Bản án số: 08/2023/DS-ST
Bà Nguyễn Thị T tranh chấp hợp đồng đặt cọc với bà Lê Kim N
V/v: tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Số: 08
Ngày: 27/04/2023
Tòa án xét xử: TAND huyện Bắc Tân Uyên, tỉnh Bình Dương
Cấp xét xử: Sơ thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thông tin vụ việc: Bà Nguyễn Thị T tranh chấp hợp đồng đặt cọc với bà Lê Kim N

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN BẮC TÂN UYÊN TỈNH BÌNH DƢƠNG

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập -Tự do - Hạnh phúc

 Bản án số: 08/2023/DS-ST Ngày: 27/4/2023.
 V/v tranh chấp hợp đồng đặt cọc

 NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN BẮC TÂN UYÊN - TỈNH BÌNH DƯƠNG

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Nguyễn Mạnh Hùng.
Các Hội thẩm nhân dân:
1. Bà Vũ Thị Hạnh.
2. Ông Nguyễn Trọng Tình.
- Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Thùy Dung - Thƣ ký Tòa án nhân dân huyện Bắc Tân Uyên, tỉnh Bình Dƣơng.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huy ện Bắc Tân Uyên, tỉnh Bình Dương tham gia phiên tòa: Ông Trƣơng Anh Tú - Kiểm sát viên.
Ngày 27 tháng 4 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện Bắc Tân Uyên, tỉnh Bình Dƣơng xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 155/2 022/TLST-DS ngày 12 tháng 10 năm 2022 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc ”, theo Quyết định đƣa vụ án ra xét xử số 12/2022/QĐXXST-DS ngày 20 tháng 3 năm 20 23 và Quyết định hoãn phiên tòa số 15/2023/QĐHPT-DS ngày 06 tháng 4 năm 202 3, giữa các đƣơng sự:
 - Nguyên đơn : Bà Nguy ễn Thị T, sinh năm 1983 , địach ỉ: T ổ 5, khu phố 7, phƣờng U, thị xã U (Nay là thành phố U), tỉnh Bình Dƣơng.
 Người đại diện hợp pháp: Ông Nguyễn Huy T1, sinh năm 197 3, địa chỉ: Khu dân cƣ H, khu phố 3, phƣờng H, thị xã U (Nay là thành phố U), tỉnh Bình Dƣơng. Có đơn xin vắng mặt.
 - Bị đơn: Bà Lê Kim N, sinh năm 1985; cùng địa chỉ: Ấp C, xã T, huyện B, tỉnh Bình Dƣơng. Vắng mặt.
NỘI DUNG VỤ ÁN Theo đơn khởi kiện ngày 01 tháng 8 năm 2022, đơn xin thay đổi yêu cầu khởi kiện ngày 24/4/2023, quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn bà Nguyễn ThịT và người đại diện hợp pháp của nguyên đơn ông Nguyễn Huy T1, trình bày:
Do có nhuc ầu nhận chuyển nhƣợng đất nên ngày 15/4/2022, bà Nguyễn ThịT có thỏa thuận ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất khoảng 125m2 đất (Ngang 5m, dài 25m) với bà Lê Kim N tại xã T, huyện B với tổng giá trị chuyển nhƣợng là 500 tri ệu đồng. Bà Nguyễn ThịT có đặt cọc số tiền là 1 00.000.000 đồng

## Page 2

(Có lập văn bản cùng ngày) , số tiền còn lại hai bên cam kết 30 ngày sau khi ra công chứng xong sẽ giao đủ.
Sau nhi ều lần liênh ệ, quá thời hạn 30 ngày, bên bàN không thực hi ện việc công chứng đƣợc do bàN không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp nên nguyên đơn khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc ngày 15/4/2022 và yêu cầu bàN phải trả lại nguyên đơn s ố tiền cọc là 100.000.000 đồng. Nguyên đơn xác định trong thời gian đi ki ện, ngày 07/11/2022 bị đơn bàN đã thanh toán cho nguyên đơn s ố tiền 30 triệu đồng nên nay nguyên đơn xin thay đổi một phần yêu cầu khởi kiện chỉ yêu cầu bị đơn phải trả lại nguyên đơn số tiền cọc là 70.000.000 đồng.
Bị đơn bà Lê Kim N đã đƣợc Tòa án tri ệu tập hợp lệ để cấp tống đạt các văn bản tố tụng nhƣng vẫn không có mặt. Tòa án tiếp tục thực hiện các thủ tục tống đạt và niêm yết công khai các văn bản tố tụng theo các Điều 170, 171, 173, 177, 179 B ộ luật Tố tụng dân sự nhƣng bị đơn vẫn vắng mặt mà không có lý do. Nhƣ v ậy, bị đơn bà Lê Kim N đã từ bỏ quyền và nghĩa vụ tham gia tố tụng.
- Ý kiến của Kiểm sát viên tham gia phiên tòa: Việc tuân theo pháp luật trong thời gian chuẩn bị xét xử: Tòa án đã xác định đúng quan hệ “ tranh chấp hợp đồng đặt cọc” theo quy định tại khoản 3 Điều 26 của Bộ luật Tố tụng dân sự; thụ lý và giải quyết đúng thẩm quyền quy định tại khoản 1 Điều 35; điểm c khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự.
Vụ án đ ƣợc đƣa ra xét xử là đúng thời hạn theo Điều 203 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Trong thời hạn chuẩn bị xét xử Thẩm phán đã chấp hành đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.
+ Việc tuân theo pháp luật của Hội đồng xét xử, Thƣ ký tại phiên tòa: Hội đồng xét xử đã tuân theo đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự về việc xét xử sơ thẩm vụ án;
+ Việc tuân theo pháp luật tố tụng của ngƣời tham gia tố tụng dân sự trong quá trình giải quyết vụ án, kể từ khi thụ lý cho đến trƣớc thời điểm Hội đồng xét xử nghị án: Nhận thấy nguyên đơn có đơn xin giải quyết vắng mặt là đã chấp hành đầy đủ quyền và nghĩa vụ tố tụng theo quy định , riêng đối với bị đơn đã đƣợc Tòa án tống đạt hợp lệ nhƣng vẫn vắng mặt, Tòa án đã thực hiện niêm yết công khai nên căn cứ vào Điều 227, 238 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án xét xử vắng mặt nguyên đơn và bị đơn là hợp lệ. Kiểm sát viên không kiến nghị khắc phục gì thêm.
Về nội dung vụ án: Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã đƣợc thẩm tra tại phi ên tòa, đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận việc thay đổi toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ngày 24/4/2023, buộc bị đơn thanh toán cho nguyên đơn số tiền 70.000.000 đồng (Bảy mƣơi triệu đồng).
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN Sau khi nghiên cứu các tài li ệu có trong h ồ sơ vụ án đƣợc thẩm tra tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:
 [1] Về tố tụng:

## Page 3

Về quan hệ pháp luật tranh chấp: Đơn khởi kiện và trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn bà Nguyễn ThịT tranh chấp hợp đồng đặt cọc với bà Lê Kim N, nên đây là vụ án “ tranh chấp hợp đồng đặt cọc ” theo quy định tại Điều 116 của Bộ luật Dân sự.
 Về thẩm quyền: Do bị đơn có nơi cƣ trú tại xã T, huyện B, tỉnh Bình Dƣơng nên căn cứ vào các khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự thì vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa á n nhân dân huyện B, tỉnh Bình Dƣơng.
[2] V ề việc vắng mặt nguyên đơn: Có đơn xin gi ải quy ết vắng mặt nên Hội đồng xét x ử căn cứ Điều 227, Đi ều 238 của Bộ luật Tố tụng dân s ự xét xử vắng mặt nguyên đơn.
Bị đơn bà Lê Kim N vắng không có lý do, Tòa án đã thực hiện các thủ tục cấp, tống đạt và niêm yết công khai các văn bản tố tụng tại nhà riêng nơi cƣ trú; Văn phòng ấp C, UBND xã T, huyện B và trụ sở Tòa án theo các Điều 170, 171, 173, 177, 179 Bộ luật Tố tụng dân sự nhƣng bị đơn vẫn không đến trụ sở Tòa án để tham gia tố tụng là từ bỏ quyền và nghĩa v ụ nên Hội đồng xét xử căn cứ Điều 227, Điều 238 của Bộ luật Tố tụng dân sự xét xử vắng mặt bị đơn.
 [2.1] Xét yêu cầu của nguyên đơn, HĐXX nhận thấy:
 Xét việc thay đổi một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ngày 24/4/2023 về việc chỉ đòi bị đơn trả lại số tiền cọc là 7 0.000.000 đồng (B ảy mƣơi triệu đồng) là tự nguyện, không trái pháp luật và đạo đức xã hội, đồng thời, việc thay đổi yêu cầu khởi kiện của không vƣợt quá yêu cầu khởi kiện ban đầu nên căn cứ Điều 244 của Bộ luật Tố tụng Dân sự, HĐXX chấp nhận việc thay đổi một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đối với số tiền 30.000.000 đồng (Ba mƣơi triệu đồng). Nguyên đơn chỉ yêu cầu bị đơn thanh toán số tiền 70.000 .000 đồng (bảy mƣơi triệu đồng) và yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ngày 15/4/2022.
[2.2] Các đƣơng sự ký kết hợp đồng đặt cọc để chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất khoảng 125m2 đất với tổng giá trị chuyển nhƣợng là 500 triệu đồng chứng cứ là hợp đồng đặt cọc ngày 15/4/2022 có chữ ký của bàT và bàN nhƣng không thể hiện số thửa, số tờ bản đồ, số Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất của ai, nguyên đơn đã giao số tiền cọc cho bị đơn là 100.000.000 đ ồng, thỏa thuận 30 ngày sau sẽ giao đủ số tiền còn lạit ại cơ quan công ch ứng. The o nguyên đơn trình bày do bàN chƣa có gi ấy chứng nhận quy ền s ử dụng đất nên không thể công chứng đƣ ợch ợp đồng chuy ển nhƣợng QSD đất nên bàT yêu cầu bàN trả lại tiền cọc nhƣng bàN không thực hiện nên bàT khởi kiện.
Xét giao dịch đặt cọc ngày 15/4/2022 giữa các bên b ị vô hiệu bởi các bên đã giao dịch chuy ển nhƣ ợng đất chƣa đƣ ợc NhàN ƣớc cấp Gi ấy chứng nhận quy ền s ử dụng đất, không có số thửa, số tờ bản đồ nên giao dịch đặt cọc giữa các bên bị vô hiệu theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai và Đi ều 117, 122, 123 của Bộ luật Dân s ự năm

## Page 4

2015. Nhƣ v ậy, yêuc ầu khởi ki ện của nguyên đơn hu ỷ giao dịch đặt cọc ngày 15/4/2022 là có căn cứ chấp nhận.
[2.3] Xét về lỗi của giao dịch vô hi ệu: Khi đặt cọc các bên đã bi ết quyền sử dụng đất chƣa đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhƣng vẫn tiến hành giao dịch mà không tìm hi ểu k ỹ nguồng ốc, gi ấyt ờ về quyền s ử dụng đất của thửa đất chuyển nhƣợng nên cả hai đều có lỗi nhƣ nhau.
[3] Xét về hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận là phù hợp với Điều 131 của Bộ luật Dân sự.
[4] Xét lời khai của nguyên đơn ngày 07/11/2022, bàN đã thanh toán cho bàT đƣợc 30.000.000 đồng (Ba mƣơi tri ệu đồng), bàT chƣa nhận đƣợc số tiền cọc còn lại là 70.000.000 đồng do bị đơn giao. Bị đơn vắng mặt không có lý do làt ừ bỏ quyền và nghĩa vụ chứng minh, coi nhƣ b ị đơn chƣa giao s ố tiền còn lại 70.000.000 đồng nghĩ nên buộc bị đơn có trách nhi ệm thanh toán lại cho nguyên đơn s ố tiền cọc còn lại đã nhận là 70.000.000 đồng cho nguyên đơn là phù hợp với pháp luật.
 [5] Đề nghị của Kiểm sát viên Viện kiểm sát nhân dân huy ện Bắc Tân U yên chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ.
 [6] Về án phí dân sự sơ thẩm: Các đƣơng sự phải chịu án phí theo Điều 23, 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thƣờng vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và s ử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
 Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH
- Căn cứ khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39;
các Điều 147, Điều 157, Điều 158, Điều 165, Điều 166, Điều 227, Điều 238, Điều 244, Điều 266, Điều 271 và Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự;
- Áp dụng khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013;
- Áp dụng các Điều 117, 122, 123, 129, 131, 132, 137 của Bộ luật Dân sự năm 2015;
- Áp dụng Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thƣờng vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
Tuyên xử:
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn ThịT về việc yêu cầu hủy giao dịch đặt cọc ngày 15/4/2022.
Tuyên bố văn bản giao dịch đặt cọc ngày 15/4/2022 giữa bà Nguyễn ThịT và bà Lê Kim N là vô hiệu.
2. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu cầu bị đơn phải trả lại số tiền cọc là 70.000.000 đồng (Bảy mƣơi triệu đồng).
Bị đơn bà Lê Kim N có nghĩa vụ thanh toán lại cho bà Nguyễn ThịT số tiền là 70.000.000 đồng (bảy mƣơi triệu đồng).
Kể từ ngày ngƣời đƣợc thi hành án có đơn yêuc ầu thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi

## Page 5

hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015 tƣơng ứng với số tiền và thời gian chậm thi hành án.
3. Về án phí dân sự sơ thẩm: Bà Lê Kim N phải nộp 3.800.000 đồng (Ba triệu tám trăm nghìn đồng) tiền án phí dân sự sơ thẩm. Hoàn trả cho bà Nguyễn ThịT số tiền 600.000 đồng (sáu trăm nghìn đồng) theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AA/2021/0010108 ngày 12/10/2022 của Chi cục Thi hành án Dân sự huyện B.
 4. Đƣơng sự vắng mặt tại phiên tòa đƣợc quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận đƣợc bản án hoặc bản án đƣợc niêm yết theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự.
Trƣờng hợp bản án, quyết định đƣợc thi hành theo quy định tại Điều 2 của Luật Thi hành án dân s ự thì ngƣời đƣợc thi hành án dân s ự, ngƣời phải thi hành án dân s ự có quyền thỏa thuận thi hành án, quy ền yêuc ầu thi hành án, t ự nguyện thi hành án hoặc bị cƣỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 của Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án đƣợc thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật Thi hành án dân sự.

Nơi nhận:
- TAND tỉnh Bình Dƣơng;
- VKSND tỉnh Bình Dƣơng;
- VKSND huyện B;
- CCTHADS huyện B;
- Các đƣơng sự;
- Lƣu: HSVA, VP.
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA




Nguyễn Mạnh Hùng

## Page 6

6