Quyết định đưa vụ án ra xét xử số : 99/2022/QĐXXST-DS

## Page 1

1 NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ LK, TỈNH ĐỒNG NAI Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:
Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Ông Nguyễn VănH Các Hội thẩm nhân dân: Ông Nguyễn Thế Nam Ông Hoàng Thanh Tâm Thư ký phiên tòa: Bà Diệp Thị Mỹ Hà - Thư ký Tòa án nhân dân thành phố LK, tỉnh Đồng Nai.
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố LK, tỉnh Đồng Nai tham gia phiên tòa: Ông Nguyễn Văn Cường - Kiểm sát viên.
Ngày 29 tháng 9 năm 2022, tại Tòa án nhân dân thành phố LK, tỉnh Đồng Nai xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 198/2020/TLST-DS ngày 27 tháng 11 năm 2020, về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số : 99/2022/QĐXXST-DS ngày 06 tháng 9 năm 2022 và Quyết định hoãn phiên tòa số 70/2022/QĐST -DS ngày 21 tháng 9 năm 2022 , giữa các đương sự:
Nguyên đơn: Ông Nguyễn Văn H, sinh năm 1973. Địa chỉ: Số 24A, đường Nguyễn Bỉnh Khiêm, khu phố 1, phường Xuân An, thành phố LK, tỉnh Đồng Nai.
Bị đơn: Bà Nguyễn Thị Thanh Th, sinh năm 1973. Địa chỉ: Số 191/61, đường Nguyễn Văn Cừ, khu phố 1, phường Xuân Hòa, thành phố LK, tỉnh Đồng Nai.
(Ông H có đơn đề nghị xét xử vắng mặt; bà Th vắng mặt).
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Tại đơn khởi kiện, các lời khai trong quá trình chuẩn bị xét xử, cũng như tại phiên tòa, nguyên đơn ông Nguyễn VănH trình bày, tranh luận:
 Ngày 24-8-2018, giữa ông Nguyễn VănH và bà Nguyễn Thị Thanh Th thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 05m x 24m thuộc một phần của thửa 112 tờ bản đồ số 04 tại phường Xuân Hòa, thành phố LK, tỉnh Đồng Nai, giá chuyển nhượng các bên thỏa thỏa thuận là 970.000.000 đồng. Để đảm bảo giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ông H và bà Th đã giao kết hợp TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ LK TỈNH ĐỒNG NAI

Bản án số: 40/2022/DS-ST Ngày: 29-9-2022 V/v “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

## Page 2

2 đồng đặt cọc. Hợp đồng đặt cọc có tiêu đề “Giấy nhận cọc” lập ngày 24 -4-2018, số tiền cọc là 100.000.000 đồng, ông H giao cho bà Th trực tiếp nhận, cũng tại hợp đồng đặt cọc, các bên thỏa thuận về số tiền đặt cọc như sau “bên mua không mua sẽ mất cọc, bên bán không bán nữa sẽ bồi thường gấp đôi số tiền cọc”.
Ông H thừa nhận, tại thời điểm các bên thỏa thuận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giao kết hợp đồng đặt cọc thì diện tích đất 05m x 24m thuộc một phần của thửa 112 tờ bản đồ số 04 tại phường Xuân Hòa đang đứng tên người khác, không phải đứng tên bà Nguyễn Thị Thanh Th. Tuy nhiên, ông H vẫn đồng ý đặt cọc vì bà Th có khẳng định sẽ tách thửa được.
Khoảng 04 tháng sau khi ký hợp đồng đặt cọc, do bà Th vẫn không tách thửa đất để chuyển nhượng nên ông Hyêu cầu trả cọc, nhưng bà Th không đồng ý.
Đến ngày 27-7-2020, bà Th mới được Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai - Chi nhánh LK thực hiện xác nhận tại Trang số 4 của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ông H liên hệ với bà Th để ký kết hợp đồng chuyển nhượng nhưng do giá đất tăng nên bà Th không đồng ý giao kết hợp đồng chuyển nhượng như đã thỏa thuận, đồng thời cũng không trả lại số tiền cọc cho ông H.
Tại đơn khởi kiện, ông Hyêu cầu bà Th trả lại số tiền cọc 100.000.000 đồng, phạt cọc số tiền 100.000.000 đồng, tổng cộng yêu cầu bà Th trả s ố tiền 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu đồng).
Quá trình giải quyết vụ án, ông H rút một phần yêu cầu khởi kiện đối với yêu cầu phạt cọc, chỉ yêu cầu bà Th trả lại số tiền đặt cọc 100.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng).
Tại Biên bản lấy lời khai ngày 24-5-2021, bị đơn bà Nguyễn Thị Thanh Th trình bày, tranh luận:
Bà Th thừa nhận, vào ngày 24 -8-2018, bà có ký kết hợp đồng đặt cọc với ông Nguyễn Văn H, mục đích để đảm bảo việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích thu ộc thửa 112, tờ bản đồ số 04 tại phường Xuân Hòa. Bà Th thừa nhận, chữ ký, chữ viết ghi họ và tên “Nguyễn Thị Thanh Th” tại “Gấy nhận cọc” đề ngày 24-8-2018 đúng là chữ viết, chữ ký do bà tự tay và ký ra. Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, bà Th đã nhận số tiền cọc 100.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng) từ ông Nguyễn Văn H.
Nguồn gốc đất các bên thỏa thuận chuyển nhượng do bà Th được tặng cho, tại thời điểm thỏa thuận đặt cọc thì bản thân bà Th chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa 112, tờ bản đồ số 04 tại phường Xuân Hòa. Giữa bà Th và ông H thỏa thuận khi nào được Nhà nước tách thửa sẽ ký kết hợp đồng chuyển nhượng, nhưng do việc tách thửa gặp trở ngại khách quan nên không thực hiện được.
Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, ông H nhiều lần đến nhà bà Th để gây áp lực, nhưng thời gian đó chưa thực hiện xong được việc tách thửa nên không thể giao kết hợp đồng chuyển nhượng.
Khoảng đầu năm 2021, sau khi thực hiện xong thủ tục tách thửa, ông H có đến yêu cầu tiếp tục thựch iện việc chuyển nhượng nhưng bà Th không đồng ý.

## Page 3

3 Đến thời điểm hiện nay, bà Th đã xây dựng nhà trên phần đất mà các bên thỏa thuận đặt cọc để tiến tới giao kết hợp đồng chuyển nhượng.
Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, bà Th không đồng ý vì bà cho rằng anh H là người mua đất nên mất cọc chứ không phải bà không bán.
Kiểm sát viên phát biểu ý kiến như sau:
Về việc tuân theo pháp luật tố tụng: Thẩm phán đã tiến hành đầy đủ các hoạt động tố tụng về xác định quan hệ pháp luật, về tư cách tham gia tố tụng của đương sự, về thẩm quyền giải quyết của Tòa án, thời hạn chuyển hồ sơ cho Viện kiểm sát nghiên cứu theo thẩm quyền, thủ tục giao, gửi, cấp và tống đạt các văn bản tố tụng cho Viện kiểm sát và người tham gia tố tụng tất cả đều đúng quy định của pháp luật. Thư ký phiên tòa thực hiện đúng và đầy đủ nhiệm vụ, quyền hạn theo luật định. Các đương sự đã thực hiện đúng và đầy đủ quyền và nghĩa vụ tố tụng.
Về nội dung: Căn cứ vào các tài liệu chứng cứ do đương sự cung cấp và do tòa án thu thập được, việc yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ, nên đề nghi Hội đồng xét xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn, buộc bị đơn phải thanh toán trả cho nguyên đơn số tiền cọc 100.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng). Về án phí: Buộc bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa:
Về thủ tục tố tụng:
 [1] Về quan hệ pháp luật tranh chấp và thẩm quyền giải quyết vụ án:
Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu bị đơn trả lại số tiền đặt cọc nên quan hệ pháp luật tranh chấp được xác định là “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”; bị đơn bà Nguyễn Thị Thanh Th có nơi cư trú tại số 191/61, đường Nguyễn Văn Cừ, khu phố 1, phường Xuân Hòa, thành phố LK, tỉnh Đồng Nai nên vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân thành phố LK theo khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự.
 [2] Về sự có mặt của đương sự: Nguyên đơn có đơn đề nghị xét xử vắng mặt; bị đơn đã được Tòa án triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai nhưng vắng mặt không rõ lý do. Vì vậy, căn cứ Điều 227, 228 Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án xét xử vắng mặt các đương sự.
 [3] Về thời hiệu khởi kiện: Không áp dụng do các đương sự không yêu cầu theo quy định tại Điều 184 Bộ luật Tố tụng dân sự và Điều 149 Bộ luật Dân sự năm 2015.
 [4] Về áp dụng pháp luật: Giao dịch giữa các bên được xác lập và thực hiện tại thời điểm năm 2018, nên áp dụng Bộ luật Dân sự năm 2015 để xem xét, giải quyết.
 [5] Về việc xem xét rút một phần yêu cầu khởi kiện: Quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn rút một phần yêu cầu khởi kiện đối vớ i số tiền phạt cọc 100.000.000 đồng. Việc nguyên đơn rút một phần yêu cầu khởi kiện là tự nguyện,

## Page 4

4 do đó Hội đồng xét xử chấp nhận đình chỉ xét xử một phần yêu cầu khởi kiện đối với phần nguyên đơn đã rút theo quy định tại khoản 2 Điều 244 Bộ luật Tố tụng dân sự.
 [6] Về nội dung vụ án: Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu trả lại số tiền cọc 100.000.000 đồng; bị đơn không đồng ý vì cho rằng nguyên đơn không tiếp tục nhận chuyển nhượng đất thì mất cọc. Xét quá trình thỏa thuận ký kết hợp đồng đặt cọc có tiêu đề “Giấy nhận cọc” lập ngày 24-4-2018 giữa các bên có nội dung anh H đặt cọc số tiền 100.000.000 đồng để đảm bảo giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất 05mx24m thuộc thửa 112, tờ bản đồ số 04 tại phường Xuân Hòa, thỏa thuận nếu bên mua không mua sẽ mất cọc, bên bán không bán sẽ bồi thường gấp đôi tiền cọc, nội dung thỏa thuận này được các đương sự thừa nhận (BL 91 -92), nên đây là tình tiết không phải chứng minh theo quy định tại khoản 2 Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự, được công nhận là sự thật.
 [7] Xét về hiệu lực của hợp đồng đặt cọc: Trên cơ sở lời thừa nhận của các đương sự, phù hợp với các tài liệu, chứng cứ do Tòa án thu thập, có căn cứ để xác định, tại thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc để tiến tới giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì diện tích đất 05mx24m thuộc thửa 112, tờ bản đồ số 04 tại phường Xuân Hòa chư a được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Th (bên nhận cọc). Mặc dù các bên đương sự đều biết rõ, diện tích đất thỏa thuận chuyển nhượng chưa đủ điều kiện để ký kết hợp đồng chuyển nhượng, nhưng vẫn thỏa thuận đặt cọc để giao kết. Do đó, hợp đồng đặt cọc vô hiệu ngay từ thời điểm ký kết hợp đồng theo quy định định tại Điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015. Do đó, cần tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015, các bên phải trả lại cho nhau những gì đã nhận. Do đó, nguyên đơn yêu cầu bị đơn trả lại số tiền cọc 100.000.000 đồng là có căn cứ chấp nhận.
[8] Bị đơn không đồng ý trả cọc vì cho rằng ông H là “bên mua” không mua thì mất cọc, chứ không phải bà không đồng ý bán. Tuy nhiên, bà Th không đưa ra được tài liệu, chứng cứ để chứng minh việc ông H không tiếp tục giao kết hợp đồng chuyển nhượng. Mặt khác, lý lẽ của bà Th mẫu thuẫn với chính lời khai của bà. Theo các tài liệu, chứng cứ do Tòa án thu thập, thì đến ngày 27 -7-2020, bị đơn bà Nguyễn Thị Thanh Th đã được xác nhận tại Trang số 4 của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà các bên thỏa thuận chuyển nhượng. Tại Bút lục 91 - 92, bị đơn khai: “Cách đây khoảng 04 tháng, vợ chồng ông H có yêu cầu tôi tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng nhưng tôi không đồng ý”. Như vậy, sau khi đủ điều kiện chuyển nhượng, ông H có liên hệ để yêu cầu giao kết hợp đồng chuyển nhượng, nhưng bà Th không đồng ý và đãt iến hành xây dựng nhà trên đất. Do đó, không chấp nhận ý kiến phản đối của bị đơn đối với yêu cầu nguyên đơn.
[9] Về án phí: Bị đơn phải chịu án phí không có giá ngạch số tiền là 5.000.000 đồng (100.000.000 đồng x 5%) theo quy định tại Điều 147 Bộ luật Tố tụng dân sự và khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30- 12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội.

## Page 5

5 [10] Phát biểu của Kiểm sát viên tại phiên tòa về đường lối giải quyết vụ án là phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử, nên chấp nhận.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ vào:
- Khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39; Điều 92; Điều 147; Điều 227; Điều 228; Điều 235; khoản 2 Điều 244; Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự.
- Các điều 122, 123, 131, 328 Bộ luật Dân sự năm 2015;
- Khoản 2 Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội, quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí lệ phí Tòa án.
Tuyên xử:
1. Đình chỉ xét xử một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn VănH về việc yêu cầu phạt cọc số tiền 100.000.000đ (Một trăm triệu đồng) đối với bị đơn bà Nguyễn Thị Thanh Th.
2. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn VănH về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc với bị đơn bà Nguyễn Thị Thanh Th.
2.1. Tuyên bố giao dịch đặt cọc theo “Giấy nhận cọc” đề ngày 24 -4-2018 giữa ông Nguyễn VănH và bà Nguyễn Thị Thanh Th là vô hiệu.
2.2. Buộc bà Nguyễn Thị Thanh Th có nghĩa vụ trả cho ông Nguyễn Văn H số tiền 100.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng).
3. Về án phí:
3.1. Bà Nguyễn Thị Thanh Th phải chịu án phí dân sự sơ thẩm số tiền là 5.000.000 đồng (Năm triệu đồng).
3.2. Trả lại cho ông Nguyễn VănH số tiền tạm ứng án phí 5.000.000 đồng (Năm triệu đồng) theo Biên lai thu tiền số 0008122 ngày 24-11-2020 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố LK.
Kể từ ngày Bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án (đối với khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi tương ứng với số tiền và thời gian chưa thi hành án.
Lãi suất chậm trả tiền do các bên thỏa thuận nhưng không được vượt quá mức lãi suất được quy định tại khoản 1 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015; trường hợp không thỏa thuận được thì thực hiện theo khoản 2 Điều 468 B ộ luật Dân sự năm 2015.
4. Về quyền kháng cáo: Các đương sự được quyền kháng cáo trong hạn 15 (Mười lăm) ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc niêm yết.

## Page 6

5. Người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a , 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014).

Nơi nhận:
- VKSND thành phố LK;
- Chi cục THA thành phố LK;
- Các đương sự (để thi hành);
- Lưu: Hồ sơ vụ án, án văn.
TM.HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA



Nguyễn VănH

## Page 7

HỘI ĐỒNG XÉT XỬ Hội thẩm nhân dân Chủ tọa phiên tòa

## Page 8

HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM CÁC HỘI THẨM NHÂN DÂN




THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA




Nguyễn VănH

## Page 9

Nơi nhận:
- VKSND thành phố LK;
- Chi cục THA thành phố LK;
- Các đương sự (để thi hành);
- Lưu: Hồ sơ vụ án, án văn.
TM.HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA



Lê Đăng Tố

## Page 10

HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM CÁC HỘI THẨM NHÂN DÂN




THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA




Lê Đăng Tố

## Page 11

## Page 12

12