Bản án số: 43/2018/DS-PT
Vụ bà Mai Thị G
Số: 43
Ngày: 19/06/2018
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Bình Định
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: Bà G đòi lại đất đã cho thuê

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TỈNH BÌNH ĐỊNH Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Bản án số: 43/2018/DS-PT Ngày: 19-6-2018 V/v tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH ĐỊNH
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Nguyễn Thúy Liên Các Thẩm phán: Ông Lê Văn Thường Bà Nguyễn Thị Thanh Bình
- Thư ký phiên tòa: Bà Trần Thị Minh Hậu là Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Bình Định.
 - Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Định: Bà Võ Thị Lệ Giang - Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.
 Ngày 19 tháng 6 năm 2018, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Định xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 44/2018/TLPT-DS ngày 02 tháng 4 năm 2018 về tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất.
 Do bản án dân s ự sơ thẩm số 01/2018/DS-ST ngày 05 tháng 01 năm 2018 của Tòa án nhân dân huyện T bị kháng cáo.
 Theo Quyết định đưa v ụ án ra xét x ử phúc thẩm số 115/2018/QĐ-PT ngày 03 tháng 5 năm 2018, giữa các đương sự:
- Nguyên đơn: Bà Mai Thị G; cư trút ại: Tổ 3, khối T, thị trấn P, huy ện T, tỉnh Bình Định (Có mặt).
- Bị đơn: Ông Nguyễn H, vợ bà Nguyễn ThịT (Có mặt).
Cùng cư trú tại: Tổ 3, khối T, thị trấn P, huyện T, tỉnh Bình Định.
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

## Page 2

1. Anh Nguyễn Hồng T1 (Có mặt).
2. Anh Nguyễn Hồng T2 (Có mặt).
3. Anh Nguyễn Hữu Đ (Có mặt).
4. Anh Nguyễn Hữu Q (Có mặt).
Cùng cư trú tại: Tổ 3, khối T, thị trấn P, huyện T, tỉnh Bình Định.
5. Chị Nguyễn Thị Hồng M (Có mặt).
6. Chị Nguyễn Thị Hồng T (Có mặt).
Cùng cư trú tại: Tổ 2, khối 1, thị trấn P, huyện T, tỉnh Bình Định.
- Người kháng cáo: Vợ chồng ông Nguyễn H, bà Nguyễn ThịT là bị đơn.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Tại đơn khởi kiện đề ngày 10/11/2016 và các lời khai trong quá trình gi ải quyết vụ án, nguyên đơn bà Mai Thị G trình bày:
Trước đây, vì hoàn cảnh kinh t ế gia đình khó khăn, v ợ chồng bà cho v ợ chồng ông H bàT thuê hai thửa đất tọa lạc tại khối T, thị trấn P, huyện T, tỉnh Bình Định, cụ thể như sau:
- Thửa đất số 2049, tờ bản đồ số 13, diện tích 1.300m 2, loại đất màu, thời hạn sử dụng đến tháng 12/2014. Nhưng thửa đất này b ị sa bồi thủy phá, nên gia đình bà được đổi sang thửa đất 447, tờ bản đồ 65, diện tích 834,2m2 (tục danh Ao
A) và được Ủy ban nhân dân huyện T cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình bà vào ngày 16/10/2017. Thửa đất nói trên v ợ chồng bà cho vợ chồng ông H bàT thuê 7 năm với giá 03 chỉ vàng 24K, chồng bà là ông Nguy ễn Văn S đại diện ký tên và bên thuê là ông H ký tên xác nhận vào ngày 15/10/1995.
- Ngày 01/5/1997, vợ chồng bà cho v ợ chồng ông H bàT thuê tiếp thửa đất 1813, tờ bản đồ số 13, diện tích 310m2 (tục danh Đám T), loại đất màu, thời hạn sử dụng đến tháng 12/2014 (nay là thửa đất s ố 1281, t ờ bản đ ồ số 59, di ện tích 297,8m2, thời hạn sử dụng đến tháng 12/2064). Thửa đất nói trên vợ chồng bà cho vợ chồng ông H bàT thuê với giá 2,5 chỉ vàng 24K.
Hai bên thống nhất vi ết gi ấy cho thuê hai thửa đất nói trên vào ngày 01/5/1997, tổng cộng vợ chồng ông H bàT đã giao cho v ợ chồng bà 5,5 chỉ vàng 24K, thời hạn là không k ể hạn, tức là khi hết hạn theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bên thuê phải trả lại hai thửa đất nói trên.
Naych ồng bà là ông Nguy ễn Văn S đãch ết (năm 2013), bà yêuc ầu v ợ chồng ông H bàT trả lại hai thửa đất nói trên để gia đình bà khai thác, s ử dụng vì thời hạn thuê đã hết (đến tháng 12/2014). Ngoài ra, bà yêu cầu vợ chồng ông H bà T phải trả lại tiền thuê đất từ ngày 03/12/2015 (là ngày hòa gi ải tại Ủy ban nhân

## Page 3

dân thị trấn P không thành) đến ngày 09/6/2017 (là ngày Hội đồng định giá tài sản đến thẩm định hai thửa đất), tổng cộng là 18 tháng, theo giá thị trường mà Hội đồng định giá đã kết luận.
Bởi vì khi hết thời hạn cho thuê, bà đã đòi nhi ều lần nhưng vợ chồng ông H bàT không chịu trả.
Tại bản tự khai ngày 23/11/2016 và các lời khai ti ếp theo trong quá trình giải quyết vụ án, bị đơn vợ chồng ông NguyễnH bà Nguyễn ThịT trình bày:
Ông H bàT thống nhất như trình bày của bà G về thời gian thuê, số tiền thuê và việc thuê hai thửa đất, hai bên có viết giấy tay vào ngày 01/5/1997. Sau khi thuê đất, ông bà trực tiếp canh tác, sử dụng cho đến nay. Ông bà không đồng ý yêu cầu của bà G, vì thời hạn thuê theo giấy thỏa thuận là cho đến khi nào nhà nước cấp đất lại, nhưng Nhà nước không cấp đất lại, mà gia hạn sử dụng. Nếu phải trả đất, thì hộ gia đình bà G phải trả lại cho ông bà gấp 10 lần số vàng đã thuê, tức là 55 chỉ vàng 24K.
Tại bản t ự khai ngày 05/12/2016, ngày 06/12/2016, biên bản lấy lời khai ngày 06/12/2016 và các lời khai tiếp theo trong quá trình gi ải quyết vụ án, người có quyền lợi, nghĩa v ụ liên quan anh Nguyễn Hồng T2, chị Nguyễn Thị Hồng M, chị Nguyễn Thị Hồng T, anh Nguyễn Hồng T1 trình bày:
Các anh, chị là con của ông Nguyễn Văn S (đã ch ết) và bà Mai Thị G. Các anh, chị thống nhất như trình bày và yêu cầu của bà G.
Người có quy ền lợi và nghĩa v ụ liên quan anh NguyễnH ữu Đ và anh Nguyễn Hữu Q: Tòa triệu tập hợp lệ nhiều lần nhưng vắng mặt, không có ý ki ến, yêu cầu gì.
Bản án dân s ự sơ thẩm số 01/2018/DS-ST ngày 05 tháng 01 năm 2018 của Tòa án nhân dân huyện T đã quyết định:
1.Chấp nhận yêu cầu của bà Mai Thị G và những người trong hộ gia đình bà G làc ác anh chị NguyễnH ồng T 1, Nguy ễnH ồng T 2, Nguy ễn Thị Hồng M, Nguyễn Thị Hồng T.
Tuyên b ố hợp đồng cho thuê quy ền s ử dụng đất ngày 01/5/1997 gi ữa v ợ chồng ông Nguyễn Văn S (đã chết) và bà Mai Thị G với vợ chồng ông NguyễnH và bà Nguyễn ThịT là hết thời hạn (đến tháng 12/2014).
2. Buộc vợ chồng ông NguyễnH và bà Nguyễn Thị T, anh Nguyễn Hữu Đ, anh Nguyễn Hữu Q phải có nghĩa v ụ giao lại cho hộ gia đình bà Mai Thị G quản lý, sử dụng hai thửa đất trồng cây hàng năm, cụ thể như sau:

## Page 4

- Thửa đất số 1281 (cũ 181 3), tờ bản đồ 59 (cũ 13), di ện tích 297,8 m2; tọa lạc tại khối T, thị trấn P, huy ện T, tỉnh Bình Đ ịnh; cót ứ cận: Bắc giáp thửa đất BHK 1258, Nam giáp thửa đất BHK s ố 1282, Tây giáp thửa đất BHK s ố 1378, Đông giáp đường đi.
- Thửa đất số 447, tờ bản đồ 65, diện tích 834,2m2; tọa lạc tại khối T, thị trấn P, huyện T, tỉnh Bình Đ ịnh; cót ứ cận: Bắc giáp thửa đất BHK số 223, Nam giáp thửa đất BHK s ố 285 và s ố 284, Tây giáp thửa đất BHK s ố 242, Đông giáp thửa đất BHK số 243.
3. Buộc vợ chồng ông NguyễnH và bà Nguyễn ThịT phải trả cho hộ gia đình bà Mai Thị G 20.376.000 đồng.
 Ngoài ra bản án sơ thẩm còn quy ết định về trách nhiệm chậm thi hành án, chi phí định giá, án phí dân sự sơ thẩm và quyền kháng cáo của các bên đương sự.
 Ngày 05 tháng 01 năm 2018, bị đơn vợ chồng ông H bàT kháng cáo toàn bộ quyết định của bản án sơ thẩm với nội dung: Ông bà không đồng ý trả lại hai thửa đất đã thuê và trả tiền thuê đất 20.376.000 đồng cho gia đình bà G.
Tại phiên tòa, Ki ểm sát viên phát bi ểu v ề việc tuân theo pháp lu ật trong quá trình gi ải quy ết vụ án của người tiến hành tố tụng và người tham gia tố tụng thực hiện đúng quy định của pháp lu ật tố tụng và đ ề nghị bác kháng cáoc ủa vợ chồng ông H bàT giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
 [1] Án sơ thẩm bu ộc vợ chồng ông NguyễnH bà Nguyễn Thị T, anh Nguyễn Hữu Đ, anh Nguyễn Hữu Q phải có nghĩa v ụ giao lại cho hộ gia đình bà Mai Thị G quản lý, s ử dụng hai thửa đất trồng cây hàng năm g ồm: Thửa đất số 1281 (cũ 1813), tờ bản đồ 59 (cũ 13), diện tích 297,8m2 và thửa đất số 447, tờ bản đồ 65, diện tích 834,2m2 đều tọa lạc tại khối T, thị trấn P, huyện T, tỉnh Bình Định là có căn cứ, đúng quy định pháp luật. Bởi lẽ:
- Hợp đồng thuê quy ền sử dụng đất được xác lập ngày 01/5/1997 giữa vợ chồng ông Sau bà G và vợ chồng ông H bàT là vô hiệu về hình thức (do hợp đồng chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công chứng, chứng thực) lẫn nội dung (do thỏa thuận thời hạn thuê đất không đúng quy định của Luật đất đai, vì đất Nhà nước giao sử dụng có thời hạn là tháng 12/2014), nhưng hợp đồng cho thuê lại ghi “không kể hạn”.

## Page 5

 - Sau khi hai bên ký hợp đồng cho đến nay thì thời hạn giao quyền sử dụng đất cho gia đình bà G đã hết. Bên cho thuê đãnh ận đủ 5,5 chỉ vàng 24K theo thỏa thuận, bên thuê đã sử dụng thụ hưởng hoa lợi từ khi ký hợp đồng cho đến nay.
 Do đó, không chấp nhận kháng cáoc ủa vợ chồng ông H bà T, giữ nguyên bản án sơ thẩm về phần này.
 [2] Án sơ thẩm đã xác định thời gian trả tiền thuê đất quá hạn từ ngày 03/12/2015 (ngày hòa giải tại Ủy ban nhân dân huyện P không thành) cho đến ngày 09/6/2017 (ngày Hội đồng thẩm định giá hai thửa đất) là chưa phù hợp quy định pháp luật. Bởi lẽ: Sau khi hết thời hạn thuê đất (tháng 12/2014), vợ chồng ông H bàT vẫn canh tác không chịu trả, đã làm ảnh hưởng đến quyền lợi của hộ gia đình bà G thì hộ gia đình bà G có quyền khởi kiện yêu cầu vợ chồng ông H bàT trả lại đất và tiền thuê đất quá hạn được tính từ ngày bà G có đơn khởi kiện cho đến ngày xét xử sơ thẩm. Như vậy, thời gian trả tiền thuê đất quá hạn được tính từ ngày 10/11/2016 (ngày có đơn khởi kiện ) cho đến ngày xét xử sơ thẩm (ngày 05/01/2018) là 13 tháng 25 ngày; và căn cứ vào biên bản định giá tài sản ngày 09/6/2017, xác định giá đất cho thuê tại thời điểm xét xử sơ thẩm là 6.000.000 đồng/500m2/năm, nên buộc vợ chồng ông H bàT phải trả tiền thuê đất quá hạn là:
1.132 m2 x 6.000.000 đồng/500m2/năm x 13 tháng 25 ngày = 15.630.904 đồng. Do đó, chấp nhận một phần kháng cáo của vợ chồng ông H bà T, sửa bản án sơ thẩm về phần này.
[3] Theo quy định tại khoản 1 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội khóa XIV thì vợ chồng ông H bàT phải chịu 781.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm.
[4] Do kháng cáo của vợ chồng ông H bàT được chấp nhận một phần, nên theo quy định tại khoản 2 Đi ều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội khóa XIV vợ chồng ông H bà T không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm , nên được hoàn trả lại tiền tạm ứng án phí đã nộp.
[5] Theo quy định tại khoản 2 Điều 282, Điều 293 của Bộ luật Tố tụng Dân sự thì phần quyết định còn lại của bản án sơ thẩm về việc hoàn trả lại tiền tạm ứng án phí dân s ự sơ thẩm cho bà G 200.000 đ ồng, bà G tự nguyện chịu 2.000.000 đồng chi phí định giá không bị kháng cáo, kháng nghị, c ó hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.
 [6] Kiểm sát viên tham gia phiên tòa đ ề nghị bác kháng cáoc ủa vợ chồng ông H bàT giữ nguyên bản án sơ thẩm là không phù hợp một phần với nhận định của Hội đồng xét xử, nên không chấp nhận.

## Page 6

 Vì các lẽ trên;
 QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015; các Điều 256, 703, 707 và 713 Bộ luật Dân sự năm 2005 ; khoản 1 Điều 26 và khoản 2 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/ UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội khóa XIV. Tuyên xử:
 Chấp nhận một phần kháng cáo của vợ chồng ông NguyễnH bà Nguyễn Thị T, sửa một phần bản án sơ thẩm.
1. Tuyên b ố hợp đồng cho thuê quy ền sử dụng đất xác lập ngày 01/5/1997 giữa vợ chồng ông Nguy ễn Văn S (đã ch ết) và bà Mai Thị G với vợ chồng ông NguyễnH bà Nguyễn ThịT là hết thời hạn (đến tháng 12/2014).
2. Buộc vợ chồng ông NguyễnH bà Nguyễn Thị T, anh Nguyễn Hữu Đ, anh Nguyễn Hữu Q phải có nghĩa vụ giao lại cho hộ gia đình bà Mai Thị G quản lý, sử dụng hai thửa đất trồng cây hàng năm, cụ thể như sau:
2.1. Thửa đất số 1281 (cũ 1813), tờ bản đồ 59 (cũ 13), diện tích 297,8m2; tọa lạc tại khối T, thị trấn P, huy ện T, tỉnh Bình Đ ịnh; cót ứ cận: Bắc giáp thửa đất BHK 1258, Nam giáp thửa đất BHK s ố 1282, Tây giáp thửa đất BHK s ố 1378, Đông giáp đường đi.
2.2. Thửa đất số 447, tờ bản đồ 65, diện tích 834,2m2; tọa lạc tại khối T, thị trấn P, huy ện T, tỉnh Bình Đ ịnh; cót ứ cận: Bắc giáp thửa đất BHK s ố 223, Nam giáp thửa đất BHK số 285 và s ố 284, Tây giáp thửa đất BHK s ố 242, Đông giáp thửa đất BHK số 243.
3. Buộc vợ chồng ông NguyễnH bà Nguyễn ThịT phải trả cho hộ gia đình bà Mai Thị G tiền thuê đất quá hạn là 15.630.904 đồng (Mười năm triệu sáu trăm ba mươi nghìn chín trăm lẻ bốn đồng).
4. Phần quyết định còn lại của bản án sơ thẩm về việc hoàn trả lại tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm cho bà G 200.000 đồng, bà G tự nguyện chịu 2.000.000 đồng chi phí định giá không bị kháng cáo, kháng nghị, có hiệu lực pháp luật.
5. Về án phí:
5.1. Vợ chồng ông NguyễnH bà Nguyễn ThịT phải chịu 781.000 đồng (Bảy trăm tám một nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

## Page 7

5.2. Hoàn trả lại cho v ợ chồng ông NguyễnH bà Nguyễn ThịT 300.000 đồng tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm đã nộp theo biên lai thu số 0008978 ngày 09 tháng 02 năm 2018 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện T.
5. Về quyền, nghĩa vụ thi hành án:
5.1 Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.
5.2 Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.
 6. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận: T.M HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM
- VKSND tỉnh Bình Định; Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa
- TAND huyện T;
- CC THA dân sự huyện T;
- Các bên đương sự;
- Lưu: HS, Tòa dân sự.

 Nguyễn Thúy Liên

## Page 8

8