Bản án số: 98/2018/DS-PT
Yêu cầu hủy hợp đồng mua bán tài sản đấu giá và hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Số: 98/2018/DS-PT
Ngày: 28/06/2018
Tòa án xét xử: TAND cấp cao tại Đà Nẵng
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Thông tin vụ việc: 1. Nguyên đơn: Ông Nguyễn Ngọc Th - 2. Bị đơn: Ngân hàng N: Yêu cầu hủy hợp đồng mua bán tài sản đấu giá và hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI ĐÀ NẴNG

Bản án số: 98/2018/DS-PT Ngày: 28 - 6 - 2018 V/v: “Yêu cầu hủy hợp đồng mua bán tài sản đấu giá và hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc


NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

 TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI ĐÀ NẴNG

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Lê Tự Các Thẩm phán: Ông Trương Ông Trương Công Thi

- Thư ký phiên tòa: , Thư ký Tòa án.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng tham gia phiên tòa: Ông , Kiểm sát viên.

Ngày 28 tháng 6 năm 2018, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 110/2018/TLPT-DS ngày 15 tháng 3 năm 2018 về việc: “Yêu cầu hủy hợp đồng mua bán tài sản đấu giá và hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.
Do bản án dân sự sơ thẩm số 03/2018/DS-ST ngày 19 tháng 01 năm 2018 của Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk bị kháng cáo.
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 110 /2018/QĐ-PT ngày 10/5/2018, giữa các đương sự:
1. Nguyên đơn: Ông Nguyễn Ngọc Th.
Địa chỉ: Thôn T, xã E, K, tỉnh ĐắkLắk.
2. Bị đơn: Ngân hàng N đường L, qu B, thành phố

## Page 2

Người đại diện theo ủy quyền : – Ngân hàng N - L, tỉnh Đắk Lắk (theo - - Ngân hàng N)
Địa chỉ L: 63 đường L, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk.
3. Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:
3.1. Ông Đặng Văn K.
3.2. Bà Chu Thị Nh.
3.3. Anh Đặng Văn Tr.
3.4. Anh Đặng Văn H.
3.5. Anh Đặng Văn Th1.
Cùng địa chỉ: Thôn B, xã E1, K, tỉnh Đắk Lắk.
3.6. Ủy ban nhân dân K, tỉnh ĐắkLắk.
3.7. Bà Hoàng Thị N.
Địa chỉ: Thôn T, xã E, K, tỉnh ĐắkLắk.
3.8. Công ty Cổ phần dịch vụ đấu giá TN.
Địa chỉ: 52 đường V, thành phố B, tỉnh ĐắkLắk.
4. kháng cáo: Bị đơn Ngân hàng N.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Nguyên đơn ông Nguyễn Ngọc Th trình bày:
Ngân hàng N - K L, tỉnh Đắk Lắk Ngân hàng) Công ty Cổ phần dịch vụ đấu giá TN Công ty TN) tiến h nh tổ chức bán đấu giá tài sản tài sản trên đất và quyền sử dụng đất thửa đất số 61a, 96, 97, 99, 114, 115, tờ bản đồ số 48 đã được UBND K cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số R619654 ngày 15/12/2000 cho ông Đặng Văn K và bà Chu Thị Nh.
Ông Nguyễn Ngọc Th tham gia và trúng đấu giá các tài sản nêu trên với giá mua được là 900.000.000 đồng, ông Th đã nộp đầy đủ tiền mua tài sản cho Công ty TN hợp đồng mua bán tài sản đấu gi á số: 100/2014/HĐMB - ĐGTN ngày 15/7/2014.
Ngày 12/11/2014 , UBND K đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BN 600984, thuộc thửa đất số 96, 97, 99, 114, 115, tờ bản đồ số 48 với diện tích 22.375m2 mang tên Nguyễn Ngọc Th.
Ngày 02/12/2014, ông Th đã dùng tài sản mua thành để thế chấp vay Ngân hàng N - L, tỉnh Đắk Lắk số tiền 250.000.000 đồng.

## Page 3

Sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Ngân hàng và ông Đặng Văn K không thỏa thuận được với nhau để bàn giaot ài sản cho ông Th, hông K vẫn đang quản lý sử dụng lô đất mà ông Th được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Ông Nguyễn Ngọc Th khởi kiện, Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk :
- Hủy hợp đồng bán đấu gi á tài sản số: 100/2014/HĐMB -ĐGTS ngày 15/7/2014.
- Hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BN 60 0984, diện tích 22.375m2 thuộc các thửa số 96, 97, 99, 114, 115 tờ bản đồ số 48 được UBND K cấp ngày 12/11/2014 mang tên Nguyễn Ngọc Th.
- Buộc Ngân hàng và Công ty TN bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật.
Bị đơn Ngân hàng N tri :
Ngày 26/04/2011, ông Đặng Văn K và bà Chu ThịNh ký kết hợp đồng tín dụng số: LAV201100605 v Ngân hàng để vay số tiền: 700.000.000 đ. Tài sản thế chấp để bảo đảm cho vay là 48.665m2 quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất do ông Đặng Văn K và bà Chu ThịNh đứng tên sử dụng, cụ thể như sau:
- Quyền sử dụng đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: BA 784057, do UBND K cấp ngày: 27/08/2010 - số vào sổ: CH000519; thửa đất số: 104; tờ bản đồ số: 48; diện tích: 4.900m2
- Quyền sử dụng đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: R 619654 do UBND K cấp ngày: 25/12/2000 , số vào sổ: 269141 QSDĐ/ĐH; thửa đất số: 99; 115; 114; 97; 96; 61a; tờ bản đồ số: 48; địa chỉ thửa đất: xã Đliêya - K - tỉnh Đăk Lăk ( nay là xã E1); diện tích: 32.695m2.
- Quyền sử dụng đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: AD 848552 do UBND K cấp ngày: 02/08/2006 - số vào sổ: 00134H; thửa đất số: 113, 120; tờ : 48; diện tích: 11.070m2 Ông Đặng Văn K và bà Chu ThịNh nghĩa vụ trả nợ. Ngân hàng căn cứ hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số: LPC0420110027 k ý kết ngày 15/04/2011 giữa Ngân hàng và ông Đặng Văn K, bà Chu Thị Nh; căn cứ Nghị định 163/2006/NĐ -CP ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm v à Nghị định 11/2012/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163; Ngày 19/09/2013 Ngânh àng ký hợp đồng bán đấu gi á tài sản số: 307 - NHA/2013/HĐĐG-ĐGTN với Công ty TN đối với 03 tài sản nói trên.
Việc thực hiện bán tài sản được Công ty TN và Ngân hàng tiến hành tống đạt, thông báo cho ông K Nh đúng quy định.
Ngày 20/06/2014 , ông K có làm đơn xin hoãn đấu gi á tớing ày 07/07/2014 để gia đình tìm biện pháp khắc phục để trả nợ. Sau khi được Ngân

## Page 4

hàng và Công ty TN thống nhất tạo điều kiện cho ông K lùi thời gian bán đấu giá tới ngày 07/07/2014 như đơn trình bày. Quá thời hạn đã cam kết ông K vẫn không có thiện chí trả nợ . Vì vậy, ngày 15/07/2014 Công ty TN tiếnh ành tổ chức bán đấu giá đối với tài sản nói trên. Người mua giá cao nhất là ông Nguyễn Ngọc Th với mức giá: 900.000.000 đồng. Sau khi trúng đấu giá, ông Th đã nộp đủ tiền cho Công ty TN để hoàn thành các thủ tục cần thiết.
Trong quá trình làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói trên, qua xác minh được biết thửa đất số 61a; tờ bản đồ số 48 c ó diện tích 10.320m2 đang tranh chấp nên không thể chuyển nhượng được. Vì vậy ông Th đồng ý chuyển nhượng các thửa đất số: 99; 115; 114; 97; 96 thuộc tờ bản đồ số 48, tổng diện t ích: 22.375m 2 và được UBND K cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BN600984 ngày 12/11/2014 mang tên ông Nguyễn Ngọc Th.
Sau khi mua trúng đấu giá và hoàn thành thủ tục chuyển nhượng, ngày 02/12/2014 ông Th đã dùng chính tài sản mua trúng đấu giá là quyền sử dụng đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BN600984 ngày 12/11/2014 (thửa đất số: 99: 115; 114; 97; 96 thu ộc tờ bản đồ số 48, tổng diện t ích:
22.375m2) để ký kết hợp đồng thế chấp số 4H20141202 và hợp đồng tín dụng số LAV201400558 với Ngân hàng, vay số tiền 200.000.000 đồng. Do chưa chuyển nhượng được thửa 6la, tờ bản đồ số 48 nên ngày 23/12/2014 Ngân hàng đã tiến hành xử lý số tiền bán đấu giá tài sản còn lại thu nợ tiền gốc 145.000.000 đồng và 58.333 đồng tiền lãi cho hợp đồng vay số LAV201400558 của ông Nguyễn Ngọc Th (số tiền thu nợ của ông Th là tiền còn lại từ số tiền bán đấu giá tài sản sau khi trừ đi các chi phí liên quan đến bán đấu giá, thuế, chi phí sang tên, thu nợ 680.000.000 đồng cho khoản vay của ông K, còn lại thu nợ khoản vay của ông Th). Đến ngày 14/05/2015, ông Th vay thêm Ngân hàng số tiền 50.000.000 đồng.
Hiện số nợ vay của củ a ông Th đã quá hạn từng ày 16/12/2015; tổng số tiền ông Th còn nợ đến ngày 23/8/2017 l à 140.839.271 đồng; cụ thể như sau:
gốc: 105.000.000 đồng, tiền lãi trong hạn + quá hạn: 35.839.271 đồng (tạm tính đến ngày 23/8/2017). Vì vậy, ông Th đề nghị hủy mua bán tài sản đấu giá số: 100/2014/HĐMB-ĐGTS ngày 15/07/2014 thì trước hết ông Th phải tất toán toàn bộ khoản vay trên để Ngân hàng và Tòa án có cơ sở giải quyết theo qui định pháp luật.
Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan Công ty TN trình bày:
Công ty TN tổ chức bán đấu giá tài hợp đồng Ngân hàng. Người mua trúng tài sản là ông Nguyễn Ngọc Th, mua với giá 900.000.000 đồng, giá khởi điểm 810.000.000 đồng.
Công ty TN kết hợp với Ngân hàng và chính quyền địa phương tiếnh ành bàn giao tài sản cho ông Th là người mua trúng đấu giá. Ngày 13/8/2014 ông K

## Page 5

có đơn xin hoãn việc bàn giao đến ngày 15/9/2014 sẽ bàn giaot ài sản cho ông Th. Tuy nhiên quá thời hạn trên ông K không thực hiện theo cam kết m à còn khống chế đe dọa nên việc bàn giao tài sản không Th.
Quá trình tổ chức bán đấu giá tài sản của hộ ông K, Công ty TN tiến hành niêm yết thông báo theo đúng quy định.
Công ty TN gửi thông báo cho người có tài sản ông K, bàNh theo đúng ngày ra thông báo và gửi theo bưu điện đảm bảo v à đúng địa chỉ thửa đất như trong hồ sơ cung cấp. Ông K cho rằng quá trình bán đấu giá tài sản gia đình ông K không nhận bất kì văn bản nào liên quan đến việc bán đấu giá là không có căn cứ, bởi vì mặc dù trong hồ sơ không ghi rõ địa chỉ cụ thể của ông K, bàNh nên Công ty chỉ gửi theo địa chỉ chung chứ không gửi theo địa chỉ cụ thể vì thế bưu điện đã trả lại thông báo bên Công ty đã gửi, đến ngày 13/12/2013 Công ty có gửi tiếp thông báo lần 3 theo địa chỉ của ông K, bàNh tại thôn B, E1, K thì bưu điện không hoàn trả lại thông báo đã gửi. Nếu ông K, bàNh không nhận được thông báo về việc bán đấu giá tài sản thì ông K không thể có đơn xin hoãn đấu giá, do đó việc ông K cho rằng không nhận được thông báo là không có căn cứ.
Việc ông Thyêu cầu hủy bán đấu giá bồi thường thiệt hại là không đủ cơ sở vì Công ty TN bán tài sản theo đúng quy định của pháp luật.
Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:
1. Ông Đặng Văn K Nh trình bày:
Vào năm 2011, tôi có ký hợp đồng tín dụng với Ngân hàng N – Chi nhánh K vay số tiền 450.000.000 đồng, mục đích vay là để đầu tư vào cà phê, hồ ti êu.
Khi vay có thế chấp choNg ân hàng 03 giấy chứng nhận QSD đất mang tên hộ Đặng Văn K tại thôn B, cụ thể l à: 01 l ô có diện tích 4.900m2 giấy chứng nhận QSD số BA 784057, 01 lô có diện tích 11.070m2 giấy chứng nhận QSD số AD 848552 v à 01 l ô có diện tích 32.692m2 giấy chứng nhận QSD số R 619654.
Thời hạn vay 24 th áng, đã trả được 224.870.000 đồng cả gốc v à lãi. Hiện nay còn nợ Ngân hàng 450.000.000 đồng và lãi phát sinh từ tháng 6/2014 đến nay.
Khi đến hạn trả thì mang tiền đến trả nhưng Ngânh àng tính lãi suất quá hạn + trong hạn qu á cao nên tôi mang tiền về, sau đó tôi cũng trả lãi cho Ngân hàng.
Việc Ngân hàng xử l ý tài sản cuảt ôi để phát mại v ì lý do gì tôi không được biết. Việc bán đấu giá tôi không biết.
Đề nghị Tòa án: Hủy hợp đồng bán đấu giá tài sản số 100/2014/HĐMB - ĐGTS ngày 15/7/2014; Hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BN600984, diện tích 22.375m2 thuộc các thửa số 96, 97, 99, 114, 115 tờ bản đồ số 48 được UBND K cấp ngày 12/11/2014 mang tên ông Nguyễn Ngọc Th; trả lại tài sản cho chúng tôi.

## Page 6

2.UBND K trình bày:
Công ty TN tiến hành tổ chức bán đấu giá tài sản quyền sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất R 619654 thửa đất số 6la, 96, 97, 99, 114, 115 tờ bàn đồ số 48 diện tích 32.695m2 địa chỉ tại xã Dliêya, K, tỉnh Đắk Lắk, được UBND K cấp ngày 15/12/2000 cho ông K và bà Nh. Theo mua bán đấu giá tài sản số 100/2014/HĐMB -ĐGTN ngày 15/7/2014 thì ông Nguyễn Ngọc Th là người trúng đấu giá khối tài sản trên. Trên cơ sở hồ sơ , UBND K đã thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai theo quy định, đồng thời cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất BN 600984 ngày 12/11/2014 đối v thửa đất số 96, 97, 99, 114, 115 tờ bản đồ số 48, diện tích 22,375m2 cho ông Nguyễn Ngọc Th.
3. Bà Hoàng ThịN trình bày: Ngày 02/12/2014 vợ chồng b à có vay tại Ngân hàng N - K (nay là h L) số tiền 200.000.000 đồng.
Đến ngày 14/5/2014 vợ chồng bà vay thêm 50.000.000 đồng. Tài sản thế chấp quyền sử dụng đất, thuộc thửa đất số 96, 97, 99, 114, 115, tờ bản đồ số 48 với diện tích 22.375m2 tên ông Nguyễn Ngọc Th, được UBND K cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BN 600984 ngày 12/11/2014. Nay Ngân hàng có đơn phản tố yêu cầu vợ chồng tôi trả thì tôi đồng ý trả số tiền đã vay trên.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 03/2018/DS-ST ngày 19 tháng 01 năm 2018, Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk quyết định:
1. Áp dụng Điều 166, Điều 167 Luật đất đai 2013; Điều 223; Điều 419, 423, 427 Bộ luật Dân sự; Điều 26, Điều 27, Điều 34, Điều 37, Điều 147, khoản 1, 2 Điều 227, Điều 266 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
Chấp nhận đơn khởi kiện của ông Nguyễn Ngọc Th.
Đình chỉ giải quyết đơn khởi kiện phản tố cuảNg ân hàng N - L, tỉnh Đắk Lắk.
2. Tuyên xử:
- Hủy mua bán tài sản bán đấu giá số: 100/2014/HĐMB-ĐGTS ngày 15/7/2014 giữa tổ chức bán đấu giá tài sản đấu giá là Công ty cổ phần dịch vụ đấu giá TN. Ngườic ó tài sản bán đấu giá là Ngânh àng N - K (Nay là Ngân hàng N - L, tỉnh Đắk Lắk ) với người mua được tài sản là ông Nguyễn Ngọc Th.
- Hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BN 600984, diện tích 22.375m2 thuộc các thửa số 96, 97, 99, 114, 115 tờ bản đồ số 48 được UBND K cấp ngày 12/11/2014 cho ông Nguyễn Ngọc Th tọa lạc tại x ã E1, K, tỉnh Đắk Lắk.

## Page 7

- Buộc Ngân hàng N - L, tỉnh Đắk Lắk phải trả lại cho ông Nguyễn Ngọc Th và bà Hoàng ThịN tổng số tiền là: 1.184.400.000 đồng. Trong đó tiền đã trả mua tài sản là 900.000.000 đồng, tiền bồi thường thiệt hại số tiền:
284.400.000 đồng.
Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về chi phí thẩm định giá tài sản, chi phí giám định, án phí , quy định về thi hành án và thông báo quyền kháng cáo theo quy định của pháp luật.
Ngày 02/02/2018, bị đơn Ngânh àng N nộp .
Ngày 06/6/2018, Ngân hàng nộp bổ sung đơn kháng cáo, với trình bày:
hợp đồng G mang Th đã Ngân hàng. không G mang tên ông Th K cho Ngân hàng.
Th Ngân hàng.
G Ngân hàng.

Ngân hàng N thửa số 96, 97, 99, 114, 115 tờ bản đồ số 48 ông K Nh cho Ngân hàng . Ông K Nh nên Ngân hàng hợp đồng Công ty TN. Ông Th UBND K giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BN 600984 ngày 12/11/2014, diện tích 22.375m2 thuộc các thửa số 96, 97, 99, 114, 115 tờ bản đồ số 48 . V không Nh ật. Ngân hàng không pháp luật Th hợp đồng k nguyên đơn hợp đồng .

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

## Page 8

[1] Ngày 26/04/2011, Ông Đặng Văn K và bà Chu ThịNh ký kết hợp đồng tín dụng số: LAV201100605 với Ngân hàng vay số tiền : 700.000.000đ. Tài sản ông K Nh thế chấp để bảo đảm cho khoản vay trên theo quyền sử , gồm:
- 1: Quyền sử dụng đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: BA 784057 , d o UBND h K cấp ngày: 27/08/2010 - số vào sổ:
CH000519; thửa đất số: 104; tờ bản đồ số: 48; diện tích: 4.900m2.
- 02: Quyền sử dụng đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: AD 848552 do UBND h K cấp ngày: 02/08/2006 - số vào sổ:
00134H; thửa đất số: 113, 120; tờ : 48; diện tích: 11.070m2 .
- 03: Quyền sử dụng đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: R 619654 do UBND K cấp ngày: 25/12/2000, số vào sổ: 269141 QSDĐ/ĐH; thửa đất số: 99; 115; 114; 97; 96; 61a; tờ bản đồ số: 48; địa chỉ thửa đất: xã Đliêya - K - tỉnh Đăk Lăk (nay là xã E1); diện tích: 32.695m2.
[2] Ngày 19/9/2013 , Ngân hàng đồng số: 307 - NHA/2013/HĐĐG-ĐGTN Công ty TN tin hành t ch b đ tài sản thế chấp trên ông K, bàNh . Ông Th là người mua tài sản 03 nêu trên với giá 900.000.000đ và ký mua bán tài sản đấu giá số: 100/2014/HĐMB-ĐGTS ngày 15/07/2014 Công ty TN.
[3] Ngày 12/11/2014, UBND K cấp giấy chứng nhận quyn sử dụng s BN 600984, thuc s 96, 97, 99, 114, 115 tờ bản đồ số 48 với diện tích 22.375m2 mang tên ông Nguyễn Ngọc Th.
[4] ợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số: LPC0420110027 ký k t ngày 15/04/2011 giữa Ngân hàng ông K Nhớ :
Điều 3 (3.6)
Điều 4 hợp đồng Điều 4 (3.1) không quyền tài sản thế chấp không Điều 4 (3.2): “B …”
[5] hợp đồng A (Ngân hàng)
quyền Bên B trong hợp đồng K Nh.
[6] văn bản ngày 21/10/2012 thỏa thuận về việc bán đ u giá tài sản thế chấp K Nh nhưng bàNh không thừanh n ch k và chữ viết “Nhớ, Chu Thị Nh” trong văn bản. Tại k t luận giám định s 103/PC54 c a Ph ng kỹ thuật hình sự Công an tỉnh Đắk Lắk (BL: 206 -207) đã k t luận: Chữ k , ch viết “Nhớ Chu Thị Nh” trong văn bản thỏa thuận về việc bán đ u giá tài sản thế chấp không phải do bàNh ký và vit ra. Như vậy , thỏa thu bán đấu giá tài sản thế chấp ngày 21/10/2012 Ngân hàng Nh.

## Page 9

[7] - Nghị định 163), Điều 63 nh:
“Điều 63. Thu giữ tài sản bảo đảm để xử lý
1. Bên giữ tài sản bảo đảm phải giao tài sản đó cho người xử lý tài sản theo thông báo của người này; nếu hết thời hạn ấn định trong thông báo mà bên giữ tài sản bảo đảm không giao tài sản thì người xử lý tà i sản có quyền thu giữ tài sản bảo đảm theo quy định tại khoản 2 Điều này để xử lý hoặc yêu cầu Tòa án giải quyết.
2. Khi thực hiện việc thu giữ tài sản bảo đảm, người xử lý tài sản có trách nhiệm:
a) Thông báo trước cho người giữ tài sản về việc áp dụng biện pháp thu giữ tài sản bảo đảm trong một thời hạn hợp lý. Văn bản thông báo phải ghi rõ lý do, thời gian thực hiện việc thu giữ tài sản bảo đảm, quyền và nghĩa vụ của các bên.
b) Không được áp dụng các biện pháp vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội trong quá trình thu giữ tài sản bảo đảm.”
[8] Theo q , Ngân hàng thu giữ tài sản bảo đảm iệc thu giữ tài sản bảo đảm tại khoản 2 Điều Nghị định 163 nêu trên.
[9] Trong khi ông K, bàNh không bàn giao tài sản thế chấp cho Ngân hàng và có sự chống đối , văn bản ngày 21/10/2012 thỏa thuận về việc bán đ u giá tài sản thế chấp Nh; Ngân hàng tài sản thế chấp là vi phạm Điều 4 của hợp đồng thế chấp và không phù hợp với tại khoản 2 Điều Nghị định 163. Trên thực tế, ông K Nh tài sản thế chấp không Ngân hàng sau không Th được [10] Tại Điều 10 của hợp đồng mua bán tài sản đấu giá số: 100/2014/HĐMB- ĐGTS ngày 15/7/2014 quy định: “Thời hạn giao tài sản chậm nhất là 30 ngày kể từ ngày người mua được tài sản bán đấu giá đã nộp đủ tiền mua tài sản”. Sau khi đấu giá trúng tài sản nêu trên, ông Th đã giao tiền đầy đủ cho Ngân hà ng.
Tuy nhiên, đến nay Ngân hàng và Công ty TN vẫn chưa bàn giao tài sản cho ông Th là vi phạm hợp đồng, làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của ông Th. hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá 1 Điều 423 Bộ luật Dân sự năm 2015.
[11] hợp đồng Điều 427 Bộ luật Dân sự năm 2015, :
Sau khi mua tài sản Th UBND K Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BN 600984 ngày 12/11/2014, diện tích 22.375m 2 thuộc các thửa số 96, 97, 99, 114, 115 tờ bản đồ số 48 tọa lạc tại x ã E1,

## Page 10

K, tỉnh Đắk Lắk. Ngày 02/12/2014 ông Th đã dùng chính tài sản mua trúng đấu giá trên để ký kết hợp đồng thế chấp số 4H20141202 và hợp đồng tín dụng số LAV201400558 với Ngânh àng L vay số tiền 250.000.000 đồng.
Giấyc hứng nhận quyền sử dụng đất số BN 600984 ngày 12/11/2014 Th hợp đồng thế chấp số 4H20141202 ngày 02/12/2 hợp đồng toàn diện . Tòa án tuyên hợp đồng thế chấp số 4H20141202 ngày 02/12/2 hợp đồng mua bán tài sản đấu giá Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BN600984 ngày 12/11/2014 đứng tên ông Th, không hợp đồng tín dụng Th Ngân hàng .
[12] Khợp đồng mua bán tài sản đấu giá . K 2 Điều Bộ luật Dân sự hợp đồng như sau:
“1. Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp.
2. Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản.
Việc hoàn trả được thực hiện bằng hiện vậ t. Trường hợp không hoàn trả được bằng hiện vật thì được trị giá thành tiền để hoàn trả.
Trường hợp các bên cùng có nghĩa vụ hoàn trả thì việc hoàn trả phải được thực hiện cùng một thời điểm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
3. Bên bị thiệt hại do hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên kia được bồi thường.”
[13] Ngân hàng Th 900.000.000đ 284.400.000đ nhưng không Th chính tài sản mua trúng đấu giá để ký kết hợp đồng thế chấp không trên. Tài sản tài sản đảm bảo 700.000.000đ ông K Nh Ngân hàng.
[14] Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BN600984 ngày 12/11/2014 Th nhưng không UBND K Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông K Nh i b 2 Điều 193 Ngân hàng K Nh hợp đồng t pháp luật.
[15] không tuyên hợp đồng thế chấp số 4H20141202 ngày 02/12/2014 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông K Nh, Ngân hàng ông Th.

## Page 11

[16] nhưng

và ích Ngân hàng, kháng cáo Ngân hàng, .
[17] hợp đồng t quyền sử dụng đất số LPC0420110027 ký k t ngày 15/04/2011 giữa Ngân hàng và ông K Nh không , Ngân hàng không ông K Nh hợp đồng tín dụng hợp đồng thế chấp.
đương sự [18] T bị đơn: Ngân hàng N – K, : Ngân hàng N.
[19] Ngân hàng

;

Căn cứ Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;
 số 03/2018/DS -ST ngày 19 tháng 01 năm 2018 của Tòa án nhân dân tỉnh Đăk Lăk.


 Ngân hàng N - biên lai số 000 5530 ngày 8/2/2018


Nơi nhận:
- VKSND cấp cao tạ -
- Cụ
- Các đương sự;
- Lưu hồ sơ.


 TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa

 (Đã ký)