Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 08/2023/QĐ-PT
Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Số: 12A
Ngày: 10/03/2023
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Đắk Nông
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thông tin vụ việc: NĐ: Đỗ văn Sơn với BĐ: Nguyễn Văn H

## Page 1

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG H XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐẮK NÔNG

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Nguyễn Tài Sử Các Thẩm phán: Ông Bùi Danh Đại ông Lê Quốc Hương
- Thư ký phiên tòa: Bà Vũ Đoàn Thùy An là Thư kýc ủa Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Nông.
- Đại di ện Viện ki ểm sát nhân dân tỉnh Đắk Nông tham gia phiên tòa :
Ông Dương Phúc Trường.
Ngày 10 tháng 3 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Nông xét xử phúc thẩm công khai v ụ án dân sự thụ lý số: 111/2022/TLPT-DS ngày 18 tháng 11 năm 2023 về “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”, do Bản án dân sự sơ thẩm số:
71/2022/DS-ST ngày 28 tháng 9 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện Đăk Song bị kháng cáo; theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 08/2023/QĐ-PT ngày 17 tháng 01 năm 2023, Quyết định hoãn phiên tòa số: 24/2023/QĐ-PT ngày 16 tháng 02 năm 2023 giữa các đương sự:
Nguyên đơn: Ông Đỗ Văn S; địa chỉ: Bon U2, thị trấn E, huyện J, tỉnh Đăk Nông.
Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn : Ông Nguy ễn Văn L; địa chỉ: Số 10 Trần Hưng Đạo, thị trấn E, huyện J, tỉnh Đăk Nông – Có mặt.
Người bảo v ệ quyền và lợi ích cho nguyên đơn : Ông Nguy ễn Huy H – Luật sư – Công ty TNHH MTV T; địa chỉ: 73 Ybih Alêô, phường T, thành phố B, tỉnh Đăk Lăk – Có mặt.
Bị đơn: Ông Nguyễn VănH – Có mặt Bà Bùi Thị L – Vắng mặt.
Địa chỉ: Thôn 7, xã T, huyện Đ, tỉnh Đăk Nông.
Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn: Ông Nguyễn Trung X; địa chỉ:
Tổ dân phố 3, thị trấn E, huyện J, tỉnh Đăk Nông – Có mặt.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Bà Trần Thị Hồng N; địa chỉ: Bon U2, thị trấn E, huyện J, tỉnh Đăk Nông – Vắng mặt.
Người đại diện theo ủy quyền của bà N: Ông Nguyễn Văn L; địa chỉ: Số 10 Trần Hưng Đạo, thị trấn E, huyện J, tỉnh Đăk Nông – Có mặt.
TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐẮK NÔNG

Bản án số12A/2023/DS-PT Ngày 10-3-2023 Về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc CỘNG H XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

## Page 2

Người kháng cáo: Ông Nguyễn VănH và bà Bùi Thị L.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
 Đơn khởi ki ện đ ề ngày 03/03/2022, quá trình gi ải quy ết v ụ án vàt ại phiên tòa ngư ời bảo vệ quyền và lợi ích cho nguyên đơn, ngư ời đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:
Ngày 25/11/2021 ông Đỗ Văn S, bà Trần Thị Hồng N ký Hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) và tài sản gắn liền với đất với ông Nguyễn VănH và bà Bùi Thị L. Theo đó ông S, bàN nhận chuyển nhượng đất của ông H bà L theo thửa đất số 197 tờ bản đồ số 27 với diện tích là 16.166 m2 đất tọa lạc tại thôn 12, xã Nam Dong, huy ện J với giá là 990.000.000 đ ồng.
Ông S, bàN đã đặt cọc trước 200.000.000 đồng. Thời hạn thực hiện hợp đồng là từ ngày 25/11/2021 đến ngày 07/12/2021. Ngày 07/12/20 21 các bên ra phòng công chứng thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ với nhau thì phía ông S, bàN thanh toán hết số tiền cho ông H, bà L.
Trong hợp đồng đặt cọc có thể hiện nghĩa v ụ của các bên ai có lỗi thìm ất tiền cọc và phạt cọc.
Trong hợp đồng đặt cọc có thể hiện nếu thửa đất chuyển nhượng nằm trong quy hoạch thì bên nhận cọc phải trả lại toàn bộ số tiền cho bên đặt cọc.
Đến ngày 07/12/2 021 giữa ông S, bàN không cùng ông H, bà L ra phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ với nhau vì ông S, bàN hỏi cơ quan chức năng trả lời đất chuyển nhượng đã quy hoạch đất quốc phòng nên ông Đỗ Văn Syêu cầu ông H, bà cL trả lai tiền cọc nhưng ông H, bà L không trả nên ông S khởi kiện yêu cầu ông H bà L phải trả lại số tiền là 200.000.000 đồng theo giấy đặt cọc; đối với yêu cầu phạt cọc thì ông Đ ỗ Văn S xin rút toàn b ộ yêu cầu này.
* Bị đơn, người được bị đơn ủy quyền trình bày: Đúng ngày 25/11/2021 thì giữa ông Nguyễn VănH và ông Đỗ Văn S bà Trần Thị Hồng N có ký hợp đồng đặt cọc, số tiền đặt cọc, giá chuyển nhượng QSDĐ với nhau các bên như ông S đã trình bày; Ngày 06/12/2021 thì ông H có điện thoại nhắc ông S, bàN để ngày 07/12/2021 hai bên ra phòng công chứng để thực hiện hợp đồng này nhưng sau đó ông S, bàN hẹn lại đến ngày 08/12/2021 thì cùng ra phòng công chứng để hai bên thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nhưng đến ngày 08/12/2021 ông H có đến nhà ông S, bàN để yêu cầu hai bên cùng ra phòng chứng thì ông S, bà N nói mua đất để đầu cơ nhưng hi ện diện tích đất này nằm trong quy hoạch nên không đồng ý muan ữa nên không chịu ti ếp tục ký hợp đồng chuy ển như ợng QSDĐ.
Ông Nguyễn VănH và bà Bùi Thị L không đồng ý với yêuc ầu khởi kiện của ông S, vì ông S, bàN là người vi ph ạm, không thực hiện theo hợp đồng đặt

## Page 3

cọc nên phải mất cọc theo quy định.
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số: 71/2022/DS-ST ngày 28-9-2020 của Tòa án nhân dân huyện Đăk Song, tỉnh Đăk Nông: Căn cứ khoản 3 điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a kho ản 1 Điều 39; Kho ản 1 Đi ều 147; đi ều 157; đi ều 217; Đi ều 218;
Điều 271 và Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự;
Căn cứ Điều 328; Điều 357 của Bộ luật dân s ự và khoản 2 Đi ều 26 của Nghị quyết s ố 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thư ờng v ụ Quốc hội quy định về án phí và lệ phí Tòa án.
Tuyên xử:
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Đỗ Văn S.
Buộc ông Nguyễn VănH và bà Bùi Thị L phải trả lại s ố tiền là 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu đồng) cho ông Đỗ Văn S và bà Trần Thị Hồng N Áp dụng khoản 2 Điều 357 của Bộ luật dân sự tính lãi suất chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền;
Đình chỉ xét xử phần yêu cầu phạt cọc là 200.000.000 đồng do nguyên đơn rút yêu cầu.
Ngoài ra Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định án phí, thông báo quyền kháng cáo và quyền yêu cầu và nghĩa vụ thi hành án của các đương sự.
Ngày 12-10-2022, ông Nguyễn VănH và bà Bùi Thị L kháng cáo toàn b ộ Bản án dân s ự sơ thẩm số: 71/2022/DSST ngày 28 -9-2022 của Tòa án nhân dân huyện Đăk Song, tỉnh Đăk Nông. Đề nghị sửa toàn bộ bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
Tại phiên tòa các đương sự giữ yêu cầu kháng cáo và yêu cầu khởi kiện Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Nông:
- Về tố tụng: Hội đồng xét x ử, Thư ký Tòa án đãch ấp hành đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự trong quá trình giải quyết vụ án.
- Về nội dung: Sau khi nêun ội dung, đánh giách ứng cứ đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự, không chấp nhận kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Căn cứ tài liệu có trong h ồ sơ, kết quả tranh tụng tai phiên tòa, quan đi ểm của Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử nhận định:
[1]. Đơn kháng cáoc ủa bị đơn ông Bùi VănH và bà Bùi Thị L nộp trong thời hạn luật định, đã nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm theo quy định của pháp luật.
 [2]. Xét yêu cầu khởi kiện và kháng cáoc ủa nguyên đơn, Hội đồng xét xử phúc thẩm thấy rằng: Ông Nguyễn VănH và bà Bùi Thị L được Ủy ban nhân dân

## Page 4

huyện Cư Jut cấp giấy chứng nhận QSDĐ số BC 090190 ngày 29/01/2010 thửa đất số 197 tờ bản đồ số 27 với diện tích là 16.166 m 2 đất lâm nghiệp tọa lạc tại thôn 12, xã N, huyện J, tỉnh Đăk Nông.
Ngày 25/11/2021, ông Nguyễn VănH và bà Bùi Thị L ( Bên A) với ông Đ ỗ Văn S và bà Trần Thị Hồng N ( Bên B) đã ký hợp đồng đặt cọc với với số tiền là 200.000.000 đồng để ông H, bà L chuyển nhượng diện tích đất theo thửa đất số 197 tờ bản đồ số 27 với diện tích là 16.166 m2 đất tọa lạc tại thôn 12, xã N, huyện J, tỉnh Đăk Nông với giá là 990.000.000 đồng. Hai bên thỏa thuận 12 ngày sau sẽ cùng ra văn phòng công chứng để thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng đặt cọc ghi nhận điều khoản “Trường hợp thửa đất bị quy hoạch thì bên nhận cọc (bên A) phải hoàn trả đầy đủ số tiền cho bên đặt cọc (bên B)”.
Tuy nhiên, trong khoảng thời gian chờ ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thì ông S và bàN liên hệ với cơ quan chuyên môn tại huyện J, tỉnh Đắk Nông và được trả lời thửa đất 197 tờ bản đồ số 27 đã quy hoạch đất quốc phòng nên ông S bàN không yêu cầu ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, mà yêu cầu ông H, bà L trả lại tiền đặt cọc.
Xét thấy, Hợp đồng đặt cọc lập ngày 25/11/2021 là do hai bên thỏa thuận tự nguyện giao kết, các điều khoản của hợp đồng đặt cọc không trái quy định của pháp luật. Việc ông S, bàN không tiếp tục ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là do diện tích thửa đất 197 tờ bản đồ số 27 đã bị chính quyền quy hoạch đất quốc phòng nên ông S có quyền chấm dứt hợp đồng đăt cọc và yêu cầu ông H, bà Lên trả lại tiền đặt cọc theo thỏa thuận. Kết quả xác minh ngày 08/7/2022 tại Phòng Tài nguyên môi trư ờng huyện J thể hiện tại thời điểm ngày 07/12/2021 thửa đất số 197 tờ bản đồ 27 thuộc diện quy hoạch đất quốc phòng. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của S, buộc ông H, bà L phải trả lại số tiền đặt cọc 200.000.000 đồng cho ông S, bàN là có căn cứ, đúng pháp luật.
Ông Nguyễn VănH và bà Bùi Thị L kháng cáo cho rằng thửa đất số 197 tờ bản đ ồ 27 diện tích là 16.166 m 2 ông bà có đ ủ điều kiện được chuyển như ợng QSDĐ. Hội đồng xét xử thấy rằng, tuy thửa đất của ông bà đ ủ điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nhưng trái với thỏa thuận ghi trong hợp đồng đăt cọc lập ngày 25/11/2021. Tại giai đoạn phúc thẩm, ông bà không cung cấp được tài liệu gì mới nên không có căn cứ chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông H, bà L.
 [3]. Do kháng cáo không được chấp nhận nên ông H, bà L phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định.
Vì các lẽ trên,

## Page 5

QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự: Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn ông Nguyễn VănH và bà Bùi Thị L, giữ nguyên Bản dân sự sơ thẩm số: 71/2022/DS-ST ngày 28-9-2022 của Tòa án nhân dân huyện Đăk Song, tỉnh Đăk Nông.
Căn cứ khoản 3 điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39;
Khoản 1 Điều 147; điều 157; điều 217; Điều 218; Điều 271 và Đi ều 273 của Bộ luật Tố tụng dân s ự; Điều 328; Điều 357 của Bộ luật dân sự; Điều 12, khoản 2 Điều 26 Nghị quyết s ố: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của U ỷ ban thường vụ Quốc hội khóa 14 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
Tuyên xử:
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Đỗ Văn S.
Buộc ông Nguyễn VănH và bà Bùi Thị L phải trả lại s ố tiền là 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu đồng) cho ông Đỗ Văn S và bà Trần Thị Hồng N.
Áp dụng khoản 2 Điều 357 của Bộ luật dân sự tính lãi suất chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền;
Đình chỉ xét xử phần yêu cầu phạt cọc là 200.000.000 đồng do nguyên đơn rút.
2. Về án phí:
Án phí dân s ự sơ thẩm: Buộc ông ông Nguyễn VănH và bà Bùi Thị L phải nộp toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm là 10.000.000 đồng (Mười triệu đồng).
Án phí dân s ự phúc thẩm: Ông Nguy ễn VănH và bà Bùi Thị L phải nộp 300.000 đồng tiền án phí dân sự phúc thẩm, được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp tại biên lai số 0001717 ngày 20-10-2022 tại Chi cục thi hành án dân sự huyện Đăk Song, tỉnh Đăk Nông.
3. Trường hợp bản án, Quy ết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án Dân s ự thì người được thi hành án dân s ự, người phải thi hành án dân s ự có quy ền thỏa thu ận thi hành án, quy ền yêuc ầu thi hành án, t ự nguyện thi hành án ho ặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Đi ều 6,7, 7a, 7b và Đi ều 9 Luật thi hành án Dân s ự. Thời hiệu thi hành án đư ợc thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân s ự.
4. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

## Page 6

Nơi nhận:
- TAND cấp cao tại TP.HCM;
- VKSND tỉnh Đắk Nông;
- TAND huyện Đăk Song;
- Chi cục THADS huyện Đăk Song;
- Các đương sự;
- Lưu: HS, Tổ HCTP.
 TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA





 Nguyễn Tài Sử