Bản án số: 19/2023/DS-PT
Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển quyền sử dụng đất
Số: 19/2023/DS-PT
Ngày: 14/03/2023
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Nghệ An
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thông tin vụ việc: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển quyền sử dụng đất

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH NGHỆ AN Bản án số: 19/2023/DS-PT Ngày:14/3/2023 “V/v Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất”
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập- Tự do- Hạnh phúc NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH NGHỆ AN
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Thu Từ Các Thẩm phán: Ông Hồ Ngọc Tiếp và bà Nguyễn Thị Hải Minh
- Thư ký phiên tòa : Bà Nguyễn Lệ Huyền- Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Nghệ An.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Nghệ An tham gia phiên tòa: Bà Trần Thị Tâm - Kiểm sát viên.
Ngày 14/3/2023, tại Trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Nghệ An xét x ử công khai vụ án Dân sự phúc thẩm thụ lý số 100/2022/TLPT-DS ngày 24/11/2022 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển quyền sử dụng đất ”. Do Bản án Dân sự sơ thẩm số 17/2022/DS-ST ngày 28/9/2022 của Tòa án nhân dân huyện Quỳ H, tỉnh Nghệ An bị kháng cáo, theo Quyết định đưa v ụ án ra xét x ử số 56/2023/QĐXXPT-DS ngày 27/02/2023, giữa các đương sự:
- Nguyên đơn: Chị Võ Thị Á, sinh năm 1979. Địa chỉ: Xóm LiênH 2, xã Nghĩa Th, huyện Nghĩa Đ, tỉnh Nghệ An. Có mặt.
- Bị đơn: Ông Trương Văn H, sinh năm 1970. Địa chỉ: Xóm M, xã Nghĩa X, huyện Quỳ H, tỉnh Nghệ An. Có mặt.
- Người có quyền và nghĩa vụ liên quan: Bà Phạm Thị Th, sinh năm 1975.
Địa chỉ: Xóm M, xã Nghĩa X, huyện Quỳ H, tỉnh Nghệ An. Có mặt.
- Người làm chứng:
1. Bà Ngô Thị Th , sinh năm 1961 . Địa chỉ : Xóm M, xã Nghĩa X, huyện Quỳ H, tỉnh Nghệ An. Vắng mặt.
2. Bà Lê Thị Th , sinh năm 1976. Địa chỉ : Xóm M , xã Nghĩa X , huyện Quỳ H, tỉnh Nghệ An. Vắng mặt.

## Page 2

3. Ông Nguyễn Hồng S , sinh năm 1965. Địa chỉ: Xóm M , xã Nghĩa X, huyện Quỳ H, tỉnh Nghệ An. Có mặt.
4. Anh Đậu Văn Th, sinh năm 1986. Địa chỉ: Xóm M, xã Nghĩa X, huyện Quỳ H, tỉnh Nghệ An. Có mặt.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Theo đơn khởi kiện, lời khai trong quá trình gi ải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa sơ thẩm, nguyên đơn trình bày:
Ngày 04/3/2022 chị và ông Trương VănH ký hợp đồng đặt cọc về việc ông H chuyển nhượng cho chị Á mảnh đất diện tích rộng 32m x sâu hết dất, thửa đất số 1, tờ bản đồ số 25, địa chỉ thửa dất Xóm M, xã Nghĩa X, huyện Quỳ H, tỉnh Nghệ An, diện tích đất chuyển nhượng mang tên ông Trương Văn N (ông N là bố đẻ của ông H, ông N đã chết) với số tiền là 760.000.000 đồng. Hai bên lập hợp đồng đặt cọc và ông H đã nhận cọc số tiền là 110.000.000 đồng (Một trăm mười triệu đồng). Lúc đó bìa đ ỏ đất của ông Trương VănH đang thế chấp vay tiền ngân hàng nên chị Á trả khoản tiền ông H nợ ngân hàng mới rút bìa ra được.
Thời hạn hợp đồng đặt cọc là 02 tháng, ông H là người chịu trách nhiệm làm thủ tục sang tên bìa h ồng, đã hết hạn thời hạn đặt cọc nhưng ông Trương VănH không sang tên bìa hồng cho chị và đất ông H là đất nông nghiệp, không phải là đất vườn, không chuy ển sang đất ở, vườn như hợp đồng đặt cọc. Do ông H vi phạm hợp đồng nên chị Á khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết hủy hợp đồng đặt cọc và buộc ông H trả lại tiền cọc. Chị Võ Thị Á thừa nhận trên đất chị đặt cọc có 15 cây bưởi, ngoài ra không có cây gì khác và thời điểm chị đưa máy xúc vào san mặt bằng thì ông H, bà Th đồng ý, không có kiến gì và cây trồng do gia đình ông H, bà Th phá dỡ. Trường hợp nếu ông H đồng ý trả lại số tiền cọc thìch ị đồng ý hỗ trợ cho ông H 20.000.000 đồng để trồng lại cây cối, chỉ trả cho chị số tiền 90.000.000 dồng. Nếu ông H không đồng ý trả lại tiền cọc thì chị Á yêu cầu Tòa án gi ải quyết buộc ông Trương VănH trả lại số tiền đặt cọc 110.000.000 đồng. Chị Võ Thị Á đồng ý bồi thường thiệt hại tài sản cho ông Trương Văn H, bà Phạm Thị Th số tiền 6.214.200 đồng.
Theo lời khai trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa sơ thẩm, bị đơn trình bày:
Ngày 04/3/2022, ông H bán cho chị Võ Thị Á mảnh đất di ện tích rộng 32m x sâu hết thửa đất, tại thửa số 1 tờ bản đồ số 25, địa chỉ thửa đất Xóm M, xã Nghĩa X, huyện Quỳ H, tỉnh Nghệ An với số tiền là 760.000.000 đ ồng, ông đã nhận tiền cọc của chị Á với số tiền là 110.000.000 đ ồng; trong đó, 100.000 .000 đồng có ghi trong hợp đồng đặt cọc và 10.000.000 đồng trao tay. Di ện tích đất

## Page 3

ông chuyển nhượng cho chị Á mang tên ông Trương Văn N (ông N mất năm 1998) là bố đẻ của ông H. Mẹ ông H là bà Trương ThịM (mất năm 1990). Ông H là người con duynh ất của ông N, bà M. Thời hạn đặt cọc là 02 tháng, k ể từ ngày 04/3/2022. Trênh ợp đồng thì ông là ngư ời chịu trách nhi ệm làm thủ tục sang tên nhưng do không quen bi ết nên hai bên thỏa thuận miệng là chị Á chịu trách nhiệm làm thủ tục sang tên, làm thủ tục công chứng, chuyển nhượng phần đất trên cho chị Á tại cơ quan có thẩm quyền, còn ông là người chịu lệ phí.
Sau 20 ngày, kể từ ngày 04/3/2022 tuy không được sự đồng ý của gia đình ông nhưng chị Á đã tự ý phá tài sản trên thửa đất bao gồm 50 gốc bưởi Hồng Quang Tiến đã trồng được 10 năm, hàng năm trung bình 1 cây (g ốc) bưởi cho gia đình thu ho ạch qu ả 1.000.000 đ ồng/cây/năm, 50 cây x 1.000.000 đồng là 50.000.000 đ ồng; 10 cây lát đã trồng được 5 năm, một cây khoảng 2.000.000 đồng, 10 cây là 20.000.000 đồng; 4 cây sưa trồng được 5 năm khoảng 2.000.000 đồng/cây, 4 cây là 8.000.000 đ ồng; 12 cây (g ốc) chanh đã trồng được 6 năm, mỗi năm chanh thu ho ạch qu ả khoảng 300.000 đ ồng/cây/năm x 12 cây là 3.600.000 đ ồng/năm; 5 cây xoan đã trồng 7 năm 1.000.000 đ ồng/cây, 5 cây là 5.000.000đồng: 30 bụi chu ốing ự hàng tu ần gia đình vẫn thu ho ạch qu ả, mỗi năm đem lại cho gia đình khoảng 15.000.000 đến 20.000.000 đ ồng; 1 vư ờn sả gia đình trồng dưới các cây to hàng năm đem lại 8.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng; 32m lư ới B40, cột bê tông. Chị Á tự ý phá d ỡ cây cối, san lấp mặt bằng khi vợ chồng ông đi làm vắng nhà v ề thấy máy đang làm, ông không đồng ý định cản trở nhưng vợ ông là Phạm Thị Th ngăn cản nên ông không báo cáo s ự việc đến xóm, chính quyền các cấp về sự việc chị Á phá dỡ cây cối, san lấp mặt bằng và cũng không lập văn bản thống kê lại tài sản, cây cối bị phá dỡ. Nay chị Á khởi ki ện yêuc ầu Tòa án gi ải quy ết bu ộc ông trả số tiền đặt cọc là 110.000.000 đồng thì ông H và bà Th đã làm đơn yêu cầu chị Á phải bồi thường thiệt hại giá trị cây cối là 120.000.000 đồng. Tại phiên hòa giải ngày 23/9/2022, ông H yêu cầu chị Á phải bồi thường giá trị câyc ối là 60.000.000 đ ồng. Tại phiên tòa, ông Hyêu cầu chị Á phải trồng lại cây cối như cũ và làm lại hàng rào bằng lưới B40, cột bê tông cho gia đình ông. Nếu chị Á không khôi phục lại được như ban đầu thì ông yêuc ầu chị Á phải bồi thường thiệt hại giá trị cây cối là 120.000.000 đồng.
Theo lời khai trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa sơ thẩm người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Phạm Thị Th trình bày:
Bà Th nhất trí hoàn toàn với ý kiến của chồng ông Trương VănH là ông H và chị Á ký kết hợp đồng đặt cọc về việc ông H chuyển nhượng cho chị Á mảnh đất diện tích rộng 32m x sâu hết đất, thửa đất số 1, tờ bản đồ số 25 (đất

## Page 4

mang tên ông Trương Văn N - là bố đẻ của ông H. ông N đã chết) địa chỉ thửa đất Xóm M, xã Nghĩa X, huyện Quỳ H, tỉnh Nghệ An với số tiền là 760.000.000 đồng. Ông H đã nhận tiền cọc của chị Á số tiền là 110.000.000 đồng.
Sau 20 ngày, thì chị Á đã tự ý phá tài sản là cây cối, san lấp mặt bằng trên thửa đất chuyển nhượng, ông H không đồng ý nhưng bà đã ngăn cản ông H nên gia đình bà không báo cáo s ự việc cho chính quyền các cấp về sự việc chị Á phá dỡ cây cối, san lấp mặt bằng và cũng không lập văn bản thống kê lại tài sản, cây cối bị phá dỡ. Nay chị Á khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết buộc ông H trả số tiền đặt cọc là 110.000.000 đồng thì bà Th và ông H đã làm đơn yêuc ầu chị Á phải bồi thường thiệt hại giá trị cây cối là 120.000.000 đ ồng. Tại phiên hòa gi ải ngày 23/9/2022, bà Th yêuc ầu chị Á phải bồi thư ờng giá trị câyc ối là 60.000.000 đồng. Tại phiên tòa, bà Thyêu cầu chị Á phải trồng lại cây cối như cũ và làm lại hàng rao bằng lưới B40, cột bê tông cho gia đình bà ho ặc chị Á phải bồi thường giá trị cây cối là 120.000.000 đồng.
Người làm chứng bà Ngô Thị Th, bà Lê Thị Th, ông Nguyễn Hồng S trình bày: Bà Th, bàT h, ông S là hàng xóm láng gi ềng với ông Trương VănH , bà Phạm Thị Th nghe nói chị Võ Thị Á đặt cọc 110.000.000 đồng mua đất của ông Trương VănH . Vườn câyc ủa ông H, bà Th bị phá bỏ có các cây bư ởi, chanh, một số cây lát, sả, chuối. Tuy nhiên các ông bà không biết về số lượng của từng loại cây.
Người làm chứng ông Đậu Văn Th trình bày: Anh Thế là hàng xóm láng giềng nên biết vườn cây của ông Trương Văn H, bà Phạm Thị Th có khoảng 70 cây bư ởi đã đư ợc kho ảng 3 năm tu ổi; phía dư ới cóm ột vư ờn s ả, trồng theo tháng, một tháng thu một lần; khoảng 10 cây sưa khoảng 3 năm tuổi; khoảng 4 - 5 cây xoan; 1 dãy cây chu ối, nhưng không rõ s ố lượng; ngoài ra còn cóc ọc bê tông, với thép gai. Ông Thế cho rằng thu nhập tài sản cây cối bị phá bỏ trên đất vườn của ông H, bà Th hàng năm gần 100.000.000 đồng là không đúng thực tế.
Tại Bản án Dân sự sơ thẩm số 17/2022/DS-ST ngày 28/9/2022 của Tòa án nhân dân huyện Quỳ H, tỉnh Nghệ An đã quyết định: Căn cứ khoản 3 Điều 26;
Điều 35, 39 và Điều 147 của Bộ luật Ttụng dân sự 2015; Điều 117, 123, 131 B ộ luật Dân s ự năm 2015; Điều 168, 188 Lu ật Đất đai năm 2013; kho ản 2, 5, 6 Điều 26; kho ản 3 Đi ều 27 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thư ờng v ụ QuốcH ội quy định v ề mức thu, mi ễn, giảm, thun ộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án, xử: Tuyên bố hợp đồng đặt cọc giữa chị Võ Thị Anh và ông Trương VănH vô hiệu.

## Page 5

Buộc ông Trương VănH có nghĩa v ụ hoàn trả cho chị Võ Thị Á số tiền đặt cọc là 110.000.000đ (Một trăm mười triệu đồng).
Buộc chị Võ Thị Á bồi thường thiệt hại tài sản cho ông Trương VănH và bà Phạm Thị Th số tiền 6.124.200đ (Sáu tri ệu một trăm hai mươi bốn nghìn hai trăm đồng).
Ngoài ra, bản án còn tuyên v ề lãi suất chậm thi hành án, nghĩa vụ chịu án phí và quyền kháng cáo của các đương sự trong vụ án.
Sau khi xét x ử sơ thẩm, ngày 28/9/2022, bị đơn ông Trương VănH và người có quy ền lợi, nghĩa v ụ liên quan bà Phạm Thị Th có đơn kháng cáo đ ề nghị Tòa án cấp phúc thẩm xét xử lại vụ án xem xét yêu cầu bồi thường thiệt hại tài sản của ông bà.
Tại phiên tòa, chị Võ Thị Á và ông Trương Văn H, bà Phạm Thị Th thỏa thuận như sau: chị Võ Thị Á phải bồi thường thiệt hại về tài sản cho ông Trương Văn H, bà Phạm Thị Th số tiền 20.000.000 đồng.
Phát bi ểu của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Nghệ An tại phiên tòa:
- Về việc tuân theo pháp lu ật của những người tiến hành t ố tụng: Thẩm phán, Hội đồng xét x ử, Thư ký phiên tòa và các đương s ự đã chấp hành theo đúng trình tự, thủ tục của Bộ luật Tố tụng dân sự.
- Về nội dung: Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn chị Võ Thị Á, bị đơn ông Trương VănH và người có quy ền lợi, nghĩa v ụ liên quan bà Phạm Thị Th thỏa thu ận chị Á sẽ bồi thư ờng tài sản trên đất cho ông H , bà Th số tiền 20.000.000 đồng. Sự thỏa thuận của các đương s ự là tự nguyện, không vi phạm quy định pháp luật và không trái đạo đức xã hội nên căn cứ Điều 300 Bộ luật Tố tụng dân s ự năm 2015 chấp nhận kháng cáoc ủa b ị đơn, sửa bản án sơ th ẩm, chấp nhận sự thỏa thuận của các đương sự NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
[1] Ông Trương VănH , bà Phạm Thị Th đều kháng cáo v ề yêu cầu bồi thường thiệt hại tài sản do chị Võ Thị Á đưa máy xúc vào san mặt bằng và phá dỡ cây trồng trên di ện tích đất mà hai bên đã thỏa thuận đặt cọc để tiến hành chuyển nhượng. Cấp sơ thẩm xác định giá trị tài sản trên đất là 6.124.200đ (Sáu triệu một trăm hai mươi bốn nghìn hai trăm đồng), buộc bà Ánh bồi thường. Tại phiên tòa phúc th ẩm, nguyên đơn chị Võ Thị Á, bị đơn ông Trương VănH và người có quy ền lợi, nghĩa v ụ liên quan bà Phạm Thị Th thỏa thu ận chị Á bồi thường tài sản trên đất cho ông H, bà Th số tiền 20.000.000 đồng. Sự thỏa thuận của các đương s ự là tự nguyện, không vi phạm điều cấm của luật và không trái

## Page 6

đạo đức xã hội nên căn cứ Điều 300 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Hội đồng xét xử sửa bản án sơ thẩm, công nhận sự thỏa thuận của các đương sự.
[2] Về án phí: Ông Trương VănH và bà Phạm Thị Th phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Tuy nhiên, ông H và bà Th là người dân tộc thiểu số, đang sinh sống ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn và có đơn xin miễn tiền án phí nên đư ợc miễn tiền án phí dân s ự sơ thẩm và án phí dân s ự phúc thẩm. Chị Võ Thị Á phải chịu án phí dân s ự sơ thẩm đối với số tiền phải bồi thường cho ông H, bà Th.
[3] Các quy ết định khác của bản án sơ thẩm không b ị kháng cáo, kháng nghị đã có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
1. Căn c ứ Điều 300; khoản 2 Điều 308 B ộ luật Tố tụng dân s ự: Sửa Bản án sơ thẩm, công nhận sự thỏa thuận của các đương s ự về phần bồi thường thiệt hại tài sản, như sau:
Chị Võ Thị Á bồi thường thiệt hại tài sản cho ông Trương VănH và bà Phạm Thị Th số tiền 20.000.000đ (Hai mươi triệu đồng).
2. Về án phí: Miễn án phí sơ thẩm và phúc thẩm cho ông Trương VănH và bà Phạm Thị Th. Hoàn trả số tiền 3.000.000 đồng tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp cho ông H, bà Th theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0006929 ngày 09/9/2022 tại Chi cục thi hành án dân sự huyện Quỳ H. Hoàn trả số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp cho ông Trương VănH theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0006971 ngày 21/10/2022 tại Chi cục thi hành án dân sự huyện Quỳ H. Hoàn trả số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp cho bà Phạm Thị Thủy theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0006972 ngày 21/10/2022 tại Chi cục thi hành án dân sự huyện Quỳ H.
Chị Võ Thị Á phải chịu án phí bồi thường thiệt hại tài sản là 1.000.000 đồng (Một triệu đồng) nhưng được khấu trừ trong số tiền 2.750.000 đồng tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm chị Á đã nộp. Chị Võ Thị Anh được nhận lại số tiền 1.750.000 đồng tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp theo biên lại thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0006897 ngày 23/6/2022 tại Chi cục thi hành án dân s ự huyện Quỳ H.
Kể từ ngày có đơn yêuc ầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãic ủa

## Page 7

số tiền còn phải thi hành án theom ức lãi su ất quy định tại Điều 357, Đi ều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.
Trường hợp bản án đư ợc thi hành theo quy định tại Điều 2 của Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quy ền yêu cầu thi hành án, t ự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 của Luật Thi hành án dân s ự; thời hiệu thi hành án đư ợc thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật Thi hành án dân sự.
3. Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không b ị kháng cáo, kháng nghị đã có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.
4. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận:
- VKSND tỉnh Nghệ An;
- TAND huyện Quỳ H;
- Chi cục THADS huyện Quỳ H;
- Các đương sự;
- Lưu HSVA, TDS, VP.
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA



Nguyễn Thị Thu Từ