Bản án số: 183/2023/DS-PT
Công ty Cổ phần Đ - Lê Thị Minh P
Số: 183
Ngày: 07/09/2023
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Bình Dương
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: Hủy Bản án dân sự sơ thẩm

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG

Bản án số: 183/2023/DS-PT Ngày 22-5-2023 V/v tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa:
Các Thẩm phán:

Bà Huỳnh Thị Thanh Tuyền.
Ông Lê Sỹ Trứ;
Bà Ngô Thị Bích Diệp.
- Thư ký phiên tòa: Ông Nguyễn Hùng Cường - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương.
- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương tham gia phiên tòa: Bà Ngô Kim Duyên – Kiểm sát viên.
Ngày 22 tháng 5 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 356/2022/TLPT -DS ngày 24 tháng 11 năm 2022 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.
Do Bản án dân sự sơ thẩm số 109/2022/DS -ST ngày 23 tháng 9 năm 2022 của Tòa án nhân dân thành phố T, tỉnh Bình Dương bị kháng cáo.
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 18/2023/QĐPT -DS, ngày 10 tháng 01 năm 2023; Quyết định hoãn phiên tòa số 64/2023/QĐPT -DS ngày 10 tháng 02 năm 2023; Quyết định tạm ngừng phiên tòa số 47/2023/QĐPT-DS ngày 10 tháng 3 năm 2023 và Thông báo mở lại phiên tòa 09/TB-TA ngày 04 tháng 5 năm 2023, giữa các đương sự:
1. Nguyên đơn: Công ty Cổ phần Đ; địa chỉ: số A, đường B, khu đô thị S, phường A, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh.
Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Ông Huỳnh Kim T , sinh năm 1989; địa chỉ: số A, đường B, khu đô thị S, phường A, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh, là người đại diện theo ủy quyền (văn bản ủy quyền ngày 15 tháng 7 năm 2022); có mặt.
2. Bị đơn: Bà Lê Thị Minh P, sinh năm 1981; địa chỉ: số nhà C, khu dân cư H, đường số B, phường H, thành phố T, tỉnh Bình Dương.

## Page 2

2 Người đại diện hợp pháp của bị đơn: Ông Lê Văn M, sinh năm 1964; địa chỉ: số F, đường số A, phường P, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh và ông Đinh Văn T1 , sinh năm 1972; địa chỉ: số A D Dương Q, phường E, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh , là người đại diện theo ủy quyền (văn bản ủy quyền ngày 09 tháng 3 năm 2023); ông M có mặt, ông T1 vắng mặt.
3. Người làm chứng:
3.1. Bà Lâm Tố U, sinh năm 1974; địa chỉ: số A, đường B, khu đô thị S, phường A, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh ; là thủ quỹ của Công ty Cổ phần Đ.
3.2. Bà Nguyễn Thị Như H, sinh năm 1978; địa chỉ: ấp G, xã P, huyện T, tỉnh Đồng Nai; là kế toán của Công ty Cổ phần Đ.
- Người kháng cáo: Bị đơn bà Lê Thị Minh P.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
1. Theo đơn khởi kiện ngày 20 tháng 6 năm 2022 và trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn Công ty Cổ phần Đ do ông Huỳnh Kim T đại diện hợp pháp trình bày:
- Công ty Cổ phần Đ là chủ đầu tư Khu nhà ở S thuộc phường T và phường C, thành phố T, tỉnh Bình Dương, cụ thể như sau:
Ngày 07/3/2008, Ủy ban nhân dân tỉnh B đã có Văn bản số 556/UBND - SX về việc chấp thuận chủ trương cho công ty được đầu tư xây dựng khu đô thị tại ấp D, xã T, thị xãT (nay là phường T, thành phố T), tỉnh Bình Dương với diện tích khoảng 40ha. Đồng thời, yêu cầu công ty L1 với các cơ quan chức năng để lập thủ tục đền bù, quy hoạch và xây dựng theo quy định; lập dự án khu đô thịT nhân dân tỉnh phê duyệt theo quy định.
Ngày 31/8/2009, Ủy ban nhân dân tỉnh B ban hành Quyết định số 3887/QĐ-UBND về việc phê duyệt Phương án tổng thể bồi thường, hỗ trợ và tái định cư công trình: Khu đô thị X và xã C, thị xãT (nay là phường T và phường C, thành phố T), tỉnh Bình Dương.
Ngày 17/6/2013, Ủy ban nhân dân tỉnh B có Văn bản số 1643/UBND - KTN về việc chấp thuận đầu tư dự án Khu nhà ở thương mại Tương Bình H và Văn bản số 3845/U BND-KTN ngày 17/8/2018 của Ủy ban nhân dân tỉnh B về việc chấp thuận đổi tên dự án từ Khu nhà ở thương mại Tương Bình H thành Khu nhà ở S giữa và điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án đến năm 2021.
- Ngày 08/3/2018, giữa Công ty Cổ phần Đ và bà Lê Thị Minh P đã ký Hợp đồng giữ chỗ và hợp tác đầu tư số 0195/HĐGC&HTĐT/AC tạ i dự án “Khu nhà ở thương mạiT H ” (nay là Khu nhà ở S) tại phường T, thành phố T, tỉnh Bình Dương với nội dung thỏa thuận như sau: Sau khi bà Lê Thị Minh P đặt số tiền 184.170.000 đồng để giữ chỗ nền đất thuộc dự án “Khu nhà ở thương mại Tương Bình H" tại phường T, thành phố T, tỉnh Bình Dương do công ty làm chủ đầu tư thì công ty đồng ý cho bà Lê Thị Minh P cùng tham gia hợp tác đầu tư

## Page 3

3 theo hình thức góp vốn đầu tư hạ tầng vào dự án. Sau khi dự án được hoàn thành thì bà Lê Thị Minh P sẽ nhận được 01 nền nhà thuộc lô A14, mã nền: 41, đường D1, có diện tích là 87,7m 2. Số tiền góp vốn tổng cộng là 613.900.000 đồng và được góp cụ thể như sau:
+ Đợt 01: 30% tổng giá trị góp vốn (tương đương với số tiền giữ chỗ) khi công ty tiến hành phát quang, làm sạch mặt bằng dự án;
+ Đợt 02: 20% tổng giá trị góp vốn khi công ty tiến hành san lấp mặt bằng đạt 50% trên tổng dự án hoặc san lấp mặt bằng toàn bộ các tuyến đường nội bộ của dự án và trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày công ty có thông báo góp vốn đợt 02;
+ Đợt 03: 20% tổng giá trị góp vốn khi công ty tập kết máy móc, triển khai đổ nguyên vật liệu (làm đường), lắp đặt hệ thống thoát nước và trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày công ty có thông báo góp vốn đợt 3;
+ Đợt 04: 25% tổng giá trị góp vốn khi công ty H2 công tác thi công hạ tầng hoặc đủ điều kiện xây dựng nhà và trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày công ty có thông báo góp vốn đợt 04;
+ Đợt 05: 5% tổng giá trị góp vốn còn lại khi công ty làm thủ tục cấp sổ từng lô mang tên công ty và bàn giao cho bên B hoặc thủ tục hoàn công nhà và trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày công ty có thông báo góp vốn đợt 05.
Ngoài ra, hợp đồng còn quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên, trách nhiệm khi vi phạm hợp đồng.
- Sau khi ký hợp đồng thì bà Lê Thị Minh P đã nộp cho công ty số tiền giữ chỗ, tương đương với 30% tổng giá trị góp vốn của đợt 01 là 184.170.000 đồng.
- Tuy nhiên, ngày 30/10/2020 Ủy ban nhân dân tỉnh B có Quyết định số 3174/QĐ-XPVPHC về việc xử pháp vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng đối với chủ đầut ư là Công ty Cổ phần Đ . Theo nội dung của Quyết định này, xác định Công ty vi phạm quy định về huy động vốn hoặc chiếm dụng vốn trái phép tại dự án Khu nhà ở S tại phường T và phường C, thành phố T, tỉnh Bình Dương được quy định tại điểm đ khoản 4 Điều 57 của Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng; với hình phạt chính là số tiền 285.000.000 đồng và đồng thời buộc Công ty phải khắc phục hậu quả, bồi thường thiệt hại (nếu có) cho bên mua, bên thuê mua…Sau khi có quyết định trên của Ủy ban nhân dân tỉnh B , công ty đã nhiều lần liên hệ thỏa thuận với các trường hợp đã ký hợp đồng giữ chỗ và hợp tác với công ty để giải quyết hậu quả theo đúng tinh thần của quyết định trên, tuy nhiên nhiều trường hợp không hợp tác và thỏa thuận giải quyết với Công ty.
- Để thực hiện đúng Quyết định số 3174/QĐ-XPVPHC về việc xử pháp vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng của Ủy ban nhân dân tỉnh B . Nay Công ty Cổ phần Đ khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết như sau:

## Page 4

4 + Tuyên bố “Hợp đồng giữ chỗ và hợp tác đầu tư” số 0195/HĐGC&HTĐT/AC ngày 08/3/2018 đã ký giữa Công ty Cổ phần Đ và bà Lê Thị Minh P là vô hiệu;
+ Công ty Cổ phần Đ có trách nhiệm hoàn lại toàn bộ số tiền đã nhận là 184.170.000 đồng từ bà Lê Thị Minh P và chịu phạt với mức phạt đã cam kết là 0,05%/ngày, với số tiền tính đến ngày khởi kiện là 144.113.025 đồng; tổng cộng số tiền là: 328.283.025 đồng.
2. Tại bản tự khai ngày 28 tháng 7 năm 2022 và trong quá trình giải quyết vụ án, bị đơn bà Lê Thị Minh P trình bày:
BàP không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Công ty Cổ phần Đ. BàP cho rằng: Trước khi ký hợp đồng hợp tác đầu tư với Công ty Cổ phần Đ vào ngày 08/3/2018 thì vào ngày 01/3/2018 bàP đã ký “Giấy đặt cọc hợp tác đầu tư” với ông Phùng Quang H1, sinh năm 1990; cư trú tại: phường P, thành phố T, tỉnh Bình Dương ; theo nội dung của hợp đồng này thì bàP đặt cọc để ký kết hợp đồng hợp tác đầu tư Khu nhà ở Thương mại T, với nền đất là A14, ô 41, có diện tích là 87,7m 2, với tổng số tiền là 1.008.550.000 đồng. Sau khi ký “Giấy đặt cọc hợp tác đầut ư” thì bàP đã đặt cọc cho ông H1 số tiền là 50.000.000 đồng vào ngày 01/3/2018. Đến ngày 08/3/2018, bàP phải nộp tiếp số tiền là 578.882.000 đồng (bao gồm tiền cọc), số tiền còn lại của hợp đồng là 429.668.000 đồng. Đến ngày 08/3/2018, bàP tiếp tục giao số tiền 528.000.000 đồng cho thủ quỹ là bà Lâm Tố U và bà Nguyễn Thị Như H , nhưng chỉ ghi Phiếu thu đề ngày 08/3/2018 là 184.170.000 đồng nên bàP không đồng ý, bàP yêu cầu viết giấy đủ số tiền là 528.000.000 đồng nên ông Phùng Quang H1 xác nhận đã nhận đủ số tiền 528.000.000 đồng này của bà P. Nay trước yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn thì bàP không đồng ý. BàP chỉ đồng ý nhận lại số tiền 578.000.000 đồng bàP đã giao cho Công ty nguyên đơn và số tiền phạt là 0,05%/ngày như thỏa thuận, tính từ ngày 08/3/2018 cho đến khi nhận đủ tiền.
Trường hợp, Công tyN không đồng ý với số tiền này thì bàP yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng và đề nghị nhận đất theo thỏa thuận.
Đối với Thông báo về việc yêu cầu cung cấp bổ sung tài liệu, chứng cứ số 264/TB-TA ngày 28 tháng 7 năm 2022 của Tòa án nhân dân thành phố T, tỉnh Bình Dương thì hiện nay bàP đang nhờ Công an tỉnh B xác minh địa chỉ của ông Phùng Quang H1, sau khi xác minh được địa chỉ của ông H1 thì bàP sẽ làm rõ theo yêu cầu của Tòa án và cung cấp thông tin cho Tòa án sau.
3. Người làm chứng bà Lâm Tố U và bà Nguyễn Thị Như H thống nhất trình bày:
Bà U và bà H không nhận số tiền là 528.000.000 đồng như lời trình bày của bà P, bà U và bà H chỉ nhận số tiền là 184.170.000 đồng theo đúng phiếu thu của Công ty. Ngoài ra, bà U và bà H không nhận số tiền nào khác ngoài số tiền 184.170.000 đồng của bà P.
* Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 109/2022/DS -ST ngày 23/9/2022 của Tòa án nhân dân thành phố T, tỉnh Bình Dương đã quyết định:

## Page 5

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Công ty Cổ phần Đ đối với bị đơn bà Lê Thị Minh P về việc: “Tranh chấp hợp đồng giữ chỗ và hợp tác đầu tư”.
1.1. Tuyên bố “Hợp đồng giữ chỗ và hợp tác đầu tư” số 0195/HĐGC&HTĐT/AC ngày 08/3/2018 đã ký giữa Công ty Cổ phần Đ và bà Lê Thị Minh P là vô hiệu.
1.2. Công ty Cổ phần Đ có trách nhiệm trả cho lại cho bà Lê Thị Minh P số tiền đã nhận và tiền bồi thường, tổng cộng là: 328.283.025 (ba trăm hai mươi tám triệu, hai trăm tám mươi ba ngàn, không trăm hai mươi lăm) đồng.
Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về nghĩa vụ chậm thi hành án, về án phí, quyền yêu cầu thi hành án và quyền kháng cáo cho các đương sự.
Sau khi có án sơ thẩm, ngày 15/10/2022 bị đơn bàP có đơn kháng cáo với nội dung: Việc bàP đồng ý nộp số tiền để cam kết việc mua căn hộ nền đất là thỏa thuận đặt cọc theo quy định tại Điều 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015. Nội dung đặt cọc hoàn toàn phù hợp với quy định pháp luật. Ngoài ra, năm 2022 tại các cuộc họp giữa Công ty Đ và tập thể người dân cùng các Sở, ban, ngành, đị a phương tỉnh Bình Dương như: Ủy ban nhân dân thành phốT , Văn phòng T2 thì Công ty Đ đều cam kết sẽ giao đất cho bàP vào năm 2025. Điều này cũng thể hiện Công ty Đ hoàn toàn thừa nhận nghĩa vụ này và cam kết thực hiện đến cùng. Vì vậy, xét về mặt ý chí chủt hể hợp đồng giữ chỗ hợp tác đầu tư hoàn toàn có hiệu lực pháp luật. Hợp đồng giữ chỗ và hợp tác đầu tư số 0195/HĐGC&HTĐT/AC ngày 08/3/2022 có hiệu lực thi hành. Công ty Đ có trách nhiệm hoàn thiện thủ tục để giao đất cho bà P. Công ty Đ đang có các hành vi vi phạm quy định pháp luật hình sự: Hợp đồng giữ chỗ và hợp tác đầu tư số 0195/HĐGC&HTĐT/AC ngày 08/3/2022 bàP đã ký và giao số tiền là 538.000.000 đồng (năm trăm ba mươi tám triệu đồng) tại Công ty nhưng bàP chỉ được viết Biên nhận nhận tiền với số tiền là 184.170.000 đồng (một trăm tám mươi bốn triệu một trăm bảy mươi nghìn đồng). Do bàP không chịu nên bên công ty đã viết giấy và lăn tay riêng cho bà P. Việc này dẫn đến thực tế, bàP đã phải bỏ ra số tiền 538.000.000 đồng thay vì chỉ 184.170.000 đồng như ghi nhận trên Hợp đồng với Công ty Đ để được quyền đối với các lô đất. Hành vi thu tiền của Công ty Đ có dấu hiệu trục lợi, tiếp tay gây thiệt hại nghiêm trọng cho các khách hàng tại dự án. Hiện nay, bàP đã có đơn gửi Cơ quan cảnh sát điều tra Công an tỉnh B để làm rõ hành vi vi phạm của Công ty Đ và các cá nhân có liên quan. Từ các lẽ trên, bàP đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm căn cứ Điều 308 và Điều 310 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 tuyên: Hủy toàn bộ nội dung bản án sơ thẩm ngày 23/9/2022 của Tòa án nhân dân thành phố T, chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án.
Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện bị đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo đề nghị Hội đồng xét xử hủy bản án sơ thẩm; đại diện nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, đề nghị Hội đồng xét xử giữ nguyên bản án sơ thẩm.
Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương phát biểu quan điểm:

## Page 6

1. Về tố tụng: Những người tiến hành tố tụng và người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.
2. Về nội dung:
2.1. Theo Hợp đồng giữ chỗ và hợp tác đầu tư số 0195 ngày 08/3/2018 giữa Công ty Đ và bà Lê Thị Minh P thể hiện đối tượng giao dịch là quyền sử dụng đất có diện tích 87,7m 2 hình thành trong tương lai tại dự án “ Khu nhà ở thương mại Tương Bình H ”, trị giá là 613.9000.00 đồng, thanh toán 05 đợt, bàP đã thanh toán số tiền 184.170.000 đồng của đợt 1 tương ứng 30%. Tại Điều 1 của hợp đồng, hai bên thỏa thuận: “ Bên A đồng ý cho Bên B cùng tham gia hợp tác đầu tư theo hình thức góp vốn đầu tư hạ tầng (mà không tính lợi nhuận từ dự án đầu tư). Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 504 của Bộ luật Dân sự năm 2015:
“Hợp đồng hợp tác là sự thỏa thuận giữa các cá nhân, pháp nhân về việc cùng đóng góp tài sản, công sức để thực hiện công việc nhất định, cùng hưởng lợi và cùng chịu trách nhiệm. ” BàP tham gia ký kết nhưng không cùng chịu trách nhiệm về dự án, không được chia lợi nhuận nên giao dịch dân sự giữa Công ty Cổ phần Đ với bàP không phải là giao dịch hợp tác đầu tư. Tòa án cấp sơ thẩm xác định quan hệ tranh chấp là “ Tranh chấp hợp đồng giữ chỗ và hợp tác đầu tư” là không đúng bản chất. Trường hợp này phải xác định là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai. Khi tuyên giao dịch giữa Công ty Cổ phần Đ và bàP vô hiệu thì việc giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu là khác nhau, ảnh hưởng đến quyền lợi của hai bên.
2.2. Chưa tiến hành định giá quyền sử dụng đất để giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu trong trường hợp xác định giao dịch dân sự vô hiệu.
2.3. Tính hiệu lực của hợp đồng: Quyết định số 3174/QĐ -XPVPHC ngày 30/10/2020 của Ủy ban nhân dân tỉnh B về việc xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng đối với chủ đầu tư là Công ty Đ được ban hành sau thời điểm giao dịch giữa công ty Đ với bàP được ký kết (ngày 08/3/2018); nội dung Quyết định 3174 không đề cập đến quyền lợi của bàP và hiện nay theo Thông báo số 119-TB/VPTU ngày 25/02/2022 củ a Văn phòng T2 thông báo ý kiến kết luận, chỉ đạo của đồng chí Nguyễn Văn L - Bí Thư Tỉnh ủy, Trưởng đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh tại buổi tiếp công dân ngày 22/02/2022 thì lãnh đạo tỉnh vẫn tạo điều kiện cho Công ty Đ, bàP thỏa thuận giải quyết, đảm bảo quyền lợi của người mua, Tòa án cấp sơ thẩm tuyêng iao dịch giữa Công ty Đ với bàP vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật quy định tại Điều 123 của Bộ luật Dân sự năm 2015 là chưa phù hợp.
2.3 Xét lỗi trong quá trình thực hiện hợp đồng:
Trong quá trình thực hiện dự án ngày 30/10/2020, Ủy ban nhân dân tỉnh B ban hành Quyết định số 3174/QĐ -XPVPHC về việc xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng đối với chủ đầu tư là công ty Đ về hành vi vi phạm quy định về huy động vốn hoặc chiếm dụng vốn trái phép với hình phạt chính là 285.000.000 đồng và biện pháp khắc phục hậu quả.

## Page 7

7 Tại Thông báo số 119 -TB/VPTU ngày 25/02/ 2022 của Văn phòng T2 thông báo ý kiến kết luận, chỉ đạo của đồng chí Nguyễn Văn L - Bí Thư Tỉnh ủy, Trưởng đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh tại bu ổi tiếp công dân ngày 22/02/2022 đã có ý kiến chỉ đạo các cơ quan nhà nước có liên quan. Theo thông báo này, chủ trương của lãnh đạo tỉnh là tạo điều kiện thuận lợi cho dự án được triển khai, lợi ích của người mua và Công ty Đ được hài hòa. Tuy nhiên, Công ty Đ có Đơn khởi kiện ngày 20/6/2022 chủ động đề nghị Tòa án tuyên vô hiệu giao dịch giữa công ty với bà P, nhưng trước đ ó lại ban hành Văn bản số 68/2022 ngày 30/3/2022 gửi Ủy ban nhân dân thành phốT đưa ra lộ trình thực hiện dự án khu nhà ở S từ quý 02/2022 đến quý 02/2025 trong khi đó không có văn bản nào buộc Công ty Đ phải khởi kiện để tuyên vô hiệu các giao dịch này, nên lỗi hoàn toàn thuộc về công ty Đ.
Tòa án cấp sơ thẩm không tiến hành thẩm định hiện trạng của dự án, làm rõ với cơ quan quản lý Nhà nước về tiến độ dự án, Công ty Đ có thực hiện theo lộ trình đưa ra hay không, để làm rõ tính chất của vụ việc, lỗi các bên khi thực hiện hợp đồng. Tại phiên tòa phúc thẩm, bị đơn trình bày bị đơn mua lại suất nền của ông Phùng Quang H1 tại Văn phòng nhà máy X, đưa cho ông H1 số tiền 528.000.000 đồng nhưng trong hợp đồng ký với Công ty Đ ghi số tiền là 184.170.000 đồng. Nguyên đơn trình bày Văn phòng nhà máy X là nơi đặt chi nhánh của công ty Đ . Do đó, cần đưa ông Phùng Quang H1 và Văn phòng nhà máy X vào tham gia tố tụng trong vụ án với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
Tòa án cấp sơ thẩm vi phạm nghiêm trọng về xác minh, thu thập chứng cứ, nhận xét đánh giá không phù hợp với tình tiết khách quan của vụ án quy định tại Điều 97 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, bỏ sót người tham gia tố tụng, vi phạm nghiêm trọng mà Tòa án cấp phúc thẩm không thể khắc phục được. Do đó, cần hủy toàn bộ bản án sơ thẩm nên kháng cáo của bị đơn có cơ sở chấp nhận.
Căn cứ khoản 3 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 20 15, đề nghị Hội đồng xét xử: Chấp nhận kháng cáo của bị đơn, hủy toàn bộ Bản án Dân sự sơ thẩm số 109/2022/DS-ST ngày 23/9/2022 của Tòa án nhân dân thành phố T, tỉnh Bình Dương, giao hồ sơ cho cấp sơ thẩm giải quyết lại.
Sau khi nghiên cứu các tà i liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, lời trình bày của đương sự, ý kiến của Kiểm sát viên.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
 [1]. Về nội dung tranh chấp:
[1.1] Ngày 08/3/2018, giữa Công ty Cổ phần Đ và bà Lê Thị Minh P ký hợp đồng giữ chỗ và hợp tác đầu tư số 0195/HĐGC&HTĐT/AC, với nội dung chính như sau: Sau khi bà Lê Thị Minh P đặt số tiền 184.170.000 đồng (tương đương với 30% giá trị của hợp đồng) để giữ chỗ nền đất thuộc dự án Khu nhà ở thương mạiT (nay là Khu nhà ở S), tại phường T, thành phố T, tỉnh Bình Dương do Công ty Cổ phần Đ làm chủ đầu tư thì Công ty đồng ý cho bà Lê Thị Minh P

## Page 8

8 cùng tham gia hợp tác đầu tư theo hình thức góp vốn đầu tư hạ tầng vào dự án.
Sau khi dự án được hoàn thành thì bà Lê Thị Minh P sẽ nhận được 01 nền nhà thuộc lô A14, mã nền: 41, đường D1, có diện tích là 87,7m 2. Tổng số tiền góp vốn là 613.900.000 đồng. Ngoài ra, hợp đồng quy định về thời gian, số tiền của từng đợt góp vốn; quyền và nghĩa vụ của các bên, trách nhiệm khi vi phạm hợp đồng.
[1.2] Ngày 30/10/2020, Ủy ban nhân dân tỉnh B có Quyết định số 3174/QĐ-XPVPHC về việc xử pháp vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng đối với chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Đ. Theo nội dung của Quyết định, xác định Công ty vi phạm quy định về huy động vốn hoặc chiếm dụng vốn trái phép tại dự án Khu nhà ở S tại phường T và phường C, thành phố T, tỉnh Bình Dương được quy định tại điểm đ khoản 4 Điều 57 của Nghị định số 139/2017/N Đ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng; với hình phạt chính là số tiền 285.000.000 đồng và đồng thời buộc Công ty phải khắc phục hậu quả, bồi thường thiệt hại (nếu có)
cho bên mua, bên thuê mua…
[1.3] Nguyên đơn căn cứ vào quyết định xử phạt trên để khởi kiện bà P, yêu cầu tuyên hợp đồng ký giữa nguyên đơn với bàP vô hiệu.
[1.4] Tại Công văn số 3598/SXD -QHKT ngày 05/9/2022 của Sở Xây dựng tỉnh B xác định:
“1. Năm 2008, UBND tỉnh có Văn bản số 556/UBND -SX ngày 07/3/2008 về việc chấp thuận chủ trương cho Công ty Cổ phần Đ đô thị tại xãT Hiệp với diện tích khoảng 40ha. Dự án đã được UBND thành phốT phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết với tỷ lệ 1/500 tại Quyết định số 2577/QĐ -UBND ngày 03/8/2015. Dự án chưa được thẩm định thiết kế cơ sở và chưa được cấp có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng.
2. Dự án Khu nhà ở S chưa được Sở Xây dựng thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai; hợp tác đầu tư theo quy định của pháp luật nhà ở, kinh doanh bất động sản. Do vậy, Công ty Cổ phần Đ chưa đủ điều kiện để thực hiện kinh doanh sản phẩm bất động sản để huy động vốn tại dự án”.
[2] Xét thấy, trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm đã có những sai sót nghiêm trọng như sau:
[2.1] Xác định quan hệ pháp luật: Theo Hợp đồng giữ chỗ và hợp tác đầu tư số 0195/HĐGC&HTĐT/AC ngày 08/3/2018 được ký giữa Công ty Cổ phần Đ và bà Lê Thị Minh P thì đối tượng giao dịch là quyền sử dụng đất thuộc lô A14, mã nền: 41, đường D1, có diện tích là 87,7m 2 hình thành trong tương lai tại dự án “khu nhà ở thương mại Tương Bình H ” với trị giá hợp đồng là 613.900.000 đồng, được chia thành 05 đợt thanh toán tương ứng với 05 giai đoạn dự án triển khai. BàP đã thanh toán số tiền 184.170.000 đồng của đợt 01 tương ứng 30% giá trị của hợp đồng. Tại Điều 1 của hợp đồng, hai bên thỏa thuận: “Bên A đồng ý cho Bên B cùng tham gia hợp tác đầu tư theo hình thức góp vốn đầu tư hạ tầng (mà không tính lợi nhuận từ dự án đầu tư ”. Căn cứ quy

## Page 9

9 định tại khoản 1 Điều 504 của Bộ luật Dân sự năm 2015: “ Hợp đồng hợp tác là sự thỏa thuận giữa các cá nhân, pháp nhân về việc cùng đóng góp tài sản, công sức để thực hiện công việc nhất định, cùng hưởng lợi và cùng chịu trách nhiệm.”
BàP tham gia ký kết nhưng không cùng chịu trách nhiệm về dự án, không được chia lợi nhuận nên giao dịch dân sự giữa Công ty Cổ phần Đ với bàP không phải là giao dịch hợp tác đầu tư. Tòa án cấp sơ thẩm xác định quan hệ tranh chấp là “Tranh chấp hợp đồng giữ chỗ và hợp tác đầu tư” là chưa phù hợp. Trường hợp này phải xác định quan hệ pháp luật là “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo quy định tại khoản 3 Điều 26 của Bộ luật Tố tụng dân sự và Điều 500 của Bộ luật Dân sự năm 2015.
[2.2] Tòa án cấp sơ thẩm căn cứ vào Quyết định số 3174/QĐ -XPVPHC ngày 30/10/2020 của Ủy ban nhân dân tỉnh B và Công văn số 3598/SXD-QHKT ngày 05/9/2022 của Sở Xây dựng tỉnh B trên để tuyên hợp đồng vô hi ệu, buộc Công ty Đ trả lại số tiền đã nhận của bàP là 184.170.000 đồng. Về lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu và phần bồi thường thiệt hại, Tòa án cấp sơ thẩm nhận định Công ty Cổ phần Đ chưa đủ điều kiện nhưng vẫn ký hợp đồng với bàP để huy động vốn, còn bàP không tìm hiểu dự án và các quy định của pháp luật trước khi ký hợp đồng nên cả 02 bên cùng có lỗi. Quá trình giải quyết vụ án, phía Công ty Cổ phần Đ không chứng minh được thi ệt hại thực tế xảy ra. Do đó, không có cơ sở để xem xét giải quyết về phần bồi thường thiệt hại. Tuy nhiên, phía Công ty Cổ phần Đ đồng ý chịu phạt với mức phạt đã cam kết là 0,05%/ngày, với số tiền tính đến ngày khởi kiện là 144.113.025 đồng nên Tòa án cấp sơ thẩm ghi nhận số tiền trên. Xét thấy, Tòa án cấp sơ thẩm chỉ căn cứ vào tài liệu là bản photocopy do nguyên đơn giao nộp mà không thu thập bản chính cũng như thu thập hồ sơ dự án khun hà ở S, không tiến hành thu thập chứng cứ là hồ sơ dự án tại cơ quan có thẩm quyền để xem xét tiến độ dự án đã triển khai đến giai đoạn nào, chỉ căn cứ vào Quyết định số 3174/QĐ -XPVPHC ngày 30/10/2020 của Ủy ban nhân dân tỉnh B về việc xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng đối với chủ đầu tư là Công ty Đ và công văn trả lời của Sở Xây dựng để tuy ên hợp đồng vô hiệu là thu thập chứng cứ chưa đầy đủ.
Trong trường hợp này, cần phải xem dự án đã triển khai thực hiện đến giai đoạn nào, vị trí lô đất chuyển nhượng cho bị đơn tại đâu, xem xét thẩm định tại chỗ và định giá đất để có căn cứ giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu và xem xét giải quyết về phần bồi thường thiệt hại là ảnh hưởng quyền lợi của đương sự.
Tòa án cấp phúc thẩm nếu xem xét giải quyết là không đảm bảo hai cấp xét xử theo quy định tại Điều 17 của Bộ luật Tố tụng dân sự.
[2.3] Mặt khá c, theo chứng cứ có tại hồ sơ thể hiện ngày 29/8/2022, Cơ quan Cảnh sát điều tra (PC03) – Công an tỉnh B có Công văn số 2399/CSKT (Đ1) gửi Văn phòng Cơ quan Cảnh sát điều tra – Công an tỉnh B thông báo cho Văn phòng Cơ quan Cảnh sát điều tra về nội dung đơn trình báo của tập thể người dân trình báo về việc Công ty Cổ phần Đ có dấu hiệu lừa đảo, chiếm đoạt tài sản của tập thể người dân thông qua việc ký hợp đồng giữ chỗ và hợp tác đầu tư tại dự án khu nhà ở S. Theo nội dung công văn thể hiện đơn do Văn phòng Cơ quan Cảnh sát điều tra không thuộc thẩm quyền của PC03. Như vậy, Tòa án cấp

## Page 10

10 sơ thẩm chưa xác minh kết quả giải quyết tin báo tố giác của tập thể người dân đối với dự án trên tại Văn phòng Cơ quan Cảnh sát điều tra – Công an tỉnh B mà giải quyết vụ án là chưa đảm bảo đúng trình tự thủ tục tố tụng.
 [2.4] Ngoài ra, quá trình giải quyết vụ án tại Tòa án cấp sơ thẩm, bị đơn bàP cung cấp chứng cứ là “Giấy đặt cọc hợp tác đầu tư ngày 01/3/2018” (bút lục số 106). Theo nội dung của hợp đồng này thì bàP đặt cọc để ký kết hợp đồng hợp tác đầu tư Khu nhà ở Thương mại T, với nền đất là A14, ô 41, có diện tích là 87,7m2, với tổng số tiền là 1.008.550.000 đồng. Sau khi ký “Giấy đặt cọc hợp tác đầu tư” thì bàP đã đặt cọc cho ông H1 số tiền là 50.000.000 đồng vào ngày 01/3/2018, đến ngày 08/3/2018 thì bàP phải nộp tiếp số tiền là 578.882.000 đồng (bao gồm cọc), số tiền còn lại của hợp đồng là 429.668.000 đồng. Đến ngày 08/3/2018, bàP tiếp tục giao số tiền 528.000.000 đồng cho thủ quỹ là bà Lâm Tố U và bà Nguyễn Thị Như H, nhưng chỉ ghi Phiếu thu đề ngày 08/3/2018 số tiền là 184.170.000 đồng nên bàP không đồng ý, bàP yêu cầu viết giấy đủ số tiền là 528.000.000 đồng, nên ông Phùng Quang H1 xác nhận đã nhận đủ số tiền 528.000.000 đồng này của bà P. Đại diện bị đơn xác định ông H1 không phải là nhân viên của Công ty Đ và công ty chỉ nhận của bàP số tiền là 184.170.000 đồng theo Phiếu thu số 065/03 ngày 08/3/2018 (bút lục 09). Xét thấy, giữa nguyên đơn và bị đơn trình bày có mâu thuẫn về số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã thanh toán nhưng Tòa án cấp sơ thẩm không đưa ông Phùng Quang H1 vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án theo quy định tại Điều 68 của Bộ luật Tố tụng dân sự là bỏ sót người tham gia tố tụng. Tòa án cấp sơ thẩm nhận định: “Đối với số tiền 50.000.000 đồng bàP đặt cọc cho ông Phùng Quang H1 vào ngày 01/3/2018 và số tiền 528.000.000 đồng bàP nộp ngày 08/3/2018 (do ông Phùng Quang H1 ký nhận), tổng cộng là 578.000.000 đồng, sau khi trừ đi số tiền 184.170.000 đồng (theo Phiếu thu) còn lại 393.830.000 đồng, bàP có quyền khởi kiện yêu cầu ông Phùng Quang H1 trả lại theo quy định của pháp luật” là chưa phù hợp.
Từ những phân tích như trên, có căn cứ để chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn. Xét thấy, Tòa án cấp sơ thẩm có vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng, bỏ sót người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, điều tra thu thập chứng cứ chưa đầy đủ mà cấp phúc thẩm không thể khắc phục được nên cần hủy án sơ thẩm giao hồ sơ vụ án về cho Tòa án nhân dân thành phốT giải quyết sơ thẩm lại.
[3] Quan điểm giải quyết vụ án của Kiểm sát viên Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương tại phiên tòa phúc thẩm là phù hợp.
[4] Về án phí dân sự sơ thẩm: Người kháng cáo không phải chịu.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:

## Page 11

- Căn cứ khoản 3 Điều 148; khoản 3 Điều 308; Điều 310 và Điều 313 của Bộ luật Tố tụng dân sự;
- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
1. Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn bà Lê Thị Minh P.
Hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 109/2022/DS -ST ngày 23 tháng 9 năm 2022 của Tòa án nhân dân thành phố T, tỉnh Bình Dương.
Giao hồ sơ về cho Tòa án nhân dân thành phố T, tỉnh Bình Dương xét xử sơ thẩm lại.
2. Về án phí dân sự phúc thẩm: Bị đơn bà Lê Thị Minh P không phải chịu, hoàn trả cho bà Lê Thị Minh P số tiền 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu số AA/2021/0001954 ngày 28/10/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố T, tỉnh Bình Dương.
3. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.

Nơi nhận:
- VKSND tỉnh Bình Dương;
- Chi cục THADS thành phố T;
- TAND thành phố T;
- Các đương sự;
- Lưu: HCTP, HSVA, Tòa Dân sự.
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA

(đã ký)
Huỳnh Thị Thanh Tuyền