Bản án số: 86/2023/DS-PT
Thân Thị B - Nguyễn Thị N
Số: 86
Ngày: 20/03/2023
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Bình Dương
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thông tin vụ việc: Hủy bản án sơ thẩm do xác định sai quan hệ pháp luật tranh chấp dẫn đến giải quyết vụ án không đúng bản chất của giao dịch dân sự được xác lập giữa các đương sự, áp dụng không đúng pháp luật, xử lý hậu quả không đúng

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG Bản án số: 86/2023/DS-PT Ngày 20-3-2023 V/v tranh chấp về hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa:
 Các Thẩm phán:

Bà Trần Thị Thanh Trúc Ông Nguyễn Văn Tài;
Ông Nguyễn Trung Dũng.
- Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Dung – Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương.
 - Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương tham gia phiên tòa:
Bà Đặng Hà Nhung – Kiểm sát viên.
Ngày 20 tháng 3 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương xét xử phúc thẩm công khai v ụ án dân s ự thụ lý s ố 470/2022/TLPT-DS ngày 21/12/2022 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.
Do Bản án dân sự sơ thẩm số 93/2022/DS-ST ngày 15 tháng 9 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện D, tỉnh Bình Dương bị kháng cáo, kháng nghị.
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 46/2023/QĐPT-DS ngày 10 tháng 02 năm 2023, Quyết định hoãn phiên tòa phúc thẩm số 115/2023/QĐ-PT ngày 28 tháng 02 năm 2023, giữa:
- Nguyên đơn: Bà Thân Thị B, sinh năm 1970; địa chỉ: ấp T, xã L, huyện D, tỉnh Bình Dương.
Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Ông Trịnh Văn T, sinh năm 1995;
địa chỉ: ấp T, xã L, huyện D, tỉnh Bình Dương là người đại diện theo ủy quyền (Giấy ủy quyền ngày 24/02/2023), có mặt.
- Bị đơn: Bà Nguyễn Thị N, sinh năm 1970; địa chỉ: ấp T, xã L, huyện D, tỉnh Bình Dương.

## Page 2

2 Người đại diện hợp pháp của bị đơn: Ông Vũ Công T1, sinh năm 1997; địa chỉ: xãT , huyệnH , tỉnh Bình Phư ớc là ngư ời đại di ện theo ủy quyền (Gi ấy ủy quyền ngày 14/02/2023), có mặt.
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
1. Bà Đỗ Thị M, sinh năm 1932;
2. Ông Nguyễn Văn T2, sinh năm 1961;
3. Ông Nguyễn Văn K, sinh năm 1975;
4. Bà Nguyễn Thị Ngọc D, sinh năm 1990;
5. Bà Nguyễn Thị Minh P, sinh năm 1992 Cùng địa chỉ thường trú: ấp T, xã L, huyện D, tỉnh Bình Dương, vắng mặt.
- Người kháng cáo: bị đơn bà Nguyễn Thị N.
- Viện Kiểm sát kháng ngh ị: Quyết định kháng nghị phúc thẩm số 74/2022/QĐKNPT-VKS-DS ngày 14/10/2022 của Viện trư ởng Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương và Quyết định kháng nghị phúc thẩm số 14/2022/QĐ- VKS-DS ngày 29/9/2022 của Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân huyện D, tỉnh Bình Dương.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Nguyên đơn bà Thân Thị B trình bày:
Vào ngày 18/10/2019 , bà Thân Thị B cónh ận chuy ển như ợng của bà Nguyễn ThịN 01 phần đất diện tích khoảng hơn 500m 2 thuộc thửa đất số 164, tờ bản đồ số 61, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BP 598610 (nay thuộc tờ bản đồ số 61, thửa đất số 198, tọa lạc tại ấp T, xã L, huyện D, tỉnh Bình Dương theo Giấych ứng nhận quy ền s ử dụng đất s ố DC 277528 do S ở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương cấp ngày 03/12/2021 cho bà Nguyễn Thị N); giá chuyển nhượng là 435.000.000 đồng (bốn trăm ba mươi lăm tri ệu đồng). Bà B đã thanh toán cho bàN tổng số tiền là 335.000.000 đồng, cụ thể vào ngày 18/10/2019, bà B đặt cọc cho bàN số tiền 290.000.000 đồng và ngày 03/11/2019, bà B đặt cọc tiếp cho bàN số tiền 45.000.000 đồng. Bà B và bàN thỏa thuận khi nào ra sổ đỏ thì bà B sẽ giao tiếp số tiền còn lại là 100.000.000 đồng cho bà N. Việc chuyển quyền sử dụng đất có mẹ bàN là bà Đỗ ThịM và các anh chị em trong gia đình bàN là ông Nguyễn Văn T2, ông Nguyễn Văn K đồng ý và ký tên vào giấy đặt cọc. Tuy nhiên, sau đó bà B đã nhiều lần yêu cầu bàN thực hiện việc sang tên nhưng bàN cứ hẹn lần này đến lần khác mà vẫn không thực hiện.
Do đó, bà B khởi kiện yêu cầu bàN tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng phần đất có diện tích 509,1m2 thuộc tờ bản đồ số 61, thửa đất số 198, tọa lạc tại ấp T, xã L, huyện D, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DC 277528 do S ở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương cấp ngày 03/12/2021 cho bà Nguyễn Thị N.
Bị đơn bà Nguyễn ThịN trình bày:

## Page 3

3 Ngày 18/10/2019, bàN có thỏa thuận chuyển nhượng cho bà B 01 phần đất có chiều ngang là 10m, chiều dài 50m, tổng diện tích 500m2 thuộc thửa đất số 164, tờ bản đồ số 61, tọa lạc tại ấp T , xã L , huyện D , tỉnh Bình Dương với giá là 435.000.000 đ ồng. BàN đãnh ận cọc của bà B số tiền 335.000.000 đ ồng. Thời điểm đặt cọc, quyền sử dụng đất vẫn đứng tên cha bàN là ông Nguyễn Văn Đ , chưa làm thủ tục nhận thừa kế quyền sử dụng đất. Saum ột thời gian bàN được thừa kế và đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng phía gia đình bàN không cho chuyển nhượng nữa vì đây là đất thừa kế hương quả mà cha mẹ để lại.
Nay với yêu cầu khởi kiện của bà B thì bàN không đồng ý chuyển nhượng, bàN chỉ đồng ý trả lại cho bà B số tiền đã nhận là 335.000.000 đồng.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà M, bà D, bàP trình bày: không đến Tòa án để trình bày ý kiến và làm việc.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông T2, ông K thống nhất trình bày:
Ngày 18/10/2019, bàN có nhận tiền cọc của B và chuyển nhượng cho bà B 01 phần đất có diện tích ngang 10m, dài 50m thu ộc thửa đất số 164, tờ bản đồ số 61, phần đất tọa lạc tại ấp T, xã L, huyện D, tỉnh Bình Dương, đất là do bàN nhận thừa kế của cha để lại. Nay ông T2, ông K đồng ý với ý kiến của bà N.
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 93/2022/DS-ST ngày 15 tháng 9 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện D, tỉnh Bình Dương đã quyết định:
1. Chấp nhận yêuc ầu khởi kiện của nguyên đơn bà Thân Thị B đối với bị đơn bà Nguyễn ThịN về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển như ợng quyền s ử dụng đất”.
- Buộc bà Nguyễn ThịN tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với bà Thân Thị B đã ký kết vào ngày 18/10/2019 đối với phần đất có diện tích là 509,1 m2, phần đất thu ộc t ờ bản đ ồ số 61, thửa đất 198, gi ấych ứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ CS07309 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương cấp cho bà Nguyễn ThịN vào ngày 03/12/2021, phần đất tọa lạc tại ấp T, xã L, huyện D, tỉnh Bình Dương, phần đất có tứ cận:
+ Bắc giáp đường đất;
+ Nam giáp thửa đất số 200;
+ Đông giáp thửa đất số 200;
+ Tây giáp thửa đất số 199.
- Buộc bà Thân Thị B phải có nghĩa vụ thanh toán số tiền 100.000.000 đồng (một trăm triệu đồng) cho bà Nguyễn Thị N.
- Bà Thân Thị B và bà Nguyễn ThịN phải có nghĩa v ụ liên hệ cơ quan có thẩm quyền để thực hiện thủ tục việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.
2. Về chi phí xem xét thẩm định, đo đ ạc, định giá tài s ản: Buộc bà Nguyễn ThịN phải nộp số tiền 1.987.218 đồng (một triệu chín trăm tám mươi bảy ngàn hai trăm mười tám đồng) để hoàn trả lại cho bà Thân Thị B.

## Page 4

4 Ngoài ra, bản án còn tuyên về án phí, nghĩa vụ thi hành án, quyền kháng cáo.
Sau khi có bản án sơ thẩm, ngày 16/9/2022, bị đơn bà Nguyễn ThịN có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.
Ngày 14/10/2022, Viện trư ởng Viện Ki ểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương kháng nghị theo Quyết định kháng nghị phúc thẩm số 74/2022/QĐKNPT-VKS-DS và ngày 29/9/2022, Viện trư ởng Viện Ki ểm sát nhân dân huyện D , tỉnh Bình Dương kháng nghị theo Quyết định kháng nghị phúc thẩm số 14/2022/QĐ-VKS- DS.
Tại phiên tòa phúc th ẩm, nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện; bị đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo, các đương s ự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.
Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương rút kháng nghị của Viện Kiểm sát nhân dân huyện D, tỉnh Bình Dương; gi ữ nguyên kháng nghị của Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương.
 ại diện iện Kiểm sát nh n d n tỉnh Bình Dương phát biểu quan điểm:
Về tố tụng: Những người tiến hành tố tụng và tham giat ố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.
Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét x ử đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với kháng nghị của Viện Kiểm sát nhân dân huyện D, tỉnh Bình Dương. Đối với nội dung vụ án, thời điểm bàN ký kết hợp đồng đặt cọc có bà Đỗ ThịM (mẹ bà N), ông Nguyễn Văn T2 và ông Nguyễn Văn K (anh traic ủa bà N) cùng ký tên . Nay bàN đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với tư cách cá nhân bà N, nên vi ệc bàN cho rằng các thành viên trong gia đình không cho bàN tiếp tục chuyển nhượng cho bà B là không phù h ợp. Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 18/10/2019 gi ữa bàN và bà B đã phát sinh hi ệu lực theo quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự. Tòa án cấp sơ thẩm buộc bàN tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng là có căn cứ. Tuy nhiên, Tòa án cấp sơ thẩm buộc bà B thanh toán số tiền 100.000.000 đồng cho bàN là không phù h ợp, màc ần phải buộc bà B có nghĩa vụ hoàn trả cho bàN phần trăm giá trị đất thời điểm hiện tại tương ứng với số tiền 100.000.000 đồng chưa trả trong tổng số tiền 435.000.000 đồng mới đảm bảo quyền lợi cho bị đơn và phù hợp với lẽ công bằng quy định tại khoản 3 Điều 45 Bộ luật Tố tụng dân sự. Tại hợp đồng đặt cọc và lời khai của các đương sự đều thừa nhận diện tích các bên thỏa thuận chuyển nhượng là 10m, ngang 50m nhưng phần quyết định Tòa án sơ thẩm buộc bàN tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng quyền s ử dụng đất đối với bà B đã ký kết ngày 18/10/2019 đối với di ện tích 509,1m2, thuộc tờ bản đồ số 61, thửa 198 mà không buộc bà B thanh toán cho bàN số tiền theo giá trị đất đối với diện tích đất chênh lệch tăng thêm 9,1m2 so với thỏa thuận là không phù h ợp, gây thi ệt hại cho bà N. Đề nghị Hội đồng xét x ử không chấp nhận kháng cáoc ủa bị đơn; chấp nhận kháng nghị của Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương, sửa bản án sơ thẩm theo hướng phân tích nêu trên.

## Page 5

5 Sau khi nghiên cứu các tài li ệu, chứng cứ có trong h ồ sơ vụ án và đã đư ợc thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, lời trình bày của đương sự, Kiểm sát viên, NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
[1] Về tố tụng:
Những người có quy ền lợi, nghĩa v ụ liên quan bà Đỗ Thị M, ông Nguyễn Văn T2, ông Nguyễn Văn K , bà Nguyễn Thị Ngọc D, bà Nguyễn Thị Minh P có yêu cầu giải quyết vắng mặt nên căn cứ Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử xét xử vắng mặt các đương sự nêu trên.
Tại phiên tòa, đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương rút kháng nghị của Viện Kiểm sát nhân dân huyện D, tỉnh Bình Dương nên căn cứ Điều 289 Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với kháng nghị của Viện Kiểm sát nhân dân huyện D.
[2] Tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án thể hiện:
Bà Nguyễn ThịN thỏa thuận chuyển nhượng cho bà Thân Thị B diện tích đất 500m2 thuộc 01 phần thửa đất số 164, tờ bản đồ số 61, tọa lạc tại ấp T, xã L, huyện D, tỉnh Bình Dương; giá chuyển nhượng 435.000.000 đồng. Hai bên xác lập Hợp đồng đặt cọc tiền (về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất) ngày 18/10/2019. Bà B đã trả cho bàN số tiền 335.000.000 đồng. Đây là tình tiết được các đương sự thừa nhận, không phải chứng minh theo Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự.
Hợp đồng đặt cọc tiền (về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất) ngày 18/10/ 2019 giữa bàN (bên bán) và bà B (bên mua) cón ội dung:
“Giá chuyển nhượng: 435.000.000 (bốn trăm ba lăm triệu)
Lần 1: Ngày 18/10/2019 Bên B đặt cọc: 290.000.000 N (Hai trăm chín mươi triệu đồng)
Lần 2: Ngày 03/11/2019 Bên B đặt cọc: 45.000.000 N (Bốn lăm triệu)
Lần 3: Ngày …/…/201… sau khi bên A hoàn tất tất cả các thủ tục và ký văn bản chuyển nhượng… tại phòng công chứng có thẩm quyền thì bên có trách nhiệm thanh toán số tiền là:… N Bên B giữ lại của bên A số tiền: 100.000.000 N N (một trăm triệu đồng)…
 ến khi bên A giao sổ thì bên B mới giao đủ tiền còn lại.
Ngày 03/11/2019, trường hợp bên A không cung cấp giấy tờ liên quan về thửa đất hay thửa đất bị tranh chấp, hoặc đổi ý không bán thì phải bồi thường gấp 3 lần số tiền bên B đã đặt cọc. Bên B không đúng hẹn theo thỏa thuận đặt cọc sẽ mất toàn bộ số tiền đã đặt cọc cho bên A…”

## Page 6

6 Như vậy, nội dung của Hợp đồng đặt cọc tiền nêu trên thỏa mãn điều kiện là hợp đồng đặt cọc theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015. Đây chỉ là đặt cọc để đảm bảo giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, số tiền đặt cọc chia làm hai lần và tiền đặt cọc này là do bà B giao cho bàN để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trong hợp đồng đặt cọc thể hiện rõ thỏa thuận của bàN và bà B đặt cọc 02 lần vào ngày 18/10/2019 là 290.000.000 đồng và ngày 03/11/2019 là 45.000.000 đ ồng. Tòa án cấp sơ thẩm cho rằng ngày 03/11/2019 bà B đã giao cho bàN số tiền 45.000.000 đồng là bàN nhận thêm ti ền, từ đó giao dịch đặt cọc đã chuyển thành giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không đúng, từ đó xác định quan hệ tranh chấp là “tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” là chưa phù hợp. Do xác định sai quan hệ pháp luật tranh chấp dẫn đến giải quyết vụ án không đúng bản chất của giao dịch dân s ự được xác lập giữa các đương s ự, áp dụng không đúng pháp lu ật, x ử lý hậu qu ả không đúng .
Nhận thấy, Tòa án cấp sơ thẩm có sai lầm nghiêm trọng, Tòa án cấp phúc thẩm không thể khắc phục do vi phạm nguyên tắc hai cấp xét xử, nên cần phải hủy bản án sơ thẩm và giao cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.
Từ những phân tích nêu trên, nhận thấy Quyết định kháng nghị của Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương và kháng cáoc ủa bị đơn là có căn cứ chấp nhận một phần.
[3] Án phí dân s ự phúc thẩm: Người kháng cáo không phải chịu theo Nghị quyết s ố 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thư ờng v ụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
- Căn cứ khoản 3 Điều 148, Điều 289, Điều 310, Điều 313 của Bộ luật Tố tụng dân sự;
- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, mi ễn, gi ảm, thu, n ộp, quản lý và s ử dụng án phí và lệ phí Tòa án,
1. Đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với Quyết định kháng nghị phúc thẩm số 14/2022/QĐ-VKS-DS ngày 29/9/2022 của Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân huyện D, tỉnh Bình Dương.
2. Chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn bà Nguyễn ThịN và một phần Quyết định kháng nghị phúc thẩm số 74/2022/QĐKNPT-VKS-DS ngày 14/10/2022 của Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương.
3. Hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 93/2022/DS-ST ngày 15 tháng 9 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện D, tỉnh Bình Dương.
Chuyển hồ sơ cho Tòa án nhân dân huyện D giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.

## Page 7

4. Về án phí dân sự phúc thẩm: Trả cho bà Nguyễn ThịN 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án s ố 0010881 ngày 16/9/2022 của Chic ục Thi hành án dân s ự huyện D, tỉnh Bình Dương.
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.
Nơi nhận:
- VKSND tỉnh Bình Dương;
- VKSND huyện D;
- Chi cục THADS huyện D;
 - TAND huyện D;
- Các đương sự;
- Lưu: HCTP, HSVA, Tòa Dân sự.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA

(đã ký, đóng dấu)

 Trần Thị Thanh Trúc