Bản án số: 66/2023/DS-PT
Nguyên đơn bà Hồ Thị Tr khởi kiện bị đơn ông Trần Đức Th về tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Số: 66
Ngày: 05/05/2023
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Bình Phước
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thông tin vụ việc: Căn cứ vào khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015; Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Trần Đức Th. Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 01/2022/DS-ST ngày 04 tháng 01 năm 2023 của Tòa án nhân dân thị xã B, tỉnh Bình Phước.

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH PHƯỚC

 Bản án số: 66/2023/DS-PT Ngày 05-5-2023 V/v“Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc



NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH PHƯỚC

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Ông Lê Viết Phong Các Thẩm phán: Bà Nguyễn Thị Nga Ông Bùi Thanh Thảo
- Thư ký phi ên tòa: Bà Bùi Thị Duyến - Thư kýT òa án nhân dân tỉnh Bình Phước.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Phước: Ông Hà Văn Hiến- Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.
Ngày 05 tháng 5 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Phư ớc tiến hành xét x ử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 22/2023/TLST- DS ngày 20 tháng 02 năm 2023 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.
Do Bản án Dân s ự sơ thẩm số 01/2023/DS-ST ngày 04 tháng 01 năm 2023 của Tòa án nhân dân thị xã B, tỉnh Bình Phước bị kháng cáo.
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét x ử phúc thẩm số 53A/2023/QĐXXPT- DS ngày 04 tháng 4 năm 2023, giữa các đương sự:
*Nguyên đơn: Bà Hồ Thị Tr, sinh năm 1983; Địa chỉ: Tổ 7, ấp T, xã T, thị xã B, tỉnh Bình Phước.
*Bị đơn: Ông Trần Đức Th, sinh năm 1976; Địa chỉ: Tổ 2, ấp T, xã T, thị xã B, tỉnh Bình Phước.
Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho b ị đơn: Ông Lê Hồng Ph - Luật sưc ủa Văn phòng lu ật sư Hãng Lu ật Lê Ph thuộc Đoàn lu ật sưt ỉnh Bình Phước. Địa chỉ: Khu phố P, phường T, thành phố Đ, tỉnh Bình Phước.
Người kháng cáo: Bị đơn ông Trần Đức Th.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Nguyên đơn bà Hồ Thị Tr trình bày:
Ngày 15/4/2022 giữa bà Hồ Thị Tr và Ông Trần Đức Th có thỏa thuận và ký kết một hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo hợp đồng thì bà Tr đặt cọc cho ông Th số tiền 150.000.000đ (m ột trăm năm mươi tri ệu đồng) đ ể nhận chuy ển như ợng thửa đất s ố 621, t ờ bản đ ồ số 7, di ện tích 439,6m2, địa chỉ tại ấp T, xã T, thị xã B, tỉnh Bình Phước, giá trị chuyển nhượng

## Page 2

2 thửa đất là 2.100.000.000đ (hai t ỷ một trăm tri ệu đ ồng), thời hạn đặt cọc tới ngày 23/5/2022 hai bên s ẽ tới Văn phòng công chứng đ ể ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất theo quy định của pháp lu ật. Hợp đồng còn có đi ều khoản quy định ông Th phải giao đất đúng vị trí, đúng diện tích, ranh gi ới đất phải rõ ràng không tranh ch ấp, không quy ho ạch và phải cắm mốc trư ớc ngày công chứng. Tới ngày 23/5/2022 ông Th vẫn không tiến hành cắm mốc giao đất theo thỏa thuận, bà Tr kiểm tra thì phát hi ện thửa đất bị sai hiện trạng, ranh gi ới bị chồng lấn qua thửa đất liền kề nên bà Tr không tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất theo thỏa thuận.
Bà Tryêu cầu ông Th phải trả lại số tiền đã đặt cọc là 150.000.000đ (một trăm năm mươi tri ệu đồng) và phạt cọc số tiền là 150.000.000đ ( một trăm năm mươi triệu đồng), tổng cộng là 300.000.000đ (ba trăm tri ệu đồng). Ngoài ra bà Tr còn yêuc ầu ông Th phải trả cho bà số tiền chi phí đo đạc đất tranh chấp là 2.260.000đ (hai triệu hai trăm sáu mươi nghìn đồng).
Bị đơn ông Trần Đức Th trình bày:
Ông Th thống nhất việc thỏa thuận đặt cọc chuyển nhượng đất như bà Tr đã trình bày. Tại thời điểm đặt cọc thìm ục đích của bà Tr là lướt sóng (tức là sau khi đặt cọc cho ông Th bà Tr sẽ tìm người khác bán lại đ ể hưởng chênh lệch), do không lư ớt sóng được nên bà Tr tìm cách đòi lại tiền cọc. Thực tế thì thửa đất giao dịch không có ai tranh ch ấp, ranh gi ới rõ ràng, các chủ đất giáp ranh đều công nhận ranh gi ới. Việc bà Tr không công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất đã gây thi ệt hại cho ông Th rất nhiều, vì vậy ông Th không đồng ý trả lại tiền đặt cọc và bồi thường tiền cọc cho bà Tr theo như bà Tryêu cầu. Ông Th đề nghị Tòa án xét xử vụ án theo quy định của pháp luật.
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 01/2023/DS-ST ngày 04 tháng 01 năm 2023 của Tòa án nhân dân thị xã B, tỉnh Bình Phước đã quyết định:
“1. Chấp nhận một phần yêuc ầu khởi kiện của bà Hồ Thị Tr. Tuyên b ố hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Hồ Thị Tr và ông Trần Đức Th đối với thửa đất số 621, tờ bản đồ số 7, địa chỉ tại Ấp T, xã T, thị xã B, tỉnh Bình Phước bị vô hiệu. Buộc ông Trần Đức Th phải trả cho bà Hồ Thị Tr 150.000.000đ (một trăm năm mươi triệu đồng) tiền cọc.
Không chấp nhận yêuc ầu phạt cọc 150.000.000đ (m ột trăm năm mươi triệu đồng) của bà Hồ Thị Tr đối với ông Trần Đức Th.
Buộc ông Trần Đức Th phải trả cho bà Hồ Thị Tr ½ số tiền chi phí đo đạc đất tranh chấp là 1.130.000đ (một triệu một trăm ba mươi nghìn đồng)...”.
Ngoài ra còn quy ết định về án phí, nghĩa v ụ thi hành án và quy ền kháng cáo của các đương sự theo luật định.
Ngày 06/01/2023, bị đơn ông Trần Đức Th có đơn kháng cáo toàn bộ bản án dân s ự sơ thẩm trên, đ ề nghị Tòa án nhân dân tỉnh Bình Phư ớc hủy bản án dân sự sơ thẩm.
Tại phiên tòa phúc thẩm:
Nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện;
Bị đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo

## Page 3

3 Ý ki ến của Ki ểm sát viên - Đại di ện Vi ện ki ểm sát nhân dân tỉnh Bình Phước tại phiên tòa:
- Về việc tuân theo pháp lu ật của Thẩm phán và Hội đồng xét x ử, kể từ khi thụ lý vụ án và tại phiên tòa, Thẩm phán và Hội đồng xét xử tuân thủ đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.
- Về hướng giải quyết vụ án: Đề nghị HĐXX áp dụng khoản 1 Điều 308 của BLTT DS năm 2015, không chấp nhận yêuc ầu kháng cáoc ủa bị đơn ông Trần Đức Th; giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm của Tòa án nhân dân thị xã B.

 NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và quan đi ểm của đại diện Viện kiểm sát đã đư ợc tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét x ử nhận định:
[1] Về thủ tục tố tụng:
Đơn kháng cáo của bị đơn ông Th nộp trong hạn luật định nên được xem xét giải quyết theo trình tự phúc thẩm theo quy định tại Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.
[2] Xét kháng cáo của bị đơn, thấy rằng:
[2.1] Về hình thức của hợp đồng đặt cọc: Việc ký kết hợp đồng của các bên là hoàn toàn tự nguyện, không bị ai ép buộc, phù hợp với quy định của pháp luật. Do đó hợp đồng đặt cọc có hiệu lực.
[2.2] Xét thửa đất số 621, tờ bản đồ số 7 là đối tượng của Hợp đồng đặt cọc giữa bà Tr và ông Th. Thửa đất này được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Phước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Phạm Tiến D vào ngày 19/5/2021. Đến ngày 04/5/2022 ông Phạm Tiến D ký Hợp đồng ủy quyền sử dụng đất cho ông Trần Đức Th, hợp đồng ủy quyền này được công chứng tại Văn phòng công chứng Vũ Thị L, tỉnh Bình Phước. Như vậy, tại thời điểm các bên ký kết hợp đồng đặt cọc ngày 15/4/2022 ông D chưa ký Hợp đồng ủy quyền cho ông Th. Do đó, ông Th chưa có quyền giao dịch đối với thửa đất nêu trên.
[2.3] Xét hợp đồng đặt cọc ngày 15/4/2022: Hợp đồng đặt cọc này có thỏa thuận nội dung “đất đúng vị trí, diện tích, không tranh chấp quy hoạch, cắm mốc trước khi công ch ứng”. Tuy nhiên phía ngư ời nhận cọc là ông Th không phối hợp với người nhận chuyển nhượng là bà Tr để đo đạc, cắm mốc trước khi tiến hành ký kết và công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất. Mặt khác, theo kết quả đo đạc do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã B thực hi ện ngày 10/10/2022 thì ranh giới, mốc giới của thửa đất bị sai lệnh không trùng khớp với ranh gi ới, mốc gi ới thực t ế sử dụng đ ất; di ện tích thực của thửa đất b ị giảm 2,9m2; có 79,3m 2 đất thuộc thửa đất số 621 đang doch ủ sử dụng đất liền kề là thửa 643 s ử dụng. Như v ậy, diện tích đ ất, ranh gi ới đất không đúng theo gi ấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã vi phạm thỏa thuận “đất đúng vị trí, diện tích”
ghi trong hợp đồng đặt cọc, làm cho mục đích không đạt được nên thuộc trường hợp bị nhầm lẫn và có đối tượng không thể thực hiện được.
Do đó, hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng đất giữa bà Hồ Thị Tr và ông Trần Đức Th đối với thửa đất số 621, tờ bản đồ số 7, địa chỉ tại ấp T, xã T, thị xã

## Page 4

4 B, tỉnh Bình Phước bị vô hiệu theo quy định tại các Điều 407, 408, 126 B ộ luật dân sự.
[2.4] Xét hậu quả của hợp đồng:
Trong quá trình gi ải quyết phúc th ẩm, nguyên đơn bà Tr thừa nhận, tại thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc, bà đư ợc ông Th cho xem bản photo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và biết được chủ sử dụng đất tên ông Phạm Tiến
D. Mặt khác, thời điểm đặt cọc, ông Th cũng không đưa cho bà xem hợp đồng ủy quyền giữa ông Th với ông D. Do đó, xét v ề lỗi khi hợp đồng vô hiệu thì bà Tr cũng có lỗi khi bi ết ông Th không phải chủ sử dụng đất, cũng không đư ợc chủ đất ủy quyền thực hiện việc nhận đặt cọc, chuyển nhượng nhưng vẫn cố tình ký kết hợp đồng đặt cọc với ông Trần Đức Th. Như vậy, bà Tr cũng có lỗi.
Đối với ông Th, tại thời điểm đặt cọc ông Th không phải là chủ sử dụng đất, cũng chưa được chủ sử dụng đất ủy quyền nên việc ký kết hợp đồng đặt cọc và nhận cọc là không đúng theo quy định của pháp lu ật về đất đai. Do đó, ông Th cũng có lỗi.
Theo quy định tại Điều 131 B ộ luật dân s ự thì giao dịch dân s ự vô hiệu không làm phát sinh quy ền và nghĩa v ụ của các bên k ể từ thời điểm giao dịch được xác lập; các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đãnh ận. Do cả hai bên đều có lỗi ngang nhau nên ông Th phải hoàn trả cho bà Tr số tiền đã nhận cọc là 150.000.000đ (một trăm năm mươi triệu đồng). Hợp đồng chưa phát sinh thiệt hại nên không ai phải bồi thường.
Từ những nhận định nêu trên HĐXX xét thấy Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Tr là có căn cứ đúng theo quy định của pháp luật.
[2.5] Xét yêuc ầu về chi phí đo đạc đất của bà Tr: Bà Tryêu cầu ông Th phải trả số tiền 2.260.000đ (hai triệu hai trăm sáu mươi nghìn đ ồng) tiền chi phí đo đạc đất tranh ch ấp. Do hai bên đều có lỗi dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu nên chi phí nàym ỗi bên phải chịu ½ là: 1.130.000đ (một tri ệu một trăm ba mươi nghìn đồng), ông Th phải hoàn trả cho bà Tr 1.130.000đ (một triệu một trăm ba mươi nghìn đồng).
Từ những nhận định nêu trên, Hội đồng xét x ử không chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Trần Đức Th , cần giữ nguyên bản án dân s ự sơ thẩm s ố 01/2022/DS-ST ngày 04 tháng 01 năm 2023 của Tòa án nhân dân thị xã B, tỉnh Bình Phước.
 [3] Về án phí dân sự sơ thẩm: Theo Quyết định của bản án sơ thẩm.
 [4] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do yêu cầu kháng cáo của ông Th không được chấp nhận nên ông Th phải chịu.
[5] Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát tại phiên tòa phù hợp với nhận định của HĐXX nên được chấp nhận.
Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

## Page 5

5 Căn cứ vào khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015;
Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Trần Đức Th.
Giữ nguyên bản án dân s ự sơ thẩm số 01/2022/DS-ST ngày 04 tháng 01 năm 2023 của Tòa án nhân dân thị xã B, tỉnh Bình Phước.
Áp dụng các Đi ều 328, 407, 408, 126, 131 Bộ luật dân s ự; Điều 147 B ộ luật Tố tụng dân sự; Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về án phí, lệ phí Tòa án.
1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Hồ Thị Tr.
Tuyên bố hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Hồ Thị Tr và ông Trần Đức Th đối với thửa đất số 621, tờ bản đồ số 7, địa chỉ tại ấp T, xã T, thị xã B, tỉnh Bình Phước bị vô hiệu.
 Buộc ông Trần Đức Th phải trả cho bà Hồ Thị Tr 150.000.000 đồng (một trăm năm mươi triệu đồng) tiền cọc.
2. Không chấp nhận yêu cầu phạt cọc của bà Hồ Thị Tr đối với ông Trần Đức Th.
3. Buộc ông Trần Đức Th phải trả cho bà Hồ Thị Tr ½ số tiền chi phí đo đạc đất tranh chấp là 1.130.000 đồng (một triệu một trăm ba mươi nghìn đồng).
Kể từ ngày bản án có hi ệu lực pháp luật hoặc kể từ ngày có đơn yêuc ầu thi hành án của người đư ợc thi hành án (đ ối với các kho ản tiền phải trả cho người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền) nếu bên phải thi hành chậm thi hành thì hàng tháng bên phải thi hành còn phải bàu khoản tiền lãic ủa số tiền còn phải thi hành án theom ức lãi su ất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự 2015.
4. Về án phí dân sự sơ thẩm:
Ông Trần Đức Th phải chịu 7.500.000 đồng (bảy triệu năm trăm nghìn đồng).
Bà Hồ Thị Tr phải chịu 7.500.000 đồng (bảy triệu năm trăm nghìn đồng), được khẩu trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp 7.500.000đ (bảy triệu năm trăm nghìn đồng) theo Biên lai thu tạm ứng án phí, l ệ phí Tòa án số 0002702 ngày 02/6/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã B, tỉnh Bình Phước.
5. Về án phí dân sự phúc thẩm:
Ông Trần Đức Th phải chịu 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đ ồng), đư ợc khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí dân s ự phúc thẩm đãn ộp là 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đ ồng) theo Biên lai thu ti ền tạm ứng án phí, lên phí Tòa án s ố 0002785, ngày 06 tháng 01 năm 2023 của Chi cục Thi hành án dân s ự thị xã B, tỉnh Bình Phước.
Trường hợp bản án, quy ết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân s ự có quyền yêuc ầu thi hành án, t ự nguyện thi hành án ho ặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại Điều 6, 7 và 9 của Luật thi hành án dân s ự, thời hi ệu thi hành án đư ợc thực hi ện theo quy định tại Đi ều 30 của Luật thi hành án dân sự.

## Page 6

6 Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.

Nơi nhận:
- VKSND tỉnh Bình Phước;
- TAND thị xã B;
- CCTHADS thị xã B;
- Những người tham gia tố tụng;
- Lưu HS, TDS, HCTP.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA


(Đã ký)



 Lê Viết Phong