Bản án số: 02/2023/DS-ST
Chị Phạm Thị Thanh kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc với bà Dương Thị Minh Phương
Số: 02
Ngày: 25/05/2023
Tòa án xét xử: TAND huyện Yên Lập, tỉnh Phú Thọ
Cấp xét xử: Sơ thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thông tin vụ việc: Chị Phạm Thị Thanh kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc với bà Dương Thị Minh Phương

## Page 1

1 TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN YL TỈNH PHÚ THỌ

Bản án số: 02/2023/DS-ST Ngày: 25/5/2023 “V/v Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc


NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN YL, TỈNH PHÚ THỌ

 Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Phạm Tuấn Anh Các Hội thẩm nhân dân: Ông Phạm Đức Hải Bà Hà Thị Mơ Thư ký phiên tòa: Bà Phan Thị Hải - Thư ký viên Tòa án nhân dân huy ện YL, tỉnh Phú Thọ.
 Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huy ện YL tham gia phiên tòa: Ông Hoàng Liên Sơn - Kiểm sát viên.
Trong các ngày 23 và 25 tháng 5 năm 20 23, tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện YL, tỉnh Phú Thọ xét x ử sơ thẩm công khai v ụ án dân s ự thụ lý s ố:
45/2022/TLST-DS ngày 10 tháng 10 năm 2022 về việc“Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”, theo quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 03/2023/QĐXXST-DS ngày 17 tháng 3 năm 2023 giữa các đương sự:
 Nguyên đơn: Chị Phạm Thị T, sinh năm 1987 Địa chỉ: Khu V, xã C, huyện B, tỉnh Phú Thọ.
Bị đơn: Bà Dương Thị Minh P, sinh năm 1964 Địa chỉ: Khu Đ, xã T, huyện YL, tỉnh Phú Thọ.
 Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ông Nguyễn Văn P, sinh năm 1962 Địa chỉ: Khu Đ, xã T, huyện YL, tỉnh Phú Thọ.
 Người làm chứng:
Anh Đinh Như H, sinh năm 1985 Địa chỉ: Khu C, xã T, huyện YL, tỉnh Phú Thọ.
 (Chị T, bàP đều có mặt, ông P có yêu cầu xét xử vắng mặt, anh H vắng mặt)

NHẬN THẤY

Trong đơn khởi kiện và những lời khai trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa sơ thẩm, nguyên đơn chị Phạm ThịT trình bày:
 Ngày 26/6/2022 giữa tôi và bàP có thỏa thuận như sau: Tôi có nhu cầu mua đất của bàP với di ện tích 5,8m x 23m đất thổ cư, giá trị chuyển như ợng là 470.000.000 đ ồng, tôi có đặt cọc s ố tiền 50.000.000 đ ồng, đến trư ớc ngày

## Page 2

2 26/7/2022 bàP sẽ làm đầy đủ thủ tục giấy tờ sang tên diện tích trên cho tôi và tôi có trách nhiệm T toán số tiền là 420.000.000 đồng. Quá thời hạn trên bàP không thực hiện cam kết. Tôi có điều tra thì mảnh đất đó không đủ diện tích. Tôi yêu cầu bàP phải trả cho tôi số tiền đã đặt cọc là 50.000.000 đồng và 50.000.000 đồng phạt cọc, không yêu cầu trả lãi. Việc mua bán đất và đặt cọc tiền chỉ có một mình tôi và bàP giao dịch, anh Đinh Như H là ngườich ứng kiến. Nay bàP hạ giá bán đất xuống còn 350.000.000 đ ồng, gi ảm 120.000.000 đồng so với lúc trư ớc, thì tôi không mua đất của bàP nữa.
 Tại bản tự khai, trong quá trình giải quyết vụ án tại Tòa án và tại phiên tòa hôm nay, bị đơn bà Dương Thị Minh P trình bày:
 Ngày 26/6/2022 tôi có nhận bán cho chịT 5,8 m x 23m (đ ất thổ cư 100 m2)
với giá 470.000.000 đ ồng, tôi có nhận tiền đặt cọc của chịT là 50.000.000 đ ồng, chữ viết trong giấy biên nhận là của tôi và thỏa thuận trong 01 tháng t ừ 26/6/2022 đến 26/7/2022 tôi không bán đất cho ai, nếu tôi bán cho ngư ời khác thì phải bồi thường 50.000.000 đồng cho chịT và trả lại cho chịT 50.000.000 đồng đã đặt cọc.
Nếu trong 01 tháng đóch ị T không mua thìch ị T sẽ mất s ố tiền đặt cọc là 50.000.000 đồng. Hiện tại đất của tôi vẫn còn đó, lúc đặt cọc thì chịT khăng khăng đòi lấy đất, sau đó thấy giá đất hạ thì chịT đổi ý không mua và đòi lại tiền đặt cọc.
Tôi là ngư ời cần bán đất để lấy tiền cho con ănh ọc. Nay chịT kiện như vậy tôi không đồng ý, không trả vì chịT thực hiện không đúng cam kết trong giấy đặt cọc.
Tại thời đi ểm đó ngày 24/6/2022 tôi có bán đất cho anh Tống Minh P ở xã H , huyện B 2 thửa đất, anh P đã trả cho tôi gần hết số tiền nên chúng tôi đã ký hợp đồng chuyển nhượng, bìa đ ỏ lúc đó đang làm thủ tục sang tên đất cho anh P và đang ở UBND huyện YL. Diện tích đất tôi định bán có địa chỉ tại khu T, xã T, huyện YL, tỉnh Phú Thọ thuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BV500134, thửa đất số 241, tờ bản đồ số 29, diện tích 771,2 m 2, cấp ngày 27/6/2014 đứng tên chủ sử dụng đất là bà Dương Thị Minh P và ông Nguyễn Văn P. Việc bà giao dịch bán đất không liên quan đến ông P, có người làm chứng là anh Đinh Như H biết.
 Tại biên bản lấy lời khai, trong quá trình gi ải quyết vụ án tại Tòa án, ông Nguyễn Văn P trình bày:
 Tôi làch ồng bà Dương Thị Minh P, tại thời đi ểm vợ tôi có bán thửa đất chiều rộng 5,8m x 23m chiều sâu = 133,4 m 2 (trong đó có 100m 2 đất ở, còn lại đất vườn) cho chị T, thì tôi đi làm thợ xây ở Hà Nội. Lúc đó v ợ tôi có điện thoại cho tôi biết và tôi đồng ý bán đất cho chịT với giá tiền 490.000.000 đồng, bớt cho chị 20.000.000 đồng để làm bìa đỏ còn 470.000.000 đồng. ChịT có đặt cọc tiền mua đất cho vợ tôi số tiền 50.000.000 đồng. Tại thời điểm đó do sốt đất tại xã Thượng Long nên có nhi ều ngư ời hỏi mua đất của tôi định bán choch ị T giá trên 500.000.000 đồng, nhưng do v ợ tôi nhận ti ền đặt cọc nên không bán cho ngư ời khác. Tại thời điểm tháng 6/2022 v ợ chồng tôi có bán 02 thửa đất cho anh Tống Minh P ở xã H, huyện B và tôi cũng có v ề để ký hợp đồng chuyển nhượng theo quy định của pháp luật. Sau thời gian đó tôi đi làm ở Hà Nội và cũng không nghe vợ tôi và chịT hẹn và giao tiền để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
 Các lời khai, trình bàyc ủa vợ tôi tại Tòa án nhân dân huyện YL tôi đồng ý về nội dung và không có ý kiến gì. Việc mua bán đất giữa vợ tôi và chịT tôi không biết, tôi đề nghị Tòa án giải quyết và xét xử vắng mặt tôi theo quy định pháp luật.

## Page 3

3 Tại bản tự khai trong quá trình giải quyết vụ án tại Tòa án, anh Đinh Như H trình bày:
 Vào khoảng 13 giờ ngày 26/6/2022 tôi có đứng ra làm chứng cho nhận tiền đặt cọc là 50.000.000 đồng việc mua đất giữa chịT và bàP với giá đất chuyển nhượng là 470.000.000 đồng chịT chưaT toán. Nội dung bàP có trách nhi ệm trước ngày 26/7/2022 không được bán đất cho người khác, nếu bán cho người khác thì bàP sẽ mất 50.000.000 đồng tiền bồi thường hợp đồng và 50.000.000 đồng bà T đã đặt cọc, tổng bàP phảiT toán choch ị T là 100.000.000 đồng nếu bàP phá hợp đồng. Nếu sau ngày 26/7/2022 màch ị T không mua nữa thì chịT mất số tiền đã đặt cọc. Khoảng 10 đến 12 ngày sau đó (kho ảng ngày 07 đến ngày 09/8/2022)
chịT có đến nhà bàP đề nghị bàP đi lên UBND xãT cùng chịT để xin dấu vào tờ giấy biên nhận, nhưng chịT không mang theo tờ giấy biên nhận đó nên đã nhờ tôi viết lại tờ giấy biên nhận theo nội dung chịT và bàP đã thống nhất ở tờ giấy biên nhận cũ, sau đó cả hai bên lên xã xin dấu, nhưng cán bộ xã không xác nhận vì cho rằng việc riêng giữa chịT và bàP nên bàP đã về nhà. Tôi không nghe giữa bàP và chịT nói gì liên quan đến giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay giấy chuyển nhượng hợp đồng. Tờ giấy có chữ ký của tôi là tờ giấy tôi viết lần đầu còn tờ giấy không cóch ữ ký của tôi làt ờ giấy tôi vi ết lần 2 nhằm thay thế cho tờ giấy biên nhận lần đầu.
 Tại biên bản xác minh với cán b ộ địa chính, cán b ộ tư pháp và đại di ện UBND xãT đã cung cấp:
 Ô đất của bàP ở khu T, xãT , huyện YL được tách thành 04 th ửa, 02 thửa ngoài mặt đường đã bán, còn 02 thửa thì 01 thửa định bán cho chịT nhưng không thành.
 Tại thời điểm chịT mua đất của bàP vào tháng 6/20 22 thì giá đất tại thời điểm phù hợp với giá thị trường, đến tháng 7/2022 thì giá đất không thay đổi so với giá thị trường. Đến khoảng gần cuối năm 2022 và năm nay thì giá đất tại vị trí chuyển nhượng giá trị giảm rất nhiều.
 Giá đất tại thời đi ểm hi ện nay mà bàP định chuy ển như ợng choch ị T khoảng 200.000.000 đồng đến 250.000.000 đồng.
 Nếu bàP tại thời điểm giao kết đã đề nghị tách thửa làm 3 thửa gồm có: 02 thửa bán cho anh Phúc ở B, không nhờ cán bộ địa chính tách thửa dự định bán cho chị T. Xác định lỗi của các bên ngang nhau.
 Trong thời điểm khoảng tháng 6/2022 đến tháng 7/2022 các bên không đến UBND xãT để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền s ử dụng đất. Thửa đất bàP định chuyển nhượng cho chịT không có tranh chấp, không bị thế chấp vay vốn ở đâu. Khoảng cuối thời gian thỏa thuận thì 2 bên có đến UBND xã để nhờ xác nhận vào giấy biên nhận nên cán b ộ xã có gi ải thích gi ấy biên nhận đặt cọc là do thỏa thuận 2 bên nên UBND xã không thể chứng thực được. Nếu các bên muốn chứng thực thì phải giao kết bằng hợp đồng chuyển nhượng, nhưng các bên không thống nhất được nên không lập được hợp đồng chuyển nhượng.
 Tại phiên tòa, Ki ểm sát viên phát bi ểu ý kiến về việc tuân theo pháp lu ật tố tụng trong quá trình gi ải quyết vụ án: Người tiến hành tố tụng từ khi thụ lý vụ án đến trước thời điểm Hội đồng xét x ử nghị án, đều thực hiện đúng quy định của

## Page 4

4 pháp luật; Nguyên đơn, bị đơn đã chấp hành đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.
Đề nghị: Căn c ứ vào kho ản 3 Điều 26, đi ểm a kho ản 1 Đi ều 35, đi ểm a khoản 1 Điều 39, khoản 1 điều 147 của Bộ luật Tố tụng dân sự.
 Căn cứ vào Điều 328 của Bộ luật dân sự.
Căn c ứ vào kho ản 3 Điều 26 Nghị quyết s ố 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
Xử: Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của chị Phạm ThịT đối với bà Dương Thị Minh P về tranh chấp hợp đồng đặt cọc 50.000.000 đồng và phạt cọc 50.000.000 đồng.
 Về án phí: Yêu cầu của chịT không được chấp nhận nên phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 5.000.000 đồng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được tranh tụng tại phiên tòa, trên cơ s ở xem xét, đánh giá đầy đủ và toàn di ện chứng cứ, ý kiến kiểm sát viên; Hội đồng xét xử nhận định:
[1] Về quan hệ tranh chấp: Chị Phạm ThịT khởi kiện vụ án dân sự tranh chấp tiền đã đặt cọc mua đất với bà Dương Thị Minh P có địa chỉ tại khu Đ, xã T, huyện YL, tỉnh Phú Thọ. Hội đồng xét xử xác định đây là vụ án kiện“Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huy ện YL theo quy định tại khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự.
 [2] Về nội dụng vụ án:
 Ngày 26/6/2022 chịT có thỏa thuận mua đất của bàP (5,8 m x 23 m) diện tích 133,4 m2 (có 100 m2 đất ở) ở khu T, xãT , huyện YL, tỉnh Phú Thọ với giá 470.000.000 đồng, đồng thời chịT đặt cọc 50.000.000 đồng được thể hiện tại giấy biên nhận nhận tiền do bàP viết có nội dung:
 “Tôi có trách nhi ệm trư ớc ngày 26/7/2022 tôi không bán đất cho ngư ời khác. Nếu tôi mà bán cho ngư ời khác thì tôim ất cho bàT 50.000.000 đồng bồi thường + 5 0.000.000 đồng bàT đã đặt c ọc. Nếu sau ngày 26/7/2022 mà bàT không mua thì bàT mất s ố tiền đặt cọc trên (50.000.000 đ ồng). Biên nhận này được viết sau khi tôi đãnh ận đủ 50.000.000 đồng tại nhà tôi, trước sự chứng kiến của cháu Hu ỳnh. Nếu bên nào vi phạm sẽ chịu trách nhi ệm toàn b ộ trước pháp luật. Chúng tôi cam kết giấy này có hi ệu lực từ hôm nay và không có s ự ép buộc nào.”
 [3] Như vậy cần khẳng định 2 bên mua là chịT và bên bán là bàP tự nguyện giao kết hợp đồng đặt cọc để mua bán, chuyển như ợng quyền s ử dụng đất theo thỏa thuận về giá chuyển nhượng và số tiền đặt cọc để thực hiện giao kết. Về mặt nội dung thì các bên đã thực hiện việc giao nhận tiền đặt cọc xong.
 [4] Xét về ý thức chủ quan của các bên trong vi ệc tham gia thực hiện hợp đồng đặt cọc thấy rằng:

## Page 5

5 Đối với chịT là người đặt cọc tiền mua đất, quá trình khởi kiện, giao nộp và tiếp cận công khai chứng cứ cũng như hòa giải và giải quyết vụ án thì chịT chỉ yêu cầu bàP trả lại số tiền 50.000.000 đồng, có lúc yêu cầu bàP chỉ trả lại 25.000.000 đồng mà không yêu cầu phạt cọc số tiền đã thỏa thuận trong “Giấy biên nhận”. Tại bản tự khai ngày 05/12/2022 và phiên hòa gi ải ngày 28/02/2023 thì chịT thay đổi và yêu cầu bàP trả số tiền đã thỏa thuận trong giấy biên nhận tổng là 100.000.000 đồng gồm tiền đặt cọc 50.000.000 đồng và ti ền phạt cọc là 50.000.000 đồng. Đối với yêu cầu tiền phạt cọc từ khi khởi kiện vụ án, tự khai và phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận công khaich ứng cứ thì chịT không đề nghị, xong yêu cầu này có liên quan đến yêu cầu khởi kiện ban đầu. Do vậy Hội đồng xét xử xem xét chấp nhận để giải quyết cùng với yêu cầu khởi kiện ban đầu nhằm giải quyết triệt để vụ án theo quy định tại khoản 1 Điều 244 Bộ luật tố tụng dân sự.
 Quá trình thực hiện giao kết theo nội dung giấy biên nhận trong thời gian 01 tháng thì chịT cũng không có động thái nàoT toán nốt số tiền còn lại cho bàP để hai bên tiến tới ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Như vậy chịT đã từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng kể cả hiện nay bàP vẫn có thiện chí muốn chuyển nhượng thửa đất đó choch ị T với giá 350.000.000 đồng, thấp hơn nhiều so với giá thỏa thuận khi chuyển nhượng vào năm 2022.
 Đối với bàP là người nhận đặt cọc tiền mua đ ất, đã thực hiện thỏa thuận trong “Giấy biên nh ận” vì đến nay đất đang định chuyển nhượng choch ị T vẫn còn, chưa bán , chuyển nhượng cho ai khác. Vi ệc tách thửa là thủ tục hành chính khi chịT và bàP thực hiện nghĩa vụ của các bên đã thỏa thuận trong gi ấy biên nhận đồng thời ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định.
 Từ những lập luận trên, có đ ủ căn cứ xác định lỗi vi phạm thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc hoàn toàn thuộc về chị T. Do vậy không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của chị T.
[5] Về án phí dân sự sơ thẩm: Yêu cầu của nguyên đơn không được chấp nhận toàn bộ nên phải chịu theo quy định pháp luật.
 Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:

 Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, khoản 1 đi ều 147, khoản 1 Đi ều 244, khoản 1 Đi ều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự.
 Căn cứ vào Điều 328 của Bộ luật dân sự.
Căn c ứ vào khoản 3 Điều 26 Nghị quyết s ố 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
Xử: Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của chị Phạm ThịT đối với bà Dương Thị Minh P về tranh chấp hợp đồng đặt cọc số tiền 50.000.000 đ ồng, phạt cọc số tiền 50 .000.000 đ ồng. Tổng cộng là 100.000.000đ (M ột trăm tri ệu đồng).
Về án phí dân sự sơ thẩm:
Buộc chị Phạm ThịT phải chịu 5.000.000đ (Năm triệu đồng). Xác nhận chị T đã nộp 300.000đ (Ba trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí theo Biên lai thu tiền

## Page 6

6 số AA/2020/0008544 ngày 10/10/2022 của Chi cục thi hành án dân s ự huyện YL.
Nay buộc chịT phải nộp tiếp số tiền 4.700.000đ (Bốn triệu bảy trăm nghìn đồng).
Trong hạn 15 ngày k ể từ ngày tuyên án các đương s ự có mặt được quyền kháng cáo, đương sự vắng mặt được quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án ho ặc bản án đư ợc niêm y ết theo quy định pháp lu ật để yêu cầu Tòa án nhân dân tỉnh Phú thọ xét xử phúc thẩm.

Nơi nhận:
- VKSND huyện;
- Chi cục THA huyện;
- Các đương sự;
- Lưu.


TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PHÁN-CHỦ TỌA PHIÊN TÒA





Phạm Tuấn Anh