Bản án số: 695/2022/DS-ST
tranh chấp hợp đồng dân sự mua bán nhà và đất
V/v: tranh chấp hợp đồng dân sự mua bán nhà và đất.
Số: 695
Ngày: 16/11/2022
Tòa án xét xử: TAND huyện Củ Chi, TP. Hồ Chí Minh
Cấp xét xử: Sơ thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Thông tin vụ việc: tranh chấp hợp đồng dân sự mua bán nhà và đất

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN CỦ CHI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc Bản án số: 695/2022/DS-ST Ngày: 16/11/2022.
 V/v tranh chấp hợp đồng dân sự mua bán nhà và đất.


NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN CỦ CHI TH NH HỐ HỒCH MINH
- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Trương Văn Thắm.
 Các Hội thẩm nhân dân:
 1- Ông Lê Văn Rồi.
 2- Ông Võ Văn Dương.
 - Thư ký phiên tòa: Ông Nguyễn Thanh Tâm – Thư ký Tòa án nhân dân huyện Củ Chi Thành phố HồCh Minh.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Củ Chi Thành ph HồCh inh:
Ông Đào Văn Tiền – Kiểm sát viên.
Trong ngày 02 và ngày 16 tháng 11 năm 2022, tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện Củ Chi xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 365/2020/TLST-DS ngày 01 tháng 10 năm 2020 về tranh chấp hợp đồng dân sự mua bán nhà và đất theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 534/2022/QĐXXST-DS ngày 11 tháng 10 năm 2022 giữa các đương sự:
1. Nguyên đơn: Ông A sinh năm 1971.
Địa chỉ: Khu phố E thị trấn F huyệnG Thành phố HốCh Minh.
Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Ông B; địa chỉ: Phường K thành phố L tỉnh M, là người đại diện theo ủy quyền (văn bản ủy quyền ngày 26/11/2020) (có mặt).
 . đơn: Bà C, sinh năm 1973.
Địa chỉ: Ấp H, xã I huyệnG Thành phố HồCh Minh (vắng mặt).
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Bà D sinh năm 1973.
Địa chỉ: Khu phố E thị trấn F huyện G, Thành phố HồCh Minh (vắng mặt).
NỘI DUNG VỤ ÁN:
* Theo đơn khởi kiện ngày 07/5/2020 nguyên đơn ông A tr nh bày:
Ngày 08/9/2019, ông và bàC làm giấy tay mua bán nhà và đất đối tượng chuyển nhượng là phần đất diện t ch 89 6m2 thuộc thửa 78 79 tờ bản đồ số 35 đất tại

## Page 2

2 đường số 510 ấp Đức Hiệp xã Nhuận Đức huyện Củ Chi Thành phố HồCh Minh do bàC làm chủ sử dụng với giá 570.000.000 đồng ông đặt cọc số tiền 270.000.000 đồng. Trong giấy bán nhà và đất có nội dung nếu bên bán thay đổi ý kiến không bán th bồi thường gấp đôi số tiền đã nhận cọc cho bên mua. Hai bên thỏa thuận số tiền còn lại 300.000.000 đồng trong thời hạn 03 tháng bàC hoàn tất thủ tục sang tên cho ông theo quy định th ông sẽ thanh toán hết.
Ngày 16/10/2019, ông thanh toán tiếp cho bàC số tiền 100.000.000 đồng sau đó bàC nhận thêm 35.000.000 đồng tổng cộng ông đã trả cho bàC số tiền là 405.000.000 đồng số tiền còn lại là 165.000.000 đồng. Ông đã nhiều lần liên hệ yêu cầu bàC hoàn tất thủ tục sang tên nhưng bàC không thực hiện.
Ông yêu cầu bàC tiếp tục thực hiện Giấy mua bán nhà và đất ngày 08/9/2019 để ông được đứng tên đất và nhà đã mua bàC giao nhà và đất ông sẽ tranh toán số tiền còn lại là 165.000.000 đồng.
Tại đơn xin thay đổi yêu cầu khởi kiện ngày 30/3/2022 nguyên đơn ông A thay đổi yêu cầu khởi kiện cụ thể: Yêu cầu Tòa án tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới h nh thức giấy mua bán nhà và đất lập ngày 08/9/2019 giữa ông và bà C; Buộc bàC trả cho ông số tiền mà ông đã đưa cho bàC là 405.000.000 (bốn trăm lẻ năm triệu) đồng.
* Tại biên bản lấy lời khai ngày 21/12/2021 bị đơn bàC trình bày:
Giấy mua bán nhà và đất ngày 08/9/2019 do ông A cung cấp cho Tòa án do bà ký tên nội dung bà bán cho ông A căn nhà diện t ch 89 6m2 tại tổ 7 ấp Đức Hiệp xã Nhuận Đức huyện Củ Chi (có bản đồ k m theo) với giá 570.000.000 (năm trăm bảy mươi triệu) đồng ông A đặt cọc 270.000.000 (hai trăm bảy mươi triệu) đồng số tiền còn lại sau khi làm giấy tờ ra sổ đỏ th ông A trả đủ. Nội dung ghi ông A đặt cọc 270.000.000 (hai trăm bảy mươi triệu) đồng nhưng ông A chỉ giao cho bà 50.000.000 (năm mươi triệu) đồng sau đó ông A giao nhiều lần đủ 270.000.000 (hai trăm bảy mươi triệu) đồng. Ngày 16/10/2019 bà có nhận thêm của ông A 100.000.000 (một trăm triệu) đồng bà có tự viết và ký tên vào giấy mua bán nhà và đất số tiền này bà W lấy trên tay bà để trừ nợ hụit nh tiền lời. Sau đó ông A t nh tiền lãi và buộc bà ký tên nhận 35.000.000 (ba mươi lăm triệu) đồng bà có ký tên nhưng không nhận số tiền này.
Căn nhà diện t ch 89 6m2 tại tổ 7 ấp Đức Hiệp xã Nhuận Đức huyện Củ Chi bà ký bán cho ông A là do bà xây dựng trên đất của Nông trường Phạm Văn Cội nên chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bà không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông A bà yêu cầu hủy Giấy mua bán nhà và đất ngày 08/9/2019 bà đã nhận của ông A tổng cộng là 370.000.000 (ba trăm bảy mươi triệu) đồng th bà có trách nhiệm trả lại số tiền này. Hiện tại bà không có việc làm ổn định bà xin trả góp mỗi tháng là 500.000 (năm trăm ngh n) đồng khi bà được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bán được nhà bà sẽ hết một lần số tiền còn lại cho ông A. Bà đề nghị Tòa án cho bà được phép vắng mặt trong suốt quá tr nh tố tụng.
Tại biên bản lấy lời khai ngày 29/6/2022 ông A trình bày: Ông là chồng của bà D ông đứng tên mua nhà và đất của bàC ngày 08/9/2019 nhưng tiền là của vợ chồng ông và bà D. Ông đề nghị Tòa án đưa bà D vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan.

## Page 3

3 Tại bản tự khai ngày 06/9/2022 người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà D trình bày: Bà thống nhất toàn bộ nội dung khởi kiện của chồng bà là ông A.
Do vụ án không tiến hành hòa giải được nên Tòa phải đưa vụ án ra xét xử.
Tại phiên tòa sơ thẩm:
- Ông B là người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn, trình bày: Nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu như đơn khởi kiện bổ sung ngày 30/3/2022 về cách trả yêu cầu Tòa án buộc bàC trả cho nguyên đơn số tiền 405.000.000 (bốn trăm lẻ năm triệu)
đồng ngay khi bản án có hiệu lực pháp luật.
- Bị đơn bàC và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà D có đơn xin vắng mặt nên không có ý kiến.
- Đại diện Viện kiểm sát phát biểu ý kiến như sau:
+ Về việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán Hội thẩm nhân dân Thư ký phiên tòa và của người tham gia tố tụng trong quá tr nh giải quyết vụ án kể từ khi thụ lý cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án là đ ng quy định về thời hạn chuẩn bị xét xử vi phạm khoản 1 Điều 203 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 kiến nghị Tòa án khắc phục.
- Về việc giải quyết vụ án: Căn cứ khoản 3 Điều 26 điểm a khoản 1 Điều 35 điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Điều 423 Điều 427 của Bộ luật Dân sự năm 2015, đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn.
NH N ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa Hội đồng xét xử nhận định:
* Về tố tụng:
[1] Theo nội dung đơn khởi kiện của nguyên đơn có cơ sở xác định tranh chấp hợp đồng dân sự mua bán nhà và đất được quy định tại khoản 3 Điều 26 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
[2] Bị đơn bàC có đơn xin vắng mặt ngày 21/12/2020 người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà D có đơn xin vắng mặt ngày 29/9/2022 căn cứ vào khoản 1 Điều 227 và khoản 1 Điều 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt đương sự.
[3] Tại phiên tòa ngày 02/11/2022 Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Củ Chi đề nghị Hội đồng xét xử xác minh thêm t nh trạng hôn nhân của bàC tài sản nhà và đất bàC bán cho ông A có liên quan chồng bàC không để đưa vào tham gia tố tụng. Hội đồng xét xử đã Quyết định tạm ngừng phiên tòa để thu thập bổ sung chứng cứ vềt nh trạng hôn nhân của bàC căn cứ công văn số 1445/UBND ngày 09/11/2022 của Ủy ban nhân dân xã Nhuận Đức huyện Củ Chi Thành phố HồCh Minh và công văn số 3968/UBND ngày 15/11/2022 của Ủy ban nhân dân xã Tân Hiệp huyện Hóc Môn, Thành phố HồCh Minh không có thông tin t nh trạng hôn nhân và đăng ký kết hôn của bàC Hội đồng xét xử tiếp tục tiến hành phiên tòa ngày 16/11/2022.
* Về nội dung:
[4] Căn cứ lời tr nh bày của các đương sự Hội đồng xét xử có cơ sở xác định:

## Page 4

4 Ngày 08/9/2019, ông A và bàC lập giấy tay mua bán nhà và đất nội dung bàC bán cho ông A nhà và đất diện t ch 89 6m2 tại tổ 7 ấp Đức Hiệp xã Nhuận Đức huyện Củ Chi Thành phố HồCh Minh với số tiền 570.000.000 đồng ông A đặt cọc số tiền 270.000.000 đồng, còn lại 300.000.000 đồng bàC lo thủ tục ra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời hạn 03 tháng bàC giao nhà và đất cho ông A, ông A trả đủ. Ngày 16/10/2019, ông A trả thêm cho bàC số tiền 100.000.000 đồng. Theo lời tr nh bày của ông A th sau đó ông A có trả thêm cho bàC số tiền 35.000.000 đồng.
Do bàC không thực hiện thủ tục sang tên cho ông A nên phát sinh tranh chấp.
[5] Xét nguyên đơn ông A yêu cầu Tòa án tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới h nh thức giấy mua bán nhà và đất lập ngày 08/9/2019 giữa ông và bàC và buộc bàC trả cho ông số tiền 405.000.000 (bốn trăm lẻ năm triệu)
đồng ngay khi bản án có hiệu lực pháp luật:
[5.1] Ông A yêu cầu hủy giấy mua bán nhà và đất lập ngày 08/9/2019 là phù hợp yêu cầu của bàC tại biên bản lấy lời khai ngày 21/12/2020. Theo bàC th căn nhà diện t ch 89 6m2 tại tổ 7 ấp Đức Hiệp xã Nhuận Đức, huyện Củ Chi bà ký bán cho ông A là do bà xây dựng trên đất của Nông trường Phạm Văn Cội nên chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bàC không có khả năng thực hiện theo thỏa thuận với ông A;
[5.2] Số tiền ông A đã trả cho bàC tổng cộng là 405.000.000 (bốn trăm lẻ năm triệu) đồng có giấy tay do bàC ký tên nhận. BàC thừa nhận có ký và đã nhận của ông A số tiền 370.000.000 đồng bàC thừa nhận có ký tên nhận 35.000.000 đồng nhưng không nhận tiền bàC không có chứng cứ chứng minh việc này không được ông A thừa nhận nên lời tr nh bày của bàC không có cơ sở xem xét;
[5.3] BàC xin trả góp mỗi tháng 500.000 đồng không được ông A chấp nhận cách trả này không phù hợp pháp luật nên không có cơ sở xem xét.
Do đó Hội đồng xét xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn.
[6] Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà D thống nhất toàn bộ nội dung khởi kiện của ông A là phù hợp.
[7] Về án ph : Căn cứ vào khoản 2 Điều 26 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội Hội đồng xét xử buộc bàC phải chịu án ph dân sự sơ thẩm.
[8] kiến của Đại diện Viện kiểm sát như trên là phù hợp.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
- Căn cứ vào khoản 3 Điều 26; Điều 147; khoản 1 Điều 227; khoản 1 Điều 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;
- Căn cứ vào Điều 357, Điều 385 Điều 425 Điều 427 và Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015;
- Căn cứ vào khoản 2 Điều 26 của Pháp lệnh án ph lệ ph Tòa án ngày 27/02/2009 của Ủy ban thường vụ Quốc hội;
1. Chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn ông A:
- Hủy Giấy mua bán nhà và đất lập ngày 08/9/2019 giữa bàC và ông A.

## Page 5

- Buộc bàC trả cho ông A số tiền 405.000.000 (bốn trăm lẻ năm triệu) đồng khi bản án có hiệu lực pháp luật.
Kể từ ngày ông A có đơn yêu cầu thi hành án nếu bàC chưa thi hành trả số tiền nêu trên thì hàng tháng bàC còn phải trả cho ông A tiền lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả. Lãi suất phát sinh do chậm trả tiền được xác định theo thỏa thuận của các bên nhưng không được vượt quá mức lãi suất được quy định tại khoản 1 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015; nếu không thỏa thuận th thực hiện theo theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.
2. Án phí: Buộc bàC phải nộp án ph dân sự sơ thẩm là 20.200.000 (hai mươi triệu hai trăm ngh n) đồng.
Hoàn trả cho ông A số tiền tạm ứng án ph đã nộp là 13.400.000 (mười ba triệu bốn trăm ngh n) đồng theo biên lai thu tiền tạm ứng án ph số AA/2019/0084647 ngày 01/10/2020 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Củ Chi.
Nguyên đơn có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Bị đơn và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan vắng mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc được tống đạt hợp lệ.
Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự th người được thi hành án dân sự người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án quyền yêu cầu thi hành án tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.
Nơi nhận: TM.HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM
- TAND Tp.Hồ Ch Minh (01b); THẨM HÁN - CHỦ TỌA HIÊN TÒA
- VKSND H.Củ Chi (02b);
- Chi cục THA Dân sự H.Củ Chi (01b);
- Các đương sự (03b);
- Lưu: Vp hồ sơ (02b).
(Tc: 09b)
T n V n Thắ