Bản án số: 116/2023/DS-PT
Hồ Thị Thu T - Nguyễn Thị Ánh T2
Số: 116
Ngày: 10/04/2023
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Bình Dương
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thông tin vụ việc: y án sơ thẩm

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG Bản án số: 116/2023/DS-PT Ngày 10-4-2023 V/v tranh chấp hợp đồng đặt cọc CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa:
Các thẩm phán:
Ông Nguyễn Văn Tài Ông Nguyễn Trung Dũng Bà Huỳnh Thị Thanh Tuyền
- Thư ký phiên tòa: Ông Nguyễn Minh Hoàng - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương tham gia phiên tòa: Ông Phan Văn Lợi - Kiểm sát viên.
Trong các ngày 03, 07 và 10 tháng 4 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 440/2022/TLPT- DS ngày 15 tháng 12 năm 2022, về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.
Do Bản án dân sự sơ thẩm số 69/2022/DS-ST ngày 12 tháng 9 năm 2022 của Tòa án nhân dân thành phố T, tỉnh Bình Dương bị kháng cáo.
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 85/2023/QĐ-PT ngày 01 tháng 3 năm 2023, giữa các đương sự:
- Nguyên đơn: Bà Hồ Thị ThuT , sinh năm 1971; địa chỉ: 405 ấp A, xã A, thành phố T, tỉnh Bình Dương.
Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Bà Đặng Thị Thu H , sinh năm 1986; địa chỉ: số 119, đường N13, khu dân cư P1, phường P, thành phố T1, tỉnh Bình Dương hoặc ông Đỗ Bá T1, sinh năm 1994; địa chỉ: thôn N, xã T, huyện T, tỉnh Thanh Hóa (theo văn bản ủy quyền ngày 24/6/2022); bà H có mặt, ông T1 vắng mặt.
- Bị đơn: Bà Nguyễn Thị Ánh T2 , sinh năm 1993; địa chỉ: số 141/2B, khu phố L, phường L, thành phố T, tỉnh Bình Dương.
Người đại diện hợp pháp của bị đơn : Ông Ngô Tấn T3 , sinh năm 1972;
địa chỉ: số C259, khu phố B, phường B, thành phố T, tỉnh Bình Dương (văn bản ủy quyền ngày 23/6/2022); có mặt.

## Page 2

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
1. Ông Nguyễn Minh Hải, sinh năm 1966; địa chỉ: số 405, ấp A, xã A, thành phố T, tỉnh Bình Dương; có yêu cầu xét xử vắng mặt.
2. Văn phòng công chứng D; địa chỉ: khu phố B, phường B, thành phố T, tỉnh Bình Dương; có yêu cầu xét xử vắng mặt.
3. Công ty TNHH Đầu tư xây dựng phát triển Đ; trụ sở: số 894/83, đường L, phường P1, thành phố T1, tỉnh Bình Dương.
Người đại diện hợp pháp: Ông Ngô Tấn T3 , sinh năm 1972; địa chỉ: số C259, khu phố B, phường B, thành phố T, tỉnh Bình Dương – là người đại diện theo ủy quyền (văn bản ủy quyền ngày 03/7/2017); có mặt.
- Người kháng cáo: Bị đơn bà Nguyễn Thị Ánh T2.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
- Nguyên đơn bà Hồ Thị ThuT trình bày: vào khoảng tháng 4 năm 2021, giữa bà Nguyễn Thị Ánh T2 và bà Hồ Thị ThuT có nhuc ầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nhau đối với 02 thửa đất số 2048, tờ bản đồ số 03, diện tích 1.117,7m2, tọa lạc tại khu phố H, phường H, thành phố T, tỉnh Bình Dương, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ cấp GCN: CS03 599 do S ở Tài nguyên và Môi trư ờng tỉnh Bình Dương cấp cho bà Hồ Thị ThuT ngày 07/01/2020 và thửa đất số 2046, tờ bản đồ số 03, diện tích 271,1m 2, tọa lạc tại khu phố H, phường H, thành phố T, tỉnh Bình Dương, theo Giấy chứng nhận quyền s ử dụng đất s ố vào s ổ cấp GCN: CS03600 do S ở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương cấp cho bà Hồ Thị ThuT ngày 07/01/2020.
Ngày 22/4/2022, bàT cùng chồng là ông Nguyễn Minh H1và bà Nguyễn Thị Ánh T2 đến Văn phòng Công chứng D để ký kết Hợp đồng đặt cọc s ố 001094, quyển s ố 02/2022 TP/CC-SCC HĐGD đ ể thỏa thuận chuyển như ợng quyền sử dụng đất đối với 02 thửa đất nêu trên. Theon ội dung thỏa thuận trong hợp đồng đặt c ọc, bàT và ông H1 chuyển như ợng cho bà T2 với giá 16.500.000.000 đồng. Đồng thời, bà Nguyễn Thị Ánh T2 đã đặt cọc cho bà T, ông H1 số tiền là 500.000.000 đồng (năm trăm triệu đồng) và trong thời gian 45 ngày kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc, bà Nguyễn Thị Ánh T2 tiếp tục thanh toán cho bàT số tiền 4.500.000.000 đồng (bốn tỷ năm trăm tri ệu đồng); trong thời gian 90 ngày k ể từ ngày công chứng hợp đồng đặt cọc thì hai bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng tại cơ quan công chứng và bà T2 thanh toán tiếp số tiền 11.500.000.000 đồng (mười một tỷ năm trăm tri ệu đồng) cho bà T, ông H1.
Thực hiện nội dung thỏa thuận hợp đồng đặt cọc, bà Nguyễn Thị Ánh T2

## Page 3

đã đặt cọc số tiền là 500.000.000 đồng (năm trăm tri ệu đồng). BàT và ông H1 đã viết biên nhận xác nhận cónh ận của bà T2 số tiền 500.000.000 đồng theo hợp đồng đặt cọc nêu trên. Ngoài ra, ông H1 và bàT cũng ghi rõ trong thời hạn 45 ngày tiếp theo (tức là ngày 07/6/2022) bà T2 sẽ thanh toán cho ông H1, bàT thêm số tiền 4.500.000.000 đồng và 90 ngày sau kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc, các bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bà T2 sẽ trả hết số tiền còn l ại. Biên nhận nàych ỉ có 01 bản chính, sau khinh ận tiền đặt cọc 500.000.000 đồng, bà T, ông H1 giao bản chính cho bà T2 giữ và ông H1, bàT giữ bản photo. Do giữa hai bên chỉ mới thực hiện giai đoạn đặt cọc để đảm bảo cho việc chuyển nhượng nên bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn do ông H1, bàT giữ.
Sau khi đặt cọc, bà T2 tự ý xây dựng hàng rào trên đất mà không thông báo cho ông H1 và bàT biết. Khi biết được sự việc bà T2 làm hàng rào và khóa kín lối đi vào đất nên bàT , ông H1 đã yêuc ầu bà T2 tháo d ỡ nhưng bà T2 không thực hiện. Ông H1 và bàT đã báo cho chính quy ền địa phương để yêu cầu giải quyết. Tuy nhiên, lúc này cũng đã đến thời hạn bà T2 có nghĩa vụ thanh toán đợt 2 với s ố tiền 4.500.000.000 đồng cho bàT , ông H1 theo thỏa thu ận trong hợp đồng đặt cọc ngày 22/4/2022 nhưng bà Nguyễn Thị Ánh T2 không thanh toán nên bàT đã khởi kiện tại Tòa án. Lúc này do đất đang có tranh chấp nên UBND phường H cũng tạm dừng việc giải quyết.
Bà T2 cho rằng có tiến hành cải tạo, san lấp mặt bằng là không đúng, bà T2 chỉ tiến hành xây dựng tường rào, cổng rào như biên bản xem xét thẩm định tại chỗ và biên bản định giá tài sản.
Nhận thấy, bà Nguyễn Thị Ánh T2 không thực hiện theo đúng nội dung thỏa thuận hợp đồng đặt cọc ngày 22/4/2022, hơn nữa còn xây dựng hàng rào và khóa lối đi vào đất của ông H1, bàT là hoàn toàn vi phạm pháp lu ật, làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bà T, ông H1. Do đó, bà Hồ Thị ThuT khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân thành phố T, tỉnh Bình Dương giải quyết các vấn đề sau:
Yêu cầu hủy Hợp đồng đặt cọc số 001094, quyển số 02/2022 TP/CC-SCC HĐGD ngày 22/4/2022 của Văn phòng Công chứng D ký giữa bà Hồ Thị Thu T, ông Nguyễn Văn Hải và bà Nguyễn Thị Ánh T2.
Số tiền 500.000.000 đồng bà Nguyễn Thị Ánh T2 đã đặt cọc thuộc sở hữu hợp pháp của bà Hồ Thị Thu T.
Đối với yêu cầu phản tố của bà Nguyễn Thị Ánh T2 về việc yêu cầu bàT và ông H1 trả số tiền cọc 500.000.000 đ ồng, bồi thư ờng 500.000.000 đ ồng, thanh toán toàn bộ số tiền bà T2 đã đầu tư trên đất số tiền 495.000.000 đồng và

## Page 4

bồi thường thiệt hại tiền lãi, lãi phạt của tổng số tiền thực hiện hợp đồng số tiền chờ thanh toán là 824.670.000 đồng thì bàT không đồng ý. Vì bà T2 là người vi phạm nghĩa v ụ theon ội dung thỏa thu ận trong hợp đồng đặt cọc nên bà T2 đương nhiên bị mất số tiền đã đặt cọc. Đồng thời, bà T2 tự ý xây dựng hàng rào, cổng rào trên thửa đất của ông H1, bàT mà không được sự đồng ý của bà T, ông H1 nên bàT , ông H1 không đồng ý bồi thư ờng thi ệt hại hay thanh toán các khoản tiền theo yêu cầu phản tố của bà T2.
Tài liệu, chứng cứ gồm: Hợp đồng đặt cọc số 001094, quyển số 02/2022 TP/CC-SCC HĐGD ngày 22/4/2022 của Văn phòng Công chứng D ký giữa bà Hồ Thị Thu T, ông Nguy ễn VănH ải và bà Nguyễn Thị Ánh T2; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số vào s ổ cấp GCN: CS03599 ngày 07/01/2020 và s ổ cấp GCN: CS03600 ngày 07/01/2020….
- Bị đơn bà Nguyễn Thị Ánh T2 trình bày: thống nhất với lời trình bày của nguyên đơn về việc ký kết hợp đồng đặt cọc ngày 22/4/2022, các thửa đất các bên thỏa thuận chuyển nhượng, tổng giá trị chuyển nhượng và số tiền bị đơn đã đặt cọc cho nguyên đơn. Tuy nhiên, tổng thời hạn thanh toán cho hợp đồng là 90 ngày kể từ thời điểm công chứng hợp đồng đặt cọc. Sau khi ký hợp đồng ông H1 và bà T2 thống nhất để bà T2 san lấp đất, san ủi mặt bằng và xây dựng tường hàng rào, hàng rào vách tôn, cửa cổng sắt và tôn. Trong thời gian thực hiện hợp đồng ông H1 nhiều lần gọi điện thoại bảo 02 thửa đất có nhiều người trả giá cao hơn, có lợi nhuận hơn giá trị bà T2 mua đề nghị bà T2 bán lại với giá cao hơn nhưng bà T2 không đồng ý vì bà T2 mua đất để phục vụ cho mục đích kinh doanh.
Trước khi ký hợp đồng đặt cọc tại phòng công chứng ngày 22/4/2022, ông H1, bàT thỏa thuận miệng với bà T2 là sau khi bà T2 đặt cọc và ký hợp đồng đặt cọc tại phòng công chứng sẽ bàn giao đất cho bà T2 để bà T2 san lấp, cải tạo và khi bà T2 thực hiện sang lấp, cải tạo, xây dựng tường rào, cổng rào đều có mặt ông H1.
Khi tiến hành cải tạo, san lấp mặt bằng, bà T2 có ký hợp đồng trọn gói với Công ty TNHH Đầu tư xây dựng phát triển Đ để thực hiện việc cải tạo, san lấp mặt bằng, xây dựng tường rào, cổng rào với số tiền 495.000.000 đồng. Sau khi thực hiện, đã tiến hành nghiệm thu và Công ty TNHH Đầu tư xây dựng phát triển Đ đã xuất hóa đơn giá trị gia tăng cho bà T2. Do hợp đồng thi công trọn gói nên không biết chi tiết chi phí của từng hạng mục thi công như san lấp, cải tạo, xây tường rào, xây cổng.
Ngày 01/6/2022, bà T2 có gửi thông báo cho ông H1, bàT để yêu cầu có

## Page 5

trách nhiệm giải quyết ổn thỏa các hộ dân phía sau để trả lại con đường cho bà T2 có lối đi và hoàn thành các thủ tục theo yêu cầ u của phòng công chứng rồi báo lại cho bà T2 để hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phòng công chứng và bà T2 có trách nhiệm thanh toán toàn bộ số tiền còn lại theo hợp đồng cho bà T, ông H1. Bà T2 nhiều lần liên hệ với ông H1 để hoàn thành các thủ tục để ra công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhưng ông H1 viện nhiều lý do không thực hiện. Giữa bà T2 với ông H1, bàT không thể thỏa thuận được do quan điểm của các bên khác nhau, mâu thuẫn nhau.
Theo thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc ngày 22/4/2022, thời điểm chuyển nhượng 90 ngày kể từ ngày công chứng hợp đồng đặt cọc, hai bên ra ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tạ i cơ quan công chứng (từ ngày 22/4/2022 đến ngày 22/7/2022). Trong thời gian thực hiện hợp đồng do ông H1, bàT biết chuyển nhượng giá thấp cho bà T2 và có nhiều người liên hệ ông H1, bàT để nhận chuyển nhượng với giá cao hơn. Ông H1 nhiều lần gọi điện thoại cho bà T2 bảo không chuyển nhượng đất cho bà T2 nữa, dùng nhiều lời l ẽ đe dọa để buộc bà T2 thỏa thuận hủy hợp đồng đặt cọc ngày 22/4/2022 và trả lại tiền cọc cho bà T2 nhưng bà T2 không đồng ý. Bà T2 yêu cầu ông H1 tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc mà hai bên đã ký ngày 22/4/2022.
Việc ông H1, bàT không thực hiện theo hợp đồng đã ký kết gây thiệt hại lớn cho bà T2 từ ngày 22/4/2022 đến nay. Nhiều lần bà T2 đề nghị ông H1, bàT ra phòng công chứng để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng ông H1, bàT nhất quyết muốn hủy hợp đồng đặt cọc ngày 22/4/2022 nên không phối hợp với bà T2 vì bà T, ông H1 muốn chuyển nhượng cho người khác với giá cao hơn.
Với những lý do trên, bà T2 không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của bà T.
Bị đơn phản tố yêu cầu Tòa án giải quyết các vấn đề sau: Buộc ông Nguyễn Minh H1 và bà Hồ Thị ThuT trả toàn bộ số tiền cọc đã nhận 500.000.000 đồng và bồi thường 500.000.000 đồng; yêu cầu ông Nguyễn Minh H1và bà Hồ Thị ThuT thanh toán toàn bồ bộ số tiền bà T2 đã đầu tư trên đất với số tiền 495.000.000 đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại tiền lãi, lãi phạt của tổng số tiền thực hiện hợp đồng số tiền chờ thanh toán là 824.670.000 đồng.
Tổng cộng yêu cầu bàT và ông H1 thanh toán số tiền 2.319.670.000 đồng.
Tài liệu, chứng cứ gồm: Hợp đồng thi công trọn gói; biên bản nghiệm thu;
Thông báo ngày 01/6/2022; Hóa đơn giá trị gia tăng.
- Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Minh H1 trình bày:
thống nhất với lời trình bày và yêu cầu khởi kiện của bà Hồ Thị ThuT . Do 02 thửa đất thỏa thuận chuyển nhượng trong hợp đồng đặt cọc ngày 22/4/2022 là do

## Page 6

bà Hồ Thị ThuT đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên ông H1 xác định số tiền bà T2 đặt cọc 500.000.000 đồng thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bà T. Do bận công việ c, không thể đến Tòa án tham gia tố tụng nên ông H1 đề nghị Tòa án giải quyết vắng mặt trong quá trình giải quyết vụ án.
- Theo bản tự khai, người đại diện hợp pháp của Công ty TNHH Đầu tư xây dựng phát triển Đ (viết tắt là Công ty Đ) trình bày: giữa Công ty và bà T2 có ký hợp đồng thuê trọn gói ngày 25/4/2022 với giá trị hợp đồng 495.000.000 đồng. Theo hợp đồng, Công ty Đ thực hiện sửa chữa cải tạo mặt bằng công trình tại khu phố H, phường H, thành phố T, tỉnh Bình Dương. Công ty Đ đã thực hiện các công việc san ủi, san lấp mặt bằng, xây dựng hàng rào, hàng rào vách tôn, cửa cổng chính. Sau khi thực hiện bà T2 đã tiến hành nghiệm thu và Công ty Đ đã xuất hóa đơn giá trị gia tăng với giá trị 495.000.000 đồng cho bà T2. Do là hợp đồng thi công trọn gói nên không biết chi phí chi tiết của từng hạng mục đã thi công cũng như không có chứng từ chi tiết của từng hạng mục. Hiện nay, Công ty Đ không có quyền lợi trong vụ án nên không có yêu cầu gì. Đề nghị Tòa án giải quyết đúng theo quy định của pháp luật.
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 69/2022/DS-ST ngày 12/9/2022 của Tòa án nhân dân, thành phố T, tỉnh Bình Dương đã quyết định:
1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Hồ Thị ThuT đối với bị đơn bà Nguyễn Thị Ánh T2.
Hủy hợp đồng đặt cọc số 001094, quyển số 02/2022 TP/CC-SCC HĐGD ngày 22/4/2022 của Văn phòng Công chứng D ký giữa bà Hồ Thị Thu T, ông Nguyễn Văn Hải và bà Nguyễn Thị Ánh T2.
 Số tiền 500.000.000 đồng bà Nguyễn Thị Ánh T2 đã đặt cọc thuộc s ở hữu hợp pháp của bà Hồ Thị Thu T.
2. Không chấp nhận toàn b ộ yêu cầu phản tố của bị đơn bà Nguyễn Thị Ánh T2 đối với bà Hồ Thị ThuT và ông Nguyễn Minh H1về việc yêu cầu buộc ông Nguyễn Minh H1 và bà Hồ Thị ThuT trả toàn bộ số tiền cọc đã nhận 500.000.000 đồng và bồi thường 500.000.000 đồng; yêu cầu ông Nguyễn Minh H1và bà Hồ Thị ThuT thanh toán toàn bộ số tiền bà T2 đã đầu tư trên đất với số tiền 495.000.000 đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại tiền lãi, lãi phạt của tổng số tiền thực hiện hợp đồng số tiền chờ thanh toán là 824.670.000 đồng. Tổng cộng yêu cầu bàT và ông H1 thanh toán số tiền 2.319.670.000 đồng.
Bà Nguyễn Thị Ánh T2 có trách nhiệm tháo dỡ và phá dỡ các công trình xây dựng gồm hàng rào xây tô, khung sắt tôn dài 12,9m, cao 2,3m; cổng sắt tole dài 08m, cao 2,3m để trả lại phần diện tích đất thuộc các thửa đất số 2046, 2048,

## Page 7

tờ bản đồ số 3 tọa lạc tại khu phố H, phường H, thành phố T, tỉnh Bình Dương cho bà Hồ Thị Thu T.
Ngoài ra bản án còn quyết định về chi phí tố tụng, án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.
Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 12 tháng 9 năm 2022, bị đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.
Tại phiên tòa phúc thẩm , nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện; bị đơn giữ nguyên yêu cầu phản tố và kháng cáo; các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.
Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương phát biểu ý kiến:
Về tố tụng: Những người tiến hành tố tụng và tham gia tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự tại Tòa án cấp phúc thẩm.
Về nội dung: Tòa án cấp sơ thẩm xét xử là phù hợp, bị đơn kháng cáo nhưng không cung cấp được chứng cứ nào làm thay đổi nội dung vụ án nên không có cơ sở chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn. Đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm.
Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ được thẩm trat ại phiên tòa;
căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương, NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
[1] Về tố tụng: những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Minh Hải, Văn phòng Công chứng D đã có đơn đề nghị xét xử vắng mặt và không có kháng cáo. Căn cứ Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án xét xử vắng mặt các đương sự nêu trên.
[2] Nội dung vụ án:
Bà Hồ Thị ThuT được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CM 613179, (số vào sổ cấp GCN: CS03600 ) ngày 07/01/2020, diện tích 271,1m 2, thửa đất số 2046, tờ bản đồ số 3, phường H, thành phốT và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CM 613180, (số vào sổ cấp GCN: CS03599 ) ngày 07/01/2020, diện tích 1.117,7m 2, thửa đất số 2048, tờ bản đồ số 3, phường H, thành phốT (bút lục 03, 05).
Ngày 22/4/2022, tại Văn phòng Công chứng D, tỉnh Bình Dương vợ chồng bà T, ông Nguyễn Minh H1 thỏa thuận chuyển nhượng 02 thửa đất trên cho bà Nguyễn Thị Ánh T2 bằng hình thức lập hợp đồng đặt cọc ( bút lục 17).
Theo nội dung thỏa thuận hợp đồng đặt cọc thể hiện , giá trị chuyển nhượng 02 thửa đất trên là 16. 500.000.000 đồng. Bà T2 đặt cọc cho bà T, ông H1 số tiền

## Page 8

500.000.000 đồng. Hai bên thỏa thuận thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng là trong vòng 90 ngày kể từ ngày công chứng hợp đồng đặt cọc (ngày 22/4/2022);
phương thức thanh toán thành 03 đợt như sau đợt 1: ngay sau khi ký hợp đồng đặt cọc bà T2 đặt cọc số tiền là 500.000.000 đồng; đợt 2: trong thời gian 45 ngày kể từ ngày ký hợp đồng đặt c ọc, bà T2 tiếp tục thanh toán cho bàT số tiền 4.500.000.000 đồng; đợt 3: trong thời gian 90 ngày k ể từ ngày công chứng hợp đồng đặt c ọc, hai bên ký kết hợp đồng chuyển như ợng quy ền s ử dụng tại cơ quan công chứng thì bà T2 thanh toán ti ếp số tiền 11.500.000.000 đồng cho bà T, ông H1. Hợp đồng đặt cọc được chứng thực theo quy định và phát sinh hi ệu lực pháp luật, buộc các bên thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình.
Thực hi ện thỏa thu ận trên, đợt 1 bà T2 đặt cọc cho bàT số tiền 500.000.000 đồng và bà T, ông H1 thừa nhận đã nhận của bà T2 số tiền đặt cọc 500.000.000 đồng, hai bên lập biên nhận tiền ngày 22/4/2022 (bút lục 6).
Đến đợt thanh toán lần 2 trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc 22/4/2022, bà T2 thanh toán s ố tiền 4.500.000.000 đồng cho bà T, ông H1 nhưng bà T2 không thanh toán nên ngày 18/6/2022, ông H1 (chồng bà T)
gửi qua bưu đi ện văn bản cho bà T2 yêu cầu thanh toán s ố tiền 4.500.000.000 đồng tại nhà ông H1 vào lúc 08 gi ờ, ngày 24/6/2022 nhưng bà T2 không thực hiện (bút lục 33, 34).
Căn cứ nội dung hợp đồng đặt cọc nêu trên thì bà T2 là người vi phạm nghĩa vụ được hai bên thỏa thuận. Tại điểm b, khoản 1 Điều 5 của Hợp đồng đặt cọc ghi nghĩa vụ và quyền của bên A (bên đặt cọc) như sau: “Giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự đã thỏa thuận tại Điều 3 nêu trên. Nếu bên A từ chối giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự thì bên A bị mất số tiền đặt cọc”.
Ngoài thỏa thu ận trên thì Điều 328 của Bộ luật Dân s ự năm 2015 quy định như sau: “Nếu bên đặt cọc từ chối việc thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc”. Do bà T2 vi phạm thỏa thuận nên vợ chồng bà Tông H1 có quyền hủy bỏ giao dịch dân sự. Tại Điều 423 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định như sau: “Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng”.
Bà T2 cho rằng ngày 01/6/2022 , bà T2 có gửi thông báo yêuc ầu bà T, ông H1 hoàn tất các thủ tục đ ủ điều ki ện ra công chứng hợp đồng chuy ển nhượng và bà T2 sẽ thanh toán toàn b ộ số tiền còn lại nhưng bàT , ông H1 không thực hiện nên bà T2 không tiếp tục thanh toán ti ền cho bà T, ông H1 và theo hợp đồng đặt cọc ngày 22/4/2022, thời hạn bà T2 thanh toán số tiền còn lại cho bà T, ông H1 trong thời hạn 90 ngày kể từ ngày 22/4/2022 là không phù hợp với nội dung thỏa thuận ghi trong hợp đồng đặt cọc mà các bên đã ký kết nên không có cơ sở chấp nhận.

## Page 9

Quá trình gi ải quy ết vụ án, ông Nguyễn Minh H1 xác định 02 thửa đất thỏa thuận chuy ển như ợng cho bà T2 theo hợp đồng đặt cọc ngày 22/4/2022 được cấp cho bà Hồ Thị ThuT (vợ ông H1) nên bàT được hưởng toàn b ộ số tiền 500.000.000 đồng mà bà T2 đã đặt cọc.
Do đó, bàT yêu cầu hủy Hợp đồng đặt cọc số 001094, quyển số 02/2022 TP/CC-SCC HĐGD ngày 22/4/2022 của Văn phòng Công chứng D ký giữa bà Hồ Thị ThuT , ông Nguy ễn VănH ải với bà Nguyễn Thị Ánh T2 ; số tiền 500.000.000 đồng bà Nguyễn Thị Ánh T2 đã đặt cọc thuộc sở hữu hợp pháp của bà Hồ Thị ThuT là có căn cứ chấp nhận.
Bà T2 cho rằng khi ký hợp đồng đặt cọc ngày 22/4/2022, bà T, ông H1 có thỏa thuận miệng với bà T2 với nội dung: bà T, ông H1 giao 02 thửa đất cho bà T2 và đồng ý cho bà T2 tiến hành cải tạo, san lấp mặt bằng. Tuy nhiên, bà T2 cũng không có tài liệu, chứng cứ để chứng minh có thỏa thuận trên, đồng thời bà T, ông H1 không thừa nhận và trình bày bà T2 tự ý xây dựng cổng, tường rào, không cho bà T, ông H1 vào đất.
Tại biên bản xem xét , thẩm định tại chỗ và biên bản định giá tài sản thể hiện trên 02 thửa đất có các công trình gồm hàng rào xây tô, khung sắt tôn dài 12,9m, cao 2,3m; cổng sắt tole dài 8m, cao 2,3m.
Bà T, ông H1 không thừa nhận giao đất cho bà T2. Bà T2 tự ý tiến hành xây dựng các công trình trên đất nhưng không được sự đồng ý của bà T, ông H1;
khi xây dựng không xin phép tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nên bà T2 phải tự chịu mọi trách nhiệm phát sinh từ việc xây dựng các công trình trên thửa đất của bà T, ông H1.
Bà T2 cho rằng có cải tạo, san lấp mặt bằng nhưng không có tài li ệu nào chứng minh đã tiến hành cải tạo, san lấp mặt bằng và chi phí của từng hạng mục theo hợp đồng trọn gói giữa bàT với Công ty Đ. Bà T, ông H1 không bàn giao đất bà T2 nhưng thực tế bà T2 đang quản lý đối với 02 thửa đất thuộc quyền quản lý, sử dụng hợp pháp của bà T. Để giải quyết vụ án triệt để, toàn diện nên cần buộc bà T2 tự tháo dỡ, (hoặc phá dỡ) di dời các công trình xây dựng nêu trên để trả lại quyền sử dụng đất cho bà T. Bà T, ông H1 không có lỗi trong thực hiện hợp đồng đặt cọc ngày 22/4/2022 nên bà T, ông H1 không có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại cho bà T2.
 Do bà T2 là người có lỗi nên yêu cầu của bà T2 buộc ông H1 và bàT trả tiền cọc 500.000.000 đồng, bồi thường 500.000.000 đồng, thanh toán toàn bộ số tiền bà T2 đã đầu tư trên đất 495.000.000 đồng ; bồi thường thiệt hại tiền lãi, lãi phạt của tổng số tiền thực hiện hợp đồng , số tiền chờ thanh toán là 824.670.000 đồng; tổng cộng 2.319.670.000 đồng là không có cơ sở chấp nhận.

## Page 10

Tại cấp phúc thẩm , ông Ngô Tấn T3 cung cấp cho Tòa án Vi bằng số 184/2023/VB-TPLDA lập ngày 06/4/2023, ông T3 cho rằng nội dung vi bằng là chứng cứ ghi lại cuộc đối thoại giữa ông H1 với ông T3 về việc vợ chồng ông H1, bàT đồng ý cho bà T2 thanh toán toàn bộ s ố tiền còn lại vào ngày ký hợp đồng. Vợ chồng ông H1 đã giao đất cho bà T2 sử dụng và đồng ý cho bà T2 xây dựng tường, làm cổng. Tuy nhiên, qua xem xét vi bằng này thì toàn bộ nội dung là lời đốit hoại giữa ông Ngô Tấn T3 và ông Nguyễn Minh hải, không có nội dung nào đối thoại giữa giữa vợ chồng ông H1 với bà T2 . Các nội dung đối thoại giữa ông H1 và ông T3 không liên quan đến việc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông H1, bàT với bà T2. Do đó, vi bằng này không có giá trị chứng minh như lời trình bày của ông T3.
Bị đơn kháng cáo nhưng không có tài liệu chứng cứ gì khác làm thay đổi nội dung vụ án. Do đó, không có căn cứ chấp nhận kháng cáo của bị đơn.
[2] Ý kiến của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương là phù hợp.
[3] Án phí phúc thẩm: Kháng cáo không được chấp nhận nên người kháng cáo phải chịu theo quy định của pháp luật.
Vì các lẽ trên;
QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ Điều 48, khoản 1 Điều 308, Điều 313 Bộ luật Tố tụng dân sự;
Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 -12-2016 của Ủy Ban Thường Vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
1. Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn bà Nguyễn Thị Ánh T2.
2. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 69/2022/DS-ST ngày 12/9/2022 của Tòa án nhân dân thành phố T, tỉnh Bình Dương.
3. Án phí phúc thẩm: bà Nguyễn Thị Ánh T2 phải chịu 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) , được trừ vào số tiền 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) tại Biên lai thu tiền số 0000543 ngày 06/10/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố T, tỉnh Bình Dương.
Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.
Bản án dân sự phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.
Nơi nhận:
- VKSND tỉnh Bình Dương;
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM

## Page 11

- Chi cục THADS thành phố T;
- TAND thành phố T;
- Các đương sự;
- Tổ Hành chính, Tư pháp;
- Lưu: HS, Tòa Dân sự.

THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA



Nguyễn Văn Tài