Bản án số: 51/2023/DS-PT
Tranh chấp hợp đồng đặt cọc giữa Vợ chồng ông Trần Văn T, bà Vũ Thị N với Vợ chồng ông Đoàn Văn Q, bà Lê Thị L
Số: 51/2023/DS-PT
Ngày: 21/03/2023
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Lâm Đồng
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thông tin vụ việc: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc giữa Vợ chồng ông Trần Văn T, bà Vũ Thị N với Vợ chồng ông Đoàn Văn Q, bà Lê Thị L

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH LÂM ĐỒNG Bản án số: 51/2023/DS-PT Ngày: 21-3-2023 V/v “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc


NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH LÂM ĐỒNG
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Vũ Thị Nguyệt Các Thẩm phán: Ông Nguyễn Thành T Ông Nguyễn Văn Đức
- Thư ký phiên tòa: Bà Trần Anh Thi – Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Lâm Đồng.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lâm Đồng tham gia phiên tòa :
Bà Võ Thị Kim Anh – Kiểm sát viên.
Ngày 21 tháng 3 năm 2023 tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Lâm Đồng ; xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 12/2023/TLPT- DS ngày 06 tháng 02 năm 2023 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.
Do bản án Dân sự sơ thẩm số 102/2022/DS-ST ngày 13 tháng 12 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện Lâm Hà bị kháng cáo.
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 48/2023/QĐ-PT ngày 01/3/2023 giữa các đương sự:
Nguyên đơn: Vợ chồng ông Trần Văn T, sinh năm 1968; bà Vũ Thị N, sinh năm 1971; địa chỉ: Thôn H, xã L, huyện LH, tỉnh Lâm Đồng.
Đại diện theo ủy Q của nguyên đơn: Ông Triếc K’ T1, sinh năm 1992, địa chỉ: Thôn Đ, xã Đ Đ, huyện LH, tỉnh Lâm Đồng (theo văn bản ủy Q ngày 17/3/2022).
Bị đơn: Vợ chồng ông Đoàn Văn Q, sinh năm 1985; bà Lê Thị L, sinh năm 1988; địa chỉ: Thôn Đ, xã L, huyện LH, tỉnh Lâm Đồng.
Do có kháng cáo của bị đơn: ông Đoàn Văn Q, bà Lê Thị L.
(Ông Triếc K’ T1, ông Q, bà L có mặt tại phiên tòa; ông T, bàN vắng mặt)
NỘI DUNG VỤ ÁN Theo đơn khởi kiện, bản tự khai và các buổi làm việc tại Tòa án, phía nguyên đơn trình bày: Ngày 28/02/2022, giữa vợ chồng ông Trần Văn T, bà Vũ ThịN và vợ chồng ông Đoàn Văn Q, bà Lê Thị L có thỏa thuận với nhau về việc vợ chồng ông T, bàN đặt cọc để nhận chuyển nhượng từ ông Q, bà L quyền sử dụng đất tọa lạc tại thôn Đạ a, xã Liên à, huyện Lâm à có diện t ch 735m2 (Chiều ngang mặt đường 15m), thuộc thửa đất số 270, tờ bản đồ số 56, đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BB 795719, trên đất có 01 căn nhà

## Page 2

xây cấp 4. ai bên thỏa thuận giá chuyển nhượng là 3.375.000.000đ. Ngày 28/02/2022, vợ chồng ông N, bàT đặt cọc số tiền là 600.000.000đ, số tiền còn lại là 2.775.000.000đ hẹn khi ra Văn phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng theo đúng quy định pháp luật th vợ chồng ông N, bàT sẽ thanh toán đủ.
Thời hạn ra Văn phòng công chứng là ngày 28/3/2022. Các chi ph , lệ ph liên quan đến việc chuyển nhượng do ông Q, bà L chịu. ai bên có lập hợp đồng đặt cọc ngày 28/02/2022 có chữ ký của vợ chồng ông Q, bà L, ông T và người làm chứng là ông Trần Văn . Tuy nhiên sau khi vợ chồng ông T, bàN đặt cọc th phát hiện diện t ch đất vợ chồng ông Q, bà L thỏa thuận chuyển nhượng cho vợ chồng ông T, bàN không đủ 735m 2 do ông Q, bà L đã hiến đất làm đường đi chung nhưng chưa điều chỉnh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hiện trạng đang sử dụng. Khi vợ chồng ông N, bàT liên hệ vợ chồng ông Q trao đổi, thương lượng th hai bên không thỏa thuận được với nhau và phát sinh tranh chấp nên vợ chồng ông T, bàN khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc lập ngày 28/02/2022 giữa vợ chồng ông T, bàN với vợ chồng ông Q, bà L và yêu cầu ông Q, bà L phải trả cho cho vợ chồng ông T, bàN số tiền đặt cọc là 600.000.000đ và phạt cọc số tiền 600.000.000đ. Tổng số tiền vợ chồng ông T, bàN yêu cầu vợ chồng ông Q, bà L phải trả cho vợ cho vợ chồng ông T, bàN là 1.200.000.000đ. Ngoài ra, ông T, bàN không yêu cầu gì khác.
Bị đơn vợ chồng ông Q, bà L trình bày : Vợ chồng ông, bà thỏa thuận chuyển nhượng diện t ch đất và lập hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng đất với vợ chồng ông T, bàN là có. Vợ chồng ông, bà đã nhận của ông T, bàN số tiền đặt cọc chuyển nhượng Q sử dụng đất là 600.000.000đ. Diện t ch đất và tài sản trên đất vợ chồng ông, bà vẫn đang trực tiếp quản lý, sử dụng, ông, bà chưa bàn giao đất và tài sản trên đất cho ông T, bà N. Tuy nhiên khi thỏa thuận chuyển nhượng với vợ chồng ông T, bàN th ông, bà không thỏa thuận giá chuyển nhượng t nh theo m2 mà các bên thỏa thuận chuyển nhượng t nh theo mét ngang chạy dọc theo đường nhựa, chiều sâu kéo dài từ mặt đường nhựa đến hết đất với giá là 225.000.000đ/1m ngang. Khi lập giấy tờ th vợ chồng ông, bà và vợ chồng ông T, bàN có kéo thước dây để đo chiều ngang mặt đường nhựa được 15,6m nhưng vợ chồng ông, bàt nh tròn là 15m, tổng giá chuyển nhượng là 3.375.000.000đ. Khi đó các bên thống nhất với nhau và tiến hành lập hợp đồng đặt cọc. Diện t ch đất thực tế ông, bà sử dụng hiện nay vẫn đủ 15,6m chiều ngang mặt đường như các bên đã thỏa thuận chuyển nhượng nhưng vợ chồng ông T, bàN lại đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc là không đúng. Nay vợ chồng ông T, bàN khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc đã ký kết giữa các bên vào ngày 28/02/2022 th vợ chồng ông, bà đồng ý. Còn đối với yêu cầu khởi kiện của vợ chồng ông T, bàN yêu cầu vợ chồng ông, bà trả cho vợ chồng ông T, bàN số tiền vợ chồng ông, bà đã nhận cọc là 600.000.000đ và phạt cọc số tiền 600.000.000 đồng th ông, bà không đồng ý v vợ chồng ông T, bàN không mua th phải mất cọc. Ngoài ra, vợ chồng ông bà không có yêu cầu phản tố g với bị đơn. Quá tr nh thực hiện thỏa thuận vợ chồng ông, bà cũng đã ra Văn phòng công chứng đúng hẹn để lập hợp đồng chuyển nhượng nhưng ông T, bàN không đồng ý tiếp tục chuyển nhượng.

## Page 3

Tòa án đã hòa giải nhưng không thành.
Tại bản án Dân sự sơ thẩm số 102/2022/DS-ST ngày 13 tháng 12 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện Lâm à đã xử:
Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của vợ chồng ông Trần Văn T, bà Vũ ThịN về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” với vợ chồng ông Đoàn Văn Q, bà Lê Thị L.
 ủy hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng Q sử dụng đất đã ký giữa vợ chồng ông Đoàn Văn Q, bà Lê Thị L với ông Trần Văn T ngày 28/2/2022 đối với việc đặt cọc chuyển nhượng diện t ch đất 735m2, thửa đất số 270, tờ bản đồ số 56, tọa lạc tại thôn Đạ a, xã Liên à, huyện Lâm à, tỉnh Lâm Đồng.
Buộc vợ chồng ông Đoàn Văn Q, bà Lê Thị L phải trả cho vợ chồng ông Trần Văn T, bà Vũ ThịN số tiền đã nhận cọc là 600.000.000đ (Sáu trăm triệu đồng).
Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của vợ chồng ông Trần Văn T, bà Vũ ThịN về việc yêu cầu vợ chồng ông Đoàn Văn Q, bà Lê Thị L phạt cọc với số tiền 600.000.000đ ( áu trăm triệu đồng).
Ngoài ra, bản án còn tuyên về chi ph tố tụng, án phí, Q kháng cáo và trách nhiệm thi hành án của các bên đương sự.
Ngày 23/12/2022, bị đơn vợ chồng ông Đoàn Văn Q, bà Lê Thị L kháng cáo không đồng ý trả lại cho vợ chồng ông T, bàN số tiền 600.000.000đ đã nhận cọc.
- Tại phiên tòa hôm nay: Bị đơn ông Q, bà L vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo. Ông Triếc K’ T1 là người đại diện theo ủy Q của nguyên đơn không đồng ý với kháng cáo của bị đơn, đề nghị giải quyết như án sơ thẩm.
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lâm Đồng nêu ý kiến về việc chấp hành pháp luật của ội đồng xét xử: Tại giai đoạn phúc thẩm cũng như phiên tòa hôm nay, ội đồng xét xử phúc thẩm đã chấp hành đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Đồng thời nệu quan điểm đề nghị: Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn. Căn cứ khoản 1, Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự, giữ nguyên bản án sơ thẩm.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
 au khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa; căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa; ý kiến của đại diện Viện kiểm sát tham gia phiên tòa, ội đồng xét xử nhận định:
[1] Giữa vợ chồng ông Trần Văn T, bà Vũ ThịN và vợ chồng ông Đoàn Văn Q, bà Lê Thị L có lập hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Quá tr nh thực hiện các bên không thống nhất được với nhau về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vợ chồng ông T, bàN khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc lập ngày 28/02/2022, yêu cầu ông Q, bà L trả lại số tiền cọc 600.000.000đ và phạt cọc 600.000.000đ. Bị đơn không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn nên phát sinh tranh chấp. Tòa án cấp sơ thẩm xác định

## Page 4

quan hệ tranh chấp “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” là đúng quy định của pháp luật.
[2] Xét kháng cáo của bị đơn vợ chồng ông Q, bà L th thấy rằng:
Quá tr nh giải quyết vụ án, vợ chồng ông T, bàN và vợ chồng ông Q, bà L đều thừa nhận ngày 28/02/2022 hai bên có xác lập hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng diện t ch 735m2 đất, thửa đất 270, tờ bản đồ 56, xã Liên à, huyện Lâm à, tỉnh Lâm Đồng, giá chuyển nhượng là 3.375.000.000đ.
Theo đó, vợ chồng ông T, bàN đã đặt cọc cho vợ chồng ông Q, bà L số tiền 600.000.000đ. ố tiền còn lại 2.775.000.000đ hai bên thỏa thuận sẽ thanh toán vào ngày 28/3/2022 khi hợp đồng chuyển nhượng được công chứng tại Văn phòng công chứng theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, vợ chồng ông T, bàN cho rằng khi hai bên ký kết xong hợp đồng đặt cọc th vợ chồng ông bà phát hiện diện t ch nhận chuyển nhượng không đủ 735m2 đất, do vợ chồng ông Q, bà L đã hiến đất làm đường đi chung nhưng chưa điều chỉnh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hiện trạng đang sử dụng. V vậy, nguyên đơn đề nghị hủy hợp đồng đặt cọc ngày 28/02/2022, yêu cầu bị đơn trả lại tiền cọc 600.000.000 đồng và phạt cọc 600.000.000đ.
Qua xem xét nội dung hợp đồng đặt cọc lập ngày 28/02/2022 giữa các bên th thấy rằng tại Điều 4 của hợp đồng thể hiện “ Bên bán đất theo mặt đ ng trên là 5m ngang, kh ng tính theo mặt đ ng d i Bên giao lại cho bên B toàn b nhà đất và b giàn n ng l ợng, củ bơm”. Đồng thời, vợ chồng ông Q, bà L cho rằng vợ chồng ông, bà đã thỏa thuận chuyển nhượng diện t ch đất trên cho vợ chồng ông T, bàN không t nh theom 2 màt nh theo chiều ngang mặt đường nhựa là 15m, giá 225.000.000 đồng/1m ngang. Hai bên cũng đã tiến hành đo đất theo chiều ngang mặt đường nhựa là 15,6m nhưng chỉt nh tròn là 15m với giá là 3.375.000.000đ. Như vậy, vợ chồng ông Q, bà L cho rằng khi các bên thỏa thuận chuyển nhượng với nhau th không thỏa thuận chuyển nhượng theo diện t ch đất mà theo chiều ngang của mặt đường nhựa là 15m là có cơ sở. Do đó, nguyên đơn cho rằng diện t ch đất nhận chuyển nhượng không đủ với diện tích ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không có căn cứ.
 Tuy nhiên, trong quá tr nh giải quyết vụ án các bên đương sự đều thừa nhận tại thời điểm giao kết hợp đồng đặt cọc th quyền sử dụng đất đang thế chấp tại Ngân hàng và đến ngày 26/3/2022 vợ chồng ông Q, bà L mới xóa thế chấp. V vậy, việc các bên thỏa thuận chuyển nhượng không được sự đồng ý của ngân hàng là vi phạm điều cấm của pháp luật nên giao dịch dân sự này bị vô hiệu. Nay, ông T, bàN yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc lập ngày 28/02/2022, vợ chồng ông Q, bà L cũng đồng ý. Do đó, cấp sơ thẩm xác định hợp đồng đặt cọc lập ngày 28/02/2022 là vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật và chấp nhận yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc là có căn cứ.
Do hủy hợp đồng đặt cọc nên theo quy định tại Điều 131 của Bộ luật Dân sự 2015 các bên phải hoàn trả cho nhau những g đ ã nhận, buộc vợ chồng ông Q, bà L phải trả lại cho vợ chồng ông T, bàN số tiền 600.000.000đ đã nhận cọc là đúng quy định của pháp luật.

## Page 5

Từ những phân tích trên, không có căn cứ chấp nhận yêu cầu kháng cá o của ông Q, bà L, giữ nguyên bản án sơ thẩm.
[3] Về án ph : Do kháng cáo không được chấp nhận nên ông Q, bà L phải chịu án ph dân sự phúc thẩm.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
- Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng Dân sự năm 2015.
- Căn cứ khoản 3 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án ph và lệ ph Tòa án.
Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Đoàn Văn Q, bà Lê Thị L. Giữ nguyên bản án sơ thẩm.
Xử:
1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của vợ chồng ông Trần Văn T, bà Vũ ThịN về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” với vợ chồng ông Đoàn Văn Q, bà Lê Thị L.
 ủy hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng Q sử dụng đất đã ký giữa vợ chồng ông Đoàn Văn Q, bà Lê Thị L với ông Trần Văn T ngày 28/2/2022 đối với việc đặt cọc chuyển nhượng diện t ch đất 735m2, thửa đất số 270, tờ bản đồ số 56, tọa lạc tại thôn Đạ a, xã Liên à, huyện Lâm à, tỉnh Lâm Đồng.
Buộc vợ chồng ông Đoàn Văn Q, bà Lê Thị L phải trả cho vợ chồng ông Trần Văn T, bà Vũ ThịN số tiền đã nhận cọc là 600.000.000đ (Sáu trăm triệu đồng).
Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của vợ chồng ông Trần Văn T, bà Vũ ThịN về việc yêu cầu vợ chồng ông Đoàn Văn Q, bà Lê Thị L phạt cọc với số tiền 600.000.000đ ( áu trăm triệu đồng).
Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án cuảng i đợc thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của B luật Dân sựn m 20 5, trừ tr nghợp pháp luật có quy định khác
2. Về chi phí tố tụng: Vợ chồng ông Trần Văn T, bà Vũ ThịN phải chịu 2.927.000đ ( ai triệuch n trăm hai mươi bảyng àn đồng) chi ph cho việc đo đạc, xem xét, thẩm định tại chỗ. ố tiền này vợ chồng ông T, bàN đã nộp đủ và đã quyết toán xong.
3. Về án phí:
Buộc vợ chồng ông Đoàn Văn Q, bà Lê Thị L phải nộp 28.300.000đ (Hai mươi tám triệu ba trăm ngàn đồng) án ph dân sự sơ thẩm và 600.000đ án ph dân sự phúc thẩm. Nhưng được trừ vào số tiền 600.000đ tạm ứng án ph đã nộp theo các Biên lai thu số 0012413 và 0012409 ngày 03/01/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Lâm à. Ông Q, bà L còn phải nộp số tiền 28.300.000đ án phí.

## Page 6

Buộc vợ chồng ông Trần Văn T, bà Vũ ThịN phải nộp 28.000.000đ (Hai mươi tám triệu đồng) án ph dân sự sơ thẩm. Được trừ vào số tiền 24.300.000đ ( ai mươi bốn triệu ba trăm ngàn đồng) tạm ứng án ph đã nộp theo Biên lai thu số 0003271 ngày 07/6/2022 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Lâm à. Ông T, bàN còn phải nộp số tiền 3.700.000đ (Ba triệu bảy trăm ngàn đồng) án ph .
Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự th người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có Q thỏa thuận thi hành án, Q yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và Điều 9 Luật thi hành án dân sự. Thời hiệu thi hành án được quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.
Nơi nhận:
- VK ND tỉnh Lâm Đồng;
- Phòng KTNV& THA;
- TAND huyện Lâm Hà;
- Chi cục T AD huyện Lâm Hà;
- Đương sự (04);
- Lưu: bộ phận lưu trữ, hồ sơ vụ án.
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA (đã ký)
Vũ Thị Nguyệt