Bản án số: 428/2023/DS-PT
Bà Nguyễn Thị M - Ông Ngô Văn R
Số: 428/2023/DS-PT
Ngày: 06/11/2023
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Bến Tre
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: Bà Nguyễn Thị M yêu cầu ông Ngô Văn R tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BẾN TRE CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

Bản án số: 428/2023/DS-PT Ngày 06/11/2023 V/v “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”



NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BẾN TRE

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
- Thư ký phiên tòa : Bà Lê Thị Sương - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Bến Tre.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bến Tre tham gia phiên tòa: Bà Lê Thị Ngọc Phấn - Kiểm sát viên.
Ngày 06 tháng 11 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bến Tre xét xử phúc thẩm công khai v ụ án thụ lý số: 255/2023/TLPT-DS ngày 02 tháng 10 năm 2023 về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Do Bản án dân s ự sơ thẩm số: 36/2023/DS-ST ngày 19 tháng 6 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Ba Tri bị kháng cáo.
Theo Quyết định đưa v ụ án ra xét x ử phúc thẩm số: 3426/2023/QĐPT-DS ngày 10 tháng 10 năm 2023, giữa các đương sự:
- Nguyên đơn:
1. Bà Nguyễn Thị M, sinh năm 1966;
2. Anh Trần Hồng T, sinh năm 1990;
Cùng địa chỉ: Ấp A, xã A, huyện B, tỉnh Bến Tre Người đại diện ủy quyền của nguyên đơn bà Nguyễn Thị M, anh Trần Hồng T là: Ông Huỳnh Minh T1, sinh năm 1979;
Địa chỉ: Ấp C, xã H, huyện G, tỉnh Bến Tre.
- Bị đơn:
Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Rẻn Các Thẩm phán: Ông Phan Thanh Tòng Ông Tôn Văn Thông

## Page 2

1. Ông Ngô Văn R, sinh năm 1964;
2. Bà Trần Thị S, sinh năm 1958;
Địa chỉ: Ấp A, xã A, huyện B, tỉnh Bến Tre.
Người đại diện theo u ỷ quyền của bị đơn ông Ngô Văn R là: Ông Dương Tiến N, sinh năm 1948;
Địa chỉ: Số nhà E, Khu phố C, phường P, thành phố B, tỉnh Bến Tre.
Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn bà Trần Thị S là: Ông Ngô Văn R.
- Người có quy ền l ợi, nghĩa v ụ liên quan: Ông Trương Văn L , sinh năm 1976;
Địa chỉ: Ấp A, xã A, huyện B, tỉnh Bến Tre.
Người đại diện theo u ỷ quyền của ông Trương Văn L là: Bà Phan Kim D , sinh năm 1980;
Địa chỉ: Ấp M, xã M, huyện B, tỉnh Bến Tre.
Bà Phan Kim D có đơn yêu cầu xét xử vắng mặt.
- Người kháng cáo: Ông Nguyễn Văn R1 là bị đơn.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Theo đơn khởi ki ện cùng các lời khai trong quá trình gi ải quy ết v ụ án nguyên đơn bà Nguyễn ThịM cùng người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:
Ngày 03/9/2016, bà Nguyễn ThịM và anh TrầnH ồng T cónh ận chuy ển nhượng một phần thửa đất số 563, tờ bản đồ số 04 (theo số liệu mới là thửa đất số 673 và một phần thửa đất số 674, cùng tờ bản đồ số 15), loại đất CLN, tọa lạc tại xã A, huyện B, tỉnh Bến Tre có chi ều ngang giáp l ộ là 22m, chi ều dài hết đất khoảng 20m của v ợ chồng ông Ngô Văn R , bà Trần Thị S, giánh ận chuy ển nhượng là 220.000.000 đ ồng, kho ảng 10.000.000 đ ồng/m ngang, đôi bên có lập hợp đồng bằng gi ấy tay “Gi ấy mua bán đ ất” ngày 03/9/2016. Trong hợp đồng không có thể hiện diện tích, chi ều ngang, chi ều dàic ủa phần đất chuyển nhượng nhưng có thể hiện vị trí là hư ớng Đông giáp ranh ông Đặng Văn T2 , hướng Bắc giáp ranh ông Đặng Văn T3, hướng Tây giáp nền nhà ông Đặng Văn R2. BàM đã trả cho ông R2, bà S số tiền 120.000.000 đồng vào các ngày 03/8/2016, ngày 16/7/2016, ngày 18/02/2016, ngày 03/9/2017 và đãnh ận đất, cất nhà ở ổn định trên đất từ tháng 5/2016 cho đến nay vì trước khi thỏa thuận mua đất thì ông R2 đã cho bàM cất nhà trước trên đất khoảng 04 tháng. Thời điểm nhận chuyển nhượng hai bên có thỏa thuận chiều ngang 22m nhưng do phía bàM không có điều kiện về kinh tế nên chỉ đủ tiền để nhận chuyển nhượng phần diện tích đất có chiều ngang 11m. Do đó, bàM đề nghị lập thỏa thuận lại với bị đơn ông R2, bà S là chỉ nhận

## Page 3

chuyển nhượng phần đất có chiều ngang 11m nhưng phía ông R2, bà S không đồng ý và nói nguyên đơn vi phạm hợp đồng nên không đồng ý lập thủ tục để phía bàM được đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phần đất thực tế đang sử dụng có chiều ngang khoản 11m nên giữa đôi bên phát sinh tranh chấp.
Trong khi tranh chấp gi ữa đôi bên chưa đư ợc gi ải quy ết thì ông R2 lại chuyển nhượng một phần đất trong diện tích đất thỏa thuận chuyển nhượng cho bà M sang cho ông Trương Văn L. Ngày 14/09/2017, anh Trần Hồng T cùng ông Ngô Văn R lập một giấy tay “Giấy hủy hợp đồng” trong khi phía bàM không hay biết.
BàM cho rằng khinh ận chuyển nhượng thìc ả bàM và anh T cùng nhận chuyển nhượng, ký tên nên việc một mình anh Thủy hợp đồng là không đúng quy định pháp luật, bàM không đồng ý vi ệc hủy hợp đồng chuyển nhượng phần đất nêu trên.
Vì vậy, bà Nguyễn ThịM khởi kiện yêu cầu ông Ngô Văn R, bà Trần Thị S phải tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại vị trí số (1) và (2) có tổng di ện tích là 163,3m 2 theo họa đ ồ đo đạc ngày 14/5/2021 thu ộc một phần thửa đất số 563, tờ bản đồ số 04 ( theo s ố liệu VLap là thửa đất số 673, một phần thửa đất số 674 cùng tờ bản đồ số 15), loại đất CLN, tọa lạc tại xã A, huyện
B. Đối với phần số (3) của họa đồ đo đạc ngày 14/5/2021 và yêuc ầu ông R, bà S di dời nhà tiền chế được cất trên phần (2) của họa đồ và vị trí (C) là chuồng bò nên nguyên đơn bàM không yêuc ầu giải quyết. Nếu Tòa tuyênh ợp đồng vô hiệu thì yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo quy định pháp luật.
Trên đất có các tài sản 01 ngôi nhà, cổng hàng rào, hàng rào tường xây gạch, 01 cái chuồng bò, 01 cây mai, 01 cây đu đủ, 02 cái hồ lớn, 02 cái hồ nhỏ của bà M.
Sau khi khởi kiện tranh chấp tại tòa phía b ị đơn ông R, bà S có tự ý xây dựng 01 nhà tiền chế kết cấu khung cột thép, không móng, vách tol, nền đất, mái tole tráng kẽm trên phần đất mà bàM đang quản lý sử dụng. Chuồng bò đã bị bàM tháo dỡ di dời hết.
Nguyên đơn đồng ý với kết quả đo đạc, định giá, xem xét thẩm định tại chỗ làm cơ sở giải quyết vụ án.
Theo đơn khởi kiện đề ngày 14/01/2020, đơn xin rút yêuc ầu khởi kiện ngày 16/12/2020 và các lời khai trong quá trình t ố tụng người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn anh Trần Hồng T là ông Huỳnh Minh T1 trình bày:
Đối với yêuc ầu khởi kiện của anh Trần Hồng T thì trong quá trình t ố tụng anh T đã có đơn rút yêu cầu khởi kiện ngày 16/12/2020 do giữa anh T và ông R đã có làm giấy hủy hợp đồng chuyển nhượng và xác định không liên quan đến vụ án.

## Page 4

Việc ông R và anh T làm giấy hủy hợp đồng không có thông báo cho bàM biết và bàM cũng không đồng ý.
Theo biên bản tự khai cùng các lời khai trong quá trình gi ải quyết vụ án bị đơn ông Ngô Văn R đồng thời là đại diện ủy quyền của bị đơn bà Trần Thị S trình bày:
Ngày 03/9/2016, ông R và bà Trần Thị S có chuyển nhượng cho bà Nguyễn ThịM và anh Trần Hồng T quyền sử dụng đất thuộc một phần thửa đất số 563, tờ bản đồ số 04 (theo s ố liệu VLap là thửa đất số 673 và một phần thửa đất số 674, cùng tờ bản đồ số 15), loại đất CLN, tọa lạc tại xã A, huyện B, tỉnh Bến Tre, có lập hợp đồng bằng gi ấy tay “Gi ấy mua bán đ ất” ngày 03/9/2016. V ị trí phần đất chuyển nhượng là hướng Đông giáp ranh ông Đặng Văn T2, hướng Bắc giáp ranh ông Đặng Văn T3, hướng Tây giáp nền nhà ông Đặng Văn R2, giá chuyển nhượng là 220.000.000 đồng, trả trước lần 01 là 40.000.000 đ ồng, trả lần 02 là 40.000.000 đồng, còn lại là 140.000.000 đ ồng, 03 tháng trả dần 10.000.000 đồng kể từ ngày 01/01/2017, khi giao ti ền đủ thì bên ông s ẽ thực hiện thủ tục chuyển nhượng để phía nguyên đơn đư ợc đứng tên gi ấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu không thực hi ện đúng hợp đồng thì s ẽ hủy hợp đ ồng. Ông và bà S chỉ mớinh ận của nguyên đơn số tiền 110.000.000 đồng thì phía nguyên đơn không trả tiền tiếp theo thỏa thuận. Đến ngày 14/9/2017, ông và anh Trần Hồng T lập giấy tay “gi ấy hủy hợp đồng” lý do nguyên đơn không đồng ý trả số tiền còn lại nên hai bênh ủy hợp đồng.
Phía bị đơn cho rằng nguyên đơn đã vi phạm hợp đồng và hoàn toàn có lỗi trong vi ệc chuy ển như ợng quy ền s ử dụng đất nói trên nên phía b ị đơn ông R2 không đồng ý với các yêuc ầu khởi kiện của nguyên đơn. Ông R2 và bà S không đồng ý công nhậnh ợp đồng chuy ển nhượng quy ền s ử dụng đất đã lập ngày 03/9/2016 đối với phần đất tại vị trí số (1) và (2) có tổng diện tích là 163,3m2 theo họa đồ đo đạc ngày 14/5/2021 thuộc một phần thửa 563, tờ bản đồ số 04 (V.Lap là thửa 673, một phần thửa 674, cùng tờ bản đồ số 15), tọa lạc tại xã A, huyện B. Ông và bà S đồng ý trả lại cho bà Nguyễn ThịM số tiền 110.000.000 đồng mà ông đã nhận. Đối với số tiền 10.000.000 đồng bàM đưa ông sau này là để mua cửa ông đã trả lại cho bà M.
Các tài sản trên đất gồm 01 ngôi nhà, chu ồng gà, cổng hàng rào, hàng rào tường xây gạch, 01 cái chuồng bò, 01 cây mai, 01 cây đu đ ủ, 02 cái hồ lớn, 02 cái hồ nhỏ của bà M; tuy nhiên hiện nay chuồng bò đã bị bàM tháo dỡ di dời hết. Ông đồng ý trả giá trị các tài sản trên đất cho bàM theo giá Hội đồng định giá định. Sau khi bà M, anh T khởi kiện tại tòa thì ông R2, bà S có xây dựng 01 nhà tiền chế kết

## Page 5

cấu khung cột thép, không móng, vách tole, nền đất, mái tole tráng k ẽm. Nhà tiền chế do ông xây dựng vì bên nguyên đơn đã hủy hợp đồng nên đất của ông thì ông có quyền sử dụng, ông không đồng ý di d ời. Trong trường hợp Tòa án công nhận hợp đồng thì ông yêu cầu bàM thanh toán chi phí xây dụng ngôi nhà cho ông.
Bị đơn đồng ý với kết quả đo đạc, định giá, xem xét thẩm định tại chỗ làm cơ sở giải quyết vụ án.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Trương Văn L trình bày:
BàM đã thay đổi yêu cầu khởi kiện không tranh chấp phần diện tích đất mà ông L nhận chuyển nhượng của ông R2 và đang đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (phần 3 của họa đồ) và hiện nay bàM đã tự tháo dỡ, di dời chuồng bò trên phần đất ông L nhận chuyển nhượng nên phía ông L không có ý ki ến hay có yêu cầu gì liên quan đến vụ án tranh chấp giữa bàM với ông R2, bà S.
Tại Bản án dân s ự sơ thẩm số: 36/2023/DS-ST ngày 19 tháng 6 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Ba Tri, tỉnh Bến Tre đã quyết định như sau:
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị M.
Công nhận một phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Nguyễn ThịM và ông Ngô Văn R, bà Trần Thị S ngày 03/9/2016. Bà Nguyễn Thị M được quyền tiếp tục quản lý, sử dụng phần đất có diện tích 163,3m2, thuộc thửa 673 và một phần thửa 674, tờ đồ số 15 (thửa cũ 563, tờ bản đồ số 04) tọa lạc xã A, huyện B, tỉnh Bến Tre (phần (1) và (2)) của họa đồ hiện trạng thửa đất tranh chấp ngày 14/5/2021 (có họa đồ kèm theo).
2. Buộc ông Ngô Văn R, bà Trần Thị S tháo dỡ, di dời nhà tiền chế có diện tích 36,5m2 (phần có ký hi ệu (B) trênh ọa đồ hiện trạng thửa đất tranh chấp ngày 14/5/2021 (có họa đồ kèm theo)
3. Buộc bà Nguyễn ThịM có nghĩa vụ thanh toán cho ông Ngô Văn R , bà Trần Thị S số tiền mua vật tư xây dựng là 41.120.000 đồng (bốn mươim ốt triệu một trăm hai mươi nghìn đồng)
4. Đình chỉ yêu cầu khởi kiện của anh Trần Hồng T về việc yều thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Ngô Văn R, bà Trần Thị S.
5. Các đương s ự có nghĩa v ụ liên hệ với cơ quan nhà nư ớc có thẩm quyền căn cứ vào bản án, quy ết định có hi ệu lực của Tòa án đ ể làm thủ tục điều chỉnh, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật tương ứng với phần diện tích đất được công nhận khi thực hiện xong nghĩa v ụ tài chính cho các đương sự khác và nghĩa vụ án phí đã được xác định trong bản án.

## Page 6

Ngoài ra, bản án còn tuyên v ề chi phí tố tụng, án phí, quy ền kháng cáo bản án, quyền yêu cầu thi hành án của các đương sự.
Sau khi xét x ử sơ thẩm, ngày 19/6/2023 b ị đơn ông Ngô Văn R kháng cáo bản án dân sự sơ thẩm, yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm, không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
Tại phiên tòa phúc th ẩm, các bên đương s ự không thỏa thuận được về việc giải quyết vụ án; nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện;
Bị đơn vẫn giữ nguyên yêuc ầu kháng cáo, đồng thời cho rằng khi chuy ển nhượng đất đôi bên tho ả thuận thanh toán tiền chuyển nhượng làm nhiều lần, phía bị đơn giao đất cho nguyên đơn s ử dụng dựa trên số tiền mà nguyên đơn đã thanh toán. Do phía nguyên đơn không thanh toán đầy đủ toàn bộ số tiền chuyển nhượng đất theo thỏa thuận ban đầu là đã vi phạm hợp đồng và hoàn toàn có lỗi trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đồng thời, phía anh T đã đại diện nguyên đơn ký vào văn bản “Gi ấy hủy hợp đ ồng” ngày 14/ 9/2017 (ông R cung cấp lời xác nhận của bà Võ Thị H, ông Lê Văn B cho rằng có nghe lời bàM “đồng ý hủy hợp đồng mua bán đất thửa 563, t ờ bản đ ồ số 04, bàM ở Thành phố Hồ Chí Minh không v ề ký hu ỷ hợp đồng đư ợc, đ ể bà kêu con bà là anh T về ký gi ấy”) vào khoảng 06 giờ sáng ngày 14/9/2017 do ông R mở loa lớn. Từ đó, yêu cầu Tòa bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà M.
 Đại diện Viện kiểm sát tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến:
Về tố tụng: Những người tiến hành tố tụng đã tuân theo đúng các quy định của pháp luật tố tụng, người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật tố tụng;
Về nội dung: Đ ề nghị Hội đồng xét x ử phúc thẩm, không chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Ngô Văn R, giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Căn cứ các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ đã được thẩm tra công khait ại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa; ý ki ến đề nghị của Kiểm sát viên; xét kháng cáo của bị đơn ông Nguyễn Văn R1; Hội đồng xét xử nhận định:
- Về tố tụng: Bị đơn ông Ngô Văn R kháng cáo trong hạn luật định phù hợp quy định tại Điều 272, 273 B ộ Luật Tố tụng Dân s ự 2015 nên v ụ án được xét x ử theo thủ tục phúc thẩm.
Người đại diện theo u ỷ quyền của người có quy ền lợi, nghĩa v ụ liên quan ông Trương Văn L là bà Phan Kim D có đơn yêu cầu Tòa án xét xử vắng mặt, căn

## Page 7

cứ khoản 3 Điều 296 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015, Tòa án cấp phúc thẩm xét xử vắng mặt vắng mặt người đại diện theo ủy quyền của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
- Về nội dung:
[1] Thửa đất số 563, tờ bản đồ số 4, tọa lạc xã A, huyện B, tỉnh Bến Tre là được ông Ngô Văn R, bà Trần Thị S nhận chuyển nhượng của ông Nguyễn Văn R3 năm 2007 và ông R, bà S được Ủy ban nhân dân huy ện B cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 09/7/2007.
[2] Ngày 03/9/2016, ông Ngô Văn R , bà Trần Thị S và bà Nguyễn Thị M, anh TrầnH ồng T có thỏa thu ận và lập hợp đồng chuyển như ợng với hình thức “Giấy mua bán đ ất” cón ội dung: Ông R, bà S chuyển nhượng cho bà M, anh T một phần thửa đất số 563, tờ bản đồ số 04 loại đất CLN, có tứ cận: Đông giáp giáp ông Đặng Văn T2, Tây giáp nền nhà ông Ngô Văn R , B1 giáp Đặng Văn T3, với giá chuy ển như ợng là 220.000.000 đ ồng; hình thức thanh toán: Trả lần một 40.000.000 đồng, trả lần hai 40.000.000đ, còn lại 140.000.000 đồng thì 03 tháng trả 10.000.000 đồng bắt đầu từ tháng 01 năm 2017. Trả đủ tiền mới giao hết đất nếu bên mua không thực hiện đúng thỏa thuận sẽ bị hủy hợp đồng, nếu thực hiện đúng bên bán ký tên chuy ển như ợng quy ền s ử dụng đất cho bên mua theo quy định.
[2.1] Tại thời điểm giao kết các bên đã thỏa với nhau các nội dung cơ bản của hợp đồng chuyển như ợng quyền s ử dụng đất như: tên, địach ỉ của các bên;
quyền và nghĩa v ụ của các bên; v ị trí, s ố hiệu, lo ại đ ất; giá chuy ển như ợng và phương th ức, thời hạn thanh toán…theo quy định tại Đi ều 698 B ộ luật Dân s ự 2005. Tuy nhiên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông R, bà S với bà M, anh T không được công chứng, chứng thực theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật đất đai. Ông R cho rằng anh T đã ký giấy hủy hợp đồng chuyển nhượng đất nên hợp đồng không có hi ệu lực. Tuy nhiên, khi ký hợp đồng chuyển nhượng thì cả bàM và anh T cùng ký bên nhận chuyển nhượng (Bên mua), khi hủy hợp đồng chỉ có một mình anh T ký giấy hủy là chưa thể hiện đầy đủ ý chíc ủa bên nhận chuyển nhượng (Bên mua). Lời xác nhận của bà Võ Thị H, ông Lê Văn B cho rằng có nghe lời bàM đồng ý ký gi ấy hủy hợp đồng chuyển nhượng đất qua điện thoại của ông R mở loa lớn là không khách quan, vì không có cơ s ở xác định lời nói đó là của bàM trong khi bàM không thừa nhận nội dung này.
[2.2] Mặc dù, giao dịch giữa bàM với ông R, bà S vi phạm về hình thức của hợp đồng nhưng trên thực tế hợp đồng chuyển nhượng của đôi bên lại thực hiện

## Page 8

từng phần. Theo trình bày của ông R tại phiên tòa ông cho rằng căn cứ vào số tiền chuyển nhượng đất phía nguyên đơn thanh toán mà ông R giao phần đất thực tế bà M đang tranh chấp cho bàM sử dụng (phần đất có di ện tích qua đo đạc thự tế là 163,3m2, thuộc thửa đất số 673 và một phần thửa đất số 674, tờ đồ số 15 (thửa cũ 563, tờ bản đồ số 04) tọa lạc xã A, huyện B, tỉnh Bến Tre). Điều đó đồng nghĩa với việc các bên đã thực hiện hơn 2/3 nghĩa v ụ của giao dịch: bàM đã trả đủ tiền cho diện tích đất đang sử dụng, ông R đã giao phần đất cho bàM sử dụng xây cất nhà kiên cố và làm hàng rào trên đất.
[2.3] Việc ông R cho rằng bàM vi phạm hợp đồng, không đồng ý hu ỷ hợp đồng với ông R nhưng ông R không khởi kiện tranh chấp với bàM cùng với việc ông R lấy phần diện tích đất (thuộc phần (3) của họa đồ) trong hợp đồng chuyển nhượng ngày 03/9/20216 mà bàM không sử dụng chuyển nhượng cho ông Trương Văn L, chừa lại phần diện tích đất bàM đang sử dụng (163,3m2 ) đã phản ánh ý chí của ông R đối với phần diện tích 163,3m2 là đã chuyển nhượng cho bà M.
[2.4] Theo thỏa thuận giữa các bên, không ghi cụ thể diện tích bao nhiêu, tuy nhiên các bên thừa nhận giá chuyển nhượng là 10.000.000 đ ồng/m ngang, với giá chuyển nhượng 10.000.000 đồng/m ngang, số tiền bàM cho rằng đã trả cho ông R, bà S là 120.000.000 đồng tương đương 12m ngang, ông R và bà S thừa nhận đã nhận của bàM 110.000.000 đồng tương đương 11m ngang. Tuy nhiên, bàM chỉ sử dụng đất chiều ngang là 9,05m và bà yêuc ầu công nhận đối với diện tích này, bà không yêu cầu giao thêm đất hay số tiền trả dư bà không yêu cầu ông R trả lại, đây là sự tự nguyện của bàM không trái với quy định của pháp luật.
Từ những phân tích trên, vi ệc Tòa án cấp sơ thẩm xem xét chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ.
[3] Đối với yêu cầu bị đơn ông Ngô Văn R, bà Trần Thị S di dời nhà tiền chế trên thửa đất để giao lại phần đất đã chuyển nhượng thì thấy rằng ngôi nhà tiền chế được ông R, bà S xây cất sau khi bàM đã có tranh chấp, việc xây dựng của ông R, bà S cũng đã bị Ủy ban nhân dân xã A biên bản đình chỉ xây dựng. Hơn nữa, phần đất ông R xây dựng nhà tiền chế từ lúc hai bên thỏa thuận chuyển nhượng ông R, bà S đã giao cho bàM quản lý, sử dụng và bàM đã xây dựng hàng rào. Phần đất ông R, bà S xây nhà có chi ều ngang giáp l ộ 3,75m và đầu dưới có chi ều ngang 2,75m không đủ chiều dài cạnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa. Do đó, yêu cầu của bàM về việc buộc ông R, bà S tháo dỡ, di dời nhà tiền chế ký hiệu (B)
trên họa đồ ngày 14/5/2021 là có cơ sở.
[4] Đối với ngôi nhà trên đất tranh chấp: Ông R cho rằng ông là ngư ời xây cất ngôi nhà trên đất vì ông là ngư ời trực tiếp mua vật liệu xây dựng với tổng số

## Page 9

tiền theo hóa đơn là 41.120.000 đ ồng. Tuy nhiên, c ả ông R, bàM điều thừa nhận trước khi lập hợp đồng chuyển nhượng thì đã tiến hành xây dựng ngôi nhà trên đất, bàM là người trả tiền công xây dựng, trả chi phí lợp mái nhà, đóng c ửa, xây hàng rào do đó có đủ căn cứ để xác định ngôi nhà trên đất là của bàM xây cất, ông R chỉ đứng ra trông coi giúp cho bà M. BàM cho rằng đã thanh toán cho ông R số tiền vật tư nhưng lại không có gi ấy tờ gì chứng minh đ ã thanh toán. BàM cũng thừa nhận ông R là người mua vật tư, trông coi vi ệc xây dựng dùm bà, bà là ngư ời sử dụng ngôi nhà, do đó bàM có nghĩa vụ thanh toán cho ông R số tiền mua vật tư là 41.120.000 đồng theo hóa đơn.
[5] Anh Trần Hồng T có đơn rút yêuc ầu khởi kiện về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông R, bà S và không có yêuc ầu gì khác. Việc rút đơn khởi kiện của anh T là tự nguyện, đúng quy định của pháp luật, nên Tòa án cấp sơ thẩm đình chỉ yêu cầu khởi kiện của anh Trần Hồng T về việc yêu thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Ngô Văn R, bà Trần Thị S là phù hợp.
Từ những nhận định trên, không chấp nhận kháng cáoc ủa của bị đơn ông Ngô Văn R, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số: 36/2023/DS-ST ngày 19 tháng 6 năm 2023 của Tòa án nhân dân huy ện Ba Tri; đ ề nghị của Kiểm sát viên là phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận.
[6] Án phí dân s ự phúc thẩm: Do kháng cáo không đư ợc chấp nhận nên ông Ngô Văn R phải chịu án phí 300.000 đồng nhưng được khấu trừ vào tiền tạm ứng án phí đãn ộp là 300.000 đồng theo biên lai thu s ố 0006430 ngày 19/6/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Ba Tri, tỉnh Bến Tre.
Vì các lẽ trên;
QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015;
Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Ngô Văn R.
Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số: 36/2023/DS-ST ngày 19 tháng 6 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Ba Tri, tỉnh Bến Tre.
Căn cứ vào các đi ều 117, 119, 122, 129, 132, 500, 501, 502, 503, 688 B ộ luật Dân s ự 2015; Điều 697, 698, 699, 700, 701, 702 B ộ luật Dân s ự 2005; Điều 167 Lu ật đất đai; Nghị quyết s ố: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
Tuyên xử:

## Page 10

1. Chấp nhận yêuc ầu khởi kiện của bà Nguyễn ThịM về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Ngô Văn R, bà Trần Thị S.
Công nhận một phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Nguyễn ThịM và ông Ngô Văn R, bà Trần Thị S ngày 03/9/2016.
 Bà Nguyễn ThịM được quyền tiếp tục quản lý, s ử dụng phần đất có di ện tích 163,3m2 thuộc thửa đất số 673 và một phần thửa đất số 674, tờ đồ số 15 (thửa cũ 563, tờ bản đồ số 04), loại đất CLN, tọa lạc xã A, huyện B, tỉnh Bến Tre (phần (1) và (2) của họa đồ hiện trạng thửa đất tranh chấp ngày 14/5/2021 (có họa đồ kèm theo).
2. Buộc ông Ngô Văn R, bà Trần Thị S tháo dỡ, di dời nhà tiền chế có diện tích 36,5m2 (phần có ký hi ệu (B) trênh ọa đồ hiện trạng thửa đất tranh chấp ngày 14/5/2021 (có họa đồ kèm theo).
3. Buộc bà Nguyễn ThịM có nghĩa v ụ thanh toán cho ông Ngô Văn R , bà Trần Thị S số tiền mua vật tư xây dựng là 41.120.000 đồng (bốn mươi mốt triệu một trăm hai mươi nghìn đồng).
4. Đình chỉ yêu cầu khởi kiện của anh Trần Hồng T về việc yêuc ầu thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Ngô Văn R, bà Trần Thị S.
5. Các đương s ự có nghĩa v ụ liên hệ với cơ quan nhà nư ớc có thẩm quyền căn cứ vào bản án, quy ết định có hi ệu lực của Tòa án đ ể làm thủ tục điều chỉnh, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật tương ứng với phần diện tích đất được công nhận khi thực hiện xong nghĩa v ụ tài chính cho các đương sự khác và nghĩa vụ án phí đã được xác định trong bản án.
6. Chi phí tố tụng: Ông Ngô Văn R, bà Trần Thị S phải liên đới chịu số tiền là 7.096.000 đồng (b ảy tri ệu không trăm chín mươi sáu nghìn đ ồng). Do bà Nguyễn ThịM đã nộp tạm ứng trước nên ông R, bà S có nghĩa vụ liên đới trả lại cho bàM số tiền 7.096.000 đồng (bảy triệu không trăm chín mươi sáu nghìn đồng).
7. Về án phí:
- Án phí dân sự sơ thẩm: Ông Ngô Văn R, bà Trần Thị S phải chịu 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng).
Bà Nguyễn ThịM phải nộp án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch là 2.056.000 đồng (hai triệu không trăm năm mươi sáu nghìn đ ồng), nhưng bàM thuộc hộ cận nghèo và có đơn xin mi ễn nộp án phí nên bàM được miễn nộp án phí. Hoàn trả cho bà Nguyễn ThịM số tiền tạm ứng án phí đãn ộp là 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) theo biên lai thu ti ền số 0009120 ngày 25/02/2020 của Chic ục Thi hành án dân sự huyện Ba Tri, tỉnh Bến Tre.

## Page 11

- Án phí dân s ự phúc thẩm: Ông Ngô Văn R phải chịu án phí 300.000 đồng (ba trăm nghìn đ ồng) nhưng đư ợc khấu trừ vào ti ền tạm ứng án phí đãn ộp là 300.000 đồng (ba trăm nghìn đ ồng) theo biên lai thu s ố 0006430 ngày 19/6/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Ba Tri, tỉnh Bến Tre.
Trường hợp bản án đư ợc thi hành theo Đi ều 2 Lu ật thi hành án dân s ự thì người được thi hành án, ngư ời phải thi hành án có quy ền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, t ự nguyện thi hành án, ho ặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các Đi ều 6, 7, 7a, 7b, 9 Lu ật thi hành án dân s ự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.
Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án.
Nơi nhận:
- VKSND tỉnh Bến Tre;
- TAND huyện Ba Tri;
- Chi cục THADS huyện Ba Tri;
- Phòng KTNV&THA;
- Các đương sự;
- Lưu: VT, hồ sơ vụ án.
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Nguyễn Thị Rẻn