Bản án số: 218/2023/DS-PT
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất G-T
Số: 218
Ngày: 08/06/2023
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Bình Dương
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất G-T

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG

Bản án số: 218/2023/DS-PT Ngày 08-6-2023 V/v tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc


NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa:
 Các Thẩm phán:

Bà Đinh Thị Mộng Tuyết.
 Ông Lê Sỹ Trứ;
Bà Huỳnh Thị Thanh Tuyền.
- Thư ký phiên tòa: Ông Nguyễn Minh Hoàng - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương.
 - Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương tham gia phiên tòa: Ông Phan Văn Lợi – Kiểm sát viên.
Trong các ngày 01 và 08 tháng 6 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 433/2022/TLPT-DS ngày 15 tháng 12 năm 2022 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.
Do Bản án dân sự sơ thẩm số 87/2022/DS-ST ngày 31 tháng 8 năm 2022 của Tòa án nhân dân thành phố D, tỉnh Bình Dương bị kháng cáo.
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét x ử phúc thẩm số 39/2023/QĐ-PT ngày 06 tháng 02 năm 2023; Quyết định hoãn phiên tòa phúc thẩm số 105/2023/QĐ-PT ngày 23 tháng 02 năm 2023; Quyết định tạm ngừng phiên tòa s ố 49/2023/QĐPT-DS ngày 14 tháng 3 năm 2023; Thông báo về việc mở lại phiên tòa số 34/2023/TB-TA ngày 04 tháng 5 năm 2023; Quyết định tạm ngừng phiên tòa s ố 102/2023/QĐPT-DS ngày 30 tháng 5 năm 2023, giữa các đương sự:
- Nguyên đơn: Bà Đặng Thị G, sinh năm 1977; địa chỉ: số A, khu phố A, phường Đ, thành phố D, tỉnh Bình Dương.
Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Bà Trần Thị Huỳnh M, sinh năm 1962; địa chỉ: số A, khu phố B, phường D, thành phố D, tỉnh Bình Dương, là người đại diện theo ủy quyền (Văn bản ủy quyền ngày 18/3/2020), có mặt.
- Bị đơn: Ông Nguyễn Văn T, sinh năm 1941; địa chỉ: số A, khu phố N, phường D, thành phố D, tỉnh Bình Dương.

## Page 2

2 Người đại diện hợp pháp của bị đơn: Ông Hứa Huy H, sinh năm 1998; địa chỉ:
số A, đường E, khu phố N, phường D, thành phố D, tỉnh Bình Dương, là người đại diện theo ủy quyền (Văn bản ủy quyền ngày 18/3/2020), có mặt.
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
1. Bà Nguyễn Thị Thanh Y, sinh năm 1968; địa chỉ: số A, khu phố N, phường D, thành phố D, tỉnh Bình Dương, có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt.
2. Bà Nguy ễn Cát Đằng Lan T , sinh năm 1971; địa chỉ: số A, khu phố T, phường T, thành phố D, tỉnh Bình Dương; địa chỉ liên hệ: khu phố T, phường T, thành phố Đ, tỉnh Bình Phước, có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt.
3. Bà L ữ Thị Hồng T, sinh năm 1958; địa chỉ: số A, khup hố N, phường D , thành phố D, tỉnh Bình Dương, có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt.
4. Bà Nguyễn Thúy N, sinh năm 1985; địa chỉ: số A, khu phố N, phường D, thành phố D, tỉnh Bình Dương; địa chỉ liên hệ: số A, L, khu phố A, phường A, thành phố M, tỉnh Vĩnh Long, có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt.
5. Bà Lê Thị Diệu H, sinh năm 1958, có mặt;
6. Bà Nguyễn Thị Hoàng Y, sinh năm 1982, có mặt;
Cùng địa chỉ: số A, khu phố N, phường D, thành phố D, tỉnh Bình Dương.
7. Ông Nguyễn Cát ThiênH (đã chết theo Trích lục khai tử số 29/TLKT ngày 26/02/2019).
Người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của ông H:
7.1. Cháu Nguyễn Cát Gia A, sinh năm 2009; địa chỉ: số A, khu phố N, phường D, thành phố D, tỉnh Bình Dương.
Người đại diện theo pháp lu ật của cháu Nguyễn Cát Gia A: Bà Nguyễn Thúy N, sinh năm 1985; địa chỉ: số A, khu phố N, phường D , thành phố D, tỉnh Bình Dương, là mẹ ruột, có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt.
7.2. Bà Nguyễn Thị H, sinh năm 1951, có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt;
7.3. Ông Nguyễn Văn T, sinh năm 1941, có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt;
Cùng địa chỉ: số A, khu phố N, phường D, thành phố D, tỉnh Bình Dương.
- Người kháng cáo: nguyên đơn bà Đặng Thị G.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
- Nguyên đơn bà Đặng Thị G trình bày:
Về nguồn gốc đất tranh chấp, bà Nguyễn ThịT được Ủy ban nhân dân huy ện (nay là thành phố) D, tỉnh Bình Dương cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ H02979 ngày 21/4/2008 đối với diện tích đất 405m2, thuộc thửa đất số 1658, tờ bản đồ số 4AB-8 tọa lạc tại khu phố N, phường D, thành phố D, tỉnh Bình Dương.
Ngày 12/02/2010, bà Đặng Thị G nhận chuyển nhượng từ bà Nguyễn ThịT phần đất diện tích 150m 2 thuộc một phần thửa đất số 1658 với giá chuy ển nhượng 450.000.000 đồng, bà G đã đặt cọc trước số tiền 40.000.000 đồng, khi giao nhận tiền có sự chứng kiến của hai vợ chồng người cháu đang ở chung với bàT là ông Nguy ễn

## Page 3

3 Cát Thiên Hà và bà Nguy ễn Thúy N. Thời điểm chuyển nhượng hai bên chỉ làm giấy tay, không lập hợp đồng công chứng vì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã bị bà Nguyễn Cát Đằng Lan T mang đi thế chấp cho bà Vũ Thị X vay tiền. BàT vay tiền bà X bằng hình thức ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là phần đất thuộc thửa đất số 1658 của bà T; bà X đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. BàT thỏa thuận với bà G khi nào bàT đi khiếu nại lấy lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ ra công chứng ký hợp đồng cho bà G. Ngày 15/6/2010, bàT lập di chúc, nội dung thể hiện bàT đồng ý chuyển nhượng cho bà G phần đất đã thống nhất theo thỏa thuận chuyển nhượng ngày 12/02/2010. Ngày 1 1/7/2010, bàT chết, sau khi bàT chết, bà G giao thêm cho ông Nguy ễn Cát ThiênH và bà Nguy ễn ThuýN s ố tiền 15.000.000 đồng để lo đám tang cho bà T. Ngày 05/8/2010, ng H và bàN đã lập biên bản bàn giao đất cho bà G qu ản lý, sử dụng cho đến nay. Quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn kh ngyêu cầu Tòa án đo đạc lại phần đất tranh chấp, thống nhất sử dụng Mảnh trích lục địa chính ngày 30/5/2017 làm kết quả để Tòa án gi ải quyết vụ án.
Thống nhất kết quả xem xét, thẩm định và định giá tài sản. Các tài sản trên đất tranh chấp nguyên đơn xác định không tranh chấp.
BàT đã chết nhưng chưa thực hiện thỏa thuận với nguyên đơn nên nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết buộc các thừa kế của bàT phải thực hiện theo Di chúc ngày 15/6/2010 và thực hiện thỏa thuận tại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 12/02/2010. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 12/02/2010 là hợp pháp, cho nguyên đơn được quyền quản lý, sử dụng phần đất có diện tích 150m 2 thuộc một phần thửa đất số 1658, tờ bản đồ số 4AB-8 tọa lạc tại khu phố N, phường D, thành phố D, tỉnh Bình Dương thuộc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ H02979 ngày 21/4/2008 do Ủy ban nhân dân huy ện (nay là thành phố) D cấp cho bà Nguyễn Thị T.
Tại phiên tòa, nguyên đơn cung cấp biên bản giao nhận số tiền 50.000.000 đồng cho ông Nguy ễn Cát Thiên H. Nguyên đơn xác định đây là một phần tiền chuyển nhượng đất nhưng kh ng có yêu cầu gì về số tiền này.
- Bị đơn ông Nguyễn Văn T và người đại diện hợp pháp cuảT là ông Hứa Huy H thống nhất trình bày:
 Bà Nguyễn ThịT là chủ sử dụng phần đất có diện tích 405m2 thuộc thửa đất số 1658, tờ bản đồ số 4AB-8 tọa lạc tại khu phố N, phường D, thành phố D, tỉnh Bình Dương. Vào tháng 02/2010, bà Nguyễn ThịT và bà Đặng Thị G lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay với nội dung bàT chuyển nhượng cho bà G phần đất có diện tích 150m 2 thuộc một phần thửa đất số 1658 với giá 450.000.000 đồng, bà G đã đưa trước số tiền 40.000.000 đồng, sau khi bàT chết, bà G đã đưa thêm số tiền 15.000.000 đồng để làm đám tang cho bà T. Theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bàT và bà G thìt ại thời điểm hai bên thỏa thuận và lập giấy tay chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì quy ền sử dụng đất này đã được chuyển nhượng và đã sang tên cho bà Vũ Thị X, bàT và bà G đều biết rõ việc này. Đồng thời, tại thời điểm bà G nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì chưa có cơ quan có thẩm quyền nào xác định và tuyên b ố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bàT với bà X vô hiệu hoặc hợp đồng bị hủy bỏ. Do đó, việc bàT chuyển nhượng đất cho bà G đã vi phạm Điều 106 của Luật Đất đai năm 2003. Về Di chúc ngày 15/6/2010 của bà T, bị đơn xác định không giữ bản di chúc và không biết về nội dung bản di chúc cho đến khi nguyên đơn yêu cầu Tòa án giải quyết. Bị đơn xác định không

## Page 4

4 tranh chấp về bản di chúc và không yêuc ầu Tòa án giải quyết bản di chúc. Nội dung bản di chúc có thể hiện bàT đồng ý chuyển nhượng tiếp cho bà G phần đất theo thỏa thuận ngày 12/02/2010. Tuy nhiên, bản di chúc có sau hợp đồng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã bị vô hiệu thì bản di chúc nội dung liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng cũng bị vô hiệu. Vì vậy, về yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn thì bị đơn kh ng chấp nhận toàn b ộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Về số tiền 55.000.000 đồng mà ng H và bàN đã nhận từ bà G, bị đơn đồng ý trả lại cho nguyên đơn. Ngoài ra kh ng trình bày gì khác.
Tại đơn yêu cầu phản tố ngày 18/01/2019, bị đơn ng Nguyễn Văn Tyêu cầu Tòa án giải quyết buộc bà Đặng Thị G trả lại phần đất có diện tích 150m 2 thuộc thửa đất số 1658, tờ bản đồ số 4AB-8 tọa lạc tại khu phố N, phường D, thành phố D. Nay bị đơn xác định rút toàn bộ yêu cầu phản tố đối với nguyên đơn.
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguy ễn Thị Thanh Y, bà Nguy ễn Cát Đằng Lan T, bà L ữ Thị Hồng T, bà Nguy ễn Thúy N, bà Nguy ễn Thị H và ông Nguyễn Văn T trình bày:
Thống nhất ý kiến trình bày của bị đơn, kh ng chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, kh ng có yêu cầu độc lập trong vụ án. Ngoài ra không trình bày gì khác.
 - Ngườic quyền ợi, nghĩa vụ iên quan bà ê Thị Diệu và bà Nguyễn Thị oàng trình bày:
Thống nhất với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, kh ng có yêu cầu độc lập trong vụ án.
Bản án dân sự sơ thẩm số 39/2020/DS-ST ngày 26 tháng 8 năm 2019 của Tòa án nhân dân thị xã (nay là thành phố) D, tỉnh Bình Dương đã quyết định:
1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Đặng Thị G đối với bị đơn ng Nguyễn Văn T về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.
Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Nguyễn ThịT với bà Đặng Thị G (giấy tay ngày 12/02/2010 là hợp đồng v hiệu.
Buộc ng Nguyễn Văn T phải trả lại cho bà Đặng Thị G số tiền 55.000.000 đồng (năm mươi lăm triệu đồng).
Buộc bà Đặng Thị G phải giao lại một phần di sản thừa kế của bà Nguyễn ThịT là diện tích đất 148,8m2 thuộc một phần thửa đất số 1658, tờ bản đồ 4 B-8 tọa lạc tại khu phố N, phường D, thị xã (nay là thành phố) D, tỉnh Bình Dương cho ng Nguyễn Văn T và bà Nguyễn Thị Thanh Y quản lý (có sơ đồ bản vẽ k m theo .
Việc phân chia di sản thừa kế của bà Nguyễn ThịT do những người thừa kế của bà Nguyễn ThịT thỏa thuận, nếu kh ng thỏa thuận được sẽ được giải quyết bằng vụ án khác khi có yêu cầu.
2. Đình chỉ yêu cầu phản tố của ông Nguyễn Văn T về việc yêu cầu bà Đặng Thị G phải trả lại diện tích đất 148,8m2.
Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, chi phí tố tụng, nghĩa vụ chậm trả theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự, và quyền kháng cáo theo quy định.

## Page 5

5 Ngày 06/9/2019, nguyên đơn bà Đặng Thị G kháng cáo toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm.
Tại Bản án dân s ự phúc thẩm số 199/2020/DS-ST ngày 13 tháng 8 năm 2020 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương đã quyết định:
1. Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn bà Đặng Thị G.
2. Hủy Bản án dân sự sơ thẩm số số 39/2020/DS-ST ngày 26 tháng 8 năm 2019 của Tòa án nhân dân thị xã (nay là thành phố) D, tỉnh Bình Dương.
Chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố D giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.
Tại Bản án dân s ự sơ thẩm số 87/2022/DS-ST ngày 31 tháng 8 năm 2022 của Tòa án nhân dân thành phố D, tỉnh Bình Dương đã quyết định:
1. Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Đặng Thị G đối với bị đơn ng Nguyễn Văn T về việc yêu cầu thực hiện Di chúc ngày 15/6/2010 của bà Nguy ễn ThịT và yêuc ầu công nhậnh ợp đồng chuy ển nhượng ngày 12/02/2010 giữa bà Đặng Thị G và bà Nguyễn Thị T.
1.1. Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 12/02/2010, giữa bà Nguyễn ThịT với bà Đặng Thị G là hợp đồng v hiệu.
 - Buộc ng Nguyễn Văn T phải trả lại cho bà Đặng Thị G số tiền 55.000.000 đồng (năm mươi lăm triệu đồng .
- Buộc bà Đặng Thị G phải giao lại một phần di sản thừa kế của bà Nguyễn Thị T là diện tích đất theo đo đạc thực tế 148,8m2 thuộc một phần thửa đất số 1658, tờ bản đồ 4 B-8 tọa lạc tại khu phố N, phường D, thành phố D, tỉnh Bình Dương cho ng Nguyễn Văn T và bà Nguyễn Thị Thanh Y quản lý (k m theo sơ đồ bản vẽ).
Việc phân chia di sản thừa kế của bà Nguyễn ThịT do những người thừa kế của bà Nguyễn ThịT thỏa thuận, nếu kh ng thỏa thuận được sẽ được giải quyết bằng vụ án khác khi có yêu cầu.
1.2 Tuyên bố phần nội dung: “ 1/ Tôi đồng ý chuyển nhượng một phần diện tích đất cho bà Đặng Thị G, sinh năm 19977. Ngụ 24/1 ấp T, xã Đ, huyện D, tỉnh Bình Dương. Thực hiện theo thỏa thuận hợp đồng chuyển nhượng ngày 12/02/2 010 (bản hợp đồng viết tay) với diện tích đất là 150m 2 (một trăm năm mươi mét vuông). Đã nhận đặt cọc 40.000.000 đồng (bốn mươi triệu đồng) ngày 12/02/2020.” trong Di chúc ngày 15/6/2010 của bà Nguyễn ThịT là vô hiệu.
2. Đình chỉ yêu cầu phản tố của ông Nguyễn Văn T về việc yêu cầu bà Đặng Thị G phải trả lại diện tích đất 148,8m 2 thuộc thửa đất số 1658, tờ bản đồ số 4AB-8 tọa lạc tại khu phố N, phường D, thành phố D, tỉnh Bình Dương.
Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, chi phí tố tụng, nghĩa vụ chậm trả theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự, và quyền kháng cáo theo quy định.
Ngày 08/9/2022, nguyên đơn bà Đặng Thị G có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

## Page 6

6 Tại phiên tòa phúc thẩm, người đại diện hợp pháp của nguyên đơn bà Đặng Thị G là bà Trần Thị Huỳnh M vẫn giữ yêu cầu kháng cáo và yêuc ầu khởi kiện. Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.
Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn bà Đặng Thị G là bà Trần Thị Huỳnh M xác định diện tích thỏa thuận chuyển nhượng theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 12/02/2010 có 60m 2 đất ở, đề nghị công nhận diện tích đất có đất ở như hợp đồng đã giao kết. Đối với số tiền 50.000.000 đồng giao ông H là s ố tiền chuyển nhượng mà nguyên đơn tiếp tục thực hiện đối với phần đất đã nhận chuyển nhượng từ bà T. Nguyên đơn thanh toán số tiền còn lại theo như giá đã thỏa thuận tại hợp đồng cũng như ý chí của bàT tại Di chúc ngày 15/6/2010 là giá kh ng thay đổi.
Người đại diện hợp pháp của bị đơn ng Nguyễn Văn T là ngHứa Huy H xác định nguyên đơn kh ng có quản lý, sử dụng đất; số tiền 50.000.000 đồng giao cho ông H, bị đơn kh ng đồng ý. Đồng thời, người đại diện hợp pháp bị đơn ng Nguyễn Văn T là ông Hứa Huy H xác định không bi ết và kh ng có Di chúc ngày 15/6/2010, đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm.
Đại diện Viện iểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương phát biểu quan điểm:
- Về tố tụng: Những người tiến hành tố tụng và tham giat ố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự tại Tòa án cấp phúc thẩm.
- Về nội dung:
Về tài sản tranh ch ấp: phần đất đang tranh chấp thuộc một phần thửa đất số 1658 đã được Ủy ban nhân dân huyện (nay là thành phố) D, tỉnh Bình Dương cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ H02979 ngày 21/4/2008 cho bà Nguyễn Thị T đối với diện tích đất 405m2, thuộc thửa đất số 1658, tờ bản đồ số 4AB-8 tọa lạc khu phố N, phường D, thành phố D, tỉnh Bình Dương. Hiện nay phần đất này đang do bà G quản lý.
Về hàng thừa kế của bà Nguyễn Thị T: bà Nguyễn ThịT chết ngày 11/7/2010, bàT không có chồng con; cham ẹ bàT làc ụ Nguyễn Văn L (chết năm 1965 , cụ Nguyễn Thị Đ (chết năm 1995 nên bàT kh ng có người thừa kế thuộc hàng thứ nhất.
Những người thừa kế theo pháp luật thuộc hàng thừa kế thứ hai của bàT là (anh em ruột của bà T) g ồm: ông Ngu yễn Văn T, ng Nguyễn Trí N, ông N chết năm 2014 (chết sau bà T) nên bà Nguyễn Thị Thanh Y (con của ng N là người thừa kế chuyển tiếp của ông N. Các anh chị em khác của bàT chết trước bàT nên kh ng được thừa kế tài sản của bà T; bao g ồm: ông Nguyễn Quốc N (chết năm 2008 ; bà Nguyễn ThịP (chết năm 2004 ; ng Nguyễn Cát Xuyên Phương Đ, chết năm 2005 (có hai con là Nguyễn Cát Đằng Lan T và Nguyễn Thị Bạch T . Như vậy, hàng thừa kế thứ hai của bàT gồm có ông Nguyễn Văn T và bà Nguyễn Thị Thanh Y.
Xét ý chí của bàT về thực hiện hợp đồng chuyển nhượng: ngày 12/02/2010, bà Đặng Thị G nhận chuyển nhượng từ bà Nguyễn ThịT phần đất có diện tích 150m 2 thuộc một phần thửa đất số 1658 với giá chuyển nhượng 450.000.000 đồng, bà G đã đặt cọc trước số tiền 40.000.000 đồng. Ngày 05/8/2010, bà G giao số tiền 15.000.000 đồng cho bà Nguyễn Thúy N, ông Nguy ễn Cát ThiênH và bà Lê Thị Diệu H. Ngày 27/12/2018, bà G giao ông Nguy ễn Cát ThiênH số tiền 50.000.000 đồng. Ngày 05/8/2010, ng H, bàN đã giao đất cho bà G quản lý. Khi bàT chết ngày 11/7/2010, phía bà G cho rằng bàT có để lại Di chúc ngày 15/6/2010 chonh ững người có tên trong di chúc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng cho bà G. Ngược lại, ông T cho rằng

## Page 7

7 ông không thừa nhận di chúc này và không có bản chính di chúc. Qua xem xét các tài liệu trong vụ án khác giữa nguyên đơn ng T với bị đơn là bà Vũ Thị X thấy rằng di chúc do ông T nộp chính là di chúc thể hiện ý chí của bàT bởi các căn cứ:
+ Tại Biên bản về kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khaich ứng cứ ngày 27/7/2017 (bút lục 303) thể hiện ông T cung cấp bản di chúc (photo);
+ Tại Biên bản lấy lời khai của đương sự ngày 27/4/2017 đối với ông Nguyễn Cát ThiênH (con ruột của ông T – bút lục 110) thể hiện “Tôi có chứng kiến việc bàT ăn tay và ký tên vào di chúc ngày 15/6/2010, nội dung như tờ di chúc ông T nộp cho Tòa án, có những người làm chứng là bà C, bà Q”;
+ Tại Bản tự khai của bà Nguyễn ThuýN (v ợ của ông Nguyễn Cát Thiên H)
ngày 10/3/2017 ( bút lục 101 xác định bàT có để lại di chúc cho ông H số tiền 50.000.000 đồng;
+ Tại Bản tự khai ngày 03/4/2017 ( bút lục 171) của bà Vương Thị Hoa C, Bản tự khai ngày 29/3/2017 (bút lục 170) của bà Đặng Thị Q đều thể hiện cả bàC và bà Q có chứng kiến bàT được nghe đọc lại và ký tên, điểm chỉ.
Do bàT đã thể hiện ý chí “Tôi đồng ý chuyển nhượng một phần diện tích đất cho bà Đặng Thị G, sinh năm 1977. Ngụ A ấp T Xã Đ uyện D Tỉnh Bình Dương.
Thực hiện theo thỏa thuận hợp đồng chuyển nhượng ngày 12/02/2010 (bản hợp đồng viết tay) với diện tích đất là 150m 2 (một trăm năm mươi mét vuông). Đã nhận đặt cọc 40.000.000 đồng (bốn mươi triệu đồng) ngày 12/02/2020.” Nên khi bàT ch ết, hàng thừa kế của bàT có nghĩa vụ thực hiện hợp đồng chuyển nhượng thay cho bà T.
Về số tiền thanh toán: bà G đã giao cho bàT số tiền 40.000.000 đồng và giao số tiền 15.000.000 đồng cho bà Nguyễn Thúy N, ông Nguyễn Cát ThiênH và bà Lê Thị Diệu H để trả chi phí tang lễ cho bàT nên tổng số tiền bà G giao là 55.000.000 đồng (tương đương diện tích đất 18,33m 2) là ti ền chuyển nhượng được khấu trừ vào giá chuyển nhượng 450.000.000 đồng. Bà G còn phải thanh toán số tiền 395.000.000 đồng.
Ngày 05/8/2010, bà G được giao đất, lẽ ra bà G phải thanh toán hết số tiền còn lại của hợp đồng. Tuy nhiên, bà Giàu chậm thực hiện nên phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất theo kết quả định giá ngày 19/5/2022. Đối với số tiền 50.000.000 đồng (tương đương diện tích 16,67m 2 đất nông nghiệp tại thời điểm năm 2010) bà G giao ông Nguyễn Cát ThiênH vào ngày 27/12/2018. Xét thấy việc giao tiền sau thời điểm bà G có tranh chấp với ông T v ề yêu cầu ông T thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo di chúc của bàT và tại thời điểm định giá ngày 23/3/2017 thì giá đất nông nghi ệp là 9.000.000 đồng/m2 nên số tiền 50.000.000 đồng chỉ tương đương 5,56m2.
Như vậy, bà G đã thanh toán số tiền 105.000.000 đồng tương đương diện tích 23,89m2. Số tiền bà G ti ếp tục thanh toán cho hàng thừa kế của bàT là (148,8m 2 - 23,89m2) x 20.000.000 đồng/m2 = 2.498.200.000 đồng.
Việc phân chia số tiền cụ thể sẽ do các bên thỏa thuận, nếu không thỏa thuận thì các quyền khởi kiện bằng một vụ án khác.
Từ những phân tích trên, có cơ sở để buộc hàng thừa kế của bàT tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng. Bà G thanh toán số tiền chuyển nhượng còn lại cho các đồng thừa kế của bà T, vi ệc phân chia số tiền cụ thể sẽ do các bên thỏa thuận, nếu

## Page 8

8 không thỏa thuận thì có quy ền khởi kiện bằng một vụ án khác nên kháng cáoc ủa nguyên đơn có cơ sở chấp nhận một phần, đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận một phần kháng cáo của nguyên đơn, sửa một phần bản án sơ thẩm theo hướng buộc hàng thừa kế của bàT tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng. Bà G thanh toán số tiền chuyển nhượng còn lại cho các đồng thừa kế của bà T, việc phân chia số tiền cụ thể sẽ do các bên thỏa thuận, nếu không thỏa thuận thìc ó quyền khởi kiện bằng một vụ án khác.
Sau khi nghiên cứu tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, lời trình bày của các đương sự, ý kiến của Kiểm sát viên, NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
[1] Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Thanh Y, bà Nguyễn Cát Đằng Lan T, bà L ữ Thị Hồng T, bà Nguyễn ThuýN đồng thời là người đại diện hợp pháp cho cháu Nguy ễn Cát Gia A; người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của ng Đặng Cát ThiênH là ông Nguy ễn Văn T, bà Nguyễn Thị H có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt. Do đó, Hội đồng xét xử căn cứ vào Điều 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự tiến hành xét xử vắng mặt các đương sự có tên trên.
[2] Bị đơn ng Nguyễn Văn T có đơn yêu cầu phản tố buộc bà G phải trả lại diện tích đất 148,8m 2 thuộc thửa đất số 1658, tờ bản đồ số 4AB-8 tọa lạc tại khu phố N, phường D , thành phố D, tỉnh Bình Dương. Quá trình tố tụng tại Tòa án cấp sơ thẩm, bị đơn rút toàn bộ yêu cầu phản tố nên Tòa án cấp sơ thẩm đình chỉ xét xử đối với yêu cầu phản tố của bị đơn là phù hợp theo quy định tại Điều 244 của Bộ luật Tố tụng dân sự.
[3] Về quan hệ pháp luật tranh chấp: bàT đã chết nhưng chưa thực hiện thỏa thuận với nguyên đơn nên nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết buộc các thừa kế của bàT phải thực hiện theo Di chúc ngày 15/6/2010 và thực hiện thỏa thuận tại Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 12/02/2010. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 12/02/2010 là hợp pháp, cho nguyên đơn được quyền quản lý, sử dụng phần đất có diện tích 150m2 thuộc một phần thửa đất số 1658, tờ bản đồ số 4AB-8 tọa lạc tại khu phố N, phường D, thành phố D, tỉnh Bình Dương thuộc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ H02979 ngày 21/4/2008 do Ủy ban nhân dân huyện (nay là thành phố) D cấp cho bà Nguyễn Thị T. Sau khi thụ lý lại vụ án, các thừa kế cụT không ai tranh chấp di chúc nên bản chất vụ án bà G khởi kiện là “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” nhưng Tòa án cấp sơ thẩm xác định có “Tranh chấp về thừa kế tài sản” là kh ng đúng.
[4] Bà Nguyễn ThịT chết ngày 11/7/2010, bàT không có chồng con; cha mẹ bà T là cụ Nguyễn Văn L (chết năm 1965 , cụ Nguyễn Thị Đ (chết năm 1995 nên bàT kh ng có người thừa kế thuộc hàng thứ nhất.
Những người thừa kế theo pháp luật thuộc hàng thừa kế thứ hai của bàT là (anh em ruột của bà T) gồm: ông Nguyễn Văn T, ng Nguyễn Trí N, ông N chết năm 2014 (chết sau bà T) nên bà Nguyễn Thị Thanh Y (con của ng N là người thừa kế chuyển tiếp của ông N. Các anh chị em khác của bàT chết trước bàT nên kh ng được thừa kế tài sản của bà T; bao g ồm: ông Nguyễn Quốc N (chết năm 2008 ; bà Nguyễn ThịP

## Page 9

9 (chết năm 2004 ; ng Nguyễn Cát Xuyên Phương Đ, chết năm 2005 (có hai con là Nguyễn Cát Đằng Lan T và Nguyễn Thị Bạch T).
Như vậy, hàng thừa kế thứ hai của bàT gồm có ông Nguy ễn Văn T và bà Nguyễn Thị Thanh Y.
[5] Bản án dân sự phúc thẩm số 116/2018/DSPT ngày 14 tháng 6 năm 2018 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương đã hủy một phần Bản án dân s ự sơ thẩm số 121/2017/DSST ngày 06 tháng 9 năm 2017 của Tòa án nhân dân thành phố D; phần án sơ thẩm bị hủy là yêu cầu độc lập của người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Đặng Thị G. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm thụ lý lại vụ án theo yêu cầu của bà Đặng Thị G thì bà G là nguyên đơn và bị đơn ông Nguyễn Văn T thuộc hàng thừa kế thứ hai của bàT (không có thừa kế thứ nhất là đúng quy định.
[6] Các chứng cứ có trong h ồ sơ đã thể hiện quyền sử dụng đất có diện tích 405m2 (có 160m2 đất ở) thuộc thửa đất số 1658, tờ bản đồ số 4AB-8 tọa lạc tại khu phố N, phường D, thành phố D, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ H02979 ngày 21/4/2008 là tài sản riêng của bà Nguyễn Thị T. Hoàn cảnh của bàT có khó khăn nên được chính quyền địa phương hỗ trợ cất cho một ngôi nhà tình nghĩa trên đất để ở. Từ tháng 12/2009, bàT tố cáo bà Nguyễn Cát Đằng Lan T tại cơ quan c ngan và trình bày (bút lục số 99 là có cho 02 người cháu là bà Lan T và bà Thiên H, mỗi người 100m2 đất. Tuy nhiên, bà Lan T đã lừa bàT để bàT ký văn bản ủy quyền toàn bộ diện tích đất 405m 2 cho Lan T. Sau đó, Lan T chuyển nhượng cho bà Vũ Thị X. Vụ việc chưa giải quyết xong, ngày 12/02/2010, bàT ký hợp đồng chuyển nhượng cho bà G với diện tích 150m2 (có 60m2 đất ở) với giá 450.000.000 đồng, bà G đã giao cho bàT số tiền 40.000.000 đồng; nội dung hợp đồng ghi sự thỏa thuận giữa hai bên như sau: “Theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H.02979 do Ủy ban nhân dân huyện D cấp, diện tích 405m 2, tờ bản đồ 4.DDB, thửa 1658. Nay tôi đồng ý chuyển nhượng cho bà Đặng Thị G, có diện tích như sau:
- Chiều ngang từ bờ tường ra 6m2, chiều dài hết đất, tính theo sổ (diện tích tạm tính 150m2).
- Đơn giá: 3.000.000đ/1m2 (ba triệu)
- Số tiền 450.000.000đ (tạm tính).
- Bên B đặt cọc trước 40.000.000đ (bốn mươi triệu đồng).
- Số tiền còn lại sẽ được thanh toán sau khi hợp đồng được công chứng chứng thực tại cơ quan thẩm quyền (số đo thực tế, theo bãn vẽ của Phòng Tài nguyên và môi trường).
Cam kết khác: Do gi ấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang bị người cháu Nguyễn Cát Đằng Lan T giữ nên chưa thể lập hợp đồng chuyển nhượng theo quy định pháp luật; việc chuyển nhượng theo pháp lý s ẽ được tiến hành sau khi bàT hoàn trả sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). BàT s ẽ bàn giao giấy chứng nhận cho bên B để bên B lập hợp đồng chuyển nhượng; trong quá trình chờ bên A cung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (do tùy thuộc vào cơ quan thẩm quyền giải quyết khiếu nại của bà T), thời gian lâu hay mau bên B không thắc mắc, chấp nhận chờ đợi; giá 3.000.000đ/1m2 à giá không thay đổi, 2 bên cùng thống nhất cho đến khi hoàn tất việc chuyển nhượng; trong di ện tích 150m 2 có 60m 2 là thổ cư cùng giá”. Cùng ngày 12/02/2010, bà Nguyễn Thị T, ông Nguyễn Cát Thiên H, bà Nguy ễn ThuýN lập biên

## Page 10

10 nhận nhận tiền với nội dung: “Có nhận số tiền 40.000.000đ tiền đặc cọc mua 1 50m2 đất của bà Đặng Thị G. Chúng tôi thống nhất bán: 150m 2 x 3.000.000đ = 450.000.000đ. Số tiền còn lại sẽ được trả đủ khi đã ập thủ tục chuyển nhượng theo thủ tục pháp lý (Giấy nhận tiền này kèm theo giấy hợp đồng chuyển nhượng tay)”.
Đến ngày 15/6/201 0, bàT lập Di chúc với nội dung: “Tôi tên Nguy ễn Thị T, sinh năm 1943; cư ngụ: A, khu phố N, thị trấn D, huyện D, tỉnh Bình Dương. Tôic :
Một miếng đất diện tích 405m 2 theo Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất số AK 342810 do Ủy ban nhân dân huy ện D phát hà nh, s ố vào s ổ H02979 cấp ngày 21.04.2008 hiện nay do Nguyễn Cát Đằng Lan T cầm cố cho bà Vũ Thị X với số tiền 70.000.000 đồng (bảy mươi triệu đồng chẵn) theo kết luận của Công an huyện D, tỉnh Bình Dương đang chờ cơ quan thẩm quyền xem xét yêu cầu hoàn trả giấy chứng nhận, do tôi khiếu nại vìT lừa dối tôi mang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đem cầm);
một nhà cấp 4 có diện tích 4m x 9m (36m2 – ba mươi sáu mét vuông) do Ủy ban nhân dân thị trấn D xây dựng cấp theo chính sách xã hội (quyết định cấp nhà tình thương).
Nay tôi lập di chúc này trong lúc tinh thần còn minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc, không bị lừa dối, hay đe dọa, cưỡng ép, không trái pháp lu ật, đạo đức xã hội, với các ý nguyện như sau:
1/ Tôi đồng ý chuyển nhượng một phần diện tích đất cho bà Đặng Thị G, sinh năm 1977. Ngụ A ấp T Xã Đ uyện D Tỉnh Bình Dương. Thực hiện theo thỏa thuận hợp đồng chuyển nhượng ngày 12/02/2010 (bản hợp đồng viết tay) với diện tích đất là 150m2 (một trăm năm mươi mét vuông). Đã nhận đặt cọc 40.000.000 đồng (bốn mươi triệu đồng) ngày 12/02/2020.
2/ Diện tích còn lại sau khi chuyển nhượng cho bà Đặng Thị G (150m2) sẽ giao cho Nguyễn Cát Thiên (sinh năm 1982 ngụ A khu phố N, Thị Trấn D, Huyện D, Tỉnh Bình Dương) sử dụng để dùng vào việc lập nhà thờ tự, thờ cúng ông bà tổ tiên và tôi.
3/ Số tiền còn lại sau khi chuyển nhượng sẽ được sử dụng như sau:
a. Di tặng cho Nguyễn Cát ThiênH (ng ụ A khu phố N, Thị Trấn D, Huyện D, Tỉnh Bình Dương) 50.000.000 đồng (năm mươi triệu đồng).
b. Di tặng cho Nguyễn Cát Đằng Lan T, ngụ tổ A khu A ấp A Huy ện T Tỉnh Bình Dương 100.000.000 (một trăm triệu đồng).
c. Trích 10.000.000 (mười triệu đồng) cho Nguyễn Thị Hoàng Y ngụ A khu phố N Thị Trấn D Huyện D Tỉnh Bình Dương, ngườic nghĩa vụ trong việc bảo vệ quyền tài sản của tôi l à nhà và đất, và thực hiện đại diện cho tôi lập hợp đồng chuyển nhượng cho bà Đặng Thị G.
đ. Trích 10.000.000 (mười triệu đồng) cho ông Nguyễn Văn T, sinh năm 1941, ngụ A khu phố N, Thị Trấn D, Tỉnh Bình Dương để lo thủ tục giám sát thực hiện việc xây nhà thờ.
e. Dùng tiền chuyển nhượng đất (cho bà Đặng Thị G) Sau khi đã thực hiện các nghĩa vụ, phân chia như trên và xây nhà, nếu còn lại tiền sẽ được gửi vào ngân hàng, dùng vào việc thờ cúng, sẽ giao cho Lê Thị Diệu (sinh năm 1958, ngụ A Khu phố N, Thị Trấn D, Huyện D, Tỉnh Bình Dương) và ữ Thị Hồng T (sinh năm 1958, ngụ A Khu phố N, Thị Trấn D, Huyện D, Tỉnh Bình Dương) đại diện quản lý và thực hiện.
f. Việc thực hiện nghĩa vụ di chúc vàn ội dung nghĩa vụ di chúc sẽ do Lê Thị Diệu (sinh năm 1958, ngụ A Khu phố N, Thị Trấn D, Huyện D, Tỉnh Bình Dương)

## Page 11

11 và Lữ Thị Hồng T (sinh năm 1958, ngụ A Khu phố N, Thị Trấn D, Huyện D, Tỉnh Bình Dương) thực hiện và giữ di chúc”.
BàT lăn tay và ký tên xác nhận vào di chúc và ghi thêm nội dung: “Tôi yêu cầu mọi người thực hiện đúng theo những điều đã ghi trong di chúc”.
Những người làm chứng ký xác nhận vào di chúc gồm: bà Đặng Thị Q, bà Vương Thị Hoa C.
[7] Việc tố cáo của bàT được Công an thị xã (nay là thành phố D điều tra, xác minh và trả lời bàT là không có dấu hiệu phạm tội hình sự. Ngày 11/7/2010, bàT chết; bà G đưa thêm cho Nguyễn Cát ThiênH và Nguy ễn ThuýN số tiền 15.000.000 đồng để lo đám tang cho bà T.
Ngày 05/8/2010, ông H và bàN đã lập biên bản bàn giao đất cho bà G quản lý với chiều ngang 06m, định vị bằng trụ bê tông; chờ kết quả giải quyết của công an và cơ quan có thẩm quyền về việc bàT trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Ngày 13/8/2010, bà Lan T nộp đơn khởi kiện bà Vũ Thị X để yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bàT (do bàT là người đại diện) và bà X.
Vụ án tranh chấp kéo dài; đến ngày 14/6/2018, vụ án được giải quyết xong bằng Bản án dân sự phúc thẩm số 116/2018/DS-PT của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương; theo đó, bà Lan T vay tiền bà X, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà X với bà Lan T là giả tạo nên Tòa án tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trả lại 405m2 cho các thừa kế của bà T, bà Lan T phải trả lại tiền vay cho bà T.
[8] Như vậy, tại thời điểm bàT ký chuyển nhượng cho bà G, bà X đứng tên trên giấy chứng nhận nhận quyền sử dụng đất, tuy nhiên căn cứ vào Bản án dân s ự phúc thẩm số 116/2018/DS-PT ngày 14/6/2018 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương, Tòa án xác định hợp đồng chuyển nhượng giữa bà X và bà Lan T là giả tạo, Tòa án tuyên hủy hợp đồng, trả lại diện tích 405m2 cho các thừa kế của bà T. Do vậy, có căn cứ xác định quyền sử dụng đất thuộc thửa đất số 1658, tờ bản đồ số 4AB-8 tọa lạc tại khu phố N, phường D, thành phố D, tỉnh Bình Dương là của bàT nên giao dịch chuyển nhượng cho bà G theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 12/02/2010 không vô hiệu, mà có hiệu lực pháp luật.
[9] Ngày 29/3/2017, bà G có các đơn yêu cầu độc lập và ngày 26/12/2018, bà G có đơn yêu cầu thực hiện di chúc; theo đó, bà Gyêu cầu thực hiện nội dung di chúc của bàT có liên quan đến bà G là phải tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bàT với bà G xác lập ngày 12/02/2010. Do bàT chết nên bà G yêu cầu các thừa kế của bàT là ông T và bà Y ti ếp tục thực hiện việc chuyển nhượng đất. Bà G cho rằng ý chí cuảT về việc chuyển nhượng cho bà G được thể hiện tại mục số 1 Di chúc ngày 15/6/2010 “ 1/ Tôi đồng ý chuyển nhượng một phần diện tích đất cho bà Đặng Thị G, sinh năm 1977. Ngụ A ấp T Xã Đ uyện D Tỉnh Bình Dương.
Thực hiện theo thỏa thuận hợp đồng chuyển nhượng ngày 12/02/2010 (bản hợp đồng viết tay) với diện tích đất là 150m 2 (một trăm năm mươi mét vuông). Đã nhận đặt cọc 40.000.000 đồng (bốn mươi triệu đồng) ngày 12/02/2020”. Như vậy, trong trường hợp này bà G không tranh chấp đối với di chúc mà yêuc ầu các thừa kế thực hiện việc chuyển nhượng theo đúng ý chí của cụ T. Như tại đoạn [3] đã phân tích, Tòa án cấp sơ thẩm xác định các đương sự tranh chấp về thừa kế tài sản là kh ng đúng vì các thừa kế của cụT cũng như những người có tên trong di chúc không ai tranh chấp đối với di chúc trên. Nguyên đơn kh ngyêu cầu công nhận di chúc mà yêuc ầu công nhận hợp

## Page 12

12 đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được cụT thể hiện ý chí tại Di chúc ngày 15/6/2010. Tòa án cấp sơ thẩm tuyên di chúc vô hiệu một phần là kh ng đúng.
[10] Quá trình giải quyết vụ án, ng T cũng như những người đứng về quyền lợi ông T cho rằng không biết di chúc và không có Di chúc ngày 15/6/2010. Tuy nhiên, căn cứ vào các chứng cứ có tại hồ sơ đó là Bản án dân sự sơ thẩm số 49/2012/DS-ST ngày 22/8/2012 của Tòa án nhân dân thị xã (nay là thành phố) D; Biên bản về kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ ngày 27/7/2017 (bút lục 303) thể hiện ông T cung cấp bản di chúc (photo); Biên bản lấy lời khai của đương sự ngày 27/4/2017 đối với ông Nguyễn Cát ThiênH (con ru ột của ông T – bút lục 110) thể hiện “Tôi có chứng kiến việc bàT ăn tay và ký tên vào di chúc ngày 15/6/2010, nội dung như tờ di chúc ông T nộp cho Tòa án, c ó những người làm chứng là bà C, bà Q”; Bản tự khai của bà Nguyễn ThuýN (v ợ của ông Nguy ễn Cát Thiên H) ngày 10/3/2017 ( bút lục 101 xác định bàT có để lại di chúc cho ông H số tiền 50.000.000 đồng; Bản tự khai ngày 03/4/2017 ( bút lục 171) của bà Vương Thị Hoa C, Bản tự khai ngày 29/3/2017 (bút lục 170) của bà Đặng Thị Q đều thể hiện cả bàC và bà Q cóch ứng kiến bàT được nghe đọc lại và ký tên, điểm chỉ; Bản án dân s ự sơ thẩm số 121/2017/DS-ST ngày 06/9/2017 của Tòa án nhân dân thị xã (nay là thành phố) D; Bản án dân sự phúc thẩm số 116/2018/DS-PT ngày 14/6/2018 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương; Bản án dân sự sơ thẩm số 39/2019/DS-ST ngày 26/8/2019 của Tòa án nhân dân thị xã (này là thành phố) D; Bản án dân s ự phúc thẩm số 199/2020/DS-PT ngày 13/8/2020 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương và Di chúc ngày 15/6/2010 (bút lục 31 - đã được Thẩm phán của Tòa án cấp sơ thẩm đối chiếu bản chính), quá trình t ố tụng qua nhiều lần xét xử, không ai khiếu nại về nội dung hay tranh chấp di chúc. Do vậy, có căn cứ xác định có Di chúc ngày 15/6/2010 của cụ T. Sau khi cụT chết, các người được chỉ định trong di chúc là bà H, ông H và bàN nhận của bà G s ố tiền 15.000.000 đồng (được ghi phía sau giấy nhận tiền 40.000.000 đồng cọc của bàT để lo đám tang bà T;
ngày 05/8/2010, ng H và bàN đã lập biên bản bàn giao đất cho bà G qu ản lý với chiều ngang 06m, định vị bằng trụ bê tông; chờ kết quả giải quyết cuảc ngan và cơ quan có thẩm quyền về việc bàT trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, theo biên bản bàn giao có đính kèm bản di chúc (copy) của bà Nguyễn Thị T; ngày 27/12/2018, ông Nguyễn Cát ThiênH là người được bàT dit ặng trong di chúc nhận của bà G số tiền 50.000.000 đồng; bà H và bà Y là người được chỉ định trong di chúc xác định có di chúc. Điều này chứng minh có Di chúc ngày 15/6/2010 và các người có tên trong di chúc đã tiếp tục thực hiện ý chí của bàT đối với việc chuyển nhượng đất cho bà G.
[11] Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 12/02/2010 như trên đã phân tích là không vô hi ệu và đến khi chết bàT vẫn tiếp tục thể hiện ý chí của bàT chuyển nhượng cho bà G, thực t ế bà G đã nhận đất, qu ản lý, s ử dụng từ ngày 05/8/2010. Người đại diện hợp pháp của bị đơn ng T là ng H cho rằng bà G không quản lý đất, điều này là kh ng có căn cứ bởi chứng cứ có tại hồ sơ cũng như yêu cầu của ông T là buộc bà G trả lại đất cũng như bản án sơ thẩm tuyên buộc bà G phải giao trả lại đất, chứng minh lời trình bày của người đại diện hợp pháp của ông T là không có căn cứ. Như vậy, tính đến thời điểm xét xử, bà G thanh toán tiền chuyển nhượng theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 12/02/2010 với số tiền là 105.000.000 đồng/450.000.000 đồng. Theo đo đạc thực tế diện tích bà G đang quản lý, sử dụng là 148,8m 2 thuộc một phần thửa đất số 1658, tờ bản đồ 4AB-8 tọa lạc tại khu phố N, phường D, thành phố D, tỉnh Bình Dương. Theo thỏa thuận tại hợp đồng

## Page 13

13 chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 12/02/2010, thỏa thuận có 60m 2 đất ở và giá đất ở được tính như giá đất cây lâu năm. Như vậy, tính số tiền đã thanh toán tương ứng diện tích là 35m 2, là chưa được 2/3 hợp đồng. Tuy nhiên, như tại đoạn [10] đã phân tích, bà G đã nhận đất và ý chí bàT là ti ếp tục thực hiện hợp đồng với bà G, diện tích bà Gyêuc ầu công nhận 148,8m 2 (trong đó có 60m2 đất ODT là đủ điều kiện tách thửa theo Quy ết định số 12/2023/QĐ-UBND ngày 15/5/2023 của Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương nên bà Gyêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 12/02/2010 là có căn cứ chấp nhận.
[12] Về giá đất và s ố tiền còn lại phải thanh tóa n, bà G cho rằng theo thỏa thuận, giá kh ng thay đổi nên s ố tiền còn lại bà G phải thanh toán đúng theo thỏa thuận là 3.000.000 đồng/m2 cũng như ý chí bàT tại Di chúc ngày 15/6/20210. Xét, việc chuyển nhượng giữa bàT với bà G không thực hiện được do tại thời điểm thỏa thuận đã có việc khiếu nại, tố cáo, tranh chấp, bàT chết và vụ tranh chấp kéo dài, khi bà G thiết lập giao dịch với bàT đã biết việc bàT đang tố cáo cũng như khi có tranh chấp bà G có tham gia tố tụng và khi vụ án kết thúc, xác định quyền sử dụng đất là của bà T. Như vậy, việc không thực hiện được hợp đồng là khách quan, phía bà G cũng không thực hiện đúng như thỏa thuận của hợp đồng, khi bà G nhận giao đất thì bà G không thực hiện việc giao tiền và bà Giàu cũng kh ng chứng minh được việc giao tiền số tiền còn lại cho các thừa kế của bàT nên trong trường hợp này bà Gyêuc ầu tính theo giá thỏa thuận tại hợp đồng cũng như ý chí của bàT tại Di chúc là kh ng đảm bảo lẽ công bằng. Như vậy, bà G phải thanh toán số tiền còn lại chưa thanh toán cho các thừa kế của bàT theo giá tại thời điểm hiện nay. Tại Tòa án cấp phúc thẩm, Hội đồng xét xử đã giải thích cho các đương sự về việc định giá lại tài sản tranh chấp vì kết quả định giá của Tòa án cấp sơ thẩm đã tiến hành hơn 01 năm (ngày 19/5/2022 nhưng các đương sự không yêu cầu định giá lại, xét thấy đây là ý chí tự định đoạt của đương sự nên Hội đồng xét xử căn cứ Điều 5 của Bộ luật Tố tụng dân sự kh ng định giá lại tài sản tranh chấp mà căn cứ vào kết quả định giá ngày 19/5/2022 (bút lục 1067 – 1068)
để làm căn cứ giải quyết vụ án. Căn cứ vào kết quả định giá trên thì số tiền còn lại bà Giàu phải thanh toán cho các thừa kế của bàT ỷ là 113,8m 2 (148,8m2 – 35m2) x 20.000.000 đồng/m2 = 2.276.000.000 đồng. Việc phân chia số tiền cụ thể sẽ do các bên thỏa thuận, nếu không thỏa thuận thì có quyền khởi kiện bằng một vụ án khác.
[13] Từ những phân tích trên, xét kháng cáoc ủa nguyên đơn là có căn cứ chấp nhận một phần.
[14] Đề nghị của đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương là phù hợp một phần.
[15] Về chi phí tố tụng tại Tòa án cấp sơ thẩm: Đương sự phải chịu theo quy định tại Điều 157 và 165 của Bộ luật Tố tụng dân sự.
[16] Về án phí sơ thẩm: Các đương sự phải chịu theo quy định tại Điều 147 của Bộ luật Tố tụng dân sự và Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Tuy nhiên, bị đơn ng T là người cao tuổi nên được miễn án phí dân s ự sơ thẩm theo quy định tại Điều 12, Đi ều 14 Nghị quyết s ố 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

## Page 14

14 [17] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do sửa án nên người kháng cáo không phải chịu theo quy định.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
- Căn cứ Điều 147, Điều 148, 157, 165, 296, khoản 2 Điều 308 và Điều 313 của Bộ luật Tố tụng dân sự.
- Căn cứ Điều 129 của Bộ luật Dân sự năm 2015.
- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án,
1. Chấp nhận một phần kháng cáo của nguyên đơn bà Đặng Thị G.
2. Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 87/2022/DS-ST ngày 31 tháng 8 năm 2022 của Tòa án nhân dân thành phố D, tỉnh Bình Dương như sau:
2.1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Đặng Thị G về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.
Công nhận hiệu lực của Hợp đồng chuyển nhượng qu yền sử dụng đất ngày 12/02/2010 đối với diện tích đất 148,8m2 (trong đó có 60m2 đất ODT) thuộc thửa đất số 1658, tờ bản đồ 4 B-8 tọa lạc tại khu phố N, phường D, thành phố D, tỉnh Bình Dương.
Bà Đặng Thị G được quyền quản lý, s ử dụng đối với diện tích đất 148,8m 2 (trong đó có 60m2 đất ODT) thuộc thửa đất số 1658, tờ bản đồ 4 B-8 tọa lạc tại khu phố N, phường D, thành phố D, tỉnh Bình Dương. Bà Đặng Thị G có nghĩa vụ liên hệ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất trên (có sơ đồ bản vẽ kèm theo).
2.2. Buộc bà Đặng Thị G có trách nhiệm thanh toán số tiền 2.276.000.000 đồng (hai tỷ hai trăm bảy mươi sáu triệu đồng) cho các thừa kế của cụT gồm ông Nguyễn Văn T và bà Nguyễn Thị Thanh Y.
Kể từ ngày án có hiệu lực pháp luật và người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, nếu người phải thi hành án chậm thi hành trả số tiền nêu trên, thì hàng tháng còn phải trả số tiền lãi của số tiền còn phải thi hành theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015 tương ứng với số tiền và thời gian chưa thi hành án.
2.3. Không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn bà Đặng Thị G về việc thanh toán giá đất theo thỏa thuận tại Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 12/02/2010 là 3.000.000 đồng/m2.
2.4. Đình chỉ yêu cầu phản tố của ông Nguyễn Văn T về việc yêu cầu bà Đặng Thị G phải trả lại diện tích đất 148,8m 2 thuộc thửa đất số 1658, tờ bản đồ số 4AB-8 tọa lạc tại khu phố N, phường D, thành phố D, tỉnh Bình Dương.
2.5. Về án phí dân sự sơ thẩm:
Bị đơn ng Nguyễn Văn T được miễn nộp. Hoàn trả lại cho bị đơn ng Nguyễn Văn T số tiền 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo

## Page 15

15 Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0028029 ngày 21 tháng 01 năm 2019 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã (nay là thành phố) D, tỉnh Bình Dương, do bà Hứa ThịT nộp thay (đối với phần yêu cầu phản tố đã rút .
Nguyên đơn bà Đặng Thị G phải chịu số tiền 77.520.000 đồng (bảy mươi bảy triệu năm trăm hai mươi nghìn đồng), được khấu trừ vào số tiền 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0009077 ngày 29 tháng 3 năm 2017 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã (nay là thành phố) D, tỉnh Bình Dương. Bà Đặng Thị G còn phải nộp số tiền 77.220.000 đồng (bảy mươi bảy triệu hai trăm hai mươi nghìn đồng).
2.6. Chi phít ố tụng: Bị đơn ng Nguyễn Văn T phải chịu số tiền 1.500.000 đồng (một triệu năm trăm nghìn đồng . Do nguyên đơn bà Đặng Thị G đã nộp tạm ứng số tiền trên nên ông Nguyễn Văn T có nghĩa vụ nộp số tiền 1.500.000 đồng (một triệu năm trăm nghìn đồng để thanh toán lại cho bà Đặng Thị G.
3. Án phí phúc thẩm:
Hoàn trả cho bà Đặng Thị G số tiền 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0004205 ngày 27 tháng 9 năm 2022 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố D, tỉnh Bình Dương.
Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Lu ật Thi hành án dân s ự; thời hiệu thi hành án được thực hiện tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.

Nơi nhận:
- VKSND tỉnh Bình Dương;
 - Chi cục THADS thành phố D;
- TAND thành phố D;
- Các đương sự;
- Lưu: HCTP, HSV , Tòa Dân sự.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Đinh Thị Mộng Tuyết