Bản án số: 767/2023/DS-PT
Trình Thị N - Đào Thị T, Đặng Vị V
Số: 767/2023/DS-PT
Ngày: 24/07/2023
Tòa án xét xử: TAND TP. Hồ Chí Minh
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thông tin vụ việc: Chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo, sửa bản án sơ thẩm

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Bản án số: 767/2023/DS-PT Ngày: 24-7-2023 V/v Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Minh Phượng Các Thẩm phán: Bà Mai Thị Mỹ Tiên Bà Lê Thị Anh Minh Thư ký phiên tòa: Ông Nguyễn Hoàng Nam – Thư ký Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.
Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa: Bà Hoàng Thị Ngọc – Kiểm sát viên Ngày 24 tháng 7 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh xét x ử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 190/2023/TLPT-DS ngày 08/5/2023 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dung đất” do Bản án dân sự sơ thẩm số 15/2023/DS-ST ngày 13/01/2023 của Tòa án nhân dân huyện C, Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng cáo; theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 2495/2023/QĐXXPT-DS ngày 06/6/2023 và Quyết định hoãn phiên tòa số 8409/2023/QĐ-PT ngày 28/6/2023, giữa các đương sự:
1. Nguyên đơn: Bà Trình Thị N, sinh năm: 1955; địa chỉ: Tỉnh lộ 2, Tổ 3, ấp V, xã T1, huyện C, Thành phố H.
Người đại diện hợp pháp: Bà Phạm Thị N; địa chỉ: phường T2, quận T3, Thành phố H. (Có mặt)
Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp: Ông Nguyễn Trung H - Luật sư thuộc Công ty TNHH C T M - Đoàn Luật sư Tp. H; địa chỉ: phường T2, quận T3, Thành phố H. (Có mặt)
2. Bị đơn:
2.1/- Bà Đào Thị T; địa chỉ: ấp L, xã T1, huyện C, Thành phố H. (Có mặt)
Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn bà Đào Thị T: Ông

## Page 2

 Trần Văn L; địa chỉ:, phường Q, thành phố V2, tỉnh N. (Có mặt)
2.2/- Ông Đặng Vị V, sinh năm: 1996; địa chỉ: Số 81 đường 703, ấp L, xã T1, huyện C, Tp. H.
Người đại diện theo ủy quyền:
- Bà Đào Thị T, sinh năm 1976 ; địa chỉ: 81 đư ờng 7 03, ấp L, xã T1, huyện C, Tp. H. (Có mặt)
- Bà Nguyễn Thị Bích T, sinh năm 1964; địa chỉ: Số 39A Tô Hiến Thành, khối 13, phường Q, thành phố V2, tỉnh N (Có mặt)
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
3.1/- Ông Đặng Văn T , sinh năm: 1973; Nơi cư trú cu ối cùng : Số 81 đường 703, ấp L, xã T1, huyện C, Thành phố H. (Vắng mặt)
3.2/- Ông Mai Văn L, sinh năm: 1943 (Chết năm: 2017).
Người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của ông Mai Văn L: Bà Trình Thị N, sinh nă m: 1955; ông Mai Thanh T , sinh năm: 1977 ; b à Mai Thị Thanh T, sinh năm: 1979; bà Mai Kim C , sinh năm: 1981 ; bà Mai Thị Kim K, sinh năm:
1985; bà Mai Thị Kim N, sinh năm: 1988 ; ông Mai Hoàng G , sinh năm 1990;
cùng địa chỉ: tổ 3, ấp V, xã T1, huyện C, Thành phố H. (Tất cả vắng mặt)
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Theo nội dung bản án sơ thẩm:
Ý kiến trình bày của nguyên đơn - bà Trình ThịN và người đại diện hợp pháp tại Đơn khởi kiện đề ngày 02/7/2018, và tại Tòa án cấp sơ thẩm như sau:
Ngày 25/5/2017, b à Trình ThịN (Viết tắt l à “bà N ”) với bà Đào Thị T, ông Đặng Vị V (Viết tắt là “bà T, ông V”) có ký Hợp đồng cọc mua bán đất thỏa thuận sang nhượng phần đất diện tích 1.645,3m2 thuộc thửa đất số 29, tờ bản đồ số 48 tọa lạc xã T1, huyện C theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sốCH 00559 do Ủy ban nhân dân huyện C, Thành phố H cấp ngày 14/10/2010 cho bà T và ông Đặng Văn T (Viết tắt là “ông T ”) với giá chuyển như ợng là 300.000.000 đồng; theo đó bàN đặt cọc số tiền 160.000.000 đồng, trường hợp bên bán là bà T, ông V bội ước hoặc vì lý do khác mà không bán đất cho bàN thì phải bồi thường gấp 03 tiền đặt cọc. Thực hiện hợp đồng đặt cọc nêu trên, bà N đã giao số tiền đặt cọc 160.000.000 đồng cho bà T, ông V như thỏa thuận. Bà T, ông V đã ký tên và lăn tay điểm chỉ xác nhận đã nhận đủ số tiền 160.000.000 đồng. Hai bên có tho ả thuận trong thời gian 03 tháng bà T, ông V phải hoàn tất toàn bộ giấy tờ có liên quan đến việc sang tên thửa đất nêu trên và bàN phải thanh toán cho bàT , ông V số tiền còn lại là 140.000.000 đồng vàon gày

## Page 3

 25/8/2017. Tuy nhiên, đến ngày 25/8/2017 bà T, ông V vẫn chưa hoàn thành thủ tục sang tên và không chịu chuyển nhượng nữa; đồng thời cũng không trả tiền đặt cọc và phạt cọc cho bàN như thỏa thuận trong hợp đồng. Do vậy, bàN khởi kiện yêuc ầu Tòa án bu ộc bàT , ông V trả lại số tiền đặt cọc là 160.000.000 đồng, số tiền phạt cọc là 480.000.000 đồng và hủy bỏ Hợp đồng cọc mua bán đất ngày 25/5/2017.
Ý kiến trình bày của bị đơn - bà Đào ThịT tại Tòa án cấp sơ thẩm như sau: BàT thống nhất trình bày của bàN về việc có ký Hợp đồng cọc mua bán đất ngày 25/5/2017 với bà N. Ông V, bàT đã nhận số tiền đặt cọc 160.000.000 đồng và thỏa thuận trong 03 tháng kể từ ngày đặt cọc có nghĩa v ụ hoàn tất thủ tục, hồ sơ chuyển nhượng đất cho bà N. Hợp đồng đặt cọc có chữ ký xác nhận của bà T, bàN và người làm chứng. Việc giao kết hợp đồng trên xuất phát từ lý do các bên không hiểu rõ quy định pháp luật và cho rằng sau khi ông T (chồng bà T) đã bỏ đi thì phần tài sản chung có thể tự quyền quyết định. Do đó, trong quá trình thực hiện thủ tục chuyển nhượng đất cho bàN đã bị văn phòng công chứng từ chối, với lý do thửa đất trên là tài sản chung của bàT và ông T được ghinh ận trong Gi ấych ứng nhận quy ền sử dụng đất sốCH 00559 do Ủy ban nhân dân huyện C, Thành phố H cấp ngày 14/10/2010; cho nên vi ệc chuyển nhượng đất phải có mặt ông Thoặc văn bản ủy quyền; bàT đã tìm gặp bàN để trao đổi việc không thể tiến hành thủ tục chuyển nhượng; tuy nhiên, bàN không đồng ý và bu ộc bàT bồi thư ờng gấp 03 lần tiền cọc là 48 0.000.000 đồng và không thỏa thuận gì thêm. BàT không đồng ý đối với yêu cầu khởi kiện của bà N về hủy bỏ hợp đồng cọc và không đồng ý bồi thường cọc; chỉ đồng ý trả lại số tiền đặt cọc là 160.000.000 đồng đã nhận và tự nguyện hỗ trợ số tiền 20.000.000 (Hai mươi triệu) đồng cho bà N.
Ý kiến trình bày của người đại diện hợp pháp bị đơn - ông Đặng Vị V như sau: Thống nhất và cùng ý kiến trình bày của bà T; chỉ đồng ý trả lại số tiền đặt cọc là 1 60.000.000 đồng đã nhận và tự nguyện cùng bàT hỗ trợ bàN số tiền 20.000.000 (Hai mươi triệu) đồng.
Ý kiến trình bày của người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Mai Văn L là bà Trình Thị N, ông Mai Thanh Tường, bà Mai Thị Thanh Trang, bà Mai Kim C ang, bà MaiT hị Kim Kiều, bà Mai Thị Kim Ngân, ông Mai Hoàng Giang thống nhất trình bày như sau: Thống nhất với các ý kiến trình bày và yêu cầu khởi kiện của bà N.
Bản án sơ thẩm số 15/2023/DS-ST ngày 13-01-2023 của Tòa án nhân dân huyện C tuyên xử:
1. Hợp đồng cọc mua bán đất ngày 25/5/2017 giữa bàN với bàT và ông

## Page 4

 V là vô hiệu nên chấp nhận một phần yêu cầu của bà N.
- Buộc bàT và ông V thanh toán cho bàN và người thừa kế của ông Mai Văn L số tiền đặt cọc là 160.000.000 đồng theo Hợp đồng cọc mua bán đất ngày 25/5/2017 giữa bàN với bàT và ông V. Thanh toán ngaym ột lần khi bản án phát sinh hiệu lực pháp luật. Người thừa kế của ông Mai Văn L được quyền liên hệ cơ quan nhà nư ớc có thẩm quyền để làm thủ tục khai nhận di sản hoặc phân chia di sản theo quy định.
Ghinh ận bàT và ông V tự nguyện hỗ trợ nguyên đơn bàN số tiền 20.000.000 đồng.
Kể từ bàN và người thừa kế của ông Mai Văn L có đơn yêu cầu thi hành án, nếu bàT và ông V chậm trả tiền thì bàT và ông V phải trả lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả. Lãi suất phát sinh do chậm trả tiền được xác định theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của B ộ luật Dân s ự năm 2015.
- Không chấp nhận yêu cầu buộc bàT và ông V thanh toán số tiền phạt cọc là 480.000.000 đồng theo Hợp đồng cọc mua bán đất ngày 25/5/2017.
- Không chấp nhận yêu cầu hủy b ỏ Hợp đồng cọc mua bán đất ngày 25/5/2017 giữa bàN với bàT và ông V.
Ngoài ra bản án sơ thẩm còn tuyên nghĩa vụ thi hành án, chi phí tố tụng, án phí và quyền kháng cáo của các đương sự theo quy định của pháp luật.
Ngày 30/01/2023, bà Trình ThịN có đơn kháng cáo toàn bộ Bản án sơ thẩm số 15/2023/DS-ST ngày 13/01/2023 của Tòa án nhân dân huyện C, Thành phố H.
Tại phiên tòa phúc thẩm:
Ý kiến trình bày của ngườid đại diện theo ủy quyền của bà Trình ThịN :
Giữ nguyên yêu cầu tại đơn khởi kiện và kháng cáo toàn bộ Bản án sơ thẩm số 15/2023/DS-ST ngày 13/01/2023 của Tòa án nhân dân huyện C, Thành phố H;
yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm, cụ thể: Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà N; hủy bỏ Hợp đồng cọc mua bán đất ngày 25/5/2017;
buộc bị đơn trả lại số tiền đặt cọc đã nhận 160.000.000 đồng và số tiền phạt cọc là 480.000.000 đồng. Ngày 26/6/2016, bàN đã giao cho ông V và bàT số tiền cọc là 100.000.000 đồng, các bên có làm Hợp đồng đặt cọc ngày 26/6/2016; sau đó, theo yêu cầu của bàT và ông V nên bàN đã đưa thêm 60.000.000 đồng tiền cọc để ông V bàT làm giấy tờ nên các bên đã hủy bỏ hợp đồng đặt cọc ngày 26/6/2016 và làm lại Hợp đồng đặt cọc mua bán đất ngày 25/5/2017. BàN không cung cấp được chứng cứ chứng minh các bên đã làm Hợp đồng đặt cọc

## Page 5

 ngày 26/6/2016 và thỏa thuậnh ủy bỏ Hợp đồng đặt cọc ngày 26/6/2016 thay bằng Hợp đồng đặt cọc mua bán đất ngày 25/5/2017. Sau phiên tòa sơ thẩm bà N không được đọc biên bản phiên tòa nên không biết nội dung Tòa án cấp sơ thẩm ghi lời khai của bà N; tuy nhiên, phía người đại diện của bàN không cung cấp được chứng cứ chứng minh bàN có yêu cầu đọc biên bản sơ thẩm nhưng Tòa án cấp sơ thẩm từ chối.
Ý kiến trình bày của phía bị đơn như sau : Không đồng ý với yêuc ầu kháng cáo của bà N; đề nghị Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm giữ nguyên Bản án sơ thẩm số 15/2023/DS-ST ngày 13/01/2023 của Tòa án nhân dân huyện C, Thành phố H. Việc người đại diện của bàN và luật sư trình bày thay ý kiến của bàN cho rằng ngày 26/6/2016 các bên có ký hợp đồng đặt cọc nhưng đã hủy bỏ thay thế bằng Hợp đồng đặt cọc mua bán đất ngày 25/5/2017 là không đúng.
Ngày 26/6 /2016, các bên ch ỉ giaonh ận số tiền cọc 100.000.000 đồng v à làm giấy giaonh ận tiền (bút lục s ố 80); đến ngày 2 5/5/2017, bàN giaot iếp 60.000.000 đồng tiền cọc thì các bên ký Hợp đồng đặt cọc mua bán đất.
Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Mai Thanh Tường, bà Mai Thị Thanh Trang, bà Mai Kim Cang, bà Mai Thị Kim Kiêu, bà Mai Thị Kim Ngân, ông Mai Hoàng Giang có yêu cầu xét xử vắng mặt và ông Đặng Văn T đã được Tòa án triệu tập hợp lệ đến tham gia phiên tòa nhưng vắng mặt, không có ý kiến bằng văn bản đối với yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn.
Ý kiến trình bày của Luật sư Nguyễn Trung H – người bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho nguyên đơn: Ngày 26/6/2016, bàN đã giao cho ông V và bàT số tiền cọc là 100.000.000 đồng, các bên có làm hợp đồng đặt cọc ngày 26/6/2016;
đến ngày 25/5/2017, theo y êuc ầuc ủa bàT và ông V nên bàN đã đưa thêm 60.000.000 đồng tiền cọc để làm giấy tờ, các bên đã hủy bỏ hợp đồng đặt cọc ngày 26/6/2016 và làm lại Hợp đồng đặt cọc mua bán đất ngày 25/5/2017. Tòa án cấp sơ thẩm chưa làm rõ các lần nhận tiền đặt cọc vào ngày 26/6/2016 và ngày 25/5/2017 là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng; do v ậy, đề nghị Hội đồng xét xử hủy bản án sơ thẩm.
Ý kiến trình bày của Luật sư Trần Văn L - Người bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho bị đơn - Đào Thị T: Tại phiên tòa sơ thẩm, bàN trực tiếp tham gia phiên tòa có luật sư của bàN cùng tham gia (khác với luật sư tại phiên tòa phúc thẩm); phiên tòa diễn ra khách quan, và biên bản phiên tòa ghi nhận tại Bút lục số 201 được chủ tọa phiên tòa phúc thẩm công bố là phù hợp, đúng với nội dung mà bàN khai tại phiên tòa sơ thẩm; theo đó bàN xác định khi tiến hành đặt cọc bàN biết bị đơn đang làm thủ tục tuyên bố mất tích đối với ông T. Bản án sơ thẩm đã tuyên xử phù hợp quy định của pháp luật, đề nghị Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm giữ nguyên bản án sơ thẩm.

## Page 6

 Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố H phát biểu quan điểm như sau:
+ Về tố tụng: Hội đồng xét xử, thư ký phiên tòa đã thực hiện đúng quyền hạn, nhiệm vụ và các đương sự chấp hành đúng quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự trong quá trình thụ lý, giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa. Nguyên đơn thực hiện quyền kháng cáo trong thời hạn luật định, căn cứ Điều 273 v à Điều 285 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Tòa án nhân dân Thành phố H thụ lý giải quyết là đúng quy định của pháp luật.
+ Về nội dung: Hợp đồng đặt cọc mua bán đất ngày 25/5/2017, giữa bàT và bàN không có sự tham gia, đồng ý của ông T là không đúng vì đối với tài sản chung là bất động sản việc định đoạt tài sản phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của v ợ chồng theo quy định tại kho ản 2 Đi ều 35 Lu ật hôn nhân và gia đình 2014. Tại Biên bản phiên tòa sơt hẩm ngày 13/1/2023 (Bút lục số 201) bàN có lời khai thể hiện bàN biết rõ chủ sử dụng đất là bàT và ông T; và biết ông T bị tuyên bố mất tích nhưng bàN vẫn cùng bàT ký hợp đồng đặt cọc. Như vậy, hợp đồng vô hiệu do các bên đều có lỗi nên theo quy định tại khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì các bên khôi phục lại hiện trạng ban đầu, trả lại cho nhau những gì đã nhận. Bản án sơ thẩm xác định hợp đồng đặt cọc mua bán đất ngày 25/5/2017 vô hiệu và không chấp nhận một phần yêu cầu của bàN về việc buộc bà T, ông V thanh toán số tiền phạt cọc 480.000.000 đồng là có cơ sở pháp luật. Kháng cáo của bàN yêu cầu sửa án theo hướng hủy Hợp đồng đặt cọc mua bán đất ngày 25/5/2017 v à bu ộc bàT , ông V bồi thường số tiền 480.000.000 đồng là không có căn cứ. Tại thời điểm xét xử phúc thẩm bàN có đơn xin miễn án phí lý do người cao tuổi (bà N sinh năm 1955) nên đề nghị Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm đối với phần án phí.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã đư ợc xem xét, thẩm tra và kết quả tranh tụng, ý kiến của Kiểm sát viên tại phiên tòa;
Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định như sau:
[1] Về thủ tục tố tụng [1.1] Quyền, thời hạn kháng cáo và thẩm quyền giải quyết Ngày 13/01/2023, Tòa án nhân dân huyện C xét xử và ban hành Bản án sơ thẩm số 15/2023/DS-ST; đến ngày 30/01/2023 bàN có đơn kháng cáo trong thời hạn và đã nộp tạm ứng án phí phúc thẩm theo quy định. Do vậy, Tòa án nhân dân Thành phố H thụ lý giải quyết theo trình tự phúc thẩm đối với Bản án sơ thẩm số 15/2023/DS-ST ngày 13/01/2023 của Tòa án nhân dân huyện C, Thành phố H là đúng thẩm quyền quy định tại điểm b khoản 1 Điều 38 Bộ luật Tố tụng

## Page 7

 dân sự năm 2015.
[1.2] Về sự có mặt cuảc ác đương s ự: Ông Mai Thanh T , bà Mai Thị Thanh T, bà Mai Kim C, bà Mai Thị Kim K, bà Mai Thị Kim N, ông Mai Hoàng G là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan trong vụ án, không yêu cầu xét xử vắng mặt; ông Đặng Văn T đã được Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ 2 tham gia phiên tòa nhưng vắng mặt; căn cứ Điều 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Tòa án cấp phúc thẩm xét xử vắng mặt các đương sự vắng mặt tại phiên tòa.
[2] Giải quyết yêu cầu kháng cáo của bà Trình ThịN [2.1] Hủy bỏ Hợp đồng cọc mua bán đất ngày 25/5/2017 Căn cứ lời khaic ủa các đương sự có trong h ồ sơ vụ án và tại phiên tòa phúc thẩm, có cơ sở để Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm xác định bàN và bàT đã ký Hợp đồng cọc mua bán đất ngày 25/5/201 7 phần đất diện tích 1.645,3m2 thuộc thửa đất số 29, tờ bản đồ số 48 tọa lạc xã T1, huyện C theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sốCH 00559 do Ủy ban nhân dân Thành phố H cấp ngày 14/10/2010 cho bàT và ông T. Các đương sự và Tòa án cấp sơ thẩm xác định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sốCH 00559 cấp ngày 14/10/2010 do Ủy ban nhân dân huyện C cấp là không đúng.
Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm xác định ông V không cùng bàT ký Hợp đồng cọc mua bán đất ngày 25/5/2017 với bàN nên Tòa án cấp sơ thẩm xác định ông V có tham gia ký kết Hợp đồng cọc mua bán đất ngày 25/5/2017 là chưa chính xác và không có căn cứ chấp nhận trình bày của người đại diện theo ủy quyền của bàN và Luật sư - Người bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bàN cho rằng giữa bàN , ông V và bàT có K ý hợp đồng đặt cọc mua bán đất ngày 26/6/2016 do phía bàN không cung cấp được chứng cứ chứng minh và phía ông V, bàT không thừa nhận.
 Tại Điều 2 của Hợp đồng cọc mua bán đất ngày 25/5/2017 các bên thỏa thuận nội dung như sau: “Trong thời gian 03 tháng bên A phải hoàn tất toàn bộ giấy tờ có liên quan đến việc sang tên thửa đất số 29, tờ bản đồ 28 và giao cho bên B. Bên B phải đặt cọc cho bên A 160.000.00 0 đồng để hoàn thành thủ tục sang tên cho bên B, phần còn lại 140.000.000 đồng bên B phải thanh toán cho bên A vào ngày 25/8/2017”; như vậy, có căn cứ Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm xác định Hợp đồng đặt cọc mua bán đất ngày 25/5/2017 được ký kết giữa bàT và bàN nhằm bảo đảm cho việc ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Giao dịch đặt cọc nêu trên là hoàn toàn tự nguyện, các bên đương sự có đủ năng lực hành vi, nội dung và hình thức của hợp đồng đặt cọc này không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội và đáp

## Page 8

 ứng điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự được quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 nên phát sinh hiệu lực thi hành. BàN đã giao số tiền cọc là 160.000.000 (Một trăm sáu mươi triệu) đồng cho bàT và ông V; ông V đã tham gia k ý nhận tiền đặt cọc; cụ thể: Ngày 26/6/2016 giao nhận 100.000.000 (Một trăm triệu) đồng và ngày 25/5/2017 giao nhận 60.000.000 (Sáu mươi triệu)
đồng để thực hi ệnh ợp đồng đặt cọc ngày 25/ 5/2017nên ông V phảic ó trách nhiệm liên quan đến số tiền cọc đã nhận.
Xét, đối tượng của Hợp đồng cọc mua bán đất ngày 25/5/2017 là quyền sử dụng đất diện tích 1.645,3m2 thuộc thửa đất số 29, tờ bản đồ số 48 tọa lạc tại xã T1, huyện C theo Giấych ứng nhận quyền s ử dụng đất sốCH 00559 ngày 14/10/2010 do Ủy ban nhân dân Thành phố H cấp cho bàT và ông T. Theo Giấy chứng nhận kết hôn số 34 Quyển số 01 do Ủy ban nhân dân xã T1, huyện C, Thành phố H cấp năm 1996 thì giữa bàT và ông T tồn tại quan hệ vợ chồng hợp pháp nên quyền sử dụng đất nêu trên là tài sản chung của bàT và ông T trong thời kỳ hôn nhân. Ngày 29/3/2017, ông T đã bị Tòa án nhân dân huyện C, Thành phố H tuyên bố mất tích theo Quyết định số 129/2017/QĐDS-ST.
Mặc dù, Hợp đồng đặt cọc mua bán đất ngày 25/5/2017 các bên không thỏa thu ận về thời gian , địa điểm thực hi ện ký công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; tuy nhiên, thực tế các bên đã đến phòng công chứng để thực hiện việc ký công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng bị văn phòng công chứng từ chối vì đối tượng chuyện nhượng là quyền sử dụng đất thuộc tài sản chung của bàT và ông T. Tại thời điểm các bên tiến hành các thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng, ông T không có mặt, điều này phù hợp với trình bày của bàN xác định sẽ chờ ông T về để hoàn tất thủ tục chuyển nhượng tại Biên bản Hòa giải ngày 07/6/2018 (Bút lục 76-77) tại Ủy ban nhân dân x ã T1, huy ện C. Như vậy, việc bàN cho rằng bàT không muốn thực hiện việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không đúng với sự thật.
Theo Điều 425 của Bộ luật Dân sự năm 2015, quy định: “Trường hợp bên có nghĩa vụ không thể thực hiện được một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ của mình làm cho mục đích của bên có quyền không thể đạt được thì bên có quyền có thể hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại”.
Như đã phân tích trên, Hợp đồng cọc mua bán đất ngày 25/5/2017 đáp ứng đầy đủ điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự được quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 nên phát sinh hiệu lực pháp luật; các bên đã giao nhận ti ền cọc nhưng không thể thựch iện được việc ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là do ông T mất tích không trở về để ký hợp đồng chuyển nhượng và ông T không có văn bản ủy quyền bàT được quyền

## Page 9

 định đoạt tài sản chung là quyền sử dụng theo hợp đồng đặt cọc; vì theo quy định tại Điều 35 Luật Hôn nhân - Gia đình năm 2014 thì việc chi ếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của v ợ chồng là bất động sản phảic ó s ự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng. Do vậy, Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm xác định việc bàN yêuc ầuT òa án tuyên hủy Hợp đồng cọc mua bán đất ngày 25/5/2017 là có căn cứ pháp luật.
Xét, Tòa án cấp sơ thẩm xác định Hợp đồng cọc mua bán đất ngày 25/5/2017 không có ông T - chồng bàT tham gia ký kết là vi phạm quy định tại điểm c Điều 117 và Điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015, từ đó tuyên bố Hợp đồng cọc mua bán đất ngày 25/5/2017 vô hiệu theo quy định tại Điều 122 và Điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015 là không phù hợp quy định của pháp luật về đặt cọc và vượt quá yêu cầu khởi kiện của bà N; bởi lẽ: Hợp đồng cọc mua bán đất ngày 25/5/2017 là giao dịch dân sự nhằm bảo đảm cho việc ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền s ử dụng đất; hợp đồng đặt cọc nêu trên không phải là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên không mang bản chất của sự tự định đoạt tài sản chung (bất động sản) của vợ, chồng. Việc vợ hoặc chồng không cùng tham gia k ý kết hợp đồng đặt cọc mua b án/chuyển nhượng bất động sản thì hợp đồng đặt cọc vẫn phát sinh hiệu lực pháp luật thi hành giữa các chủ thể giao kết.
[2.2] Giải quyết hậu quả pháp lý của việc hủy bỏ hợp đồng đặt cọc [2.2.1] Giải quyết yêu cầu buộc bị đơn trả lại số tiền cọc đã nhận Như đã phân tích tại mục [2.1] nêu trên, Hợp đồng cọc mua bán đất ngày 25/5/2017 cần phải hủy bỏ và giải quyết hậu quả của việc tuyên hủy hợp đồng sẽ căn cứ Điều 427 của Bộ luật Dân sự năm 2015, theo đó các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã giao kết và hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Tòa án cấp sơ thẩm tuyên buộc ông V và bàT cùng có trách nhiệm trả lại cho bàN số tiền cọc đã nhận 160.000.0000 đồng là phù hợp.
Xét, Tòa án cấp sơ thẩm xác định số tiền đặt cọc là tài sản chung của bàN và ông Mai Văn L trong thời kỳ hôn nhân và chấp nhận yêu cầu của bàN buộc bàT và ông V phải thanh toán cho bàN và người thừa kế của ông Mai Văn L số tiền đặt cọc là 160.000.000 (Một trăm sáu mươi triệu) đồng theo Hợp đồng cọc mua bán đất ngày 25 /5/2017 là đúng pháp lu ật vì theo Trích lục khait ử số 385/TLKT-BS ngày 21/6/2022 có căn cứ xác định ông Mai Văn L đã chết ngày 27/10/2017.
[2.2.2] Giải quyết yêu cầu phạt cọc đối với bị đơn Xét, thỏa thu ận tại Điều 3 Hợp đồng cọc mua bán đất ngày 25/5 /2017 giữa các bên, cụ thể: “Sau khi nhận được tiền cọc bên A phải lo đầy đủ giấy tờ

## Page 10

 theo Điều 2 đã nêu trong thời gian là 03 tháng. Nếu bên A bội ước hoặc vì lý do không bán đất cho bên B thì phải bồi thường cho bên B gấp 3 lần tiền đặt cọc”.
Căn c ứ khoản 4 Điều 427 của Bộ luật Dân s ự năm 2015 quy định liên quan đến quy ền nhân thân cuảng ườic ó quy ền l ợi, nghĩa vụ liên quan (Ông Đặng Văn T) khi giải quyết hậu quả pháp lý của việc hủy bỏ hợp đồng phải căn cứ quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan quy định.
Xét, tại phiên tòa sơ thẩm và phiên tòa phúc thẩm bàN và người đại diện hợp pháp của bàN có lời khai thống nhất xác định tại thời điểm ký kết Hợp đồng cọc mua bán đất ngày 25/5/2017 bàN biết chủ đất là bàT và ông T do 02 người đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Bút lục 201); bàN có lời trình bày xác định biết ông T bỏ đi, mất tích nên mới làm thủ tục mất tích. Như vậy, có căn cứ để Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm xác định tại thời điểm đặt cọc ngày 26/6/2016 bàN đã biết bàT đang làm thủ tục tuyên bố ông T mất tích và khi ký Hợp đồng cọc mua bán đất ngày 25/5/2017 bàN biết việc ông T đã bị Tòa án tuyên bố mất tích tại Quyết định số 129/2017/QĐDS-ST ngày 29/3/2017 nhưng vẫn tiến hành ký hợp đồng đặt cọc; như vậy, lỗi dẫn đến thỏa thuận tại Hợp đồng đặt cọc mua bán đất ngày 25/5/2017 không thể thực hiện được là do lỗi (50/50) của cả bên đặt cọc và bên nhận cọc (bà N, bà T) thiếu am hiểu pháp luật, đã chủ quan không dự liệu về việc ông T không quay trở về để ký hợp đồng chuyển nhượng mà theo quy định pháp luật các bên buộc phải biết đối với bất động sản là tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân, khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có sự tham gia của vợ và chồng hoặc được s ự đồng ý bằng văn bản ủy quy ền có công chứng hoặc chứng thực của vợ/chồng.
Theo điểm c khoản 1 Điều 423 của Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp khác “do luật quy định”; và theo khoản 2 Điều 351 của Bộ luật Dân sự năm 2015 , quy định: “Trường hợp bên cón ghĩa v ụ không thực hi ện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”.
Xét, việc ông T đã bị Tòa án tuyên bố mất tích từ ngày 29/3/2017 đến thời điểm thực hi ện giao kết hợp đồng chu yển nhượng quy ền s ử dụng đất ông T không trở về là trở ngại khách quan, bất khả kháng dẫn đến bàT “không thể thực hiện được quyền, nghĩa vụ dân sự của mình”, nằm ngoài mong muốn của bà T, bàN và ông V. Ngay tại thời điểm không thể ký kết hợp đồng bàT và ông V đã chủ động liên hệ với bàN để yêu cầu giải quyết hoàn trả cọc là phù hợp khoản 2 Điều 353 của Bộ luật Dân sự năm 2015; tuy nhiên, bàN không chấp nhận nên không có căn cứ để Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm xác định bàT “bội

## Page 11

 ước” hoặc “không bán đất” cho bàN nên yêu cầu của bàN buộc bàT và ông V phải trả số tiền phạt cọc 480.000.000 (Bốn trăm tám mươi triệu) đồng là không có căn cứ chấp nhận.
[3] Xét ý kiến của Luật sư Nguyễn Trung H - người bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bàN đề nghị Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm hủy bản án sơ thẩm là không phù hợp với nội dung kháng cáo của bàN yêu cầu sửa bản án sơ thẩm và các lập luận của luật sư đưa ra l à không có căn cứ pháp luật nên không được chấp nhận.
[4] Tòa án cấp sơ thẩm ghi nhận sự tự nguyện hỗ trợ của bàT và ông V với bàN số tiền 20.000.000 (Hai mươi triệu) đồng là phù hợp quy định của pháp luật và không vi phạm đạo đức xã hội.
Từ các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án; trên có sở trình bày của các đương sự, kết quả tranh tụng tại phiên tòa; căn cứ quy định của pháp luật; Xét, đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về việc sửa bản án sơ thẩm về phần án phí là có căn cứ; đồng thời, Hội đồng xét xử xét thấy cần phải tuyên hủy Hợp đồng đặt cọc mua bán đất ngày 25/5/2017; do vậy, có căn cứ chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của bàN về việc sửa một phần bản án sơ thẩm.
[5] Đối với các nội dung khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, không bị kháng nghị nên căn cứ Điều 293 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, Tòa án cấp phúc thẩm không xem xét.
[6] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo của bàN được chấp nhận một phần dẫn đến sửa bản án sơ thẩm và bàN có đơn xin miễn án phí nên bàN không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ Điều 308 và Điều 309 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;
Căn cứ các điều 117, 423, 425, 427, 351 và Khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015;
Căn cứ Điều 35 Luật Hôn nhân - Gia đình năm 2014;
Căn cứ Điều 2 Luật Người cao tuổi năm 2009;
Căn cứ Nghị quyết 326/2016/UBTV/QH14 ngày 30/12/2016 quy định về án phí, lệ phí Tòa án;
Căn cứ Luật Thi hành án Dân sự năm 2008 (sửa đổi bổ sung năm 2014).

## Page 12

 Tuyên xử:
1. Chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của bà Trình Thị N.
2. Sửa Bản án sơ thẩm số 15/2023/DS-ST ngày 13/01/2023 của Tòa án nhân dân huyện C, Thành phố H.
Cụ thể như sau:
2.1/- Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Trình Thị N.
- Hủy Hợp đồng cọc mua bán đất ngày 25/5/2017 giữa bà Trình ThịN và bà Đào Thị T.
- Buộc bà Đào ThịT và ông Đặng Vị V phải liên đới trả lại cho bà Trình ThịN và người thừa kế của ông Mai Văn L số tiền đặt cọc là 160.000.000 (Một trăm sáu mươi triệu) đồng theo Hợp đồng cọc mua bán đất ngày 25/5/2017 giữa bà Trình ThịN với bà Đào Thị T.
Người thừa kế của ông Mai Văn L được quyền liên hệ cơ quan nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục khai nhận di sản hoặc phân chia di sản theo quy định của pháp luật.
- Ghi nhận sự tự nguyện của bà Đào ThịT và ông Đặng Vị V hỗ trợ bà Trình ThịN số tiền 20.000.000 (Hai mươi triệu) đồng.
2.2/- Không chấp nhận yêu cầu của bà Trình ThịN buộc bà Đào ThịT và ông Đặng Vị V phải trả số tiền phạt cọc là 480.000.000 (Bốn trăm tám mươi triệu) đồng theo Hợp đồng cọc mua bán đất ngày 25/5/2017 giữa bà Trình ThịN và bà Đào Thị T.
2.3/- Về chi phí tố tụng: Bà Đào ThịT và ông Đặng Vị V phải trả lại cho bà Trình ThịN số tiền là 5.940.714 (Năm triệu chín trăm bốn mươi nghìn bảy trăm mười bốn) đồng.
Thực hiện nghĩa vụ trả tiền và hỗ trợ một lần.
Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theom ức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự 2015.
2.4/- Về án phí dân sự sơ thẩm:
- Bà Trình ThịN được miễn án phí theo quy định của pháp luật về án phí, lệ phí Tòa án. Trả lại số tiền tạm ứng án phí là 11.600.000 ( Mười một triệu sáu trăm nghìn) đồng đã nộp theo Biên lai số AA/2017/0032925 ngày 17/7/2018 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện C, Thành phố H cho bà Trình Thị N.

## Page 13


- Bà Đào ThịT và ông Đặng Vị V phải chịu án phí dân sự sơ thẩm số tiền là 8.000.000 (Tám triệu) đồng.
3. Về án phí dân sự phúc thẩm: Bà Trình ThịN không phải nộp án phí phúc thẩm theo quy định của pháp luật về án phí, lệ phí Tòa án.
Trả lại số tiền tạm ứng án phí là 300.000 (Ba trăm nghìn) đồng cho bà Trình ThịN đã nộp theo Biên lai số AA/2022/0020588 ngày 30/01/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện C, Thành phố H.
Thi hành án tại Cơ quan Thi hành án dân sự có thẩm quyền.
4. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.
5. Trong trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện yêu cầu thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, Điều 7, Điều 7a, Điều 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.
Nơi nhận:
- TAND Tối cao;
- TAND cấp cao tại Tp.HCM;
- VKSND cấp cao tại Tp.HCM;
- VKSND Tp. HCM;
- TAND H. C - Tp.HCM;
- Chi cục THA dân sự H. C;
- Các đương sự;
- Lưu (T7/2023).

 TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA





 Nguyễn Thị Minh Phượng