Bản án số: 25/2018/DS-PT
yêu cầu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và trả lại tiền cọc
Số: 25
Ngày: 20/06/2018
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Gia Lai
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: Nguyên đơn ông Trịnh Văn V và bị đơn ông Nguyễn Văn N

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH GIA LAI

 CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

 Bản án số: 25/2018/DS-PT Ngày 20-6-2018 V/v yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và trả lại tiền cọc


NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH GIA LAI

 - Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
 Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Trần Văn Cảnh Các Thẩm phán: Ông Nguyễn Văn Dũng và bà Nguyễn Thị Xuân Hương
 - Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Kim Thu - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Gia Lai.
 - Đại di ện Vi ện ki ểm sát nhân dân tỉnh Gia Lai : Ông Lê Thế Nhơn- Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.

Ngày 20 tháng 6 năm 2018, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Gia Lai xét xử phúc thẩm công khai v ụ án thụ lý số 16/2018/TLPT-DS ngày 29 tháng 3 năm 2018 về yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và thanh toán trả lại tiền cọc”.
Do Bản án dân s ự sơ thẩm số 04/2018/DS-ST ngày 08/02/2018 của Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh Gia Lai bị kháng cáo.
Theo Quyết định đưa v ụ án ra xét x ử số 61/2018/QĐPT-DS ngày 29 tháng 5 năm 2018, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ông Trịnh Văn Q.
Địa chỉ: 55/47 Phan Đăng L, tổ 10, phường T, thành phố P, tỉnh Gia Lai.
Có mặt.
 2. Bị đơn: Ông Nguyễn Văn N.
 Địa chỉ: Thôn 6, xã I, huyện C, tỉnh Gia Lai. Có mặt.
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ủy ban nhân dân xã I1, huyện C, tỉnh Gia Lai.
Người đại diện theo ủy quyền: Ông Lê Quang V , chức vụ: PhóCh ủ tịch UBND xã I (Theo văn bản ủy quyền ngày 11/01/2018 của Chủ tịch UBND xã I).
Ông V có đơn xin xét xử vắng mặt.
 4. Người kháng cáo: Bị đơn ông Nguyễn Văn N.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

## Page 2

Theo Bản án sơ thẩm thì nội dung vụ án được tóm tắt như sau:
Theo đơn khởi kiện, các lời khai trong quá trình gi ải quyết v ụ án cũng như lời trình bàyt ại phiên tòa sơ thẩm nguyên đơn ông Trịnh Văn Q trình bày:
do làch ỗ quen biết tin tư ởng với nhau và do không hi ểu biết về pháp luật nên vào ngày 20 tháng 10 năm 2016 ông Q có nhận chuyển nhượng của ông Nguyễn Văn N, một lô đất có di ện tích kho ảng 30(Ha) có v ị trí tại tiểu khu 1143 thu ộc xã I1, huyện C, tỉnh Gia Lai có tọa độ như sau:
1.00441806-01482072 7.00441415- 01481514 2.00441706-01481992 8.00441536- 01481628 3.00441437-01482051 9.00441896- 01481603 4.00441351-01481949 10.00441841-01481950 5.00441280-01481742 11.00441885- 01481990.
6.00441262- 01481430 Hai bên thỏa thuận với giá lô đất là 400.000.000đ ( bốn trăm tri ệu đồng)
có viết giấy tay sang như ợng hai bên cùng ký với nhau, có ngư ời làm chứng là ông Vũ Công Đ và bà Nguyễn Thị H, không có công chứng chứng thực, ông Q đã đặt cọc cho ông N nhận 80.000.000đ (tám mươi triệu đồng). Có viết giấy hai bên đang giữ giấy tiền đặt cọc. Nội dung giấy đặt cọc hai bên cam kết đến ngày 25/12/2016 (âm lịch) ông Q sẽ giao đủ số tiền còn lại là 320.000.000đ (ba trăm hai mươi tri ệu đồng), nếu đến hẹn ông Q không giao đ ủ tiền thì ông Q sẽ mất tiền cọc, nếu ông N không giao đủ 30 (Ha) đất cho ông Q thì ông N phải trả lại tiền cho ông Q, nếu sau này ông Q không mua nữa thì ông Q sẽ mất tiền cọc và tiền múc mương, nếu có tranh chấp ông N xin hoàn toàn chịu trách nhiệm.
Nhưng sau khi ông Q gặp cán bộ phòng Tài nguyên môi trường huyện C và một số cán bộ xã I1 thì được biết đất ông N sang nhượng cho ông thu ộc đất dự án 304, đất lâm nghi ệp của ban qu ản lý rừng phòng h ộ N, nên ông Q chủ động gặp ông Nyêu cầu ông N thực hiện cam kết, thì ông N không chịu, do đó ông Q làm đơn yêu cầu Ủy ban nhân dân xã I1 giải quyết. Khi Ủy ban nhân dân xã giải quyết thì ông N quanh co và không chịu đến để giải quyết. Nay ông Q làm đơn yêuc ầu Tòa án giải quyết tuyên b ố hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa ông Q với ông N lập ngày 20/10/2016 vô hiệu và yêu cầu Tòa án buộc ông N phải thanh toán trả lại ti ền cọc cho ông Q là 8 0.000.000 ( tám mươi tri ệu đồng)..
Bị đơn ông Nguyễn Văn N trình bày : doch ỗ quen bi ết với nhau, ngày 04/9/2016 ông N có lập giấy thỏa thuận chuyển nhượng cho ông Trịnh Văn Q người ở thành phốP với diện tích khoảng 35 ha (do ông Q là người viết văn bản hai bên cùng ký ) có ông Vũ Công Đ và bà Nguyễn Thị H làm chứng cùng ký.
Nội dung ông N chuyển nhượng cho ông Q, khi đó ông N nói là bán diện tích đất khoảng 25 ha đến 30 ha vậy chứ không biết cụ thể bao nhiêu ha nhưng ông Q viết trong gi ấy là 35 ha với giá thỏa thuận là 400.000.000đ (bốn trăm tri ệu đồng) cùng ngày ông Q có đặt cọc cho ông N nhận là 80.000.000đ ( tám mươi triệu đồng), ông N đã nhận tiền cọc do ông Q giao là 80.000.000đ (tám mươi triệu đồng) số tiền còn lại ông Q hẹn đến 25/11/2016 âm lịch ông Q sẽ giao đủ là 320.000.000đ (ba trăm hai mươi tri ệu đồng) nếu ai sai s ẽ chịu trách nhi ệm

## Page 3

trước pháp luật. Đến khoảng ngày 10/9/2016 ông Q đến bảo ông N là đất không đủ 35 héc ta nên giữa hai bên thương lư ợng thì ông Ngiao thêm cho ông Q 2 héc ta nữa còn ông Q sẽ đưa thêm cho ông N 20.000.000đ (hai mươi triệu đồng)
nhưng ông Q không đồng ý mà ông Q làm đơn tố cáo ông N đến công an xã I.
Khi Công an xã gi ải quyết thì ông Q đồng ý trả thêm cho ông N 10.000.000đ (mười triệu đồng)
Đến ngày 20/10/2016 ông Q đánh máy sẵn một giấy sang nhượng đất giữa ông N với ông Q cùng với diện tích đất là 30 ha như lời ông Q khai để hai bên cùng ký có ông Vũ Công Đ và bà Nguyễn Thị H làm chứng cùng ký. Sau đó ông Q nhờ người đến xã làm giấy tờ nhưng không được đến khoảng 29/10/2016 ông Q cho vợ ông gọi điện cho ông N nói là đất đó là đất của dự án 304 nên không mua nữa và nói với ông N đến xã I1 để xã giải thích cho hai bên bi ết đất đó là đất của ai. Ngày 20/1/2017 ông Q nhắn tin nói ít hôm nữa ông Q sẽ làm đơn đưa ông N ra Công an huyện và Tòa án để giải quyết. Ông Q làm đơn tố cáo ông N lừa đảo đến Công an huyện và công an gọi giải quyết. Ông Q tố cáo ông N đến UBND huyện C nói ông N bán đất d ự án 304, sau đó xã gọi ông N đến gi ải quyết nhưng khi đó ông N đang ở S nên không cóm ặt, ngày 19/7/2017 ông N nhận được giấy thông báo thụ lý vụ án của Tòa. Ông đề nghị Tòa giải quyết là ông Q vi phạm cam kết thỏa thuận ngày 20/10/2016 nên ông Q mất tiền đã đặt cọc và ông không đồng ý với biên bản của xã I1 xác định đất đó là đất tiểu khu 1143 là của dự án vì đất đó của ông là đất thuộc tiểu khu 1144 là đất của đồng bào dân tộc tạich ỗ. Ông không đồng ý tuyên b ố hợp đồng CNQSDĐ ngày 20/10/2016 vô hiệu.
Người đại diện theo ủy quyền của Chủ tịch UBND xã I1 là ông Lê Quang V trình bày: Về diện tích đất đang tranh chấp giữa ông Q với ông N thì Ủy ban nhân dân xã đã có văn bản xác minh ngu ồn gốc đất nộp cho Tòa, xác định diện tích đất này là 252. 261,5 m2, thuộc khoảnh 4 vàm ột phần khoảnh 1 tiểu khu 1143 xã I1 . Về đất này là đất lâm nghi ệp trư ớc đây thu ộc Ban qu ản lý rừng phòng hộN quản lý, nhưng nay sau khi có QĐ số 80 ngày 22/5/2007 của UBND tỉnh Gia Lai và QĐ số 239/2006 ngày 30/11/2006 của UBND huyện Chư Sê thì đất này là đất lâm nghiệp do UBND xã I là chủ dự án quản lý sử dụng vào mục đích lâm nghiệp, không phải là đất của cá nhân nào. Vậy đề nghị Tòa xử để Ủy ban nhân dân xã I1 được đảm bảo là người chủ quản lý, sử dụng đất này.
Tại Bản án dân s ự sơ thẩm số 04/2018/DS-ST ngày 08/02/2018, Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh Gia Lai đã quyết định:
- Áp dụng Điều 6, 26, 35, 39, 144, 147, 157, 227 và 233 của Bộ luật tố tụng dân s ự năm 2015; Đi ều 117, 274, 275, 280, 357 , 468, 500, 501, 502, 503 Bộ luật dân s ự năm 2015; kho ản 1 Đi ều 6, kho ản 2 Đi ều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016; Điều 188 Luật đất đai.
Chấp nhận đơn khởi kiện của ông Trịnh Văn Q;
Tuyên b ố hợp đồng chuy ển như ợng quy ền s ử dụng đất lập ngày 20/10/2016 giữa ông Q với ông N là vô hiệu hoàn toàn.

## Page 4

Buộc ông Nguyễn Văn N có trách nhiệm thanh toán trả lại cho ông Trịnh Văn Q số tiền đã nhận đặt cọc của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 20/10/2016 là 80.000.000 đồng.
- Về chi phí tố tụng:
Ông Trịnh Văn Q không phải chịu chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ.
Buộc ông Nguyễn Văn N phải chịu chi phí xem xét thẩm định tại chỗ là 2.100.000 đồng, trước đây ông Q đã tạm nộp tạm ứng chi phí xem xét thẩm định tại chỗ là 2.100.000 đ ồng, nay bu ộc ông Nguyễn Văn N có trách nhi ệm thanh toán số tiền 2.100.000 đồng cho ông Trịnh Văn Q.
Buộc ông Nguyễn Văn N phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm.
Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn thông báo quy ền yêuc ầu, tự nguyện hoặc cưỡng chế thi hành án và thời hiệu thi hành án, tuyên quyền kháng cáo của các đương sự.
Ngày 22 tháng 02 năm 2018, bị đơn Nguyễn Văn N có đơn kháng cáo với nội dung: tranh chấp đất đai chưa được hòa giải tại địa phương, đơn phản tố của ông chưa được Tòa án xem xét, diện tích đất của ông chuyển nhượng cho ông Q là đất ông nhận chuyển nhượng của người đồng bào có v ị trí tại tiểu khu 144, chứ không thuộc tiểu khu 143, nguyên đơn kiện yêu cầu hủy hợp đồng và trả lại tiền cọc thì ông không đồng ý. Đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm xử hủy bản án sơ thẩm về giải quyết lại.
Tại phiên tòa phúc th ẩm, bị đơn Nguyễn Văn N giữ nguyên nội dung kháng cáo, nguyên đơn Trịnh Văn Q giữ nguyên nội dung khởi kiện. Các bên đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.
Tại phiên tòa phúc thẩm, Kiểm sát viên cho rằng Tòa án sơ thẩm xét xử đúng pháp luật, các yêu cầu kháng cáo của bị đơn đưa ra là không có căn c ứ, đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm không chấp nhận toàn bộ kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
[1]. Xét kháng cáoc ủa bị đơn Nguyễn Văn N cho rằng tranh chấp giữa nguyên đơn và bị đơn là tranh chấp đất đai nhưng chưa đư ợc UBND xã tổ chức hòa gi ải mà Tòa án thụ lý, gi ải quyết là không đúng , thấy rằng: Nguyên đơn Trịnh Văn Q khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 20/10/2016 giữa ông với bị đơn ông Nguyễn Văn N vô hiệu và yêuc ầu ông N trả lại ti ền c ọc. Đây là v ụ án tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chứ không phải vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất nên không thuộc trường hợp phải hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã trước khi khởi kiện ra Tòa án theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013. Do đó, kháng cáo nêu trên của ông N là không có cơ sở.
[2]. Xét kháng cáoc ủa bị đơn Nguyễn Văn N cho rằng Tòa án cấp sơ thẩm chưa xem xét yêu cầu phản tố của ông, thấy rằng: Ngày 08/01/2018 Tòa án cấp sơ thẩm ban hành quyết định đưa vụ án ra xét xử, ngày 18/01/2018 ông N có đơn yêu cầu phản tố với nội dung buộc nguyên đơn phải đền bù thiệt hại 2 năm lợi nhuận trồng cây trên diện tích đất 30 héc ta. Tại khoản 3 Điều 200 Bộ luật tố

## Page 5

tụng dân sự quy định: “Bị đơn có quyền đưa ra yêu cầu phản tố trước thời điểm mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải”.
Đối chiếu quy định nêu trên, thì ông N đưa ra yêu cầu phản tố sau thời điểm mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khaich ứng cứ và hòa giải nên yêu cầu phản tố của ông không đư ợc chấp nhận. Do vậy kháng cáoc ủa ông N không có cơ sở, tuy nhiên Tòa án cấp sơ thẩm không nhận định vấn đề này trong bản án sơ thẩm là thiếu sót cần rút kinh nghiệm.
[3]. Trong quá trình gi ải quyết vụ án vàt ại phiên tòa phúc th ẩm, ông N thừa nhận diện tích đất khoảng 30 héc ta thu ộc xã I1, huyện C, tỉnh Gia Lai mà ông chuyển nhượng cho ông Q chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Hội đồng xét xử thấy rằng việc ông N chưa có gi ấych ứng nhận quy ền s ử dụng đất mà xác lập hợp đồng chuyển như ợng quyền s ử dụng đất với ông Q vào ngày 20/10/2016 là vi phạm v ề điều ki ện chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013, đồng thời hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên cũng không tuân thủ quy định của pháp lu ật. Mặt khác qua xác minh thì diện tích đất nêu trên là đất lâm nghi ệp thuộc khoảnh 4 vàm ột phần khoảnh 1 tiểu khu 1143 do UBND xã I là chủ dự án quản lý, sử dụng. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêuc ầu khởi ki ện của ông Q , tuyên b ố hợp đồng chuyển nhượng quy ền s ử dụng đất giữa hai bên vô hi ệu và buộc ông N phải trả lại 80.000.000 đồng tiền đặt cọc cho ông Q là có căn cứ đúng quy định pháp luật.
Do vậy, không chấp nhận toàn bộ kháng cáo của ông N, giữ nguyên bản án sơ thẩm.
Do kháng cáo không được chấp nhận, ông N phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo luật định.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Đi ều 308, khoản 1 Đi ều 148 của Bộ luật tố tụng dân s ự năm 2015; khoản 1 Đi ều 29 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
1. Không chấp nhận kháng cáoc ủa bị đơn Nguyễn Văn N , giữ nguyên bản án sơ thẩm số 04/2018/DS-ST ngày 08/02/2018 của Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh Gia Lai.
2. Buộc ông Nguyễn Văn N phải chịu 300.000 đồng án phí dân s ự phúc thẩm nhưng được khấu trừ được trừ số tiền tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm đã nộp theo biên lai thu s ố 0000591 ngày 28 tháng 02 năm 2018 của Chic ục thi hành án dân sự huyện C, tỉnh Gia Lai. Ông Nguyễn Văn N đã nộp đủ án phí dân sự phúc thẩm.
3. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.

## Page 6

Nơi nhận: T.M HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM
- VKSND tỉnh Gia Lai; Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa
- TAND huyện C; (Đã ký)
- Chi cục THADS huyện C;
- Các đương sự;
- Lưu hồ sơ vụ án, TDS, VT.


 Trần Văn Cảnh