Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 80/2023/QĐ-PT
Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Số: 85/2023/DSPT
Ngày: 26/07/2023
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Khánh Hòa
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thông tin vụ việc: Không chấp nhận kháng cáo của bà Phạm Thị H

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TỈNH KHÁNH HÒA Độc lập – Tự do – Hạnh phúc



NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH KHÁNH HÒA
- Thành phần hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Trần Hữu Viên Các Thẩm phán: Bà Lê Thúy Phượng Ông Võ Đình Phương
- Thư ký phiên tòa: Bà Lê Như Trung Hậu – Thư ký Tòa án, Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Khánh Hòa tham gia phiên tòa:
Bà Lê Đăng Phương Huệ - Kiểm sát viên.
Ngày 26 tháng 7 năm 2023, tại Trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa mở phiên tòa công khai xét xử vụ án dân sự phúc thẩm thụ lý số 69/2023/TLPT- DS ngày 16 tháng 5 năm 2023 về “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”. Do Bản án dân sự sơ thẩm số 75/2022/DS-ST ngày 14 tháng 12 năm 2022 của Tòa án nhân dân thị xã Ninh H2, tỉnh Khánh Hòa bị kháng cáo. Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 80/2023/QĐ-PT ngày 22 tháng 6 năm 2023, Quyết định hoàn phiên tòa phúc thẩm số 95/2023/QĐ-PT ngày 11 tháng 7 năm 2023, giữa các đương sự:
 - Nguyên đơn: Bà Phạm Thị H, sinh năm 1983; địa chỉ: Tổ 2 ấp Bà T1 2, Phú Đ, Tân Phú Đ, tỉnh Tiền G.
Người đại diện theo ủy quyền: Ông Trần Đức Q, sinh năm 1975; địa chỉ:
Thôn Bằng P, xã Ninh Phú, thị xã Ninh H2, tỉnh Khánh H2 (Giấy ủy quyền được công chứng ngày 22/02/2022). Có mặt tại phiên tòa.
- Bị đơn: Bà Lê Thị L, sinh năm 1968; địa chỉ: Tập đoàn 5, thôn Đống Đ1, xã Ninh S, thị xã Ninh H2, tỉnh Khánh H2.
 Người đại diện theo ủy quyền: Ông Huỳnh Anh T , sinh năm 1973; đ ịa chỉ: 140/32 Củ C, phường Vĩnh H3, thành phố N, tỉnh Khánh H2 (Giấy ủy quyền được công chứng ngày 15/4/2022). Có mặt tại phiên tòa.
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Bà Huỳnh Thị L1, sinh năm 1942; địa chỉ: Tập đoàn 5, thôn Đống Đ1 xã Ninh S, thị xã Ninh H2, tỉnh Khánh H2. Có đơn xin xét xử vắng mặt.
Án số: 85/2023/DS-PT Ngày: 26 - 7 - 2023 V/v: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc.

## Page 2

 - Người làm chứng: Bà Trần Thị H1, sinh năm 1982; đ ịa chỉ: 378/16Đ Dương Bá T2, Phường 01, Quận 8, Thành phố H4. Có đơn đề nghị xét xử vắng mặt.
NỘI DUNG VỤ ÁN
- Theo đơn khởi kiện, quá trình tranh tụng và tại phiên tòa, đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Trần Đức Q trình bày:
Vào ngày 02/12/2021, bà Phạm Thị H và bà Lê Thị L có ký hợp đồng mua bán đặt cọc nhà đất để chuyển nhượng thửa đất số 489, tờ bản đồ số 26 có diện tích 834m2 tại xã Ninh S, thị xã Ninh H2, tỉnh Khánh H2 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CX 274075, số vào sổ cấp GCN: CS02881 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Khánh H2 cấp ngày 30/7/2020 đ ứng tên b à Lê Thị L. Giá chuyển nhượng là 1.036.000.000 đồng. Bà H đặt cọc cho bà L 150.000.000 đồng.
Nếu bên B đổi ý không mua đất nữa sẽ mất tiền cọc. Nếu bên A đổi ý không bán nữa thì bồi thường cho bên B số tiền trị giá bằng 2 lần số tiền mà bên B đặt cọc theo quy đ ịnh của pháp luật. Sau khi k ý hợp đồng đặt cọc thì bà L cho biết Bà muốn thực hiện việc sáp nhập diện tích đất thuộc thửa 489 với diện tích đất khác của bà L nhưng vẫn đảm bảo diện tích đất chuyển nhượng đủ đúng như thỏa thuận ban đầu giữa bà H và bà L là 834m2 thì bà H đồng ý, việc bà L sáp nhập diện tích đất như thế nào thì bà H không biết và không quan tâm. Đồng thời hai bên thỏa thuận miệng thời hạn ký hợp đồng và giao tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn lại là vào thời điểm ngay sau khi bà L thực hiện xong việc sáp nhập các thửa đất.
Khi thực hiện xong việc sáp nhập các thửa đất thì bà L đưa cho bà H Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DĐ 513506, số vào sổ cấp GCN: CS 04274 do Sở Tài nguyên v à Môi trường cấp ngày 27/12/2021 đối với thửa đất số 724, tờ bản đồ số 26, có diện tích 1.460,1m2 tại xã Ninh S, thị xã Ninh H2, tỉnh Khánh H2 đứng tên bà Lê Thị L để cùng phối hợp với bà L thực hiện thủ tục ký hợp đồng chuyển nhượng thì bà H mới biết là thửa đất số 489, tờ bản đồ số 26 có diện tích 834m2 mà hai bên k ý hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng đã hợp với thửa đất khác của bà L thành thửa đất số 724, tờ bản đồ số 26, có diện tích 1.460,1m2 tại xã Ninh S, thị xã Ninh H2, tỉnh Khánh H2 và hiện nay bà H vẫn đang giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên của bà L.
Tuy nhiên, bà L không phối hợp với bà H tiến hành thực hiện thủ tục ký hợp đồng chuyển nhượng đối với diện tích 834m2 như thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc ngày 02/12/2021 nên bà H khởi kiện bà Lyêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc mua bán nh à đất, trả số tiền đ ặt c ọc l à 150.000.000 đ ồng v à phạt c ọc s ố tiền 300.000.000 đồng. Sau đó, bà H mới biết trên thửa đất 489 cũ (nay là thửa 724), tờ bản đồ số 26 có ngôi nhà cấp 4 do bà Huỳnh Thị L1 đang quản lý, sử dụng dẫn đến các bên không ký hợp đồng chuyển nhượng được nên bà Hyêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất ngày 02/12/2021 là vô hiệu vì có đối tượng không thực hiện được, buộc bà L phải trả cho bà H số tiền đặt cọc là 150.000.000 đồng và phạt cọc số tiền 300.000.000 đồng, không yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Các bên không tiến hành được thủ tục chuyển nhượng là do lỗi

## Page 3

của bà L vì khi thỏa thuận ký hợp đồng đặt cọc bà L giấu giếm không nói cho bà H biết về việc trên thửa đất 489, tờ bản đồ số 26 xã Ninh S, thị xã Ninh H2, tỉnh Khánh H2 có ngôi nhà cấp 4 do bà Huỳnh Thị L1 (mẹ bà Lê Thị L) đang ở, quản lý, sử dụng và việc bà L thực hiện sáp nhập thửa đất 489 với diện tích đất khác của bà L thành thửa 724 như hiện nay làm cho các bên không tiến hành được thủ tục chuyển nhượng đối với thửa 489, tờ bản đồ số 26, diện tích 834m2 tại xã Ninh S, thị xã Ninh H2, tỉnh Khánh H2.
- Quá trình tranh tụng và tại phiên tòa đại diện theo ủy quyền của bị đơn ông Huỳnh Anh T trình bày:
 Nguồn gốc thửa đất 489 và căn nhà cấp 4 có kết cấu tường gạch, mái tôn, nền xi măng là của bà Huỳnh Thị L1 tặng cho con gái là bà Lê Thị L năm 2014, bà L đã được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Khánh H2 cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CX 274075, số vào sổ cấp GCN: CS 02881 ngày 30/7/2020.
Bà Lê Thị L thừa nhận có ký hợp đồng mua bán đăt cọc nhà đất ngày 02/12/2021 với bà Phạm Thị H để chuyển nhượng thửa đất số 489, tờ bản đồ số 26, diện tích 834m2 tại x ã Ninh S, th ị xã Ninh H2, tỉnh Khánh H2. Gi á chuyển như ợng l à 1.036.000.000 đồng như nguyên đơn trình bày. Ngày ký hợp đồng đặt cọc và giao tiền đặt cọc là ngày 02/12/2021 tại Thành phố H4 nhưng trong giấy đặt cọc ghi nhầm là ngày 02/12/2022 nhưng việc ký hợp đồng đặt cọc trên chỉ để làm tin để bà H đưa tiền cho bà L để thực hiện một thỏa thuận bằng miệng khác giữa bà H và bà L là bà L có 02 thửa đất là thửa 489 có diện tích 834m2 và thửa 534 có diện tích 640m2 thuộc tờ bản đồ số 26 tại thôn Đống Đ1, xã Ninh S, thị xã Ninh H2 có chiều ngang là 43m, dài hết đất. Bà H và bà L thỏa thuận sẽ gộp diện tích đất của hai thửa đất trên lại với nhau sau đó cắt lại cho bà L 06m chiều ngang, dài hết đất, phần đất thổ cư là của bà L và hai bên tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất còn lại cho bà H, bao gồm cả ngôi nhà cấp 4 trên thửa đất. Theo thỏa thuận, bà L đã tiến hành thủ tục hợp thửa 489 và thửa 534 thành thửa đất số 724, tờ bản đồ số 26, có diện tích 1.460,1m2 tọa lạc tại thôn Đống Đ1, xã Ninh S, thị xã Ninh H2 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DĐ 513506, số vào sổ cấp GCN: CS 04274 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Khánh H2 cấp ngày 27/12/2021 đứng tên bà Lê Thị L.
Sau khi nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bà L đã giao ngay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà H để bà H tiến hành thủ tục tách thửa cho bà L nhưng sau đó bà H nói cho bà L biết là không tách được theo như thỏa thuận vì do quy hoạch giao thông. Bà L nói để bà L trả lại tiền cọc và đưa cho bà H một ít chi phí đi lại nhưng bà H không đồng ý, bà Hyêu cầu tuyên bố Hợp đồng mua bán đặt cọc nhà đất ngày 02/12/2021 là vô hiệu vì đối tượng không thực hiện được, buộc bà L phải trả cho bà H số tiền đặt cọc là 150.000.000 đồng và phạt cọc số tiền 300.000.000 đồng, không yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu thì bà L thống nhất tuyên bố hợp đồng vô hiệu, không yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, đồng ý trả cho bà H số tiền đặt cọc là 150.000.000 đồng, không đồng ý số tiền phạt cọc 300.000.000 đồng vì các bên không giao kết hợp đồng chuyển nhượng được là do lỗi của bà H. Bà H đã không tiến hành thủ tục tách thửa để tiến hành giao kết hợp đồng chuyển nhượng, bà L chỉ được bà H

## Page 4

thông báo sau khi hợp hai thửa đất thì diện tích đất bị quy hoạch giao thông nên không tiến hành được thủ tục tách thửa như thỏa thuận để chuyển nhượng được, sau đó không thấy bà H liên lạc nữa. Đối với căn nhà cấp 4 trên thửa đất 489 thì trước khi ký hợp đồng đặt cọc bà H đã xem hiện trạng lô đất, các giấy tờ liên quan, bà H biết có ngôi nhà do bà Huỳnh Thị L1 đang quản lý, sử dụng nhưng vẫn đồng ý mua và ký vào hợp đồng đặt cọc. Sau khi ký hợp đồng đặt cọc thì do hai bên có thỏa thuận sáp nhập diện tích đất thửa 489 và thửa 534 thì bà L mới tiến hành thủ tục hợp hai thửa đất trên thành thửa 724. Do đó, bà L chỉ đồng ý trả cho bà H số tiền đặt cọc là 150.000.000 đồng. Sau khi bà L trả tiền thì bà H trả lại cho bà L Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DĐ 153506, s ố vào sổ cấp giấy chứng nhận CS 04274 do S ở Tài nguyên v à Môi trư ờng tỉnh Khánh H 2 cấp ng ày 27/12/2021 đứng tên bà Lê Thị L.
 - Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Huỳnh Thị L1:
Trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án đã tiến hành triệu tập hợp lệ nhiều lần nhưng bà Huỳnh Thị L1 vắng mặt không có lý do. Do đó, Tòa án không tiến hành lấy lời khai cũng như không thể tiến hành hòa giải được.
- Người làm chứng bà Trần Thị H1 trình bày:
Ngày 02/12/2021, Bà có chứng kiến thỏa thuận mua bán đất giữa bà Phạm Thị H và bà Lê Thị L như sau: Bà L bán cho bà H một lô đất có diện tích 834m2 thuộc thửa đất số 489, tờ bản đồ số 26 xã Ninh S, thị xã Ninh H2, tỉnh Khánh H2, bà H đã xem giấy ch ứng nh ận quyền s ử dụng đ ất và đồng ý mua với s ố tiền 1.036.000.000 đồng. Bà H đã đặt cọc cho bà L số tiền 150.000.000 đồng và tại buổi thỏa thuận bà L không cho bà H biết là trên đất bà L có 01 ngôi nhà và trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bà L cũng không đăng ký sở hữu nhà. Do bận công việc nên Bà đề nghị Tòa án giải quyết, xét xử vắng mặt.
Bản án dân sự sơ thẩm số 75/2022/DS-ST ngày 14/12/2022 của Tòa án nhân dân thị xã Ninh H2, quyết định:
Căn cứ Điều 116, Điều 117, Điều 122, Điều 131, Điều 328, Điều 407, Điều 408, Điều 357 và Điều 468 Bộ luật Dân sự; Điều 12 Luật Nhà ở; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, quy định về mức thu, miễn, giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án, Tuyên xử: 1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Phạm Thị H.
1.1. Tuyên bố Hợp đồng mua bán đặt cọc nhà đất ngày 02/12/2021, giữa bà Phạm Thị H và bà Lê Thị L là vô hiệu.
1.2. Bà Lê Thị L có nghĩa vụ trả cho bà Phạm Thị H số tiền 150.000.000 đồng (Một trăm năm mươi triệu đồng).
1.3. Bà Phạm Thị H phải trả lại cho b à Lê Thị L bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DĐ 513506, số vào sổ cấp GCN: CS 04274 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Khánh H2 cấp ngày 27/12/2021 đối với thửa đất số 724, tờ bản đồ số 26, có diện tích 1.460,1m2 tại thôn Đống Đ1, xã Ninh S, thị xã Ninh H2, tỉnh Khánh H2 đứng tên bà Lê Thị L.

## Page 5

 2. Không ch ấp nh ận yêuc ầu của b à Phạm Th ị H về phạt c ọc số tiền 300.000.000 đồng (Ba trăm triệu đồng).
Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn quyết định về chi phí tố tụng, án phí, nghĩa vụ thi hành án và quyền kháng cáo theo quy định của pháp luật.
Ngày 22 tháng 12 năm 2022, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Trần Đức Q có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.
Tại phiên tòa phúc thẩm:
- Đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Trần Đức Q giữ nguyên nội dung kháng cáo và trình bày: Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất ngày 02/12/2021 là vô hiệu vì có đối tượng không thực hiện được do trên thửa đất 489, tờ bản đồ số 26 có ngôi nhà cấp 4 do bà Huỳnh Thị L1 đang quản lý, sử dụng và bà Lê Thị L tự ý hợp thửa đất 489 tờ bản đồ số 26 có diện tích 834m2 với thửa đất 534 tờ bản đồ số 26 có diện tích 640m 2 thành thửa 724 t ờ bản đồ số 26 có diện tích 1.460,1m2 dẫn đến các bên không ký hợp đồng chuyển nhượng được lỗi hoàn toàn thuộc về bà Lê Thị L. Đề nghị Hội đồng xét xử sửa bản án sơ thẩm, chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Phạm Thị H.
 - Đại diện theo ủy quyền của bị đơn ông Huỳnh Anh T đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.
- Kiểm sát viên phát biểu tại phiên tòa: V ề chấp hành pháp luật, Thẩm phán, Hội đồng xét xử và những người tham gia tố tụng đã chấp hành đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự trong giai đoạn xét xử phúc thẩm. Về nội dung vụ án, đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
[1] Về thủ tục tố tụng Tại phiên tòa phúc thẩm, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Huỳnh Thị L1 và người làm chứng bà Trần Thị H1 vắng mặt. Bà Huỳnh Thị L1 và bà Trần Thị H1 có đơn đề nghị xét xử vắng mặt. Căn cứ Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vụ án theo thủ tục chung.
[2] Về nội dung vụ án [2.1] Thửa đất số 489, tờ bản đồ số 26 tại thôn Đống Đ1, xã Ninh S, thị xã Ninh H2, tỉnh Khánh H2 thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bà Lê Thi L (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số vào sổ cấp GCN: CS02881 ng ày 30/7/2020 của Sở Tài nguyên v à Môi trường tỉnh Khánh H2). Theo quy đ ịnh tại Điều 168, Điều 188 Luật Đất đai, bà Lê Thị L có đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất nêu trên cho người khác.
[2.2] Ngày 02/12/2021, bà Lê Thị L và bà Phạm Thị H ký kết Hợp đồng mua bán đặt cọc nhà đất. Theo đó, bà Lê Thị L chuyển nhượng cho bà Phạm Thị H thửa đất số 489, tờ bản đồ số 26, diện tích 834m2 tại thôn Đống Đ1, xã Ninh S,

## Page 6

thị xã Ninh H2, tỉnh Khánh H2. Giá chuyển nhượng là 1.036.000.000 đồng. Bà Phạm Thị H xem hiện trạng lô đất và các giấy tờ liên quan đến lô đất và đồng ý mua. Bà Phạm Thị H đặt cọc trước cho bà Lê Thị L 150.000.000 đồng (Một trăm năm mươi triệu đồng). Nếu bên mua không mua th ì mất tiền cọc. Nếu bên bán không bán thì phải bồi thường 02 lần số tiền đặt cọc (Không thể hiện thời điểm các bên tiến hành ký kết hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đối với thửa đất nêu trên). Đây là hợp đồng đặt cọc để đảm bảo cho vi ệc giao kết hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 489, tờ bản đồ số 26, diện tích 834m2 tại thôn Đồng Đ1, xã Ninh S, thị xã Ninh H2, tỉnh Khánh H2, được các bên tự nguyện thỏa thuận, hình thức phù hợp với quy đ ịnh tại khoản 1 Điều 328 B ộ luật Dân s ự nên phát sinh hiệu lực.
Nguyên đơn cho rằng Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất ngày 02/12/2021 là vô hiệu vì trên thửa đất 489, tờ bản đồ số 26 có ngôi nhà cấp 4 do b à Huỳnh Thị L1 đang quản lý, sử dụng dẫn đến đối tượng của hợp đồng không thực hiện được là không có căn cứ.
[2.3] Bà Lê Thị L cho rằng, sau khi ký hợp đồng đặt cọc, Bà và bà Phạm Thị H thỏa thuận hợp thửa đất số 489 với thửa đất số 534, tờ bản đồ số 26 để có chiều ngang 43m, sau đó cắt lại cho Bà 06m chiều ngang, chiều dài hết đất, phần đất thổ cư là của Bà. Diện tích đất còn lại, chiều ngang 37m, chi ều dài hết đất chuyển nhượng cho bà Phạm Thị H.
Bà Phạm Thị H thừa nhận, sau khi ký hợp đồng đặt cọc, bà Lê Thị L giao cho Bà bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số vào sổ cấp GCN: CS-02881 ngày 30/7/2020 của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Khánh H2. Sau đó, Bà đã giao lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên cho bà L để bà L tiến hành thủ tục hợp thửa đất số 489 với thửa đất số 534. Sau khi bà L thực hiện xong vi ệc hợp 02 thửa đất thành thửa đất số 724 tờ bản đồ số 26, diện tích 1.460,1m2, bà Lê Thị L được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Khánh H2 cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số vào sổ cấp GCN: CS- 04274 ngày 27/12/2021 đối với thửa đất số 724, tờ bản đồ số 26, có diện tích 1.460,1m2 tại thôn Đống Đ1, xã Ninh S, thị xã Ninh H2, tỉnh Khánh H2. Bà Lê Thị L đã giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên cho Bà.
Như vậy, giữa bà Phạm Thị H và bà Lê Thị L đã có sự thỏa thuận việc hợp thửa đất số 489 với thửa đất số 534, tờ bản đồ số 26 thành thửa đất số 724, tờ bản đồ số 26, diện tích 1.460,1m2. Sau đó tách phần diện tích 834m2 thuộc một phần thửa 724 để hai bên thực hiện việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất.
[2.4] Theo Văn bản số 7083/CNNH ngày 28/9/2022 của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai tại thị xã Ninh H2: Sau khi hợp thửa 489 tờ bản đồ số 26 có diện tích 834m2 với thửa đất 534 tờ bản đồ số 26 có diện tích 640m2 thành thửa 724 tờ bản đồ số 26 có diện tích 1.460,1m2 thì hiện nay không đư ợc phép tách thửa đối với diện tích 834m2 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng ban đầu (thửa 489, tờ bản đồ 26 có diện tích 834m2) thành một thửa riêng. Lý do: Sau khi tr ừ diện tích phải thu hồi (quy hoạch giao thông), phần diện tích còn lại sau khi tách

## Page 7

phần diện tích 834m2 là không đủ diện tích tối thiểu 300m2 (BHK) đối với loại đất trồng cây hàng năm khu vực phân tán. Trường hợp các bên muốn thực hiện ký hợp đồng chuyển nhượng đối với diện tích 834m2 thuộc một phần thửa 724, tờ bản đồ số 26 thì không thực hiện được chuyển nhượng.
[2.5] Từ những phân t ích và nhận định nêut ại mục [2.3], [2.4] thì thấy thỏa thuận hợp thửa 489, tờ bản đồ 26 với thửa 534, tờ bản đồ số 26 thành thửa 724 tờ bản đồ số 26, diện tích 1.460,1m2, sau đó tách phần diện tích 834m2 thuộc một phần thửa 724 để ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bà Lê Thị L và bà Phạm Thị H là nguyên nhân làm cho việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 489, tờ bản đồ số 26, diện tích 834m2 tại thôn Đống Đ1, xã Ninh S, thị xã Ninh H2, tỉnh Khánh H2 không thực hiện được theo thỏa thuận tại Hợp đồng mua bán đặt cọc nhà đất ngày 02/12/2021.
Như vậy, bà Lê Thị L và bà Phạm Thị H không thực hiện được việc ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng 834m2 đất thuộc thửa đất số 489, tờ bản đồ số 26 tại thôn Đống Đ1, xã Ninh S, thị xã Ninh H2, tỉnh Khánh H2 là do lỗi khách quan, nên khi chấm dứt hợp đồng đặt cọc thì bà Lê Thị L phải trả lại cho b à Phạm Th ị H tiền đ ặt c ọc 150. 000.000 đ ồng v à không b ị “phạt c ọc”
300.000.000 đồng.
[2.5] Cấp sơ thẩm xác đ ịnh Hợp đồng mua bán đ ặt c ọc nh à đất ngày 02/12/2021 vô hiệu do đối tượng hợp đồng không thể thực hiện được và giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu là không đúng, nên cần sửa án sơ thẩm.
Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Phạm Thị H về yêu cầu bà Lê Thị L trả lại 150.000.000 đồng tiền đặt cọc; không chấp nhận yêu cầu của b à Phạm Th ị H về tuyên b ố Hợp đ ồng mua bán đ ặt c ọc nh à đất ng ày 02/12/2021 vô hiệu và phạt cọc số tiền 300.000.000 đồng.
[2.6] Về án phí
- Án phí sơ thẩm: Bà Phạm Thị H phải nộp 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm đối với yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu không được chấp nhận và án phí dân sự sơ thẩm theo gi á ngạch đối với yêuc ầu phạt cọc không đư ợc chấp nh ận l à 300.000.000 đ ồng x 5% = 15.000.000 đ ồng. T ổng c ộng l à 15.300.000 đồng.
Bà Lê Thị L phải chịu án phí trên số tiền đặt cọc phải trả cho nguyên đơn là 150.000.000 đồng x 5% = 7.500.000 đồng.
- Án phí phúc thẩm: Bà Phạm Thị H phải nộp 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm.
[2.7] Giữ nguyên các quyết định khác của bản án sơ thẩm.
 Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
 Căn cứ vào khoản 1, khoản 2 Điều 308, Điều 309 Bộ luật Tố tụng dân sự;
1. Không chấp nhận kháng cáo của bà Phạm Thị H.

## Page 8

2. Sửa bản án sơ thẩm như sau:
Áp dụng Điều 328 Bộ luật Dân sự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án, Tuyên xử:
2.1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Phạm Thị H.
Buộc bà Lê Thị L phải trả cho bà Phạm Thị H tiền đặt cọc là 150.000.000 đồng (Một trăm năm mươi triệu đồng).
Bà Phạm Thị H phải trả lại cho bà Lê Thị L bản chính Giấy chứng nhận quyền s ử dụng đ ất s ố DĐ 513506, số vào s ổ cấp GCN: CS 04274 do S ở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Khánh H2 cấp ngày 27/12/2021 đối với thửa đất số 724, tờ bản đồ số 26, có diện tích 1.460,1m2 tại thôn Đống Đa, xã Ninh S, thị xã Ninh H2, tỉnh Khánh H2 đứng tên bà Lê Thị L.
2.2. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Phạm Thị H về tuyên bố Hợp đồng mua bán đặt cọc nhà đất ngày 02/12/2021 vô hiệu và “phạt cọc” số tiền 300.000.000 đồng.
2.3. Giữ nguyên quyết định của bản án sơ thẩm về chi phí tố tụng, nghĩa vụ thi hành án.
2.4. Án phí:
- Án phí sơ thẩm:
Bà Phạm Thị H phải nộp 15.300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm. Được trừ 11.000.000 đồng tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm mà bà Phạm Thị H đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AA/2021/0004421 ngày 11/01/2022 của Chi cục thi hành án dân sự thị xã Ninh H2, tỉnh Khánh H 2. Bà Phạm Thị H còn phải nộp 4.300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm.
Bà Lê Thị L phải nộp 7.500.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm.
- Án phí phúc thẩm:
Bà Phạm Thị H phải nộp 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm. Được trừ 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm mà bà Phạm Thị H đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AA/2021/0005669 ngày 14/02/2023 của Chi cục thi hành án dân sự thị xã Ninh H2, tỉnh Khánh H 2. Bà Phạm Thị H đã nộp đủ án phí dân sự phúc thẩm.
Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án.
Nơi nhận: TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM
- VKSND tỉnh Khánh Hòa; THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA
- TAND thị xã Ninh H2;
- VKSND thị xã Ninh H2;
- Chi cục THADS thị xã Ninh H2;
- Các đương sự;
- Lưu án văn, hồ sơ.
 Trần Hữu Viên

## Page 9

9