Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 96/2023/QĐ-PT
NTN-VVB
Số: 228
Ngày: 23/05/2023
Tòa án xét xử: TAND TP. Hà Nội
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: Sửa án sơ thẩm

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Số: 228/2023/DS-PT Ngày: 18, 23/5/2023 V/v:“Công nhận hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp pháp”.

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc




NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI
- Với thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Trần Thị Thu Nam Các Thẩm phán: Ông Vũ Toàn Giang Ông Lê Thanh Bình Thư ký phiên tòa: Bà Hoàng Thị Thu Hiền, Thư ký Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội. Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Hà Nội : Bà Hoàng Vĩnh Thảo - Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.
Ngày 18 và 23 tháng 5 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 627/2022/TLPT-DS ngày 30 tháng 12 năm 2022 về việc “Công nhận hợp đồng mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp pháp”.
Do ản án dân sự s thẩm số 81/2022/DS - ST, ngày 14/9/2022 của Tòa án nhân dân huyện Thạch Thất ị kháng cáo.
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 96/2023/QĐ-PT ngày 06 tháng 3 năm 2023, giữa các đưng sự:
Nguyên đơn: Ông Trần Thế Ngọ, sinh năm 1954; Bà Lê Thị Trãi, sinh năm 1950 (ông Ngọ, bà Trãi đều có mặt tại phiên tòa).
Người đại diện theo ủy quyền của bà Trãi: Ông Trần Thế Ngọ, sinh năm 1954;
Cùng địa chỉ: Thôn Yên Khoái, xã Thụy An, huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội.
Bị đơn: Ông Nguyễn Văn Ban, sinh năm 1942; Bà Nguyễn Thị Hiếu, sinh năm 1950 (ông Ban, bà Hiếu đều vắng mặt tại phiên tòa).
Địa chỉ: Thôn 4, xã Thạch Hòa, huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội.
Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn là:
1. Ông Nguyễn Văn Dũng, sinh năm 1979; Địa chỉ: Thôn 4, xã Thạch Hòa, huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội.

## Page 2

2. Ông Nguyễn Quốc Thái, sinh năm 1962; thường trú tại số nhà 286, Tổ dân phố Đồng Cam, thị trấn Liên Quan, huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội.
(Ông Dũng và ông Thái đều có mặt tại phiên tòa).
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
Trung tâm huấn luyện chính trị Sỹ quan Pháo Binh - Binh chủng Pháo Binh (Trường sỹ quan Pháo Binh cũ).
Địa chỉ: Thôn Thái Bình, xã Bình Yên, huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội.
Người đại diện theo pháp luật: Ông Đoàn Kỳ Mộc - Chỉ huy trưởng.
Người đại diện theo ủy quyền: Ông Phạm Văn Lệ; Chức vụ: Trưởng an tham mưu hành chính (ông Lệ vắng mặt tại phiên tòa).
NỘI DUNG VỤ ÁN:
 Theo đơn khởi kiện và các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn trình bày:
 Ngày 28/9/2000, ông Trần Thế Ngọ, à Lê Thị Trãi và ông Nguyễn Văn Ban, à Nguyễn Thị Hiếu ký kết Văn ản chuyển nhượng đất thổ cư, nhà ở với nội dung ông Ban, à Hiếu chuyển nhượng cho ông Ngọ, à Trãi 324 m2 đất theo quyết định cấp đất ngày 12/10/1989 của Bộ tư lệnh Pháo Binh, chiều giáp mặt đường 21 (Hướng tây) là 6 m; Mặt đối diện (Hướng đông) dài 6m; Mặt giáp nhà ông Dũng Thiện (Hướng nam) và Mặt giáp nhà ông Ban (Hướng ắc). Trên đất có cây ăn quả, nhà cấp 4 và công trình phụ 70m2 và 254m2 đất vườn sử dụng lâu dài. Số tiền mua án nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thỏa thuận là 88.000.000 đồng (Tám mư i tám triệu đồng). Ngoài ra, hai ên còn thỏa thuận mỗi ên phải chịu 50% chi phí hoàn tất thủ tục mua án, chuyển nhượng. Hai ên đã thanh toán đủ tiền mua án nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giao nhà và xác nhận giấy viết tay. Sau khi nhận nhà đất, vợ chồng ông Ngọ đã quản lý sử dụng đến nay và thực hiện nộp thuế nhà đất đầy đủ theo quy định của pháp luật.
Tòa án cấp s thẩm đã tiến hành đo đạc thẩm định tại chỗ đối với thửa số 47, tờ ản đồ số 1 xác định, diện tích thửa đất còn lại sau khi trừ chỉ giới hành lang giao thông là 241,1m2 đứng tên người sử dụng đất là Lê Thị Trãi. Hiện tại trên đất chỉ còn lại 01 giếng khi có từ trước khi chuyển nhượng. Quá trình sử dụng, vợ chồng ông Ngọ đã phá dỡ và xây dựng lại toàn ộ các công trình kiến trúc gồm 01 nhà cấp 4 có diện tích 57m2, lợp mái tôn, tường chát vôi cát; 01 sân láng ê tông; 01 nhà cấp 4 có diện tích 130 m2 xây gạch chỉ không chát. Toàn ộ nhà, công trình kiến trúc trên diện tích thực tế sử dụng khi thẩm định là 241m2. Ông Ngọ, à Trãi cho rằng từ năm 2000 đến nay, ông Ban, à Hiếu không hoàn tất thủ tục mua án nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất

## Page 3

như đã thỏa thuận dẫn đến các c quan chức năng tiến hành kiểm điếm tài sản trên của vợ chồng ông đã xác định diện tích đất 241m2 không nằm trong diện tích đất ông Ban, à Hiếu được giao năm 1984 (Giấy cho mượn đất năm 1989).
Ông Ngọ, à Trãi đề nghị chấp nhận Hợp đồng mua án nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất được giao kết với ông Ban, Bà Hiếu. Đề nghị xác định và ghi nhận trong diện tích đất chuyển nhượng đang sử dụng có 70m2 là đất ông Ban, à Hiếu được Trường sỹ quan Pháo Binh giao thực địa vào năm 1984 và được thể hiện tại văn ản cho mượn đất làm nhà ở ngày 12/10/1989 để vợ chồng ông à đăng ký quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và đảm ảo quyền được hưởng chính sách tái định cư nếu Nhà nước thu hồi theo dự án.
Bị đơn - ông Nguyễn Văn Ban, bà Nguyễn Thị Hiếu do người đại diện theo ủy quyền trình bày:
Năm 2001, ông Ngọ, à Trãi đến gặp ông Ban, à Hiếu đặt vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Giữa hai ên trao đổi và đi đến thống nhất thể hiện tại Biên ản chuyển nhượng đất thổ cư ngày 28/9/2000 (Vì ông Ngọ, à Trãi muốn viết thời điểm về năm 2000) giữa ông Ban, à Hiếu cùng ông Ngọ, à Trãi có xác nhận các nội dung như sau: Ông Ban, à Hiếu án cho ông Ngọ, à Trãi diện tích đất và nhà ở là 324m2 được Bộ tư lệnh pháo inh cấp theo quyết định ngày 12/10/1989. Hình thể đất: chữ nhật có chiều mặt đường 21 rộng 6 (Sáu) mét hướng tây, mặt đối diện 6 (Sáu) mét hướng nhà ông Tiến, mặt dọc hướng nam giáp nhà ông Dũng Thiện có ờ ao ông Ban xây, mặt dọc hướng ắc giáp nhà ông Ban. Tài sản trên đất gồm có: 1/ Nhà cấp 4, công trình phụ 70m2 đất vườn sử dụng lâu dài 254m2 với giá tiền 88.000.000 đồng (Tám mư i tám triệu)
phưng thức trả 02 ên thống nhất trả trước ngày 20/9/2000 số tiền là 10.000.000đồng (Mười triệu đồng chẵn), số tiền trả 78.000.000đồng ( ảy mư i tám triệu đồng) thì không xác định thời điểm. Tuy nhiên hai ên đã ghi nhận thanh toán xong. Về lệ phí thể hiện mỗi ên chịu trách nhiệm 50%. Từ đó, vợ chồng ông Ngọ đã quản lý, sử dụng nhà và đất cho đến nay. Anh Dũng xác nhận các tài sản trên đất và diện tích đất hiện tại như cung cấp của nguyên đ n cũng như thẩm định là đúng. Đại diện ị đ n cho rằng đã thực hiện xong thỏa thuận mua án, chuyển nhượng với ông Ngọ, à Trãi và nay vẫn giữ nguyên thỏa thuận đó. Phía ị đ n khẳng định đây là đất quốc phòng nên không thể xác nhận đất làm nhà ở theo yêu cầu của nguyên đ n được. Vì vậy, đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định pháp luật.

## Page 4

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan - Trung tâm huấn luyện, Đào tạo Binh Chủng Pháo binh do ông Phạm Văn Lệ, người đại diện theo ủy quyền có văn bản trình bày:
Thực hiện chủ trưng chính sách hậu phưng Quân đội, Binh chủng Pháo inh giao cho Trường Kỹ thuật Pháo inh, nay là Trung tâm Huấn luyện - Đào tạo Binh Chủng Pháo inh giao cho các hộ mượn đất làm nhà ở nhưng thực chất là giao đất làm nhà ở và quản lý sử dụng từ năm 1980 đến năm 2003. Các gia đình được giao đất làm nhà ở quản lý, sử dụng không có tranh chấp ranh giới và là vành đai ảo vệ, không ảnh hưởng đến quy hoạch chung của đ n vị. Các hộ gia đình luôn chấp hành tốt chủ trưng chính sách và nghĩa vụ đối với địa phưng n i cư trú.
Theo quy hoạch ản đồ quy hoạch đất khu gia đình lập năm 1996. Trong đó hộ gia đình ông Ban, à Hiếu được mượn sử dụng với tổng diện tích 802,5m2 đất, trong đó có 200m2 đất làm nhà ở, còn lại diện tích đất làm vườn để tăng gia sản xuất.
Theo quy định sử dụng đất khu gia đình năm 1993 của Trường Kỹ thuật Pháo Binh, các hộ không được tự ý chuyển nhượng và giữ nguyên hiện trạng. Tuy nhiên hộ ông Ban, à Hiếu đã tự ý chuyển nhượng phần diện tích đất được mượn cho ông Ngọ, à Trãi sử dụng, khi chuyển nhượng ông Ban, à Hiếu không áo cáo với đ n vị.
Năm 2013, theo Quyết định của UBND thành phố Hà Nội, quyết định thu hồi toàn ộ khu đất mà đ n vị cho các hộ gia đình mượn sử dụng giao cho Ban Quản lý khu Công nghệ cao Hòa Lạc nhằm phát triển kinh tế xã hội của địa phư ng. Đến năm 2017, Trung tâm phát triển quỹ đất phối hợp với UBND xã Thạch Hòa tiến hành kiểm đếm, đền ù giải phóng mặt ằng lần 1. Khu đất các hộ gia đình được mượn làm nhà ở gồm 9 hộ, trong đó có hộ ông Ngọ, à Trãi. Trong quá trình kiểm đếm để giải quyết đầy đủ mọi chế độ chính sách theo quy định như các hộ liền kề. Do vậy, hộ ông Ngọ, à Trãi yêu cầu ông Ban, à Hiếu hỗ trợ cùng giải quyết chế độ chính sách, giữa hai gia đình không thỏa thuận được tiếp tục làm đ n đề nghị Tòa án giải quyết.
Sự việc giữa hai gia đình không phải là tranh chấp về ranh giới thửa đất, mà là giải quyết về quyền lợi chính sách. Đề nghị hai gia đình tự giải quyết trên tinh thần thưng lượng, hòa giải, đảm ảo sự đoàn kết thống nhất. Đề nghị Tòa án giải quyết vắng mặt đ n vị.
Tại bản án dân sự sơ thẩm số 81 D - T, ngy 1 , T a án nhân dân huyện Thạch Thất đã xét xử:

## Page 5

- Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Trần Thế Ngọ, à Lê Thị Trãi về việc tranh chấp hợp đồng mua án nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Nguyễn Văn Ban, à Nguyễn Thị Hiếu.
- Công nhận việc mua án nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa Trần Thế Ngọ, à Lê Thị Trãi với ông Nguyễn Văn Ban, à Nguyễn Thị Hiếu đối với nhà ở, công trình kiến trúc trên diện tích đất thực tế 241,1m2 (Trong đó có 70m2 đất được Bộ tư lệnh pháo inh giao làm nhà ở) thuộc thửa đất số 47, tờ ản đồ số 1 tại Thôn 9, xã Thạch Hòa, huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội.
- Ông Trần Thế Ngọ và à Lê Thị Trãi có nghĩa vụ liên hệ đến c quan có thẩm quyền để đăng ký chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn ộ thửa đất 241,1m2 thuộc thửa đất số 47, tờ ản đồ số 1 tại Thôn 9, xã Thạch Hòa, huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội và thực hiện nghĩa vụ theo quy định pháp luật về đất đai.
Ngoài ra ản án còn tuyên về án phí, quyền kháng cáo và nghĩa vụ thi hành án của các ên đưng sự.
Không đồng ý với ản án s thẩm, ngày 23/9/2022, người đại diện theo ủy quyền của ị đ n - ông Ban, à Hiếu đã có đ n kháng cáo toàn ộ ản án s thẩm với nội dung, ản án s thẩm đánh giá chứng cứ không khách quan, xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của ông Ban, à Hiếu. Đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm xem xét, giải quyết đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp cho ị đ n.
Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đ ngiữ nguyên yêu cầu khởi kiện, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ị đ n.
Bị đ ngiữ nguyên yêu cầu kháng cáo và cho rằng, yêu cầu khởi kiện của nguyên đ n là không có căn cứ. Bản án s thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đ n là trái quy định của pháp luật. Đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ị đ n.
 Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Hà Nội phát iểu ý kiến:
Về thủ tục tố tụng: Thẩm phán và Hội đồng xét xử đã tuân thủ đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự, các đưng sự đã thực hiện quyền, nghĩa vụ theo quy định của pháp luật.
Về nội dung: Sau khi phân tích, đánh giá quá trình giải quyết vụ án, đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Hà Nội đề nghị Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm căn cứ khoản 2 Điều 308 B ộ luật tố tụng dân sự, sửa một phần bản án dân sự s thẩm số 81/2022/DS-ST ngày 14/9/2022 của Tòa án nhân dân huyện Thạch Thất về phần án phí, các nội dung khác giữ nguyên như ản án s thẩm.

## Page 6

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ s vụ án, được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận công khai tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:
1. Về tố tụng: Bị đ n có đ n kháng cáo trong thời hạn luật định, đã nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm nên xác định kháng cáo là hợp lệ.
Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là Trung tâm huấn luyện, Đào tạo Binh Chủng Pháo inh, sau khi xét xử s thẩm không có đ n kháng cáo, tại cấp phúc thẩm đã được Tòa án triệu tập hợp lệ nhưng vắng mặt. Căn cứ quy định tại Điều 296 Bộ luật tố tụng dân sự, Tòa án cấp phúc thẩm tiến hành xét xử theo quy định của pháp luật.
 . Về nội dung: Xét yêu cầu kháng cáo của ịđn 2.1 Xét Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà và quyền sử dụng đất Ngày 28/9/2000, ông Trần Thế Ngọ, à Lê Thị Trãi và ông Nguyễn Văn Ban, à Nguyễn Thị Hiếu có lập “Biên bản chuyển nhượng đất thổ cư nhà ở và nhận tiền”.
Theo đó ông Ban, à Hiếu chuyển nhượng cho ông Ngọ, à Trãi 324 m2 đất (không có số thửa và số ản đồ đo vẽ) theo quyết định cấp đất ngày 12/10/1989 của Bộ tư lệnh Pháo Binh (trong hồ s thể hiện là Giấy phép làm nhà số 12 ngày 12/10/1989 của Trường Kỹ thuật pháo inh chứng nhận, không phải quyết định cấp đất). Hai ên xác nhận trên đất có cây ăn quả, nhà cấp 4, công trình phụ 70m2 và 254m2 đất vườn sử dụng lâu dài. Số tiền mua án, chuyển nhượng nhà đất hai ên thỏa thuận giá 88.000.000 đồng, mỗi ên phải chịu 50% chi phí hoàn tất thủ tục mua án, chuyển nhượng. Hai ên xác nhận đã thanh toán đủ tiền và àn giao nhà đất. Văn ản mua án, chuyển nhượng viết tay có chữ ký của cả hai ên và không có công chứng, chứng thực cuảc quan Nhà nước có thẩm quyền. Sau khi nhận nhà đất, vợ chồng ông Ngọ, à Trãi đã quản lý, sử dụng đến nay.
Ngày 09/4/2022, UBND tỉnh Hà Tây (trước đây) có Quyết định số 404/QĐ- UBND về việc thu hồi 1.298,86m2 đất thuộc các xã Thạch Hòa, Hạ Bằng, Tân Xã, Bình Yên, huyện Thạch Thất, giao cho Ban quản lý khu Công nghệ cao Hòa Lạc quản lý để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng khu công nghệ cao Hòa Lạc. Ngày 06/2/2018, UBND huyện Thạch Thất đã có Quyết định số 422/QĐ - UBND về việc phê duyệt phưng án chi tiết ồi thường hỗ trợ giải phóng mặt ằng khi Nhà nước thu hồi đất của Bộ tư lệnh Pháo Binh đối với người sử dụng đất là ông Trần Thế Ngọ, à Lê Thị Trãi để thực hiện dự án ồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt ằng cho toàn ộ diện tích khu Công nghệ cao Hòa Lạc thuộc địa àn xã Thạch Hòa, huyện Thạch Thất. Theo đó phần diện tích đất ông Ngọ, à Trãi ị thu hồi là 241,1m2, số tiền ông Ngọ, à Trãi được ồi

## Page 7

thường, hỗ trợ là 183.486.000 đồng theo giá đất nông nghiệp. Không đồng tình với giá đền ù đất nông nghiệp nhưng ông Ngọ, à Trãi không khởi kiện Quyết định hành chính mà khởi kiện đối với ông Ban, à Hiếu đề nghị Tòa án công nhận Hợp đồng chuyển nhượng, uộc ông Ban, à Hiếu phải trả 70m2 đất trong tổng số 200m2 đất được Bộ tư lệnh pháo inh cấp năm 1989 để khi ị Nhà nước thu hồi, ông Ngọ à Trãi được đền ù với giá đất ở không phải với giá đất nông nghiệp.
Căn cứ vào trình ày của Trung tâm Huấn luyện - Đào tạo Binh Chủng Pháo inh (trước đây là Trường kỹ thuật Pháo inh) thể hiện, thực hiện chủ trưng chính sách hậu phưng Quân đội, Binh chủng pháo inh giao cho Trường Kỹ thuật Pháo inh nay là Trung tâm Huấn luyện - Đào tạo Binh chủng Pháo inh giao cho các hộ mượn đất làm nhà ở nhưng thực chất là giao đất làm nhà ở và quản lý sử dụng từ năm 1980 đến năm 2003. Theo quy hoạch ản đồ quy hoạch đất khu gia đình lập năm 1996, hộ gia đình ông Ban, à Hiếu được mượn sử dụng với tổng diện tích 802,5m2 đất, trong đó có 200m2 đất làm nhà ở, còn lại làm vườn để tăng gia sản xuất. Theo quy định sử dụng đất khu gia đình năm 1993 của Trường Kỹ thuật Pháo Binh, các hộ không được tự ý chuyển nhượng và giữ nguyên hiện trạng. Tuy nhiên hộ ông Ban, à Hiếu đã tự ý chuyển nhượng phần diện tích đất được mượn của mình cho ông Ngọ, à Trãi sử dụng, khi chuyển nhượng ông Ban, à Hiếu không áo cáo với đ n vị.
Căn cứ tài liệu trong hồ s vụ án do các đưng sự giao nộp và Tòa án thu thập được thể hiện, ngày 12/10/1989, hộ ông Ban được Bộ tư lệnh Pháo Binh (Trường kỹ thuật Pháo Binh) cấp Giấy phép làm nhà số 12 ngày 12/10/1989, nội dung ông Ban, à Hiếu được phép làm nhà ở khu tập thể của trường với diện tích 200m2. Trong Giấy phép làm nhà số 12 ngày 12/10/1989 có nội dung yêu cầu, ông Ban à Hiếu chỉ được sử dụng đất làm nhà ở của gia đình, khi không sử dụng phải giao lại Ban quản lý ruộng đất nhà trường quản lý.
Tại Biên ản lấy lời khai ngày 22/7/2022, lãnh đạo UBND xã Thạch Hòa, huyện Thạch Thất cung cấp cho Tòa án, căn cứ vào quyết định thu hồi đất của UBND thành phố Hà Nội để xác định nguồn gốc đất quốc phòng do Trường sỹ quan Pháo Binh quản lý và cũng căn cứ vào đó để xác định mục đích sử dụng đất.
Tài liệu trong hồ s vụ án thể hiện, tại Thông áo số 101/TB-UBND ngày 16/10/2018 của UBND xã Thạch Hòa trả lời đ n kiến nghị của ông Ngọ, à Trãi có nội dung, trong quá trình quản lý và sử dụng đất, Trường phân hiệu chuyên môn kỹ thuật pháo inh chưa có văn ản àn giao đất cho chính quyền địa phưng quản lý…. Từ khi được giao đất cho đến nay chưa có quyết định cuảc quan Nhà nước có thẩm quyền

## Page 8

chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất quốc phòng sang đất ở.... Chủ sử dụng diện tích đất thu hồi cho dự án Công nghệ cao Hòa Lạc tại thôn 9 xã Thạch Hòa là Bộ tư lệnh Pháo inh. Hộ ông Ngọ, à Trãi là người sử dụng tài sản trên đất. UBND xã Thạch Hòa xác nhận loại đất của 9 hộ dân ị thu hồi cho dự án, trong đó có hộ ông Ngọ là đất phi nông nghiệp với mục đích sử dụng đất quốc phòng làm nhà ở (theo Biên ản giao đất ngày 12/10/1989)…. Phần diện tích đất 241m2 của ông Ngọ, à Trãi ị thu hồi nằm ngoài phần 200m2 nhà trường cho gia đình ông Ban mượn đất. Diện tích 241m2 hộ ông Ngọ, à Trãi sử dụng là đất quốc phòng tăng so với diện tích nhà trường cho ông Ban mượn đất năm 1989, phần diện tích đất này không có giấy tờ về việc giao quyền sử dụng đất.
 Như vậy có căn cứ xác định, thửa đất các ên thực hiện giao dịch mua án, chuyển nhượng có nguồn gốc là đất Quốc phòng, chủ sử dụng là Bộ tư lệnh pháo inh.
Tại thời điểm các ên thực hiện giao dịch chuyển nhượng thì diện tích đất này thuộc đối tượng không được chuyển nhượng. Việc mua án, chuyển nhượng được lập ằng văn ản viết tay, không được công chứng, chứng thực cuảc quan Nhà nước có thẩm quyền, do vậy xác định “Biên bản chuyển nhượng đất thổ cư nhà ở và nhận tiền” lập ngày 28/9/2000 giữa ông Trần Thế Ngọ, à Lê Thị Trãi và ông Nguyễn Văn Ban, à Nguyễn Thị Hiếu vi phạm cả về hình thức và nội dung, vi phạm điều cấm của pháp luật được quy định tại Điều 128 BLDS 2005. Do vậy giao dịch mua án, chuyển nhượng ị vô hiệu ngay từ thời điểm giao kết Hợp đồng.
Tại phiên tòa, ị đ n trình ày, ngoài Biên bản chuyển nhượng đất thổ cư và nhận tiền lập ngày 28/9/2000, nguyên đ n còn lập 03 văn ản khác và đưa cho ịđn ký nhận gồm: Giấy biên nhận mua đất ở lập ngày 28/8/1986; Hợp đồng chuyển nhượng tài sản nhà ở và cây cố i lập ngày 25/12/1989; Biên bản nhượng đất ở lập ngày 01/01/1999 đồng thời xuất trình và giao nộp tài liệu, chứng cứ nêu trên tại phiên tòa.
Theo ị đ n thì ông Ngọ, à Trãi lập giấy mua án, chuyển nhượng vào các thời điểm khác nhau, trong văn ản thể hiện trên đất có nhà ở để nhằm mục đích được ồi thường đất ở và tái định cư khi ị Nhà nước thu hồi đất. Phần diện tích đất chuyển nhượng nằm ngoài phần diện tích 200m2 đất ông Ban, à Hiếu được Trường pháo inh cho mượn để làm nhà; thời điểm chuyển nhượng thì không có ngôi nhà nào xây dựng trên đất. Đối với phần diện tích đất 200m2 ông Ban, à Hiếu được Bộ tư lệnh Pháo inh cho mượn để làm nhà ở thì ông Ban, à Hiếu đã làm nhà ở và vẫn đang sử dụng toàn ộ phần diện tích đất làm nhà ở từ đó cho đến nay.

## Page 9

Tại phiên tòa, nguyên đ n xác nhận có lập 04 văn ản mua án, chuyển nhượng nhà đất như ị đ n xuất trình tại phiên tòa. Theo nguyên đ n trình ày, việc lập nhiều văn ản mua án chuyển nhượng nêu trên để sau này được Nhà nước đền ù đất ở khi ị thu hồi đất và trên phần diện tích đất chuyển nhượng có ngôi nhà cấp 4 của ông Ban, à Hiếu nhưng do ngôi nhà đã cũ không sử dụng được nên nguyên đ n đã phá đi và xây dựng lại như hiện trạng.
Xem xét đối với các văn ản do ị đ n xuất trình tại phiên tòa nhận thấy, 04 văn ản được lập vào các năm 1986, 1989, 1999 và văn ản cuối cùng là Biên bản chuyển nhượng đất thổ cư nhà ở và nhận tiền ngày 28/9/2000, trong đó văn ản Giấy biên nhận mua đất ở lập ngày 28/8/1986 trước cả thời điểm ông Ban, à Hiếu được Binh chủng Pháo Binh cho mượn đất và cấp Giấy phép làm nhà số 12 ngày 12/10/1989. Trong Giấy iên nhận mua đất ở lập ngày 28/8/1986 nêu “có 2 gian nhà cấp 4 nhỏ” ; Hợp đồng chuyển nhượng tài sản nhà ở và cây cối lập ngày 25/12/1989 nêu “Nhà cấp 3, xây bằng gạch nung, lợp tôn đỏ, cửa sắt, diện tích 15 x 6 = 90m 2”; Biên ản nhượng đất ở lập ngày 01/01/1999 nêu “Nhà cấp 4: 30m2 ; Biên ản chuyển nhượng đất thổ cư nhà ở và nhận tiền lập ngày 28/9/2000 nêu “nhà cấp 4 và công trình phụ 70m 2”. Trong tất cả các văn ản, không có văn ản nào ghi nội dung ông Ban, à Hiếu chuyển nhượng cho ông Ngọ, à Trãi 70m2 đất ở trong diện tích 200m2 mà ông Ban, à Hiếu được Binh chủng Pháo Binh cấp giấy phép để làm nhà. Nội dung về nhà, đất ghi trong các văn ản mua án, chuyển nhượng nêu trên đều mang tính chất mô tả. Số liệu diện tích ngôi nhà ghi trong các văn ản này cũng không thống nhất (30m2 ; 90m2 ; 70m2 ). Lời khai của các ên về thời điểm xác lập văn ản chuyển nhượng đất cũng mâu thuẫn với nhau (2000/2001). Tuy nhiên do cả hai ên đều xác định có việc mua án, chuyển nhượng nhà đất và giao nhận trên thực tế nên chỉ xác định việc mua án, chuyển nhượng nhà đất được xác lập trước thời điểm Nhà nước thực hiện thu hồi đất để thực hiện dự án Khu Công nghệ cao Hòa Lạc.
Tại phiên tòa, Hội đồng xét xử yêu cầu nguyên đ n làm rõ đối với yêu cầu khởi kiện nêu trong Đ n khởi kiện ngày 21/5/2019 và trình ày của nguyên đ n trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại các phiên tòa s thẩm, phúc thẩm. Trên c sở đó nguyên đ n xác định yêu cầu khởi kiện: Đề nghị Tòa án công nhận Hợp đồng mua án, chuyển nhượng nhà, đất thông qua “Biên bản chuyển nhượng đất thổ cư nhà ở và nhận tiền” lập ngày 28/9/2000 là hợp pháp và có hiệu lực pháp luật; Yêu cầu ông Ban, à Hiếu phải trả lại quyền sử dụng 70m2 đất ở trong tổng số 200m2 đất được Trường kỹ thuật Pháo Binh cấp giấy phép làm nhà vào năm 1989, trên c sở đó được đền ù theo

## Page 10

chính sách đất ở, không phải đất nông nghiệp. Đối với nội dung nêu tại mục 2 trong Đ n khởi kiện ngày 21/5/2019 là: “Trong trường hợp vợ chồng ông Ban, bà Hiếu không trả cho chúng tôi 70m 2 đất ở nêu trên thì chúng tôi đề nghị Tòa án buộc vợ chồng ông Ban, bà Hiếu phải bồi thường cho chúng tôi toàn bộ thiệt hại mà chúng tôi phải gánh chịu theo quy định pháp luật”, nguyên đ n đề nghị được rút toàn ộ nội dung này.
Xét thấy, như đã phân tích ở nội dung trên thì phần diện tích đất các ên mua án chuyển nhượng chưa àn giao cho chính quyền địa phưng quản lý. Chưa có quyết định cuảc quan Nhà nước có thẩm quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất quốc phòng sang đất ở. Trường kỹ thuật Pháo inh khi cấp Giấy phép làm nhà chỉ ghi ông Ban, à Hiếu được phép làm nhà với diện tích 200m2. Trong hồ s cũng không có văn ản nào cuảc quan Nhà nước có thẩm quyền xác định hạn mức sử dụng đất của ông Ban, à Hiếu về điện tích đất ở và đất nông nghiệp. Phần diện tích 70m2 nguyên đ n yêu cầu ị đ n phải trả, theo UBND xã Thạch Hòa cung cấp thì phần diện tích này không nằm trong phần diện tích đất ông Ban à Hiếu được cấp Giấy phép làm nhà năm 1989. Do vậy nguyên đ n căn cứ vào văn ản chuyển nhượng đất lập năm 2000, yêu cầu ị đ n phải trả phần diện tích 70m2 đất trong tổng số 200m2 đất để được Nhà nước công nhận đền ù với chính sách là đất ở, không phải đất nông nghiệp là không cóc sở chấp nhận.
Tòa án cấp s thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đ n và tuyên ông Ngọ và bà Trãi có nghĩa vụ liên hệ đến cơ quan có thẩm quyền để đăng ký chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ thửa đất 241,1m 2 thuộc thửa đất số 47, t ờ bản đồ số 1 tại Thôn 9, xã Thạch Hòa, huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội và thực hiện nghĩa vụ theo quy định pháp luật về đất đai là không có căn cứ và không phù hợp với quy định của pháp luật vì phần diện tích đất này nằm trong diện tích đất đã ị thu hồi theo Quyết định thu hồi đất số 404/QĐ-UBND, ngày 09/4/2022 của UBND tỉnh Hà Tây (trước đây), UBND huyện Thạch Thất cũng đã có Quyết định số 422/QĐ - UBND về việc phê duyệt phưng án chi tiết ồi thường hỗ trợ giải phóng mặt ằng khi Nhà nước thu hồi đất của Bộ tư lệnh Pháo Binh đối với người sử dụng đất là ông Trần Thế Ngọ, à Lê Thị Trãi để thực hiện dự án ồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt ằng cho toàn ộ diện tích khu Công nghệ cao Hòa Lạc thuộc địa àn xã Thạch Hòa, huyện Thạch Thất.
Tại phiên tòa, Hội đồng xét xử đã giải thích cho các đưng sự về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự và hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu, trên c sở đó hỏi các đưng sự có yêu cầu Tòa án giải quyết hậu quả của giao dịch mua

## Page 11

án, chuyển nhượng nhà đất của các ên khi ị xác định là vô hiệu không?. Tuy nhiên cả nguyên đ n - ông Ngọ, à Trãi và ị đ n do người đại diện theo ủy quyền của ông Ban, à Hiếu đều không yêu cầu Tòa án giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu.
Do các đưng sự không có yêu cầu giải quyết hậu quả giao dịch dân sự vô hiệu nên Hội đồng xét xử không giải quyết trong vụ án này. Nếu sau này có yêu cầu sẽ được xem xét giải quyết theo quy định của pháp luật.
Từ những phân tích trên xác định, yêu cầu kháng cáo của ị đ n là cóc sở nên được chấp nhận.
Phát iểu của đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Hà Nội không phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên không được chấp nhận.
3. Về án phí: Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đ n không được chấp nhận nên nguyên đ n phải chịu án phí dân sự s thẩm. Tuy nhiên nguyên đ n được xác định là người cao tuổi nên thuộc trường hợp được miễn nộp tiền án phí và không phải chịu án phí dân sự s thẩm. Số tiền nguyên đ n đã nộp được hoàn trả lại.
Kháng cáo của ị đ n được chấp nhận nên ị đ n không phải chịu tiền án phí dân sự phúc thẩm. Số tiền tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm đã nộp được hoàn trả lại Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.
Căn cứ các Điều 117, 128 Bộ luật Dân sự.
Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
Sửa Bản án dân sự s thẩm số 81/2022/DS-ST, ngày 14/9/2022 của Tòa án nhân dân huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội.
Tuyên xử:
1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Trần Thế Ngọ, à Lê Thị Trãi đối với ông Nguyễn Văn Ban, à Nguyễn Thị Hiếu .
Xác định Hợp đồng mua án nhà, chuyển nhượng nhà đất thông qua “Biên bản chuyển nhượng đất thổ cư nhà ở và nhận tiền” lập ngày 28/9/2000 giữa ông Trần Thế Ngọ, à Lê Thị Trãi với ông Nguyễn Văn Ban, à Nguyễn Thị Hiếu ị vô hiệu.
Xác định các đưng sự trong vụ án không yêu cầu giải quyết hậu quả giao dịch dân sự vô hiệu. Sau này nếu có yêu cầu sẽ được xem xét giải quyết theo quy định của pháp luật.

## Page 12

2. Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đ n nêu tại mục 2 trong Đ n khởi kiện ngày 21/5/2019 là: “Trong trường hợp vợ chồng ông Ban, bà Hiếu không trả cho chúng tôi 70m2 đất ở nêu trên thì chúng tôi đề nghị Tòa án buộc vợ chồng ông Ban, bà Hiếu phải bồi thường cho chúng tôi toàn bộ thiệt hại mà chúng tôi phải gánh chịu theo quy định pháp luật”.
3. Về án phí Miễn án phí dân sự s thẩm cho ông Trần Thế Ngọ và à Lê Thị Trãi, ông Ngọ, à Trãi không phải chịu tiền án phí dân sự s thẩm. Hoàn trả lại ông Ngọ, à Trãi số tiền 2.400.000 đồng tạm ứng án phí dân sự s thẩm đã nộp theo Biên lai thu số 0011868 ngày 06/01/2021 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Thạch Thất.
Miễn án phí dân sự s thẩm cho ông Nguyễn Văn Ban, à Nguyễn Thị Hiếu. Ông Ban, à Hiếu không phải chịu án phí dân sự s thẩm. Trả lại ông Ban, à Hiếu số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm đã nộp theo Biên lai số 0025583 ngày 24/10/2022 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Thạch Thất.
 4. Trường hợp ản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 của Luật thi hành án dân sự, thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc ị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6,7 và 9 của Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 của Luật thi hành án dân sự.
Án xử công khai phúc thẩm, có hiệu lực thi hành kể từ ngày tuyên án./.
 TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM Thẩm phán - Chủ tọa phiên to





 Trần Thị Thu Nam




Nơi nhận:
- Viện kiểm sát NDTP Hà Nội;.
- Tòa án nhân dân huyện Thạch Thất;
- Chi cục Thi hành án dân sự huyện Thạch Thất;
- Các đưng sự;