Phạm Nguyễn Quyết - Lê Văn Nguyên
Số: 33
Ngày: 30/06/2023
Tòa án xét xử: TAND huyện Đồng Phú, tỉnh Bình Phước
Cấp xét xử: Sơ thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thông tin vụ việc: tranh chấp đặt cọc

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM HUYỆN ĐỔNG PHÚ Độc lập – Tự do – Hạnh phúc TỈNH BÌNH PHƯỚC Số: 33/2023/DS-ST Ngày 30-6-2023 Về việc "Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN ĐỒNG PHÚ, TỈNH BÌNH PHƯỚC

 -Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:
 Thẩm phán; Chủ tọa phiên tòa: Ông Nguyễn Nguyên Hoàng Các Hội thẩm nhân dân: Ông Nguyễn Viết Xứng Bà Nguyễn Thị Tiên -Thư ký ghi biên bản phiên tòa: Ông Trương Văn Phương -Thư ký Tòa án nhân dân huyện Đồng Phú, tỉnh Bình Phước.
 -Đại di ện Viện ki ểm sát nhân dân huy ện Đồng Phú, tỉnh Bình Phư ớc tham gia phiên tòa: Ông Đoàn Lương Hoàng - Kiểm sát viên.
 Trong ngày 30 tháng 6 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân huy ện Đồng Phú, tỉnh Bình Phư ớc xét x ử sơ thẩm công khai v ụ án dân s ự thụ lý s ố 70/2022/TLST-DS ngày 13 tháng 10 năm 2022 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” theo Quyết định đưa v ụ án ra xét x ử số 14/QĐXXST-DS ngày 14/6/2023 giữa các đương sự:
Nguyên đơn: : ông Phạm Nguyễn Q, sinh năm 1975 (có mặt)
Địa chỉ: ấp 1, xã T, huyện P, tỉnh Bình Phước.
Bị đơn: Ông Lê Văn N, sinh năm 1963 ủy quyền cho bà Lê ThịC Bà Lê Thị C, sinh năm 1966 (có đơn xin vắng mặt)
Địa chỉ: đội 5, ấp 1, xã T, huyện P, tỉnh Bình Phước.

NỘI DUNG VỤ ÁN -Trong đơn khởi kiện ngày 13 tháng 10 năm 2022, đơn sửa đổi bổ sung yêu cầu khởi ki ện ngày 23/5/2023 vàt ại bản t ự khai, nguyên đơn là ông Phạm Nguyễn Q trình bày:
Vào ngày 30 tháng 5 năm 2018, ông Q và vợ chồng ông N, bàC có làm hợp đồng đặt cọc nội dung: vợ chồng ông N, bàC bán cho ông Q thửa đất thuộc lô số 184 thuộc thửa đất số 05, tờ bản đồ số 07 có diện tích 414 m2 . Đất tọa lạc tại ấp 1, xã T, huyện Đồng Phú, tỉnh Bình Phư ớc với giá 300.000.000 (Ba trăm triệu) đồng.

## Page 2

Theo hợp đồng đặt cọc thì ông Q đã thanh toán trước cho vợ chồng ông N, bàC 200.000.000 (Hai trăm tri ệu) đồng. Số tiền còn lại 100.000.000 (Một trăm triệu) đồng hẹn 60 ngày sau khi có Gi ấy chứng nhận quyền sử dụng đất chúng ông Q sẽ ra Văn phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng và ông Q sẽ giao đủ số tiền 100.000.000 đồng còn lại. Tuy nhiên hết thời hạn 60 ngày nhưng vợ chồng ông N, bàC vẫn không làm thủ tục sang nhượng đất cho ông Q dù ông Q đã đòi nhi ều lần nhưng v ợ chồng bàC cứ hẹn lần này đến lần khác và không giao đất cho ông Q cho đến nay.
Nay ông Q đề nghị Tòa án xem xét hủy hợp đồng đặt cọc ngày 30/5/2018 giữa ông Q và vợ chồng ông N, bàC do vợ chồng bàC vi phạm hợp đồng. Ông Q đề nghị Tòa án bu ộc v ợ chồng bàC phải trả lại cho ông Q số tiền đặt cọc là 200.000.000 (Hai trăm tri ệu) đồng và phạt cọc là 200.000.000 (Hai trăm tri ệu)
đồng.
 Ngoài ra, ông Q không có yêu cầu nào khác.
 Tại phiên tòa, nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện của mình Tại bản tự khai ngày 09/6/2023 bị đơn bà Lê ThịC trình bày Vào ngày 30 tháng 5 năm 2018, v ợ chồng bàC và ông Q có làm hợp đồng đặt cọc bán cho ông Q thửa đất thuộc lô số 184 thuộc thửa đất số 05, tờ bản đồ số 07 có di ện tích 414 m2. Đất tọa lạc tại ấp 1, xã T, huyện Đồng Phú, tỉnh Bình Phước với giá 300.000.000 (Ba trăm triệu) đồng.
Theo hợp đồng đặt cọc thì ông Q đã thanh toán trước cho v ợ chồng bàC 200.000.000 (Hai trăm tri ệu) đồng. Số tiền còn lại 100.000.000 (Một trăm tri ệu)
đồng hẹn 60 ngày sau khi có Gi ấy chứng nhận quyền sử dụng đất bàC sẽ ra Văn phòng công chứng ký hợp đồng chuy ển như ợng và ông Q giao đ ủ số tiền 100.000.000 đồng còn lại.
Tuy nhiên do đất của vợ chồng bàC không lên thổ cư được và không phân lô được để bán cho ông Q.
Nay ông Q khởi kiện yêuc ầu vợ chồng bàC trả số tiền gốc 200.000.000 (Hai trăm triệu) đồng và phạt cọc 200.000.000 (Hai trăm triệu) đồng thì bàC có ý kiến như sau: do vợ chồng bàC làm ăn thất bại nên bàC chỉ có thể trả lại cho ông Q số tiền gốc đã nhận mỗi năm sẽ trả 50.000.000 (Năm mươi triệu) đồng. Còn số tiền phạt cọc do nhà giờ khó khăn nên không thể trả được.
Ngoài ra bàC không trình bày gì thêm.
Ông Lê Văn N vắng mặt và đã có văn bản ủy quyền cho bàC theo giấy ủy quyền ngày 05/6/2023.
Tại phiên Tòa đại dện Viện kiểm sát phát biểu ý kiến:
Về tố tụng: Trong quá trình gi ải quyết vụ án và tại phiên tòa, Thẩm phán, Hội thâm nhân dân, Thư ký Tòa án và nguyên đơn đã thực hi ện đúng và đ ủ quyền, nghĩa vụ của mình theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Bị đơn không thực hiện đúng đủ quyền và nghĩa vụ của mình.
 Về nội dung gi ải quyết vụ án: đề nghị chấp nhận yêuc ầu khởi kiện của nguyên đơn.

## Page 3

Sau khi nghiên cứu các tài li ệu có trong h ồ sơ vụ án được kiểm tra công khai tại phiên tòa và căn c ứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, trên cơ s ở xem xét đầy đủ, toàn diện ý kiến của các bên đương sự, Kiểm sát viên.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

 Về quan hệ pháp luật: Nguyên đơn ông Phạm Nguyễn Q khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc ngày 30/5/2018 v à buộc đồng bị đơn là v ợ chồng ông Lê Văn N và bà Lê ThịC phải hoàn trả lại số tiền đất đãnh ận cọc là 20 0.000.000 đồng và phạt cọc số tiền 200.000.000 đồng. Vì vậy, đây là vụ án "Tranh chấp hợp đồng đặt cọc" được quy định tại khoản 3 Điều 26 của Bộ luật tố tụng dân sự Về thẩm quyền giải quyết của Tòa án: do đồng bị đơn ông Lê Văn N, bà Lê ThịC hiện tại đang cư trú tại đội 5, ấp 1, xã T, huyện P, tỉnh Bình Phước. Vì vậy, theo quy định tại điểm a kho ản 1 Đi ều 35; kho ản 1, kho ản 3 Điều 36; đi ểm g khoản 1 Đi ều 40 của Bộ luật tố tụng dân s ự thì đây là v ụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Đồng Phú, tỉnh Bình Phước.
 Về yêu cầu của đương sự:
[1] Ông Phạm Nguyễn Q khởi kiện yêu cầu đồng bị đơn bị đơn ông Lê Văn N, bà Lê ThịC phải hoàn trả lại số tiền đất đã nhận cọc là 200.000.000 đồng và tiền phạt cọc là 200.000 .000 đồng đồng thời hủy Hợp đồng đặt cọc ngày 30/5/2018.
Xét thấy: Vào ngày 30 tháng 5 năm 2018, ông Q và vợ chồng ông N, bàC có làm hợp đồng đặt cọc nội dung: vợ chồng ông N, bàC bán cho ông Q thửa đất thuộc lô số 184 thuộc thửa đất số 05, tờ bản đồ số 07 có diện tích 414 m2. Đất tọa lạc tại ấp 1, xã T, huyện Đồng Phú, tỉnh Bình Phư ớc với giá 300.000.000 (Ba trăm triệu) đồng, ông Q đã đặt cọc trước số tiền 200.000.000 đồng. Hợp đồng đặt cọc trên được lập thành văn b ản, do ông Q và vợ chồng bàC cùng ký xác nhận.
Khi ký kết hợp đồng các bên đều có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, không bị lừa đối, ép buộc, việc ký kết hợp đồng là hoàn toàn t ự nguyên nên hợp đồng đặt cọc trên là có hiệu lực.
Xét thấy tại điểm mục 2 Điều 3 của hợp đồng trên đã ghi “ Bên B có các nghĩa vụ: trả lại số tiền đặt cọc và 01 kho ản tiền bằng số tiền đặt cọc cho bên A trong trường hợp bên B t ừ chối việc giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự đã thỏa thuận tại Điều 2…..mục c: ngày công chứng là 60 ngày”. Tuy nhiên hết thời gian như đã cam kết nhưng v ợ chồng ông N, bàC vẫn không làm thủ tục sang nhượng quyền sử dụng đất cho ông Q và cũng không trả lại tiền cho ông Q như trong hợp đồng các bên ký ngày 30/5/2018.
Theo quy định tại khoản 2 Đi ều 328 Bộ luật dân s ự 2015 quy định về đặt cọc “Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải

## Page 4

trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Mặt khác tại bản tự khai và biên bản hòa giải bàC cũng thừa nhận do đất không tách thửa được và do làm ăn thua lỗ nên không thể thực hiện được như hợp đồng các bên đã ký k ết. Việc vợ chồng bàC ký kết hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Q và hẹn 60 ngày sau khi đặt cọc là đến ngày 30/7/2018 sẽ thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng vẫn không thực hiện như cam kết là vi phạm nghĩa vụ. Như vậy nguyên nhân làm cho hợp đồng không thực hiện được là do lỗi của vợ chồng bà C.
Vì vậy ông Phạm Nguyễn Q khởi kiện yêu cầu bị đơn vợ chồng bà Lê Thị C, ông Lê Văn N phải hoàn trả lại số tiền đất đã nhận cọc là 200.000.000 và phạt cọc 200.000.000 đồng đồng thời hủy Hợp đồng đặt cọc mà các bên đã lập vào ngày 30/5/2018 là có cơ sở nên được chấp nhận [4] Đề nghị của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huy ện Đồng Phú, tỉnh Bình Phước nêu trên là có căn cứ nên được chấp nhận.
 [5]Về án phí dân s ự sơ th ẩm: Các bên phải nộp theo quy định của pháp luật.
 Vì các lẽ trên;
QUYẾT ĐỊNH

 Áp dụng khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39; Điều 91; Điều 92; Điều 93; Điều 95; Điều 96; Điều 189; điểm b khoản 2 Điều 227; khoản 1 Điều 233 và khoản 1 Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;
Áp dụng Điều 328 Bộ luật dân sự 2015;
 Áp dụng Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
 Tuyên xử:
 [1] Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Phạm Nguyễn Q Buộc bà Lê ThịC và ông Lê Văn N phải hoàn trả lại cho ông Phạm Nguyễn Q số tiền cọc đã nhận là 200.000.000 (Hai trăm triệu) đồng và tiền phạt cọc là 200.000.000 (Hai trăm triệu) đồng. Tổng cộng là 400.000.000 (Bốn trăm triệu) đồng.
Kể từ khi ông Q có đơn yêu cầu thi hành án đối với khoản tiền phải trả cho đến khi thi hành án xong, bà Lê ThịC và ông Lê Văn N còn phải trả thêm phần tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất được quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015, tương ứng với thời gian chưa thi hành án.
[2] Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 30/5/2018 hết hiệu lực kề tử ngày bản án có hiệu lực pháp luật.
 [3]Về án phí dân sự sơ thẩm: ông Phạm Nguyễn Q không phải chịu án phí.
Hoàn lại cho ông Q số tiền 300.000 đồng đã nộp theo biên lai thu tiền số 018946

## Page 5

ngày 13/10/2022 của Chic ục thi hành án dân s ự huyện Đồng Phú, tỉnh Bình Phước.
Bà Lê ThịC và ông Lê Văn N phải nộp số tiền án phí là 20.000.000 đồng.
[5]Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại Điều 6, 7 v à 9 Luật thi hành án dân s ự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự [6] Trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án nguyên đơn, được quyền kháng cáo bản án. Bị đơn vắng mặt tại phiên tòa được quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc từ ngày bản án được niêm yết hợp lệ theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Nơi nhận: T/M. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM -TAND tỉnh Bình Phước THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA -VKSND huyện Đồng Phú;
 -Chi cục THADS huyện Đồng Phú;
 -Các đương sự.
 -Lưu HS, VP; (Đã ký và đóng mộc)


 Nguyễn Nguyên Hoàng

## Page 6

6