Bản án số: 87/2023/DS-PT
Bùi Thị T - Phạm Thị K
Số: 87
Ngày: 20/03/2023
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Bình Dương
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thông tin vụ việc: Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 117/2022/DS-ST ngày 22 tháng 11 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện D

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG Bản án số: 87/2023/DS-PT Ngày 20-3-2023 V/v tranh chấp về hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa:
 Các Thẩm phán:

Bà Trần Thị Thanh Trúc Ông Ngô Văn Minh;
Bà Trần Thị Thắm.
- Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Dung – Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương.
 - Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương tham gia phiên tòa:
Bà Trần Thị Phước – Kiểm sát viên.
Ngày 20 tháng 3 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương xét xử phúc thẩm công khai v ụ án dân sự thụ lý số 36/2023/TLPT-DS ngày 31 tháng 01 năm 2023 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.
Do Bản án dân sự sơ thẩm số 117/2022/DS-ST ngày 22 tháng 11 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện D, tỉnh Bình Dương bị kháng cáo.
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 50/2023/QĐPT-DS ngày 14 tháng 02 năm 2023, Quyết định hoãn phiên tòa phúc thẩm số 118/2023/QĐ-PT ngày 01 tháng 3 năm 2023, giữa:
- Nguyên đơn: Bà Bùi Thị T, sinh năm 1979; địa chỉ: tổ 5, ấp R, xã Định T, huyện D, tỉnh Bình Dương, có mặt.
- Bị đơn: Bà Phạm Thị K, sinh năm 1972; địach ỉ: số 352/30 đường N , Phường 17, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh, có mặt.
- Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan:
1. Ông Phan Ngọc N, sinh năm 1970; địa chỉ: số 352/30 đường N, Phường 17, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh, có mặt.

## Page 2

2. Ông Lê Vạn H, sinh năm 1976; địa chỉ: ấp R, xã T, huyện D, tỉnh Bình Dương, có mặt.
- Người kháng cáo: Bị đơn Bà Phạm Thị K.
 NỘI DUNG VỤ ÁN:
Nguyên đơn bà Bùi ThịT trình bày:
Ngày 17/01/2022, bà Bùi ThịT có nhận chuyển như ợng phần đất có di ện tích 671m2 thuộc thửa đất 554, t ờ bản đồ 27 tọa lạc tại ấp R, xã T, huyện D, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quy ền s ử dụng đất s ố: CH00219 ngày 15/4/2010 do UBND huyện D cấp cho Bà Phạm Thị K. Tại Hợp đồng đặt cọc ngày 17/01/2022, thể hiện phần đất nhận chuy ển như ợng có giá trị là 2.140.000.000 đồng, bàT đã đặt cọc cho bà K 200.000.000 đồng, số tiền còn lại sẽ thanh toán khi công chứng. Hai bên thỏa thuận thời gian công chứng là ngày 17/4/2022; các bên có thỏa thuận nếu đất bị quy hoạch thì bên bán phải trả lại tiền cọc cho bên mua.
Quá trình thực hiện hợp đồng, qua thông tin bên Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện D, bàT biết được phần đất trên b ị quy hoạch để làm đường, còn lại chưa được ½ diện tích đất sử dụng.
Do quyền và lợi ích bị xâm phạm nên bàT khởi kiện yêu cầu hủy Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 17/01/2022 gi ữa bà Bùi ThịT và Bà Phạm Thị K; yêu cầu bà K trả lại số tiền đặt cọc đãnh ận là 200.000.000 đồng.
Tại phiên tòa sơ thẩm, bàT chỉ yêu cầu bà K trả lại số tiền cọc 100.000.000 đồng, vì số tiền cọc 200.000.000 đồng, trong đó có ½ số tiền trên là của bà T, ½ là tiền của ông H. Hai bên thỏa thu ận bàT sẽ là ngư ời đứng tên trong hợp đồng chuyển nhượng với tư cách bên mua còn ông H là người làm chứng.
Bị đơn Bà Phạm Thị K trình bày:
Nguyên đơn nhận chuyển nhượng phần đất có di ện tích 671 m2 thuộc thửa đất 554, tờ bản đồ 27 tọa lạc tại ấp R, xã T, huyện D, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: CH00219 ngày 15/4 /2010 do Ủy ban nhân dân huyện D cấp cho Bà Phạm Thị K. Giá trị chuyển nhượng là 2.140.000.000 đ ồng.
BàT đã đặt cọc cho bà K 200.000.000 đồng. Bà K chi tiền môi giới là 40.000.000 đồng. Khi ký hợp đồng đặt cọc có bà K , bàT , ông H . Hai bênh ẹn ngày công chứng là ngày 17/4/2022. Theo hợp đồng thì bà K là người làm giấy tờ nhưng bà K có nhờ ông H làm giùm với giá 10.000.000 đồng.
Khoảng hai đến ba tuần sau khi ký hợp đồng đặt cọc thì bàT có gọi điện cho bà K nói rằng đất bị quy hoạch làm đường nên không muốn tiếp tục hợp đồng. Ông H cũng gọi cho bà K trình bày đất bị quy hoạch nên ngưng làm gi ấy tờ. Về nội dung Hợp đồng đặt cọc ngày 17/01/2022 thể hiện “trường hợp đất bị quy hoạch thì bên A phải hoàn trả lại cho bên B số tiền đã đặt cọc”. Tuy nhiên, bà K không biết nội dung trên khi ký hợp đồng cho đến khi Tòa thụ lý vụ án. Còn về thông tin đất bị quy hoạch không có cơ quan nhà nư ớc nào thông báo cho bà K biết. Bà K cho

## Page 3

3 rằng khi ký hợp đồng đặt cọc thì đất chưa b ị quy hoạch nên trư ớc yêuc ầu khởi kiện của nguyên đơn thì bà K không đồng ý về việc trả lại tiền cọc. Riêng về việc hủy hợp đồng thì bà không có ý ki ến. Hiện nay, bà K vẫn đồng ý chuyển nhượng cho bàT với giá 2.140.000.000 đồng nếu bàT tiếp tục nhận chuyển nhượng.
Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Lê VạnH trình bày:
Ông H thống nhất với ý ki ến của bàT , yêuc ầu hủy Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 17/01/2022 gi ữa bà Bùi ThịT và Bà Phạm Thị K. Đồng thời, đề nghị bà K trả lại số tiền đặt cọc đã nhận. Về số tiền cọc 200.000.000 đồng thì ½ s ố tiền này làc ủa ông H góp cho bàT để nhận chuyển nhượng đất của bà K. Ông H góp vốn chứ không đứng tên trong hợp đồng đặt cọc với tư cách ngư ời mua. Ông H cũng thỏa thuận với bàT là bàT sẽ đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi làm thủ tục, còn phân chia lợi nhuận như thế nào thì bàT và ông H sẽ tự thỏa thuận. Nay, ông H đồng ý để bàT một mình khởi kiện bà K và không có thắc mắc hay tranh chấp gì trong v ụ án này. Còn nếu sau này Tòa án tuyên trả lại tiền cho bàT thì ông và bàT sẽ tự giải quyết với nhau.
Tại phiên tòa, ông H cũng đồng ý với ý ki ến của bàT là chỉ yêu cầu bà K trả lại 100.000.000 đồng.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Phan Ngọc N trình bày: Ông N thống nhất với ý kiến của bà K.
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 117/2022/DS-ST ngày 22 tháng 11 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện D, tỉnh Bình Dương đã quyết định:
1. Chấp nhận yêuc ầu khởi ki ện “tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuy ển nhượng quyền sử dụng đất” của bà Bùi ThịT đối với Bà Phạm Thị K.
1.1. Hủy hợp đồng dân s ự đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo “Hợp đồng đặt cọc” ngày 17/01/2022 giữa bà Bùi ThịT và Bà Phạm Thị K.
1.2. Bà Phạm Thị K có nghĩa v ụ thanh toán cho bà Bùi ThịT số tiền 100.000.000 đồng (một trăm triệu đồng).
1.3. Đình chỉ yêu cầu khởi kiện của bà Bùi ThịT đối với số tiền 100.000.000 đồng (một trăm triệu đồng) trong tổng số 200.000.000 đồng (hai trăm tri ệu đồng)
theo đơn khởi kiện ngày 23/02/2022.
2. Án phí dân sự sơ thẩm:
2.1. Bà Phạm Thị K phải chịu số tiền là 5.300.000 đồng (năm triệu ba trăm ngàn đồng).
2.2. Hoàn trả cho bà Bùi ThịT số tiền là 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng)
tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số AA/2021/0007210 ngày 23/02/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện D.
Ngoài ra, bản án còn tuyên về nghĩa vụ thi hành án, quyền kháng cáo.
Sau khi có bản án sơ thẩm, ngày 22/11/2022, bị đơn Bà Phạm Thị K có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

## Page 4

4 Tại phiên tòa phúc th ẩm, nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và xác định việc rút một phần yêu cầu khởi kiện đối với số tiền cọc 100.000.000 đồng là tự nguyện, xem như là tiền hỗ trợ cho bị đơn đối với việc nguyên đơn phá bỏ số cây trồng trên đất của b ị đơn. Bị đơn vẫn gi ữ nguyên yêuc ầu kháng cáo . Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.
 ại diện Viện Kim s t nh n d n tỉnh Bình Dương ph t bi u quan đi m:
Về tố tụng: Những người tiến hành tố tụng và tham giat ố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.
Về nội dung: Các đương s ự thống nhất nội dung Hợp đồng đặt cọc ngày 17/01/2022 giữa bà Bùi ThịT và Bà Phạm Thị K, nguyên đơn đã đặt cọc cho b ị đơn số tiền 200.000.000 đồng. Đây là tình ti ết không phải chứng minh theo Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự. Theo nội dung hợp đồng đặt cọc thỏa thuận trường hợp đất bị quy hoạch, thì bà K phải trả cọc cho bà T. Tại Công văn số 859/UBND- BTCD ngày 24/5/2022 của Ủy ban nhân dân huyện D xác định thửa đất của bà K có nằm trong quy hoạch sử dụng đất. Vì vậy, yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ. Kháng cáo của bà K không phù hợp. Căn cứ khoản 1 Điều 308, đề nghị Hội đồng xét xử giữ nguyên bản án sơ thẩm.
Sau khi nghiên cứu các tài li ệu, chứng cứ có trong h ồ sơ vụ án và đã đư ợc thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, lời trình bày của đương sự, Kiểm sát viên, NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
[1] Về tố tụng: Bà Phạm Thị K kháng cáo trong thời hạn luật định.
[2] Về yêu cầu kháng cáo của bị đơn Bà Phạm Thị K:
Bà Bùi ThịT và Bà Phạm Thị K thống nhất ký kết Hợp đồng đặt cọc (về việc chuy ển như ợng quy ền s ử dụng đất và tài sảng ắn li ền với đ ất) ngày 17/01/2022 để chuyển nhượng có diện tích 671m2 thuộc thửa đất 554, tờ bản đồ 27 tọa lạc tại ấp R, xã T, huyện D, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất CH00219 ngày 15/4/2010 do UBND huyện D cấp cho Bà Phạm Thị K.
BàT đã đặt cọc cho bà K số tiền 200.000.000 đ ồng. Đây là tình ti ết không phải chứng minh theo Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự.
Tại Công văn số 859/UBND-BTCD ngày 24/5/2022 của Ủy ban nhân dân huyện D (bút lục 73) có nội dung: “Phần diện tích 671m 2 thuộc thửa đất 554 tờ bản đồ 27 tọa lạc tại xã T, huyện D, tỉnh Bình Dương được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số CH00219 do UBND huyện D cấp cho Bà Phạm Thị K ngày 15/ 01/2010 được quy ho ạch một phần là đất ở nông thôn (ONT), một phần là đất giao thông (DGT) theo Kế hoạch sử dụng đất năm 2022 của UBND huyện D đã được UBND tỉnh Bình Dương phê duyệt tại Quyết định số 831/Q -UBND ngày 05/4/2022”. Như vậy, có cơ sở xác định thửa đất 554 thuộc quy ho ạch một phần là đất giao thông (DGT) từ ngày

## Page 5

5 05/4/2022 nên không đáp ứng điều kiện của bên nhận chuyển nhượng. Đây là sự kiện khách quan nên các bên không có lỗi cố ý khi ký kết hợp đồng đặt cọc.
BàT không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng và yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc, trong khi bà K không đồng ý mà yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng. Tại Hợp đồng đặt cọc (về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất) ngày 17/01/2022 có nội dung: “Trường hợp đất bị quy hoạch thì bên A phải hoàn trả lại cho bên B số tiền đã đặt cọc”, tức bên bán là Bà Phạm Thị K trả cho bên mua là bà Bùi ThịT số tiền cọc 200.000.000 đ ồng. Nội dung thỏa thuận này trong hợp đồng đặt cọc không xác định thời điểm đất bị quy hoạch trước hay sau khi ký hợp đồng đặt cọc. Đây là điều kiện của việc chấm dứt hợp đồng. Cho nên, khi phát sinh tình huống quyền sử dụng đất thuộc quy hoạch hợp đồng bị chấm dứt do đất bị quy hoạch. Tòa án cấp sơ thẩm áp dụng Điều 423 Bộ luật Dân sự tuyên hủy bỏ hợp đồng đặt cọc là có căn cứ.
Về giải quyết hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng: Tòa án cấp sơ thẩm áp dụng Điều 427 Bộ luật Dân sự giải quyết hậu quả của hợp đồng là có căn cứ. Theo đơn khởi ki ện thì bàT yêuc ầu trả lại s ố tiền cọc là 200.000.000 đ ồng, đến tại phiên tòa sơ th ẩm, bàT chỉ yêu cầu bà K trả 100.000.000 đồng và bàT rút một phần yêu cầu khởi kiện đối với số tiền cọc 100.000.000 đồng, số tiền này để hỗ trợ bà K đối với số cây trồng bị phá bỏ. Đây là ý chí tự định đoạt của bà T, Tòa án cấp sơ thẩm đình chỉ xét xử một phần yêuc ầu khởi kiện vàch ấp nhận yêuc ầu khởi kiện của bàT là phù hợp.
Riêng mối quanh ệ hùn vốn của bàT và ông Lê VạnH , mỗi ngư ời hùn 100.000.000 đồng để nhận chuyển nhượng đất của bà K thì bà K không biết, bàT và ông H không yêu cầu giải quyết trong vụ án này nên Tòa án không xem xét là có căn cứ, nếu có tranh chấp thì giải quyết bằng vụ án khác.
[3] Kháng cáo của bị đơn Bà Phạm Thị K là không có căn cứ chấp nhận. Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương tại phiên tòa là phù hợp.
[4] Án phí dân s ự phúc thẩm: Người kháng cáo phải chịu theo Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:
- Căn cứ khoản 1 Điều 148, khoản 1 Điều 308, Điều 313 của Bộ luật Tố tụng dân sự;
- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, mi ễn, gi ảm, thu, n ộp, quản lý và s ử dụng án phí và lệ phí Tòa án,
1. Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn Bà Phạm Thị K.

## Page 6

2. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 117/2022/DS-ST ngày 22 tháng 11 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện D, tỉnh Bình Dương.
3. Về án phí dân sự phúc thẩm: Bà Phạm Thị K phải chịu 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự phúc thẩm, được trừ hết vào tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu ti ền tạm ứng án phí, l ệ phí Tòa án s ố 0011148 ngày 22/11/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện D, tỉnh Bình Dương.
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.
Nơi nhận:
- VKSND tỉnh Bình Dương;
- Chi cục THADS huyện D;
 - TAND huyện D;
- Các đương sự;
- Lưu: HCTP, HSVA, Tòa Dân sự.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA

(đã ký, đóng dấu)

 Trần Thị Thanh Trúc