Bản án số 23/2023/DS-PT
Nguyên đơn ông Nguyễn Văn Th và bị đơn ông Hoàng Văn C và bà Hồ Thị S
Số: 23/2023/DS-PT
Ngày: 14/09/2023
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Hòa Bình
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: Không chấp nhận kháng cáo của ông Nguyễn Văn Th, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 02/2023/DS-ST ngày 03 tháng 3 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện L, tỉnh Hòa Bình.

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH HÒA BÌNH

Bản án số 23/2023/DS-PT Ngày 14-9-2023 V/v tranh chấp hợp đồng đặt cọc, chuyển nhượng QSDĐ CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc


NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH HÒA BÌNH
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Nguyễn Quang Tuấn.
Các Thẩm phán: Bà Bạch Thị Hồng Hoa.
 Bà Trần Thanh Hải.
- Thư ký phiên tòa: Bà Đinh Thị Thương - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Hòa Bình.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Hòa Bình: Ông Lê Quý Thanh - Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.
Ngày 14 tháng 9 năm 2023 tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Hòa Bình xét xử phúc thẩm công khai v ụ án thụ lý số: 17/2023/TLPT-DS ngày 16 tháng 5 năm 2023 về tranh chấp hợp đồng đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Do bản án dân s ự sơ thẩm số 02/2023/DS-ST ngày 03 tháng 3 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện L, tỉnh Hòa Bình bị kháng cáo.
Theo Quy ết định đưa v ụ án ra xét x ử phúc thẩm s ố: 27/2023/QĐPT-DS ngày 02 tháng 8 năm 2023 giữa các đương sự:
1. Nguyên đơn: Ông Nguyễn Văn Th, sinh năm 1983.
Nơi cư trú: Đội 6, thôn V, xã V1, huyện M, Hà Nội.
Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Ông Trần Duy H, sinh năm 1976; nơi cư trú: Số 4, H, H1, H2, Hà Nội. Giấy ủy quyền lập ngày 03/11/2021.
2. Bị đơn: Ông Hoàng Văn C, sinh năm 1974 và bà Hồ Thị S, sinh năm 1976; Cùng cư trú tại: Thôn C, xã Th1, huyện L, tỉnh Hòa Bình (ông Củy quyền cho bà S, bà S có mặt).
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
- Bà Trần Thị T, sinh năm 1986; nơi cư trú: Đội 6, thôn V, xã V1, huyện M, Hà Nội.
Người đại diện theo ủy quyền của bà Trần Thị T: Ông Trần Duy H, sinh năm 1976; nơi cư trú: Số 4, H, H1, H2, Hà Nội.

## Page 2

- Ông Hoàng Văn T 1, sinh năm 1995 ; nơi cư trú: Thôn N, xã V, huy ện Ứ, Hà Nội.
- Ủy ban nhân dân xã Th1, huyện L, tỉnh Hòa Bình.
4. Người kháng cáo: Nguyên đơn ông Nguyễn Văn Th.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Nguyên đơn ông Nguy ễn Văn Th và ngư ời đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Trần Duy H trình bày:
Ngày 12/4/2021, ông Nguyễn Văn Th và ông Hoàng Văn C, bà Hồ Thị S có ký hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nội dung: Ông C cùng vợ là bà S có thửa đất 439, tờ bản đồ số 25, diện tích 1.385,2m2 mang tên ông Bùi Tuấn Kh đã chuyển nhượng cho ông C và bà S. Nay chuyển nhượng lại cho ông Th với số tiền là 1.920.000.000đ . Theo hợp đồng , ông C và bà S đã nhận số tiền đặt cọc của ông Th là 50.000.000đ. Nếu ông C và bà S không thực hiện việc mua bán thì phải trả ông 50.000.000đ tiền cọc và chịu phạt cọc gấp 05 lần tiền cọc. Tổng là 300.000.000đ.
Ngày 07/7/2021, ông và vợ là Trần ThịT có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Hoàng Văn C và bà Hồ Thị S. Hợp đồng được chứng thực tại UBND xã Th 1; số chứng thực: 203, quy ển số 01/2021-SCT,GD ngày 08/7/2021. Sau khi ký kết, nhiều lần ông yêu cầu ông C, bà S làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông theo như thỏa thuận trong hợp đồng . Tuy nhiên đến nay ông C, bà S vẫn không thực hiện.
Đề nghị Tòa án:
- Buộc ông C, bà S phải trả khoản tiền đặt cọc là 50.000.000đ và khoản tiền phạt cọc là 250.000.000đ theo như thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc lập ngày 12/4/2021, trường hợp ông C và bà S làm đư ợc hợp đồng chuyển nhượng thì ông đồng ý tiếp tục nhận chuyển nhượng thửa đất trên.
- Buộc ông C và bà S ti ếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đối với thửa số 249, tờ bản đồ 11, diện tích 226.9m2 theo GCNQSDĐ tại thôn C, xã Th1, huyện L, tỉnh Hòa Bình, gi ấy Chứng nhận quyền sử dụng đất số phát hành E0034562, số vào sổ cấp GCNQSD đất 12046/QSDĐ do UBND huy ện K cấp ngày 10/10/1995 ký gi ữa hai bên và đã đư ợc UBND xã Th 1 chứng thực ngày 08/7/2021.
- Ông C và bà S phải bàn giao bản gốc GCNQSDĐ thửa đất số 249, tờ bản đồ 11 diện tích 226.9m 2 tại thôn C, xã Th 1, huyện L, tỉnh Hòa Bình; căn cước công dân và sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng cho ông Nguyễn Văn Th và bà Trần Thị T.
Bị đơn ông Hoàng Văn C và bà Hồ Thị S trình bày:
Ngày 12/4/2021, bà S và anh Th có làm hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng thửa đất số 439, tờ bản đồ 25, diện tích 1 .355,2m2 mang tên ông Bùi Tu ấn Kh.

## Page 3

Ngày 08/3/2021, bà và chồng là ông Hoàng Văn C đã viết giấy mua đất với ông Kh và đang làm thủ tục cấp đổi sang tên. Theo quy định phải làm thủ tục sang tên cho vợ chồng bà, sau đó mới làm chuyển nhượng cho anh Th, nhưng anh Th muốn sang tên cho anh Th luôn nên vợ chồng bà đồng ý là đ ể ông Kh s ẽ ký chuyển nhượng sang cho anh Th. Sau khi thống nhất, anh Th đồng ý mua và đặt cọc cho bà 50.000.000đ có sự chứng kiến của anh Hoàng Văn T1 là bạn của anh Th. Hai bên thỏa thuận nếu anh Th không mua thìm ất cho bà 50.000.000đ, nếu bà không bán thì chịu phạt gấp 05 lần cụ thể là 250.000.000đ. Cùng ngày anh T1 có chuyển cho bà 50.000.000đ tiền cọc.
Khi bà đưa anh Th và anh T1 đến nhà ông Kh xem đất thì giữa anh Th, anh T1 đã nói với ông Kh là vợ chồng bà bán đất cho anh Th nên ông Kh không bán đất cho bà nữa, bà đã gọi anh Th và anh T 1 vào giải quyết số tiền đặt cọc là 50.000.000đ. Anh Th và anh T1 đều đồng ý và hẹn ngày vào lấy tiền, nhưng khi vào lấy tiền thì anh Th và anh T 1 lại đồng ý mua thửa đất khác của bà đã nhận chuyển nhượng từ bà Bùi Thị T2. Do anh Th không mang gi ấy đặt cọc thửa đất của ông Kh vào đ ể hủy nên hai bên thống nhất chuyển số tiền 50.000.000đ đó sang đặt cọc mua thửa đất số 249 tờ bản đồ 11, diện tích 226,9m2 mang tên ông C và bà S địach ỉ thửa đất thôn C, xã Th 1, huyện L, tỉnh Hòa Bình giá 1.850.000.000đ. Ngày 07/7/2021, v ợ chồng anh Th, chịT có ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất trên, giá trong hợp đồng ghi 200.000.000đ để đỡ khoản nộp thuế. Hợp đồng được công chứng tại UBND xã Th1. Lý do anh Th chưa trả tiền mà ông bà lại ký hợp đồng và công chứng là do anh Th nói chuy ển ngay tiền hôm đó luôn.
Trong lúc chờ đợi tiền về hai bên thống nhất ký hợp đồng và công chứng do sợ hết giờ làm việc. Khi làm hợp đồng xong anh Th nói hết giờ không chuyển được tiền nữa và hẹn sáng hôm sau chuy ển tiền nhưng sáng hôm sau anh Th lại không chuyển nữa và trưa ngày hôm sau anh Th, anh T 1, chịT vào nhà nói với ông bà không đủ tài chính. Vợ chồng bà có tư vấn mua xong có thể thế chấp ngân hàng để vay tiền, anh Th lại nói mảnh đất đó không làm xư ởng được nên bà tư vấn có thể mua thêm đằng sau. Cuối cùng anh Th không mua vành ắn tin cho bà là "mảnh đất độc nên em không mua nữa".
Do anh Th không muan ữa nên bà có báo anh Th vào đ ể hủy hợp đồng chuyển nhượng và bà sẽ trả tiền cọc. Hai bên chưa thống nhất được việc ai là người đi hủy thì anh Th bảo bà chụp hợp đồng và gửi qua zal o cho anh Th đ ể anh Th nhờ người đi hủy. Do tin tưởng nên bà đã chụp ảnh và gửi cho anh Th.
Anh Thinh ợp đồng ra khởi kiện yêuc ầu ông bà thực hiện hợp đồng là không đúng.
Nay anh Th đòi trả 50.000.000đ tiền cọc và phạt cọc 250.000.000đ ông bà không đồng ý vì trư ớc đó đã thống nhất chuyển 50.000.000đ sang mua thửa đất

## Page 4

số 249, tờ bản đồ số 11, chính vì vậy khi ký hợp đồng chuyển nhượng không phải đặt cọc nữa, toàn bộ giấy tờ liên quan đến thửa đất của ông Kh không còn giá trị.
 Anh Thyêuc ầu vợ chồng bà tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ký ngày 07/7/2021, vợ chồng bà không đồng ý. Vì sau khi ký hợp đồng xong anh Th chưa trả tiền. Do hai bên chưa hủy được hợp đồng chuyển nhượng nên bà chưa trả tiền cọc cho anh Th.
Ngày 21/4/2022 , ông bà có đơn phản t ố yêuc ầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 07/7/2021 giữa ông Hoàng Văn C, bà Hồ Thị S với ông Nguy ễn Văn Th và bà Trần Thị T. Ngày 23/8/2022, bà có đơn rút yêu cầu phản tố với lý do bản hợp đồng chuyển nhượng do nguyên đơn cung cấp là bản photo không có giá trị.
Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan:
- Bà Trần ThịT trình bày: Nhất trí với trình bày của nguyên đơn và không có ý kiến bổ sung.
- Anh Hoàng Văn T 1 trình bày: Anh là bạn anh Th, ngày 12/4/2021 anh cùng anh Th có vào khuC tìm mua đất với ý định mở xưởng sửa chữa máy xúc và được chị S giới thiệu có thửa đất của ông Kh, ông Kh đã vi ết giấy chuyển nhượng cho chị S. Khi xem đất và giấy tờ hai anh quyết định mua, thửa đất này giá 1.920.000.000đ. Sau khi thỏa thuận hai anh đặt cọc choch ị S 50.000.000đ, số tiền cọc là do ngư ời nhà anh Th chuy ển vào tài kho ản của anh, anh chuyển cho chị S. Nếu chị S không bán đất thì phải chịu phạt gấp 05 lần tiền đặt cọc, hai anh không mua đất thì mất tiền cọc. Vì thời điểm đó căn cước công dân của anh hết hạn nên trong giấy đặt cọc ghi tên anh Th, anh ký xác nhận ở dưới. Mọi giao dịch mua bán chủ yếu là anh, đến hạn ghi trong Hợp đồng hai anh có gặp chị S để làm thủ tục chuyển nhượng nhưng chị S trả lời “ông Kh muốn đợi vợ con về nên thống nhất cho chị S thêm 1 tháng nữa nếu không mua đư ợc thì chị S phải đền tiền phạt cọc, chị S đồng ý. Sau 1 tháng, hai anh tiếp tục vào gặp chị S để làm Hợp đồng chuyển nhượng thì chị S trả lời ông Kh không muốn bán nữa. Hai anh yêu cầu chị S tìm chom ảnh đất khác nếu không phải trả tiền cọc và phạt cọc. Chị S giới thiệu thửa đất tên bàT 2 và thống nhất muam ảnh đất với giá 1.850.000.000đ, chuyển số tiền 50.000.000đ cọc nhà ông Kh sang thửa đất nhà bà T2 và không bắt phạt chị S nữa. Không viết lại giấy đặt cọc, mọi giấy tờ thủ tục mảnh đất nhà ông Kh không còn giá trị nữa. Chị S phải chịu trách nhiệm làm bìa thửa đất tên bà T2. Lúc đầu hai anh định mua đất chung nên s ố tiền 50.000.000đ người nhà anh Th chuyển vào tài khoản của anh để anh chuyển cho chị S vì anh là người trực tiếp giao dịch với chị S. Khi xem thửa đất của chị S tên bà T2 do thấy nhỏ nên anh Th muốn mua một mình, anh đồng ý.

## Page 5

Đến ngày 07/7/2021, anh cùng v ợ chồng anh Th vào nhàch ị S làm hợp đồng và đi công chứng tại UBND xã. Lúc làm hợp đông anh có việc bận phải ra ngoài nên chỉ còn v ợ chồng anh Th và v ợ chồng chị S làm thủ tục chuy ển nhượng, giá thửa là 1.850.000.000đ nhưng anh thấy chị S nói với anh Th ghi giá trong hợp đồng là 200.000.000đ để giảm tiền đóng thuế. Sau khi làm hợp đồng công chứng xong thì có hẹn chị S ngày hôm sau sẽ mang tiền vào trả cho chị S, chị S đồng ý. Vì chưa có ti ền nên chị S cầm toàn bộ hợp đồng công chứng gốc anh Th chưa cầm bản nào. Đến hạn trả số tiền còn lại nhưng v ợ chồng anh Th thay đổi không lấy đất nữa nên anh và Th vào nhàch ị S xin lại số tiền đặt cọc.
Chị S đồng ý nhưng vợ chồng anh Th phải vào làm thủ tục hủy hợp đồng công chứng và trừ chi phí chị S làm thủ tục chuyển nhượng còn lại bao nhiêu chị S trả cho anh Th nhưng anh Th không đồng ý.
Theo anh, lý do hai bên đã ký Hợp đồng chuyển nhượng nhưng không thực hiện được là do vợ chồng anh Th không đồng ý mua nữa. Số tiền người nhà anh Th chuyển tiền vào tài kho ản của anh rồi anh chuyển tiền choch ị S làc ủa anh Th không phải của anh, đề nghị Tòa án giải quyết theo pháp luật.
- Ủy ban nhân dân xã Th1, huyện L trình bày:
 UBND xã Th1 đã kiểm tra hồ sơ lưu trữ năm 2021 thì không thấy hồ sơ số 203 hợp đồng chuyển như ợng gi ữa ông Hoàng Văn C, bà H ồ Thị S với ông Nguyễn Văn Th và bà Trần ThịT lập ngày 07/7/2021, nội dung này UBND xã Th1 đã có công văn trả lời số 234 ngày 03/10/2022 của Tòa án nhân dân huy ện
L. Sau khi kiểm tra sổ lưu trữ cụ thể tại sổ chứng thực hợp đồng, giao dịch thì số chứng thực 203 ngày 07/7/2021 người yêuc ầu là ông Hoàng Văn C, tên hợp đồng giao dịch "Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất", người ký chứng thực là ông Quách Ngọc Q - Chủ tịch UBND xã Th 1. Vì vậy UBND xã không xác định được nội dung của hợp đồng có đúng ông C, bà S chuy ển nhượng cho ông Th và bàT thửa đất số 249, tờ bản đồ số 11, diện tích 226,9m 2 tại thôn C, xã Th1, huyện L, Hòa Bình hay không. Đ ề nghị Tòa án gi ải quyết vụ án theo quy định pháp luật.
Bản án sơ thẩm số 02/2023/DS-ST ngày 03/3/2023 của Tòa án nhân dân huyện L, tỉnh Hòa Bình quyết định: Áp dụng khoản 3 Điều 26, khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 42, Điều 91, Điều 95, Điều 96, đi ểm a khoản 1 Điều 217 Bộ luật tố tụng dân s ự. Điều 122, 123, 131, 328, khoản 2 Đi ều 468, Điều 502 Bộ luật dân sự. Điều 167, 168, 188 Luật đất đai năm 2013. Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14. Xử:
- Tuyên hợp đồng đặt cọc ngày 12/4/2021 gi ữa ông Hoàng Văn C, bà H ồ Thị S với ông Nguyễn Văn Th vô hiệu.
Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn Th.

## Page 6

Buộc ông Hoàng Văn C, bà H ồ Thị S phải trả lại ông Nguy ễn Văn Th s ố tiền đặt cọc 50.000.000đ (năm mươi triệu đồng).
Bác yêu cầu của ông Nguyễn Văn Th v ề việc đòi bà H ồ Thị S, ông Hoàng Văn C phải trả số tiền phạt cọc 250.000.000đ (hai trăm năm mươi triệu đồng).
- Tuyên hợp đồng chuyển nhượng đất ngày 07/7/2021 giữa ông Hoàng Văn C, bà Hồ Thị S với ông Nguyễn Văn Th, bà Trần ThịT vô hiệu.
Bác yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn Th, bà Trần ThịT về việc yêu cầu ông Hoàng Văn C, bà Hồ Thị S tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 07/7/2021.
- Đình chỉ yêu cầu phản tố của bà H ồ Thị S và ông Hoàng Văn C v ề việc yêu cầu hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 07/7/2021 giữa ông Hoàng Văn C, bà Hồ Thị S với ông Nguyễn Văn Th và bà Trần Thị T.
Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên v ề chi phí thẩm định, định giá tài s ản;
án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.
Ngày 16/3/2023 nguyên đơn ông Nguy ễn Văn Th kháng cáo với nội dung đề nghị cấp phúc thẩm: Xem xét lại toàn bộ bản án sơ thẩm theo hướng hủy bản án hoặc chấp nhận các yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
Tại phiên tòa phúc thẩm:
- Nguyên đơn giữ nguyên nội dung kháng cáo, trình bày:
Cấp sơ thẩm trong quá trình gi ải quyết vụ án đã có vi phạm về tố tụng như thủ tục thụ lý vụ án, thời hạn chuẩn bị xét xử, hoãn, ngừng phiên tòa.
Đề nghị cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng sau: Hợp đồng đặt cọc ký ngày 12/4/2021 có hi ệu lực, có giá trị pháp luật các bên phải thực hiện cam kết trong hợp đồng, bà S và ông C có nghĩa vụ hoàn trả lại tiền cọc đã nhận 50.000.000đ và chịu phạt cọc số tiền 250.000.000đ. Ông C bà S phải thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 07/7/2021 và được UBND xã Th1 chứng thực ngày 08/7/2021.
- Các đương sự không kháng cáo giữ nguyên nội dung đã trình bày.
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Hòa Bình phát biểu ý kiến:
Về tố tụng: Trong quá trình thụ lý, giải quyết vụ án Thẩm phán và Thư ký Tòa án cấp phúc thẩm đã chấp hành đúng, đầy đủ các quy định của BLTTDS tuân thủ đúng quy định về thụ lý vụ án, thời hạn chuẩn bị xét xử quy định từ Điều 285 đến Điều 292 BLTTDS. Người tham gia tố tụng đã thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ tố tụng của họ theo quy định của pháp luật.
Về nội dung:
- Về Hợp đồng đặt cọc: xác định có lỗi của cả hai bên dẫn đến hợp đồng bị vô hi ệu. Tòa án cấp sơ thẩm căn c ứ Điều 188 Lu ật đất đai 2013; Đi ều 122 BLDS, tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 12/4/2021 bị vô hiệu các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận là hoàn toàn có căn cứ.

## Page 7

- Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Tòa án cấp sơ thẩm bác yêu cầu của nguyên đơn v ề việc yêuc ầu tiếp tục thực hiện hợp đồng là có căn cứ và đúng quy định của pháp luật dân sự.
Căn cứ khoản 1 Điều 308 B ộ luật Tố tụng dân s ự 2015 đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm bác kháng cáo của ông Nguyễn Văn Th và giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 02/2023/DSST ngày 03/3/2023 của Tòa án nhân dân huyện L, tỉnh Hòa Bình.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Trên cơ s ở các tài liệu, chứng cứ có trong h ồ sơ vụ án và đư ợc xem xét, thẩm tra tại phiên tòa cũng như kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:
[1]. Về tố tụng:
 Cấp sơ thẩm đã xác định đúng quan hệ pháp luật tranh chấp, thụ lý và giải quyết vụ án đúng thẩm quyền, nội dung theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Đơn kháng cáo của nguyên đơn trong hạn luật định, hợp lệ, nên được chấp nhận để xem xét. Người không kháng cáo nhưng có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến việc kháng cáo và những người tham gia tố tụng khác đã được Tòa án triệu tập hợp lệ. Tòa án tiến hành xét xử vụ án theo quy định tại Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự.
[2]. Xét kháng cáo:
[2.1]. Về hợp đồng cặt cọc:
Ngày 12/4/2021, ông Nguyễn Văn Th và ông Hoàng Văn C, bà Hồ Thị S có ký hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nội dung: “Ông Hoàng Văn C cùng vợ là Hoàng Thị S có thửa đất 439, tờ bản đồ số 25, diện tích 1.385,2m2 mang tên ông Bùi Tu ấn Kh đã chuy ển nhượng cho ông C và bà S .
Nay chuyển nhượng lại cho ông Nguyễn Văn Th với số tiền là 1.920.000.000đ.
Ông C bà S đã nhận số tiền đặt cọc là 50.000.000đ, số tiền còn lại là 1.870.000đ khi giao s ổ đỏ và làm hợp đồng công chứng s ẽ thanh toán (khoảng ngày 28/4/2021). Nếu ông C và bà S không thực hiện việc mua bán thì phải trả ông Th 50.000.000đ tiền cọc và chịu phạt cọc gấp 05 lần tiền cọc.
Điều 328 Bộ luật Dân sự quy định: “Đặt cọc là việc một bên ( bên đặt cọc)
giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”. Như vậy, việc đặt cọc có phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên do đó có thể hiểu hợp đồng đặt cọc là một dạng của hợp đồng dân sự.
Tài liệu trong hồ sơ thể hiện:
Ngày 08/3/2021 , ông Lê Văn Kh có làm gi ấy chuy ển như ợng quy ền s ử dụng đất thửa số 43 tờ bản đồ số 05 với diện tích 1.250m2 (GCNQSD đất vào sổ số 7751/QSDĐ do Chủ tịch UBND huyện K cấp ngày 10/10/1995) cho gia đình

## Page 8

ông C bà S, hai bên thỏa thuận ông Kh sau khi cấp đổi thửa 43 thì vợ chồng ông C bà S được quyền sử dụng đất.
Ngày 23/4/2021, ông Kh được cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào sổ số 00187 do S ở Tài nguyên và Môi trư ờng tỉnh Hòa Bình cấp (thửa số 439 tờ bản đồ số 05 với diện tích 1.385m2.
Văn bản pháp luật quy định:
Điều 122 Bộ luật Dân s ự: “Việc giao dịch dân s ự không cóm ột trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định khác”. Điều 117 quy định: “Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây: a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân s ự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; b)
Chủ thể tham gia giao dịch dân s ự hoàn toàn t ự nguyện; c) Mục đích vàn ội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định”.
Khoản 1 Điều 168 Luật đất đai năm 2013: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận.
Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định về điều kiện được thực hiện các quyền sử dụng đất chỉ khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Điểm d khoản 1 Mục I Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/ 2003 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao : Trong trường hợp có tranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thỏa thuận khác về việc xử lý đặt cọc, thì việc xử lý được thực hiện như sau: Trong các trường hợp được hướng dẫn tại các điểm a vàc mục 1 này , nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc.
Như vậy, tại thời điểm đặt cọc mặc dù ông Th bi ết người nhận đặt cọc ông C, bà S chưa phải là chủ sử dụng đất mà ông Th muốn nhận chuyển nhượng, thực tế ông C, bà S mới đặt cọc cho ông Kh, giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay và nội dung cũng chỉ ghi ông Kh có thửa đất 43 với diện tích 1250m2 nhưng hai bên đã lập hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng thửa 439 với diện tích 1.385,2m2 mà không có ủy quyền của ông Kh dẫn đến việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được.
Cấp sơ thẩm đã có xem xét vành ận định: Hợp đồng vô hiệu, xác định các bên có lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu theo đúng khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự là có căn cứ, đúng pháp luật.
[2.2]. Yêu cầu ông Hoàng Văn C, bà H ồ Thị S phải tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ký ngày 07/7/2021 số chứng thực 203 , quyển s ố 01/2021-SCT,GD ngày 08/7/2021 của UBND xã Th1, huyện L, tỉnh Hòa Bình.

## Page 9

Nhận thấy:
- Quá trình giải quyết vụ án, các đương sự đều thừa nhận ngày 07/7/2021 ông C, bà S và ông Th, bàT có ký hợp đồng chuyển nhượng QSD thửa đất số 249, tờ bản đồ số 11 , diện tích là 226,9m 2 như đã nêu , nhưng các đương sự không xuất trình được bản gốc, bản chính của hợp đồng, bản hợp đồng chuyển nhượng QSD thửa đất số 249 in từ máy điện thoại không có công chứng, chứng thực mà nguyên đơn cung cấp không được coi là chứng cứ của vụ án theo quy định tại Điều 95 Luật Tố tụng dân sự 2015.
- Về bản hợp đồng chuyển nhượng QSD thửa đất số 249 , tờ bản đồ số 11 , diện tích là 226,9m2 được in từ máy điện thoại trong hồ sơ vụ án cho thấy:
+ Về chủ thể ký hợp đồng :
Theo giấy chứng nhận QSD đất hai bên chuy ển nhượng cho nhau là thửa đất số 249, tờ bản đồ số 11, diện tích 226,9m2 địa chỉ: Thôn C, xã Th1, huyện L, tỉnh Hòa Bình. Theo GCNQSD Đ số E00334562 s ố vào s ổ cấp GCN 12046/QSDĐ do UBND huy ện K cấp ngày 10/01/1995 cho bà Nguy ễn Thị T2, được sửa thành Bùi Thị T2, ngày 08/7/2021 mới được sang tên ông C, bà S theo hình thức đính chính trang 4 gi ấy chứng nhận QSD đ ất, nhưng ngày 07/7/2021 đã chuyển nhượng cho ông Th bàT là không đúng quy định tại các Điều 168, 188 Luật đất đai năm 2013: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, chot huê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận.
+ Về hình thức của hợp đồng :
Tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định: a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này; d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Tại Điều 7 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/2/2015 của Chính phủ quy đ ịnh: “Thời hạn thực hi ện yêuc ầuch ứng thực phải đư ợc bảo đảm ngay trong ngày cơ quan, t ổ chức tiếp nhận yêuc ầu hoặc trong ngày làm vi ệc tiếp theo, nếu tiếp nhận yêu cầu sau 15 giờ; trừ trường hợp quy định tại các Điều 21, 33 và Điều 37 của Nghị định này”.
Tại Điều 36 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/2/2015 của Chính phủ quy định: “Các bên tham gia hợp đồng, giao dịch phải ký trước mặt người thực hiện chứng thực”;
Trong vụ án này, theo lời khai của các bên thì ngày 07/7/2021, ông C bà S có ký hợp đồng chuyển nhượng QSD đất với ông Th và bàT thửa đất số 249

## Page 10

nhưng ngày 08/7/2021 UBND xã Th 1 chứng thực hợp đồng, lúc này không có mặt đầy đủ người tham gia ký kết hợp đồng.
+ Về nội dung của hợp đồng :
Giá chuyển nhượng: Mặt dù trong hợp đồng có ghi là 200.000.000đ nhưng đây không phải thực tại thời điểm chuyển nhượng bởi lẽ căn cứ vào hợp đồng chuyển nhượng QSD đất viết tay giữa vợ chồng bà T2 đã bán cho vợ chồng ông C, bà S ngày 10/6/2021 thì giá chuy ển nhượng thửa đất là 1. 290.000.000đ, bị đơn cho rằng giá chuy ển nhượng là 1.850.000.000đ, giá ghi trong hợp đồng là để giảm bớt s ố tiền nộp thu ế. Ngày 11/01/2023, Hội đồng định giá ti ến hành định giá thửa đất trên tại thời điểm tháng 07/2021 có giá là 1.758.000.000đ.
Việc hai bên trong hợp đồng khai giá trên hợp đồng chuyển như ợng bất động sản thấp hơn giá thực t ế sẽ dẫn đến thi ếu s ố tiền thu ế phảin ộp. Đây là hành vi trốn thuế theo quy định tại khoản 5 Điều 143 Luật Quản lý thuế 2019 và là hành vi bị nghiêm cấm.
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng QSD đất ngày 07/7/2021 số chứng thực 203 quyển s ố 01/2021-SCT,GD ngày 07/7/2021 của UBND xã Th 1, huyện L, tỉnh Hòa Bình giữa ông Hoàng Văn C, bà H ồ Thị S với ông Nguyễn Văn Th và bà Trần ThịT bị vô hiệu là do lỗi của cả hai bên, nhưng chưa gây thi ệt hại, ông C, bà S chưanh ận tiền của ông Th, bà T. Ông C bà S cũng chưa giao đất cho ông Th, bàT nên các bên không phải bồi thường thiệt hại cho nhau và cũng phải thực hiện nghĩa vụ hoàn trả.
Cấp sơ thẩm tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng đất ngày 07/7/2021 gi ữa ông Hoàng Văn C, bà Hồ Thị S với ông Nguyễn Văn Th, bà Trần ThịT vô hiệu và bác yêu cầu buộc ông Hoàng Văn C, bà Hồ Thị S tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSD đất là có căn cứ, đúng pháp luật.
 [3]. Tại phiên tòa phúc th ẩm, người kháng cáo không xu ất trình đư ợc tài liệu, chứng cứ nào mới được pháp luật chấp nhận nên không có căn c ứ để chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 02/2023/DS-ST ngày 03 tháng 3 năm 2023 của Tòa án nhân dân huy ện L, tỉnh Hòa Bình, phù hợp với quan đi ểm giải quyết vụ án của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Hòa Bình tham gia phiên tòa.
[4]. Những phần bản án sơ thẩm, quyết định của Tòa án cấp sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị theo thủ tục phúc thẩm thì có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.
[5]. Về án phí: Do kháng cáo không đư ợc chấp nhận nên người kháng cáo phải chịu án phí dân s ự phúc thẩm theo quy định tại Điều 148 B ộ luật Tố tụng dân sự và Điều 29 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội Vì các lẽ trên;

## Page 11

QUYẾT ĐỊNH:
1. Căn cứ khoản 1 Đi ều 308 Bộ luật T ố tụng Dân s ự: Không chấp nhận kháng cáoc ủa ông Nguyễn Văn Th , giữ nguyên Bản án dân s ự sơ thẩm s ố 02/2023/DS-ST ngày 03 tháng 3 năm 2023 của Tòa án nhân dân huy ện L, tỉnh Hòa Bình.
2. Căn c ứ Điều 148 Bộ luật T ố tụng Dân s ự; Nghị quyết s ố 326/2016/ UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội về quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
Ông Nguyễn Văn Th phải chịu 300.000đ (Ba trăm nghìn đồng) án phí phúc thẩm. Được đối trừ 300.000đ (Ba trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí đã nộp, theo biên lai thu tiền số 0005495 ngày 19/4/2023 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện L, tỉnh Hòa Bình.
3. Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, không b ị kháng nghị đã có hi ệu lực pháp lu ật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án 14/9/2023.

Nơi nhận:
- Tòa án NDCC tại Hà Nội;
- Viện KSND tỉnh Hòa Bình;
- VKSND H. L;
- Chi cục THADS H. L;
- Các đương sự (theo địa chỉ);
 -Lưu: TH, tổ HCTP.
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN-CHỦ TỌA PHIÊN TÒA


(Đã ký)


Nguyễn Quang Tuấn