Bản án số:13/2023/DSST
“Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”
Số: 13/2023/DSST
Ngày: 04/07/2023
Tòa án xét xử: TAND huyện Tuy An, tỉnh Phú Yên
Cấp xét xử: Sơ thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thông tin vụ việc: Tuyên xử: Chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn. 1. Hủy hợp đồng đặt cọc số 01/HDDC v/v chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 24/8/2022 giữa vợ chồng anh Trương Thành T - chị Lê Thị P, vợ chồng anh Lê Chí H - chị Mai Thị Bích L và anh Trần Văn Y, chị Phan Thị Thu T.

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN TUY AN TỈNH PHÚ YÊN ____________________

Bản án số:13/2023/DSST Ngày: 04/7/2023 V/v“Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc ______________________________________________________


NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN TUY AN, TỈNH PHÚ YÊN
- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Lê Thanh Tùng Các Hội thẩm nhân dân: Ông Nguyễn Mạnh Tiến và bà Trần Thị Lê Dung
- Thư ký phiên tòa : Bà Quách Thị Giang - Cán bộ tòa án nhân dân huy ện Tuy An, tỉnh Phú Yên
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huy ện Tuy An tham gia phiên tòa: Ông Biện Tấn Hoàng - Kiểm sát viên.
 Vào ngày 04 tháng 7 năm 2023 tại trụ sở tòa án nhân dân huyện Tuy An, tỉnh Phú Yên xét x ử sơ thẩm công khai v ụ án dân sự thụ lý số 04/2023/TLST-DS ngày 15 tháng 02 năm 2023, về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 28/2023/QĐXXST-DS ngày 15 tháng 6 năm 2023, gi ữa các đương sự:
 1. Nguyên đơn:
- Vợ chồng anh Trương Thành T - sinh năm 1990 , chị Lê ThịP - sinh năm 1993; Nơi cư trú: Thôn P M, xã A D, h TA, tỉnh Phú Yên
- Vợ chồng anh Lê Chí H - sinh năm 1990 , chị MaiThị Bích L - sinh năm 1990; Nơi cư trú: Thôn PM, xã AD, huyện TA, tỉnh Phú Yên.
Chị Lê Thị P, chị Mai Thị Bích Lủy quyền anh Trương Thành T và anh Lê Chí H tham giat ố tụng, theo gi ấy ủy quyền ngày 07 tháng 03 năm 2023. Anh T, anh H có mặt.
2. Bị đơn:
- Anh Trần Văn Y , sinh năm 1990 ; Nơi đăng ký thư ờng trú: Thôn PM, xã AD, huyện TA, tỉnh Phú Yên; Hiện ở: Q Đ3, xã CH, huyện PC, tỉnh Bình Định. Có mặt tại phiên tòa.
- Chị Phan Thị Thu T, sinh năm 1989; Nơi đăng ký thường trú: Thôn PM, xã AD, huy ện TA , tỉnh Phú Yên ; Hiện ở: ThônH H, xãCH , huy ện PC , tỉnh Bình Định. Có mặt tại phiên tòa.
3. Người làm chứng: Vợ chồng ông Trần Văn S- sinh năm 1964, bà Nguyễn Thị H - sinh năm 1970; Nơi cư trú: Thôn PM, xã AD, huyện TA, tỉnh Phú Yên. Có mặt tại phiên tòa.
NỘI DUNG VỤ ÁN:

## Page 2

- Theo đơn khởi kiện, lời trình bày trong quá trình chuẩn bị xét xử và tại phiên tòa, nguyên đơn và là ngư ời đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn , anh Trương Thành T, anh Lê Chí H thống nhất trình bày:
Ngày 24/08/2022 vợ chồng T - P, vợ chồng H- L và vợ chồng anh Trần Văn Y, chị Phan Thị ThuT thỏa thu ận đặt cọc s ố tiền 550.000.000 đồng để nhận chuyển như ợng quy ền s ử dụng đất với di ện tích đất 240m 2, ( gồm 85m2 đất ở, 155m2 đất hàng năm khác) với giá chuyển nhượng là 700.000.000 đồng, trong tổng diện tích đất 696,6m2 tại Thôn PM, xã AD , huyện TA, tỉnh Phú Yên , thuộc thửa đất s ố 1064, t ờ bản đ ồ số 22, theo giấych ứng nhận quy ền s ử dụng đất s ố CH427978 cấp ngày 09/03/2018 cho v ợ chồng anh Y, chị T. Ngày 24/8/2022 và 25/8/2022 bên đặt cọc đã chuyển đủ tiền đặt cọc 550.000.000 đồng cho vợ chồng Y, T.
Theo hợp đồng đặt cọc sau 90 ngày k ể từ ngày 25/8/2022 hai bên thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chậm nhất đến hết ngày 22/11/2022 bên b ị đơn là v ợ chồng Y , T phải bàn giao giấych ứng nhận diện tích chuy ển nhượng như thỏa thuận.
Hợp đồng có thỏa thuận nếu vợ chồng anh Y, chịT từ chối giao kết và chậm trễ thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì trả lại cho nguyên đơn s ố tiền đặt cọc 550.000.000 đồng và chịu tiền phạt cọc 550.000.000 đồng trong thời hạn 15 ngày k ể từ ngày hết thời gian đặt cọc. Qua ngày 22/11/2022 v ợ chồng anh Y, chịT vẫn không thực hiện hợp đồng chuyển nhượng theo như cam kết.
Nguyên đơn yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc và bị đơn anh Y, chịT trả 01 lần tiền cọc là 550.000.000 đồng và phạt cọc số tiền 550.000.000 đồng, tổng cộng là 1.100.000.000 đồng.
- Bị đơn anh Trần Văn Y , chị Phan Thị ThuT trình bày trong quá trình chuẩn bị xét xử và tại phiên tòa như sau:
Anh Trần Văn Y, chị Phan Thị ThuT thừanh ận ngày 24 , 25/08/2022 có thỏa thuận lập hợp đồng đặt cọc, đã nhận đủ số tiền đặt cọc 550.000.000 đồng để thực hi ện chuy ển như ợng quy ền s ử dụng đ ất, di ện tích đất 240m 2 (85m2 đất ở, 155m2 đất hàng năm khác) trong tổng diện tích đất 696,6m2 tại Thôn PM, xã AD, huyện TA, tỉnh Phú Yên, thuộc thửa đất số 1064, tờ bản đồ số 22, đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH427978 cấp ngày 09/03/2018 cho anh Y, chị T với giá chuyển nhượng là 700.000.000 đồng.
Anh Y, chịT thừa nhận thỏa thuận các nội dung như hợp đồng đặt cọc do nguyên đơn cung c ấp. Sau khi ký kết hợp đ ồng, từ ngày 29/8/2022 đến ngày 22/11/2022 anh Y, chịT 02 lần đề nghị Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Tuy An ti ến hành đo đạc tách thửa, khi cán bộ xuống đo đạc vợ chồng ông S, bà H cản trở không cho đo đạc. Ngày 14/9/2022, anh Y, chịT làm đơn yêu cầu UBND huyện Tuy An gi ải quyết tranh chấp với vợ chồng ông S, bà H tại UBND xã A D nhưng không thành và sau đó có đơn khởi kiện tại Tòa án.

## Page 3

Anh Y, chịT không thể thực hiện đúng cam k ết, nguyên nhân do có ngư ời cản trở không cho cơ quan nhà nư ớc tiến hành đo đạc tách thửa là do lỗi khách quan. Hiện nay, anh Yên chịT đã ly hôn. Anh Y , chịT đồng ý trả lại ti ền cọc 550.000.000 đồng, không đồng ý trả tiền phạt cọc.
- Người làm chứng vợ chồng ông Trần Văn S, bà Nguyễn Thị H trình bày:
Nguyên diện tích đất 696,6m2 thuộc thửa đất số 1064, tờ bản đồ số 22 nằm trong di ện tích đất có chi ều ngang 21m do ông S , bà H tạo l ập. Năm 2017 , vợ chồng làm thủ tục phân chia cho 02 con, mỗi người 07m chiều ngang, phần còn lại ông bà dùng đ ể ở thờ cúng ông bà. V ợ chồng ông bà thương, tin tư ởng vợ chồng Y, T nên làm hợp đồng tặng cho diện tích đất còn lại cho vợ chồng Y, T vay ngân hàng để làm ăn. Vợ chồng Y, T được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như trên.
Từ tháng 8 năm 2022 , cán bộ chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huy ện Tuy An đã 02 lần đến đo đạc tách thửa nên ông bà không cho tách thửa vìt rên phần đất mà vợ chồng Y, T chuyển nhượng có một phần nhà cấp 4 của ông bà đã xây dựng. Ông S, bà H và vợ chồng Y, T xảy ra tranh chấp và UBND xã An Dân, huyện Tuy An đã hòa giải không thành.
 - Tòa án nhân dân huyện Tuy An đã tiến hành hòa giải nhưng không thành.
- Tại phiên tòa:
+ Nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện;
+ Bị đơn không đồng ý với yêu cầu của nguyên đơn;
+ Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huy ện Tuy An phát bi ểu ý ki ến: Về tố tụng: Tòa án đã xác định đúng quanh ệ, xác định đầy đ ủ và đúng tư cách của những người tham gia tố tụng, đã tuân thủ thủ tục tố tụng từ khi thụ lý cho đến khi đưa vụ án ra xét xử và tại phiên tòa.
Về nội dung: Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu bị đơn trả số tiền đặt cọc 550.000.000 đồng là có cơ sở nên đề nghị chấp nhận. Về yêu cầu phạt cọc: Bị đơn cho rằng hợp đồng đặt cọc không thực hiện được do bị cản trở là yếu tố khách quan, nên không đồng ý trả tiền phạt cọc, tuy nhiên bị đơn không có giải pháp thực hiện hợp đồng là lỗi của bị đơn, nên việc không đồng ý trả tiền phạt cọc là không có cơ sở, cần chấp nhận yêu cầu phạt cọc của nguyên đơn. Về án phí: Bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa; trên cơ sở xem xét đầy đủ, toàn diện chứng cứ; ý kiến của nguyên đơn, bị đơn. Hội đồng xét xử nhận định:
[1] Về thủ tục tố tụng: Nguyên đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng dân s ự;
Bị đơn Trần Văn Y, Phan Thị ThuT có nơi đăng ký thư ờng trú tại thôn PM, xã A D, huyện Tuy An, tỉnh Phú Yên nên vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án

## Page 4

nhân dân huyện Tuy An, tỉnh Phú Yên theo khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự.
[2] Về nội dung tranh chấp:
- Ngày 24/08/2022, vợ chồng anh T- chị P, vợ chồng anh H - chị L và anh Y
- chịT thỏa thuận lập hợp đồng đặt cọc số 01/HDDC v/v chuyển nhượng quyền sử dụng đất 240m2 (gồm 85m2 đất ở, 155m 2 đất hàng năm khác) thu ộc thửa đất số 1064, tờ bản đồ số 22, tại thôn PM, xã AD , huyện TA, tỉnh Phú Yên , theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH427978 cấp ngày 09/03/2018 cho anh Y , chị T với tổng diện tích 696,6m2. Bên nhận đặt cọc đã nhận số tiền 550.000.000 đồng.
Nguyên đơn xuất trình hợp đồng đặt cọc số 01/HDDC lập ngày 24/08/2022, yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc và yêu cầu bị đơn trả tiền cọc và phạt cọc do bị đơn không thực hiện hợp đồng. Bị đơn thừa nhận các nội dung trong hợp đồng và đã nhận tiền cọc, việc không thực hiện hợp đồng là do y ếu tố khách quan, nên thống nhất không tiếp tục hợp đồng và đồng ý trả cọc, nhưng không đồng ý yêu cầu phạt cọc của nguyên đơn.
Căn cứ hợp đồng đặt cọc số 01/HDDC lập ngày 24/08/2022 và sự thừa nhận của các bên đương sự, nên được xem là chứng cứ của vụ án theo quy định tại Điều 93, 95 Bộ luật t ố tụng dân s ự, Hội đồng xét x ử xác định ngày 24/8/2022 gi ữa nguyên đơn, b ị đơn đã thỏa thu ận xác lập hợp đồng đặt cọc đ ể thực hi ện vi ệc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (đã đư ợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bị đơn). Các đương s ự đều thống nhất không tiếp tục hợp đồng, nên chấp nhận yêuc ầu khởi kiện của nguyên đơn, hủy hợp đồng đặt cọc số 01/HDDC v/v chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 24/8/2022 gi ữa vợ chồng anh Ti ến - chị P, vợ chồng anh H - chị L và anh Y - chị T. Bị đơn anh Y, chịT có nghĩa v ụ trả cho nguyên đơn số tiền cọc đã nhận là 550.000.000 đồng.
- Đối với tiền phạt cọc: Tại điều 3 của hợp đồng đặt cọc, các bên có thỏa thuận nếu bên B từ chối giao kết và chậm trễ thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì trả lại cho bên A số tiền đặt cọc và chịu phạt cọc với số tiền tương ứng là gấp đôi số tiền bên A đã đặt cọc tương đương là 1.100.000.000 đồng, trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày hết hạn thời gian đặt cọc (07/12/2022).
 Bị đơn cho rằng do bị cản trở nên không thực hiện hợp đồng là yếu tố khách quan, nên không đồng ý yêu cầu phạt cọc của nguyên đơn. Tuy nhiên, diện tích đất thỏa thuận chuyển nhượng cho nguyên đơn là một phần trong diện tích đất đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bị đơn, nên bị đơn có quyền thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất này theo quy định của pháp lu ật. Việc người thân trong gia đình bị đơn cản trở là có làm ảnh hưởng đến thời gian thực hiện hợp đồng đặt cọc, nhưng bị đơn không có biện pháp tháo gỡ vướng mắc trong nội bộ gia đình bị đơn, nên không được xem là trở ngại khách quan như ý ki ến của bị đơn. Vì vậy xác định lỗi không thực hiện hợp đồng, vi phạm nghĩa vụ đã cam kết giữa các bên là do bị đơn. Do vậy, nguyên đơn yêu cầu bị đơn phải trả tiền phạt cọc 550.000.000đ là có căn cứ chấp nhận.

## Page 5

- Xét ý kiến của đại diện viện kiểm sát đề nghị chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ chấp nhận.
[3] Về án phí: Yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đư ợc chấp nhận, nên b ị đơn phải chịu án phí dân s ự sơ thẩm; Hoàn trả tạm ứng án phí dân s ự sơ thẩm cho nguyên đơn.
Vì các lẽ trên;
QUYẾT ĐỊNH:
- Căn cứ: Khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39, khoản 1 Điều 227, Điêu 271, Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Căn cứ Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015; Căn cứ Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thư ờng vụ quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
Tuyên xử: Chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn.
1. Hủy hợp đồng đặt cọc số 01/HDDC v/v chuy ển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 24/8/2022 giữa vợ chồng anh Trương Thành T - chị Lê Thị P, v ợ chồng anh Lê Chí H - chị Mai Thị Bích L và anh Trần Văn Y, chị Phan Thị Thu T.
2. Buộc anh Trần Văn Y, chị Phan Thị ThuT phải liên đới trả cho vợ chồng T - chịP và vợ chồng anh H - chị L số tiền cọc đã nhận là 550.000.000 đồng (Năm trăm năm mươi triệu đồng) và tiền phạt cọc là 550.000.000 đồng (Năm trăm năm mươi triệu đồng). Tổng cộng là 1.100.000.000 đồng (Một tỷ, một trăm triệu đồng).
Cụ thể, anh Y, chị T, mỗi người có nghĩa vụ trả cho nguyên đơn 550.000.000 đồng (Năm trăm năm mươi triệu đồng).
3. Khi bản án có hi ệu lực và k ể từ ngày có đơn yêuc ầu thi hành án của người được thi hành án , nếu người phải thi hành án chưa thi hành xong thì hàng tháng còn phải chịu khoản tiền lãi theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 357 Bộ luật dân sự năm 2015 của số tiền còn phải thi hành án cho đến khi thi hành án xong.
Trong trường hợp bản án được thi hành theo Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân s ự, người phải thi hành án dân s ự có quyền thỏa thuận thi hành án, t ự nguyện thi hành án ho ặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Lu ật thi hành án dân s ự; thời hiệu yêu cầu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.
4. Về án phí:
- Buộc anh Trần Văn Y, chị Phan Thị ThuT phải chịu 45.000.000 đồng (Bốn mươi lăm triệu đồng) án phí dân sự sơ thẩm, cụ thể mỗi người phải chịu 22.500.000 đồng (Hai mươi hai triệu, năm trăm nghìn đồng).
 - Hoàn trả cho Trương Thành T, chị Lê ThịP số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 22.500.000 đồng (Hai mươi hai triệu, năm trăm nghìn đồng) theo biên lai thu tạm

## Page 6

ứng án phí số 0005741 ngày 15/02/2023 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Tuy An, tỉnh Phú Yên.
5. Về quyền kháng cáo: Nguyên đơn, b ị đơn cóm ặt tại phiên tòa có quy ền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án.


* Nơi nhận:
- TAND tỉnh Phú Yên;
- VKSND huyện Tuy An (2);
- Chi cục THADS huyện Tuy An;
- Đương sự;
- Lưu hồ sơ, AV.
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa





Lê Thanh Tùng