Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 1927/2023/QĐ-PT
Đồng Thị Mai Th kiện Đào Xuân Đ
Số: 604
Ngày: 30/08/2023
Tòa án xét xử: TAND cấp cao tại TP Hồ Chí Minh
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: nguyên đơn bà Đồng Thị Mai Th khởi kiện yêu cầu công nhận quyền sử dụng diện tích 82,1m2 thuộc thửa đất số 623 tờ bản đồ số 54 (TL 2005) và yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: CH10142 ngày 15/12/2015 và cấp đổi số CH19269 ngày 01/10/2019 của UBND Quận 12 cho ông Đào Xuân Đ, bà Nguyễn Thị H.

## Page 1

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Hoàng Thanh Dũng Các Thẩm phán: Ông Phan Tô Ngọc Ông Phan Nhựt Bình
- Thư ký phiên tòa: Bà Trịnh Thị Phương Thảo - Thư ký Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh.
- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa: Ông Nguyễn Văn Phượng - Kiểm sát viên.
Trong các ngày 24/8/2023 và 30/8/2023 , tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 205/2023/TLPT-DS ngày 05 tháng 4 năm 2023 về việc “Tranh chấp quyền sử dụng đất, yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.
Do Bản án dân s ự sơ thẩm số 2227/2022/DS-ST ngày 29 tháng 12 năm 2022 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng cáo.
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 1927/2023/QĐ-PT ngày 31 tháng 7 năm 2023, giữa các đương sự:
- Nguyên đơn: Bà Đồng Thị Mai Th, sinh năm 1984.
Địa chỉ cư trú: ấp M, xã Tr, huyện H, Thành phố Hồ Chí Minh.
Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn:
+ Ông Nguyễn Đăng Đ, sinh năm 1964; Địa chỉ: đường TCH10, khu phố 3, phường T, Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh. (vắng mặt)
+ Bà Nguyễn Thị Kim Ch, sinh năm 1970; Địa chỉ: đường Th, Phường 12, Quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh. (có mặt)
Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: Luật sư Huỳnh PhướcH và Nguyễn Thị MaiC – Đoàn Luật sư Thành phố Hồ Chí Minh. (vắng mặt)
TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Bản án số: 604/2023/DS-PT Ngày 30 - 8 - 2023 V/v Tranh chấp quyền sử dụng đất, yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

## Page 2

- Bị đơn:
1/. Ông Đào Xuân Đ, sinh năm 1970.
2/. Bà Nguyễn Thị H, sinh năm 1973.
Cùng địa chỉ: đường T số 05, khu phố 4, phường T, Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh.
Người đại diện theo ủy quyền:
+ Ông Trịnh Văn T, sinh năm 1954; Địa chỉ: đường H, Phường 24, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh. (có mặt)
+ Ông Nguy ễn Văn Kh , sinh năm 1965; Địa chỉ: đường H, Phường 24, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh. (có mặt)
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
1/. Ủy ban nhân dân Quận 12. (vắng mặt)
Địa chỉ: Đường L, phường Th, Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh.
2/. Ông Trịnh Văn T, sinh năm 1954. (có mặt)
3/. Bà Ngô Thị Ng, sinh năm 1959. (vắng mặt)
Cùng địa chỉ: chung cư T, khu phố 3C, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh.
Người đại diện theo ủy quyền của bà Ng: Ông Trịnh Văn T, sinh năm 1954 (văn bản ủy quyền ngày 01/12/2022).
4/. Bà Phan Thị T, sinh năm 1954. (vắng mặt)
Địa chỉ: đường Đ, Phường 9, quận Ph, Thành phố Hồ Chí Minh.
5/. Bà Quách Thị H1, sinh 1954. (vắng mặt)
 Địa chỉ: đường Ng, Phường 6, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh.
- Người kháng cáo: Bà Đồng Thị Mai Th – nguyên đơn.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Nguyên đơn bà Đồng Thị Mai Th trình bày:
Vào ngày 20/01/2002, bà Th có mua một lô đất nông nghiệp diện tích 58m2 (ngang 4 x 14.50 ) của bà Phan ThịT bằng giấy tay với giá 54.000.000đ (Năm mươi bốn triệu đồng), hai bên đã giao nhận tiền và bàT đưa toàn bộ hồ sơ lô đất cho bà Th gồm: Vị trí lô đất thể hiện tại bản đồ hiện trạng vị trí do Công ty TNHH K lập ngày 22/08/2001 số hợp đồng 21-01/SG, đo đạc phần đất bà Phan ThịT mua của ông Nguyễn Văn Ng ký ngày 22/8/2001; Giấy thỏa thuận bồi hoàn ký ngày 04/10/2001, giữa chủ đất đầu tiên là ông Nguyễn Văn Ng và bà Phan Thị T;
Tờ khai nguồn gốc và diễn biến sử dụng khu đất ông Ng, bàT ký ngày 11/9/2001;
Tờ trình về việc chuyển hồ sơ xin chuyển quyền sử dụng đất ngày 04/10/2001 của

## Page 3

UBND phường Th; Báo cáo nguồn gốc quy hoạch hiện trạng kỹ thuật phần đất xin sử dụng ngày 04/10/2001 được UBND phường Th xác nhận cho bà Phan Thị T; Đơn xin sử dụng đất xây dựng nhà ở của bà Phan ThịT gởi UBND phường Th ký ngày 30/8/2001 và được UBND phường xác nhận ngày 10/9/2001; Giấy chứng nhận quy ền s ử dụng đất (Sau đây vi ết tắt GCNQSDĐ) s ố 00648/QSDĐ/Q.12/1998 ngày 26/10/1998, UBND Quận 12 cấp cho ông Nguyễn Văn Ng về thửa đất 105 tờ 9 theo tài liệu 02/CB-UB; Giấy CMND và Hộ khẩu của ông Nguyễn Văn Ng. Về nguồn gốc đất này là của ông Nguyễn Văn Ng, bà Th được bàT cho biết đất này mua từ bà Quách Thị H1 vào ngày 16/8/2001 cũng bằng giấy viết tay và bà H1 thì mua của ông Ng. Việc mua bán giữa bà Th và bà T chỉ lập giấy viết tay, nhưng hai bên có chỉ đất và giao đất theo Bản đồ hiện trạng vị trí kể trên. Do bàT không có hộ khẩu tại Quận 12 nên không làm GCNQSDĐ được và bà Th cũng vậy. Khi mua đất của bàT các lô đất bên cạnh đều là đất trống và nguồn gốc cũng đều là của ông Ng bán cho bà H1 và bà H1 phân lô bán lại cho người khác.
Sau khi mua đất của bàT năm 2002 bà Th chưa sử dụng và chưa đi đăng ký kê khai đóng thuế nhưng có đi tới thăm nom đất. Đến năm 2017, bà Th đi đo vẽ để làm thủ tục cấp GCNQSDĐ mới phát hi ện UBN D Qu ận 12 đãc ấp GCNQSDĐ số: CH10142 ký ngày 15/12/2015 cho ông Đào Xuân Đ, bà Nguyễn Thị H. Đến ngày 01/10/2019, UBND Quận 12 cấp đổi qua Giấy chứng nhận số CH19269 với diện tích 82,1m 2 (trong đó, đất ở 74,3m2 và đất trồng cây hàng năm khác 7,8m2) nên bà Th đã gởi đơn ra UBND phường Th, Quận 12 để khiếu nại và tại biên bản hòa giải ngày 26/12/2019 của phường Th, ông Đào Xuân Đ đã có ý ki ến “... Nguyên trước đây tôi cónh ận chuyển nhượng của bà Quách Thị H1 một phần thửa đất nền, đến năm 2015 tôi xin cấp giấy chứng nhận và hiện nay tôi đã được UBND Quận 12 cấp giấy chứng nhận, do đó tôi không giao phần đất nền cho người khác quản lý sử dụng...”. Qua các tài liệu photo từ Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Quận 12, bà Th nhận thấy giấy tờ xin cấp giấy chứng nhận của ông Đào Xuân Đ có nhiều mâu thu ẫn, giả mạo chữ ký. Cấp không đúng đối tượng, vìm ảnh đất này bà Th mua lại của bà Phan ThịT có nguồn gốc sử dụng đất; có giấy tờ vị trí khu đất đã nêu. Vị trí lô đất của bà Th theo Bản vẽ của Công ty K ngày 22/8/2001, bản vẽ hiện trạng vị trí do Công ty CP đo đạc và xây dựng TV lập ngày 08/7/2017; GCNQSDĐ UBND Qu ận 12 cấp ngày 15/12/2015 vàc ấp đổi GCNQSDĐ ngày 01/10/2019, v ị trí đều trùng nhau nhưng có phần đất nằm ngoài là do ông Đ đã đo và xin cấp giấy cả phần diện tích đất này mà trư ớc đây ông Ng chừa ra làm đư ờng, bản vẽ hiện trạng Công ty K ký ngày 22/8/2001 có thể hiện con đường trên bản vẽ.
Đối với hồ sơ cấp giấy chứng nhận của bị đơn không đúng, vì ông Đào Xuân Đ đã trình bàyt ại biên bản hòa gi ải tại phường Th mua đất nàyc ủa bà Quách Thị H1, không phải của ông Nguyễn Văn Ng nhưng hồ sơ xin cấp giấy CNQSDĐ lại thể hiện nguồn gốc đất này mua của ông Nguyễn Văn Ng. Lời trình bày của bà Quách Thị H1 ngày 26/06/2020 tại Biên bản lấy lời khai trong vụ án

## Page 4

hành chính: “... Bà H1 khẳng định là có bán mảnh đất cho ông T, bà Ng. Còn chuyện sau này, ông T, bàNg hợp thức hóa như thế nào thì bà H1 không biết...”.
Hợp đồng mua bán đất giữa ông Đ và ông Ng ngày 18/04/2004, không có diện tích đất, số thửa, không có tờ bản đồ và GCNQSDĐ của ông Ng. Hợp đồng phần trên thể hiện mua bán phần dưới thể hiện là đặt cọc. Về quy trình cấp giấy cho ông Đ là chưa đúng v ì giấy cam kết của ông Đ ký ngày 11/11/2015, nhưng t ờ giấy xác nhận của UBND phường ký ngày 13/11/2015, không có thủ tục niêm yết. Nhìn bằng mắt thường thấy chữ ký tại hợp đồng mua bán ngày 18/4/2004, của ông Nguyễn Văn Ng với chữ ký của ông Nguyễn Văn Ng tại “Giấy cam kết đồng ý sang nhượng đất” ngày 24/8/2001 giữa ông Ng và bà Nguyễn Thị Hoàng L; Giấy bồi hoàn giữa ông Ng và ông Trần XuânH ký ngày 22/9/2004; Giấy bồi hoàn giữa bà Phan ThịT và ông Ng được UBND phường Th xác nhận là cùng một chữ ký, không giống với chữ ký của ông Ng đã ký trên Hợp đồng với ông Đào Xuân Đ. Theo giấy cam kết ngày 11/11/2015 của ông Đ, là tháng 04/2004 có lập giấy tay chuyển nhượng thửa đất số 105, tờ bản đồ số 09, thửa đất 37 tờ bản đồ số 05 diện tích: 82,1m2 thuộc quyền sử dụng của ông Nguyễn Văn Ng, ông Đ có liênh ệ với ông Ng để tái xác nhận việc chuyển nhượng đất nhưng không liên lạc được. Ông Đ cam kết việc chuyển nhượng đất của ông Ng vào tháng 04/2004 là có xảy ra và chữ ký trong giấy tay bán đất đúng là chữ ký của bên bán, phần đất này đang sử dụng ổn định không có tranh chấp hay khiếu nại gì. Tiền sang nhượng đất đã thanh toán hết cho Bên bán đất và ông Đ cũng cam kết rằng không chia nhỏ thửa đất để cấp giấy chứng nhận theo tinh thần Thông báo số 81/TB-VB ngày 18/09/2009 của UBND Quận 12.
Về phần diện tích đất cấp cho ông Đ nhiều hơn đất bà Th mua, là do lô đất nằm cuối của thửa đất và ông Ng trước kia có chừa ra để làm đường nhưng ông Đ đo vẽ và xin cấp giấy luôn. Vì vậy, bà Th làm đơn khởi kiện yêu cầu ông Đào Xuân Đ, bà Nguyễn Thị H trả lại phần đất diện tích 82,1m 2 thuộc thửa 623 tờ bản đồ số 54 phường Th và công nhận phần diện tích đất này cho bà Th. Đề nghị Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh hủy Giấy chứng nhận số CH10142 ngày 15/12/2015 và Giấy chứng nhận số CH19269 ngày 01/10/2019 đều do Ủy ban nhân dân Qu ận 12 cấp cho ông Đ, bà H để bà Th liên hệ cơ quan có thẩm quyền làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tại bản tự khai và các ý kiến của bị đơn ông Đào Xuân Đ, bà Nguyễn Thị H và người đại diện theo ủy quyền trình của bị đơn trình bày:
Phần đất diện tích 82,1m2 thuộc thửa đất số 623 tờ bản đồ số 54 mà ông Đào Xuân Đ và bà Nguyễn Thị H đã được UBND Quận 12 cấp GCNQSDĐ số:
CH10142 ngày 15/12/2015; đến ngày 01/10/2019, UBND Quận 12 cấp đổi qua Giấy chứng nhận số CH19269 trong đó, đất ở 74,3m2 và đất trồng cây hàng năm khác là 7,8m2 có nguồn gốc đất của ông Nguyễn Văn Ng đã được UBND Quận 12 cấp GCNQSDĐ vào ngày 25/10/1998, di ện tích 1227m2 thuộc tờ bản đồ số 09 thửa 105 (TL 02). Vào ngày 18/4/2004, vợ chồng bà Ngô Thị Ng, ông Trịnh Văn T mua lại của bà Quách Thị H1 bằng giấy viết tay với giá 70.000.000đ, hai

## Page 5

bên đã giao đ ủ tiền và giao lô đất tóp hậu giáp mương hẻm cụt do bà H1 mua của ông Ng rồi phân lô bán, còn việc bà H1 mua của ông Ng vào năm nào thì bị đơn không biết. Do bà Ng, ông T không có hộ khẩu tại Quận 12 nên đã đ ể vợ chồng ông Đào Xuân Đ, bà Nguyễn Thị H là anh em họ hàng có hộ khẩu Thành phố Hồ Chí Minh đứng tên dùm trên hồ sơ giấy tờ mua bán đất này với chủ đất đầu tiên là ông Nguyễn Văn Ng và làm hồ sơ đăng ký kê khai, đóng thuế để làm giấy tờ đất cho thuận lợi.
Giấy tờ mua bán đất ngày 18/4/2004 với ông Ng là do bà H1 đi làm ban đầu về đưa lại. Còn việc mua bán giữa bà H1 và bàNg chỉ lập giấy viết tay không có xác nhận của chính quyền địa phương nhưng có người làm chứng là bà Phạm Thị B, cũng là người mua 01 lô đất cách lô đất của ông Đ, bà H 01 lô và là người giữ GCNQSDĐ gốc bản chính của ông Ng để tách thửa ra gi ấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà B, rồi đưa cho ông Đ để đăng ký kê khai làm thủ tục đề nghị GCNQSDĐ vào năm 2015 là lô đất cuối cùng có nguồn gốc từ đất ông Ng được cấp giấy năm 1998. Ngày 15/12/2015 b ị đơn được cấp GCNQSDĐ, đến năm 2017 đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất, từ trồng cây lâu năm sang đất ở và được UBND Quận 12 xem xét cấp GCNQSDĐ ở vào ngày 01/10/2019, việc đăng ký kê khaic ấp GCNQSDĐ b ị đơn đều đóng thu ế đầy đủ cho Nhà nước. Hiện nay GCNQSDĐ gốc năm 1998 của ông Ng, Ủy ban nhân dân Quận 12 đã thu hồi. Ban đầu khi mới mua đất chưa hoàn tất thủ tục nên chưa sử dụng, nhưng bị đơn vẫn quản lý, xem đất thường xuyên và đã đóng tiền làm đường bê tông và cổng vào hẻm 425 sử dụng chung với các hộ dân đều mua đất từ việc phân lô có nguồn gốc đất ông Ng. Trên thực tế bàNg chuyển nhượng đất với bà Quách Thị H1 vì bà H1 mua đất của ông Ng rồi phân lô bán lại cho người dân, nhưng giấy mua bán năm 2004 ông Đ ký với ông Ng vì ông Ng là chủ đất đã được cấp GCNQSDĐ, nên khi mua đất bằng giấy tay với bà H1 thì vợ chồng ông Đ phải ký giấy với ông Ng để làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và để đóng thuế. Toàn bộ phần đất của ông Ng được cấp giấy đã được bán hết bằng giấy tay và ngư ời dân mua đất đều được cấp GCNQSDĐ. Ông Nghiện nay ở đâu bị đơn không biết, việc bà Ng, ông T mua đất và bị đơn đứng tên dùm là do anh em trong gia đình thống nhất không có tranh chấp, sẽ tự thỏa thuận giải quyết theo quy định pháp luật.
Đối với toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, bị đơn không đồng ý vì thực tế giấy tờ nguyên đơn đi kiện không đúng quy định pháp luật và đất đi đòi không phải là đất của bị đơn đang sử dụng. Đất nguyên đơn mua của bà Phan ThịT năm 2002 bằng giấy tay di ện tích 58m 2, nhưng bàT cũng mua đất này bằng giấy tay từ bà Quách Thị H1 diện tích chỉ 56m2. Bản đồ hiện trạng vị trí năm 2001 là do bà H1 làm đưa cho bà T, Bản đồ này và Bản đồ năm 2017 nguyên đơn đo vẽ diện tích đất là 58m2 và có vị trí vuông vức, không đúng với hiện trạng thực tế của thửa đất là đất xéo và diện tích đất 82,1m2. Theo lời khai của bà H1 ngày 26/6/2020 tài liệu do nguyên đơn cung c ấp, bà H1 có bán đất 82,1m2 cho bàT nhưng bàT chê đất xấu trả lại nên bà H1 bán cho bà Ng. Nguyên đơn không

## Page 6

có quản lý sử dụng đất, không đăng ký kê khai đóng thu ế nay đi đòi đất không đúng vị trí, diện tích đất bị đơn đang s ử dụng đã đư ợc cấp giấy hợp pháp là 82,1m2. Việc mua bán đất giữa bàT với nguyên đơn không liên quan đến phần đất của bị đơn đã được cấp GCNQSDĐ. Vì vậy, đề nghị Tòa án không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, vì không có căn cứ pháp luật.
 Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có ý kiến trình bày:
 - Ý kiến UBND Quận 12 về việc cấp GCNQSDĐ cho bị đơn tại văn bản số: 1587/UBND -TNMT ngày 03/3/2020; S ố: 6976/ UBND -TNMT ngày 16/11/2021: Ngày 12/10/2015, ông Đào Xuân Đ và bà Nguyễn Thị H có nộp hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận đối với phần đất có vị trí thuộc một phần thửa số 105 tờ bản đồ số 9 (theo tài liệu 02/CT-UB), nay thuộc một phần thửa 37 tờ bản đồ số 54 (theo tài liệu năm 2005), phường Th, Quận 12; ranh giới đất được thể hiện theo Bản đồ hiện trạng vị trí số 11122/TNMT do phòng Tài nguyên và Môi trư ờng kiểm tran ội nghi ệp ngày 28/8/2015 với di ện tích 82,1m 2. Ngày 16/11/2015, Ủy ban nhân dân phư ờng Th có xác nhận về nguồn gốc, quá trình sử dụng đất trên đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận của ông Đào Xuân Đ và bà Nguyễn Thị H như sau: “Đất có nguồn gốc đã được Ủy ban nhân dân Quận 12 cấp Gi ấych ứng nhận quy ền s ử dụng đất s ố 00648QSDĐ/Q12/1998 ngày 26/10/1998 cho ông Nguyễn Văn Ng sử dụng. Đến ngày 18 tháng 4 năm 1998, ông Ng sang nhượng một phần đất bằng giấy tay cho ông Đào Xuân Đ sử dụng.
Tình trạng tranh chấp đất đai, tài sảng ắn li ền với đ ất: Không”. Ngày 25/11/2015, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Qu ận 12 có Công văn s ố 3570/PC-CNQ12 xác nhận hồ sơ đăng kýc ấp Giấy chứng nhận của ông Đào Xuân Đ và bà Nguyễn Thị H đủ điều kiện theo khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai 2013 và chuyển đến UBND Quận 12 (phòng Tài nguyên và Môi trư ờng). Đính kèm dự thảo Giấy chứng nhận số CC 968878. Ngày 15/12/2015, Ủy ban nhân dân Quận 12 cấp Giấy chứng nhận số CH10142 cho ông Đào Xuân Đ và bà Nguyễn Thị H với diện tích 82,1m2 theo Tờ trình số 3105/TTr-TNMT-TH ngày 09/12/2015, của phòng Tài nguyên và Môi trư ờng. Ngày 23/8/2019, ông Đào Xuân Đ và bà Nguyễn Thị H nộp hồ sơ đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất theo Giấy chứng nhận số CH10142 do UBND Quận 12 cấp ngày 15/12/2015.
Ngày 11/9/2019, UBND Quận 12 ban hành Quyết định số 5775/QĐ-UBND cho phép ông Đ, bà H được chuyển mục đích sử dụng đất theo Giấy chứng nhận nêu trên và đư ợc UBND Qu ận 12 cấp Gi ấych ứng nhận s ố CH19269 ngày 01/10/2019 với diện tích 82,1m2 (trong đó, đất ở 74,3m2 và đất trồng cây hằng năm khác 7,8m2). Giấy chứng nhận này cấp đổi từ Giấy chứng nhận số CH10142 cấp ngày 15/12/2015. Ngày 03/02/2020, UBND Qu ận 12 có Công văn s ố 1586/UBND-TNMT, xin vắng mặt suốt quá trình xét xử vụ án tại Tòa án nhân dân các cấp.
 Ý kiến của bà Ngô ThịNg và ông Trịnh Văn T: Về nguồn gốc, quá trình chuyển nhượng, đăng ký kê khai và đư ợc UBND Quận 12 cấp GCNQSDĐ số:
CH10142 ngày 15/12/2015 vàc ấp đổi ngày 01/10/2019, s ố CH19269 với diện

## Page 7

tích 82,1m2 (trong đó, đất ở 74,3m2 và đất trồng cây hàng năm khác 7,8m2) cho ông Đào Xuân Đ , bà Nguyễn Thị H. Ông T, bàNg hoàn toàn thống nhất như trình bày của bị đơn và không đồng ý yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Phần diện tích đất 82,1m2 hiện tọa lạc tại hẻm 425 đường H, khu phố 1, phường Th, Quận 12. Ngày 18/4/2004, v ợ chồng bà Ng, ông T mua của bà Quách Thị H1 bằng giấy tay với giá 70.000.000đ. Do không có hộ khẩu tại Thành phố Hồ Chí Minh nên ông T, bàNg nhờ em họ là ông Đào Xuân Đ, bà Nguyễn Thị H đứng tên dùm để đăng ký làm thủ tục cấp GCNQSDĐ, vì hai người đã có hộ khẩu tại Thành phố Hồ Chí Minh. Việc đứng tên dùm làt ự nguyện và quanh ệ anh em trong dòng họ hoàn toàn tin tưởng không có tranh chấp.
Bà Quách Thị H1 trình bày tại biên bản lấy lời khai ngày 26/6/2020 và giấy cam kết ngày 18/11/2022:
Bà H1 là người mua đất của ông Nguyễn Văn Ng (người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 1998), trong đó có mảnh đất 82,1m2 tờ bản đồ 54 phường Thạnh Xuân, Quận 12 nhằm một phần thửa 105, tờ bản đồ 9.
Bộ địa chính xã Thạnh Lộc, huyệnH (TL02). Trước đây, bà H1 có bán cho bà Phan ThịT một vài miếng đất, trong đó có bán miếng đất 82,1m2 cho bàT và đã trả hết tiền. Nhưng bàT chê miếng đất xéo không lấy và trả lại cho bà H1 nên bà H1 trả lại tiền cho bà T. Khoảng 01 – 02 năm sau bà H1 mới bán đất cho ông T, bàNg và hai người giữ đất theoc ọc bà H1 cắm. Bà H1 khẳng định có bán mảnh đất cho ông T, bàNg còn chuyện sau này ông T, bàNg hợp thức hóa như thế nào thì bà H1 không biết. Miếng đất bán cho bà Ng, ông T nằm cuối phần đất có hình xéo đầu rộng đáy nhỏ sát mương nước với số tiền 70.000.000đ đã đưa đủ tiền và bà H1 giao bản chính sổ đỏ của ông Ng để những người mua đất chuyền tay nhau đ ể hợp thức hóa đăng ký QSDĐ theo quy đ ịnh. Do đi lại khó khăn bà H1 xin vắng mặt.
Bà Phan ThịT có ý kiến tại Bản tự khai ngày 29/3/2021, ngày 24/11/2022:
BàT không có mâu thuẫn gì với các đương sự trong vụ án, bàT có mua một lô đất bằng giấy tay vào ngày 16/8/2001 với giá 650.000đ/m 2 diện tích 4 x 14m (56m2) từ bà Quách Thị H1, đất có nguồn gốc của ông Nguyễn Văn Ng đã được cấp GCNQSD năm 1998. Theo Bản đồ hiện trạng vị trí do Công ty TNHH - TMDV K lập ngày 22/8/2001, lô đất có di ện tích ngang 4m dài 14,5m, v ị trí thuộc thửa 105 tờ bản đồ số 9. BàT có đi làm giấy tờ không được cấp vì không có hộ khẩu ở Quận 12. Vào ngày 20/1/2002, bàT có bán cho bà Đồng Thị Mai Th diện tích đất trên với số tiền 54.000.000đ, bàT đã nhận đủ tiền và giao đất cho bà Th. BàT không quen biết ông Đ, bà H và cũng chưa gặp mặt ông Nguyễn Văn Ng lần nào mà chỉ biết bà Quách Thị H1, vì phần đất bán cho bà Th là mua của bà H1 bằng giấy tay vào ngày 16/8/2001. Khi mua đất bà H1 là người đi làm giấyt ờ cho bàT gồm đơn xin s ử dụng đất xây dựng nhà ở nhân dân ngày 30/8/2001, có xác nhận của UBND Phường 9, quận Ph để chuyển đến Quận 12 xem xét; Bản đồ hiện trạng vị trí do Công ty TNHH K lập ngày 22/08/2001, đo đạc phần đất bà Phan ThịT mua của ông Nguyễn Văn Ng; Giấy thỏa thuận bồi

## Page 8

hoàn ký ngày 04/10/2001 có tên ông Nguyễn Văn Ng và bà Phan Thị T; Tờ khai nguồn gốc và diễn biến sử dụng khu đất ký ngày 11/9/2001 tên ông Ng và bà T;
Tờ trình về việc chuyển hồ sơ xin chuyển quyền sử dụng đất ngày 04/10/2001 của UBND phường Th; Báo cáo hiện trạng nguồn gốc quy hoạch hiện trạng kỹ thuật phần đất xin sử dụng ngày 04/10/2001, được UBND phường Th xác nhận cho bà Phan Thị T; Đơn xin sử dụng đất xây dựng nhà ở của bà Phan ThịT gởi UBND phường Th ký ngày 30//8/2001 và được UBND phường xác nhận ngày 10/9/2001; bản photo Giấy CNQSDĐ ngày 26/10/1998 UBND Quận 12 cấp cho ông Nguyễn Văn Ng; Giấy CMND của ông Nguyễn Văn Ng. Bà H1 giao toàn bộ giấy tờ này cho bàT và bàT có lên UBND Qu ận 12 hỏi về việc cấp giấy nhưng được cán bộ trả lời hồ sơ mua bán đất mà bà H1 giao là có thật, nhưng do chưa xác định được ranh đất dính bờ mương nên chưa được cấp giấy.
Ngoài ra, bà Quách Thị H1 có bán cho bàT một lô đất nguồn gốc cũng của ông Ng nhưng khác với vị trí lô đất bàT bán cho bà Th. Phần đất bàT bán cho bà Th là phần đất mua của bà H1 mặt tiền hướng Đông Bắc nay là hẻm 425 đường H, còn phần đất khác bàT mua của bà H1 hướng Nam. Khi bàT mua đất của bà H1 toàn bộ là đất trống chưa có hẻm bê tông. BàT bán lô đất cho bà Th không có đo vẽ và bàn giao đất, nhưng có chỉ vị trí là phần đất giáp bờ mương nằm ở vị trí cuối cùng của khu đất và đưa toàn bộ giấy tờ hồ sơ nêu trên cho bà Th. Khi bà H1 bán cho bàT không có đo đạc chỉ theo giấy mua là 56m2, nhưng theo giấy tờ bà H1 đo vẽ bản đồ năm 2001 và các giấy tờ khác vị trí diện tích đất 58m2 nên bàT làm giấy bán cho bà Th cũng 58m2. Thời điểm đó các bên mua bán đất đều bằng giấy tay, hồ sơ mua bán đất bà H1 đưa cho bàT có ghi chủ đất ông Nguyễn Văn Nghướng dẫn ranh đo đạc bản đồ năm 2001, là do bà H1 làm đưa bàT và bàT đưa lại bà Th chứ bàT không biết và chưa từng gặp ông Ng.
Khi mua đất bàT chưa đăng ký kê khai đóng thuế. Năm 2017 ông Phạm Bá Duy có báo cho bàT phần đất bán cho bà Th UBND Quận 12 cấp giấy cho ông Đ, bà
H. BàT đã nhận đủ tiền giao đất cho bà Th nên không có ý kiến gì nữa.
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 2227/2022/DS-ST ngày 29/12/2022, Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định:
Căn cứ khoản khoản 2 Điều 26, khoản 4 Điều 34, Điều 37; khoản 2 Điều 227; 228 Bộ luật tố tụng dân sự. Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013;
 Căn cứ Điều 147, 157 Bộ luật tố tụng dân sự; khoản 2 Điều 27 Nghị quyết 326/2016/BTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, mi ễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
Tuyên xử:
1/. Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn – bà Đồng Thị Mai Th về việc: Yêu cầu công nhận quyền sử dụng diện tích 82,1m2 thuộc thửa đất số 623 tờ bản đồ số 54 (TL 2005) và yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền

## Page 9

sử dụng đất số: CH10142 ngày 15/12/2015 vàc ấp đổi số CH19269 ngày 01/10/2019 của UBND Quận 12 cho ông Đào Xuân Đ, bà Nguyễn Thị H.
2/. Nguyên đơn được quyền khởi kiện việc chuyển nhượng 58m2 với bà Phan ThịT vào ngày 20/01/2002. Cũng như bà Phan ThịT có quyền khởi kiện bà Quách Thị H1 và bà H1 cũng được quyền khởi kiện về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu có đơn và có căn cứ theo quy định pháp luật.
Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, việc thi hành án và quyền kháng cáo theo quy định của pháp luật.
Ngày 11/01/2023, nguyên đơn bà Đồng Thị Mai Th có đơn kháng cáo đề nghị sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
Tại phiên tòa phúc thẩm, người đại diện theo ủy quyền của bà Đồng Thị Mai Th vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo và có ý kiến trình bày như sau: Tòa án cấp sơ thẩm chưa làm rõ vai trò của bà Quách Thị H1 là người mua đất của ông Nghay chỉ là trung gian môi giới; Tòa án cấp sơ thẩm không triệu tập ông Ng đến tham gia phiên tòa nên không làm rõ được sự thật của vụ án; việc ông Đ lập hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có sự gian dối, không minh bạch; lời khai của bà T, bà H1, ông Đ, bà H mâu thuẫn lẫn nhau nhưng không được đối chất làm rõ; việc xác định ông Đ kê khai quyền sử dụng đất và có đóng thuế là không có căn cứ; việc bà B làm chứng chứng kiến ông Ng mua bán với ông Đ là không đúng. Tòa án cấp sơ thẩm không triệu tập UBND Quận 12 và UBND phường Th tham gia tố tụng là vi phạm thủ tục tố tụng. Đề nghị Hội đồng xét xử hủy bản án sơ thẩm để xét xử lại.
Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn đề nghị Hội đồng xét xử bác kháng cáo của nguyên đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao phát biểu quan điểm giải quyết vụ án:
Về chấp hành pháp luật: Hội đồng xét xử phúc thẩm tiến hành đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự trong quá trình giải quyết vụ án.
Về nội dung: Các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án còn có nhi ều mâu thuẫn. Đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm hủy bản án sơ thẩm để xét xử lại.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét thẩm tra, kết quả hỏi, tranh tụng tại phiên tòa, trên cơ s ở xem xét đầy đủ, toàn diện các chứng cứ, ý kiến của các đương s ự, ý ki ến của Kiểm sát viên. Hội đồng xét x ử phúc thẩm nhận định như sau:
[1] Về hình thức: Đơn kháng cáo của bà Đồng Thị Mai Th làm trong hạn luật định, được Hội đồng xét xử xem xét giải quyết theo trình tự phúc thẩm.

## Page 10

[2] Về nội dung:
[2.1] Bà Đồng Thị Mai Th khởi kiện yêu cầu công nhận cho bà Th quyền sử dụng diện tích 82,1m 2 thuộc thửa đất số 623 tờ bản đồ số 54 (TL 2005) và yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: CH10142 ngày 15/12/2015 và cấp đổi số CH19269 ngày 01/10/2019 của UBND Quận 12 cho ông Đào Xuân Đ, bà Nguyễn Thị H.
Bà Th cho rằng phần diện tích đất trên bà Th nhận chuyển nhượng từ bà Phan ThịT bằng giấy tay; bà Th và bàT đã giao nhận tiền, bàn giao đất trên thực tế; bà Th là người trực tiếp quản lý đất từ thời điểm nhận chuyển nhượng ngày 20/01/2002 đến nay.
Bị đơn ông Đào Xuân Đ, bà Nguyễn Thị H không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn; cho rằng phần diện tích đất này do ông Trịnh Văn T, bà Ngô ThịNg nhận chuyển nhượng từ bà Quách Thị H1; ông Đ, bà H đứng tên giùm ông T, bàNg giấy tờ mua bán và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; phía bị đơn là người quản lý phần diện tích đất tranh chấp từ trước đến nay.
[2.2]. Xét th ấy, cả nguyên đơn và b ị đơn đều thống nhất xác định phần diện tích đất tranh chấp thuộc một phần thửa đất số 105 tờ bản đồ 9 (TL 02) , diện tích đất 1227m2 UBND Quận 12 cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Nguyễn Văn Ng vào ngày 26/10/1998; bà Quách Thị H1 nhận chuyển nhượng một phần thửa đất của ông Ng và phân lô bán lại cho những người mua khác.
Đối với giao dịch chuyển nhượng giữa ông Đ, bà H với bà H1 liên quan đến thửa đất trên thấy rằng, trong quá trình tham giat ố tụng, bà H1 là người chuyển nhượng có lời khai xác định phần diện tích đất tranh chấp bà H1 chuyển nhượng cho ông Đ, bà H, các bên đã thực hiện xong việc thanh toán tiền chuyển nhượng cũng như bàn giao đ ất; đối với bà Phan ThịT thì bà H1 có bán nhiều miếng đất cho bàT trong đó có miếng đất 82,1m2 nhưng do bàT chê xéo không mua trả lại nên bà H1 đã trả lại tiền cho bà T; một hai năm sau bà H1 bán cho bà Ng (do ông Đ, bà H đứng tên giùm). Sau khi lập giấy tay chuyển nhượng với bà H1 thì ông Đ, bà H có hồ sơ đăng kýc ấp giấy chứng nhận; ngày 15/12/2015 UBND Quận 12 cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH10142 cho ông Đ, bà H diện tích đất tranh chấp (cấp đổi số CH19269 ngày 01/10/2019).
Bà Th cho rằng phần diện tích đất trên bàT nhận chuyển nhượng từ bà H1 bằng giấy tay, bàT chuyển nhượng lại cho bà Th nhưng không được phía bà H1 thừa nhận. Theo trình bàyc ủa nguyên đơn thì vi ệc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bàT và bà H1 bằng giấy tay, không có xác nhận của chính quyền địa phương. Như vậy, về mặt hình thức thì giao dịch này nếu có cũng không tuân thủ đúng quy định pháp luật; không đủ cơ sở để xác định bàT là chủ sử dụng đất hợp pháp, được pháp luật thừa nhận, trên cơ sở đó có quyền chuyển nhượng cho bà Th diện tích đất tranh ch ấp. Mặt khác, nguyên đơn xác định nhận chuyển nhượng 58m2 từ bà Phan ThịT bằng giấy viết tay vào ngày 20/01/2002 với giá

## Page 11

54.000.000 đồng; trước đó bàT chuyển nhượng đất nàyt ừ bà Quách Thị H1 bằng “Hợp đồng mua bán đất ngày 22/8/2001” viết tay với diện tích 56m2 và đã có Bản đồ hiện trạng – vị trí diện tích đất năm 2001 là 58m 2 , đến năm 2017 nguyên đơn có đo vẽ lại Bản vẽ vị trí diện tích này vẫn không thay đổi. Diện tích đất của nguyên đơn tại sơ đồ bản vẽ hiện trạng đầu tiên năm 2001 và bản đồ hiện trạng năm 2017 đều là một vị trí hình chữ nhật – diện tích ngang 4m dài 14,5 là 58m2, phần cuối đất hẹp hơn phần đầu, giáp mương, hẻm cụt. Trong khi di ện tích đất tranh chấp hiện nay có diện tích 82,1m2, ngang 7.15m, cạnh dài hướng đông 14,37m, cạnh hướng tây 14.19m, sơ đồ đất xéo, giáp mương, hẻm cụt. Về diện tích, v ị trí và hình thể thửa đất tranh chấp hiện nay không trùng với diện tích, vị trí và hình thể phần đất mà nguyên đơn mua của bà T.
Hội đồng xét xử xét thấy bà Th không cung cấp được tài liệu, chứng cứ chứng minh phần diện tích đất 58m2 đất nhận chuyển nhượng bằng giấy tay của bà Phan ThịT vào 20/01/2002, nay là phần đất diện tích đất 82,1m2 (Đất ở 74,3m2 và đất trồng cây hàng năm khác 7,8m2) thuộc thửa đất số 623 tờ bản đồ số 54 (TL 2005) mà ông Trịnh Văn T, bà Ngô ThịNg nhận chuyển nhượng từ bà Quách Thị H1 vào năm 2004 và đã được UBND Quận 12 cấp GCNQSDĐ cho ông Đào Xuân Đ, bà Nguyễn Thị H. Bà Th cũng như bàT không có quá trình sử dụng phần diện tích đất tranh chấp; từ năm 2001 khi nhận chuyển nhượng bằng giấy tay đến nay, bàT và bà Th đều không đăng ký kê khai để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tòa án cấp sơ thẩm bác yêuc ầu khởi kiện của bà Th về việc tranh chấp quyền sử dụng diện tích đất 82,1m2 với ông Đ, bà H; giành quyền khởi kiện tranh chấp việc chuyển nhượng 58m2 với bà Phan ThịT vào ngày 20/01/2002 bằng vụ án khác là có căn cứ, đúng quy định pháp luật.
[2.3] Từ nhận định nên trên, Hội đồng xét xử xét thấy Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết có căn cứ, đúng quy định pháp luật. Kháng cáo của bà Đồng Thị Mai Th không có căn cứ chấp nhận; cần giữ nguyên bản án sơ thẩm.
[2.4] Tại phiên tòa phúc th ẩm, đại diện Viện kiểm sát và ngư ời đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn đề nghị Hội đồng xét xử hủy bản án sơ thẩm để xét xử lại. Xét thấy, về nội dung vụ án, các tình tiết khách quan đã rõ như Hội đồng xét x ử đã phân tích; v ề thủ tục tố tụng, Tòa án cấp sơ thẩm không có vi phạm nghiêm trọng dẫn đến sai lệch hồ sơ vụ án. Do đó, Hội đồng xét xử xét thấy không có căn cứ chấp nhận đề nghị của đại diện Viện kiểm sát và người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn về việc hủy bản án sơ thẩm.
[3] Do kháng cáo không đư ợc chấp nhận nên bà Đỗng Thị Mai Th phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.
Vì các lẽ trên;

## Page 12

QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, giữ quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.
Không chấp nhận kháng cáoc ủa bà Đồng Thị Mai Th. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 2227/2022/DS-ST ngày 29 tháng 12 năm 2022 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.
Tuyên xử:
1/. Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Đồng Thị Mai Th về việc: Yêu cầu công nhận quyền sử dụng diện tích 82,1m2 thuộc thửa đất số 623 tờ bản đồ số 54 (TL 2005) và yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: CH10142 ngày 15/12/2015 vàc ấp đổi số CH19269 ngày 01/10/2019 của UBND Quận 12 cho ông Đào Xuân Đ, bà Nguyễn Thị H.
2/. Nguyên đơn đư ợc quyền khởi kiện việc chuyển nhượng 58m2 với bà Phan ThịT vào ngày 20/01/2002. Cũng như bà Phan ThịT có quyền khởi kiện bà Quách Thị H1 và bà H1 cũng được quyền khởi kiện về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu có đơn và có căn cứ theo quy định pháp luật.
3/. Về chi phí tố tụng sơ thẩm: Nguyên đơn bà Đồng Thị Mai Th phải chịu 3.000.000 đồng do yêu cầu khởi kiện không được chấp nhận và đã nộp đủ.
4/. Về án phí sơ thẩm: Nguyên đơn bà Đồng Thị Mai Th phải chịu án phí dân sự sơ thẩm 600.000 đồng. Nhưng được khấu trừ với số tiền 3.500.000 đồng tạm ứng án phí dân sự đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số:
AA/2019/0105840 ngày 31/12/2020 của Chi cục Thi hành án Quận 12. Bà Đồng Thị Mai Th được hoàn lại số tiền là 2.900.000 đồng.
5/. Án phí dân sự phúc thẩm: Bà Đồng Thị Mai Th phải chịu 300.000 đồng; được khấu trừ 300.000 đồng tạm ứng án phí đãn ộp theo biên lai thu s ố AA/2021/0003976 ngày 16/01/2023 của Cục Thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh vào phần án phí phải chịu.
6/. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận:
- Tòa án nhân dân tối cao;
- VKSND cấp cao tại TP.HCM;
- TAND TP.HCM;
- VKSND TP.HCM;
- Cục THADS TP.HCM;
- ĐS (8);
- Lưu VP(3), HS(2).18b.TTPT.
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA




Hoàng Thanh Dũng