Bản án số: 200/2023/DS-PT
Nguyễn Thị Châu - Trần Thị Ánh Hường
Số: 200
Ngày: 23/02/2023
Tòa án xét xử: TAND TP. Hồ Chí Minh
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà
Thông tin vụ việc: Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn, chấp nhận yêu cầu kháng cáo của người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan (Agribank), chấp nhận kháng nghị của VKSND Quận 12. Sửa một phần bản án dân sự sơ thẩm.

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ H

Bản án số: 200/2023/DS-PT Ngày: 23 - 02 - 2023 V/v: Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở, chuyển như ợng quyền s ử dụng đất ở; Tranh chấp hợp đồng tín d ụng, hợp đồng thế chấp; Đòi tài sản và yêu cầu công nh ận, yêuc ầu hủy b ỏ cập nhật biến động trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc


NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ H

- Với thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Trịnh Thị Ánh Các Thẩm phán:
1. Bà Đỗ Thị Hòa
2. Bà Phan Thị Tú Oanh
- Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Ngọc Duyên – Thư ký Tòa án nhân dân Thành phố H.
- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố H tham gia phiên tòa:
Ông Lê Huỳnh Thiện - Kiểm sát viên.
Vào các ngày 10/02/2023 và 23/02/2023, tại Phòng x ử án dân s ự Tòa án nhân dân Thành phố H xét x ử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý s ố 510/2022/TLPT-DS ngày 23/11/2022, về việc: “Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở; Tranh chấp hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp; Đòi tài sản và yêu cầu công nhận, yêu cầu hủy bỏ cập nhật biến động trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
Do Bản án dân s ự sơ thẩm số 347/2022/DS-ST ngày 15/8/2022 của Tòa án nhân dân Quận M, Thành phố H bị bà Trần Thị Ánh H (bị đơn) và Ngân hàng N (người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan) kháng cáo, Viện Kiểm sát nhân dân Quận M, Thành phố H kháng nghị.
Theo Quy ết định đưa v ụ án ra xét x ử phúc thẩm s ố 6177/2022/QĐ-PT ngày 07/12/2022 và Quy ết định hoãn phiên tòa s ố 392/2023/QĐ-PT ngày 11/01/2023, giữa các đương sự:

## Page 2

Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị Ch, sinh năm 1975. Địa chỉ: Số 71, đường TCH07, phường T, Quận M, Thành phố H (có mặt).
Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Ông Nguyễn GiaM , sinh năm 1971; Thường trú: Số 58/14, đường Trần Văn D, Phường M, quận T, Thành phố H; Địa chỉ liên lạc: 154/6/4 Nguyễn Phúc C, Phường L, quận T, Thành phố H (theo Giấy ủy quyền lập ngày 26/5/2021 tại Văn phòng Công chứng Đ, số 003291, quyển số 02), (vắng mặt phiên tòa ngày 10/02/2023, có mặt ngày 23/02/2023).
Người bảo v ệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: Ông Trịnh Công M1, sinh năm 1953, là Luật sư Văn phòng luật sưT – Đoàn luật sư Thành phố H. Địa chỉ: S ố 29/7A, đư ờng B3, phường T , quận T , Thành phố H, (có mặt).
Bị đơn:
1/ Bà Trần Thị Ánh H, sinh năm 1982. Địa chỉ: Số 1321, đường Lê Đức Thọ, Phường M, quận Gò Vấp, Thành phố H, (vắng mặt).
Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn:
- Bà Trần Thị Bích N, sinh năm 1992; Địa chỉ: Tổ 6, ấp A, xã T, huyện B tỉnh B. Địa chỉ liên lạc: Lầu 5, số 74, đường Nguyễn Khoái, Phường 2, Quận 4, Thành phố H (theo Gi ấy ủy quy ền s ố công chứng 004990 quy ển s ố 034/2021TP/CC-SCC/HĐGD lập ngày 12/4/2021 tại Văn phòng Công chứng N), (vắng mặt);
- Ông Triệu Anh T, sinh năm 1997; Thường trú: 17/5 hẻm N, L, huyện Đ, tỉnh L; Địa chỉ liên lạc: 158D Lầu 1, đường P, phường B, Quận M, Thành phố H (Giấy ủy quyền lập ngày 12/10/2022 tại Phòng Công chứng N, Thành phố H, số 20943, quyển số 10), (có mặt).
 2/ Ông Bùi Quốc D, sinh năm 1989. Địa chỉ: 201, Chung cư 354/15B, đường L, Phường M, Qu ận M , Thành phố H, ( vắng mặt tại phiên tòa ngày 10/02/2023, có đơn xin vắng mặt đề ngày 22/02/2023).
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
1/ Ngân hàng N Trụ sở: Số 2, đường L, phường T, quận B, thành phố H. Người đại diện theo pháp luật: Ông Tiết Văn Th – Tổng Giám đốc.
Người đại diện theo ủy quyền: Ông Phạm Văn C – Cán bộ pháp chế; Địa chỉ: Số 162-166, đường L, Phường M, Quận M, Thành phố H (theo Quyết định số 2965/QĐ-NHNN-PC ngày 27/12/2019 và Gi ấy ủy quy ền s ố 1522 ngày 04/11/2022), (có mặt).
2/ Văn phòng Công chứng B, Thành phố H.
Địa chỉ: Số 164, đường X, Phường H, quận B, Thành phố H.
Người đại diện theo ủy quyền: Bà Trương Lý T; Địa chỉ: Số 164, đường X, Phường H, quận B , Thành phố H (theo Giấy ủy quyền s ố 13/CCBT-UQ ngày 17/3/2021), (có đơn xin vắng mặt).

## Page 3

3/ Văn phòng Công chứng H (tên cũ: Văn phòng công chứng X), Thành phố H.
Địa chỉ: Số 198A, đường T, Phường B, Quận N, Thành phố H. Người đại diện theo pháp luật: Ông H - Trưởng Văn phòng (vắng mặt).
4/ Phòng Công chứng B, Thành phố H.
Địa chỉ: Số 25/5, đường H, Phường B, quận T, Thành phố H. Người đại diện theo pháp lu ật: Ông Nguyễn Mạnh C – Trưởng phòng, (có đơn xin vắng mặt).
5/ Văn phòng Đăng ký đất đai Thành phố H.
Địa chỉ: Số 12, đường P, Phường N, quận P, Thành phố H.
Người đại diện theo ủy quyền: Ông Phan Phước Ng; Địa chỉ: Số 1/9, ấp 4, xã Đ, huyện H, Thành phố H (theo Giấy ủy quyền số 9164/UQ-VPĐK-HC ngày 14/8/2020), (có đơn xin vắng mặt).
6/ Bà Trần Y ến Th , sinh năm 1989. Địach ỉ: 201, Chung cư 354/15B, đường L, Phường M, Quận M, Thành phố H (vắng mặt).
7/ Chị Nguyễn Thị Ngọc A, sinh năm 2002 (vắng mặt).
8/ Anh Nguyễn Thanh S, sinh năm 1999 (vắng mặt).
9/ Anh Ngô Hữu T1, sinh năm 2000 (vắng mặt).
10/ Anh Bảnh Thái D1, sinh năm 2000 (vắng mặt).
11/ Ông Nguyễn Tấn H, sinh năm 1967 (vắng mặt).
12/ Anh Nguyễn Đình Ch, sinh năm 2001 (vắng mặt).
13/ Chị Vũ Mỹ H1, sinh năm 2002 (vắng mặt).
14/ Anh Lê Trung H1, sinh năm 2002 (vắng mặt).
15/ Anh Trần Sinh Th1, sinh năm 2001 (vắng mặt).
16/ Anh Nguyễn Hữu T, sinh năm 2002 (vắng mặt).
17/ Chị Nguyễn Thị Minh Ng, sinh năm 2002 (vắng mặt).
18/ Chị Nguyễn Thị Minh Th1, sinh năm 2000 (vắng mặt).
19/ Chị Biều Xuân Tr, sinh năm 2003 (vắng mặt).
20/ Anh Ngô Đoàn Công H2, sinh năm 2002 (vắng mặt).
21/ Anh Trương Minh Ch1, sinh năm 2000 (vắng mặt).
22/ Chị Ngô Thị Mỹ Ng2, sinh năm 2002 (vắng mặt).
23/ Anh Châu Trần Đăng D3, sinh năm 1996 (vắng mặt).
24/ Chị Phạm Thị Bích Tr1, sinh năm 2000 (vắng mặt).
25/ Chị Trần Thị Cẩm Nh, sinh năm 2000 (vắng mặt).
26/ Anh Nguyễn Hải N, sinh năm 2001 (vắng mặt).

## Page 4

27/ Anh Lê Minh Nh, sinh năm 2002 (vắng mặt).
28/ Anh Phạm Quốc Ng1, sinh năm 2001 (vắng mặt).
29/ Chị Nguyễn Thị Nhật U, sinh năm 2002 (vắng mặt).
30/ Chị Lê Thị Minh Th3, sinh năm 2000 (vắng mặt).
Cùng địa chỉ: MP 71, đường TCH07, phường T, Quận M, Thành phố H.
31/ Trẻ Đỗ Huy Kh, sinh năm 2009. Người đại diện theo pháp lu ật: Bà Nguyễn Thị Ch. Cùng địa chỉ: MP71, đường TCH07, phường T, Quận M, Thành phố H (có mặt).
Người làm chứng: Ông Võ Quốc H4, sinh năm 1983. Địa chỉ: 551/61/5, Khu phố 5, đường L, phường H, Quận M, Thành phố H (có đơn xin vắng mặt).
NỘI DUNG VỤ ÁN:
1. Tại đơn khởi kiện, bản tự khai, biên bản hòa giải bà Nguyễn ThịCh là nguyên đơn và người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:
Bà Nguyễn ThịCh là chủ sở hữu và s ử dụng nhà đất tại địa chỉ MP nhà 71, Khu phố 4, phường T, Quận M, Thành phố H theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở số CK 965460 ngày 15/08/2018, cập nhật biến động ngày 21/9/2018. Nhà đất có di ện tích đất ở 335,6m2, di ện tích nhà 180,8m2, diện tích sàn xây dựng 990,4m2 thửa đất 930, t ờ bản đồ số 4, phường T, Quận M, Thành phố H. BàCh có nhờ người môi giới là ông Võ Quốc H4 bán căn nhà này.
Ngày 10/9/2019, ông Võ Quốc H4 dẫn bà H đến gặp bàCh xem nhà, thỏa thuận mua bán và thống nhất (chỉ thỏa thuận miệng): BàCh đồng ý bán căn nhà này cho bà H với giá 16.500.000.000 (mư ời sáut ỷ, năm trăm tri ệu) đồng, hẹn đến ngày 16/9/2019 hai bêng ặp nhau tại Ngân hàng A – Chi nhánh quận B, bà H sẽ đặt cọc số tiền 8.000.000.000 (tám tỷ) đồng để bàCh làm thủ tục giải chấp, rút giấy chứng nhận và hai bên ký hợp đồng công chứng đặt cọc việc mua bán nhà.
Khoảng 09 gi ờ 00 phút ngày 16/9/2019, bà H, bàCh cùng ông H4 đến Ngân hàng A – Chi nhánh quận B. Tại đây, bà H giới thiệu bàCh gặp ông Bùi Quốc D , sinh năm 1989, Thư ờng trú: 201 chung cư 354/15B L, Phường M, Quận M , Thành phố H. Ông D cho bà H vay s ố tiền 8.000.000.000 (tám t ỷ)
đồng để bà H đặt cọc cho bà Ch. Theo yêu cầu của Ông D để đảm bảo tiền Ông D cho bà H vay, Ông D và bà H đề nghị với bàCh mọi giao dịch tiếp theo bàCh thực hiện cùng với Ông D. BàCh đồng ý ký hợp đồng mua bán nhàt ại Phòng Công chứng với Ông D. Do đó, Ông D đã chuyển khoản số tiền 8.000.000.000 (tám tỷ) đồng vào tài kho ản của bàCh để bàCh làm thủ tục giải chấp. Khoảng 13 gi ờ 30 phút ngày 16/9/2019, sau khinh ận đư ợc gi ấy chứng nhận t ừ Ngân hàng, các bên cùng đến Văn phòng công chứng quận B để lập hợp đồng công chứng. Sau khi xem qua bản thảo “Hợp đồng mua bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất”, bàCh chưa đồng ý ký vì bà H chưa trả hết tiền cho bà Ch. Ông D viết cam k ết, nội dung là Ông D sẽ không được

## Page 5

quyền sang tên, mua bán, cầm cố căn nhà trên trong vòng 01 tháng (k ể từ ngày 16/9/2019) nếu chưa trả hết tiền cho bà Ch. Vì vậy, bàCh đã ký “Hợp đồng mua bán nhà ở, chuyển nhượng quyền s ử dụng đất, tài sản khác gắn liền với đất”, theo đó đồng ý bán căn nhà trên cho Ông D với giá 1.500.000.000 (một tỷ năm trăm triệu) đồng (giá này theo yêuc ầu của bên mua). Nhưng sau khi bàCh ký công chứng Hợp đồng mua bán nhà với Ông D thì tự Ông D và bà H lại ký hợp đồng mua bán nhà với nhau mà không cho bàCh biết khi bà H chưa trả hết tiền mua nhà cho bà Ch.
Sau đó cùng ngày 16/9/2019, tại nhà bà H số 1321 đường Lê Đức Thọ, Phường M, quận Gò Vấp, bà H giao thêm cho bàCh số tiền 1.000.000.000 (một tỷ) đồng. Đồng thời, hai bên ký giấy tay “Hợp đồng mua bán nhà”, giá mua bán là 16.500.000.000 (mười sáut ỷ, năm trăm tri ệu) đồng, bà H đã giao cho bàCh số tiền 9.000.000.000 (chín tỷ) đồng. Số tiền còn lại 7.500.000.000 (bảy tỷ, năm trăm triệu) đồng bà H sẽ giao đủ trong vòng 01 tháng, có ông Võ Quốc H4 ký tên người làm chứng.
Đến hạn thanh toán, bàCh liên hệ thì bà H không trả tiền viện lý do bận công việc. Sau đó, vào các ngày 18/10/2019, 29/10/2019 và 05/11/2019, bà H đến nhà bàCh trả lần lượt là 100.000.000 (m ột trăm tri ệu) đồng, 100.000.000 (một trăm triệu) đồng, 150.000.000 (một trăm năm mươi tri ệu) đồng và chuyển khoản qua Internet Banking s ố tiền là 50.000.000 (năm mươi tri ệu) đồng. Còn lại số tiền 7.100.000.000 (b ảy tỷ một trăm tri ệu) đ ồng, bà H không thực hiện như thỏa thuận.
BàCh đòi lại số tiền còn thiếu thì Ông D nói bà Trần Thị Ánh H trả. Bà H lập Giấy bàn giao nhà ngày 10/01/2020, bàn giao căn nhà tại địa chỉ 872/14 đường Q, Phường T, qu ậnG để bù trừ nghĩa vụ trả nợ cho bàCh và trả bàCh thêm 1.000.000.0000 (một tỷ) đồng tiền mặt. Nhưng khi tìm hiểu ra thì nhà này đã thế chấp cho tín dụng đen và 1.000.000.0000 (một tỷ) đồng tiền mặt bà H cũng không trả cho bà Ch. Bà H cũng không thực hiện việc bàn giao căn nhà tại quận Gò Vấp cho bà Ch.
BàCh nhận thấy rằng, giao dịch mua bán nhà gi ữa bàCh và Ông D thực chất là giao dịch giả cách nhằm che giấu giao dịch vay tiền giữa Ông D và bà H.
Hiện nay nhà đất tại thửa đất số 930, tờ bản đồ số 4, địa chỉ: MP nhà 71, Khu phố 4, phường T, Quận M, Thành phố H do bà Trần Thị Ánh H đang thế chấp tại Ngân hàng N – Chi nhánh L.
Nhà đất tranh chấp được cấp cho ông Nguyễn GiaM theo Giấych ứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CH12652 ngày 15/8/2018 do Ủy ban nhân dân Quận M, cập nhật thay đổi pháp lý sang tên bà Nguyễn ThịCh ngày 21/9/2018, là của bà Ch. BàCh không bán nhà cho ông Bùi Quốc D và bà Trần Yến Th. Do đó bà Thanh và Ông D không được quyền bán nhà đất của bàCh cho bà Ánh Hường. Vì vậy, việc bà Trần Thị Ánh H mang thế chấp cho Ngân hàng N – Chi nhánh L là không đúng.
Yêu cầu Tòa án giải quyết những vấn đề sau đây:

## Page 6

- Buộc bà Trần Thị Ánh H phải chịu trách nhi ệm trả bàCh số tiền mua nhà còn thiếu 7.100.000.000 (bảy tỷ một trăm triệu) đồng.
- Hủy hợp đồng mua bán nhà ở chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn li ền với đất s ố 25715, ngày 17//9/2019 giữa bàCh với ông Bùi Quốc D tại Văn phòng công chứng quận B, vì đây là hợp đồng giả cách. Sau khi bà H trả bàCh đủ số tiền nêu trên thì bàCh sẽ ký lại hợp đồng mua bán nhà với bà H.
- Hủy 02 phần cập nhật cho ông Bùi Quốc D ngày 20/9/2019 và bà Trần Thị Ánh H ngày 28/10/2019 trên giấy chứng nhận.
- Hủy Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 032894 ngày 25/10/2019 giữa ông Bùi Quốc D, bà Trần Yến Th với bà Trần Thị Ánh H do Phòng Công chứng số 4, Thành phố H lập.
- Hủy Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số 1603LCP202000069 ngày 20/01/2020 do Văn phòng Công chứng H (Văn phòng công chứng X cũ) lập.
Tại phiên tòa, nguyên đơn đ ề nghị bà H phải trả tiền lãi su ất ngân hàng trên số tiền mà bà H còn nợ khi mua nhà của nguyên đơn là 7.100.000.000 đồng, tính từ tháng 10 năm 2019 đến tháng 7 năm 2022 là 34 tháng, ti ền lãi tính là 9%/năm (tức 0,75%/tháng) = 1.810.500.000 (m ột tỷ, tám trăm mư ời triệu, năm trăm ngàn) đồng.
2. Bị đơn.
2.1. Tại đơn yêu cầu phản tố, bị đơn bà Trần Thị Ánh H trình bày:
Ngày 25/10/2019, bà có mua tài sản là nhà và đất tại địa chỉ: MP nhà 71, Khu phố 4, phường T, Quận M, Thành phố H của ông Bùi Quốc D và bà Trần Yến Th theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CK 965460, s ố vào sổ cấp giấy chứng nhận CH12652 do Ủy ban nhân dân Quận M cấp ngày 15/8/2019, cập nhật biến động đứng tên Bùi Quốc D. Việc mua bán bà đã thanh toánh ết tiền cho Ông D và được công chứng theo Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 032894; Quyển số 10 TP/CC-SCC/HĐGD tại Phòng Công chứng số 4, Thành phố H.
Để mua được tài sản trên bà đã phải vay Ngân hàng và tích cóp ti ết kiệm trong nhiều năm, do tin tưởng Ông D cũng như sự năn nỉ của bà Nguyễn ThịCh nên bà tạm thời cho bàCh ở lại nhà, đồng thời giúp bà thu tiền thuê nhà trọ hàng tháng (nhà trọ gồm 70 phòng trọ và tiền thuê khoảng 175.000.000 (một trăm bảy mươi lăm tri ệu) đồng/tháng). Sự việc này bà và bàCh chỉ thỏa thuận bằng lời nói, không lập văn b ản. Tuy nhiên, t ừ khi bà mua tài sản trên của bàCh thì khoảng tháng 10/2019 cho đến nay bàCh vẫn không bàn giao lại tài sản và tiền thu được từ cho thuê nhà trọ cho bà.
Ngày 20/11/2020, bàCh cùng các đối tượng giang hồ, xăm trổ khoảng 10 người kéo đến nhà bàt ại 1321 Lê Đức Thọ, Phường M, quận Gò V ấp, Thành

## Page 7

phố H để uy hiếp, quậy phá, chửi bới và đe dọa bà, yêuc ầu bà phải trả thêm 5.500.000.000 (năm tỷ, năm trăm triệu) đồng mới bàn giao tài sản nhà và đất mà bà đã muat ừ Ông D. Sự việc trên bà đã báo Công an Phường M, quận Gò Vấp can thiệp và đã lập biên bản. BàCh cam kết không gây rối, quậy phá tại nơi bà ở và kinh doanh.
Tuy nhiên, sau đó vào các ngàyt ừ 21/11/2020 đến 25/11/2020 liên tục ngày nào bàCh cũng kéo thêm 01 đám giang h ồ xăm trổ không rõ lai lịch đến nhà bàt ại s ố 1321 Lê Đức Thọ để uy hi ếp tinh thần và qu ậy phá. Nay bà Nguyễn ThịCh khởi kiện bà, bà có ý kiến như sau:
Thứ nhất: Bà yêuc ầu bà Nguyễn ThịCh phải thanh toán s ố tiền mà đã ở trên tài sản thu ộc s ở hữuc ủa bà và ti ền cho thuê nhà trọ trung bình kho ảng 175.000.000 (một trăm bảy mươi lăm tri ệu)/tháng kể từ tháng 11/2019 cho đến khi hoàn thành nghĩa vụ cộng với lãi suất chậm trả theo quy định của pháp luật.
Thứ hai: Yêu cầu bà Nguyễn ThịCh và các cá nhân, tổ chức có liên quan hiện đang chiếm hữu, sử dụng tài sản không có căn c ứ pháp luật buộc phải bàn giao lại nhà và đất tại địach ỉ: MP nhà 71, Khu phố 4, phường T , Quận M , Thành phố H cho bà.
Tại phiên tòa sơ thẩm: Bà H vẫn giữ nguyên tất cả các yêu cầu trước đây.
Riêng tiền bàCh cho thuê nhàt ại MP nhà 71, Khu phố 4, phường T, Quận M, Thành phố H thì bà H cũng không rõ bàCh cho thuê được bao nhiêu phòng và số tiền cho thuêm ột tháng thực t ế được bao nhiêu. Mà bà H chỉ thỏa thu ận miệng với bàCh và biết là căn nhà có 70 phòng cho thuê, thunh ập mỗi tháng được khoảng 175.000.000 (một trăm bảy mươi lăm triệu) đồng nhưng không có tài liệu chứng cứ chứng minh. Tuy nhiên, bà H vẫn yêuc ầu bàCh phải trả lại cho bà H số tiền mà bàCh cho thuê phòng nêu trên. Do thời gian vừa rồi bị dịch covid nhiều nên bà H rút lại một phần yêu cầu về số tiền. Đề nghị Hội đồng xét xử buộc bàCh phải trả cho bà H số tiền thuê là 115.000.000 (m ột trăm mư ời lăm tri ệu) đ ồng/tháng. Tính t ừ tháng 10/2019 đến tháng 7/2022 là 34 tháng.
Tổng cộng là 3.910.000.000 (ba tỷ, chín trăm mười triệu) đồng.
2.2. Ông Bùi Quốc D (đồng bị đơn) vắng mặt trong suốt quá trình Tòa án giải quyết vụ án và không có bản tự khai nộp cho tòa.
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
3.1. Ngân hàng N (có đại diện là ông Phạm Văn C) trình bày:
Bà Trần Thị Ánh H có quan hệ tín dụng với Ngân hàng N – Chi nhánh L từ tháng 01/2020, cụ thể như sau:
* Hợp đồng tín dụng số 1603LAV202000081 ngày 20/01/2020:
Ngày 20/01/2020 đại diện Ngân hàng là ông Nguy ễn Thiện Thuật (chức vụ: Giám đ ốc) và bà Trần Thị Ánh H có ký hợp đồng tín dụng s ố 1603LAV202000081 với tổng số tiền vay là 13.000.000.000 (mư ời ba tỷ) đồng.
Mục đích s ử dụng tiền vay: Thanh toán bù đắp tiền mua nhà đất để cho thuê.
Thời hạn hi ệu lực của Hợp đồng tín dụng là 12 tháng, dưn ợ hiện tại là

## Page 8

13.000.000.000 (mười ba tỷ) đồng. Lãi suất cho vay là: 10.5%/năm, lãi su ất quá hạn bằng 150% lãi suất trong hạn, lãi suất chậm trả là 10%/năm.
* Tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại số MP nhà 71, Khu phố 4, phường T, Quận M, Thành phố H do bà Trần Thị Ánh H là chủ sở hữu theo Giấy chứng nhận số phát hành CK965460, số vào sổ cấp giấy chứng nhận CH12652 do Ủy ban nhân dân Quận M cấp ngày 15/8/2018, đã cập nhật sang tên bà Trần Thị Ánh H ngày 28/10/2019. Hai bên lập Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số 1603LCP202000069 ngày 20/01/2020, s ố công chứng 002156, quy ển s ố 01TP/CC-SCC/HĐGD tại Văn phòng công chứng H, đã được đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Quận M, chứng nhận đăng ký thế chấp ngày 21/01/2020.
Nay bà Nguyễn ThịCh tranh chấp hợp đồng chuyển như ợng quy ền s ử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, yêu cầu hủy phần cập nhật trong giấy chứng nhận đối với bà Trần Thị Ánh H và ông Bùi Quốc D. Như Ngân hàng đã trình bàyt ại Bản trình bày ý ki ến ngày 20/8/2020 vàt ại Bản t ự khai ngày 21/9/2020 , thì Ngân hàng không đồng ý đối với yêu cầu hủy hợp đồng mua bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất lập ngày 17/9/2019 tại Văn phòng Công chứng B số 09, quyển số 09 và cũng không đồng ý với yêu cầu hủy phần cập nhật trong giấy chứng nhận đối với bà Trần Thị Ánh H, bởi lẽ:
Thứ nhất: Đối với yêu cầu hủy Hợp đồng chuyển nhượng nói trên s ẽ ảnh hưởng trực tiếp tới khoản vay có bảo đảm là tài sản đang tranh chấp nói trên. Do đó Ngân hàng không đồng ý vì khi bà H thế chấp tài sản để đảm bảo khoản vay của bà thì bà làch ủ sở hữu hợp pháp thông qua hợp đồng chuyển nhượng được lập theo đúng quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng chứng thực phù hợp cả về nội dung và hình thức quy định tại Điều 502 của Bộ luật dân sự năm 2015, điểm a, Khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai năm 2013. Đồng thời, khi nhận chuyển nhượng từ ông Bùi Quốc D thì bà H đã thực hiện các thủ tục cập nhật biến động tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Quận M và được Chi nhánh cập nhật biến động theo quy định. Mặt khác, tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì người sử dụng đất có đủ điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013. Như vậy kể từ thời điểm tên bà Trần Thị Ánh H được cập nhật biến động thì bà trở thành chủ sở hữu hợp pháp đối với quyền sử dụng đất nói trên.
Việc bà Nguyễn ThịCh cho rằng Hợp đồng chuy ển như ợng quy ền s ử dụng đất trên là hợp đồng giả cách là không có cơ sở vì trên thực tế các bên đều hướng đến giao dịch chuy ển như ợng quy ền s ử dụng đ ất, bên nhận chuy ển nhượng đồng ý chuyển nhượng, bên bán đồng ý bán và các bên đã thanh toán và hoàn tất thủ tục pháp lý theo quy định.
Thứ hai: BàCh yêu cầu Tòa ánh ủy phần cập nhật biến động đất đai trên Giấy chứng nhận số CH12652 ngày 15/8/2018. Ngân hàng không đồng ý vì đây là một phần chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất, cụ thể là của bà Trần

## Page 9

Thị Ánh H. Phần cập nhật biến động trên gi ấy chứng nhận làm ột trong những cơ sở để Ngân hàng ký hợp đồng thế chấp. Hợp đồng thế chấp đã được đăng ký bảo đảm số 022166.TC03 tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Quận M theo đúng quy đ ịnh. Ngoài ra, bàCh yêu cầu Tòa án gi ải quyết phần hủy cập nhật nhưng không cung cấp đư ợc chứng c ứ để chứng minh cho yêuc ầuc ủa mình là có căn cứ. Vì vậy, đề nghị bác yêu cầu khởi kiện của bàCh về việc hủy Hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất và hủy phần cập nhật biến động trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói trên.
Thứ 3: Tại phiên hòa giải Ngân hàng biết được bàCh có yêu cầu hủy Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa Ngân hàng và bà H. Hợp đồng này được công chứng đúng quy định của pháp luật và đã đăng ký giao dịch bảo đảm, do đó yêuc ầu của nguyên đơn là không có cơ s ở. Ngoài ra, Hợp đồng thế chấp lập ngày 20/01/2020 là để đảm bảo cho khoản vay ghi nợ gốc là 13.000.000.00 0 (mười bat ỷ) đồng giữa Ngân hàng và bà Trần Thị Ánh H, hiện tại bà H đã vi phạm nghĩa v ụ và Ngân hàng đang khởi kiện tại Tòa án nhân dân Quận M0 yêuc ầu bà H phải thanh toán c ả nợ gốc và lãi, trư ờng hợp không thanh toán đư ợc thì phải phát mãi tài sản này đ ể thu hồin ợ cho Ngân hàng.
Do đó đối với tất cả các yêuc ầu của nguyên đơn thì Ngân hàng không đồng ý, đề nghị Tòa án giải quyết đúng theo quy định của pháp luật. Đối với các yêu cầu khác Ngân hàng không có ý kiến gì, đề nghị Tòa án giải quyết đúng quy định pháp luật. Ngân hàng có yêu cầu độc lập yêu cầu Tòa án giải quyết:
- Công nhận Hợp đồng chuyển như ợng quyền s ử dụng đất và quy ền s ở hữu nhà ở giữa bà Trần Thị Ánh H và ông Bùi Quốc D.
- Công nhận thủ tục cập nhật biến động tên bà Trần Thị Ánh H trên giấy chứng nhận số CH12652 do Ủy ban nhân dân Quận M cấp ngày 15/8/2018 , là đúng quy định của pháp luật.
3.2. Phòng Công chứng s ố 4, Thành phố H trình bày tại Công văn s ố 126/CC4 ngày 20/4/2021 như sau:
Việc chứng nhận Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất s ố công chứng 032894 ngày 25/10/2019 đã đư ợc Công chứng viên Phòng Công chứng số 4 thực hiện đúng theo thủ tục quy định tại Quyết định số 2700/QĐ-UBND ngày 29/6/2018 của Ủy ban nhân dân Thành phố H về việc công bố thủ tục hành chính mới ban hành, được sửa đổi, bổ sung, thay thế và bị bãi bỏ thuộc phạm vi chức năng quản lý của Sở Tư pháp.
Tại thời điểm công chứng, các bên giao kết hợp đồng và tài sản giao dịch có đủ các điều kiện để xác lập, thực hiện giao dịch theo quy định của pháp luật.
Đồng thời mục đích và nội dung của các hợp đồng nêu trên không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã h ội. Do đó, căn c ứ theo quy định tại Điều 5 Lu ật Công chứng năm 2014 thì hợp đồng nêu trên có hi ệu lực thi hành đối với các bên liên quan, trong trường hợp bên có nghĩa v ụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác. Căn cứ

## Page 10

theo quy định nêu trên, đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, Phòng Công chứng số 4 có ý kiến như sau:
Theo quy định của pháp luật, Công chứng viên Phòng Công chứng số 4 và bà Trần Thị Ánh H không thể biết và không bắt buộc phải biết nội dung thỏa thuận giữa ông Bùi Quốc D với bà Nguyễn ThịCh có liên quan đến việc ông Bùi Quốc D và bà Nguyễn ThịCh giao kết Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 17/9/2019 tại Văn phòng Công chứng B, Thành phố H đối với nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại Thửa đất số 930, Tờ bản đồ số 4, địa chỉ: MP nhà 71, Khu phố 4, phường T, Quận M, Thành phố H. Do đó, kể cả trong trường hợp Tòa án có căn cứ xác định Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 17/9/2019 đư ợc giao kết giữa Ông D và bàCh tại Văn phòng Công chứng quận B, Thành phố H là giao dịch dân sự giả tạo nên vô hiệu thì Phòng Công chứng số 4 đề nghị Tòa án xem xét áp dụng quy định tại Khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự năm 2015 để tuyên xử không chấp nhận yêuc ầu khởi ki ện của nguyên đơn v ề việch ủy hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển như ợng quyền s ử dụng đất ở số công chứng 032894 ngày 25/10/2019 của Phòng Công chứng số 4, trong trường hợp Tòa án có căn c ứ xác định bà H là người thứ ba ngay tình.
Trong trường hợp Tòa án căn cứ xác định, bà Trần Thị Ánh H biết về việc thỏa thuận khác giữa ông Bùi Quốc D với bà Nguyễn ThịCh (nếu có) liên quan đến việc ông Bùi Quốc D và bà Nguyễn ThịCh giao kết hợp đồng mua bán nhà ở và chuy ển như ợng quy ền s ử dụng đất ngày 17/9/2019 tại Văn phòng Công chứng B, Thành phố H đối với nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại Thửa số 930, Tờ bản đồ số 4, địa chỉ: MP nhà 71, Khu phố 4, phường T, Quận M, Thành phố H thì đối với yêu cầu khởi kiện cảu bàCh về việc đề nghị Tòa án tuyên hủy hợp đồng mua bán nhà ở và chuy ển như ợng quy ền s ử dụng đất s ố công chứng 032894 ngày 25/10/2019 của Phòng Công chứng số 4 không có ý ki ến gì. Đ ề nghị Tòa án căn cứ vào các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án để giải quyết các yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn theo đúng quy định của pháp luật.
3.3. Văn phòng Công chứng H trình bày tại Công văn số 86/CCHXN ngày 24/4/2021 như sau:
Về Hồ sơ để thực hiện Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số 002156 ngày 20/01/2020 đối với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại Thửa đất số 930, Tờ bản đồ số 4, địa chỉ: MP nhà 71, Khu phố 4, phường T, Quận M, Thành phố H như sau:
Phiếu yêu cầu công chứng do bà Trần Thị Ánh Hyêu cầu; Căn cước công dân và h ộ khẩu của bà Trần Thị Ánh H; Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân s ố 396/UBND-XNTTHN ngày 25/11/2019 của Ủy ban nhân dân Phường M, quận Gò Vấp, Thành phố H cấp cho bà Trần Thị Ánh H; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số vào sổ cấp giấy chứng nhận CH12652 do Ủy ban nhân dân Quận M , Thành phố H cấp ngày 15/8/2018, đăng ký thay đổi ngày 28/10/2019; Thông báon ộp lệ phí trước bạ nhà, đất ngày 28/10/2019; Thông báo gi ảich ấp s ố 14/TB-SCB-TĐ.20.00 do

## Page 11

Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Chi nhánh Tân Định cấp ngày 20/01/2020 về việc giải chấp tài sản đối với tài sản nêu trên; Biên bản xác định giá trị tài sản bảo đảm ngày 20/01/2020 của Ngân hàng N – Chi nhánh L; Tờ tra cứu tài sản không có thông tin ngăn ch ặn. Về nội dung của Hợp đồng: được thể hiện cụ thể trong Hợp đồng thế chấp quy ền s ử dụng đất và tài sảng ắn li ền với đất s ố 1603LCP202000069 ngày 20/01/2020.
Ý ki ến của Công chứng viên: Về chủ thể tham gia: Bên thế chấp là bà Trần Thị Ánh H và bên nhận thế chấp là Ngân hàng N – Chi nhánh L.
Theo quy định: Điều 16, 17, 19, Khoản 1 Điều 117, Điều 318, 319 Bộ luật dân sự năm 2015; Kho ản 1 Đi ều 47; Kho ản 1 Đi ều 48 Lu ật Công chứng năm 2014. Điểm d Khoản 1 Điều 10, Điều 117, Khoản 1, Khoản 2 Điều 119 Luật nhà ở năm 2014 và Khoản 1 Điều 167, Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 và quy định pháp luật có liên quan.
Thể hiện các bên trong hợp đồng có đầy đủ năng lực hành vi dân s ự, đáp ứng đầy đủ điều kiện v ề chủ thể khi tham gia giao dịch dân s ự vàt ự nguyện tham gia ký kết hợp đồng.
Tài sản giao dịch: Tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại thửa đất số 930, Tờ bản đồ số 4, địa chỉ: MP nhà 71, Khu phố 4, phường T, Quận M, Thành phố H có các gi ấy tờ như bản chính Gi ấy chứng nhận, Thông báo nộp lệ phí trước bạ. Căn cứ vào Khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 và Khoản 1 Đi ều 188 Lu ật Đất đai năm 2014 và quy định pháp lu ật có liên quan.
Căn cứ tài sản không b ị ngăn chặn theo Trang thông tin ngăn chặn của Sở Tư pháp Thành phố H. Thể hiện tài sản đáp ứng đủ điều kiện để tham gia giao dịch dân sự. Nội dung thỏa thuận đúng trình tự thủ tục và công chứng đúng quy định:
Điều 41, Đi ều 42, 43, 44, 48 Lu ật Công chứng năm 2014 và pháp lu ật có liên quan.
Từ những căn cứ đã nêu, thì Văn phòng Công chứng H, khẳng định Hợp đồng số 002156 ngày 20/01/2020 đã đư ợc Công chứng viên chứng nhận theo đúng trình tự pháp luật. Đề nghị Tòa án căn cứ thêm Khoản 2 Điều 133 Bộ luật dân sự năm 2015; và Thông báo s ố 64/TANDTC-PC của TAND Tối cao ngày 03/4/2019 về việc Thông báo kết quả giải đáp trực tuyến một số vướng mắc về hình sự, dân s ự và tố tụng hành chính: “Trư ờng hợp giao dịch chuyển nhượng nhà đất bị vô hiệu nhưng bên nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyển sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và đã thế chấp nhà, quyền sử dụng đất đó cho Ngân hàng theo đúng quy định của pháp luật. Vậy giao dịch thế chấp đó có bị vô hiệu không?”... Cho nên trư ờng hợp giao dịch chuyển nhượng nhà đất bị vô hiệu nhưng bên nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và đã thế chấp nhà, quyền sử dụng đất đó cho Ngân hàng theo đúng quy định của pháp luật thì giao dịch thế chấp đó không vô hiệu”.
Vì vậy, Văn phòng công chứng H không đồng ý yêu cầu của nguyên đơn về việc yêu cầu tuyên Hợp đồng thế chấp vô hiệu.
3.4. Văn phòng Đăng ký đất đai Thành phố H (ông Phan Phước Ng đại diện theo ủy quyền) trình bày:

## Page 12

Về nguồn gốc, diễn biến quá trình s ử dụng nhà, đ ất: Vị trí thửa đất 930, Tờ bản đồ số 4 (tài liệu 2004-2005), phường T, Quận M: Nhà – đất đã được Ủy ban nhân dân Quận M ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CH12652 ngày 15/8/2018 đứng tên bà Nguyễn ThịCh (được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Quận M đăng ký thay đổi chủ sử dụng theo hồ sơ số 012146.CN.003 ngày 21/9/2018) được công nhận diện tích đất là 335,6m2, diện tích xây dựng 180m2, diện tích sàn xây dựng 990,4m2, mục đích sử dụng đất: đất ở tại đô thị.
Ngày 17/9/2019, bà Nguyễn ThịCh chuyển nhượng cho ông Bùi Quốc D, theo Hợp đồng mua bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản khác gắn li ền với đất s ố 25715, quy ển s ố 09/TP/CC-SCC/HĐGD được Văn phòng Công chứng B chứng nhận.
Ngày 20/9/2019, Chi nhánh Quận M xác nhận đăng ký thay đổi chủ sử dụng đứng tên ông Bùi Quốc D, theo hồ sơ số 012146.CN.009 trên trang 04 giấy chứng nhận số CH125652 ngày 15/8/2018.
Ngày 25/10/2019, ông Bùi Quốc D cùng vợ là bà Trần Y ến Th chuyển nhượng cho bà Trần Thị Ánh H , theo Hợp đồng mua bán nhà ở và chuy ển nhượng quyền s ử dụng đất s ố 032894, quyển s ố 10/TP/CC-SCC/HĐGD được Phòng Công chứng số 4 chứng nhận.
Ngày 28/10/2019 Chi nhánh Quận M xác nhận đăng ký thay đổi chủ sử dụng đứng tên bà Trần Thị Ánh H theo hồ sơ số 012146.CN.010 trên trang 04 giấy chứng nhận số CH12652 ngày 15/8/2018.
Về biến động liên quan gi ấych ứng nhận s ố CH12652 ngày 15/8/2018:
Hiện tìm thấy biến động cuối cùng, theo hồ sơ 012146.TC.012 ngày 21/01/2020 về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Về nội dung yêuc ầu của người khởi kiện đề nghị hủy xác nhận đăng ký biến động trên gi ấy chứng nhận: Căn cứ Điều 95, Đi ều 188 Lu ật đất đai năm 2013; Căn c ứ Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 5/5/2014 của Chính phủ quy định chi ti ết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013; Căn c ứ Điều 17, 18 Thông tư s ố 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của B ộ Tài nguyên và Môi trư ờng quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Căn cứ Khoản 11 Điều 7 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trư ờng quy định chi tiết thi hành Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai.
Căn cứ quy định nêu trên, Chi nhánh Quận M thực hiện việc đăng ký biến động trên gi ấych ứng nhận s ố CH12652 ngày 15/8/2018, theo h ồ sơ só 012146.CN.009 ngày 20/9/2019 (đăng ký thay đổich ủ sử dụng đứng tên ông Bùi Quốc D) và h ồ sơ số 012146.CN.010 ngày 28/10/2019 (đăng ký thay đổi chủ sử dụng đứng tên bà Trần Thị Ánh H) là đúng quy định của pháp lu ật. Do đó, Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố H không có ý ki ến đối với yêuc ầu của người khởi kiện.

## Page 13

3.5. Văn phòng Công chứng B (có bà Trương LýT đại di ện theo ủy quyền) trình bày:
Qua kiểm tra h ồ sơ lưu công ch ứng, Hợp đồng mua bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản khác gắn liền với đất do Văn phòng Công chứng B, Thành phố H chứng nhận số 25715 ngày 17/9/2019, Văn phòng Công chứng B nhận nhà đất tại địa chỉ MP nhà 71, Khu phố 4, phường T, Quận M, Thành phố H do bà Nguyễn ThịCh là chủ sở hữu hợp pháp, h ồ sơ pháp lý và giấy tờ liên quan của các bên đương s ự đầy đủ, hợp pháp, yêuc ầu công chứng của đương sự không trái pháp luật, đạo đức xã hội.
Công chứng viên đã thu thập hồ sơ đầy đủ theo quy định tại Điều 40, 41 Luật Công chứng năm 2014; Công chứng viên cũng đã hướng dẫn cho ngư ời yêu cầu công chứng tuân thủ các quy định về thủ tục công chứng và các quy định pháp luật có liên quan đến việc bán, chuyển nhượng nhà, đất, đã giải thích cho các bên hiểu rõ quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của các bên khi tham gia hợp đồng giao dịch. Các bên yêu cầu công chứng có năng lực hành vi dân sự phù hợp theo quy định pháp luật.
Các bên yêu cầu công chứng đã tự đọc bản dự thảo hợp đồng, hiểu rõ Hợp đồng, đã xác nhận „đã đọc và đồng ý” và tự nguyện ký kết.
Khi chứng nhận Hợp đồng mua bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản khác gắn liền với đất nêu trên, công chứng viên đã thực hiện đúng và đầy đủ các trình tự, thủ tục theo luật định, xác định các bên tham gia giao dịch đúng ngư ời, đ ủ năng lực hành vi dân s ự, đối tư ợng của hợp đồng là có th ật, thuộc chủ quyền hợp pháp của bên bán, chuyển nhượng và được phép giao dịch.
Văn phòng Công chứng B đã làm theo yêuc ầu hợp pháp của các bên đương s ự và tuân theo đúng quy định pháp lu ật, đã hoàn thành trách nhiệm của mình, đã giải thích ý nghĩa và hậu quả của việc chứng nhận hợp đồng này, các bên cũng đã đọc lại đồng ý ký k ết. Việc tranh chấp của các bên đương s ự đề nghị do các bên tự giải quyết theo quy định của pháp luật cũng như tuân theo phán quyết của Tòa án.
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Quận M trình bày tại Công văn số 6625/CNQ12-ĐK ngày 07/6/2021 như sau: Về yêu cầu của nguyên đơn, cũng như trình bày của Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố H, Văn phòng đăng ký đất đai Quận M căn cứ pháp lý để giải quyết hồ sơ đăng ký biến động đất đai về cập nhật thay đổi tên chủ sử dụng:
Căn cứ Điều 95, 188 Luật đất đai năm 2013; Căn cứ Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều lu ật của Lu ật đất đai năm 2013. Căn c ứ Điều 17, 18 Thông tư s ố 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của B ộ Tài nguyên và Môi trư ờng quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn li ền với đ ất. Căn c ứ Điều 15, 39, 43, 47 Nghị định s ố 102/2017/NĐ-CP ngày 01/9/2017 của Chính phủ về đăng ký biện pháp bảo đảm. Khoản 11 Điều 7 Thông tư s ố 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi ti ết Nghị định s ố 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của

## Page 14

Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hư ớng dẫn thi hành Lu ật đất đai, quy định về việc từ chối hồ sơ đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Căn cứ quy định nêu trên, Chi nhánh Quận M thực hiện việc đăng ký biến động đất đai v ề cập nhật thay đổi tên chủ sử dụng trên gi ấych ứng nhận s ố CH12652 ngày 15/8/2018, theo hồ sơ số 012146.CN.009 ngày 20/9/2019, hồ sơ số 012146.TC.012 ngày 21/ 01/2020, là đúng quy định pháp lu ật. Trư ờng hợp Tòa án ban hành Bản án, quyết định hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên thì Chi nhánh Quận M sẽ thực hiện theo quy định của pháp luật. Do đó, Chi nhánh Quận M không có ý kiến đối với yêu cầu của bà Nguyễn Thị Ch, đề nghị được vắng mặt trong tất cả các buổi xét xử và làm việc của Tòa án nhân dân Quận M.
3.6. Các ông bà là người thuê trọ tại nhà MP nhà 71, Khu phố 4, phường T, Quận M, Thành phố H bao gồm: Nguyễn Thị Ngọc A , Nguyễn Thanh S, Ngô Hữu T1, Bảnh Thái D1, Nguyễn Tấn H, Nguyễn Đình Ch, Vũ Mỹ H1, Lê Trung H1, Trần Sinh Th1, Nguyễn Hữu T, Nguyễn Thị Minh Ng, Nguyễn Thị Minh Th1, Biều Xuân Tr, Ngô Đoàn Công H2 , Trương Minh Ch1, Ngô Thị Mỹ Ng2, Châu Trần Đăng D3, Phạm Thị Bích Tr1, Trần Thị Cẩm Nh, Nguyễn Hải N, Lê Minh Nh, Nguyễn Thị Nhật U, Phạm Quốc Ng1, Lê Thị Minh Th3 trình bày:
Các ông bà là những người đang ở thuê trong căn nhà số MP nhà 71, Khu phố 4, phường T, Quận M, Thành phố H do bà Nguyễn ThịCh quản lý và là chủ nhà cho thuê. BàCh là người hàng tháng lấy tiền cho thuê phòng của các ông bà. Trong vụ kiện này các ông bà không bị ảnh hưởng quyền lợi nên không có ý kiến gì.
4. Người làm chứng là ông Võ Quốc H4 trình bày:
Thông qua những người môi giới nhà đất, ông biết bà Nguyễn Thị Ch. Sau đó cũng thông qua những người này thì ông bi ết bà Trần Thị Ánh H có nhu cầu bán nhà nên ông giới thiệu bà H qua gặp bàCh để mua nhà. Vào ngày 10/9/2019 bàCh và bà H thỏa thuận mua căn nhà MP nhà 71, Khu phố 4, phường T, Quận M, Thành phố H với giá là 16.500.000.000 (mư ời sáut ỷ, năm trăm tri ệu) đồng.
Đến ngày 16/9/2019 ông có chứng kiến và ký người làm chứng vào tờ Hợp đồng mua bán nhà (viết tay) giữa bà H và bà Ch. Bà H đã đưa cho bàCh tổng số tiền là 9.000.000.000 (chín tỷ) đồng. Trong đó bà H đưa cho bàCh 8.000.000.000 (tám tỷ) đồng tại Văn phòng Công chứng B và bà H đưa cho bàCh số tiền 1.000.000.000 (một tỷ) đồng tại nhà của bà H địa chỉ: 1321 Lê Đức Thọ, Phường M, quận Gò Vấp, Thành phố H.
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 347/2022/DS-ST ngày 15/8/2022, Tòa án nhân dân Quận M, Thành phố H đã tuyên xử:
Xác định có việc mua bán căn nhà MP71 đường TCH 07, phường T, Quận M, Thành phố H giữa bà Nguyễn ThịCh và bà Trần Thị Ánh H, giá trị mua bán căn nhà là 16.500.000.000 (mười sáu tỷ, năm trăm triệu) đồng.

## Page 15

Xác định bà Trần Thị Ánh H đã thanh toán cho bà Nguyễn ThịCh số tiền mua nhà là 9.400.000.000 (chín tỷ, bốn trăm triệu) đồng.
1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, cụ thể về việc:
Buộc bà Trần Thị Ánh H phải tiếp tục thanh toán số tiền mua căn nhà MP71 đường TCH 07, phường T, Quận M, Thành phố H cho bà Nguyễn ThịCh là 7.100.000.000 (bảy tỷ, một trăm triệu) đồng. Và tiền lãi suất bà H phải thanh toán số tiền lãi tính từ khi hai bên thỏa thuận mua bán nhà là tháng 10/2019 tạm tính đến tháng 7/2022 là 34 tháng x 9%/năm = 1.810.500.000 (một tỷ, tám trăm mười triệu, năm trăm ngàn) đồng.
Tổng số tiền cả gốc và lãi bà Trần Thị Ánh H phải thanh toán cho bà Nguyễn ThịCh là 8.910.500.000 (tám tỷ, chín trăm mười triệu, năm trăm ngàn)
đồng. Trả ngay khi bản án có hiệu lực thi hành.
2. Không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn v ề việc hủy Hợp đồng mua bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản khác gắn liền với đất số 25715 ngày 17/9/2019 gi ữa bàCh với ông Bùi Qu ốc D do Văn phòng Công chứng quận B lập.
3. Không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn v ề việc hủy Hợp đồng mua bán nhà ở và chuy ển như ợng quy ền s ử dụng đất s ố 032894 ngày 25/10/2019 giữa ông Bùi Quốc D, bà Trần Yến Th và bà Trần Thị Ánh H do Phòng công chứng số 4, Thành phố H lập.
4. Không chấp nhận yêuc ầu của nguyên đơn v ề việc hủy phần cập nhật trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số CK965460 ngày 15/8/2018 đối với phần cập nhật chuyển nhượng cho bà Trần Thị Ánh H ngày 28/10/2019.
5. Không chấp nhận yêuc ầu của nguyên đơn v ề việc hủy phần cập nhật trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số CK965460 ngày 15/8/2018 đối với phần cập nhật chuyển nhượng cho cho ông Bùi Quốc D ngày 20/9/2019.
6. Không chấp nhận yêuc ầu của nguyên đơn v ề việc hủy hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất số 1603LCP202000069 ngày 20/01/2020 do Văn phòng Công chứng H (Văn phòng công chứng X cũ)
lập.
7. Không chấp nhận yêuc ầu phản tố của bị đơn bà Trần Thị Ánh H về việc: Yêu cầu bàCh phải thanh toán số tiền do bà đã ở trên tài sản thuộc sở hữu của bà và ti ền thuê nhà trọ trung bình 115.000.000 (một trăm mư ời lăm tri ệu)
đồng/tháng kể từ tháng 10/2019 cho đến khi hoàn thành nghĩa v ụ cộng với lãi suất chậm trả theo quy định pháp lu ật là 3.910.000.000 (ba t ỷ, chín trăm mư ời triệu) đồng.
8. Chấp nhận toàn b ộ yêu cầu độc lập của người cón gười có quy ền lợi nghĩa vụ liên quan Ngân hàng N về việc:

## Page 16

- Công nhậnh ợp đồng chuyển như ợng quyền s ử dụng đất và quy ền s ở hữu nhà ở giữa bà H và Ông D.
- Công nhận thủ tục cập nhật biến động tên bà H trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở số CH12652 do UBND Quận M cấp ngày 15/8/2018 là phù hợp với quy định.
Buộc bà Trần Thị Ánh H phải có nghĩa v ụ thanh toán cho Ngân hàng s ố tiền gốc còn nợ và lãi tạm tính tới ngày 15/8/2022 là:
Nợ gốc: 12.999.000.000 (mười hai tỷ, chín trăm chín mươi chín triệu) đồng.
Lãi trong hạn: 551.484.932 (năm trăm năm mươim ốt triệu, bốn trăm tám mươi bốn ngàn, chín trăm ba mươi hai) đồng.
Lãi quá hạn: 2.839.846.746 (hai tỷ, tám trăm ba mươi chín triệu, tám trăm bốn mươi sáu ngàn, bảy trăm bốn mươi sáu) đồng.
Chậm trả: 95.703.653 (chín mươi lăm triệu, bảy trăm lẻ ba ngàn, sáu trăm năm mươi ba) đồng.
Tổng cộng: 16.486.035.331 (mư ời sáut ỷ, bốn trăm tám mươi sáu tri ệu, không trăm ba mươi lăm ngàn, ba trăm ba mươi mốt) đồng.
Ngoài ra, bà H còn phải thanh toán cho Ngân hàng toàn bộ số tiền lãi phát sinh tính từ ngày 16/8/2022 cho đến khi bà H thanh toán hết nợ cho Ngân hàng trên số tiền nợ gốc mà bà H đã vay của Ngân hàng theo như hợp đồng tín dụng mà hai bên đã thỏa thuận.
Trong trường hợp đến ngày án có hiệu lực thi hành mà bà H không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ thì Ngân hàng có quyền yêu cầu Chi cục Thi hành án dân sự có thẩm quyền phát mãi tài sản thế chấp là quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở là MP nhà 71, Khu phố 4, phường T, Quận M, Thành phố H Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn li ền với đất s ố vào sổ cấp GCN CH12652 do Ủy ban nhân dân Quận M cấp ngày 15/8/2018, đã cập nhật sang tên bà Trần Thị Ánh H vào ngày 28/10/2019.
9. Ưu tiên thanh toán số tiền nợ mua nhà của bà Trần Thị Ánh H còn phải trả cho bà Nguyễn ThịCh tổng tiền nợ gốc là 7.100.000.000 (bảy tỷ, một trăm triệu) đồng và tiền nợ lãi tạm tính đến tháng 7/2022 là 1.810.500.000 đồng.
Tổng s ố tiền c ả gốc và lãi bà Trần Thị Ánh H phải thanh toán cho bà Nguyễn ThịCh là 8.910.500.000 (tám tỷ, chín trăm mười triệu, năm trăm ngàn)
đồng.
Đề nghị Chi cục Thi hành án dân s ự có thẩm quyền khi phát mãi căn nhà số MP nhà 71, Khu phố 4, phường T , Quận M , Thành phố H sẽ chi s ố tiền 8.910.500.000 (tám t ỷ, chín trăm mư ời triệu, năm trăm ngàn) đồng cho bàCh trước, sau đó còn bao nhiêu ti ếp tục phát mãi thanh toán kho ản tiền nợ vay của bà H cho Ngân hàng N. Trường hợp số tiền phát mãi căn nhà không đủ để thanh toán khoản vay của bà H cho Ngân hàng thì Ngân hàng đư ợc quyền đề nghị cơ

## Page 17

quan Thi hành án dân sự có thẩm quyền phát mãi tài sản thuộc quyền sử dụng và quyền sở hữu của bà Trần Thị Ánh H để thu hồi nợ gốc và lãi của mình.
Trường hợp nếu đến ngày án có hi ệu lực thi hành khi Ngân hàng có đơn yêu cầu thi hành án mà bà H đã thanh toánh ết số tiền nợ gốc, lãi, lãi phát sinh tiếp tục đến ngày thanh toán thì Ngân hàng phải giao toàn bộ bản chính các giấy tờ đang còn giữ của bà Trần Thị Ánh H cho Chi cục Thi hành án dân sự có thẩm quyền để Chi cục Thi hành án dân sự có thẩm quyền thi hành khoản nợ của bà H đối với bàCh tại mục [3.4] nêu trên.
Việc giaonh ận ti ền của các đương s ự do các bên t ự nguyện thực hi ện hoặc thực hiện tại cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền.
Kể từ ngày nguyên đơn có đơn yêuc ầu thi hành án, nếu bà H chưa giao trả hết số tiền theo nghĩa vụ của mình nêu trên, thì bà H còn phải trả lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả. Lãi suất phát sinh do chậm trả tiền được xác định theo khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015.
Ngoài ra, án sơ thẩm còn tuyên về án phí, quyền kháng cáo của đương sự và việc thi hành án.
- Ngày 25/8/2022, Ngân hàng N kháng cáo một phần bản án sơ thẩm. Yêu cầu cấp phúc thẩm xem xét, trong trường hợp bà H không trả hoặc trả không đầy đủ các khoản tiền cho Ngân hàng, thì Ngân hàng được quyền yêuc ầu cơ quan Thi hành án dân s ự có thẩm quyền phát mãi tài sản thế chấp để thu hồi nợ. Sau khi phát mãi, Ngân hàng được quyền ưu tiên thanh toán trư ớc đối với nghĩa vụ có bảo đảm bằng tài sản của bà H theo quy định tại Điều 297, Điều 308 Bộ luật Dân sự. Trường hợp tài sản không đủ thanh toán thì Ngân hàng được quyền yêu cầu phát mãi các tài sản khác thuộc quyền sở hữu của bà H để thu hồi nợ.
- Ngày 29/8/2022, bà Trần Thị Ánh H (đồng bị đơn) nộp đơn kháng cáo một phần bản án sơ thẩm, yêu cầu cấp phúc thẩm giải quyết các nội dung sau:
+ Bà không đồng ý trả thêm tiền mua nhà cho bà Nguyễn Thị Ch, vì bà đã trả đủ tiền mua nhà cho ông Bùi Quốc D;
+ Bàch ỉ tiếp tục trả tiền vay cho Ngân hàng khi đã có quy ết định cuối cùng của Tòa án về việc giao trả nhà lại cho bà.
- Ngày 29/8/2022, Vi ện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân Quận M, Thành phố H có Quyết định kháng nghị phúc thẩm số: 05/QĐKNPT-VKS-DS, kháng nghị một phần bản án phúc thẩm, với nội dung: Bản án sơ thẩm giành quyền ưu tiên thanh toán cho số nợ mua nhà mà bị đơn còn phải trả cho bà Nguyễn ThịCh và đề nghị cơ quan Thi hành án dân sự có thẩm quyền khi phát mãi sẽ chi số tiền 8.910.500.000 đồng cho bàCh trước, sau đó thanh toán n ợ vayc ủa bà H tại Ngân hàng là không phù hợp quy định tại khoản 3 Điều 47 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 và Đi ều 12 Nghị quyết s ố 42/2017/QH14 ngày 21/6/2017 của Quốc Hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng quy định về Thứ tự ưu tiên thanh toán khi x ử lý tài sản bảo đảm. Đề nghị cấp phúc thẩm xét xử sửa Bản án dân sự sơ thẩm theo phân tích nói trên.

## Page 18

Tại phiên tòa phúc th ẩm: Các đương s ự không thỏa thu ận đư ợc với nhau về việc giải quyết vụ án. Nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, bị đơn giữ nguyên yêuc ầu phản tố và yêuc ầu kháng cáo, Ngân hàng giữ nguyên yêu cầu độc lập và sửa đổi một phần yêu cầu kháng cáo, đại di ện Vi ện Ki ểm sát nhân dân Thành phố H giữ nguyên kháng nghị của Vi ện Ki ểm sát nhân dân Quận M, Thành phố H.
* Bị đơn bà Trần Thị Ánh H (có ông Triệu Anh T đại diện) trình bày: Bị đơn mua nhà của ông Bùi Quốc D với giá 16,5 tỷ đồng, đã giao 12 tỷ đồng bằng tiền mặt khi ký hợp đồng công chứng, nhưng không lập biên bản giao nhận tiền.
Bà H vẫn chưa nhận được nhà do bà Nguyễn ThịCh năn nỉ cho bàCh ở lại một thời gian, vì bàCh chưa có chỗ ở. Bà H có đăng ký kinh doanh nhà trọ tại đây và nhờ bàCh thu giùm tiền cho thuê trọ, nhưng hai bên không lập văn bản. Bà H có ký vào Giấy bàn giao nhà ngày 10/01/2020 do thời điểm đó bà Nguyễn Thị Ch nợ xã hội đen nên nhờ bà H ký để trình cho họ biết là bàCh còn tiền trả. Bà H nghĩ nhà đã đứng tên bà H, việc ký giấy tay bàn giao nhà không có giá trị, nên mới ký đ ể giúp bà Ch. Bà Trần Thị Ánh H muốn đư ợc đốich ất với ông Bùi Quốc D để làm rõ nội dung vụ án. Nay bị đơn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo, đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm giải quyết các nội dung sau đây:
- Bà Trần Thị Ánh H không đồng ý trả thêm tiền mua nhà cho bà Nguyễn Thị Ch, vì bà H đã trả đủ tiền mua nhà cho ông Bùi Quốc D;
- Bà Trần Thị Ánh H chỉ tiếp tục trả tiền vay cho Ngân hàng N khi đã có quyết định cuối cùng của Tòa án về việc giao trả nhà lại cho bà H.
* Ngân hàng N (có ông Phạm Thành Công đại diện theo ủy quyền) trình bày: Ngân hàng kháng cáo một phần bản án sơ thẩm, yêu cầu cấp phúc thẩm xem xét: Trong trường hợp bà Trần Thị Ánh H không trả hoặc trả không đầy đủ các khoản tiền cho Ngân hàng, thì Ngân hàng được quyền yêu cầu cơ quan Thi hành án dân s ự có thẩm quyền phát mãi tài sản thế chấp để thu hồi nợ. Sau khi phát mãi, Ngân hàng được quyền ưu tiên thanh toán trước đối với nghĩa vụ có bảo đảm bằng tài sản của bà H theo quy định tại Điều 297, Đi ều 308 B ộ luật Dân s ự.
Trường hợp tài sản thế chấp không đủ thanh toán, thì bà H phải tiếp tục thanh toán cho Ngân hàng cho đến khi trả hết nợ.
* Nguyên đơn bà Nguyễn ThịCh trình bày: Bà ủy quyền cho ông Nguyễn GiaM đại diện, ông Minh đãnh ận được các văn bản tố tụng của Tòa án nhưng hôm nay ông Minh có công vi ệc đột xuất nên không thể đến phiên tòa. Bà s ẽ trực tiếp tham giat ố tụng tại phiên tòa và đồng ý với việc xét xử vắng mặt ông Nguyễn Gia M. Bản án sơ thẩm đã giải quyết đúng quy định của pháp luật, nên bà đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của bà Trần Thị Ánh H và Ngân hàng , không chấp nhận kháng nghị của Vi ện trư ởng Vi ện Ki ểm sát nhân dân Quận M, Thành phố H; giữ nguyên bản án sơ thẩm.
* Ông Nguyễn GiaM (đại diện nguyên đơn) cóm ặt tại phiên tòa ngày 23/02/2023 và trình bày : Ông đãnh ận được các văn bản t ố tụng của Tòa án, nhưng do có công vi ệc đột xuất nên vắng mặt trong phiên tòa ngày 10/02/2023.
Ngân hàng đã thực hiện không đúng thủ tục thẩm định giá tài sản trước khi nhận

## Page 19

thế chấp, thẩm định mà không biết nhà này có cột kèo chung và tường mượn của nhà bên cạnh. Vì vậy, tôi yêu cầu giữ nguyên bản án sơ thẩm.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố H phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án ở giai đoạn phúc thẩm như sau: Thẩm phán và Hội đồng xét xử thực hiện đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân s ự. Các đương s ự chấp hành đúng pháp lu ật. Đơn kháng cáoc ủa bà Trần Thị Ánh H và Ngân hàng N , Quyết định kháng nghị của Viện Kiểm sát nhân dân Quận M thực hiện trong thời hạn luật định.
Về nội dung: Xét, Hợp đồng thế chấp giữa bà Trần Thị Ánh H và Ngân hàng là tự nguyện, có công chứng, có đăng ký thế chấp. Theo tài liệu Ngân hàng cung cấp, thì tại thời điểm nhận thế chấp, bà H có đăng ký kinh doanh nhà trọ và có xác nhận của Công an. Ngân hàng đã thực hiện thẩm định giá tài sản và thực hiện đúng các thủ tục thế chấp. Việc nhận thế chấp tài sản là đúng quy định nên cần được pháp lu ật bảo vệ. Vì v ậy, nếu bà H không trả hoặc trả không đủ thì Ngân hàng có quyền yêu cầu phát mãi tài sản thế chấp để thu hồi nợ. Căn c ứ Khoản 3 Đi ều 47 Lu ật Thi hành án dân s ự và Đi ều 12 Nghị quyết s ố 42/2017/QH14 ngày 21/6/2017 của Quốc Hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín d ụng, thì sau khi phát mãi tài s ản, trừ chi phí liên quan thì ưu tiên thanh toán cho Ngân hàng trước. Việc cấp sơ thẩm ưu tiên thanh toán cho bà Nguyễn ThịCh trước, sau đó đến Ngân hàng là không đúng quy định của pháp luật. Kháng cáo của Ngân hàng có cùng nội dung với kháng nghị của Viện Kiểm sát nhân dân Quận M, nên có cơ sở chấp nhận.
 Xét kháng cáoc ủa bà Trần Thị Ánh H , thấy r ằng: Nhà đất tranh chấp trước đây thuộc quyền sở hữu của bà Nguyễn Thị Ch. Ngày 10/9/2019, bàCh và bà Trần Thị Ánh H có thỏa thuận mua bán nhà với giá 16,5 tỷ đồng. Bà H không thừa nhận có mua nhà của bà Ch, mà cho rằng bà mua nhà của ông Bùi Quốc D và đã trả tiền cho Ông D, nhưng bà H không cung cấp được chứng cứ chứng minh. Theo lời khai của Ông D, thì Ông D chỉ cho bà H vay tiền để trả tiền mua nhà của bà Ch, Ông D đứng tên trên hợp đồng công chứng mua nhà của bàCh là nhằm bảo đảm cho s ố tiền Ông D cho bà H vay. Lời khaic ủa Ông D phù hợp với lời khaic ủa bà Nguyễn ThịCh và ngư ời làm chứng là ông Võ Qu ốc H4 cùng các chứng cứ có tại hồ sơ vụ án. Về hợp đồng mua bán (gi ấy tay) ngày 16/9/2019 có nội dung phù hợp với lời khai của các đương sự và của người làm chứng. Biên bản bàn giao nhà ngày 20/01/2020 gi ữa bàCh và bà H cũng thể hiện bà H mua nhà của bà Ch, việc hoán đổi nhà tại quận Gò Vấp và bà H còn phải giao thêm 1.000.000.000 đồng cho bà Ch. Vì vậy, có cơ sở xác định người mua nhàc ủa bàCh là bà H, số tiền mua bán nhà là 16,5 t ỷ đồng; BàCh thừa nhận đã nhận 9,4 tỷ đồng, nên bàCh kiện yêu cầu bà H trả 7,1 tỷ đồng còn thiếu và tiền lãi là có căn cứ. Kháng cáo của bà H không có căn cứ nên đề nghị không chấp nhận.
Từ các phân tích trên, Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố H đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận kháng nghị của Viện Kiểm sát nhân dân Quận M và kháng cáo của Ngân hàng, không chấp nhận kháng cáo của bà Trần Thị Ánh H. Sửa bản

## Page 20

án dân sự sơ thẩm theo hướng, sau khi phát mãi tài sản thế chấp sẽ ưu tiên thanh toán nợ cho Ngân hàng trước.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
[1] Về tố tụng.
[1.1] Thời hạn kháng cáo.
Ngày 15/8/2022, Tòa án nhân dân Quận M, Thành phố H tuyên Bản án dân s ự sơ thẩm s ố 347/2022/DS-ST. Ngày 25/8/2022, Ngân hàng N (sau đây viết tắt là Ngân hàng) kháng cáo; Ngày 29/8/2022 bà Trần Thị Ánh H kháng cáo và Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân Quận M, Thành phố H ban hành quyết định kháng ngh ị. Kháng cáoc ủa đương s ự và kháng nghị của Vi ện Ki ểm sát thực hiện trong thời hạn quy định tại Khoản 1 Đi ều 273 và Kho ản 1 Đi ều 280 của Bộ luật Tố tụng dân sự, hợp lệ nên chấp nhận.
[1.2] Sự có mặt, vắng mặt của các đương sự và người đại diện đương sự.
Nguyên đơn bà Nguyễn ThịCh ủy quy ền cho ông Nguyễn GiaM đại diện, bị đơn bà Trần Thị Ánh Hủy quyền cho bà Trần Thị Bích N và ông Triệu Anh T đại diện, Ngân hàng ủy quyền cho ông Phạm Văn C đại diện, Văn phòng Công chứng Bủy quyền cho bà Trương LýT đại diện, Văn phòng Đăng ký đất đai Thành phố Hủy quyền cho ông Phan Phước Ng đại diện, các văn bản ủy quyền hợp lệ.
Bà Nguyễn ThịCh (nguyên đơn), ông Triệu Anh T (đại diện bị đơn), ông Phạm Văn C (đại diện Ngân hàng) và Luật sư Trịnh Công M1 có mặt tại phiên tòa. Bà Trương LýT (đại diện Văn phòng Công chứng B), ông Nguy ễn Mạnh Cường (đại diện Phòng Công chứng số 4 Thành phố H), ông Phan Phước Ng (đại di ện Văn phòng Đăng ký đất đai Thành ph ố) có đơn xin vắng mặt. Ông Nguyễn GiaM (đại diện nguyên đơn) vắng mặt tại phiên tòa ngày 10/02/2023 nhưng có mặt ngày 23/02/2023 , bà Trần Thị Bích N (đại diện bị đơn), ông Bùi Quốc D (đồng bị đơn) vắng mặt tại phiên tòa ngày 10/02/2023 nhưng có đơn xin vắng mặt đề ngày 22/02/2023 nộp cho Tòa án; Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan khác đã đư ợc tri ệut ập hợp l ệ đến lần thứ hai nhưng vắng mặt không có lý do. Căn cứ quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử vẫn tiến hành xét xử vụ án.
[1.3] Về tư cách tham gia tố tụng của đương sự.
Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Quận M, Thành phố H, là đơn v ị sự nghiệp công lập trực thuộc Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố; có con dấu riêng nhưng là đơn v ị hạch toán phụ thuộc, thực hi ện chức năng, nhi ệm v ụ, quyềnh ạn của Văn phòng đăng ký đất đai Thành ph ố, nên không có tư cách pháp nhân. Cấp sơ thẩm đưa Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Quận M, Thành phố H vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, là không đúng quy định.
[1.4] Tài liệu, chứng cứ do các đương sự và người làm chứng nộp bổ sung tại cấp phúc thẩm:

## Page 21

- Nguyên đơn nộp bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CE 996999 (số vào sổ CS 10169)
do Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố H cấp ngày 24/02/2017; Bản phô tô Giấy phép xây dựng số 1513/GPXD-UBND do Ủy ban nhân dân Quận M cấp ngày 25/3/2016 và bản vẽ xin phép xây dựng nhà ở đính kèm.
- Bị đơn bà Trần Thị Ánh H (có ông Triệu Anh T đại diện) nộp bản chính Giấy ủy quyền lập ngày 12/10/2022 tại Phòng Công chứng N, Thành phố H (số 20943, quyển số 10);
- Bị đơn ông Bùi Quốc D nộp đơn xin vắng mặt đề ngày 22/02/2023, có xác nhận chữ ký của Văn phòng Công chứng Trần Minh Thiện, tỉnh Bình Định ngày 22/02/2023, số 0164, quyển số 01.
- Ngân hàng nộp: Bản chính Giấy ủy quy ền s ố 1522 ngày 04/11/2022, hình ảnh in màu chụp nhà đất nhận thế chấp; bản sao Biên bản xác định giá trị tài sản bảo đảm lập ngày 20/01/2020, Phụ lục hợp đồng nhận tiền vay và định kỳ hạn trả nợ ngày 21/01/2020, Giấy mượn tiền ngày 10/10/2019 giữa bà Trần Thị Ánh H với ông Trần Tiến Thành và ủy nhiệm chi ngày 21/01/2020.
- Phòng Công chứng s ố 4, Thành phố H nộp đơn xin vắng mặt s ố 545/CC4 ngày 16/12/2022 . Ông Phan Phước Ng (đại diện Văn phòng Đăng ký đất đai Thành phố H) nộp đơn xin vắng mặt đề ngày 15/12/2022 (Tòa án nhận ngày 23/12/2022). Bà Trương LýT (đại di ện Văn phòng Công chứng B ) nộp đơn đề nghị vắng mặt đề ngày 30/01/2023;
- Người làm chứng là ông Võ Quốc H4 nộp đơn xin vắng mặt đề ngày 11/01/2023.
Hội đồng xét xử đã công bố các tài liệu, chứng cứ nói trên tại phiên tòa.
[2] Về nội dung.
[2.1] Nguồn gốc tài sản và việc ký kết hợp đồng giữa các bên đương sự.
Nhà đất số MP nhà 71, Khu phố 4, phường T, Quận M, Thành phố H theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở số CK 965460 ngày 15/08/2018, cập nhật biến động ngày 21/9/2018 , trước đây thuộc quyền sở hữu của bà Nguyễn Thị Ch. Nhà đất có di ện tích đất ở 335,6m2, di ện tích nhà 180,8m2, diện tích sàn xây dựng 990,4m2, thuộc thửa đất số 930, tờ bản đồ số 4, phường T, Quận M, Thành phố H.
 Ngày 17/9/2019, tại Văn phòng Công chứng B bà Nguyễn ThịCh ký “Hợp đồng mua bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất” số 25715 để bán nhà đất nói trên cho ông Bùi Quốc D, giá bán ghi trong hợp đồng là 1.500.000.000 đ ồng. Ngày 20/9/2019, ông Bùi Quốc D được cập nhật tên trên giấy chứng nhận.
Ngày 25/10/2 019, tại Phòng Công chứng s ố 4, Thành phố Hông Bùi Quốc D và bà Trần Yến Th ký “Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất” số 032894, để bán nhà đất trên cho bà Trần Thị Ánh H với

## Page 22

giá 1.600.000.000 đ ồng. Ngày 28/10/2019 , bà Trần Thị Ánh H được cập nhật tên trên giấy chứng nhận.
Ngày 20/01/2020, tại Văn phòng công chứng H, bà Trần Thị Ánh H ký “Hợp đồng thế chấp quyền s ử dụng đất và tài sảng ắn li ền với đ ất” (số công chứng 002156, Quy ển s ố 01) thế chấp nhà đất s ố MP nhà 71, Khu phố 4, phường T, Quận M, Thành phố H cho Ngân hàng N – Chi nhánh L để bảo đảm cho khoản vay 13.000.000.000 đồng của bà H tại ngân hàng này theo Hợp đồng tín dụng số: 1603-LAV-2020 00081 ngày 20/01/2020.
[3] Kháng cáoc ủa các đương s ự và kháng nghị của Vi ện ki ểm sát nhân dân Quận M, Thành phố H.
[3.1] Xét kháng cáoc ủa bà Trần Thị Ánh H (bị đơn), Hội đồng xét x ử thấy rằng:
[3.1.1] Đối với kháng cáo v ề việc không đồng ý trả tiền mua nhà cho bà Nguyễn Thị Ch, vì đã trả đủ tiền mua nhà cho ông Bùi Quốc D.
Quá trình gi ải quyết vụ án, bà H cho rằng bà mua căn nhà MP nhà 71, Khu phố 4, phường T, Quận M, Thành phố H của ông Bùi Quốc D, không mua nhà của bà Nguyễn Thị Ch. Tuy nhiên, tại Biên bản ghi lời khai ông Bùi Quốc D ngày 12/5/2021 và Văn bản số 15053/PC02 (Đ8) ngày 03/8/2021 của Cơ quan Cảnh sát đi ều tra Công an Thành phố H gửi Tòa án nhân dân Quận M, Thành phố H, Ông D khai nhận: “Bà Trần Thị Ánh H có quen biết với Dũng từ trước.
Khi Hường cho biết có nhuc ầu mua nhà để ở nhưng không đủ tiền nên hỏi vay của Dũng số tiền 1.500.000.000 (một tỷ, năm trăm triệu) đồng. Dũng đồng ý cho Hường vay ti ền nhưng yêuc ầu Dũng làm đại diện nhận chuyển nhượng từ bà Ch, Hường đồng ý. Đến ngày 17/9/2019 Châu cùng Dũng lập Hợp đồng mua bán MP nhà 71, Khu phố 4, phường T , Quận M , Thành phố H. Ngày 25/10/2019, Dũng chuyển nhượng căn nhà trên cho Trần Thị Ánh H để Hường thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Ngân hàng, chi nhánh L lấy tiền trả cho Ông D. Hiện Hường đã trả cho Dũng s ố tiền trên nên Dũng xác nhận không liên quan đến căn nhà trên”.
Lời khai của ông Bùi Quốc D phù hợp với lời khai của bà Nguyễn ThịCh (nguyên đơn) và lời khai của người làm chứng là ông Võ Quốc H4. Theo đó, bà Ch khai rằng bà bán nhà cho bà Trần Thị Ánh H với giá 16,5 tỷ đồng, bà H vay tiền của Ông D để trả cho bà nên yêu cầu bà ký hợp đồng bán nhà cho Ông D để bảo đảm cho số tiền bà H vay của Ông D. Vì vậy, Ông D đã viết “Biên bản cam kết” ngày 16/9/2019 vớin ội dung, xác nhận trong thời hạn 01 tháng t ừ ngày 16/9/2019 đến ngày 16/10/2019 Ông D không được quyền sang tên, mua bán, cầm cố nhà đất nói trên. Ông Võ Quốc H4 trình bày rằng, bà Nguyễn ThịCh và ông H4 có quen biết nhau nên bàCh nhờ ông H4 làm môi giới bán căn nhà MP nhà 71, Khu phố 4, phường T, Quận M, Thành phố H do bàCh đứng tên sở hữu.
Thông qua bạn bè, ông H4 quen biết bà H nên đã giới thiệu bà H đến gặp bà Ch.
Bà H đã thỏa thuận mua căn nhà trên của bàCh với giá 16,5 tỷ đồng. Lời khai của Ông D, bàCh và ông H4 cũng phù hợp với các chứng cứ có tại hồ sơ vụ án, theo đót ại “Hợp đồng mua bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài

## Page 23

sản gắn liền với đất” ngày 17/9/2019 gi ữa bà Nguyễn ThịCh và ông Bùi Quốc D ghi giá bán là 1,5 tỷ đồng, bằng với số tiền mà Ông D khai là cho bà H mượn.
Bà Nguyễn ThịCh không bán nhà cho Ông D , chỉ bán nhà cho bà H , nhưng biết về thỏa thuận giữa ông Bùi Quốc D và bà Trần Thị Ánh H và đồng ý ký hợp đồng công chứng bán nhà cho Ông D để đảm bảo khoản vayc ủa bà H đối với Ông D. Sau khi bà H trả tiền vay cho Ông D, Ông D ký hợp đồng sang tên nhà đất lại cho bà Trần Thị Ánh H là đúng với thỏa thuận giữa các bên, nên không phải là giao dịch giả tạo như trình bày của nguyên đơn.
Về số tiền mua nhà và việc thanh toán tiền mua nhà:
“Hợp đồng mua bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất” số 25715 ngày 17/9/2019 giữa bà Nguyễn ThịCh và ông Bùi Quốc D ghi số tiền mua bán nhà là 1.500.000.000 đồng. “Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất” ngày 25/10/2019 gi ữa ông Bùi Quốc D, bà Trần Yến Th với bà Trần Thị Ánh H ghi giá bán là 1.600.000.000 đ ồng. Quá trình giải quyết vụ án, các đương s ự cùng xác nhận số tiền ghi trong các hợp đồng mua bán nhà nói trên là không đúng thực tế.
Tại Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an Thành phố H, bà Trần Thị Ánh H khai nhận, bà mua lại căn nhà trên t ừ ông Bùi Quốc D với giá 16.000.000.000 đồng và đã chuyển tiền mua nhà cho Ông D là 11.000.000.000 đồng. Tuy nhiên, quá trình gi ải quyết vụ án bà H lại khai r ằng, bà mua nhàc ủa Ông D với giá 16.500.000.000 đồng vàt ại phiên tòa phúc thẩm người đại diện của bà H cũng khai giá mua bán là 16.500.000.000 đồng nhưng mới trả được 12.000.000.000 đồng và trả bằng tiền mặt. Như vậy, bị đơn bà Trần Thị Ánh H đã khai không thống nhất về giá mua nhà với Ông D, phương thức thanh toán và s ố tiền đã thanh toán cho Ông D; cũng không cung cấp được chứng cứ chứng minh về việc đã trả tiền mua nhà cho Ông D. Lời khai của ông Bùi Quốc D tại Cơ quan điều tra Công an Thành phố H cũng xác nh ận, là ông không bán nhà cho bà H, ông chỉ cho bà H vay tiền mua nhàc ủa bà Ch, ông yêuc ầu được đứng tên mua nhà thay bà H để bảo đảm cho khoản vay của bà H, nay bà H đã thanh toán xong tiền vay nên ông không còn quyền lợi gì đối với nhà đất tranh chấp.
Tại “Hợp đồng mua bán nhà” (gi ấy tay) ngày 16/9/2019 giữa bà Nguyễn ThịCh và bà Trần Thị Ánh H có nội dung: Bà H mua nhà 71 Khu phố 4, phường T, Quận M của bàCh với giá 16.500.000.000 đồng. Ngày hôm nay bên B (t ức bà H ) đưa trư ớc 9 .000.000.000 đồng. Còn lại 7 .500.000.000 đồng hẹn một tháng sau đưa đ ủ và nhận nhà cùng gi ấy tờ nhà. Hợp đồng này có ông Võ Quốc H4 ký làm chứng.
Xét, hợp đồng mua bán nhà gi ữa bàCh và Ông D được ký vào ngày 17/9/2019, nhưng hợp đồng mua bán nhà (giấy tay) lại ghi ngày 16/9/2019. Bà Ch và ông H4 cùng khai nhận, khi các bên thỏa thuận mua bán tại Phòng công chứng xong mới ngồi lại làm việc với nhau. Lời khai của bàCh và ông H4 phù hợp với lời khai của bà H tại Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an Thành phố H, theo đó bà H khai có lập hợp đồng mua bán nhà (gi ấy tay) đ ề ngày 16/9/2019 với bàCh , giá mua bán nhà là 16.500.000.000 đồng, bà H đặt cọc trư ớc

## Page 24

9.000.000.000 đồng. Như v ậy, t ờ giấy vi ết tay Hợp đồng mua bán ngày 16/9/2019 được viết ngay sau khi các bên ( bàCh và Ông D) cùng ký hợp đồng mua bán nhàt ại Văn phòng Công chứng B, do có s ự nhầm lẫn nên ghi không chính xác về thời gian l ập. Về nội dung, quá trình giải quyết vụ án bà H thừa nhận có ký vào hợp đồng này nhưng bà chưa giao s ố tiền 9.000.000.000 đồng cho bàCh như thỏa thuận, mà bàCh đồng ý cho bàn ợ lại số tiền này; khoảng hai tuần sau khi quay lại thì bàCh đã bán căn nhà cho Ông D, bà có quen với Ông D nên liên hệ với Ông D để thỏa thuận mua lại căn nhà trên t ừ Ông D với giá 16.000.000.000 đồng. Lời khai này của bà H không có căn cứ, bởi lẽ ông Bùi Quốc D xác nhận ông không mua nhàc ủa bàCh và cũng không bán nhà cho bà H như đã trích dẫn ở trên.
Về số tiền giao nhận, theo lời khai của bàCh và chứng cứ có tại hồ sơ vụ án, thì vào ngày 16/9/2019 bàCh nhận được các khoản tiền sau: Ông Bùi Quốc D chuyển khoản cho bàCh số tiền 1.500.000.000 đồng với nội dung: Thanh toán tiền nhà Quận M cho chị Nguyễn Thị Ch. Ông Tran Quang Hien chuy ển khoản cho bàCh số tiền 6.500.000.000 đồng với nội dung: Thanh toán tiền mua BĐS:
MP nhà 71 phư ờng H, Quận M cho bà Nguyễn Thị Ch. Bà Nguyễn ThịCh còn khai nhận, rằng bà cónh ận thêm 1 .000.000.000 đồng tiền mặt từ bà Trần Thị Ánh H ngay sau khi hai bên ký Hợp đồng mua bán nhà (gi ấy tay). Như v ậy, số tiền bán nhà mà bàCh nhận được tại thời điểm này là 9 .000.000.000 đồng. Lời khai của bàCh phù hợp với lời khai của Ông D, lời khai của người làm chứng là ông Võ Qu ốc H4 cũng như nội dung Hợp đồng mua bán (giấy tay) đ ề ngày 16/9/2019 và các chứng cứ khác có tại hồ sơ vụ án. Về người chuyển tiền là ông Tran Quang H5, bà Nguyễn ThịCh trình bày ngư ời này thaym ặt bà H thanh toán số tiền trên cho bà Ch, còn bà Trần Thị Ánh H cho rằng không biết người này là ai. Tuy nhiên, việc ông H5 chuyển khoản cho bàCh số tiền 6.500.000.000 đồng không làm thay đổi bản chất của sự việc và chủ thể mua nhà, vì ông H5 không phải là ngư ời mua nhà của bà Ch. Các đương s ự khác trong v ụ án cũng khai nhận, họ không biết ông H5 là ai và ở đâu nên Tòa án không thể triệu tập ông H5 đến tòa đ ể làm rõ v ề lý do ông H5 chuyển tiền cho bà Ch. Tuy nhiên, việc ông H5 chuyển số tiền này cho bàCh trùng với ngày bà H xác nhận đã trả cho bàCh 9.000.000.000 đồng tại Hợp đồng mua bán nhà vi ết tay ngày 16/9/2019, nội dung chuy ển tiền cũng ghi rõ là thanh toán tiền mua BĐS: MP nhà 71 phường H, Quận M cho bà Nguyễn Thị Ch, nên số tiền này chính là tiền do bà H trả tiền mua nhà cho bà Ch.
Ngoài ra, bà Nguyễn ThịCh có nhận từ ông Lim H6 các khoản tiền sau đây: Ngày 18/10/2019 nhận 100.000.000 đ ồng, ngày 29/10/2019 nhận 100.000.000 đ ồng, ngày 05/11/2019 nhận 150.000.000 đ ồng. Theo bàCh , thì ông Lim H6 là lái xe của bà H, còn bà H cho rằng bà H không quen biết với ông H6. Các đương sự khác khai nhận họ không biết ông Lim H6 là ai và ở đâu nên Tòa án không thể triệu tập ông Lim H6 đến tòa để làm rõ về lý do ông Lim H6 chuyển tiền cho bà Ch. Tuy nhiên, tại Quyết định giải quyết việc kháng cáo đối với Quyết định đình chỉ giải quyết vụ án số 505/2020/QĐ-PT ngày 12/6/2020 của Tòa án nhân dân Thành phố H, thì ông Lim Thim H6 chính là đại diện theo

## Page 25

ủy quyền của bà Trần Thị Ánh H. Vì vậy, có căn c ứ xác định ông H6 quen biết với bà H và số tiền mà ông H6 giao cho bàCh là tiền của bà H trả mua bán nhà cho bà Ch. BàCh còn khai nhận, bà cónh ận thêm của bà H 50.000.000 đồng, không ký nhận. Như vậy tổng số tiền bàCh đã nhận của bà H từ ngày 16/9/2019 đến nay là 9.400.000.000 đồng, còn thiếu 7.100.000.000 đồng.
Ngày 10/01/2020, bà Nguyễn ThịCh và bà Trần Thị Ánh H còn lập “Giấy bàn giao nhà ” với nội dung: “Nay tôi (t ức bà Ch) có bán căn nhà và quy ền sử dụng đất tại MP nhà 71, Khu phố 4, phường T, Quận M, Thành phố H cho bà Trần Thị Ánh H, căn nhà này đã khấu trừ qua căn nhà và quyền sử dụng đất tại địa chỉ 872/14 Q, Phường T, quận G, Thành phố H. Số tiền mà bà H còn thiếu tôi là 1.000.000.000 (một tỷ) đồng. Sau khi đăng b ộ sang tên căn nhà và quy ền sử dụng đất tại địa chỉ: 872/14 Q, Phường T, quận G, Thành phố H qua cho tôi và trả lại cho tôi s ố tiền là 1.000.000.000 (m ột tỷ) đồng thì tôi s ẽ bàn giao căn nhà trên cho bà Trần Thị Ánh H”. Tại Cơ quan điều tra Công an Thành phố H, bà Trần Thị Ánh H thừa nhận chữ ký bên dưới là của bà H. Việc ký thỏa thuận này diễn ra vào ngày 10/01/2020, trong khi việc ký mua bán nhà giữa bàCh qua Ông D diễn ra ngày 17/9/2019 và giữa vợ chồng Ông D với bà H diễn ra ngày 25/10/2019. Bà H cho rằng bà ký giấy bàn giao nhà này cho bàCh là nhằm mục đích giúp bàCh được yên ổn với những người bàCh vay nợ. Tuy nhiên, lời khai này của bà H không có cơ sở chấp nhận, bởi lẽ giữa bà H và bàCh nếu không có quan hệ mua bán nhà, thì không thể có việc bà H ký gi ấy bàn giao nhà ngày 10/01/2020 cho bà Ch, số tiền ghi trong giấy bàn giao nhà này cũng hoàn toàn phù hợp với các chứng từ giao nhận tiền giữa hai bên và lời khai của bà Ch, Ông D, người làm chứng là ông Võ Quốc H4.
Với các phân tích nói trên, Hội đồng xét xử xác định giữa bà H và bàCh thỏa thuận mua bán căn nhà MP nhà 71, Khu phố 4, phường T, Quận M, Thành phố H với giá là 16.500.000.000 đ ồng, bà H đã trả cho bàCh số tiền 9.400.000.000 đồng, còn thiếu 7.100.000.000 đồng. BàCh khởi kiện yêu cầu bà H phải trả số tiền này ngay sau khi bản án có hiệu lực thi hành là có căn cứ. Bà H kháng cáo không đồng ý trả số tiền này cho bàCh là không có căn c ứ, nên không chấp nhận.
Do bà H vi phạm nghĩa vụ thanh toán, nên bàCh yêu cầu bà H phải thanh toán số tiền lãi phát sinh trên số tiền còn nợ 7.100.000.000 đồng tính từ tháng 10/2019 tạm tính đến tháng 7 năm 2022 là đúng quy định tại Khoản 1 Điều 357 của Bộ luật Dân sự năm 2015. Về thời gian tính lãi , cấp sơ thẩm tiếp tục xét xử và tuyên án ngày 15/8/2022 , nhưng chỉ tính lãi đến tháng 7 năm 2022 , là chưa đúng quy định nhưng nguyên đơn không kháng cáo và nội dung này Viện kiểm sát không kháng nghị nên không xem xét. Về lãi suất, bàCh yêu cầu bà H phải thanh toán với mức lãi suất 9%/năm (tương đương 0,75%/tháng), là phù hợp với quy định tại Khoản 2 Điều 357 và Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015 , có lợi cho bị đơn nên được chấp nhận . Tiền lãi được tính: 7.100.000.000 đồng x 0,75%/tháng x 34 tháng ( tháng 10/2019 đến tháng 7/2022 ) = 1.810.500.000 đồng. Tổng số tiền mà bà H phải trả cho bàCh là: 7.100.000.000 đồng + 1.810.500.000 đồng = 8.910.500.000 đồng.

## Page 26

[3.1.2] Đối với kháng cáo của bà Trần Thị Ánh H, về việc bà H chỉ tiếp tục trả tiền vay cho Ngân hàng khi đã có quy ết định cuối cùng của Tòa án v ề việc giao trả nhà lại cho bà H. Hội đồng xét xử nhận thấy không có căn cứ chấp nhận, bởi lẽ:
Ngày 20/01/2020, Ngân hàng – Chi nhánh L và bà Trần Thị Ánh H ký “Hợp đồng tín dụng” số: 1603 -LAV-2020 00081, với nội dung: Ngân hàng cho bà H vay số tiền 13.000.000.000 đồng trong thời hạn 12 tháng, mục đích vay là bù đắp tiền mua nhà để cho thuê, lãi suất vay tại thời điểm ký kết hợp đồng là:
10,5%/năm (lãi suất điều chỉnh theo định kỳ), lãi suất quá hạn bằng 150% lãi suất cho vay trong hạn, lãi chậm trả bằng 10%/năm. Ngoài ra hợp đồng còn quy định về phương thức tính lãi, các loại phí, tài sản bảo đảm, quyền và nghĩa vụ giữa hai bên.
Căn cứ Phụ lục hợp đồng nhận tiền vay và định kỳ hạn trả nợ ngày 21/01/2020 giữa Ngân hàng và bà Trần Thị Ánh H , thì toàn bộ số tiền vay sẽ được giải ngân qua tài khoản số: 3779968 tại Ngân hàng A – Chi nhánh Thành phố H của ông Trần Tiến Thành – người mà bà H vay tiền theo “Giấy mượn tiền” ngày 10/10/2019.
Ngày 21/01/2020, Ngân hàng lập Ủy nhiệm chi chuyển toàn bộ số tiền được giải ngân của bà Trần Thị Ánh H theo Hợp đồng tín dụng nói trên qua tài khoản của ông Trần Tiến Thành.
Xét, hợp đồng tín dụng nói trên được lập theo đúng quy định của pháp luật, bên vay là bà H xác nhận đã nhận đủ tiền vay , sử dụng tiền vay đúng mục đích. Sau khi nhận tiền vay, bà H chỉ trả được 1.000 .000 đồng tiền nợ gốc cho Ngân hàng và không trả lãi. Do bà H vi phạm nghĩa vụ thanh toán, nên Ngân hàng yêu cầu bà H trả tiền nợ gốc 12.999.000.000 đồng và tiền lãi tạm tính đến ngày 15/8/2022 tổng cộng là: 16.486.035.331 đồng; bà H còn phải thanh toán cho Ngân hàng tiền lãi phát sinh kể từ ngày 16/8/2022 cho đến khi thanh toán đủ số tiền nợ cho Ngân hàng như thỏa thuận giữa hai bên tại hợp đồng tín dụng.
Cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu của Ngân hàng là đúng quy định của pháp luật và thỏa thuận giữa hai bên tại Hợp đồng tín dụng và Phụ lục hợp đồng.
Mặt khác, ngày 04/5/2021, bà H nộp đơn yêu cầu phản tố (bút lục số 589)
trong đó có nội dung: Yêu cầu bà Nguyễn ThịCh và các cá nhân, tổ chức có liên quan hiện đang chiếm hữu, sử dụng tài sản không có căn cứ pháp luật buộc phải bàn giao lại nhà và đất tại địa chỉ: MP nhà 71, Khu phố 4, phường T, Quận M, Thành phố H cho bà H. Bà Trần Thị Ánh H chưa nộp tiền tạm ứng án phí đối với yêu cầu phản tố này và cũng không yêu cầu công nhận hợp đồng mua bán nhà giữa các bên.
Ngày 12/5/2021, bà Trần Thị Ánh H nộp đơn xin rút yêu cầu độc lập nói trên (bút lục số 588) . Căn cứ quy định tại Khoản 1 Điều 5 của Bộ luật Tố tụng dân sự thì: “Tòa án chỉ thụ lý giải quyết vụ việc dân sự khi có đơn khởi kiện, đơn yêu cầu của đương sự và chỉ giải quyết trong phạm vi đơn khởi kiện, đơn yêu cầu đó”. Vì vậy cấp sơ thẩm không xem xét, giải quyết đối với yêu cầu phản tố nói trên của bà H, là phù hợp quy định của pháp luật đã viện dẫn.

## Page 27

[3.2] Đối với kháng cáo của Ngân hàng.
Tại đơn kháng cáo, Ngân hàng yêu cầu: Sau khi phát mãi tài sản thế chấp, trường hợp tài sản bảo đảm không đủ thanh toán các kho ản nợ của bà Trần Thị Ánh H tại Ngân hàng, thì Ngân hàng được quyền yêuc ầu phát mãi các tài sản khác thuộc sở hữu của bà H để thu hồi nợ. Tại phiên tòa, Ngân hàng thay đổi một phần yêu cầu kháng cáo như sau : Trường hợp tài sản bảo đảm không đ ủ thanh toán, thì bà H phải tiếp tục trả cho đến khi hết nợ. Xét, vi ệc sửa đổi một phần yêu cầu kháng cáo của Ngân hàng không vượt quá phạm vi kháng cáo ban đầu, phù hợp quy định tại Điều 298 của Bộ luật Tố tụng dân sự, nên chấp nhận.
Về nội dung kháng cáo, Ngân hàng yêuc ầu được quy ền ưu tiên thanh toán trước đối với nghĩa vụ có bảo đảm bằng tài sản của bà Trần Thị Ánh H cho Ngân hàng theo Điều 297, Điều 308 của Bộ luật Dân sự.
Xét, ngày 20/01/2020 Ngân hàng và bà Trần Thị Ánh H ký “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất” số 1603 LCP 2020 00069.
Hợp đồng thế chấp đư ợc Văn phòng Công chứng H công chứng ngày 20/01/2020 (số 002156, quyển số 01). Nội dung hợp đồng là việc bà H thế chấp nhà đất số MP nhà 71 đường TCH07, phường T, Quận M do bà H là chủ sở hữu (theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CK 965460, số vào sổ cấp giấy chứng nhận: CH 12652, do Ủy ban nhân dân Quận M cấp ngày 15/8/2018, cập nhật sang tên bà H ngày 28/10/2019) cho Ngân hàng để bảo đảm cho kho ản ti ền vay 13 .000.000.000 đồng và lãi của bà H tại Ngân hàng theo Hợp đồng tín dụng số 1603 LAV 2020 00081 ngày 20/01/2020. Hợp đồng thế chấp đã được đăng ký giao dịch bảo đảm ngày 21/01/2020 tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Quận M, Thành phố H.
Tại bản án sơ thẩm đã quyết định chấp nhận toàn bộ yêu cầu độc lập của Ngân hàng, trong đó cón ội dung: Công nhận Hợp đồng mua bán nhà gi ữa bà Trần Thị Ánh H với ông Bùi Quốc D, bà Trần Yến Th; công nhận nội dung cập nhật tên bà Trần Thị Ánh H trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CK 965460 (số vào sổ: CH 12652)
cấp ngày 15/8/2018 . Ngoài ra, Bản án sơ thẩm còn nhận định việc thế chấp tài sản giữa bà Trần Thị Ánh H và Ngân hàng đảm bảo các quy định của pháp luật về thế chấp, có hi ệu lực pháp lu ật nên đã quy ết định không chấp nhận yêuc ầu của nguyên đơn về việc hủy Hợp đồng thế chấp giữa Ngân hàng và bà Trần Thị Ánh H. Các quyết định này của Bản án sơ thẩm không có đương s ự kháng cáo, Viện kiểm sát không kháng nghị, nên đã phát sinh hiệu lực.
Theo quy định tại Khoản 7 Điều 323 của Bộ luật Dân sự, thì bên nhận thế chấp có quy ền “Xử lý tài sản thế chấp khi thu ộc trường hợp quy định tại Điều 299 của Bộ luật này”. Khoản 1 Đi ều 299 của Bộ luật Dân s ự quy định về các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm, thì: “ Đến hạn thực hiện nghĩa v ụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ”.
Tổng số tiền nợ gốc vàn ợ lãi tính đến ngày 15/8/2020 mà bà Trần Thị Ánh H phải trả cho Ngân hàng là: 16.486.035.331 đ ồng, bà H còn phải thanh

## Page 28

toán ti ếp ti ền lãi phát sinh k ể từ ngày 16/8/2022 cho đến khi trả hết n ợ. Hợp đồng thế chấp giữa Ngân hàng và bà Trần Thị Ánh H có hiệu lực pháp luật, nên Bản án sơ thẩm tuyên trong trường hợp bà H không trả hoặc trả không đủ số nợ nói trên, thì Ngân hàng có quyền yêu cầu phát mãi tài sản thế chấp, là đúng quy định của pháp luật như đã viện dẫn. Tuy nhiên, Bản án sơ thẩm tuyên thứ tự ưu tiên thanh toán nợ mua nhà của bà H đối với bàCh trước, sau đó đến thanh toán nợ của bà H đối với Ngân hàng, là chưa đúng quy định, bởi lẽ:
Căn cứ Điều 319 của Bộ luật Dân s ự, quy định về hiệu lực của thế chấp tài sản, thì: “1. Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác. 2. Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký”.
Điểm b Khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Dân sự, quy định: “Trường hợp có biện pháp bảo đảm phát sinh hi ệu lực đối kháng với người thứ ba và có bi ện pháp bảo đảm không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì nghĩa vụ có biện pháp bảo đảm có hiệu lực đối kháng với người thứ ba được thanh toán trước”. Ngân hàng là chủ nợ có bảo đảm bằng Hợp đồng thế chấp tài sản hợp pháp, đã được đăng ký giao dịch bảo đảm, nên Ngân hàng là chủ nợ được ưu tiên thanh toán trư ớc. Khoản tiền nợ của bà H đối với bàCh phát sinh t ừ việc mua bán chính căn nhà mà bà H thế chấp cho Ngân hàng, nên thứ tự ưu tiên thanh toán của bà Nguyễn ThịCh là sau Ngân hàng.
Ngoài ra, Bản án sơ thẩm không chấp nhận yêuc ầu của nguyên đơn v ề việc hủy các hợp đồng mua bán nhà gi ữa bà Nguyễn ThịCh với ông Bùi Quốc D, giữa ông Bùi Quốc D, bà Trần Yến Th với bà Trần Thị Ánh H; Buộc bà Trần Thị Ánh H phải trả cho bà Nguyễn ThịCh số tiền mua nhà còn thiếu và lãi suất ngay sau khi bản án có hi ệu lực. Tuy nhiên, Bản án sơ thẩm không buộc bàCh và những cá nhân, t ổ chức đang cư trú trong nhà tại thời điểm thi hành án phải giao tài sản cho Cơ quan Thi hành án dân sự có thẩm quyền để phát mãi thi hành án là có thi ếu sót, không phù hợp quy định tại đi ểm c khoản 2 Đi ều 324 và Khoản 6 Đi ều 320 của Bộ luật Dân s ự, nên Hội đồng xét x ử bổ sung nội dung này. Việc bổ sung nội dung này vào bản án sơ nhằm đảm bảo cho việc thi hành án, không làm thay đổi bản chất sự việc và quyết định của Bản án sơ thẩm.
[3.3] Xét kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân Quận M, Thành phố H, về việc Bản án sơ thẩm giành quyền ưu tiên thanh toán cho s ố nợ mua nhà của bà Trần Thị Ánh H còn phải trả cho bà Nguyễn ThịCh trước, sau đó thanh toán nợ của bà Trần Thị Ánh H tại Ngân hàng là không phù hợp quy định, thấy rằng:
Như đã phân tích tại mục [3.2], Ngân hàng là chủ nợ có bảo đảm bằng Hợp đồng thế chấp tài sản đúng quy định của pháp lu ật, việc thế chấp đã được đăng ký giao dịch bảo đảm, nên Ngân hàng là chủ nợ được ưu tiên thanh toán trước, sau đó đến khoản nợ mua nhà của bà Trần Thị Ánh H đối với bà Nguyễn Thị Ch. Kháng nghị của Viện Kiểm sát nhân dân Quận M, Thành phố H là có căn cứ, nên chấp nhận.

## Page 29

[3.4] Tại phiên tòa, nguyên đơn và Luật sư của nguyên đơn yêu cầ u giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm là không có căn cứ như đã phân tích trong mục [3.2], [3.3], nên không chấp nhận.
Xét ý kiến của người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn, cho rằng hồ sơ nhận thế chấp của Ngân hàng không đúng quy định, thẩm định nhưng không biết nhà này có cột, kèo chung và tường mượn của nhà bên cạnh, thấy rằng: Tại cấp phúc thẩm, Ngân hàng đã cung cấp bổ sung các tài li ệu, chứng cứ trong đó có Phụ lục hợp đồng, biên bản xác định giá trị tài tài sản bảo đảm đính kèm hình ảnh in màu chụp tài sản thế chấp tại thời điểm Ngân hàng thẩm định tài sản để nhận thế chấp, đồng thời khai nhận khi thẩm định không thấy bà Nguyễn ThịCh ở trong nhà. Các tài liệu, chứng cứ này thể hiện Ngân hàng đã xuống nhà đất để thẩm định giá trước khinh ận thế chấp và chính bà Nguyễn ThịCh cũng xác nhận có một thời gian bàCh không ở tại nhà đất tranh chấp. Tại thời điểm nhận thế chấp, bà Trần Thị Ánh H là chủ sở hữu tài sản, có đăng ký kinh doanh nhà trọ và xác nhận của Công an địa phương, việc thế chấp đã thực hiện đúng quy định, đã đăng ký thế chấp. Nguyên đơn cho rằng nhà đất tranh chấp có cột, kèo chung và tường mượn của nhà bên cạnh nhưng không cung cấp được chứng cứ.
Giấy phép xây dựng số 1513/GPXD-UBND do Ủy ban nhân dân Quận M cấp ngày 25/3/2016 và bản vẽ xin phép xây dựng nhà ở đính kèm do nguyên đơn cung cấp là bản phô tô , nên không phải làch ứng cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 95 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Mặt khác, các tài li ệu này cũng không thể hiện nội dung nhà đất tranh chấp có cột, kèo chung và tư ờng mượn của nhà bên cạnh. Vì vậy, không có căn cứ chấp nhận ý kiến nói trên của nguyên đơn.
Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn yêu cầu được đối chất với ông Bùi Quốc D. Tuy nhiên Ông D đã có lời khai tại Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an Thành phố H. Tại đơn xin vắng mặt của ông Bùi Quốc D có xác nhận chữ ký ngày 22/02/2023, Ông D xin giữ nguyên lời khai của ông tại Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an Thành phố H, đồng thời xin vắng mặt trong quá trình Tòa án nhân dân các cấp giải quyết vụ án (kể cả phiên đối chất). Xét, lời khai của Ông D đã rõ ràng, Ông D xác định không có quyền lợi gì liên quan đến nhà đất tranh chấp, nên không cần thiết phải đối chất theo yêu cầu của người đại diện bị đơn.
Từ các phân tích nói trên, Hội đồng xét xử có căn cứ chấp nhận kháng cáo của Ngân hàng và kháng nghị của Viện Kiểm sát nhân dân Quận M, Thành phố H, không chấp nhận kháng cáoc ủa bị đơn bà Trần Thị Ánh H; Sửa một phần bản án dân sự sơ thẩm như phát biểu và đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố H.
Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, không có kháng nghị, nên không thu ộc phạm vi xét x ử phúc thẩm theo quy định tại Điều 293 của Bộ luật Tố tụng dân sự, đã phát sinh hiệu lực.
[4] Án phí dân s ự phúc thẩm:
- Ngân hàng được chấp nhận yêuc ầu kháng cáo nên không phảin ộp.
Hoàn trả cho Ngân hàng số tiền tạm ứng án phí đãn ộp.

## Page 30

- Bà Trần Thị Ánh H không đư ợc châp nhận yêuc ầu kháng cáo nên phải nộp 300.000 (ba trăm n ghìn) đ ồng, được trừ hết vào ti ền tạm ứng án phí mà bà H đã nộp. Bà H đã nộp đủ.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ Khoản 2 Điều 308 và Điều 309 của Bộ luật Tố tụng dân sự;
Căn cứ các điều 117, 122, 123, 124, 131, 133, 161, 224, Khoản 1 Đi ều 299; các điều 308, 317, 318, 319; Khoản 7 Điều 323; các điều 357, 463, 466, 468, 500, 502, 503 Bộ luật Dân sự năm 2015;
Căn cứ Điều 12, 118 Luật Nhà ở năm 2014;
Căn cứ các Điều 35, 36 Luật Công chứng năm 2006;
Căn cứ các Điều 49, 50, 52 Luật Đất đai năm 2003;
Căn cứ Khoản 3 Điều 47 Luật Thi hành án dân s ự năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014);
Căn cứ Nghị quyết 01/2019/NQ-HĐTP ngày 11/01/2019 về hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật về lãi, lãi suất, phạt vi phạm.
Căn cứ Điều 12 Nghị quyết số: 42/2017/QH14 ngày 21/6/2017 của Quốc Hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng;
Căn c ứ Nghị quyết s ố 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội;
Căn c ứ Khoản 3 Điều 29 Nghị quyết s ố 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án, Tuyên xử:
[1]. Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà Trần Thị Ánh H (bị đơn);
Chấp nhận yêuc ầu kháng cáoc ủa Ngân hàng N (người có quy ền lợi, nghĩa v ụ liên quan); Chấp nhận kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân Quận M, Thành phố H. Sửa một phần Bản án dân s ự sơ thẩm số 347/2022/DS-ST ngày 15/8/2022 của Tòa án nhân dân Quận M, Thành phố H.
[1.1]. Xác định có việc mua bán căn nhà MP 71 đường TCH 07, phường T, Quận M, Thành phố H giữa bà Nguyễn ThịCh và bà Trần Thị Ánh H, giá trị mua bán căn nhà là 16.500.000.000 (mư ời sáut ỷ, năm trăm tri ệu) đ ồng. Xác định bà Trần Thị Ánh H đã thanh toán cho bà Nguyễn ThịCh số tiền mua nhà là 9.400.000.000 (chín tỷ, bốn trăm triệu) đồng.
[1.2]. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, cụ thể về việc:
Buộc bà Trần Thị Ánh H phải tiếp tục thanh toán số tiền mua căn nhà MP 71 đường TCH 07, phường T, Quận M, Thành phố H cho bà Nguyễn ThịCh là 7.100.000.000 (bảy tỷ, một trăm triệu) đồng. Và tiền lãi suất bà H phải thanh toán số tiền lãi tính từ khi hai bên thỏa thuận mua bán nhà là tháng 10/2019 tạm

## Page 31

tính đến tháng 7/2022 là 34 tháng x 9%/năm = 1.810.500.000 (một tỷ, tám trăm mười triệu, năm trăm ngàn) đồng.
Tổng số tiền cả gốc và lãi bà Trần Thị Ánh H phải thanh toán cho bà Nguyễn ThịCh là 8.910.500.000 (tám tỷ, chín trăm mười triệu, năm trăm ngàn)
đồng. Trả ngay khi bản án có hiệu lực thi hành.
Kể từ ngày bà Nguyễn ThịCh có đơn yêuc ầu thi hành án, nếu bà Trần Thị Ánh H chưa giao trả hết số tiền theo nghĩa v ụ của mình nêu trên, thì bà H còn phải trả lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả. Lãi suất phát sinh do chậm trả tiền được xác định theo khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theom ức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.
[1.3]. Không chấp nhận yêuc ầu của nguyên đơn v ề việc Hủy hợp đồng mua bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản khác gắn liền với đất số 25715 ngày 17/9/2019 giữa bàCh với ông Bùi Quốc D do Văn phòng Công chứng quận B lập.
[1.4]. Không chấp nhận yêuc ầu của nguyên đơn v ề việc Hủy hợp đồng mua bán nhà ở và chuy ển như ợng quy ền s ử dụng đất s ố 032894 ngày 25/10/2019 giữa ông Bùi Quốc D, bà Trần Yến Th và bà Trần Thị Ánh H do Phòng Công chứng số 4, Thành phố H lập.
[1.5]. Không chấp nhận yêuc ầu của nguyên đơn v ề việc Hủy phần cập nhật trong gi ấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số CK 965460 ngày 15/8/2018 đối với phần cập nhật chuyển nhượng cho bà Trần Thị Ánh H ngày 28/10/2019.
[1.6]. Không chấp nhận yêuc ầu của nguyên đơn v ề việc Hủy phần cập nhật trong gi ấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn li ền với đất s ố CK965460 ngày 15/8/2018 đối với phần cập nhật chuy ển nhượng cho cho ông Bùi Quốc D ngày 20/9/2019.
[1.7]. Không chấp nhận yêuc ầu của nguyên đơn v ề việc Hủy hợp đồng thế chấp quy ền s ử dụng đất và tài sản khác gắn li ền với đất s ố 1603LCP202000069 ngày 20/01/2020 do Văn phòng Công chứng H (Văn phòng công chứng X cũ) lập.
[1.8]. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn bà Trần Thị Ánh H về việc: Yêu cầu bàCh phải thanh toán số tiền do bà đã ở trên tài sản thuộc sở hữu của bà và ti ền thuê nhà trọ trung bình 115.000.000 (m ột trăm mư ời lăm triệu)
đồng/tháng kể từ tháng 10/2019 cho đến khi hoàn thành nghĩa v ụ cộng với lãi suất chậm trả theo quy định pháp lu ật là 3.910.000.000 (ba t ỷ, chín trăm mư ời triệu) đồng.
[1.9]. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu độc lập của người có người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan Ngân hàng N về việc:
- Công nhậnh ợp đồng chuyển như ợng quyền s ử dụng đất và quy ền s ở hữu nhà ở giữa bà Trần Thị Ánh H và ông Bùi Quốc D.

## Page 32

- Công nhận thủ tục cập nhật biến động tên bà Trần Thị Ánh H trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở số CH12652 do Ủy ban nhân dân Quận M cấp ngày 15/8/2018, là phù hợp với quy định.
- Buộc bà Trần Thị Ánh H phải có nghĩa v ụ thanh toán cho Ngân hàng N số tiền gốc còn nợ và lãi tạm tính tới ngày 15/8/2022 là:
Nợ gốc: 12.999.000.000 (mư ời ha i t ỷ, chín trăm chín mươi chín tri ệu)
đồng; Lãi trong hạn: 551.484.932 (năm trăm năm mươim ốt triệu, bốn trăm tám mươi bốn ngàn, chín trăm ba mươi hai) đ ồng; Lãi quá h ạn: 2.839.846.746 (hai tỷ, tám trăm ba mươi chín tri ệu, tám trăm bốn mươi sáu ngàn, bảyt răm bốn mươi sáu) đồng; Lãi chậm trả: 95.703.653 (chín mươi lăm tri ệu, bảy trăm lẻ ba ngàn, sáu trăm năm mươi ba) đ ồng. Tổng cộng: 16.486.035.331 (mư ời sáut ỷ, bốn trăm tám mươi sáu tri ệu, không trăm ba mươi lăm ngàn, ba trăm ba mươi mốt) đồng.
Ngoài ra, bà Trần Thị Ánh H còn phải thanh toán cho Ngân hàng N toàn bộ số tiền lãi phát sinh tính t ừ ngày 16/8/2022 cho đến khi bà H thanh toán hết nợ cho Ngân hàng trên số tiền nợ gốc mà bà H đã vay của Ngân hàng theo Hợp đồng tín dụng và Phụ lục hợp đồng mà hai bên đã thỏa thuận.
Trong trường hợp đến ngày bản án có hiệu lực thi hành mà bà Trần Thị Ánh H không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ , thì Ngân hàng có quyền yêu cầu Chi cục Thi hành án dân sự có thẩm quyền phát mãi tài sản thế chấp là quy ền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở là MP nhà 71, Khu phố 4, phường T, Quận M, Thành phố H (theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền s ở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số vào sổ cấp GCN CH12652 do Ủy ban nhân dân Quận M cấp ngày 15/8/2018, đãc ập nhật sang tên bà Trần Thị Ánh H vào ngày 28/10/2019) để thi hành án.
Buộc bà Nguyễn ThịCh và các cá nhân, t ổ chức đang cư trút ại nhà đất địa chỉ: MP nhà 71, Khu phố 4, phường T, Quận M, Thành phố H tại thời điểm thi hành án , phải giao nhà đất này cho Cơ quan Thi hành án dân s ự có thẩm quyền để thực hiện việc thi hành án theo quy định.
[1.10]. Số tiền thu đư ợc từ việc phát mãi tài sản thế chấp tại mục [1.9], sau khi trừ chi phí thi hành án và các chi phí liên quan s ẽ được ưu tiên thanh toán n ợ của bà Trần Thị Ánh H đối với Ngân hàng N vớit ổng s ố tiền 16.486.035.331 (mười sáu tỷ, bốn trăm tám mươi sáu triệu, không trăm ba mươi lăm ngàn, ba trăm ba mươim ốt) đồng và lãi phát sinh từ ngày 16/8/2022 cho đến khi thi hành án xong.
Trường hợp s ố tiền phát mãi tài sản thế chấp không đ ủ để thanh toán khoản vayc ủa bà Trần Thị Ánh H đối với Ngân hàng, thì bà Trần Thị Ánh H phải tiếp tục trả số tiền còn thiếu cho Ngân hàng.
Sau khi phát mãi tài sản thế chấp thi hành các kho ản nợ nói trên của bà Trần Thị Ánh H cho Ngân hàng, mà số tiền phát mãi tài sản thế chấp còn dư, thì Cơ quan Thi hành án dân sự có thẩm quyền phải thi hành khoản nợ mua nhà còn thiếu của bà Trần Thị Ánh H đối với bà Nguyễn ThịCh nêu tại mục [1.2] phần

## Page 33

quyết định của bản án này và lãi phát sinh. Nếu không đủ thi hành, thì bà Trần Thị Ánh H phải tiếp tục trả nợ cho bà Nguyễn ThịCh cho đến khi trả hết.
Trường hợp nếu đến ngày bản án có hi ệu lực thi hành, mà bà Trần Thị Ánh H đã thanh toán hết số tiền nợ gốc, lãi, lãi phát sinh tiếp tục đến ngày thanh toán, thì Ngân hàng phải giao toàn bộ bản chính các giấy tờ đang còn giữ của bà Trần Thị Ánh H cho Chi cục Thi hành án dân s ự có thẩm quyền để Chi cục Thi hành án dân sự có thẩm quyền thi hành khoản nợ của bà Trần Thị Ánh H đối với bà Nguyễn ThịCh tại mục [1.2] nêu trên.
[1.11]. Về án phí dân sự sơ thẩm:
[1.11.1] Buộc bà Nguyễn ThịCh phải chịu số tiền án phí không giá ngạch đối với các yêu cầu không được Hội đồng xét xử chấp nhận, bao gồm:
300.000 (ba trăm ngàn) đồng đối với yêu cầu Hủy hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 032894 ngày 25/10/2019 gi ữa ông Bùi Quốc D, bà Trần Yến Th và bà Trần Thị Ánh H do Phòng công chứng số 4, Thành phố H lập. Khấu trừ đi số tiền tạm ứng án phí bàCh đã nộp theo Biên lai thu tiền số 0105993 ngày 21/01/2021. BàCh đã nộp đủ số tiền án phí này.
300.000 (ba trăm ngàn) đồng đối với yêuc ầu Hủy phần cập nhật trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số CK965460 ngày 15/8/2018 đối với phần cập nhật chuyển nhượng cho bà Trần Thị Ánh H ngày 28/10/2019 và 300.000 (ba trăm ngàn) đồng đối với yêu cầu Hủy phần cập nhật trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số CK 965460 ngày 15/8/2018 đối với phần cập nhật chuyển nhượng cho cho ông Bùi Quốc D ngày 20/9/2019. Khấu trừ đi số tiền tạm ứng án phí bàCh đãn ộp theo Biên lai thu ti ền s ố 0104948 ngày 28/7/2020. BàCh đã nộp đủ số tiền án phí này.
300.000 (ba trăm ngàn) đồng đối với yêuc ầu Hủy hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất số 1603LCP202000069 ngày 20/01/2020 do Văn phòng Công chứng H (Văn phòng công chứng X cũ) l ập.
Khấu trừ đi s ố tiền tạm ứng án phí bàCh đãn ộp theo Biên lai thu ti ền s ố 0105994 ngày 21/01/2021. BàCh đã nộp đủ số tiền án phí này.
300.000 (ba trăm ngàn) đồng đối với yêu cầu Hủy hợp đồng mua bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản khác gắn liền với đất số 25715 ngày 17/9/2019 giữa bàCh với ông Bùi Quốc D do Văn phòng Công chứng quận B lập. Khấu trừ đi số tiền tạm ứng án phí bà Nguyễn ThịCh đã nộp khi khởi kiện là 57.550.000 (năm mươi bảy triệu, năm trăm năm mươi ngàn) đồng theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 0104906 ngày 22/7/2020 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận M. Hoàn trả cho bà Nguyễn ThịCh số tiền tạm ứng án phí sau khi khấu trừ đi còn lại là 57.250.000 (năm mươi bảy triệu, hai trăm năm mươi ngàn) đồng ngay khi bản án có hiệu lực thi hành.
Hoàn trả cho bà Nguyễn ThịCh số tiền tạm ứng án phí 33.157.500.000 (ba mươi ba tri ệu, một trăm năm mươi bảy ngàn, năm trăm) đồng theo Biên lai

## Page 34

thu tiền tạm ứng án phí số 0023790 ngày 01/8/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận M khi bản án có hiệu lực thi hành.
[1.11.2.] Buộc bà Trần Thị Ánh H phải chịu án phí có giá ngạch như sau:
110.200.000 (một trăm mười triệu, hai trăm ngàn) đồng đối với yêu cầu đòi bà Nguyễn ThịCh phải trả tiền cho thuê nhà không được chấp nhận.
116.910.500 (một trăm mười sáu triệu, chín trăm mười ngàn, năm trăm)
đồng đối với việc bà Trần Thị Ánh H phải thanh toán số tiền mua nhà và tiền lãi còn nợ cho bà Nguyễn Thị Ch.
124.486.035 (một trăm hai mươi bốn triệu, bốn trăm tám mươi sáu ngàn, không trăm ba mươi lă m) đồng đối với yêu cầu tranh chấp hợp đồng tín dụng của Ngân hàng được chấp nhận.
Tổng số tiền án phí bà Trần Thị Ánh H phải nộp là 351.596.535 (ba trăm năm mươi mốt triệu, năm trăm chín mươi sáu ngàn, năm trăm ba mươi lăm)
đồng; Khấu trừ đi số tiền tạm ứng án phí bà Trần Thị Ánh H đã nộp khi nộp đơn phản tố là 37.850.000 (ba mươi bảy triệu, tám trăm năm mươi ngàn) đồng theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 0106596 ngày 12/5/2021 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận M. Bà H còn phải nộp thêm số tiền án phí là 313.746.535 (ba trăm mười ba triệu, bảy trăm bốn mươi sáu ngàn, năm trăm ba mươi lăm)
đồng ngay khi bản án có hiệu lực thi hành.
[1.11.3.] Hoàn trả cho Ngân hàng N số tiền tạm ứng án phí sau đây ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật, bao gồm:
60.622.824 (sáu mươi triệu, sáu trăm hai mươi hai ngàn, tám trăm hai mươi bốn) đồng theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 0049766 ngày 19/11/2020 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận M0, Thành phố H.
300.000 (ba trăm ngàn) đồng theo Biên lait hu tiền tạm ứng án phí số 0105338 ngày 22/10/2020 của Chi cục thi hành án dân sự Quận M, Thành phố H.
300.000 (ba trăm ngàn) đồng theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 0105337 ngày 22/10/2020 của Chi cục thi hành án dân sự Quận M, Thành phố H.
[2] Án phí dân sự phúc thẩm:
- Ngân hàng không phảin ộp. Hoàn trả cho Ngân hàng (có ông Phạm Văn C đại di ện n ộp) s ố tiền tạm ứng án phí 300.000 (ba trăm nghìn) đồng theo Biên lai thu s ố: AA/2021/0023861 ngày 31/8/2022 của Chic ục Thi hành án dân sự Quận M, Thành phố H.
- Bà Trần Thị Ánh H phải nộp 300.000 (ba trăm nghìn) đ ồng, đư ợc trừ hết vào ti ền tạm ứng án phí 300.000 (ba trăm nghìn) mà bà H đã nộp (bà Trần Thị Bích N nộp thay) theo Biên lai thu s ố: AA/2021/002386 5 ngày 14/9/2022 của Chi cục Thi hành án dân s ự Quận M, Thành phố H. Bà Trần Thị Ánh H đã nộp đủ.

## Page 35

Các đương sự thi hành tại Cơ quan Thi hành án dân sự có thẩm quyền.
Trường hợp bản án, quy ết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân s ự năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014) thì ngư ời được thi hành án dân s ự, người phải thi hành án dân s ự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Đi ều 6, Đi ều 7, Đi ều 7a, Đi ều 7b và Đi ều 9 của Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014); thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014).
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận:
- VKSND TP.H;
- Cục THADS TP.H;
- TAND Quận M;
- Chi cục THADS Quận M;
- Các đương sự;
- Lưu: Vp, hồ sơ vụ án.
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA





Trịnh Thị Ánh

## Page 36

HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM CÁC THẨM PHÁN THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA