỉ chấp nhận hỗ trợ cho bàT 5.000.000 đồng trong trường hợp bàT tự di dời. Không chấp nhận bồi thường cho bàT ½ giá trị tài sản còn lại của vách ngăn, chữ, bảng hiệu, lô gô trang trí là 7.522.000 đồng.
Tại phiên tòa, nguyên đơn vẫn giữ nguyên nội dung đơn khởi kiện; bị đơn giữ nguyên nội dung đơn kháng cáo, đề nghị HĐXX xem xét lại bản án theo hướng bác toàn bộ nội dung đơn khởi kiện của nguyên đơn.
Tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk phát biểu quan điểm:
Về tố tụng: Trong quá trình thụ lý giải quyết vụ án, thẩm phán, Hội đồng xét xử, các đương sự đã chấp hành đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

## Page 7

Về nội dung: Qua phân tích đánh giá các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án. Đề nghị HĐXX phúc thẩm căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309 Bộ luật tố tụng dân sự; Không chấp nhận đơn kháng cáo của nguyên đơn bà Lê Thị Thùy T, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Nguyễn Thanh S. Chấp nhận đơn kháng cáo của bị đơn bà Hoàng Thị Quỳnh N; Sửa bản án sơ thẩm số: 18/2023/DS-ST ngày 25 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện M’Đrắk, tỉnh Đắk Lắk;
Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị đã có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Căn cứ vào các tài li ệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa trên cơ s ở xem xét đầy đủ các tài li ệu chứng cứ, lời trình bàyc ủa các đương s ự, ý ki ến của Kiểm sát viên, HĐXX nhận định:
[1]. Về thủ tục tố tụng: Đơn kháng cáoc ủa nguyên đơn bà Lê Thị Thùy T, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Nguyễn Thanh S và bị đơn bà Hoàng Thị Quỳnh N làm trong thời hạn luật định và bàN đã đóng tiền tạm ứng án phí phúc thẩm; bàT là hộ nghèo đã có đơn xin miễn án phí phúc thẩm nên được xem xét theo trình tự phúc thẩm.
[2] Về nội dung:
[2.1] Ngày 01/10/2022, bà Lê Thị ThuỳT và bà Hoàng Thị Quỳnh N ký hợp đồng với nhau về việc thuê 01 căn nhà cấp 4, tọa lạc trên diện tích 180m² tại thửa số 48B tờ bản đồ (TBD) 11 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) số CI 540803 do Sở Tài nguyên và Môi trư ờng tỉnh Đắk Lắk cấp ngày 25/5/2017 cho ông Lê Văn D và bà Nguyễn Ngọc Thiên T1 (đã được chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huy ện M xác nhận chuyển như ợng cho v ợ chồng ông M và bàN ngày 30/8/2022). Thời gian thuê 05 năm tính t ừ ngày 01/10/2022. Giá thuê nhà 45.000.000đồng/năm chưa bao gồm chi phí điện, nước. BàT đã thanh toán tiền thuê nhà 01 năm.
 [2.2] Xét đơn kháng cáoc ủa nguyên đơn bà Lê Thị Thùy T, người đại diện theo ủy quyền của bàT là ông Nguyễn Thanh S và đơn kháng cáoc ủa bị đơn bà Hoàng Thị Quỳnh N, HĐXX thấy rằng:
Quá trình gi ải quyết tại cấp sơ thẩm theo đơn khởi kiện, bàT yêu cầu bàN phải bồi thường thiệt hại do đơn phương chấm dứt hợp đồng bao gồm: Tiền thuê nhà 08 tháng chưa sử dụng 30.000.000 đồng đã trả trước; Chi phí sửa chữa, lắp đặt, cải

## Page 8

tạo lại nhà của bàN trước và sau khi ký hợp đồng bao gồm: 10.000.000 đồng tiền công sơn sửa nhà; 13.208.000 đồng tiền vật tư; Chi phí thiệt hại do đã đầu tư tại địa điểm thuê nhà gồm 23.400.000 đồng bảng hiệu, vách ngăn, logo trang trí văn phòng làm việc; 1.540.000dồng tiền bao bì đã in tên và địa chỉ kinh doanh; 900.000 đồng chi phí lắp đặt mạng Internet. Tổng cộng 79.048.000 đồng. Tuy nhiên, tại phiên tòa sơ thẩm bàT rút một phần yêu cầu khởi kiện bồi thường 44.418.000 đồng, chỉ buộc bàN bồi thường số tiền 15.000.000 đồng (tiền 04 tháng chưa s ử dụng nhà, tính t ừ tháng 6/2023 đến tháng 10/2023) và 19.630.000 đồng chi phí trang trí, bảng hiệu, logo vách ngăn và sơn tường nên Tòa án cấp sơ thẩm đã đình chỉ về phần yêu cầu trả 44.418.000 đồng là có căn cứ cần chấp nhận.
Xét hợp đồng thuê nhà ngày 01/10/2022 giữa bà bà Lê Thị ThuỳT và bà Hoàng Thị Quỳnh N HĐXX thấy rằng:
Bị đơn bàN và người liên quan ông M cho rằng do bàT tự ý tiến hành sửa chữa nhà, thay đổi kết cấu phòng (gắn thêm các phụ kiện, logo, bảng hiệu trang trí, vách ngăn, sơn sửa nhà) nên đã đơn phương yêu cầu nguyên đơn chấm dứt việc thuê nhà, không đồng ý để nguyên đơn tiếp tục thuê nhà là vi phạm cam kết trong hợp đồng. Bởi lẽ: Quá trình giao kết hợp đồng thuê nhà các bên lập thành văn bản, theo đó, các bên thỏa thuận việc bàT thuê của bàN 01 căn nhà có diện tích là 180m2, tại TDP1, thị trấn M’Đrắk, huyện M’Đrắk, tỉnh Đắk Lắk; thời gian thuê là 05 năm, bà T đã thanh toán cho bàN đủ 01 năm tiền thuê nhà là 45.000.000 đồng, việc bàT sửa chữa nhà và xác định trách nhiệm bồi hoàn khich ấm dứt hợp đồng thuê nhà cũng không nêu cụ thể trong hợp đồng. Tuy nhiên, trư ớc khi các bên ký hợp đồng thuê nhà vào ngày 01/10/2022 thì theo các tin nhắn xác nhận ngày 24/9/2022 bàT có nhắn tin cho bàN về việc sửa chữa lại nhà và bàN đã đưa chìa khóa nhà cho bàT để bàT sửa nhà. Như vậy, bàT đã thông báo cho bàN về việc sửa nhà và bàN đã mặc nhiên đồng ý cho bàT sửa nhà. Mặt khác, khi nhận nhà cần phải sữa chữa, cơi nới và thay thế các vật kiến trúc của căn nhà để phù hợp với điều kiện kinh doanh của bà T. Sau khi thuê, các bên xảy ra tranh chấp, bị đơn nhiều lần gây sự với nguyên đơn dẫn đến việc kinh doanh của bàT không thể thực hiện được. Tại cấp sơ thẩm nguyên đơn đề nghị tiếp tục thực hiện hợp đồng tuy nhiên bị đơn không đồng ý nên các bên không thể tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà là do lỗi hoàn toàn của bị đơn bà N.
Xét đơn khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại của nguyên đơn HĐXX thấy rằng:
BàT cho rằng bàN thỏa thuận cho bàT thuê nhà trong 05 năm nên bàm ới đầu tư bảng hiệu, trang thiết bị cố định và sửa chữa nâng cấp không gian thuê và chi

## Page 9

phí cho việc sửa chữa cải tạo căn nhà là 19.630.000 đồng, ngoài ra bàT còn yêu cầu bàN phải trả số tiền thuê nhà 15.000.000 đồng (tiền 04 tháng chưa sử dụng nhà, tính từ tháng 6/2023 đến tháng 10/2023).
Tại biên bản định giá ngày 13/7/2023 xác định: Diện tích tường đã sơn sửa lại là 121,2m2 có giá 24.216.245 đ ồng; vách ngăn + ch ữ, Bảng hiệu Alu + ch ữ, logo trang trí tổng cộng là 15.044.000 đ ồng. Bóng đèn tr ần, đường điện không định giá được.
Xét thấy, bàN là người vi phạm hợp đồng thuê nhà nên cần chấp nhận toàn bộ đơn khởi kiện của nguyên đơn. Buộc bàN phải bồi thường toàn bộ chi phí thuê nhà và chi phí cho việc sửa chữa cải tạo căn nhà cho bàT tổng số tiền là 34.630.000 đồng (Cụ thể: 19.630.000 đồng chi phí cho việc sửa chữa cải tạo căn nhà và tiền thuê nhà 04 tháng chưa ti ền 04 tháng chưa sử dụng nhà, tính từ tháng 6/2023 đến tháng 10/2023 là 15.000.000 đồng là có căn cứ cần chấp nhận.
Cấp sơ thẩm thụ lý, giải quyết và chấp nhận đơn phản tố của bị đơn bà Hoàng Thị Quỳnh N và đơn yêu cầu độc lập của người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan ông Trần Hùng M về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà giữa bà N, bàT và xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu là chưa đúng.
 [3]. Từ những phân tích vành ận định trên, HĐXX phúc thẩm thấy cần chấp nhận một phần đơn kháng cáo của nguyên đơn bà Lê Thị Thùy T; Không chấp nhận đơn kháng cáo của bị đơn bà Hoàng Thị Quỳnh N; Sửa án sơ thẩm theo hướng phân tích ở trên là phù hợp.
[4]. Về án phí dân sự phúc thẩm: Do không được chấp nhận kháng cáo nên bà Hoàng Thị Quỳnh N phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.
[5] Các quy ết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, không b ị kháng cáo, kháng nghị đã có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.
 Vì các lẽ trên;
QUYẾT ĐỊNH:
[1] Căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.
 - Chấp nhận một phần đơn kháng cáo của bà Lê Thị Thùy T.
 - Không chấp nhận kháng cáo của bà Hoàng Thị Quỳnh N.
- Sửa bản án dân s ự sơ thẩm số 18/2023/DS-ST ngày 25/9/2023 của Tòa án nhân dân huyện M’Đrắk, tỉnh Đắk Lắk.
[2] Về điều luật áp dụng:

## Page 10

- Căn cứ các Điều 26, Điều 35, Điều 39. Điều 147, Điều 227, Điều 228, Điều 266 và Điều 273 của Bộ luật tố tụng dân sự.
- Căn cứ các Điều 473, Điều 474. Điều 476. Điều 481, Điều 482 Bộ luật dân sự năm 2015;
- Điểm c và d khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở 2014;
- Căn cứ điểm đ khoản 1 Điều 12. Điều 26 Nghị quyết số 326/NQ-UBTVQH ngày 30/12/2016 quy định về án phí, lệ phí Tòa án.
Tuyên xử:
1. Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Lê Thị ThuỳT về việc buộc bị đơn bà Hoàng Thị Quỳnh N bồi thường thiệt hại số tiền 44.418.000đồng.
 2. Bác một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bàT về việc yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà đã ký giữa bàT và bàN ngày 01/10/2022.
3. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà T, buộc bị đơn bàN phải thanh toán cho bàT số tiền 34.630.000 đồng.
Kể từ ngày tiếp theo của ngày xét xử sơ thẩm cho đến khi thi hành xong bên phải thi hành án phải chịu khoản tiền lãi của số tiền phải thi hành theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự.
[3] Về chi phí tố tụng: Bà Hoàng Thị Quỳnh N phải chịu 1.000.000 đồng chi phí định giá, thẩm định tại chỗ. Hoàn trả cho bàT số tiền 1.000.000 đồng sau khi thu được của bà Hoàng Thị Quỳnh N.
[4] Về án phí:
[4.1] Về án phí dân sự sơ thẩm:
Bà Lê Thị ThuỳT không phải chịu án phí Dân sự sơ thẩm.
Bà Hoàng Thị Quỳnh N phải chịu 300.000 đồng án phí DSST không có giá ngạch và 1.731.500 đồng án phí dân s ự có giáng ạch. Tổng cộng phảin ộp là 2.031.000 đồng án phí DSST, được khấu trừ số tiền 300.0000 đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai s ố AA/2022/000536 ngày 01/8/2023 bà Hoàng Thị Quỳnh N còn phải nộp 1.731.500 đồng án phí DSST.
Ông Trần Hùng M được nhận lại 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí đãn ộp theo biên lai thu s ố 000537 ngày 01/8/2023 tại Chic ục thi hành án dân s ự huyện M’Đrắk tỉnh Đắk Lắk.
[4.2] Về án phí dân sự phúc thẩm:
Bà Hoàng Thị Quỳnh N phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm được khấu trừ số tiền 300.000đ tiền án phí dân s ự phúc thẩm đã nộp theo biên lai thu s ố

## Page 11

0000623 ngày 18/10/2023 tại Chi cục Thi hành án dân s ự huyện M’Đrắk, tỉnh Đắk Lắk.
[5]. Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, không b ị kháng cáo, kháng nghị đã có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.
Nơi nhận:
- TANDCC Đà Nẵng;
- VKSND tỉnh Đắk Lắk;
- TAND huyện M’Đrắk;
- THADS huyện M;
- Đương sự;
- Cổng thông tin điện tử TA;
- Lưu hồ sơ.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA


(Đã ký)

Nguyễn Văn Chung