Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩmsố 608/2023/QĐPT-DS
Tranh chấp kiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Số: 233/2023/DS-PT
Ngày: 26/04/2023
Tòa án xét xử: TAND cấp cao tại TP Hồ Chí Minh
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: Tranh chấp kiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

## Page 1

TOÀÁNNHÂNDÂNCẤPCAOTẠITHÀNHPHỐHỒCHÍMINH______________________________ CỘNGHOÀXÃHỘICHỦNGHĨAVIỆTNAMĐộcLập–Tựdo–Hạnhphúc___________________________________ Bảnánsố: 233/2023/DS-PTNgày: 26- 4- 2023V/v“Tranhchấpkiệnđòi quyềnsửdụngđất vàbồi thườngthiệt hại”
NHÂNDANHNƯỚCCỘNGHOÀXÃHỘICHỦNGHĨAVIỆTNAM TOÀÁNNHÂNDÂNCẤPCAOTẠITHÀNHPHỐHỒCHÍMINH
- ThànhphầnHội đồngxét xửphúcthẩmgồmcó:ThẩmPhán- Chủtoạphiêntòa: ÔngVươngMinhTâmCácthẩmphán: ÔngĐỗĐìnhThanhÔngPhạmVănCông- Thưkýphiêntòa: ÔngLêĐỗHồngQuân, ThưkýToàánnhândâncấpcaotại ThànhphốHồChí Minh.- Đại diệnViệnkiểmsát nhândâncấpcaotại ThànhphốHồChí Minhthamgiaphiêntòa: BàCaoThị Hạnh, Kiểmsát viên.Ngày 26 tháng 4 năm2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Thànhphố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số529/2022/TLPT-DS ngày 08 tháng 11 năm2022, về việc “Tranh chấp kiện hợpđồngchuyểnnhượngquyềnsửdụngđất”.Do Bản án dân sự sơ thẩmsố 41/2022/DS-STngày 20 tháng 7 năm2022cuảToàánnhândântỉnhLbị khángcáo.Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩmsố 608/2023/QĐPT-DSngày29tháng3năm2023; giữacácđươngsự:1. Nguyênđơn: ÔngLêTrọngH, sinhnăm: 1979;Địachỉ: Ấp7, xãN, huyệnB, tỉnhL.Người đại diện theo ủy quyền: Ông Trần Hữu T, sinh năm: 1971; Địa chỉ: 63D,khu 1B, thị trấn Cần Đước, huyệnC, tỉnhL. TheoVănbảnuỷquyềnngày26/02/2021(cómặt).2. Bị đơn:2.1. ÔngLêTrọngN, sinhnăm1988(vắngmặt);2.2. BàĐặngThị ThuỳD, sinhnăm: 1992(vắngmặt);Cùngđịachỉ: Số282, ấp5, xãT, huyệnT, tỉnhL.3.Người cóquyềnlợi, nghĩ vụliênquan:3.1. Ông Nguyễn Thanh X, sinh năm: 1968; Địa chỉ: Le Biurg 87400 LeChatenet –En–Dogaon, Pháp.

## Page 2

Địachỉ cưtrúhiệnnay: ẤpBT3, xãB, huyệnB, tỉnhB(vắngmặt).3.2. BàTrầnThị D, sinhnăm: 1958(vắngmặt);3.4. ÔngTrươngVănO, sinhnăm: 1952(vắngmặt);Cùngđịachỉ: Số216/01, đườngtỉnh833B, ấp1, xãLạcTấn, huyệnTânTrụ, tỉnhL. - Người khángcáo: ÔngTrầnHữuTlàđại diệnuỷquyềncuảnguyênđơn.NỘIDUNGVỤÁN:Trongđơnkhởi kiệnngày18/3/2021, quátrìnhgiải quyết vụánnguyênđơnôngLêTrọngHdoôngTrầnHữuTlàngười đại diệntheouỷquyềntrìnhbày:Ông Nguyễn Thanh Xcó nhu cầu mua đất tại Việt Nam, có thỏa thuận đểôngLêTrọngHđứngtênquyềnsửdụngđất.Ngày 01/02/2015 ông Lê Trọng N, bà Đặng Thị Thùy D ký hợp đồngchuyển nhượng cho ông Lê Trọng H2 thửa đất: thửa 35, diện tích 1431,5m 2 ,loại đất ONT và thửa 81, diện tích 321,7m 2 , loại đất lúa, cùng tờbản đồ số 23,gắn liền ngôi nhà cấp 4, kết cấu bêtôngcốt thép, váchtường, nềnxi măng, diệntích xây dựng 150m 2 tọa lạc tại ấp 5, xã An Nhựt Tân (nay là xã Tân Bình),huyện Tân Trụ, tỉnh L. Giá chuyển nhượng là 3.000.000.000đồng (ba tỷ đồng),hợp đồngchưađượccôngchứng, chứngthực. ÔngNguyễnThanhXđãtrựctiếpthanh toán tiền sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng. Ông Lê Trọng Hđã nhậnnhàđất, trựctiếptrôngcoi quảnlýsửdụngtừngày01/02/2015chođếnnay.ông Lê Trọng Hvà ông Nguyễn Thanh Xđã nhiều lần đôn đốc, nhắc nhởông Lê Trọng Nbà ĐặngThị ThuỳDthựchiệnviệccôngchứngsangtênquyềnsửdụng đất cho ông Lê Trọng H, do ông Lê Trọng Hvà ông Lê TrọngNlàhaianh emruột nên ông LêTrọngHtintưởngôngLêTrọngNcònôngLêTrọngNthì cứhẹn nhiều lần với ông Lê Trọng Hsẽ chuyển quyền sửdụng đất cho ôngLê Trọng Hnhưng ông Lê Trọng Nkhông thực hiện nên ông Lê Trọng Hkhởikiện.Tại phiên tòa ông Thọlàngười đại diệntheouỷquyềncuảôngLêTrọngHtrình bày toàn bộ số tiền 3.000.000.000đồng theo biên bản giao nhận tiền vàHợp đồng mua bán đất cùng ngày 01/02/2015 là tiềncuảôngNguyễnThanhX,ông Lê Trọng H chỉ là người đứng tên dùmông Nguyễn Thanh Xtrong giấychứngnhậnquyềnsửdụngđất.Ông Lê Trọng Hkhởi kiện yêu cầu Tòa án buộc ôngLêTrọngN, bàĐặngThị Thùy Dký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 01/02/2015đối với hai thửa đất số 35, diện tích 1431,5m 2 , loại đất ởnông thôn và thửa đấtsố 81, diện tích 321,7m2, loại đất luácùngtờbảnđồsố23, gắnliềnvới cănnhàcấp4, diệntích150m 2 toạlạctại ấp5, xãAnNhựt Tân, huyệnTânTrụ, tỉnhL.Bị đơn ông Lê Trọng Nvắng mặt nhưng có lời khai vàongày16/12/2021nhưsau: Hai thửa đất số 35 và 81, tờbảnđồsố23toạlạctại ấp5, xãTânBình,huyện Tân Trụ, tỉnhLôngkýchuyểnnhượngbằnggiấytaychoôngLêTrọngHvào năm2015 với giá là 3.000.000.000đồng. Ông thừanhậnôngLêTrọngHđã 2

## Page 3

giao đủ tiền cho ông. Trên đất khi chuyển nhượng có căn nhà mái tôn xi măngvà ao cá, câytrồngnhưbiênbảnxemxét thẩmđịnhtại chỗngày16/12/2021cuảTòa án nhân dân tỉnh Lghi nhận. Nhưng riêng căn nhà lúc đó vẫn còn sửdụngđược. ông Lê Trọng Nđã giao đất cho Hiếu nhưng không lập biên bản giao vàông Lê Trọng Hnhà xa nên có giaochoôngLêVănClàcharuột ôngLêTrọngHvàôngLêTrọngNtrôngcoi vàquảnlýsửdụng02thửađất này.Năm 2017, do cần tiền làm ăn nên ông Lê Trọng N có tiếp tục chuyểnnhượng 02 thửa đất 35 và 81 cho vợchồng bà Trần Thị D, ông Trương Văn O.Lúc đó, do giấy chứng nhận quyền sửdụng đất ông Lê Trọng Nđang thế chấpvay tại ngân hàng với số tiền là200.000.000đồngnênbàTrầnThị Dcóđưatiềncho ôngLêTrọngNđểxoáthếchấp. Saukhi xoáthếchấpthì ôngThành(làconrể của bà Trần Thị D) tự ý cầmgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất đi côngchứng và chuyển quyền sử dụng đất sang tên bà Trần Thị D. ông Lê Trọng Nxác định ông được ông Thành giới thiệu vay tiền của bà Trần Thị Dchứkhôngchuyển nhượng đất, giá chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyềnsửdụngđất là500.000.000đồngnhưngthựcchất ôngchỉ nhậntiềntừôngThànhvới sốtiềnlà370.000.000đồng.ông Lê Trọng Nxác định tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sửdụng đất giữa ông với bà Trần Thị D, ông On đã được Tòa án nhân dân huyệnTân Trụ xét xửsơthẩm, Tòa án nhân dân tỉnh Lxét xửphúc thẩmbằng bảnáncó hiệu lực, bản án đã bác yêu cầu khởi kiện của ông Lê Trọng N, công LêTrọng Nhợp đồng chuyển nhượng đất cho bà Trần Thị Dvà hiện nay bà TrầnThị Dlà người đứng tên quyền sửdụng 02 thửa đất trên, ông Lê Trọng Nđangkhiếu nại theo thủ tục giámđốc thẩm. Trường hợp Tòa án không cócăncứhuỷgiấy chứng nhận quyền sửdụng đất cuảbàTrầnThị Dthì ôngLêTrọngNđồngýhoàntrảsốtiền3.000.000.000đồng(batỷđồng) choôngLêTrọngH.Bị đơn bà Đặng Thị Thùy D vắng mặt nhưng có lời khai vào ngày08/12/2021 nhưsau: bàĐặngThị ThuỳDxácđịnhbàlàvợcuảôngLêTrọngNvà chữký trong các biên bảngiaonhậntiềnvàHợpđồngchuyểnnhượngquyềnsử dụng đất cùng ngày 01/02/2015 là chữ ký của bà. bà Đặng Thị Thùy Dxácđịnhbàkhôngcóyêucầuphảntốgì trongvụánnày.Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Trần Thị Dtrình bày tại biênbản lấy lời khai ngày 14/12/2021 nhưsau: BàNhậnchuyểnnhượng02thửađấtsố35và81vàonăm2017với giánhậnchuyểnnhượnglà800.000.000đồng. Sauđó giữa bà với ông Lê Trọng Ncó phát tranh chấp do ôngLêTrọngNchorằngông Lê Trọng Nchỉ vay tiền chứkhông chuyển nhượng đất cho bà TrầnThị D.Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sửdụng đất giữa ông Lê Trọng Nvà bà đã được Tòa án nhân dân huyện Tân Trụ giải quyết theo thủ tục sơthẩmvà Tòa án nhân dân tỉnh Lgiải quyết bằngbảnánphúcthẩmsố27/2020/DS-PTngày 07/8/2020, bản án phúc thẩm đã bác yêu cầu cầu khởi kiện của ông LêTrọng N, bà Trần Thị Dđược tiếp tục sửdụng 02 thửađất 35và81vàhiệnnaybàđangđứngtênhai thửađất này.
3

## Page 4

bà Trần Thị Dxác định bà nhận chuyển nhượng đất làngaytình, hợpphápđúng trình tự, thủ tục nên bà khôngđồngývới tranhchấpgiữabàôngLêTrọngHvới ôngLêTrọngNvàyêucầutiếptụcquảnlýsửdụnghai thửađất trên.Tại bản tựkhai ngày 30/5/2022 người có quyền lợi nghĩavụliênquanôngLê Văn Ctrình bày: ông Lê Văn Clà cha ruột của Lê Trọng Hvà Lê Trọng N,đối với tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông LêTrọng Hvới ông Lê Trọng N, bà Đặng Thị Thùy Dtại thửa đất 35 và 81 ôngkhông có ý kiến, không có yêucầugì trongvụánnày. ôngLêVănCtrìnhtrướcvà sau khi ông Lê Trọng Nchuyển nhượng đất cho ông Lê Trọng Hthì 2 thửađất trên đều giao cho ông LêVănCquảnlýsửdụngđểnuôi Bòvàtrồngmột sốcây trên đất. ông Lê Văn Cxin được vắng mặt trong quá trình giải quyết vụ ántại Toàáncáccấp, ôngđềnghị Toàángiải quyết theoquyđịnhcuảphápluật.Ông Nguyễn Thanh Xđã được tòa án tống đạt trực tiếp văn bản tố tụngnhưng từchối ký nhận vàtừchối trìnhbàykhi toàántiếnhànhlậpbiênbảnlàmviệcnênkhôngcólời trìnhbày.Quá trình giải quyết vụ án bên ông Lê Trọng Hvà ông Lê Trọng Nthốngnhất đề nghị Tòa án sử dụng mảnh trích đo địa chính số 56-2019 được Chinhánh văn phòng đăng ký đất đai tại huyện Tân Trụ duyệt ngày 07/3/2019 đểlàm cơ sở giải quyết vụ án và thống nhất với chứng thư thẩm định giá số304/21/12/2021/TĐG LA-BĐS ngày 21/12/2021 do Công ty cổ phần thươngmại dịchvụvàtưvấnHồngĐứcthựchiện.Tại Bản án dân sự sơ thẩmsố 41/2022/DS-STngày 20 tháng 7 năm2022cuảToàánnhândântỉnhLđãtuyênxử:Căn cứ vào các điều 5, 26, 35, 147, 227, 228, 271 và 273 của Bộ luật Tốtụng dân sự năm2015; các điều 689, 134, 122, 127 Bộ luật dân sự2005; Điều188 Luật đất đai năm 2013; Điều 26, điểma khoản 2 Điều 27 Nghị quyết số326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu,nộp, quảnlývàsửdụngánphí vàlệphí Toàán.Tuyênxử:1. Khôngchấpyêucầukhởi kiệncuảôngLêTrọngHđối với ôngLêTrọngN, bà Đặng Thị Thùy D về việc yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyểnnhượngquyềnsửdụngđất.2. Tuyên bố Vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sửdụngđất kýngày01/02/2015 giữa ông Lê Trọng H, ông Nguyễn Thanh X với Lê Trọng N vàĐặng Thị Thùy Dđối với thửa đất số 35, diện tích 1431,5m 2 , loại đất ONTvàthửa 81, diện tích 321,7m 2 , loại đất lúa, cùng tờbản đồ số23, gắnliềnngôi nhàcấp 4, kết cấu bê tông cốt thép, vách tường, nên xi măng, diện tích xây dựng150m 2 tọa lạc tại ấp 5, xã An Nhựt Tân (nay là xã Tân Bình), huyện Tân Trụ,tỉnhL.Ngoài ra bản án sơ thẩmcòn tuyên về các chi phí tố tụng, về án phí, cácquyđịnhvềthi hànhánvàquyềnkhángcáocuảcácđươngsự.
4

## Page 5

Ngày 25/7/2022, ông Trần Hữu Tlà đại diện ủy quyền của nguyên đơn cóđơnkhángcáotoànbộbảnánsơthẩm.Tại phiêntoàphúcthẩm:Người khángcáovẫngiữnguyênyêucầukhángcáo.Đại diện Viện kiểmsát nhân dân cấpcaotại ThànhphốHồChí Minhthamgiaphiêntoàphát biểuýkiến:Về việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án ở giai đoạnphúc thẩm: Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa và Hội đồng xét xử đã thực hiệnđúng theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự; các đương sựthamgia tố tụngtại phiên tòa chấp hành đúng quyền và nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật Tốtụngdânsự.Về nội dung kháng cáo của nguyên đơn: Tòa sơ thẩmkhông đưa ông LêVăn Cthamgiatốtụng, trênđất cócôngtrình, tài sảntrênđất, câylâunăm. Bảnán không giải quyết về tài sản, cây trồng trên đất. Bản án sơ thẩmkhông giảiquyết hậu quả hợp đồng vô hiệu là không phù hợp. Đề nghị Hội đồng xét xửchấp nhận một phần khángcáocuảnguyênđơnhuỷánsơthẩmvàgiaohồsơvềcấpsơthẩmxét xửlại. NHẬNĐỊNHCUẢTOÀÁN:[1] Về tínhhợpphápcuảđơnkhángcáo: ĐơnkhángcáocuảôngTrầnHữuTlà đại diện theo ủy quyềncuảnguyênđơnlàmtronghạnluật định, đãnộptạmứng án phí dân sựphúc thẩmnên đủ điều kiện để thụ lý và xét xửtheo trình tựphúcthẩm.[2] Vềquanhệphápluật, thời hiệukhởi kiện, thẩmquyềngiải quyết vụán:Nguyên đơn ông Lê Trọng Hkhởi kiện yêucầubị đơnôngLêTrọngN, bàĐặng Thị Thùy Dtiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sửdụngđất và các tài sảngắnliềnvới đất kýngày01/02/2015giữaôngLêTrọngH, ôngNguyễn Thanh Xvới ông LêTrọngNbàĐặngThị ThuỳD. Theođơnkhởi kiệncủa ông Lê Trọng HthểhiệnôngNguyễnThanhX, sinhnăm: 1968; Địachỉ: LeBiurg87400LeChatenet –En–Dogaon, Pháp. DođóToàánnhândântỉnhLđãxác định quan hệ pháp luật tranh chấp là “Tranh chấphợpđồngchuyểnnhượngquyền sửdụngđất”vàthụlý, xét xửvụánlàcócăncứ, đúngquyđịnhtại khoản3Điều35, Điều37Bộluật tốtụngdânsựnăm2015.[3] Vềkhángcáocuảnguyênđơn:Xét thấy, tại BL 212 ông Lê Văn C là người đang quản lý sử dụng đấtnhưng Tòa sơ thẩmkhông đưa ông Lê Văn Cvào thamgia tố tụng với tưcáchngười cóquyềnlợi, nghĩavụliênquanvụánlàthiếusót.Tại chứng thưthẩmđịnh giá(BL165) thểhiệncócôngtrìnhxâydựngtrênđất, có giá trị 50.957.000 đồng. Biên bản đo đạc định giá tài sản (BL189) thểhiện đất đang có công trình và cây lâu nămtrên đất, nhưng bản sơthẩmkhôngxửlý tài sản trên đất tranh chấp nhưthếnào?CócôngsứcđónggópcuảôngLêVăn Chay không? Bản án tuyên hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sửdụng5

## Page 6

đất, trên đất có nhà và cây lâu nămnhưng không tuyên buộc ông Lê Trọng H,ông Lê Văn C giao quyền sử dụng đất, vật kiến trúc, cây lâu nămtrên đất làkhôngđảmbảochoviệcThi hànhbảnán.Mặt khác, bản án sơ thẩmkhông xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu làkhông đúng, vì: Theo tài liệu Biên bản phiên tòa các bên đều khai không có tàiliệu chứng cứ gì chứng minh ông Nguyễn Thanh Xcho ông Lê Trọng Hđứngtên ký hợp đồng và đứng tên thay quyền sửdụngđất cuảôngNguyễnThanhX.ông Nguyễn Thanh X cũng không có giấy ủy quyền thay mặt ông NguyễnThanh Xcho ông Lê Trọng H. ông Nguyễn Thanh Xcũng từ chối không đếntham dự phiên tòa. Xét, Hợp đồng mua bán đất do ông Lê Trọng H và ôngNguyễn Thanh Xđứng tên mua đất. ông Lê Trọng Hyêu cầuxửlýhậuquảcuảhợp đồng vô hiệu nên hủy hợp đồng. Thế nhưng bản án sơthẩmlại không căncứchứng cứlà văn bản giấy tờmà căn cứlời trình bày cuảđươngsự, trongkhilời khai với chứng cứtrên không phù hợp nhau. Nên không giải quyết hậu quảhợpđồngvôhiệulàkhôngđúng.Như đã phân tích ở trên, cho thấy ông Lê Trọng Hkháng cáo là có cơsởchấp nhận. Bản án sơthẩmtách vụánlàgâythiệt hại quyềnvàlợi íchhợpphápcủa ông Lê TrọngH. Nhữngthiếusót cuảcấpsơthẩm, cấpphúcthẩmkhôngthểkhắc phục được cần hủy toàn bộ bản án sơthẩmđểcấpsơthẩmđiềutra, xét xửlại theoquyđịnh.[4] NguyênđơnôngLêTrọngHkhôngphải chịuánphí dânsựphúcthẩm.Vì cáclẽtrên; QUYẾTĐỊNH:Căncứkhoản3Điều308cuảBộluật Tốtụngdânsựnăm2015.1/ Hủy toàn bộ bản án dân sựsơthẩmsố 41/2022/DS-STngày 20 tháng 7năm2022cuảToàánnhândântỉnhL.Chuyển toàn bộ hồ sơvụ án về cho Tòa án nhân dân tỉnh Lxét xửlại theoquyđịnh.2/ Nguyên đơn ông Lê Trọng Hkhông phải chịu án phí dân sựphúcthẩm.Hoàn trả cho ông Lê Trọng H300.000 đồng tiền tạmứng án phí dân sự phúcthẩmtheo biên lai thu số 0000498 ngày 08/8/2022 của Cục Thi hành án dân sựtỉnhL.Bảnánphúcthẩmcóhiệulựcphápluật kểtừngàytuyênán.Nơi nhận:- Toàánnhândântối cao;- Việnkiểmsát nhândâncấpcaotại ThànhphốHồChí Minh;- TANDtỉnhL;- VKSNDtỉnh LongAn;- CụcTHADS tỉnh LongAn;- Đươngsự;- Lưu(3), 17b(HQ).
TM.HỘIĐỒNGXÉTXỬPHÚCTHẨMTHẨMPHÁN- CHỦTOẠPHIÊNTÒA Đãký VươngMinhTâm 6

## Page 7

7