Bản án số: 03/2022/DS-PT
Tuấn - Sinh
Số: 03
Ngày: 12/01/2022
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Quảng Ninh
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thông tin vụ việc: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH QUẢNG NINH

Bản án số: 03/2022/DS-PT Ngày: 12-01-2022 “V/v tranh chấp về hợp đồng đặt cọc”
 CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập- Tự do – Hạnh phúc

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH QUẢNG NINH
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: ông Nguyễn Hồng Ánh Các thẩm phán: bà Nguyễn Thúy Hằng.
 ông Bùi Đức Thanh.
- Thư ký phiên tòa: bà Phạm Thị Thu Hà - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ninh.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Ninh: bà Trần Thị Hương Huyền - Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.
Ngày 12 tháng 01 năm 2022, tại Hội trường xét xử số 4, Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ninh xét x ử phúc thẩm công khai v ụ án dân s ự phúc thẩm thụ lý s ố 64/2021/TLPT-DS ngày 15/11/2021 về “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc".
Do bản án dân sự sơ thẩm số: 36/2021/DS-ST ngày 19/9/2021 của Tòa án nhân dân thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh bị bà La Thị S và anh Hoàng Văn T1 là bị đơn kháng cáo.
Theo Quyết định đư a vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 99/2021/QĐ -PT ngày 22/12/2021, giữa các đương sự:
Nguyên đơn: anh Chu Văn T, sinh năm 1985;
Trú tại: thôn Đồng Đ, xã Sơn D, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh, có mặt.
Người đại diện theo ủy quyền: chị Nguyễn Thị Hồng H; địa chỉ: số 587, đường Nguyễn Văn C, phường HH, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh, có mặt.
Bị đơn:
- Bà La Thị S, sinh năm 1974
- Anh Hoàng Văn T1, sinh năm 1994

## Page 2

Đều trú tại địa chỉ: thôn Đồng Đ, xã Sơn D, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh, đều có mặt.
Người kháng cáo: bà La Thị S và anh Hoàng Văn T1 là bị đơn.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện, lời khai trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa nguyên đơn anh Chu Văn T trình bày:
Ngày 16/6/2019 anh Chu Văn T và bà La Thị S, anh Hoàng Văn T1 (anh T1 là con trai bà S) có thỏa thuận thống nhất với nhau: Bà S và anh T1 sẽ chuyển nhượng cho anh T quyền sử dụng đất ở, đất trồng cây lâu năm đối với thửa đất của hộ bà S đang làm thủ tục để tách thửa đứng tên anh T1. Sau khi tách được thửa đứng tên anh T1 khi đó anh T1 sẽ chuyển nhượng cho anh T. Thửa đất mà bà S và anh T1 thỏa thuận chuyển nhượng cho anh T sau khi tách thửa có có kích thước từ đường bê tông xóm dọc theo đường Quốc lộ 297 là 10m, còn chi ều sâu của thửa đất đến hết diện tích đất của hộ bà S và anh T1 đang sử dụng. Giá chuyển nhượng 1.200.000đ/1m2.
Do thửa đất chưa được tách thửa, nên hai bên không ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ ký hợp đồng đặt cọc. Anh T đã đặt cọc cho bà S và anh T1 tổng s ố tiền là 150.000.000đ làm 02 l ần. Lần đầu ngày 16/6/2019 đặt cọc 50.000.000đ, lần hai ngày 06/11/2019 đặt cọc 100.000.000đ. Trong hợp đồng đặt cọc hai bên thống nhất, nếu sau khi tách thửa mà anh T không mua thì mất số tiền đặt cọc, còn nếu bà S và anh T1 không chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất cho anh T, thì bà S và anh T1 phải trả lại cho anh T số tiền đã nhận cọc, và bồi thường cho anh T số tiền bằng với số tiền mà anh T đã đặt cọc. Sau khi tách được thửa đất, bà S và anh T1 không thực hiện cam kết trong hợp đồng đặt cọc mà chuyển nhượng thửa đất đã tách cho người khác. Hai bên anh T và bà S, anh T1 đã gặp nhau nhiều lần để giải quyết việc vi phạm hợp đồng đặt cọc của bà S và anh T1. Anh T đã nhận lại số tiền đặt cọc 150.000.000đ và 30.000.000đ tiền bồi thường. Số tiền bồi thường còn lại bà S và anh T1 không trả, nên anh T khởi kiện yêu cầu bà S và anh T1 phải bồi thường tiếp số tiền 120.000.000đ cho anh T theo đúng nội dung hai bên đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc. Tại phiên tòa sơ th ẩm, anh T bổ sung yêu cầu: Yêu cầu Tòa án tuyên chấm dứt thực hiện hợp đồng đặt cọc giữa anh T với bà S và anh T1; đồng thời hủy việc giaonh ận tiền cọc gi ữa anh T với bà S và anh T1 ngày 16/6/2019 và ngày 06/11/2019.

## Page 3

Bị đơn bà La Thị S và anh Hoàng Văn T1 khai xác nhận: Ngày 16/6/2019, bà S và anh T1 có thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng một phần thửa đất cho anh
T. Do thửa đất chưa tách thửa, nên hai bên bà S, anh T1 và anh T có ký hợp đồng đặt cọc như anh T đã trình bày là đúng. Bà S và anh T1 đã nhận tiền của anh T tiền đặt cọc theo hợp đồng là 150.000.000đ. Đến nay bà S và anh T1 không thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh T như cam kết trong hợp đồng đặt cọc mà hai bên đã ký. Do thửa đất mà bà S và anh T1 sẽ tách một phần để chuyển quyền sử dụng cho anh T là thuộc quyền sử dụng của ba người gồm: Bà S, anh T1 và chị Hoàng Thị T2 (con gái bà S).Chị T2 không đồng ý chuyển nhượng đất cho anh T nên không thực hiện được hợp đồng đặt cọc mà hai bên đã ký. Hai bên bà S, anh T1 và anh T đã thống nhất bà S, anh T1 trả lại cho anh T 150.000.000đ tiền đặt cọc và 30.000.000đ tiền phạt cọc. Ngày 25/9/2020, anh T đã nhận tiền và không đòi hỏi gì thêm, nên bà S và anh T1 không đồng ý yêu cầu khởi kiện của anh T.
Với nội dung trên, bản án sơ thẩm số 36/2021/DS-ST ngày 19/9/2021 của Tòa án nhân dân thành phố thành phố Hạ Long đã căn cứ Điều 328, khoản 5 Điều 422, khoản 3 Điều 428 Bộ luật dân sự. Tuyên xử chấp nhận đơn khởi kiện của anh Chu Văn T.
Tuyên bố chấm dứt thực hiện hợp đồng đặt cọc được thể hiện dưới hình thức văn bản “Hợp đồng đặt cọc” ngày 16/9/2019 giữa: Anh Chu Văn T và bà La Thị S, anh Hoàng Văn T1, về việc bà La Thị S và anh Hoàng Văn T1 đồng ý chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất cho anh Chu Văn T sau khi tách thửa đứng tên anh Hoàng Văn T1.
Hủy việc giao nhận số tiền đặt cọc 50.000.000đ (Năm mươi triệu đồng) không lập thành văn bản, giữa bên giao tiền anh Chu Văn T; bên nhận tiền bà La Thị S và anh Hoàng Văn T1; hủy văn bản giao nhận số tiền đặt cọc 100.000.000đ (Một trăm triệu đồng) ngày 06/11/2019 được ghi tại phần cuối của văn bản hợp đồng đặt cọc ngày 16/6/2019, giữa: Anh Chu Văn T và bà La Thị S, anh Hoàng Văn T1.
Tổng số tiền 150.000.000đ (Một trăm năm mươi tri ệu đồng) anh Chu Văn T đặt cọc nêu trên đã được bà La Thị S và anh Hoàng Văn T1 trả lại cho anh Chu Văn
T. Anh Chu Văn T đã nhận lại đủ số tiền đặt cọc.
Buộc bà La Thị S và anh Hoàng Văn T1 phải bồi thường cho anh Chu Văn T, tổng số tiền là 120.000.000đ (Một trăm hai mươi triệu đồng) do vi phạm hợp đồng đặt cọc đã ký ngày 16/6/2019, giữa: Anh Chu Văn T và bà La Thị S, anh Hoàng Văn T1 (Mỗi người 60 triệu đồng) (Tổng số tiền phải bồi thường theo hợp đồng đặt cọc là 150.000.000đ đã bồi thường 30.000.000đ).

## Page 4

Ngoài ra bản án còn tuyên về lãi suất chậm trả trong trường hợp chậm thi hành án, về án phí, về quyền kháng cáo theo quy định của pháp luật.
Ngày 01/10/2021 bà La Thị S và anh Hoàng Văn T1 kháng cáo toàn bộ bản án số 36/2021/DS-ST ngày 19/9/2021 của Tòa án nhân dân thành phố Hạ Long, đề nghị xét xử phúc thẩm lại toàn bộ bản án, bác đơn khởi kiện của anh Chu Văn T.
 Tại phiên tòa phúc th ẩm, bị đơn là bà La Thị S và anh Hoàng Văn T1 giữ nguyên nội dung kháng cáo, người đại di ện theo ủy quy ền của nguyên đơn gi ữ nguyên yêu cầu khởi kiện; các đương s ự không thống nhất được với nhau về việc giải quyết nội dung vụ án.
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Ninh tại phiên tòa phúc thẩm có quan điểm về việc tuân theo pháp lu ật trong quá trình gi ải quyết vụ án ở giai đoạn phúc thẩm:
Về tố tụng: Thẩm phán được phân công làm chủ tọa phiên tòa, Hội đồng xét xử và thư ký đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự, các đương sự chấp hành đúng quy định của pháp luật.
 Về nội dung: Đại diện Viện kiểm sát đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự, không chấp nhận kháng cáo của bà La Thị S và anh Hoàng Văn T1, giữ nguyên bản án sơ thẩm.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
[1]. Về tố tụng: Kháng cáo của bà La Thị S và anh Hoàng Văn T1 trong thời hạn luật định, nội dung kháng cáo trong phạm vi bản án sơ thẩm, nên hợp lệ và được xem xét theo trình tự phúc thẩm.
[2]. Xét nội dung kháng cáo của bà La Thị S và anh Hoàng Văn T1, Hội đồng xét xử phúc thẩm xét thấy: Căn cứ vào tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án thể hiện:
Ngày 16/6/2019, bà La Thị S và anh Hoàng Văn T1 có thỏa thu ận chuy ển nhượng quyền sử dụng một phần thửa đất cho anh Chu Văn T. Do thửa đất của gia đình bà S chưa tách thửa; nên hai bên bà S, anh T1 và anh T chưa thực hiện được việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mà chỉ ký hợp đồng đặt cọc để bảo đảm việc sau khi tách được thửa đất sẽ ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất đã tách. Theo nội dung hợp đồng đặt cọc đã ký giữa hai bên ngày 16/6/2019 thì bà S sẽ làm thủ tục tách thửa đất đứng tên anh Hoàng Văn T1.
Sau khi đã tách thửa đứng tên anh T1 thì anh T1 sẽ chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất đã tách cho anh T với giá 1.200.000đ/1m 2 nhân với số diện tích của thửa

## Page 5

đất đã tách. Anh T đã đặt cọc cho bà S và T1 tổng số tiền 150.000.000đ vào các ngày 16/6/2019 và ngày 06/11/2019. Nếu sau khi tách thửa đất (làm xong s ổ hồng) cho anh Hoàng Văn T1 mà anh Chu Văn T từ bỏ ý định mua đất, thì anh Hoàng Văn T1 không có trách nhi ệm hoàn trả lại số tiền mà anh Chu Văn T đã đặt cọc. Nếu anh Hoàng Văn T1 sau khi đã làm xong s ổ hồng màt ừ bỏ ý định chuyển nhượng cho anh Chu Văn T, thì anh Hoàng Văn T1 và bà La Thị S phải có trách nhiệm hoàn trả lại số tiền anh Chu Văn T đã đặt cọc, và phải bồi thường cho anh Chu Văn T bằng số tiền anh Chu Văn T đã đặt cọc.
Bà La Thị S và anh Hoàng Văn T1 đã không thực hiện theo cam kết trong hợp đồng đặt cọc nêu trên, thể hiện: Bà La Thị S, anh Hoàng Văn T1 thừa nhận tháng 02/2020 đã thông báo cho anh Chu Văn T biết viề việc muốn hủy hợp đồng đặt cọc.
Sau đó bà S không thực hiện các thủ tục để tách một phần thửa đất đứng tên anh T1 như đã cam kết. Ngày 01/5/2020 bà S làm đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (đề nghị cấp bổ sung thêm phần diện tích 514m2 đất trồng cây lâu năm). Ngày 28/8/2020 hộ bà S được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên người sử dụng hộ bà La Thị S, gi ấy số CR: 166853 với di ện tích 1.813,2m 2, trong đó có 400m 2 đất ở, 1,413,2m2 đất trồng cây lâu năm. Ngày 30/8/2020 bà S tiếp tục có đơn đề nghị tách diện tích đất đã được cấp Giấy chứng nhận nêu trên thành 03 thửa đất đều đứng tên người sử dụng đất là h ộ bà La Thị S. Ngày 04/9/2020 di ện tích 1.813,2m 2 đất đã được cấp giấy chứng nhận nêu trên của hộ bà S được tách thành 03 thửa là các thửa số: Thửa số 254 diện tích 480,7m2, thửa số 252 diện tích 393,5m2, thửa số 253 diện tích 939,0m2 đều đứng tên người sử dụng hộ bà La Thị S. Ngày 20/11/2020 bà La Thị S, anh Hoàng Văn T1, chị Hoàng Thị T2 ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 254 cho vợ chồng anh Ngô Quốc Cường và chị Cao Hồng Hoa với giá 1.000.000.000 đồng (Thửa đất này trư ớc đây d ự kiến tách cho anh Hoàng Văn T1 và sẽ chuyển nhượng lại cho anh Chu Văn T). Ngày 01/3/2021 bà La Thị S và anh Hoàng Văn T1 lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cho chị Hoàng Thị T2 thửa đất số 252. Còn lại thửa đất số 253 bà S và anh T1 đang sử dụng.
Quá trình giải quyết vụ án, bà La Thị S và anh Hoàng Văn T1 cho rằng việc không thực hiện được cam kết trong hợp đồng đặt cọc ký với anh T do lỗi khách quan; do thửa đất của gia đình thuộc quyền sử dụng chung của 03 người là bà S, anh T1 và chị T2; chị T2 không đồng ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh T.
Chị Hoàng Thị T2 tại đơn đề nghị ghi ngày 14/6/2021 (Bút lục số 77) có quan điểm như sau: “Đối tượng của hợp đồng đặt cọc là thửa đất thuộc khối tài sản chung của

## Page 6

bố mẹ tôi. Sau khi bố tôi mất không để lại di chúc, phần di sản của bố tôi để lại vẫn chưa được chia theo quy định của pháp luật. Tôi là con đẻ thuộc hàng thừa kế thứ nhất nên việc định đoạt phải có sự đồng ý của tôi. Ông Tuấn biết việc này, tuy nhiên vẫn đồng ý giao kết hợp đồng đặt cọc với mẹ và anh trai tôi mà không được sự đồng ý của tôi”. Hội đồng xét xử xét thấy: Căn cứ vào các tài liệu chứng cứ nêu trên thì sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc và nhận tiền cọc của anh T, bà S không làm thủ tục tách một phần thửa đất của gia đình bà S đứng tên anh Hoàng Văn T1 như đã cam kết trong hợp đồng đặt cọc. Tại khoản 1 Điều 328 của Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về đặt cọc như sau: “ 1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc)
giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.
 Sự việc bà La Thị S và anh Hoàng Văn T1 ký hợp đồng đặt cọc với anh Chu Văn T nêu trên là đ ể đảm bảo cho vi ệc bà La Thị S thực hiện việc tách một phần thửa đất của gia đình bà S cho anh Hoàng Văn T1 (con trai bà S); sau khi anh T1 được bà S tách một phần thửa đất đứng tên mình thì anh T1 sẽ thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất đã tách cho anh Chu Văn T. Bà S và anh T1 không cung cấp được các tài liệu chứng cứ chứng minh việc bà S đã tiến hành các thủ tục tách thửa đất cho anh T1 tại Cơ quan Nhà nước Có thẩm quyền, nhưng không tách được thửa đất do chị T2 không đồng ý tách thửa cho anh T1. Trong trường hợp thửa đất đã được bà S tách đứng tên anh T1 thì theo quy định tại Điều 167 Luật đất đai năm 2013, thì anh T1 có toàn quyền quyết định chuyển nhượng thửa đất đứng tên mình mà không phụ thuộc vào việc chị T2 có đồng ý cho chuyển nhượng hay không.
Tại phiên tòa phúc thẩm chị Hoàng Thị T2 cũng có quan đi ểm trong trương trường hợp bà La Thị S tách một phần diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của gia đình thành một thửa mới đứng tên anh Hoàng Văn T1 thì chị T2 không phản đối gì. Chị T2 cũng xác nhận trong trường hợp anh T1 được bà S tách cho một phần thửa đất thì anh T1 có toàn quyền định đoạt với thửa đất đã tách đứng tên mình màch ị Tuyên không có quyền gì ngăn cản.
Từ những phân tích nêu trên, có đủ cơ sở để kết luận việc không thực hiện các nội dung thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc đã ký kết giữa bà La Thị S và anh Hoàng Văn T1 với anh Chu Văn T là hoàn toàn do lỗi chủ quan của bà S và anh T1. Bản án sơ thẩm xác định bà La Thị S và anh Hoàng Văn T1 phải chịu trách nhiệm trả tiền phạt cọc theo cam kết trong hợp đồng đặt cọc đã ký là có căn cứ, đúng pháp luật.

## Page 7

Về số tiền phạt cọc: Theo hợp đồng đặt cọc được lập giữa bà La Thị S và anh Hoàng Văn T1 với anh Chu Văn T thì bà S sẽ làm thủ tục tách một phần thửa đất đứng tên anh Hoàng Văn T1; nếu sau khi tách thửa mà bà S và anh T1 không chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất cho anh T, thì bà S và anh T1 phải trả lại cho anh T số tiền đã nhận cọc, và bồi thường cho anh T số tiền bằng với số tiền mà anh T đã đặt cọc. Thực tế, sau khi nhận tiền cọc, bà S không thực hiện theo cam kết như trong hợp đồng đặt cọc đã nêu trên. Bà S tách thửa đất đứng tên hộ bà La Thị S, sau đó cùng với anh Hoàng Văn T1 và chị Hoàng Thị T2 chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đã tách cho vợ chồng anh Ngô Quốc Cường và chị Cao Hồng Hoa để hưởng lợi số tiền chuyển nhượng cao hơn so với cam kết chuyển nhượng cho anh T, (Cao hơn so với giá chuy ển nhượng cho anh T khoảng 400.000.000đ). Vì vậy, xác định lỗi hoàn toàn thuộc về bà S và anh T1; bà S và anh T1 phải trả cho anh T 150.000.000đ tiền phạt cọc như đã cam kết trong hợp đồng. Ngày 25/9/2020 bà S và anh T1 đã trả cho anh T 180.000.000đ, trong đó có 150.000.000đ ti ền anhTu ấn đã đặt cọc và 30.000.000đ tiền phạt cọc. Quá trình giải quyết vụ án tại cấp sơ thẩm, cả bà S và anh T1 đều cho rằng đã thỏa thuận giải quyết xong với anh T về hậu quả chấm dứt hợp đồng đặt cọc đã ký. Anh T không yêu cầu phạt cọc và đồng ý nhận bồi thường của bà S và anh T1 với số tiền 30.000.000đ theo lãi xu ất ngân hàng. Anh Chu Văn T không công nhận đã đồng ý thỏa thận cho bà S và anh T1 bồi thường thiệt hại cho anh T theo lãi xuất ngân hàng; anh T giữ nguyên yêu cầu khởi kiện buộc bà S và anh T1 phải tiếp tục trả hết số tiền phạt cọc 120.000.000đ còn thiếu cho anh T theo đúng nội dung đã cam kết trong hợp đồng đặt cọc đã ký. Bà S và anh T1 không cung cấp được tài liệu chứng cứ chứng minh vệc đã thỏa thuận được với anh T về việc bà S và anh T1 không phải trả tiền phạt cọc theo hợp đồng đã ký, mà chỉ phải bồi thường thiệt hại cho anh T theo lãi suất Ngân hàng. Bản án sơ thẩm tuyên chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Chu Văn T; buộc bà S và anh T1 phải trả tiếp số tiền phạt cọc 120.000.000đ còn thiếu cho anh T là có căn cứ, đúng pháp luật.
 Từ những phân tích ở trên, Hội đồng xét xử xét thấy không có căn cứ chấp nhận nội dung kháng cáo của bà La Thị S và anh Hoàng Văn T1.
 [3]. Tại phần quyết định của bản án sơ thẩm tuyên chưa rõ ràng, sử dụng từ ngữ chưa chính xác, vì vậy Hội đồng xét xử xét thấy cần sửa lại cách tuyên tại phần quyết định của bản án sơ thẩm, để đảm bảo thuận tiện khi thi hành án.
 [4]. Về án phí: Do kháng cáo của bà La Thị S và anh Hoàng Văn T1 không được chấp nhận, vì vậy bà S và anh T1 phải chịu án phí phúc thẩm theo quy định của pháp luật.

## Page 8

Vì các lẽ trên;
QUYẾT ĐỊNH:
Áp dụng: Khoản 2 Điều 308, Điều 309 Bộ luật tố tụng dân sự.
Không chấp nhận kháng cáo của bà La Thị S và anh Hoàng Văn T1.
Sửa Bản án sơ thẩm số: 36/2021/DS-ST ngày 19/9/2021 của Tòa án nhân dân thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
Áp dụng Điều 328, khoản 4 Điều 422, khoản 3 Điều 428 Bộ luật dân sự năm 2015; khoản 1 điều 148 Bộ luật tố tụng dân sự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của UBTVQH quy định về án phí lệ phí Tòa án.
Tuyên xử:
Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Chu Văn T.
Tuyên bố chấm dứt thực hiện hợp đồng đặt cọc lập ngày 16/9/2019 giữa: Anh Chu Văn T và bà La Thị S, anh Hoàng Văn T1.
Buộc bà La Thị S và anh Hoàng Văn T1 phải liên đới trả tiền phạt cọc cho anh Chu Văn T, tổng số tiền là 150.000.000 đồng (Một trăm năm mươi triệu đồng). Bà La Thị S và anh Hoàng Văn T1 đã trả số tiền 30.000.000 đồng (Ba mươi triệu đồng);
bà La Thị S và anh Hoàng Văn T1 còn phải liên đới trả tiếp cho anh Chu Văn T số tiền 120.000.000đ (Một trăm hai mươi triệu đồng). Cụ thể, bà La Thị S và anh Hoàng Văn T1, mỗi người phải trả cho anh Chu Văn T 60.000.000 đồng (Sáu mươi tri ệu đồng).
Về án phí phúc thẩm: Bà La Thị S và anh Hoàng Văn T1, mỗi người phải chịu 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự phúc thẩm, được trừ vào số tiền tạm ứng án phí mà bà S và anh T1 đã nộp theo biên lai thut ạm ứng án phí, l ệ phí Tòa án số 000097 ngày 14/10/2021, và số 000098 ngày 14/10/2021 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
Kể từ ngày Bản án có hi ệu lực pháp luật, mà người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, cho đến khi thi hành án xong, mà người phải thi hành án chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền cho người được thi hành án thì hàng tháng người phải thi hành án còn phải trả thêm khoản tiền lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả. (Lãi xuất phát sinh doch ậm trả tiền được xác định theo thỏa thuận của các bên đương sự nhưng không được vượt quá mức lãi suất được quy định tại khoản 1 Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015; nếu không có thỏa thuận thì thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015).

## Page 9

Các quyết định khác của Bản án sơ thẩm số: 36/2021/DS-ST ngày 19/9/2021 của Tòa án nhân dân thành phố Hạ Long , tỉnh Quảng Ninh không bị kháng cáo, kháng nghị; có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận:
- TAND TP Hạ Long.
- VKSND tỉnh Quảng Ninh.
- THADS TP Hạ Long.
- Các đương sự.
- Luu HS - VP.
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN-CHỦ TỌA PHIÊN TÒA





 Nguyễn Hồng Ánh

 TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH QUẢNG NINH

Bản án số: 03/2022/DS-PT Ngày: 12-01-2022 “V/v tranh chấp về hợp đồng đặt cọc”
 CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập- Tự do – Hạnh phúc

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH QUẢNG NINH
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: ông Nguyễn Hồng Ánh Các thẩm phán: bà Nguyễn Thúy Hằng.
 ông Bùi Đức Thanh.
- Thư ký phiên tòa: bà Phạm Thị Thu Hà - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ninh.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Ninh: bà Trần Thị Hương Huyền - Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.
Ngày 12 tháng 01 năm 2022, tại Hội trường xét xử số 4, Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ninh xét x ử phúc thẩm công khai v ụ án dân s ự phúc thẩm thụ lý s ố 64/2021/TLPT-DS ngày 15/11/2021 về “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc".

## Page 10

Do bản án dân sự sơ thẩm số: 36/2021/DS-ST ngày 19/9/2021 của Tòa án nhân dân thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh bị bà La Thị S và anh Hoàng Văn T1 là bị đơn kháng cáo.
Theo Quyết định đư a vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 99/2021/QĐ -PT ngày 22/12/2021, giữa các đương sự:
Nguyên đơn: anh Chu Văn T, sinh năm 1985;
Trú tại: thôn Đồng Đ, xã Sơn D, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh, có mặt.
Người đại diện theo ủy quyền: chị Nguyễn Thị Hồng H; địa chỉ: số 587, đường Nguyễn Văn C, phường HH, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh, có mặt.
Bị đơn:
- Bà La Thị S, sinh năm 1974
- Anh Hoàng Văn T1, sinh năm 1994 Đều trú tại địa chỉ: thôn Đồng Đ, xã Sơn D, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh, đều có mặt.
Người kháng cáo: bà La Thị S và anh Hoàng Văn T1 là bị đơn.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện, lời khai trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa nguyên đơn anh Chu Văn T trình bày:
Ngày 16/6/2019 anh Chu Văn T và bà La Thị S, anh Hoàng Văn T1 (anh T1 là con trai bà S) có thỏa thuận thống nhất với nhau: Bà S và anh T1 sẽ chuyển nhượng cho anh T quyền sử dụng đất ở, đất trồng cây lâu năm đối với thửa đất của hộ bà S đang làm thủ tục để tách thửa đứng tên anh T1. Sau khi tách được thửa đứng tên anh T1 khi đó anh T1 sẽ chuyển nhượng cho anh T. Thửa đất mà bà S và anh T1 thỏa thuận chuyển nhượng cho anh T sau khi tách thửa có có kích thước từ đường bê tông xóm dọc theo đường Quốc lộ 297 là 10m, còn chi ều sâu của thửa đất đến hết diện tích đất của hộ bà S và anh T1 đang sử dụng. Giá chuyển nhượng 1.200.000đ/1m2.
Do thửa đất chưa được tách thửa, nên hai bên không ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ ký hợp đồng đặt cọc. Anh T đã đặt cọc cho bà S và anh T1 tổng s ố tiền là 150.000.000đ làm 02 l ần. Lần đầu ngày 16/6/2019 đặt cọc 50.000.000đ, lần hai ngày 06/11/2019 đặt cọc 100.000.000đ. Trong hợp đồng đặt cọc hai bên thống nhất, nếu sau khi tách thửa mà anh T không mua thì mất số tiền đặt cọc, còn nếu bà S và anh T1 không chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất cho anh T, thì bà S và anh T1 phải trả lại cho anh T số tiền đã nhận cọc, và bồi thường

## Page 11

cho anh T số tiền bằng với số tiền mà anh T đã đặt cọc. Sau khi tách được thửa đất, bà S và anh T1 không thực hiện cam kết trong hợp đồng đặt cọc mà chuyển nhượng thửa đất đã tách cho người khác. Hai bên anh T và bà S, anh T1 đã gặp nhau nhiều lần để giải quyết việc vi phạm hợp đồng đặt cọc của bà S và anh T1. Anh T đã nhận lại số tiền đặt cọc 150.000.000đ và 30.000.000đ tiền bồi thường. Số tiền bồi thường còn lại bà S và anh T1 không trả, nên anh T khởi kiện yêu cầu bà S và anh T1 phải bồi thường tiếp số tiền 120.000.000đ cho anh T theo đúng nội dung hai bên đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc. Tại phiên tòa sơ th ẩm, anh T bổ sung yêu cầu: Yêu cầu Tòa án tuyên chấm dứt thực hiện hợp đồng đặt cọc giữa anh T với bà S và anh T1; đồng thời hủy việc giaonh ận tiền cọc gi ữa anh T với bà S và anh T1 ngày 16/6/2019 và ngày 06/11/2019.
Bị đơn bà La Thị S và anh Hoàng Văn T1 khai xác nhận: Ngày 16/6/2019, bà S và anh T1 có thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng một phần thửa đất cho anh
T. Do thửa đất chưa tách thửa, nên hai bên bà S, anh T1 và anh T có ký hợp đồng đặt cọc như anh T đã trình bày là đúng. Bà S và anh T1 đã nhận tiền của anh T tiền đặt cọc theo hợp đồng là 150.000.000đ. Đến nay bà S và anh T1 không thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh T như cam kết trong hợp đồng đặt cọc mà hai bên đã ký. Do thửa đất mà bà S và anh T1 sẽ tách một phần để chuyển quyền sử dụng cho anh T là thuộc quyền sử dụng của ba người gồm: Bà S, anh T1 và chị Hoàng Thị T2 (con gái bà S).Chị T2 không đồng ý chuyển nhượng đất cho anh T nên không thực hiện được hợp đồng đặt cọc mà hai bên đã ký. Hai bên bà S, anh T1 và anh T đã thống nhất bà S, anh T1 trả lại cho anh T 150.000.000đ tiền đặt cọc và 30.000.000đ tiền phạt cọc. Ngày 25/9/2020, anh T đã nhận tiền và không đòi hỏi gì thêm, nên bà S và anh T1 không đồng ý yêu cầu khởi kiện của anh T.
Với nội dung trên, bản án sơ thẩm số 36/2021/DS-ST ngày 19/9/2021 của Tòa án nhân dân thành phố thành phố Hạ Long đã căn cứ Điều 328, khoản 5 Điều 422, khoản 3 Điều 428 Bộ luật dân sự. Tuyên xử chấp nhận đơn khởi kiện của anh Chu Văn T.
Tuyên bố chấm dứt thực hiện hợp đồng đặt cọc được thể hiện dưới hình thức văn bản “Hợp đồng đặt cọc” ngày 16/9/2019 giữa: Anh Chu Văn T và bà La Thị S, anh Hoàng Văn T1, về việc bà La Thị S và anh Hoàng Văn T1 đồng ý chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất cho anh Chu Văn T sau khi tách thửa đứng tên anh Hoàng Văn T1.
Hủy việc giao nhận số tiền đặt cọc 50.000.000đ (Năm mươi triệu đồng) không lập thành văn bản, giữa bên giao tiền anh Chu Văn T; bên nhận tiền bà La Thị S và

## Page 12

anh Hoàng Văn T1; hủy văn bản giao nhận số tiền đặt cọc 100.000.000đ (Một trăm triệu đồng) ngày 06/11/2019 được ghi tại phần cuối của văn bản hợp đồng đặt cọc ngày 16/6/2019, giữa: Anh Chu Văn T và bà La Thị S, anh Hoàng Văn T1.
Tổng số tiền 150.000.000đ (Một trăm năm mươi tri ệu đồng) anh Chu Văn T đặt cọc nêu trên đã được bà La Thị S và anh Hoàng Văn T1 trả lại cho anh Chu Văn
T. Anh Chu Văn T đã nhận lại đủ số tiền đặt cọc.
Buộc bà La Thị S và anh Hoàng Văn T1 phải bồi thường cho anh Chu Văn T, tổng số tiền là 120.000.000đ (Một trăm hai mươi triệu đồng) do vi phạm hợp đồng đặt cọc đã ký ngày 16/6/2019, giữa: Anh Chu Văn T và bà La Thị S, anh Hoàng Văn T1 (Mỗi người 60 triệu đồng) (Tổng số tiền phải bồi thường theo hợp đồng đặt cọc là 150.000.000đ đã bồi thường 30.000.000đ).
Ngoài ra bản án còn tuyên về lãi suất chậm trả trong trường hợp chậm thi hành án, về án phí, về quyền kháng cáo theo quy định của pháp luật.
Ngày 01/10/2021 bà La Thị S và anh Hoàng Văn T1 kháng cáo toàn bộ bản án số 36/2021/DS-ST ngày 19/9/2021 của Tòa án nhân dân thành phố Hạ Long, đề nghị xét xử phúc thẩm lại toàn bộ bản án, bác đơn khởi kiện của anh Chu Văn T.
 Tại phiên tòa phúc th ẩm, bị đơn là bà La Thị S và anh Hoàng Văn T1 giữ nguyên nội dung kháng cáo, người đại di ện theo ủy quy ền của nguyên đơn gi ữ nguyên yêu cầu khởi kiện; các đương s ự không thống nhất được với nhau về việc giải quyết nội dung vụ án.
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Ninh tại phiên tòa phúc thẩm có quan điểm về việc tuân theo pháp lu ật trong quá trình gi ải quyết vụ án ở giai đoạn phúc thẩm:
Về tố tụng: Thẩm phán được phân công làm chủ tọa phiên tòa, Hội đồng xét xử và thư ký đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự, các đương sự chấp hành đúng quy định của pháp luật.
 Về nội dung: Đại diện Viện kiểm sát đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự, không chấp nhận kháng cáo của bà La Thị S và anh Hoàng Văn T1, giữ nguyên bản án sơ thẩm.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
[1]. Về tố tụng: Kháng cáo của bà La Thị S và anh Hoàng Văn T1 trong thời hạn luật định, nội dung kháng cáo trong phạm vi bản án sơ thẩm, nên hợp lệ và được xem xét theo trình tự phúc thẩm.

## Page 13

[2]. Xét nội dung kháng cáo của bà La Thị S và anh Hoàng Văn T1, Hội đồng xét xử phúc thẩm xét thấy: Căn cứ vào tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án thể hiện:
Ngày 16/6/2019, bà La Thị S và anh Hoàng Văn T1 có thỏa thu ận chuy ển nhượng quyền sử dụng một phần thửa đất cho anh Chu Văn T. Do thửa đất của gia đình bà S chưa tách thửa; nên hai bên bà S, anh T1 và anh T chưa thực hiện được việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mà chỉ ký hợp đồng đặt cọc để bảo đảm việc sau khi tách được thửa đất sẽ ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất đã tách. Theo nội dung hợp đồng đặt cọc đã ký giữa hai bên ngày 16/6/2019 thì bà S sẽ làm thủ tục tách thửa đất đứng tên anh Hoàng Văn T1.
Sau khi đã tách thửa đứng tên anh T1 thì anh T1 sẽ chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất đã tách cho anh T với giá 1.200.000đ/1m 2 nhân với số diện tích của thửa đất đã tách. Anh T đã đặt cọc cho bà S và T1 tổng số tiền 150.000.000đ vào các ngày 16/6/2019 và ngày 06/11/2019. Nếu sau khi tách thửa đất (làm xong s ổ hồng) cho anh Hoàng Văn T1 mà anh Chu Văn T từ bỏ ý định mua đất, thì anh Hoàng Văn T1 không có trách nhi ệm hoàn trả lại số tiền mà anh Chu Văn T đã đặt cọc. Nếu anh Hoàng Văn T1 sau khi đã làm xong s ổ hồng màt ừ bỏ ý định chuyển nhượng cho anh Chu Văn T, thì anh Hoàng Văn T1 và bà La Thị S phải có trách nhiệm hoàn trả lại số tiền anh Chu Văn T đã đặt cọc, và phải bồi thường cho anh Chu Văn T bằng số tiền anh Chu Văn T đã đặt cọc.
Bà La Thị S và anh Hoàng Văn T1 đã không thực hiện theo cam kết trong hợp đồng đặt cọc nêu trên, thể hiện: Bà La Thị S, anh Hoàng Văn T1 thừa nhận tháng 02/2020 đã thông báo cho anh Chu Văn T biết viề việc muốn hủy hợp đồng đặt cọc.
Sau đó bà S không thực hiện các thủ tục để tách một phần thửa đất đứng tên anh T1 như đã cam kết. Ngày 01/5/2020 bà S làm đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (đề nghị cấp bổ sung thêm phần diện tích 514m2 đất trồng cây lâu năm). Ngày 28/8/2020 hộ bà S được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên người sử dụng hộ bà La Thị S, gi ấy số CR: 166853 với di ện tích 1.813,2m 2, trong đó có 400m 2 đất ở, 1,413,2m2 đất trồng cây lâu năm. Ngày 30/8/2020 bà S tiếp tục có đơn đề nghị tách diện tích đất đã được cấp Giấy chứng nhận nêu trên thành 03 thửa đất đều đứng tên người sử dụng đất là h ộ bà La Thị S. Ngày 04/9/2020 di ện tích 1.813,2m 2 đất đã được cấp giấy chứng nhận nêu trên của hộ bà S được tách thành 03 thửa là các thửa số: Thửa số 254 diện tích 480,7m2, thửa số 252 diện tích 393,5m2, thửa số 253 diện tích 939,0m2 đều đứng tên người sử dụng hộ bà La Thị S. Ngày 20/11/2020 bà La

## Page 14

Thị S, anh Hoàng Văn T1, chị Hoàng Thị T2 ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 254 cho vợ chồng anh Ngô Quốc Cường và chị Cao Hồng Hoa với giá 1.000.000.000 đồng (Thửa đất này trư ớc đây d ự kiến tách cho anh Hoàng Văn T1 và sẽ chuyển nhượng lại cho anh Chu Văn T). Ngày 01/3/2021 bà La Thị S và anh Hoàng Văn T1 lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cho chị Hoàng Thị T2 thửa đất số 252. Còn lại thửa đất số 253 bà S và anh T1 đang sử dụng.
Quá trình giải quyết vụ án, bà La Thị S và anh Hoàng Văn T1 cho rằng việc không thực hiện được cam kết trong hợp đồng đặt cọc ký với anh T do lỗi khách quan; do thửa đất của gia đình thuộc quyền sử dụng chung của 03 người là bà S, anh T1 và chị T2; chị T2 không đồng ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh T.
Chị Hoàng Thị T2 tại đơn đề nghị ghi ngày 14/6/2021 (Bút lục số 77) có quan điểm như sau: “Đối tượng của hợp đồng đặt cọc là thửa đất thuộc khối tài sản chung của bố mẹ tôi. Sau khi bố tôi mất không để lại di chúc, phần di sản của bố tôi để lại vẫn chưa được chia theo quy định của pháp luật. Tôi là con đẻ thuộc hàng thừa kế thứ nhất nên việc định đoạt phải có sự đồng ý của tôi. Ông Tuấn biết việc này, tuy nhiên vẫn đồng ý giao kết hợp đồng đặt cọc với mẹ và anh trai tôi mà không được sự đồng ý của tôi”. Hội đồng xét xử xét thấy: Căn cứ vào các tài liệu chứng cứ nêu trên thì sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc và nhận tiền cọc của anh T, bà S không làm thủ tục tách một phần thửa đất của gia đình bà S đứng tên anh Hoàng Văn T1 như đã cam kết trong hợp đồng đặt cọc. Tại khoản 1 Điều 328 của Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về đặt cọc như sau: “ 1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc)
giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.
 Sự việc bà La Thị S và anh Hoàng Văn T1 ký hợp đồng đặt cọc với anh Chu Văn T nêu trên là đ ể đảm bảo cho vi ệc bà La Thị S thực hiện việc tách một phần thửa đất của gia đình bà S cho anh Hoàng Văn T1 (con trai bà S); sau khi anh T1 được bà S tách một phần thửa đất đứng tên mình thì anh T1 sẽ thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất đã tách cho anh Chu Văn T. Bà S và anh T1 không cung cấp được các tài liệu chứng cứ chứng minh việc bà S đã tiến hành các thủ tục tách thửa đất cho anh T1 tại Cơ quan Nhà nước Có thẩm quyền, nhưng không tách được thửa đất do chị T2 không đồng ý tách thửa cho anh T1. Trong trường hợp thửa đất đã được bà S tách đứng tên anh T1 thì theo quy định tại Điều 167 Luật đất đai năm 2013, thì anh T1 có toàn quyền quyết định chuyển nhượng thửa đất đứng tên mình mà không phụ thuộc vào việc chị T2 có đồng ý cho chuyển nhượng hay không.

## Page 15

Tại phiên tòa phúc thẩm chị Hoàng Thị T2 cũng có quan đi ểm trong trương trường hợp bà La Thị S tách một phần diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của gia đình thành một thửa mới đứng tên anh Hoàng Văn T1 thì chị T2 không phản đối gì. Chị T2 cũng xác nhận trong trường hợp anh T1 được bà S tách cho một phần thửa đất thì anh T1 có toàn quyền định đoạt với thửa đất đã tách đứng tên mình màch ị Tuyên không có quyền gì ngăn cản.
Từ những phân tích nêu trên, có đủ cơ sở để kết luận việc không thực hiện các nội dung thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc đã ký kết giữa bà La Thị S và anh Hoàng Văn T1 với anh Chu Văn T là hoàn toàn do lỗi chủ quan của bà S và anh T1. Bản án sơ thẩm xác định bà La Thị S và anh Hoàng Văn T1 phải chịu trách nhiệm trả tiền phạt cọc theo cam kết trong hợp đồng đặt cọc đã ký là có căn cứ, đúng pháp luật.
Về số tiền phạt cọc: Theo hợp đồng đặt cọc được lập giữa bà La Thị S và anh Hoàng Văn T1 với anh Chu Văn T thì bà S sẽ làm thủ tục tách một phần thửa đất đứng tên anh Hoàng Văn T1; nếu sau khi tách thửa mà bà S và anh T1 không chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất cho anh T, thì bà S và anh T1 phải trả lại cho anh T số tiền đã nhận cọc, và bồi thường cho anh T số tiền bằng với số tiền mà anh T đã đặt cọc. Thực tế, sau khi nhận tiền cọc, bà S không thực hiện theo cam kết như trong hợp đồng đặt cọc đã nêu trên. Bà S tách thửa đất đứng tên hộ bà La Thị S, sau đó cùng với anh Hoàng Văn T1 và chị Hoàng Thị T2 chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đã tách cho vợ chồng anh Ngô Quốc Cường và chị Cao Hồng Hoa để hưởng lợi số tiền chuyển nhượng cao hơn so với cam kết chuyển nhượng cho anh T, (Cao hơn so với giá chuy ển nhượng cho anh T khoảng 400.000.000đ). Vì vậy, xác định lỗi hoàn toàn thuộc về bà S và anh T1; bà S và anh T1 phải trả cho anh T 150.000.000đ tiền phạt cọc như đã cam kết trong hợp đồng. Ngày 25/9/2020 bà S và anh T1 đã trả cho anh T 180.000.000đ, trong đó có 150.000.000đ ti ền anhTu ấn đã đặt cọc và 30.000.000đ tiền phạt cọc. Quá trình giải quyết vụ án tại cấp sơ thẩm, cả bà S và anh T1 đều cho rằng đã thỏa thuận giải quyết xong với anh T về hậu quả chấm dứt hợp đồng đặt cọc đã ký. Anh T không yêu cầu phạt cọc và đồng ý nhận bồi thường của bà S và anh T1 với số tiền 30.000.000đ theo lãi xu ất ngân hàng. Anh Chu Văn T không công nhận đã đồng ý thỏa thận cho bà S và anh T1 bồi thường thiệt hại cho anh T theo lãi xuất ngân hàng; anh T giữ nguyên yêu cầu khởi kiện buộc bà S và anh T1 phải tiếp tục trả hết số tiền phạt cọc 120.000.000đ còn thiếu cho anh T theo đúng nội dung đã cam kết trong hợp đồng đặt cọc đã ký. Bà S và anh T1 không cung cấp được tài liệu chứng cứ chứng minh vệc đã thỏa thuận được với anh T về việc bà S và anh T1 không phải trả tiền phạt cọc theo hợp đồng đã ký, mà chỉ phải bồi thường

## Page 16

thiệt hại cho anh T theo lãi suất Ngân hàng. Bản án sơ thẩm tuyên chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Chu Văn T; buộc bà S và anh T1 phải trả tiếp số tiền phạt cọc 120.000.000đ còn thiếu cho anh T là có căn cứ, đúng pháp luật.
 Từ những phân tích ở trên, Hội đồng xét xử xét thấy không có căn cứ chấp nhận nội dung kháng cáo của bà La Thị S và anh Hoàng Văn T1.
 [3]. Tại phần quyết định của bản án sơ thẩm tuyên chưa rõ ràng, sử dụng từ ngữ chưa chính xác, vì vậy Hội đồng xét xử xét thấy cần sửa lại cách tuyên tại phần quyết định của bản án sơ thẩm, để đảm bảo thuận tiện khi thi hành án.
 [4]. Về án phí: Do kháng cáo của bà La Thị S và anh Hoàng Văn T1 không được chấp nhận, vì vậy bà S và anh T1 phải chịu án phí phúc thẩm theo quy định của pháp luật.
Vì các lẽ trên;
QUYẾT ĐỊNH:
Áp dụng: Khoản 2 Điều 308, Điều 309 Bộ luật tố tụng dân sự.
Không chấp nhận kháng cáo của bà La Thị S và anh Hoàng Văn T1.
Sửa Bản án sơ thẩm số: 36/2021/DS-ST ngày 19/9/2021 của Tòa án nhân dân thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
Áp dụng Điều 328, khoản 4 Điều 422, khoản 3 Điều 428 Bộ luật dân sự năm 2015; khoản 1 điều 148 Bộ luật tố tụng dân sự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của UBTVQH quy định về án phí lệ phí Tòa án.
Tuyên xử:
Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Chu Văn T.
Tuyên bố chấm dứt thực hiện hợp đồng đặt cọc lập ngày 16/9/2019 giữa: Anh Chu Văn T và bà La Thị S, anh Hoàng Văn T1.
Buộc bà La Thị S và anh Hoàng Văn T1 phải liên đới trả tiền phạt cọc cho anh Chu Văn T, tổng số tiền là 150.000.000 đồng (Một trăm năm mươi triệu đồng). Bà La Thị S và anh Hoàng Văn T1 đã trả số tiền 30.000.000 đồng (Ba mươi triệu đồng);
bà La Thị S và anh Hoàng Văn T1 còn phải liên đới trả tiếp cho anh Chu Văn T số tiền 120.000.000đ (Một trăm hai mươi triệu đồng). Cụ thể, bà La Thị S và anh Hoàng Văn T1, mỗi người phải trả cho anh Chu Văn T 60.000.000 đồng (Sáu mươi tri ệu đồng).
Về án phí phúc thẩm: Bà La Thị S và anh Hoàng Văn T1, mỗi người phải chịu 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự phúc thẩm, được trừ vào số tiền tạm ứng án phí mà bà S và anh T1 đã nộp theo biên lai thut ạm ứng án phí, l ệ phí

## Page 17

Tòa án số 000097 ngày 14/10/2021, và số 000098 ngày 14/10/2021 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
Kể từ ngày Bản án có hi ệu lực pháp luật, mà người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, cho đến khi thi hành án xong, mà người phải thi hành án chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền cho người được thi hành án thì hàng tháng người phải thi hành án còn phải trả thêm khoản tiền lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả. (Lãi xuất phát sinh doch ậm trả tiền được xác định theo thỏa thuận của các bên đương sự nhưng không được vượt quá mức lãi suất được quy định tại khoản 1 Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015; nếu không có thỏa thuận thì thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015).
Các quyết định khác của Bản án sơ thẩm số: 36/2021/DS-ST ngày 19/9/2021 của Tòa án nhân dân thành phố Hạ Long , tỉnh Quảng Ninh không bị kháng cáo, kháng nghị; có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận:
- TAND TP Hạ Long.
- VKSND tỉnh Quảng Ninh.
- THADS TP Hạ Long.
- Các đương sự.
- Luu HS - VP.
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN-CHỦ TỌA PHIÊN TÒA





 Nguyễn Hồng Ánh