Bản án số: 42/2023/DS-PT
Bà Nguyễn Thị H - Bà Phạm Huỳnh N
Số: 42
Ngày: 02/03/2023
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Bình Dương
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng thuê tài sản
Thông tin vụ việc: Không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG

Bản án số: 42/2023/DS-PT Ngày 13-02-2023 V/v tranh hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và nhà ở CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa:
 Các Thẩm phán:

Bà Huỳnh Thị Thanh Tuyền.
 Ông Bùi Văn Tâm.
Bà Ngô Thị Bích Diệp.
- Thư ký phiên tòa: Ông Nguyễn Hùng Cường - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương.
 - Đại diện Viện Ki ểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương tham gia phiên tòa: Bà Đặng Hà Nhung – Kiểm sát viên.
Trong các ngày 08 và 13 tháng 02 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương xét x ử phúc thẩm công khai v ụ án dân s ự thụ lý s ố 273/2022/TLPT-DS ngày 24 tháng 10 năm 2022 v ề việc “Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và nhà ở”.
Do Bản án dân sự sơ thẩm số 41/2022/DS-ST ngày 26 tháng 07 năm 2022 của Tòa án nhân dân thị xã T, tỉnh Bình Dương bị kháng cáo và kháng nghị.
Theo Quyết định đưa v ụ án ra xét x ử phúc thẩm số 233/2022/QĐXXPT- DS ngày 07 tháng 1 1 năm 20 22; Quy ết định hoãn phiên tòa phúc thẩm s ố 233/2022/QĐ-PT ngày 07 tháng 12 năm 2022 và Quy ết định hoãn phiên tòa phúc thẩm số 30/2023/QĐ-PT ngày 06 tháng 01 năm 2023 và Thông báom ở lại phiên tòa số 13/2023/QĐ-PT ngày 31 tháng 01 năm 2023, giữa các đương sự:
1. Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị H, sinh năm 1960; địa chỉ: số 17, tổ 25, đường H, khu phố 4, phường P, thành phố T, tỉnh Bình Dương.
2. Bị đơn: Bà Phạm Huỳnh N, sinh năm 1995; địa chỉ: tổ 4, khu phố T, phường T, thị xã T, tỉnh Bình Dương.

## Page 2

2 Người đại diện hợp pháp của bị đơn: Ông Lê Hữu T, sinh năm 1983; địa chỉ: xóm 5, xã T1, huy ện T1, tỉnh Thanh Hóa là người đại diện theo ủy quyền (văn bản quyền ngày 13/4/2021).
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
3.1. Ông Phạm Văn T1, sinh năm 1960.
3.2. Bà Nguyễn Thị L, sinh năm 1960.
Cùng địa chỉ: số nhà 007, tổ 4, khu phố T, phường T, thị xã T, tỉnh Bình Dương.
- Người kháng cáo: Nguyên đơn bà Nguyễn Thị H và b ị đơn bà Phạm Huỳnh N.
- Viện kiểm sát kháng ngh ị: Quyết định kháng nghị số 25/QĐ-VKS-DS ngày 09/8/2022 của Vi ện trư ởng Vi ện ki ểm sát nhân dân thị xã T, tỉnh Bình Dương.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
[1] Theo đơn khởi kiện đề ngày 26/3/2021, đơn khởi kiện bổ sung ngày 30/12/2021, lời khai trong quá trình gi ải quyết vụ án vàt ại phiên tòa, nguyên đơn bà Nguyễn Thị H trình bày:
Bà Phạm Huỳnh N cho bà Nguyễn Thị H thuê quy ền s ử dụng đất theo Hợp đồng thuê quy ền sử dụng đất ngày 02/10/2020 đã đư ợc Văn phòng công chứng T chứng nhận s ố công chứng 9917, quy ển s ố 09 TP/CC -SCC/HĐGD.
Thời gian thuê là 02 năm tính từ ngày 01/9/2020 đến 01/9/2022, giá thuê là 13.000.000 đ ồng/tháng, đặt cọc số tiền là 30.000.000 đ ồng. Theo thỏa thu ận trong hợp đồng thuê, bàN cam kết tại thời điểm giao kết hợp đồng tài sản cho thuê không có tranh ch ấp. Bà H đã sửa chữa nhà cụ thể: Sơn nước toàn bộ nhà, gắn kiếng và trang trín ội thất đ ể kinh doanh với tổng số tiền là 45.000.000 đồng. Bà H đã trả tiền thuê nhàt ừ tháng 9/2020 đến tháng 02/2021. T ừ tháng 3/2021, bà H không trả tiền thuê nhà vì bà H đã nộp đơn khởi kiện yêu cầu hủy đồng thuê do tài sản cho thuê đang tranh chấp theo đơn khởi kiện của bà Trần Thị Hòa tranh chấp quyền sử dụng đất với bà Phạm Huỳnh N đối với diện tích đất bà H đang thuê của bà N. Bà H đã có văn bản gửi cho bàN đề nghị hủy hợp đồng thuê nhà nhưng bàN không đồng ý nên bà H khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết những vấn đề sau:
- Hủy hợp đồng thuê quy ền s ử dụng đất lập ngày 02/10/2020 gi ữa bà Nguyễn Thị H với bà Phạm Huỳnh N;

## Page 3

- Yêu cầu bà Phạm Huỳnh N trả cho bà H các khoản sau: Tiền đặt cọc là 30.000.000 đ ồng; tiền thuê nhàt ừ ngày 01/9/2020 đến ngày 01/02/2021 là 78.000.000 đồng; tiền chi phí sơn sửa nhà là 45.000.000 đ ồng; bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng ngày 02/10/2020 với số tiền 145.400.000 đồng (trong đó: tiền lãi 153.000.000 đồng x 2% x 24 tháng = 73.400.000 đồng và ti ền thuê người lau dọn nhà 3.000.000 đồng x 24 tháng = 72.000.000 đ ồng). Tổng cộng:
298.400.000 đồng.
Tại phiên tòa, bà H rút yêu cầu khởi kiện đối với yêu cầu bồi thường thiệt hại số tiền 145.400.000 đồng.
Đối với yêuc ầu phản tố của bị đơn: Bà H thừa nhận giữa bà H và bàN thỏa thuận thuê nhà ở khu phố K, phường T2, thị xã T, tỉnh Bình Dương với giá là 13.000.000 đồng/tháng, thời hạn thuê là 02 năm kể từ ngày 01/9/2020. BàN đã giao nhà cho bà H quản lý sử dụng và sửa chữa từ ngày 01/9/2020 đến ngày 15/9/2020 hai bên ký hợp đồng thuê nhà ở. Do bàN không có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nên hợp đồng thuê không công chứng được. Bà H thuê nhà để đăng ký kinh doanh nên cần có hợp đồng thuê có công chứng. Vì vậy, hai bên ký Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất được công chứng ngày 02/10/2020. Bà H đồng ý chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở ngày 15/9/2020 và hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ngày 02/10/2020.
Đối với yêuc ầu khôi phục lại hiện trạng tài sản thuê như ban đ ầu: Bà H đồng ý thỏa thuận chi phí khôi phục lại hi ện trạng tài sản thuê là 45.000.000 đồng và không yêuc ầu trưng cầu định giá theo đ ề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhưng bà H không đồng ý bồi thường chi phí khôi phục lại tài sản thuê vì căn nhà khi thuê đã cũ nên bà H phải thuê người sơn lại tường nhà và gắn kiếng mới sử dụng được. Việc bà H thuê người sơn, sửa chữa nhà bà H không có thông báo bằng văn bản cho bàN nhưng bàN biết và cho thời hạn bà H sửa chữa từ ngày 01/9/2020 đến ngày 15/9/2020 rồi hai bên mới ký hợp đồng thuê nhà. Đối với yêu cầu của bàN yêu cầu bà H trả tiền thuê nhà từ ngày 01/3/2021 đến ngày xét xử sơ thẩm thì bà H không đồng ý vì tài sản cho thuê đang tranh chấp.
[2] Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, bị đơn bà Phạm Huỳnh N do ông Lê HữuT là người đại diện hợp pháp trình bày:
Ông Phạm Văn T1 và bà Nguyễn Thị L là cha mẹ của bà Phạm Huỳnh N.
Vợ chồng ông T1 có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa số 04 và thửa số 85, tờ bản đồ số 28, tại phường T2, thị xã T, tỉnh Bình Dương của ông Lý Kế Hùng. Tài sản gắn liền trên đất là căn nhàc ấp 03. Tuy nhiên, v ợ chồng ông T1 không đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà cho bà Phạm Huỳnh N đứng tên. Bà Phạm Huỳnh N cho bà Nguyễn Thị H thuê nhà ở tại khu phố K,

## Page 4

4 phường T2, thị xã T, tỉnh Bình Dương với giá 13.000.000 đ ồng/tháng, thời hạn thuê 02 năm kể từ ngày 01/9/2020. Tuy nhiên, đến ngày 15/9/2020, hai bên mới ký hợp đồng thuê nhà ở nhưng trong hợp đồng vẫn ghi thời hạn thuê nhà 02 năm kể từ ngày 01/9/2020 và thời điểm giao nhà là ngày 01/9/2020. Do nhà của bàN chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nên hai bên thỏa thuận lập Hợp đồng thuê quy ền s ử dụng đất đư ợc Văn phòng công chứng T công chứng số 9917, quyển số 09 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 02/10/2020.
Bà H yêuc ầu Hủy hợp đồng thuê quy ền s ử dụng đất đã ký ngày 02/10/2020 giữa bà Nguyễn Thị H với bà Phạm Huỳnh N vì vụ án tranh chấp quyền s ử dụng đất gi ữa bà Hòa với bàN ảnh hư ởng đến tài sản cho thuê là không đúng. Hiện tại, bà H vẫn là người quản lý sử dụng tài sản theo hợp đồng thuê không b ị ảnh hư ởng bởi v ụ việc tranh ch ấp. Tại thời đi ểm hai bên thỏa thuận thuê quyền sử dụng đất và nhà ở, tài sản cho thuê không tranh ch ấp. Đối với yêuc ầu khởi kiện của nguyên đơn: BàN đồng ých ấm dứt hợp đồng thuê nhà ở, quyền sử dụng đất và đồng ý trả lại cho bà H số tiền đặt cọc là 30.000.000 đồng nhưng phải trừ vào tiền thuê nhà bà H còn nợ. BàN đồng ý chi phí bà H sơn và sửa chữa căn nhà là 45.000.000 đồng và không yêuc ầu trưng cầu định giá theo đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhưng bàN không đồng trả chi phí sơn, sửa chữa nhà theo yêuc ầu của bà H vì bà H tự ý sơn, sửa chữa nhà không báo cho bàN biết. Đối với số tiền thuê nhà bà H đã trả 78.000.000 đồng, bà H yêu cầu bàN trả lại khi chấm dứt hợp đồng là vô lý nên bàN không đồng ý. Bà H là người thuê nhà và đang qu ản lý sử dụng tài sản của bàN thì bà H phải có trách nhiệm trả tiền thuê nhà theo hợp đồng. Từ tháng 3/2021 cho đến nay, bà H vẫn sử dụng tài sản thuê nhưng không thực hiện nghĩa v ụ trả tiền thuê nhà và trong quá trình thuê nhà bà H tự ý sửa chữa làm thay đổi tài sản cho thuê nên bị đơn có đơn phản tố yêu cầu cụ thể:
- Yêu cầu bà Nguyễn Thị H khôi phục lại hiện trạng căn nhà tại tổ 1, khu phố K, phường T2, thị xã T, tỉnh Bình Dương như lúc thuê ban đầu. Trường hợp bà H không đồng ý khôi phục lại hiện trạng căn nhà thì bà H phải hoàn trả các chi phí có liên quan đến vi ệc khôi phục lại hi ện trạng căn nhà do bà Phạm Huỳnh N thực hiện.
- Yêu cầu bà Nguyễn Thị H bàn giao lại toàn bộ căn nhà, các tài sản, công trình, kiến trúc gắn liền với quyền sử dụng đất như lúc ban đầu.
- Yêu cầu chấm dứt Hợp đồng thuê quy ền sử dụng đất ngày 02/10/2020 và Hợp đồng thuê nhà ở ngày 15/9/2020 giữa bà Phạm Huỳnh N và bà Nguyễn Thị H.

## Page 5

- Yêu cầu bà Nguyễn Thị H trả tiền thuê nhàt ạm tính từ ngày 01/3/2021 đến ngày bà H bàn giao nhà cho bàN tạm tính số tiền là 260.000.000 đồng (20 tháng), khấu trừ số tiền đặt cọc 30.000.000 đồng thì bà H còn phải thanh toán số tiền 230.000.000 đồng.
- Yêu cầu bà Nguyễn Thị H thanh toán tiền phạt do vi phạm hợp đồng với số tiền tạm tính là 52.000.000 đồng;
Tại phiên tòa, người đại diện hợp pháp của bị đơn rút yêu cầu phản tố đối với số tiền phạt vi phạm hợp đồng là 52.000.000 đồng và thay đổi yêu cầu phản tố như sau:
- Yêu cầu chấm dứt Hợp đồng thuê quy ền sử dụng đất ngày 02/10/2020 và Hợp đồng thuê nhà ở ngày 15/9/2020 giữa bà Phạm Huỳnh N và bà Nguyễn Thị H.
- Yêu cầu bà Nguyễn Thị H phải trả các chi phí khôi phục lại hiện trạng căn nhà là 45.000.000 đồng.
- Yêu cầu bà Nguyễn Thị H bàn giao lại toàn b ộ nhà, các tài s ản, công trình, kiến trúc gắn liền với quyền sử dụng đất theo hợp đồng thuê nhà ở ngày 15/9/2020.
- Yêu cầu bà Nguyễn Thị H trả tiền thuê nhà từ ngày 01/3/2021 đến ngày xét xử sơ thẩm là 16 tháng với số tiền là 208.000.000 đồng.
[3] Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Phạm Văn T1 trình bày:
Đối với đất và tài sảng ắn li ền với đất là do ông Phạm Văn T1 và bà Nguyễn Thị L nhận chuyển nhượng và cho con là Phạm Huỳnh Ngân đứng tên chủ sở hữu. Ông T1 thống nhất với lời trình bày của đại diện bị đơn ông Lê Hữu T, không trình bày b ổ sung gì thêm. Ông T1 và bà L không có tranh chấp và cũng không có yêu cầu độc lập.
[4] Ngư ời có quy ền l ợi, nghĩa v ụ liên quan bà Nguy ễn Thị L vắng mặt nhưng có văn bản trình bày kiến:
Thống nhất với yêu cầu và lời trình bàyc ủa người đại diện hợp pháp của bị đơn.
Tại Bản án dân s ự sơ thẩm s ố 41/2022/DS-ST ngày 26/7/2022, Tòa án nhân dân thị xãT đã tuyên xử:
1. Đình chỉ giải quyết yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị H đối với yêu cầu bồi thư ờng thi ệt hại số tiền 145.000.000 đồng và yêuc ầu phản t ố của bà Phạm Huỳnh N đối với yêu cầu phạt vi phạm hợp đồng số tiền 52.000.000 đồng.

## Page 6

2. Tuyên bố Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ngày 02/10/2020 giữa bên cho thuê bà Phạm Huỳnh N với bên thuê bà Nguyễn Thị H vô hiệu.
3. Ghi nhận sự thỏa thuận của nguyên đơn và b ị đơn chấm dứt hợp đồng thuê nhà ngày 15/9/2020 gi ữa bên cho thuê bà Phạm Huỳnh N với bên thuê bà Nguyễn Thị H.
4. Ghi nhận sự tự nguyện của bà Phạm Huỳnh N trả cho bà Nguyễn Thị H tiền đặt cọc 30.000.000 đồng.
5. Chấp nhận yêuc ầu khởi ki ện của bà Nguyễn Thị H buộc bà Phạm Huỳnh N trả chi phí sơn, sửa chữa nhà là 45.000.000 đồng.
6. Không chấp nhận yêuc ầu khởi ki ện của bà Nguyễn Thị H buộc bà Phạm Huỳnh N trả lại tiền thuê nhà 78.000.000 đồng.
7. Chấp nhận yêuc ầu phản tố của bị đơn bà Phạm Huỳnh N đối với bà Nguyễn Thị H như sau:
Buộc bà Nguyễn Thị H giao tài sản thuê là nhà ở theo hợp đồng thuê nhà ở ngày 15/9/2020.
Buộc bà Nguyễn Thị H thanh toán tiền thuê nhà 208.000.000 đồng.
8. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn bà Phạm Huỳnh N buộc bà Nguyễn Thị H bồi thường chi phí khôi phục lại tình trạng ban đầu tài sản cho thuê với số tiền 45.000.000 đồng.
Kể từ ngày bản án có hi ệu lực pháp luật, có đơn yêuc ầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãic ủa số tiền còn phải thi hành án theom ức lãi su ất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.
Ngoài ra, án sơ thẩm còn tuyên v ề án phí, quy ền yêuc ầu thi hành án và quyền kháng cáo cho các đương sự.
Sau khi có bản án sơ thẩm, ngày 26/07/2022 nguyên đơn bà Nguyễn Thị H có đơn kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa toàn bộ nội dung bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, tuyên hủy hợp đồng thuê quyền sử dụng đất diện tích 90m2, thuộc thửa số 4, tờ bản đố số 28, tọa lạc tại số 79 đường T, khu phố K, phường T2, thị xã T, tỉnh Bình Dương; buộc bàN trả lại cho bà H số tiền 153.000.000 đồng, trong đó: số tiền cọc là 30.000.000 đồng; tiền sơn, sửa nhà và gắn kiếng thửa số 85 là 45.000.000 đồng và 06 tháng tiền thuê đất thửa số 04 là 78.000.000 đồng.

## Page 7

7 Tại đơn kháng cáo ngày 05/8/2022 và đơn kháng cáo bổ sung ngày 08/8/2022, bị đơn bà Phạm Huỳnh N kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa toàn bộ nội dung bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tố của bị đơn.
Tại Quyết định kháng nghị số 25/QĐ-VKS-DS ngày 09/8/2022 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân thị xã T, tỉnh Bình Dương có nội dung: Đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm xét xử theo hướng sửa một phần bản án sơ thẩm.
Tại phiên tòa phúc th ẩm, nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo.
Đại diện bị đơn xin rút yêuc ầu kháng cáo, đề nghị Hội đồng xét xử giữ nguyên bản án sơ th ẩm. Các đương s ự không thỏa thu ận đư ợc với nhau v ề việc gi ải quyết vụ án.
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương phát biểu quan đi ểm:
Về tố tụng: Những ngư ời ti ến hành t ố tụng và tham giat ố tụng đã thực hi ện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân s ự. Xét kháng cáoc ủa nguyên đơn, b ị đơn, kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân thị xãT là phù hợp về thời hạn kháng cáo. Về nội dung: Các bên đều thống nhất về việc ký hợp đồng thuê đất có công chứng ngày 02/10/2020 và hợp đồng thuê nhà ở ngày 15/9/2020. Tại điều 09 của hợp đồng thuê đất thể hiện bên cho thuê cam kết đất không tranh chấp, không b ị kê biên, cầm cố. Hợp đồng được công chứng đúng quy định và bên thuê là bà H đã nhận đất, nhà qu ản lý s ử dụng từ tháng 9/2020 đến tháng 02/2021. Việc tranh chấp quyền sử dụng đất giữa bà Hòa với bàN phát sinh sau khi các bên ký kết hợp đồng và thực hiện hợp đồng. Việc tranh chấp đất giữa bà Hòa với bàN chưa ảnh hưởng gì đến căn nhà mà bà H đang thuê và hiện nay bà H vẫn đang sử dụng. Tuy nhiên, hợp đồng thực tế các bên thực hiện là hợp đồng thuê nhà ngày 15/9/2020. Hợp đồng thuê đất ngày 02/10/2020 thực chất là hình thức để bà H thực hiện thủ tục đăng ký kinh doanh nên cấp sơ thẩm tuyên hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ngày 02/10/2020 vô hiệu là có căn cứ. Đối với hợp đồng thuê nhà ngày 15/9/2020 , nguyên đơn và b ị đơn thống nhất chấm dứt hợp đồng nên cấp sơ thẩm ghi nhận là phù hợp. Nguyên đơn kháng cáo cho rằng khi các bên ký hợp đồng thuê đất và thuê nhà thì đất và nhà đang tranh chấp nên buộc bàN phải trả lại tiền thuê nhà mà bà H đã trả trong 06 tháng là không có căn cứ. Tại phiên tòa phúc thẩm đại diện bị đơn rút yêuc ầu kháng cáo. Kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân thị xãT liên quan đến việc bảo vệ quyền lợi cho bị đơn nên tại phiên tòa bị đơn đã rút kháng cáo do đó kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát thị xãT là không cần thiết. Đại diện Viện kiểm sát tham gia phiên tòa rút toàn bộ nội dung kháng nghị tại Quyết định kháng nghị số 25/QĐ-VKS-DS ngày 09/8/2022 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân thị xã T, tỉnh Bình Dương . Đề nghị Hội đồng xét x ử đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với kháng cáo của bị đơn và kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát

## Page 8

8 nhân dân thị xã T. Kháng cáo của nguyên đơn là không có căn cứ chấp nhận, đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 41/2022/DS-ST ngày 26/7/2022 của Tòa án nhân dân thị xã T, tỉnh Bình Dương.
Sau khi nghiên cứu các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, lời trình bày của các đương sự, ý kiến của Kiểm sát viên.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
[1] Về tố tụng:
[1.1] Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị L có đơn đề nghị xét xử vắng mặt. Do đó, Hội đồng xét x ử tiến hành xét x ử vắng mặt bà L theo quy định tại Điều 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự.
[1.2] Tại phiên tòa sơ th ẩm, nguyên đơn rút một phần yêuc ầu khởi kiện đối với số tiền bồi thường thiệt hại là 145.400.000 đồng và bị đơn rút một phần yêu cầu phản tố đối với số tiền phạt vi phạm là 52.000.000 đồng. Xét thấy, việc rút một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và việc rút yêu cầu phản tố của bị đơn là hoàn toàn t ự nguyện nên Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận, đình chỉ xét xử một phần yêuc ầu khởi kiện của nguyên đơn ; đình chỉ xét xử một phần yêu cầu phản tố của bị đơn là phù hợp với quy định tại Điều 243, 244 của Bộ luật Tố tụng dân s ự. Những phần quyết định nàyc ủa bản án sơ thẩm không b ị kháng cáo, kháng nghị nên đã có hiệu lực pháp luật.
[1.3] Tại phiên tòa phúc th ẩm: Đại diện bị đơn xin rút toàn b ộ nội dung kháng cáo; đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương rút toàn b ộ nội dung kháng nghị tại Quyết định kháng nghị số 25/QĐ-VKS-DS ngày 09/8/2022 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân thị xã T, tỉnh Bình Dương. Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 289 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Hội đồng xét xử đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với kháng cáoc ủa bị đơn và kháng nghị của Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân thị xã T, tỉnh Bình Dương.
[2.] Về nội dung: Các đương s ự thống nhất trình bày, bà Phạm Huỳnh N và bà Nguyễn Thị H cùng thỏa thuận nội dung bàN cho bà H thuê nhà, đất thời hạn thuê là 02 năm tính từ ngày 01/9/2020, giá thuê là 13.000.000 đồng/tháng;
bà H đã đặt cọc số tiền là 30.000.000 đồng. Ngày 01/9/2020, bàN đã giao nhà, đất cho bà H được quyền quản lý sử dụng. Ngày 15/9/2020, hai bên ký kết hợp đồng thuê nhà ở bằng gi ấy tay không có công ch ứng, chứng thực. Ngày 02/10/2020, hai bên ký Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất được Văn phòng công chứng T công chứng số 9917, quyển số 09 TP/CC-SCC/HĐGD. Tại Hợp đồng thuê nhà ở ngày 15/9/2020, bàN cho bà H thuê nhà cót ổng diện tích s ử dụng

## Page 9

9 137m2; diện tích xây dựng 548m2; kết cấu nhà: bê tông cốt thép, gồm: 01 trệt, 01 lửng, 02 l ầu; thiết bị chủ yếu gắn liền với nhà ở: thiết bị điện, nước, bóng đèn, thiết bị vệ sinh, quạt; đất ở thửa số 04, 85 tờ bản đồ số 28 diện tích 137m 2. Tại Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ngày 02/10/2020, bàN cho bà H thuê quyền sử dụng đất diện tích 90m2 thửa 04, tờ bản đồ số 28, tại phường T2, thị xã T, tỉnh Bình Dương. Bà H thuê nhà, đất của bàN đối với căn nhà cấp 03 có kết cấu 01 trệt, 01 lửng và 02 lầu gắn liền với diện tích đất 137m2 tại số 79 tổ 1 đường T, khu phố K, phường T2, thị xã T, tỉnh Bình Dương . Tuy nhiên, do bàN chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nên hợp đồng thuê nhà ở không công chứng đư ợc, hai bên chỉ lập hợp đồng thuê quy ền s ử dụng đất ngày 02/10/2020 được công chứng, còn hợp đồng thuê nhà thìch ỉ lập bằng giấy viết tay. Vì vậy, nội dung hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và hợp đồng thuê nhà ở đều giống nhau về các nội dung thỏa thuận cụ thể như: Thời hạn thuê nhà là 02 năm; giá thuê là 13.000.000 đ ồng/tháng; đã đặt cọc trước số tiền là 30.000.000 đồng. Thực tế, hai bên chỉ thực hiện theon ội dung hợp đồng thuê nhà ở bằng giấy viết tay đã giao kết ngày 15/9/2020.
[2.1] Xét hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ngày 02/10/2020: BàN cho bà H thuê quyền sử dụng đất diện tích 90m 2 thuộc thửa số 4, tờ bản đồ số 28, tại phường T2, thị xã T, tỉnh Bình Dương đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Phạm Hu ỳnh N . Tại thời đi ểm giao kết hợp đồng ngày 02/10/2020 diện tích đất bàN cho bà H thuê không có tranh ch ấp. Sau khi hai bên giao kết hợp đồng, bà Trần Thị Hòa tranh chấp quyền sử dụng đất với bà Phạm Hu ỳnh N đối với di ện tích 43,5m 2 thuộc thửa 85, t ờ bản đ ồ số 28, tại phường T2, thị xã T, tỉnh Bình Dương. Diện tích đất bà Hòa và bàN tranh chấp không thuộc diện tích đất bàN cho bà H thuê theo hợp đồng ngày 02/10/2020.
Do đó, bà Hyêu cầu hủy hợp đồng thuê quyền sử dụng đất do có tranh chấp là không có căn c ứ chấp nhận. Mặc khác, các đương s ự đều thừa nhận hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ngày 02/10/2020 là giả tạo nhằm che giấu hợp đồng thuê nhà ở ngày 15/9/2020 nên Tòa án cấp sơ thẩm tuyên hợp đồng thuê quy ền sử dụng đất bị vô hiệu theo quy định tại Điều 124 của Bộ luật Dân sự là có căn cứ.
[2.2] Xét hợp đồng thuê nhà ở ngày 15/9/2020, bàN cho bà H thuê căn nhà có diện tích 137m2, thuộc thửa đất số 04 và thửa đất số 85, tờ bản đồ số 28, tại phường T2, thị xã T, tỉnh Bình Dương. Hợp đồng thuê nhà ở ngày 15/9/2020 đủ điều kiện có hiệu lực theo quy định tại Điều 117 của Bộ luật Dân sự. BàN đã giao tài sản thuê làc ăn nhà cho bà H quản lý sử dụng từ ngày 01/9/2020. Bà H đã trả tiền thuê nhà 06 tháng t ừ tháng 9/2021 đến tháng 02/2021. T ừ tháng 3/2021, bà H không trả tiền thuê nhà và yêuc ầu hủy hợp đồng thuê nhà với lý do tài sản cho thuê có tranh chấp với người thứ 03. BàN không đồng ý hủy hợp

## Page 10

10 đồng vì bàN xác định vụ việc tranh chấp quyền sử dụng đất giữa bà Hòa với bà N không ảnh hưởng đến hợp đồng thuê nhà gi ữa bàN với bà H. Xét thấy, bà H đã nhận nhà từ ngày 01/9/2020 và đã s ử dụng nhà của bàN từ đó cho đến ngày Tòa án xét x ử sơ thẩm vẫn chưa bàn giao lại cho bà N. Quá trình bà H quản lý sử dụng căn nhà thuê và quá trình tòa án thụ lý giải quyết vụ việc tranh chấp quyền sử dụng đất giữa bàN với bà bà Hòa thì bà Hòa cũng không có đơn ngăn chặn hay yêu cầu chấm dứt việc sử dụng nhà này của bà H. Vụ án cũng đã được bà Hòa rút đơn khởi kiện và Tòa án nhân dân thị xãT đã ban hành Quy ết định đình chỉ giải quyết vụ án dân s ự số 138/2022/QĐST-DS ngày 28/12/2022. Do vậy, bàN không đồng ý trả lại 06 tháng tiền thuê nhà mà bà H đã thanh toán từ tháng 9/2020 đến tháng 02/2021 là 78.000.000 đồng và có đơn phản tố yêu cầu bà H có nghĩa vụ trả tiếp tiền thuê nhà mà bà H chưa thanh toán tính t ừ tháng 3 năm 2021 đến ngày xét x ử sơ thẩm với tổng số tiền là 208.000.000 đồng được Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận là phù hợp với quy định tại Điều 481 của Bộ luật Dân sự. Bà H khởi kiện yêu cầu bàN trả lại tiền thuê nhà 06 tháng là 78.000.000 đồng và không đồng ý với yêu cầu phản tố của bị đơn về việc trả tiếp tiến thuê nhà từ tháng 3 năm 2021 đến ngày xét x ử sơ thẩm không đư ợc Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận là có căn cứ.
[2.3] Tại phiên tòa sơ th ẩm, nguyên đơn và b ị đơn đều thống nhất chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở nên Tòa án cấp sơ thẩm ghi nhận sự thỏa thuận của các đương sự tuyên chấm dứt Hợp đồng thuê nhà ở ngày 15/9/2020 là phù hợp.
[2.4] Về giải quyết hậu quả của hợp đồng thuê nhà và đ ất: Bà Hyêu cầu bàN trả lại tiền đặt cọc 30.000.000 đồng được bàN đồng ý nên Tòa án cấp sơ thẩm ghi nhận sự thỏa thuận của các đương s ự là có căn c ứ. Đối với việc bà H yêuc ầu bàN bồi thư ờng s ố tiền bà H đã sửach ữa, sơn lại nhà với s ố tiền 45.000.000 đồng được Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận, bị đơn kháng cáo và Viện kiểm sát nhân dân thị xãT đã kháng nhị về nội dung của phần quyết định này.
Tuy nhiên, tại phiên tòa phúc th ẩm, đại diện bị đơn đã rút kháng cáo, đại diện Viện kiểm sát đã rút kháng ngh ị, Hội đồng xét xử đã đình chỉ xét xử phúc thẩm như đã phân tích tại mục [1.3] nên phần quyết định này của bản án sơ thẩm đã có hiệu lực pháp luật.
Từ những phân tích trên, xét thấy kháng cáo của nguyên đơn là không có căn cứ chấp nhận.
[3] Quan đi ểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương tại phiên tòa phúc thẩm là phù hợp.
[4] Về án phí dân sự phúc thẩm: Bà Nguyễn Thị H có đơn xin miễn án phí dân sự do thuộc trường hợp người cao tuổi. Vì vậy, bà H thuộc trường hợp miễn

## Page 11

11 nộp tiền tạm ứng án phí, án phí theo quy định tại Điều 12, Điều 14 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thư ờng v ụ Quốch ội khóa 14 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí của Tòa án.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
- Căn cứ khoản 1 Điều 148, khoản 2 Điều 289, khoản 1 Điều 308 và Điều 313 của Bộ luật Tố tụng dân sự;
- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án,
1. Đình chỉ xét x ử phúc thẩm đối với kháng cáoc ủa b ị đơn bà Phạm Huỳnh N.
2. Đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với Quyết định kháng nghị số 25/QĐ- VKS-DS ngày 09/8/2022 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân thị xã T, tỉnh Bình Dương.
3. Không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn bà Nguyễn Thị H.
Giữ nguyên Bản án dân s ự sơ thẩm s ố 41/2022/DS-ST ngày 26/7/2022 của Tòa án nhân dân thị xã T, tỉnh Bình Dương như sau:
3.1. Đình chỉ giải quyết yêuc ầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị H đối với yêu cầu bồi thường thiệt hại số tiền 145.000.000 đồng và yêu cầu phản tố của bà Phạm Huỳnh N đối với yêu cầu phạt vi phạm hợp đồng số tiền 52.000.000 đồng.
3.2. Tuyên bố Hợp đồng thuê quy ền s ử dụng đất ngày 02/10/2020 gi ữa bên cho thuê bà Phạm Huỳnh N với bên thuê bà Nguyễn Thị H vô hiệu.
3.3. Ghi nhận sự thỏa thuận của nguyên đơn và bị đơn chấm dứt hợp đồng thuê nhà ngày 15/9/2020 gi ữa bên cho thuê bà Phạm Huỳnh N với bên thuê bà Nguyễn Thị H.
3.4. Ghi nhận sự tự nguyện của bà Phạm Huỳnh N trả cho bà Nguyễn Thị H tiền đặt cọc 30.000.000 đồng (ba mươi triệu đồng).
3.5. Chấp nhận yêuc ầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị H buộc bà Phạm Huỳnh N trả chi phí sơn, sửa chữa nhà là 45.000.000 đồng (bốn mươi lăm tri ệu đồng).
3.6. Không chấp nhận yêuc ầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị H buộc bà Phạm Huỳnh N trả lại tiền thuê nhà 78.000.000 đồng (bảy mươi tám triệu đồng).

## Page 12

12 3.7. Chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn bà Phạm Huỳnh N đối với bà Nguyễn Thị H như sau:
- Buộc bà Nguyễn Thị H giao tài sản thuê là nhà ở theo hợp đồng thuê nhà ở ngày 15/9/2020.
- Buộc bà Nguyễn Thị H thanh toán tiền thuê nhà 208.000.000 đồng (hai trăm tám mươi triệu đồng).
3.8. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn bà Phạm Huỳnh N buộc bà Nguyễn Thị H bồi thường chi phí khôi phục lại tình trạng ban đầu tài sản cho thuê với số tiền 45.000.000 đồng (bốn mươi lăm triệu đồng).
Kể từ ngày bản án có hi ệu lực pháp luật, có đơn yêuc ầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãic ủa số tiền còn phải thi hành án theom ức lãi su ất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.
3.9. Về án phí dân sự sơ thẩm:
- Bà Nguyễn Thị H được miễn án phí dân sự sơ thẩm.
- Bà Phạm Huỳnh N phải chịu án phí dân sự thẩm là 4.500.000 đồng (bốn triệu năm trăm nghìn đ ồng), được khấu trừ tiền tạm ứng án phí bà Phạm Huỳnh N đã nộp 7.500.000 đồng (bảy triệu năm trăm nghìn đồng) theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án s ố AA/2021/0005639 ngày 17 tháng 12 năm 2021 và số tiền 2.600.000 đồng (hai triệu sáu trăm nghìn đồng) theo Biên lai thu tạm ứng án phí, l ệ phí Tòa án s ố AA/2021/0005895 ngày 21/4/2022. Hoàn trả cho bà Phạm Huỳnh N số tiền 5.600.000 đồng (năm triệu sáu trăm nghìn đồng).
4. Về án phí dân sự phúc thẩm:
- Bà Nguyễn Thị H được miễn án phí dân sự phúc thẩm.
- Bà Phạm Hu ỳnh N phảich ịu s ố tiền là 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng), được trừ vào tiền tạm ứng án phí đãn ộp theo Biên lai thut ạm tiền số AA/2021/0006144 ngày 16/08/2022 của Chic ục thi hành án dân s ự thị xã T, tỉnh Bình Dương.
5. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 của Luật Thi hành án dân s ự thì người được thi hành án dân s ự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quy ền yêu cầu thi hành án, t ự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6,7 và 9 của Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật Thi hành án dân sự.
6. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.

## Page 13

13 Nơi nhận:
- VKSND tỉnh Bình Dương;
- Chi cục THADS thị xã T;
 - TAND thị xã T;
- Các đương sự;
- Lưu: HCTP, HSVA, Tòa Dân sự.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA


Huỳnh Thị Thanh Tuyền