Bản án số: 89/2023/DS-PT
về việc yêu cầu bị đơn bà Phạm Thị Y thanh toán khoản tiền phạt cọc
Số: 89/2023/DS-PT
Ngày: 14/08/2023
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Khánh Hòa
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thông tin vụ việc: về việc yêu cầu bị đơn bà Phạm Thị Y thanh toán khoản tiền phạt cọc

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH K

Bản án số: 89/2023/DS-PT Ngày: 14 - 8 - 2023 V/v Tranh chấp hợp đồng đặt cọc CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - hạnh phúc


NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH K
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Nguyễn Hồng Tuấn Các Thẩm phán: Bà Lê Thúy Phượng;
 Bà Võ Thị Trầm.
- Thư ký phiên tòa: Bà L.N.T.H – Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Khánh hòa tham gia phiên tòa :
Bà Nguyễn Ngọc Trang - Kiểm sát viên.
Trong các ngày 17 tháng 7, ngày 09 và ngày 14 tháng 8 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh K, xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự phúc thẩm thụ lý số: 71/2023/TLPT-DS ngày 23 tháng 5 năm 2023 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.
Do bản án dân sự sơ thẩm số: 09/2023/DS-ST ngày 23 tháng 3 năm 2023 của Tòa án nhân dân thành phố N, tỉnh K bị kháng cáo.
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 84/2023/QĐXX-PT ngày 26 tháng 6 năm 2023 và Quyết định hoãn phiên tòa số: 84/2023/QĐPT-DS ngày 10 tháng 7 năm 2023, giữa các đương sự:
* Nguyên đơn: Bà Nông Thị N, sinh năm 1978; địa chỉ: Tổ 11 T, phường H, thành phố N, tỉnh K.
Người đại diện theo ủy quyền:
- Ông Võ Minh N 1, sinh năm: 1995; địa chỉ: 16 Mạc Đĩnh Chi, phường P, thành phố N, tỉnh K (Theo Hợp đồng ủy quyền được Văn phòng Công chứng Trung Tâm chứng nhận ngày 11/11/2022). Có mặt.
- Bà Hà Huyền N 2, sinh năm: 1996; Địa chỉ: 16 Mạc Đĩnh Chi, phường P, thành phố N, tỉnh K (Theo Hợp đồng ủy quyền được Văn phòng Công chứng Lê Thị Kim Anh chứng nhận ngày 17/3/2023). Vắng mặt.
* Bị đơn: Bà Phạm Thị Y, sinh năm 1980; nơi ĐKHKTT: Tổ dân phố C, thị trấn A, huyện S, tỉnh Khánh Hòa; nơi cư trú hiện nay: 24/116 Lương Định Của, phường G, thành phố N, tỉnh Khánh Hòa.
Người đại diện theo ủy quyền: Ông Lê Hồng Q, sinh năm 1987; địa chỉ:
97B Nguyễn Trãi, phường E, thành phố N, tỉnh Khánh Hòa (Theo Giấy ủy quyền được Văn phòng Công chứng Kim Ngân chứng nhận ngày 18/8/2022). Có mặt.

## Page 2

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
- Bà Trương Thị H, sinh năm 1952; địa chỉ: Số 8C/11 Phù Đổng Thiên Vương, phường 8, thành phố Đ, tỉnh L. Vắng mặt.
- Bà Nguyễn Thị H1, sinh năm 1964; địa chỉ: Thôn Thuận Phát, phường M, thành phố C, tỉnh K. Vắng mặt.
- Ông Doãn Xuân P, sinh năm 1979; địa chỉ: Tổ dân phố C, thị trấn A, huyện S, tỉnh K. Vắng mặt.
* Người làm chứng: Bà Lại Ngọc Yến N3, sinh năm 2004; địa chỉ: Tổ 11 T, phường H, thành phố N, tỉnh K. Vắng mặt.
* Người kháng cáo: Bà Phạm Thị Y là bị đơn.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Theo bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân thành phố N, nội dung vụ án như sau:
* Theo đơn khởi kiện và quá trình tố tụng, nguyên đơn bà Nông Thị N, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Võ Minh N1 và bà Hà Huyền N2 trình bày:
Tháng 10/2021, bà Nông ThịN gặp bà Trương Thị H và được biết bà H là chủ sở hữu thửa đất số 178, tờ bản đồ số 42, tại tổ 11 T, phường H, thành phố N, tỉnh K và đang có nhu cầu chuyển nhượng. Đồng thời, bà H và bà Phạm Thị Y (con gái của bà H) đảm bảo rằng các bà có quyền tách đất từ 03 thửa đất liền kề là thửa đất số 327 và thửa đất số 179, gộp với thửa số 178, để hình thành thửa đất mới chuyển nhượng cho bàN với diện tích rộng 05m x dài 29.7m. Do đó, bàN đồng ý mua thửa đất số 178 cộng thêm phần diện tích cắt từ 03 thửa đất liền kề như đã nêu trên.
Ngày 26/10/2021, bàN và bà Phạm Thị Y ký hợp đồng đặt cọc, để đảm bảo việc chuyển nhượng thửa đất có diện tích rộng 05m x dài 29,7m như đã bàn bạc.
Hai bên thỏa thuận giá trị chuyển nhượng thửa đất là 2.550.000.000 đồng. Ngay khi ký hợp đồng đặt cọc, bàN đã trả đủ số tiền 600.000.000 đồng cho bên nhận cọc là bà Y. Theo nội dung hợp đồng đặt cọc, bà Y cam kết “Nếu bên A (là bên chuyển nhượng) không bán thì phải đền gấp đôi số tiền đặt cọc”. Tuy nhiên, sau khi nhận tiền cọc, bà Phạm Thị Y không chịu hợp tác để ra ký hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng như đã cam kết. Do vậy, bàN khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết những nội dung sau:
1. Tuyên bố chấm dứt thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bàN và bà Phạm Thị Y;
2. Buộc bà Y phải trả lại cho bàN số tiền đặt cọc là 600.000.000 đồng và phải chịu khoản tiền phạt cọc là 600.000.000 đồng. Tổng cộng, bà Y phải trả cho bàN số tiền 1.200.000.000 đồng (Một tỷ hai trăm triệu đồng).
Ngày 23/11/2022, bà Nông ThịN có đơn xin thay đổi và rút một phần yêu cầu khởi kiện, cụ thể bàN yêu cầu Tòa án giải quyết những nội dung sau:

## Page 3

1. Thay đổi yêu cầu “Tuyên bố chấm dứt thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Nông ThịN và bà Phạm Thị Y” thành yêu cầu “Tuyên bố thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Nông ThịN và bà Phạm Thị Y vô hiệu, do vi phạm về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự và hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 117 và khoản 1 Điều 408 Bộ luật Dân sự năm 2015”.
2. Rút một phần yêu cầu khởi kiện đối với khoản tiền phạt cọc là 600.000.000 đồng (Sáu trăm triệu đồng); Yêu cầu còn lại là: Buộc bà Phạm Thị Y phải trả lại cho bà Nông ThịN số tiền đặt cọc là 600.000.000 đồng (Sáu trăm triệu đồng).
Bà Nông ThịN chỉ yêu cầu Tòa tuyên bố thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Nông ThịN và bà Phạm Thị Y vô hiệu, các bên phải trả lại cho nhau những gì đã nhận; Đồng thời, không yêu cầu bà Phạm Thị Y phải bồi thường thiệt hại.
* Tại bản tự khai và các biên bản hòa giải, người đại diện theo ủy quyền của bị đơn trình bày:
Ngày 26/10/2021, giữa bà Phạm Thị Y và bà Nông ThịN đã ký kết hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng 01 lô đất tại Tổ 11 T, phường H thửa đất số 178 (Người đứng tên bà Trương Thị H, địa chỉ: Số 8C/11 Phù Đổng Thiên Vương, phường 8, thành phố Đ, tỉnh L) với diện tích ngang 5m x dài 29,7m; Trong đó, có 98m2 là đất thổ cư, còn lại 38m2 là đất thuộc quy hoạch giao thông, với giá chuyển nhượng 2.550.000.000 đồng, số tiền đặt cọc 600.000.000 đồng và thỏa thuận từ ngày nhận tiền cọc cho đến khi giao sổ thời gian là 02 tháng theo Giấy nhận tiền cọc sang nhượng đất (gọi tắt “Hợp đồng đặt cọc”). Nay, bị đơn bà Phạm Thị Y xác nhận có nhận số tiền 470.000.000 đồng theo hợp đồng đặt cọc đề ngày 26/10/2021, do bàN chuyển khoản cùng ngày. Tuy nhiên, giữa nguyên đơn bàN và bị đơn bà Y có giao dịch về việc dịch vụ chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tách thửa và làm sổ đỏ nên ngày 17/11/2021 và 24/11/2021, bà Y có 02 lần chuyển khoản trả lại cho bàN với tổng số tiền 60.000.000 đồng. Như vậy, bà Y chỉ thực nhận của bàN số tiền 410.000.000 đồng.
Đồng thời, bị đơn đề nghị Tòa án căn cứ điểm a khoản 1 Điề u 117, Điều 328 và Điều 408 Bộ luật Dân sự để tuyên hợp đồng đặt cọc “ Giấy nhận tiền cọc sang nhượng đất ký ngày 26/10/2021 giữa bên chuyển nhượng bà Phạm Thị Y và bên nhận chuyển nhượng bà Nông Thị N” vô hiệu, bởi các lý do sau:
Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được: Theo nội dung hợp đồng đặt cọc thì đối tượng chuyển nhượng là 01 lô đất có tổng diện tích 136m2 (trong đó gồm 98m2 đất thổ cư, còn lại 38m2 đất thuộc quy hoạch giao thông). Trong khi thửa đất số 178, tờ bản đồ 42 tại Tổ 11 T, phường H, thành phố N do bà Trương Thị H đứng tên chỉ có diện tích là 58,8m2 (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CU 236940, số vào sổ cấp GCN: CS02622 do Sở Tài nguyên và Môi trường cấp ngày 28/4/2020). Rõ ràng hai bên đã thỏa thuận không chi tiết đối tượng chuyển nhượng trong hợp đồng đặt cọc so với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không đúng thực tế sử dụng đất vì thửa đất số 178 chỉ có

## Page 4

chiều sâu gần 7.5m chứ không phải sâu 29.7m như trong hợp đồng đặt cọc ghi nhận.
Mặt khác, hợp đồng đặt cọc ghi rằng: “Nếu số mét sau này có tăng biến động thì bên A là bà Phạm Thị Y không đơn thư khiếu nại và tranh chấp, bà Trương Thị H cũng không có quyền tranh chấp” là không rõ ràng gây ra sự hiểu lầm về số mét tăng biến động là tăng theo mét vuông (m 2) hay tăng theo mét tới (m) và mức độ về tăng biến động ở giới hạn bao nhiêu thì được cho phép cũng không được ghi nhận cụ thể. Khi ký kết hợp đồng đặt cọc chưa có thửa đất nào rõ ràng, mà phải hợp thửa gồm thửa đất số 178; 179; 327 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CU 236940 cấp ngày 28/4/2020 đứng tên bà Trương Thị H, số CI 662131 cấp ngày 03/7/2017 đứng tên bà Phạm Thị Y và số CX 360791 cấp ngày 21/8/2020 đứng tên bà Nguyễn Thị H 1, sau đó mới tiến hành tách ra. Tuy nhiên, trong hợp đồng đặt cọc hai bên lại không thỏa thuận rõ ràng trình tự, cách thức thực hiện cũng như quyền, nghĩa vụ của các bên. Và đến nay, cả hai bên đều không thể thỏa thuận lại được nữa.
Nhận thấy, giữa hai bên đã có thỏa thuận không rõ ràng, cụ thể về diện tích đất chuyển nhượng trong hợp đồng đặt cọc không đúng với giấy tờ đất và thực tế sử dụng đất. Nếu tiếp tục ký kết chuyển nhượng đất như nội dung ghi tại hợp đồng đặt cọc, thì hợp đồng chuyển nhượng này không thể thực hiện được vì đối tượng hợp đồng là không phù hợp. Do đó, hợp đồng đặt cọc vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được.
Ngoài ra, hợp đồng đặt cọc còn vô hiệu do vi phạm điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự do thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc (ngày 26/10/2021) bà Yến không đủ thẩm quyền ký kết, nhận đặt cọc chuyển nhượng thửa đất số 178 chủ sử dụng đất bà Trương Thị H và thửa đất số 327 chủ sử dụng đất bà Nguyễn Thị H1.
Từ những phân tích trên, bị đơn yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng đặt cọc đề ngày 26/10/2021 vô hiệu, các bên phải trả lại cho nhau những gì đã nhận và không yêu cầu xem xét bồi thường thiệt hại. Trên thực tế số tiền bà Y nhận đặt cọc từ bàN chỉ có 410.000.000 đồng và cũng như phân tích ở trên do hợp đồng đặt cọc vô hiệu nên với sự thiện chí của mình bị đơn đồng ý trả lại nguyên đơn số tiền thực nhận theo quy định pháp luật. Bị đơn không đồng ý trả cho nguyên đơn tổng số tiền 600.000.000 đồng. Ngoài ra, giữa bà Y và bàN không có bất kỳ thỏa thuận, hợp đồng môi giới, phí môi giới nào khi chuyển nhượng đất trên và nếu có thì cho đến thời điểm hiện tại, giao dịch chuyển nhượng đất chưa hoàn thành, hợp đồng chuyển nhượng chưa được ký kết nên bàN không được tiền phí môi giới.
Mặt khác, hai bên cũng không thỏa thuận về việc tách thửa, hợp thửa từ 03 thửa đất nói trên cũng như trình tự, cách thức tiến hành và quyền, nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng đặt cọc. Mà bàN tự ý thuê đơn vị đo đạc, tách nhập thửa đất theo ý chí cá nhân của mình mà không thỏa thuận đơn vị nào đo vẽ, không thông qua ý kiến của bà Y và dùng các bản vẽ đo đạc cùng với việc lấy thời hạn đặt cọc để tạo sức ép buộc bà Y phải chấp nhận ký kết chuyển nhượng đất.

## Page 5

Do vậy, việc nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc bị đơn phải trả lại cho nguyên đơn tổng số tiền 600.000.000 đồng (Là tiền mà nguyên đơn đã đặt cọc) là không có căn cứ để chấp nhận.
* Tại biên bản lấy lời khai đề ngày 28/7/2022, người liên quan bà Nguyễn Thị H1 trình bày: Bà H1 là người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CX 360791, số vào sổ cấp GCN: CH10479 (Thửa đất số 327, tờ bản đồ số 42, tọa lạc tại: Tổ 11 T, phường H, thành phố N, tỉnh K), do Ủy ban nhân dân thành phốN cấp ngày 21/8/2020. Bà có ủy quyền cho cháu dâu là bà Phạm Thị Y thay mặt bà làm các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng một phần thửa đất số 327, tờ bản đồ số 42, tọa lạc tại: Tổ 11 T, phường H, thành phố N, tỉnh K. Còn việc chuyển nhượng cho ai, chuyển nhượng như thế nào thì bà không biết. Bà đã ủy quyền cho cháu dâu làm thủ tục chuyển nhượng đất nên không có ý kiến cũng như không có bất kỳ yêu cầu gì khác đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nông Thị N. Đồng thời, bà đề nghị Tòa án giải quyết vắng mặt.
* Tại bản tự khai đề ngày 05/9/2022, người liên quan bà Trương Thị H trình bày: Bà H là người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CU 236940 (Thửa đất số 178, tờ bản đồ số 42, tọa lạc tại: Tổ 11 T, phường H, thành phố N, tỉnh K), do Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh K cấp ngày 28/4/2020. Trước đây tôi đã ủy quyền cho con gái ruột của bà là Phạm Thị Y được toàn quyền quản lý, sử dụng và định đoạt đối với thửa đất số 178, tờ bản đồ số 42, tọa lạc tại: Tổ 11 T, phường H, thành phố N, tỉnh K. Nay, bà Nông ThịN khởi kiện bà Phạm Thị Y về hợp đồng đặt cọc đề ngày 26/10/2021, bà không có ý kiến gì vì đã ủy quyền cho Phạm Thị Y thực hiện các thủ tục liên quan đến việc chuyển nhượng thửa đất nêu trên, ý kiến của Phạm Thị Y cũng là ý kiến của bà H. Vì lý do sức khỏe, bà Hóa đề nghị Tòa án giải quyết vắng mặt.
* Tại bản tự khai đề ngày 31/8/2022, người liên quan ông Doãn Xuân P trình bày: Bà Nông ThịN khởi kiện vợ ông (Phạm Thị Y ) về “ Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” đề ngày 26/10/2021 liên quan đến thửa đất tại: Tổ 11 T, phường H, thành phố N, tỉnh K. Từ trước đến nay, các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất nêu trên đều do vợ ông trực tiếp quản lý và thực hiện. Do đó, ông không có ý kiến gì về vụ việc này, ý kiến của bà Y cũng là ý kiến của ông. Vì lý do công việc, ông đề nghị Tòa án giải quyết vắng mặt.
* Bản án dân sự sơ thẩm số: 09/2023/DS-ST ngày 23 tháng 3 năm 2023 của Tòa án nhân dân thành phốN quyết định:
- Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 144, Điều 147, khoản 2 Điều 244, Điều 266 và Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
- Áp dụng Điều 117, Điều 328, Điều 407 và khoản 1 Điều 408 Bộ luật Dân sự năm 2015;
- Căn cứ khoản 2 Điều 26 của Nghị quyết số: 326/2016/UBNTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

## Page 6

* Tuyên xử:
- Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nông ThịN về việc yêu cầu bị đơn bà Phạm Thị Y thanh toán khoản tiền phạt cọc là 600.000.000 đồng (Sáu trăm triệu đồng).
- Tuyên bố “Giấy nhận tiền cọc sang nhượng đất đề ngày 26/10/2021” giữa bà Nông ThịN và bà Phạm Thị Y là vô hiệu.
- Chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn b à Nông Thị N. Buộc bị đơn bà Phạm Thị Y có nghĩa vụ trả lại cho bà Nông ThịN số tiền 600.000.000 đồng (Sáu trăm triệu đồng).
Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn quyết định về, án phí, quy định thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự.
Ngày 03/4/2023, bà Phạm Thị Y có đơn kháng cáo một phần Bản án sơ thẩm, yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm xem xét lại toàn bộ tài liệu, hồ sơ có trong vụ án, triệu tập người làm chứng bà Lại Ngọc Yến N3 để tham gia tố tụng và xét xử lại vụ án theo hướng sửa một phần bản án sơ thẩm đối với nội dung “Buộc bà Phạm Thị Y phải hoàn trả lại cho bà Nông ThịN số tiền đặt cọc là 600.000.000 đồng” theo yêu cầu của bà Yến về việc hoàn trả số tiền thực nhận từ bà Nông Thị N là 410.000.000 đồng (Bốn trăm mười triệu đồng).
* Tại phiên tòa phúc thẩm:
- Ông Lê Hồng Q giữ nguyên kháng cáo của bị đơn và trình bày:
Tòa án cấp sơ thẩm vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng trong việc không đưa người làm chứng là bà Lại Ngọc Yến N3 vào tham giat ố tụng trong v ụ án;
Tòa án cấp sơ thẩm chưa đánh giá khách quan , chưa xem xét, làm rõ các tài li ệu, chứng cứ, cụ thể là các đoạn tin nhắn nói chuyện giữa bà Y và bà N.
Số tiền đặt cọc 600.000.000 đồng mà hai bên thỏa thuận trong Hợp đồng đặt cọc được các bên giao dịch cụ thể như sau: Một là, bàN yêu cầu nếu bàN nhận chuyển nhượng thửa đất nêu trên và hoàn thành xong xuôi thì bàN sẽ được hưởng 100.000.000 đồng tiền hoa hồng (thay vì phải chi s ố tiền này cho môi gi ới thìc ả hai thống nhất đây là s ố tiền chiết khấu gửi cho bàN coi như một phần lợi nhuận về sau nếu bàN chuyển nhượng lại cho người khác). Chính vì vậy, bàN đã giữ lại số tiền 100.000.000 đồng này trư ớc khi chuyển ti ền đặt cọc cho Y (Vấn đ ề này được thể hiện rõ thông qua đoạn tin nhắn zalo giữa bà Y và bàN cung cấp cho Tòa án). Hai là, hai bên thống nhất thỏa thuận cùng thời điểm giao kết Hợp đồng đặt cọc là bà Y sẽ gửi cho bàN 90.000.000 đồng chi phí để bàN thực hiện đo vẽ, làm giấy tờ của thửa đất. Việc này cũng đư ợc bàN công nhận thông qua các Bản vẽ thửa đất, Phiếu xác nhận kết quả đo đạc hiện trạng thửa đất ngày 17/12/2021 mà bà N đã cung cấp chứng cứ cho Tòa án. Theo đó, khoản tiền này sẽ được thanh toán làm 3 lần, trong đó, lần đầu thống nhất cho bàN trích ra 30.000.000 đồng trong số tiền đặt cọc. Từ những giao dịch nêu trên đã đủ cơ sở chứng minh vi ệc bàN chỉ mới chuy ển kho ản đặt cọc cho bà Y số tiền 470.000.000 đồng sau khi trừ 130.000.000 đồng đối với các chi phí nêu trên. Theo yêu cầu của bàN thì bà Y sau đó đã tiếp tục thanh toán 60.000.000 đồng còn lại chi phí làm gi ấy tờ thửa đất. Do vậy, thực tế số tiền mà bà Y nhận đặt cọc từ bàN là 410.000.000 đồng; không có

## Page 7

việc bàN đưa số tiền 130.000.000 đồng cho bà Y như lời khaic ủa bà N. Vì vậy, yêu cầu Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo, buộc bà Phạm Thị Y phải hoàn trả lại cho bà Nông ThịN số tiền đặt cọc thực nhận từ bà Nông ThịN là 410.000.000 đồng.
- Ông Võ Minh N1 không đồng ý kháng cáo và trình bày của phía nguyên đơn và yêu cầu Hội đồng xét xử giữ nguyên bản án sơ thẩm.
- Tại Bản tự khai và Biên bản lấy lời khai ngày 28/7/2023, người làm chứng bà Lại Ngọc Yến N3 trình bày: Bà là cháu gọi bà Nông ThịN là bác, vào khoảng 18 giờ ngày 26/10/2021, tại nhàc ủa bà N, bàN và bà Phạm Thị Y có gặp nhau nói chuyện, bàn bạc về việc chuyển nhượng đất đai ở phường H, thành phố N. Lúc này bà N3 có việc chuẩn bị phải đi ra ngoài nên khi thấy bà N3, bàN đã nhờ bà Nhi ký làm chứng vào “Giấy nhận tiền đặt cọc sang nhượng đất”. Khi ký làm chứng, bà N3 thấy hai bên có để sẵn một số tiền mặt mệnh giá 500.000 đồng nhưng không xác định được tổng cộng bao nhiêu. Sau khi ký thì bà N3 đi công việc nên không chứng kiến các diễn biến tiếp theo của hai bên.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh K phát biểu ý kiến:
+ Về tố tụng: Việc tuân theo pháp lu ật của Thẩm phán, Hội đồng xét x ử, Thư ký phiên tòa và vi ệc chấp hành pháp lu ật của người tham giat ố tụng được thực hiện theo đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.
+ Về nội dung: Quyết định tại Bản án sơ thẩm là có cơ sở, có căn cứ và đúng pháp luật; kháng cáo của bà Phạm Thị Y là không có căn cứ để chấp nhận. Đề nghị Hội đồng xét xử bác toàn bộ kháng cáo của bà Y, giữ nguyên bản án sơ thẩm.
Án phí sơ thẩm: Đề nghị Hội đồng xét xử quyết định theo pháp luật.
 NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét x ử phúc thẩm nhận định như sau:
[1] Về tố tụng: Bà Hà Huyền N2 là người đồng đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn vắng mặt tại phiên tòa được ông Võ Minh N1 yêu cầu xét xử vắng mặt bà N2; người làm chứng bà Lại Thị Yến N3 có yêu cầu không tham gia phiên tòa .
Vì vậy, Hội đồng xét xử quyết định xét xử theo Điều 296 của Bộ luật tố tụng dân sự.
[2] Về nội dung: Xét kháng cáo của bà Phạm Thị Y:
[2.1] Về yêu cầu tuyên bố “Giấy nhận ti ền cọc sang như ợng đất ngày 26/10/2021” vô hiệu:
Thửa đất số 178, tờ bản đồ số 42 được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quy ền s ở hữu nhà ở và tài sản khác g ắn li ền với đất s ố CU 236940 ngày 28/4/2020 cho bà Trương Thị H. Ngày 14/10/2021, bà Trương Thị H lập giấy ủy quyền được công chứng tại Phòng công chứng Đoàn Quang Lưu, ủy quyền cho bà Phạm Thị Y được quyền nhận kết quả hồ sơ theo Giấy tiếp nhận và hẹn trả kết quả của Ủy ban nhân dân thành phố N. Như vậy, không có nội dung nào thể hiện bà H ủy quyền cho bà Y được quyền định đoạt, nhận đặt cọc để chuyển nhượng thửa đất trên.

## Page 8

Thửa đất số 327, tờ bản đồ số 42 đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bà Nguyễn Thị H1. Ngày 30/9/2021, bà Nguyễn Thị H1 lập giấy ủy quyền được công chứng tại Phòng công chứng Trường An, ủy quyền cho bà Phạm Thị Y được quyền nhận giấy chứng nhận, nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất, xin trích lục bản đồ địa chính. Như v ậy, không có nội dung nào thể hiện bà H 1 ủy quyền cho bà Y được quy ền định đo ạt, tách một phần di ện tích thửa đất trên đ ể nhận đặt c ọc, chuyển nhượng cho người khác.
 Diện tích đất của thửa đất số 178 được ghi nhận trong giấy chứng nhận của bà Trương Thị H chỉ có 58,8m2 nhưng các bên thỏa thuận là 136m2 và việc các bên thỏa thuận chuyển nhượng cả phần diện tích đất được tách từ các thửa đất khác của bà H1 và H là không có căn cứ và không đúng pháp luật. Mặt khác, các bên đương sự cũng không thỏa thuận cụ thể phần diện tích, kích thước, phương thức tách các thửa đất số 179, 327 tờ bản đố số 42, phường H, thành phố N. Vì vậy, thỏa thuận của bà Y và bàN đối với phần diện tích của cả bà H1 và bà H là không thể thực hiện và không thể hoàn thành.
 Như vậy, thỏa thuận nhận cọc để chuyển nhượng thửa đất số 178 tại Tổ 11 T, phường H, thành phố N, với diện tích: ngang 5m x dài 29,7m, trong đó có một phần diện tích của thửa đất số 179 và 327, t ờ bản đồ số 42 là không thể thực hiện được.
 Ngày 30/11/2022, nguyên đơn bà Nông ThịN có Đơn xin thay đổi và rút một phần yêu cầu khởi kiện đề nghị Tòa án tuyên bố “Giấy đặt cọc sang nhượng đất ” lập ngày 26/10/2021 vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện được và rút yêu cầu khởi kiện đối với yêu cầu buộc bị đơn phải thanh toán khoản tiền phạt cọc 600.000.000đ.
Bị đơn thống nhất với yêu cầu thay đổi này của nguyên đơn và cũng không yêu cầu Tòa án xem xét bồi thường thiệt hại. Do đó, có căn cứ để tuyên bố “Giấy nhận tiền cọc sang nhượng đất” lập ngày 26/10/2021 giữa bà Phạm Thị Y và bà Nông ThịN là vô hiệu. Đồng thời, bản án sơ thẩm đã tuyên “Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nông ThịN về việc yêu cầu bị đơn bà Phạm Thị Y thanh toán khoản tiền phạt cọc 600.000.000 đồng” là có căn cứ.
[2.2] Về giải quyết hậu quả của việc tuyên bố hợp đồng vô hiệu và chấm dứt hiệu lực của hợp đồng đặt cọc Theo trình bày của bà Nông ThịN thì bà đã đặt cọc 600.000.000 đồng cho bà Phạm Thị Y, trong đó: thanh toán tiền mặt là 130.000.000 đ ồng, chuyển khoản là 470.000.000 đồng vào tài kho ản Ngân hàng nông nghi ệp số 4701215016238 đứng tên bà Y, nên bàN yêu cầu bà Y trả lại cho bà 600.000.000 đồng.
 Bà Y không đồng ý yêuc ầu trên của bàN vì cho rằng bà chỉ nhận được số tiền bàN đặt cọc 470.000.000 đồng đã chuyển vào tài kho ản Ngân hàng nông nghiệp số 4701215016238 đứng tên bà Y, sau đó, bà Y đã chuyển trả 60.000.000 đồng cho bàN nên bà Ych ỉ đồng ý thanh toán lại số tiền thực nhận cho bàN là 410.000.000 đồng. Bị đơn đã cung cấp vi bằng số 309 ngày 18/7/2023 của Văn phòng thừa phát lại K thể hiện nội dung tin nh ắn zalo bà Ynh ắn cho bàN có nội dung “em cũng ứng tiền hh choch ị và sổ hết 130 rồi” để cho rằng nguyên đơn đã trừ trước s ố tiền 130.000.000 đồng gồm 100.000.000 đồng tiền hoa hồng và

## Page 9

30.000.000 đồng tiền làm sổ nên chỉ chuyển khoản cho bị đơn 470.000.000 đồng.
Tuy nhiên, thỏa thuận tiền hoa hồng và làm s ổ là giao dịch khác, không đư ợc các bên thỏa thuận trong “Giấy nhận tiền cọc sang nhượng đất” lập ngày 26/10/2021.
Bị đơn không có yêu cầu phản tố về nội dung này đ ể cấn trừ nghĩa vụ nên không có cơ sở để xem xét. Đồng thời, tại Trang 17 của Vi bằng thể hiện bà Y thừa nhận đã nhận của bàN 600.000.0000 đồng, phù hợp với nội dung “ Giấy nhận tiền cọc sang nhượng đất” lập ngày 26/10/2021 - bị đơn đã ký xác nhận: “đã nhận đủ cọc 600.000.000 đồng”. Do đó, có căn cứ để buộc bà Phạm Thị Y phải hoàn trả lại số tiền 600.000.000 đồng cho bà Nông Thị N, nên không có cơ sở để chấp nhận kháng cáo của bị đơn.
Từ nhận định [2.1] và [2.2], kháng cáo của bà Phạm Thị Y là không có căn cứ chấp nhận ; Bản án dân s ự sơ thẩm số: 09/2023/DS-ST ngày 03 tháng 3 năm 2023 của Tòa án nhân dân thành phốN là có căn cứ, đúng pháp luật. Vì vậy, bác toàn bộ kháng cáo của bà Phạm Thị Y; giữ nguyên bản án sơ thẩm.
[3] Về án phí:
- Án phí dân sự sơ thẩm: Do yêu cầu của nguyên đơn bà Nông ThịN được chấp nhập nên b ị đơn bà Phạm Thị Y phảin ộp án phí dân s ự với s ố tiền 28.000.000 đồng (Hai mươi tám triệu đồng).
- Trả lại cho bà Nông ThịN số tiền 24.000.000 đồng (Hai mươi b ốn triệu đồng) tạm ứng án phí sơ thẩm mà bàN đã đóng theo Biên lai tạm ứng án phí, l ệ phí Tòa án s ố AA/2021/0001417 ngày 29/3/2022 của Chi cục Thi hành án dân s ự thành phố N.
- Án phí dân sự phúc thẩm: Bà Phạm Thị Y phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.
Vì các lẽ trên;
QUYẾT ĐỊNH
- Căn cứ vào khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;
- Áp dụng các Điều 117, Điều 328, Điều 407, khoản 1 Điều 408 Bộ luật Dân sự năm 2015;
- Căn cứ vào các Điều 12, 26, 27 của Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định v ề mức thu, mi ễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
* Tuyên x ử: Không chấp nhận kháng cáo của bà Phạm Thị Y; giữ nguyên Bản án dân s ự sơ thẩm số: 09/2023/DS-ST ngày 23 tháng 3 năm 2023 của Tòa án nhân dân thành phố N, tỉnh K.
1. Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nông ThịN về yêu cầu bị đơn bà Phạm Thị Y thanh toán khoản tiền phạt cọc là 600.000.000 đồng (Sáu trăm triệu đồng).
2. Tuyên bố “Giấy nhận tiền cọc sang nhượng đất” đề ngày 26/10/2021 giữa bà Nông ThịN và bà Phạm Thị Y vô hiệu.
3. Chấp nhận yêu cầu của bà Nông Thị N. Buộc bà Phạm Thị Y có nghĩa vụ trả lại cho bà Nông ThịN số tiền 600.000.000 đồng (Sáu trăm triệu đồng).

## Page 10

4. Về án phí:
4.1. Án phí dân sự sơ thẩm:
- Bà Phạm Thị Y phải nộp 28.000.000 đồng (Hai mươi tám tri ệu đồng) án phí dân sự sơ thẩm.
- Trả lại cho bà Nông ThịN 24.000.000 đồng (Hai mươi bốn triệu đồng) tiền tạm ứng án phí sơ thẩm mà bàN đã đóng theo Biên lai tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án s ố AA/2021/0001417 ngày 29/3/2022 của Chic ục Thi hành án dân s ự thành phố N.
4.2. Án phí dân sự phúc thẩm: Bà Phạm Thị Y phải nộp 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự phúc thẩm, khấu trừ số tiền tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm đã nộp là 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí s ố: AA/2021/0011577 ngày 11/5/2023 của Chic ục thi hành án dân s ự thành phố N, tỉnh K. Bà Yến đã nộp đủ án phí dân sự phúc thẩm.
* Quy định:
- Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án và đến thời hạn giao tiền, nếu người phải thi hành án không thi hành án thì còn phải trả lãi theo quy định tại Điều 357 và Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015 tương ứng với số tiền và thời gian chưa thi hành án.
- Trường hợp bản án được thi hành theo qu y định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân s ự thì ngư ời được thi hành án dân s ự, người phải thi hành án dân s ự có quyền thỏa thuận thi hành án, quy ền yêuc ầu thi hành án, t ự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qu y định tại các Đi ều 6, 7, 7a và 9 Lu ật Thi hành án dân s ự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qu y định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.
* Nơi nhận:
- VKSND tỉnh K;
- TAND TP. N;
- VKSND TP. N;
- Các đương sự;
- Chi cục THADS TP. N;
- Lưu hồ sơ, án văn.
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA






 N.H.T