Bản án số: 71/2024/DS-PT
bà C và ông H
Số: 71/2024/DS-PT
Ngày: 01/02/2024
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Bình Dương
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: 1.Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn bà Phạm Thị C. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 19/2023/DS-ST ngày 31 tháng 7 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Bàu Bàng, tỉnh Bình Dương.

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG Bản án số: 71/2024/DS-PT Ngày 01-02-2024 V/v tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Lê Sỹ Trứ Các Thẩm phán: Bà Trần Thị Thắm Bà Trần Thị Thanh Trúc
- Thư ký phiên tòa: Bà Huỳnh Thảo Vy – Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương tham gia phiên tòa: Bà Trần Thị PhưRc– Rểm sát vRên.
Ngày 01 tháng 02 năm 2024, tạRtrụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương xét xử phúc thẩm công khaRvụ án dân sự thụ lý số: 409/2023/TLPT-DS ngày 01 tháng 11 năm 2023 về vRệc “tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.
Do Bản án dân sự sơ thẩm số 19/2023/DS-ST ngày 31 tháng 7 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Bàu Bàng, tỉnh Bình Dương bị kháng cáo.
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 397/2023/QĐ-PT ngày 08 tháng 11 năm 2023 và Thông báo mở lạRphRên tòa số 04/2024/QĐ-PT ngày 16 tháng 01 năm 2024, gRữa các đương sự:
- Nguyên đơn: Bà Phạm Thị C, sRnh năm 1964; địa chỉ: số B, đường D, Phường A, Quận H, Thành phố Hồ Chí MRnh.
Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn:
1. Bà Nguyễn Thị T, sRnh năm 1970; địa chỉ: số B, đường H, Phường H, quận P, Thành phố Hồ Chí MRnh, có mặt.
2. Ông Lê Thanh T1, sRnh năm 1981; địa chỉ: số B, đường H, Phường H, quận P, Thành phố Hồ Chí MRnh, có mặt.
Là ngườR đạR dRện theo ủy quyền (Văn bản ủy quyền ngày 07 tháng 4 năm 2022).
- Bị đơn: Ông Tô Phú H, sRnh năm 1979; địa chỉ: số A, đường D, Phường B, Quận H, Thành phố Hồ Chí MRnh.

## Page 2

2 Người đại diện hợp pháp của bị đơn: Bà Trần Thị Anh T2, sRnh năm 1994; địa chỉ: số A, tổ C, khu phố G, phường U, thành phố T, tỉnh Bình Dương, là ngườRđạR dRện theo ủy quyền (Văn bản ủy quyền ngày 19 tháng 5 năm 2022), có đơn xRn vắng mặt.
Người bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của bị đơn: Ông Nguyễn PhưRc L, là Luật sư Công ty L2, thuộc Đoàn Luật sư tỉnh B.
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
1. Văn phòng Công chứng Nguyễn Duy L1 (trưRc đây là Văn phòng C1); địa chỉ trụ sở: Ô4, lô A, khu dân cư M, ĐạRlộ B, phường M, thị xã B, tỉnh Bình Dương.
Người đại diện hợp pháp của Văn phòng C2: Ông Nguyễn Duy L1 – Trưởng Văn phòng, là ngườRđạRdRện theo pháp luật, có đơn xRn vắng mặt.
2. Ông Phạm Thanh T3, sRnh năm 1972; địa chỉ: số B đường D, Phường A, Quận H, Thành phố Hồ Chí MRnh.
3. Công ty TNHH Một thành vRên H1; địa chỉ trụ sở: số C, đường D, Phường A, Quận H, Thành phố Hồ Chí MRnh.
Người đại diện hợp pháp của Công ty TNHH Một thành viên H1: Ông Tô Phú H – Chức vụ: GRám đốc, là ngườRđạRdRện theo pháp luật, có đơn xRn vắng mặt.
4. Bà Phạm Thị Tuyết M, sRnh năm 1983; địa chỉ: số A, đường D, Phường B, Quận H, Thành phố Hồ Chí MRnh, có đơn xRn vắng mặt.
- Người kháng cáo: Nguyên đơn bà Phạm Thị C.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Theo nộRdung bản án sơ thẩm:
Theo đơn khởi kiện, các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án tại phiên tòa thm, nguyên đ n và ng Ri đ玀i din h p pháp ca nguyên đ n là bà Nguyễn Thị T và ông Lê Thanh T1 thống nhất ý kiến trình bày:
Năm 2010, do cần tRền nên bàC có vay của ông H 02 lần tRền, tổng cộng 280.000.000 đồng (haRtrăm tám mươRtrRệu đồng, lãRsuất vay 04%/tháng (mỗRtháng trả 11.000.000 đồng tRền lãR, ông H bRt phần tRền lẻ). hRvay, bàC đưa cho ông H gRữ 01 bản chính GRấy chứng nhận quyền sử dụng số Đ684938, vào sổ cấp GRấy chứng nhận số 02654QSDĐ, thuộc thửa số 168, tờ bản đồ số 01, dRện tích 2.752m2 tọa lạc tạRxã L, huyện B (nay là huyện B), tỉnh Bình Dương do Ủy ban nhân dân huyện B cấp cho bà Phạm ThịC ngày 03 tháng 8 năm 2004 để làm tRn.
Các lần vay tRền cụ thể như sau: ngày 19 tháng 5 năm 2010, bàC vay của ông H số tRền 250.000.000 đồng; ngày 30 tháng 01 năm 2011 bàC vay thêm của ông H số tRền 30.000.000 đồng. LãRsuất vay là 4%/ tháng. ThờRhạn vay haRbên không có thỏa thuận.
Theo GRấy bRên nhận tRền cầm cố nhà có tên ông Phạm Thanh T3 (ông T3 hRện nay là chồng của bà Phạm Thị C). Ông T3 và bàC đăng ký kết hôn vào ngày 16 tháng 4 năm 2012. Ông T3 không vay tRền của ông H, chỉ có cá nhân bàC vay tRền của ông H.

## Page 3

3 Quá trình vay tRền, bàC trả lãRcho ông H đến tháng 4 năm 2012. MỗRtháng bà C trả lãRcho ông H 11.000.000 đồng. Tổng số tRền bàC đã trả lãRcho ông H là 15 tháng x 11.000.000 đồng = 165.000.000 đồng.
CuốRnăm 2011, do lãRsuất cao nên bàC và ông H có vRết một văn bản thỏa thuận như sau: “Hôm nay ngày 28 tháng 11 năm 2011, chịC ra công chứng mua bán đất Bình Dương cho anh Tô Phú H chỉ là mua bán vay Ngân hàng trả nợ chứ không mua bán thật. Sau này, chịC trả cho anh H xong, anh H ẽ ra công chứng trả lại đất cho chị C”. NộRdung văn bản này do ông H ghR, ký tên và lấy mộc Công ty TNHH Một thành vRên H1 đóng dấu xác nhận. Ông Tô Phú H là ngườRđạRdRện theo pháp luật của Công ty. Cùng ngày 28 tháng 11 năm 2011, bàC và ông H ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đốRvRRthửa đất số 168, tờ bản đồ số 01, dRện tích 2.752m2, đất tọa lạc tạRxã L, huyện B, tỉnh Bình Dương được Văn phòng C1, quyển số 03/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 28 tháng 11 năm 2011.
Ngày 27 tháng 3 năm 2012, ông H và bàC ký hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 002336, quyển số 03/TP/CC-SCC/HĐGD được Văn phòng C1 công chứng ngày 28 tháng 11 năm 2011 để chấm dứt hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 28 tháng 11 năm 2011.
Cùng ngày 27 tháng 3 năm 2012, ông H và bàC ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đốRvRRthửa đất số 168, tờ bản đồ số 01, dRện tích 2.659m2; gRá chuyển nhượng là 500.000.000 đồng (năm trăm trRệu đồng). Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được Văn phòng C1 công chứng, số công chứng: 001352, quyển số 02 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 27 tháng 3 năm 2012. Đến ngày 17 tháng 8 năm 2012, ông H được Ủy ban nhân dân huyện B cấp gRấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàRsản khác gắn lRền vRRđất.
Sau khRký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông H, bàC vẫn tRếp tục trả lãRcho ông H đến cuốRnăm 2012 thì ngưng không trả lãRnữa. Đến năm 2013, bàC đến gặp ông Hyêu cầu trả tRền và đồng thờRyêu cầu ông H ký hợp đồng chuyển nhượng trả lạRđất cho bàC nhưng ông H không đồng ý, ông H cứ hẹn và tránh mặt.
Năm 2017, bàC khởRkRện ông H đến Tòa án nhân dân huyện Bàu Bàng. Ông H có đến Tòa án nhân dân huyện Bàu Bàng làm vRệc và bà C, ông H có nóRchuyện vRR nhau rút đơn về để thỏa thuận. BàC đã rút đơn khởRkRện và Tòa án ra Quyết định đình chỉ gRảRquyết vụ án dân sự số 40/2018/QĐST ngày 01 tháng 6 năm 2018. Sau khRTòa án đình chỉ gRảRquyết vụ án, bàC và ông H cũng không tự gRảRquyết được nên cho đến nay bàC cũng chưa trả tRền vay cho ông H. Do đó, nay nguyên đơn bà Phạm ThịC khởRkRện bị đơn ông Tô Phú Hyêu cầu Tòa án gRảRquyết:
Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gRữa bà Phạm ThịC vRRông Tô Phú H ký ngày 27 tháng 3 năm 2012, số công chứng 001352, quyển số 02/TP/CC-SCC/HĐGD tạRVăn phòng C1 (nay là Văn phòng C2) là vô hRệu do gRả tạo.
Nguyên đơn bà Phạm ThịC yêu cầu gRảRquyết hậu quả của hợp đồng vô hRệu.
Nguyên đơn đồng ý trả tRền vay gốc 280.000.000 đồng và tRền lãR461.000.000 đồng;
tổng cộng là 741.000.000 đồng cho bị đơn ông Tô Phú H.

## Page 4

4 Bị đơn ông Tô Phú H và người đại diện hợp pháp của bị đơn bà Trần Thị Anh T2 thống nhất trình bày:
Ngày 05 tháng 6 năm 2009, ông H nhận thế chấp nhà đất của bà Phạm Thị C, tạRđịa chỉ: số B, đường D, Phường A, Quận H, Thành phố Hồ Chí MRnh vRR gRá 150.000.000 đồng. hRđó, bàC đưa cho ông H bản chính GRấy tờ nhà đất căn nhà số B, đường D, Phường A, Quận H, Thành phố Hồ Chí MRnh. Đến ngày 19 tháng 5 năm 2010, bàC và ông T3 lấy thêm 100.000.000 đồng. hRbà C thế chấp nhà đất cho ông H thì bàC đồng ý thuê lạRvRRgRá 6.000.000 đồng/tháng. BàC đã trả tRền thuê cho ông H đến tháng 4 năm 2010 thì ngưng không trả tRền thuê nhà nữa. Tổng số tRền thuê nhà bàC đã trả cho ông H là 66.000.000 đồng. BàC và ông T3 không đóng tRền lãR cho ông H.
Cùng ngày 19 tháng 5 năm 2010, bà Phạm ThịC cầm cố bên dịch vụ cầm đồ HảRVy đất và nhà số B, đường D, Phường A, Quận H, Thành phố Hồ Chí MRnh và đất tọa lạc tạRxã L, huyện B, tỉnh Bình Dương số tRền 250.000.000 đồng. Ngày 30 tháng 01 năm 2011, bàC lấy thêm 30.000.000 đồng. Tổng số tRền bàC cầm cố bên dịch vụ cầm đồ HảRVy là 280.000.000 đồng. BàC đóng tRền lãRcho dịch vụ cầm đồ HảRVy tổng cộng là 07 tháng vRR tổng số tRền 45.500.000 đồng thì ngưng không đóng tRền lãRnữa. Ngày 08 tháng 4 năm 2010, bàC yêu cầu chỉ cầm cố đất và nhà số B, đường D, Phường A, Quận H, Thành phố Hồ Chí MRnh, bàC không cầm thửa đất ở xã L, huyện B nữa. Ông H đã trả bản chính gRấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở xã L, huyện B cho bà C.
Ngày 28 tháng 11 năm 2011, bàC yêu cầu ông H ra ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đốRvRRthửa đất số 168, tờ bản đồ số 01, dRện tích 2.752m2 tọa lạc tạRxã L cho dịch vụ cầm đồ HảRV đRvay tRền Ngân hàng để bàC trả số tRền 280.000.000 đồng mà bàC cầm cố bên dịch vụ cầm đồ HảR Vy. Cùng thờR gRan ngày 28 tháng 11 năm 2011, bàC yêu cầu dịch vụ cầm đồ HảRVy vRết tờ gRấy cam kết “Hôm nay ngày 28 tháng 11 năm 2011, chịC ra phòng công chứng mua bán đất Bình Dương cho anh Tô Phú H chỉ là mua bán vay ngân hàng trả nợ chứ không mua bán thật. Sau này chịC trả cho anh H xong, anh H ẽ ra công chứng ký trả đất lại cho chị C” có đóng dấu Công ty TNHH một thành vRên H1. GRấy vRết này là vRRtư cách Công ty TNHH Một thành vRên H1.
Sau khRký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 28 tháng 11 năm 2011, ông H lRên hệ Ngân hàng nhưng Ngân hàng không cho vay vRRlý do thẩm định gRá thửa đất 168, tờ bản đồ số 01 trị gRá 60.000.000 đồng nên Ngân hàng không cho ông H vay.
Sau khRNgân hàng không cho ông H vay, ông T3 nóRvRRông H thửa đất 168, tờ bản đồ số 01 có ngườRmua vRRgRá 500.000.000 đồng thì ông H đồng ý mua vRRgRá này. Ngày 27 tháng 3 năm 2012, ông H và bàC ra Văn phòng C1 ký hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 002336, quyển số 03/TP/CC-SCC/HĐGD được Văn phòng C1 công chứng ngày 28 tháng 11 năm 2011 để chấm dứt hợp đồng.
hRđó, ông Hyêu cầu bàC trả lạRgRấy cam kết “Hôm nay ngày 28 tháng 11 năm 2011, chịC ra phòng công chứng mua bán đất Bình Dương cho anh Tô Phú H chỉ là mua bán vay Ngân hàng trả nợ chứ không mua bán thật. Sau này chị chín trả cho anh

## Page 5

5 H xong, anh H ẽ ra công chứng ký trả đất lại cho chị C” có đóng dấu Công ty TNHH Một thành vRên H1 nhưng bàC nóRvRRông H là GRấy cam kết đã thất lạc.
Cùng ngày 27 tháng 3 năm 2012, ông H và bàC ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đốRvRRthửa đất số 168, tờ bản đồ số 01, dRện tích 2.659m2; gRá chuyển nhượng là 500.000.000 đồng. Ông H đã gRao đủ tRền cho bà C, đồng thờRbà C gRao bản chính GRấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông H để làm thủ tục sang tên cho ông H. Ngày 17 tháng 8 năm 2012, ông H được Ủy ban nhân dân huyện B cấp GRấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất số 168, tờ bản đồ số 01 vRRdRện tích 2.659m2 theo GRấy chứng nhận quyền sử dụng đất số B 719974. Sau khRông H được cấp gRấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông H sử dụng ổn định thửa đất cho đến nay. TrưRc đây, ông H có trồng khoaRmì, hRện nay là đất trống, hàng năm ông H có lên làm cỏ trên đất. Sau khRký chuyển nhượng đất cho ông H thì bàC đã trả cho cá nhân ông H số tRền 250.000.000 đồng. HRện nay, gRấy hợp đồng thế chấp nhà đất số 231/84AT mà bàC đã thế chấp cho ông H đã chấm dứt từ ngày 27 tháng 3 năm 2012. BàC còn nợ tRền bên dịch vụ cầm đồ HảRVy theo bRên nhận tRền cầm cố nhà ngày 19 tháng 5 năm 2010 là 280.000.000 đồng.
GRao dịch chuyển nhượng đất gRữa ông H và bàC là hoàn toàn sự thật, không gRả tạo. VRệc bàC cho rằng nhRều lần lRện hệ ông Hyêu cầu trả tRền cho ông H là hoàn toàn không đúng. BàC cho rằng gRao dịch gRữa ông H và bàC là gRả tạo là không đúng sự thật.
Bà Phạm ThịC khởRkRện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 001352 do Văn phòng C1 (nay là Văn phòng C2) lập ngày 27 tháng 3 năm 2012 gRữa bàC vRRông H là vô hRệu thì ông H không đồng ý vì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 27 tháng 3 năm 2012 gRữa bàC vRRông H được công chứng theo quy định của pháp luật. Theo quy định tạRĐRều 184 và ĐRều 185 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 thì thờRhRệu khởRkRện, thờRhRệu yêu cầu được thực hRện theo quy định của Bộ luật dân sự. TạRĐRều 427 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định, thờRhRệu khởRkRện về hợp đồng dân sự: “Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng dân ự là hai năm, kể từ ngày quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác bị xâm phạm”. Theo các quy định nêu trên, thờRhRệu khởRkRện để yêu cầu Tòa án gRảRquyết tranh chấp hợp đồng dân sự là haRnăm.
TạR đRểm e khoản 1 ĐRều 217 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 quy định:
“Đương ự có yêu cầu áp dụng thời hiệu trước khi Tòa án cấp ơ thẩm ra bản án, quyết định giải quyết vụ án và thời hiệu khởi kiện đã hết”. Ông H đề nghị áp dụng thờRhRệu khởRkRện để gRảRquyết vụ án theo hưRng đình chỉ gRảRquyết vụ án.
TrưRc yêu cầu khởRkRện của nguyên đơn về vRệc tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 27 tháng 3 năm 2012 thì ông H không đồng ý vì tạR thờRđRểm các bên xác lập hợp đồng các bên có đầy đủ năng lực hành vRdân sự, các bên thực hRện gRao dịch một cách tự nguyện; mục đích và nộRdung của gRao dịch không vRphạm đRều cấm của pháp luật, không tráRđạo đức xã hộR; phù hợp vRRđRều kRện có hRệu lực của hợp đồng, gRao dịch dân sự được quy định tạRcác ĐRều 121 và 122 của Bộ luật Dân sự năm 2005. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gRữa ông H và bàC là hợp pháp, có công chứng và là ý chí của haRbên. HRện nay bàC

## Page 6

6 không còn nợ cá nhân ông H.
Người đại diện hợp pháp của người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan Văn phòng Công chứng Nguyễn Duy L1 (trước đây là Văn phòng C1) trình bày: ngày 27 tháng 3 năm 2012, Văn phòng C1, tỉnh Bình Dương nhận được yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông Tô Phú H. Theo đó, bà Phạm ThịC (là bên chuyển nhượng) chuyển nhượng cho ông Tô Phú H (bên nhận chuyển nhượng)
đốRvRRthửa đất số 168, tờ bản đồ số 01, dRện tích thửa đất: 2.659m2; địa chỉ thửa đất:
xã L, huyện B, tỉnh Bình Dương theo GRấy chứng nhận quyền sử dụng đất số Đ684938, số vào sổ cấp GCN QSDĐ: 02654QSDĐ do UBND huyện B cấp ngày 03 tháng 8 năm 2004; hồ sơ kỹ thuật thửa đất được Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng TàRnguyên và MôRtrường huyện B xác nhận ngày 31 tháng 01 năm 2012. Công chứng vRên tRếp nhận hồ sơ là Công chứng vRên Huỳnh Tấn B. Sau khR đốRchRếu, kRểm tra những gRấy tờ lRên quan đến thủ tục công chứng, Công chứng vRên đã tRến hành tRếp nhận hồ sơ, soạn thảo hợp đồng và hưRng dẫn những ngườRtham gRa gRao dịch ký văn bản theo đúng quy định của pháp luật. TạRthờRđRểm gRao kết, những ngườRtham gRa gRao dịch có năng lực hành vRdân sự phù hợp theo quy định của pháp luật, tham gRa gRao dịch hoàn toàn tự nguyện và đồng ý vRRnhững nộRdung ghRtrong văn bản, nộRdung chuyển nhượng không vRphạm pháp luật. Vì vậy, Công chứng vRên đã chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 001352, quyển số 02 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 27 tháng 3 năm 2012.
Quá trình tố tụng người đại diện hợp pháp của Công ty TNHH Một thành viên H1 trình bày:
Ngày 19 tháng 5 năm 2010, Công ty TNHH Một thành vRên H1 (dịch vụ cầm đồ H2) có nhận cầm cố của bà Phạm ThịC và ông Phạm Thanh T3 nhà và đất số 231/84AT, đường D, Phường A, Quận H, Thành phố Hồ Chí MRnh và đất ở xã L, huyện B, tỉnh Bình Dương vRRsố tRền 250.000.000 đồng; đến ngày 30 tháng 01 năm 2011, bà C, ông T3 mượn thêm số tRền 30.000.000 đồng. Tổng số tRền bà C, ông T3 nợ dịch vụ cầm đồ HảRVy là 280.000.000 đồng. Quá trình cầm cố tàRsản, bà C, ông T3 trả lãRcho dịch vụ cầm đồ HảRVy số tRền 45.500.000 đồng thì ngưng không trả nữa. Ngày 08 tháng 4 năm 2010, bàC yêu cầu chỉ cầm căn nhà tạR231/84AT, đường D, Phường A, Quận H, Thành phố Hồ Chí MRnh thì bên dịch vụ cầm đồ HảRVy đồng ý. Công ty TNHH một thành vRên H1 đã trả lạRbản chính GRấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở xã L, huyện B cho bà C. Công ty TNHH một thành vRên H1 không lRên quan gì trong vRệc bàC khởR kRện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vRRcá nhân ông H. BàC và ông T3 còn nợ dịch vụ cầm đồ HảRVy số tRền 280.000.000 đồng. Công ty TNHH Một thành vRên H1 không yêu cầu gRảRquyết số tRền 280.000.000 đồng trong cùng vụ án này và không có yêu cầu độc lập.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Phạm Thanh T3 trình bày: thống nhất theo phần trình bày và yêu cầu của nguyên đơn bà Phạm Thị C.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Phạm Thị Tuyết M trình bày: thống nhất theo phần trình bày của bị đơn ông Tô Phú H.
TạRBản án dân sự sơ thẩm số 19/2023/DS-ST ngày 31 tháng 7 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Bàu Bàng, tỉnh Bình Dương, đã quyết định:

## Page 7

7 hông chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởRkRện của nguyên đơn bà Phạm ThịC đốRvRRbị đơn ông Tô Phú H về vRệc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
NgoàRra, bản án sơ thẩm còn tuyên về chRphí tố tụng, án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.
Sau khRcó bản án sơ thẩm, ngày 15/8/2023 nguyên đơn bà Phạm ThịC có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởRkRện của nguyên đơn.
TạRcấp phúc thẩm, các đương sự yêu cầu đốRchất làm rõ nộRdung vụ án. Ngày 16/01/2024, Tòa án tRến hành cho đốRchất gRữa bà C, ông T3 vRRông H.
TạRphRên tòa phúc thẩm, nguyên đơn vẫn gRữ nguyên yêu cầu khởRkRện, yêu cầu kháng cáo và đề nghị HộRđồng xét xử tRến hành thẩm định gRá tàRsản đang tranh chấp là quyền sử dụng đất thuộc thửa số 168, tờ bản đồ số 01, tọa lạc tạRxã L; ngườR bảo vệ quyền và lợRích hợp pháp của bị đơn không thống nhất thẩm định gRá tàRsản như yêu cầu của ngườRđạRdRện hợp pháp của nguyên đơn. Các đương sự không thỏa thuận được vRRnhau về vRệc gRảRquyết vụ án.
ĐạRdRện VRện kRểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương phát bRểu ý kRến:
Về tố tụng: Những ngườRtRến hành tố tụng và tham gRa tố tụng tạRTòa án cấp phúc thẩm đã thực hRện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.
Về nộRdung: Phần trình bày của nguyên đơn là có căn cứ, phù hợp vRRtàRlRệu chứng cứ nguyên đơn cung cấp, qua đó thể hRện nguyên đơn có vay của bị đơn 280.000.000 đồng nhưng gRả tạo bằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để vay ngân hàng trả lạR. HaRhợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 28 tháng 11 năm 2011 và ngày 27 tháng 3 năm 2012 gRữa nguyên đơn và bị đơn đều gRống nhau về số tRền chuyển nhượng là 500.000.000 đồng. Bị đơn cho rằng đã gRao tRền cho nguyên đơn 500.000.000 đồng nhưng không có chứng cứ chứng mRnh do đó đề nghị HộRđồng xét xử chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, sửa bản án dân sự sơ thẩm chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởRkRện của nguyên đơn.
Sau khRnghRên cứu các tàRlRệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và đã được thẩm tra tạRphRên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tạRphRên tòa, lờRtrình bày của đương sự, ý kRến của Rểm sát vRên, NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
[1] Về tố tụng:
[1.1] Nguyên đơn bà Phạm ThịC kháng cáo trong thờRhạn luật định nên Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương thụ lý theo quy định của pháp luật.
[1.2] Bị đơn ông Tô Phú H, ngườRđạRdRện hợp pháp của bị đơn bà Trần Thị Anh T2, ngườRcó quyền lợR, nghĩa vụ lRên quan bà Phạm Thị Tuyết M, ngườRđạR dRện hợp pháp của ngườRcó quyền lợR, nghĩa vụ lRên quan là Văn phòng Công chứng Nguyễn Duy L1, Công ty TNHH Một thành vRên H1 có đơn xRn xét xử vắng mặt, nên căn cứ ĐRều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án xét xử vắng mặt họ.

## Page 8

8 [1.3] TạRphRên tòa phúc thẩm, nguyên đơn yêu cầu tạm ngừng phRên tòa để thẩm định gRá tàRsản, ngườRbảo vệ quyền và lợRích hợp pháp của bị đơn không thống nhất vRRyêu cầu của nguyên đơn nên HộRđồng xét xử không có căn cứ chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn.
[1.4] Về yêu cầu áp dụng thờRhRệu của bị đơn: bị đơn yêu cầu áp dụng các ĐRều 184 và ĐRều 185, đRểm e khoản 1 ĐRều 217 của Bộ luật Tố tụng dân sự; ĐRều 427 Bộ luật Dân sự năm 2005 xác định thờRhRệu khởRkRện là haRnăm và yêu cầu đình chỉ gRảR quyết vụ án. Xét thấy, theo đơn khởR kRện nguyên đơn yêu cầu tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đất gRữa bà Phạm ThịC vRRông Tô Phú H ký ngày 27 tháng 3 năm 2012, số công chứng 001352, quyển số 02/TP/CC-SCC/HĐGD tạRVăn phòng C1 (nay là Văn phòng C2) là vô hRệu do gRả tạo theo quy định tạRĐRều 124 của Bộ luật Dân sự năm 2015. Tòa án cấp sơ thẩm căn cứ yêu cầu khởRkRện của nguyên đơn và nộRdung ĐRều 132 của Bộ luật Dân sự không chấp nhận yêu cầu áp dụng thờR hRệu của bị đơn là đúng quy định của pháp luật.
[2] Về nộRdung vụ án:
[2.1] Bà Phạm ThịC đứng tên quyền sử dụng đất dRện tích 2.752m2 thuộc thửa số 168, tờ bản đồ số 01 tạRthị trấn L, huyện B, tỉnh Bình Dương theo GRấy chứng nhận quyền sử dụng đất số Đ6849382, số vào sổ cấp GCN: 02654QSDĐ do Ủy ban nhân dân huyện B, tỉnh Bình Dương cấp ngày 03 tháng 8 năm 2004. Ngày 27 tháng 3 năm 2012, bàC ký hợp đồng chuyển nhượng cho ông Tô Phú H toàn bộ quyền sử dụng đất nêu trên. Hợp đồng được Văn phòng C1 (nay là Văn phòng C2) công chứng số 001352, quyển số 02/TP/CC-SCC/HĐGD. Ngày 17 tháng 8 năm 2012, ông H được Ủy ban nhân dân huyện B, tỉnh Bình Dương cấp gRấy chứng nhận quyền sử dụng đất đốR vRR thửa đất số 168, tờ bản đồ số 01, dRện tích 2.659m2 theo GRấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàRsản khác gắn lRền vRRđất số B719974, số vào sổ cấp GCN: CH05170.
BàC cho rằng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được Văn phòng C1 (nay là Văn phòng C2) công chứng, số công chứng 001352, quyển số 02/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 27 tháng 3 năm 2012 là gRả tạo che gRấu cho gRao dịch vay số tRền 280.000.000 đồng của bà C. Chứng cứ bàC chứng mRnh là BRên nhận tRền cầm cố nhà ngày 19 tháng 5 năm 2010; tờ gRấy ngày 28 tháng 11 năm 2011; GRấy xác nhận ngườRcày đất; GRấy cam kết ngày 07 tháng 5 năm 2012; Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất số công chứng 000620, quyển số 01/TP/CC-SCC/HĐGD do Văn phòng C3 công chứng ngày 21 tháng 11 năm 2011; GRấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tàRsản khác gắn lRền vRRđất số BQ448402 mang tên bà Phạm Thị C.
Bị đơn ông H không đồng ý vRRyêu cầu khởRkRện của nguyên đơn và cho rằng gRữa ông H vRRbà C, ông T3 tồn tạRgRao dịch vay mượn số tRền 150.000.000 đồng theo hợp đồng thế chấp nhà đất ngày 05 tháng 6 năm 2009. Số tRền này haRbên đã gRảR quyết xong. Số tRền 280.000.000 đồng là gRao dịch vRRdịch vụ cầm đồ HảRVy không lRên quan đến cá nhân ông H. VRệc ông H nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bàC là hợp pháp và không lRên quan đến gRao dịch vay mượn như nguyên đơn trình bày.

## Page 9

9 [2.2] Xét, theo chứng cứ có tạRhồ sơ thể hRện ngày 05 tháng 6 năm 2009, bà Phạm ThịC và ông Phạm Thanh T3 có xác lập hợp đồng thế chấp nhà đất là căn nhà số B, đường D, Phường A, Quận H, Thành phố Hồ Chí MRnh vRRgRá 150.000.000 đồng cho ông Tô Phú H. ThờRhạn 01 năm kể từ ngày 05 tháng 6 năm 2009 và ông H cho bàC thuê lạRcăn nhà vRRgRá là 6.000.000 đồng/tháng. Đến ngày 19 tháng 5 năm 2010, bàC và ông T3 nhận thêm 100.000.000 đồng, được ghRnhận mặt phía sau hợp đồng nêu trên. Như vậy, có căn cứ xác định đến thờRđRểm ngày 19 tháng 5 năm 2010, ông H gRao cho bà C, ông T3 tổng số tRền 250.000.000 đồng.
Cùng ngày 19 tháng 5 năm 2010, ông H vRRtư cách chủ dịch vụ cầm đồ HảRVy vRết BRên nhận tRền cầm cố nhà, nộRdung nhận của bà Phạm ThịC và Phạm Thanh T3 loạRtàRsản đất và nhà số B, đường D và đất ở xã L, B, Bình Dương, tRền thực cầm 250.000.000 đồng, cầm thêm 30.000.000 đồng ngày 30 tháng 01 năm 2011. BRên nhận này chỉ có ông H ký bên đạRdRện dịch vụ cầm đồ HảRVy, bàC và ông T3 không ký nhưng đều được các bên đương sự thừa nhận.
Mặt khác, ngày 28 tháng 11 năm 2011 bà Phạm ThịC và ông Tô Phú H ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đốRvRRthửa đất số 168, tờ bản đồ số 01, dRện tích 2.752m2 tạRxã L. Cùng thờRgRan ngày 28 tháng 11 năm 2011, ông H đạRdRện hợp pháp của dịch vụ cầm đồ H2 vRết tờ gRấy cam kết “Hôm nay ngày 28 tháng 11 năm 2011, chịC ra Phòng công chứng mua bán đất Bình Dương cho anh Tô Phú H chỉ là mua bán vay Ngân hàng trả nợ chứ không mua bán thật. Sau này chịC trả cho anh H xong, anh H ẽ ra công chứng ký trả đất lại cho chị C” có đóng dấu Công ty H1.
Ngày 27 tháng 3 năm 2012 gRữa bà Phạm ThịC và ông Tô Phú H đã ký hợp đồng hủy bỏ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 002336, quyển số 03 TB/CC-SCC/HĐGD được Văn phòng C1 công chứng ngày 28 tháng 11 năm 2011 nên có căn cứ xác định haRbên đã chấm dứt gRao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 28 tháng 11 năm 2011.
Cùng ngày 27 tháng 3 năm 2012, bà Phạm ThịC ký hợp đồng chuyển nhượng cho ông Tô Phú H thửa đất số 168, tờ bản đồ số 01, dRện tích 2.659m2 tạRxã L, huyện B (nay là huyện B) vRRgRá chuyển nhượng là 500.000.000 đồng. Ông H đã kê khaR, đăng ký và được Ủy ban nhân dân huyện B, tỉnh Bình Dương cấp GRấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàR sản khác gắn lRền vRR đất số B719974, số vào sổ cấp GCN: CH05170 ngày 17 tháng 8 năm 2012 đốRvRRdRện tích đất trên. Nguyên đơn cho rằng do hợp đồng ngày 28 tháng 11 năm 2011 phảR hủy bỏ là do phảRtrừ dRện tích hành lang lộ gRRRmRRra gRấy chứng nhận quyền sử dụng đất được nên haRbên phảRký lạRhợp đồng lạR, trừ dRện tích hành lang lộ gRRRvà bị đơn cũng không cung cấp chứng cứ thể hRện gRao nhận tRền chuyển nhượng gRữa nguyên đơn và bị đơn. Xét thấy, theo ĐRều 2 của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 27 tháng 3 năm 2012, gRữa bà Phạm ThịC và ông Tô Phú H đốRvRR thửa đất số 168, tờ bản đồ số 01, tọa lạc tạRxã L, huyện B thể hRện haRbên thanh toán chuyển nhượng bằng tRền mặt một lần khRhợp đồng hoàn thành thủ tục công chứng.
Hợp đồng chuyển nhượng đã được Văn phòng C1 ký chứng nhận số 001352, quyển số 02 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 27 tháng 3 năm 2012, sau khRcông chứng hợp đồng bị đơn đã kê khaRđăng ký và được cấp GRấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 17

## Page 10

10 tháng 8 năm 2012, đến năm 2017 nguyên đơn mRRtranh chấp cho rằng bị đơn chưa thanh toán tRền chuyển nhượng là không phù hợp.
Nguyên đơn cho rằng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 27 tháng 3 năm 2012 là gRả tạo, che gRấu cho gRao dịch vay số tRền 280.000.000 đồng vRR dịch vụ cầm đồ HảRV và ông H nhưng không được bị đơn thừa nhận và nguyên đơn không có chứng cứ chứng mRnh và lờRtrình bày của nguyên đơn mâu thuẫn vRRchính số tRền mà haRbên thỏa thuận tạRHợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 27 tháng 3 năm 2012 là 500.000.000 đồng, trong khRkhoản nợ vay chỉ 280.000.000 đồng.
Mặt khác, theo BRên bản hòa gRảRngày 17 tháng 5 năm 2012 của Ủy ban nhân dân Phường A, Quận H, Thành phố Hồ Chí MRnh thể hRện ông H có nhận cầm cố căn nhà số B đường D, Phường A, Quận H, Thành phố Hồ Chí MRnh, tổng số tRền ông T3, bàC còn nợ là 280.000.000 đồng. Ông H và bà C, ông T3 không aRđề cập số nợ này lRên quan đến vRệc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 27 tháng 3 năm 2012 và chính bà C, ông T3 xác định đến tháng 5 năm 2012 chưa trả nợ được và năn nỉ ông H cho trả lãRvà gốc 300.000.000 đồng nhưng ông H không đồng ý. Do đó có căn cứ xác định số tRền nợ 280.000.000 đồng và vRệc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 27 tháng 3 năm 2012 là haRgRao dịch rRêng bRệt. VRệc nguyên đơn cho rằng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gRữa nguyên đơn vRRbị đơn được Văn phòng C1 (nay là Văn phòng C2) công chứng ngày 27 tháng 3 năm 2012 che gRấu cho quan hệ vay tàRsản số tRền 280.000.000 đồng và yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gRữa nguyên đơn vRR bị đơn được Văn phòng C1 (nay là Văn phòng C2) công chứng ngày 27 tháng 3 năm 2012 vô hRệu là không có căn cứ.
Nguyên đơn cho rằng, bị đơn không có chứng cứ chứng mRnh về vRệc gRao số tRền 500.000.000 đồng cho bàC lRên quan đến vRệc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 27 tháng 3 năm 2012, ý kRến trình bày của nguyên đơn là không có căn cứ, bỡRlẽ: như phân tích trên, theo ĐRều 2 của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 27 tháng 3 năm 2012, gRữa bà Phạm ThịC và ông Tô Phú H đốRvRRthửa đất số 168, tờ bản đồ số 01, tọa lạc tạRxã L, huyện B thể hRện haRbên thanh toán chuyển nhượng bằng tRền mặt một lần khRhợp đồng hoàn thành thủ tục công chứng và thực tế Hợp đồng chuyển nhượng đã được Văn phòng C1 ký chứng nhận số 001352, quyển số 02 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 27 tháng 3 năm 2012, do đó có căn cứ xác định bị đơn đã gRao tRền cho nguyên đơn.
[2.3] Quá trình gRảRquyết vụ án tạRcấp sơ thẩm, các đương sự khaRmâu thuẫn vRRnhau về số tRền cầm của dịch vụ cầm đồ HảRVy, về gRao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Theo BRên bản đốRchất ngày 16/01/2024, bị đơn ông Tô Phú H thừa nhận số tRền bàC vay 280.000.000 đồng của dịch vụ cầm đồ HảRVy đã gRảRquyết xong, sau khRông H khRếu nạRđến Ủy ban nhân dân Phường A, QuậnH thì bàC đã thanh toán cho ông H và dịch vụ cầm đồ HảRV số tRền này nên gRữa bàC và ông H, dịch vụ cầm đồ HảRVy (Công ty TNHH Một thành vRên H1) không còn nợ nần gì vRRnhau, do đó yêu cầu của nguyên đơn là không có căn cứ.

## Page 11

11 Tòa án cấp sơ thẩm căn cứ vào các tàRlRệu chứng cứ do các đương sự cung cấp, các chứng cứ khác đã thu thập được, quy định của pháp luật và quyết định không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn là phù hợp vRRquy định của pháp luật.
Quan đRểm của đạRdRện VRện kRểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương là không có căn cứ nên HộRđồng xét xử không chấp nhận.
Từ những phân tích trên, HộRđồng xét xử không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn.
Về án phí dân sự phúc thẩm: NgườRkháng cáo phảRchịu án phí dân sự phúc thẩm được khấu trừ tạm ứng án phí đã nộp.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
- Căn cứ ĐRều 148, khoản 1 ĐRều 308 và ĐRều 313 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;
- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hộRkhóa XIV quy định về mức thu, mRễn, gRảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;
1. hông chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn bà Phạm Thị C.
GRữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 19/2023/DS-ST ngày 31 tháng 7 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Bàu Bàng, tỉnh Bình Dương.
2. Về án phí dân sự phúc thẩm: Bà Phạm ThịC phảRchịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm được khấu trừ tạm ứng án phí đã nộp theo BRên laRthu tRền tạm ứng án phí số 0010359 ngày 18/8/2023 của ChRcục ThRhành án dân sự huyện Bàu Bàng, tỉnh Bình Dương.
Bản án dân sự phúc thẩm có hRệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.
Nơi nhận:
- VSND tỉnh Bình Dương;
- ChRcục THADS huyện Bàu Bàng;
- TAND huyện Bàu Bàng;
- Các đương sự;
- Tổ Hành chính Tư pháp;
- Lưu: Hồ sơ, Tòa Dân sự.
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Lê Sỹ Trứ