Bản án số: 105/2023/DS-PT
Tranh chấp HĐCN QSDĐ
Số: 105/2023/DS-PT
Ngày: 24/03/2023
Tòa án xét xử: TAND TP. Cần Thơ
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: Tranh chấp HĐCN QSDĐ

## Page 1

1 TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ CẦN THƠ —————————— Bản án số: 105/2023/DS-PT Ngày: 24/3/2023 V/v “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở”
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc —————————————————— NHÂN DANH NƢỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ CẦN THƠ
 - Với thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Ông Nguyễn Văn Hải Các thẩm phán: Bà Nguyễn Thị Tuyết Loan Bà Hà Thị Phương Thanh
- Thư ký phiên tòa: Bà Trần Thị Kim Trang - Thư ký Tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ tham gia phiên tòa: Ông Lâm Thành Them - Kiểm sát viên.
Trong các ngày 16, 17, 20 và 24/3/2023 tại Trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ tiến hành xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số:
514/2022/TLPT-DS ngày 30/12/2022 về việc : “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở”.
 Do bản án Dân sự sơ thẩm số 208/2022/DS-ST ngày 29/9/2022 của Tòa án nhân dân quận N có kháng cáo.
Theo quyết định đưa vụ án ra xét xử số 06/2023/QĐ-PT ngày 17/01/2023 giữa các đương sự:
- Nguyên đơn: Bà Trần Kim N, sinh năm 1975.
Địa chỉ: 07 đư ờng số 11, KDC B, khu vực T, phường P, quận C, thành phố Cần Thơ.
Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Ông Nguyễn Tuấn A, sinh năm 1984 (có mặt) và ông Nguyễn Sỹ B, sinh năm 1996 ( có mặt), cùng địa chỉ:
116 T, phường H, quận N, thành phố Cần Thơ (theo Văn bản ủy quyền ngày 14/9/2020).
- Bị đơn: Bà La Phụng A, sinh năm 1944 (có mặt).
Địa chỉ: 2/6A Lý T, phường A, quận N, thành phố Cần Thơ.

## Page 2

2 Người đại di ện theo ủy quy ền của b ị đơn: Ông Trần Ti ến T , sinh năm 1996; địa chỉ: Ấp 2, xã L, huy ện T, tỉnh Đồng Tháp (theo Văn bản ủy quyền ngày 02/3/2021). (có mặt).
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
1. Ông Trần Văn D, sinh năm 1973.
2. Bà La Phương Q, sinh năm 1974 (xin xét xử vắng mặt).
Cùng địa chỉ: 2/6 Lý T, phường A, quận N, quận N, thành phố Cần Thơ.
Người đại diện theo ủy quyền của ông Trần Văn D: Ông Nguyễn Tuấn A, sinh năm 1984 (có mặt) và ông Nguyễn Sỹ B, sinh năm 1996 (có mặt), cùng địa chỉ: 116 T, phường H, quận N, thành phố Cần Thơ (theo Văn bản ủy quyền ngày 02/3/2021).
3. Bà La Phương T, sinh năm 1974 (chết ngày 19/10/2022)
Địa chỉ: 2/6A Lý T, phường A, quận N, quận N, thành phố Cần Thơ.
Các con của bà T:
- Anh La Gia B, sinh năm 2004. (có mặt).
- Anh La Quốc H, sinh năm 2006.
Địa chỉ: 2/6A, đường Lý T, phường A, quận N, thành phố Cần Thơ.
4. Văn phòng Công chứng C ( xin xét xử vắng mặt).
Địa chỉ: 93, Lý T, phường P, quận N, thành phố Cần Thơ.
Người kháng cáo: Bị đơn bà La Phụng A.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Phía nguyên đơn bà Trần Kim N có người đại diện theo ủy quyền trình bày: Nguồn gốc quyền sử dụng đất tại thửa đất số 427, tờ bản đồ số 16, diện tích 21,2m2, loại đất ở đô thị gắn liền với căn nhà cấp 4 diện tích 21,16m2, tọa lạc tại:
2/6A, đường Lý T, phường A, quận N, thành phố Cần Thơ, do bà La Phụng A đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được Ủy ban nhân dân quận N cấp ngày 16/5/2005.
Ngày 06/01/2020, bà A ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với căn nhà nêu trên cho ông Trần Văn D, hợp đồng được công chứng tại Văn phòng Công chứng C và ông D đã cước chú chỉnh lý sang tên đư ợc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đại quận N xác nhận vào ngày 14/01/2020.
Sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng, bà A được ông D thỏa thuận miệng cho lưu cư lại một thời gian để tìm nơi ở khác.
Đến ngày 01/7/2020 ông D cùng v ợ là La Phương Q đã ký hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất trên cho nguyên đơn bà Trần Kim N , hợp đồng cũng

## Page 3

3 được công chứng tại Văn phòng Công chứng C và bàN được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận N xác nhận chỉnh lý sang tên ngày 16/7/2020.
Nay, nguyên đơn yêu cầu bà A có trách nhiệm di dời đồ đạc cá nhân giao trả cho nguyên đơn quyền sử dụng đất gắn liền với căn nhà trên cho nguyên đơn.
Bị đơn bà La Phụng A, phản tố có người đại diện theo ủy quyền trình bày:
Không đồng ý yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Lý do là 02 hợp đồng chuyển nhượng nêu trên là vô hi ệu, do bà La Phụng A đã già yếu, mắt mờ không biết đọc, biết viết thì phải có người làm chứng.
Nguyên nhân bán nhà và chuy ển nhượng đất là do bà La Phương T (con gái bà) chơi hụi nợ nhiều người, trong đó cón ợ của bà La Phương Q là vợ của ông Trần Văn D số tiền 800.000.000 đồng và bà Q có kêu bàT bỏ trốn và để trả nợ cho bà Q thì bà Q kêu bàT bán nhà của bà A và hai bên có làm văn bản ký tay, hiện bên bà Q giữ bản gốc giấy này. Sau khi làm văn bản giấy tay bán nhà thì bàT chở bà A ra Văn phòng Công chứng cùng với ông D, bà Q soạn sẵn hợp đồng và kêu bà A ký tên và lúc này nói với bà A là ký hợp đồng để ông D vay tiền dùm, do ông D làm việc tại Ngân hàng Kiên Long, ông D nói ký đi chỉ vay tiền, chứ không mất nhà đâu, nên bà A đã ký. Sau khi ký hợp đồng thì bàT bỏ trốn và bà Q, ông D đã không giữ lời hứa như trước đây là nuôi bà A, chăm lo cho 02 đứa con của bà T, mà lại yêu cầu bà A ra khỏi nhà, lúc này bà A biết bị lừa và sau đó bàT trở về và kể lại sự việc cho bà A nghe.
 Sau khi ông D, bà Q đi chỉnh lý sang tên gi ấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì lại tiếp tục làm hợp đồng chuyển nhượng cho em ru ột của ông D là bà Trần Kim N và bàN cũng đã chỉnh lý sang tên.
 Nay bị đơn bà A yêu cầu như sau:
- Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở giữa bà La Phụng A với ông Trần Văn D được công chứng tại Văn phòng Công chứng C ngày 06/01/2020 là vô hiệu;
- Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở giữa ông Trần Văn D, bà La Phương Q với bà Trần Kim N được công chứng tại Văn phòng Công chứng C ngày 01/7/2020 là vô hiệu;
- Trong trường hợp Tòa án gi ải quyết hậu quả của hợp đồng công chứng vô hiệu thì yêu cầu Văn phòng Công chứng C phải liên đới chịu trách nhiệm giải quyết hậu quả.
- Yêu cầu hủy nội dung đăng ký bi ến động chỉnh lý sang tên quyền s ử dụng đất gắn liền với nhà ở của ông Trần Văn D và bà Trần Kim N đứng tên.
- Yêu cầu công nhận cho bà La Phụng A là người chủ sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại 2/6A, Lý T, phường A, quận N, thành phố Cần Thơ như nêu trên.
Bà La Phương T (lúc còn sống) trình bày: BàT thống nhất như trình bày của người đại diện của bị đơn bà La Phụng A. Do trước đây bà làm chủ hụi, bị

## Page 4

4 hụi viên gi ật (không góp ti ền hụi) nên bà cón ợ của bà Q số tiền 800.000.000 đồng. Vào năm 2020 bà Q, ông D có kêu bàT làm giấy tay bán nhà và hứa sẽ lo cho bà A và hai con của bà T, đồng thời kêu bàT bỏ địa phương đi. Nghe theo lời của bà Q, bàT có ký tên giấy tay bán nhà và sau đóch ở bà A ra Văn phòng Công chứng C theo hướng dẫn của bà Q, ông D để ký tên vào hợp đồng, lúc đó bàT nói với bà A là ký để ông D cho vay tiền, nhưng do có thỏa thuận từ trước nên cả 03 người gồm bà T, ông D, bà Q dẫn bà A ra Văn phòng Công chứng ký tên vào hợp đồng chuy ển như ợng, nhưng bà A không bi ết. Khi ký hợp đồng chuyển nhượng này không có nhận thêm tiền từ bà Q. Đối với số nợ của bà Q thì bàT đã bị khởi tố trong vụ án hình sự do nợ nhiều người trong đó cón ợ của bà Q.
Ông Trần Văn D có người đại diện theo ủy quyền trình bày:
 Hiện thống nhất yêuc ầu khởi kiện của nguyên đơn, yêuc ầu bà A phải giao nhà, đất cho bà N, nhà, đất này theo hợp đồng thì ông D bán lại cho bà N.
Hợp đồng chuyển nhượng từ bà A với ông D là hợp đồng chuyển nhượng thật sự chứ không phải vay gì cả, khi ký có mặt bà La Phương T là con của bà La Phụng A.
Bà La Phương Q trình bày: Khi chuyển nhượng nhà và đất xong. Chồng bà đã cước chú sang tên ngày 14/01/2020 tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận N. Bà A xin được lưu cư lại 03 tháng đ ể tìm nơi ở khác, được chồng của bà đồng ý.
Hiện nay, khi có nhuc ầu sử dụng phần nhà và đ ất, mặc dù nhiều lần yêu cầu bà A giao nhà, đ ất, nhưng bà A không thực hiện. BàN yêu cầu bà A có trách nhiệm di dời đồ đạc, giao trả nhà, đất tại địa chỉ trên bà đồng ý với những ý kiến mà ông D là chồng của bà khai nhận. Do sức khỏe không tốt, đi lại không thuận tiện nên bà xin xét xử vắng mặt.
Tại Công văn s ố: 17/VPCCCL ngày 02/3/2021 và Công văn s ố:
45/VPCCCL ngày 11/8/2022, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Văn phòng Công chứng C trình bày:
Văn phòng Công chứng C đã tiến hành kiểm tra toàn bộ trình tự, thủ tục và hồ sơ đã công chứng đúng theo quy định pháp luật. Tại thời điểm công chứng các đương sự tự nguyện thỏa thuận và đồng ý công chứng.
 Văn phòng Công chứng C không đề nghị Tòa án nhân dân qu ận N, thành phố Cần Thơ tuyênh ủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nêu trên;
 Nếu người yêuc ầu công chứng tự nguyện đề nghị hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nêu trên thì liênh ệ Văn phòng Công chứng C để thực hiện.
Đồng thời Văn phòng Công chứng C xin xét xử vắng mặt.
Do hòa gi ải không thành nên v ụ kiện đưa ra xét x ử. Tại bản án s ố 208/DSST ngày 29/9/2022 của Tòa án nhân dân quận N đã tuyên xử:

## Page 5

5 1/- Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Trần Kim N.
- Bác yêu cầu của bị đơn bà La Phụng A.
- Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa bà La Phụng A với ông Trần Văn D đối với thửa đất số 427, tờ bản đ ồ số 16, di ện tích 21,16m 2 (đo đạc thực t ế 23,5m2 bao gồm 21,2m 2 đất ODT và 2,34m2 CLN) loại đất thổ cư tại đô thị và tài sản gắn liền với đất Nhà có cấu trúc kiên cố trệt có 2 gác ván, mái tole, vách tư ờng-tole, nền gạch men, diện tích xây dựng 22,99m2, chất lượng 50%, theo gi ấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H00199, được Ủy ban nhân dân qu ận N, thành phố Cần Thơc ấp ngày 16/5/2005, do bà La Phụng A đứng tên; Hợp đồng được Văn phong Công chứng C công chứng số: 58, quyển số: 01 TP/CC-SCC/HĐGD, ngày 06/01/2020; Được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận N chỉnh lý sang tên ông Trần Văn D ngày 14/01/2020.
- Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa ông Trần Văn D, bà La Phương Q với bà Trần Kim N đối với thửa đất số 427, tờ bản đồ số 16, diện tích 21,16m 2 (đo đạc thực tế 23,5m2 bao gồm 21,2m2 đất ODT và 2,34m 2 CLN) loại đất thổ cư tại đô thị và tài sản gắn liền với đất, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H00199, được Ủy ban nhân dân qu ận N, thành phố Cần Thơc ấp ngày 16/5/2005, do bà La Phụng A đứng tên; Hợp đồng đư ợc Văn phong Công chứng C công chứng s ố: 2148, quyển số: 01/2020-TP/CC-SCC/HĐGD, ngày 01/7/2020; Đư ợc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận N chỉnh lý sang tên bà Trần Kim N ngày 16/7/2020.
- Buộc bà La Phụng A, bà La Phương T và gia đình có trách nhi ệm giao trả quyền sử dụng đất, thửa đất số 427, tờ bản đồ số 16, diện tích 21,16m 2 (đo đạc thực tế 23,5m2 bao gồm 21,2m2 đất ODT và 2,34m2 CLN) loại đất thổ cư tại đô thị và tài sản gắn liền với đất Nhà cóc ấu trúc kiên c ố trệt có 2 gác ván, mái tole, vách tư ờng-tole, nềng ạch men, di ện tích xây dựng 22,99m 2, chất lư ợng 50%, theo gi ấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H00199, được Ủy ban nhân dân quận N, thành phố Cần Thơc ấp ngày 16/5/2005, do bà La Phụng A đứng tên; Hợp đồng được Văn phong Công chứng C công chứng số: 58, quyển số: 01 TP/CC-SCC/HĐGD, ngày 06/01/2020; Được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận N chỉnh lý sang tên ông Trần Văn D ngày 14/01/2020 và bà Trần Kim N ngày 14/7/2020;
(Vị trí, di ện tích đ ất, kết cấu nhà căn c ứ Bản trích đo địa chính s ố:
89/TTKTTNMT ngày 30/6/2021 của Trung tâm K ỹ thuật Tài nguyên và Môi trường thành phố Cần Thơ và Biên bản thẩm tại chỗ ngày 17/5/2021 của Tòa án nhân dân quận N, thành phố Cần Thơ).
 - Ghi nhận sự tự nguyện của nguyên đơn bà Trần Kim N đồng ý h ỗ trợ cho bà La Phụng A chi phí di dời là 50.000.000 đồng (Năm mươi triệu đồng) và được quyền lưu cư trong thời hạn 03 tháng, k ể từ ngày bản án có hi ệu lực pháp luật.

## Page 6

6 Ngoài ra, bản án còn tuyên v ề tiền án phí dân s ự sơ thẩm, chi phí thẩm định, định giá tài sản và quyền kháng cáo của các đương sự.
Không đồng ý với bản án của Tòa án nhân dân quận N đã tuyên xử, ngày 03/10/2022 bà La Phụng A đã kháng cáo.
Trong lúc Tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ thụ lý vụ kiện thì bà La Phương T mất. Qua xác minh thì hàng thừa kế thứ nhất của bàT là bà: La Phụng A, sinh năm: 1944 (mẹ của bà T). Hai người con của bàT là La Gia B (sinh năm: 2004) và La QuốcH (sinh năm: 2006)
Tại phiên tòa phúc thẩm, phía nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và thống nhất theo bản án sơ thẩm.
Phía đại diện cho bị đơn trình bày: Không đồng ý yêuc ầu khởi kiện của nguyên đơn. Lý do là 02 hợp đồng chuyển nhượng nêu trên là vô hiệu, do bà La Phụng A đã già y ếu, mắt m ờ không bi ết đ ọc, bi ết vi ết thì phải có ngư ời làm chứng. Bà A không có nhận tiền do bàT nợ tiền bà Q và ông D nên ép buộc bà ký tên bán nhà đ ất. Bà đồng ý trả 800.000.000 đồng thay cho con bà và yêuc ầu vô hiệu hết các hợp đồng, trả nhà và đất lại cho bà.
 Phía bị đơn yêu cầu sửa bản án dân sự sơ thẩm theo hướng:
- Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở giữa bà La Phụng A với ông Trần Văn D được công chứng tại Văn phòng Công chứng C ngày 06/01/2020 là vô hiệu;
- Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở giữa ông Trần Văn D, bà La Phương Q với bà Trần Kim N được công chứng tại Văn phòng Công chứng C ngày 01/7/2020 là vô hiệu;
- Trong trường hợp Tòa án gi ải quyết hậu quả của hợp đồng công chứng vô hiệu thì yêu cầu Văn phòng Công chứng C phải liên đới chịu trách nhiệm giải quyết hậu quả.
- Yêu cầu hủy nội dung đăng ký bi ến động chỉnh lý sang tên quy ền s ử dụng đất gắn liền với nhà ở của ông Trần Văn D và bà Trần Kim N đứng tên.
- Yêu cầu công nhận cho bà La Phụng A là người chủ sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại 2/6A, Lý T, phường A, quận N, thành phố Cần Thơ như nêu trên.
Vị đại diện Viện kiểm sát phát biểu quan điểm: Quá trình thụ lý và giải quyết, thẩm phán, Hội đồng xét xử, thư ký thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự.
Về nội dung: Nguồn gốc nhà đất do bà A đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 16/5/2005. Ngày 06/01/2020, bà A ký hợp đồng chuy ển nhượng cho ông D tại Văn phòng công chứng C; đến ngày 14/01/2020, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai qu ận N chỉnh lý sang tên ông D . Ngày 01/7/2020, ông D tiếp tục ký hợp đồng chuyển nhượng cho bàN tại Văn phòng

## Page 7

7 công chứng C; ngày 16/7/2020, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai qu ận N chỉnh lý sang tên bà N.
Căn c ứ khoản 7, kho ản 8 Đi ều 40 Lu ật Công chứng quy đ ịnh: “Người yêu cầu công chứng tự đọc lại dự thảo hợp đồng, giao dịch hoặc công chứng viên đọc cho ngư ời yêuc ầu công chứng nghe theo đ ề nghị của người yêuc ầu công ch ứng. Ngư ời yêuc ầu công chứng đồng ý toàn b ộ nội dung trong d ự thảo hợp đồng, giao dịch thì ký vàot ừng trang của hợp đồng, giao d ịch. Công chứng viên yêuc ầu ngư ời yêuc ầu công chứng xu ất trình bản chính của các giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này để đối chiếu trước khi ghi lời chứng, ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch”.
Đối chiếu hợp đồng chuyển nhượng giữa bà A với ông D thể hiện, bà A ký vào từng trang của hợp đồng và ký ghi rõ h ọ tên ở trang cuối của hợp đồng.
Tại Điều 6, Đi ều 8 của hợp đồng ghinh ận, bà A cam đoan vi ệc giao kết hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối hoặc ép buộc, thực hiện đúng và đầy đủ tất cả các thỏa thuận đã ghi trong hợp đồng; hai bên đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của mình và hậu quả pháp lýc ủa việc giao kết hợp. Tại phiên tòa sơ thẩm, bà A cũng thừa nhận có ký tên trong hợp đồng này. Bà A cho rằng, bà không biết chữ và việc ký hợp đồng chỉ để vay tiền là chưa phù h ợp, vì theo hồ sơ địa chính và xác nhận hộ khẩu của bà A vào năm 2005 thì bà A đều ký và ghi rõ họ tên. Mặt khác, từ khi ký hợp đồng đến khi phát sinh tranh chấp, bà A và bà T không nhận được tiền nhưng cũng không phản đối hoặc yêuc ầu ông D giao tiền.
Đối với hợp đồng chuyển nhượng giữa ông D, bà Q với bàN nhận thấy, thời điểm xác lập giao dịch, các bên đều có năng lực pháp luật, năng lực hành vi phù hợp với giao dịch được xác lập, hoàn toàn tự nguyện, mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Căn cứ Điều 117, 503 Bộ luật Dân sự, hợp đồng chuyển nhượng giữa ông D, bà Q và bàN phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm bàN được chỉnh lý sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Xét thấy, nội dung và hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà A với ông D, giữa ông D và bà Q với bàN đúng theo quy định của pháp lu ật; việc công chứng hợp đồng đúng theo quy định tại Điều 40 Lu ật Công chứng. Ông D, bàN đã được công nhận quyền sử dụng đất. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu của bà N, không chấp nhận yêu cầu của bà A là có căn cứ, đúng theo quy định của pháp luật.
Từ những phân tích trên, đ ề nghị Hội đồng xét xử áp dụng khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân s ự, giữ nguyên Bản án sơ thẩm số 208/2022/DS-ST ngày 29/9/2022 của Tòa án nhân dân qu ận N, không chấp nhận kháng cáoc ủa bà A.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

## Page 8

8 Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:
[1] Về thủ tục tố tụng dân sự: Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu bị đơn phải giao nhà và quyền sử dụng đất theo hợp đồng chuyển nhượng. Quan hệ pháp luật tranh chấp được xác định là:“ Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở” theo quy định tại Điều 26; Điều 35 và Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Tòa án nhân dân quận N thụ lý và giải quyết là đúng thẩm quyền.
Xét kháng cáo của bị đơn: Bị đơn kháng cáo trong hạn luật đị nh. Việc ủy quyền của các đương sự là hợp lệ và đúng quy định. Người có quyền và nghĩa vụ liên quan có đơn xin xét xử vắng mặt hoặc triệu tập hợp lệ hai lần nhưng vắng mặt nên Hội đồng xét xử tiếp tục xét xử vắng mặt theo quy định tại Điều 227, Điều 228 Bộ luật Tố tụng Dân sự.
[2] Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và kháng cáo của bị đơn nhận thấy: Ngày 06/01/2020, bà A ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với căn nhà nêu trên cho ông Trần Văn D, hợp đồng được công chứng tại Văn phòng Công chứng C và ông D đã cước chú chỉnh lý sang tên đư ợc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đại quận N xác nhận vào ngày 14/01/2020. Ông D cho bà A lưu cư chờ tìm nơi ở khác.
Đến ngày 01/7/2020 ông D cùng v ợ là La Phương Q đã ký hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất trên cho nguy ên đơn bà Trần Kim N , hợp đồng cũng được công chứng tại Văn phòng Công chứng C và bàN được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận N xác nhận chỉnh lý sang tên ngày 16/7/2020.
Nay, nguyên đơn yêuc ầu b ị đơn di dời đồ đạc cá nhân giao trả cho nguyên đơn quyền sử dụng đất gắn liền với căn nhà trên cho nguyên đơn. Bà A có đơn phản tố yêu cầu vô hi ệu các hợp đồng trên. Bản án sơ thẩm tuyên buộc bà A giao nhà và đất. Bà A có kháng cáo.
Qua xem xét Hội đồng xét xử nhận thấy: Do con của bà A là bàT làm chủ hụi bị hụi viên giựt hụi nên bà Thảo, bà A, ông D, và bà Q đã thỏa thuận chuyển nhượng nhà, đất nêu trên để trừ nợ, số tiền chuyển nhượng nhà và đất là số tiền cấn trừ số tiền nợ của bà T. Bà A là chủ nhà không biết bàT nợ bà Q chính xác số tiền là bao nhiêu. BàT trong biên bản ghi khai thì thừa nhận mình nợ bà Q là 800.000.000 đồng và bà A bán nhà và đất để cấn trừ nợ cho bà Q và ông D. Do đó, bà Q và ông D đã sang tên nhà và đất của bà A. Khi sang tên nhà và đất của bà A thì bà Q và ông D lại chuyển nhượng tài sản trên cho bà Trần Kim N (em ruột ông D).
Xét hợp đồng chuyển nhượng giữa bàN và bà Q, ông D thì bàN là người thứ ba ngay tình. BàN đã trả đủ tiền cho ông D và bà Q. Do đó, bàN cần được pháp luật bảo vệ cho tiếp tục thực hiện hợp đồng. Vì vậy, bàN khởi kiện buộc bà A giao nhà là có cơ sở chấp nhận. Bản án sơ thẩm tuyên là có căn cứ.

## Page 9

9 Tuy nhiên, xét hợp đồng chuyển nhượng giữa bà Q, ông D và bà Phụng A thì đây là hợp đồng vô hiệu với những lý do như: Vi ệc nợ nần là của bà Q, ông D với bàT nhưng lại buộc bà A ký hợp đồng chuyển nhượng là trái với ý chí của bà A. Bà A không nhận tiền mua bán nhà và đất từ bà Q, ông D nhưng buộc bà A phải giao nhà. Giá chuyển nhượng nhà có sự chênh lệch cao so giá thực tế.
Bà Q, ông D chuyển nhượng cho bàN thì giá cũng chênh lệch cao hơn giá bà A bị ép buộc chuyển nhượng cho bà Q, ông D. Bà A bị con gái là bàT lừa dối là ký tên để vay tiền (do ông D làm việc ở ngân hàng) nhưng thực chất là ký hợp đồng chuyển nhượng. Trong trường hợp này, do bà Q, ông D được hưởng lợi từ hợp đồng nên bà Q, ông D có trách nhi ệm trả cho bà A một phần tiền theo giá thẩm định tài sản theo giá thị trường cụ thể như sau:
Về định giá thị trường: Căn c ứ chứng thư định giá s ố: 36 -CN/21/CT- VALUINCO-HCM ngày 03/12/2021 của Công tyc ổ phần định giá và tư vấn đầu tư Quốc tế - Chi nhánh tại Thành phố Hồ Chí Minh đã định giá như sau:
+ Quyền sử dụng đất ở tại đô thị 21,2m2 đơn giá 68.759.000 đ ồng/m2 = 1.457.690.800 đồng;
+ Quy ền s ử dụng đất trồng cây lâu năm 2,30m 2 đơn giá 63.009.000 đồng/m2 = 144.920.700 đồng;
+ Giá trị công trình xây dựng trên đất: 32.323.940 đồng;
+ Tổng cộng trị giá: 1.634.935.440 đồng.
Do bà Q, ông D được hưởng lợi từ hợp đồng chuyển nhượng nên bà Q ông D có trách nhiệm trả cho bà A số tiền là:
1.634.935.440 đồng – 800.000.000 đồng (bà A đồng ý trả nợ thay cho bà
T) = 834.935.440 đồng.
Từ nhận định trên cần sửa một phần bản án dân sự sơ thẩm.
[3]. Về chi phí thẩm định, định giá: Nguyên đơn tự nguyện chịu chi phí đã tạm nộp hết 6.000.000 đồng; bị đơn cho rằng tự chịu phần chi phí yêuc ầu định giá thị trường. Nên ghi nhận sự tư nguyện của các đương sự.
[4]. Về án phí dân s ự sơ thẩm: Miễn án phí phần bác yêuc ầu của bị đơn bà La Phụng A, do là ngư ời cao tu ổi. Bà La Phương Q , ông Trần Văn D phải chịu 37.048.000 đồng.
[5] Về án phí dân sự phúc thẩm: Không ai phải chịu.
[6] Xét đề nghị của Vị đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ tại phiên tòa phúc thẩm đề nghị giữ nguyên bản án dân s ự sơ thẩm không phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên không chấp nhận.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ vào:

## Page 10

- Điều 26; Điểm a Khoản 1 Điều 35; Điểm a Khoản 1 Điều 39; Điều 227;
Điều 228; Khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự.
- Điều 126, Điều 130; Điều 131, Điều 133, Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015;
- Nghị quyết s ố: 326/201 6/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội khóa 14 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
Tuyên xử:
Chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn bà La Phụng A. Sửa một phần bản án dân sự sơ thẩm.
1/- Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Trần Kim N.
 Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa ông Trần Văn D, bà La Phương Q với bà Trần Kim N đối với thửa đất số 427, tờ bản đồ số 16, diện tích 21,16m 2 (đo đạc thực tế 23,5m2 bao gồm 21,2m 2 đất ODT và 2,34m 2 CLN) và tài sảng ắn li ền với đ ất, theo gi ấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H00199, được Ủy ban nhân dân quận N, thành phố Cần Thơ cấp ngày 16/5/2005, do bà La Phụng A đứng tên; Hợp đồng được Văn phong Công chứng C công chứng s ố: 2148, quy ển s ố: 01/2020 -TP/CC- SCC/HĐGD, ngày 01/7/2020; được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận N chỉnh lý sang tên bà Trần Kim N ngày 16/7/2020.
Buộc bà La Phụng A, các con của bà La Phương T gồm: anh La Gia B, La QuốcH và gia đình có trách nhi ệm giao trả nhà và quyền sử dụng đất cho bà Trần Kim N thửa đất số 427, tờ bản đồ số 16, diện tích 21,16m2 (đo đạc thực tế 23,5m2 bao gồm 21,2m 2 đất ODT và 2,34m 2 CLN) và tài sản gắn liền với đất Nhà cóc ấu trúc kiên c ố trệt có 2 gác ván, mái tole, vách tư ờng-tole, nền gạch men, diện tích xây dựng 22,99m2, chất lượng 50%, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H00199, được Ủy ban nhân dân quận N, thành phố Cần Thơ cấp ngày 16/5/2005, do bà La Phụng A đứng tên; Hợp đồng được Văn phòng Công chứng C công chứng s ố: 58, quy ển s ố: 01 TP/CC -SCC/HĐGD, ngày 06/01/2020; Được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận N chỉnh lý sang tên ông Trần Văn D ngày 14/01/2020 và bà Trần Kim N ngày 14/7/2020.
(Vị trí, di ện tích đ ất, kết cấu nhà căn cứ Bản trích đo địa chính s ố:
89/TTKTTNMT ngày 30/6/2021 của Trung tâm K ỹ thuật Tài nguyên và Môi trường thành phố Cần Thơ và Biên bản thẩm tại chỗ ngày 17/5/2021 của Tòa án nhân dân quận N, thành phố Cần Thơ).
Bác một phần yêu cầu phản tố của bị đơn bà La Phụng A.
Vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa bà La Phụng A với ông Trần Văn D đối với thửa đất số 427, tờ bản đồ số 16, diện tích 21,16m2 (đo đạc thực tế 23,5m2 bao gồm 21,2m2 đất ODT và 2,34m2 CLN) và tài sản gắn liền với đất Nhà cóc ấu trúc kiên c ố trệt có 2 gác ván, mái tole, vách tư ờng-tole, nền gạch men, diện tích xây dựng 22,99m2, chất lượng 50%, theo gi ấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H00199, được Ủy ban

## Page 11

11 nhân dân qu ận N, thành phố Cần Thơc ấp ngày 16 /5/2005, do bà La Phụng A đứng tên; Hợp đồng được Văn phòng Công chứng C công chứng số: 58, quyển số: 01 TP/CC-SCC/HĐGD, ngày 06/01/2020; Được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận N chỉnh lý sang tên ông Trần Văn D ngày 14/01/2020.
Buộc bà La Phương Q , ông Trần Văn D có trách nhi ệm trả cho bà La Phụng A số tiền 834.935.440 đồng (Tám trăm ba mươi bốn triệu chín trăm ba mươi lăm nghìn bốn trăm bốn mươi đồng).
Kể từ ngày bà A có đơn yêuc ầu Thi hành án mà bà Q, ông D chưa thi hành xong số tiền này phải chịu lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự 2015.
Bà La Phụng A và gia đình ( các con của bà La Phương T gồm: anh La Gia B, anh La Quốc H) được quyền lưu cư trong thời hạn 03 tháng, k ể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật.
2/. Về án phí dân sự sơ thẩm :
- Nguyên đơn bà Trần Kim N được nhận lại tiền tạm ứng án phí 300.000 đồng (Ba trăm ngàn đ ồng), theo biên lai thut ạm ứng án phí, l ệ phí Tòa án s ố AA/2019/003213, ngày 27/10/2020 của Chic ục Thi hành án dân s ự quận N, thành phố Cần Thơ.
Miễn án phí phần không chấp nhận yêu cầu của bà La Phụng A.
Bà La Phương Q, ông Trần Văn D phải chịu 37.048.000 đồng.
3/. Về chi phí thẩm định, định giá: Các đương s ự tự nguyện chịu, công nhận đã nộp xong.
Về án phí dân sự phúc thẩm: Không ai phải chịu.
Bản án này là phúc thẩm có hiệu lực pháp luật thi hành ngay.
Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân s ự thì người được thi hành án dân s ự, người phải thi hành án dân s ự có quyền thỏa thuận thi hành án, quy ền yêu cầu thi hành án, tự nguyên thi hành án hoặc cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Đi ều 6,7,9 Lu ật Thi hành án dân sự thời hiệu thi hành án đư ợc thực hiện theo quy định tại điều 30 Lu ật thi hành án dân sự.
Nơi nhận:
- Các đương sự;
- VKSND thành phố Cần Thơ;
- TAND quận N;
- Chi cục THADS quận N;
- Lưu hồ sơ vụ án.
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA





Nguyễn Văn Hải

## Page 12

Các Thẩm phán


Nguyễn Thị Tuyết Loan-Hà Thị Phƣơng Thanh Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa


Nguyễn Văn Hải