Bản án số: 13/2023/DS-PT
Nguyễn Đức A - Trần Thị Ch
Số: 13
Ngày: 29/06/2023
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Ninh Bình
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: Hủy án sơ thẩm

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH NINH BÌNH

Bản án số: 13/2023/DS-PT Ngày 29 - 5 - 2023 V/v “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH NINH BÌNH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: bà Trần Thị Sâm Các Thẩm phán: ông Đinh Huy Lưỡng bà Nguyễn Thị Phượng
- Thư ký phiên tòa: bà Lê Thị Thùy Chinh - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Ninh Bình.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Ninh Bình tham gia phiên tòa: bà Phạm Thị Thanh Mơ - Kiểm sát viên.
Trong các ngày 06 tháng 4 và ngày 29 tháng 5 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Ninh Bình xét xử phúc thẩm công khai v ụ án thụ lý số 35/2022/TLPT-DS ngày 23 tháng 12 năm 20 22 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất”.
Do bản án sơ thẩm số 22/2022/DS-ST ngày 10 tháng 10 năm 2022 của Tòa án nhân dân thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình bị kháng cáo.
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 11/2023/QĐ-PT ngày 20 tháng 02 năm 2023; Quyết định hoãn phiên tòa số 08/2023/QĐ-PT ngày 09/3/2023, Quyết định tạm ngừng phiên tòa số 03/2023/QĐPT -DS ngày 06/4/2023 và Thông báo mở lại phiên tòa số 03/TB-TA ngày 05/5/2023 giữa các đương sự:
 1. Nguyên đơn: anh Nguyễn Đức A, sinh năm 1991; địa chỉ: xóm QT, xã GL, huyện GV, tỉnh Ninh Bình (có mặt).
 - Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: ông Lê Anh NG
- Luật sư, Công ty luật TNHH NB, thuộc đoàn luật sư thành phố Hà Nội ; địa chỉ:
số 55, ngõ 159, phố PĐL, phường LT, quận Đ, thành phố Hà Nội (có mặt).

## Page 2

 2. Bị đơn: bà Trần Thị Ch, sinh năm 1958; địa chỉ: số nhà 252, đường TP, phố BĐ, phường NT, thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình (có mặt).
 - Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn: ông Đặng Tiến B - Luật sư, Văn phòng Luật sư Tam Điệp , thuộc Đoàn luật sư tỉnh Ninh Bình ; địa chỉ: số 237, đường TT, phố PC, phường NT, thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình (có mặt).
 3. Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan:
 - Văn phòng Công chứng Nguyễn Th C; địa chỉ số 1067, đường THĐ, phường VG, thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình.
 Người đại diện hợp pháp: bà Nguyễn Thị Thúy C, Trưởng văn phòng Công chứng Nguyễn Th C (vắng mặt, có đơn xin vắng mặt).
 - Bà Trần Thị Th, sinh năm 1958, địa chỉ: số nhà 16, đường TP, phường NT, thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình (vắng mặt).
 - Anh Lê Văn H, sinh năm 1986; địa chỉ : số nhà 252, đường TP, phố BĐ, phường NT, thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình (có mặt).
 - Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của anh H: ông Đặng Tiến B - Luật sư, Văn phòng Luật sư Tam Điệp , thuộc Đoàn luật sư tỉnh Ninh Bình ; địa chỉ: số 237, đường TT, phố PC, phường NT, thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình (có mặt).
 4. Người kháng cáo: bà Trần ThịCh là bị đơn; anh Lê VănH là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

NỘI DUNG VỤ ÁN:
Tại đơn khởi kiện ngày 09/5/2021, trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa nguyên đơn anh Nguyễn Đức A trình bày:
Đầu tháng 8 năm 2019, anh Đức A có nhu cầu mua nhà ở Ninh Bình để sử dụng, anh Đức A có gặp bà Trần Thị Th, sinh năm 1958 ở phường NT, thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình. Bà Th cho biết có quen, thân với bà Trần ThịCh ở cùng phường NT, bàCh đang có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất. Để đảm bảo việc chuyển nhượng, anh Đức A đến nơi có tài sản xem xét thực tế, tại thực địa bà Th giới thiệu đây là mảnh đất mang tên bà Ch, bà Ch đang có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhờ bà Th tìm người chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sau khi xem xét hiện trạng và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, anh Đức A đồng ý nhận chuyển nhượng và thống nhất tiến hành việc chuyển nhượng theo quy định của nhà nước. Ngày 29/8/2019 bà Th liên hệ và trao đổi đ ã có hợp đồng ủy quyền công chứng số 819, quyển số 03/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 27/8/2019, bàCh ủy quyền cho bà Th thay mặt b à Ch chuyển nhượng tài sản (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 74/CL-

## Page 3

NT/QSDĐ/587/QĐ-UBND do Ủy ban nhân dân thành phố Ninh Bình cấp ngày 28/02/2010, mục đích sử dụng xây dựng nhà ở , tại lô đất số 4, tờ bản đồ số 26, diện tích 42m 2, trên đất đã có nhà 02 tầng). Cùng ngày 29/8/2019 anh Đức A và bà Th đến Văn phòng công chứng Nguyễn ThuýC thành phố Ninh Bình làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Sau khi hợp đồng chuyển nhượng được ký kết anh Đức A đã đến Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Ninh Bình để tiến hành việc đăng ký biến động theo quy định của Nhà nước. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện thủ tục đăng ký biến động, bàCh đã không thực hiện các thủ tục giao lại quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất . Anh Đức A đến gặp bàCh nhiều lần, nhưng bàCh né tránh không gặp để phối hợp làm các thủ tục theo quy định của pháp luật, anh Đức A làm đơn gửi UBND phường NT, thành phố Ninh Bình đề nghị giải quyết. Sau hai lần hòa giải bàCh đưa ra lý do là không hiểu biết nên đã ký ủy quyền giao cho bà Th chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bà Ch, bàCh không chấp nhận việc chuyển nhượng nhà đất . Nay anh Nguyễn Đức A thấy quyền lợi của anh bị xâm phạm , nên đề nghị Tòa án giải quyết công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất ngày 29/8/2019 cho anh Nguyễn Đức A.
Tại bản tự khai, trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa bị đơn bà Trần ThịCh trình bày: Gia đình bàCh và gia đình bà Trần Thị Thở cùng tổ dân phố. Ngày 26/8/2019, bà Th đặt vấn đề mượn bìa đất của gia đình b àCh để làm ăn, mỗi năm bà Thúy trả 02 chỉ vàng. Bà Th đã viết giấy mượn bìa đất ghi rõ “Giấy mượn bìa đất” thời gian cho mượn là 05 năm kể từ ngày 26/8/2 019. Đến ngày 27/8/2019, bà Th có gọi điện nói với bàCh ra Văn phòng công chứng Thúy C ký hợp đồng ủy quyền cho bà Th. Khi ra đến nơi bà Thúy đã làm sẵn và đưa bà Ch ký vào bản hợp đồng ủy quyền. BàCh có xem qua và nghĩ là bìa đất mang tên bà Ch, nay bà Th mượn để làm ăn thì bàCh phải có giấy ủy quyền cho bà Th, bà Ch có hỏi lại cho rõ thì bà Th bảo “em cứ yên tâm, người cho chị vay tiền họ bảo có bìa đất nhưng phải làm thủ tục ủy quyền họ mới cho vay, xong mình trả hết gốc, lãi cho họ thì họ trả lại bìa đỏ cho mình” nghe vậy nên bàCh ký vào bản hợp đồng ủy quyền. Sau đó bà Th cầm bìa đỏ của bàCh đi làm ăn ở đâu không rõ, nhưng bà Th vẫn thường xuyên điện thoại và nhắn tin về cho bà Ch.
 Khoảng tháng 8 năm 2020, có mấy thanh niên đến nhà bàCh đòi lấy nhà đất, bàCh phản đối vì nhà chỉ có mẹ góa con côi sao lại bán nhà đất, anh Đức A nói là bà Th bán nhà đất đó cho các anh ấy và yêu cầu bàCh giao lại nhà đất cho họ, gia hạn 15 ngà y nếu bàCh không giao nhà đất họ sẽ niêm phong lại. Đến ngày 27/8/2020 hai thanh niên trên lại đến nhà bàCh và đề nghị UBND phường hòa giải, có báo cả bà Th nhưng cả hai lần bà Th đều không đến. Bà Thúy đã lợi

## Page 4

dụng sự kém hiểu biết và tính chân thật của bàCh đề lừa đảo ký giấy ủy quyền bán nhà đất của bà Ch. B àCh không chấp nhận yêu cầu khở i kiện của anh Nguyễn Đức A và đề nghị Tòa án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho gia đình bà Ch.
 Tại văn bản số 07/BC -VPCC ngày 04/3/2022 Văn phòng công chứng Nguyễn ThuýC là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan có văn bản trình bày:
Văn phòng công chứng Nguyễn ThuýC có tiếp nhận hồ sơ và công chứng đối với Hợp đồng ủy quyền công chứng số 819, quyển số 03/TP/CC -SCC/HĐGD ngày 27/8/2019 giữa bên ủy quyển bà Trần ThịCh và bên được ủy quyền bà Trần Thị Th và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số công chứng 839 quyển số 03/TP/CC -SCC/HĐGD ngày 29/8/2019 giữa bên chuyển nhượng là bà Trần ThịCh người đại diện ủy quyền là bà Trần Thị Th và bên nhận chuyển nhượng là anh Nguyễn Đức A. Tại thời điểm công chứng, công chứng viên xác nhận thấy bàCh và bà Th đều có mặt tại văn phòng công chứng.
Hai bên đã tự nguyện thỏa thuận giao kết hợp đồng ủy quyền, có năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật. BàCh và bà Th đồng ý toàn bộ nội dung của hợp đồng, tự nguyện ký, ghi rõ họ tên vào hợp đồng ủy quyền trước sự chứng kiến của công chứng viên. Công chứng viên đã công chứng hợp đồng ủy quyền số 819 quyển số 03/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 27/8/2019.
Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: sau khi Văn phòng công chứng tiếp nhận hồ sơ, xét thấy bà Trần ThịCh là chủ sử dụng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đã lập hợp đồng ủy quyền cho bà Trần Thị Th là người đại diện được ủy quyền. Văn phòng công chứng đã làm các thủ tục theo đúng quy định của pháp luật. Tại thời điểm công chứ ng, công chứng viên thấy bà Th và ông Đức A đã tự nguyện thỏa thuận giao kết hợp đồng đều có năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật. Bà Th và ông Đức A đều đồng ý toàn bộ nội dung của hợp đồng và ký tên vào hợp đồng trước sự chứng kiến của công chứng viên. Công chứng viên đã tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số 839 quyển số 03/TP/CC - SCC/HĐGD ngày 2 9/8/2019. Văn phòng công chứng Nguyễn ThuýC đã xác nhận sự thật giao dịch giữa các bên tại Văn phòng làm đúng trình tự, thủ tục công chứng 02 hồ sơ công chứng theo quy định của Luật công chứng.

Tại bản tự khai, quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa anh Lê VănH là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan trình bày:
Về nguồn gốc nhà đất hiện nay mẹ anh là bà Trần ThịCh và anh H đang ở số nhà 252 đường TP, phố BĐ, phường NT, thành phố Ninh Bình là do gia đình anh trước đây có nhà đất ở bờ Tây sông Vân, khi tách tỉnh Hà Nam Ninh thì tỉnh Ninh Bình có cải tạo khu Tây sông Vân chia đất cho gia đình anh H và nhiều gia

## Page 5

đình khác ở khu phố BĐ, phường NT, gia đình anh xây nhà và ở cho đến nay. Do là người thật thà, nhận thức hạn chế, trình độ văn hóa không có , nên tháng 9 năm 2019 bà Trần Thị Th là người cùng phố hỏi mượn bìa đất của mẹ anh để làm ăn, trong thời hạn 05 năm, mỗi năm bà Th trả cho mẹ anh 02 chỉ vàng, bà Th có ghi “Giấy mượn bìa đất”, việc mượn bìa đất và làm giấy ủy quyền của mẹ anh với bà Th, anh H không biết. Bố đẻ anh H là ông Lê Văn B chết năm 1997, anh H là con đẻ của ông B và bà Ch, nên có quyền thừa kế theo quy định của pháp luật. Ngoài ra anh H còn có công sức đóng góp vào tài sản của gia đình, anh H không nhất trí với yêu cầu khởi kiện của anh Nguyễn Đức A đề nghị Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết giữa anh Nguyễn Đức A và bà Trần Thị Th.
Tại biên bản xác minh Công an phường NT và tổ dân phố BĐ, phường NT cung cấp: Bà Trần Thị Th có nhà đất tại phố BĐ, phường NT trước đây có sinh sống, từ năm 2019 bà Th đã bán nhà đất không còn sinh sống tại phố BĐ, hộ khẩu vẫn còn ở phường NT, nhưng hiện tại bà Th không có mặt tại địa phương, đi đâu làm gì, ở đâu chính quyền địa phương không biết.
Tại bản án sơ thẩm số 22 /2022/DS-ST ngày 10/10/2022 của Tòa án nhân dân thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình đã quyết định:
Căn cứ các Điều 26, 91, 93, 95, 144, 147, 157, 165, 227, 228, 271, 273 Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 116, 117, 119, 134, 135, 138, 195 Bộ luật Dân sự; Điều 167,168 Luật đất đai năm 2013; Nghị quyết số 02/2004/NQ -HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao; Điểm a khoản 2 Điều 6 Nghị quyết số 04/2017/NQ -HĐTP ngày 05/5/2017 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao; điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án. Xử:
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Nguyễn Đức A. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất giữa bà Trần Thị Th và anh Nguyễn Đức A theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất lập ngày 29/8/2019 đối với thửa đất số 4, tờ bản đồ số 26, diện tích 42m 2 tại đường TP, phố BĐ, phường NT, thành phố Ninh Bình , tỉnh Ninh Bình theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AB 848101 do UBND thành phố Ninh Bình cấp ngày 28/02/2010 mang tên bà Trần Thị Ch.
Anh Nguyễn Đức A được quyền quản lý, sử dụng đối với thửa đất nêu trên cùng tài sản gắn liền trên đất và được thực hiện quyền đăng ký biến động quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
2. Về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ: anh Nguyễn Đức A tự nguyện chịu 5.000.000 đồng, được khấu trừ hết vào số tiền anh Đức A đã nộp tại Tòa án.

## Page 6

3. Về án phí : bà Trần ThịCh được miễn án phí do là người cao tuổ i. Anh Nguyễn Đức A không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm, trả lại cho anh Đức A số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AA/2021/0000637 ngày 01/10/2021 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình.
Ngoài ra bản án còn tuyên về nghĩa vụ thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự.
Ngày 25/10/2022 bà Trần ThịCh là bị đơn và anh Lê VănH là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có đơn kháng cá o toàn bộ bản án sơ thẩm số 22/2022/DS-ST ngày 10/10/2022 của Tòa án nhân dân thành phố Ninh Bình. Đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm xem xét đánh giá chứng cứ một cách toàn diện, để làm rõ việc bàCh có thật sự tự nguyện ủy quyền cho bà Th được toàn quyền định đoạt nhà đất của bàCh không; Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Th và ông Nguyễn Đức A không phải là tự nguyện, có sự bịa đặt gian dối có hành vi phá hợp đồng chiếm đoạt tài sản; yêu cầu triệu tập bà Th đến Tòa án để giải quy ết vụ án thì mới đảm bảo công bằng đúng pháp luật. Ngoài ra anh H không chấp nhận bản án sơ thẩm cho rằng thửa đất số 4 tờ bản đồ số 26 diện tích 42m2 tại phố BĐ, phường NT là tài sản riêng của bàCh không đúng, đây là tài sản chung củ a hộ gia đình bà Ch, anh H có quyền thừa kế và có đóng góp công sức vào tài sản đó.
 Tại phiên tòa phúc thẩm: anh Nguyễn Đức A vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện; Tại phiên tòa bà Ch, anh H vẫn giữ nguyên nội dung yêu cầu kháng cáo của mình và có giao nộp tài li ệu, chứng cứ 01 USB, đơn đề nghị của bàCh có xác nhận của chính quyền địa phương về việc gia đình bàCh được cấp đất tái định cư bờ Tây sông Vân, đã được nhà nước bồi thường hỗ trợ đất và tài sản trên đất. Anh H có đơn đềng hị và trình bày sau khi gia đình nhận đất tái định cư tại phường NT, anh H có công sức đóng góp tiền lương cùng bàCh xây dựng ngôi nhà tầng 2, làm cửa cuốn...số tiền được đền bù hỗ trợ tái định c ư trong đó có cả tiêu chuẩn của anh H, hai mẹ con đưa vào xây dựng nhà cử a. Hội đồng xét xử phúc thẩm đã quyết định tạm ngừng phiên tòa để thu thập, tài liệu chứng cứ.
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Ninh Bình tham gia phiên tòa phát biểu quan điểm về việc giải quyết vụ án như sau: Việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và của những người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án ở giai đoạn xét xử phúc thẩm đã thực hiện đầy đủ, đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự;
Về quan điểm giải quyết nội dung kháng cáo: Sau khi phân tích các tình tiết của vụ án, Kiểm sát viên tham gia phiên toành ận xét đối với kháng cáoc ủa bàCh và anh H. Tòa án cấp sơ thẩm chưa thu thập, đầy đủ chứng cứ về nguồn

## Page 7

gốc đất cấp tái định cư, về việc giữa bàCh và bà Th có hợp đồng cho mượn Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chưa xem xét đánh giá công sức, đóng góp của anh H và phần di sản thừa kế của chồng bàCh trong khối tài sản trên đất hiện nay của gia đình bàCh là có vi phạm nghiêm trọng trong vi ệc thu th ập, đánh giá chứng c ứ làm ảnh hưởng đến quyền lợi ích hợp pháp của đương s ự. Nội dung kháng cáo của bàCh và anh H có cơ sở được chấp nhận. Đề nghị Hội đồng xét xử: căn cứ khoản 3 Điều 308, Điều 310, khoản 3 Điều 148 Bộ luật Tố tụng dân sự và Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, quyết định:
Hủy bản án sơ thẩm số 22/2022/DS-ST ngày 10/10/2022 của Tòa án nhân dân thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình. Chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố Ninh Bình để giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm. Những nội dung kháng cáo của bàCh và anh H sẽ được Tòa án cấp sơ thẩm xem xét khi giải quyết lại vụ án ở cấp sơ thẩm.
Án phí dân sự phúc thẩm: Bà Ch, anh H không phải chịu án ph í, anh H được nhận lại số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí đã nộp.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến phát biểu của Kiểm sát viên về quan điểm giải quyết vụ án , Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định như sau:
[1] Về tố tụng:
[1.1] Tòa án nhân dân thành phố Ninh Bình thụ lý, giải quyết vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất theo đơn khởi kiện của anh Nguyễn Đức A là đúng thẩm quyền được quy định tại các Điều 26, Điều 35, Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự.
[1.2] Đơn kháng cáo của bà Trần ThịCh và của anh Lê VănH làm trong thời hạn luật định; hình thức, nội dung đơn kháng đúng theo quy định tại Điều 272, Điều 273 và Điều 276 Bộ luật Tố tụng dân sự. Vì vậy đơn kháng cáo của bà Trần ThịCh và anh Lê VănH hợp lệ, nên được xét xử lại theo trình tự, thủ tục phúc thẩm.
[1.3] Về đảm bảo quyền tham gia phiên tòa phúc thẩm: Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến việc kháng cáo đã được Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ hai vắng mặt. Do đó, căn cứ vào Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt những người có tên nêu trên.

## Page 8

[1.4] Về phạm vi xét xử phúc thẩm: Bị đơn bà Trần ThịCh và anh Lê Văn H là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.
Do đó căn cứ vào Điều 193 Bộ luật Tố tụng dân sự. Hội đồng xét xử phúc thẩm xem xét bản án sơ thẩm theo nội dung đơn kháng cáo của bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
[1.5] Về xác định địach ỉ cư trúc ủa người có quy ền l ợi, nghĩa v ụ liên quan là bà Trần Thị Th: Tại đơn khởi kiện cũng như ý ki ến của nguyên đơn thì nguyên đơn không bi ết địa chỉ nơi cư trú hi ện nayc ủa bà Th, trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bà Th có hộ khẩu thường trú tại phố BĐ, phường NT, từ năm 2019 bà Th bán nhà không có mặt tại nơi cư trú. Tại biên bản xác minh phố BĐ, phường NT và biên bản xác minh tại Công an phường NT thể hiện bà Trần Thị Th đã bán nhà ở đường TP, phố BĐ, phường NT từ năm 2019, không còn sinh sống tại địa chỉ phố BĐ, hộ khẩu vẫn còn ở phường NT, nhưng hiện tại bà Th đi đâu, làm gì, ở đâu chính quyền địa phương không bi ết. Tòa án cấp sơ thẩm chỉ thực hiện việc niêm yết tại nơi cư trú bà Th phố BĐ, phường NT là chưa đảm bảo thủ tục tống đạt theo quy định tại Điều 173, Điều 174, Điều 175, Điều 176, Điều 180 Bộ luật Tố tụng dân sự, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự theo quy định tại khoản 12 Điều 70 Bộ luật Tố tụng dân sự.
 [2] Về nội dung v ụ án và yêuc ầu kháng cáoc ủa bị đơn và ngư ời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
[2.1] Về nguồn gốc đất: Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án thể hiện: Nguồn gốc đất trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất ngày 29/8/2019 giữa anh Nguyễn Đức A và bà Trần Thị Th là của gia đình bà Trần Thị Ch, được UBND thị xã Ninh Bình gi ao vàc ấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên bà Trần ThịCh theo diện tái định cư bờ Tây sông Vân, địa chỉ: đường TP, phố BĐ, phường NT, thành phố Ninh Bình.
Trước khi đư ợc cấp đất, gia đình bàCh gồm có 04 ngư ời, hai v ợ chồng và hai người con; ông Lê Văn B là chồng bàCh chết năm 1997, con gái bàCh là Lê Thị T chết năm 2000, bà Trần ThịCh và anh Lê Văn H, gia đình sinh sống bờ Tây sông Vân. Sau khi đư ợc Nhà nư ớc đền bù bồi thường gi ải phóng mặt bằng và được cấp đất tái định cư năm 2004, gia đình bàCh và anh H xây dựng nhà năm 2006 và sinh sống trên đất hiện nayt ại đường TP, phố BĐ, phường NT, thành phố Ninh Bình.
Tại Văn bản s ố 1090/UBND-TNMT ngày 15/5/2023 của UBND thành phố Ninh Bình cung c ấp: xác định nhân khẩu kê khai khi lập phương án đền bù năm 2001, gia đình bà Trần ThịCh có 03 nhân khẩu được nhà nư ớc đền bù, h ỗ trợ giải phóng mặt bằng bờ Tây sông Vân; tại biên bản điều tra kê khai xác định khối lượng đất đai, tài sản trên đất của hộ gia đình bàCh được đền bù gồm có tài

## Page 9

sản nhà ở cấp 4 xây dựng năm 1980, b ếp, bể nước, nhà v ệ sinh, sân tr ạt, tường bao, kè đá b ờ sông...và một số cây trồng, được nhà nước đền bù đất tái định cư, hỗ trợ bồi thường tài sản 80% với số tiền là 63.093.000 đồng. Với những tài liệu chứng cứ trên, Tòa án cấp sơ thẩm chưa thu thập đầy đủ tài liệu, chứng cứ về điều kiện, tiêu chu ẩn nguồn gốc được cấp đất tái định cư đ ể xác minh thời điểm cấp đất là cấp cho hộ gia đình bàCh hay cấp cho cá nhân bà Ch. Chưa xác minh làm rõ tài sản trên đất thuộc quyền sở hữu chung những ai và vi ệc xây dựng nhà có xuất phát từ di sản thừa kế của chồng bàCh để lại không. Chưa xác minh anh H có công sức, đóng góp vào vi ệc xây dựng ngôi nhà về vật chất (như tiền, vật liệu xây dựng hay công sức trông coi công trình...) ảnh hưởng đến quyền, lợi ích của các đương sự.
[2.2] Về Giấy mượn bìa đất ngày 26/8/2019 do bàCh cung cấp thể hiện nội dung bàCh cho bà Th mượn bìa đất của bà Ch, thời gian cho mượn là 05 năm kể từ 26/8/2019, mỗi năm bà Th trả cho bàCh 02 chỉ vàng. BàCh đã giao bìa đất cho bà Th và đã nhận từ bà Th 8.000.000 đồng (tương đương 02 chỉ vàng). Ngoài ra tại các bản ghi sao chép nội dung các tin nhắn từ đi ện thoại di động do bàCh cung cấp thể hiện các tin nhắn thời điểm từ tháng 3 năm 2020 đến tháng 9 năm 2021 nội dung bà Th có cầm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà Ch, nhưng do làm ăn bị thua lỗ chưa có tiền trả , để lấy Giấy chứng nhận quy ền sử dụng đất về cho bà Ch. Tại văn bản số 425/TTKD ngày 24/4/2023 của Trung tâm kinh doanh VNPT - Ninh Bình tổng Công ty dịch vụ Viễn thông cung cấp theo yêu cầu của Tòa án, xác định số điện thoại trong nội dung các tin nhắn do bàCh cung cấp là của bà Trần Thị Th. Tòa án cấp sơ thẩm chưa xác minh , thu thập làm rõ các nội dung tin nhắn được sao chép từ số điện thoại của ai, số điện thoại liên lạc trong các tin nhắn của ai, để xác định có đúng nội dung liên lạc là của bà Th với bàCh hay không. Những nội dung văn bản, các tin nhắn này Tòa án cấp sơ thẩm chưa xem xét đánh giá.
[2.3] Về hợp đồng ủy quyền ngày 27/8/2019 gi ữa bà Trần ThịCh và bà Trần Thị Th và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 29/8/2019 giữa bà Trần Thị Th và anh Nguyễn Đức A.
Ngày 27/8/2019 bàCh ký hợp đồng ủy quy ền cho bà Th toàn quy ền chuyển nhượng nhà, đất tại thửa lô s ố 04, tờ bản đồ số 26, diện tích 42m 2 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên bà Trần Thị Ch. Ngày 29/8/2019 bà Trần Thị Th ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền đất với anh Nguyễn Đức A đối với thửa lô số 04, tờ bản đồ số 26, diện tích 42m2 tại phố BĐ, phư ờng NT, trên đất có ngôi nhà 02 t ầng, giá chuy ển như ợng là 350.000.000 đ ồng. C ả hai hợp đồng ủy quyền và hợp đồng chuyển như ợng đã được ký kết tại Văn phòng công chứng Nguyễn Th Công; các bên đương s ự đều

## Page 10

thừa nhận chữ ký trong văn bản ủy quyền và hợp đồng là có th ật. Nguyên đơn cho rằng căn c ứ vào hợp đồng ủy quy ền, bàCh ủy quy ền cho bà Th chuyển nhượng nhà đất, nên nguyên đơn ký kết hợp đồng chuyển nhượng với bà Th. Bà Ch cho rằng bàCh không biết đọc biết viết, nên việc bà Th lừa dối bàCh ký vào hợp đồng ủy quyền để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thực chất bàCh chỉ cho bà Th mượn bìa đất để bà Th làm ăn, mỗi tháng trả cho bàCh 02 chỉ vàng, chứ bàCh không bán nhà đ ất. Anh H cho rằng tài sản nhà, đất trên làc ủa hộ gia đình, bố anh H chết, anh H có quyền thừa kế tài sản, ngoài ra anh H còn có công sức đóng góp vào tài sản để xây nhà. /;
Mặt khác nguyên đơn anh Nguy ễn Đức A cho rằng đã giao s ố tiền 350.000.000 đồng cho bà Th để nhận chuyển nhượng nhà đất của bà Ch, nhưng bàCh xác định không bi ết việc chuyển nhượng nhà đất giữa bà Th với anh Đức A, cũng không nhận được số tiền chuyển nhượng nhà đất. Như vậy, Tòa án cấp sơ thẩm chưa thực hiện được việc đối chất để làm rõ nội dung bản chất vụ án mà đã xác định nhà, đất là tài sản riêng của bàCh là chưa có căn cứ.
Ngoài ra bàCh có đơn tố giác tội phạm hành vi của bà Trần Thị Th gửi cơ quan CSĐT Công an tỉnh Ninh Bình, nhưng Tòa án cấp sơ thẩm gửi văn bản yêu cầu cơ quan CSĐT Công an thành phố Ninh Bình trả lời kết quả là chưa đúng địa chỉ cần xác minh.
[2.4]. Xét thấy các tình ti ết chứng cứ nêu trên là các tình ti ết chứng cứ mới phát sinh tại giai đo ạn xét xử phúc thẩm. Tòa án cấp sơ thẩm chưa xem xét giải quy ết, nên Tòa án cấp phúc thẩm không thể khắc phục được (vì vi phạm nguyên tắc xét xử hai cấp, mất quyền chứng minh, mất quyền kháng cáo...).
[2.5] Từ những chứng cứ nhận định nêu trên , căn cứ khoản 3 Điều 308, Điều 310 Bộ luật Tố tụng dân sự ; Chấp nhận đơn kháng cáo của bà Trần ThịCh và anh Lê Văn H. Hủy bản án dân sự sơ thẩm số 22 /2022/DS-ST ngày 10/10/2022 của Tòa án nhân dân thành phố Ninh Bình và chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố Ninh Bình để giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.
[3] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do yêuc ầu kháng cáoc ủa bà Trần Thị Ch và anh Lê VănH được chấp nhận, nên bà Ch, anh H không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định tại khoản 3 Đi ều 148 B ộ luật Tố tụng dân s ự;
Hoàn trả lại cho anh Lê VănH tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp.
 Vì các lẽ trên;
QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ: khoản 3 Điều 308; Điều 310, khoản 3 Điều 148 Bộ luật Tố tụng dân sự; khoản 3 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30/12/2016

## Page 11

của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.
Tuyên xử:
1. Hủy bản án dân sự sơ thẩm số 22 /2022/DS-ST ngày 10/10/2022 của Tòa án nhân dân thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình và chuyển hồ sơ vụ án về cho Tòa án nhân dân thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình để giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm . Những nội dung kháng cáo của bà Trần ThịCh và anh Lê VănH sẽ được Tòa án sơ thẩm xem xét khi giải quyết lại vụ án ở cấp sơ thẩm.
2. Án phí dân sự phúc thẩm: bà Trần Thị Ch, anh Lê VănH không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm; Hoàn trả lại cho anh Lê VănH 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí phúc thẩm anh H đã nộp theo biên lai thu số AA/2021/0000963 ngày 04 tháng 11 năm 2022 tại Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình.
3. Bản án dân sự phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án , ngày 29 tháng 5 năm 2023.
Nơi nhận:
- TAND cấp cao tại Hà Nội;
- VKSND tỉnh Ninh Bình;
- TAND thành phố Ninh Bình;
- Chi cục THADS - TPNB;
- Phòng KTNV-THA;
- Phòng TCCB;
- Các đương sự;
- Lưu hồ sơ vụ án;
- Lưu Tòa Dân sự; Lưu HCTP.
 T/M HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA (đã ký)




 Trần Thị Sâm