Bản án số: 177/2023/DS-PT
Nguyễn Thị B - Nguyễn Thị D
Số: 177
Ngày: 04/09/2023
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Bình Dương
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thông tin vụ việc: Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG

Bản án số: 177/2023/DS-PT Ngày 19-5-2023 V/v tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà, đất CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa:
Các Thẩm phán:

Bà Ngô Thị Bích Diệp Ông Nguyễn Văn Tài Bà Huỳnh Thị Thanh Tuyền
- Thư ký phiên tòa: Bà Huỳnh Thảo Vy - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương.
- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương tham gia phiên tòa: Ông Phan Văn Lợi – Kiểm sát viên.
Ngày 19 tháng 5 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 442 /2022/TLPT-DS ngày 15 tháng 12 năm 2022 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà, đất”
Do Bản án dân sự sơ thẩm số 75/2022/DS -ST ngày 16 tháng 9 năm 2022 của Tòa án nhân dân thành phố T1, tỉnh Bình Dương bị kháng cáo.
 Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 41/2023/QĐPT -DS ngày 07 tháng 02 năm 2023, giữa các đương sự:
- Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị B (tên gọi khác Nguyễn Thị Mỹ L ), sinh 1957; địa chỉ: số D, T, phường L, thành phố B, tỉnh Lâm Đồng; chỗ ở: sốC khu phố T, phường A, thành phố T, tỉnh Bình Dương.
Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn : Ông Trần T, sinh năm 1979;
địa chỉ: số G, Lê Hồng P , tổ A, khu phố G, phường P, thành phố T, tỉnh Bình Dương, là người đại diện theo ủy quyền.
- Bị đơn: Bà Nguyễn Thị D, sinh năm 1967; địa chỉ: đội A, P, Đ, Â, Hưng Yên; chỗ ở: sốC khu phố B, phường B, thành phố T, tỉnh Bình Dương.
Người đại diện hợp pháp của bị đơn: Bà Chu Thị Hằng N, sinh năm 1974;
địa chỉ: số H khu phố C, phường B, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh , là người đại diện theo ủy quyền.

## Page 2

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
1. Bà Ngô Thị Kim P1, sinh năm 1948; địa chỉ thường trú: sốC khu phố B, phường B, thành phố T, tỉnh Bình Dương.
Người đại diện theo ủy quyền của bà P1: Ông Đặng Huy P2 , sinh năm 1979; địa chỉ: sốC khu phố B, phường B, thành phố T, tỉnh Bình Dương.
2. Ông Đặng Huy P2, sinh năm 1979;
3. Bà Đặng Thị Ngọc D1, sinh năm 1971;
4. Bà Đặng Thị Bích H, sinh năm 1977;
Cùng địa chỉ: sốC khu phố B, phường B, thành phố T, tỉnh Bình Dương;
5. Bà Phạm Thị N1, sinh năm 1988;
6. Ông Phạm Văn N2, sinh năm 1991;
Cùng địa chỉ: sốC khu phố B, phường B, thành phố T, tỉnh Bình Dương.
Người kháng cáo: Bị đơn bà Nguyễn Thị D.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
 * Theo đơn khởi ki ện đ ề ngày 03/4/2022, bản t ự khai ngày 02/8/2022, quá trình giải quyết vụ án, qua hòa gi ải cũng nhưt ại phiên tòa sơ th ẩm, nguyên đơn và đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:
Năm 2016 bà Nguyễn Thị B (Nguyễn Thị Mỹ L) và bà Nguyễn Thị D có thỏa thuận chuyển nhượng phần đất có diện tích 90m 2, trên đất có 01 nhàc ấp 4 (với chiều ngang 5m, chiều dài 18m); thuộc thửa đất số 63, tờ bản đồ C2, tọa lạc tại: Phường B, thành phố T, tỉnh Bình Dương với giá chuy ển như ợng là 650.000.000 đồng (sáu trăm năm mươi tri ệu đ ồng). Tại thời đi ểm thỏa thu ận, phần đất nói trên chưa đư ợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà B nên ngày 10/7/2016 các bên chỉ lập hợp đồng đặt cọc. Phần nhà, đất này do bà L mua của bà P1 nhưng chưa làm thủ tục sang tên. Bà D đã thanh toán cho bà L số tiền 350.000.000 đồng (ba trăm năm mươi tri ệu đ ồng), s ố tiền còn lại là 300.000.000 đồng (ba trăm tri ệu đồng) bà D sẽ thanh toán khi 02 bên ra công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (theo thỏa thuận việc ký hợp đồng chuyển nhượng sau khi bà L thực hiện xong việc tách thửa và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
Ngày 20/10/2016 bà D gặp bà L đưa thêm s ố tiền 50.000.000 đồng (năm mươi triệu đồng) để xin vào nhà ở vì không có chỗ ở, bà L đồng ý. Sau đó bà L xin tách thửa đối với phần đất nêu trên để chuyển nhượng cho bà D không được vì theo Quyết định số 25/2017/QĐ-UBND ngày 27/9/2017 của UBND tỉnh B thì phần đất không đủ điều kiện tách thửa, không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Từ đó, dẫn đến việc bà L không thể thực hiện việc ký hợp đồng chuyển nhượng phần đất cho bà D theo hợp đồng đặt cọc ngày 10/7/2016.
Bà L đã gặp bà D để thỏa thuận hủy hợp đồng đặt cọc ngày 10/7/2016 và trả lại cho bà Duyên s ố tiền cọc 350.000.000 đồng và 50.000.000 đồng nhận

## Page 3

3 thêm, tổng số tiền 400.000.000 đồng (bốn trăm tri ệu đồng) nhưng bà D không đồng ý.
Nay bà B (L) khởi kiện yêu cầu:
- Tuyên bố Hợp đồng đặt cọc ngày 10/7/2016 gi ữa bà Nguyễn Thị B (có tên gọi khác là Nguyễn Thị Mỹ L) với bà Nguyễn Thị D vô hiệu;
- Yêu cầu Tòa án gi ải quyết hậu quả pháp lý của Hợp đồng vô hiệu; bà L đồng ý trả lại cho bà Duyên s ố tiền 350.000.000 đồng (ba trăm năm mươi tri ệu đồng) cộng 50.000.000 đồng (năm mươi tri ệu đ ồng) đưa thêm. Tổng s ố tiền nhận lại là 400.000.000 đồng (bốn trăm triệu đồng). Và buộc bà D cùng các con phải trả lại căn nhà, đất cho bà L.
Nguyên đơn không chấp nhận yêuc ầu phản tố của bị đơn. Đối với giao dịch đặt cọc giữa bà L và bà P1 liên quan tài sản này, hi ện tại bà L không yêu cầu xem xét giải quyết.
 Cùng với đơn khởi ki ện, nguyên đơn cung cấp các tài li ệu, chứng c ứ:
chứng minh nhân dân, s ổ hộ khẩu của nguyên đơn (bản saoch ứng thực); đơn xin xác nhận tên thư ờng gọi (b ản photo); Hợp đồng đặt cọc ngày 10/7/2016 (bản photo); Hợp đồng ủy quyền ngày 04/4/2022 (b ản chính); Đơn xin mi ễn án phí.
* Tại đơn phản tố ngày 24/6/2022, bản tường trình ngày 27/5/2022, qua làm việc, hòa giải cũng như tại phiên tòa bị đơn, đại diện theo ủy quyền của bị đơn trình bày:
Ngày 10/7/2016 bà Nguyễn Thị D cónh ận chuy ển như ợng t ừ bà L (Nguyễn Thị B) thửa đất có ngôi nhà cấp 4, thuộc thửa số 63 tờ bản đồ C2, diện tích 90m 2 ngang 5m, dài 18m, tọa lạc tại phường B, thành phố T, tỉnh Bình Dương. Giá chuyển nhượng là 650.000.000 đ ồng. Bà D đã thanh toán cho bà L 400.000.000 đồng, hai bên lập hợp đồng đặt cọc bằng giấy tay có kýt ên điểm chỉ và có người làm chứng là bà Tôn Thị C, trong hợp đồng đặt cọc bà L có cam kết thửa đất trên không có tranh chấp và bà L sẽ chịu hoàn toàn trách nhiệm vấn đề này nếu có xảy ra tranh ch ấp, giao đủ diện tích đất 90m2 và đúng vị trí, bà L chịu trách nhiệm làm thủ tục pháp lý vàm ọi chi phí ra s ổ, sau đó bà D thế chấp ngân hàng đ ể thanh toán s ố tiền còn lại là 250.000.000 đ ồng, bà L đã đồng ý giao đất và nhà cho bà D vào ở sau khi ký hợp đồng đặt cọc ngày 10/7/2016.
Cuối năm 2018 bà L có đến nhà nói kẹt tiền về việc làm ăn, mu ốn bà D giao hết số tiền còn lại, cam kết sổ vẫn đang làm không có vấn đề. Bà D đồng ý trả và chuẩn bị biên bản giao nhận tiền có kèm cam kết nghĩa vụ làm sổ sau này, nhưng bà L không đồng ý cam kết để nhận tiền. Quá trình s ử dụng, bà D nhiều lần hối thúc bà L tiến hành thủ tục ra sổ. Đầu năm 2019, bà L báo cho bà D biết thủ tục làm sổ khó khăn cần thanh toán s ố tiền 250.000.000 đồng còn l ại, bà D đã đồng ý và chuẩn bị tiền nhưng sau đó lại không thỏa thuận được.
Nay bà L (B) khởi ki ện yêuc ầu tuyên b ố Hợp đồng đặt cọc ngày 10/7/2016 gi ữa bà Nguyễn Thị Mỹ L với bà Nguyễn Thị D vô hiệu; Yêuc ầu

## Page 4

4 Tòa án giải quyết hậu quả pháp lý của Hợp đồng vô hiệu, bà D không đồng ý. Bị đơn bà Nguyễn Thị D có yêu cầu phản tố cụ thể:
- Yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc mua bán nhà do bà Nguyễn Thị B (Nguyễn Thị Mỹ L) và bà D ký ngày 10/7/2016;
- Công nhận hợp đồng đặt cọc ngày 10/7/2016 gi ữa 2 bên có hi ệu lực do bà D đã thanh toán 2/3 số tiền mua bán nhà và đã nhận nhà ở;
- Buộc bà B giao lại toàn bộ giấy tờ liên quan đến nhà đất trên cho bà D, cam kết không liên quan và không tranh chấp về sau và công nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất thuộc về bà D;
Trường hợp hủy hợp đồng thì bà B phải trả lại cho bà D toàn bộ giá trị nhà đất theo giá trị nhà đất hi ện t ại. Ư ớc tính nhà đất hi ện nay có giá trị 1.500.000.000 đồng (một tỷ năm trăm triệu đồng).
Cùng với ý kiến và yêuc ầu của mình bị đơn cung cấp: Hợp đồng đặt cọc ngày 10/7/2016 giữa bà L và bà D, Hợp đồng đặt cọc giữa bà P1 và bà L; Giấy chứng nhận quy ền s ử dụng đất s ố vào s ổ 02570QSDĐ/BN ngày 10/11/2003 mang tên Ngô Thị Kim P1, biên bản thỏa thuận ngày 28/12/2021 (t ất cả là bản photo)
 * Người có quy ền lợi và nghĩa v ụ liên quan bà Ngô Thị Kim P1 do ông Đặng Huy P2 đại diện theo ủy quyền trình bày:
Trước đây bà Ngô Thị Kim P1 có bán cho bà L (là bà B) phần diện tích đất ngang 5m, dài hết căn nhà, trên đất có căn nhà cấp 4. Bà L đưa tiền nhiều lần và đã thanh toán xong cho bà P1, các bên chỉ mới làm hợp đồng đặt cọc không công chứng. Bà L cam kết sẽ tự làm sổ đất cho bà L, khi bà L mua nhà đất, ông P2 có thông báo không bi ết có tách quyền sử dụng được không thì bà L nói làm được và kêu ngư ời đến nhận làm s ổ nhưng cho đến nay vẫn không làm đư ợc.
Sau đó, bà L bán nhà, đất cho bà D như thế nào bà P1 không biết nhưng thấy bà D về ở khoảng 6 năm nay. Hiện giữa bà L và bà D tranh chấp thì hai bên tự giải quyết. Đối với việc đặt cọc chuyển nhượng phần nhà, đất này giữa bà L và bà P1 khi có tranh chấp sẽ giải quyết sau, không yêuc ầu giải quyết trong v ụ án này.
Khi cần thiết, bà P1 sẽ khởi kiện bà L (Bướm) trong vụ án khác. Hiện nay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản chính vẫn do bà P1 cất giữ.
* Người có quyền lợi và nghĩa v ụ liên quan Phạm Thị N1, Phạm Văn N2 trình bày: Bà N1, ông N2 là con của bà Nguyễn Thị D. Bà N1, ông N2 cùng sinh sống tại địa chỉC khu phố B, phường B, thành phố T, tỉnh Bình Dương với bà D từ năm 2016 đến nay. Bà N1 và ông N2 không đồng ý yêuc ầu khởi kiện của nguyên đơn. Thống nhất theo yêuc ầu phản tố của bị đơn, yêuc ầu Tòa án công nhận hợp đồng đặt cọc ngày 10/7/2016 gi ữa bà L và bà D, lý do bà L là người đã cam kết làm được sổ cho gia đình bà D.
* Quá trình thụ lý, giải quyết, Tòa án xem xét thẩm định tại chỗ, định giá tài sản thể hiện: Diện tích tranh chấp qua đo đạc thực tế là 77,9m 2 (thuộc một phần thửa số 63, tờ bản đồ số 7 (tờ bản đồ gốc: C2) tọa lạc tại khu phố B, pường B, thành phố T, tỉnh Bình Dương ), có tứ cận: Bắc giáp thửa 490 của bà Trịnh

## Page 5

5 Thị T1, Nam giáp phần thửa 63 của bà Ngô Thị Kim P1; Đông giáp phần thửa 63 của bà Ngô Thị Kim P1; Tây giáp thửa 1332 của Nguyễn Thị A; trên đất có nhà ở (cột gạch, tường xây tô, sơn nước, mái tole có trần, nền gạch men với diện tích 63,7m 2, diện tích mái che 13,6m 2; sân xi măng; hàng rào xây tô và khung lưới B40; hàng rào xây tô và khung s ắt; cổng sắt; định giá đất nông nghi ệp có giá 10.000.000 đồng/01m2 và đất thổ cư 13.000.000 đồng/01m2.
Tài sản gắn liền với đất tranh chấp gồm: Nhà ở 63,7m2 đơn giá 3.450.000 đồng/01m2 x75%; mái che tole 13,6m x 351.000đ/01m 2; sân xi măng 140.000 đồng/01m2 x 13,6m2; hàng rào xây tô khung lưới B40 520.000 đồng/01m2 (2,7m x 2m); hàng rào xây tô kiên c ố và khung sắt (2m x 2m) 679.000 đ ồng/01m2; 01 cổng sắt 118.000 đồng/01m2 (1,8m x 2m); 01 bồn nước chi phí di dời là 702.000 đồng/01 cái.
* Tại phiên tòa:
- Nguyên đơn vẫn giữ các ý ki ến và yêuc ầu đã trình bày. Không đồng ý các ý ki ến đại diện bị đơn đã trình bày, không đồng ý yêuc ầu phản tố của bị đơn. Đối với việc bị đơn sửa chữa thêm hàng rào, c ổng, mái che nguyên đơn không có ý kiến, đồng ý thanh toán theo giá do Hội đồng định giá đã định.
- Đại diện theo ủy quyền của bị đơn: Vẫn giữ nguyên yêu cầu phản tố. Đại diện bị đơn yêu cầu được công nhận hợp đồng đặt cọc ngày 10/7/2016, yêuc ầu được tiếp tục sử dụng nhà, đất với lý do: bà B (bà L) nhận chuyển nhượng từ bà P1 phần nhà, đất này vàm ặc dù hi ện nay bà B chưa được cấp quyền sử dụng nhưng bà B đã giao toàn b ộ tiền cho bà P1, nên bà B có quyền bán tài sản này, vì vậy bà B mới cam kết toàn b ộ nhà này không ai tranh ch ấp, nếu có thì bà L hoàn toàn chịu trách nhiệm. Thực tế bà L mua nhà đất của bà P1 có 550.000.000 đồng nhưng bán cho bà D 650.000.000 đồng cũng là lấy từ nguồn tiền của bà D để trả cho bà P1. Do bà D tin tưởng nên mới giao dịch mua bán, vào nhận nhà sử dụng và làm mái che, cổng, hàng rào… nếu bà D dùng số tiền này để đi mua nhà khác từ năm 2016 đến nay đã không phải thiệt thòi, đ ề nghị Hội đồng xét x ử xem xét công nhận hợp đồng để mẹ con bà D có chỗ ở; không yêuc ầu nguyên đơn phải trả 1,5 tỷ đồng như đơn phản tố trình bày.
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 75/2022/DS -ST ngày 16 tháng 9 năm 2022 của Tòa án nhân dân thành phố T1, tỉnh Bình Dương, tuyên xử:
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị B (tên gọi khác Nguyễn Thị Mỹ L) với bị đơn bà Nguyễn Thị D về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà, đất”.
- Giao dịch đặt cọc theo hợp đồng đặt cọc ngày 10/7/2016 giữa bà Nguyễn Thị Mỹ L và bà Nguyễn Thị D đối với căn nhà, đất tại khu phố B, phường B, thành phố T, tỉnh Bình Dương là vô hiệu.
- Buộc bà Nguyễn Thị D, bà Phạm Thị N1, ông Phạm Văn N2 có trách nhiệm di dời toàn b ộ tài sản, vật dụng cá nhân đ ể giao lại cho bà Nguyễn Thị Mỹ L (Nguyễn Thị B) 01 căn nhà (cột gạch, tường xây tô, sơn nước, mái tole có trần, nền gạch men với diện tích đo thực tế 63,7m2) cùng với mái che 13,6m2 (có

## Page 6

6 sơ đồ bản vẽ kèm theo); sân xi măng 13,6m2; hàng rào xây tô và khung lưới B40 (2,7mx2m); hàng rào xây tô và khung sắt (2mx2m); cổng sắt (1,8mx2m); toàn bộ tài sản thuộc một phần thửa đất số 63, tờ bản đồ số 7 (tờ bản đồ gốc C2) tọa lạc tại Bình Phước, B, T, tỉnh Bình Dương.
- Bà Nguyễn Thị B (Nguyễn Thị Mỹ L) có trách nhiệm trả cho bà Nguyễn Thị Duyên s tiền 400.000.000 đồng (bốn trăm tri ệu đồng) và thanh toán giá trị mái che, sân xi măng, hàng rào, cổng sắt, chi phí di dời bồn nước với số tiền 17.151.600 đồng (mười bảy triệu một trăm năm mươi mốt nghìn sáu trăm đồng).
Tổng số tiền bà B (L) phải trả cho bà Duyên số tiền 417.151.600 đồng (bốn trăm mười bảy triệu một trăm năm mươi mốt nghìn sáu trăm đồng).
2. Không chấp nhận yêuc ầu phản t ố của bà Nguyễn Thị D đối với bà Nguyễn Thị B về việc yêuc ầu tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc, công nhận hợp đồng đặt cọc ngày 10/7/2016, giao các giấy tờ liên quan nhà đất cho bà D.
Ngoài ra bản án dân sự sơ thẩm tuyên về phần án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.
Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 29/9/2022, bị đơn ông Nguyễn Xuân Đ kháng cáo bản án sơ thẩm.
Tại phiên tòa phúc thẩm, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn có đơn yêu cầu xét xử vắng mặt nhưng vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, bị đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo nên các đương sự không thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án.
Ý kiến của Kiểm sát viên: Ngày 10/7/2016, bà Nguyễn Thị B (Nguyễn Thị Mỹ L) và bà Nguyễn Thị D có thỏa thuận Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng phần đất có di ện tích 90m 2, trên đất có 01 nhàc ấp 04 (v ới chi ều ngang 5m, chiều dài 18m); thu ộc thửa đất số 63, tờ bản đồ C2, tọa lạc tại phường B, thành phố T, tỉnh Bình Dương với giá chuy ển nhượng là 650.000.000 đ ồng. Hai bên thỏa thuận thanh toán: đặt cọc lần 01 số tiền 350.000.000 đồng ngay khi ký hợp đồng; đợt 02 khi ra công chứng lấy được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bên mua thế chấp ngân hàng s ẽ trả hết số tiền còn lại cho bên A là 300.000.000 đồng. Mỗi bên giữ 01 bản hợp đồng.
Trong quá trình thực hiện hợp đồng, Bà D đã giao thêm 50.000.000 đồng cho bà B và đã nhận nhà, sửa chữa thêm để sử dụng.
Theo bản hợp đồng đặt cọc do nguyên đơn gi ữ đã thể hiện nội dung: “căn nhà nói trên là do tôi mua, còn lô đất là đứng tên giùm cho dì L” có chữ ký xác nhận của bà D. Còn trên bản hợp đồng do bị đơn đang giữ thì không thể hiện nội dung này.
Theo Biên bản thỏa thuận ngày 28/12/2021 thể hiện:
“Thống nhất thỏa thuận đất và nhà diện tích khoảng 90m 2 và tài sản gắn liền quyền sử dụng đất là 01 căn nhà cấp 4, có chiều ngang 5, chiều dài 18m thuộc thửa đất số 63, tờ bản đồ C2 tọa lạc tại phường B, thành phố T, tỉnh Bình Dương thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bà Nguyễn Thị D. Bà D đã thanh toán cho bà Nguyễn Thị B (bà Nguyễn Thị Mỹ L) số tiền 400.000.000 đồng (bốn trăm

## Page 7

7 triệu đồng) theo Hợp đồng đặt cọc ngày 10/7/2016 giữa bà Nguyễn Thị Mỹ L và bà Nguyễn Thị D. Ngày 18/02/2022 (dương lịch) bà Nguyễn Thị D giao toàn bộ số tiền chuyển nhượng còn lại 250.000.000 đồng (hai trăm năm mươi triệu đồng) cho bà Nguyễn Thị B (bà Nguyễn Thị Mỹ L). Sau khi bà D giao toàn bộ số tiền 250.000.000 đồng (hai trăm năm mươi triệu đông) cho bà Nguyễn Thị B (bà Nguyễn Thị Mỹ L ) đất và nhà diện tích khoảng 90m 2 và tài sản gắn liền quyền sử dụng đất là 01 căn nhà cấp 4, có chiều ngang 5, chiều dài 18m thuộc thửa đất số 63, tờ bản đồ C2 tọa lạc tại phường B, thành phố T, tỉnh Bình Dương thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bà Nguyễn Thị D . Nếu có người tranh chấp thì bà Nguyễn Thị B (bà Nguyễn Thị Mỹ L ) phải chịu trách nhiệm trước pháp luật. Ngày 18/02/20202 (dương lịch) bà Nguyễn Thị D không giao toàn bộ số tiền chuyển nhượng còn lại 250.000.000 đồng (hai trăm năm mươi triệu đồng)
cho bà Nguyễn Thị B (bà Nguyễn Thị Mỹ L ) thì cũng phải chịu trách nhiệm trước pháp luật.
Sau khi bà D thanh toán số tiền chuyển nhượng còn lại 250.000.000 đồng (hai trăm năm mươi triệu đồng) cho bà Nguyễn Thị B (bà Nguyễn Thị Mỹ L) thì bà Nguyễn Thị B phải giao lại toàn bộ hợp đồng chuyển nhượng giữa bà P1 và bà Nguyễn Thị B (bà Nguyễn Thị Mỹ L ); giấy tờ cam kết làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và toàn bộ các giấy tờ có liên quan về nhân thân của bà P1 cũng như bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản sao.”
Theo Biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 29/6/2022 thể hiện bị đơn đã nhận nhà, đất; trên đất tranh chấp có một phần tài sản do bị đơn sửa chữa lại.
Như vậy, các bên có sự thỏa thuận chuyển nhượng đất vàn hà, bà D là người đứng tên trên giấy chứng nhận (bao gồm phần nhận chuyển nhượng của bà B và phần còn lại thì đứng tên giùm cho bà B). Đây là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng tòa án cấp sơ thẩm xác định hợp đồng đặt cọc và giải quyết vụ án là không đúng bản chất, gây thiệt hại quyền lợi cho bà D. Theo Đơn phản tố ngày 24/6/2022 của bị đơn thể hiện yêu cầu: “ Công nhận hợp đồng đặt cọc ngày 10/07/2016 giữa 2 bên có hiệu lực do tôi đã thanh toán 2/3 số tiền mua bán nhà theo khoản 2 điều 129 BLDS 2015 và đã nhận nhà ở theo quy định tại Điều 12 Luật nhà ở, (Giá mua bán 650.000.000 : 90m2 = 7.222.000/ m 2, thực tế 7.222.000 x 78,2 m 2 = 564.760.000 VNĐ, đã thanh toán: 400.000.000 VNĐÐ tương đương hơn 2/3 giá trị hợp đồng). Buộc bà B giao lại toàn bộ giấy tờ liên quan đến nhà đất trên cho bà D, cam kết không liên quan và không tranh chấp về sau và công nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đât thuộc về tôi”. Yêu cầu phản tố của bị đơn thuộc quan hệ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng Tòa án sơ thẩm xác định chỉ là hợp đồng đặt cọc là xác định bỏ sót quan hệ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất. Do xác định là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên khi tuyên vô hiệu thì phải giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu, bà B có nghĩa vụ thanh toán giá trị quyền sử dụng đất chênh lệch cho bà D theo kết quả định giá cùng giá trị tài sản mà bà D đã đầu tư trên đất. Do đó đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo của bị đơn, sửa bản án sơ thẩm.

## Page 8

8 Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, ý kiến của Kiểm sát viên, Hội đồng xét xử nhận định:
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
 [1] Về nội dung v ụ án: Các đương s ự đều thừa nhận tài sản tranh chấp theo hợp đồng đặt cọc lập ngày 10/7/2016 gi ữa nguyên đơn và b ị đơn là diện tích 90m2 (đo đạc thực tế 77,9m2) gắn liền ngôi nhà cấp 4 diện tích 63,7m2 (một phần thửa đất số 63 tờ bản đồ C2), tọa lạc khu phố B, phường B, thành phốT tỉnh Bình Dươ ng, đư ợc Ủy ban nhân dân thành phốT cấp Gi ấych ứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ 02570QSDĐ/BN ngày 10/11/2003 cấp cho h ộ bà Ngô Thị Kim P1 và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản chính bà P1 đang cất giữ.
Ngày 10/7/2016, nguyên đơn và b ị đơn ký kết hợp đồng đặt cọc đ ể chuyển như ợng căn nhà di ện tích chi ều ngang 5m x chi ều dài 18m với giá 650.000.000 đồng; bị đơn đặt cọc số tiền 350.000.000 đồng, ngày 20/10/2016 bị đơn giao thêm cho nguyên đơn số tiền 50.000.000 đồng và nhận nhà. Năm 2019, nguyên đơn thông báo cho b ị đơn biết không thể làm thủ tục sang tên quy ền sử dụng đất cho b ị đơn, vì đất này còn đứng tên bà P1. Nguyên đơn khởi kiện bị đơn để yêu cầu tuyênh ợp đồng đặt cọc vô hi ệu. Nguyên đơn đã thỏa thuận để trả lại tiền cọc cho bị đơn nhưng bị đơn không đồng ý nên phát sinh tranh chấp.
[1.1] Xét th ấy: tài sản nguyên đơn và b ị đơn thỏa thuận đặt cọc chuyển nhượng là một phần thửa đất số 63 tờ bản đồ C2, tọa lạc tại khu phố B, phường B, thành phốT tỉnh Bình Dương do hộ bà Ngô Thị Kim P1 đứng tên quy ền sử dụng đất. Trong hợp đồng đặt cọc lập ngày 10/7/2016 gi ữa nguyên đơn và b ị đơn thể hiện hai bên đồng ý bán căn nhà, nhưng không thỏa thu ận chuy ển nhượng đất, không thể hiện thông tin thửa đất . B ị đơn dựa trênh ợp đồng đặt cọc (không ghi ngày tháng năm) gi ữa nguyên đơn và bà Ngô Thị Kim P1 để thỏa thuận chuyển nhượng lại cho b ị đơn phần tài sản nêu trên là không đúng quy định của pháp lu ật. Bởi l ẽ, nguyên đơn chưa đư ợc cấp gi ấych ứng nhận quyền sử dụng đất nên không có quy ền chuyển nhượng theo quy định tại Điều 166, 167, 168, 179 của Lu ật Đất đai, vi phạm đi ều ki ện có hi ệu lực của hợp đồng theo quy định tại Điều 117 và 500 Bộ luật Dân sự.
Mặt khác, căn c ứ Điều 91 Luật Nhà ở quy định điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch: “Trong các giao dịch về mua bán, …nhà ở thì nhà ở phải có các điều kiện sau đây: a) Có gi ấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật”; theo Điều 122 Luật Nhà ở quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở như sau: “ 1).
Trường hợp mua bán, tặng cho…… thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng. 2). Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

## Page 9

9 mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trư ờng hợp các bên có nhu cầu. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.”
Đối chiếu các quy định thì nguyên đơn chưa có quyền về tài sản, không thực hiện việc chuyển nhượng, mua bán. Vì vậy, giao dịch đặt cọc chuyển nhượng nhà, đất giữa nguyên đơn với bị đơn lập ngày 10/7/ 2016 vi phạm điều cấm của pháp lu ật nên vô hi ệu theo Đi ều 128 B ộ luật Dân s ự năm 2005 (Điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015). Do đó, yêu cầu của nguyên đơn về việc tuyên vô hiệu hợp đồng lập ngày 10/7/2016 là có căn cứ. Xét đơn phản tố của bị đơn yêu cầu công nhận hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, đất giữa nguyên đơn và b ị đơn lập ngày 10/7/2016 đ ể tiếp tục thực hiện hợp đồng, vì đã thanh toán 2/3 s ố tiền và đã nhận nhà ở.
[1.2] Xét thấy như đã phân tích ở phần trên, nguyên đơn chưa đư ợc cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận, giao quyền sử dụng nhà, đất nên việc chuyển nhượng là vi phạm điều cấm của pháp lu ật. Đối với ý ki ến của bị đơn cho rằng đã thực hiện thanh toán 2/3 đ ể yêu cầu công nhận hợp đồng hợp đồng đặt cọc ngày 10/7/2016.
[1.3] Xét th ấy: tại Điều 502 B ộ luật Dân s ự quy định hình th ức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự, pháp lu ật đất đai. Theo kho ản 3 Đi ều 167 Lu ật đất đai 2013 quy đ ịnh:
“a) Hợp đồng chuyển nhượng….... phải được công ch ứng, chứng thực…”. Tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa v ụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó…”. Như v ậy, theo quy định này thìch ỉ khi vi phạm về hình thức (vi phạm việc công chứng, chứng thực), nhưng nội dung giao kết, chủ thể thực hiện phải có đ ủ quyền và đảm bảo các đi ều kiện có hi ệu lực khác của hợp đồng mới được công nhận. Đồng thời theo thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc giá trị chuyển như ợng 650.000.000 đ ồng, bị đơn chỉ mới giao s ố tiền 400.000.000 đồng là chưa đư ợc hai phần ba nghĩa v ụ trong giao d ịch. Chính vì vậy, bị đơn yêu cầu công nhận hợp đồng đặt cọc ngày 10/7/2016 có hiệu lực là hoàn toàn không có căn cứ.
Do vi phạm điều cấm của pháp luật nên hợp đồng không có giá trị từ thời điểm giao kết, không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên, các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên nào có lỗi dẫn đến thiệt hại cho bên kia thì phải bồi thường thiệt hại. Cho nên yêu cầu phản tố của bị đơn là không có căn cứ chấp nhận.Bị đơn đưa cho nguyên đơn số tiền 400.000.000 đồng, nguyên đơn có trách nhiệm trả lại cho bị đơn.

## Page 10

10 Lời khaic ủa bà P1 thừa nhận có thỏa thuận chuyển nhượng tài sản này cho nguyên đơn nhưng bà P1 vẫn còn đứng tên, bà P1 không yêuc ầu Tòa án giải quyết. Nếu phát sinh tranh chấp sẽ được giải quyết trong vụ án khác khi có yêu cầu. Nguyên đơn giao nhà, đất cho bị đơn nên cần buộc bị đơn cùng các con phải di dời các tài sản, vật dụng cá nhân để giao trả nhà, đất lại cho nguyên đơn.
Trong giao dịch nàyc ả hai bên đều có lỗi ngang nhau nên không bên nào phải bồi thường thiệt hại cho bên nào.
Nguyên đơn giao nhà cho bị đơn hoàn toàn không có biên bản bàn giao để xác định tình trang nhà khi giao. Hiện tại, bị đơn có sơn lại nhà, làm lại bếp, làm hàng rào lư ới B40, hàng rào s ắt, cổng sắt, sân xi măng, mái che nhưng nguyên đơn thừa nhận. Do ngôi nhà đã có s ẵn, bị đơn sử dụng và sơn sửa nhằm phục vụ cho bị đơn nên không tính giá trị căn nhà để thanh toán. Đối với hàng rào, cổng, mái che, sân xi măng thì nguyên đơn đồng ý thanh toán lại cho bị đơn, theo biên bản định giá tài sản này có giá trị 17.151.600 đồng, khi bị đơn giao trả nhà, đất cho nguyên đơn, nguyên đơn có trách nhi ệm thanh toán s ố tiền các tài sản này cho bị đơn.Tuy nhiên tại cấp phúc thẩm bị đơn yêu cầu định giá lại tài sản tranh chấp nên đến ngày 06/4/2023, Hội đồng định giá trong T ố tụng dân s ự Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương ti ến hành định giá tài sản tranh chấp nhưng về đơn giá tài sản không có thay đổi chỉ thay đổi về tỷ lệ sử dụng còn lại nên lấy kết quả định giá của Hội đồng định giá cấp sơ thẩm giải quyết là phù hợp.
Do giao dịch bị vô hiệu nên bị đơn yêu cầu nguyên đơn phải giao toàn bộ giấy tờ liên quan đến nhà đất trên cho bị đơn là không có căn cứ. Từ những nhận định trên, không có căn cứ để Hội đồng xét xử phúc thẩm chấp nhận kháng cáo của bị đơn, Tòa án cấp sơ thẩm xử là có căn cứ, cần giữ nguyên bản án sơ thẩm.
[2] Quan điểm của đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương tại phiên tòa phúc thẩm là chưa phù hợp.
[3] Về án phí dân sự phúc thẩm: Bị đơn phải chịu theo quy định của pháp luật.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
- Căn cứ khoản 1 Điều 148, khoản 1 Điều 308 và Điều 313 của Bộ luật Tố tụng dân sự,
- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án, Tuyên xử:
1. Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn bà Nguyễn Thị D.
2. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 75/2022/DS -ST ngày 16 tháng 9 năm 2022 của Tòa án nhân dân thành phố T1, tỉnh Bình Dương.

## Page 11

3. Chi phí tố tụng tại cấp phúc thẩm: Bị đơn Nguyễn Thị D phải chịu số tiền 3.000.000 đồng được trừ hết vào số tiền bà D đã nộp tạm ứng tại Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương.
4. Về án phí dân sự phúc thẩm: Bị đơn bà Nguyễn Thị D phải chịu số tiền 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng), được trừ vào tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp theo Biên lai thu tiền số 0003706 ngày 01/12/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố T1, tỉnh Bình Dương.
5. Trường hợp bản án được thi hành án theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và Điều 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.
Nơi nhận:
- VKSND tỉnh Bình Dương;
- Chi cục THADS thành phố T1;
- TAND thành phố T1;
- Các đương sự;
- Lưu: HCTP, HSVA, Tòa Dân sự.
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA

(đã ký)
Ngô Thị Bích Diệp