Bản án số: 59/2023/DSPT
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng đặt cọc
Số: 59/2023/DSPT
Ngày: 14/02/2023
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Tiền Giang
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng đặt cọc giữa T và H

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH TIỀN GIANG Bản án số: 59/2023/DSPT;
Ngày: 14 -02-2023 V/v tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng đặt cọc.
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc



NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH TIỀN GIANG
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Lê Thanh Vân Các Thẩm phán: ÔngVõ Thanh Bình Ông Võ Ngọc Giàu
- Thư ký phiên tòa: Bà Dương Thị Hà Vy - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Tiền Giang .
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tiền Giang tham gia phiên tòa:
Bà Lê Thị Thắm - Kiểm sát viên.
Ngày 14 tháng 02 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Tiền Giang xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 344/2022/TLPT-DS ngày 24 tháng 11 năm 2022 về tranh chấp: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng đặt cọc’”.
Do bản án dân sự sơ thẩm số: 201/2022/DS-ST ngày 22 tháng 9 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh Tiền Giang bị kháng cáo.
Theo Quyết định đưa v ụ án ra xét x ử số: 426/2022/QĐXX-PT ngày 13 tháng 12 năm 2022 giữa các đương s ự:
- Nguyên đơn: Nguyễn Quang T, sinh năm 1979;
Địa chỉ: Số 467A, Tổ 24, Khu B, thị trấn C, huyện C, tỉnh Tiền Giang.
- Bị đơn: Lê Thị Thu H, sinh năm 1980;
Địa chỉ: Số 3.5, Tầng 3, Khu A1, Chung cư H, Tổ H, Ấp B, xã P, huyện N, TP HCM.
Người đại diện theo ủy quyền: Lê Hoàng Â, sinh năm: 1964;
Địa chỉ: Ấp A, xã Đ, huyện C, tỉnh Tiền Giang.
(Theo văn bản ủy quyền ngày 27/9/2022).
Người kháng cáo: Lê Thị Thu H, sinh năm 1980;
Địa chỉ: Số 3.5, Tầng 3, Khu A1, Chung cư H, Tổ 2, Ấp 3, xã P, huyện N, TP HCM.

## Page 2

NỘI DUNG VỤ ÁN:
* Theo án sơ th ẩm;
- Nguyên đơn anh Nguyễn Quang T và ngư ời đại di ện ủy quy ền là ông Nguyễn Văn T trình bày : Anh T với chị H là bạn bè quen bi ết, nên ngày 19/7/2020 hai bên thỏa thuận miệng với nhau là chị H chuyển nhượng cho anh T toàn bộ thửa đất số 188, tờ bản đồ số 7, diện tích 73m2 vào sổ cấp giấy chứng nhận quy ền sử dụng đất số H015202, ngày 19/4/2008 cấp cho cá nhân chị H được điều chỉnh trang 4, ngày 16/3/2020. Thửa đất có địa chỉ tại Khu 3, thị trấn C, huyện C, tỉnh Tiền Giang và tài sản trên đất với giá là 1.270.000.000 đ ồng.
Anh T đặt cọc 170.000.000 đ ồng. Hai bên thỏa thu ận mi ệng là sau thời gian khoảng 03 tháng hai bên tiến hành công chứng hợp đồng sang tên chuyển quyền hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo qui định pháp luật. Anh T sẽ trả tiếp cho chị H 1.100.000.000 đ ồng. Chị H giao thửa đất và tài sản trên đất cho anh T. Trong thời gian này chị H vẫn quản lý s ử dụng thửa đất và tài sản trên đất. Nhưng sau đó anh T có liênh ệ chị H nhiều lần yêuc ầu tiếp tục thực hiện hợp đồng là công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giao thửa đất cho Anh T . Nhưng chị H lánh m ặt. Tại đơn khởi ki ện ngày 07/4/2021 anh Tyêu cầu chị H tiếp tục thực hiện hợp đồng là công chứng ký hợp đồng chuy ển như ợng và giao thửa đất trên cho anh. Anh đồng ý trả tiếp cho chị H 1,1 tỉ đồng còn lại. Nếu chị H không tiếp tục thực hiện hợp đồng thì trả lại anh 170.000.000 đồng tiền đặt cọc nói trên. Tại phiên tòa hôm nay ngư ời đại diện ủy quyền hợp pháp của anh T là ông T có ý kiến yêu cầu chị H trả lại 170.000.000 đồng ti ền đặt c ọc. Không yê u cầu ti ếp tục thực hi ệnh ợp đồng chuyển nhượng đối với thửa đất nêu trên.
- Bị đơn chị H và ngư ời đại di ệnh ợp pháp là ông trình bày : Ngày 19/7/2020 chị H và anh T có thỏa thuận miệng là chị H chuyển nhượng cho anh T thửa đất 188, di ện tích 73m 2 nói trên với giá 1.270.000.000 đồng. Anh T có đặt cọc cho chị là 170.000.000 đồng. Hai bên thỏa thuận trong thời hạn 02 tuần hai bên đến Phòng Công chứng Cái Bèch ứng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo qui định. Tuy nhiên đến ngày 28/7/2020 Anh T có nhắn tin cho chị H có nội dung “Chậm nhất tuần sau em sẽ nhận đủ tiền” ; và sau đó anh T có nhắn tin qua điện thoại cho chị H nhiều lần nữa, lần cuối cùng là ngày 30/11/2020 cón ội dung là vi ệc chuyển nhượng này bị chậm tiến độ và hẹn khi nào anh T bán được miếng đất của anh s ẽ mua”. Do anh T vi phạm hợp đồng đặt cọc nên theo qui định tại Điều 328 B ộ luật dân s ự. Chị H phản tố không đồng ý trả lại tiền cọc cho anh T.
* Bản án dân s ự sơ thẩm số: 201/2022/DS -ST ngày 2 2 tháng 9 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh Tiền Giang: Căn cứ khoản 3, khoản 9 Điều 26; Điểm a khoản 1 Điều 35; Điểm c khoản 1 Điều 39; Khoản 1 Điều 147; Điều 271 và Đi ều 273 của Bộ luật Tố tụng dân s ự. Điều 328, 500, 501, 502 và 503 Bộ luật dân sự. Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH 14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

## Page 3

Xử:
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Nguyễn Quang T:
- Buộc chị Lê Thị Thu H trả lại cho anh Nguyễn Quang T 170.000.000 đồng tiền chuyển đặt cọc chuyển nhượng thửa đất số 188, tờ bản đồ số 7, diện tích 73m2 vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H015202, ngày 19/4/2008 cấp cho cá nhân chị H được điều chỉnh trang 4, ngày 16/3/2020. Thửa đất có địa chỉ tại Khu 3, thị trấn C, huyện C, tỉnh Tiền Giang.
- Kể từ ngày anh T có đơn yêu cầu thi hành án nếu chị H chậm thực hiện nghĩa vụ cấp trả tiền thì hàng tháng còn phải chịu thêm tiền lãi chậm trả theo mức lãi suất được quy định tại Điều 357 và khoản 2, Điều 468 Bộ luật dân sự.
2. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của chị Lê Thị Thu H:
Không chấp nhận yêu cầu phản tố của chị H công nhận số tiền anh Nguyễn Quang T đặt cọc 170.000.000 đồng mua thửa đất trên của chị H là thuộc quyền sở hữu của chị H do Anh T vi phạm hợp đồng đặt cọc.
- Ngoài ra bản án sơ thẩm còn tuyên về nghĩa vụ chịu án phí và quyền kháng cáo của đương sự.
* Ngày 27 tháng 9 năm 2022, bị đơn Lê Thị Thu H có đơn kháng cáo bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh Tiền Giang. Yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa toàn bộ bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn, công nhận số tiền đặt cọc 170.000.000 đồng là của bị đơn.
Tại phiên tòa phúc thẩm:
- Nguyên đơn anh Nguyễn Quang T giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, yêu cầu bị đơn chị Lê Thị Thu H trả lại 170.000.000 đồng tiền đặt cọc. Chị Lê Thị Thu H giữ nguyên phản tố yêu cầu tòa án công nhận số tiền 170.000.000 đồng tiền cọc là của chị.
- Người kháng cáo bị đơn Lê Thị Thu H giữ nguyên yêu cầu kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, yêu cầu cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tố của bị đơn. Bác toàn b ộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
- Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.
- Đại diện Viện kiểm sát phát biểu ý kiến:
+ Về việc chấp hành pháp luật từ khi thụ lý vụ án cho đến phiên tòa phúc thẩm: Thẩm phán, Thư ký và Hội đồng xét xử đều thực hiện đúng trình tự, thủ tục theo Bộ luật Tố tụng dân sự qui định. Các đương sự thực hiện quyền, nghĩa vụ tham gia tố tụng đúng pháp luật tố tụng dân sự.
+ Về quan điểm giải quyết vụ án, cấp sơ thẩm xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Bác toàn bộ yêu cầu phản tố của bị đơn là chưa có căn cứ. Bởi lẽ anh T là người có lỗi dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không

## Page 4

thực hiệc được. Do đó đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu kháng cáo của chị H, sửa bản án dân sự sơ thẩm số 201/2022/DS -ST ngày 22 tháng 9 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện C , tỉnh Ti ền Giang theo hướng bác yê u cầu khởi kiện của anh T. Chấp nhận yêu cầu phản tố của chị H.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN Sau khi nghiên cứu các tài li ệu có trong h ồ sơ vụ án đã đư ợc thẩm trat ại phiên tòa và căn c ứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, lời trình bàyc ủa các đương sự, ý kiến phát biểu của đại diện Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử nhận định:
[1] Về quan hệ tranh chấp: Nguyên đơn anh Nguyễn Quang T khởi kiện yêu cầu bị đơn Lê Thị Thu H trả lại 170.000.000 đồng tiền đặt cọc. Bị đơn Lê Thị Thu H giữ nguyên phản tố yêu cầu công nhận số tiền 170.000.000 đồng tiền đặc cọc thuộc quyền sở hữu của bà nên án sơ thẩm xác định quan hệ tranh chấp là “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” là có căn cứ đúng qui định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự.
[2] Về thủ tục tố tụng: Án sơ thẩm thụ lý giải quyết tranh chấp giữa nguyên đơn anh Nguyễn Quang T với bị đơn Lê Thị Thu H là đúng thẩm quyền qui định tại Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự.
[3] Về nội dung kháng cáo: Đơn kháng cáo của bị đơn Lê Thị Thu H là đúng qui định tại các Điều 272, 273 Bộ luật Tố tụng dân sự, nên được cấp phúc thẩm chấp nhận xem xét giải quyết.
[4] Xét yêu cầu kháng cáo của bị đơn Lê Thị Thu H, Hội đồng xét xử nhận thấy:
- Chị H thừa nhận Anh T có đặc cọc 170.000.000 đồng để bảo đảm việc xác lập hợp đồng chuyển như ợng QSDĐ thửa 188, di ện tích 73m 2 do chị H đứng tên. Do đó dù hai bên không xác lập hợp đồng bằng văn bản thì trên thực tế đã phát sinh giao dịch đặc cọc theo điều 328 BLDS.
- Tại đơn khởi kiện ngày 07/4/2021, ông Nguyễn Quang T xác định thời gian hai bên thỏa thuận hoàn thành vi ệc ký kết hợp đồng và giaonh ận số tiền 1,1 tỷ đồng còn lại là 03 tháng, tính kể từ ngày đặc cọc 19/7/2020. Như vậy hạn chót để hai bên thực hiện ký kết hợp đồng là ngày 19/10/2020.
- Tại vi bằng số 1332/2021/VB-TPLQ8 ngày 04/5/2021 lập tại thành phố Hồ Chí Minh thể hiện nội dung liên lạc qua zalo gi ữa chị H và anh T vào ngày 30/11/2020 như sau:
- T nhắn: “H ơi HĐCN của anh không xong rồi. Chắc chưa có đủ tiền để mua đất em. Sory nhe. Nhưng để anh tìm người anh bán giúp cho. Cũng có 1, 2 người hỏi mà chưa thấy nói gì thêm” (bút lục 32).
- H nhắn: “Thì tùy anh như hôm trư ớc nói thì em cũng s ẽ không trả cọc lại khi nào bán được thì tính còn không thì cứ như vậy” (bút lục 31).

## Page 5

- Nhận thấy, khoảng thời gian từ 19/7/2020 đến ngày 30/11/2020 là 04 tháng 11 ngày. Trong khi đó thời gian thỏa thuận hạn chót ký kết hợp đồng chuyển nhượng giữa hai bên là 03 tháng. Như v ậy, sau nhiều lần xin gia h ạn, đến ngày 30/11/2020 đã trễ 01 tháng 11 ngày nhưng phía anh T vẫn còn nhắn tin xin lỗi chị H và thông báo không đ ủ tiền mua đất chị H. Do đó xác định anh T là người vi phạm hợp đồng đã giao kết.
- Tại khoản 2 điều 328 BLDS quy định “2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Từ căn cứ trên, xét anh T là người đặt cọc nhưng từ chối giao kết hợp đồng và giữa hai bên không có thỏa thuận nào khác nên tài sản đặc cọc thuộc về bên nhận cọc, nhưng cấp sơ thẩm lại xử bác đơn yêu cầu phản tố của chị H là không có căn c ứ nên cần sửa án toàn b ộ bản án sơ thẩm công nhận s ố tiền đặc cọc 170.000.000 đồng thuộc quyền sở hữu của chị H.
[5] Tại phiên tòa sơ thẩm người đại diện theo ủy quyền hợp pháp của anh Trút một phần yêuc ầu không yêuc ầu ti ếp tục thực hi ệnh ợp đồng chuy ển nhượng đối với thửa đất nêu trên nhưng cấp sơ thẩm không đình chỉ giải quyết yêu cầu này là có sai sót cần bổ sung cho đầy đủ.
[6] Ý kiến đề nghị của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tiền Giang là phù hợp pháp luật nên HĐXX chấp nhận.
[7] Về án phí: Chị H không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm và phúc thẩm.
Anh T phải chịu án phí sơ thẩm theo quy định pháp luật.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH
- Căn cứ khoản 2 Điều 308; khoản 3 Điều 26, Điều 35, Điều 39, Điều 147, Điều 244 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; Căn cứ vào Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015; Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội.
Xử:
1. Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của chị Lê Thị Thu H, sửa toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm số 201/2022/DS -ST ngày 22 tháng 9 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh Tiền Giang.
2. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Nguyễn Quang T về việc yêu cầu chị Lê Thị Thu H trả 170.000.000 đồng tiền đặc cọc.
3. Công nhận số tiền đặt cọc 170.000.000 đồng (chị H đang giữ) thuộc quyền sở hữu của chị H.

## Page 6

4. Đình chỉ xét xử yêu cầu khởi kiện của anh Nguyễn Quang T về việc yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đối với thửa đất số 188, tờ bản đ ồ số 7, di ện tích 73m 2 theo giấych ứng nhận quy ền s ử dụng đất s ố H015202, ngày 19/4/2008 cấp cho cá nhân chị H được điều chỉnh trang 4 .
5. Về án phí:
- Chị Lê Thị Thu H không phải chịu án phí sơ và phúc thẩm. Hoàn lại chị H 600.000 đồng tạm ứng án phí sơ thẩm và phúc thẩm đã nộp theo các biên lai s ố 0000697 ngày 17/5/2021; biên lai s ố 0010142 ngày 27/9/2022 của Chic ục thi hành án dân sự huyện C.
- Anh Nguyễn Quang T phải chịu 8.800.000 đồng án phí dân s ự sơ thẩm.
Được trừ vào 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai số 0000543 ngày 08/4/2021 của Chi cục thi hành án huyện C tỉnh Tiền Giang. Anh T còn phải nộp 8.500.000 đồng án phí.
Trường hợp bản án được thi hành theo qui định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành, quy ền yêu cầu thi hành, t ự nguyện thi hành ho ặc bị cưỡng chế thi hành theo qui định tại các điều 6,7 và 9 Luật thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.
Nơi nhận:
- TAND cấp cao tại TP. Hồ Chí Minh;
- VKSND tỉnh Tiền Giang;
- TAND huyện C;
- Chi cục THADS huyện C;
- Các đương sự;
- Lưu hồ sơ, án văn.




TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN CHỦ TỌA PHIÊN TÒA





Lê Thanh Vân