Bản án số: 15/2024/DSPT
Trần Duy P - Trần Thị Q
Số: 15
Ngày: 18/01/2024
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Bà Rịa_Vũng Tàu
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thông tin vụ việc: Ông P khởi kiện yêu cầu bà Q trả lại tiền đặt cọc đã nhận

## Page 1

 TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈ R – V TU

Bản án số: 15/2024/DSPT Ngày: 18-01-2024 “V/v Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”
 CỘ Ò XÃ ỘIC Ủ Ĩ VIỆT M Độc lập - Tự do - ạnh phúc

 Â D ƯỚC CỘ Ò XÃ ỘIC Ủ Ĩ VIỆT M TÒA Â DÂ TỈ R – V TU
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Quang Các Thẩm phán: Ông Cao Minh Vỹ Ông Trương Văn Tâm
- Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thị à Vy – Thư T a án nhân ân tỉnh Bà Rịa – V ng Tàu
- i in i n kim t nh n n t nh à a – ng Tà Bà Nguyễn Thị Thanh Thủy - Kiểm sát viên Ngày 18-01-2024 tại Tr sởT a án nhân ân tỉnh Bà Rịa – V ng Tàu t ử phúc thẩm công hai v án th l số: 214/2023/TLPT-DS ngày 10 -10-2023 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.
Do ản án ân sự sơ thẩm số 22/2023/DS-ST ngày 21 tháng 7 năm 2023 của Tòa án nhân ân thị ãP ị háng cáo.
Theo các quyết định: Quyết định đưa v án ra t ử số 242/2023/QĐ-PT ngày 07 -12-2023; Quyết định hoãn phiên t a số 137/2023/QĐ-PT ngày 28 -12- 2023 giữa các đương sự:
1. guyên đơn: Ông Trần DuyP sinh năm 1985 (có mặt)
 Địa chỉ: Khu phốP phường M thị ãP tỉnh Bà Rịa - V ng Tàu.
Người đại iện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Thành Đ sinh năm 1998 (có mặt)
 Địa chỉ: 1 L Phường B thành phố V tỉnh Bà Rịa - V ng Tàu.
2. ị đơn: Bà Trần Thị Q sinh năm 1972 (có mặt)
Địa chỉ: A L phường T quận T Thành phố ồ Chí Minh.
Người đại iện theo ủy quyền: Công ty L Tr sở: P201 số A đường T phường D quận C thành phố à Nội.
Người đại iện tham gia tốt ng: Ông Trần Xuân T sinh năm 1998 (có mặt)
 Địa chỉ: A T phường D quận C thành phố à Nội.
3. gười có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ông Phùng Văn T1 sinh năm 1969 Địa chỉ: A L phường T quận T thành phố ồ Chí Minh (có đơn in t ử vắng mặt)
 4. gười kháng cáo: Nguyên đơn ông Trần Duy P.

## Page 2

 ỘI DU VỤ :
Theo đơn khởi kiện đề ngày 04 -5-2021, quá trình tố tụng và tại phiên tòa người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Nguyễn Thành Đ trình bày:
Ngày 15 -4-2021, ông Trần DuyP tên vào ợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử ng đất với à Trần Thị Q để đảm ảo giao ết hợp đồng và thực hiện chuyển nhượng quyền sử ng đất tại thửa đất số 451 tờ ản đồ số 19 iện tích 259m2 tọa lạc tại hu phốC phường thị ãP tỉnh Bà Rịa - V ng Tàu theo Giấy chứng nhận số CK 044023 cấp ngày 19 -9-2017 với giá án là 1 439 000 000đ số tiền đặt cọc là 200 000 000đ Cùng ngày 15 -4-2021, ông P đã giao cho à Q số tiền đặt cọc là 200 000 000đ ai ên cam ết trong v ng 20 ngày ể từ ngày 15-4-2021 đến ngày 05-5-2021 sẽ ra Ph ng công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử ng đất theo quy định của pháp luật Sau hi công chứng hợp đồng chuyển nhượng ông P có nghĩa v thanh toán cho à Q số tiền c n lại là 1 230 000 000đ Ngoài ra àQ c n cam ết trường hợp àQ hông cung cấp các giấy tờ liên quan về thửa đất hay đất ị tranh chấp ị quy hoạch thì à Q phải ồi thường gấp 02 lần số tiền đã đặt cọc cho ông P (được thể hiện tại Điều 3 ợp đồng đặt cọc ngày 15-4-2021).
Sau hi thực hiện hợp đồng đặt cọc ông P được iết thông tin thửa đất số 451 tờ ản đồ số 19 nằm trong hu vực quy hoạch Để iểm tra thông tin trên đúng sự thật hay hông ông Pyêu cầu à Q cung cấp tài liệu có sao y chứng thực như: Căn cước công ân/Chứng minh nhân ân của hai vợ chồng à Trần Thị Q và ông Phùng Văn T1; sổ hộ hẩu; Giấy chứng nhận quyền sử ng đất và các giấy tờ liên quan đến thửa đất trên để ông P thực hiện thủt c đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cung cấp thông tin quy hoạch Tuy nhiên à Q từ chối hông hợp tác cung cấp thông tin tài liệu liên quan mà ông P đã yêu cầu Sau đó ông P phải tự iểm tra thông tin quy hoạch của thửa đất 451 tờ ản đồ số 19 thông qua phần mềm công hai thông tin của cơ quan quản l đất đai thì phát thiện thửa đất trên đã nằm trong quy hoạch hu công nghệ cao Cùng đó ông P em ỹ Giấy chứng nhận quyền sử ng đất thì nhận thấy thửa đất này hông phải là tài sản riêng của à Q mà là tài sản chung của vợ chồng à Trần Thị Q và ông Phùng Văn T1 Việc à Q giao ịch với ông P hông có sự đồng tham gia của ông T1 là hông hợp pháp Ông P nhận thấy giao ịch ân sự này hông hợp pháp nên đã gọi điện thoại cho bà Q để thỏa thuận trao đổi yêu cầu à Q trả lại 200 000 000đ và hông yêu cầu phải ồi thường tiền phạt cọc Tuy nhiên bà Q từ chối hông trả lại cho ông P số tiền trên Nay, ông Trần DuyP hởi iện yêu cầu hủy hợp đồng nhận cọc mua án đất ngày 15-4-2021và yêu cầu à Q trả lại cho ông P số tiền đã đặt cọc 200 000 000đ hông yêu cầu phải ồi thường tiền phạt cọc Quá trình tham gia tố tụng, tại phiên tòa, bị đơn bà Trần Thị Q , người đại diện theo ủy quyền bà T2 trình bày:
Bà Trần Thị Q và ông Phùng Văn T1 có thửa đất số 451 tờ ản đồ số 19 iện tích 259m2 tại ấp C ã huyện T (nay là hu phốC phường thị ã P)
tỉnh Bà Rịa - V ng Tàu. Ngày 15 -4-2021 bà Q và ông Trần DuyP hợp đồng nhận cọc mua án đất nội ung: Ông P đặt cọc cho à Q số tiền 200 000 000đ để

## Page 3

đảm ảo cho việc ết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử ng thửa đất nêu trên Trong v ng 20 ngày ể từ ngày 15-4-2021 đến ngày 05-5-2021 hai ên sẽ ra ph ng công chứng để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử ng đất Tuy nhiên đến thời hạn ông P hông thực hiện theo thỏa thuận và gửi tin nhắn cho à Q thông áo hông tiến hành hợp đồng chuyển nhượng nữa Sau đó ông P căn cứ thửa đất nêu trên đã nằm trong quy hoạch hu công nghệ cao và việc giao ịch hợp đồng đặt cọc hông có mặt của ông T1 là không hợp pháp Nên ngày 04-5-2021, ông P gửi đơn hởi iện đến Tòa án nhân ân thị xãP yêu cầu: ủy ỏ hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử ng đất được ết giữa ông P và bà Q ngày 15-4-2021 vì vô hiệu và ửl hậu quả giao ịch vô hiệu theo quy định của pháp luật Yêu cầu à Q trả lại cho ông P số tiền 200 000 000đ đã đặt cọc và hông yêu cầu ồi thường Việc ông P đặt cọc 200 000 000đ chỉ nhằm đảm ảo việc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử ng đất hông phải thực hiện giao ịch mua án quyền sử ng thửa đất Nên hông cần thiết phải có chữ của ông T1 thì hợp đồng đặt cọc mới phát sinh hiệu lực Ông P c n cho rằng à Q, ông T1 cố tình hông cung cấp thông tin cá nhân và thông tin của thửa đất nhằm che giấu thông tin thửa đất số 451 tờ ản đồ số 19 nằm trong quy hoạch công nghệ cao để yêu cầu hủy ỏ hợp đồng là hông đúng sự thật và hông phù hợp với các tài liệu có trong hồ sơ v án ơn nữa hi ết hợp đồng nhận cọc mua án đất ngày 15-4-2021, bà Q đã cung cấp rất đầy đủ và chính ác thông tin cá nhân như số Chứng minh nhân ân ngày tháng năm sinh địa chỉ thường trú và thông tin chi tiết của thửa đất số 451 tờ ản đồ số 19 như vị trí loại đất iện tích cho ông P iết Nên thực tế hông có việc ông à cố tình che giấu thông tin nhằm gây hó ễ cho ông P tìm hiểu thông tin về thửa đất Do đó ông à hông iết và hông có lỗi trong việc ết hợp đồng đặt cọc Vì vậy hợp đồng đặt cọc mua án đất ngày 15-4-2021 giữa à Q và ông P không vi phạm quy định về chủ thể và nội ung là hoàn toàn hợp pháp Đối với yêu cầu hởi iện của ông Pyêu cầu à Q hoàn trả lại cho ông P 200 000 000đ đã đặt cọc là hông có cơ sở vì sau hi hợp đồng hi đến hết thời hạn 20 ngày theo thỏa thuận tại hợp đồng à Q đã liên lạc với ông P rất nhiều lần đề nghị ông P thực hiện việc ết hợp đồng chuyển nhượng nhưng ông P hông hợp tác và trốn tránh hông đưa thêm cho vợ chồng à ất ỳ hoản tiền nào khác. Ông P đã nhắn tin gọi điện đề nghị hông tiếp t c thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử ng đất và đến nay yêu cầuT a án hông công nhận hợp đồng đặt cọc o chính ông P tên và điểm chỉ thể hiện rất rõ chí từ chối việc giao ết Căn cứ theo quy định tại hoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 “ Nếu ên đặt cọc từ chối việc giao ết thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về ên nhận đặt cọc” Do đó số tiền 200 000 000đ mà ông P đã đặt cọc sau đó từ chối giao ết thuộc về ông à Ngoài ra thực tế hi ông P đưa cho à Q số tiền 200 000 000đ à hông được cầm hết số tiền này mà phải chia cho người làm chứng là Nguyễn Bá T3 và Trần Thị P1 tổng số tiền 90 000 000đ tiền công môi giới đất Do đó ông P không có quyền yêu cầu à hoàn trả lại toàn ộ số tiền 200 000 000đ mà ông P đã đặt cọc Từ những căn cứ và lập luận nêu trên ông à đề nghị ội đồng t ử ác toàn ộ yêu cầu hởi iện của ông P.

## Page 4

Tại phiên tòa à Q, bà T2 đồng hủy hợp đồng nhận cọc mua án đất ngày 15-4-2021 Không đồng yêu cầu của ông P về việc đ i lại tiền đặt cọc 200 000 000đ Vì hợp đồng nhận cọc mua án đất ngày 15-4-2021 các ên ết tự nguyện hợp pháp theo các Điều 117 292 328 Bộ luật ân sự 2015 Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Phùng Văn T1 trình bày:
Mọi nội ung sự việc liên quan đến v án ông T1 đồng quan điểm với à Trần Thị Q.
Tại ản án dân sự sơ thẩm số 22/2023/DS-ST ngày 21 tháng 7 năm 2023 của Tòa án nhân dân thị xãP đã căn cứ các Điều 26 35 39 227 228 235 266 273 Bộ luật tốt ng Dân sự; Điều 117 118 119 328 418 423 428 Bộ luật Dân sự; các Điều 3 188 191 Luật Đất đai; Điều 27 Nghị quyết 326/2016/UBTVQ 14 ngày 30 -12-2016 của Ủy an thường v Quốc hội quy định về mức thu miễn giảm thu nộp quản l và sử ngán phí và lệ phíT a án tuyên ử:
- Chấp nhận một phần yêu cầu hởi iện của ông P về việc tuyên ố hủy ợp đồng nhận cọc mua án đất ết ngày 14-5-2021 giữa ông P và bà Q.
 - Không chấp nhận yêu cầu hởi iện của nguyên đơn về việc uộc à Q phải trả lại số tiền đặt cọc đã nhận là 200 000 000đ Ngoài ra án sơ thẩm c n tuyên về lãi suất chậm trả; án phí; quyền háng cáo và thời hạn thi hành ản án theo quy định Ngày 01-8-2023, ông P có đơn háng cáo với yêu cầuT a án phúc thẩm em t chấp nhận toàn ộ yêu cầu hởi iện của ông P.
Tại phiên tòa phúc thẩm:
[1]. Ông P và ông Đ là người đại iện theo ủy quyền của ông P trình bày và có quan điểm: ợp đồng nhận cọc mua án đất ngày 15-4-2021 vô hiệu về chủ thể vì đất chuyển nhượng là tài sản chung của vợ chồng à Q ông T1 nhưng chỉ có một mình bà Q tham gia, ông T1 hông tham gia và hông có iến là hông phù hợp luật ôn nhân và Gia đình; ợp đồng nhận cọc ngày 15-4-2021 c ng vô hiệu về nội ung vì à Q định đoạt phần tài sản của ông T1 là hông đúng Do đó đề nghị hủy ợp đồng nhận cọc mua án đất ngày 15-4-2021 o vô hiệu à Q phải trả lại 200 000 000đ tiền đã nhận cọc cho ông P.
[2]. Bà Q và ông T là người đại iện theo ủy quyền của à Q trình bày và có quan điểm: Ông P hẳng định tham gia giao ịch là tự nguyện; hi thỏa thuận chuyển nhượng đất ông P đã được em sổ đỏ ản chính; quá trình thực hiện đặt cọc và giải quyết tạiT a án cấp sơ thẩm (BL 31) ông P đã thừa nhận đã nhắn tin cho bà Q là ông P hông thực hiện tiếp hợp đồng chuyển nhượng đồng thời ông P đã có đơn hởi iện à Q trước hi hết thời hạn chuyển nhượng 01 ngày là hông đúng; về hình thức đặt cọc theo quy định thì việc đặt cọc là để đảm ảo giao ết hợp đồng chứ hông phải là để định đoạt tài sản nên ợp đồng nhận cọc mua án đất ngày 15-4-2021 hông vi phạm; về chủ thể nội ung m c đích của ợp đồng nhận cọc mua án đất ngày 15-4-2021 là phù hợp pháp luật; ông P đã được àQ cung cấp thông tin cá nhân đầy đủ chứ hông che ấu thông tin; ngày 05-5-2021 vợ chồng à Q ông T1 đã có mặt tại ph ng công chứng để chứng thực việc chuyển nhượng theo hợp đồng đặt cọc nhưng ông P hông đến; căn cứ vào văn ản của

## Page 5

UBND thị ã P đã ác định đất chuyển nhượng hông ị quy hoạch o đó việc chuyển nhượng đất hông thực hiện được là hoàn toàn thuộc về lỗi của ông P nên đề nghị ội đồng t ử phúc thẩm hông chấp nhận háng cáo của ông P giữ nguyên ản án sơ thẩm [3] Quan điểm của đại iện Viện iểm sát:
- Việc tuân thủ pháp luật: Những người tiến hành tốt ng và những người tham gia tốt ng thực hiện đúng quy định của pháp luật
- Quan điểm về nội ung háng cáo của ông P:
+ Về chủ thể của hợp đồng đặt cọc: M c đích của việc đặt cọc là để đảm ảo giao ịch ân sự luật hông quy định ắt uộc tất cả các ên phải tham gia trong hợp đồng đặt cọc Khi thỏa thuận đặt cọc ông P hông có iến yêu cầu ông T1 phải có mặt o đó hợp đồng đặt cọc hông vô hiệu + Về thông tin quy hoạch: Ông P là người nhận chuyển nhượng đất thìc ng phải có trách nhiệm tìm hiểu thông tin về đất; hông có chứng cứ à Q che ấu thông tin cá nhân và thửa đất; UBND thị xãP có văn ản ác định đất chuyển nhượng hông ị quy hoạch nên đủ điều iện chuyển nhượng + Ngày 05 -5-2021 ông P hông đến ph ng công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất; có chứng cứ ác định ông P hởi iện yêu cầu hủy ợp đồng đặt cọc ngày 15-4-2021 là hành vi đơn phương chấm ứt hợp đồng đặt cọc Từ các nội ung trên cho thấy l o ông P hởi iện và háng cáo yêu cầu hủy ợp đồng đặt cọc ngày 15-4-2021 là hông có căn cứ đề nghị ội đồng t ử phúc thẩm hông chấp nhận háng cáo của ông P giữ nguyên ản án sơ thẩm Ậ Đ CỦ TÒ :
Sau hi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ v án đã được thẩm tra tại phiên t a phúc thẩm căn cứ vào ết quả tranh t ng tại phiên t a ội đồng t ử phúc thẩm nhận định về v án như sau:
Tại phiên t a phúc thẩm ông P vẫn giữ nguyên yêu cầu háng cáo; ông P và vợ chồng à Q ông T1 hông thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết v án Ông P háng cáo cho rằng ợp đồng nhận cọc mua án đất ngày 15-4-2021 đã vi phạm về chủ thể hình thức và nội ung của hợp đồng và đất là đối tượng chuyển nhượng ị quy hoạch tuy nhiên ội đồng t ử phúc thẩm nhận thấy các nội ung háng cáo này của ông P c ng chính là những nội ung mà ông P đã yêu cầu hởi iện đối với vợ chồng à Q ông T1 nên đã được ản án sơ thẩm phân tích nhận định đầy đủ rõ ràng c thể và có căn cứ pháp luật Do đó việc ông P háng cáo nhưng hông cung cấp thêm được chứng cứ mới nên ội đồng t ử phúc thẩm hông thể thỏa mãn háng cáo của ông P ội đồng t ử phúc thẩm thông nhất với quan điểm của Đại iện Viện iểm sát nhân ân tỉnh Bà Rịa – V ng Tàu hông chấp nhận háng cáo của ông P giữ nguyên ản án sơ thẩm Về án phí ân sự phúc thẩm: Ông P phải nộp theo quy định Vì các lẽ trên:
QUYẾT Đ

## Page 6

Áp ng Khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tốt ng ân sự tuyên ử:
Không chấp nhận háng cáo của ông Trần DuyP giữ nguyên Bản án ân sự sơ thẩm số 22/2023/DS-ST ngày 21-7-2023 của Tòa án nhân ân thị ã P như sau:
[1] Chấp nhận một phần yêu cầu hởi iện của ông Trần DuyP tuyên ố hủy ợp đồng nhận cọc mua án đất ết ngày 14-5-2021 giữa ông Trần DuyP và bà Trần Thị Q.
[2] Không chấp nhận yêu cầu hởi iện của ông Trần DuyP về việc uộc à Trần Thị Q phải trả lại số tiền đặt cọc đã nhận là 200 000 000đ (hai trăm triệu đồng)
[3] Về chi phí thu thập tài liệu chứng cứ: Ông Trần DuyP phải nộp 802 520đ (tám trăm lẻ hai nghìn năm trăm hai mươi đồng) và đã nộp đủ [4] Về án phí:
[4 1] Án phí ân sự sơ thẩm:
Ông Trần DuyP phải nộp 10 000 000đ (Mười triệu đồng) án phí ân sự sơ thẩm được hấu trừ vào 300 000đ ( a trăm ngàn đồng) tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu tiền số 0006553 ngày 14-5-2021 của Chic c Thi hành án Dân sự thị ãP như vậy ông Trần DuyP c n phải nộp tiếp 9 700 000đ (Chín triệu ảy trăm ngàn đồng) tiền án phí ân sự sơ thẩm Bà Trần Thị Q phải nộp 300 000đ (Ba trăm ngàn đồng) án phí ân sự sơ thẩm [4 2] Án phí ân sự phúc thẩm: Ông Trần DuyP phải nộp 300 000đ ( a trăm ngàn đồng) nhưng được hấu trừ vào 300 000đ (Ba trăm ngàn đồng) tiền tạm ứng án phí ân sự phúc thẩm ông Trần DuyP đã nộp theo Biên lai thu tiền số 0007388 ngày 15-8-2023 của Chic c Thi hành án Dân sự thị ãP như vậy ông Trần Duy P đã nộp ong án phí ân sự phúc thẩm Trường hợp ản án quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án ân sự thì người được thi hành án ân sự người phải thi hành án ân sự có quyền thỏa thuận thi hành án quyền yêu cầu thi hành án tự nguyện thi hành án hoặc ị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6 7 7a 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án ân Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật ể từ ngày tuyên án (ngày 18- 01- 2024).
Nơi nhận TM ỘI ĐỒNG XÉT XỬP ÚC TẨM
- VKSND tỉnh BR-VT; TẨM P - C Ủ TỌ PIÊ TÒ
- TAND thị ã P;
- VKSND thị ã P;
- Chic c T ADS thị ã P;
- Các đương sự;
- Lưu: ồ sơ T a DS VP

 guyễn Thị Quang

## Page 7

## Page 8

8