Bản án số: 445/2023/DS - PT
NĐ: Trịnh Thị Ú - BĐ: Lương Nhật A
Số: 445/2023/DS - PT
Ngày: 13/07/2023
Tòa án xét xử: TAND cấp cao tại TP Hồ Chí Minh
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: Bà U đề nghị Tòa án xem xét hủy các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số 29088 ngày 21 và 24 tháng 9 năm 2015 do Phòng C2, TP . chứng nhận đối với căn nhà tại địa chỉ A L, khu phố G, phường L, quận T, TP . và căn nhà tại địa chỉ D K, khu phố E, phường L, quận T, TP . do vô hiệu vì việc ký kết hợp đồng là giả tạo. Đồng thời, yêu cầu Hủy phần cập nhật chuyển nhượng cho ông Lương Nhật A có xác nhận của Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ quận T trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CH01618 do UBND quận T cấp ngày 15/8/2012 và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CH01499 do UBND quận T cấp ngày 30/3/2012.

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Bản án số: 445/2023/DS - PT Ngày:13-7-2023 V/v “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng; Hủy cập nhật trên Giấy chứng nhận”.
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Lê Văn An Các thẩm phán: Ông Trần Văn Mười Ông Nguyễn Văn Khương
- Thư ký phiên tòa: Bà Lê Thị Thủy Tiên – Thư ký Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa: Ông Phạm Ba Duy – Kiểm sát viên.
Ngày 13 tháng 7 năm 2023, tại trụ sở, Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm công khai vụ án hành chính thụ lý số 697/2022/TLPT- DS ngày 29 tháng 12 năm 2022 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng; Hủy cập nhật trên Giấy chứng nhận”.
Do Bản án dân sự sơ thẩm số 1864/2022/DS-ST ngày 07 tháng 10 năm 2022 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng cáo.
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 1620/2023/QĐ-PT ngày 29 tháng 6 năm 2023 giữa các đương sự:
- Nguyên đơn: Bà Trịnh Thị Ú, sinh năm 1974 (có mặt)
Địa chỉ: Số D đường K, khu phố E, phường L, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh.
Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn: Luật sư Nguyễn Minh T, thành viên Công ty L, thuộc Đoàn luật sư Thành phố H (có mặt).
- Bị đơn: Ông Lương Nhật A, sinh năm 1990 (vắng mặt).

## Page 2

Địa chỉ: SốC đường số D, khu phố G, phường H, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh; vắng Người đại diện hợp pháp của bị đơn: Bà Nguyễn Thị Thu S, sinh năm 1996 (có mặt);
Địa chỉ: Số G N, phường A, quận P, Thành phố Hồ Chí Minh.
Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn: Luật sư Võ Đan M, thành viên Công ty L1, thuộc Đoàn luật sư Thành phố H (vắng mặt).
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
1. Bà Khúc Thị Xuân D, sinh năm 1956 (vắng mặt).
Địa chỉ: SốC đường số D, khu phố G, phường H, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh.
Người đại diện hợp pháp của bà D: Ông Hàm Z, sinh năm 1987 (vắng mặt).
Địa chỉ liên lạc: Số H đường số A, khu phố F, phường B, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh ; Là người đại diện theo ủy quyền của bà D (Hợp đồng ủy quyền ngày 17 tháng 5 năm 2022);
2. Ông Phạm Ngọc Á, sinh năm 1974 (vắng mặt).
Địa chỉ: Số D đường K, khu phố E, phường L, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh.
Người đại diện hợp pháp của ông Á: Bà Trịnh Thị Ú, sinh năm 1974 (có mặt).
Địa chỉ: Số D đường K, khu phố E, phường L, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh; Là người đại diện theo ủy quyền của ông Á (Giấy ủy quyền ngày 25 tháng 4 năm 2019).
3. Công ty TNHH Một thành viên Á1.
Địa chỉ: Số D đường K, khu phố E, phường L, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh.
Người đại diện hợp pháp của Công ty: Bà Trịnh Thị Ú, sinh năm 1974 (có mặt).
Địa chỉ: Số D đường K, khu phố E, phường L, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh; Là người đại diện theo ủy quyền của Công ty ( Giấy ủy quyền ngày 20 tháng 5 năm 2019).
4. Ông Phạm Ngọc T1, sinh năm 1998 (vắng mặt).
Địa chỉ: Số D đường K, khu phố E, phường L, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh.
6. Phòng C, Thành phố Hồ Chí Minh.
Trưởng phòng: Bà Nguyễn Thị Lệ T2 (vắng mặt).
Địa chỉ: A T, phường B, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh.

## Page 3

7. Văn phòng Đăng ký đất đai Thành phố H Địa chỉ: A P, phường G, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh.
Người đại diện hợp pháp: ông Nguyễn Quang T3, là người đại diện theo ủy quyền (Giấy ủy quyền ngày 14/11/2019 – vắng mặt)
8. Ủy ban nhân dân thành phố T.
Địa chỉ: A T, phường T, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh.
Người đại diện hợp pháp: Ông Lê Nguyễn Trọng Q, là người đại diện theo ủy quyền (Giấy ủy quyền ngày 7/5/2021 – vắng mặt)
9. Ngân hàng Thương mại cổ phần C1 (có đơn xin xét xử vắng mặt).
Địa chỉ: A T, quận H, thành phố Hà Nội.
10. Bà Ngô Thị Thiên P, sinh năm 1989 (vắng mặt).
Địa chỉ: 3 đường D, khu phố G, phường H, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh.
Người kháng cáo: Bị đơn ông Lương Nhật A.
NỘI DUNG VỤ ÁN Theo các tài liệu có trong hồ sơ, bản án sơ thẩm và lời trình bày của các bên tham gia vụ kiện tại phiên tòa, nội dung vụ án được tóm tắt như sau:
Theo đơn khởi kiện ngày 11/9/2018 bà Trịnh Thị Ú trình bày: Vợ chồng bà là chủ sở hữu hai căn nhà tại địa chỉ số A L, khu phố G, phường L, thành phốT và nhà số D K, khu phố E, phường L, thành phốT , đã được UBND quận T cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CH01618 ngày 15/8/2012 và số CH01499 ngày 30/3/2012. Ông Á có mối quan hệ làm ăn lâu năm với bà Khúc Thị Xuân D, hai bên hợp tác chung với nhau trong nhiều việc nên rất thân thiết. Vào tháng 9/2015, để tiện cho việc vay vốn làm ăn, bà D đề nghị vợ chồng bà sang tên hình thức hai căn nhà nêu trên cho con bà D là Lương Nhật A. Vì tin tưởng bà Khúc Thị Xuân D là mẹ của ông A nên hai bên ký giả tạo hợp đồng để nhờ bà D vay tiền Ngân hàng giúp (do đang cần tiền cho việc kinh doanh nhưng hết hạn mức vay Ngân hàng). Việc chuyển nhượng nhà đất nêu trên được Phòng C, TP . chứng nhận đối với hai căn nhà nêu trên. Việc các bên giao kết hợp đồng chuyển nhượng nhà đất nêu trên chỉ là hình thức. bởi lẽ trên thực tế gia đình bà vẫn đã và đang quản lý, sử dụng bình thường hai căn nhà nêu trên từ năm 2009 và năm 2011 cho đến nay chứ không hề có chuyện giao nhà đất cho người mua như trên hợp đồng công chứng. Giá bán nhà ghi trong Hợp đồng chuyển nhượng chỉ là hình thức chứ không phải giá bán thực tế vì bản chất đâ y không phải là quan hệ mua bán. Vào năm 2015, căn nhà số1/2/3A đường L giá trị thực tế ít nhất là 4.000.000.000 đồng chứ không phải 700.000.000 đồng như ghi trong Hợp đồng chuyển nhượng số 29088 ngày 21 và 24/9/2015. Đồng thời căn nhà số D K giá bán thực tế năm 2015 phải ít nhất là 10.000.000.000 đồng chứ không phải 1.500.000.000 đồng như ghi trong Hợp đồng chuyển nhượng số 29089 ngày 21 và 24/9/2015. Đối với việc ký Hợp đồng

## Page 4

chuyển nhượng, hai bên không hề có việc giao nhận tiền, không hề có việc giao nhà cho ông A. Do vậy, không có giấy nhận tiền hay biên bản giao nhận nhà. Bản chính Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà A đường L phía ông A đã giao lại cho bà nhưng phần cập nhật vẫn đứng tên ông A. Còn bản chính Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà 497 đường K vẫn do ông A giữ. Do đó, bà đề nghị Tòa án xem xét hủy các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số 29088 ngày 21 và 24 tháng 9 năm 2015 do Phòng C2, TP . chứng nhận đối với căn nhà tại địa chỉ A L, khu phố G, phường L, quận T, TP . và căn nhà tại địa chỉ D K, khu phố E, phường L, quận T, TP . do vô hiệu vì việc ký kết hợp đồng là giả tạo. Đồng thời, yêu cầu Hủy phần cập nhật chuyển nhượng cho ông Lương Nhật A có xác nhận của Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ quận T trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CH01618 do UBND quận T cấp ngày 15/8/2012 và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CH01499 do UBND quận T cấp ngày 30/3/2012. Đối với yêu cầu phản tố của ông A, bà không đồng ý.
Theo đơn phản tố ngày 7/10/2019 và tại các bản khai, bản tường trình, bị đơn ông Lương Nhật A trình bày:
Nguyên trước đây, ông có nhận chuyển nhượng hai căn nhà và đất tại địa chỉ số A L, khu phố G, phường L, quận T theo GCN số CH01618 do UBND quận T cấp ngày 15/8/2012 và nhà số D K, khu phố E, phường L, quận T theo GCN số CH01499 do UBND quận T cấp ngày 30/3/2012. Hai căn nhà và đất trên do ông Phạm Ngọc Á và bà Trịnh Thị Ú thực hiện chuyển nhượng cho ông theo hợp đồng chuyển nhượng số 29088, 29089 ngày 21 và 24 tháng 9 năm 2015 tại Phòng công chứng sốC TP .. Sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng hai căn nhà và đất, ông đã thanh toán đầy đủ tiền cho bên chuyển nhượng (ông Á, bà Ú). Giá thực tế mua bán chuyển nhượng 2 căn nhà và đất trên là 10 tỷ đồng nhưng trong Hợp đồng chuyển nhượng căn số A L, khu phố G, phường L ghi 700.000.000 đồng và căn nhà số D K, khu phố E, phường L ghi 1.500.000.000 đồng nhằm mục đích đóng tiền thuế ít lại. Trước đó 2 căn nhà này đang cầm cho ngân hàng TMCP N 7.500.000.000 đồng, ông đã tự bỏ ra trước 7.500.000.000 đồng để chuộc 2 căn nhà trên từ ngân hàng ra mới tiến hành đến văn phòng công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng được. Sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng 2 căn nhà và đất trên ông đã thanh toán hết số tiền mua bán chuyển nhượng cho ông Á, bà Ú. Việc giao nhận tiền của hai bên được tiến hành theo như đúng thỏa thuận của ông và vợ chồng ông Á, bà Ú sau khi thực hiện việc công chứng chứng thực tại phòng công chứng. Sau khi nhận chuyển nhượng, ông tiến hành đóng thuế trước bạ và đến ngày 13/10/2015 được Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai quận T cập nhật đăng bộ tên ông vào Giấy chứng nhận.
Do trước đó, vợ chồng ông Á, bà Ú có mối quan hệ làm ăn thân tình với bà Khúc Thị Xuân D (mẹ ông) nên bà D có nói với ông là để cho ông Á, bà Ú ở lại một thời gian để giải quyết việc hàng hóa tồn đọng và thu xếp chỗ ở mới nên ông đồng ý chưa nhận bàn giao nhà. Tuy nhiên, lợi dụng mối quan hệ này, bà Ú và

## Page 5

ông Á đã không tiến hành bàn giao nhà, tiếp tục sử dụng hai căn nhà trên để cho thuê lại và kinh doanh từ năm 2015 cho đến nay. Ông có thông báo cho bà Ú qua điện thoại nhiều lần nhưng bà Ú lấy lý do chồng đi vắng nên xin kéo dài thời gian.
Sau nhiều lần cố tình không bàn giao nhà nhằm kéo dài vụ việc không có thiện chí giao nhà cho ông, ông A phản tố: Yêu cầu ông Á, bà Ú tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng số 29088 và 29089 ký ngày 21 và 24 tháng 9 năm 2015 tại Phòng C giữa ông Phạm Ngọc Á, bà Trịnh Thị Ú với ông Lương Nhật A, buộc ông Phạm Ngọc Á, bà Trịnh Thị Ú phải bàn giao nhà tại địa chỉ D K, khu phố E, phường L, quận T theo GCN số CH01499 do UBND quận T cấp ngày 30/3/2012, cập nhật thay đổi ngày 13/10/2015 và căn nhà tại địa chỉ A L, khu phố G, phường L, quận T theo GCN số CH01618 do UBND quận T cấp ngày 15/8/2012, cập nhật thay đổi ngày 13/10/2015 cho ông Lương Nhật A.
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 1864/2022/DS -ST ngày 07 tháng 10 năm 2022 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh quyết định:
1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Trịnh Thị Ú.
Tuyên xử:
1.1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngày 21 và 24 tháng 9 năm 2015 giữa bà Trịnh Thị Ú, ông Phạm Ngọc Á với ông Lương Nhật A đối với nhà đất tại địa chỉ A L, khu phố G, phường L, thành phố T, TP H là hợp đồng vô hiệu do giả tạo.
1.2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngày 21 và 24 tháng 9 năm 2015 giữa bà Trịnh Thị Ú, ông Phạm Ngọc Á với ông Lương Nhật A đối với nhà đất tại địa chỉ D K, khu phố E, phường L, thành phố T, TP H là hợp đồng vô hiệu do giả tạo.
1.3. Hủy phần cập nhật chuyển nhượng cho ông Lương Nhật A có xác nhận của Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ quận T trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BI 260767, số vào sổ cấp GCN: CH01499 do UBND quận T cấp ngày 30/3/2012 đối với nhà đất số D K, khu phố E, phường L, thành phố T, TP H.
1.4. Hủy phần cập nhật chuyển nhượng cho ông Lương Nhật A có xác nhận của Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ quận T trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BI 382648, số vào sổ cấp GCN: CH01618 do UBND quận T cấp ngày 15/8/2012 đối với nhà đất số A L, khu phố G, phường L, thành phố T, TP H.
1.5. Ông Lương Nhật A, bà Khúc Thị Xuân D có nghĩa vụ giao trả cho bà Trịnh Thị Ú, ông Phạm Ngọc Á bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BI 260767, số vào sổ cấp GCN: CH01499 do UBND quận T cấp ngày 30/3/2012 đối với nhà đất số D K, khu phố E, phường L, thành phố T, TP H ngay khi án có hiệu lực pháp luật.
2. Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tố của bị đơn ông Lương Nhật A về việc:

## Page 6

+ Yêu cầu ông Á, bà Ú tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng số 29088 và 29089 ký ngày 21 và 24 tháng 9 năm 2015 tại Phòng C giữa ông Phạm Ngọc Á, bà Trịnh Thị Ú với ông Lương Nhật A;
+ Buộc ông Phạm Ngọc Á, bà Trịnh Thị Ú phải bàn giao nhà tại địa chỉ D K, khu phố E, phường L, quận T theo GCN số CH01499 do UBND quận T cấp ngày 30/3/2012, cập nhật thay đổi ngày 13/10/2015 cho ông Lương Nhật A;
+ Buộc ông Phạm Ngọc Á, bà Trịnh Thị Ú phải bàn giao nhà tại địa chỉ A L, khu phố G, phường L, quận T theo GCN số CH01618 do UBND quận T cấp ngày 15/8/2012, cập nhật thay đổi ngày 13/10/2015 cho ông Lương Nhật A.
Ngoài ra Bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, quyền kháng cáo của các đương sự theo quy định của pháp luật.
Ngày 17/10/2022, Bị đơn ông Lương Nhật A có đơn kháng cáo không đồng ý với Quyết định của án sơ thẩm, yêu cầu cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm; bác yêu cầu khởi kiện của Nguyên đơn; chấp nhận yêu cầu phản tố của ông.
Trong phần tranh luận:
Đại diện theo ủy quyền của bị đơn bà Nguyễn Thị Thu S trình bày: Đề nghị Hội đồng xét xử hủy án sơ thẩm để xét xử lại, với lý do: Án sơ thẩm xác định tư cách tham gia tố tụng chưa đầy đủ, việc thu thập chứng cứ còn thiếu nên chưa đánh giá đầy đủ tình tiết vụ án nên án sơ thẩm tuyên xử là chưa đủ cơ sở. Việc chuyển nhượng đất và tài sản trên đất giữa ông Nhật A và gia đình bà Ú là hoàn toàn tự nguyện và đúng pháp luật nhưng tòa cấp sơ thẩm chấp nhận khởi kiện của Nguyên đơn, tuyên hủy các giao dịch giữa các bên là không đúng pháp luật, ảnh hưởng quyền lợi của ông Nhật A.
Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn Luật sư Nguyễn Minh T trình bày: Việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng giữa các bên là giả tạo; Tuy hợp đồng có chứng thực của công chứng nhưng trên thực tế các bên không thực hiện; ông A không giao tiền cho bà Ú, tài sản gia đình bà Ú vẫn quản lý sử dụng cho đến nay nhưng ông A vẫn không có ý kiến hay yêu cầu gì. Hợp đồng chỉ ghi giá tượng trưng, không đúng giá thực tế, hợp đồng nhằm để ông A giúp bà Ú đứng vay tiền hộ vì bà Ú hết hạn mức nhưng ông A không thực hiện.
Ông A kháng cáo nhưng cũng không cung cấp được chứng cứ để chứng minh nên đề nghị Hội đồng xét xử bác kháng cáo, giữ nguyên bản án sơ thẩm.
Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu quan điểm:
Về thủ tục tố tụng: Từ khi thụ lý đến khi đưa vụ án ra xét xử, Tòa án đã tiến hành đúng quy định của pháp luật; tại phiên tòa người tham gia tố tụng chấp hành đúng quy định pháp luật tố tụng dân sự.
Về nội dung vụ án: Căn cứ chứng cứ và lời trình bày của các bên có cơ sở xác định hợp đồng giữa các bên là do giả tạo. Giá ghi trong hợp đồng không đúng và thấp hơn nhiều so với thực tế. Tuy các bên có lập hợp đồng chuyển nhượng, nhưng các bên không thực hiện, ông A không giao tiền cho bà Ú, tài sản gia đình

## Page 7

bà Ú vẫn quản lý sử dụng trong thời gian dài nhưng ông A vẫn không có ý kiến gì. Căn cứ điều 129 Bộ luật dân sự, Tòa cấp sơ thẩm tuyên hợp đồng vô hiệu do giả tạo là có căn cứ; ông A kháng cáo nhưng không cung cấp được chứng cứ chứng minh nên đề nghị Hội đồng xét xử bác kháng cáo, giữ nguyên bản án sơ thẩm.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến đề nghị của Đại diện Viện Kiểm Sát; Hội đồng xét xử nhận định:
[1] Xét đơn kháng cáo của bị đơn ông Lương Nhật A còn trong hạn luật định và hợp lệ nên được xem xét theo trình tự phúc thẩm.
[2] Tại phiên tòa phúc thẩm, Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn – luật sư Võ Đang M1 có đơn xin hoãn phiên tòa; Tuy nhiên xét thấy các bên đương sự đã được triệu tập hợp lệ lần thứ hai, phiên tòa đã hoãn nhiều lần.
Luật sư xin hoãn phiên tòa nhưng không có lý do chính đáng nên không có cơ sở chấp nhận.
[3] Xét nội dung vụ án:
[3.1] Nguồn gốc nhà, đất số A đường L, khu phố G, phường L, thành phố T và nhà đất số D K, khu phố E, phường L, thành phốT do ông bà Phạm Ngọc Á – Trịnh Thị Ú là chủ sở hữu được UBND thành phốT cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CH01618 ngày 15/8/2012 và số CH01499 ngày 30/3/2012.
[3.2] Ngày 21 và 24 tháng 9 năm 2015, tại Phòng C, Thành phố Hồ Chí Minh, ông bà Phạm Ngọc Á - Trịnh Thị Ú ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số công chứng 29088 đối với nhà đất tại địa chỉ A đường L, khu phố G, phường L, thành phốT và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số công chứng 29089 đối với nhà đất tại địa chỉ D K, khu phố E, phường L, thành phốT cho ông Lương Nhật A.
[3.3] Theo nguyên đơn bà Trịnh Thị Ú trình bày: Vào tháng 9/2015, để tiện cho việc vay vốn làm ăn trong khi ông bà đã hết hạn mức vay vốn ngân hàng, bà D đề nghị vợ chồng bà sang tên hình thức hai căn nhà đất nêu trên cho con bà D là Lương Nhật A. Việc các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng chỉ là hình thức nên không có biên nhận giao nhận tiền giữa nguyên đơn, bị đơn. Đối với vấn đề bàn giao nhà, từ khi ký hợp đồng 2015 đến nay, gia đình bà vẫn đang quản lý sử dụng hai căn nhà nêu trên. Không có việc bị đơn thông báo bằng điện thoại yêu cầu bàn giao nhà như đại diện bị đơn trình bày. Phía bị đơn có giao cho bà Ú bản chính Giấy chứng nhận căn nhà số A L. Hiện bị đơn vẫn còn đang giữ bản chính Giấy chứng nhận căn nhà số D K.
[3.4] Theo trình bày của bị đơn ông Lương Nhật A : Hợp đồng chuyển nhượng hai căn nhà, đất nêu trên là có thật, không phải là hình thức cũng không

## Page 8

phải là giả tạo như nguyên đơn trình bày. Giá trị chuyển nhượng thực tế tại thời điểm ký hợp đồng là 10 tỷ đồng nhưng trên hợp đồng ghi giá trị thấp hơn nhằm mục đích đóng thuế ít hơn. Bị đơn bỏ tiền ra mua của ông Á, bà Ú chứ không có việc đứng tên giùm để vay tiền. Thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng mua bán bị đơn phải bỏ tiền ra 7,5 tỷ đồng để giải chấp ngân hàng và khi ra phòng công chứng đưa tiếp 2,5 tỷ đồng. Việc giao nhận tiền hai bên không lập giấy giao nhận tiền do tin tưởng nhau nên chỉ giao trực tiếp. Về giao nhà, do có quen biết với bà D mẹ ông A nên cho bà Ú, ông Á ở nhờ. Bị đơn cũng có ý định khởi kiện bà Ú đòi nhà nhưng khi biết bà Ú khởi kiện nên bị đơn có yêu cầu phản tố yêu cầu nguyên đơn bàn giao 02 căn nhà nêu trên.
[4] Xét kháng cáo của Bị đơn Ông Lương Nhật A:
[4.1] Xét về hình thức của hợp đồng: Các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số công chứng 29088 đối với nhà đất tại địa chỉ A đường L, khu phố G, phường L, thành phốT và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số công chứng 29089 đối với nhà đất tại địa chỉ D K, khu phố E, phường L, thành phốT được các bên ký kết tại Phòng C, Thành phố Hồ Chí Minh. Về mặt hình thức, các hợp đồng nêu trên phù hợp quy định của pháp luật.
[4.2] Xét về nội dung của hợp đồng: Tại hai hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà đất tại địa chỉ A đường L, khu phố G, phường L, thành phốT có giá trị chuyển nhượng là 700.000.000 đồng; Và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà đất tại địa chỉ D K, khu phố E, phường L, thành phốT có giá trị chuyển nhượng là 1.500.000.000 đồng.
[4.3] Nguyên đơn bà Trịnh Thị Ú cho rằng, vào năm 2015, căn nhà số1/2/3A đường L giá trị thực tế thời điểm năm 2015 có giá thấp nhất là 4.000.000.000 nhưng trong hợp đồng chỉ ghi 700.000.000 đồng, và nhà số D K giá trị thực tế là 10 tỷ đồng nhưng chỉ ghi 1.500.000.000 trong các Hợp đồng chuyển nhượng. Phía bị đơn ông Lương Nhật A cũng thừa nhận giá trị chuyển nhượng thực tế tại thời điểm ký các hợp đồng là 10 tỷ đồng nhưng trên hợp đồng ghi giá trị thấp hơn nhằm mục đích đóng thuế ít đi. Và theo chứng thư thẩm định giá số 220302/TĐ/BĐS ngày 09 tháng 3 năm 2022 thì tổng giá trị tài sản thẩm định (làm tròn) là 19.567.000.000 đồng. Như vậy, căn cứ vào sự thừa nhận của các bên đương sự, có cơ sở xác định tại thời điểm các bên ký kết hợp đồng thì giá trị thật của hai căn nhà đất nêu trên có giá trị lớn hơn nhiều so với giá ghi trong các hợp đồng chuyển nhượng.
[4.4] Tại các hợp đồng chuyển nhượng thể hiện việc thanh toán số tiền nêu trên do hai bên tự thực hiện và chịu trách nhiệm trước pháp luật. Ông Lương Nhật A cho rằng giá trị chuyển nhượng thật của hai căn nhà đất nêu trên là 10 tỷ đồng, và Ông đã thanh toán 7.500.000.000 đồng cho bà Trịnh Thị Ú tại ngân hàng để giải chấp khoản vay trước đó. Số tiền 2.500.000.000 đồng còn lại Ông thanh toán

## Page 9

trực tiếp tại Phòng C. Do tin tưởng nhau nên việc giao nhận tiền các bên không ghi biên nhận. Ngược lại, phía nguyên đơn bà Ú không thừa nhận có việc giao nhận tiền như lời khai của bị đơn và cho rằng không có việc mua bán nên không có việc giao nhận tiền với nhau. Ông A cho rằng đã thanh toán tiền cho bà Ú nhưng không có chứng cứ chứng minh cho lời khai của mình.
[5] Xét, quá trình giải quyết vụ án cũng như tại cấp phúc thẩm, bị đơn không chứng minh được có việc các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng hai căn nhà, đất nêu trên với số tiền chuyển nhượng là 10 tỷ đồng như bị đơn trình bày; không chứng minh được có việc giao nhận tiền chuyển nhượng nhà đất giữa hai bên.
Ông Lương Nhật A không chứng minh được việc giao tiền cho bà Ú, ngoài lời khai của mình. Do đó, không có cơ sở xác định có việc giao nhận tiền giữa các bên liên quan đến hai hợp đồng chuyển nhượng nhà đất nêu trên. Lời trình bày của bị đơn không có cơ sở và không được Nguyên đơn bà Ú thừa nhận nên không có căn cứ xác định ông A có giao tiền nhận chuyển nhượng nhà đất cho bà Ú.
[6] Theo trình bày của nguyên đơn là hai căn nhà, đất nêu trên vẫn do nguyên đơn quản lý, sử dụng từ khi ký hợp đồng chuyển nhượng đến nay. Bị đơn cho rằng có thỏa thuận cho nguyên đơn ở lại hai căn nhà, đất nêu trên trong thời hạn 03 tháng, sau 03 tháng có gọi điện thoại yêu cầu nguyên đơn bàn giao nhà đất nhưng không chứng minh được có việc thỏa thuận này và cũng không có biên bản bàn giao nhà đất giữa hai bên. Qua xem xét thẩm định tại chỗ ngày 29/12/2020 thì: nhà đất 497 Kha Vạn Cân hiện do vợ chồng ông Á, bà Ú và con là ông T1 đang quản lý, sử dụng; Nhà đất số 1/2/3A L hiện để trống và gia đình bà Ú vẫn quản lý. Bà Ú cho rằng không có việc mua bán nên không có hợp đồng thỏa thuận giá, không có việc thanh toán tiền như lời khai của ông Nhật A, và cũng không có việc giao nhà. Việc ký hợp đồng chuyển nhượng chỉ nhằm mục đích nhờ bị đơn đứng ra vay tiền cho nguyên đơn, do nguyên đơn đã không còn hạn mức vay ngân hàng.
[7] Xét Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất giữa giữa Nguyên đơn bà Trịnh Thị Ú và Bị đơn ông Lương Nhật A các bên xảy ra tranh chấp; Phía Bị đơn ông Nhật A không chứng minh được có thanh toán tiền cho bà Ú; Đồng thời tài sản là hai căn nhà và đất hiện tại vẫn do gia đình bà Ú quản lý sử dụng, các bên không có sự giao nhận tài sản xảy ra. Về giá mua bán ghi trong hợp đồng có sự chênh lệch lớn so với giá thị trường ở thời điểm giao kết. Giá theo hợp đồng là 1.500.000.000 đồng (nhà số D K) và 700.000.000 đồng (nhà số A L ) nhưng giá tại thời điểm ký hợp đồng được bị đơn ông Lương Nhật A thừa nhận là 10 tỷ đồng; Bản chất của các hợp đồng chuyển nhượng này là không có thật; như không có biên nhận giao nhận tiền chuyển nhượng giữa các bên, cũng như không có biên bản bàn giao nhà đất trong khi nhà đất trên hiện vẫn do gia đình nguyên đơn quản lý, sử dụng. Nguyên đơn khởi kiện cho rằng hợp đồng chuyển nhượng giữa nguyên đơn với bị đơn là hợp đồng giả tạo là có cơ sở, vi phạm Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2005 ( Điều 124 Bộ luật dân sự 2015).

## Page 10

[8] Từ những phân tích trên, có đủ căn cứ xác định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số công chứng 29088 đối với nhà đất tại địa chỉ A đường L, khu phố G, phường L, thành phốT và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số công chứng 29089 đối với nhà đất tại địa chỉ D K, khu phố E, phường L, thành phốT ký ngày 21 và 24 tháng 9 năm 2015 giữa ông bà Phạm Ngọc Á – Trịnh Thị Ú và ông Lương Nhật A là hợp đồng giả tạo nên vô hiệu. Tòa cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Nguyên đơn là có căn cứ, đúng pháp luật. Do yêu cầu khởi kiện của Nguyên đơn được chấp nhận nên Tòa cấp sơ thẩm bác yêu cầu phản tố của Bị đơn là có căn cứ.
Tại cấp phúc thẩm, đại diện ủy quyền của bị đơn cung cấp một giấy vay tiền được lập vào năm 2015 có chữ ký của ông Á và bà D; Tuy nhiên xét thấy giấy vay nợ này không liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng nên không có cơ sở xem xét.
[9] Từ những nhận định trên, xét Tòa cấp sơ thẩm xét xử vụ án là có căn cứ, đúng pháp luật. Nên kháng cáo của Bị đơn ông Lương Nhật A không được chấp nhận; phát biểu của Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn và quan điểm của đại diện Viện kiểm sát là có căn cứ nên được chấp nhận.
[10] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo không được chấp nhận nên ông Lương Nhật A phải chịu án phí theo quy định.
Các Quyết định khác của Bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.
Vì các lẽ trên;
QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ khoản 1 điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự.
Không chấp nhận kháng cáo của ông Lương Nhật A. Giữ nguyên bản án Dân sự sơ thẩm số 1864/2022/DS -ST, ngày 07 tháng 10 năm 2022 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.
Áp dụng các Điều 34, 227, 228, 273, 280 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; các Điều 129, 137 Bộ luật Dân sự năm 2005 (Điều 124, 131 Bộ luật dân sự năm 2015) ; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án ngày 30/12/2016;
Tuyên xử:
1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Trịnh Thị Ú.
1.1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngày 21 và 24 tháng 9 năm 2015 giữa bà Trịnh Thị Ú, ông Phạm Ngọc Á với ông Lương Nhật A đối với nhà đất tại địa chỉ A L, khu phố G, phường L, thành phố T, TP H là hợp đồng vô hiệu do giả tạo.

## Page 11

1.2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngày 21 và 24 tháng 9 năm 2015 giữa bà Trịnh Thị Ú, ông Phạm Ngọc Á với ông Lương Nhật A đối với nhà đất tại địa chỉ D K, khu phố E, phường L, thành phố T, TP H là hợp đồng vô hiệu do giả tạo.
1.3. Hủy phần cập nhật chuyển nhượng cho ông Lương Nhật A có xác nhận của Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ quận T trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BI 260767, số vào sổ cấp GCN: CH01499 do UBND quận T cấp ngày 30/3/2012 đối với nhà đất số D K, khu phố E, phường L, thành phố T, TP H.
1.4. Hủy phần cập nhật chuyển nhượng cho ông Lương Nhật A có xác nhận của Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ quận T trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BI 382648, số vào sổ cấp GCN: CH01618 do UBND quận T cấp ngày 15/8/2012 đối với nhà đất số A L, khu phố G, phường L, thành phố T, TP H.
1.5. Ông Lương Nhật A, bà Khúc Thị Xuân D có nghĩa vụ giao trả cho bà Trịnh Thị Ú, ông Phạm Ngọc Á bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BI 260767, số vào sổ cấp GCN: CH01499 do UBND quận T cấp ngày 30/3/2012 đối với nhà đất số D K, khu phố E, phường L, thành phố T, TP H ngay khi án có hiệu lực pháp luật.
Trường hợp ông A, bà D không giao trả bản chính Giấy chứng nhận nêu trên cho bà Ú, ông Á thì bà Ú, ông Á được quyền căn cứ bản án này liên hệ cơ quan có thẩm quyền để làm thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
2. Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tố của bị đơn ông Lương Nhật A về việc:
+ Yêu cầu ông Á, bà Ú tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng số 29088 và 29089 ký ngày 21 và 24 tháng 9 năm 2015 tại Phòng C giữa ông Phạm Ngọc Á, bà Trịnh Thị Ú với ông Lương Nhật A;
+ Buộc ông Phạm Ngọc Á, bà Trịnh Thị Ú phải bàn giao nhà tại địa chỉ D K, khu phố E, phường L, quận T theo GCN số CH01499 do UBND quận T cấp ngày 30/3/2012, cập nhật thay đổi ngày 13/10/2015 cho ông Lương Nhật A;
+ Buộc ông Phạm Ngọc Á, bà Trịnh Thị Ú phải bàn giao nhà tại địa chỉ A L, khu phố G, phường L, quận T theo GCN số CH01618 do UBND quận T cấp ngày 15/8/2012, cập nhật thay đổi ngày 13/10/2015 cho ông Lương Nhật A.
3. Về án phí dân sự phúc thẩm: Bị đơn Ông Lương Nhật A phải chịu 300.000 đồng, được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0003424 ngày 10/11/2022 của Cục Thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh Các Quyết định khác của Bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.
Bản án phúc thẩm có hiệu lực thi hành kể từ ngày tuyên án./.

## Page 12

HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM Trần Văn Mười Nguyễn Văn Khương THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Lê Văn An