Bản án số: 37/2023/DS -ST
tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Số: 37
Ngày: 16/03/2023
Tòa án xét xử: TAND TP. Qui Nhơn, tỉnh Bình Định
Cấp xét xử: Sơ thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thông tin vụ việc: Bà Phạm Thị H và ông Nguyễn Công T tranh chấp hợp đồng đặt cọc

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ QUY NHƠN TỈNH BÌNH ĐỊNH

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Bản án số: 37/2023/DS -ST Ngày: 16 - 03 - 2023 V/v: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”



 NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

 TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ QUY NHƠN, TỈNH BÌNH ĐỊNH

 */- Với thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:
- Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Trần Thị Minh Hòa
- Các Hội thẩm nhân dân: Ông Nguyễn Ron Ông Nguyễn Tấn Bình
- Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Mỹ Nương Thư ký Tòa án nhân dân thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định
- Đại diện VKSND thành phố Quy Nhơn tham gia phiên tòa:
Bà Tô Thị Bích Trâm - Kiểm sát viên

*** Ngày 16 tháng 03 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Q tỉnh B xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ ý số 345/2022/TLST-DS ngày 05 tháng 8 năm 2022 về việc “tranh chấp hợp đồng đặt cọc” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 20/2023/QĐXX-ST ngày 15/02/2023 giữa các đương sự:
Nguyên đơn : Bà Phạm Thị H, sinh năm 1959; Địa chỉ: số 135 đường D, thành phố Q, tỉnh B; Người đại diện hợp pháp của bà H: ông Trần Minh C1, sinh năm: 1980; Địa chỉ: số 135 đường D, thành phố Q, tỉnh B (theo hợp đồng ủy quyền số 00703 ngày 28/9/2022 (có mặt)
Bị đơn: 1. Ông Nguyễn Công T, sinh năm: 1966; Địa chỉ: số 196 đường N, thành phố Q, tỉnh B (có mặt)
2. Bà Nguyễn Thị Minh P, sinh năm 1962, Địa chỉ: 337 L1, thành phố Q, tỉnh B (có mặt)
Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan:

## Page 2

1. Bà Hồng Thị Kim C, sinh năm: 1960; Địa chỉ: số 196 đường N, thành phố Q, tỉnh B (có mặt) ; Người đại diện hợp pháp của bà C: ông Trần Công L2, Địa chỉ:
số 80 đường M, thành phố Q, tỉnh B (theo hợp đồng ủy quyền số 005680 ngày 17/8/2022) (có mặt)
2. Anh Nguyễn Công T1, sinh năm: 1989 (có mặt)
3. Anh Nguyễn Hữu P1, sinh năm: 1992 (vắng mặt, có đơn yêu cầu Tòa án giải quyết vắng mặt)
Cùng địa chỉ: số 196 đường N, thành phố Q, tỉnh B .
4. Bà Nguyễn Thị Kim L, sinh năm: 1960; Địa chỉ: 362/6/11 đường T6, thành phố Q (có mặt)
5. Bà Nguyễn Thị Phương D, sinh năm: 1964; Địa chỉ: số 31 đường N1, thành phố Q, tỉnh B (có mặt)
6. Bà Nguyễn Thị Kim T2, sinh năm: 1968; Địa chỉ: Tổ 3, khu vực 8, phường N2 (hẻm 220 đường N), thành phố Q (có mặt)
7. Bà Nguyễn Thị Thanh T3, sinh năm: 19 70; Địa chỉ: 169/18/5 đường T7, thành phố Q, tỉnh B (có mặt)
8. Bà Nguyễn Thị Thanh T4, sinh năm: 1974; Địa chỉ: Tổ 3, khu vực 8, phường N2, thành phố Q, tỉnh B (có mặt)
9. Ông Nguyễn Văn T5, sinh năm: 1960; Địa chỉ: 337 đường L1, thành phố Q, tỉnh B (có mặt)
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Theo đơn khởi kiện ngày 12/07/2022, đơn khởi kiện sửa đổi bổ sung ngày 07/02/2023 và các ời khai trong quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn do ông Trần Minh C1 trình bày:
Khoảng tháng 03/2021, biết bà H có nhu cầu cần mua thêm nhà đất để mở rộng diện tích Phòng khám nên vợ chồng ông T và bàC (ở đối diện phòng khám)
đã chủ động iên hệ gặp bà H để đặt vấn đề bán 02 căn nhà ở địa chỉ 196 N, thành phố Q, diện tích 192,78m 2 và căn nhà iền kế phía sau, diện tích 124,19m 2, ở địa chỉ: 220/02/9/11 N, thành phố Q (tổng diện tích 2 căn nhà này à khoảng 317 m2).
Vợ chồng ông T và bàC nói 2 căn nhà này à của cha mẹ ruột ông T để ại cho ông Thưởng theo diện thừa kế . Sau nhiều ần gặp gỡ thỏa thuận, bà H đồng ý mua 2 căn nhà nói trên.
Ngày 05/4/2021, tại căn nhà 196 N, Bên A gồm có: ông T và bà Nguyễn Thị Minh P (chị ruột ông T, đại diện cho gia đình ông T), ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà với bên B à bà H (không có công chứng, do chưa có giấy chứng nhận)
- Hai bên thỏa thuận mua bán 2 căn nhà à 26 .000.000.000 đồng, số tiền đặt cọc mua bán à 1.500.000.000 đồng; Thời hạn bên A giao nhà và sổ cho bên B à 60 ngày kể từ ngày ký hợp đồng mua bán nhà (ngày 05/4/2021); Bên A có trách

## Page 3

nhiệm àm sổ sở hữu nhà đất tại địa chỉ 196 N, diện tích 317 m2 (diện tích này à tính gộp uôn diện tích nhà iền kề phía sau) và giao sổ, nhà cho bên B theo đúng thời hạn trên. Trường hợp bên A thay đổi không bán nhà cho bên B thì phải bồi thường cho bên B số tiền 3 .000.000.000 đồng. Bà H đã giao cho ông T số tiền đặt cọc 1.500.000.000 đồng sau khi hai bên ký hợp đồng đặt cọc nhưng cho đến nay ông T, bàP vẫn không làm các thủ tục để chuyển nhượng nhà đất như đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc.
Qua tìm hiểu thì bà H được biết ông T nợ tiền bên ngoài rất nhiều không có khả năng trả nợ, bị chủ nợ hăm dọa đòi nợ nên sau khi ấy tiền cọc 1.500.000.000 đồng của bà H thì đem đi trả nợ hết. Quá thời hạn thỏa thuận mua bán nhà theo hợp đồng đặt cọc nhưng vợ chồng ông T viện nhiều ý do nói chưa àm sổ đỏ được. Bà Hyêu cầu trả ại tiền cọc thì ông T không chịu trả. Ngày 13/4/2022, ông T có viết giấy xác nhận ại sự việc như nêu trên và hẹn 30 ngày sau sẽ trả ại số tiền đặt cọc đã nhận nhưng đến nay ông T cũng không trả.
Do đó, bà H khởi kiện yêu cầu ông T, bàP phải trả ại số tiền đặt cọc đã nhận 1.500.000.000 đồng. Trước đây bà Hyêu cầu ông T, bàP phải trả 1.500.000.000 đồng tiền cọc và chịu phạt cọc nay bà nhận thấy việc bà ký kết hợp đồng với ông T, bàP khi gia đình ông T chưa có giấy chứng nhận à không đúng nên bà xin rút yêu cầu phạt cọc chỉ yêu cầu ông T trả tiền ãi suất của khoản tiền đặt cọc 1.500.000.000 đồng với ãi suất 10%/năm kể từ ngày 05/04/2021 đến ngày Tòa giải quyết xong vụ án.
Tại phiên tòa ông C1 trình bày bổ sung: Bà H không yêu cầu bàP trả tiền đặt cọc và tiền ãi, do bàP không nhận tiền. Về thời gian tính ãi suất yêu cầu Tòa án tính từ ngày 06/06/2021 đến ngày 16/03/2023. Hiện bà H có giữ của ông T 01 đơn xin chứng nhận hợp ệ về đất ở của ông Nguyễn M1, bà Trần Thị A và 01 đơn xin chứng nhận hợp ệ về đất ở của ông Nguyễn Công T và bà Hồng Thị Kim C do UBND phường N2 xác nhận cùng ngày 24/12/2003 (đều à bản gốc). Bà H đồng ý trả ại giấy tờ nêu trên nếu ông T trả ại số tiền đặt cọc và ãi suất như đã nêu trên.
Bị đơn ông Nguyễn Công T trình bày: Cha mẹ ông à ông Nguyễn M1, chết năm 2014 và bà Trần Thị A chết năm 2021 có 7 người con gồm ông và 6 chị em gái gồm Nguyễn Thị Kim L, Nguyễn Thị Minh P, Nguyễn Thị Phương D, Nguyễn Thị Kim T2, Nguyễn Thị Thanh T3, Nguyễn Thị Thanh T4.
Trong thời gian qua việc àm ăn gặp nhiều khó khăn dẫn đến việc ông bị nợ số tiền rất ớn (trên 1.300.000.000 đồng) mà không có khả năng chi trả, nên ông có mượn thẻ ương hưu của ông Nguyễn Văn T5 ( à chồng của bà Nguyễn Thị Minh
P) vay số tiền 300.000.000 đồng để trả bớt những khoản nợ có ãi suất quá cao.
Sau đó ông và vợ bà Hồng Thị Kim C mời các chị em gái về để họp và thống nhất bán 2 ngôi nhà ở địa chỉ 196 N, thành phố Q, diện tích 192,78m 2 và căn nhà iền kế phía sau, diện tích 124,19m 2, ở địa chỉ: 220/02/9/11 N, thành phố Q (tổng

## Page 4

diện tích 2 căn nhà này à khoảng 317m2), việc mua bán chuyển nhượng sẽ do ông và bàP đại diện giao dịch (việc thỏa thuận có biên bản thể hiện)
Đến ngày 05/4/2021, bên mua và bên bán thống nhất bán cho bà Phạm Thị H 02 nhà đất nêu trên với số tiền 26.000.000.000 đồng và ông đã nhận cọc của bà H số tiền 1.500.000.000 đồng để trả các khoản nợ. Đến ngày 08/4/2021, gia đình ông tiến hành họp ần 02 thành phần có bà A (mẹ của ông), 7 anh chị em và 02 con của ông là Nguyễn Công T, Nguyễn Hữu P1 với nội dung đều thống nhất bán nhà để ông trả nợ, tiền còn ại mua nhà mới để ở, sau đó ông và anh T, anh P1 cũng đã đi tìm nhà mới để mua nhưng không hiểu vì sao vợ ông à bà Hồng Thị Kim C không đồng ý bán nữa.
Ông xác định số tiền đặt cọc do ông nhận và trả nợ hết, bàP không liên quan đến khoản tiền này. Nay bà H khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu, yêu cầu ông phải trả khoản tiền đặt cọc 1.500.000.000 đồng với ãi suất 10%/năm kể từ ngày 06/06/2021 đến ngày 16/03/2023 ông đồng ý trả, về phương án trả nợ ông xin hứa sẽ bán phần nhà phía sau thuộc sở hữu của ông và bàC để trả nợ.
 Bà Nguyễn Thị Minh P trình bày: Bà hoàn toàn thống nhất theo ời trình bày của ông T về quan hệ gia đình và nội dung hợp đồng đặt cọc giữa bà H với bà và ông T.
Bà cũng thống nhất theo ời trình bày của ông T về việc vợ chồng ông T, bà C, hai con ông T và 06 chị em bà à P, L, D, T2, T3, T4 đã tiến hành họp gia đình về việc bán nhà, các thành viên trong gia đình đã đồng ý bán nhà cho bà Phạm Thị H nên cử bà đại diện giao dịch . Bà xác nhận ông T đã nhận tiền đặt cọc 1.500.000.000 đồng của bà H để trả nợ nhưng sau đó gia đình bà không thể hoàn thành thủ tục cấp giấy chứng nhận để àm hợp đồng chuyển nhượng cho bà H là do bà Hồng Thị Kim C đã thay đổi ý kiến không muốn bán nhà nữa.
Bà xác định số tiền đặt cọc ông T đã nhận và trả nợ hết, bà không iên quan đến khoản tiền này. Nay bà H khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu, yêu cầu ông T phải trả khoản tiền đặt cọc 1.500.000.000 đồng với ãi suất 10%/năm kể từ ngày 06/6/2021 đến ngày 16/03/2023 bà yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định pháp uật.

Những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Kim L, Nguyễn Thị Phương D, Nguyễn Thị Kim T2, Nguyễn Thị Thanh T3, Nguyễn Thị Thanh T4 đồng trình bày: Thống nhất theo ời trình bày của bà P, ông T về quan hệ gia đình.
Cha mẹ bà à ông Nguyễn M1, chết năm: 2014; mẹ à bà Trần Thị A, chết năm 2021. Ông M1, bà A có 7 người con gồm Nguyễn Thị Kim L, Nguyễn Thị Phương D, Nguyễn Thị Kim T2, Nguyễn Thị Thanh T3, Nguyễn Thị Thanh T4, Nguyễn Công T và Nguyễn Thị Minh P.
Trước khi chết, cha mẹ bà để ại nhà đất tại 196 N, thành phố Q cho vợ chồng ông Nguyễn Công T và bà Hồng Thị Kim C để àm nhà từ đường thờ cúng.
Tuy nhiên năm 2020, ông T àm ăn bị thua ỗ nên có xin mẹ à bà A và các chị em

## Page 5

bán căn nhàn ói trên để trả nợ , bà A và các chị em đều đồng ý bán ngôi nhà nói trên và tìm nhà mới để ở thời cúng ông bà. Sau khi họp gia đình thống nhất để bàP và ông T đứng ra đại diện thực hiện các giao dịch để bán nhà (có biên bản cuộc họp).
Cụ thể: gia đình thống nhất bán 02 nhà đất nêu trên cho bà Phạm Thị H với giá 26.000.000.000 đồng và ông T nhận 1.500.000.000 đồng đặt cọc để trả nợ bên ngoài. Sau khi ông T nhận tiền đặt cọc của bà H, bàC ại không đồng ý bán nhà, do vậy không thể hoàn thành thủ tục cấp giấy chứng nhận để àm hợp đồng chuyển nhượng cho bà H. Các bà xác định số tiền đặt cọc do ông T nhận và trả nợ hết do đó ông T phải có trách nhiệm trả cho bà H, bàP không iên quan đến khoản tiền này.
Nay bà H khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu, yêu cầu ông T phải trả khoản tiền đặt cọc 1.500.000.000 đồng với ãi suất 10%/năm kể từ ngày 06/06/2021 đến ngày 16/03/2023 các bà yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định pháp uật.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Văn T5 trình bày: Thống nhất theo ời trình bày của bà P, ông T về quan hệ gia đình và nội dung hợp đồng đặt cọc giữa bà H với bàP và ông T. Ông xin bổ sung thêm về việc ông T nhận số tiền đặt cọc 1.500.000.000 đồng có ông chứng kiến và chính ông à người đưa ông T đi trả nợ cho các chủ nợ của ông T, tuy nhiên ông chưa tập hợp đầy đủ các thông tin và số tiền cụ thể đối với các chủ nợ của ông T nên chưa cung cấp cho Tòa án.
Việc bàC cho rằng ông T không nợ và bàC không biết à không đúng.
Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Hồng Thị Kim C do ông Trần Công L2 đại diện theo ủy quyền trình bày: Nhà đất tại 196 N, thành phố Q do cha mẹ ông T à ông Nguyễn M1 và bà Trần Thị A ập di chúc để ại cho 04 người gồm Nguyễn Công T, Hồng Thị Kim C và Nguyễn Công T, Nguyễn Hữu P1. BàP và ông T ký hợp đồng đặt cọc với mục đích chuyển nhượng nhà cho bà H là xâm phạm nghiêm trọng quyền và ợi ích của bàC và các con. Nay bà H khởi kiện yêu cầu trả ại tiền đặt cọc, bàC yêu cầu giải quyết theo quy định pháp uật, bàC không nhận tiền đặt cọc nên không đồng ý trả số tiền cọc cho bà H. Việc ông T cho rằng có nợ tiền và dùng tiền đặt cọc để trả nợ bà không biết và không iên quan.
Tại bản khai ngày 09/09/2022 anh Nguyễn Hữu P1 trình bày: Thống nhất theo ời trình bày của bà C: Nhà đất tại 196 N, thành phố Q do ông bà nội à Nguyễn M1 và Trần Thị A ập di chúc để ại cho 04 người gồm Nguyễn Công T, Hồng Thị Kim C và Nguyễn Công T, Nguyễn Hữu P1. Việc bàP và ông T ập hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng cho bà H, anh không đồng ý. Nay bà H khởi kiện, anh yêu cầu Tòa giải quyết theo quy định pháp uật. Hiện nay , anh đang àm việc tại thành phố Hồ Chí Minh nên đề nghị Tòa án giải quyết vụ án vắng mặt anh.
Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan anh Nguyễn Công T1 trình bày:
Thống nhất theo ời trình bày của bà C, trước đây anh có họp gia đình nhưng chỉ

## Page 6

đồng ý bán phần nhà phía sau chứ không phải đồng ý bán hết căn nhà 196 N, thành phố Q như ông T, bàP đã trình bày , anh cũng thống nhất với ý kiến của những người iên quan về việc ông T đã nhận tiền đặt cọc thì phải có trách nhiệm trả ại cho bà H.
* Ý kiến của đại diện viện kiểm sát nhân dân thành phố Q:
Về tuân theo pháp uật tố tụng: từ khi thụ ý đến phiên tòa xét xử Thẩm phán; Hội đồng xét xử đã thực hiện đầy đủ và đúng các trình tự thủ tục theo quy định của Bộ uật tố tụng dân sự. Trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa nguyên đơn, bị đơn , người có quyền ợi nghĩa vụ iên quan thực hiện đúng các quyền và nghĩa vụ được quy định tại các Điều 70, 71, 72, 86 BLTTDS.
Về giải quyết vụ án: Yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đề nghị Tòa án tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu và yêu cầu ông T phải trả số tiền đặt cọc 1.500.000.000 đồng và ti ền lãi phát sinh vớim ức lãi su ất 10% k ể từ ngày 06/06/2021 đến ngày 16/03/2023 à có căn cứ pháp uật phù hợp với quy định tại các Điều 168, 188 Luật đất đai và Điều 117, 122, 131, 357 Bộ uật dân sự năm 2015, đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận. Đình chỉ đối với yêu cầu của nguyên đơn về việc yêu cầu bị đơn phải chịu phạt cọc theo quy định tại Điều 244 BLTTDS.

 NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Sau khi nghiên cứu các tài iệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh uận công khai tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:
 [1] Về quan hệ pháp uật và thẩm quyền giải quyết: Các đương sự tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, bị đơn có địa chỉ tại 196 N, thành phố Q và 337 L1, thành phố Q nên Tòa án nhân dân thành phố Q thụ ý giải quyết à đúng thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm c khoản 1 Điều 39 của Bộ uật Tố tụng dân sự.
[2]. Về thủ tục tố tụng: Anh Nguyễn Hữu P1 vắng mặt nhưng có đơn yêu cầu xét xử vắng mặt. Hội đồng xét xử căn cứ Điều 227, khoản 1 Điều 228 của Bộ uật Tố tụng dân sự, tiến hành xét xử vắng mặt anh P1.
 [3] Xét thấy, vào ngày 05/04/2021 giữa bà Phạm Thị H và ông Nguyễn Công T, bà Nguyễn Thị Minh P có ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán nhà (không được công chứng, chứng thực). Hai bên đều thống nhất nội dung hợp đồng: Bên A chuyển nhượng cho bên B nhà và đất tại địa chỉ 196 N, thành phố Q có diện tích 317m2 với giá 26 .000.000.000 đồng, số tiền đặt cọc mua bán à 1.500 .000.000 đồng; Thời hạn bên A giao nhà và sổ cho bên B à 60 ngày kể từ ngày ký hợp đồng (ngày 05/4/2021); Bên A có trách nhiệm àm sổ sở hữu nhà đất tại địa chỉ 196 N, thành phố Q có diện tích 317 m2 (bao gồm phần phí a trước 192,78m2 và căn nhà iền kế phía sau, diện tích 124,19m2) và giao sổ, nhà cho bên B theo đúng thời hạn

## Page 7

trên. Bên B giao đủ số tiền còn ại khi bên A nhận sổ và nhận nhà. Trường hợp bên A thay đổi không bán nhà cho bên B thì phải bồi thường cho bên B số tiền 3.000.000.000 đồng. Trường hợp bên B thay đổi không mua thì sẽ mất tiền cọc 1.500.000.000 đồng. Bà H đã giao cho ông T số tiền đặt cọc 1.500.000.000 đồng vào ngày 05/4/2021.
Tuy nhiên, đến na y giữa hai bên vẫn chưa thực hiện việc mua bán nhà như thỏa thuận. Theo nguyên đơn sau khi nhận số tiền đặt cọc ông T, bàP không thực hiện các thỏa thuận trong hợp đồng. Bà H nhiều ần yêu cầu trả ại tiền cọc thì ông T không chịu trả. Ngày 13/4/2022, ông T có viết giấy xác nhận và hẹn 30 ngày sau sẽ trả ại số tiền đặt cọc đã nhận nhưng đến nay ông T không trả. Do đó, bà H khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc ông T, bàP phải trả ại số ti ền đặt cọc đã nhận 1.500.000.000 đồng và tiền ãi suất của khoản tiền đặt cọc 1.500.000.000 đồng với mức ãi suất 10%/năm kể từ ngày 05/04/2021 đến ngày Tòa án xét xử.
[4] Tại phiên tòa nguyên đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện, cụ thể yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu, yêu cầu ông T trả tiền đặt cọc và tiền ãi, không yêu cầu bàP phải trả, đối với yêu cầu tính ãi mốc thời gian tính kể từ ngày 06/06/2021 - 16/03/2023 với mức ãi suất 10%/năm. Xét thấy, đây à quyền tự định đoạt của đương sự và sự thay đổi này không vượt quá phạm vi khởi kiện ban đầu , phù hợp với quy định Điều 244 Bộ uật tố tụng dân sự 2015 cần chấp nhận để xem xét.Ông T, bàP và những người có quyền ợi nghĩa vụ iên quan gồm bà L, bà D, bà T4, bà T3, bà T2, ông T5 và anh Nguyễn Công T đều xác nhận ông T đã nhận số tiền cọc 1.500.000.000 đồng và sử dụng khoản tiền nói trên, bàP không nhận tiền.
Đến nay, gia đình ông T không tiếp tục thực hiện hợp đồng là do bà Hồng Thị Kim C không đồng ý bán nhà như đã họp gia đình trước đó.
Bà Hồng Thị Kim Củy quyền cho ông Trần Công L2 trình bày nhà và đất tại 196 N, thành phố Q do cha mẹ ông T là ông M1 và bà A ập di chúc để ại cho 04 người gồm ông T, bàC và các con là Nguyễn Công T, Nguyễn Hữu P1 để àm nhà từ đường, thờ cúng ông bà…Việc bàP và ông T ký hợp đồng đặt cọc với mục đích chuyển nhượng nhà cho bà H à xâm phạm nghiêm trọng quyền và ợi ích của bà và các con. BàC xác định không nhận tiền đặt cọc nên không đồng ý trả số tiền cọc cho bà H. Anh Nguyễn Hữu P1, thống nhất như ời trình bày của bàC không đồng ý bán nhà. Riêng anh Nguyễn Công T có bổ sung thêm anh đồng ý bán phần nhà phía sau có diện tích 124,19m2 chứ không đồng ý bán phần nhà phía trước như ông T và bàP trình bày trước đó.
 [5] Hội đồng xét xử xét thấy, nguồn gốc nhà và đất ở tại 196 N, thành phố Q do ông Nguyễn M1 và bà Trần Thị A mua ại của ông Nguyễn Thắng và bà Nguyễn Thị Lang từ năm 1965 có xác nhận của UBND phường N2, thành phố Q ngày 24/12/2003, nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngày 04/11/2004 ông Nguyễn M1 và bà Trần Thị A ập bản di chúc (có chứng thực của UBND phường N2) với nội dung giao cho ông Nguyễn Công T, bà Hồng Thị Kim

## Page 8

C và các cháu nội Nguyễn Công T, Nguyễn Hữu P1 được thừa kế ngôi nhà 196 N, thành phố Q để àm nhà từ đường, thờ cúng ông bà… Như vậy, tại thời điểm ông T và bàP ký kết hợp đồng đặt cọc thì di chúc đã có hiệu ực 01 phần, do bà A còn sống nên nhà và đất tại 196 N, thành phố Q à tài sản chung của 5 người gồm bà Trần Thị A, ông Nguyễn Công T, bà Hồng Thị Kim C, anh Nguyễn Công T và anh Nguyễn Hữu P1 nhưng trong “Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ” ngày 05/04/2021 không có chữ ký củ a bên chuyển nhượng đất à bà A, bà C, anh T và anh P1 là không đúng quy định khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013. Mặc khác, hai bên xác ập hợp đồng khi nhà và đất tại 196 N, thành phố Q chưa được cấp giấy chứng nhận à không phù hợp với quy định tại khoản 1 Điều 168 và điểm a khoản 1 Điều 188 Luật đất đai và trái với ý chí nguyện vọng của ông Nguyễn M1 đã viết trong di chúc ngày 04/11/2004 . Như vậy, đây à trường hợp hợp đồng vô hiệu do bên chuyển nhượng (ông T, bà P) chưa phải à chủ sử dụng đất hợp pháp nên vi phạm quy định khoản 1 Điều 117 Bộ uật Dân sự năm 2015 . Căn cứ quy định tại Điều 122 Bộ uật Dân sự giao dịch giữa bà H và ông T, bàP bị vô hiệu ngay từ thời điểm xác ập do đó không àm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên theo như nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng. Vì vây, việc nguyên đơn yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ngày 05/4/2021 vô hiệu à có căn cứ.
Về việc xác định ỗi của các bên làm cho giao dịch dân sự vô hiệu: Giữa bên mua và bên bán thỏa thuận đặt cọc nhằm thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có thỏa thuận sẽ xác ập hợp đồng chuyển nhượng khi bên bán có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, giữa hai bên thỏa thuận một giao dịch có đối tượng không thể thực hiện được tại thời điểm giao kết và bên chuyển nhượng chưa phải à chủ sử dụng đất hợp pháp nên giao dịch này đã bị vô hiệu tại thời điểm giao kết do vi phạm quy định pháp uật, như vậy giữa hai bên đều có ỗi.
Tuy nhiên, bà H cũng đã xác định phần ỗi của mình trong việc xác ập hợp đồng nên đã rút yêu cầu phạt cọc do đó Hội đồng xét xử đình chỉ giải quyết đối với yêu cầu phạt cọc.
Việc trả ại số tiền đã đặt cọc: Do hợp đồng đạt cọc vô hiệu nên các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Mặt khác, vào ngày 13/4/2022, ông T có viết giấy xác nhận ại sự việc như trên và hẹn 30 ngày sau sẽ trả ại số tiền đặt cọc cho bà H, nhưng sau đó ông T không trả nên bà H mới khởi kiện. Vì vậy, việc bà H yêu cầu ông T trả ại tiền cọc 1.500.000.000 đồng à có căn cứ.
Đối với yêu cầu tính ãi của nguyên đơn , mặc dù giữa hai bên không thỏa thuận trách nhiệm trả ãi do chậm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng đặt cọc tuy nhiên, nguyên đơn đã nhiều ần yêu cầu bị đơn trả ại tiền đặt cọc 1.500.000.000 đồng nhưng từ tháng 06/2021 đến nay ông T vẫn không trả do đó bà Hyêu cầu ông T phải trả tiền ãi với mức 10%/năm kể từ ngà y 06/06/2021 đến ngày 16/03/2023 và ông T đồng ý trả ãi theo yêu cầu của nguyên đơn, đây à sự tự nguyện thỏa thuận của đương sự phù hợp quy định tại Điều 357 Bộ uật Dân sự

## Page 9

nên được chấp nhận.
Từ những phân tích trên, xét yêu cầu khởi kiện của bà Phạm Thị H đối với bị đơn ông Nguyễn Công T, bà Nguyễn Thị Minh P về việc yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng đặt cọc mua bán nhà v ô hiệu và yêu cầu ông T phải trả ại tiền đặt cọc 1.500.000.000 đồng và tiền ãi phát sinh à có cơ sở và phù hợp với quy định tại các Điều: 117, 122, 123, 131, 328 và Điều 357 Bộ uật dân sự nên được chấp nhận, buộc ông T phải có nghĩa vụ hoàn trả cho bà H số tiền đặt cọc 1.500.000.000 đồng và tiền ãi phát sinh kể từ ngày 06/06/2021 cho đến ngày xét xử 16/03/2023 (648 ngày): 1.500.000.000 đồng x 10% x 648 ngày/365 ngày = 266.301.369 đồng. Bà H có nghĩa vụ hoàn trả cho ông Nguyễn Công T, bà Hồng Thị Kim C 01 đơn xin chứng nhận hợp ệ về đất ở do ông Nguyễn M1, bà Trần Thị A viết và 01 đơn xin chứng nhận hợp ệ về đất ở do ông Nguyễn Công T và bà Hồng Thị Kim C viết có xác nhận của UBND phường N2 ngày 24/12/2003 (đều à bản chính)
 [6].Về án phí: Căn cứ khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội về án phí, ệ phí. Ông T phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định pháp uật. Bà Nguyễn Thị Minh P, bà Phạm Thị H không phải chịu án phí.
 [7]. Chi phí tố tụng khác: Chi phí xem xét thẩm định tại chỗ 1.000.000 đồng.
Ông T và bà H mỗi người phải chịu 500.000 đồng. Bà H đã nộp 1.000.000 đồng nên ông T phải hoàn trả cho bà H 500.000 đồng.
Ý kiến của đại diện viện kiểm sát phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận.
Vì các ẽ trên, QUYẾT ĐỊNH :
Căn cứ:
- Điểm a khoản 1 Điều 35, khoản 1 Điều 39, khoản 1 Điều 228 và Điều 244 của Bộ uật Tố tụng dân sự
- Điều 166, 167, 168, 188 Luật đất đai 2013
- Các Điều 117, 122, 123, 131, 218, 357 Bộ uật dân sự năm 2015
- Theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 12 , khoản 2 Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội khóa 14 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản ý và sử dụng án phí, ệ phí Tòa án.
Tuyên xử:
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Phạm Thị H đối với ông Nguyễn Công T, bà Nguyễn Thị Minh P về tranh chấp hợp đồng đặt cọc.

## Page 10

2. Tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 05/04/2021 giữa bà Phạm Thị H đối với ông Nguyễn Công T, bà Nguyễn Thị Minh P vô hiệu.
 3. Buộc ông Nguyễn Công T có nghĩa vụ trả cho bà Phạm Thị H số tiền 1.766.301.369 (một tỷ, bảy trăm sáu mươi sáu triệu, ba trăm ẻ một ngàn, ba trăm sáu mươi chín) đồng. (Trong đó tiền đặt cọc 1.500.000.000 (một tỷ, năm trăm triệu) đồng và tiền ãi do chậm thực hiện nghĩa vụ 266.301.369 (hai trăm sáu mươi sáu triệu, ba trăm ẻ một ngàn, ba trăm sáu mươi chín) đồng.
4. Bà Phạm Thị H phải hoàn trả cho ông Nguyễn Công T và bà Hồng Thị Kim C: 01 đơn xin chứng nhận hợp ệ về đất ở do ông Nguyễn M1, bà Trần Thị A viết và 01 đơn xin chứng nhận hợp ệ về đất ở do ông Nguyễn Công T và bà Hồng Thị Kim C viết có xác nhận của UBND phường N2 ngày 24/12/2003 (đều à bản chính)
5. Đình chỉ giải quyết yêu cầu của nguyên đơn về việc yêu cầu bị đơn phải chịu phạt cọc.
 6. Chi phí tố tụng khác: Chi phí xem xét thẩm định tại chỗ ông T, bà H mỗi người phải chịu 500.000 đồng. Bà H đã nộp 1.000.000 đồng nên ông T phải hoàn trả cho bà H 500.000 đồng.
 7. Án phí dân sự sơ thẩm: Ông Nguyễn Công T phải chịu án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch 64.989.041 đồng. Bà Nguyễn Thị Minh P và bà Phạm Thị H không phải chịu án phí. Hoàn trả cho bà Phạm Thị H 28.500.000 đồng tiền tạm ứng án phí theo biên ai thu tiền số 0004333 ngày 05/08/ 2022 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố Q.
8. Quyền kháng cáo: Nguyên đơn , bị đơn, người có quyền ợi, nghĩa vụ iên quan có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Anh Nguyễn Hữu P1 được quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc được tống đạt hợp ệ.
 9. Về quyền, nghĩa vụ thi hành án:
9.1. Kể từ ngày bản án có hiệu ực pháp uật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền ãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức ãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ uật Dân sự năm 2015.
9.2. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án

## Page 11

dân sự; thời hiệu thi hành án dân sự được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Nơi nhận:
- TAND tỉnh B ;
- VKSND thành phố Q;
- Chi cục THADS thành phố Q ;
- Các đương sự;
- Lưu án văn.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA





Trần Thị Minh Hòa