Bản án số: 92/2023/DS-PT
Trần Công B - Nguyễn Thị Mộng T
Số: 92
Ngày: 08/09/2023
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Bình Dương
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: Hủy Bản án dân sự sơ thẩm

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG

Bản án số: 92/2023/DS-PT Ngày 24-3-2023 V/v Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa:
Các Thẩm phán:

Bà Huỳnh Thị Thanh Tuyền.
Ông Bùi Văn Tâm.
Bà Ngô Thị Bích Diệp.
- Thư ký phiên tòa: Ông Nguyễn Hùng Cường - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương.
- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương tham gia phiên tòa: Ông Phan Văn Lợi – Kiểm sát viên.
Trong các ngày 17 và 24 tháng 3 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 384/2022/TLPT-DS ngày 01 tháng 12 năm 2022 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.
Do Bản án dân sự sơ thẩm số 67/2022/DS -ST ngày 22 tháng 09 năm 2022 của Tòa án nhân dân thị xã T, tỉnh Bình Dương bị kháng cáo.
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 24/2023/QĐ -PT, ngày 20 tháng 01 năm 2023 và Quyết định hoãn phiên tòa phúc thẩm số 91/2023/QĐ - PT ngày 17 tháng 02 năm 2023, giữa các đương sự:
- Nguyên đơn: Ông Trần Công B , sinh năm 1975; địa chỉ: tổ B, khu phố K, phường T, thị xã T, tỉnh Bình Dương.
Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Ông Hà Ngọc B1 , sinh năm 1998; địa chỉ: số A đường A, khu phố E, phường A, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh; là người đại diện theo ủy quyền (văn bản ủy quyền ngày 27/5/2021).
- Bị đơn: Bà Nguyễn Thị Mộng T, sinh năm 1957; địa chỉ: số B đường T, tổ G, khu phố B, phường T, thị xã T, tỉnh Bình Dương.
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

## Page 2

1. Ông Nguyễn Văn N , sinh năm 1975; địa chỉ: số I, tổ B, khu phố K, phường T, thị xã T, tỉnh Bình Dương.
2. Ông Nguyễn Văn Đ , sinh năm 1977; địa chỉ: số B, tổ G, khu phố B, phường T, thị xã T, tỉnh Bình Dương.
3. Bà Nguyễn Thị Thu H , sinh năm 1980; địa chỉ: số B, tổ G, khu phố B, phường T, thị xã T, tỉnh Bình Dương.
4. Bà Nguyễn Thị Thu T1 , sinh năm 1983; địa chỉ: số I, tổ B, khu phố K, phường T, thị xã T, tỉnh Bình Dương.
5. Bà Nguyễn Thị Thu D , sinh năm 1986; địa chỉ: số B, tổ G, khu phố B, phường T, thị xã T, tỉnh Bình Dương.
6. Bà Nguyễn Thị Kim N1 , sinh năm 1992; địa chỉ: số A đường B, Phường B, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh.
7. Bà Nguyễn Thị Thu T2, sinh năm 1978;
8. Cháu Nguyễn Thị Quỳnh G, sinh năm 2006;
9. Cháu Nguyễn Hoài N2, sinh năm 2007;
10. Cháu Nguyễn Thị Quỳnh N3, sinh năm 2009.
Cùng địa chỉ: số I tổ B, khu phố K, phường T, thị xã T, tỉnh Bình Dương.
Người đại diện hợp pháp của các cháu Nguyễn Thị Quỳnh G , Nguyễn Hoài N2 và Nguyễn Thị Quỳnh N3 : Ông Nguyễn Văn N , sinh năm 1975 và bà Nguyễn Thị Thu T2, sinh năm 1978; cùng địa chỉ: số I tổ B, khu phố K, phường T, thị xã T, tỉnh Bình Dương.
- Người làm chứng:
1. Bà Trương Ngọc T3, sinh năm 1975; địa chỉ: tổ B, khu phố K, phường T, thị xã T, tỉnh Bình Dương.
2. Ông Trương Văn N4, sinh năm 1952; địa chỉ: tổ B, khu phố K, phường T, thị xã T, tỉnh Bình Dương.
3. Ông Huỳnh Văn H1, sinh năm 1951; địa chỉ: khu phố K, phường T, thị xã T, tỉnh Bình Dương.
- Người kháng cáo: Nguyên đơn ông Trần Công B.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
1. Theo đơn khởi kiện đề ngày 09/9/2020, lời khai trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa người đại diện hợp pháp của nguyên đơn trình bày:

## Page 3

3 Ngày 23/01/2006, ông Trần Công B thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của vợ chồng ông Nguyễn Văn N5 và bà Nguyễn Thị Mộng T diện tích đất 120m 2 (quy cách ngang 04m x dài 30m) thuộc thửa 63 và thửa 453 tờ bản đồ số 25, tại phường T. Tại biên nhận giấy sang nhượng đất ngày 23/01/2006 chỉ ghi diện tích đất là 120m 2 không ghi rõ thửa đất, tờ bản đồ nhưng thực tế diện tích đất tranh chấp có tứ cận: Bắc giáp đường; Nam giáp thửa 455; Đông giáp các thửa 688, 589; Tây giáp các thửa 453, 63, 630. Giá chuyển nhượng 550.000 đồng/m2 thành tiền 66.000.000 đồng. Ông Trần Công B đã giao tiền cho ông N5 cụ thể qua các đợt như sau: Ngày 23/01/2006, giao số tiền 10.000.000 đồng; ngày 01/4/2006, giao số tiền 30.000.000 đồng; ngày 26/01/2007, giao số tiền 25.000.000 đồng và ngày 21/7/2007 giao số tiền 1.000.000 đồng. Tổng cộng: 66.000.000 đồng có biên bản giao nhận tiền. Riêng số tiền 10.000.000 đồng giao ngày 23/01/2006 ông B đã giao cho vợ chồng ông N5 không có làm biên bản giao nhận. Tài sản trên đất có căn nhà cấp 04 đã bị hư hỏng nên không có ghi vào hợp đồng. Ông N5 chỉ ranh giao đất cho ông B. Tuy nhiên, ông B đi làm ăn ở Bình Phước chưa có nhu cầu sử dụng đất nên ông B và ông N5 có thỏa thuận để con ông Nghĩa là ông Nguyễn Văn N xây dựng nhà ở khi nào ông B có nhu cầu sử dụng đất thì ông N5 trả lại đất. Nội dung thỏa thuận trên chỉ bằng lời nói và không có người làm chứng.
Tại biên nhận ngày 26/01/2007, ông B giao cho ông N5 số tiền 25.000.000 đồng và ghi có giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông N5 để làm thủ tục sang tên. Ông B muốn giữ sổ đỏ của ông N5 nên ghi nội dung trên vào biên nhận tiền nhưng ông N5 nói hoàn cảnh kinh tế khó khăn và đã thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không có để giao cho ông B. Vì chỗ anh em trong gia đình nên ông B không giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông N5.
Đến ngày 21/7/2007, ông B giao cho ông N5 số tiền còn lại là 1.000.000 đồng và yêu cầu ông N5 thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông B. Tuy nhiên, ông N5 không thực hiện vì lúc đó hoàn cảnh kinh tế gia đình ông N5 khó khăn, ông N5 không có tiền nộp các chi phí chuyển nhượng nên giữa ông N5 và ông B thỏa thuận chưa thực hiện hợp đồng. Việc thỏa thuận này bằng lời nói và không có người làm chứng.
Sau khi ông N5 chết năm 2015, bàT vẫn thừa nhận có chuyển nhượng đất cho ông B. Đến năm 2020, bàT đổi ý không thực hiện hợp đồng nên ông B khởi kiện. Việc bị đơn yêu cầu Tòa án áp dụng thời hiệu khởi kiện ông B không đồng ý vì sau khi Tòa án thụ lý vụ á n trong quá trình tố tụng, bàT đã thừa nhận có ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 23/01/2006 với ông Trần Công B và có nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của nguyên đơn. Bà

## Page 4

4 T trình bày diện tích đất ông B và bà T3 đang quản lý sử dụng là diện tích đất ông N5 và bàT đã chuyển nhượng cho ông B năm 2006 là không đúng. Thửa đất 688, 689 có nguồn gốc từ ông Nguyễn Văn N5 tặng cho ông Trương Văn N4 vào năm 2007. Vì ông N4 là anh em cùng mẹ khác cha với ông N5 nên mẹ của ông N5 yêu cầu ông N5 chia đất cho ông N4. Vợ chồng ông N4 xây dựng nhà ở năm 2006 đến năm 2020 ông N4 chuyển nhượng lại cho bà T3. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa ông N5 với ông N4 và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông N5 với ông B không liên quan với nhau. BàT đã thừa nhận một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ của mình đối với người khởi kiện.
Căn cứ theo quy định tại điểm a, khoản 1 Điều 157 của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì thời hiệu khởi kiện vụ án bắt đầu lại từ ngày bàT thừa nhận là ngày 12/11/2021.
Đến năm 2020, ông B có nhu cầu sử dụng đất nên yêu cầu bàT thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhưng bàT không đồng ý nên ông B khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết những nội dung sau:
- Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 23/01/2006 giữa ông Trần Công B với ông Nguyễn Văn N5 , bà Nguyễn Thị Mộng T là hợp pháp, có hiệu lực pháp luật.
- Ông Trần Công B được quyền sử dụng diện tích đất 120m 2 (ngang 04m x dài 30m) thuộc một phần thửa 63 và 453, tờ bản đồ số 25, tại khu phố K, phường T, thị xã T, tỉnh Bình Dương.
- Buộc ông Nguyễn Văn N giao trả và tháo dỡ tài sản gắn liền trên diện tích đất 120m2 (ngang 04m x dài 30m) thuộc một phần thửa 63 và 453, tờ bản đồ số 25, tại khu phố K, phường T, thị xã T, tỉnh Bình Dương.
Theo kết quả xem xét thẩm định tại chỗ diện tích đất tranh chấp là 121,4m2 nhiều hơn diện tích ông B nhận chuyển nhượng 1,4m2 ông B đồng ý trả lại cho bị đơn hoặc ông B thanh toán bằng giá trị cho bị đơn.
2. Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, bị đơn bà Nguyễn Thị Mộng T trình bày:
- Về quan hệ nhân thân: BàT là vợ ông Nguyễn Văn N5 (đã chết). Ông bà có 06 người con gồm: Nguyễn Văn N ; Nguyễn Văn Đ ; Nguyễn Thị Thu H ;
Nguyễn Thị Thu T1; Nguyễn Thị Thu D và Nguyễn Thị Kim N1. Ông bà không còn người con nào khác kể cả con nuôi, con ngoài giá thú. Cha mẹ ông Nguyễn Văn N5 là cụ Nguyễn Văn T4 (đã chết) và cụ Lê Thị S (đã chết).
- Về yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bàT có ý kiến như sau: Nguồn gốc đất là của ông bà để lại cho ông N5 (đất của bên nội ông N5) nên ông N5

## Page 5

5 làm thủ tục và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ông Trương Văn N4 (ba vợ của ông Trần Công B) với ông Nguyễn Văn N5 anh em cùng mẹ khác cha nên ông N4 không có quyền hưởng tài sản của cha ông N5. Do hoàn cảnh ông N4 khó khăn không có nhà ở phải đi ở trọ nên ông N5 đồng ý chuyển nhượng cho ông N4 120m2 (ngang 04m x dài 30m) với giá rẻ (vừa bán vừa tặng cho) để xây nhà ở. Tuy nhiên, ông N4 không có tiền nên con của ông N4 là bà Trương Ngọc T3 (vợ của ông B) ở Bình Phước về mua đất để cho ông N4 có chỗ ở. Ông Nghĩa l người trực tiếp thỏa thuận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giao nhận tiền. BàT chỉ biết ông N4 có trả tiền đặt cọc là 10.000.000 đồng, sau đó ông N5 nhận tiền chuyển nhượng đất nhưng nhận nhiều lần, ông Nghĩa là người ký tên vào các giấy biên nhận tiền và giấy sang nhượng đất mà nguyên đơn giao nộp cho Tòa án. Sau khi thỏa thuận xong, ông B chưa giao đủ tiền nhưng ông N5 đã giao đất cho ông N4 sử dụng và xây nhà ở năm 2006. Cùng thời điểm năm 2006, sau khi xác định diện tích chuyển nhượng cho ông N4 thì bàT sửa lại căn nhà cũ được xây dựng từ năm 1972 và cho con trai là Nguyễn Văn N ở cho đến nay.
Đến ngày 26/01/2007, ông B giao cho ông N5 số tiền 25.000.000 đồng và ông B giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do thủ tục chuyển nhượng phải đóng thuế cao nên hai bên thỏa thuận ông N5 xin xác nhận quan hệ anh em cùng m ẹ khác cha với ông N4 để thực hiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Việc thực hiện thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất được Ủy ban nhân dân xác nhận và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng cho ông N4. Diện tích đất còn lại ông N5 sử dụng cho đến nay. Ông B cho rằng năm 2007, hoàn cảnh gia đình ông N5 kinh tế khó khăn là không đúng vì các con của bàT làm ăn được và ông N5 chỉ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông N4 năm 2006 và không chuyển nhượng cho ai khác. Cùng thời điểm ông N5 làm thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất cho ông N4 thì ông N5 còn tặng cho quyền sử dụng đất cho hai người em gái của ông N5 nên nguyên đơn cho rằng ông N5 gặp khó khăn về kinh tế là không đúng. Ông N5 bán đất cho ông N4 như tặng cho (diện tích 120m 2 với giá 66.000.000 đồng và ông B trả tiền rất nhiều lần).
Ông N5 đã giao đất cho ông N4 sử dụng từ năm 2006 đến năm 2007 ông N5 thực hiện xong nghĩa vụ chuyển quyền sử dụng đất. Từ năm 2007 cho đến khi ông B nộp đơn khởi kiện, ông B hoàn toàn không có yêu cầu hay đề cập đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sau khi nhận thông báo thụ lý vụ án của Tòa án thì bàT mới biết vụ việc tranh chấp.
Ông B cho rằng đã liên hệ và yêu cầu vợ chồng bàT làm thủ tục sang nhượng quyền sử dụng đất nhưng vợ chồng bàT tránh né là không đúng. Bởi vì

## Page 6

6 ông B và gia đình bàT ở giáp ranh với nhau. Việc bàT xây dựng nhà là công khai ai cũng biết. Nếu diện tích đất đang tranh chấp vợ chồng bàT đã chuyển nhượng cho ông B thì năm 2006 bàT tiến hành xây dựng nhà kiên cố ông B phải có ý kiến ngăn cản hoặc tranh chấp. Ông B cho rằng có thỏa thuận với ông N5 cho ông N xây nhà ở nhờ là không đúng. Vì ngày 26/01/2007, ông B giao cho ông N5 25.000.000 đồng thì ông B đã giữ “sổ đỏ” ông N5 để bảo đảm việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hai bên đã thực hiện xong nghĩa vụ nên hợp đồng đã chấm dứt từ năm 200 7 nên bàT không đồng ý yêu cầu khởi kiện của ông B.
Hợp đồng từ năm 2006 cho đến nay đã 16 năm ông B mới tranh chấp là đã hết thời hiệu khởi kiện. Do đó, bàT yêu cầu Tòa án áp dụng thời hiệu khởi kiện đình chỉ giải quyết vụ án.
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Văn Đ, bà Nguyễn Thị Thu T1 , bà Nguyễn Thị Thu D , bà Nguyễn Thị Kim N1 và bà Nguyễn Thị Thu T2 vắng mặt và không có văn bản trình bày ý kiến. Riêng ông Nguyễn Văn N và bà Nguyễn Thị Thu H thống nhất với lời trình bày của bà Nguyễn Thị Mộng T.
4. Người làm chứng bà Trương Ngọc T3 (vợ ông B) trình bày:
Số tiền ông B thanh toán hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Nghĩa là tiền của ông B. Đối với yêu cầu khởi kiện của ông B đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định pháp luật.
5. Người làm chứng ông Trương Văn N4 trình bày:
Ông Nguyễn Văn N5 và ông Trương Văn N4 là anh em cùng mẹ khác cha. Ông N5 có tặng cho ông N4 thửa đất để ở và ông N4 đã chuyển nhượng lại cho con gái là Trương Ngọc T3 . Việc ông N5 và ông B thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ông N4 không biết và không liên quan đến thửa đất ông N4 chuyển nhượng cho bà T3.
6. Người làm chứng ông Huỳnh Văn H1 trình bày: Năm 2006, ông H1 làm phó khu phố, ông Phan Văn L (đã chết) là trưởng khu. Ông Lêc đưa cho ông H1 tờ giấy sang nhượng đất giữa ông N5 và ông B để ông H1 ký với tư cách người làm c hứng. Ông H1 không trực tiếp tham gia nên không biết nội dung.
Ông H1 làm chứng sau khi các bên đã ký hết.
* Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 67/2022/DS -ST ngày 2 2 tháng 09 năm 2022 của Tòa án nhân dân thị xã T, tỉnh Bình Dương đã tuyên xử:

## Page 7

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Trần Công B về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bị đơn bà Nguyễn Thị Mộng T.
2. Về chi phí tố tụng: Ông Trần Công B phải chịu 5.028.000 đồng (đã thực hiện xong).
3. Về án phí dân sự sơ thẩm: Ông Trần Công B phải chịu 6.258.435 đồng, được khấu trừ vào tiền tạm ứng án phí 14.500.000 đồng theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AA/2016/0052458 ngày 21/5/2021 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã T. Hoàn trả cho ông Trần Công B 8.241.565 đồng.
Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên quyền kháng cáo cho các đương sự.
Sau khi có bản án sơ thẩm, ngày 05/10/2022 nguyên đơn ông Trần Công B có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm hủy bản án sơ thẩm.
Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo, bị đơn vẫn giữ nguyên ý kiến, các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.
Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương phát biểu quan điểm:
Về tố tụng: Những người tiến hành tố tụng và tham gia tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Về nội dung: Tòa án cấp sơ thẩm xét xử là có căn cứ, đề nghị Hội đồng xét xử giữ nguyên bản án sơ thẩm.
Sau khi nghiên cứu các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, lời trình bày của các đương sự, ý kiến của Kiểm sát viên.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
[1] Về tố tụng: Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan gồm các ông bà:
Nguyễn Văn N , Nguyễn Văn Đ , Nguyễn Thị Thu T1 , Nguyễn Thị Thu D , Nguyễn Thị Kim N1 và Nguyễn Thị Kim T5 có đơn đề nghị giải quyết vụ án vắng mặt. Người làm chứng bà Trương Ngọc T3 , ông Trương Văn N4 và ông Huỳnh Văn H1 có đơn yêu cầu vắng mặt. Do đó, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt các đương sự và người làm chứng theo quy định tại Điều 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự.
[2] Về nội dung tranh chấp:
[2.1] Ngày 23/01/2006, giữa ông B với vợ chồng bà Nguyễn Thị Mộng T và ông Nguyễn Văn N5 có lập “Giấy sang nhượng đất”, hai bên thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với diện tích 120m 2 (chiều ngang 04m, chiều

## Page 8

8 dài 30m), không ghi số thửa, số tờ bản đồ, địa chỉ thửa đất và thông tin về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giá chuyển nhượng 550.000 đồng/m 2 thành tiền 66.000.000 đồng. Ông B đã giao đủ tiền cho ông N5 cụ thể qua các đợt như sau:
Ngày 23/01/2006 giao 10.000.000 đồng; ngày 01/4/2006 giao 30.000.000 đồng;
ngày 26/01/2007 giao 25.000.000 đồng và ngày 21/7/2007 giao 1.000.000 đồng.
Tổng cộng: 66.000.000 đồng có biên bản giao nhận tiền. Riêng số tiền 10.000.000 đồng giao ngày 23/01 /2006 ông B đã giao cho vợ chồng ông N5 không có làm biên bản giao nhận. Tài sản trên đất có căn nhà cấp 04 đã bị hư hỏng nên không có ghi vào hợp đồng. Ông N5 chỉ ranh giao đất cho ông B. Tuy nhiên, ông B đi làm ăn ở Bình Phước chưa có nhu cầu sử dụng đất nên ông B và ông N5 có thỏa thuận để con ông Nghĩa là ông Nguyễn Văn N xây dựng nhà ở khi nào ông B có nhu cầu sử dụng đất thì ông N5 trả lại đất. Nội dung thỏa thuận trên chỉ bằng lời nói và không có người làm chứng. Sau khi ông N5 chết năm 2015, bàT vẫn thừa nhận có chuyển nhượng đất cho ông B cho đến năm 2020 bàT đổi ý không thực hiện hợp đồng nên ông B khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết: Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 23/01/2006 giữa ông Trần Công B với ông Nguyễn Văn N5, bà Nguyễn Thị Mộng T là hợp pháp, có hiệu lực pháp luật; ông Trần Công B được quyền sử dụng diện tích đất 120m2 (ngang 04m, dài 30m) thuộc một phần thửa 63 và thửa 453, tờ bản đồ số 25, tại khu phố K, phường T, thị xã T, tỉnh Bình Dương ; buộc ông Nguyễn Văn Ngiao trả và tháo dỡ tài sản gắn liền trên diện tích đất 120m 2 (ngang 4m, dài 30m) thuộc một phần thửa 63 và thửa 453, t ờ bản đồ số 25, tại khu phố K, phường T, thị xã T, tỉnh Bình Dương.
[2.2] Bị đơn bàT xác định nguồn gốc đất là của ông bà để lại cho ông N5 (đất của bên nội ông N5) nên ông N5 làm thủ tục và được cấp giấych ứng nhận quyền sử dụng đất. Ông Trương Văn N4 (ba vợ của ông Trần Công B) với ông Nguyễn Văn N5 anh em cùng mẹ khác cha nên ông N4 không có quyền hưởng tài sản của cha ông N5. Do hoàn cảnh ông N4 khó khăn không có nhà ở phải đi ở trọ nên ông N5 đồng ý chuyển nhượng cho ông N4 120m2 (ngang 04m x dài 30m) giá rẻ (vừa bán vừa tặng cho) để xây nhà ở. Vì ông N4 không có tiền nên con của ông N4 là bà Trương Ngọc T3 (vợ của ông B) ở Bình Phước về mua đất để ông N4 có chỗ ở. Ông Nghĩa l người trực tiếp thỏa thuận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giao nhận tiền. BàT chỉ biết ông N4 có trả tiền đặt cọc 10.000.000 đồng sau đó ông N5 nhận tiền chuyển nhượng đất nhưng nhận nhiều lần, ông Nghĩa là người ký tên vào các giấy biên nhận tiền và giấy sang nhượng đất mà nguyên đơn giao nộp cho Tòa án. Sau khi thỏa thuận xong, ông B chưa giao đủ tiền nhưng ông N5 đã giao đất cho ông N4 sử dụng và xây nhà ở năm 2006. Do thủ tục chuyển nhượng phải đóng thuế cao nên hai bên thỏa thuận ông N5 xin xác nhận quan hệ anh em cùng mẹ khác cha với ông N4 để thực hiện hợp

## Page 9

9 đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Việc thực hiện thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất được Ủy ban nhân dân phường xác nhận và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng cho ông N4. Diện tích đất còn lại ông N5 sử dụng cho đến nay. Ông N5 đã giao đất cho ông N4 sử dụng từ năm 2006, đến năm 2007 ông N5 đã thực hiện xong nghĩa vụ chuyển quyền sử dụng đất cho ông N4 đứng tên. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên đã thực hiện xong nghĩa vụ nên hợp đồng đã chấm dứt từ năm 2007. Do vậy, bàT không đồng ý yêu cầu khởi kiện của ông B. Ngoài ra, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 2006 cho đến nay đã 16 năm ông B mới tranh chấp là đã hết thời hiệu khởi kiện. Do đó, bàT yêu cầu Tòa án áp dụng thời hiệu khởi kiện đình chỉ giải quyết vụ án.
[3] Đối chiếu lời trình bày của các đương sự và căn cứ vào các chứng cứ đã được thu thập có tại hồ sơ vụ án, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận thấy: Quá trình giải quyết vụ án, bị đơn Tuyết xác định phần đất ông N5 thực hiện thủ tục tách thửa chuyển quyền sử dụng đất cho ông N4 chính là phần đất ông N5 và bà T đã chuyển nhượng cho ông B theo hợp đồng chuyển nhượng là “Giấy sang nhượng đất” ngày 23/01/2006. Do thực hiện thủ tục chuyển nhượng phải tốn nhiều chi phí hơn hợp đồng tặng cho và ông B nhận chuyển nhượng đất để xây nhà cho ông N4 ở (ông N4 là anh em cùng mẹ khác cha với ông N5) nên hai bên thỏa thuận làm thủ tục tặng cho. Việc thỏa thuận trên không có lập thành văn bản. Theo hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Trương Văn N4 thể hiện: Ngày 12/3/2007, ông N5 làm thủ tục cập nhật xóa nợ trước bạ; ngày 13/3/2007, ông N5 làm đơn xin xác nhận quan hệ anh em cùng mẹ khác cha với ông Trương Văn N4 ; ngày 16/4/2007, ông N5 làm đơn xin tách thửa; ngày 17/5/2007, trích đo bản đồ địach ính; ngày 08/6/2007, ông N5 ký hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cho ông N4 và ngày 03/7/2007 cập nhật tặng cho quyền sử dụng đất vào trang số 04 của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 02423 cấp cho ông N5 ngày 03/3/2004. Ông Trương Văn N4 và vợ là bà Nguyễn Thu T2 đã được Ủy ban nhân dân thị xãT cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BT933716, số vào sổ CH05168 ngày 05/5/2015 với diện tích 127m 2, thuộc thửa số 688 và thửa số 689, tờ bản đồ số 25, tại phường T, thị xãT , tỉnh Bình Dương. Ngày 20/8/2020, ông N4 và bà T2 đã lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất trên cho bà Trương Ngọc T3 (con ông N4 và là vợ ông B) tại Văn phòng C , tỉnh Bình Dương. Bà T3 đã được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ CS10998 ngày 17/9/2020 với diện tích 127m2, thuộc thửa số 688 và thửa số 689, tờ bản đồ số 25, tại phường T, thị xã T, tỉnh Bình Dương . Tòa án cấp sơ thẩm xác định diện tích đất ông N5 tặng cho ông N4 127m2 có chiều ngang 04m, chiều dài 30,5m tương đương với diện tích đất hai bên thỏa thuận chuyển

## Page 10

10 nhượng là 120m 2 theo Giấy sang nhượng đất ngày 23/01/2006 để xác định “hai bên đã thực hiện xong hợp đồng vào ngày 21/7/2007, hợp đồng đã chấm dứt theo quy định tại khoản 1 Điều 422 của Bộ luật Dân sự nên không cần thiết áp dụng thời hiệu khởi kiện để đình chỉ giải quyết vụ án vì không giải quyết được triệt để nội dung tranh chấp” . Từ đó, Tòa án cấp sơ thẩm, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện củ a ông B là chưa đủ cơ sở vững chắc. Xét thấy, vụ việc tranh chấp này có liên quan trực tiếp đến quyền và nghĩa vụ của ông Trương Văn N4, vợ ông N4 là bà Nguyễn Thu T2 và con ông N4 là bà Trương Ngọc T3 đối với thửa đất mà Tòa án cấp sơ thẩm cho rằng ông N5 đã thực hiện xong nghĩa vụ giao đất theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ký với ông B nhưng Tòa án cấp sơ thẩm lại không đưa ông N4, bà T2 và bà T3 vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án là bỏ sót người tham gia tố tụng. Đồng thời, Tòa án cấp sơ thẩm chưa xác minh làm rõ diện tích đất theo “Giấy sang nhượng đất” ngày 23/01/2006 đã ký giữa ông B với ông N5, bàT và diện tích đất ông N5 tặng cho ông N4 có phải là cùng thửa đất hay không? Chưa xem xét thẩm định tại chỗ, đo đạc và định giá đối với thửa đất mà bà T3 đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ CS10998 ngày 17/9/2020 là điều tra, thu thập chứng cứ chưa đầy đủ, vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng mà cấp phúc thẩm không thể khắc phục được.
Từ những nhận định trên, có căn cứ để chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn ông Trần Công B, căn cứ khoản 3 Điều 308, Điều 310 của Bộ luật Tố tụng dân sự, hủy bản án sơ thẩm, giao hồ sơ vụ án về cho Tòa án nhân dân thị xãT để giải quyết sơ thẩm lại theo thủ tục chung.
[4] Quan điểm của đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương tại phiên tòa phúc thẩm là chưa phù hợp.
[5] Về án phí dân sự phúc thẩm: Nguyên đơn ông Trần Công B không phải chịu án phí phúc thẩm.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
- Căn cứ vào Điều 147; Khoản 3 Điều 148; Khoản 3 Điều 308; Điều 310;
Điều 313 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;
- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;
1. Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn ông Trần Công B.

## Page 11

- Hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 67/2022/DS -ST ngày 22 tháng 09 năm 2022 của Tòa án nhân dân thị xã T, tỉnh Bình Dương.
 - Giao hồ sơ vụ án về cho Tòa án nhân dân thị xã T, tỉnh Bình Dương xét xử sơ thẩm lại.
2. Về án phí dân sự phúc thẩm: Nguyên đơn ông Trần Công B không phải chịu, hoàn trả cho ông Trần Công B số tiền 300.000 đồng (ba trăm ngàn đồng)
tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu số AA/2016/0006357 ngày 18/10/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã T, tỉnh Bình Dương.
3. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.

Nơi nhận:
- VKSND tỉnh Bình Dương;
- Chi cục THADS thị xã T;
- TAND thị xã T;
- Các đương sự;
- Lưu: HCTP, HSVA, Tòa Dân sự.
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA

(đã ký)
Huỳnh Thị Thanh Tuyền