Bản án số: 498/2023/DS-PT
VÕ THỊ T - PHẠM THỊ P
Số: 498
Ngày: 25/04/2023
Tòa án xét xử: TAND TP. Hồ Chí Minh
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Bản án số: 498/2023/DS-PT Ngày: 25/4/2023 V/v tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất






CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc



NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Bà Bùi Thị Kim Dung Các Thẩm phán: Bà Võ Thị Kim Thương Bà Nguyễn Thị Lan Hương
- Thư ký phiên tòa: Bà Đỗ Ngọc Phương Thảo – Thư ký Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa: Bà Đỗ Thị Vân - Kiểm sát viên.
Vào các ngày 20, 25 tháng 4 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, tiến hành xét x ử phúc thẩm công khai v ụ án dân sự thụ lý số 94/2023/DSPT ngày 21 tháng 02 năm 2023 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.
Do Bản án dân s ự sơ thẩm số 1084/2022/DS-ST ngày 30 tháng 11 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyệnH , Thành phố Hồ Chí Minh b ị kháng cáo , kháng nghị.
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 869/2023/QĐ-PT ngày 28 tháng 02 năm 2023 giữa:
- Nguyên đơn: Bà Võ Thị T, sinh năm 1960. (Có mặt)
Địa chỉ: Số 8/5B Ấp 6, xã Đ, huyệnH , Thành phố H ồ Chí Minh.
Người đại diện ủy quyền của nguyên đơn:
Ông Đinh Thế T2 , sinh năm 1987. (Có mặt)
Địa chỉ: Số 80 đường N, Phường B, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh.
(Theo Văn bản ủy quyền số công chứng 03268 ngày 08/3/2023 lập tại Phòng công chứng số 2 Thành phố Hồ Chí Minh).
- Bị đơn:
1. Bà Phạm Thị P, sinh năm 1969. (Xin vắng mặt)
Địa chỉ: Số 119/9 Đường T , khu phố 4A, phường T, Quận M, Thành phố Hồ Chí Minh.

## Page 2

2. Bà Võ Thị Tường V, sinh năm 1977. (Có mặt)
Địa chỉ: số 10/6 Ấp 6, xã Đ, huyện H, Thành phố Hồ Chí Minh.
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
1. Bà Nguyễn Thị Thanh T3, sinh năm 1993. (Có mặt)
Địa chỉ: 21/3A ấp Tân Xuân 6, xã X, huyện H, Thành phố Hồ Chí Minh.
2. Bà Võ ThịT N, sinh năm 1979. (Có mặt)
Địa chỉ: Số 361/60/99 Ấp 6, xã Đ, huyện H, Thành phố Hồ Chí Minh.
3. Bà Võ Thị Hồng T4, sinh năm 1984. (Có mặt)
4. Bà Võ Thị Hồng H, sinh năm 1981. (Có mặt)
5. Bà Võ Thị Hồng Q, sinh năm 1989. (Có mặt)
6. Ông Võ Tấn Đ, sinh năm 1998. (Xin vắng mặt)
7. Ông Võ Tấn P1, sinh năm 1993. (Vắng mặt)
Cùng địa chỉ: số 8/5B ấp 6, xã Đ, huyện H, Thành phố Hồ Chí Minh.
8. Ông Nguyễn Văn C, sinh năm 1966. (Xin vắng mặt)
Địa chỉ: Số 119/9 Đường T, khu phố 4A, phường T, Quận M, Thành phố Hồ Chí Minh.
9. Văn phòng Công chứng Đ. (Xin vắng mặt)
Địa chỉ: Số 8/1A K, xã T, huyện H, Thành phố Hồ Chí Minh.
- Người kháng nghị: Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện H, Thành phố Hồ Chí Minh.
- Người kháng cáo: Nguyên đơn bà Võ Thị T.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Tại đơn khởi kiện đề ngày 15/8/2019, bản tự khai và các biên bản trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn bà Võ ThịT trình bày:
Bà Võ ThịT là người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BY 661226, số vào sổ cấp GCN: CH 00338 do Ủy ban nhân dân huyệnH cấp ngày 02/04/2015 đối với thửa đất s ố 635, t ờ bản đồ số 62 v à căn nhà số 361/70/100B ấp 6, xã Đ, huyện H, Thành phố Hồ Chí Minh. Thửa đất 635 được trích xuất từ một phần thửa đất số 632, tờ bản đồ số 7 tọa lạc tại ấp 6, xã Đ, huyện H, Thành phố Hồ Chí Minh, theo Gi ấy chứng nhận quyền sử dụng đất số M 450943, vào s ổ cấp gi ấych ứng nhận quy ền s ử dụng đất s ố:
1219.QSDĐ/CNUB do Ủy ban nhân dân huyệnH cấp ngày 25/06/1998. Nguồn gốc phần đất này l à do cham ẹ chồng chot ừ năm 1981. Chồng bàt ên l à Võ Thành L, sinh năm 1952, chết ngày 09/07/1994.
Trước đây bàc ó 02 (hai) lần thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông Nguyễn Văn C và bà Phạm Thị P. Cụ thể:
Lần 1: Thỏa thuận chuyển nhượng phần đất có kích thước 5m x 30m = 150m2 thuộc thửa đất 362, tờ bản đồ số 7, theo Hợp đồng mua bán nhà và đất ký

## Page 3

tay ngày 04/01/2010 và Giấy đặt cọc mua nhà đất ký tay ngày 27/01/2010.
Lần 2: Thỏa thuận chuyển nhượng thêm phần đất có kích thước 3m x 28m = 84m2 thuộc thửa đất 362, tờ bản đồ số 7, theo Giấy bán nhà và đất ký tay ngày 24/08/2014.
Tổng cộng 02 (hai) lần bà thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông Nguyễn Văn C và bà Phạm ThịP là 150m2 + 84m2 = 234m2.
Vào ngày 02/12/2016, do gặp khó khăn nên bà có hỏi vay của bà Nguyễn Thị Thanh T3 số tiền 100.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng). Bà Nguyễn Thị Thanh T3 đề nghị bà đến Văn phòng Công chứng Đ ký Hợp đồng vay rồi bà T3 đưa ti ền. Cùng thời điểm đó, b à Phạm ThịP cũng y êuc ầu bà k ý hợp đồng chuyển nhượng 02 (hai) phần đất mà bà đã thỏa thuận chuyển nhượng như trình bày ở trên tại Văn phòng Công chứng Đ.
Theo ý chí vành ận thức của bà thì vàong ày 02/12/2016, bà đến Văn phòng Công chứng Đ để ký Hợp đồng vay tài sản vay số tiền 100.000.000 đồng (Một trăm tri ệu đồng) của bà T3 và ký Hợp đồng chuy ển nhượng phần đất 234m2 cho bà P. Do không biết chữ và không am hiểu pháp luật nên bà không biết, đã điểm chỉ lăn tay vào Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở với bà Phạm ThịP và bà Võ Thị Tường V chuyển nhượng toàn b ộ 344,8m2 đất thu ộc thửa đất s ố 635, t ờ bản đồ số 62 v à căn nhà số 361/70/100B ấp 6, xã Đ, huyệnH , Thành phố Hồ Chí Minh. Bàch ỉ đồng ý mượn tiền của bà Nguyễn Thị Thanh T3 số tiền 100.000.000 đồng và chỉ chuyển nhượng cho v ợ chồng ông Nguyễn Văn C và bà Phạm ThịP 234m2 đất như đã thỏa thuận. Bà không có giao dịch mua bán căn nhà số 361/70/100B Ấp 6 xã Đ, huyện H, Thành phố Hồ Chí Minh với bà Võ Thị Tường V . Hiện gia đình bà vẫn đang sinh sống trong căn nhà này từ trước cho đến nay.
Do đó bà khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết:
Tuyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở số: 013662/TP/CC -SCC/HĐGD do Văn phòng Công chứng Đ chứng nhận ngày 02/12/2016 là vô hiệu do bà đã b ị lừa dối chuyển nhượng toàn bộ 344,8m2 đất thuộc thửa đất số 635, tờ bản đồ số 62 và căn nhà số 361/70/100B Ấp 6 xã Đ, huyệnH , Thành phố Hồ Chí Minh cho b à Phạm ThịP và bà Võ Thị Tường
V. Hơn nữa quyền sử dụng đối với 344,8m2 đất thuộc thửa đất số 635, tờ bản đồ số 62 tọa lạc tại Ấp 6, xã Đ, huyệnH , Thành phố Hồ Chí Minh c ó nguồn gốc của cha mẹ chồng cho. Chồng bà tên là Võ Thành L, sinh năm 1952, chết ngày 09/07/1994 đến nay chưa làm thủ tục khai di sản thừa kế cho các con. Bàch ỉ là người đại diện đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Việc một mình bà đứng ra k ý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho b à Phạm ThịP là không đúng với quy định của pháp luật.

## Page 4

Buộc bà Phạm Thị P, bà Võ Thị Tường V trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BY 661226, số vào sổ cấp GCN: CH 00338 do Ủy ban nhân dân huyệnH cấp ngày 02/04/2015 để bà đi xóa đăng ký biến động sang tên qua b à Phạm ThịP và bà Võ Thị Tường V vào ngày 15/12/2016.
Tại bản tự khai và các biên bản trong quá trình giải quyết vụ án, đại diện ủy quyền ông Nguyễn Quang C và bị đơn bà Võ Thị Tường V trình bày:
Ngày 02/12/2016, bà Võ Thị Tường V cùng bà Phạm ThịP (Bên nhận chuyển nhượng) ký Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở số: 013662/TP/CCSCC/HĐGD với b à Võ ThịT (Bên chuyển nhượng) tại Văn phòng Công chứng Đ, Thành phố Hồ Chí Minh, với chi tiết như sau:
- Thửa đất số 635; Tờ bản đồ 62
- Diện tích là 344.8m2
- Nhà ở: Căn nhà tại địa chỉ: số 361/70/100B, xã Đ, huyệnH ; Diện tích xây dựng: 63,3m2 Bà V và bàP thỏa thuận với nhau: Bà V mua 112,72m2 (4m x 28,18m )
trong đó cóc ăn nhà. BàP mua phần đất còn lại. Việc làm thủ tục công chứng, giao nhận tiền có con gái bàT tên Võ ThịT N cùng thực hiện. Ngay sau khi ký kết hợp đồng này, bà đã giao cho bàT số tiền là 1.200.000.000 đồng (Một tỷ hai trăm triệu đồng) ngayt ại Văn phòng Công chứng Đ thành phố Hồ Chí Minh.
Ngày 15/12/2016, các bên hoàn tất thủ tục chuyển nhượng, đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền.
Trong thời gian tìm nơi ở mới, gia đình bàT đã xin và bà V đồng ý cho ở lại căn nhà này 03 (ba) th áng. Tuy nhi ên, từ đó tới nay, rất nhiều lần bà Vyêu cầu giaonh à đất nhưng bàT không thực hiện. Nhà đất nêu trên bà V và Phẩy nhận chuyển nhượng một cách hợp pháp và đã đăng ký hợp pháp tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Do vậy, bà V không đồng ý với toàn bộ yêu cầu của bà Võ Thị T.
Bà V có đơn phản tố yêuc ầu Tòa án buộc bà Võ ThịT giao cho bà và bà Phạm ThịP thửa đất số 635; Tờ bản đồ 62; Diện tích là 344.8m2 và căn nhà tại địach ỉ: s ố 361/70/100B, xã Đ, huyệnH theo Hợp đồng s ố: 013662/TP/CC - SCC/HĐGD tại Văn phòng Công chứng Đ, Thành phố Hồ Chí Minh.
Tại bản tự khai và các biên bản trong quá trình giải quyết vụ án, bị đơn bà Phạm ThịP trình bày:
Ngày 04/1/2010, bàP vàch ồng l à ông Nguyễn Văn C có ký giấy tay chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà Võ ThịT phần đất có kích thước 5m x 30m thu ộc thửa 632, t ờ bản đồ số 62 tọa lạc tại xã Đ, huyệnH với gi á tiền 495.000.000 đồng.

## Page 5

Ngày 24/8/2014, bàP vào ông C tiếp tục nhận chuyển nhượng 3m x 28 m với gi á 336.000.000 đồng, v ợ chồng bà đã trả cho bàT đủ tiền . Đến ngày 02/12/2016 bàT có gọi bàP lên phòng công chứng để công chứng Hợp đồng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở tại Phòng Công chứng đất Việt. Khi ký hợp đồng công chứng v ợ chồng bà thỏa thu ận tên trênH ợp đồng chuy ển nhượng là bàT chuyển nhượng cho bà v à bà Võ Thị Tường V . Bởi vì bà chỉ nhận chuy ển nhượng một phần đất c ó diện tích l à 234m2, phần còn lại bàT chuyển nhượng cho bà V. Vì vậy, bàP và bà V cùng đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Nay bàT khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở ký ngày 02/12/2016 là vô hiệu và yêu cầu bà và bà V trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xóa đăng ký biến động sang tên thì bà không đồng ý. Bởi vì khi ký hợp đồng chuyển nhượng thì các bên đều tự nguyện, không ai ép buộc, lừa dối nhau cả.
Bà yêu cầu Tòa án buộc bà Võ ThịT giao cho bà v à bà Võ Thị Tường V thửa đất số 635; Tờ bản đồ 62; Diện tích là 344.8m2 và căn nhà tại địa chỉ: số 361/70/100B, xã Đ, huyện H.
Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Võ Thị Hồng H, bà Võ Thị Hồng T4 , bà Võ Thị Hồng Q , ông Võ Tấn P1 , ông Võ Tấn Đ thống nhất trình bày:
Hiện bà H, bà T4, bà Q, ông P1 và ông Đ đang sinh sống tại nhà số 8/5B ấp 6, xã Đ, huyệnH . Nguồn gốc nhà đất tranh chấp là do ông bà nội để lại cho ba mẹ là bàT và ông Lẹ. Các anh chị em trong đó có bà H và ông P1 đang sống cùng mẹ. Trong vụ án này, bà H và ông P1 không có mua bán nhà đất gì với bà Võ Thị Tường V và thống nhất với yêu cầu khởi kiện của mẹ là bà T.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Văn phòng Công chứng Đ trình bày:
Ngày 02/12/2016 Văn phòng Công chứng Đ có tiếp nhận yêu cầu công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quy ền sở hữu nhà ở đối với thửa đất số 635, tờ bản đồ số: 62 và căn nhà tại địa chỉ: 361/70/100B ấp 6, xã Đ, huyện H, Thành phố Hồ Chí Minh.
Căn cứ Bộ Luật dân sự 2005, Luật đất đai năm 2013, Luật nhà ở năm 2014, Luật công chứng năm 2014 và các quy định có liên quan tại thời điểm công chứng, Công chứng viên Văn phòng Công chứng Đ tiếp nhận hồ sơ và thực hiện việc công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ờ số 013662 ngày 02/12/2016 đứng trình tự, thủ tục theo quy định pháp luật.
Tại thời điểm công chứng, Văn phòng Công chứng Đ không nhận được

## Page 6

bất kỳ thông tin tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện, ngăn chặn giao dịch đối với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nêu trên. Văn phòng Công chứng Đ khẳng định việc công chứng các Hợp đồng nêu trên không có bất kỳ sai phạm, thiếu sót nào.
Với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, Văn phòng Công chứng Đ xin vắng mặt tại các buổi làm việc, hòa giải và xét xử vụ án.
Tại phiên tòa sơ thẩm:
Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn trình bày:
Nguyên đơn bà Võ ThịT vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện:
- Tuyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở số: 013662/TP/CC-SCC/HĐGD do Văn phòng Công chứng Đ chứng nhận ngày 02/12/2016 là vô hiệu;
- Buộc bà Phạm Thị P, bà Võ Thị Tường V trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BY 661226, số vào sổ cấp GCN: CH 00338 do Ủy ban nhân dân huyệnH cấp ngày 02/04/2015 để bà đi xóa đăng ký biến động sang tên qua b à Phạm ThịP và bà Võ Thị Tường V vào ngày 15/12/2016.
Đề nghị Tòa án chấp nhận toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn.
Nguyên đơn bà Võ ThịT thống nhất ý kiến với Luật s ư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp.
Bị đơn bà Võ Thị Tường V trình bày: bà V không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, giữ nguyên ý kiến đã trình bày và giữ yêu cầu phản tố: yêu cầu Tòa án buộc bà Võ ThịT và những người đang sinh sống trên đất giao cho bà và bà Phạm ThịP thửa đất số 635; Tờ bản đồ 62; Diện tích là 344.8m2 và căn nhà tại địa chỉ: số 361/70/100B, xã Đ, huyệnH theo Hợp đồng s ố:
013662/TP/CC-SCC/HĐGD tại Văn phòng Công chứng Đ , Thành phố Hồ Chí Minh.
Những người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan gồm: bà Võ Thị Hồng H , bà Võ Thị Hồng T4 , bà Võ Thị Hồng Q, ông Võ Tấn P1, ông Võ Tấn Đ: Trong vụ án này, chúng tôi không có mua bán nhà đất gì với bà Võ Thị Tường V và thống nhất với yêu cầu khởi kiện của mẹ là bàT Tại Bản án dân s ự sơ thẩm số 1084/2022/DS-ST ngày 30 tháng 11 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện H, Thành phố Hồ Chí Minh đã:
Căn cứ vào khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm c, khoản 1 Điều 39, Điều 147, Điều 157, Điều 165, Điều 227, Điều 228, Điều 229 Bộ luật Tố tụng dân sự;
Căn cứ vào Điều 117, Điều 119, Điều 385, Điều 401 Bộ luật dân sự năm 2015;
Căn cứ Luật đất đai năm 2013;

## Page 7

Căn cứ Luật nhà ở năm 2014;
Căn cứ Luật công chứng năm 2014;
Căn cứ Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về án phí, lệ phí Tòa án;
[1] Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Võ Thị T:
Không chấp nhận yêu cầu tuyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở số: 013662/TP/CC -SCC/HĐGD do Văn phòng Công chứng Đ chứng nhận ngày 02/12/2016 là vô hiệu.
Không chấp nhận yêu cầu buộc bà Phạm Thị P, bà Võ Thị Tường V trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BY 661226, s ố vào s ổ cấp GCN: CH 00338 do UBND huyệnH cấp ngày 02/04/2015.
[2] Chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn bà Võ Thị Tư ờng V: buộc bà Võ ThịT và những người đang cư trú trên đất gồm bà Võ Thị T, ông Võ Tấn P1, ông Võ Tấn Đ , bà Võ Thị Hồng Q , bà Võ Thị Hồng H có trách nhiệm liên đới giao đúng hiện trạng thửa đất số 635; Tờ bản đồ 62, diện tích là 34 4.8m2 và nhà ở trên đất có diện tích xây dựng: 63,3m 2 tọa lạc tại địa chỉ: số 361/70/100B, ấp 6, xã Đ, huyệnH , Thành phố Hồ Chí Minh theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BY 661226, s ố vào sổ cấp GCN CH 00338 do Ủy ban nhân dân huyệnH cấp ngày 02/4/2015, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyệnH cập nhật biến động ngày 15/12/2016.
Thời gian giao phần nhà và đất trên là kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật.
Việc giao nhận nhà và đất trên được thực hiện dưới sự chứng kiến của Chi cục thi hành án dân sự có thẩm quyền.
 [3] Về án phí:
Nguyên đơn bà Võ ThịT được miễn án phí theo quy định.
Hoàn trả cho bàT số tiền tạm ứng án phí 300.000 (Ba trăm ngàn) đồng theo biên lai số AA/2019/0004943 ngày 10/9/2019 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện H.
Hoàn lại cho bị đơn bà Võ Thị Tường V số tiền tạm ứng án phí 300.000 (Ba trăm ngàn) đồng theo biên lai số AA/2019/0074064 ngày 27/11/2019 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện H.
Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn tuyên v ề nghĩa vụ thi hành án, án phí và quyền kháng cáo của các đương sự theo quy định pháp luật.
Sau đó, nguyên đơn bà Võ ThịT kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

## Page 8

Ngày 12/12/2022 Vi ện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyệnH có Quyết định số 01/QĐ-VKS-DS kháng nghị đối với bản án sơ thẩm, đề nghị hủy bản án sơ thẩm để điều tra xét xử lại.
Tại phiên tòa phúc thẩm:
Nguyên đơn bà Võ ThịT cùng ông Đinh Thế T2 là người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:
Đề nghị sửa bản án sơ thẩm theo hư ớng chấp nhận toàn b ộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
Bị đơn bà Võ Thị Tường V trình bày:
Đề nghị giữ nguyên bản án sơ th ẩm, không chấp nhận kháng cáoc ủa nguyên đơn.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Võ ThịT N tại đơn tường trình đề ngày 22/3/2023 và tại phiên tòa trình bày:
Do có quen biết từ trước nên vào ngày 28/10/2013 bà có vay tiền của bà Võ Thị Tường V số tiền 200.000.000 đồng tại Văn phòng công chứng Lý Thị Như Hòa. Sau đó bàN vay tiếp số tiền 790.000.000 đồng với lãi su ất 5%/năm, tuy nhiên bà V chỉ giao cho bàN số tiền 550.000.000 đồng đã bao gồm lãit ừng tháng. Đến năm 2017 bàN không còn khả năng trả lãi cũng như trả vốn gốc cho bà V.
 Sau đó do bàT làm ẹ bàN có ý định tìm ngư ời đ ể vay s ố tiền 100.000.000 đồng nên bàN đã tìm đến bà V để hỏi vay. Bà V đồng ý, hẹn bàT lên Văn phòng Công chứng Đ ký giấy vay rồi giao ti ền. Tuy nhiên, đến ngày hẹn thì bàN thấy bà Nguyễn Thị Thanh T3 là người giao ti ền chom ẹ bà chứ không phải bà V.
 BàN khẳng định giữa bàT và bà V không ký văn bản nào liên quan đến việc mua bán nhà đất mà hai bên chỉ xoay quanh vi ệc vay mư ợn tiền. Khi đến phòng công ch ứng, bà N, bàT mới gặp bà T3 lần đầu tiên. Bà đồng ý với yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Thanh T3 tại bản tự khai ngày 14/4/2023 và tại phiên tòa trình bày:
Bà cùng bà Võ Thị Tường V, bà Võ ThịT N có mối quan hệ quen biết do cùng làm môi giới nhà đất. Năm 2016 qua lời của bà V, bà T3 biết bà Võ ThịT là mẹ bàN có nhuc ầu vay số tiền 100.000.000 đ ồng. Sau khi trao đ ổi, hai bên hẹn vào ngày 02/12/2016, bà T3 cùng bà N, bàT đến Văn phòng Công chứng Đ để ký giấy vay mượn và giao nhận tiền. Tại Văn phòng công chứng, bàT có nhờ bà ký tên làm chứng trênh ợp đồng chuy ển như ợng nhà đất tại phòng công chứng. Theo đó bàT bán nhà đất cho bà Phạm ThịP và bà V. Bà T3 đã chứng kiến việc công chứng viên có đọc lại nội dung Hợp đồng chuyển nhượng cho bà T nghe, bàT đồng ý rồi mới lăn tay. Bà T3 cũng chứng kiến bà V đã giao cho bà T và bàN số tiền 1.200.000.000 đồng tại Văn phòng công chứng, hai bên không có ký giấy giao nhận tiền.

## Page 9

 Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Võ Thị Hồng T4, Võ Thị Hồng H, Võ Thị Hồng Q trình bày:
Gia đình bàT chỉ thừa nhận việc có mua bán đất cho bà P, ông C. Việc thỏa thuận mua bán vàm ỗi lần giaonh ận tiền với bàP đều được gia đình bàT ký giấy rõ ràng. Gia đình bàT không bán nhà đất cho bà V vì nếu có việc mua bán thì sẽ do cả gia đình cùng ký. Hiện nay cả gia đình bàT đều đang sinh sống tại căn nhà trên. Bà V không cung cấp đư ợc gi ấy giao s ố tiền 1 .200.000.000 đồng cho gia đình bà T. Nếu trên thực tế, bàT nhận được số tiền 1.200.000.000 đồng từ bà V thì bàT không cần phải ký giấy vay số tiền 100.000.000 đồng của bà T3 ngay trong ngày.
Ý kiến của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh v ề việc tuân theo pháp lu ật trong quá trình gi ải quyết vụ án tại Tòa án cấp phúc thẩm như sau:
Về tố tụng: Thẩm phán Chủ tọa phiên tòa, Hội đồng xét xử và đương sự đã chấp hành đúng quy định của pháp luật tố tụng dân sự.
Về nội dung vụ án: Đề nghị chấp nhận kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân huyện H, hủy án sơ thẩm.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Sau khi nghiên cứu các tài li ệu có trong h ồ sơ vụ án được thẩm trat ại phiên tòa và căn c ứ vào kết qu ả tranh lu ận tại phiên tòa, Hội đồng xét x ử nhận định:
[1] Nguyên đơn bà Võ ThịT kháng cáo cho rằng thửa đất số 635 và căn nhà số 361/70/100B ấp 6, xã Đ, huyệnH tọa lạc trên đất là tài sản chung của bà T cùng chồng là ông Võ Thành L. Đây là tài sản được tạo lập trong thời kỳ hôn nhân; nguồn gốc đất do cham ẹ ông Lẹ tặng cho năm 1981, còn nhà là do bàT cùng ông L ẹ xây cất. Năm 1994 ông L ẹ chết nên phần di sản của ông L ẹ là ½ nhà đất nêu trên sẽ thuộc quyền sử dụng, sở hữu chung của bàT cùng các con.
BàT chỉ là người đại diện đứng tên trên giấy chứng nhận. Do đó bàT không có quyền tự định đoạt, chuyển nhượng nhà đất cho phía bị đơn.
Hội đồng xét xử nhận thấy, vào ngày 25/6/1998 bàT được UBND huyện H cấp gi ấych ứng nhận quy ền s ử dụng đất s ố M450943, s ố vào s ổ 1219 QSDĐ/CN.UB đối với các thửa đất s ố 629, 630, 631, 632 , cót ổng di ện tích 2.191m2 tại xã Đ, huy ệnH . Đến năm 2010, 2014 bàT cùng các con đã thỏa thuận ký bán giấy tay cho bà Phạm Thị P, ông Nguyễn Văn C một phần nhà đất thuộc thửa 632. Trên các Giấy đặt cọc mua nhà đất ngày 27/01/2010, Hợp đồng mua bán nhà và đất ngày 04/01/2010, Giấy bán nhà và đất ngày 24/8/2014 giữa bàT và bà P, ông C, tại mục bên bán đều do bàT và các con cùng ký tên , lăn tay. Điều này thể hiện ý thức của bàT xác định việc định đoạt đối với nhà đất đều có quy ền quyết định của các con bà T. Đến ngày 02/4/2015 Ủy ban nhân dân huyệnH đã cấp đổi thành giấy chứng nhận số BY661226 công nhận bàT được quyền s ử dụng, quyền s ở hữu đối với thửa đất s ố 635 với di ện tích là 344,8m2 cùng căn nhà tọa lạc trên đất.

## Page 10

Theo hợp đồng công chứng ngày 02/12/2016 tại Văn phòng Công chứng Đ thể hiện bàT đã chuyển nhượng toàn b ộ thửa đất số 635 và căn nhàt ọa lạc trên đất cho bà Phạm ThịP và bà Võ Thị Tường V.
Hiện nay, bàT cùng các con đều trình bày bàT không thỏa thuận mua bán nhà đất cho bà V, bà V đã lợi dụng việc bàT không biết chữ để thêm tên bà V vào hợp đồng công chứng. BàT cùng các con chỉ thừa nhận việc mua bán nhà đất với bà P. BàT cho rằng nếu có việc chuyển nhượng nhà đất với bà V thì phải có giấy tờ do bàT cùng các con đồng ký tên, như đã thực hiện với bà P; bởi lẽ bàT không có quyền tự mình định đoạt việc mua bán nhà đất. Phía bà V khẳng định do bàT đã được đứng tên trên gi ấy chứng nhận nên bàT tự mình đứng ra thỏa thuận mua bán nhà đất là hợp lệ.
Như vậy, để có cơ sở đánh giá việc bàT được Ủy ban nhân dân huyệnH công nhận là chủ sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở có đúng quy định hay không và để có cơ s ở đánh giá việc bàT có quyền tự định đoạt đối với toàn bộ nhà đất hay không thì cần phải xác minh, làm rõ về nguồn gốc nhà đất, cần phải trích lục toàn bộ hồ sơ pháp lý của việc cấp giấy chứng nhận cho bà T. Tuy nhiên trong quá trình giải quyết vụ án, mặc dù phía bàT đã nhiều lần yêu cầu nhưng Tòa án cấp sơ thẩm chưa thu thập các tài liệu, chứng cứ này.
[2] Bà V trình bày vào ngày 02/12/2016 bà đã thỏa thuận mua phần đất có diện tích ngang 4m, dài hết đất, khoảng 112,72m 2, thuộc một phần thửa đất số 635 của bàT với số tiền 1.200.000.000 đồng, giao nhận tiền ngay tại Văn phòng công ch ứng, vào ngày ký kết hợp đồng chuy ển như ợng. Tuy nhiên phía bàT không thừa nhận. BàT xác định không chuyển nhượng nhà đất cho bà V, không nhận tiền từ bà V.
Hội đồng xét xử nhận thấy, ngoài hợp đồng công chứng thì phía bà V không cung cấp được tài liệu, chứng cứ gì thêm để thể hiện có việc thỏa thuận mua bán nhà đất và có vi ệc giao nhận số tiền 1.200.000.000 đồng với bà T. Trong khi tại hợp đồng công chứng thì giá chuyển nhượng thửa đất số 635 với diện tích 344,8m2 chỉ có 300.000.000 đồng, thấp hơn rất nhiều lần so với giá trị thực tế của nhà đất.
Bà V còn trình bày hai bên thỏa thuận sẽ bàn giao nhà đất sau 03 tháng kể từ ngày 02/12/2016 nhưng không cung cấp được giấy tờ gì chứng minh cho sự thỏa thuận này. Trong khi đó, đến năm 2019 lúc bàT khởi kiện đến Tòa án thì bà V mới có yêu cầu phản tố buộc bàT giao nhà đất.
Tại phiên tòa phúc th ẩm, bà V trình bày không làm gi ấy đặt cọc mua bán vì bà chưa xác định được diện tích nhà đất mà bà muac ủa bàT có tách thửa và làm giấy chủ quyền được hay không? Ngày 02/10/2016 bà V cùng bàT đến Văn phòng công chứng để tìm hiểu về việc này. Khi đến phòng công ch ứng, bà V gặp bàP và được thông báo có thể làm thủ tục đứng tên trên giấy chủ quyền, do đó bà V tiến hành ký hợp đồng công chứng luôn. Lời trình bày nàyc ủa bà V có sự mâu thuẫn, vìn ếu chỉ đến để tìm hiểu về việc có tách thửa và làm gi ấy chủ quyền đư ợc hay không rồim ới quy ết định vi ệc mua bán thì bà V không thể chuẩn bị sẵn số tiền 1.200.000.000 đ ồng, chuẩn bị sẵn đầy đủ giấy tờ cần thiết để yêu cầu công chứng ngay tại thời điểm đó.

## Page 11

Bà Nguyễn Thị Thanh T3 là ngư ời làm chứng trên hợp đồng chuy ển nhượng có lời trình bày bà đã chứng ki ến vi ệc bà V giao cho bàT số tiền 1.200.000.000 đồng. Tuy nhiên đây cũng chỉ là lời trình bàyt ừ một phía của bà T3. Bà T3 xác định bà có cho bàT vay s ố tiền 100.000.000 đ ồng. Ngày 02/12/2016 bàT hẹn bà T3 đến Phòng công chứng để ký giấy vay tiền và tại đây bà T3 được chính bàT nhờ làm chứng cho hợp đồng mua bán với bà V. Việc bà T có nhu cầu vay tiền là do bà V nói cho bà T3 biết.
Trong khi đó bà Võ ThịT N là con của bàT lại trình bày bàT nhờ bàN hỏi vay số tiền 100.000.000 đồng của bà V, bà V không có ti ền nên hứa sẽ tìm người khác cho vay. Ngày 02/12/2016 bà N, bàT mới gặp bà T3 và hai bên ký giấy vay mượn ti ền ngayt ại phòng công ch ứng. BàT không nhờ bà T3 làm chứng trong hợp đồng mua bán vì bàT không bán đất cho bà V. BàT cùng các con cho rằng nếu đãnh ận được số tiền bán đất 1.200.000.000 đồng từ bà V thì tại sao còn phải ký giấy vay của bà T3 số tiền 100.000.000 đồng ngay cùng một ngày.
Như vậy, bà T3, bà V có mối quan hệ quen biết với nhau; bà T3 có cho bà T vay mượn tiền; việc bà T3 cho bàT vay tiền là do bà V giới thiệu. Những lời trình bày của các đương s ự trong vụ án có nhi ều mâu thu ẫn, cần phải được đối chất làm rõ đ ể từ đó xác định việc bà T3 là người làm chứng trong hợp đồng mua bán giữa bàT và bà V có khách quan hay không?
[3] Nguyên đơn bàT có yêuc ầu tuyên b ố Hợp đồng chuy ển như ợng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở ngày 02/12/2016 giữa bàT và bà P, bà V vô hiệu nhưng cấp sơ thẩm chưa tiến hành giải thích cho các đương sự về hậu quả pháp lý của việc tuyên bố hợp đồng vô hiệu, chưa lập biên bản về việc các đương s ự có yêuc ầu Tòa án giải quy ết hậu qu ả của hợp đồng vô hi ệu hay không?
[4] Từ những phân tích nêu trên, nhận thấy việc thu thập chứng cứ chưa được thực hiện đầy đủ mà tại phiên tòa phúc thẩm không thể thực hiện bổ sung được. Do đó, Hội đồng xét xử hủy bản án sơ thẩm chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm theo đ ề nghị của đại diện Viện kiểm sát tại phiên tòa.
BàT không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.
Vì các lẽ trên, Căn cứ khoản 3 Điều 308, Điều 310 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;
QUYẾT ĐỊNH:
1. Hủy bản án sơ thẩm số 1084/2022/DS-ST ngày 30 tháng 11 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyệnH về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở”.
Chuyển hồ sơ vu ̣ án về cho Tòa án nhân dân huyện H, Thành phố Hồ Chí Minh giải quyết la ̣i theo quy đi ̣nh pháp luâ ̣t.

## Page 12

2. Á n phí dân sự phúc thẩm: Bà Võ ThịT không phải chi ̣u.
Bản án phúc thẩm có hiê ̣u lực pháp luâ ̣t kể từ ngày tuyên án./.
Nơi nhận:
- Tòa án nhân dân Tối cao;
- Tòa án nhân dân Cấp cao tại TP.Hồ Chí Minh;
- Viện Kiểm sát nhân dân Cấp cao tại TP.Hồ Chí Minh;
- Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh;
- Cục Thi hành án dân sự TP.Hồ Chí Minh;
- Tòa án nhân dân huyện H;
- Chi cục Thi hành án dân sự huyện H;
- Đương sự;
- Lưu.
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Bùi Thị Kim Dung