Bản án số:10/2023/DS-ST
Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
V/v: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Số: 10
Ngày: 31/07/2023
Tòa án xét xử: TAND huyện Gio Linh, tỉnh Quảng Trị
Cấp xét xử: Sơ thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thông tin vụ việc: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM HUYỆN GIO LINH Độc lập - Tự do - Hạnh phúc TỈNH QUẢNG TRỊ Bản án số:10/2023/DS-ST Ngày 31/7/2023.
 “V/v Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN GIO LINH, TỈNH QUẢNG TRỊ

Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Nhan Ngọc Đăng.
Các Hội thẩm nhân dân: bà Nguyễn Thị Thuận và bà Nguyễn Thị Thu Hiền.
Thư ký phiên tòa : Ông Lê Thanh Tuấn - Thư ký Tòa án nhân dân huy ện Gio Linh.
Đại diện viện kiểm sát nhân dân huy ện Gio Linh tham gia phiên tòa : Bà Đặng Thúy Nhung - Kiểm sát viên.
Ngày 28 tháng 7 năm 2023, tại Hội trường xét xử Tòa án nhân dân huyện Gio Linh, tỉnh Qu ảng Trị xét x ử sơ thẩm công khai v ụ án dân s ự thụ lý s ố 101/2022/TLST-DS ngày 27/12/2022 (tạm đình chỉ giải quy ết v ụ án dân s ự ngày 26/6/2023, tiếp tục giải quyết vụ án ngày 04/7/2023) về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt c ọc” theo Quy ết định đưa v ụ án ra xét x ử số 20/2023/QĐXXST-DS ngày 20/7/2023, giữa các đương sự:
 Nguyên đơn: Bà Hoàng Thị Ng, sinh năm 1977, có mặt;
 Bị đơn: Ông Hoàng La Th, sinh năm 1956, có mặt;
 Đều trú tại: Thôn Tr, xã G, huyện Gio Linh, tỉnh Quảng Trị.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Tại đơn khởi kiện đề ngày 20/12/2022, và trong quá trình gi ải quyết vụ án, bà Hoàng ThịNg trình bày:
Ngày 19/3/2022, bà Hoàng ThịNg và ông Hoàng La Th có ký hợp đồng đặt cọc 200.000.000 đồng về việc chuyển nhượng Quyền sử dụng đất (QSDĐ) là thửa đất số 213, tờ bản đồ số 10, diện tích 296m 2 thuộc Thôn Tr, xã G , huyện Gio Linh, tỉnh Qu ảng Trị vớit ổng giá trị 2.100.000.000 đồng. Hai bên thỏa thu ận đến ngà y 19/6/2022 s ẽ làm thủ tục công chứng chuy ển như ợng. Tuy nhiên, đến ngày 19/6/2022, ông Th không làm thủ tục tách thửa để thực hiện việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng theo thỏa thuận. Đã nhiều lần bàNg yêu cầu ông Th trả lại số tiền đã cọc 200.000.000 đ ồng, nhưng ông Th chỉ trả 100.000.000 đ ồng. Vì v ậy, ngày 20/12/2022, bàNg làm đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc ông Th có nghĩa vụ hoàn trả cho bàNg số tiền còn lại 100.000.000 đồng.

## Page 2

Quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa, ông Hoàng La Th trình bày:
Ông Th thừa nhận có nhận 200.000.000 đồng đặt cọc để chuyển nhượng QSDĐ cho bà Ng. Vi ệc không công chứng đư ợch ợp đồng chuy ển như ợng QSDĐ theo hợp đồng đặt cọc được ký kết giữa ông Th và bàNg là do lỗi của bàNg không hợp tác, nên số tiền còn lại 100.000.000 đồng ông Th không đồng ý trả.
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Gio Linh trình bày quan đi ểm về việc giải quyết vụ án:
- Về thủ tục tố tụng: Quá trình giải quyết vụ án của Tòa án đư ợc thực hiện đầy đủ theo đúng quy định của BLTTDS. Cụ thể: Thụ lý đúng thẩm quyền, thủ tục thụ lý vụ án được thực hiện đầy đủ theo quy định; xác định đúng mối quan hệ tranh chấp và tư cách của những người tham gia tố tụng; quyền và nghĩa vụ của các bên trong quá trình giải quyết vụ việc của Tòa án tuân thủ theo đúng quy định của BLTTDS và các quy định pháp luật có liên quan; ban hành Quy ết định đưa vụ án ra xét xử đúng thời hạn và đúng căn c ứ pháp luật. Người tham gia tố tụng đã thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ tố tụng theo quy định của BLTTDS.
- Về nội dung: Áp dụng các Đi ều 116, 117, 119, 328 BLDS đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêuc ầu khởi kiện của nguyên đơn, đề nghị Tòa án tuyên buộc bị đơn phải trả cho nguyên đơn số tiền đặt cọc 100.000.000 đồng. Bị đơn phải chịu án phí dân s ự sơ thẩm theo quy định tại Điều 147 BLTTDS, Điều 27 Nghị quyết s ố 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016. Tuy nhiên, b ị đơn là ngư ời cao tu ổi và có đơn xin miễn án phí, do đó đề nghị Hội đồng xét xử miễn án phí cho bị đơn.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
 Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong h ồ sơ vụ án và đư ợc thẩm tra tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:
[1] Về quan hệ tranh chấp: Theo đơn khởi kiện đề ngày 20/12/2022, nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân huy ện Gio Linh gi ải quyết buộc ông Hoàng La Th phải thanh toán cho nguyên đơn số tiền đã nhận cọc là 100.000.000 đồng. Căn cứ khoản khoản 3, Điều 26 BLTTDS, Hội đồng xét xử xác định quan hệ tranh chấp là “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.
 [2] Về thẩm quyền: Bị đơn Hoàng La Th có địa chỉ Thôn Tr, xã G, huyện Gio Linh, tỉnh Quảng Trị. Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân s ự, Tòa án nhân dân huyện Gio Linh thụ lý giải quyết là đúng thẩm quyền.
[3] Về nội dung vụ án:
 [3.1] Xét tính hợp pháp của Hợp đồng đặt cọc ngày 19/3/2022 về việc “chuyển nhượng QSD đất – QSD Nhà ở” ký kết giữa chị Hoàng ThịNg và ông Hoàng La Th, Hội đồng xét xử thấy rằng:
Ngày 20/12/2022 nguyên đơn bà Hoàng ThịNg nộp đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết buộc ông Hoàng La Th phải thanh toán cho nguyên đơn số tiền đã nhận cọc là 100.000.000 đồng. Kèm theo đơn khởi kiện là bản phô tô (màu) Hợp đồng đặt cọc đề ngày 19/3/2022 ký kết giữa nguyên đơn và bị đơn. Tại phiên tòa, bị đơn trình bày: Bản gốc hợp đồng đặt cọc ngày 19/3/2022 đã đư ợc bị đơn thu gi ữ lại sau khi

## Page 3

hoàn trả lại s ố tiền 100.000.000 đồng cho nguyên đơn. Và nguyên đơn và b ị đơn cũng thừa nhận các nội dung giao kết trong hợp đồng mà nguyên đơn xu ất trình là đúng với nội dung mà các bên giao k ết; b ị đơn thừa nhận chữ ký ( Hoàng La Th )
trong hợp đồng mà nguyên đơn xuất trình là chữ ký của bị đơn. Căn cứ khoản 2 Điều 92 BLTTDS, nội dung bản phô tô (màu) Hợp đồng đặt cọc đề ngày 19/3/2022 ký kết giữa nguyên đơn và b ị đơn là tình ti ết không phảich ứng minh trong v ụ án. Thấy rằng, chủ thể tham gia ký kết hợp đồng có đầy đủ năng lực hành vi dân s ự, các bên tham gia ký kết hợp đồng hoàn toàn tự nguyện, mục đích và nội dung của Hợp đồng không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Căn cứ Điều 177 BLDS thì Hợp đồng đặt cọc ký kết ngày 19/3/2022 gi ữa nguyên đơn và b ị đơn có hiệu lực pháp luật.
[3.3] Xét quá trình thực hiện hợp đồng đặt cọc giữa các bên tham gia ký kết hợp đồng đặt cọc:
Về nội dung hợp đồng đặt cọc: Ngày 19/3/2022, tại Trúc Lâm, xã G, huyện Gio Linh, tỉnh Quảng Trị, giữa nguyên đơn và b ị đơn ký kết hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sử dụng nhà ở. Theo nội dung của hợp đồng đã ký k ết, bà Hoàng ThịNg đặt cọc số tiền là 200.000.000 đồng cho ông Hoàng La Th để nhận chuyển nhượng thửa đất số thửa đất số 213, tờ bản đồ số 10, diện tích 296m2 thuộc Thôn Tr, xã G, huyện Gio Linh, tỉnh Quảng Trị, giá trị chuyển nhượng là 2.100.000.000 đồng ; thời hạn đặt cọc làt ừ ngày 19/3/2022 đến ngày 19/6/2022. Ngoài ra hợp đồng còn quy định về các trường hợp phạt cọc.
Chị Hoàng ThịNg trình bày đã giao cho ông Hoàng La Th số tiền là 200.000.000 đồng. Theo Biên bản hòa gi ải ngày 19/7/2023, Biên bản ghi lời khai ngày 09/02/2023 và tại phiên tòa, ông Hoàng La Th đã thừa nhận đã nhận đủ số tiền này. Nguyên đơn, b ị đơn đều thừanh ận, đếnh ết ngày 19/6/2022, khi không ti ến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ông Th đã trả lại cho chị Hoàng ThịNg số tiền là 100.000.000 đồng. Căn cứ khoản 2 Điều 92 BLTTDS thì đây không phải là tình ti ết phải chứng minh. Do đó, có căn c ứ xác định ông Hoàng La Th đã nhận đủ số tiền đặt cọc là 200.000 .000 đồng của chị Hoàng Thị Ng, đã thanh toán lại cho chịNg số tiền 100.000.000 đồng, còn lại 100.000.000 đồng chưa thanh toán.
Xét quá trình thực hiện việc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng theo qu y định của hợp đồng đặt cọc đã ký kết. Hội đồng xét xử thấy rằng:
Ngày 19/3/2022, nguyên đơn và b ị đơn ký kết hợp đồng đặt cọc v ề việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sử dụng nhà ở. Theo nội dung của hợp đồng đã ký k ết, chị Hoàng ThịNg đặt cọc s ố tiền là 200.000.000 đồng cho ông Hoàng La Th, để nhận chuyển nhượng diện tích 296m2 , thửa đất số thửa đất số 213, tờ bản đồ số 10 thuộc Thôn Tr, xã G, huyện Gio Linh, tỉnh Quảng Trị. Phần diện tích đất nằm trong tổng diện tích đất ngày 26/9/2003 hộ ông Hoàng La Th được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số U989191 thửa đất số 211, 214, 213, 221, tờ bản đồ số 10 với diện tích 1787m2 tại Thôn Tr, xã G, huyện Gio Linh, tỉnh Quảng Trị. Theo

## Page 4

quy định tại khoản 1 Đi ều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì “ Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì ngư ời sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất”. Như vậy, muốn ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bắt buộc phải tiến hành thủ tục tách thửa đối với phần diện tích đất cam kết chuyển nhượng. Theo quy định tại khoản 1 Đi ều 75 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, thì “Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa”. Như vậy, ông Hoàng La Th là người phải có nghĩa vụ làm các thủ tục tách thửa để tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Tại Biên bản xác minh ngày 25/5/2023, ông Trần Đăng Cảm – Cán b ộ địa chính xã G xác định và theo Công văn số 354 của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huy ện Gio Linh thì : Sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc cho đếnh ết ngày 19/6/2022, ông Hoàng La Th không có đề nghị UBND xã G thực hiện thủ tục tách thửa đất thửa đất s ố 213, t ờ bản đ ồ số 10, di ện tích 296m 2 thuộc Thôn Tr, xã G , huyện Gio Linh, tỉnh Qu ảng Trị để làm thủ tục chuyển như ợng như cam kết hợp đồng đặt cọc ký kết ngày 19/3/2022 giữa nguyên đơn và b ị đơn. Như vậy, lỗi không thực hiện được hợp đồng đặt cọc ngày 19/3/2022 là của bị đơn. Theo quy định tại Điều 4 Hợp đồng đặt cọc, thì bị đơn phải bị phạt cọc, tuy nhiên, nguyên đơn chỉ yêu cầu Tòa án buộc bị đơn phải trả lại số tiền 100.000.000 đồng là có căn c ứ, cần chấp nhận.
[6]. Về án phí: Nguyên đơn không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đư ợc chấp nhận nên b ị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, tại phiên tòa ông Hoàng La Th có đơn miễn án phí dân s ự sơ thẩm. Xét th ấy, ông Hoàng La Th , sinh năm 1956, là ngư ời trên 60 tu ổi, thuộc trường hợp được miễn án phí theo quy định tại điểm đ kho ản 1 Điều 12 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội quy định án phí và l ệ phí Tòa án. Mi ễn 5.000.000 đồng (Năm triệu đồng)
tiền án phí cho ông Hoàng La Th.
[7]. Về chi phí tố tụng: Bị đơn phải chịu 4.200.000 đồng chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ khoản 3 Điều 326, điểm b kho ản 1 Đi ều 35, đi ểm g kho ản 1 Đi ều 40;
khoản 1 Điều 147, Điều 266, 271, 273, 280 B ộ luật Tố tụng dân sự; Điều 116, 117, 119, 328 BLDS; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội quy định án phí và lệ phí Tòa án, xử:
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn chị Hoàng Thị Ng. Buộc bị đơn ông Hoàng La Th phải trả cho chị Hoàng ThịNg số tiền là 100.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng).
2. Về án phí: Nguyên đơn không phải chịu án phí dân s ự sơ thẩm. Hoàn trả lại cho anh Hoàng ThịNg số tiền tạm ứng án phí dân s ự sơ thẩm đãn ộp là 2.500.000

## Page 5

đồng (Hai triệu năm trăm nghìn đồng) theo Biên lai thu ti ền tạm ứng án phí, l ệ phí Tòa án số CC/2022/0000071 ngày 27/12/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Gio Linh, tỉnh Quảng Trị.
Bị đơn ông Hoàng La Th thuộc trường hợp miễn án phí theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội quy định án phí và lệ phí Tòa án. Ông Hoàng La Th được miễn 5.000.000 đồng (Năm triệu đồng) tiền án phí dân sự sơ thẩm.
Ông Hoàng La Th phải hoàn trả cho chị Hoàng ThịNg số tiền chi phí xem xét thẩm định với số tiền là 4.200.000. đồng.
Kể từ ngày có đơn yêuc ầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãic ủa số tiền còn phải thi hành án theom ức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.
Bản án này được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân s ự, người phải thi hành án dân s ự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, t ự nguyện thi hành án ho ặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Lu ật Thi hành án dân s ự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.
4. Nguyên đơn, bị đơn có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày tuyên án.
Nơi nhận:
- TAND tỉnh Quảng Trị;
- VKSND huyện Gio Linh;
- Đương sự;
- THADS huyện Gio Linh;
- Lưu: HSVA.
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA

Nhan Ngọc Đăng