Bản án số: 124 /2022/DS-PT
“Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”
Số: 124 /2022/DS-PT
Ngày: 05/05/2022
Tòa án xét xử: TAND TP. Hà Nội
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: Chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn ông Nguyễn Văn S . Không chấp nhận kháng cáo của bà Trương Thị N. Sửa bản án sơ thẩm.

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI Bản án số: 124 /2022/DS-PT.
Ngày: 05/5/2022 Về việc: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
- Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Vũ Toàn Giang
- Các Thẩm phán : Ông Đinh Như Lâm Bà Nguyễn Thị Lan Anh Thư ký phiên tòa: Ông Ninh Việt Hoàng - Thư ký Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội.
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Hà Nội tham gia phiên tòa: Bà Lê Thị Hồng Hạnh - Kiểm sát viên.
Ngày 05/5/2022, tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 632/2021/TLPT-DS ngày 31/12/2021, về việc: “ Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”;
Do bản án sơ thẩm số 91/2021/DSST ngày 29/9/2020 về việc “ Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” của Tòa án nhân dân huyện Mê L bị kháng cáo.
Theo Qu yết định đưa vụ án ra xét xử số 492/2021/QĐXX- PT ngày 17/12/2021, giữa các đương sự:
- Nguyên đơn: Ông Nguyễn Văn S , sinh năm 1960.
HKTT: Đường 23B, xã Thanh L , huyện Mê L , thành phố Hà Nội.
Địa chỉ hiện nay: số 18 ngõ 5 đường Nguyễn T , tổ 6 phường Hùng V , thành phố Phúc Y , tỉnh Vĩnh P .
Đại diện theo ủy quyền bà Nguyễn ThịC , sinh năm 1972 – có mặt HKTT: Tổ 6, thị trấn QM, huyện Mê L , Thành phố Hà Nội.
Chỗ ở: số nhà 2 3 đường QM, tổ dân phố số 07, thị trấn QM, huyện Mê L , thành phố Hà Nội.
- Bị đơn: Bà Trương ThịN , sinh năm 1959 – có mặt Trú tại: số nhà 06 ngách 56/66/26 đường QM, tổ dân phố số 07, thị trấn QM, huyện Mê L , thành phố Hà Nội.
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

## Page 2

 1/ Văn phòng công chứng Toàn Tâm.
Địa chỉ: PM, thị trấn Quốc O , huyện Quốc O , thành phố Hà Nội.
Có mặt ông Trần Quang Thiều, sinh năm 1975 – Trưởng Văn phòng.
2/ Anh Nguyễn Văn Kình, sinh năm 1972 (con bà Nhiêu) - vắng mặt 3/ Anh Nguyễn Văn Cẩn, sinh năm 1978 (con bà Nhiêu) - vắng mặt 4/ Anh Nguyễn Văn Cần, sinh năm 1982 (con bà Nhiêu) - vắng mặt 5/ Anh Nguyễn Văn chỉnh, sinh năm 1985 (con bà Nhiêu) - vắng mặt 6/ Anh Nguyễn Đức Văn, sinh năm 1987 (con bà Nhiêu) - vắng mặt Cùng HKTT: Tổ 7, thị trấn QM, huyện Mê L , Hà Nội.
7/ Chị Nguyễn Thị Soan, sinh năm 1968 (con bà Nhiêu) - vắng mặt Địa chỉ : Xuân Phương, Phúc Thắng, Phúc Y , tỉnh Vĩnh P .
8/ Chị Nguyễn Thị Xính, sinh năm 1970 (con bà Nhiêu) - vắng mặt Địa chỉ : Thụy Hà, xã BH, huyện Đông Anh, Thành phố Hà Nội 9/ Anh Phan Văn K , sinh năm 1970 (con bà Kiêu) - vắng mặt 10/ Anh Phan Văn K , sinh năm 1972 (con bà Kiêu) - vắng mặt 11/ Chị Phan Thị H , sinh năm 1975 (con bà Kiêu) - vắng mặt 12/ Anh Phan VănH , sinh năm 1978 (con bà Kiêu) - vắng mặt 13/ Anh Phan Văn H1, sinh năm 1981 (con bà Kiêu) - vắng mặt Cùng HKTT: Thôn Phù Liễn, xã BH, huyện Đông Anh, Hà Nội 14/ Bà Phạm Thị Thanh, sinh năm 1952 (vợ ông Khẩn) - vắng mặt 15/ Anh Trương Văn C , sinh năm 1974 (con ông Khẩn) - vắng mặt 16/ Chị Trương Thị Lam, sinh năm 1977 (con ông Khẩn) - vắng mặt 17/Anh Trương Văn Quảng (Khoảng), sinh năm 1979 (con ông Khẩn) - vắng mặt Cùng HKTT: Tổ 7, thị trấn QM, huyện Mê L , Hà Nội.
18/ Chị Trương Thị Bình, sinh năm 1981 (con ông Khẩn) - vắng mặt HKTT: Thôn Xuân Nộn, xã Xuân Nộn, huyện Đông Anh, Hà Nội.
19/ Chị Trương Thị Sự (Sắc), sinh năm 1983 (con ông Khẩn) - vắng mặt HKTT: Thôn Phù Liễn, xã BH, huyện Đông Anh, Hà Nội 20/ Anh Trương Quang Linh, sinh năm 1986 (con ông Khẩn) - vắng mặt HKTT: Tổ 7, thị trấn QM, huyện Mê L , Hà Nội.
21/Cháu Nguyễn Trung Đức, sinh năm 1998 (con anh Nguyễn Văn Kiểu, cháu bà Nhiêu) - vắng mặt Người làm chứng: Bà Trương Thị Tần, sinh năm 1958;

## Page 3

Địa chỉ : Tổ 7, thị trấn QM, huyện Mê L , Hà Nội.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Trong đơn khởi kiện ngày 01/6/2020, lời khai tại Tũa ỏn, nguyên đơn là ụng Nguyễn Văn S trỡnh bầy:
Về quan hệ gia đình: ông Nguyễn Văn S và bà Trương ThịN không có quan hệ gia đỡnh gỡ.
Ngày 28/12/2012, ụng Nguyễn Văn S nhận chuyển nhượng thửa đất số 10004.1, tờ bản đồ số 53, diện tích 83,1m2, địa chỉ hiện nay tại Tổ 7, thị trấn QM, huyện Mờ Linh, Thành phố Hà Nội của bà Trương ThịN . Đất đó được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên hộ bà Trương ThịN . Giá trị chuyển nhượng hai bờn thỏa thuận là 250.000.000 đồng (Hai trăm năm mươi triệu đồng). Việc chuyển nhượng được lập thành Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cú số công chứng 3500.2012/CCQSDĐ/ - quyển số 3TP-CC- CSS/HĐGD ngày 28/12/2012 tại Văn phũng cụng chứng Toàn Tõm; Địa chỉ:
PM, thị trấn Quốc O , huyện Quốc O , thành phố Hà Nội. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gi ữa ông S và bàN đến nay chưa hoàn tất thủ tục theo qui định của pháp luật tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nên ông S chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấ t. Lý do chưa hoàn tất thủ tục theo qui định của pháp luật tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền là do bàN có đơn gửi đến UBND huyện Mê L , nội dung đơn như thế nào ông S không rừ.
Do bà Trương ThịN không hoàn tất thủ tục chuyển nhượng sang tên cho ông S , tháng 9/2015, ông S khởi kiện bàN đến Tòa án nhân dân huyện Mê L ;
đề nghị Tòa án giải quyết buộc bàN thực hiện hợp đồng.
Bản án sơ thẩm số 07 ngày 19/8/2017 của Tòa án nhân dân huyện Mê L đã xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông S ; Công nhận hợp đồng chuyển nhượng đất quyền sử dụng đất giữa ông S và bà Nhiên; Buộc bàN bàn giao nhà đất cho ông S theo hợp đồng chuyển nhượng.
Không đồng ý với bản án sơ thẩm, bàN kháng cáo. Viện kiểm sát nhân dân huyện Mê L kháng nghị.
Bản án phúc thẩm số 198 ngày 16/8/2018 của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội đã xử: Hủy bản án sơ thẩm số 07 ngày 19/8/2017 . Lý do hủy là Tòa sơ thẩm chưa làm rõ người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là mẹ bà Nhiên.
 Nay, nguyên đơn là ông Nguyễn Văn S ông S đề nghị Tòa án huyện Mê L tiếp tục giải quyết: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông S ; Công nhận hợp đồng chuyển nhượng đất quyền sử dụng đất giữa ông S và bà Nhiên; buộc bàN bàn giao nhà ,đất cho ông S theo hợp đồng chuyển nhượng. Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu theo qui định của pháp luật thì đề nghị tòa án giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu và buộc bàN bồi thường thiệt hại cho ông S , giá trị thiệt hại theo qui định của pháp luật. Ông S không có lỗi nên ông S không chịu trách nhiệm về thiệt hại. Về án phí giải quyết theo pháp luật. Ngoài ra, ông S không có ý kiến yêu cầu gì thêm.
* Tại biên bản lấy lời khai ngày 16/9/2015 và lời khai trong quá trình giải quyết vụ án tại Tòa án, bị đơn là bà Trương ThịN trình bầy : Bà

## Page 4

Trương ThịN và ông Nguyễn Văn S không có quan hệ gia đình gì.
Ngày 28/12/2012, ông S nhận chuyển nhượng thửa đất số 10004.1, tờ bản đồ số 53, diện tích 83,1m2, địa chỉ hiện nay tại Tổ 7, thị trấn QM, huyện Mờ Linh, Thành phố Hà Nội của bà Nhiên. Đất đó được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên hộ bà Nhiên. Giá trị chuyển nhượng hai bờn thỏa thuận là 250.000.000 đồng (hai trăm năm mươi triệu đồng). Việc chuyển nhượng được lập thành Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cú số công chứng 3500.2012/CCQSDĐ/- quyển số 3TP-CC-CSS/HĐGD ngày 28/12/2012 tại Văn phũng cụng chứng T, địa chỉ: PM, thị trấn Quốc O , huyện Quốc O , Thành phố Hà Nội. Nhưng thực tế bàN không chuyển nhượng đất cho ông S , mà do bà Tần vay tiền của ông S , bà Tần mượn Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ bàN để bảo lónh thế chấp giỳp bà Tần vay tiền của ụng Sơn. Việc chuyển nhượng được lập thành Hợp đồng chuyển nhượng đất là do ông S với phũng cụng chứng làm, bà Nhiờn chỉ ký. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông S và bàN đến nay chưa hoàn tất thủ tục theo qui định của pháp luật tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nên ông S chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Lý do chưa hoàn tất thủ tục theo qui định của pháp luật tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền là do bàN có đơn gửi đến UBND huyện Mê L ; nội dung đơn bàN đề nghị giải quyết là không có việc chuyển nhượng đất, mà chỉ là việc vay tiền.
Quan điểm của bà Nhiên: BàN không chuyển nhượng đất cho ông S nên không thực hiện theo yêu cầu của ông S . BàN yêu cầu hủy Hợp đồng chuyển nhượng đất giữa bàN và ông S ; Việc vay tiền giữa ông S và bà Tần do hai bên giải quyết. Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu theo qui định của pháp luật và có thiệt hại xảy ra, ai có lỗi thì phải bồi thường. BàN có lỗi ký hợp đồng chuyển nhượng đất để cho bà Tần vay tiền. Về án phí giải quyết theo pháp luật.
* Về quan hệ huyết thống gia đình : Bố bàN là cụ Trương Văn K , sinh năm 1922, chết ngày 02/01/1973; Mẹ bàN là cụ Trần Thị Phú, sinh năm 1920, chết 30/01/2012. Bố, mẹ bàN sinh được 05 người con, gồm:
1) Bà Trương ThịN , sinh năm 1945, chết ngày 16/02/2008. BàN có chồng là ông Nguyễn Văn L , sinh năm 1945, chết ngày 28/3/2010; BàN và ông L có 08 người con chung, gồm: Nguyễn Văn Kình; Nguyễn Văn Kiểu (chết ngày 28/4/2018, có vợ đã ly hôn, có 01 con là Nguyễn Trung Đức ); Nguyễn Văn Cẩn; Nguyễn Văn Cần; Nguyễn Văn Chỉnh; Nguyễn Đức Văn; Nguyễn Thị Soạn và Nguyễn Thị Xính.
2) Bà Trương Thị K , sinh năm 1948, chết ngày 01/6/2004. Bà K có chồng là Phan Văn B , sinh năm 1946, chết ngày 12/7/2008; bà K và ông B có 5 người con, gồm: Anh Phan Văn K , anh Phan Văn K , chị Phan Thị H , anh Phan Văn H , anh Phan Văn H1.
3) Ông Trương Văn Kh , sinh năm 1950, chết ngày 17/11/2005; Ông Khẩn có vợ là Phan ThịT ; ông Khẩn và bà Thanh có 6 người con, gồm: Anh Trương Văn C , chị Trương Thị Lam, anh Trương Văn Quảng, chị Trương Thị Bình, chị Trương Thị Sự (Sắc), anh Trương Quang Linh.

## Page 5

4/ Bà Trương Thị Khiên (Kiên), sinh năm 1955, chết ngày 13/8/2004. Bà Khiên, không có chồng, không có con.
5) Bà Trương ThịN , sinh năm 1959 . Bà Nhiên, không có chồng, không có con.
Ngoài ra, bàN không có ý kiến yêu cầu gì thêm.
* Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan:
1. Tại biên bản làm việc ngày 07/3/2016, Văn phòng công chứng TTcó ý kiến trình bầy: Văn phòng công chứng TTcó trụ sở tại xã Đại Thịnh, huyên Mê L , còn trụ sở chính tại PM, thị trấn Quốc O , huyện Quốc O , Thành phố Hà Nội. Ngày 28/12/2012, ông Nguyễn Văn S và bà Trương Thị N có đến và có mặt tại Văn phòng Cty cổ phần bán đấu giá tài sản ATK để ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với Văn phòng công chứng Toàn Tâm. Việc ký kết hợp đồng giữa các bên là hoàn toàn tự nguyện; trước khi ký hợp đồng giữa các bên, Văn phòng công chứng TTđã giải thích cho các bên hiểu rõ. Văn phòng công chứng TTchỉ công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vì trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ thể hiện đất thổ cư, không thể hiện nhà trên đất cũng như tài sản gắn liền với đất; chữ ký trong hợp đồng là chữ ký của ông S và bà Nhiên, sau khi ký các bên không có thắc mắc gì từ trước đến nay. Việc ông S và bàN có tranh chấp, đề nghị Tòa án giải quyết theo qui định của pháp luật.
2. Tại biên bản lấy lời khai ngày 14/7/2020 và tại phiên tòa bà Phạm Thị Thanh có ý kiến trình bầy: Về quan hệ huyết thống gia đình bà Thanh trình bầy như bà Trương ThịN trình bầy. Về nguồn gốc đất là do HTX GT cấp cho bà Trương Thị Khiên và bà Trương ThịN theo tiêu chuẩn neo đơn, không có chồng con. Khi cấp trong sổ hộ khẩu có 3 người, gồm: Cụ Ph ú, bà Khiên, bà N (cụ Khoản chết trước khi cấp đất); sau khi cụ Phú và bà Khiên chết, bàN làm gì hay mua bán, thế chấp với ai bà Thanh không biết; bà Thanh không có quan điểm gì về nội dung tranh chấp giữa bàN với ông S mà Tòa án giải quyết;
bà Thanh đề nghị Tòa án giải quyết theo pháp luật.
3. Tại biên bản lấy lời khai ngày 14/7/2020, anh Nguyễn Văn Kình có ý kiến trình bầy : Về quan hệ huyết thống gia đình anh Kình trình bầy như bà Trương ThịN trình bầy. Về nguồn gốc đất: Anh Kình không biết đất cấp năm nào, cho ai; về tranh chấp giữa bàN với ông S không liên quan đến anh Kình nên anh không có quan điểm.
4. Tại phiên tòa chị Hằng, chị Sự (Sắc), chị Bình có ý kiến trình bầy: Nhất trí như ý kiến quan điểm của bà Nhiên.
5. Anh Nguyễn Văn Cẩn, anh Nguyễn Văn Cần, anh Nguyễn Văn chỉnh, anh Nguyễn Đức Văn, chị Nguyễn Thị Soan, chị Nguyễn Thị Xính, cháu Nguyễn Trung Đức ; Anh Phan Văn K , anh Phan Văn K , anh Phan VănH , anh Phan Văn H1; Anh Trương Văn C , chị Trương Thị Lam, anh Trương Văn Quảng (Khoản g), anh Trương Quang Linh là những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan có mặt tại địa phương nơi cư trú, đã được Tòa án giao thông báo thụ lý vụ án; giấy triệu tập đến Tòa án làm việc và giao Thông báo về mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và

## Page 6

hòa giải; giao quyết định đưa vụ án ra xét xử, nhưng không đến Tòa án làm việc, không cung cấp ý kiến; tại phiên Tòa người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan vẫn vắng mặt. Vì vậy, Tòa án xét xử vắng mặt người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan và dành quyền kháng cáo cho người có quyền lợi nghĩa vụ liờn quan theo quy định của pháp luật.
Bản án sơ thẩm đó Xử:
[1] Bỏc yờu cầu thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của ông Nguyễn Văn S đối với bà Trương Thị N.
[2] Tuyờn bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cú số công chứng 3500.2012/CCQSDĐ/- quyển số 3TP -CC-CSS/HĐGD ngày 28/12/2012 tại Văn phũng cụng chứng Toàn Tõm - PM, thị trấn Quốc O , huyện Quốc O , Thành phố Hà Nội, giữa ông Nguyễn Văn S với bà Trương Thị Nhiờn là hợp đồng vô hiệu.
[3] Buộc bà Trương ThịN phải có trách nhiệm thanh toán trả ông Nguyễn Văn S số tiền là 409.132.000 (Bốn trăm linh chín triệu, một trăm ba mươi hai nghỡn) đồng (Gồm: 250.000.000 đồng tiền nhận khi chuyển nhượng đất và 159.132.000 đồng tiền bồi thường thiệt hại của hợp đồng vụ hiệu).
 [ 4 ] Buộc Văn phũng cụng chứng Toàn Tõm bồi thường cho ông S 53.044.000 (Năm mươi ba triệu, khụng trăm bốn mươi bốn nghỡn) đồng [ 5 ] Buộc ông Nguyễn Văn S trả lại bà Trương ThịN quyền sử dụng thửa đất số 10004.1, tờ bản đồ số 53, diện tích 83,1m2, địa chỉ hiện nay tại Tổ 7, thị trấn QM, huyện Mê L , Thành phố Hà Nội đó được UBND huyện Mê L cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AB 766058 ngày 28/8/2006 đứng tên hộ bà Trương Thị Nhiờn, [ 6 ] Các tài sản nhà hai tầng; tường bao; sõn gạch; mỏi tụn; cổng sắt và cỏc tài sản khác cùng cây cối lâm lộc có trên phần đất chuyển nhượng thuộc quyền sở hữu của bà Trương Thị Nhiờn.
[ 7 ] Về di sản thừa kế, cỏc hàng thừa kế khụng ai yờu cầu Tòa án xem xét giải quyết nờn Tòa án không xem xét giải quyết.
Bản án còn tuyên về án phí và quyền kháng cáo.
Không đồng ý với Quyết định của bản án sơ thẩm, nguyên đơn ông Nguyễn Văn S kháng cáo một phần bản án đề nghị cấp phúc thẩm định giá lại tài sản tranh chấp. Bị đơn bà Trương ThịN kháng cáo toàn bộ bản án.
Tại phiên tòa phúc thẩm:
Bà Nguyễn ThịC người đại diện theo ủy quyền cuản guyên đơn trình bày: giữ nguyên kháng cáo đề nghị cấp phúc thẩm xác định hậu quả thiệt hại của hợp đồng vô hiệu theo kết quả định giá lại và không chấp nhận kháng cáo của bị đơn. Bà Chiến xác nhận bà và ông Nguyễn Văn S đang giữ quản lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AB 766058 cấp ngày 28/8/2006 đứng tên hộ bà Trương ThịN .
Bị đơn giữ nguyên kháng cáo và không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
Đại diện Văn phòng công chứng TTcho rằng Hợp đồng chuyển nhượng

## Page 7

quyền sử dụng đất ngày 28/12/2012 giữa ông Nguyễn Văn S và bà Trương ThịN vô hiệu, có lỗi chính do bàN và ông S , đề nghị Hội đồng xét xử xem xét.
Bà Trương ThịT trình bày: Do cần tiền nên bà có hỏi vay ông S 250.000.000 đồng. Ông S yêu cầu phải có nhà, đất thế chấp nhưng nhà, đất của gia đình bà chưa được cấp Giấy chứng nhận nên bà có nhờ bàN đưa sổ đỏ đất của gia đình bàN để thế chấp cho ông S . Ông S yêu cầu phải r a văn phòng công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng đất thì mới cho bà vay tiền nên mới có việc bàN và ông S ký hợp đồng chuyển nhượng đất của bàN tại Văn phòng công chứng. Giấy biên nhận tiền bàN chỉ viết tên mình và điểm chỉ còn bà là người viết dòng “đã nhận đủ số tiền” rồi đưa bàN ký. Bà đã trả lãi cho ông S được vài tháng thì do làm ăn khó khăn bà không trả tiếp được.
Ông S yêu cầu bàN phải giao nhà, đất cho ông. Do sợ ông S nên bà có viết giấy giao hẹn trả nhà cho ông S và bảo bàN ký. Trước đây, bà có yêu cầu trả lại tiền vay cho ông S để hủy hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông S và bàN nhưng ông S không đồng ý, nay bà cũng chưa trả được nợ cho ông S .
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Hà Nội tham gia phiên tòa phát biểu:
Về tố tụng: Thẩm phán, Hội đồng xét xử và thư ký Tòa án chấp hành theo đúng quy định của Bộ luật TTDS . Các đương sự đã chấp hành đúng quy định của pháp luật .
Về nội dung: Chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn. Chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn. Đề nghị căn cứ khoản 2 Điều 308 BLTTDS 2015 sửa bản án sơ thẩm.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:
[1] Về thủ tục : Người kháng cáo nộp đơn kháng cáo trong hạn luật định và đã nộp tạm ứng án phí nên kháng cáo là hợp lệ.
[ 2 ] Về nội dung: Xét kháng cáo của bà Trương Thị N.
[2.1] Các đương sự thừa nhận về quan hệ huyết thống gia đình: Bố, mẹ bà N là cụ Trương Văn K , sinh năm 1922, chết ngày 02/01/1973; Mẹ bàN là cụ Trần Thị Phú, sinh năm 1920, chết ngày 30/01/2012. Bố, mẹ bàN sinh được 05 người con, gồm:
1) Bà Trương ThịN , sinh năm 1945, chết ngày 16/02/2008. BàN có chồng là ông Nguyễn Văn L , sinh năm 1945, chết ngày 28/3/2010; BàN và ông L có 08 người con chung, gồm: Nguyễn Văn K 1; Nguyễn Văn K (chết ngày 28/4/2018, có vợ đã ly hôn, có 01 con là Nguyễn Trung Đ ); Nguyễn Văn C ;
Nguyễn Văn C ; Nguyễn Văn Ch ; Nguyễn Đức V ; Nguyễn Thị S và Nguyễn Thị X.
2) Bà Trương Thị K , sinh năm 1948, chết ngày 01/6/2004. Bà K có chồng

## Page 8

là Phan Văn B , sinh năm 1946, chết ngày 12/7/2008; bà K và ông B có 5 người con, gồm: Anh Phan Văn K , anh Phan Văn K , chị Phan Thị H , anh Phan Văn H , anh Phan Văn H1.
3) Ông Trương Văn Kh , sinh năm 1950, chết ngày 17/11/2005; Ông K có vợ là Phan ThịT ; ông K và bàT có 6 người con, gồm: Anh Trương Văn C , chị Trương Thị L, anh Trương Văn Q, chị Trương Thị B, chị Trương Thị S, anh Trương Quang L.
4/ Bà Trương Thị K (K), sinh năm 1955, chết ngày 13/8/2004. Bà K, không có chồng, không có con.
5) Bà Trương ThịN , sinh năm 1959 . Bà N, không có chồng, không có con.
Về nguồn gốc thửa đất số 10004.1, tờ bản đồ số 53, diện tích 146,3m2, địa chỉ Thôn GT, xã QM(Tổ 7, thị trấn QM), huyện Mê L , tỉnh Vĩnh P ; hiện nay là địa chỉ: số nhà 06 ngách 56/66/26 đường QM, tổ dân phố số 07, thị trấn QM, huyện Mê L , thành phố Hà Nội. Nguồn gốc do UBND xã QM(nay là thị trấn QM) cấp năm 1982 cho bà Trương Thị Khiên (Kiên) và bà Trương ThịN .
Thửa đất đã được UBND huyện Mê L cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AB 766058 ngày 28/8/2006 đứng tên hộ bà Trương ThịN .
Phù hợp với tài liệu chứng cứ do cơ quan Công an Văn phòng đăng ký đất đai, Ủy ban nhân dân xã BH và Thị Trấn QM đã cung cấp.
 [2.2] Xét, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Văn S và bà Trương ThịN đã lập ngày 28/12/2012;
Về hình thức: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 3500.2012/CCQSDĐ/- quyển số 3TP -CC-CSS/HĐGD ngày 28/12/2012 thực tế được lập thành văn bản tại Văn phòng công chứng TTở Thường Lệ, xã Đại Thịnh, huyện Mê L , thành phố Hà Nội . Nhưng văn bản Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông S và bàN lại ghi tại trụ sở Văn phòng công chứng TT- PM, thị trấn Quốc O , huyện Quốc O , thành phố Hà Nội.
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông S và bàN chỉ xác định là chuyển nhượng đất, không có nhà và các tài sản khác có trên đất, nhưng thực tế trên đất có nhà hai tầng và các công trình xây dựng khác bàN mới xây dựng khi chuyển nhượng đất cho bà Nguyễn Thị Hải (theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 05/01/2011).
- Thửa đất số 10004.1, tờ bản đồ số 53, diện tích 83,1m2, có địa chỉ tại Tổ 7, thị trấn QM, huyện Mê L ; không phải ở địa chỉ tại Tổ 6, thị trấn QM, huyện Mê L ; việc đính chính sau khi chuyển nhượng, cụ thể trong hồ sơ có 3 hợp đồng thì có 2 hợp đồng đính chính, 1 hợp đồng không đính chính.
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông S và bàN đến nay chưa hoàn tất thủ tục qua cơ quan nhà nư ớc có thẩm quyền theo qui định của pháp luật do các bên có tranh chấp.
Về nội dung:

## Page 9

- Tại điểm 1.3, Điều 1 của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nội dung “bên B đồng ý nhận chuyển nhượng thửa đất nêu trên với các điều kiện qui định tại Điều 2 và Điều 3 dưới đây”. Điều 3 của hợp đồng xác định đã giao nhận thửa đất…nhưng thực tế chưa có sự giao nhận đất giữa hai bên.
- Tại Giấy nhận tiền đề ngày 24/12/2012 có nội dung “Tôi có bán cho anh Nguyễn Văn S , sinh năm 1960 một thửa đất số 10004, tờ bản đồ số 53, diện tích 83,1m2 với số tiền chuyển nhượng 250.000.000đ”, nhưng tại Giấy biên nhận giao hẹn đề ngày 02/4/2013 có nội dung “Tôi bán cho anh Nguyễn Văn S một căn nhà với giá 250.000.000đ”
Như đã nhận định nêu trên, tại thời điểm làm đơn đăng ký qu yền sử dụng đất hộ bàN có 3 nhân khẩu là bà Nhiên, bà Khiên và cụ Trần Thị Phú. Theo sổ hộ khẩu thường trú thì chủ hộ là bà Trương ThịN và cụ Trần Thị Phú là mẹ bà Nhiên; Bà Trương Thị Khiên (Kiên) chết ngày 13/8/2004 và cụ Trần Thị Phú chết ngày 30/01/2012 không để lại di chúc về tài sản; tài sản chưa chia thừa kế theo qui định của pháp luật nên bàN không có quyền định đoạt chuyển nhượng toàn bộ thửa đất. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là di sản thừa kế chưa chia của bàN cho ông S , không có sự đồng ý của các đồng thừa kế và chưa hoàn tất thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo qui định của pháp luật là vi phạm cả về hình thức và nội dung.
Về việc vay tiền : Tại biên bản hòa giải về việc tranh chấp đất đai ngày 03/7/2014 của UBND thị trấn QMcó nội dung ghi ý kiến ông S : “Bà N vay 250.000.000đ của tôi cách đây gần hai năm thông qua hình thức bằng việc mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất được văn phòng công chứng, chứng thực, hai bên thống nhất nếu trong vòng 1 tháng, bên bàN không trả được, tôi sẽ hoàn thiện hồ sơ chuyển nhượng sang tên tôi, tôi không đồng ý cho bàN chuộc lại với giá 250.000.000đ. Tôi đề nghị trả lại đất cho tôi”.
Nguyên đơn ông S không thừa nhận đã có ý kiến như trên tại UBND thị trấn QM; ngoài ý kiến được ghi tại biên bản hòa giải thì ông S đều khẳng định không cho bàN hay bà Tần vay tiền mà là nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bà Nhiên. Bị đơn bàN xác định không chuyển nhượng đất cho ông S , không vay tiền của ông S mà do bà Tần vay tiền của ông S , bà Tần mượn Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ bàN để bảo lãnh thế chấp giúp bà Tần vay tiền của ông S . Việc lập hợp đồng chuyển nhượng đất là do ông S với Phòng công chứng làm, bàN chỉ ký.
Nhưng bàN và bà Tần đều không cung cấp được tài liệu, chứng cứ nào thể hiện việc bàN ký hợp đồng chuyển nhượng 83,1 m2 đất nêu trên cho ông S nhằm mục đích bảo lãnh cho bà Tần vay tiền của ông S . Không có chứng cứ để xác định về việc ông S cho bàN hay bà Tần vay tiền. Không có tài liệu chứng cứ thể hiện ký hợp đồng chuyển nhượng 83,1 m2 đất cho ông S , ký vào giấy biên nhận tiền và ký vào giấy cam kết bàn giao nhà, đất cho ông S trong tình trạng bị cưỡng bức, bắt buộc hoặc bị lừa dối hay đe dọa mà là sự tự nguyện giữa các bên.
Đối với b à Tần chỉ là người đi cùng bàN đến phòng công chứng TTvà

## Page 10

là người viết dòng chữ “đã nhận đủ tiền” trong giấy biên nhận tiền giữa bàN và ông S . Việc bà Tần viết dòng chữ “ đã nhận đủ tiền” rồi đưa bàN ký không phải là căn cứ để cho rằng bàN chưa nhận được tiền chuyển nhượng do ông S thanh toán cũng như không phải căn cứ để xác định bàN ký cam kết bàn giao nhà, đất là do có sự đe dọa vì do sau đó một thời gian dài cả bà N và bà Tần đều không báo cáo với cơ quan có thẩm quyền về việc bị ông S đe dọa, không khởi kiện ông S đề nghị hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đất ngày 28/12/2012. Do đó bà Tần không có quyền và nghĩa vụ gì liên quan đến yêu cầu khởi kiện của ông S .
Kháng cáo của bàN là không có căn cứ nên không được chấp nhận.
Từ những nhận định nêu trên, xác định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có số công chứng 3500.2012/CCQSDĐ/- quyển số 3TP -CC- CSS/HĐGD ngµy 28/12/2012 t¹i trụ sở Văn phòng công chứng TT- PM, thị trấn Quốc O , huyện Quốc O , Thành phố Hà Nội giữa ông Nguyễn Văn S và bà Trương ThịN là hợp đồng vô hiệu. Không có cơ sở để chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn ông Nguyễn Văn S về việc yêu cầu bàN tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên.
[2.3] Xét kháng cáo của ông Nguyễn Văn S :
Tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AB 766058 đã được UBND huyện Mê L cấp ngày 28/8/2006 đứng tên hộ bà Trương ThịN đối với thửa đất số 10004.1, tờ bản đồ số 53, diện tích 146,3m2, bàN đã chuyển nhượng một phần diện tích cho bà Nguyễn Thị Hải và các bên không có tranh chấp, không yêu cầu xem xét giải quyết trong vụ án này.
Phần diện tích còn lại 83,1m2 của thửa đất số 10004, tờ bản đồ số 53, bà Trương ThịN chuyển nhượng cho ông Nguyễn Văn S theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 3500.2012/CCQSDĐ/- quyển số 3TP- CC-CSS/HĐGD ngày 28/12/2012 tại trụ sở Văn phòng công chứng TT- PM, thị trấn Quốc O , huyện Quốc O , Thành phố Hà Nội.
Về đất chuyển nhượng : Theo biên bản xem xét thẩm định, định giá của cấp sơ thẩm kết luận giá trị quyền sử dụng đất là 6.200.000đ/m2.
Cấp phúc thẩm định giá lại theo kháng cáo của đương sự, giá trị quyền sử dụng đất là 18.640.000 đồng x 83,1 m2 = 1.558.984.000 đồng.
Theo qui định tại điều 131 Bộ luật dân sự. Về “Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu”. Khi giao dịch dân sự bị vô hiệu thỡ các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại thỡ phải bồi thường. Trong hợp đồng này, bàN là bên chuyển nhượng biết đất là di sản thừa kế chưa chia; ông S và Văn phòng công chứng TTbiết được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tên hộ bà Trương ThịN và trong sổ hộ khẩu có cụ Trần Thị Phú có quan hệ là mẹ bàN đã chết, nhưng không đưa những người thừa kế là người có liên quan tham gia hợp đồng chuyển nhượng mà vẫn công chứng hợp đồng giữa bàN với ông S ; Hợp đồng ghi không đúng nơi công chứng và không đúng địa chỉ thửa đất; nên các bên đều có lỗi,

## Page 11

nhưng bàN có lỗi nhiều hơn nên phải chịu 60% thiệt hại của hợp đồng, ông S có lỗi ít hơn nên phải chịu 20% thiệt hại của hợp đồng và Văn phòng công chứng TTcó lỗi phải chịu 20% thiệt hại của hợp đồng.
BàN đã nhận 250.000.000 đồng, hậu quả của hợp đồng vô hiệu có giá trị là 1.548.984.000 đồng – 250.000.000 đồng = 1.298.984.000 đồng.
Do hợp đồng vô hiệu, bàN phải chịu thi ệt hại của hợp đồng là 60% = 1.298.984.000 đồng x 60% = 7 79.390.400 đồng. Ông S và Văn phòng công chứng TTmỗi bên phải chịu thiệt hại của hợp đồng là 1.298.984.000 đồng x 20% = 2 59.796.800 đồng. Như vậy, bàN phải thanh toán trả cho ông S là 1.029.390.400 đồng (Gồm: 250.000.000 đồng đã nhận khi chuyển nhượng đất và 779.390.400 đồng bồi thường thiệt hại của hợp đồng vô hiệu). Văn phòng công chứng TTbồi thường cho ông S 259.796.800 đồng.
Buộc ông S và người đại diện theo ủy quyền là bà Chiến trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AB 766058 do UBND huyện Mê L cấp ngày 28/8/2006 cho bà Nhiên.
BàN tiếp tục quản lý sử dụng thửa đất số 10004.1, tờ bản đồ số 53, diện tích 146,3m2, địa chỉ Thôn GT, xã QM(Tổ 7, thị trấn QM), huyện Mê L , tỉnh Vĩnh P ; hiện nay là địa chỉ: số nhà 06 ngách 56/66/26 đường QM, tổ dân phố số 07, thị trấn QM, huyện Mê L , thành phố Hà Nội theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AB 766058 đã được UBND huyện Mê L cấp ngày 28/8/2006.
[ 2.4] Đối với các tài sản có trên đất chuy ển nhượng: Nhà hai tầng xây năm 2010, tầng 2 lợp tôn; tường bao phía Nam dài 4,46m2, cao 1,5m; tường bao phía Đông dài 6,37m cao 1,5m; sân gạch; mái tôn; cổng sắt toàn bộ do bàN xây dựng, không có việc chuyển nhượng trong hợp đồng nên vẫn thuộc sở hữu củ a bà Nhiên.
Đối với di sản của cụ Trần Thị Phú (đã chết ngày 30/01/2012), không để lại di chúc gì về di sản . Những người được hưởng thừa kế không có thỏa thuận gì về di sản; không ai yêu cầu Tòa án xem xét giải quyết. Vì vậy, Tòa án không xem xét giải quyết.
Từ những nhận định nêu trê n, sửa bản án sơ thẩm về giá trị tiền bồi thường thiệt hại do giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu và cách tuyên án.
 [3] Về án phí:
- Án phí dân sự sơ thẩm: Văn phòng công chứng TTphải chịu án phí DSST. Đối với bà Trương Thị N, sinh năm 1959 và ông Nguyễn Văn S , sinh năm 1960 là người cao tuổi nên được miễn án phít heo quy định tại Điều 2 Luật Người cao tuổi; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/ 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội. Qui định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;
- Án phí dân sự phúc thẩm: Bản án sơ thẩm bị sửa nên người kháng cáo không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

## Page 12

Vì các lẽ trên;
Quyết định Căn cứ: Khoản 2 Điều 308 ; Điều 26, Điều 203, Điều 271, Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
- Điều 128, Điều 137, Điều 410, Điều 689, Điều 697, Điều 698 Bộ luật Dân sự năm 2005.
- Điều 167, Điều 188, Điều 203 Luật Đất đai.
- Điều 2 Luật Người cao tuổi; Điểm đ khoản 1 Điều 12; Điểm b khoản 1 Điều 24, khoản 9 Điều 26; khoản 3 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội. Qui định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
Xử: Chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn ông Nguyễn Văn S . Không chấp nhận kháng cáo của bà Trương ThịN . Sửa bản án sơ thẩm số 91/2021/DSST ngày 29/9/2020 của Tòa án nhân dân huyện Mê L và Quyết định như sau:
 [1] Không chấp nhận yêu cầu thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của ông Nguyễn Văn S đối với bà Trương Thị N.
[2] Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có số công chứng 3500.2012/CCQSDĐ/- quyển số 3TP -CC-CSS/HĐGD ngày 28/12/2012 tại Văn phòng công chứng TT- PM, thị trấn Quốc O , huyện Quốc O , Thành phố Hà Nội, giữa ông Nguyễn Văn S với bà Trương ThịN là hợp đồng vô hiệu.
[3] Buộc bà Trương ThịN phải có trách nhiệm thanh toán trả ông Nguyễn Văn S số tiền 1.029.390.400 đồng, gồm: 250.000.000 đồng đã nhận khi chuyển nhượng đất và 779.390.400 đồng bồi thường thiệt hại của hợp đồng vô hiệu.
[4] Buộc Văn phòng công chứng TTbồi thường cho ông Nguyễn Văn S 259.796.800 đồng.
Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án cho đến khi thi hành án xong, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất theo qui định tại khoản 2 Điều 357; Điều 468 Bộ luật Dân sự tương ứng với thời gian chưa thi hành án.
 [5] Bà Trương ThịN tiếp tục quản lý sử dụng thửa đất số 10004.1, tờ bản đồ số 53, diện tích 83,1m2, địa chỉ hiện nay tại Tổ 7, thị trấn QM, huyện Mê L , Thành phố Hà Nội đã được UBND huyện Mê L cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AB 766058 ngày 28/8/2006 đứng tên hộ bà Trương Thị N.
[6] buộc ông Nguyễn Văn S ( đại diện theo ủy quyền là bà Nguyễn ThịC )
trả lại bà Trương ThịN Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AB 766058 do Ủy ban nhân dân huyện Mê L cấp ngày 28/8/2006 đứng tên hộ bà Trương Thị N.
Kể từ khi người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án: Khi cú yờu

## Page 13

cầu, người đang quản lý Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AB 766058 do Ủy ban nhõn dõn huyện Mờ Linh cấp ngày 28/8/2006 đứng tên hộ bà Trương ThịN có quyền, nghĩa vụ giao lại cho Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc điều chỉnh lại tên chủ sử dụng đất theo Quyết định của bản án và theo quy định của pháp luật. Trường hợp người đang quản lý không giao hoặc không thể giao lại được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nờu trờn thỡ Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện theo quy định tại Luật thi hành án dân sự và quy định của pháp luật.
 [7] Các tài sản nhà hai tầng; tường bao; sân gạch; mái tôn; cổng sắt và các tài sản khác cùng cây trồng có trên phần đất chuyển nhượng thuộc quyền sở hữu của bà Trương Thị N.
[8] Về di sản thừa kế , các hàng thừa kế không ai yêu cầu Tòa án xem xét giải quyết nên Tòa án không xem xét giải quyết.
[9] Về án phí:
[9.1] Án phí dân sự sơ thẩm: Bà Trương ThịN và ông Nguyễn Văn S được miễn án phí. Trả lại ông S số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 7.500.000 đồng, theo biên lai thu tiền số AD/2010/ 0003865 ngày 13/8/2015 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Mê L .
Văn phòng công chứng TTphải chịu 12.989.840 đồng án phí dân sự sơ thẩm.
[9.2] Án phí dân sự phúc thẩm: Người kháng cáo ông Nguyễn Văn S , bà Trương ThịN không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Trả lại ông S số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 300.000 đồng, theo biên lai thu tiền số A A/2017/ 0009792 ngày 16/10/2020 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Mê L Trường hợp bản án, quyết định được thi hành án theo qui định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các điều 6; 7; 9 Luật Thi hành án dân sự. Thời hiệu thi hành án dân sự được thực hiện theo qui định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.
Bản án phúc thẩm dân sự xét xử công khai và có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.
Nơi nhận:
-Viện kiểm sát TP Hà Nội;
- Tòa án ND huyện Mê L ;
- Chi cục THADS huyện Mê L ;
- Các đương sự;
- Lưu HSVA.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA




VŨ TOÀN GIANG

## Page 14

14