Bản án số: 147/2023/DS-PT
Nguyên đơn: Ông Nguyễn Trọng H khởi kiện Bị đơn: Bà Nguyễn Thị T
Số: 147/2023/DS-PT
Ngày: 04/04/2023
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Đắk Lắk
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thông tin vụ việc: Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn bà Nguyễn Thị T. Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 46/2022/DS-ST, ngày 23/9/2022 của Tòa án nhân dân huyện K, tỉnh Đắk Lắk.

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TỈNH ĐẮK LẮK Độc lập - Tự do - Hạnh phúc Bản án số: 147/2023/DS-PT Ngày 04 - 4 - 2023 V/v tranh chấp hợp đồng đặt cọc.

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐẮK LẮK

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Nguyễn Duy Thuấn.
Các Thẩm phán: Ông Văn Công Dần.
 Ông Nguyễn Ngọc Sâm.
- Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Mai Loan, Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk tham gia phiên tòa: Bà Trần Thị Xuân Linh Byă - Kiểm sát viên.
Ngày 04 tháng 4 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 12/2023/TLPT-DS, ngày 06/01/2023 về việc “ Tranh chấp hợp đồng đặt c ọc”. Do Bản án dân s ự sơ thẩm s ố:
46/2022/DS-ST, ngày 23/9/2022 của Tòa án nhân dân huyện K bị kháng cáo. Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 55/2023/QĐ-PT, ngày 21/02/2023 giữa các đương sự:
1. Nguyên đơn: Ông Nguyễn Trọng H; địa chỉ: Thôn A, xã P, huyện K, tỉnh Đắk Lắk; Vắng mặt.
Người đại diện ủy quyền của nguyên đơn: Ông Nguyễn Đình B ; địa chỉ:
Đường V , phư ờng A1, thị xã H1, tỉnh Đ ắk L ắk (Văn bản ủy quy ền ngày 13/01/2023); Có mặt.
2. Bị đơn: Bà Nguyễn Thị T; địa chỉ: Thôn D, xã P, huyện K, tỉnh Đắk Lắk;
Vắng mặt.
Người đại diện ủy quyền của bị đơn: Ông Nguyễn Văn C (Chồng bà T); địa chỉ: Thôn D, xã P, huyện K, tỉnh Đắk Lắk (Văn bản ủy quyền ngày 03/4/2023);
Có mặt.
3. Người có quy ền lợi, nghĩa v ụ liên quan: Ông Nguyễn Văn C ; địa chỉ:
Thôn D, xã P, huyện K, tỉnh Đắk Lắk; Có mặt.
4. Người kháng cáo: Bị đơn bà Nguyễn Thị T.
NỘI DUNG VỤ ÁN:

## Page 2

Theo đơn khởi kiện và quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn ông Nguyễn Trọng H có đại diện ủy quyền là ông Nguyễn Đình B trình bày:
Ngày 08/4/2022, ông H đặt cọc cho bà Nguyễn ThịT 50.000.000 đồng để nhận chuyển nhượng của bàT thửa đất số 112, tờ bản đồ số 5, chiều ngang mặt đường 8m, chiều sâu 31m, trong đó có 60m 2 đất ở, tại thôn 9, xã P, huyện K, giá chuyển nhượng 560.000.000 đồng. Hai bên có lập hợp đồng đặt cọc viết tay, thỏa thuận thời hạn đặt cọc 60 ngày kể từ ngày 08/4/2022 đến ngày 08/6/2022 bàT phải thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để làm thủ tục sang tên cho ông H, còn ông H có nghĩa vụ thanh toán cho bàT số tiền còn lại là 510.000.000 đồng sau khi hoàn tất thủ tục công chứng. BàT đồng ý bớt cho ông H 3.000.000 đồng nên ông H còn phải thanh toán cho bàT 507.000.000 đồng.
Nếu ông H không không nhận chuy ển như ợng lô đất trên s ẽ mất ti ền cọc 50.000.000 đồng, nếu bàT không chuyển nhượng lô đất trên thì phải trả lại tiền cọc 50.000.000 đồng cho ông H và bị phạt cọc 50.000.000 đồng.
Tuy nhiên, đến ngày 08/6/2022 ông H phát hiện lô đất bàT chuyển nhượng cho ông H không phải của bàT mà đứng tên người khác. Dù khi ký kết hợp đồng đặt cọc, ông H có đi xem đất nhưng không đư ợc giao hay cho xem gi ấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chỉ vì tin tưởng bàT là giáo viên và đất đã có GCNQSDĐ nên ông H mới đặt cọc cho bà T. BàT đã lừa dối ông H và vi phạm điều cấm của pháp luật khi chuyển nhượng QSDĐ không phải của bà T. Tại phiên tòa sơ thẩm phía bàT đề nghị tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thì ông H không đồng ý. Ông H vẫn chưa nhận đất và giấy tờ pháp lý liên quan đến thửa đất.
Vì vậy, ông H khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 08/4/2022 giữa ông H và bàT vô hiệu, buộc bàT phải trả cho ông số tiền đặt cọc 50.000.000 đồng, không yêu cầu bàT phải trả tiền phạt cọc.
Bị đơn bà Nguyễn ThịT và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Văn C trình bày:
Việc bàT ký kết hợp đồng đặt cọc ngày 08/4/2022 với ông Nguyễn Trọng H đúng như ông H đã trình bày ở trên. Nhưng khi đến hạn ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày 08/6/2022 tại văn phòng công chứng, ông H không cung cấp giấy tờ cá nhân đ ể vợ chồng bà T, ông C làm hợp đồng chuyển nhượng, cũng không nói rõ lý do màt ự ý chấm dứt hợp đồng đặt cọc và sau đó làm đơn khởi kiện. Do đó, ông C, bàT không đồng ý với khởi kiện của ông H.
Bà T, ông C xác định việc giao kết hợp đồng là hoàn toàn t ự nguyện, hai bên đều biết về tình trạng thửa đất và không có sự lừa dối. Mặc dù trước thời điểm lập hợp đồng đặt cọc cho đến khi hết thời hạn đặt cọc, thửa đất này chưa đư ợc sang tên cho ông C, bàT nhưng chủ đất cũ đã sang nhượng cho ông C, T theo hợp đồng mua bán chuy ển nhượng quyền sử dụng đất ngày 31/3/2022 và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 26/5/2022, nên thửa đất nói trên là tài sản

## Page 3

hợp pháp của ông C, bàT và ông bà có toàn quy ền thực hiện giao dịch đối với thửa đất này. Hiện nay đất vẫn đang do ông C, bàT quản lý, sử dụng.
Đến ngày 03/8/2022 ông C, bàT đã được Sở Tài Nguyên và Môi trư ờng tỉnh Đ cấp GCNQSDĐ số DG 610750 đối với thửa đất trên nên ông bà mong muốn hai bên tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc ngày 08/4/2022.
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 46/2022/DS-ST, ngày 23/9/2022 của Tòa án nhân dân huyện K, tỉnh Đắk Lắk đã quyết định:
Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 271, Điều 273 của Bộ luật tố tụng dân sự; các Điều 117, Điều 123, Điều 127, Điều 131, khoản 2 Điều 328 của Bộ luật dân s ự; Điều 167, Điều 168, Điều 188 Luật đất đai năm 2013; khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH, ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
Tuyên xử:
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Trọng H.
Tuyên bố hợp đồng đặt cọc ký kết ngày 08/4/2022 giữa bên đặt cọc ông Nguyễn Trọng H với bên nhận đặt cọc bà Nguyễn ThịT là vô hiệu.
Buộc bà Nguyễn ThịT phải trả cho ông Nguyễn Trọng H số tiền đặt cọc 50.000.000 đồng (Năm mươi triệu đồng).
Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theom ức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.
2. Về án phí: Bà Nguyễn ThịT phải chịu 2.500.000 đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm.
Hoàn trả cho ông Nguyễn Trọng H 1.250.000 đồng tiền tạm ứng án phí dân sự đã nộp theo biên lai thu s ố 60AA/2021/0008696 ngày 15/6/2022 tại Chic ục Thi hành án dân sự huyện K.
Ngoài ra bản án sơ thẩm còn tuyên về quyền yêu cầu thi hành án và quyền kháng cáo cho các đương sự.
Ngày 07/10/2022, bị đơn bà Nguyễn ThịT kháng cáo bản án sơ thẩm với nội dung: Đề nghị HĐXX phúc thẩm xem xét bác đơn khởi kiện của nguyên đơn.
Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn ông Nguyễn Trọng H giữ nguyên nội dung đơn khởi kiện, bị đơn bà Nguyễn ThịT giữ nguyên nội dung đơn kháng cáo.
 Tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk phát biểu:

## Page 4

Về tố tụng: Trong quá trình thụ lý giải quyết vụ án, Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký Tòa án và các đương s ự đã chấp hành đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.
Về nội dung: Qua phân tích đánh giá các tài li ệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, đại diện Viện kiểm sát đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự – Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn bà Nguyễn Thị T; Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 46/2022/DS-ST, ngày 23/9/2022 của Tòa án nhân dân huyện K.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Trên cơ sở nội dung vụ án, căn cứ vào các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định như sau:
[1] Xét kháng cáo của bị đơn bà Nguyễn Thị T, Hội đồng xét xử xét thấy:
Đơn kháng cáo trong hạn luật định và đãn ộp tạm ứng án phí dân s ự phúc thẩm nên cần được xem xét theo trình tự phúc thẩm.
[2] Về nội dung của vụ án:
Tại thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc ngày 08/4/2022 giữa ông Nguyễn Trọng H với bà Nguyễn Thị T, thì diện tích đất 266,6m2 tại thửa đất số 109, tờ bản đồ số 32 (Số thửa và tờ bản đồ mới) nằm trong tổng diện tích 1.282,6m2, thửa đất số 112, tờ bản đồ số 5, tại thôn F, xã P, huyện K, tỉnh Đắk Lắk vẫn đang thuộc quyền quản lý, sử dụng của hộ ông Trần Trọng N, bà Lê Thị T1 theo Giấy chứng nhận quyền s ử dụng đất số R 251660 do Ủy ban nhân dân huy ện K cấp ngày 25/4/2001. Tuy ngày 26/5/2022 h ộ ông N, bà T1 đã ký kết hợp đồng chuy ển nhượng QSDĐ diện tích đất 266,6m2 cho vợ chồng ông Nguyễn Văn C, bà Nguyễn Thị T, nhưng tính đến thời đi ểm ông H và bàT ký hợp đồng đặt cọc ngày 08/4/2022 thì ông N, bà T1 vẫn chưa hoàn tất thủ tục sang tên cho ông C, bà T.
Do đó, giao dịch chuyển nhượng QSDĐ giữa ông N, bà T1 với ông C, bàT chưa hoàn thành, ông C, bàT chưa phải là chủ sử dụng đất nên không có các quyền của chủ sử dụng đất theo quy định tại điểm a kho ản 1 Đi ều 188 Lu ật đất đai 2013, nhưng ông C, bàT lại ký kết hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng QSDĐ cho ông H là vi phạm điều cấm của pháp luật.
Nội dung thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc là đến hạn ngày 08/6/2022 bà T phải thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để làm thủ tục sang tên cho ông H, nhưng lúc này đất chưa đứng tên ông C, bàT (Đến ngày 03/8/2022 ông C, bàT mới được Sở Tài Nguyên và Môi trường tỉnh Đ cấp GCNQSDĐ s ố DG 610750 đối với thửa đất trên), nên thực tế ông C, bàT không thể lập hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cho ông H tại Văn phòng công chứng vào ngày 08/6/2022 được. Tức ông C, bàT đã vi phạm nội dung thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc ngày 08/4/2022. Đồng thời, hiện nay ông C, bàT đã có

## Page 5

GCNQSDĐ đứng tên mình nên ông bà mong muốn hai bên tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc ngày 08/4/2022 nhưng không được ông H đồng ý.
Do đó, bản án sơ thẩm đã chấp nhận đơn khởi kiện của ông Nguyễn Trọng H và tuyên xử hợp đồng đặt cọc ngày 08/4/2022 giữa ông Nguyễn Trọng H với bà Nguyễn ThịT vô hiệu do vi phạm về chủ thể quy định tại Điều 167, khoản 1 Điều 168 Luật đất đai năm 2013; các Điều 122, Điều 123 của Bộ luật dân sự năm 2015.
Hậu quả của hợp đồng đặt cọc vô hiệu là các bên khôi phục lại hiện trạng ban đầu và trả lại cho nhaunh ững gì đãnh ận. Ông C, bàT xác định hiện đang quản lý, sử dụng đất và chưa bàn giao đất cho ông H; còn bàT có nghĩa vụ trả lại cho ông H số tiền nhận đặt cọc 50.000.000 đồng là phù hợp.
Từ những nhận định nêu trên, HĐXX xét thấy không có căn c ứ để chấp nhận kháng cáo của bà T.
[3] Về án phí: Do kháng cáo không đư ợc chấp nhận nên bà Nguyễn ThịT phải chịu tiền án phí dân sự phúc thẩm theo quy định pháp luật.
Vì các lẽ trên;
QUYẾT ĐỊNH:
[1] Căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự;
Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn bà Nguyễn Thị T.
Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 46/2022/DS-ST, ngày 23/9/2022 của Tòa án nhân dân huyện K, tỉnh Đắk Lắk.
[2] Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 271, Điều 273 của Bộ luật tố tụng dân sự; các Điều 117, Điều 123, Điều 127, Điều 131, khoản 2 Điều 328 của Bộ luật dân sự; Điều 167, Điều 168, Điều 188 Luật đất đai năm 2013; kho ản 2 Điều 26, khoản 1 Đi ều 29 Nghị quyết s ố 326/2016/UBTVQH, ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
Tuyên xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Trọng H.
Tuyên bố hợp đồng đặt cọc ký kết ngày 08/4/2022 giữa bên đặt cọc ông Nguyễn Trọng H với bên nhận đặt cọc bà Nguyễn ThịT là vô hiệu.
Buộc bà Nguyễn ThịT phải trả cho ông Nguyễn Trọng H số tiền đặt cọc 50.000.000 đồng (Năm mươi triệu đồng).
Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theom ức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

## Page 6

[3] Về án phí:
[3.1] Án phí dân sự sơ thẩm:
Bà Nguyễn ThịT phải chịu 2.500.000 đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm.
Hoàn trả cho ông Nguyễn Trọng H 1.250.000 đồng tiền tạm ứng án phí dân sự đã nộp theo biên lai thu s ố 60AA/2021/0008696, ngày 15/6/2022 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện K.
[3.2] Án phí dân sự phúc thẩm: Bà Nguyễn ThịT phải chịu 300.000 đồng tiền án phí dân sự phúc thẩm, được khấu trừ 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm đã nộp theo biên lai thu số AA/2021/0020667, ngày 11/10/2022 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện K.
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.
Nơi nhận: TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM
- TAND cấp cao tại Đà Nẵng; THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA
- VKSND tỉnh Đắk Lắk;
- TAND huyện K;
- Chi cục THADS huyện K; (Đã ký)
- Các đương sự;
- Lưu hồ sơ.

 Nguyễn Duy Thuấn