Bản án số: 72/2023 /DSPT
Đặng Thị Ngọc Bích - Trần Văn Cảm
Số: 72
Ngày: 19/10/2023
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Quảng Bình
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thông tin vụ việc: Y án

## Page 1

 TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH QU ẢNG BÌNH Bản án số: 72/2023 /DSPT Ngày: 19/10/2023 “V/v tranh chấp hợp đồng đặt cọc”
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc


NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH QUẢNG BÌNH

 - Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
 Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Hoàng Thị Thanh Nhàn Các Thẩm phán: Ông Nguyễn Văn Nghĩa và ông Dương Viết Hải
- Thư ký phiên tòa: Bà Trần Thị Nam - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Bình;
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Bình tham gia phiên tòa:
Bà Phạm Thị Thúy Hà - Kiểm sát viên;
Ngày 19 tháng 10 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Bình, xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 54/2023/TLPT-DS ngày 10 tháng 8 năm 2023 về tranh chấp hợp đồng đặt cọc, do Bản án dân s ự sơ thẩm s ố 08/2023/DSST, ngày 0 4/7/2023 của TAND huyện B ố Trạch bị kháng cáo; theo Quyết định đưa v ụ án ra xét x ử số 2903/2003/QĐ-PT ngày 21/8/2023 và các văn bản hoãn phiên tòa lần 1 ngày 11/9/202 3; lần 2 ngày 27/9/2023; lần 3 ngày 29/9/2023, giữa các đương sự:
1.Nguyên đơn: Bà Đặng Thị Ngọc B, sinh năm: 1990; địa chỉ: Khu phố PA, phường TX, thị xã ĐX, tỉnh Bình Phước; tạm trú: s ố 24 DVA, phường Đ, thành phố ĐH, tỉnh Quảng Bình. Vắng mặt;
Người đại diện theo ủy quyền của Nguyên đơn: ông NgôT ấn L, sinh năm 1996. Nơi cư trú: Thôn BA, xã GN, huyện Q, tỉnh Quảng Bình. Có mặt;
2. Bị đơn: Ông Trần Văn C , sinh năm 1990; nơi cư trú: thôn SĐ, xãP Đ, huyện B, tỉnh Quảng Bình. Có mặt;
Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn: ông Diệp Kiến T – Luật sư Văn phòng luật sư DT. Có mặt;
3.Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
3.1. Ông Lê Thanh N, sinh năm 1990; địa chỉ: thôn TT, xã XT, huyện LT, tỉnh Quảng Bình. Vắng mặt.

## Page 2

3.2 . Ông Dương Thanh H, sinh năm 1970 và bà Dương Thị H, sinh năm 1972;
cùng địa chỉ: thôn C, xã HT, huyện BT, tỉnh Quảng Bình. Bà H vắng mặt, ông H có mặt.
3.3. Ông Trần Văn T, sinh năm 1988; địa chỉ: thôn T Đ, xã PĐ, huyện B T, tỉnh Quảng Bình. Vắng mặt.
4. Người làm chứng: Ông Hoàng Xuân S, sinh năm 1983; địa chỉ: số 11 M A T, phường NL, thành phố Đ H, tỉnh Quảng Bình; Vắng mặt.

NỘI DUNG VỤ ÁN:
* Trong đơn khởi kiện, các văn bản trình bày, bản tự khai cũng như quá trình tham gia tố tụng, những người tham gia tố tụng có ý kiến như sau:
Ý kiến của Ngu yên đơn - bà Đặng Thị Ngọc B và người được ủy quyền trình bày:
Bà Đặng Thị Ngọc B đang sinh sống và làm việc tại B P và đang có nhu cầu mua đất để đầu tưt ại tỉnh Quảng Bình. Thông qua s ự giới thiệu của anh Hoàng Xuân S thì bà B biết được có ngư ời cần bán 04 thửa đất tại xã Hòa Tr ạch, huyện Bố Trạch, tỉnh Qu ảng Bình. Sau quá trình thương lư ợng gi ữa hai bên, ngày 18 tháng 02 năm 2022, bà Bích cónh ờ anh trai của chồng là ông Lê Thanh N đứng ra ký hợp đồng đặt cọc với ông Trần Văn C để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với 04 thửa đất địa chỉ tại Đồng Miền Tây, xã Hòa Trạch, huyện Bố Trạch, tỉnh Quảng Bình như sau:
- Thửa đất số 302, tờ bản đồ số 22, diện tích: 3084m2 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AE 881873, s ố vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: H02948 do Ủy ban nhân dân huyện Bố Trạch cấp ngày 02 tháng 5 năm 2006 cho hộ ông Dương Thanh H và bà Dương Thị H.
- Thửa đất số 232, tờ bản đồ số 22, diện tích: 169 m 2 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AE 881871, s ố vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: H02946 do Ủy ban nhân dân huy ện Bố Trạch cấp ngày 02 tháng 5 năm 2006 cho hộ ông Dương Thanh H và bà Dương Thị H.
- Thửa đất số 263, tờ bản đồ số 22, diện tích: 1145 m2 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AE 881872, s ố vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: H02947 do Ủy ban nhân dân huy ện Bố Trạch cấp ngày 02 tháng 5 năm 2006 cho hộ ông Dương Thanh H và bà Dương Thị H.
- Thửa đất s ố 390, t ờ bản đ ồ số 22, di ện tích: 555,9 m 2 theo Gi ấych ứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DB

## Page 3

700138 do Ủy ban nhân dân huy ện Bố Trạch cấp ngày 25 tháng 10 năm 2021 cho ông Dương Thanh H và bà Dương Thị H (gọi chung là 04 thửa số 232, 263, 302 và 390, tờ bản đồ số 22).
Theo thỏa thuận, tổng giá chuyển nhượng 04 thửa đất là 900.000.000 đ ồng.
Ông Trần Văn C cam kết có toàn quy ền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên và đất không b ị quy hoạch. Trường hợp sai ông C sẽ trả lại tiền cọc vàch ịu trách nhiệm trước pháp lu ật. Bà B đã thanh toán đ ủ cho ông Trần Văn C tổng số tiền là 900.000.000 đồng (Chín trăm triệu đồng), cụ thể như sau: Ngày 18 tháng 02 năm 2022, bà B đặt cọc cho ông C số tiền 100.000.000 đ ồng, bằng hình thức chuyển khoản qua ngân hàng. Ngày 10 tháng 3 năm 2022, bà B thanh toán tiếp cho ông C số tiền 800.000.000 đồng với 03 lần chuyển khoản ngân hàng.
Ngày 10 tháng 3 năm 2022, bà B và ông Dương Thanh H , bà Dương Thị H (chủ sử dụng đất của 04 thửa đất trên) đã ký công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền s ử dụng đất đối với thửa đất s ố 390, tờ bản đồ số 22, địa chỉ tại xã Hòa Trạch, huy ện B ố Trạch, tỉnh Qu ảng Bình với giá chuy ển như ợng là 20.000.000 đồng (Hai mươi triệu đồng). Trên thực tế, bà B không giao tiền cho ông H, bà H vì ông C đã nhận đủ số tiền chuyển nhượng đất 900.000.000 đồng, số tiền 20.000.000 đồng này nằm trong tổng số tiền 900.000.000 đồng mà bà B đã chuyển cho ông C.
Ba thửa đất còn lại gồm thửa số 232, 263, 302 vẫn chưa đư ợc ký công chứng chuyển nhượng. Sau đó không lâu bà B phát hiện cả 04 thửa đất đều bị dính quy hoạch đường cao tốc Bắc Nam và thu ộc diện Nhà nước thu hồi đất để làm dự án.
Thời điểm ký hợp đồng đặt cọc ngày 18/02/2022, Nhà nư ớc đãc ắm mốc đường cao tốc rồi nhưng ông Trần Văn C vẫn cố tình che dấu để chuyển nhượng 04 thửa đất trên cho bà B. Ngoài ra, bà B biết được thêm thông tin ông C không phải là chủ sử dụng đất của 04 thửa đất trên. Theo đó bà B đã liên hệ ông Trần Văn C để yêu cầu trả lại cho bà B số tiền 900.000.000 đồng (chín trăm tri ệu đồng) nhưng ông C đã từ chối và không hợp tác. Tại đơn khởi kiện ngày 19/9/2022, bà Đặng Thị Ngọc Byêu cầu Tòa án giải quyết những vấn đề sau:
1. Yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng đặt cọc ngày 18 tháng 02 năm 2022 được ký kết giữa ông Trần Văn C và ông Lê Thanh N vô hiệu.
2. Yêuc ầu Tòa án tuyên vô hi ệu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10 tháng 3 năm 2022 v ề việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 390, tờ bản đồ số 22, địa chỉ tại xã Hòa Tr ạch, huyện Bố Trạch, tỉnh

## Page 4

Quảng Bình.
3. Yêu cầu Tòa án bu ộc ông Trần Văn C trả lại cho bà B số tiền đã đặt cọc và thanh toán là 900.000.000 đồng (Chín trăm triệu đồng).
Quá trình gi ải quyết vụ án, ngày 26 tháng 5 năm 2023, đư ợc sự thông báo của Ban Quản lý dự án ĐTXD & PTQĐ - Ủy ban nhân dân huyện Bố Trạch, bà B có đến nhận số tiền bồi thường, hỗ trợ tại thửa đất số 390 (tờ bản đồ số 22) với số tiền là 88.840.796 đồng (tám mươi tám tri ệu, tám trăm bốn mươi nghìn, bảy trăm chín mươi sáu đ ồng). Ông Dương Thanh H và bà Dương Thị H cũng đã đến nhận số tiền bồi thường, hỗ trợ với số tiền là 572.550.526 đồng (năm trăm bảy mươi hai triệu, năm trăm năm mươi nghìn, năm trăm hai mươi sáu đ ồng). Sau đó, ông Dương Thanh H và bà Dương Thị H đã chuy ển lại cho bà B với s ố tiền là 499.550.526 đồng (bốn trăm chín mươi chín triệu, năm trăm năm mươi nghìn, năm trăm hai mươi sáu đ ồng), trong đó ông H bà H đã giữ lại 73.000.000 đồng (bảy mươi ba tri ệu đồng) tiền làm s ổ đỏ và chi phí mà ông bà đã trồng cây trên đất bị thu hồi. Lý do ông H bà H chuyển lại một phần tiền đền bù cho bà B là vì ông bà đã cảm thông cho hoàn cảnh của bà B khi bị ông Trần Văn C lừa dối trong giao dịch mua bán đ ất, s ố tiền này là đ ể bù đắp một phần ti ền trong tổng s ố tiền 900.000.000 đồng (Chín trăm triệu đồng) mà bà B đã chuyển cho ông Trần Văn C.
Hiện nay , bà B đãnh ận được 588.391.322 đ ồng, còn thi ếu 311.608.678 đồng. Do đó, bà B thay đổi một phần yêu cầu khởi kiện như sau:
1. Yêu cầu Tòa án tuyên Hợp đồng đặt cọc ngày 18 tháng 02 năm 2022 được ký kết giữa ông Trần Văn C và ông Lê Thanh N vô hiệu.
2. Rút y êuc ầu Tòa án tuyên vô hi ệu hợp đồng chuy ển như ợng quy ền s ử dụng đất ngày 10 tháng 3 năm 2022 giữa ông H , bà H với bà B về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 390, tờ bản đồ số 22, địa chỉ tại xã Hòa Trạch, huyện Bố Trạch, tỉnh Quảng Bình.
3. Rút yêu cầu buộc ông C trả lại 588.391.322 đồng tiền cọc.
4. Yêu cầu Tòa án bu ộc ông Trần Văn C trả lại cho bà B số tiền đã đặt cọc và thanh toán còn thiếu là 311.608.678 đồng.
Bị đơn ông Trần Văn C trình bày:
Ngày 21/6/2020 ông C và ông Trần Văn T có ký giấy mua bán đất với ông H và bà H đối với ba thửa đất s ố 263, 232, 302, cùng t ờ bản đồ số 22 tại xã Hòa

## Page 5

Trạch, huyện Bố Trạch với giá 370.000.000 đ ồng, ông C và ông T đã giao số tiền 340.000.000 đồng cho ông H, bà H. Việc mua bán đất giữa hai bên có lập giấy viết tay. Ngày 06/4/2021, do bận công vi ệc nên ông C đã ủy quyền cho ông T xuống gặp gia đình ông H và bà H để hoàn tất việc làm thủ tục chuyển nhượng mua bán đất nhưng do con của ông H, bà H đang ở nước ngoài nên việc làm thủ tục chuyển nhượng vẫn chưa thực hiện được. Sau đó, ông C biết được thông tin bà Đặng Thị Ngọc B muốn mua phần đất này, qua trao đổi bà B nhờ ông Lê Thanh N ở xã Xuân Thủy, huyện Lệ Thủy là anh trai của chồng bà B đứng ra ký hợp đồng đặt cọc ngày 18/02/2022 đối với 04 thửa s ố 232, 263, 302 và 390, t ờ bản đ ồ số 22 với giá 900.000.000 đồng. Ông C đã nhận đủ số tiền 900.000.000 đồng. Khi ký hợp đồng đặt cọc ông C đã nói với bên mua là đất này tạm thời chưa chuyển nhượng được vì con của ông H, bà H đang ở nước ngoài nên chưa thể làm thủ tục chuyển nhượng nhưng bà B vẫn đồng ý và ký hợp đồng đồng ý mua bốn thửa đất này có người làm chứng là ông Hoàng Xuân S chứng kiến và đư ợc ghi r õ tại Mục 3 của Hợp đồng đặt cọc. Bà B yêu cầu Tòa án tuyênH ợp đồng đặt cọc ngày 18/02/2022 đư ợc ký giữa ông C và ông Lê Thanh N vô hi ệu và yêuc ầu ông C trả lại s ố tiền 311.608.678 đồng, ông C không đồng ý vì lỗi hoàn toàn thu ộc về bà B. Đối với yêu cầu tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Dương Thanh H, bà Dương Thị H và bà Đặng Thị Ngọc B vô hiệu ông C không có ý kiến vì đây là hợp đồng giữa ông H, bà H và bà B . Tại phiên tòa bà B rút 02 yêuc ầu như đã nêu trên, ông C không có ý kiến gì.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trình bày:
- Ông Trần Văn T thống nhất với toàn bộ lời trình bày của ông C và không có ý kiến gì thêm.
- Ông Lê Thanh N trình bày: Ông N là anh trai của chồng bà Đặng Thị Ngọc B, do bà B có nhu cầu mua đất để đầu tư tại Quảng Bình nhưng vì điều kiện ở xa (Bà B sinh sống và làm vi ệc tại tỉnh B P) nên đãnh ờ ông N đứng ra ký kết hợp đồng đặt cọc giùm bà B để mua đất. Đến ngày 18 tháng 0 2 năm 2022, ông N ký hợp đồng đặt cọc với ông Trần Văn C để nhận chuyển nhượng các thửa đất số 302, 232, 263, 390, t ờ bản đ ồ số 22, địa chỉ tại xã Hòa Tr ạch, huyện B ố Trạch, tỉnh Quảng Bình. Theo thỏa thu ận tổng giá chuy ển như ợng 04 thửa đất trên là 900.000.000 đồng (chín trăm triệu đồng). Ông Trần Văn C đã cam kết với ông N là ông C có toàn quy ền chuyển nhượng các thửa đất nêu trên và đất không b ị dính quy hoạch, nếu sai ông C sẽ trả lại tiền cọc vàch ịu trách nhi ệm trước pháp lu ật.

## Page 6

Sau khi k ý kết hợp đồng đặt cọc, bà B đã thanh toán cho ông C tổng số tiền là 900.000.000 đồng (chín trăm tri ệu đ ồng) bằng hình thức chuy ển kho ản qua tài khoản ngân hàng. Đến ngày 10 tháng 03 năm 2022, bà B và ông Dương Thanh H , bà Dương Thị H đã ký công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 390, tờ bản đồ số 22, địa chỉ tại xã Hòa Trạch, huyện Bố Trạch, tỉnh Quảng Bình với giá 20.000.000 đồng (Hai mươi tri ệu đồng). Còn ba thửa đất còn lại là thửa số 232, 263, 302 vẫn chưa được ký công chứng chuyển nhượng.
Tuy nhiên, sau đó không lâu ông N và bà B mới phát hi ện cả 04 thửa đất số 232, 263, 302, 390 đều bị dính quy ho ạch đường caot ốc Bắc Nam và thu ộc diện Nhà nước thu hồi đất đ ể làm d ự án. Vào thời đi ểm ký hợp đồng đặt cọc ngày 18/02/2022 Nhà nư ớc đãc ắm mốc đường caot ốc rồi nhưng ông Trần Văn C vẫn cố tình che dấu để chuyển nhượng 04 thửa đất trên cho bà B . Ngoài ra, ông N biết được thêm thông tin ông Trần Văn C không phải làch ủ sử dụng đất của 04 thửa đất trên và ông C cũng không được chủ sử dụng đất ủy quyền để ký kết hợp đồng đặt cọc trên.
- Ông Dương Thanh H và bà Dương Thị H trình bày: Vợ chồng ông H, bà H là đồng sở hữu quyền sử dụng đất đối với các thửa đất: (1) thửa số 302, có diện tích 3084m2 theo Giấy chứng nhận quyền s ử dụng đất số AE 881873, s ố vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: H02948; (2) thửa số 232 có di ện tích 169m 2 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AE 881871, số vào sổ cấp giấy chứng nhận quy ền sử dụng đ ất: H02946; (3) thửa số 263 có di ện tích: 1145 m 2 Giấy chứng nhận quy ền s ử dụng đất s ố AE 881872, s ố vào s ổ cấp gi ấych ứng nhận quyền sử dụng đất: H02947, đều thuộc tờ bản đồ số 22, địa chỉ thửa đất tại Đồng Miền Tây, xã Hòa Tr ạch, huyện Bố Trạch, tỉnh Quảng Bình do Ủy ban nhân dân huyện Bố Trạch cấp ngày 02 tháng 5 năm 2006 cho h ộ Dương Thanh H và Dương Thị H và (4) thửa số 390 có di ện tích: 555,9m 2 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DB 700138 tờ bản đồ số 22, địa chỉ thửa đất tại xã Hòa Trạch, huyện Bố Trạch, tỉnh Quảng do Ủy ban nhân dân huyện Bố Trạch cấp ngày 25 tháng 10 năm 2021 cho Dương Thanh H và bà Dương Thị H.
Trước đây ông H, bà H có ký hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng 04 thửa đất trên cho ông Trần Văn C với tổng giá là 370.000.000 đồng. Đến nay, ông Trần Văn C mới chỉ chuyển cho vợ chồng ông H, bà H số tiền 330.000.000 đồng, số tiền còn lại 40.000.000 đồng ông C giữ lại để làm sổ. Đến ngày 10 tháng 3 năm 2022, ông

## Page 7

H, bà H được ông Trầm Văn C hẹn ra Văn phòng Công chứng để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 390, tờ bản đồ số 22, địa chỉ tại xã Hòa Trạch, huyện Bố Trạch, tỉnh Quảng Bình. Khi đó vợ chồng ông H, bà H đã ký công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà Đặng Thị Ngọc B với giá chuyển nhượng là 20.000.000 đ ồng. Ông H, bà H không hề biết bà B là ai, vợ chồng ông H, bà H cứ nghĩ đã bán đất cho ông C nên ông C bảo sao ông H , bà H làm vậy. Ba thửa đất còn lại là thửa số 232, 263, 302 vẫn chưa được ký công chứng chuyển nhượng, bởi vì 03 thửa đất này thu ộc quyền sử dụng đất của hộ gia đình, trong khi các con của v ợ chồng ông H , bà H đang ở nước ngoài nên không ký được.
Người làm chứng ông Hoàng Xuân S trình bày: Ông S là người giới thiệu 04 thửa đất số 302, 232, 263, 390, tờ bản đồ số 22, địa chỉ tại xã Hòa Trạch, huyện Bố Trạch, tỉnh Quảng Bình cho bà Đặng Thị Ngọc B và ông Lê Thanh N . Đồng thời, ông S cũng là người làm chứng trong Hợp đồng đặt cọc được ký kết ngày 18 tháng 02 năm 2022 gi ữa ông Lê Thanh N và ông Trần Văn C . Vào thời điểm hai bên thương lượng về việc mua bán các thửa đất trên và đi đến ký kết hợp đồng đặt cọc, ông Trần Văn C đã cam kết với ông Lê Thanh N , bà Đặng Thị Ngọc B rằng ông Trần Văn C có toàn quy ền chuyển nhượng 04 thửa đất nói trên, cam kết đất không bị dính quy hoạch và đủ điều kiện để chuyển nhượng, nếu sai ông C sẽ hoàn trả lại toàn b ộ số tiền 900.000.000 đồng cho bà Đặng Thị Ngọc B và chịu trách nhiệm trước pháp lu ật. Ngày 10 tháng 03 năm 2022, khi hai bên đến Văn phòng công chứng để ký kết hợp đồng chuyển nhượng đối với thửa đất số 390, ông Trần Văn C đã dẫn theo ông Dương Thanh H, bà Dương Thị H để ký kết hợp đồng. Khi đó ông N , bà B mới bi ết ông Trần Văn C thực ra không phảich ủ sử dụng đ ất, nhưng do hai bên đã l ỡ ký kết hợp đồng đặt cọc và thanh toán ti ền nên bà B đành phải ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 390.
Sau đó, không lâu ông N , bà B mới phát hiện cả 04 thửa đất trên đều bị dính quy hoạch đường cao tốc Bắc Nam, thuộc diện Nhà nước thu hồi đất để làm dự án nên không thể chuyển nhượng được. Đồng thời cũng phát hiện tại thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc ông C không được chủ sử dụng đất ủy quyền để thực hiện giao dịch trên. Ông S xin cam đoan những gì trình bày ở trên là đúng sự thật, nêu sai xin chịu trách nhiệm trước pháp luật.
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 08/2023/DSST, ngày 0 4/7/2023, TAND huyện ố Trạch đã quyết định:

## Page 8

Căn cứ Khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 144, 147, Đi ều 244, Đi ều 266, Đi ều 271, kho ản 1 Đi ều 273 B ộ luật tố tụng dân sự; Điều 117, 122, 127, 131, 194, 407, 328, Đi ều 357 và Điều 468 Bộ luật dân sự; Điều 168 và 188 Lu ật đất đai; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội Khóa 14 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Tuyên xử:
1. Đình chỉ các yêu cầu khởi kiện của bà Đặng Thị Ngọc B đối với ông Trần Văn C về việc buộc trả số tiền cọc 588.391.322 đồng và yêuc ầu Tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10 tháng 3 năm 2022 gi ữa ông H, bà H với bà B về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 390, tờ bản đ ồ số 22, địa chỉ tại xã Hòa Tr ạch, huyện Bố Trạch, tỉnh Quảng Bình.
2. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Đặng Thị Ngọc B đối với bị đơn Trần Văn C về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.
- Tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 18 tháng 02 năm 2022 đư ợc ký kết giữa ông Trần Văn C và ông Lê Thanh N vô hiệu.
- Buộc ông Trần Văn C có nghĩa vụ trả lại cho bà Đặng Thị Ngọc B số tiền 311.608.678 đồng (Ba trăm mười một triệu, sáu trăm linh tám nghìn, sáu trăm bảy mươi tám đồng).
Bản án sơ thẩm còn tuyên án phí, quyền kháng cáo.
Ngày 18/7/2023, ông Trần Văn C có đơn kháng cáo tòa bộ nội dung bản án sơ thẩm.
Tại phiên tòa phúc thẩm:
- Đại diện của nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện
- Bị đơn vẫn giữ nguyên nội dung kháng cáo.
Luật sư Diệp Kiến T, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn có các ý kiến: Việc xác định bà B là ngư ời khởi ki ện là không đúng vì bà không có tên trong Hợp đồng đặt cọc nên không có quy ền khởi kiện. Bản án sơ thẩm xác định Hợp đồng vô hi ệu do ông C không phải chủ sử dụng các thửa đất là không đúng .
Cần làm rõ s ố tiền 800.000.000 đồng trong s ố tiền 900.000.000 đồng là ti ền gì.
Ngoài ra, đất bị dính quy hoạch thì ông Choàn toàn không biết, xác định ông S là người làm chứng là không đúng mà phải là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan vì ông có nhận tiền phí môi giới.

## Page 9

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Bình phát biểu quan điểm giải quyết vụ án, nội dung tóm tắt như sau: Về tố tụng: Thẩm phán chủ tọa, Hội đồng xét xử, Thư ký tòa án vành ững người tham giat ố tụng đã tuân thủ các quy định của pháp luật tố tụng dân sự về thụ lý đơn kháng cáo, về tiến hành và thực hiện các hoạt động tố tụng trong quá trình xét xử và tại phiên tòa hôm nay. Về nội dung: đề nghị Hội đồng xét x ử giữ nguyên bản án sơ th ẩm, chấp nhận yêuc ầu khởi kiện, buộc ông Trần Văn C có nghĩa v ụ trả lại cho bà Đặng Thị Ngọc B số tiền 311.608.678 đồng.



NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
[1] Về tố tụng: Hội đồng xét xử sơ thẩm đã xác định đúng quanh ệ pháp luật tranh chấp, thụ lý và giải quyết vụ án đúng thẩm quyền theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Đơn kháng cáo của nguyên đơn còn trong hạn luật định hợp lệ, nên được chấp nhận để xét xử theo thủ tục phúc thẩm.
Tại phiên tòa phúc thẩm vắng mặt nguyên đơn nhưng có người đại diện, vắng những ngư ời có quy ền lợi và nghĩa v ụ liên quan. Xét th ấy, s ự vắng mặt những người trên không ảnh hưởng đến việc xét xử vì trong hồ sơ đã có đầy đủ lời khai của những người này. Do đó, Hội đồng xét xử quyết định vẫn tiếp tục xét xử vụ án theo thủ tục chung.
[2] Xét kháng cáo của bị đơn thấy rằng:
[2.1] Căn cứ vào hợp đồng đặt cọc ngày 18/02/2022 gi ữa bên bán (bên nhận cọc) là ông Trần Văn C và bên mua là ông Lê Thanh N (bên đặt cọc) đối với các 04 thửa đất số 302, 232, 263, và thửa đất số 390, tờ bản đồ số 22, địa chỉ tại xã Hòa Trạch, huyện Bố Trạch, tỉnh Quảng Bình; căn cứ vào giao dịch chuyển khoản ngày 18/02/2022 bà B đã thanh toán cho ông C 100.000.000 đồng (một trăm trăm tri ệu đồng); giao dịch chuyển khoản tại Ngân hàng ngày 10/3/2022, bà B đã thanh toán cho ông C 800.000.000 đồng (tám trăm tri ệu đồng) với 03 lần chuyển khoản cho ông C và căn cứ vào lời trình bàyc ủa các đương s ự và người làm chứng có đủ cở sở để khẳng định:
 Ngày 18/02/2022 giữa ông N có ký hợp đồng đặt cọc về việc mua bán đất với ông C trên cơ sở ông N thay mặt bà B đứng ra đặt cọc với ông C để ông C chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà B, sự thừa nhận của các đương sự và người làm

## Page 10

chứng hoàn toàn phù hợp nhau, đây là những tình tiết không phải chứng minh theo quy định tại Điều 92 Bộ luật tố tụng dân sự. Trong quá trình giải quyết vụ án bà B, ông C và ông N đều thừa nhận do ở xa nên bà B đã nhờ ông N đứng ra ký hợp đồng đặt cọc thay cho bà B với ông C. Ông N chỉ thay bà B đại diện ký giấy tờ còn mọi thủ tục như chuyển tiền thì bà B là người trực tiếp giao dịch với ông C, ông C thừa nhận đã nhận được số tiền 900.000.000đ. Như vậy, có đủ cơ sở để khẳng định bà B là người đặt cọc để thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đối với ông C. Bản án sơ thẩm cũng đã khẳng định nội dung này.
[2.2]. Các đương sự trong vụ án tham gia giao dịch đặt cọc là người có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, việc tham gia giao dịch là hoàn toàn tự nguyện, không bị ai ép buộc. Tuy ông Trần Văn C không phải là chủ người sử dụng đất hợp pháp đối với 04 thửa đất số 302, 232, 263, và thửa đất số 390, tờ bản đồ số 22, địa chỉ tại xã Hòa Trạch, huyện Bố Trạch, tỉnh Quảng Bình, nhưng Hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải là chủ sử dụng đất mới tham gia ký kết hợp đồng đặt cọc.
Khi ký kết hợp đồng đặt cọc ông C biết các thửa đất 302, 232, 263 mang tên hộ gia đình ông Dương Thanh H, bà Dương Thị H đang còn có các con của ông H, bà H ở nước ngoài nên không thể thực hiện việc chuyển nhượng được. Ông H và bà H cũng thừa nhận sự việc này. Ông C cho rằng đã nói nội dung này cho nguyên đơn biết nhưng không có chứng cứ chứng minh.
 Tại Điều 3 Hợp đồng đặt cọc lại có nội dung “Đất đúng diện tích… không dính quy hoạch…”. Ông C cho rằng tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc (18/2/2022)
chưa có thông tin đất b ị dính quy ho ạch nhưng sau 2 tháng (12/5/2022) đã có thông báo thu hồi đất đối với 04 thửa đất nói trên của ông H , bà H do dính quy hoạch đường caot ốc Bắc Nam và hi ện nay đã thực hiện kê khai, ki ểm đếm bồi thường thực hiện việc thu hồi theo quyết định của nhà nước.
Do đó, giao dịch dân s ự theo thỏa thu ận tại Hợp đồng đặt cọc ký ngày 18/02/2022 giữa ông C với ông N không thực hiện được và đã có vi phạm thỏa thuận “...đất dính quy hoạch”, nhưng ông C đã nhận tiền từ bà B 900.000.000đ thì phải hoàn trả lại số tiền theo yêu cầu của bà B là hoàn toàn có căn cứ.
[2.3]. Đối với vi ệc rút y êuc ầu: Tòa án tuyên vô hi ệu hợp đồng chuy ển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10 tháng 3 năm 2022 giữa ông H, bà H với bà B về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 390, tờ bản đồ số 22, địa chỉ tại xã Hòa Tr ạch, huyện Bố Trạch, tỉnh Quảng Bình và rút yêuc ầu buộc

## Page 11

ông C trả lại 588.391.322 đồng tiền cọc của bà B là hoàn toàn tự nguyện, không bị ai ép buộc, không trái pháp luật và đạo đức xã hội nên được chấp nhận để đình chỉ giải quyết các yêu cầu này.
Như vậy, sau khi trừ đi khoản tiền 588.391.322 đồng bà B đã thực nhận, bà B chỉ yêu cầu ông C trả số tiền 311.608.678 đồng là hoàn toàn tự nguyện, không bị ai ép buộc, không trái pháp luật và đạo đức xã hội nên được chấp nhận để buộc ông C trả lại khoản tiền này cho bà B là phù hợp.
 Từ những phân tích và nhận định nêu trên, thấy rằng cấp sơ thẩm chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà B về việc buộc ông Trần Văn C trả lại cho bà B số tiền cọc còn thi ếu là 311.608.678 đồng và đình chỉ các yêuc ầu bà B đã rút là hoàn toàn có cơ sở.
[3]. Đối với việc xác định ông Hoàng Xuân S là người làm chứng vì ông đã biết và ký làm chứng trong hợp đồng đặt cọc. Còn s ố tiền được nhận môi gi ới từ ông C là do thỏa thuận giữa ông Cảm với ông Sinh, quá trình giải quyết tại sơ thẩm không ai có yêuc ầu xem xét vấn đề này trong quá trình gi ải quyết vụ án nên cấp phúc thẩm không xem xét.
[4]. Về án phí dân s ự phúc thẩm: Do kháng cáoc ủa bị đơn không được chấp nhận nên phải chịu án phí dân sự phúc thẩm và án phí dân s ự sơ thẩm theo quy định; đối với nguyên đơn không phải chịu án phí và đư ợc nhận lại số tiền đãn ộp tạm ứng án phí.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ khoản 1 Điều 308 BLTTDS;
Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 147, Điều 244 BLTTDS;
Áp dụng các Điều 117, 119, 328 BLDS; khoản 2 Điều 26, khoản 1 Điều 29 Nghị Quyết s ố 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về án phí, lệ phí Tòa án, xử:
1. Không chấp đơn kháng cáoc ủa ông Trần Văn C , giữ nguyên bản án sơ thẩm số 08/2023/DS-ST ngày 04/7/2023 của Tòa án nhân dân huyện Bố Trạch, tỉnh Quảng Bình.

## Page 12

 1.1. Đình chỉ yêu cầu khởi kiện của bà Đặng Thị Ngọc B đối với ông Trần Văn C về việc: buộc trả số tiền cọc 588.391.322 đồng và yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10 tháng 3 năm 2022 gi ữa ông H, bà H với bà B về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 390, tờ bản đ ồ số 22, địa chỉ tại xã Hòa Tr ạch, huyện Bố Trạch, tỉnh Quảng Bình.
1. 2. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn - bà Đặng Thị Ngọc B đối với bị đơn Trần Văn C về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.
Buộc ông Trần Văn C có nghĩa v ụ trả lại cho bà Đặng Thị Ngọc B số tiền 311.608.678 đồng (Ba trăm mười một triệu, sáu trăm linh tám nghìn, sáu trăm bảy mươi tám đ ồng) theo Hợp đồng đặt cọc ngày 18 tháng 02 năm 2022 đư ợc ký kết giữa ông Trần Văn C và ông Lê Thanh N.
2. Về án phí:
2.1. Ông Trần Văn C phải chịu 300.000đ án phí phúc thẩm và 15.580.433 đồng án phí dân sự sơ thẩm nhưng đư ợc trừ vào số tiền 300.000 đồng đãn ộp tại Biên lai thu ti ền tạm ứng án phí phúc thẩm s ố: 31AA/2021/0002791 ngày 27/7/2023 của Chic ục Thi hành án dân s ự huyện Bố Trạch. Số tiền còn lại phải nộp là 15.580.433 đồng án phí dân sự sơ thẩm.
 2.2. Trả lại cho bà Đặng Thị Ngọc B 19.800.000đ (mười chín tri ệu, tám trăm nghìn đ ồng) theo biên lai thu ti ền tạm ứng án phí s ố 31AA/2021/0002636 ngày 31/10/2022 của Chic ục Thi hành án dân s ự huyện B ố Trạch, tỉnh Qu ảng Bình.
Kể từ ngày có đơn yêuc ầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng Bên phải thi hành án còn phải chịu kho ản ti ền lãic ủa số tiền còn phải thi hành theo mức lãi su ất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.
Trường hợp bản án được thi hành án theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân s ự, thì Ngư ời được thi hành án dân s ự, Người phải thi hành án dân s ự có quyền thỏa thuận thi hành án, qu yền yêuc ầu thi hành án, t ự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 9, 7a, 7b Lu ật Thi hành án dân sự năm 2008 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thi hành án dân sự năm 2014; thời hiệu thi hành án dân sự được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

## Page 13

Bản án phúc thẩm có hi ệu lực pháp lu ật k ể từ ngày tuyên án phúc thẩm (ngày 10/10/2023).


Nơi nhận: TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM
- VKSND tỉnh Quảng Bình; THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA
- Chi cục THADS h. Bố Trạch;
- TAND h. Bố Trạch; (Đã ký)
- Các đương sự;
- Lưu hồ sơ vụ án;

 Hoàng Thị Thanh Nhàn