Bản án số: 53/2018/DS-PT
T/c hợp đồng chuyển nhượng QSD đất
Số: 53
Ngày: 22/03/2018
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Kiên Giang
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: Bà T, ông H khởi kiện bà M, ông T yêu cầu trả số tiền 60.000.000đ và bồi thường thiệt hại do hợp đồng chuyển nhượng QSD đất không thành.

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TỈNH KIÊN GIANG Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Bản án số: 53/2018/DS-PT.
Ngày: 22/3/2018 V/v tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSD đất NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH KIÊN GIANG
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Kim Hường Các thẩm phán: Bà Hoàng Thị Thu Hường Ông Nguyễn Thành Tấn
- Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Nàng - Thư ký Tòa án , Tòa án nhân dân tỉnh Kiên Giang.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Kiên Giang tham gia phiên tòa:
Bà Mai Thùy Dung - Kiểm sát viên.
Ngày 22 tháng 3 năm 2018, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Kiên Giang, xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 05/2018/TLPT-DS ngày 08 tháng 01 năm 2018 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Do bản án sơ thẩm số: 04/2017/DS-ST ngày 25 tháng 9 năm 2017 của Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh Kiên Giang bị kháng cáo.
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 28/2018/QĐPT-DS ngày 02 tháng 3 năm 2018 giữa các đương sự:
- Nguyên đơn:
1. Ông Nguyễn Văn H, sinh năm 1970.
Người đại diện hợp pháp cho ông Nguyễn Văn H: Bà Hứa Thị T. Đại diện theo văn bản ủy quyền ngày 28/8/2017.
 2. Bà Hứa Thị T, sinh năm 1974.
Cùng địa chỉ: Tổ 1, ấp A, xã B, huyện C, tỉnh Kiên Giang.
- Bị đơn:
1. Ông Huỳnh Văn T, sinh năm 1967.
2. Huỳnh ThịM (H), sinh năm 1968.
Cùng địa chỉ: Tổ 3, ấp A, xã B, huyện C, tỉnh Kiên Giang.
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Bà Lê Thị Ánh N, sinh năm 1970.
Địa chỉ: Tổ 3, ấp A, xã B, huyện C, tỉnh Kiên Giang.
- Người kháng cáo: Bị đơn ông Huỳnh Văn T, bà Huỳnh Thị M.

## Page 2

2 (Bà T, bàM có mặt; Ông H, ông T, bàN vắng mặt)
NỘI DUNG VỤ ÁN:
- Nguyên đơn bà Hứa ThịT trình bày: Vào ngày 17/01/2015 vợ chồng bà có mua của ông T, bàM một nền nhà tại tổ 3 ấp A, xã B, huyện C, tỉnh Kiên Giang ngang 3m, dài ra mặt biển với số tiền 60.000.000 đồng. Khi mua có làm giấy tay cho các bên ký vào và có người làm chứng. Đến năm 2016 vợc hồng bà cất nhà thì bàN ra ngăn cản, lý do bàM còn nợ bàN số tiền 7.000.000 đồng.
Sau đó bà trả thaych o bàM 7.000.000 đồng nhưng bàN không đồng ý và đòi thêm 7.000.000 đồng. Việc bàM nói số tiền mua đất 60.000.000 đồng là tiền hụi bàM thiếu bà nên lấy nền nhà trừ nợ là không đúng, số tiền này không liên quan đến số tiền hụi. Nay bà không yêu cầu lấy đất mà yêu cầu vợc hồng bàM phải trả cho vợc hồng bà số tiền 60.000.000 đồng và bồi thường cho vợc hồng bà theo giá thị trường.
- Bị đơn bà Huỳnh ThịM trình bày: Trước đây bà có nợ tiền hụi của bàT tổng cộng là 60.000.000 đồng nhưng bà không có tiền trả b à T nên bà có làm giấy sang nền nhà cho bàT để làm tin, khi làm giấy sang tên bà có nói với bàT đất này còn tay ba chưa giải quyết xong với bàN vì đất bà mua của bàN với số tiền 55.000.000 đồng bà đã trả hết cho bà N, hiện nay bà còn thiếu tiền tiệm củ a bàN là 15.000.000 đồng, d o đó bàN chưa làm giấy bán đất cho bà. Khi làm giấy sang nền nhà giữa bà và bàT thì chính bàT là người làm giấy, bà chỉ ký tên vào. Nay bà yêu cầu khi nào bàN sang tên đất cho bà thì bà sẽ sang tên cho bà T, nếu bàN không làm giấy sang tên cho bà thì bà yêu cầu được trả lại số tiền 60.000.000 đồng nhưng trả dần số tiền này.
- Bị đơn ông Huỳnh Văn T không có văn bản trình bày ý kiến tại cấp sơ thẩm.
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Lê Thị Ánh N trình bày:
Vào khoảng năm 2013 bà có bán cho bàM một nền nhà nhưng bàM còn nợ bà 7.000.000 đồng nên bà chưa làm giấy mua bán. Vào khoảng tháng 01/2016 bàT có ghé nhà bà hỏi thăm nền nhà của bàM thì bà nói chừng nào bàM trả cho bà 7.000.000 đồng thì bà mới làm giấy. BàT có hứa trả cho bà 7.000.000 đồng nhưng không thấy bàT trả. Khoảng tháng 11/2016 bàT có nhờ người lên đo đất nên bà ra ngăn cản. BàT mua đất biết chưa có giấy tờ mà vẫn mua bán, còn phần bàM khi giao đất cho bàT không có giấy tờ gì nhưng bàM vẫn giao đất là không hợp pháp, bà không có liên quan gì đến tranh chấp giữa bàT và bà M, phần mua bán giữa bà và bàM thì bà sẽ tự thương lượng.
Tại bản án dân sự sơ thẩm số: 04/2017/DS-ST ngày 25/9/2017 của Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh Kiên Giang đã quyết định:

## Page 3

- Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Hứa ThịT và ông Nguyễn VănH đối với bà Huỳnh Thị M, ông Huỳnh Văn T về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 17/01/2015 đất tọa lạc tại ấp A, xã B, huyện C, tỉnh Kiên Giang giữa bà Hứa ThịT và ông Nguyễn VănH đối với bà Huỳnh Thị M, ông Huỳnh Văn T vô hiệu.
- Buộc bà Huỳnh Thị M, ông Huỳnh Văn T phải hoàn trả cho bà Hứa Thị T, ông Nguyễn VănH số tiền 60.000.000 đồng và bồi thường số tiền 13.932.000 đồng. Tổng cộng 73.932.000 đồng.
Ngoài ra bản án còn quyết định về án phí sơ thẩm, chi phí định giá và quyền kháng cáo của đương sự theo quy định pháp luật.
Đến ngày 26/10/2017 ông Huỳnh Văn T, bà Huỳnh ThịM có đơn kháng cáo bản án sơ thẩm: Yêu cầu xem xét xử lại việc nợ số tiền 60.000.000 đồng ông T bàM nợ ông H bàT là nợ họ, không phải là số tiền ông H bàT mua đất đưa cho ông T, bà M. Hủy bỏ cáo buộc của Tòa án huyện C buộc ông T bà M phải bồi thường thêm số tiền 13.932.000 đồng cho ông H bàT cũng như các khoản tiền phí trong bản án đã nêu.
Tại phiên tòa phúc thẩm : bị đơn ông Huỳnh Văn T vắng mặt, bà Huỳnh ThịM có ý kiến giữ nguyên yêu cầu kháng cáo, yêu cầu cấp phúc thẩm xem xét lại số tiền Tòa án cấp sơ thẩm buộc bồi thường thiệt hại là 13.932.000 đồng v ì giữa hai bên không giao nhận tiền mua bán đất mà là nợ hụi. Xin giảm số tiền bồi thường thiệt hại, chấp nhận trả cho nguyên đơn số tiền 65.000.000 đồng và xin trả dần mỗi tháng 2.000.000 đồng vì hoàn cảnh kinh tế khó khăn.
 Bà Hứa ThịT không đồng ý giảm phần tiền bồi thường thiệt hại chênh lệch giá 13.932.000 đồng vì hiện nay bàM kêu bán nền nhà cho người khác với giá 150.000.000 đồng, không chấp nhận cho bị đơn trả dần vì tiền này cũng là vay để nhận chuyển nhượng đất nền nhà của bà M, yêu cầu cấp phúc thẩm xét xử giữ y bản án sơ thẩm.
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Kiên Giang, Kiểm sát viên phát biểu quan điểm về việc giải quyết vụ án:
Việc tuân theo pháp luật của Hội đồng xét xử và việc chấp hành pháp luật của các bên đương sự từ khi thụ lý vụ án đến trước khi Hội đồng xét xử vào nghị án đã chấp hành đúng quy định của pháp luật tố tụng dân sự.
Về nội dung kháng cáo: Căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 167, 188 Luật Đất đai, Điều 117, 119, 122, 123 Bộ luật Dân sự thì hợp đồng chuyển nhượng QSD đất xác lập ngày 17/01/2015 là vô hiệu. BàM xác định thiếu nợ hụi của bà T nên bàT lập giấy sang nền nhà để cấn trừ tiền hụi, bàN cũng xác định bàM thiếu nợ nên bàT lấy đất trừ nợ, bàM chưa giao đất cho bàT vì hiện nay phần

## Page 4

4 đất này bàN đang sử dụng. Tuy nhiên chưa có cơ sở vững chắc xác định việc bà Mông T thiếu nợ hụi bà T, bàT lấy đất để trừ nợ. Ngoài ra không có chứng cứ nào khác chứng minh vợc hồng bàM ông T có tham gia chơi hụi với bà T. Tại biên bản lấy lời khai ngày 10/8/2017 bàM đồng ý trả số tiền 87.864.000 đồng cho bàT theo kết quả định giá nhưng xin trả dần. Do đó để giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu căn cứ Điều 131 Bộ luật Dân sự, các bên đều có lỗi trong việc chuyển nhượng đất nên mỗi bên phải chịu lỗi ngang nhau , giá trị chênh lệch là 27.864.000 đồng, vợc hồng bàM ông T phải trả cho bàT ½ số tiền này là 13.932.000 đồng và số tiền chuyển nhượng QSD đất là 60.000.000 đồng. Tổng cộng 73.932.000 đồng. BàM xin trả dần nhưng không được bàT chấp nhận nên không có cơ sở xem xét.
Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự, giữ nguyên bản án số 04/2017/DSST ngày 25/9 /2017 của Tòa án nhân dân huyện C.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
 [1] Tại phiên tòa phúc thẩm, b ị đơn ông Huỳnh Văn T là người đồng đứng đơn kháng cáo với bàM đã được Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ hai nhưng vắng mặt. BàM cung cấp Giấy ủy quyền ngày 16/3/2018 của ông T với bà Huỳnh Thị M, tuy nhiên nội dung giấy ủy quyền thể hiện đại diện giải quyết tranh chấp công nợ tại Tòa án huyện C, không nêu cụ thể tham gia xét xử tại Tòa án Tỉnh trong vụ tranh chấp với ông H bà T. Căn cứ khoản 3 Điều 296, Điều 312 của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 , Tòa án đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với yêu cầu kháng cáo của ông Huỳnh Văn T.
[2] Nguyên đơn bà Hứa ThịT và bị đơn bà Huỳnh ThịM thống nhất giữa hai bên có ký tên trong giấy sang nền nhà ngày 17/01/2015. Nội dung giấy sang nền nhà do bàT nhờ người quen viết sẵn mang đến cho bàM ký tên. Giá thỏa thuận chuyển nhượng là 60.000.000 đồng, diện tích quyền sử dụng (QSD) đất chuyển nhượng không ghi cụ thể, đất chưa được cấp giấy chứng nhận QSD đất cho bàM ông T mà do bàN đứng tên QSD đất. Các bên không tranh chấp vị trí, diện tích, giá tiền chuyển nhượng nhưng không đồng ý phương thức thanh toán đối với số tiền giao nhận 60.000.00 0 đồng. Bị đơn kháng cáo cho rằng nợ hụi 60.000.000 đồng, nguyên đơn trừ vào số tiền mua bán, thực tế không chuyển nhượng đất và không đồng ý bồi thường thiệt hại chênh lệch giá đối với hợp đồng chuyển nhượng QSD đất vô hiệu theo Bản án sơ thẩm tuyên.
[3] Xét thấy, thực tế hai bên xác lập giao dịch chuyển nhượng QSD đất nền nhà giá 60.000.000 đồng, thanh toán giao tiền mặt hay cấn trừ nợ hụi hai bên không chứng minh cụ thể, quy định pháp luật không cấm việc thanh toán chuyển nhượng tài sản bằng hình thức khấu trừ nghĩa vụ khác. BàM đã thừa nhận có nợ

## Page 5

5 bàT 60.000.000 đồng trong việc chuyển nhượng QSD đất không thành. Mặc dù ông T chưa có ý kiến thống nhất có bán đất nền nhà cho bàT nhưng xét về nội dung và hình thức chuyển nhượng QSD đất nền nhà đều không đúng theo quy định pháp luật. Do vậy án sơ thẩm xác định hợp đồng chuyển nhượng QSD đất theo giấy tay ngày 17/5/2015 vô hiệu về hình thức và nội dung, buộc bị đơn hoàn trả cho nguyên đơn số tiền 60.000.000 đồng là đúng quy định pháp luật.
Về số tiền bồit hường thiệt hại chênh lệch giá chuyển nhượng và giá thị trường theo định giá tại Tòa sơ thẩm cho mỗi bên là 13.932.000 đồng. Xét thấy hai bên không tranh chấp giá chuyển nhượng, bàM thừa nhận nợ bàT 60.000.000 đồng cho rằng nợ hụi từ năm 2015 đến nay nếu tính lãi chậm trả theo quy định pháp luật thì số tiền lãi cũng tương đương số tiền chênh lệch giá theo Bản án sơ thẩm tuyên.
Về giao nhận đất chuyển nhượng theo giấy sang nền 17/01/2015, bàM xác định chưa giao đất cho bà T, bàT thì cho rằng bàM đã giao đất nhưng yêu cầu giải quyết như Bản án sơ thẩm, bàM ông T không kháng cáo về việc Bản án sơ thẩm không buộc ông H bàT giao đất khi buộc ông T bàM trả tiền. Do vậy Bản án sơ thẩm chỉ buộc bị đơn giao trả tiền 60.000.000 đồng và thiệt hại chêch lệch giá 13.932.000 đồng, tổng cộng 73.932.000 đồng , không buộc nguyên đơn bàT ông H giao trả đất lại cho bị đơn bàM ông T là phù hợp.
Đối với yêu cầu của bàM xin trả dần số tiền 60.000.000 đồng và 5.000.000 đồng lãi, tổng cộng 65.000.000 đồng không được bàT chấp nhận. Xét thấy yêu cầu này của bàM không thuộc thẩm quyền của Tòa án mà thuộc thẩm quyền của Cơ quan thi hành án. Do đó, không có căn cứ chấp nhận yêu cầu xin trả dần của bà M.
Trong thảo luận nghị án, Hội đồng xét xử thống nhất chấp nhận quan điểm đề nghị của Vị đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Kiên Giang, không chấp nhận kháng cáo của bị đơn bà Huỳnh Thị M. Giữ nguyên bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện C.
Về án phí:
Án phí sơt hẩm: BàM ông T phải chịu án phí sơ thẩm không có giá ngạch là 300.000 đồng và án phí đối với số tiền bồi thường thiệt hại cho nguyên đơn là: 13.932.000 đồng x 5% = 696.600 đồng.
BàT ông H được nhận lại tiền tạm ứng án phí đã nộp 1.500.000 đồng theo biên lai thu tiền của cơ quan thi hành án.
Án phí phúc thẩm: BàM ông T mỗi người phải chịu án phí phúc thẩm 300.000 đồng do bàM kháng cáo không được chấp nhận và đình chỉ xét kháng cáo của ông T, khấu trừ tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu tiền của cơ quan thi hành án.

## Page 6

6 Về chi phí định giá: Bà Mông T phải chịu chi phí định giá là 2.200.000 đồng, ông H bàT đã nộp xong nên ông T bàM phải trả cho ông H bàT 2.200.000 đồng.
 Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015;
Điều 122, 124, 127, 134, 137, 689, 691, 697, 698 Bộ luật Dân sự năm 2005;
Điều 167, 188 Luật Đất đai năm 2013.
Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu , nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
- Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn bà Huỳnh Thị M, ông Huỳnh Văn T.
- Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số: 04/2017/DS-ST ngày 25/9/2017 của Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh Kiên Giang Xử:
- Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Hứa ThịT và ông Nguyễn VănH đối với bà Huỳnh ThịM (H), ông Huỳnh Văn T về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 17/01/2015 đất tọa lạc tại ấp A, xã B, huyện C, tỉnh Kiên Giang giữa bà Hứa Thị T, ông Nguyễn VănH với bà Huỳnh Thị M, ông Huỳnh Văn T vô hiệu.
- Buộc bà Huỳnh Thị M, ông Huỳnh Văn T phải hoàn trả cho bà Hứa Thị T, ông Nguyễn VănH số tiền 60.000.000 đồng và số tiền bồi thường thiệt hại chênh lệch giá 13.932.000 đồng. Tổng cộng 73.932.000 (bảy mươi ba triệu chín trăm ba mươi hai nghìn) đồng.
Kể từ ngày nguyên đơn ông H bàT có đơn yêu cầu thi hành án nếu bị đơn ông T bàM không trả số nợ trên , thì hàng tháng ông T bàM còn phải trả cho nguyên đơn khoản tiền lãi theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự tương ứng với thời gian chưa thi hành án.
Về án phí:
Án phí sơ thẩ m: Ông Huỳnh Văn T, bà Huỳnh ThịM phải chịu án phí sơ thẩm số tiền 996.600 (chín trăm chín mươi sáu nghìn sáu trăm) đồng.
BàT ông H được nhận lại tiền tạm ứng án phí đã nộp 1.500.000 (một triệu năm trăm nghìn) đồng theo biên lai thu số 02632 ngày 20/4/2017 của Chi cục thi hành án dân sự huyện C, tỉnh Kiên Giang.

## Page 7

7 Án phí phúc thẩm: Ông Huỳnh Văn T, bà Huỳnh ThịM mỗi người phải chịu án phí phúc thẩm 300.000 đồng, khấu trừ tiền tạm ứng án phí phúc thẩm ông Huỳnh Văn T, bà Huỳnh ThịM đã nộp theo hai biên lai thu số 0000306 ngày 20/11/2017 và 0000313 ngày 28/12/2017 của Chi cục thi hành án dân sự huyện C, tỉnh Kiên Giang.
Về chi phí định giá: Bà Huỳnh Thị M, ông Huỳnh Văn T phải chịu chi phí định giá là 2.200.000 đồng, ông Nguyễn Văn H, bà Hứa ThịT đã nộp xong nên ông T bàM phải trả cho ông H bàT 2.200.000 (hai triệu hai trăm nghìn) đồng.
Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự sửa đổi, bổ sung thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và điều 9 Luật thi hành án dân sự sửa đổi, bổ sung; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự sửa đổi, bổ sung.
Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án.
 Nơi nhận: TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM
- VKSND tỉnh Kiên Giang; THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA
- TAND huyện C;
- Chi cục THADS huyện C;
- Các đương sự;
- Lưu hồ sơ.



 Nguyễn Thị Kim Hường

## Page 8

8