Bản án số: 59/2023/DS-ST
Phan Minh H - Công ty U
Số: 59
Ngày: 15/08/2023
Tòa án xét xử: TAND TX. Thuận An, tỉnh Bình Dương
Cấp xét xử: Sơ thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thông tin vụ việc: 1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Phan Minh H đối với bị đơn Công ty Cổ phần bất động sản U và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Công ty Cổ phần phát triển địa ốc A về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc. 2. Chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn Công ty Cổ phần bất động sản U đối với nguyên đơn ông Phan Minh H. Tuyên hợp đồng đặt cọc ngày 10/7/2019 giữa ông Phan Minh H và Công ty Cổ phần bất động sản U là vô hiệu. Công ty Cổ phần bất động sản U và Công ty Cổ phần phát triển địa ốc A có nghĩa vụ liên đới thanh toán cho ông Phan Minh H số tiền cọc 1.242.000.000 đồng (một tỷ hai trăm bốn mươi hai triệu đồng).

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ THUẬN AN TỈNH BÌNH DƢƠNG Bản án số: 59/2023/DS-ST Ngày: 15-8-2023 V/v: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc.

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ THUẬN AN, TỈNH BÌNH DƯƠNG
- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Võ Thị Thu Thảo Các Hội thẩm nhân dân:
1. Ông Lê Văn Công
2. Bà Trần Ngọc Phƣơng
- Thư ký phiên tòa: Bà Thái Thị Yến – Thƣ ký Tòa án nhân dân thành phố Thuận An, tỉnh Bình Dƣơng.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Thuận An , tỉnh Bình Dương tham gia phiên tòa: Bà Mai Thị Năm - Kiểm sát viên.
Ngày 15 tháng 8 năm 2023, tại Trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Thuận An, tỉnh Bình Dƣơng mở phiên tòa xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số:
99/2023/TLST-DS ngày 28 tháng 3 năm 2023 về vi c: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”, theo Quyết định đƣa vụ án ra xét xử số: 44/2023/QĐXXST-DS ngày 05 tháng 7 năm 2023, giữa các đƣơng sự:
Nguyên đơn: Ông Phan Minh H, sinh năm 1989; địa chỉ: Xóm 1, Thôn 6, xã M, huyn T, tỉnh Bình Thuận. Địa chỉ liênh : Tổ 13 ấp 3A, xã M, huyn C, tỉnh Bình Phƣớc, có mặt.
Bị đơn: Công ty Cổ phần bất động sản U; địa chỉ: số 158 đƣờng N, Khu 11, phƣờng C, thành phố T, tỉnh Bình Dƣơng.
Ngƣời đại din hợp pháp bà Vƣơng Ngọc B, sinh năm 1982; địa chỉ: Số 147/31/1 N, khu 9, phƣờng P, thành phố T, tỉnh Bình Dƣơng, có mặt.
Ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Công ty Cổ phần phát triển địa ốc A;
địa chỉ: Số 257 Đ, khu 2, phƣờng P, thành phố T, tỉnh Bình Dƣơng, có đơn xin giải quyết vắng mặt.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Theo đơn khởi kiện và trong quá trình giải quyết vụ á và tại phiên tòa, nguyên đơn ông Phan Minh H trình ày Ngày 10/7/2019, ông Phan Minh H và Công ty Cổ phần bất động sản U có ký

## Page 2

hợp đồng đặt cọc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đối với khu nhà ở U phƣờng An Phú, thị xã (nay là thành phố) Thuận An, tỉnh Bình Dƣơng. Hợp đồng đặt cọc có nội dung: Ông H đặt cọc nhận chuyển nhƣợng lô đất có ký hi u LKD ô số 42, din tích 60m2, giá trị hợp đồng là 1.296.000.000đồng. Ông H thanh toán cho Công ty số tiền 1.242.000.000đồng tƣơng đƣơng 95,83% giá trị. Theo Điều 4.1.2 của hợp đồng thì ngày 10/01/2021 Công ty Cổ phần bất động sản U và Công ty Cổ phần phát triển địa ốc A phải ký hợp đồng chuyển nhƣợng cho khách hàng và trễ nhất là đến tháng 6/2021 Công ty phải bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khách hàng. Ngày 05/11/2021 khách hàng nhận đƣợc thông báo hẹn đến quý I/2021 sẽ ký hợp đồng. Ngày 29/3/2022 nhận đƣợc cập nhật tiến độ thực hin hợp đồng.
Ngày 31/10/2022 Ủy ban phƣờng An Phú có băng rôn thể hin dự án U chƣa đủ điều kin chuyển nhƣợng. Nhƣ vậy, quá thời gian thỏa thuận nhƣng Công ty vẫn chƣa ký hợp đồng chuyển nhƣợng và bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khách hàng. Do đó, nguyên đơn khởi ki n, đề nghị Tòa án giải quyết buộc Công ty Cổ phần bất động sản U và Công ty Cổ phần phát triển địa ốc A có trách nhim bồi thƣờng hợp đồng cho ông Phan Minh H gồm các khoản sau:
Tiền cọc là: 1.242.000.000 đồng; Tiền phạt với lãi suất 0,05%/ngày, tạm tính từ ngày 10/01/2021 đến ngày xét xử 15/8/2023, số tiền là: 1.242.000.000đ x 0,05% x 945 ngày = 586.845.000 đồng; Bồi thƣờng 30% giá trị hợp đồng là:
1.296.000.000đ x 30% = 388.800.000 đồng. Tổng số tiền là 2.217.645.000 đồng (hai tỷ hai trăm mƣời bảy tri u sáu trăm bốn mƣơi lăm nghìn đồng).
Nguyên đơn không đồng ý với yêu cầu phản tố của bị đơn về vic bị đơn đề nghị Tòa án giải quyết tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hi u và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hi u.
Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa đại diện hợp pháp của ị đơn trình bày: Công ty Cổ phần bất động sản U là bên nhận chuyển nhƣợng của Công ty Cổ phần phát triển địa ốc A theo hợp đồng nguyên tắc về vic chuyển nhƣợng các sản phẩm đất nền và nhà ở thuộc dự án khu nhà ở U, địa chỉ: phƣờng An Phú, thị xã (nay là thành phố) Thuận An. Ngày 10/7/2019 giữa Công ty U và ông Phan Minh H có ký hợp đồng đặt cọc đối với lô đất LKD-42, Ô số 42, din tích 60m2, giá thỏa thuận đặt cọc là 1.296.000.000đồng. Quá trình thực hin hợp đồng ông H đã thanh toán đƣợc số tiền 1.242.000.000 đồng. Căn cứ vào khoản 1.4 điều 1 của Hợp đồng đặt cọc, chủ đầu tƣ sẽ thông báo ký hợp đồng chuyển nhƣợng với bên B sau khi bên B thanh toán tiền cọc tƣơng đƣơng 100% giá trị hợp đồng này trừ lại tiền bàn giao sổ là 10.000.000 đồng nhƣng không sớm hơn 18 tháng kể từ ngày ký hợp đồng.
Thời gian dự kiến để đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 150 ngày làm vic tiếp theo.
Nhƣ vậy, về nghĩa vụ đặt cọc, ông H chƣa thực hin đầy đủ theo thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc giữa các bên nên hai bên chƣa tiến hành ký hợp đồng chuyển nhƣợng chính thức.
Điểm 6.1.2 khoản 6.1 điều 6 của Hợp đồng có quy định: chủ đầu tƣ phải có trách nhim hoàn tất Giấy chứng nhận mang tên bên B không quá 150 ngày làm vi c, kể từ ngày ký hợp đồng chuyển nhƣợng. Nếu vƣợt quá thời điểm này thì chủ đầu tƣ sẽ chịu phạt lãi suất bằng 0,05%/ngày tƣơng ứng với số ngày chậm hoàn tất

## Page 3

giấy chứng nhận. Mức phạt lãi suất sẽ tính từ ngày chậm hoàn tất giấy chứng nhận mà thời gian để hoàn tất giấy chứng nhận là không quá 150 ngày làm vic kể từ ngày ký hợp đồng chuyển nhƣợng, còn hợp đồng chuyển nhƣợng sẽ đƣợc ký khi bên B thanh toán tiền đặt cọc tƣơng đƣơng 100% giá trị hợp đồng hai bên đã ký (trừ lại tiền bàn giao sổ là 10.000.000 đồng), thực tế nguyên đơn là ngƣời không thực hin đúng thỏa thuận trong hợp đồng. Vic nguyên đơn khởi kin đòi lại tiền cọc, tiền lãi và bồi thƣờng thit hại với số tiền tổng số tiền là 2.064.879.000 đồng (hai tỷ không trăm sáu mƣơi bốn tri u tám trăm bảy mƣơi chín ngàn đồng), công ty không đồng ý. Ngoài ra, bị đơn có yêu cầu phản tố, đề nghị Tòa án xem xét tuyên hợp đồng vô hi u và xử lý hậu quả của hợp đồng vô hi u, Công ty đồng ý thanh toán lại khoản tiền đã nhận của nguyên đơn.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Công ty Cổ phần phát triển địa ốc A có văn ản trình bày: Công ty Cổ phần phát triển địa ốc A là chủ đầu tƣ thuộc dự án khu nhà ở U, địa chỉ: phƣờng An Phú, thị xã (nay là thành phố) Thuận An. Theo hợp đồng nguyên tắc Công ty Cổ phần bất động sản U là nhà phân phối thuộc dự án trên. Quá trình thực hin dự án Công ty gặp một số trở ngại khách quan dẫn đến thời gian hoàn thành dự án kéo dài nhƣ thay đổi địa giời hành chính, dịch b nh, thay đổi cấp quản lý… mà phía Công ty không thể lƣờng trƣớc đƣợc. Ngày 27/02/2023 Sở Tài nguyên có văn bản số 654/STNMT-CCQLĐĐ đã có thông báo về kết quả kiểm tra vic đầu tƣ cơ sở hạ tầng đối với dự án. Do đó, đối với dự án khi ngƣời mua thanh toán hết tiền theo thỏa thuận, xây nhà ở - phần thô thì hoàn toàn đƣợc xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền đất theo quy định. Do đó, Công ty Cổ phần phát triển địa ốc A không đồng ý với yêu cầu khởi kin của nguyên đơn. Công ty có đơn xin đƣợc vắng mặt trong suốt quá trình làm vi c, hòa giải và xét xử.
Tại phiên tòa:
Nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi ki n, buộc Công ty Cổ phần bất động sản U và Công ty Cổ phần phát triển địa ốc A có trách nhim thanh toán cho ông H số tiền 2.217.645.000 đồng (hai tỷ hai trăm mƣời bảy tri u sáu trăm bốn mƣơi lăm nghìn đồng), trong đó: Tiền cọc là: 1.242.000.000 đồng; Tiền lãi tạm tính từ ngày 10/01/2021 đến ngày xét xử 15/8/2023, số tiền là: 1.242.000.000đ x 0,05% x 945 ngày = 586.845.000 đồng; Bồi thƣờng 30% giá trị hợp đồng là: 1.296.000.000đ x 30% = 388.800.000 đồng. Nguyên đơn không đồng ý với yêu cầu phản tố của bị đơn.
Bị đơn không đồng ý yêu cầu khởi kin của nguyên đơn, đề nghị Tòa án xem xét tuyên hợp đồng vô hi u, giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hi u.
- Ý kiến của Kiểm sát viên tham gia phiên tòa:
+ Về tố tụng: Quá trình tố tụng từ khi thụ lý vụ án đến trƣớc khi khai mạc phiên tòa, Thẩm phán đã tiến hành đúng và đầy đủ các quy định về thủ tục tố tụng đƣợc quy định tại Bộ luật tố tụng dân sự, vụ án đƣợc đƣa ra xét xử đúng thời hạn chuẩn bị xét xử theo quy định tại Điều 203 của Bộ luật tố tụng dân sự. Tại phiên tòa, Hội đồng xét xử đã thực hin đúng quy định tại chƣơng XIV của Bộ luật tố tụng dân sự về phiên tòa sơ thẩm. Những ngƣời tham gia tố tụng: Các đƣơng sự đã thực hin đúng quyền và nghĩa vụ tố tụng của mình theo quy định của Bộ luật tố

## Page 4

tụng dân sự.
+ Về quan điểm giải quyết vụ án: Căn cứ vào các tài li u, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, diễn biến tại phiên tòa có cơ sở chấp nhận một phần yêu cầu khởi kin của nguyên đơn buộc bị đơn trả lại tiền cọc đã nhận và ½ tiền lãi theo yêu cầu của nguyên đơn vì lỗi là nhƣ nhau.
Có căn cứ chấp nhận một phần yêu cầu phản tố bị đơn, tuyên hợp đồng đặt cọc vô hi u, trả lại tiền cọc và trả ½ lãi suất theo mức lãi suất nguyên đơn yêu cầu.
Ngoài ra, Kiểm sát viên không kiến nghị gì thêm.
NHẬN ĐỊNH TÒA ÁN:
[1]. Về tố tụng [1.1]. Về quan hệ pháp luật: Nguyên đơn khởi kin yêu cầu Tòa án giải quyết buộc Công ty Cổ phần bất động sản U và Công ty Cổ phần phát triển địa ốc A có trách nhim thanh toán cho ông Phan Minh H số tiền 2.217.645.000 đồng (hai tỷ hai trăm mƣời bảy tri u sáu trăm bốn mƣơi lăm nghìn đồng), trong đó: Tiền cọc là:
1.242.000.000 đồng; Tiền phạt lãi với lãi suất 0,05%/ngày, tính từ ngày 10/01/2021 đến ngày xét xử 15/8/2023, số tiền là: 1.242.000.000đ x 0,05% x 945 ngày = 586.845.000 đồng; Bồi thƣờng 30% giá trị hợp đồng là: 1.296.000.000đ x 30% = 388.800.000 đồng, theo hợp đồng đặt cọc ngày 10/7/2019 giữa ông Phan Minh H và Công ty Cổ phần bất động sản U. Do đó Hội đồng xét xử xác định quanh pháp luật là Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” đây là loại tranh chấp hợp đồng đƣợc quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng Dân sự.
[1.2]. Về thẩm quyền giải quyết: Hợp đồng đặt cọc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đối với khu nhà ở U tại địa chỉ phƣờng An Phú, thành phố Thuận An, tỉnh Bình Dƣơng. Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng Dân sự thì đây là vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân thành phố Thuận An, tỉnh Bình Dƣơng.
[1.3] Về tham gia phiên tòa của các đƣơng sự: Ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Công ty Cổ phần phát triển địa ốc A có yêu cầu giải quyết vắng mặt. Căn cứ khoản 1 Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
[2]. Nội dung tranh chấp:
[2.1]. Giữa nguyên đơn và bị đơn đều xác định ngày 10/7/2019 các bên có ký Hợp đồng đặt cọc cũng nhƣ các bên đã giao nhận tiền cọc là 1.242.000.000 đồng.
Các bên chƣa tiến hành bàn giao đất, chƣa ký hợp đồng chuyển nhƣợng, chƣa bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trên đất cũng chƣa xây dựng công trình.
Lời thừa nhận của các đƣơng sự là tình tiết không cần phải chứng minh theo quy định tại Điều 92 của Bộ luật Tố tụng dân sự.
[2.2]. Đối với hợp đồng đặt cọc: Ngày 10/7/2019, ông Phan Minh H và Công ty Cổ phần bất động sản U có ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đối với khu nhà ở U phƣờng An Phú, thị xã (nay là thành phố) Thuận An, tỉnh Bình Dƣơng. Quá trình thực hin hợp đồng, ông Phan Minh H thanh toán cho Công ty 1.242.000.000 đồng tƣơng đƣơng 95,8% giá trị hợp đồng và không thanh toán

## Page 5

phần còn lại vì ông H cho rằng Công ty đã vi phạm Điều 4.1.2 của hợp đồng đặt cọc về thời gian ký kết hợp đồng chuyển nhƣợng cũng nhƣ vi phạm thời gian bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông H. Ông Hyêu cầu Tòa án giải quyết buộc Công ty Cổ phần bất động sản U và Công ty Cổ phần phát triển địa ốc A có trách nhim thanh toán cho ông H số tiền số tiền 2.217.645.000 đồng (hai tỷ hai trăm mƣời bảy tri u sáu trăm bốn mƣơi lăm nghìn đồng), trong đó: Tiền cọc là:
1.242.000.000 đồng; Tiền phạt lãi với lãi suất 0,05%/ngày, tính từ ngày 10/01/2021 đến ngày xét xử 15/8/2023 là 586.845.000 đồng; Bồi thƣờng 30% giá trị hợp đồng là 388.800.000 đồng.
Công ty không đồng ý với yêu cầu khởi kin của nguyên đơn vì cho rằng hợp đồng đặt cọc bị vô hi u do có đối tƣợng không thể thực hin đƣợc nên đề nghị tuyên hợp đồng vô hi u và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hi u.
[2.3] Xét, hợp đồng đặt cọc ngày 10/7/2019 giữa ông Phan Minh H và Công ty Cổ phần bất động sản U thể hin ý chí tự nguyn thỏa thuận, không bị ai ép buộc nên các bên phải tôn trọng thực hi n. Tại hợp đồng đặt cọc thể hin các căn cứ pháp lý để các bên tiến hành ký hợp đồng đặt cọc trong đó có Quyết định số 4354/UBND-KTN ngày 08/12/2015 của Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dƣơng, với nội dung: Xây dựng nhà ở để bán… và khi ký hợp đồng khách hàng đã tự tìm hiểu, đọc lại hợp đồng và đồng ý ký tên. Nhƣ vậy, khách hàng đã biết đây là dự án khu nhà ở và tại Điều 5.1.3 hợp đồng quy định quyền của bên B (khách hàng) …sau khi nhận àn giao mặt ằng để tự thi công nhà thô theo thiết kế quy định ởi chủ đầu tư…” và tại Điều 4.1.1 hợp đồng quy định về quyền của bên A (Chủ đầu tƣ)
 …Nhận tiền đặt cọc/ thanh toán của ên B theo quy định hợp đồng này và các khoản lệ phí liên quan đến việc tự xây dựng của ên B…”. Quá trình thực hin hợp đồng đặt cọc khách hàng đã thanh toán 95,8% giá trị hợp đồng, đây là điều kin đủ để xây dựng nhà theo quy định tại Điều 1.4 nhƣng khách hàng không tiến hành xây dựng nhà và khách hàng chƣa thanh toán đủ 100% tiền cọc (theo Điều 1.4 hợp đồng) nên Chủ đầu tƣ chƣa thể thông báo cho bên B (khách hàng) để ký hợp đồng chuyển nhƣợng. Căn cứ Quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dƣơng, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở, Điều 41 Nghị Định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 hƣớng dẫn thi hành luật đất đai thì dự án nhà ở thƣơng mại phải xây dựng nhà mới đủ điều kin ký hợp đồng chuyển nhƣợng. Hin nay các bên chỉ mới tiến hành ký hợp đồng đặt cọc mà chƣa bên nào xây dựng nhà theo quy định. Do đối tƣợng nhà ở là không có và đó chính là nguyên nhân làm cho hợp đồng chuyển nhƣợng không thể tiến hành đƣợc theo thỏa thuận, lỗi làm cho hợp đồng chuyển nhƣợng không thể thực hin đƣợc là do cả hai bên và lỗi là nhƣ nhau.
 [2.4] Đối với nghĩa vụ xây nhà: Ông H cho rằng hợp đồng đặt cọc để chuyển nhƣợng đất mà không có nghĩa vụ xây dựng nhà. Công ty xác định khi khách hàng xây dựng nhà mới đủ điều kin ký hợp đồng chuyển nhƣợng: Xét; Tại trang cuối của hợp đồng thể hin nội dung Tôi đã đọc và đồng ý” và tại tóm tắt nội dung hợp đồng đặt cọc thể hin nội dung tại mục 2,2 ngày được phép xây dựng; sau khi àn giao mốc cọc và khách hàng phải thanh toán 95% giá trị hợp đồng”. Nhƣ vậy, có thể hiểu: Khách hàng là ngƣời phải xây nhà, điều này phù hợp với nội dung đƣợc quy định tại Điều 5.1.3 hợp đồng …sau khi nhận àn giao mặt ằng để tự thi công nhà thô theo thiết kế quy định ởi chủ đầu tư…” và tại Điều 4.1.1 hợp đồng

## Page 6

 …Nhận tiền đặt cọc/ thanh toán của ên B theo quy định hợp đồng này và các khoản lệ phí liên quan đến việc tự xây dựng của ên B…”. Bên cạnh đó, phần cuối của bảng tóm tắt này thể hin chữ ký tên ghi họ tên của ông Phan Minh H vào phía dƣới dòng chữ Người mua xác nhận đã được tư vấn và hiểu rõ nội dung tóm tắt của hợp đồng đặt cọc mua nền đất như liệt kê trên đây”. Từ phân tích trên, xét thấy hợp đồng đặt cọc ngày 10/7/2019 giữa ông Phan Minh H và Công ty Cổ phần bất động sản U có sự nhầm lẫn về đối tƣợng và hin nay các bên không đạt đƣợc mục đích của vic xác lập hợp đồng vì đối tƣợng của hợp đồng không thể thực hin đƣợc. Căn cứ Điều 126, Điều 407, Điều 408 Bộ luật dân sự, thì hợp đồng đặt cọc ngày 10/7/2019 giữa ông Phan Minh H và Công ty Cổ phần bất động sản U là vô hi u.
Do hợp đồng đặt cọc ngày 10/7/2019 là vô hi u, lỗi làm cho hợp đồng vô hi u là nhƣ nhau. Căn cứ Điều 131 Bộ luật dân sự: Hợp đồng vô hi u không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên từ thời điểm xác lập. Các bên khôi phục tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Từ phân tích trên, có căn cứ chấp nhận một phần yêu cầu khởi kin của nguyên đơn về vic buộc Công ty Cổ phần phát triển địa ốc A và Công ty Cổ phần bất động sản U trả lại tiền cọc đã nhận.
Không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kin của nguyên đơn đối với tiền phạt lãi do chậm ký hợp đồng chuyển nhƣợng là 586.845.000 đồng; bồi thƣờng tƣơng đƣơng 30% giá trị hợp đồng là 388.800.000 đồng.
Có căn cứ chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn về vic tuyên hợp đồng vô hi u và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hi u.
[2.5]. Đối với hợp đồng nguyên tắc ngày 03/6/2019 giữa Công tyC ổ phần phát triển địa ốc A và Công ty Cổ phần bất động sản U, trƣờng hợp có tranh chấp sẽ đƣợc giải quyết bằng vụ kin khác khi có yêu cầu.
[3] Quan điểm giải quyết vụ án của Kiểm sát viên đại din Vin kiểm sát nhân dân thành phố Thuận An là có cơ sở chấp nhận một phần.
[4] Về án phí dân sự sơ thẩm: Căn cứ vào Điều 147 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thƣờng vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và l phí Tòa án: Ông Phan Minh H phải chịu số tiền không đƣợc Tòa án chấp nhận 975.645.000 đồng tƣơng đƣơng phần án phí 41.269.000 đồng và án phí không có giá ngạch đối với tuyên hợp đồng vô hi u do yêu cầu phản tố của bị đơn đƣợc chấp nhận là 300.000 đồng. Công ty Cổ phần phát triển địa ốc A và Công ty Cổ phần bất động sản U phải liên đới chịu án phí đối với số tiền đã đƣợc Tòa án chấp nhận là 1.242.000.000 đồng tƣơng đƣơng phần án phí phải nộp là 49.260.000 đồng.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng Dân sự; Điều 92, Điều 147, Khoản 1 Điều 228, Điều 235, Điều 266, Điều 271, Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự;
Căn cứ các Điều 328, 126, 131, 407, 408 Bộ luật Dân sự năm 2015.

## Page 7

Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thƣờng vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và l phí Tòa án.
1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kin của nguyên đơn ông Phan Minh H đối với bị đơn Công ty Cổ phần bất động sản U và ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Công ty Cổ phần phát triển địa ốc A về vic tranh chấp hợp đồng đặt cọc.
2. Chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn Công ty Cổ phần bất động sản U đối với nguyên đơn ông Phan Minh H.
Tuyên hợp đồng đặt cọc ngày 10/7/2019 giữa ông Phan Minh H và Công ty Cổ phần bất động sản U là vô hi u.
Công ty Cổ phần bất động sản U và Công ty Cổ phần phát triển địa ốc A có nghĩa vụ liên đới thanh toán cho ông Phan Minh H số tiền cọc 1.242.000.000 đồng (một tỷ hai trăm bốn mƣơi hai tri u đồng).
Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của ngƣời đƣợc thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.
3. Không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kin của nguyên đơn đối với tiền phạt do chậm ký hợp đồng chuyển nhƣợng là 586.845.000 đồng; bồi thƣờng 30% giá trị hợp đồng là 388.800.000 đồng. Tổng cộng là 975.645.000 đồng (Chín trăm bảy mƣơi lăm tri u sáu trăm bốn mƣơi lăm nghìn đồng).
4. Về án phí dân sự sơ thẩm:
Ông Phan Minh H phải chịu số tiền 41.569.350 đồng (Bốn mƣơi mốt tri u năm trăm sáu mƣơi chín nghìn ba trăm năm mƣơi đồng), đƣợc khấu trừ vào số tiền 36.648.790 đồng đã nộp theo biên lai thu số AA/2021/0004187 ngày 24/3/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Thuận An. Ông Phan Minh H phải nộp tiếp số tiền 4.920.560 đồng (Bốn tri u chín trăm hai mƣơi nghìn năm trăm sáu mƣơi đồng).
Công ty Cổ phần bất động sản U và Công ty Cổ phần phát triển địa ốc A có nghĩa vụ liên đới chịu số tiền 49.260.000 đồng (Bốn mƣơi chín tri u hai trăm sáu mƣơi nghìn đồng), đƣợc khấu trừ vào số tiền 300.000 đồng đã nộp theo biên lai thu số AA/2021/0004659 ngày 09/6/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Thuận An. Công ty Cổ phần bất động sản U và Công ty Cổ phần phát triển địa ốc A phải liên đới nộp tiếp số tiền 48.960.000 đồng (bốn mƣơi tám tri u chín trăm sáu mƣơi nghìn đồng).
Trƣờng hợp bản án đƣợc thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì ngƣời đƣợc thi hành án dân sự, ngƣời phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyn thi hành án hoặc bị cƣỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hi u thi hành án đƣợc thực hin theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

## Page 8

Đƣơng sự có mặt đƣợc quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án . Đƣơng sự vắng mặt đƣợc quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận đƣợc bản án hoặc bản án đƣợc niêm yết theo quy định./.


Nơi nhận:
- TAND tỉnh Bình Dƣơng;
- VKSND Tp. Thuận An;
- CCTHADS Tp. Thuận An;
- Các đƣơng sự;
- Lƣu: Hồ sơ vụ án, VT.
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA





Võ Thị Thu Thảo