Bản án số: 185/2023/DS-PT

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÀ RỊA-VŨNG TÀU Bản án số: 185/2023/DS-PT Ngày 26-9-2023 V/v Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

NHÂN DANHNƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÀ RỊA - VŨNG TÀU
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Cao Minh Vỹ Các Thẩm phán: Ông Trịnh Hoàng Anh Ông Trương Văn Tâm
- Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Lý - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.
- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu tham gia phiên tòa: Bà Bùi Thị Doan - Kiểm sát viên.
Trong các ngày 22 và 26 tháng 9 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 91/2023/TLPT- DS ngày 04 tháng 5 năm 2023 về “ Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất”.
Do Bản án dân sự sơ thẩm số 13/2023/DS -ST ngày 28 tháng 02 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Xuyên Mộc, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu bị kháng cáo.
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 126/2023/QĐ -PT ngày 26 tháng 6 năm 2023, Quyết định hoãn phiên tòa phúc thẩm số 116/2023/QĐ-PT ngày 07 tháng 7 năm 2023, Quyết định thay đổi người tiến hành tố tụng số 118/2023/QĐ-PT ngày 01 tháng 8 năm 2023, Quyết định tạm ngừng phiên tòa số 110/2023/QĐPT-DS ngày 02 tháng 8 năm 2023, giữa các đương sự:
- Nguyên đơn:
1. Bà Trần Thị Thanh Q, sinh năm 1956.
Địa chỉ: Số Dấp T, xã P, huyện X, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (vắng mặt).
2. Ông Nguyễn Xuân Q1, sinh năm 1969 (vắng mặt).
3. Bà Trần Thị H, sinh năm 1974.
Địa chỉ: Tổ A, ấp T, xã P, huyện X, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (có mặt).
Người đại diện theo ủy quyền của các nguyên đơn:
Ông Trần Đức H1, sinh năm 1965.
Địa chỉ: Số A Yên Bái, Phường D, thành phố V, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, theo Hợp đồng ủy quyền lập ngày 11-12-2020 (có mặt).
- Bị đơn: Ông Đỗ Bá H2, sinh năm 1953.

## Page 2

Địa chỉ: Tổ A, ấp T, xã P, huyện X, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (đã chết ngày 04-5-2021).
Người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của ông Đỗ Bá H2:
1. Bà Trần Thị T, sinh năm 1955.
 Địa chỉ: Ấp T, xã P, huyện X, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (vắng mặt, có đơn đề nghị xét xử vắng mặt).
2. Bà Đỗ Thị Mỹ P, sinh năm 1977.
 Địa chỉ: Ấp T, xã P, huyện X, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (vắng mặt, có đơn đề nghị xét xử vắng mặt).
3. Ông Đỗ Bá L, sinh năm 1979.
Địa chỉ: Ấp T, xã P, huyện X, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (có mặt).
4. Đỗ Thị Bích Á, sinh năm 1983.
Địa chỉ: Ấp T, xã P, huyện X, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (vắng mặt, có đơn đề nghị xét xử vắng mặt).
5. Đỗ Bá L1, sinh năm 1985.
Địa chỉ: Ấp T, xã P, huyện X, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (vắng mặt, có đơn đề nghị xét xử vắng mặt).
6. Đỗ Bá H3, sinh năm 1987.
Địa chỉ: Ấp T, xã P, huyện X, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (có mặt).
7. Đỗ Trần Anh T1, sinh năm 1990.
Địa chỉ: Ấp T, xã P, huyện X, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (vắng mặt, có đơn đề nghị xét xử vắng mặt)..
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
1. Ông Đỗ Bá L, sinh năm 1979.
Địa chỉ: Tổ A, ấp T, xã P, huyện X, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (có mặt).
2. Bà Ngô Thị Hồng H4, sinh năm 1982.
Địa chỉ: Tổ A, ấp T, xã P, huyện X, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (có mặt).
3. Bà Nguyễn Thị Hạ Q2, sinh năm 1979 (vắng mặt).
4. Ông Nguyễn Xuân H5, sinh năm 1986 (vắng mặt).
5. Ông Nguyễn Xuân H6, sinh năm 1990.
Cùng địa chỉ: Ấp T, xã P, huyện X, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (vắng mặt).
6. Ông Trần Văn H7, sinh năm 1958.
Địa chỉ: Số Bấp T, xã P, huyện X, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (vắng mặt).
7. Công ty cổ phần C1.
Địa chỉ: Ấp G, xã H, huyện X,tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.
Người đại diện theo pháp luật: Ông Vũ Quang K - Phó tổng giám đốc phụ trách (vắng mặt).
Người đại diện theo ủy quyền: Bà Lê Thị Thu H8 - Phó trưởng phòng kỹ thuật, theo Giấy ủy quyền lập ngày 06/7/2023 (vắng mặt, có đơn đề nghị xét xử vắng mặt).
8. G1.
Địa chỉ: Ấp T, xã P, huyện X, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.
Người đại diện hợp pháp: Ông Vũ Đức T2 - Chánh xứ (vắng mặt).
9. Bà Trần Thị H9, sinh năm 1976.

## Page 3

10. Ông Đinh Quốc T3, sinh năm 1969.
Cùng địa chỉ: Ấp T, xã P, huyện X, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (vắng mặt).
11. Ông Ngô Viết T4.
Địa chỉ: Ấp T, xã P, huyện X, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (vắng mặt).
- Người làm chứng:
1. Ông Nguyễn Văn H10.
Địa chỉ: Ấp T, xã P, huyện X, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (vắng mặt).
2. Ông Mai Văn Q3.
Địa chỉ: Ấp T, xã P, huyện X, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (vắng mặt).
3. Ông Nguyễn Sư D.
Địa chỉ: Ấp T, xã P, huyện X, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (vắng mặt).
4. Ông Cao Xuân H11.
Địa chỉ: Ấp T, xã P, huyện X, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (vắng mặt).
- Người kháng cáo:
1. Bà Trần Thị Thanh Q - Nguyên đơn.
2. Bà Trần Thị H - Nguyên đơn.
3. Ông Nguyễn Xuân Q1 - Nguyên đơn.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Nguyên đơn và người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:
Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hủy hợp đồng trao đổi quyền sử dụng đất giữa các nguyên đơn là bà Trần Thị Thanh Q , (chồng bà Q là ông Nguyễn Xuân H12 đã chết) và ông Nguyễn Xuân Q1, bà Trần Thị H với bị đơn ông Đỗ Bá H 2. Buộc ông Đỗ Bá H2 (nay ông H2 đã chết nên những người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của ông H2 phải thực hiện) trả lại diện tích đất 991,2m2 thuộc thửa 117, tờ bản đồ số 03, xã P, huyện X (sau đây gọi tắt là thửa đất 117) cho nguyên đơn; buộc ông Đỗ Bá L và bà Ngô Thị Hồng H4 tháo dỡ và di dời không điều kiện vật kiến trúc và tài sản khác có trên thửa đất 117 để trả lại đất cho các nguyên đơn. Việc xác định giữa các nguyên đơn bà Q, ông Q1 và bà H mỗi bên bao nhiêu mét vuông thì nguyên đơn không có yêu cầu, sau này hai bên sẽ tự giải quyết sau.
Về căn cứ yêu cầu khởi kiện nguyên đơn: Diện tích 991,2m² tại thửa đất số 117 có nguồn gốc là do Nông trường cao su H15 nay là Công ty cổ phần C1 quản lý. Năm 1987, Nông trường cao su H15 thanh lý cao su vành đai dọc theo Tỉnh lộ
328. Diện tích đất đã thanh lý cao su được giao cho công nhân của nông trường làm nhà ở tạo vành đai bảo vệ vườn cây cao su. Việc giao đất do ông Đỗ Bá H2 lúc đó là Đội phó đội sản xuất thay mặt công ty thực hiện. Khi giao đất, ông Nguyễn Xuân H12 được giao 4.200m2 (42m x 100m), việc giao hiện nay không có giấy tờ gì; ông Trần Văn H7 là em vợ ông H12 được giao 4.200m 2 (42m x 100m). Năm 1988, ông Trần Văn H7 về quê đã chuyển nhượng lại cho vợ chồng ông Nguyễn Xuân Q1, bà Trần Thị H lô đất này liền kề với đất của ông Nguyễn Xuân H12 với giá 2,3 chỉ vàng. Việc chuyển nhượng đất giữa ông Q1 và ông H7 cũng không có giấy tờ gì.

## Page 4

Năm 1996, gia đình ông H12, bà Q và gia đình ông Q1, bà H có cho ông Đỗ Bá H2 mượn một phần diện tích là 1.200m2, trong đó gia đình ông H12 cho mượn 600m2 (6m x 100m) gia đình ông Q1 cho mượn 600m2 (6m x 100m), để gia đình ông H2 làm nhà tạm buôn bán. Việc cho mượn không làm giấy tờ gì và hai bên thỏa thuận: Khi nào ông H2 được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với lô đất rẫy 4.000m2 thì hoán đổi phần đất trên. Nhưng sau đó nguyên đơn chờ mãi không thấy ông H2 đưa giấy tờ lô đất rẫy để trao đổi như đã thỏa thuận.
Năm 2003, ông H2 cho con là Đỗ Bá L xây dựng một căn nhà cấp 4 để ở và buôn bán nước giải khát trên phần đất tranh chấp. Năm 2003, ông Đỗ Bá L đề nghị mua lại lô đất với giá 10.000.000 đồng nhưng nguyên đơn không đồng ý và cũng không nhận tiền. Khi Nhà nước mở rộng Tỉnh lộ 328 đã thu hồi 208,8m 2 diện tích còn lại là 991,2m2. Đối với phần đất còn lại (sau khi cho ông H2 mượn)
các nguyên đơn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích mỗi gia đình là 300m2 đất thổ cư.
Năm 2009, gia đình ông H12, bà Q và gia đình ông Q1, bà H có đơn khiếu nại gửi đến ấp Tyêu cầu giải quyết buộc ông Đỗ Bá H2 nếu không trao đổi đất thì trả lại diện tích đất đã mượn. Ngày 10-12-2009, tổ hòa giải ấp T, xãP đã lập biên bản về việc giải quyết đơn khiếu nại của các nguyên đơn và nhất trí chuyển đơn đến Ủy ban nhân dân xãP giải quyết. Ngày 12-3-2010, Ủy ban nhân dân xã P biên bản hòa giải. Tại buổi hòa giải, ông Hòa đồng ý trao đổi lại cho các nguyên đơn 1.200m² đất thuộc lô 67, đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các nguyên đơn không chấp nhận vì lô đất này quá xa và giá trị sử dụng thấp không tương xứng với lô đất của chúng tôi. Căn cứ vào nội dung ông H2 trình bày trong biên bản hòa giải này, nguyên đơn cho rằng đây là thỏa thuận trao đổi đất giữa hai bên chứ không có chuyện nguyên đơn cho đất như phía bị đơn trình bày.
Ngày 31-8-2018, Tòa án nhân dân huyện Xuyên Mộc thụ lý đơn khởi kiện về việc tranh chấp quyền sử dụng đất của ông H12, bà Q và ông Q1, bà H đối với ông Đỗ Bá H2. Do các nguyên đơn rút đơn khởi kiện nên ngày 12 -11-2018, Tòa án đã ra quyết định đình chỉ giải quyết vụ án.
Ngày 11-02-2020, ông Đỗ Bá H2 và ông Đỗ Bá L đã tiến hành xây dựng tường rào và nhà kiên cố, nguyên đơn đã có đơn yêu cầ u ngăn chặn và Ủy ban nhân dân xãP đã mời các bên liên quan làm việc. Hiện nay, ông H12 đã chết, bà Q cùng ông Q1 và bà H khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết những nội dung trên đối với bị đơn. Hiện nay, ông H2 đã chết nên buộc những người kế thừa quyền và nghĩa vụ của bị đơn phải thực hiện trách nhiệm của người kế thừa quyền và nghĩa vụ của bị đơn.
Bị đơn ông Đỗ Bá H2 trình bày:
Vào năm 1981- 1982, ông Đỗ Bá H2 là đội phó Đội 3 của Công ty C1 thuộc tỉnh Đồng Nai. Năm 1987- 1988, Công ty tiến hành thanh lý cao su trên 02 lô 35 và 45. Theo chủ trương của Công ty, ông H2 giao đất cho 08 hộ cán bộ công nhân viên chức làm nhà tạm để ở làm hành lang để bảo vệ cây cao su gồm có: Đỗ Bá H2, Lê U, Nguyễn Xuân H12, ông Á (thời gian đã lâu không còn nhớ tên), ông C, ông P1, ông H13 và ông G. Sau đó, Công ty không đồng ý cho ông H2 ra Tỉnh lộ

## Page 5

328 để ở mà phải tiếp tục ở trong đội để tiếp tục công tác quản lý nên ông H2 giao lô đất của ông H2 cho ông H13, còn lô của ông Lê U thì giao cho ông H7. Mỗi hộ được cấp từ 3.600 đến 4.200m2. Năm 1989, ông Trần Văn H7 (em vợ ông H2) về quê ở Quảng Trị do cha mẹ già yếu nên ông Nguyễn Xuân H12 đã xin ông H2 sang nhượng lại đất của ông Trần Văn H7 cho ông Nguyễn Xuân Q1 là em ruột của mình và ông Hòa đồng ý với nội dung sang nhượng nhà, cây cối và công trình trên đất của ông H7 cho ông Q1, còn phần đất nông nghiệp thì không có ý kiến.
Năm 1994, ông H2 có xin ông H12 và ông Q1 mỗi người cho 600m2 và hai ông đã đồng ý giao đất cho, tổng cộng là 1.200m 2 hợp lại thành 1 mảnh. Từ năm 1994 đến năm 2002 ông H2 vẫn để cho gia đình ông Q1 và bà H thu hoạch điều trên diện tích đất này. Năm 2002, ông H2 cho con là Đỗ Bá L xây nhà tạm trên phần đất mà mình đã xin của ông H12 và ông Q1 để ở. Đến năm 2008 - 2009, Công ty cổ phần C1 tiến hành đo đạc cấp đất. Đến cuối năm 2009, ông Q1 và ông H12 làm đơn khiếu nại ông chiếm đoạt đất thổ cư của hai ông. Hiện nay, lô đất của con tôi đang ở chưa được hóa giá nhà đất để làm giấy chủ quyền nên vẫn đang thuộc Công ty C1 quản lý.
Nay nguyên đơn khởi kiện 03 yêu cầu như trên thì ông H2 không đồng ý. Vì đất này ông H2 đã xin ông Q1 và ông H12 và hai ông này đã đồng ý cho. Vì trước đây ông H2 và hai ông này có mối quan hệ công tác cũng như tình cảm bạn bè nên việc xin cho nhau cũng phù hợp, bản thân ông H2 cũng không có mua bán và trao đổi đất với ông H12 và ông Q1.
Ngày 04-5-2021, ông Đỗ Bá H2 chết, những người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của ông H2 gồm các ông, bà: Trần Thị T, Đỗ Bá L1, Đỗ Thị Bích Á, Đỗ Thị Mỹ P, Đỗ Bá H3 và Đỗ Bá L cùng trình bày:
Các ông, bà thống nhất với ý kiến của ông Đỗ Bá H2 đã trình bày khi còn sống. Tại phiên tòa sơ thẩm, ông L và H3 trình bày bổ sung như sau: Ông Đỗ Bá H2 trước đây không mua bán hay trao đổi đất với các nguyên đơn mà chỉ xin một phần đất t ừ ông H12 và ông Q1. Ông Đỗ Bá H2 là người tham gia hòa giải tại biên bản làm việc ngày 12 -3-2010. Nguyên đơn chỉ cung cấp được bản photo nhưng chữ ký và nội dung ông H2 trình bày là đúng. Theo nội dung này thì ông H2 chỉ hứa hỗ trợ diện tích 1.200m 2 đất chứ không phải đổi đất như nguyên đơn trình bày. Gia đình bị đơn có mang đến cho ông Q1 số tiền 10.000.000 đồng để về quê xây mộ là đúng nhưng đó cũng chỉ là hỗ trợ.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Đỗ Bá L trình bày:
Năm 2002, cha ông là Đỗ Bá H2 cho ông miếng đất thuộc thửa 117 và ông đã làm nhà ở riêng từ đó đến nay. Khi ông làm nhà có ông Nguyễn Xuân H12 là người chỉ ranh đất cho ông. Ban đầu, ông L làm nhà cấp 4 tường xây một bên sát ranh nhà ông H12, một bên giáp ranh nhà ông T4 (do ông Q1 đã bán phần đất giáp ranh thửa 117 cho ông T4). Đến năm 2009, khi Nhà nước thu hồi mở rộng tỉnh lộ 329 có lấy vào thửa đất 117 nên ông L đã xây lại hàng rào và xây phòng khách cùng các công trình như hiện nay. Phần hàng cột bê tông phía sau là ông L và bà H4 cho nhà thờ mượn đất để làm sân thể thao, nhưng do tranh chấp nên nhà thờ -

## Page 6

Giáo xứ G1 ngưng xây dựng, bản thân ông L, bà H4 và nhà thờ không có tranh chấp gì.
Từ khi sử dụng đất này, ông L đóng thuế hàng năm và có đi kê khai theo chủ trương của Công ty C1, nhưng hiện nay vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Lý do là vì đợt hóa giá đầu chỉ hóa giá cho những nhà của công ty xây sẵn hoặc những người trực tiếp làm công nhân cho công ty, sau đó mới đến những công nhân đã nghỉ việc. Thời điểm này ông L đã nghỉ việc ở công ty nên chưa thuộc đối tượng được xét hóa giá đợt đầu. Sau khi được xét hóa giá nhà đợt 2 thì phát sinh tranh chấp từ đó đến nay nên chưa làm thủ tục hóa giá được.
Ông L không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là buộc ông L và bà H4 tháo dỡ nhà xây dựng trên đất.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Ngô Thị Hồng H4 trình bày:
Năm 2002, bà kết hôn với ông Đỗ Bá L và được bố chồng cho miếng đất hiện nay là thửa đất số 117. Sau khi được cho đất, bà H4 cùng chồng đã xây nhà trên đất, đã làm thủ tục hóa giá nhà đợt 2 nhưng do tranh chấp nên chưa hóa giá nhà được, bà H4 không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Trần Văn H7 trình bày:
Khi làm công nhân ở Công ty C1, ông được ông Đỗ Bá H2 là đại diện Công ty C1 cấp 01 lô đất ở tỉnh lộ 328, diện tích 3.600m 2. Sau khi sử dụng khoảng 1 - 2 năm thì ông về quê và sang nhượng lại cho ông Nguyễn Xuân Q1 phần đất trên, bao gồm nhà tranh vách đất, giếng nước, vườn điều. Sau này việc tranh chấp giữa các bên ông H7 không biết.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Xuân H5, ông Nguyễn Xuân H6 và bà Nguyễn Thị Hạ Q2 cùng thống nhất trình bày:
Ông Nguyễn Xuân H5, Nguyễn Xuân H6 và Nguyễn Thị Hạ Q2 là con của ông H12 và bà Q. Lúc còn sống, ông H12 đã cho ông Đỗ Bá H2 mượn một phần đất là 600m 2 và ông Nguyễn Xuân Q1 cũng cho ông Đỗ Bá H2 mượn phần đất diện tích 600m2 với điều kiện: Sau khi ông H2 làm được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 4.000m2 ở nơi khác thì các bên sẽ hoán đổi cho nhau. Năm 2003, ông H2 cho ông L làm nhà ở, và cũng trong năm này ông L đề xuất mua lại phần đất trên với giá 10.000.000 đồng nhưng ông H12 không đồng ý. Sau này khi Nhà nước thu hồi làm đường thì diện tích đất còn lại là 991,2m2 thuộc thửa đất số 117.
Về quá trình giải quyết tranh chấp giữa các bên, các ông bà thống nhất như nguyên đơn trình bày, đồng thời đề nghị Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Công ty cổ phần C1 (do bà Lê Thị Thu H8 đại diện) trình bày:
Thửa đất số 117 nằm trong diện tích đất được giao cho Nông trường Cao su H15, theo Quyết định giao đất số 414/QĐ-BT ngày 22-11-1981 của Ủy ban nhân dân tỉnh Đ. Khoảng năm 1982-1983, Nông trường cao su H15 có chủ trương phân bổ qũy đất cho công nhân, người lao động để ở và làm việc. Phần để ở tiếp giáp

## Page 7

với Tỉnh lộ 328, phía sau để sản xuất nông nghiệp. Hiện nay, Công ty không lưu giữ tài liệu, chứng cứ nào về việc giao nhiệm vụ cho ông H2 giao đất cho công nhân ở, nhưng thực tế sử dụng đất từ trước đến nay thì có 8 hộ đang trực tiếp sử dụng, trong đó có hộ bà Q, ông H12 và hộ ông Q1, bà H. Tuy nhiên, thửa đất số 117 vẫn do Công ty cổ phần C1 quản lý trên giấy tờ, chưa giao cho ai quản lý sử dụng. Việc ông Đỗ Bá L sử dụng thửa đất 117 thì Công ty C1 có biết, nhưng việc ông L nhận tặng cho hay chuyển nhượng thì Công ty không biết. Ông L là con trai của ông Đỗ Bá H2, trước đây ông H2 làm cán bộ của Công ty C1. Khi Nhà nước có chủ trương hóa giá nhà đợt 1 thì ông L có đến Công ty C1 làm thủ tục kê khai để hóa giá nhà nhưng chưa đủ điều kiện. Đến năm 2009 -2010, ông L lại đến kê khai để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với khu đất ở, đã tiến hành làm một số thủ tục đo đạc, kê khai nhưng vì phát sinh tranh chấp với phía ông Q1 và ông H12 nên chưa được hóa giá.
Đối với đất có nhà tạm như trường hợp của ông L thì phải đóng tiền đo đạc giải thửa, sau đó làm thủ tục hóa giá. Nếu người được hóa giá không phải là công nhân của Công ty thì sẽ đến tận nhà để thu tiến hóa giá. Hiện nay, ông L chưa đóng tiền hóa giá vì đất còn đang tranh chấp, thực tế tiền hóa giá là tiền sử dụng đất. Từ năm 2010 trở đi, nếu người sử dụng đất nhỏ hơn 300m 2 thì sẽ được hóa giá toàn bộ diện tích đất, nếu diện tích sử dụng lớn hơn 300m 2 thì được hóa giá toàn bộ 300m2, phần diện tích còn lại là hóa giá theo đơn giá 2010 với mức 100% nhưng phải đăng ký mua, nếu không đăng ký mua thì cũng không được hóa giá.
Công ty C1 là đơn vị tiếp nhận đăng ký hóa giá, sau đó chuyển lên cho Ủy ban nhân dân tỉnh, Ủy ban nhân dân tỉnh sẽ ra quyết định thu hồi và giao cho Ủy ban nhân dân huyện X để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất. Người được hóa giá là người được công ty phân đất sử dụng trước năm 1994.
Theo hồ sơ vụ việc thì ông L kê khai gia đình đã sử dụng từ năm 1982 nên nếu không có tranh chấp từ phía ông Q1, bà H và bà Q thì ông L sẽ là người được hóa giá.
Thửa đất 117 Công ty C1 quản lý về mặt pháp lý, tuy nhiên theo các Văn bản do Sở T5 trả lời cho Tòa án và nội dung cuộc họp ngày 04 -7-2022 tại Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh B thì, cả cấp tỉnh, cấp huyện và Công ty C1 đã thống nhất: Rà soát diện tích, biên tập bản đồ diện tích giao trả, tức là Công ty C1 sẽ giao trả lại cho Ủy ban tỉnh, sau khi Ủy ban tỉnh có quyết định thu hồi giao trả cho địa phương để cấp giấy chứng nhận cho người dân theo quy định của pháp luật. Ngoài ra vào ngày 23 -5-2022, Phòng Tài Nguyên và Môi trường huyện X chủ trì cuộc họp có đại diện Công ty C1 tham gia, với nội dung: Rà soát diện tích thu hồi khoảng 105ha đất nông nghiệp gắn với diện tích đất hóa giá của Công ty cổ phần C1 (có thửa đất số 117).
Tranh chấp giữa nguyên đơn và bị đơn là tranh chấp dân sự giữa các bên nên Công ty C1 không có ý kiến gì, cũng không có yêu cầu gì.
Tại bản án dân sự sơ thẩm số 13/2023/DS -ST ngày 28 tháng 02 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Xuyên Mộc, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, đã tuyên xử:

## Page 8

Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của các nguyên đơn về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất” với bị đơn là ông Đỗ Bá H2, hiện nay là những người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của ông H2.
Ngoài ra, án sơ thẩm còn tuyên về án phí, chi phí tố tụng, nghĩa vụ do chậm thi hành án và quyền kháng cáo theo luật định.
Ngày 10-3-2023, các nguyên đơn có đơn kháng cáo, yêu cầu cấp phúc thẩm sửa một phần bản án dân sự sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của các nguyên đơn.
Tại phiên tòa phúc thẩm:
Các nguyên đơn (do ông Trần Đức H1 đại diện) giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và yêu cầu kháng cáo, đề nghị cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của các nguyên đơn.
Người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của bị đơn ông Đỗ Bá L và ông Đồ Bá H14 yêu cầu cấp phúc thẩm không chấp nhận kháng cáo của các nguyên đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.
Bà Nguyễn Thị Kim O và bà Lê Thị Tuyết N (do bà O đại diện) xác nhận:
Bà O là người đã nhận chuyển nhượng thửa đất số 243 và một phần thửa 118, t ờ bản đồ số 03 xãP của ông Đinh Quốc T3 và bà Trần Thị H9, tiếp giáp với thửa
117. Sau khi được xem Sơ đồ vị trí thửa đất tranh chấp, bà O xác định ông Đỗ Bá L đang sử dụng chồng lấn 46m2 thuộc thửa 243 và 118. Tuy nhiên, bà O và bàN không có ý kiến hay yêu cầu gì. Sau này, nếu giữa bà O, bàN và chủ sử dụng hợp pháp của thửa 117 không tự thương lượng được thì sẽ khởi kiện vụ án khác theo quy định của pháp luật.
- Quan điểm của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu về việc giải quyết vụ án:
Về tố tụng: Đơn kháng cáo của các nguyên đơn nộp trong thời hạn luật định.
Những người tiến hành tố tụng đã thực hiện đúng trình tự, thủ tục tố tụng theo quy định của pháp luật. Những người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng quyền, nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.
Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của các nguyên đơn.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, trên cơ sở kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:
[1] Về tố tụng:
[1.1] Đơn kháng cáo của bà Trần Thị Thanh Q, ông Nguyễn Xuân Q1 và bà Trần Thị H nộp trong thời hạn luật định nên được chấp nhận xem xét theo thủ tục phúc thẩm.

## Page 9

[1.2] Tại phiên tòa phúc thẩm, bà Q, ông Q1 vắng mặt nhưng đã có người đại diện theo ủy quyền tham gia phiên tòa; những người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của bị đơn và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vắng mặt nhưng đã có đơn đề nghị xét xử vắng mặt. Do vậy, Hội đồng xét xử căn cứ Điều 296 Bộ luật tố tụng dân sự, xử vắng mặt các đương sự này.
[1.3] Diện tích đất tranh chấp theo sự chỉ ranh của các đương sự có một phần chồng lấn với thửa 118 và thửa 243 của bà Nguyễn Thị Kim O và bà Lê Thị Tuyết N, diện tích chồng lấn là 46m2. Cấp sơ thẩm không đưa bà O và bàN vào tham gia tố tụng trong vụ án là có vi phạm về thủ tục tố tụng. Nhưng cấp phúc thẩm đã đưa bà O và bàN làm người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan và các đương sự đều xác nhận không yêu cầu Tòa án giải quyết đối với phần đất chồng lấn 46m2 trên. Nếu sau này giữa các bên không tự thỏa thuận được sẽ khởi kiện vụ án khác. Do vậy, không cần thiết phải hủy bản án sơ thẩm vì vi phạm tố tụng trên đã được cấp phúc thẩm khắc phục, không làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích của các bên đương sự.
[2] Xét yêu cầu kháng cáo của các nguyên đơn:
[2.1] Về nguồn gốc đất tranh chấp:
Các nguyên đơn khai nguồn gốc thửa đất số 117 là của Nông trường cao su H15. Năm 1987, Nông trường này có chủ trương cấp một số lô đất dọc Tỉnh lộ 328 cho các gia đình công nhân của nông trường để làm nhà ở, tạo vành đai bảo vệ vườn cây cao su cho nông trường. Việc cấp đất được giao cho ông Đỗ Bá H2 là đội trưởng thực hiện. Ông H2 đã giao cho hộ ông Nguyễn Xuân H12 và hộ ông Trần Văn H7 mỗi hộ 4.200m2 đất (42m x 100m), việc giao đất chỉ nói miệng và giao đất trên thực địa, không có văn bản giao đất. Năm 1989, ông Trần Văn H7 về quên nên đã sang nhượng lại cho ông Nguyễn Xuân Q1, bà Trần Thị H phần đất trên. Gia đình ông H12 và ông Q1 đã làm nhà ở và trồng cây trên các phần đất trên từ năm 1987.
Lời khai trên của các nguyên đơn được bị đơn là ông Đỗ Bá H2 (lúc còn sống) thừa nhận trong các lời khai tại hồ sơ vụ án (Bl 206, 227) và phù hợp với lời khai của đại diện Công ty cổ phần C1 (Bl 269-270). Do vậy, đủ căn cứ kết luận: Diện tích đất tranh chấp thuộc thửa 117 là một phần trong diện tích đất do Nông trường cao su H15 giao cho hộ ông Nguyễn Xuân H12 và ông Trần Văn H7 để làm nhà ở và canh tác, sau đó ông H7 sang nhượng lại cho ông Nguyễn Xuân Q1, bà Trần Thị H. Tuy nhiên, việc giao đất này không có quyết định bằng văn bản chính thức mà chỉ là tạm giao trên thực tế để sử dụng. Do đó, về mặt pháp lý, thửa đất này vẫn thuộc quyền sử dụng hợp pháp của Nông trường cao su H15, nay là Công ty cổ phần C1.
[2.2] Về thỏa thuận chuyển đổi phần đất tranh chấp:
Theo các nguyên đơn, năm 1996 các nguyên đơn và ông Đỗ Bá H2 có thỏa thuận miệng về việc các nguyên đơn cho ông H2 mượn 1.200m2, trong đó ông H12, bà Q cho mượn 600m 2, còn ông Q1, bà H cho mượn 600m 2 với điều kiện ông H2 phải đổi lại cho các nguyên đơn 4.000m2 đất rẫy ở vị trí khác sau khi ông

## Page 10

H2 được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất 4.000m 2 này.
Tuy nhiên, các nguyên đơn không cung cấp được bất cứ tài liệu, chứng cứ nào chứng minh có thỏa thuận như trên. Các nguyên đơn cũng không xác định được vị trí phần đất 4.000m2 mà ông H2 hứa đổi cho các nguyên đơn ở đâu. Bị đơn ông H2 và nay là các đồng thừa kế của ông H2 không thừa nhận có thỏa thuận hoán đổi đất giữa ông H2 với các nguyên đơn. Do vậy, không có căn cứ để xác định giữa ông H12, bà Q và ông Q1, bà H với ông H2 có thỏa thuận với nhau về việc chuyển đổi diện tích đất tranh chấp lấy 4.000m2 đất ở vị trí khác như các nguyên đơn trình bày.
[2.3] Đối với Biên bản hòa giải ngày 12 -3-2010 của Ủy ban nhân dân xãP (BL 64-65): Biên bản hòa giải này chỉ là bản photocopy, không có bản gốc nên không có tính xác thực. Tại phiên tòa phúc thẩm, người thừa kế của ông Đỗ Bá H2 là ông Đỗ Bá L và ông Đỗ Bá H3 không thừa nhận lời khai và chữ ký của ông H2 trong biên bản trên. Và ngay cả khi biên bản hòa giải này là có thật thì đây cũng chỉ là văn bản ghi nhận ý kiến của 02 bên tại thời điểm hòa giải, không phải là sự thỏa thuận về chuyển đổi đất. Tại biên bản này, ý kiến của ông H2 “Đất đã cho tôi thì tôi sử dụng. Nếu ông H12 nhận thì tôi sẽ hỗ trợ lại cho 02 người 1.200m2 đất ở lô 67”. Như vậy, ông H2 vẫn khẳng định các nguyên đơn đã cho ông H2 phần đất tranh chấp, nếu các nguyên đơn đồng ý thì ông H2 sẽ hỗ trợ cho các nguyên đơn 1.200m2 đất ở lô 67 nhưng các nguyên đơn không đồng ý với nên việc hòa giải này không thành. Do vậy, biên bản hòa giải ngày 12-3-2010 không phải là chứng cứ về thỏa thuận hoán đổi đất giữa hai bên như nguyên đơn trình bày.
[2.4] Ngoài ra, các nguyên đơn còn trình bày việc họ đã từng yêu cầu ông H2 nếu không trả đất thì phải trả 30.000.000 đồng là giá trị đất tranh chấp nhưng ông H2 không đồng ý. Chính ông L (con ông H2) đã mang đến nhà cho các nguyên đơn 10.000.000 đồng nhưng các nguyên đơn không nhận. Xét, bản thân ông L thừa nhận có đến nhà các nguyên đơn để đưa 10.000.000 đồng, nhưng đây là tiền hỗ trợ chi phí xây mộ cho mẹ ông Q1 vì các nguyên đơn đã cho đất bị đơn, không phải là thanh toán tiền giá trị đất tranh chấp và các nguyên đơn cũng không nhận số tiền này. Như vậy, việc nguyên đơn yêu cầu số tiền 30.000.000 đồng và việc bị đơn giao số tiền 10.000.000 đồng đều chỉ là ý kiến của một bên và không được bên kia chấp nhận nên các bên chưa thực hiện. Mà nếu thỏa thuận này được thực hiện thì đây là thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chứ không phải là chuyển đổi quyền sử dụng đất như trình bày của các nguyên đơn.
[2.5] Về quá trình quản lý, sử dụng phần đất tranh chấp: Theo các ngu yên đơn, từ năm 1987 và 1989, các nguyên đơn đã trực tiếp sử dụng diện tích đất thửa 117 để trồng điều. Đến năm 1996 có thỏa thuận hoán đổi đất nhưng hai bên chưa thực hiện việc giao đất cho nhau. Đến năm 2003, ông Đỗ Bá L (con của ông H2)
mới làm nhà và ở trên đất tranh chấp từ đó đến nay. Khi ông L làm nhà được sự đồng ý của các nguyên đơn nên hai bên không xảy ra tranh chấp. Lời khai này được phía bị đơn thừa nhận. Do vậy, đủ căn cứ kết luận: Từ năm 2003 đến nay, các nguyên đơn không còn quản lý, sử dụng phần đất tranh chấp mà chỉ có ông L trực tiếp quản lý, sử dụng phần đất này.

## Page 11

[2.6] Do vậy, đủ cơ sở xác định: Việc các nguyên đơn được Nông trường Cao su H15 tạm giao diện tích đất tranh chấp là có thật nhưng đây không phải là quyết định giao đất chính thức, hợp pháp của Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, theo đúng quy định pháp luật. Sau khi được tạm giao đất, các nguyên đơn chỉ sử dụng trong một thời gian, không làm nhà ở và chưa thực hiện việc kê khai đăng ký, xin hóa giá hoặc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, không thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Đến năm 2003, các nguyên đơn tự ý giao cho ông Đỗ Bá L sử dụng phần đất này để làm nhà ở mà không được sự chấp thuận của chủ sử dụng đất hợp pháp là Công ty cổ phần C1.
Như vậy, việc sử dụng thửa đất 117 của các nguyên đơn là không ổn định và liên tục, chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất hoặc hóa giá theo quy định pháp luật nên các nguyên đơn không phải là chủ sử dụng hợp pháp đối với diện tích đất tranh chấp. Vì thế, việc các nguyên đơn tự ý giao phần đất này cho ông Đỗ Bá H2 và ông Đỗ Bá L sử dụng làm nhà ở mà không được sự chấp thuận của Công ty cổ phần C1 là không phù hợp với các quy định của pháp luật.
 [2.7] Từ những căn cứ nêu trên, Hội đồng xét xử thống nhất không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của các nguyên đơn về việc tuyên hủy hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất giữa các nguyên đơn với bị đơn và buộc những người thừa kế của ông Đỗ Bá H2 phải tháo dỡ, di dời tài sản trên đất để trả lại quyền sử dụng đất thửa 117 cho các nguyên đơn, nên cần giữ nguyên quyết định của bản án sơ thẩm.
Kháng cáo của các nguyên đơn và đề nghị của đại diện Viện kiểm sát không phù hợp với các căn cứ và chứng cứ nêu trên nên không được chấp nhận.
[3] Về căn cứ và quá trình sử dụng đất của bị đơn và ông Đỗ Bá L:
Ông Đỗ Bá H2 và nay là những người thừa kế của ông H2 khai diện tích đất thửa 117 là do các nguyên đơn cho ông H2 vào năm 1996. Lý do cho đất là vì ông H2 đã giao cho các nguyên đơn diện tích đất nhiều hơn các hộ khác nên ông H2 xin lại phần đất chênh lệch để sử dụng. Tuy nhiên, bị đơn và những người thừa kế của bị đơn cũng không cung cấp được bất cứ chứng cứ, tài liệu nào chứng minh cho lời khai trên. Các nguyên đơn không thừa nhận việc tặng cho ông H2 phần đất tranh chấp. Do vậy, Hội đồng xét xử không có căn cứ xác định các nguyên đơn đã tặng cho ông H2 diện tích đất thửa 117.
Việc ông Đỗ Bá L làm nhà và ở trên phần đất tranh chấp từ năm 2003 đến nay là có thật và được các nguyên đơn cũng như Công ty cổ phần C1 xác nhận.
Nhưng, trong vụ án này bị đơn và ông Đỗ Bá L, bà Ngô Thị Hồng H4 không có yêu cầu phản tố hay yêu cầu độc lập về việc công nhận quyền sử dụng đất diện tích đất thuộc thửa 117 nên cấp sơ thẩm không xem xét, giải quyết là phù hợp quy định của pháp luật.
Tính đến thời điểm hiện nay, Công ty cổ phần C1 vẫn là chủ thể được Nhà nước giao quản lý, sử dụng diện tích đất tranh chấp theo Quyết định giao đất số 414/QĐ-BT ngày 22-11-1981 của Ủy ban nhân dân tỉnh Đ. Do vậy, việc hóa giá diện tích đất này sẽ do Công ty cổ phần C1 và Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện theo quy định của pháp luật.

## Page 12

[4] Về chi phí tố tụng: Tổng chi phí đo vẽ, xem xét thẩm định tại chỗ, định giá tài sản ở cấp sơ thẩm là 7.491.987 đồng, ở cấp phúc thẩm là 2 .000.000 đồng.
Do yêu cầu khởi kiện của các nguyên đơn không được chấp nhận nên bà Q, ông Q1, bà H phải nộp số tiền này và đã nộp xong.
[5] Về án phí:
[5.1] Án phí dân sự sơ thẩm : Do yêu cầu khởi kiện không được chấp nhận nên các nguyên đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch là 300.000 đồng, được khấu trừ số tiền tạm ứng án phí đã nộp.
[5.2] Án phí dân sự phúc thẩm : Kháng cáo không được chấp nhận nên các nguyên đơn phải chịu án phí dân sự phúc thẩm, được khấu trừ số tiền tạm ứng án phí đã nộp.
Vì các lẽ trên:
QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự;
Không chấp nhận kháng cáo củ a bà Trần Thị Thanh Q , ông Nguyễn Xuân Q1 và bà Trần Thị H, giữ nguyên quyết định của bản án sơ thẩm.
Căn cứ các điều 26, 35, 39, 227, 228 và 296 Bộ luật tố tụng dân sự; các điều 500, 501, 502 và 503 Bộ luật dân sự năm 2015; các điều 166, 168 và 170 Luật đất đai năm 2013; Điều 24, Điều 27 và Điều 29 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội;
Tuyên xử:
1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của các nguyên đơn bà Trần Thị Thanh Q, ông Nguyễn Xuân Q1 và bà Trần Thị H về việc tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất với bị đơn là ông Đỗ Bá H2 (nay là những người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của ông Đỗ Bá H2).
2. Về chi phí đo vẽ, định giá:
Nguyên đơn phải nộp tổng số tiền chi phí đo vẽ, định giá, xem xét thẩm định tại chỗ ở cấp sơ thẩm là 7.491.987 đồng và chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ ở cấp phúc thẩm là 2.000.000 đồng và đã nộp xong.
3. Về án phí dân sự sơ thẩm:
Các nguyên đơn bà Trần Thị Thanh Q, ông Nguyễn Xuân Q1 và bà Trần Thị H phải nộp 300.000 (ba trăm ngàn) đồng án phí dân sự sơ thẩm, được khấu trừ vào số tiền 7.500.000 (bảy triệu năm trăm ngàn) đồng tạm ứng án phí bà Trần Thị Thanh Q đã nộp, theo biên lai thu tiền số 0008869 ngày 02-11-2020 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Xuyên Mộc, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Các nguyên đơn đã nộp xong án phí sơ thẩm.
Hoàn trả cho bà Trần Thị Thanh Q số tiền 7.200.000 (bảy triệu hai trăm ngàn)
đồng tạm ứng án phí còn lại.
4. Về án phí dân sự phúc thẩm:

## Page 13

Bà Trần Thị Thanh Q , ông Nguyễn Xuân Q1 và bà Trần Thị H phải chịu 300.000 (ba trăm ngàn) đồng án phí dân sự phúc thẩm, được khấu trừ vào số tiền 300.000 (ba trăm ngàn) đồng tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm đã nộp, theo biên lai thu tiền số 0011744 ngày 21 -3-2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Xuyên Mộc, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Các nguyên đơn đã nộp xong án phí dân sự phúc thẩm.
5. Bản án dân sự phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án (26-9- 2023).
Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.
Nơi nhận:
- VKSND tỉnh BR-VT;
- Sở Tư pháp tỉnh BR-VT;
- TAND H. Xuyên Mộc, tỉnh BR-VT;
- VKSND H. Xuyên Mộc, tỉnh BR-VT;
- Chi cục THADS H. Xuyên Mộc, tỉnh BR-VT;
- Các đương sự;
- Lưu: Tòa Dân sự, Hồ sơ vụ án.
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA (Đã ký)




Cao Minh Vỹ