Quyết định đ a vụ án ra t ử số 112/2022/QĐXXST-DS
Bùi Phước L - Huỳnh Ngọc T
Số: 187
Ngày: 30/09/2022
Tòa án xét xử: TAND TP. Bạc Liêu, tỉnh Bạc Liêu
Cấp xét xử: Sơ thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thông tin vụ việc: Bản án tranh chấp hợp đồng đặt cọc

## Page 1

NHÂN DANH N Ủ Ệ Ố Ỉ
- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:
Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Bà Lâm Thị Tuyết Anh.
Các Hội thẩm nhân dân:
1.Ông Lê Tuấn Kiệt
2. Ông Võ Minh Sơn
- Thư ký phiên tòa: Ông Bùi Công Bằng– Th Tòa án nhân dân thành phố Bạc Liêu, tỉnh Bạc Liêu.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Bạc Liêu, tỉnh Bạc Liêu tham gia phiên tòa: Bà Trần Mỹ Linh – Kiểm sát viên.
Ngày 30 tháng 9 năm 2022, tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Bạc Liêu t ử sơ thẩm công hai vụ án thụ l số: 157/2022/TLST-DS ngày 27 tháng 5 năm 2022 về tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhợng quyền sử dụng đất,theo Quyết định đ a vụ án ra t ử số 112/2022/QĐXXST-DS ngày 22 tháng 8 năm 2022 giữa các đơng sự:
1. Nguyên đơn: Ông Bùi Phớc L, sinh năm 1986; địa chỉ: Ấp P, xã Long Thạnh, huyện Vĩnh Lợi, tỉnh Bạc Liêu.
Đại diện theo ủy quyền: Ông Trần Phớc T1, sinh năm 1986; địa chỉ: Ấp A, ã Châu Thới, huyện Vĩnh Lợi, tỉnh Bạc Liêu.
2. Bị đơn: Bà Huỳnh Ngọc T, sinh năm 1968 và ông Ngô Phong C, sinh năm 1966; nơic trú: Nhà A, đờng B, Khu dân c TA, hóm 1, phờng 7, thành phố Bạc Liêu, tỉnh Bạc Liêu.
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Bà Huỳnh Thị Cẩm N, sinh năm 1985; địa chỉ: Ấp P, ã Long Thạnh, huyện Vĩnh Lợi, tỉnh Bạc Liêu.
Đại diện theo ủy quyền: Ông Trần Phớc T1, sinh năm 1986; địa chỉ: Ấp A, ã Châu Thới, huyện Vĩnh Lợi, tỉnh Bạc Liêu (Ông T1, bàT có mặt, ông C vắng mặt)
TÒA ÁN NHÂN DÂN Ố Ỉ

Bản án số: 187/2022/DS-ST Ngày 30- 9-2022 V/v Tranh ch phợp đồng đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đ t Ủ Ệ Độc lập - ự do - ạnh phúc

## Page 2

2 Ụ :
 * Theo đơn khởi kiện và các lời khai trong quá trình tố tụng tại Tòa án đại diện theo ủy quyền nguyên đơn là anh Trần Phước T1 trình bày:
 Vào ngày 02/12/2020, ông Bùi Phớc L và bà Huỳnh Ngọc T, ông Ngô Phong C thỏa thuận ết hợp đồng đặt cọc mua bán căn nhà và quyền sử dụng đất tại thửa địa chỉ lô A, đờng số B, Khu dân c TA, khóm 1, phờng 7, thành phố Bạc Liêu, tỉnh Bạc Liêu. Nội dung thỏa thuận giá chuyển nhợng là 1.800.000.000 đồng, ông Bùi Phớc L đặt cọc số tiền 400.000.000 đồng, thời hạn thực hiện hợp đồng là 30 ngày từ ngày ếthai bên sẽ tới tổ chức công chứng để lập và công chứng hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất.
Trờng hợp ông C, bàT từ chối giao ết và và thực hiện chuyển nhợng quyền sử dụng đất thì trả lại cho ông L số tiền đặt cọc và chịu phạt cọc.
 Sau hi thỏa thuận, hai bên thực hiện thủ tục công chứng thì ông L đợc biết bàT và ông C cha đi ê hai đăng để chuyển tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì ông hông thể tự bổ sung các giấy tờ để làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đợc nên ông Lyêu cầu ông C, bàT bổ sung các giấy tờnh ngông C, bàT vẫn hông đồng bổ sung, cố tình o dài đến nay, ông L liên hệ nhiều lần nh ng đến hi hởi iện ra Tòa vẫn cha giải quyết.
Theo đơn hởi iện ông Lyêu cầu tiếp tục thực hiện thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhợng quyền sử dụng đất ngày 02/12/2020 giữa ông Bùi Phớc L và ông Ngô Phong C và bà Huỳnh Ngọc T. Nay khi Tòa án giải quyết vụ án ông Ngô Phong C và bà Huỳnh Ngọc T không có thiện chí tiếp tục hợp đồng nên ông thay đổi yêu cầu hởi iện, yêu cầu hủy bỏ hợp đồng đặt cọc, đề nghị ông C, bàT phải trả số tiền cọc 400.000.000 đồng và bồi thờng phạt cọc số tiền 400.000.000 đồng.
* Theo các lời khai trong quá trình tố tụng tại Tòa án bị đơn ông bà Huỳnh Ngọc T trình bày:
 Bà Huỳnh Ngọc T thống nhất iến trình bày của ông Bùi Phớc L về giao dịch thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc, thống nhất giá chuyển nhợng nhà, quyền sử dụng đất, thửa đất chuyển nh ợng. Tuy nhiên bàT ác định ông L vi phạm nghĩa vụ trớc nên bà hông đồng bán nhà và chuyển nhợng quyền sử dụng đất cho ông L. BàT đồng trả lại cho ông L 350.000.000 đồng tiền cọc, đồng thời việc hủy hợp đồng đặt cọc là lỗi của ông L nên bà hông đồng bồi thờng tiền cọc.
Bị đơn ông Ngô Phong C đã được tống đạt hợp lệ các văn bản tố tụng của Tòa án nhưng vắng mặt trong toàn bộ quá trình tố tụng.
Tại phiên tòa các đơng sự giữ nguyên các iến đã trình bày, không cung cấp thêm tài liệu, chứng cứ nào hác và hông yêu cầu Tòa án triệu tập thêm ngời làm chứng. Bà Huỳnh Ngọc T thống nhất trả cho ông Bùi Phớc L số tiền 400.000.000 đồng tiền cọc.
Đại diện Viện iểm sát nhân dân thành phố Bạc Liêu phát biểu quan điểm:

## Page 3

- Về việc tuân theo pháp luật: Qua nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án, từ hi thụ l đến phiên tòa hôm nay Thẩm phán, Hội đồng t ử, Th phiên tòa và những ngời tham gia tố tụng đã thực hiện đầy đủ các thủ tục theo đúng quy địnhcủa pháp luật, ông C đã đợc triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai tham gia phiên toành ng vắng mặt nên căn cứ điểm b hoản 1 Điều 227 của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 t ử vắng mặt ông C nên về tố tụng dân sự Viện iểm sát hông có iến nghị gì.
- Về việc giải quyết vụ án: Ông L và ông C, bàT thừa nhận các thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc chuyển nhợng quyền sử dụng đất là đúng, thống nhất giá và vị trí đất chuyển nhợng nên đây là tình tiết sự iện hông phải chứng minh. Nội dung thỏa thuận ông C và bàT có nghĩa vụ làm các thủ tục chuyển tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nh ng hông thực hiện nên lỗi dẫn đến việc hông tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhợng đợc thuộc về ông Ngô Phong C và bà Huỳnh Ngọc T. Đề nghị Hội đồng t ử căn cứ Điều 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015 của hợp đồng đặt cọc ngày 30 tháng 10 năm 2021 giữa ông L và ông C, bàT chấp nhận yêu cầu hởi iện của ông Bùi Phớc L. Đình chỉ yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc chuyển nhợng quyền sử dụng đất ngày 02/12/2020 của ông Bùi Phớc L.
 Đ Ủ Sau hi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã đợc thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào ết quả tranh luận tại phiên tòa, quan điểm phát biểu của Đại diện Viện iểm sát nhân dân thành phố Bạc Liêu. Hội đồng t ử nhận định nội dung vụ iện nh sau:
[1]Về tố tụng: Nguyên đơn yêu cầu chấm dứt thỏa thuận chuyển nhợng quyền sử dụng đất và hủy hợp đồng đặt cọc nên đây là tranh chấp về giao dịch dân sự theo quy định tại hoản 3 Điều 26 của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015. Bị đơn ông Ngô Phong C và bà Huỳnh Ngọc T có nơic trú tại phờng 7, thành phố Bạc Liêu, tỉnh Bạc Liêu nên theo quy định tại hoản 1 Điều 35 và điểm a hoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân thành phố Bạc Liêu, tỉnh Bạc Liêu.
Đối với ông Ngô Phong C sau khi thụ l vụ án Tòa án hông tống đạt đợc thông báo thụ l vụ án nh ng trong đơn hởi iện, ngời hởi iện đã ghi đầy đủ và đúng địa chỉ nơic trú cuảng ời bị iện, theo địa chỉ đợc ghi trong hợp đồng hợp đồng đặt cọc ngày 02/12/2020. Căn cứ vào điểm a hoản 2 Điều 6 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP ngày 05/5/2017 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thì trong trờng hợp này bị đơn đợc coi là cố tình giấu địa chỉ và Tòa án tiếp tục giải quyết theo thủ tục chung mà hông đình chỉ giải quyết vụ án. Do đó, Tòa án tiến hành niêm yết theo quy định pháp luật tại hoản 5 Điều 177, Điều 179 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 để t ử vắng mặt ông C. Ông C đã đợc triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai tham gia phiên toành ng vắng mặt nên căn cứ điểm b hoản 1 Điều 227 của bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 t ử vắng mặt ông C.

## Page 4

4 Về thời hiệu hởi iện: Hợp đồng đặt cọc đợc ết ngày 02/12/2020, đến ngày 20/5/2022 ông Bùi Phớc L hởi iện tại Tòa án nên theo quy định tại Điều 429 của Bộ luật Dân sự năm 2015 yêu cầu hởi iện của nguyên đơn còn thời hiệu hởi iện.
[2]Về nội dung vụ án:
Nguyên đơn ông Bùi Phớc L và bị đơn ông Ngô Phong C và bà Huỳnh Ngọc T ết hợp đồng đặt cọc ngày 01/12/2020, thỏa thuận chuyển nhợng quyền sử dụng đất tại số 16, đờng số 11, hu dân c Tràng An, hóm 1, phờng 7, thành phố Bạc Liêu, tỉnh Bạc Liêu. Nội dung thỏa thuận ông Bùi Phớc L cọc số tiền 400.000.000 đồng, thời hạn thực hiện hợp đồng từ ngày 02/12/2020, trong thời hạn 30 ngày hai bên sẽ tới tổ chức công chứng để lập và công chứng hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất. Trờng hợp ông C, bàT từ chối giao ết và và thực hiện chuyển nhợng quyền sử dụng đất thì trả lại cho ông L số tiền đặt cọc và chịu phạt cọc, ông C và bàT thực hiện các thủ tục chuyển tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ông L có nghĩa vụ đóng các loại thuế, lệ phí trớc bạ sang trên trên giấy chứng nhận từ ông C, bà T sang tên ông L nên là sự thật đợc các bên đơng sự thừa nhận là tình tiết sự iện hông phải chứng minh.
Theo đơn hởi iện ông Lyêu cầu tiếp tục thực hiện thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhợng quyền sử dụng đất ngày 02/12/2020 giữa ông Bùi Phớc L và ông Ngô Phong C và bà Huỳnh Ngọc T. Nay khi Tòa án giải quyết vụ án ông Ngô Phong C và bà Huỳnh Ngọc T hông có thiện chí tiếp tục thực hiện hợp đồng vì vậy ông rút lại yêu cầu hởi iện tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất, yêu cầu hủy bỏ hợp đồng đặt cọc, đề nghị ông C, bàT phải trả số tiền cọc 400.000.000 đồng và bồi thờng phạt cọc số tiền 400.000.000 đồng. Phía bà Huỳnh Ngọc T đồng hủy hợp đồng đặt cọc nh ng chỉ đồng trả tiền đặt cọc 400.000.000 đồng không đồng bồi thờng phạt cọc.
Việc ông Bùi Phớc L rút yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc ngày 02/12/2020 là sự tự nguyện của đơng sự, hông trái quy định pháp luật nên đình chỉ yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc chuyển nhợng quyền sử dụng đất ngày 02/12/2020 của ông Bùi Phớc L.
X thợp đồng đặt cọc ngày 02/12/2020, các bên tham gia giao dịch đặt cọc đều thừa nhận chữ , chữ viết và thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc chuyển nhợng quyền sử dụng đất nên giao dịch đã ảy ra trên thực tế và các bên tham gia giao dịch cũng thống nhất hủy hợp đồng đặt cọc nên Tòa án có cơ sở chấp nhận yêu cầu hởi iện của ông L về việc yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc.
Về việc ác định lỗi, bàT cho rằng do phần đất của vợ chồng bà là đất tái định c và gia đình bà Tộc diện miễn nộp tiền sử dụng đất và bà đã nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân tỉnh Bạc Liêu, Ủy ban nhân dân thành phố Bạc Liêu, Sở Tài nguyên và Môi trởng và Sở tài chính, Hội đồng nhân dân và các cơ quan đã tiếp nhận nh ng cha trả lời nên bàch a làm đợc giấy chứng nhận

## Page 5

5 quyền sử dụng đất để tiến hành hợp đồng chuyển nhợng cho ông L. Tuy nhiên, tại biên bản ác minh ngày 02/8/2022 đối với cán bộ địa chính phờng 7 ác nhận Ủy ban nhân dân phờng 7 cha tiếp nhận hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do bàT và ông C nộp. Mặt hác, ngày 16/12/2021 ông C mới làm đơn in miễn giảm tiền sử dụng đất nên hiện nay hồ sơ in miễn giảm tiền sử dụng đất của ông C, bàT đang trong giai đoạn iểm tra, ác minh.
Ngoài ra, bàT cho rằng sau hi hợp đồng đặt cọc thì ông L có đăng bảng bán nhà và dùng sơn vẽ lên tờng nhà của bà là “đ t đang tranh ch p”
nên ảnh hởng đến việc in miễn giảm tiền sử dụng đất của bành ng bàT hông có chứng cứ chứng minh việc bà hông đợc miễn giảm tiền sử dụng đất vàch a đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là phát sinh từ những việc làm của ông L. Từ hi hợp đồng đặt cọc bàT và ông C hông có thiện chí để úc tiến làm các thủ tục đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đủ điều iện hợp đồng chuyển nhợng với ông L và đến thời điểm hiện nay thì bàT và ông C vẫn cha đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các L do bàT trình bày là hông có căn cứ.
Nh nhận định trên có cơ sở ác định lỗi dẫn đến việc hông tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất đợc thuộc về ông Ngô Phong C và bà Huỳnh Ngọc T.
Tại hoản 2 Điều 328 của Bộ luật Dân sự 2015 quy định:“Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”; theo quy định trên ông Lyêu cầu ông C, bàT trả số tiền đặt cọc 400.000.000 đồng và hoản tiền tơng đơng giá trị tài sản đặt cọc là 400.000.000 đồng là có căn cứ nên đợc chấp nhận.
 Do đó, Hội đồng t ử chấp nhận toàn bộ đề nghị của đại diện Viện iểm sát nhân dân thành phố Bạc Liêu, tỉnh Bạc Liêu tại phiên tòa.
[4] Về án phí:
Ông Bùi Phớc Lyêu cầu hởi iện đợc chấp nhận nên hông phải chịu án phí dân sự sơ thẩm.Ông L đã nộp 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí theo biên lai thu số 0007611 ngày 27/05/2022 tại Chi cục Thi hành án Dân sự thành phố Bạc Liêu đợc hoàn lại toàn bộ.
Ông Ngô Phong C và bà Huỳnh Ngọc T phải chịu án phí dân sự sơ thẩm hông có giá ngạch đối với yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc là 300.000 đồng và ông Ngô Phong C và bà Huỳnh Ngọc Tcó nghĩa vụ trả cho ông Bùi Phớc L số tiền 400.000.000đồng là hoản tiền tơng đơng giá trị tài sản đặt cọc do có lỗi trong việc hủy hợp đồng đặt cọc nên phải nộp án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch là: 400.000.000 đồng x 5% = 20.000.000 đồng. Tổng cộng ông Ngô Phong C và bà Huỳnh Ngọc T phải nộp án phí dân sự sơ thẩm là 20.300.000 đồng.
Vì các lẽ trên;

## Page 6

6 Q YẾ Đ Căn cứ vào:
- Khoản 3 Điều 26; điểm a hoản 1 Điều 35; điểm a hoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015; Điều 429 của Bộ Luật Dân sự năm 2015;
- Khoản 2 Điều 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015;
- Khoản 2 Điều 26; hoản 3 Điều 27 của Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thờng vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản L và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
Tuyên ử:
1. Chấp nhận yêu cầu hởi iện của ông Bùi Phớc L đối với ông Ngô Phong C và bà Huỳnh Ngọc T.
2. Tuyên bố hủy hợp đồng đặt cọc mua bán nhà và đất ết ngày 02/12/2020 giữa ông Bùi Phớc L và ông Ngô Phong C và bà Huỳnh Ngọc T.
Buộc ông Ngô Phong C và bà Huỳnh Ngọc T phải trả cho ông Bùi Phớc L 800.000.000 đồng (Tám trăm triệu đồng), trong đó tiền đặt cọc 400.000.000 đồng (Bốn trăm triệu đồng) và hoản tiền tơng đơng giá trị tài sản đặt cọc là 400.000.000 đồng (Bốn trăm triệu đồng).
 3. Đình chỉ yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc chuyển nhợng quyền sử dụng đất ngày 02 tháng 12 năm 2020 giữa ông Bùi Phớc L với ông Ngô Phong C và bà Huỳnh Ngọc T.
4.Về án phí:
Buộc ông Ngô Phong C và bà Huỳnh Ngọc T phải nộp 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm hông có giá ngạch và 20.000.000 đồng (Hai mơi triệu đồng) án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch.
Ông Bùi Phớc L hông phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. Ông L đã nộp 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí theo biên lai thu số 0007611 ngày 27/05/2022 tại Chi cục Thi hành án Dân sự thành phố Bạc Liêu đợc hoàn lại toàn bộ.
Kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật hoặc ể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án cuảng ời đợc thi hành án cho đến hi thi hành ong, tất cả các hoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu hoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại hoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.
Trờng hợp bản án đợc thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án Dân sự thìng ời đợc thi hành án dân sự, ngời phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bịc ỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và Điều 9 của Luật Thi hành án Dân sự; thời hiệu thi hành án đợc thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật Thi hành án Dân sự.

## Page 7

7 Các đơng sự có mặt tại phiên tòa có quyền háng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày ể từ ngày tuyên án.Đ ơng sự vắng mặt tại phiên tòa thì thời hạn háng cáo tính ể từ ngày nhận đợc bản án hoặc bản án đợc tống đạt hợp lệ.



 ơinh n:
-TAND tỉnh Bạc Liêu;
-VKSND thành Tp. Bạc Liêu;
-CCTHADS Tp. Bạc Liêu;
-Đ ơng sự;
-L u HS.
 ĐỒ Ử Ẩ Ẩ – Ủ




 âm hị uyết nh