Bản án số: 141/2023/DS-PT
Nguyễn Văn M - Hồ Văn H
Số: 141
Ngày: 05/07/2023
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Đồng Nai
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: không chấp nhận kháng cáo

## Page 1

1 TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI Bản án số: 141/2023/DS-PT Ngày: 05/7/2023 V/v: “Tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập- Tự do- Hạnh phúc NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Lê Thị Ký Các thẩm phán: Bà Đinh Thị Kiều Lương Bà Nguyễn Thị Lệ Trang
- Thư ký phiên tòa: Ông Nguyễn Tuấn Anh – Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai.
- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai tham gia phiên tòa: Ông Phùng Đức Nam - Kiểm sát viên.
Ngày 05 tháng 7 năm 2023, tại Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai xét x ử phúc thẩm công khai v ụ án dân s ự thụ lý số 119/2023/TLPT-DS ngày 14 tháng 4 năm 2023 về việc “Tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Do bản án dân sự sơ thẩm số 68/2022/DS-ST ngày 23/12/2022 của Tòa án nhân dân huyện T, tỉnh Đồng Nai bị kháng cáo. Theo quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 145/2023/QĐ-PT ngày 29 tháng 5 năm 2023 và Quy ết định hoãn phiên tòa s ố 344/2023/QĐ - PT ngày 08 tháng 6 năm 2023 giữa các đương sự:
- Nguyên đơn: Ông Nguyễn Thanh M, sinh năm: 1974 Địa chỉ: Số 51/22A, đường 30/4, khu phố 5, thị trấn T, huyện T, tỉnh Đồng Nai.
Người đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Đức M1, sinh năm: 1995. Địa chỉ: Số A11, Hùng Vương, khu phố 3, thị trấn T, huyện T, tỉnh Đồng Nai;

## Page 2

2 Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp: Lu ật sư Phạm Quốc V, sinh năm 1977 Địa chỉ: 214 Nguyễn Huệ, thị trấn T, huyện T, tỉnh Đồng Nai.
- Bị đơn: Ông Nguyễn Hồ H, sinh năm 1979 và bà Nguyễn Thị A, sinh năm:
1981.
Cùng trú tại: Ấp T, xã B, huyện T, tỉnh Đồng Nai.
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
+ Ông Phạm Ngọc A1, sinh năm: 1994 Địa chỉ: Số 127/9, Hoàng Hoa Thám, phường 13, quận T, thành phố Hồ Chí Minh.
+ Bà Phan Thị T, sinh năm: 1985 (đã chết)
- Người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của Bà T:
* Ông Phan Văn K, sinh năm 1959.
* Bà Lê Thị T1, sinh năm 1963.
Cùng trú tại: Xóm 4, xã G, huyện H, tỉnh Hà Tĩnh.
* Ông Nguyễn Hồ H1, sinh năm: 1982
* Cháu Nguyễn Thùy L, sinh năm: 2010
* Cháu Nguyễn Hồ Tiến D, sinh năm: 2012 Cùng địa chỉ: Ấp Phú Sơn, xã B, huyện T, tỉnh Đồng Nai.
Ông Nguyễn Hồ H1 là người đại diện cho cháu L và cháu D.
(Ông M, ông M1, ông V, ông H, ông A1 có mặt; các đương sự khác xin vắng mặt);
NỘI DUNG VỤ ÁN:
- Người đại di ện theo ủy quy ền của nguyên đơn ông Nguyễn Đức M1 trình bày: Vào ngày 19/7/2019 bà Phan ThịT có thỏa thuận chuyển nhượng cho ông Nguyễn Thanh M 01 lô đất với diện tích 170,5m2, thuộc thửa 248, tờ bản đồ số 29 xã B, huyện T, tỉnh Đồng Nai. Đất đã đư ợc cấp GCNQSD đất số CM 630973,

## Page 3

3 do sở tài nguyên và môi trư ờng tỉnh Đồng Naic ấp ngày 14/5/2018, đứng tên ông NguyễnH ồ H và bà Nguyễn Thị A; Giá chuy ển như ợng là 20.000.000đ. Thỏa thuận BàT có nghĩa vụ giao quyền sử dụng đất của hợp đồng này cùng với giấy tờ về quyền sử dụng thửa đất trên cho ông M vào thời điểm ngay sau khi cả hai ký tên vào hợp đồng chuy ển như ợng quy ền s ử dụng đ ất, đư ợc lập tại văn phòng công chứng Bình An, tỉnh Đồng Nai. Do thời điểm đó BàT là nhân viên của ông M, khi ra công chứng BàT có đưa bản chính giấy chứng nhận QSD thửa đất trên ra, sau đó BàT nói để bà làm hồ sơ chuyển nhượng cho ông M và làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng lên thổ cư rồi đóng thuế luôn cho ông M. Do tin tưởng BàT nên ông M để cho BàT giữ bản chính giấy chứng nhận QSD đất, vì ông M và BàT làm ăn với nhau nhiều lần rồi, có lúc ông M thấy lâu có hỏi BàT sao chưa làm sổ cho ông, thì BàT nói ông là cứ yên tâm, vì làm thủ tục lên thổ cư phải chờ thời gian lâu. Sau khi BàT mất năm 2020, ông M kiểm tra lại giấy tờ và xác minh lại thửa đất trên ông mới biết BàT đã chuyển nhượng thửa đất trên cho người khác. Hiện tại thửa đất trên do ông Nguyễn Hồ H và bà Nguyễn Thị A đang sử dụng. Ông yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã giao kết giữa ông M với BàT được công chứng vào ngày 19/7/2019 tại văn phòng công chứng Bình An, số 4078, quyển số 03/2019/TP/CC-SCC/HDGD. Buộc ông H, bà An phải giao cho ông M diện tích đất 170,5m2, được giới hạn bởi các điểm 1, 2, 3, 4, 1, theo trích lục đo vẽ thửa đất số 1652/2021 ngày 22/3/2021 của văn phòng đăng ký đất đait ỉnh Đồng Nai -chi nhánh huy ện T. Nếu Tòa án tuyên b ố hợp đồng chuy ển như ợng quyền sử dụng đất trên vô hiệu thì ông M không yêu cầu Tòa án giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, ngoài ra ông không có yêuc ầu nào khác. Về chi phí tố tụng ông Myêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.
- Bị đơn ông Nguyễn Hồ H trình bày:
Ông H, bà An thừa nhận, thửa đất 248, tờ bản đồ số 29 xã B, huyện T, tỉnh Đồng Nai đã đư ợc cấp GCNQSD đất s ố CM 630973, do Sở tài nguyên và môi trường tỉnh Đồng Naic ấp ngày 14/5/2018, đứng tên ông Nguy ễnH ồ H và bà Nguyễn Thị A, với di ện tích 170,5m 2. Ngày 07/5/2019 ông H, bà An có ký hợp đồng ủy quyền cho BàT được toàn quyền quyết định đối với lô đất trên. Lý do ông bà ký ủy quyền cho BàT là do BàT là em chồng của ông H, BàT nói do cần vốn làm ăn nên nhờ ông bà ký đ ể vay vốn. BàT đã lợi dụng lòng tin của ông bà, đem thửa đất trên chuy ển nhượng cho ông M. Sau khi BàT chết năm 2020 ông M có

## Page 4

4 đến nhà ông đòi nhà, đất nhưng ông H, bà An không h ề biết vi ệc BàT chuyển nhượng thửa đất trên cho ông M, cũng chưat ừng gặp ông M lần nào. Cũng năm 2020 ông Phạm Ngọc A1 cũng đến nhà ông đ ể đòi nhà, đ ất. Ông A1 nói BàT đã chuyển nhượng cho ông A1 thửa đất trên và đã làm thủ tục chuyển nhượng, hiện tại thửa đất này đã sang tên cho ông A1 rồi. Thực tế thì cả ông M và ông A1 ông đều không biết, đến khi BàT chết thì ông mới được biết. Ông Myêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất 248, tờ bản đồ 29 xã B, đã được công chứng tại văn phòng công chứng Bình An và yêuc ầu ông, bà phải giao lại nhà, đất trên cho ông M thì ông, bà không đồng ý, vì thực tế ông bà không còn quyền gì với nhà, đất này. Ông A1 có yêu cầu độc lập, yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất 248, tờ bản đồ 29 xã B, đã được công chứng tại văn phòng công chứng Hố Nai 3. Về yêu cầu này của ông A1, ông H, bà An cũng không có ý kiến gì. Nay ông H, bà An có ý kiến hiện tại nhà, đất này ông bà đã làm thủ tục ủy quyền cho BàT được toàn quyền đối với đất này, nên nay ông bà không còn quy ền định đoạt gì với nhà, đất này. Đ ề nghị Tòa án gi ải quyết theo quy định của pháp luật, nếu Tòa án giao nhà, đất này cho ai thì ông, bà cũng đồng ý giao lại cho người đó. Ông H, bà An có nguyện vọng nếu ai được nhận nhà, đất này thì cho ông bà xin đư ợc mua lại, vì đây là nơi sinh sống duy nhất của ông bà.
- Người có quy ền lợi, nghĩa v ụ liên quan có yêuc ầu độc lập, ông Phạm Ngọc A1 trình bày:
Ngày 26/5/2020 bà Phạm Thị Tâm có ký 01 hợp đồng chuyển nhượng QSD thửa đất số 248, tờ bản đồ 29 xã B, huyện T với diện tích 170,5m 2 cho ông Phạm Ngọc A1 ; Tại hợp đồng giá chuy ển như ợng là 20.000.000 đ ồng; Thửa đất trên được công chứng tại văn phòng công chứng Hố Nai số 8631, quyển số 03 TP/CC- SCC/HĐGD ngày 26/5/2020. Thỏa thuận sau khi ký hợp đồng BàT có nghĩa vụ giao đất và các giấy tờ liên quan đến thửa đất trên cho ông A1. Sau khi ký kết hợp đồng, ông A1 đã nhận đầy đủ giấy tờ liên quan đến thửa đất trên và đăng ký QSD đất. Thửa đất đã được sở tài nguyên và môi trư ờng tỉnh Đồng Nai cấp giấy chứng nhận QSD đất QSH nhà ở và tài sản gắn liền với đất vào ngày 06/7/2020 s ố CV 979595, đứng tên Phạm Ngọc A1, nhưng ông không được Phòng tài nguyên và môi trường huyện T giao giấy, do có ngăn chặn giao dịch của ông M. Sau đó ông đư ợc Tòa án thông báo về yêu cầu khởi kiện của ông M, ông mới biết BàT cũng chuyển

## Page 5

5 nhượng cho ông Nguyễn Thanh M thửa đất trên vào ngày 19/7/2019 và đã đư ợc công chứng tại văn phòng công chứng Bình An. Khi ông A1 nhận chuyển nhượng của BàT ông được BàT trực tiếp dẫn đến xem đất, trên đất có 01 căn nhà cấp 4, rất cũ, trị giá không đáng k ể, BàT nói đó là căn nhà bà đang s ử dụng, BàT còn làm giấy bàn giao nhà, đất cho ông A1. Nay ông A1 yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng QSD đất được lập giữa ông A1 với BàT ngày 26/5/2020 tại phòng công chứng Hố Nai, Đồng Nai. Buộc ông H, bà An phải giao cho ông A1 diện tích đất 170,5m2, được giới hạn bởi các điểm 1, 2, 3, 4, 1, theo trích lục đo vẽ thửa đất số 1652/2021 ngày 22/3/2021 của văn phòng đăng ký đất đait ỉnh Đồng Nai-chi nhánh huyện T. Nếu hợp đồng trên vô hiệu, ông không yêu cầu Tòa án giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, ngoài ra ông không có yêu cầu nào khác.
- Người kế thừa quyền, nghĩa v ụ tố tụng của Bà T, trong quá trình t ố tụng ông Nguyễn Hồ H1 trình bày:
Ông là chồng của bà Nguyễn Thị Tâm, BàT mất ngày 30/6/2020, khi BàT mất ông H1 và BàT vẫn còn là vợ chồng. Ông và BàT có 02 người con là Nguyễn Thùy Linh và Nguy ễn Hồ Tiến Dũng. Khi Tòa án báo làm vi ệc ông mới biết BàT có chuyển nhượng cho ông M thửa đất số 248, tờ bản đồ 29 xã B. Nguồn gốc thửa đất trên làc ủa ông Nguyễn Hồ H(là anh trai ông) và bà Nguyễn Thị A, do ông H, bà An tin tư ởng BàT nên đã ủy quy ền cho Bà T. Việc BàT làm ăn, buôn bán, chuyển nhượng cho ông M như thế nào ông không đư ợc biết, vì BàT không bao giờ nói chuyện làm ăn của bà với ông H1. Hiện tại ông và các con cũng không có nhà để ở, vì BàT khi còn sống cũng đã chuy ển nhượng căn nhà mà gia đình ông đang sinh sống tại ấp Phú Sơn, xã B cho người khác, đến khi BàT chết thì họ đến đòi nhà, đ ất. Do v ậy, việc BàT chuyển nhượng đất cho ông M như thế nào ông cũng không biết và không có ý kiến gì, đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp lu ật. Đối với yêuc ầu khởi ki ện độc lập của ông Phạm Ngọc A1 ông cũng không có ý ki ến gì, vì vi ệc BàT chuyển nhượng cho ông M hay ông A1 thì ông cũng không biết, BàT cũng không bao giờ nói chuyện làm ăn của bà với ông H1.
Vì vậy, ông đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Do điều kiện đi làm ăn xa nên ông xin đư ợc vắng mặt tại tất cả các buổi làm việc tại Tòa án, cũng như tại phiên tòa.
- Người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của Bà T, ông Phan Văn K và

## Page 6

6 bà Lê Thị T1, không có bất kỳ lời khai hay bản tường trình nào gửi cho Tòa án.
Tại bản án dân s ự sơ thẩm số 68/2022/DS-ST ngày 23/12/2022 của Tòa án nhân dân huyện T, tỉnh Đồng Nai căn cứ vào Điều 5; Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35; điểm c kho ản 1 Đi ều 39; Đi ều 91; Điều 147; Đi ều 157; Đi ều 165; Đi ều 217, 218; điểm b khoản 2 Điều 227; Điều 228; Điều 266; Điều 271; Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Điểm c, khoản 1 Điều 117; Điều 122; Điều 407; Điều 408 Bộ luật dân s ự 2015; Khoản 2 Đi ều 133; kho ản 5 Đi ều 422 B ộ luật dân s ự 2015;
Điều 167 và khoản 2 Điều 170 Luật đất đai năm 2013; Khoản 1, khoản 4 Điều 26, điểm b kho ản 3 Đi ều 27 Nghị quyết s ố 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
Tuyên xử không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Thanh M về việc yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được giao kết giữa ông Nguyễn Thanh M với bà Phan ThịT vào ngày 19/7/2019, đư ợc công chứng tại Văn phòng công chứng Bình An, tỉnh Đồng Nai (s ố 4078, quy ển s ố 03/2019/TP/CC-SCC/HDGD). Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đư ợc giao kết gi ữa ông Nguyễn Thanh M với bà Phan ThịT vào ngày 19/7/2019, được công chứng tại Văn phòng công chứng Bình An, tỉnh Đồng Nai (số 4078, quyển số 03/2019/TP/CC-SCC/HDGD) vô hiệu. Chấp nhận yêu cầu độc lập của ông Phạm Ngọc A1 về công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 248, tờ bản đồ số 29 xã B, được công chứng tại văn phòng công chứng Hố Nai số 8631, quyển số 03 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 26/5/2020. Đất đã được sở tài nguyên và môi trường tỉnh Đồng Nai cấp giấy chứng nhận QSD đất QSH nhà ở và tài sản gắn liền với đất vào ngày 06/7/2020 số CV 979595, đứng tên Phạm Ngọc A1, khu đất được giới hạn bởi các điểm 1, 2, 3, 4, 1, theo trích lục đo vẽ thửa đất số 1652/2021 ngày 22/3/2021 của văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai-chi nhánh huyện T.
Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về chi phí tố tụng, quyền kháng cáo của các đương sự.

## Page 7

7 Ngày 09/01/2023, nguyên đơn ông Nguyễn Thanh M kháng cáo bản án dân sự sơ thẩm số 68/2022/DS-ST ngày 23/12/2022, đề nghị cấp phúc thẩm sửa Bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nait ại phiên tòa:
Việc chấp hành pháp lu ật về tố tụng: Thẩm phán, hội đồng xét x ử, Thư ký phiên tòa, người tham gia tố tụng chấp hành đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.
Xét kháng cáo về nội dung: Tại phiên tòa, nguyên đơn cho rằng cấp sơ thẩm không đưa Văn phòng Công chứng Hố Nai là vi phạm tố tụng là không có căn cứ vì nguyên đơn không yêu cầu xem xét trách nhiệm của Văn phòng đăng ký đất đai.
Nguyên đơn cho rằng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký giữa ông M và bà Phạm Thị Tâm tại Văn phòng công chứng Bình An vào ngày 19/7/2019 là đúng quy định pháp lu ật, hợp lệ về hình thức và đã thanh toán tiền xong. Hợp đồng giữa BàT với ông Phạm Ngọc A1 là vô hiệu ngay từ thời điểm ký kết, do BàT có hành vi lừa dối khi giao kết với ông A1.
Theo đó, sau khi ký hợp đồng, bên chuyển nhượng (Bà T) sẽ giao quyền sử dụng đất cùng với giấy tờ về quyền sử dụng đất cho ông M và hỗ trợ ông M làm thủ tục đăng ký sang tên quy ền sử dụng đất (Điều 3). Về việc này, ông M và BàT không thực hiện đúng như thỏa thuận các bên, BàT vẫn giữ giấy CNQSDĐ, tài sản là đất và nhà ở trên đất vẫn chưa được bàn giao cho bên mua. Bản thân ông M từ khi ký hợp đồng CNQSDĐ cũng chưa đến xem đất, gặp gỡ người đang trực tiếp ở trên đất là gia đình ông H, bà An.
Tại phiên tòa phúc th ẩm, đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn khai giá chuyển nhượng thực tế là hơn 700 triệu đồng và đã giao đủ tiền. Tuy nhiên, nguyên đơn không chứng minh đư ợc có s ự việc giaonh ận tiền, giá chuy ển nhượng được ghi trên hợp là 20.000.000đồng không phù hợp với thực tế giá trị tài sản. Theo ông M trình bày, do tin tư ởng nên sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng, ông vẫn để Bà T giữ giấy CNQSDĐ để BàT làm thay ông thủ tục sang tên nhưng do không có lời khai của BàT và không cóch ứng cứ nào chứng minh v ề việc thỏa thuận này nên không có cơ sở xem xét.

## Page 8

8 Xét hình thứch ợp đồng chuy ển như ợng QSDĐ đư ợc ký gi ữa các bên có công chứng đúng quy định về hình thức nhưng nội dung thực hiện hợp đồng chưa được các bên thực hiện, cụ thể chưa chứng minh đư ợc việc thanh toán giaonh ận tiền, chưa có thỏa thuận bàn giao tài sản nhà, đ ất, bên bán ( Bà T) chưa giao gi ấy chứng nhận QSDĐ và chưa thực hiện việc đăng ký với cơ quan quản lý đất đai nên việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ BàT sang cho ông M là chưa có hi ệu lực. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thửa đất số 248, tờ bản đồ số 29 xã B giữa ông Phạm Ngọc A1 và bà Phan ThịT vào ngày 26/5/2020 tại Văn phòng công chứng Hố Nai: Về hình thức: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng đúng trình t ự quy định. Về nội dung: các bên đã thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ. BàT đã nhận tiền, bàn giao lại giấy CNQSDĐ, ký giấy nhận tiền và giao tài sản.Mặc dù giấy nhận tiền và giao tài sản do ông A1 cung cấp cho Tòa là bản chụp phô tô nhưng phù hợp với sự kiện khách quan của vụ án, bản chất giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là có thật, thể hiện ở việc bên mua (ông A1) giao tiền, bên bán ( Bà T) giao tài sản là giấy CNQSDĐ. Sau đó hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ông A1 đã thực hiện thủ tục đăng ký sang tên, đóng thu ế và được Sở tài nguyên và môi trư ờng tỉnh Đồng Nai cấp giấy chứng nhận QSD đất và tài sản gắn liền với đất theo đúng trình tự, thủ tục pháp luật. Thời điểm ông A1 nhận chuyển nhượng đất của BàT thì ông A1 không biết có s ự việc chuyển nhượng trước đó gi ữa BàT với ông M. Thực tế, sau khi nhận chuyển nhượng ông A1 đã đến gặp ông H, bà An đ ể yêu cầu được giao nhà, đất. Như v ậy, ông Anh đã thực hiện việc đăng ký quy ền sở hữu và đư ợc cấp giấy CNQSDĐ đúng trình t ự nên căn c ứ Điều 133 BLDS năm 2015 xác định ông A1 ngay tình khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng đất với Bà T. Do đó, Toàc ấp sơ thẩm tuyên công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thửa đất số 248, tờ bản đồ số 29 xã B giữa ông Phạm Ngọc A1 và bà Phan ThịT vào ngày 26/5/2020 tại Văn phòng công chứng Hố Naicó hiệu lực là phù hợp với quy định pháp luật và có căn cứ.
Từ nhận định trên, mặc dù hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng giữa ông Nguyễn Thanh M và bà Phan ThịT vào ngày 19/7/2019 tại Văn phòng công chứng Bình An v ề hình thức là đúng quy định nhưng đối tư ợng thực hi ện là quy ền s ử dụng đất không còn. Do đó, vi ệc Toàc ấp sơ thẩm tuyênh ủy hợp đồng chuy ển nhượng quyền sử dụng giữa ông Nguyễn Thanh M và bà Phan ThịT là phù hợp, có

## Page 9

9 căn cứ. Đề nghị hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáoc ủa nguyên đơn ông Nguyễn Thanh M , giữ nguyên bản án sơ th ẩm. Về án phí: Đương s ự phải chịu án phí theo quy định của pháp luật.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
[1] Đơn kháng cáo của ông Nguyễn Thanh M trong hạn luật định. Ông M đã nộp tiền tạm ứng án phí kháng cáo nên được xem xét theo trình tự phúc thẩm.
[2] Về quan hệ pháp luật và tư cách t ố tụng: Cấp sơ thẩm xác định đúng và đầy đủ.
Đối với ý kiến của luật sư Vượng về việc không đưa văn phòng công chứng tham giat ố tụng: Theo yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và Căn c ứ mục 3 phần IV Văn bản số 02/TANDTC-PC ngày 02/8/2021 của Tòa án nhân dân tối cao v ề việc giải đáp một số vướng mắc trong xét x ử thì chỉ trường hợp việc giải quyết có tranh chấp hợp đồng có liên quan đến nghĩa vụ giải thích của Công chứng viên theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 17 của Luật công chứng sửa đổi năm 2018, trách nhiệm bồi thường thiệt hai cho ngư ời yêuc ầu công chứng hành nghề công chứng vào tham giat ố tụng với tư ách là ngư ời có quy ền lợi nghĩa vụ liên quan, do v ậy, cấp sơ thẩm không đưa văn phòng công chứng tham gia tố tụng là có căn cứ.
[3] Về nội dung kháng cáo của nguyên đơn Hồ sơ thể hiện: Ngày 14/5/2018 sở tài nguyên và môi trư ờng tỉnh Đồng Nai đã cấp GCNQSD đất số CM 630973 cho ông Nguy ễn Hồ H và bà Nguyễn Thị A đối với quyền sử dụng đất diện tích 170,5m2, thuộc thửa 248, tờ bản đồ số 29 xã B.
Ngày 07/5/2019, ông H và BàT ký hợp đồng ủy quyền cho BàT được toàn quyền quyết định đối với thửa đất tranh ch ấp. Ngày 19/7/2019 bà Phan ThịT chuyển nhượng cho ông Nguyễn Thanh M 01 lô đất với diện tích 170,5m2, thuộc thửa 248, tờ bản đồ số 29 xã B, huyện T, giá chuy ển nhượng là 20.000.000đ. Hợp đồng đã được công chứng tại văn phòng công chứng Bình An, tỉnh Đồng Nai.
Ngày 26/5/2020, bà Phan ThịT ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 248 tờ bản đồ số 29 xã B, huyện T, tỉnh Đồng Nai với diện tích 170,5m2 cho ông Phạm Ngọc A1 , giá chuy ển như ợng 20.000.000đ. Hợp đồng đư ợc công chứng tại Văn phòng công chứng Hồ Nai ngày 26/5/2020. Ngày 06/7/2020 S ở tài nguyên và môi trư ờng tỉnh Đồng Nai đã đư ợc cấp giấy chứng nhận QSD đất QSH

## Page 10

10 nhà ở và tài sản gắn liền với đất vào ngày 06/7/2020 số CV 979595, đứng tên Phạm Ngọc A1.
Hội đồng xét x ử xét thấy: Cả hai hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Hồ H, bà Nguyễn Thị A (do bà Phạm Thị Tâm là người được ủy quyền) với ông Nguyễn Thanh M và ông Phạm Ngọc A1 đối với cùng diện tích 170,5m2 thuộc thửa đất số 248 tờ bản đồ số 29, tọa lạc tại xã B, huyện T đều có nội dung, hình thức và thủ tục thực hiện hợp đồng theo đúng quy định tại Điều 500, 501, 502 B ộ luật dân s ự 2015. Tuy nhiên, về hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 503 Bộ luật dân s ự 2015 và khoản 3 Điều 167, khoản 3 Điều 188 Luật đất đai thì về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đư ợc lập bằng hình thức Hợp đồng chuyển như ợng quy ền s ử dụng đất, được công chứng, chứng thực và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào s ổ địa chính . Tính thời đi ểm nguyên đơn khởi ki ện, quy ền s ử dụng đất đã được ông A1 đã hoàn tất thủ tục kê khai và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CV979595 do S ở tài nguyên và môi trư ờng tỉnh Đồng Naic ấp ngày 06/7/2020 nên không có căn cứ chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn.
Đồng thời, tính đến thời điểm khởi kiện, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được giao kết giữa ông Nguyễn Thanh M và ông Nguyễn Hồ H, bà Nguyễn Thị A (do bà Phạm Thị Tâm là người được ủy quyền) vào ngày 19/7/2019 tại văn phòng công chứng Bình An bị chấm dứt do đối tượng của hợp đồng không còn vì đã chuyển nhượng hợp pháp cho người khác theo khoản 5 Điều 422 Bộ luật dân sự 2015.
Tại phiên tòa phúc th ẩm, nguyên đơn trình bày giá trong Hợp đồng chuyển nhượng là 20.000.000 đồng nhưng thực tế nguyên đơn đã giao cho BàT số tiền là 600.000.000 đồng. Tuy nhiên, ngoài lời khaic ủa nguyên đơn thì không cóch ứng cứ chứng minh cho vi ệc giaonh ận số tiền trên và thể hiện các bên đã thực hiện xong nghĩa v ụ trả tiền. Do đó, ý kiến của nguyên đơn cho rằng BàT đã lừa dối mình là không có căn cứ để chấp nhận. Đồng thời, tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn và đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn đều xác nhận không yêuc ầu giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng đất này nên Hội đồng xét xử không đặt ra xem xét.

## Page 11

11 Đối với ý kiến của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn:
Hợp đồng chuyển nhượng giữa ông M và Tâm là có có giá trị pháp lý; Hợp đồng chuyển nhượng giữa BàT với ông A1 có yếu tố lừa dối vì không thể cùng một diện tích đất bán cho nhi ều ngư ời; Phía ông M cóm ột phần lỗi khi đăng ký kê khai chậm nhưng đây là lỗi chành chính và vẫn có thể đăng ký kê khai trễ hạn. Cấp sơ thẩm nhận định ông A1 đã nhận đất, nhận nhà và không chấp nhận yêuc ầu khởi kiện của nguyên đơn lành ận định chủ quan. Hội đồng xét xử xét thấy: Tòa án cấp sơ thẩm đã yêu cầu văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai - chi nhánh huyện T cung cấp hồ sơ liên quan đến thửa đất số 248, tờ bản đồ số 29 xã B, thì thấy trong bộ hồ sơ cấp giấy văn phòng đăng ký cung cấp cho Tòa án thìch ỉ có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông Phạm Ngọc A1 với bà Phan ThịT được gửi đăng b ộ tại văn phòng đăng ký đất đait ỉnh Đồng Nai, chi nhánh T, cònh ợp đồng chuyển nhượng QSD thửa đất trên giữa ông Nguyễn Thanh M và bà Phan Thị T công chứng tại văn phòng công chứng Bình An thì chưa đư ợc nộp tại văn phòng đăng ký đất đait ỉnh Đồng Nai-chi nhánh T; Hơn nữa theo quy định tại khoản 3, Điều 188 Lu ật đất đai năm 2013 có quy định “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng kýt ại cơ quan đăng ký đất đai và có hi ệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào s ổ địa chính ” . Bên cạnh đó, tại Điều 500 và Đi ều 503 B ộ luật dân s ự 2015 quy định rõ: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là s ự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất” và “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai”. Như vậy, ông M chưa làm đầy đủ nghĩa vụ của người sử dụng đất khi nhận chuyển nhượng. Do đó, ý kiến này không phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên không được chấp nhận.
Cấp sơ thẩm đã xem xét toàn diện tài liệu, chứng cứ đã thu thập được và quy định của pháp luật, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được giao kết giữa ông Nguyễn Thanh M với bà Phan ThịT vào ngày 19/7/2019; Chấp nhận yêu cầu độc lập của ông Phạm Ngọc A1 về công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

## Page 12

12 đất số 248 tờ bản đồ số 29 xã B giữa bà Phan ThịT với ông Phạm Ngọc A1 là có căn cứ.
Đối với việc cấp sơ thẩm tuyên hợp đồng vô hiệu: Hợp đồng chuyển nhượng giữa ông M và BàT không thuộc trường hợp vô hi ệu mà thu ộc trường hợp chấm dứt hợp đồng do đối tượng hợp đồng chuyển nhượng không còn, nên cần sửa bản án sơ thẩm về cách tuyên.
Từ nội dung nhận định trên, hội đồng xét xử xét thấy không chấp nhận kháng cáo của nguyên đ ơn, sửa bản án dân s ự sơ thẩm số 68/2022/DS - ST ngày 23/12/2022 của Tòa án nhân dân huyện T về cách tuyên.
[4] Về án phí phúc thẩm: Ông Nguyễn Thanh M phải án phí 300.000đ dân sự phúc th ẩm, được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí đãn ộp tại biên lai thu s ố 0002373 ngày 08/02/2023 của Chi cục thi hành án dân sự huyện T, tỉnh Đồng Nai.
 [5] Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai tại phiên tòa phù hợp một phần với nhận định của Hội đồng xét xử.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH
1. Căn cứ Điều 308, Điều 309 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 sửa đổi bổ sung năm 2017).
Không chấp nhận kháng cáo của ông Nguyễn Thanh M, sửa bản án dân sự sơ thẩm số 68/2022/DS-ST ngày 23/12/2022 của Tòa án nhân dân huyện T, tỉnh Đồng Nai về cách tuyên.
Căn cứ vào Điều 5; Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35; điểm c khoản 1 Điều 39; Điều 91; Điều 147; Điều 157; Đi ều 165; Điều 217, 218; đi ểm b kho ản 2 Đi ều 227; Điều 228; Điều 266; Điều 271; Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;
Điểm c, kho ản 1 Đi ều 117; Điều 122; Đi ều 422; Điều 500; Đi ều 501; Đi ều 502; Điều 503 Bộ luật dân sự 2015;
Khoản 3 Điều 167, khoản 3 Điều 188 Luật đất đai năm 2013;
Khoản 1, kho ản 4 Đi ều 26, đi ểm b kho ản 3 Đi ều 27 Nghị quyết s ố 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

## Page 13

13 Tuyên xử:
1. Không chấp nhận yêuc ầu khởi kiện của ông Nguyễn Thanh M , về việc yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được giao kết giữa ông Nguyễn Thanh M với ông Nguyễn Hồ H, bà Nguyễn Thị A (do bà Phạm Thị Tâm là người được ủy quyền) vào ngày 19/7/2019, được công chứng tại Văn phòng công chứng Bình An, tỉnh Đồng Nai (s ố 4078, quy ển s ố 03/2019/TP/CC- SCC/HDGD).
2. Chấp nhận yêu cầu độc lập của ông Phạm Ngọc A1 về công nhậnh ợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng giữa ông Phạm Ngọc A1 với ông Nguyễn Hồ H, bà Nguyễn Thị A (do bà Phạm Thị Tâm là ngư ời được ủy quyền) đối với thửa đất số 248, tờ bản đồ số 29 xã B, được công chứng tại văn phòng công chứng Hố Nai s ố 8631, quy ển s ố 03 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 26/5/2020 , đã được Sở tài nguyên và môi trư ờng tỉnh Đồng Naic ấp gi ấych ứng nhận quyền s ử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số CV 979595 vào ngày 06/7/2020, đứng tên Phạm Ngọc A1.
Ông A1 được quyền liênh ệ với cơ quan Nhà nư ớc có thẩm quyền để nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
3. Về án phí:
- Án phí dân sự sơ thẩm: Ông Nguyễn Thanh M phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng), được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí mà ông M đã nộp tại Chi cục thi hành án dân sự huyện T là 300.000 đồng, theo biên lai thu số 0005829 ngày 05/10/2020. Ông Nguyễn Thanh M đã nộp đủ án phí.
Ông Phạm Ngọc A1 không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm, số tiền tạm ứng án phí 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) ông A1 đã nộp theo biên lai thu số 0007585, ngày 11/5/2021 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Trảng, được hoàn lại cho ông A1.
- Án phí dân sự phúc thẩm: Ông Nguyễn Thanh M phải án phí 300.000đ dân sự phúc thẩm, được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí đãn ộp tại biên lai thu s ố 0002373 ngày 08/02/2023 của Chi cục thi hành án dân sự huyện T, tỉnh Đồng Nai.
4. Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, không b ị kháng nghị đã có hiệu lực của hội đồng xét xử.

## Page 14

5. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.
Nơi nhận:
- TAND H. T;
- VKSND tỉnh Đồng Nai;
- Chi cục THADS H. T;
- Đương sự trong vụ án;
- Lưu.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN-CHỦ TỌA PHIÊN TÒA






 Lê Thị Ký