Bản án số: 10/2023/DSST
Vụ án Tranh chấp Hợp đồng đặt cọc giữa ông Lê Khắc K với ông Nguyễn Hữu T
Số: 10
Ngày: 15/06/2023
Tòa án xét xử: TAND huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa_Vũng Tàu
Cấp xét xử: Sơ thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thông tin vụ việc: Hủy hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 24/12/2021 giữa ông Lê Khắc K với ông Nguyễn Hữu T; Buộc ông Nguyễn Hữu T hoàn trả cho ông Lê Khắc K số tiền đặt cọc là 210.000.000 (Hai trăm mười triệu) đồng.

## Page 1

1 TÒA ÁN NHÂN DÂN CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM HUYỆN CHÂU ĐỨC Độc lập - Tự do - Hạnh phúc TỈNH BÀ RỊA-VŨNG TÀU

 Bản án số: 10/2023/DSST Ngày: 15-6-2023 V/v “Tranh chấp Hợp đồng đặt cọc”

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN CHÂU ĐỨC, TỈNH BÀ RỊA-VŨNG TÀU

 Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:
 Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Nguyễn Hữu Loan.
Các Hội thẩm nhân dân:
1. Bà Đỗ Thị Ngân.
 2. Bà Võ Lệ Huyền.
Thư ký phiên tòa : Bà Ngô Thị Hiệp - Thư ký Tòa án nhân dân huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.
Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu tham gia phiên tòa: Bà Ngô Thị Hồng Phương - Kiểm sát viên.
Trong các ngày 13 và 15 tháng 6 năm 2023, tại Phòng xét xử, Tòa án nhân dân huyện Châu Đức xét xử sơ thẩm công khai vụ án Dân sự sơ thẩm thụ lý số 261/2022/TLST-DS ngày 25 tháng 11 năm 2022 , về: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đấ t” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 10/2023/QĐST-DS ngày 03 tháng 4 năm 2023; Thông báo hoãn phiên tòa số 09/2023/TB-HPT ngày 24/4/2023; Thông báo mở lại phiên tòa số 0 4/2023/TB-TA ngày 22/5/2023 của Tòa án nhân dân huyện Châu Đức, giữa các đương sự:
 Nguyên đơn: Ông Lê Khắc K, sinh năm 1983.
 Địa chỉ: Khóm 6, thị trấn C, huyện P, tỉnh Cà Mau.
 Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn : Ông Thái Thanh T, sinh năm 1992.
 Địa chỉ: Thôn T, xã L, huyện C, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.
 Bị đơn: Ông Nguyễn Hữu T, sinh năm 1980.
 Địa chỉ: Tổ 27, thôn H, xã K, huyện C, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu.
Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:
1. Ông Dương Văn S, sinh năm 1957.
Địa chỉ: Tổ 04, khu phố H, thị trấn N, huyện C, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.
2. Bà Lê Thị H, sinh năm 1978.
Địa chỉ: 8/15A đường 13, khu phố 01, Phường B, thành phố T, thành phố Hồ Chí Minh.
Người làm chứng:

## Page 2

2 Bà Lê Thị D, sinh năm 1987.
Địa chỉ: 183/29 B, phường P, quận 1, thành phố Hồ Chí Minh.
 (Ngày 13/6/2023 ông K, ông T, ông T có mặt; ông S, bà H, bà D có đơn xin vắng mặt. Ngày 15/6/2023 ông T có mặt nhưng xin vắng mặt ở phần tuyên án; ông T có mặt;
ông K; ông S, bà H, bà D có đơn xin vắng mặt)

NỘI DUNG VỤ ÁN:

 Trong đơn khởi kiện, các văn bản làm việc tại Tòa án, nguyên đơn ông Lê Khắc K do ông Thái Thanh T làm đại diện theo ủy quyền trình bày:
Ngày 24/12/2021, ông Lê Khắc K và ông Nguyễn HữuT có thỏa thuận lập hợp đồng đặt cọc để ông T làm thủ tục chuyển nhượng cho ông K diện tích đất 518,7m2 , là một phần của thửa đất số 31, tờ bản đồ số 30, tọa lạc tại thị trấn Ngãi Giao. Hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng với giá 1.560.000.000 đồng (Một tỷ năm trăm sáu mươi triệu đồng). Cùng ngày ông K đặt cọc cho ông T số tiền 210.000.000 đồng (Hai trăm mười triệu đồng), số tiền còn lại hẹn đến ngày 24/02/2022 sẽ hoàn tất thủ tục chuyển nhượng.
Sau khi thỏa thuận đặt cọc xong, ông K vẫn thường xuyên liên lạc với ông T để hoàn tất thủ tục công chứng. Trước ngày 24/02/2022 ông K có gọi cho ông T để ra công chứng thì ông T nói với ông K không ra công chứng được vì chưa làm thủ tục giấy tờ xong tại cơ quan có thẩm quyền. Qua đó, ông T có xin ông K gia hạn thêm ít thời gian. Ông K cũng đồng ý gia hạn thêm thời gian cho ông T là 02 (hai)
tháng.
 Tuy nhiên, đến nay cũng đã quá thời gian, ông K có gọi điện cho ông T để yêu cầu ông T phải thực hiện hoàn tất thủ tục công chứng sang tên cho ông K, còn nếu không hoàn tất thủ tục công chứng thì phải trả lại số tiền ông K đã đặt cọc và lãi suất theo ngân hàng từ ngày 24/12/2021 nhưng ông T không đồng ý. Đồng thời, ông T cứ phớt lờ và cứ cố tình trốn tránh trách nhiệm. Ông K thương lượng rất nhiều lần nhưng ông T nhất quyết không chịu trả. Điều đó đã làm ảnh hưởng rất lớn đến quyền và lợi ích của ông K.
Cho nên, ông K đã khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết như sau:
- Hủy hợp đồng đặt cọc (Giấy viết tay) đề ngày 24/12/2021 giữa ông Lê Khắc K và ông Nguyễn HữuT liên quan đến một phần thửa đất số 31, tờ bản đồ số 30, diện tích 518,7m2 (Lô số 2) tọa lạc tại thị trấn Ngãi Giao, huyện Châu Đức.
- Buộc ông T phải hoàn trả cho ông K số tiền đã đặt cọc là 210.000.000 đồng (Hai trăm mười triệu đồng) theo hợp đồng đặt cọc ngày 24/12/2021 và lãi suất theo ngân hàng từ ngày 24/12/2021 đến ngày 25/11/2022 là 25.200.000 đồng (Hai mươi lăm triệu hai trăm ngàn đồng), tổng cộng là 235.200.000 đồng (Hai trăm ba mươi lăm triệu hai trăm ngàn đồng).
 Nay tại phiên tòa ông Kyêu cầu ông T phải hoàn trả cho ông K số tiền đã đặt cọc là 210.000.000 đồng (Hai trăm mười triệu đồng), ông K rút lại phần yêu cầu tính tiền lãi đối với số tiền ông K đã đặt cọc là 25.200.000 đồng.

## Page 3

3 Tại các văn bản làm việc tại Tòa án và tại phiên tòa, bị đơn ông Nguyễn HữuT trình bày:
Ông T xác nhận vào ngày 24/12/2021, ông T và ông Lê Khắc K có ký kết hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (hợp đồng viết tay) để chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất tại thửa số 31, tờ bản đồ 30, diện tích chuyển nhượng là 518,7 m2, đất tọa lạc tại thị trấn Ngãi Giao, huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu. Giá trị chuyển nhượng là 1.560.000.000đ (Một tỷ năm trăm sáu mươi triệu đồng). Ông Lê Khắc K đã đặt cọc cho ông T số tiền 210.000.000đ (Hai triệu mười triệu đ ồng). Theo thỏa thuận, hai bên hẹn 60 ngày kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc (24/12/2021) cho đến ngày 24/02/2022 sẽ tiến hành ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ông Lê Khắc K sẽ thanh toán số tiền còn lại là 1.350.000 đồng (Một tỷ ba trăm năm mươi triệu đồng).
Theo hợp đồng đặt cọc này thì giữa ông K và ông T có thỏa thuận là sau khi hợp đồng được ký kết nếu bên bán không bán thì bên bán phải bồi thường cho bên mua gấp 02 lần số tiền bên mua đã đặt cọc. Tổng số tiền hoàn trả và bồi thường là 420.000 đồng (Bốn trăm hai mươi triệu đồng), ngoài ra còn có thỏa thuận khác là trong thời gian 02 tháng nếu trục trặc về pháp lý chưa ra sổ kịp thì hai bên cho thêm thời gian. Nếu bên mua không mua thì sẽ bị mất cọc.
Qua yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là: Yêu cầu tòa án tuyên hủy hợp đồng đặt cọc bằng giấy viết tay được lập ngày 24/12/2021 liên quan đến thửa đất số 31, tờ bản đồ số 30, diện tích 518,7 m2 tọa lạc tại thị trấn Ngãi Giao, huyện Châu Đức được ký kết giữa ông Lê Khắc K và ông Nguyễn Hữu T. Đồng thời buộc ông T phải hoàn trả cho ông K số tiền đã đặt cọc là 210.000.000 đồng (Hai trăm mười triệu đồng) theo hợp đồng đặt cọc ngày 24/12/2021 thì ông T không đồng ý với yêu cầu của ông Lê Khắc K. Hiện nay theo quy định l à chưa được phép tách thửa nên ông T yêu cầu được tiếp tục thực hiện hợp đồng, đợi đến khi nào Nhà nước có chính sách làm thủ tục tách thừa thì ông T sẽ liên hệ ông K ra phòng công chứng để làm thủ tục chuyển nhượng thửa đất nêu trên cho ông Lê Khắc K.
Theo biên bản lấy lời khai ngày 15/5/2023, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan ông Dương Văn S trình bày:
Ông Dương Văn S là chủ sử dụng đất của thửa đất có diện tích 4.248 m 2, thửa đất số 31, tờ bản đồ số 30, tọa lạc tại thị trấn Ngãi Giao, huyện Châu Đức theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BL 553187 ngày 14/8/2012 cho ông Dương Văn S (Nay được cấp đổi lại theo bản đồ năm 2020 với diện tích 3.818 m 2 thuộc thửa đất số 47, tờ bản đồ số 145 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất s ố DG 061227 ngày 31/8/2022 cho ông Dương Văn S).
 Ngày 13/12/2021 thì bà Lê Thị H có ký kết hợp đồng đặt cọc với ông Dương Văn S để mua thửa đất có diện tích 4.248 m 2, thửa đất số 31, tờ bản đồ số 30, tọa lạc tại thị trấn Ngãi Giao, huyện Châu Đức theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BL 553187 ngày 14/8/2012 cho ông Dương Văn S với giá chuyển nhượng là 7.150.000.000 đồng (Bảy tỷ một trăm năm mươi triệu đồng). Theo Hợp đồng đặt cọc ngày 13/12/2021 thì bà Lê Thị H đã đặt cọc trước cho ông S số tiền là 500.000.000 đồng (Năm trăm triệu đồng) và hai bên cùng thỏa thuận kết hợp hoàn thành giấy tờ

## Page 4

4 pháp lý thì sẽ tiến hành công chứng, nếu tới ngày công chứng mà hồ sơ pháp lý chưa xong thì gia hạn thêm thời gian. Số tiền còn lại là 6.650.000.000 đồng (Sáu tỷ sáu trăm năm mươi triệu đồng) thì khi nào công chứng xong thì bà Lê Thị H sẽ giao đủ tiền cho ông Dương Văn S. Tuy nhiên, sau khi ký hợp đồng đặt cọc xong thì ông S đã đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất BL 553187 ngày 14/8/2012 cho bà Lê Thị H và ông Ngô Văn Nguyên để đi làm thủ tục cấp đổi lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
 Hiện nay, bà Lê Thị H và ông Ngô Văn Nguyên đang giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên của ông S. Ông S cũng không biết Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông S đã được cấp đổi lại hay chưa. Ông S chỉ nghe bà Lê Thị H có hứa với ông S đến tháng 6/2023 thì bà H và ông S sẽ tiến hành làm thủ tục công chứng sang tên và bà H có trách nhiệm trả cho ông S số tiền còn lại là 6.650.000.000 đồng (Sáu tỷ sáu trăm năm mươi triệu đồng).
Nay ông Lê Khắc K đã làm đơn khởi kiện gửi đến Tòa án Nhân dân huyện Châu Đức yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc (Giấy viết tay) đề ngày 24/12/2021 giữa ông Lê Khắc K và ông Nguyễn HữuT liên quan đến thửa đất số 31, tờ bản đồ số 30, diện tích 518,7m2 tọa lạc tại thị trấn Ngãi Giao, huyện Châu Đức., đồng thời buộc ông T phải hoàn trả cho ông K số tiền đã đặt cọc là 210.000.000 đồng (Hai trăm mười triệu đồng) theo hợp đồng đặt cọc ngày 24/12/2021 thì ông S không có ý kiến gì, yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật vì Hợp đồng đặt cọc này được ký kết giữa ông T và ông K, ông S không biết sự việc này và không liên quan gì đến ông S. Ông S chỉ biết là ông S bán thửa đất cho bà H, giữa ông S và bà H đang thỏa thuận để hoàn tất thủ tục công chứng. Còn việc bà H bán đất lại cho ai và bán lại cho những người khác như thế nào thì ông S hoàn toàn không biết và không có trách nhiệm gì.
Vì bận công việc và đi lại khó khăn nên ông S xin được vắng mặt trong tất cả các buổi làm việc, công khai chứng cứ, H giải và phiên tòa.
Theo biên bản lấy lời khai ngày 18/5/2023, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan bà Lê Thị H trình bày:
Ngày 13/12/2021 thì b à Lê Thị H có ký kết hợp đồng đặt cọc với ông Dương Văn S, sinh năm 1957. Địa chỉ: Khu phố H , thị trấn N , huyện C, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu để mua thửa đất có diện tích 4.248 m2, thửa đất số 31, tờ bản đồ số 30, tọa lạc tại thị trấn Ngãi Giao, huyện Châu Đức theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BL 553187 ngày 14/8/2012 cho ông Dương Văn S (Nay được cấp đổi lại theo bản đồ năm 2020 với diện tích 3.818 m 2 thuộc thửa đất số 47, tờ bản đồ số 145 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DG 061227 ngày 31/8/2022 cho ông Dương Văn
S) với giá chuyển nhượng là 7.150.000.000 đồng (Bảy tỷ một trăm năm mươi triệu đồng) . Theo Hợp đồng đặt cọc ngày 13/12/2021 thì bà Lê Thị H đã đặt cọc trước cho ông S số tiền là 500.000.000 đồng (Năm trăm triệu đồng) và hai bên cùng thỏa thuận kết hợp hoàn thành giấy tờ pháp lý về khu đo và tách thửa thì sẽ tiến hành công chứng, nếu tới ngày công chứng mà hồ sơ pháp lý chưa xong thì gia hạn thêm thời gian. Số tiền còn lại là 6.650.000.000 đồng (Sáu tỷ sáu trăm năm mươi triệu đồng) thì khi nào công chứng xong thì bà Lê Thị H sẽ giao đủ tiền cho ông Dương Văn S.

## Page 5

5 Hiện nay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên thì bà H không giữ và đồng thời bà H đang theo dõi về vấn đề pháp lý để hỗ trợ cho ông S.
Sau đó, vào ngày 20/12/2021 thì bà Lê Thị H có ký kết hợp đồng đặt cọc với ông Nguyễn Hữu T, sinh năm 1980. Địa chỉ: Tổ 27, thôn Hiệp Long, xã Kim Long, huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu để để chuyển nhượng quyền sử dụng đất có diện tích 500 m 2 (Lô số 02) là một phần thửa đất số 31, tờ bản đồ 30, đất tọa lạc tại thị trấn Ngãi Giao, huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Giá trị chuyển nhượng là 1.500.000.000đ (Một tỷ năm trăm triệu đồng). Ngày 20/12/2021 thì ông Nguyễn HữuT đã đặt cọc cho bà H số tiền 150.000.000đ (Một trăm năm mươi triệu đồng).
Theo thỏa thuận giữa bà H và ông T, hai bên thỏa thuận trong vòng 02 tháng nếu pháp lý chưa xong thì hai bên gia hạn thêm thời gian để công chứng, sau khi ra sổ bên bán báo trước 10 ngày để công chứng, số tiền còn lại là 1.350.000 đồng (Một tỷ ba trăm năm mươi triệu đồng) thì sau khi tách thửa xong ra sổ công chứng thì ông Nguyễn HữuT thanh toán hết cho bà H.
Hiện nay, giữa bà H và ông S đang thỏa thuận làm thủ tục sang tên đối với thửa đất số 31, tờ bản đồ số 30 (nay là thửa đất số 47, tờ bản đồ số 145), tọa lạc tại thị trấn Ngãi Giao, huyện Châu Đức. Còn đối với Hợp đồng đặt cọc giữa bà H với ông T thì khi nào ông S sang tên thửa đất nêu trên cho bà H và Nhà nước có chính sách cho tách thửa thì bà H sẽ có trách nhiệm sang tên cho ông T phần diện tích 500 m2 (Lô số 02), là một phần thửa đất số 31, tờ bản đồ 30, tọa lạc tại thị trấn Ngãi Giao.
Nay ông Lê Khắc K đã làm đơn khởi kiện gửi đến Tòa án Nhân dân huyện Châu Đức yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc (Giấy viết tay) đề ngày 24/12/2021 giữa ông Lê Khắc K và ông Nguyễn HữuT liên quan đến thửa đất số 31, tờ bản đồ số 30, diện tích 518,7 m2 tọa lạc tại thị trấn Ngãi Giao, huyện Châu Đức, đồng thời buộc ông T phải hoàn trả cho ông K số tiền đã đặt cọc là 210.000.000 đồng (Hai trăm mười triệu đồng) thì bà H không có ý kiến gì, yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật vì Hợp đồng đặt cọc này được ký kết giữa ông T và ông K, không liên quan gì đến bà H và bà H cũng không có trách nhiệm gì.
Vì bận công vi ệc và đi lại khó khăn nên bà H xin được vắng mặt trong tất cả các buổi làm việc, công khai chứng cứ, H giải và phiên tòa.
 Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu tham gia phiên tòa phát biểu quan điểm: Về tố tụng Tòa án thụ lý và giải quyết vụ án là đúng theo quy định của pháp luật nhưng còn chậm so với thời gian quy định. Về nội dung vụ án: Ông Kyêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc, ông T trả lại cho ông K số tiền đặt cọc là 210.000.000 đồng (Hai trăm mười triệu đồng), yêu cầu của ông K là phù hợp nên Tòa án cần xử chấp nhận yêu cầu của ông K. Ông K rút lại phần yêu cầu tính tiền lãi thì Hội đồng xét xử xem xét quyết định.

 NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:
[1] Về tố tụng:

## Page 6

6 Ông Lê Khắc K khởi kiện ông Nguyễn HữuT yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc và yêu cầu ông T trả lại tiền cọc đây là “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ”; ông T cư trú tại xã Kim Long , huyện Châu Đức ; diên tích đất các bên tranh chấp hợp đồng đặt cọc tọa lạc tại thị trấn Ngãi Giao, huyện Châu Đức nên Tòa án nhân dân huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu thụ lý giải quyết vụ kiện là đúng thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 và khoản 9 Điều 26;
khoản 1 Điều 35; điểm c khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự.
[2] Về nội dung tranh chấp:
Theo đơn khởi kiện và trình bày thì ông Kyêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc, yêu cầu ông T trả lại cho ông K số tiền đặt cọc là 210.000.000 đồng và tiền lãi.
Bị đơn ông T không đồng ý với yêu cầu của ông K, ông T cho rằng đợi đến khi hoàn tất thủ tục tách thửa đất thì ông T sẽ làm hợp đồng chuyển nhượng cho ông K.
Ông K rút lại phần yêu cầu tính tiền lãi đối với số tiền đã đặt cọc là 25.200.000 đồng nên Hội đồng xét xử đình chỉ giải quyết phần này.
 Qua nội dung tranh chấp, xét các chứng cứ thấy rằng:
 Ngày 24/12/2021, ông Lê Khắc K và ông Nguyễn HữuT có lập hợp đồng đặt cọc để ông T làm thủ tục chuyển nhượng cho ông K diện tích đất 518,7m2 là một phần của thửa đất số 31, tờ bản đồ số 30, diện tích 4.248m2 tọa lạc tại thị trấn Ngãi Giao, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BL 553187 ngày 14/8/2012 cho ông Dương Văn S (Nay được cấp đổi lại theo bản đồ năm 2020 với diện tích 3.818 m2 thuộc thửa đất số 47, tờ bản đồ số 145, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DG 061227 cấp ngày 31/8/2022 cho ông Dương Văn S).
Hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng với giá 1.560.000.000 đồng (Một tỷ năm trăm sáu mươi triệu đồng). Cùng ngày ông K đặt cọc cho ông T số tiền 210.000.000 đồng (Hai trăm mười triệu đồng), số tiền còn lại hẹn đến ngày 24/02/2022 sẽ hoàn tất thủ tục chuyển nhượng. Trong hợp đồng bà Lê Thị D ký làm chứng.
Sau khi thỏa thuận đặt cọc xong, ông K vẫn thường xuyên liên lạc với ông T để hoàn tất thủ tục công chứng. Trước ngày 24/02/2022 ông K có gọi cho ông T để ra công chứng thì ông T nói với ông K không ra công chứng được vì chưa làm thủ tục giấy tờ xong tại cơ quan có thẩm quyền. Qua đó, ông T có xin ông K gia hạn thêm ít thời gian. Ông K cũng đồng ý gia hạn thêm thời gian cho ông T là 02 (hai)
tháng. Tuy nhiên, đến nay cũng đã quá thời gian nhưng vẫn chưa thực hiện hợp đồng được, ông Kyêu cầu ông T phải thực hiện hoàn tất thủ tục công chứng sang tên cho ông K, còn nếu không hoàn tất thủ tục công chứng thì phải trả lại số tiền ông K đã đặt cọc.
Xét thấy phần diện tích đất 5 18,7m2 mà vào ngày 24/12/2021 ông T làm hợp đồng đặt cọc sang nhượng cho ông K là một phần của thửa đất số 31, tờ bản đồ số 30, có diện tích 4.248m2 tọa lạc tại thị trấn Ngãi Giao, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BL 553187 ngày 14/8/2012 cho ông Dương Văn S (Nay được cấp đổi lại theo bản đồ năm 2020 với diện tích 3.818 m 2 thuộc thửa đất số 47, tờ bản đồ số 145 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DG 0612 27 cấp ngày 31/8/2022 cho ông Dương Văn S). Trước đó vào ngày 13/12/2021 thì ông S lập hợp đồng đặt cọc

## Page 7

7 sang nhượng toàn bộ đất này cho bà Lê Thị H. Bà H chưa làm thủ tục hợp đồng sang tên qua cho bà H thì ngày 20/12/2021 bà H lại sang nhượng một phần diện tích cho ông T cũng bằng hợp đồng đặt cọc . Đến ngày 24/12/2021 ông T làm hợp đồng đặt cọc sang nhượng cho ông K. Như vậy ông S nhận cọc từ bà H, bà H chưa làm thủ tục sang tên qua cho bà H thì bà H nhận cọc sang nhượng cho ông T, rồi ông T lại tiếp tục nhận cọc sang nhượng cho ông K. Qua đây cho thấy tại thời điểm khi ông T làm hợp đồng đặt cọc sang nhượng đất cho ông K và cho đến nay là ông T chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do đó ông T không đủ điều kiện để sang nhượng đất cho ông K theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất Đai; Hơn nữat heo thỏa thuận, hai bên hẹn 60 ngày kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc (24/12/2021) cho đến ngày 24/02/2022 sẽ tiến hành ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ông Lê Khắc K sẽ thanh toán số tiền còn lại . Ngoài ra còn có thỏa thuận khác là trong thời gian 02 tháng nếu trục trặc về pháp lý chưa ra sổ kịp thì hai bên cho thêm thời gian. Tuy nhiên cho đến nay là thêm hơn 1 năm sau mà ông T cũng chưa thể làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông K được nên ông K mới yêu cầu hủy bỏ hợp đồng đặt cọc. Như vậy việc ông Kyêu cầu hủy bỏ hợp đồng đặt cọc là phù hợp với quy định tại khoản 3 Điều 278 Bộ luật dân sự.
 Từ những phân tích và nhận định trên căn cứ khoản 1 Điều 188 luật Đất đai;
các Điều 117, 278; 328; Điều 363; Điều 400; 401;khoản 1 Điều 423; Điều 427; Điều 428 Bộ luật Dân sự để xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Lê Khắc K đối với ông Nguyễn HữuT về tranh chấp hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất để hủy hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 24/12/2021 giữa ông Lê Khắc K với ông Nguyễn Hữu T; và buộc ông Thoàn trả cho ông K số tiền đặt cọc là 210.000.000 đồng.
[3] Về án phí:
Ông Nguyễn HữuT nộp tiền án phí là: 210.000.000 đồng x 5 % = 10.500.000 đồng.
Hoàn trả cho ông Lê Khác K số tiền tạm ứng án phí 5.880.000 đồng theo biên lai số: 0008451ngày 25/11/2023 của Chi cục Thi hành án Dân sự huyện Châu Đức.
 Vì các lẽ trên;
QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 và khoản 9 Điều 26; khoản 1 Điều 35; điểm c khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự;
Căn cứ khoản 1 Điều 188 luật Đất đai; các Điều 117; 278; 328; 363; Điều 400;
401; khoản 1 Điều 423; Điều 427; Điều 428; 468 Bộ luật Dân sự ; Điều 147 Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội;
Tuyên xử:
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Lê Khắc K đối với ông Nguyễn HữuT về tranh chấp hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hủy hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 24/12/2021 giữa ông Lê Khắc K với ông Nguyễn Hữu T;

## Page 8

8 Buộc ông Nguyễn HữuT hoàn trả cho ông Lê Khắc K số tiền đặt cọc là 210.000.000 (Hai trăm mười triệu) đồng.
Kể từ khi bên được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án nếu bên phải thi hành án chậm trả tiền thì phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo quy định khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự.
Đình đình giải quyết phần ông Kyêu cầu ông T trả tiền lãi trên số tiền mà ông K đã đặt cọc cho ông T.
 2. Về án phí:
 Ông Nguyễn HữuT phải nộp án phí là 10.500.000 ( Mười triệu năm trăm ngàn) đồng án phí dân sự sơ thẩm.
 Hoàn trả cho ông Lê Khắc K số tiền tạm ứng án phí 5.880.000 (Năm triệu tám trăm tám mươi ngàn ) đồng theo biên lai số: 000 8451 ngày 25/11/2022 của Chi cục Thi hành án Dân sự huyện Châu Đức.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án ( 15/6/2023), đương sự có quyền kháng cáo; đối với ông K, ông S, bà H vắng mặt, ông T vắng mặt ở phần tuyên án thì thời hạn này được tính kể từ ngày nhận được bản án do Tòa án tống đạt hoặc niêm yết để yêu cầu Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu xét xử phúc thẩm.
 Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thì hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự”;

Nơi nhận: TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ
- TAND tỉnh BR - VT; Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa
- VKSND H. Châu Đức;
- Cơ quan THA dân sự H. Châu Đức;
- Các đương sự;
- Lưu hồ sơ vụ án.




 Nguyễn Hữu Loan