Bản án số: 72/2022/DS-ST
Tranh chấp hợp đồng dân sự
Số: 72
Ngày: 19/10/2022
Tòa án xét xử: TAND TP. Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng
Cấp xét xử: Sơ thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: Tranh chấp hợp đồng dân sự (Yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu) giữa Nguyễn Thị H - Hoàng Thị X

## Page 1

1 TÒA ÁN NHÂN DÂN CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM THÀNH PHỐ CAO BẰNG Độc lập - Tự do - Hạnh phúc TỈNH CAO BẰNG Bản án số: 72/2022/DS-ST Ngày: 19/10/2022 V/v: Tranh chấp hợp đồng dân sự (Yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu)
NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ CAO BẰNG - TỈNH CAO BẰNG
- Thành phần hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Hanh Các hội thẩm nhân dân:
1. Ông Trịnh Văn P
2. Ông Long Văn Thanh Thư ký phiên tòa : Ông Lục Đức Long - Thư ký Tòa án nhân dân Thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng.
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cao Bằng tham gia phiên tòa: Nông Mạnh Cường - Kiểm sát viên.
 Trong các ngày 13 và 19 tháng 10 năm 2022 tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng. Tòa án nhân dân thành phố Cao Bằng tiến hành xét xử công khai vụ á n dân sự sơ thẩm thụ lý số: 24/2022/TLST-DS ngày 06 tháng 4 năm 2022 về việc “Yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất vô hiệu, giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 197/2022/QĐXXST-DS ngày 16 tháng 9 năm 2022 giữa các đương sự:
- Nguyên đơn: Nguyễn Thị Thanh H (Nguyễn Thanh H), sinh năm 1964 (có mặt)
Địa chỉ: số nhà 01, ngõ 116, t ổ 06, phường H, thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng.
 - Bị đơn: Hoàng Thị X - sinh năm 1968 (có mặt)
Địa chỉ: số nhà 10, ngõ 116, tổ 06, phường H , thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng.
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
1. Bà Nguyễn Thị Minh P, sinh năm 1984 (có mặt)
Địa chỉ: số nhà 21, tổ 12, phường S, thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng.
2. Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Cao Bằng (vắng mặt)
Đại diện theo pháp luật: Ông Lý Văn V – Chi cục trưởng
3. Ngân hàng TMCP B – chi nhánh Cao Bằng (vắng mặt)
Địa chỉ: số 040 Kim Đồng, phường H, thành phố Cao Bằng

## Page 2

2 Đại diện: Bà Lưu Bích T – Giám đốc Ngân hàng T MCP B – chi nhánh Cao Bằng.
- Người làm chứng (đồng thời là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan):
1. Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh thành phố Cao Bằng Đại diện: Nông VănH – sinh năm 1984 – Phó Giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh thành phố Cao Bằng (vắng mặt).
2. Văn phòng công chứng H (vắng mặt)
Địa chỉ: tổ 04, phường T, thành phố Cao Bằng Người làm chứng: Bà Linh Thị Châu H (vắng mặt)
 Địa chỉ: Tổ 01, phường N, thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Theo đơn khởi kiện , bản tự khai và trong quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn Nguyễn Thị Thanh H (Nguyễn Thanh H ) trình bày: Bà Hoàng Thị X mượn tiền bà H, cam kết đến ngày 30/4/2020 trả nợ nhưng không thực hiện đúng cam kết, do vậy, bà làm đơn khởi kiện đòi tiền bà X. Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 28/2021/DS -ST ngày 28/5/2021 của Tòa án nhân dân thành phố Cao Bằng và bản án dân sự phúc thẩm số 46/2021/DS-PT ngày 21/9/2021 V/v Tranh chấp hợp đồng dân sự của Tòa án nhân dân tỉnh Cao Bằng đều đã tuyên xử:
Buộc bà Hoàng Thị X có trách nhiệm trả cho bà Nguyễn Thị Thanh H 900.499.436đ (Chín trăm triệu bốn trăm chín mư ơi chín nghìn bốn trăm ba mươi sáu đồng) và lãi xuất chậm thi hành án…” . Tuy nhiên đến nay bà Hoàng Thị X không trả tiền cho bà H theo phán quyết của Tòa án và quyết định thi hành án của cơ quan có thẩm quyền mà đã tẩu tán tài sản là quyền sử dụng đất và nhà tại địa chỉ số nhà 10 ngõ 116 đường hiến Giang , tổ 06, phường H, thành phố Cao Bằng nhằm trốn tránh trách nhiệm trả nợ tiền cho bà H.
Ngày 27/9/2021 Văn phòng đăng kí đất đai chi nhánh thành phố Cao Bằng xác nhận nội dung đăng ký bi ến động chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào trang 4 của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Nguyễn Thị Minh P, CMND số 0310532940, địa chỉ Tổ dân phố 12, phường S , thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng theo hồ sơ sổ 001627,CN, 2014". Ngày 12/01/2022 bà nhận được thông báo về việc khởi kiện dân s ự số 33/TBCCTHADS của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Cao Bằng về nội dung bà có quyền làm đơn khởi kiện tại Tòa án yêu cầu tuyên bố giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bà X vô hiệu.
Do vậy bà H làm đơn khởi kiện yêu cầu: Tòa án tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất bao gồm: Quyền sử dụng đất tại thửa đất số 61, tờ bản đồ số 3, diện tích 50, 7m2 và tài sản trên đất: 01 (Một) nhà xây 03 tầng tại địa chỉ: Số nhà 10 ngõ 116 đường HiếnG iang, tổ 06, phường H , thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng giữa bà Hoàng Thị X và bà Nguyễn Thị Minh P vô hiệu.
Tại bản tự khai, quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa bị đơn Hoàng Thị X trình bày: Việc vay mượn tiền giữa bà X và bà H được tuyên trong hai

## Page 3

3 bản án dân sự sơ thẩm và phúc thẩm không có nội dung liên quan đến ngôi nhà và đất bà đang quản lý sử dụng. Hiện nay bà vẫn đang làm thủ tục giám đốc thẩm đối với hai bản án trên nên hiện nay hai bản án vẫn chưa có hiệu lực pháp luật. Ngày 05/8/2021 bàP đã nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh thành phố Cao Bằng để làm thủ tục sang tên cho bàP theo hợp đồng chuyển nhượng, sau đó văn phòng tiến hành thẩm định hồ sơ, đến ngày 21/9/2021 mới thẩm định xong và ngày 27/9/2021 mới đăng kí biến động trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quá trình thực hiện thủ tục sang tên do cơ quan có thẩm quyền tiến hành thực hiện đúng trình tự, việc chuyển nhượng là hợp pháp, do đó bàP có quyền quản lý và sử dụng đối với tài sản trên. Mặt khác, việc chuyển nhượng và thực hiện thủ tục sang tên đã thực hiện trước khi có bản án dân sự phúc thẩm. Chi cục Thi hành án dân sự có văn bản gửi Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh thành phố về việc tạm dừng việc thực hiện thủ tục chuyển nhượng đối với tài sản nhà và đất nêu trên là không đúng vì việc chuyển nhượng đã thực hiện xong. Đồng thời, Chi cục Thi hành án dân sự tiến hành xác minh điều kiện thi hành án sau khi có bản án dân sự phúc thẩm khoảng 2, 3 tháng là không phù hợp vì tài sản đã chuyển nhượng cho người khác. Bà khẳng định việc chuyển nhượng nhà và đất nêu trên là đảm bảo khoản vay tiền của bà và bàP , giá chuyển nhượng hai bên tự xác định dựa theo số tiền bà X đã vay bà P, do bà không trả được tiền của b à P nên mới chuyển nhượng cho bà P. Bà không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và không yêu cầu giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu.
Tại bản tự khai và quá trình giải quyết vụ án Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Minh P trình bày: Sau khi nhận chuyển nhượng nhà và đất nêu trên bà đã thực hiện thủ tục sang tên và đăng ký biến động theo quy định pháp luật. Quá trình giải quyết vụ án bà có yêu cầu độc lập giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu, yêu cầu bà X phải bồi thường tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 2.056.000.000đ (Hai tỷ không trăm năm mươi sáu triệu đồng) và bồi thường thiệt hại là 250.000.000đ (Hai trăm năm mươi triệu đồng). Bà có thỏa thuận với bà X về việc bán nhà và đất trên để bà X trả lạit iền cho bà nhưng không thực hiện được. Do đó, bà xin rút yêu cầu độc lập về giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu và không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn vì việc thực hiện sang tên chuyển nhượng giữa bà X cho bà thực hiện đúng theo quy định pháp luật, đã được cơ quan có thẩm quyền thực hiện đúng trình tự.
Ý kiến của Ngân hàng TMCP B – chi nhánh Cao Bằng: Ngân hàng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Hợp đồng chuyển nhượng giữa bà Hoàng Thị X (chủ cũ tài sản) và bà Nguyễn Thị Minh P (chủ sở hữu hiện tại và là khách hàng vay vốn thế chấp tại ngân hàng) ngày 18/8/2021 đã được công chứng cùng ngày có hiệu lực pháp luật và được thực hiện trước ngày bản án có hiệu lực 21/9/2021. Bà Nguyễn Thị Minh P vay vốn tại ngân hàng theo Hợp đồng tín dụng số HĐTD2502021721 ngày 26/10/2021) và thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AG361577 đã được xác định nội dung biến động là tài sản thuộc quyền sử dụng, quyền sở hữu của bà P. Tài sản này được ký hợp đồng thế chấp và đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định pháp luật nên phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên.

## Page 4

4 Ý kiến của Văn phòng đăng kí đất đai thành phố Cao Bằng : Sau khi tiếp nhận hồ sơ chuyển nhượng để chuyển thông tin địa chính để xác định nghĩa vụ tài chính, ông H có kiểm tra, đối chiếu với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bản đồ đo vẽ hiện trạng. Nhận thấy, kích thước, diện tích bị lệch so với giấy chứng nhận đã được cấp và hiện trạng sử dụng thực tế, c ụ thể: Theo giấy chứng nhận được cấp thửa 61 tờ bản đồ số 3 đo vẽ bổ sung năm 2003 phường H có diện tích 50,7m2, chiều dài cạnh thửa từ hướng bắc sang hướng nam là 13m.
Theo hiện trạng sử dụng đất, thửa đất thay đổi thành thửa đất 148, tở bản đồ số 4 đo vẽ năm 2015 có diện tích là 50,1m2, chiều dài cạnh từ hướng bắc sang hướng nam có chiều dài là 12,71m ngắn hơn trong giấy chứng nhận là 2,9m. Sau khi thu thập hồ sơ, kiểm tra hiện trạng với mặt bằng giao đất thì cạnh thửa bị hụt do đơn vị đo theo tường xây, còn phần đất cấp gồm cả bậc thềm xây . Đến ngày 20/9/2021 Văn phòng xác nhận phiếu chuyển để gia đình thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Ý kiến của Văn phòng công chứng H: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa bà Hoàng Thị X và bà Nguyễn Thị Minh P ngày 18/8/2021 đối với tài sản thửa đất số 61, tờ bản đồ 3 tại tổ 06, phường H, Tp Cao Bằng được thực hiện công chứng tại Văn phòng. Thời điểm thực hiện công chứng thì Văn phòng chưa nhận được văn bản về việc ngăn chặn giao dịch liên quan đến tài sản này nên vẫn thực hiện công chứng theo quy định.
Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định pháp luật.
 Tại bản tự khai ngày 10 tháng 10 năm 2022 chị Linh Thị Châu H nhân viên tại Công ty Cổ phần đầu tư và dịch vụ Địa ốc Đ trình bày: Ngày 18/8/2021 chị H nộp hồ sơ đăng kia biến động vềc huyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa bà Hoàng Thị X và bà Nguyễn Thị Minh P . Ngày hẹn trả kết quả là ngày 27/8/2021, tuy nhiên trong thời gian chờ giải quyết hồ sơ, chị đã được phía Văn phòng đăng kí đất đai chi nhánh Cao Bằng thông báo diện tích của thửa đất có sự chênh lệch cần thẩm định lại hồ sơ nên đã kéo dài đến ngày 20/9/2021 chị mới nhận được kết quả thực hiện nghĩa vụ tài chính. Sau đó tới ngày 29/9/2021 chị nhận được hồ sơ đã đính chính quyền sử dụng đất sang tên bà Nguyễn Thị Minh P. Với vai trò là người làm chứng, chị khẳng định việc nộp hồ sơ đăng ký biến động bị kéo dài là do thời gian thẩm định đất.
Tại Biên bản xác minh ngày 20 tháng 9 năm 2022, xác minh về việc thi hành án của bà Hoàng Thị X theo Bản án dân sự Phúc thẩm số 45/2021/DSPT ngày 21/9/2021 của Tòa án nhân dân tỉnh Cao Bằng về việc “tranh chấp hợp đồng dân sự” thể hiện: Việc vay mư ợn tiền giữa bà H và bà X là s ự thật, đã được gi ải quy ết trong các bản án dân s ự sơ thẩm s ố 28/2021/DS-ST ngày 28/5/2021 của Tòa án nhân dân thành phố Cao Bằng và bản án dân s ự phúc thẩm số 45/2021/DS-PT ngày 21/9/2021 của Tòa án nhân dân tỉnh Cao B ằng.
Theo các bản án, bà X phải thanh toán kho ản ti ền c ả gốc và lãi cho bà H là 900.499.436đ. Qua xác minh của Chic ục thi hành án dân s ự thành phố Cao Bằng, bà X có tài sản là Quy ền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là ngôi nhà xây 03 tầng trên thửa đất số 61, tờ bản đồ số 3, có diện tích là 50,7m2, địa chỉ: tổ 06, phường H, thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng đã đư ợc cấp Giấy

## Page 5

5 chứng nhận quyền sử dụng đất số AG361577 ngày 05/10/2006 mang tên Hoàng Thị X và khoản thunh ập từ lương mỗi tháng là 11.099.000đ (mư ời một triệu không trăm chín mươi chín nghìn đ ồng). Qua xác minh tại Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh thành phố Cao Bằng, ngày 18/8/2021, bà X đã ký hợp đồng chuyển như ợng nhà và đất nêu trên cho bà Nguyễn Thị Minh P . Ngày 27/9/2021, Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh thành phố đã xác nhận nội dung đăng ký bi ến động chuy ển như ợng quy ền s ử dụng đất theo h ồ sơ s ố 001627CN0014. Qua xác minh cho thấy việc chuyển nhượng nhà và đất của bà X cho bàP đã được hoàn thành sau khi Bản án dân sự phúc thẩm số 45 của Tòa án nhân dân tỉnh Cao Bằng có hiệu lực pháp luật. Do đó, ngày 12/01/2022, Chi cục thi hành án dân s ự thành phố Cao Bằng đã ban hành công văn s ố 35/CCTHADS gửi cho các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đ ể phối hợp tạm dừng việc đăng ký, chuy ển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng tài sản. Hiện nay bà X vẫn tự nguyện thi hành đi ều khoản tiền nộp ngân sách nhà nước mỗi tháng 2.000.000đ (hai tri ệu đ ồng) đãn ộp tới tháng 7/2022. Ngày 08/8/2022, Chi cục thi hành án dân sự thành phố Cao Bằng nhận được thông báo số 432/TBTANDCC của Tòa án nhân dân cấp cao tại Hà Nội ngày 30/6/2022 về việc giải quyết đơn đ ề nghị Giám đốc thẩm của bà Hoàng Thị X với nội dung:
"Không kháng nghị đối với Bản án dân sự phúc thẩm số 45 của Tòa án nhân dân tỉnh Cao Bằng".
Kiểm sát viên phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật tố tụng như sau:
Quá trình thụ lý vụ án, chuẩn bị đưa vụ án ra xét xử, Tòa án tiến hành đúng theo quy định của pháp luật, xác định đúng quan hệ tranh chấp, đương sự trong vụ án và tiến hành các thủ tục tố tụng đúng pháp luật, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên đương sự. Các đương sự chấp hành tốt các quy định về quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật.
Về quan điểm giải quyết vụ án: Qua nghiên cứu các tài li ệu chứng cứ có trong h ồ sơ v ụ án, lời trình bàyc ủa các đương s ự tại phiên tòa hôm nay đối chiếu với các quy định của pháp lu ật, Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cao Bằng nhận thấy: Từ những tài liệu, chứng cứ trên đó, đ ủ căn cứ để khẳng định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa bà Hoàng Thị X và bà Nguyễn Thị Minh P là hành vi tẩu tán tài sản, nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba, cụ thể ở đây là bà Nguyễn Thị Thanh H quy định tại khoản 2 điều 124 Bộ luật dân sự. Do đó, yêuc ầu của bà H đối với việc tuyên bố giao dịch dân sự chuyển nhượng đối với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa bà Hoàng Thị X và bà Nguyễn Thị Minh P vô hiệu đối với thửa đất số 61, tờ bản đồ số 3, có diện tích 50,7m, địa chỉ: SN10, ngõ 116, t ổ 06, phường Hợp Giang, thành phố Cao B ằng, tỉnh Cao Bằng đã đư ợc cấp GCNQSDĐ s ố AG361577 mang tên bà Hoàng Thị X và 01 nhà xây 03 tầng kiên c ố là hoàn toàn có căn cứ, cần được chấp nhận.
 Đối với yêu cầu độc lập của bà Nguyễn Thị Minh Pyêu cầu bà Hoàng Thị X phải bồi thường cho bà Nguyễn Thị Minh P tổng số tiền là 2.306.000.000đ (hai tỷ ba trăm linh sáu tri ệu đồng). Trong đó, bao gồm: tiền bồi thường chuyển nhượng QSDĐ là 2.056.000.000đ (hai t ỷ không trăm năm mươi sáu triệu đồng)
và tiền bồi thường thiệt hại là 250.000.000đ (hai trăm năm mươi triệu đồng). Xét

## Page 6

6 thấy, khi tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng giữa bà X và bàP là vô hiệu thì hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đãnh ận. Ngoài ra bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường. Nhưng bàP rút yêuc ầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hi ệu nên đình chỉ đối với yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan và tách ra giải quyết vụ án khác khi có yêu cầu.
 Từ những phân tích trên, đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng :
Áp dụng Điều 26, Đi ều 35, Đi ều 39, Kho ản 1 Đi ều 147 B ộ luật tố tụng dân sự năm 2015; Điều 117, 124, 131 B ộ luật dân s ự 2015; Khoản 2, Kho ản 6 Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Quốc Hội. Tuyên xử:
1. Chấp nhận đơn khởi ki ện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị Thanh H :
tuyên bố giao dịch chuyển nhượng QSDĐ và tài sảng ắn liền với đất gi ữa bà Hoàng Thị X và bà Nguyễn Thị Minh P vô hiệu đối với thửa đất số 61, tờ bản đồ số 3, có di ện tích 50,7m”, địa chỉ: SN10, ngõ 116, t ổ 06, phường H, thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng đã đư ợc cấp GCNQSDĐ s ố AG361577 mang tên bà Hoàng Thị X và 01 nhà xây 03 tầng kiên cố.
2. Đình chỉ yêu cầu độc lập của bà Nguyễn Thị Minh Pyêu cầu bà Hoàng Thị X phải bồi thư ờng cho bà Nguyễn Thị Minh P tổng s ố tiền là 2.306.000.000đ (hai tỷ ba trăm linh sáu triệu đồng). Trong đó, bao gồm: tiền bồi thường chuyển nhượng QSDĐ là 2.056.000.000đ (hai t ỷ không trăm năm mươi sáu triệu đồng) và tiền bồi thường thiệt hại là 250.000.000đ (hai trăm năm mươi triệu đồng).
3. Về án phí dân sự: bà Hoàng Thị X là bị đơn phải chịu toàn bộ án phí sơ thẩm với số tiền là 300.000đ (Ba trăm nghìn đồng).
 Bà Nguyễn Thị Thanh H được hoàn trả lại 300.000đ tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai số 0003158 ngày 04/04/2009 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố Cao B ằng. Bà Nguyễn Thị Minh P được hoàn trả lại s ố tiền 39.060.000đ (ba mươi chín triệu không trăm sáu mươi nghìn đồng) theo biên lai số 0003167 ngày 15/4/2022 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố Cao Bằng.
4. Bà Nguyễn Thị Thanh H, Hoàng Thị X, Nguyễn Thị Minh P có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án.
NHẬN ĐỊNH CỦA HỘI ĐỒNG XÉT XỬ Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, sau khi xem xét đầy đủ ý kiến trình bày của nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, người làm chứng, ý kiến của Kiểm sát viên, Hội đồng xét xử xét thấy:
[1] Về tố tụng: Theo đơn khởi kiện của nguyên đơn có yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu, do đó xác định tranh chấp giữa các bên là Tranh chấp hợp đồng dân sự, bị đơn có địa chỉ cư trú tại tổ 6, phường H, thành phố Cao Bằng. Căn cứ vào khoản 3 Điều 26; khoản 1 Điều 35; khoản 1 Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, Tòa án nhân dân thành phố Cao Bằng, tỉnh

## Page 7

7 Cao Bằng thụ lý giải quyết vụ án theo thủ tục sơ thẩm là đúng trình tự, thủ tục tố tụng.
[2] Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn:
[2.1] Do phát sinh vi ệc vay mư ợn ti ền gi ữa bà H và bà X nhưng bà X không trả theo đúng thỏa thuận nên bà H đã làm đơn khởi kiện đến Tòa án. Sự việc đã được giải quyết trong các bản án dân sự sơ thẩm số 28/2021/DS-ST ngày 28/5/2021 của Tòa án nhân dân thành phố Cao Bằng và bản án dân s ự phúc thẩm số 45/2021/DS-PT ngày 21/9/2021 của Tòa án nhân dân tỉnh Cao B ằng.
Theo các bản án, bà X phải thanh toán kho ản ti ền c ả gốc và lãi cho bà H là 900.499.436đ (Chín trăm tri ệu bốn trăm chín mươi chín nghìn bốn trăm ba mươi sáu đồng).
[2.2] Sau khi bản án dân sự phúc thẩm số 45/2021/DS-PT ngày 21/9/2021 của Tòa án nhân dân tỉnh Cao Bằng có hiệu lực pháp luật. Quá trình tổ chức thi hành án, Chi cục thi hành án dân s ự thành phố Cao Bằng đã tiến hành xác minh điều kiện thi hành án, quá trình xác minh cho thấy bà X có tài sản là Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là ngôi nhà xây 03 tầng trên thửa đất số 61, tờ bản đồ số 3, có diện tích là 50,7m2, địa chỉ: tổ 06, phường H, thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng đã đư ợc cấp Gi ấych ứng nhận quy ền s ử dụng đất s ố AG361577 ngày 05/10/2006 mang tên Hoàng Thị X và khoản thu nhập từ lương mỗi tháng là 11.099.000đ (mười một tri ệu không trăm chín mươi chín nghìn đồng). Hiện nay bà X vẫn tự nguyện thi hành điều khoản tiền nộp ngân sách nhà nước mỗi tháng 2.000.000đ (hai triệu đồng) đã nộp tới tháng 7/2022.
[2.3] Qua xác minh tại Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh thành phố Cao Bằng cho thấy, ngày 18/8/2021 bà X đã ký hợp đồng chuyển nhượng nhà và đất nêu trên cho bà Nguyễn Thị Minh P. Ngày 27/9/2021, Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh thành phố đã xác nhận nội dung đăng ký bi ến động chuy ển nhượng quyền sử dụng đất theo hồ sơ số 001627CN0014. Như vậy, việc chuyển nhượng nhà và đất của bà X cho bàP đã được hoàn thành sau khi Bản án dân sự phúc thẩm số 45 của Tòa án nhân dân tỉnh Cao Bằng có hiệu lực pháp luật.
[2.4] Căn cứ theo quy định tại đoạn 2 điểm a khoản 1, Mục 11 Điều 1 Nghị định 33/2020/NĐ-CP ngày 17/3/2020 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 62/2015/NĐ -CP ngày 18/7/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thi hành án dân sự và Mục 11 Công văn số 1259/TCTHADS-NV1 ngày 17/4/2020 của Tổng cục Thi hành án dân sự về việc hướng dẫn triển khai thực hiện Nghị định số 33/2020/NĐ-CP của Chính phủ quy định: “Người phải thi hành án thực hiện các giao dịch về tài sản nhưng đã hoàn thành việc chuyển quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất và giao dịch được thực hiện sau thời điểm bản án có hiệu lực pháp luật: xác định đây là giao dịch nhằm trốn tránh nghĩa vụ thi hành án. Do đó, cơ quan thi hành án không kê biên tài sản (vì đây là tài sản đang thuộc quyền sở hữu của người khác) mà thực hiện theo khoản 2 Điều 75 Luật Thi hành án dân sự. Đồng thời có văn bản thông báo cho các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan để phối hợp tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng tài sản. Việc xử lý tài sản được thực hiện theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền.

## Page 8

8 [2.5] Quá trình giải quyết vụ án bà Hoàng Thị X và Nguyễn Thị Minh P đều xác nhận hai bên có lập và ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là ngôi nhà xây 03 tầng trên thửa đất số 61, tờ bản đồ số 3, có diện tích là 50,7m2, địa chỉ: tổ 06, phường H, thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng, có văn phòng công chứng H (địa chỉ: tổ 04, phường T, thành phố Cao Bằng) công chứng ngày 18/8/2021 số 890/2021, quyển số: 02/2021 Tp/CC- SCC/HĐGD. Việc giao dịch thực hiện nhằm mục đích thanh toán kho ản tiền nợ phát sinh do bà X vay bàP nhưng không thanh toán được nên đã chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất và nhà cho bà P. Về giá hợp đồng do hai bên tự thỏa thuận và tính theo số tiền nợ gốc và lãi bà X còn nợ bà P. Giao dịch các bên thực hiện công khai. Ngày 05/8/2021 đã nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh thành phố Cao Bằng để làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất cho bà Nguyễn Thị Minh P.
Tại Công văn s ố 200/CV-VPĐK ngày 21/10/2021 của Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh thành phố Cao Bằng thể hiện ngày 20/9/2021 hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thửa đất số 61 tờ bản đồ 03 diện tích 50,7m 2 giữa bà X và bàP được nộp tại bộ phận 01 cửa Ủy ban nhân dân thành phố vào ngày 20/9/2021. Ngày 27/9/2021, Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh thành phố đã xác nhận nội dung đăng ký bi ến động chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào trang 4 của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quy ền s ử dụng đất cho bà Nguyễn Thị Minh P theo h ồ sơ s ố 001627.CN.0014.
Theo quy định tại Điều 503 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai”. Tại khoản 3 Điều 118 Luật Đất đai năm 2013 quy định “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.
Như vậy, việc chuyển quyền sử dụng đất nêu trên có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký biến động ngày 27/9/2021.
 [2.6] Tại Thông báo số 432/TBTANDCC của Tòa án nhân dân cấp cao tại Hà Nội ngày 30/6/2022 v ề việc giải quyết đơn đ ề nghị Giám đốc thẩm của bà Hoàng Thị X vớin ội dung: "Không kháng nghị đối với Bản án dân s ự phúc thẩm số 45 của Tòa án nhân dân tỉnh Cao B ằng". Như vậy, Bản án Dân sự sơ thẩm số 28/2021/DS-ST ngày 28/5/2021 của Tòa án nhân dân thành phố Cao Bằng và bản án Dân sự phúc thẩm số 45/2021/DS-PT ngày 21/9/2021 của Tòa án nhân dân tỉnh Cao Bằng vẫn có hiệu lực pháp luật, bà X phải có nghĩa vụ thi hành án thanh toán kho ản ti ền c ả gốc và lãi cho bà H là 900.499.436đ (Chín trăm triệu bốn trăm chín mươi chín nghìn bốn trăm ba mươi sáu đ ồng). Việc chuyển nhượng nhà và đất của bà X cho bàP đã được xác lập và ký kết sau thời điểm có bản án dân s ự sơ thẩm số 28 ngày 28/5/2021 và đư ợc hoàn thành đăng ký biến động vào ngày 27/9/2021 sau khi bản án phúc thẩm có hi ệu lực pháp luật ngày 21/9/2021. Nhận thấy, việc chuyển nhượng tài sản của bà X cho bàP không đảm bảo điều ki ện v ề tài sản của ngư ời có nghĩa v ụ thi hành án , ảnh hưởng đến việc thi hành của bản án. Vì ngoài tài sản là quyền sử dụng đất và tài

## Page 9

9 sảng ắn li ền với đất nêu trên và kho ản thunh ập t ừ lương mỗi tháng là 11.099.000đ (mười một triệu không trăm chín mươi chín nghìn đ ồng) thì bà X không còn tài sản nào khác để đảm bảo thi hành án . Do đó, vi ệc bà X chuyển nhượng tài sản là nhà và đất có hành vi tẩu tán tài sản nhằm trốn tránh nghĩa vụ thi hành án theo quy định tại khoản 2 Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015.
 [2.7] Từ những nhận định trên, xét thấy yêu cầu của nguyên đơn bà H về việc tuyên bố giao dịch dân sự chuyển nhượng đối với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa bà Hoàng Thị X và bà Nguyễn Thị Minh P vô hiệu là có căn cứ và được chấp nhận.
 [3] Về giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu:
 Theo quy định tại khoản 1, 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 qu y định: “1. Giao dịch dân sự không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
 2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận“.
 Quá trình thụ lý vụ án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Nguyễn Thị Minh P có yêu cầu độc lập yêu cầu giải quyết hậu quả hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất vô hiệu, cụ thể yêu cầu bà X phải bồi thường tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 2.056.000.000đ (Hai tỷ không trăm năm mươi sáu triệu đồng) và bồi thường thiệt hại là 250.000.000đ (Hai trăm năm mươi triệu đồng). Tòa án đã giải thích cho bàP về việc cung cấp các tài liệu để chứng minh cho yêu cầu độc lập và thông tin về các hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp tài sản tại ngân hàng có liên quan đến tài sản nêu trên .
Tuy nhiên, bàP rút toàn bộ yêu cầu giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu, không cung cấp tài liệu chứng cứ về việc thế chấp tài sản nêu trên và không yêu cầu xem xét giải quyết trong vụ án này.
 Nhận thấy, hiện nay tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là ngôi nhà xây 03 tầng trên thửa đất số 61, tờ bản đồ số 3, có di ện tích là 50,7m2, địach ỉ: t ổ 06, phư ờng H, thành phố Cao B ằng, tỉnh Cao Bằng đang được bàP thế chấp tại Ngân hàng TMCP B chi nhánh Cao Bằng để đảm bảo khoản vay tín d ụng. Quá trình giải quyết vụ án, tại các buổi hòa giải ngày 02/6/2022, 13/7/2022, bàP và bà X có đưa ra thỏa thuận thống nhất giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu, bàP sẽ bán nhà và đất nêu trên và nhận lại số tiền đã nhận chuyển nhượng, số tiền bỏ ra ứng trước để trả ngân hàng và các khoản chi phí chuyển nhượng. Số tiền còn lại sau khit rừ các khoản trên bàP sẽ trả lại cho bà X. Bà X nhất trí thỏa thuận bán nhà , đất và chấp nhận bồi thường toàn bộ thiệt hại cho bà P. Tuy nhiên việc thỏa thuận không thành do không thống nhất được xử lý tài sản bảo đảm cho việc thi hành án của bà X.
 Tòa án đã giải thích cho các đương sự về quyền yêu cầu giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu nhưng các đương sự đều không có yêu cầu. Do đó, các đương sự có quyền khởi kiện giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu bằng vụ án khác khi thấy quyền và lợi ích của mình bị xâm phạm. Xét thấy, việc rút yêu cầu độc lập của bàP là tự nguyện, không trái với quy định pháp luât nên đình chỉ đối với yêu cầu độc lập về việc giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu .

## Page 10

10 Nguyên đơn có yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu và không yêu cầu giải quyết hậu quả hợp đồng vô hi ệu nên Tòa án chỉ giải quyết đối với yêuc ầu khởi kiện của nguyên đơn.
 [4] Về án phí: Do yêu cầu khởi kiện cuản guyên đơn được chấp nhận nên bị đơn Hoàng Thị X phải chịu án phí dân sự sơ thẩm với số tiền là 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng).
 Bà Nguyễn Thị Thanh H (Nguyễn Thanh H) được hoàn lại số tiền đã nộp là 300.000đ (Ba trăm nghìn đồng) theo biên lai nộp tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm số 0003258 ngày 04/4/2022 tại Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Cao Bằng.
 Hoàn trả lại cho bà Nguyễn Thị Minh P số tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai số 0003167 ngày 15/4/2022 tại Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Cao Bằng với số tiền là 39.060.000đ (Ba mươi chín triệu không trăm sáu mư ơi nghìn đồng).
 [5] Về quyền kháng cáo: Đương sự có quyền kháng cáo bản án theo quy định của pháp luật.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH Căn cứ vào Điều 5, khoản 3 Điều 26, khoản 1 Điều 35, khoản 1 Điều 39, Điều 147, 266, 267, 271, 273 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;
Căn cứ Điều 117, 124, 131, 132 Bộ Luật Dân sự năm 2015;
Áp dụng khoản 2, khoản 6 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;
 Tuyên xử:
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị Thanh H (Nguyễn Thanh H ). Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là ngôi nhà xây 03 tầng trên thửa đất số 61, tờ bản đồ số 3, có diện tích là 50,7m2 (địa chỉ: số 10, tổ 06, Hiến Giang, phường H, thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng) giữa bà Hoàng Thị X và bà Nguyễn Thị Minh P do Văn phòng công chứng H (địa chỉ: tổ 04, phường T, thành phố Cao Bằng)
công chứng ngày 18/8/2021 s ố 890/2021, quy ển s ố: 02/2021 Tp/CC - SCC/HĐGD vô hiệu.
2. Đình chỉ yêu cầu độc lập của bà Nguyễn Thị Minh P về việc giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu, cụ thể yêu cầu bà Hoàng Thị X phải bồi thường cho bà Nguyễn Thị Minh P tổng số tiền là 2.306.000.000đ (hai t ỷ ba trăm linh sáu triệu đ ồng). Trong đó, bao g ồm: ti ền bồi thư ờng chuy ển như ợng QSDĐ là 2.056.000.000đ (hai tỷ không trăm năm mươi sáu triệu đồng) và tiền bồi thường thiệt hại là 250.000.000đ (hai trăm năm mươi triệu đồng).
Các đương s ự có quyền l ợi, nghĩa v ụ liên quan có quyền yêuc ầu gi ải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu bằng vụ án khác.
3. Về án phí dân sự: Bị đơn Hoàng Thị X phải chịu toàn bộ án phí sơ thẩm với số tiền là 300.000đ (Ba trăm nghìn đồng).

## Page 11

11 Bà Nguyễn Thị Thanh H (Nguyễn Thanh H ) được hoàn trả lại số tiền 300.000đ (Ba trăm nghìn đ ồng) tiền tạm ứng án phí đãn ộp theo biên lai s ố 0003158 ngày 04/ 4/2022 của Chic ục thi hành án dân s ự thành phố Cao Bằng.
Bà Nguyễn Thị Minh P được hoàn trả lại số tiền 39.0 60.000đ (ba mươi chín triệu không trăm sáu mươi nghìn đồng) theo biên lai số 0003167 ngày 15/4/2022 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố Cao Bằng.
4. Các đương s ự có mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án.
Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.
Nơi nhận:
- Tòa án tỉnh Cao Bằng;
- Viện kiểm sát TP Cao Bằng;
- Thi hành án DS TP Cao Bằng;
- Đương sự;
- Lưu hồ sơ;
- Lưu án văn.


 TM HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Nguyễn Thị Hanh