Bản án số: 24/2023/DS-ST
Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Số: 24
Ngày: 12/06/2023
Tòa án xét xử: TAND huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai
Cấp xét xử: Sơ thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thông tin vụ việc: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM HUYỆN LONG THÀNHĐộc lập - Tự do - Hạnh phúc TỈNH ĐỒNG NAI

Bản án số: 24/2023/DS-ST.
Ngày: 12-6-2023 V/v: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN LONG THÀNH, TỈNH ĐỒNG NAI
- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:
Thẩm phán chủ tọa phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Kim Liên.
Các Hội thẩm nhân dân:
1. Bà Lê Thị Ánh Sáng.
2. Bà Lý Thị Bạch Tuyết.
- Thư ký phiên tòa : Bà Vũ Thùy Linh là Thư ký Tòa án nhân dân huy ện Long Thành.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huy ện Long Thành tham gia phiên tòa :
Bà Nguyễn Thị Hải - Kiểm sát viên.
Ngày 12 tháng 6 năm 2023 tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện Long Thành xét xử công khai vụ án thụ lý số 11/2023/TLST-DS ngày 10 tháng 01 năm 2023 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt c ọc” theo Quy ết định đưa v ụ án ra xét x ử số 58/2023/QĐXXST-DS ngày 23 tháng 5 năm 2023, giữa các đương sự:
- Nguyên đơn: Ông Nguyễn Bá N, sinh năm 1959.
Địa chỉ: Tổ A, ấp Đ, xã L, huyện L, tỉnh Đồng Nai.
Người đại di ện theo ủy quy ền của nguyên đơn : Bà Trần Thị L, sinh năm 1986. Địa chỉ: A t ổ A, K, phư ờng A, Thành phố B, tỉnh Đồng Nai . Văn bản ủy quyền ngày 03/01/2023.
- Bị đơn:
1. Bà Nguyễn Thị Diệu H, sinh năm 1967
2. Bà Nguyễn Thị Diệu H1, sinh năm 1972 Cùng địa chỉ: A L, phường C, quận A, Thành phố Hồ Chí Minh
3. Bà Nguyễn Thị Kim P, sinh năm 1960 Địa chỉ: 1 T, phường B, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh.
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

## Page 2

1. Bà Lê Hoàng Thị Bích V, sinh năm 1963. Địa chỉ: I Â, phường A, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh.
Địa chỉ liên lạc: Tổ A, ấp Đ, xã L, huyện L, tỉnh Đồng Nai.
Người đại diện theo ủy quyền của bà V: Bà Trần Thị L, sinh năm 1986 Địach ỉ: A t ổ A, K, phư ờng A, Thành phố B, tỉnh Đồng Nai . Văn bản ủy quyền ngày 03/01/2023.
2. Ông Nguyễn Ngươn B, sinh năm 1961.
3. Bà Võ Thị L1, sinh năm 1974 Cùng địa chỉ: Tổ A, ấp Đ, xã L, huyện L, Đồng Nai.
( Bà Trần Thị L, bà H, bà H1, bà P, ông B, bà Võ Thị L1 có mặt)
NỘI DUNG VỤ ÁN Theo đơn khởi kiện ngày 04/01/2023, tại bản tự khai, quá trình t ố tụng và tại phiên tòa sơ thẩm người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn cóch ị Trần Thị L trình bày:
Giữa ông N,bà H, bà H1, bà P, ông B là anh chị em ruột, ngày 08/ 11/2022, anh chị em trong gia đình thống nhất bán lô đất thửa số 54, tờ bản đố số 38, diện tích 524 m2 tại xã L cho ông Nguyễn BáN với giá 1.000.000.000 đồng nhưng giấy tờ ghi là 2.500.000.000 đ ồng. Thực chất anh em trong gia đình thỏa thu ậng iá chuyển nhượng chỉ 01 tỷ đồng nhưng vì ông Nguyễn Ngươn B phải có trách nhiệm giao cho Nguyễn Thị Diệu H 1.500.000.000 đồng khi bán thửa đất 120, tờ bản đồ số 38 xã L nên anh chị em trong gia đình vi ết giấy tay thể hiện số tiền 01 t ỷ đồng ông N có trách nhiệm giao còn 1.500.000.000 đồng trách nhiệm của ông B.
Tại hợp đồng đặt cọc thể hiện bên A (Nguyễn Bá N) đồng ý đặt cọc cho bên B ( Nguyễn Thị Diệu H , Nguyễn Thị Diệu H1 và Nguyễn Thị Kim P ) s ố tiền 1000.000.000 đ ồng, ông N đã giao đ ủ số tiền 01 t ỷ đồng, còn lại 1.500.000.000 đồng là ông Nguyễn Ngươn B phải có trách nhiệm thanh toán. Nguồn gốc thửa đất chuyển nhượng là của cha mẹ là bà Khâu Thị É và ông Nguyễn Văn X nhưng ông X đã chết năm 2017. Khi thỏa thuận đặt cọc thì phần đất này chưa đư ợc cấp giấy, do anh chị em trong gia đình mu ốn bán thửa đất này đ ể lấy tiền cho bà Khâu Thị É dưỡng già nên ông N đồng ý giao tiền và đã hoàn thành trách nhi ệm của mình giao đủ số tiền của mình cho phía bà H, bà H1 và bàP nhưng do ông Nguyễn Ngươn B không giao số tiền còn lại 1.500.000.000 đồng nên không thực hiện theo được thỏa thuận.
Nay ông Nguyễn BáN yêuc ầu tuyên b ố hợp đồng đặt cọc ký kết ngày 08/11/2022 là vô hi ệu và yêuc ầu bà Nguyễn Thị Diệu H, bà Nguyễn Thị Diệu H1 và bà Nguyễn ThịP trả lại số tiền đã nhận là 01 tỷ đồng.
Nguyên đơn ông N không yêuc ầu tính lãi vì do lỗi của cả hai làm cho hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu.

## Page 3

Tại bản tự khai, trong quá trình tố tụng và tại phiên tòa sơ thẩm bị đơn bà Nguyễn Thị Diệu H trình bày: Ngày 08/11/2022 anh chị em của bà thỏa thuận ký hợp đồng đặt cọc ngày 08/11/2022, thể hiện anh chị em trong gia đình bán lô đất thửa đất số 54, tờ bản đố số 38, diện tích 524 m 2 tại xã L với giá 2.500.0 00.000 đồng, nguồm gốc thửa đất nàyc ủa cham ẹ bà, cha bà đãch ết còn lại mẹ bà Khâu Thị É nhưng do mẹ bà già nên chị em bà đứng ra bán để lấy tiền cho mẹ dưỡng già, theo thỏa thuận ông N phải thanh toán 01 tỷ đồng còn 1.500.000.000 đồng là ông Nguyễn Ngươn B phải có trách nhiệm thanh toán .
Ông N đã giao cho 3 chị bà số tiền 1000.000.000 đồng còn 1.500.000.000, ông B không giao choch ị em bà vì ông B không bán đư ợc đất nên không có ti ền giao theo thỏa thuận trong gia đình. Vi ệc ông B không có ti ền giao là do ông N đứng tên đồng sở hữu thửa đất 120, t ờ bản đồ số 38 tại xã L nhưng ông N không chịu ký giấy tờ để sang tên cho người mua nên ông B không có tiền để giao cho chị em bà. Theo thỏa thuận tại giấy đặt cọc thể hiện ngày 20/11/2022, ông B phải giao số tiền còn lại 1.500.000.000 đồng nhưng vì ông N không ký giấy tờ để cho ông B bán đất nên việc này là do lỗi của ông N nên bà không đồng ý trả lại số tiền đã nhận của ông N, mặt khác sau khi nhận tiền chị em bà đã đưa lại cho mẹ bà để dưỡng già nên không đồng ý yêu cầu khởi kiện của ông N.
Tại bản tự khai, trong quá trình tố tụng và tại phiên tòa sơ thẩm bị đơn bà Nguyễn Thị Diệu H1 trình bày:
Bà thừa nhận ông N đã giao cho 3 chị em bà H, H1, P số tiền 01 tỷ đồng, bà đã ký tất cả các giấy tờ cho ông N, ông B theo thỏa thuận của hợp đồng đặt cọc ngày 08/11/2022.
Tất cả chị em bà đều thống nhất số tiền chuyển nhượng đất cho ông N, ông B sẽ đưa lại cho mẹ là bà Khâu Thị É để dưỡng già chứ chị em bà không nhận nên khi nhận tiền xong đã giao cho bà É mẹ bà.
Nguồm gốc đất là của cha mẹ bà, cha bà đãch ết còn lại mẹ bà nhưng do mẹ bà đã già nên chị em bà đứng ra bán đ ể lấy tiền cho mẹ dưỡng già, đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đúng Do nguyên đơn ông N vi phạm thỏa thu ận đã ký kết tại hợp đồng đặt cọc ngày 08/11/2022, ông N không chịu ký các gi ấy tờ để cho ông B chuyển nhượng thửa đất số 120, tờ bản đồ số 38 cho người khác vì thửa đất này ông N, ông B và bà đứng tên đồng sở hữu nên ông B không bán được đất thì không có tiền giao cho chị em bà. Vì v ậy, theo kho ản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015, lỗi do hoàn toàn của ông N. Nay ông Nyêu cầu tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu và yêuc ầu chị em bà trả lại tiền cọc, bà không đồng ý.
Tại bản tự khai, trong quá trình tố tụng và tại phiên tòa sơ thẩm bị đơn bà Nguyễn Thị Kim P trình bày: Bà xác định ông N đã giao cho 3 chị em bà H, H1, P số tiền 01 tỷ đồng để nhận chuyển nhượng thửa đất số 54, tờ bản đồ số 38 xã L, sau

## Page 4

khi nhận tiền tất cả chị em tôi đều thống nhất sẽ giao cho mẹ là bà Khâu Thị É để dưỡng già chứ chị em bà không nhận. Do nguyên đơn ông N vi phạm thỏa thuận đã ký kết tại hợp đồng đặt cọc ngày 08/11/2022, ông N không chịu ký các gi ấy tờ để cho ông B chuyển nhượng thửa đất số 120, tờ bản đồ số 38 cho người khác vì thửa đất này ông N, ông B và bà H1 đứng tên nên ông B không bán được đất thì không có tiền giao cho chị em bà.
Nguồn gốc thửa đất là của ông Nguyễn Văn X và bà Khâu Thị É, bà với anh chị em ông N, ông B, bà H, bà H1 là cùng cha khác mẹ, bà ký để thuận tiện cho ông N, ông B làm giấy tờ vì khi ký hợp đồng đặt cọc số tiền 01 tỷ đồng ông N giao, chị em bà đã giao lại cho bà É đ ể dưỡng già nên nay ông Nyêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc và yêu cầu bà H, bà H1 và bà trả lại số tiền đặt cọc đã nhận, bà K đồng ý vì bà không dùng số tiền này.
-Người có quy ền lợi nghĩa v ụ liên quan ông Nguyễn Ngươn B trình bày:
Do ông và ông N thỏa thuận mua chung thửa đất 54, tờ bản đồ số 38 xã L để kiếm lời nhưng ông N lại có ý đ ồ muốn đứng tên một mình nên ông không đồng ý mua chung nữa, mặt khác ông N không ký giấy tờ đối với thửa 120, tờ bản đồ số 38 xã L để sang tên cho ngư ời khác thì ông cũng không có ti ền để giao 1tỷ 500 triệu đồng cho bà H, bà H1 và bà P. Việc này do lỗi của ông N nên ông N phải mất tiền đặt cọc.
-Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Võ Thị L1 trình bày: Giữa ông N và ông B chồng bà có thỏa thuận mua đất chung để kiếm lời, đối với thửa đất số 54, tờ bản đồ số 38 xã L , giá chuyển nhượng 2.500.000.000 đồng, ông N có trách nhiệm trả 01 tỷ đồng còn vợ chồng bà có trách nhiệm trả 1.500.000.000 đồng nhưng ông N đòi đứng tên một mình, bà cũng đồng ý nhưng ông Nyêu cầu bà ký hợp đồng tặng cho luôn v ợ chồng ông N, bà và ông B cũng đồng ý ký . Sau đó ông N không ký giấy tờ thửa 120, tờ bản đồ số 38 nên vợ chồng tôi không chuyển nhượng được cho người khác nên không có tiền để trả cho 3 chị H, H1, P.
Vì vậy, vợ chồng bà không đồng ý chuyển nhượng chung với ông N nữa.
* Ý kiến đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Long Thành:
Thẩm phán thực hiện đúng nhiệm vụ và quyền hạn theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự, việc thu thập chứng cứ thực hiện đúng theo quy định của Bộ luật tố tụng dân s ự. Hội đồng xét x ử đảm bảo đúng trình t ự theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.
Việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng: Các đương sự thực hiện đúng các quyền và nghĩa vụ theo qui định của Bộ luật tố tụng dân sự.
Về đường lối gi ải quy ết v ụ án: Đề nghị chấp nhận yêuc ầu khởi ki ện của nguyên đơn, tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 08/11/2022 là vô hiệu, bà H, bà H1 và bàP phải có trách nhi ệm trả cho ông N số tiền đặt cọc đãnh ận là 1000.000.000

## Page 5

đồng.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN Sau khi nghiên cứu các tài li ệu có trong h ồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả trông tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:
[1] Quan hệ tranh chấp và thẩm quyền giải quyết: Căn cứ nội dung đơn khởi kiện của nguyên đơn và các tài li ệu, chứng cứ do các đương s ự cung cấp xác định vụ việc trên là “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Tòa án nhân dân huy ện Long Thành thụ lý, giải quyết là đúng thẩm quyền theo quy định tại khoản 9 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự.
[2] Về yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn: Nguyên đơn ông Nguyễn BáN yêu cầu tuyên bố Hợp đồng đặt cọc ngày 08/11/2022 vô hi ệu và yêuc ầu bị đơn bà H, bà H1, bàP phải trả lại số tiền đặt cọc đã nhận là 1000.000.000 đ ồng. Bà H, bà H1 và bàP không đồng ý.
Xét thấy, Nguyên đơn ông N, bị đơn bà H, bà H1, bàP và người có quy ền lợi, nghĩa vụ liên quan ông B, bà L1 đều thừa nhận ngày 08/11/2022, ông Ngiao số tiền đặt cọc 01 tỷ đồng cho bà H, bà H1, bà P. Căn cứ khoản 2 Điều 92 Bộ luật tố tụng dân sự thì đây là những tình tiết, sự kiện không phải chứng minh.
 [3] Đối với việc xem xét hợp đồng đặt cọc ngày 08/11/2022.
Các đương sự đều thừa nhận nguồn gốc đất là của cha mẹ là bà Khâu Thị É và ông Nguyễn Văn X, ông X đã chết năm 2017, phần đất này chưa đư ợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, anh chị em đều thống nhất để ông N, ông B nhận chuyển nhượng thửa đất số 54, tờ bản đồ 38 xã L của cham ẹ để lấy tiền cho bà Khâu Thị É dưỡng già vì anh chị em ai cũng đư ợc cham ẹ chia cho đất trước đó.
Ông N đã giao s ố tiền 01 t ỷ đồng cho bà H, bà H1 và bàP phần còn lại số tiền 1.500.000.000 đồng, trách nhiệm của ông B phải trả nhưng ông B không thực hiện.
Xét thấy, hợp đồng đặt cọc ngày 08/11/2022, giữa ông Nguyễn Ngươn B, bà Nguyễn Thị Diệu H, bà Nguyễn Thị Diệu H1 và bà Nguyễn Thị Kim P, phần đất các đương sự thỏa thuận chuyển nhượng cho nhau chưa đư ợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà H, bà H1 và bà P, việc các bên giaonh ận tiền đặt cọc nhằm đảm bảo giao kết hợp đồng chuyển nhượng là trái quy định của pháp luật nên hợp đồng đặt cọc ngày 08/11/2022 b ị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật được quy định tại Điều 123 Bộ luật dân sự năm 2015. Vì vậy, ông Nguyễn BáN yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 08/11/2022 vô hi ệu và yêuc ầu bà H, bà H1, bàP trả lại tiền cọc đã nhận, không yêu cầu tính lãi suất là có cơ sở chấp nhận.
[4] Về án phí: Do yêuc ầu khởi kiện của nguyên đơn ông N được chấp nhận nên các b ị đơn bà H, bà H1, bàP phải chịu án phí dân s ự sơ thẩm Tuy nhiên, bà Nguyễn Thị Kim Phiện nay đã trên 60 tu ổi nên căn c ứ điểm đ kho ản 1 Đi ều 12 Nghị quyết s ố 326/2016/UBNTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án, miễn án phí dân sự sơ thẩm cho bà P.

## Page 6

[5] Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát không phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên không được chấp nhận.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 3 Điều 26; khoản 1 Điều 35; khoản 1 Điều 39, Điều 147, Điều 266 Bộ luật tố tụng dân sự.
Áp dụng Điều 116, Điều 117; Điều 122, Điều 123; Điều 131; Điều 328; Điều 468;
Điều 502 Bộ luật dân sự năm 2015;
Áp dụng khoản 1 Điều 168, khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 về án phí và lệ phí Tòa án. Tuyên xử :
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn BáN về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.
Tuyên bố Hợp đồng đặt cọc ký kết ngày 08/11/2022 gi ữa bên mua là ông Nguyễn Bà N1 và bên bán gồm các bà Nguyễn Thị Diệu H, bà Nguyễn Thị Diệu H1 và bà Nguyễn Thị Kim P đối với thửa đất số 54, tờ bản đồ số 38 tại xã L, huyện L, tỉnh Đồng Nai vô hiệu.
Buộc bà Nguyễn Thị Diệu H, bà Nguyễn Thị Diệu H1 và bà Nguyễn Thị Kim P phải có trách nhiệm liên đới trả lại cho ông Nguyễn BáN số tiền đặt cọc đã nhận là 1000.000.000 đồng (một tỷ đồng). (Bà H, bà H1, bàP mỗi người phải có trách nhiệm trả cho ông Nguyễn BáN số tiền 333.333.333 đồng).
2. Về án phí: Bà Nguyễn Thị Diệu H, bà Nguyễn Thị Diệu H1 mỗi người phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 13.000.000 đồng.
Căn c ứ điểm đ kho ản 1 Đi ều 12 Nghị quyết s ố 326/2016/UBNTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án, miễn án phí dân sự sơ thẩm cho bà Nguyễn Thị Kim P.
Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, mà ngư ời phải thi hành án chưa thanh toán s ố tiền nêu trên, thì còn phải trả lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chưa thi hành án. Mức lãi suất chậm trả được tính theo quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự 2015.
4. Các đương sự được quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án.
Trường hợp bản án, quy ết định được thi hành án theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân s ự thì người được thi hành án dân s ự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quy ền yêuc ầu thi hành án, t ự nguyện thi hành án hoặc cũng bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và Điều 9 Lu ật Thi hành án dân s ự; Thời hiệu thi hành án đư ợc thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

## Page 7

Nơi nhận : T/M. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM
- TAND T. Đồng Nai. Thẩm phán –Chủ tọa phiên tòa
- VKSND H. Long Thành.
- THA H. Long Thành.
- Các đương sự.
- Lưu.

 Nguyễn Thị Kim Liên