Lê Đình T - Vũ Khắc H tranh chấp hợp đồng đặt cọc
V/v: Tranh chấp Hợp đồng đặt cọc.
Số: 03/2023/DSST
Ngày: 28/02/2023
Tòa án xét xử: TAND huyện Thuận Thành, tỉnh Bắc Ninh
Cấp xét xử: Sơ thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thông tin vụ việc: Lê Đình T - Vũ Khắc H tranh chấp hợp đồng đặt cọc

## Page 1

1 TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN THUẬN THÀNH TỈNH BẮC NINH ản n số: 03/2023/DSST Ngày: 28/02/2023.
V/v: Tranh chấp Hợp đồng đặt cọc.
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc


NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN THUẬN THÀNH Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Minh Thu.
Các Hội thẩm nhân dân: Ông Nguyễn Đăng Dũng;
 à Nguyễn Thị Kim Dung
- Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Hoa.
- Đại diện iện kim sát nhân dân huyện Thuận Thành tham gia phiên tòa: Bà Đoàn Thị Thủy - Kiểm s t viên.
Ngày 28/02/2023 tại trụ sở Tòa n nhân dân huyện Thuận Thành xét xử sơ thẩm công khai vụ n thụ lý số: 76/2022/TLST - DS ngày 07 tháng 12 năm 2022 về việc tranh chấp Hợp ồng ặt cọc theo Quyết ịnh ưa vụ n ra xét xử số 01/2023/QĐST- DS ngày 10 tháng 02 năm 2023 giữac c ương sự:
Nguyên đơn: Anh Lê Đình T, sinh năm 1986.
HKTT: Xóm 3, thôn Đại M, xã Hoài T, huyện Thuận Thành, tỉnh ắc Ninh.
(Có mặt)
Bị đơn: Ông Vũ Khắc H, sinh năm 1958.
HKTT: Thôn Ngọc Nội, xã Trạm Lộ, huyện Thuận Thành, tỉnh ắc Ninh.
 (Có mặt)
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: à Nguyễn Thị Q, sinh năm 1957.
HKTT: Thôn Ngọc Nội, xã Trạm Lộ, huyện Thuận Thành, tỉnh ắc Ninh.
 (Vắng mặt)
NỘI DUNG VỤ ÁN Theo ơn khởi kiện và lời trình bày của các ương sự tại Tòa án thì nội dung vụ n ược tóm tắt như sau:
Nguyên đơn là anh Lê Đình T trình bày:
Anh và ông Vũ KhắcH có mối quan hệ quen biết với nhau từ trước.
Khoảng th ng 3/2021 ông H muốn b n 120m2 ất tại thôn Ngọc Nội, xã Trạm Lộ, huyện Thuận Thành, tỉnh ắc Ninh. Do anh cũng có nhu cầu mua nên anh ã gặp ông H ể hai bên thỏa thuận mua b n, ông H ồng ý b n cho anh phần diện tích ất trên với gi thỏa thuận là 1.140.000.000 ồng.

## Page 2

2 Sau khi anh và ông H thỏa thuận miệng với nhau xong, ngày 06/4/2021 anh và ông H ký hợp ồng ặt cọc với nội dung: Vợ chồng ông Vũ Khắc H, Nguyễn Thị Q nhận ặt cọc của anh số tiền 100 triệu ồng ể b n cho anh thửa ất số 181, tờ bản ồ số 14, diện tích 120m2 tại thôn Ngọc Nội, xã Trạm Lộ, huyện Thuận Thành, tỉnh ắc Ninh với gi 1.140.000.000 ồng. Thời hạn ặt cọc là 40 ngày kể từ ngày 06/4/2021 ến ngày 16/5/2021. Ông H nhận ủ tiền cọc sẽ cùng với anh làm thủ tục công chứng, chuyển nhượng tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Khi thủ tục công chứng hoàn tất anh sẽ phải giao ủ số tiền còn lại cho ông H. Ông H sẽ hỗ trợ anh 15 triệu ồng ể làm thủ tục t ch Sổ ỏ.
Ngay sau khi ký Hợp ồng ặt cọc, anh ã giao cho ông H số tiền 100 triệu, sau ó ông H ã ưa luôn cho anh số tiền hỗ trợt ch sổ là 15 triệu ồng. Như vậy thực tế anh chỉ giao cho ông H số tiền ặt cọc là 85 triệu ồng.
Theo thỏa thuận trong hợp ồng thì trong vòng 40 ngày anh sẽ làm xong thủ tục công chứng, chuyển nhượng và nếu anh ề nghị thì ông H sẽ ến phối hợp cùng anh. Ngay sau khi anh và ông H ký hợp ồng ặt cọc thì ến chiều cùng ngày, do bận việc nên anh có nhờ anh Lê Đình Nhận ưa ông H ến Trung tâm hành chính công huyện Thuận Thành ể ề nghị cung cấp giấy tờ và thủ tục liên quan ến việc t ch thửa ất mà ông H chuyển nhượng cho anh. Khoảng 2- 3 ngày sau khi ký hợp ồng, anh có mời ơn vị ến o ạc hiện trạng và sau ó anh ược biết vị trí phần diện tích ất mà ông H ã chỉ ể b n cho anh có một phần nằm ngoài phạm vi của thửa 181 và phần này liên quan ến thửa ất của con trai ông
H. Do vậy muốn t ch ược thửa ất mà ông H bán cho anh thì trước ó phải gộp cả thửa ất của con trai ông H vào thành một thửa thì sau ó mớit ch ược. Hơn nữa theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng ất thì thửa ất số 181 mang tên hộ ông Vũ KhắcH nên phải ược sự ồng ý cuảc c con ông H. Anh ã gặp anh Vũ Khắc Hoan là con trai ông H nhưng anh Hoan không ồng ý ưa giấy tờ cho anh và không ồng ý b n thửa ất với gi thỏa thuận trong hợp ồng ặt cọc vì vậy anh không thể làm ược thủ tục t ch thửa theo thời gian ã thỏa thuận trong hợp ồng.
 Nay anh ề nghị Tòa n buộc ông H phải hoàn trả lại anh số tiền ặt cọc là 85 triệu và số tiền phạt cọc là 100 triệu ồng.
Anh T x c nhận trong Hợp ồng ặt cọc có ghi tên vợ ông H (bà Nguyễn Thị Q) tuy nhiên thực tế khi hai bên ký hợp ồng và khi anh giao tiền cho ông H thì vợ ông H không có mặt và không ký hợp ồng ặt cọc mà số tiền này anh chỉ giao cho một mình ông H do vậy anh chỉ yêu cầu một mình ông H phải có tr ch nhiệm trả anh số tiền này.
Phía bị đơn là ông Vũ KhắcH trình bày:
Ông và anh Lê Đình T có mối quan hệ quen biết với nhau nên khoảng th ng 3/2021 anh T có hỏi mua của ông 120m2 ất thuộc thửa ất số 181, tờ bản ồ số 14 tại thôn Ngọc Nội, xã Trạm Lộ, huyện Thuận Thành, tỉnh ắc Ninh. (Thửa ất này có diện tích 274,7m2 và ược U ND huyện Thuận Thành cấp Giấy chứng nhận ngày 20/8/2007 mang tên hộ ông Vũ Khắc H). Ông ồng ý b n cho anh T với gi

## Page 3

3 thỏa thuận là 1.140.000.000 ồng. Sau khi ông và anh T thỏa thuận miệng với nhau xong thì ến ngày 06/4/2021 ông và anh T ký hợp ồng ặt cọc và nội dung Hợp ồng như anh T trình bày là úng.
 Nhưng từ sau khi ký hợp ồng ặt cọc ông không thấy anh T ến thông b o cho ông ến phối hợp ể làm thủ tục sang tên. Cho ến khoảng cuối năm 2021 anh T ến nhà ông bảo ông i làm thủ tục cùng anh T nhưng ông không ồng ý chuyển nhượng ất cho anh T với gi trong hợp ồng ặt cọc nữa. Vì vậy ông và anh T ã thỏa thuận miệng với nhau với gi chuyển nhượng mới là 1.600.000.000 ồng, anh T cũng ồng ý. Sau ó anh T và ông ã i phôtô c c giấy tờ liên quan ến việc chuyển nhượng nhưng sau ó anh T không quay lại nữa. Nay ông không ồng ý với yêu cầu khởi kiện của anh T vì ông chưa vi phạm hợp ồng và ông ề nghị 02 phương n:
 Thứ nhất: Nếu anh T muốn lấy ất ông vẫn ồng ý b n thửa ất trên cho anh T với gi 1.500.000.000 ồng và trừ i số tiền ặt cọc là 100.000.000 ồng, anh T còn phải trả cho ông số tiền 1.400.000.000 ồng.
Thứ hai: Nếu anh T không muốn lấy ất thì ông sẽ trả lại anh T số tiền 85 triệu ồng nhưng ông sẽ trả dần trong thời hạn 08 th ng. Còn số tiền phạt cọc 100 triệu ồng thì ông không ồng ý trả anh T.
Ngoài ra ông H x c nhận trong hợp ồng có ghi tên vợ ông (Nguyễn Thị Q)
tuy nhiên ông khẳng ịnh số tiền cọc là do một mình ông nhận, vợ ông không biết việc ông ký hợp ồng ặt cọc này và không nhận số tiền này nên một mình ông sẽ có trách nhiệm giải quyết vụ việc này.
Ông H cũng x c nhận việc anh T có ến gặp con trai ông là Vũ Khắc Hoan và con trai ông không ồng ý b n thửa ất với gi ghi trong hợp ồng ặt cọc nên con trai ông không ưa giấy tờ cho anh T. Con trai ông nói phải b n với gi 1.600.000.000 ồng và ông phảit ch phần còn lại của thửa ất mang tên con trai ông thì con trai ông mới ồng ý. Do vậy ông cũng nhất trí với ý kiến của con trai ông nên sau này ông và anh T ã có việc thỏa thuận miệng mua b n thửa ất với giá 1.600.000.000 ồng.
Tại phiên tòa hôm nay:
+ Anh Lê Đình T xin rút một phần yêu cầu khởi kiện. Anh ề nghị Tòa n buộc ông H phải hoàn trả lại anh số tiền ặt cọc là 85 triệu ồng và số tiền phạt cọc là 50 triệu ồng. Tổng số là 135 triệu ồng.
+ Ông Vũ KhắcH ồng ý trả lại anh H số tiền 135 triệu ồng với iều kiện ợi sau khi ông b n ược miếng ất trên thì ông sẽ trả. Nếu anh T không ồng ý ợi thì ông sẽ không ồng ý trả anh T số tiền trên.
+ Kiểm s t viên ph t biểu và kết luận về việc tuân theo ph p luật tố tụng trong qu trình giải quyết vụ n của Thẩm ph n, Hội ồng xét xử, Thư ký phiên tòa, c c ương sự là ảm bảo theo úng quy ịnh của ph p luật.

## Page 4

4 Về việc giải quyết vụ n: Áp dụng Điều 26, 147, 228, 244 ộ luật tố tụng dân sự. Căn cứ Điều 328 ộ luật dân sự năm 2015. Điểm khoản 1, 2 Điều 12, Điều 15 Nghị quyết 326 ngày 30/12/2016 của U TVQH xử:
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Lê Đình T.
 uộc ông Vũ KhắcH phải trả anh Lê Đình T số tiền ặt cọc theo Hợp ồng ặt cọc ngày 06/4/2021 là 85.000.000 ồng và số tiền phạt cọc là 50.000.000 ồng. Tổng số là 135.000.000 ồng Kể từ khi bản n có hiệu lực ph p luật người ược thi hành n có ơn ề nghị thi hành n, nếu bên phải thi hành n không tự gic chấp hành thì còn phải chịu lãi suất theo quy ịnh tại Điều 468 ộ luật dân sự năm 2015 tương ứng với số tiền và thời gian chậm thi hành n.
2. Về n phí: Hoàn trả anh Lê Đình T số tiền tạm ứng n phí ã nộp. Miễn toàn bộ tiền n phí dân sự sơ thẩm cho ông Vũ Khắc H.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN Sau khi nghiên cứuc c tài liệu có trong hồ sơ vụ n ược thẩm tra tại phiên tòa. Căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa. Sau khi nghe ý kiến ại diện Viện kiểm s t về việc tuân theo ph p luật tố tụng dân sự và ý kiến về việc giải quyết vụ
 n. Hội ồng xét xử nhận ịnh:
[1] Hợp ồng ặt cọc ngày 06/4/2021 giữa ông Vũ Khắc H, bà Nguyễn Thị Q với anh Lê Đình T có nội dung:
Bên A (ông H, bà Q) nhận ặt cọc của bên B (anh T) số tiền 100 triệu ồng ể b n cho anh T thửa ất số 181, tờ bản ồ số 14, diện tích 120m2 tại thôn Ngọc Nội, xã Trạm Lộ, huyện Thuận Thành, tỉnh ắc Ninh (kèm theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu ất số AI 778242) với gi 1.140.000.000 ồng.
 ên nhận cọc trước số tiền 100 triệu ồng; Số tiền còn lại 1040.000.000 ồng sẽ trừ i 80.000.000 ồng tiền phí gộp t ch sổ và chi phí kh c;
Thời hạn ặt cọc là 40 ngày kể từ ngày 06/4/2021 ến ngày 16/5/2021. bên A nhận ủ tiền cọc sẽ cùng với bên làm thủ tục công chứng, chuyển nhượng tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Khi thủ tục công chứng hoàn tất bên phải giao ủ số tiền còn lại cho bên A sẽ phải giao ủ số tiền còn lại cho bên B.
Thỏa thuận về thuế và lệ phí: ên có tr ch nhiệm óng thuế trước bạ, thuế phi nông nghiệp, thuế TNCN, phí công chứng. ên A hỗ trợ bên t ch số với số tiền 15.000.000 ồng. ên chịu tr ch niệm làm sổ. ên sẽ thanh ton tiền còn lại khi nhận ược sổ ỏ.
 ên A cam kết tài sản trên thuộc quyền sở hữu của mình, có ầy ủ c c giấy tờ liên quan ể chứng minh và bên A cam kết tài sản này không có thừa kế của gia ình, không có tranh chấp. Sau khi Hợp ồng ược ký kết, qu thời hạn thỏa thuận trên nếu bên A không b n, chuyển nhượng tài sản ặt cọc trên cho bên A thì phải bồi thường cho bên gấp 02 lần số tiền mà bên ã ặt cọc cho bên A. Tổng số

## Page 5

5 tiền hoàn trả và bồi thường bằng 200 triệu ồng. Ngược lại nếu bên không tiến hành mua thì phải mất số tiền ã ặt cọc trên…
Trong hợp ồng có chữ ký và iểm chỉ của ông T, anh H và anh Lê Đình Nhận là người làm chứng.
Như vậy Hợp ồng ặt cọc ngày 06/4/2021 giữa ông Vũ Khắc H, bà Nguyễn Thị Q với anh Lê Đình T là hợp ph p, khi ký kết c c bên ều có ầy ủ năng lực hành vi dân sự và hoàn toàn tự nguyện, mục ích và nội dung của hợp ồng không vi phạm iều cấm của luật.
[2] Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên ơn, Hội ồng xét xử nhận thấy:
Theo thỏa thuận trong hợp ồng ặt cọc thì trong vòng 40 ngày anh T sẽ làm xong thủ tục công chứng, chuyển nhượng và ông H sẽ phối hợp cùng anh T. Như vậy sau khi ký hợp ồng ặt cọc, anh T ã thực hiện úng theo thỏa thuận trong hợp ồng, ã thực hiện c c công việc ể làm thủ tục chuyển nhượng. Sau ó trên ịa bàn huyện Thuận Thành phảic ch ly y tế do tình hình dịch bệnh COVID nên ây yếu tố kh ch quan. Tuy nhiên sau ó do phía ông H không ồng ý chuyển nhượng thửa ất cho anh T với gi thỏa thuận trong hợp ồng nên không ồng ý giao giấy tờ của thành viên trong gia ình ông H ể anh T i làm thủ tục t ch thửa vì vậy xc ịnh lỗi thuộc về ông H. Do phía ông H có lỗi nên yêu cầu khởi kiện của anh T là có căn cứ, cần chấp nhận.
Tại phiên tòa hôm nay, anh T xin rút một phần tiền phạt cọc trong hợp ồng, anh chỉ yêu cầu ông H phải trả anh số tiền ặt cọc là 85 triệu ồng và số tiền phạt cọc là 50 triệu ồng. Xét thấy ây là sự tự nguyện của anh T, phù hợp với quy ịnh của ph p luật nên Hội ồng xét xử chấp nhận.
[4] Liên quan trong vụ n này còn có bà Nguyễn Thị Q (là vợ ông H). Mặc dù trong hợp ồng có ghi tên bà Q tuy nhiên khi ký kết hợp ồng bà Q không có mặt, không nhận tiền của anh T mà chỉ một mình ông H nhận. Hơn nữa anh T chỉ yêu cầu một mình ông H và ông H cũng cam kết một mình ông H sẽ có tr ch nhiệm. Do vậy Tòa n xét thấy không cần buộc bà Q phải có tr ch nhiệm cùng với ông H trả anh T số tiền cọc và phạt cọc theo yêu cầu của anh T.
[5] Về n phí: Do yêu cầu của nguyên ơn ược chấp nhận nên bị ơn phải chịu toàn bộ số tiền án phí dân sự sơ thẩm là 6.750.000 ồng. Tuy nhiên do ông Vũ KhắcH thuộc trường hợp ược miễn n phí (người cao tuổi nên) do vậy căn cứ iểm khoản 1, 2 Điều 12, Điều 15 Nghị quyết 326 của U TVQH miễn toàn bộ tiền n phí dân sự sơ thẩm cho ông H.
Vì các lẽ trên;
QUYẾT ĐỊNH Căn cứ Điều 26, 147, 228, 235, 244, 264 ộ luật tố tụng dân sự.
Căn cứ Điều 328 ộ luật dân sự năm 2015.
Căn cứ Nghị quyết 326 ngày 30/12/2016 của U TVQH xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Lê Đình T.

## Page 6

6 Buộc ông Vũ KhắcH phải trả anh Lê Đình T số tiền ặt cọc theo Hợp ồng ặt cọc ngày 06/4/2021 là 85.000.000 ồng và số tiền phạt cọc là 50.000.000 ồng. Tổng số là 135.000.000 ồng (Một trăm ba mươi năm triệu ồng).
Kể từ khi bản n có hiệu lực ph p luật người ược thi hành n có ơn ề nghị thi hành n, nếu bên phải thi hành n không tự gic chấp hành thì còn phải chịu lãi suất theo quy ịnh tại Điều 468 ộ luật dân sự năm 2015 tương ứng với số tiền và thời gian chậm thi hành n.
Trường hợp bản n này ược thi hành theo quy ịnh tại Điều 2 Luật thi hành n dân sự thì người ược thi hành n dân sự, người phải thi hành n dân sự có quyền thỏa thuận thi hành n, quyền yêu cầu thi hành n, tự nguyện thi hành nhoặc bị cưỡng chế thi hành n theo quy ịnh tạic c Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành n dân sự, thời hiệu thi hành n dân sự ược thực hiện theo quy ịnh tại Điều 30 Luật thi hành n dân sự.
 2. Về n phí: Miễn toàn bộ số tiền n dân sự sơ thẩm là 6.750.000 ồng cho ông Vũ Khắc H.
Hoàn trả anh Lê Đình T 5.000.000 ồng tiền tạm ứng n phí ã nộp theo iên lai thu tiền số AA/2021/0005780 ngày 07/12/2022 của Chi cục thi hành n dân sự huyện Thuận Thành.
3. Quyền kh ng c o:
Đương sự có mặt quyền kh ng c o bản n trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên n sơ thẩm.
Đương sự vắng mặt quyền kh ng c o bản n trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận ược tống ạt bản nhoặc niêm yết bản n.

Nơi nhận:
- TAND tỉnh ắc Ninh;
- VKSND tỉnh ắc Ninh;
- VKSND huyện Thuận Thành;
- THADS huyện Thuận Thành;
- C c ương sự.
- Lưu hồ sơ.
TM HỘI ĐỒNG X T XỬ THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIN T A (Đã ký)



Nguyễn Thị Minh Thu