Bản án số 147/2023/DS-PT
Bản án dân sự phúc thẩm
Số: 147/2023/DS-PT
Ngày: 30/08/2023
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Bà Rịa_Vũng Tàu
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thông tin vụ việc: Bà Nguyễn Thị Mai P khởi kiện vợ chồng ông Nguyễn Kỳ L về việc Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

## Page 1

 TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÀ RỊA - VŨNG TÀU Bản án số 147/2023/DS-PT Ngày 30 - 8 - 2023 V/v “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÀ RỊA - VŨNG TÀU
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Ông Cao Xuân Long Các Thẩm phán: Ông Trương Văn Tâm Bà Nguyễn Thị Quang
- Thư ký phiên tòa: Bà Lê Thị Ngân – Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu: Bà Trần Thị Kiều Oanh - Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.

Ngày 30 tháng 8 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ l ý số 129/2023/TLPT -DS ngày 27/6/2023 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.
Do Bản án dân sự sơ thẩm số 27/2023/DS -ST ngày 28 -4-2023 của Tòa án nhân dân huyện Xuyên Mộc bị kháng cáo.
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 155/2023/QĐ -PT ngày 20-7-2023 và Quyết định hoãn phiên tòa số 164/2023/QĐ-PT ngày 09-8-2023, giữa các đương sự:
1. Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị Mai P, sinh năm 1967 (có mặt);
Địa chỉ: Tổ A, khu phố T, thị trấn P, huyện X, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.
2. Bị đơn: Ông Nguyễn Kỳ L, sinh năm 1961 (có mặt) và bà Trần Thị C, sinh năm 1964 (có mặt);
Địa chỉ: Ấp N, xã X, huyện X, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ông Nguyễn Công K , sinh năm 1960 (vắng mặt);
Địa chỉ: Tổ A, Khu phố T, thị trấn P, huyện X, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.

## Page 2

Người đại diện theo ủy quyền của ông K: Bà Nguyễn Thị MaiP , sinh năm 1967; địa chỉ: Tổ A, khu phố T, thị trấn P, huyện X, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (có mặt).
4. Người kháng cáo: Ông Nguyễn Kỳ L, sinh năm 1961 (có mặt) và bà Trần Thị C, sinh năm 1964; là bị đơn trong vụ án.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
1. Theo đơn khởi kiện, các bản khai và quá trình tố tụng tại phiên tòa, nguyên đơn – bà Nguyễn Thị MaiP trình bày:
Ngày 05/6/2019, bàP và vợ chồng ông Nguyễn Kỳ L , bà Trần ThịC (Vợ chồng ông L), do ông L đứng ra đại diện ký hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 4.252m2, thửa đất số 2503, tờ bản đồ số 10, tọa lạc tại xã X, huyện X với giá là 8.325.000.000 đồng.
Ngày ký hợp đồng đặt cọc, bàP đã chuyển số tiền cọc theo hợp đồng là 1.000.000.000 đồng. Sau đó, bàP đã chuyển thêm cho vợ chồng ông L số tiền đặt cọc là 1.000.000.000 đồng, tổng cộng số tiền đặt cọc là 2.000.000.000 đồng. Số tiền còn lại 6.325.000.000 đồng, hai bên viết tay vào hợp đồng đặt cọc hẹn 90 ngày kể từ ngày 13/7/2019 sẽ giao dịch tiếp. Trước khi đặt cọc, vợ chồng ông L cam kết với bàP rằng đất này được mua thổ cư và được san lấp bình thường, đất không có vấn đề gì.
Khoảng 2 tuần sau ngày 13/7/2019, bàP có lên Phòng kinh tế hạ tầng huyện X (Thuộc UBND huyện X ) để hỏi mua đất thổ cư và san lấp nhưng Nhân viên thuộc Phòng kinh tế hạ tầng huyện X kiểm tra trên sổ sách, phần mềm thì nói bằng miệng “Đất đang bị quy hoạch mua được thổ cư, cũng như không san lấp”. BàP về nhà vợ chồng ông L thông báo lại đất bị quy hoạch, không cho san lấp, không cho mua được thổ cư nhưng vợ chồng ông L nói đất không có quy hoạch gì hết. Trong thời hạn 90 ngày, bàP có lên Phòng kinh tế hạ tầng huyện X nhiều lần để xin Văn bản trả lời đất quy hoạch nhưng Phòng kinh tế hạ tầng huyện X nói bàP không phải chủ đất nên không có trả lời văn bản. Sự việc kéo dài, đến khi bàP có mối quan hệ ở địa phương nên có nhờ người để xin được văn bản trả lời của Phòng kinh tế hạ tầng huyện Xuyên Mộc số 667 ngày 28/11/2019 trả lời về việc đất thuộc diện quy hoạch. Sau khi mà có văn bản, bàP trực tiếp cầm lên giao cho vợ chồng ông L để chứng minh đất đã bị quy hoạch nhưng vợ chồng ông L trả lời quy hoạch này lâu rồi, sau này sẽ gỡ bỏ.
BàP đã gặp vợ chồng ông Lyêu cầu trả lại tiền cọc do vi phạm cam kết, nhưng vợ chồng ông L không đồng ý trả lại với lý do tiền đã mua đất chỗ khác và nói bàP cứ tìm người bán lại đất, nếu bán được sẽ trả lại bàP tiền cọc. Khi bàP tìm được khách mua đất thì vợ chồng ông L đổi ý không muốn bán nữa, đòi tăng giá chuyển nhượng lên gấp đôi mới chịu bán. Ngay từ khi giao dịch, vợ chồng ông

## Page 3

L đã lừa dối bàP là đất thổ cư nên bàP mới đồng ý mua với giá cao như vậy. Hiện nay, vợ chồng ông L không chịu trả tiền cọc cũng như giao đất.
BàP đã đưa ra phương án thỏa thuận là cắt 5m đất mặt tiền trị giá tương đương số tiền 2.000.000.000 đồng đặt cọc để trả cho bàP nhưng vợ chồng ông L cũng không giải quyết, nói rằng đợi một thời gian nữa Nhà nước gỡ bỏ quy hoạch rồi tính tiếp. BàP biết vợ chồng ông L đang cố tình kéo dài thời gian, đợi Nhà nước làm xong đường Quốc lộ 55 để đất lên giá, gây khó khăn cho bà P. BàP đã chờ đợi trong suốt 2 năm nay, số tiền bàP đặt cọc cho vợ chồng ông L là số tiền bàP phải đi vay và trả lãi hàng tháng.
Hiện nay, tình hình kinh tế của bàP quá khó khăn, nhiều lần bàP gặp vợ chồng ông L đề nghị giải quyết nhưng vợ chồng ông L vẫn không hợp tác, nói bàP đợi bao giờ bán được giá đất gấp đôi mới giải quyết cho bà P.
Nay, bàP khởi kiện yêu cầu vợ chồng ông L phải thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối diện tích 4.252m 2 đất thuộc thửa số 2503, tờ bản đồ số 10, tọa lạc tại xã X, huyện X theo thỏa thuận ngày 05/6/2019. Nếu vợ chồng ông L không tiếp tục giao dịch thì bàP yêu cầu vợ chồng ông L phải bồi thường gấp hai lần tiền đặt cọc theo hợp đồng đặt cọc đã được ký kết vào ngày 05/06/2019 bởi hai bên.
2. Theo các bản tự khai, biên bản lấy lời khai và quá trình tố tụng tại Tòa án, bị đơn ông Nguyễn Kỳ L, bà Trần ThịC trình bày:
Khoảng tháng 6/2019, bàP có đến nhà vợ chồng ông L hỏi mua đất, sau nhiều lần đàm phán, vợ chồng ông L đồng ý bán diện tích 4.25 2m2, thửa đất 2503, tờ bản đồ số 10, tọa lạc tại ấp N với giá chuyển nhượng 8.325.000.000 đồng.
Đặt cọc lần 1 ngày 05/6/2019 là 1.000.000.000 đồng, lần 2 ngày 13/7/2019 là 500.000.000 đồng, lần 3 ngày 23/7/2019 là 500.000.000 đồng, tổng cộng 3 lần là 2.000.000.000 đồng. Số tiền còn lại là 6.325.000.000 đồng, thời gian công chứng là 90 ngày kể từ ngày 13/7/201 9, vào ngày công chứng chồng hết tiền vào ngày 13/10/2019 nhưng bàP không thực hiện đúng hợp đồng đặt cọc mà không chịu gặp vợ chồng ông L. Vợ chồng ông L đã gọi điện thoại nhiều lần nhưng bàP không nghe máy, cho tới khi cuối năm 2021 bàP đến đòi cắt đất mấy mét mặt tiền để trừ tiền cọc. Đến hôm nay bàP làm đơn khởi kiện vợ chồng ông L nói vợ chồng ông L không chịu công chứng là không có cơ sở và không có chứng cứ gì.
Nay, vợ chồng ông L quyết định không giao dịch với bàP nữa vì bà vi phạm hợp đồng thời gian quá lâu và không trả lại cọc cho bàP do bàP vi phạm hợp đồng.
3. Quá trình tham gia tố tụng, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Công K trình bày: Ông K là chồng bà P, mọi vấn đề liên quan đến vụ án do bàP quyết định, ông K không có ý kiến gì và có đơn đề nghị xét xử vắng mặt.

## Page 4

4. Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 27/2023/DS -ST ngày 28-4-2023 của Tòa án nhân dân huyện Xuyên Mộc đã tuyên xử:
Căn cứ khoản 3 Điều 26, 35, 39, 227, 228, 244 Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 328 Bộ luật dân sự và Điều 24, 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
Tuyên xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị MaiP đối với ông Nguyễn Kỳ L, bà Trần Thị C.
Buộc ông Nguyễn Kỳ L, bà Trần ThịC có nghĩa vụ trả cho bà Nguyễn Thị MaiP số tiền cọc là 2.000.000.000 (Hai tỷ) đồng và số tiền phạt cọc là 2.000.000.000 (Hai tỷ) đồng, tổng cộng là 4.000.000.000 (Bốn tỷ) đồng.
Ngoài ra bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí và quyền kháng cáo của các bên đương sự theo quy định của pháp luật.
5. Nội dung kháng cáo:
Ngày 11-5-2023, Tòa án nhân dân huyện Xuyên Mộc nhận được đơn kháng cáo của bị đơn - ông Nguyễn Kỳ L và bà Trần ThịC có nội dung: Kháng cáo toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm số 27/2023/DS -ST ngày 28-4-2023 của Tòa án nhân dân huyện Xuyên Mộc, yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
6. Tại phiên tòa phúc thẩm:
Các đương sự gồm: Bà Nguyễn Thị MaiP , ông Nguyễn Công K (người đại diện hợp pháp là bà Nguyễn Thị MaiP ), ông Nguyễn Kỳ L , bà Trần ThịC tự nguyện thỏa thuận giải quyết toàn bộ nội dung vụ án như sau: Hợp đồng đặt cọc ký ngày 05-6-2019 không còn giá trị pháp lý và được thỏa thuận lại; cụ thể:
+ Bà Nguyễn Thị Mai P, ông Nguyễn Công K (người đại diện hợp pháp là bà Nguyễn Thị MaiP ), ông Nguyễn Kỳ L, bà Trần ThịC đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc; theo đó: xác định giá chuyển nhượng của quyền sử dụng 4.252m2 thuộc thửa đất số 2503, tờ bản đồ số 10, tọa lạc tại xã X, huyện X với giá là 7.600.000.000đ (Bảy tỷ sáu trăm triệu đồng).
+ Thời hạn để ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 05 tháng (kể từ ngày 30-8-2023); tức vào ngày 30-01-2024.
+ Bà Nguyễn Thị MaiP , ông Nguyễn Công K đã đặt cọc 2.000.0 00.000đ (Hai tỷ đồng).
+ Địa điểm ký hợp đồng chuyển nhượng: Tại Văn phòng Công chứng Phạm Phi H tại huyện X, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. thời gian vào lúc 8 – 9 giờ ngày 30-01- 2024.

## Page 5

+ Thanh toán tiền còn lại 5.600.000.000đ (Năm tỷ sáu trăm triệu đồng) tại ngày công chứng và ngay sau khi các bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
+ Kể từ ngày 31-01-2024 nếu:
- Trường hợp bà Nguyễn Thị MaiP , ông Nguyễn Công K không ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và không giao đủ tiền cho ông Nguyễn Kỳ L, bà Trần ThịC thì toàn bộ số tiền đã đặt cọc 2.000.000.000đ (Hai tỷ đồ ng) sẽ thuộc về gia đình ông L, bàC (tức bà P, ông K bị mất cọc).
- Trường hợp ông Nguyễn Kỳ L, bà Trần ThịC không ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Nguyễn Thị Mai P, ông Nguyễn Công K thì ông Nguyễn Kỳ L, bà Trần ThịC phải trả lại số tiền cọc 2.000.000.000đ (Hai tỷ đồng)
và bị phạt cọc 2.000.000.000đ (Hai tỷ đồng).
+ Về án phí:
- BàP tự nguyện chịu án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch là 300.000 đồng.
- Bà C, ông L tự nguyện chịu án phí phúc thẩm theo quy định.
7. Kiểm sát viên tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu như sau:
- Về việc tuân theo pháp luật của Hội đồng xét xử, thư ký và các đương sự là đúng theo quy định của pháp luật.
- Về nội dung kháng cáo: Tại phiên tòa, do các đương sự thống nhất với nhau về giải quyết vụ án; sự thỏa thuận trên không trái pháp luật và đạo đức xã hội nên đề nghị Hội đồng xét xử ghi nhận sự thỏa thuận của các đương sự. Từ những nhận định trên, đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ vào Điều 300 Bộ luật Tố tụng dân sự;
sửa bản án sơ thẩm theo hướng công nhận sự thỏa thuận của các đương sự tại phiên tòa.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án, được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của kiểm sát viên; Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định:
[1] Về tố tụng: Đơn kháng cáo của ông Nguyễn Kỳ L , bà Trần ThịC đảm bảo đúng thủ tục, nội dung và nộp trong thời hạn theo quy định tại các Điều 272, 273 của Bộ luật tố tụng dân sự nên hợp lệ. Hội đồng xét xử phúc thẩm chấp nhận xem xét lại bản án sơ thẩm theo trình tự phúc thẩm.
[2] Xét yêu cầu kháng cáo của các đương sự thì thấy:

## Page 6

Tại phiên tòa phúc thẩm, các đương sự đã tự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết toàn bộ vụ án, sự thỏa thuận của các đương sự là tự nguyện, phù hợp với quy định của pháp luật, không ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của các đương sự khác nên Hội đồng xét xử căn cứ Điều 300 Bộ luật Tố tụng dân sự ghi nhận những nội dung mà các đương sự đã thỏa thuận là có căn cứ.
[3] Về án phí:
Bà Nguyễn Thị MaiP tự nguyện chịu án phí dân sự sơ thẩm 300.000 đồng.
Ông Nguyễn Kỳ L, bà Trần ThịC tự nguyện chịu án phí dân sự phúc thẩm 300.000 đồng.
Vì các lẽ trên;
QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ Khoản 2 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự; Sửa bản án dân sự sơ thẩm số 27/2023/DS-ST ngày 28-4-2023 của Tòa án nhân dân huyện Xuyên Mộc.
Áp dụng: Điều 300 Bộ luật Tố tụng Dân sự; Điều 26, 29 Nghị quyết 326/2016/NQ-UBTVQH14 ngày 30 -12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về án phí, lệ phí Tòa án. Tuyên xử:
1. Ghi nhận sự tự thỏa thuận của các đương sự tại phiên tòa, cụ thể như sau:
+ Bà Nguyễn Thị Mai P, ông Nguyễn Công K (người đại diện hợp pháp là bà Nguyễn Thị MaiP ), ông Nguyễn Kỳ L , bà Trần ThịC đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc; theo đó: xác định giá chuyển nhượng của quyền sử dụng 4.252m2 thuộc thửa đất số 2503, tờ bản đồ số 10, tọa lạc tại xã X, huyện X với giá là 7.600.000.000đ (Bảy tỷ sáu trăm triệu đồng).
+ Thời hạn để ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 05 tháng (kể từ ngày 30-8-2023), tức vào ngày 30-01-2024.
+ Bà Nguyễn Thị MaiP , ông Nguyễn Công K đã đặt cọc 2.000.000.000đ (Hai tỷ đồng).
+ Địa điểm ký hợp đồng chuyển nhượng: Tại Văn phòng Công chứng Phạm Phi H tại huyện X, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu; thời gian vào lúc 8 – 9 giờ ngày 30-01- 2024.
+ Thanh toán tiền còn lại 5.600.000.000đ (Năm tỷ sáu trăm triệu đồng) tại ngày công chứng và ngay sau khi các bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
+ Kể từ ngày 31-01-2024 nếu:
- Trường hợp bà Nguyễn Thị MaiP , ông Nguyễn Công K không ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và không giao đủ tiền cho ông Nguyễn Kỳ

## Page 7

L, bà Trần ThịC thì toàn bộ số tiền đã đặt cọc 2.000.000.000đ (Hai tỷ đồng) sẽ thuộc về gia đình ông L, bàC (tức bà P, ông K bị mất cọc).
- Trường hợp ông Nguyễn Kỳ L, bà Trần ThịC không ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Nguyễn Thị Mai P, ông Nguyễn Công K thì ông Nguyễn Kỳ L, bà Trần ThịC phải trả lại số tiền cọc 2.000.000.000đ (Hai tỷ đồng)
và bị phạt cọc 2.000.000.000đ (Hai tỷ đồng).
2. Về án phí:
Bà Nguyễn Thị MaiP tự nguyện chịu án phí dân sự sơ thẩm 300.000đ (Ba trăm ngàn đồng); nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp 7.000.000đ (Bảy triệu đồng) theo các Biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0010772 ngày 19 -01-2022 và số 0011610 ngày 30 -01-2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Xuyên Mộc, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu; bàP đã nộp đủ. Hoàn trả lại cho bàP số tiền tạm ứng còn lại là 6.700.000đ (Sáu triệu bảy trăm ngàn đồng).
Ông Nguyễn Kỳ L tự nguyện chịu án phí dân sự phúc thẩm 300.000đ (Ba trăm ngàn đồng); nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp 300.000đ (Ba trăm ngàn đồng) theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0011862 ngày 15-5-2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Xuyên Mộc, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Ông L đã nộp đủ.
Bà Trần ThịC tự nguyện chịu án phí dân sự phúc thẩm 300.000đ (Ba trăm ngàn đồng); nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp 300.000đ (Ba trăm ngàn đồng) theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0011863 ngày 15-5-2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Xuyên Mộc, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. BàC đã nộp đủ.
3. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự, người có quyền lợi nghĩa vụ , liên quan có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.
4. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án (ngày 30 -8- 2023).
Nơi nhận:

- VKSND tỉnh BR-VT;
- TAND huyện Xuyên Mộc;
- Chi cục THADS huyện Xuyên Mộc;
- Các đương sự;
- Lưu.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA






Cao Xuân Long

## Page 8

8