Bản án số: 39/2023/DS-PT
Tranh chấp hợp đồng đặt cọc giữa ông Nguyễn Minh P với ông Trần Văn T và bà Lê Thị Kiều L
Số: 39
Ngày: 09/02/2023
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Bình Dương
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thông tin vụ việc: Ông Nguyễn Minh P yêu cầu huỷ giấy biên nhận đặt cọc ngày 05/02/2021 giữa ông Nguyễn Minh Ph với ông Trần Văn T và bà Lê Thị Kiều L; Buộc ông Trần Văn T và bà Lê Thị Kiều L phải hoàn trả số tiền đặt cọc đã nhận là 600.000.000 đồng và phạt cọc là 600.000.000 đồng. Tổng cộng là 1.200.000.000 đồng. Ông Trần Văn T và bà Lê Thị Kiều L không đồng ý

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG

Bản án số: 39/2023/DS-PT Ngày 09-02-2023 V/v tranh chấp hợp đồng đặt cọc CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
 Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa:
Các Thẩm phán:

Bà Trần Thị Thắm Bà Nguyễn Thị Huyền Ông Lê Sỹ Trứ
- Thư ký phiên tòa: Bà Phạm Thị Cảnh - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương.
- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương tham gia phiên tòa:
Ông Lê Ngọc Ấn - Kiểm sát viên.
Ngày 09 tháng 02 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương xét xử phúc thẩm công khai v ụ án dân s ự thụ lý số: 300/2022/TLPT-DS ngày 10/11/2022 về việc “tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.
Do Bản án dân sự sơ thẩm số 84/2022/DS-ST ngày 23/8/2022 của Tòa án nhân dân thành phố T, tỉnh Bình Dương bị kháng cáo .
Theo Quyết định đưa v ụ án ra xét x ử phúc thẩm số 341/2022/QĐPT-DS ngày 28 tháng 12 năm 2022, giữa các đương sự:
1. Nguyên đơn: Ông Nguyễn Minh Ph, sinh năm 1984; địa chỉ: số 1329/4/2 (3/32T) đường C, tổ 32, phường Phú T, thành phố T, tỉnh Bình Dương.
Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn : Bà Đoàn Thị Huyền Tr, sinh năm 1995; địa chỉ: số 467/7 Đ, phường Phú C, thành phố T, tỉnh Bình Dương, là người đại diện theo ủy quyền (văn bản ủy quyền ngày 07/09/2022), có mặt.
2. Bị đơn: Ông Trần Văn T, sinh năm 1980 và bà Lê Thị Kiều L, sinh năm 1986. Cùng địa chỉ: số 58/64, khu 8, phường T, thành phố T, tỉnh Bình Dương.
Người đại diện hợp pháp của bị đơn: Bà Trần Thị Anh Th, sinh năm 1994 và ông Trương Minh Th1, sinh năm 1979. Cùng địa chỉ liên lạc: số 600 đường P, phường Phú M, thành phố T, tỉnh Bình Dương, là ngư ời đại diện theo ủy quyền (văn bản ủy quyền ngày 27/12/2021), bà Th có mặt, ông Thái vắng mặt (đã được triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai).

## Page 2

- Người kháng cáo: nguyên đơn ông Nguyễn Minh Ph, bị đơn ông Trần Văn T và bà Lê Thị Kiều L.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Tại đơn khởi kiện ngày 26/10/2021, quá trình tham gia tố tụng và tại phiên tòa, người đại diện hợp pháp của nguyên đơn bà Đoàn Thị Huyền Tr trình bày:
Xuất phát từ việc ông Nguyễn Minh Ph có nhu cầu đầu tư bất động sản và biết vợ chồng ông Trần Văn T, bà Lê Thị Kiều L muốn chuyển nhượng phần đất có diện tích 284,7m2, thuộc thửa 1714, tờ bản đồ số 17 tọa lạc tại phường T, thành phố T, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BA 100168, số vào sổ cấp GCN sốCH 00023, do Ủy ban nhân dân thành phốT cập nhật biến động ngày 29/12/2009 cho ông Trần Văn T. Do đó, ông Ph với ông T, bà L đã thỏa thuận chuyển nhượng phần đất nêu trên với giá 700.000.000 đồng.
Tại thời điểm đặt cọc, do phần đất trên đang thế chấp tại Ngân hàng Thương mại cổ phần K - chi nhánh Bình Dương nên các bên thỏa thuận: ông Ph sẽ đặt cọc trước số tiền 600.000.000 đồng để ông T, bà L làm các thủ tục giải chấp và sau đó tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc các bên thỏa thuận đặt cọc để đảm bảo chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi tài sản đang được thế chấp thì bên thế chấp là Ngân hàng Thương mại cổ phần K – chi nhánh Bình Dương không biết.
Ngày 05/02/2021, ông Ph đã giao cho ông T, bà L số tiền 600.000.000 đồng tại Ngân hàng Thương mại cổ phần K - chi nhánh Bình Dương và hai bên ký giấy biên nhận cọc, có người làm chứng. Theo thỏa thuận đến ngày 05/4/2021 sẽ tiến hành đến phòng công chứng để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ông Ph sẽ giao cho ông T, bà L hết số tiền còn lại là 100.000.000 đồng. Văn phòng công chứng cụ thể các bên chưa thỏa thuận. Ông T, bà L cam kết nếu không thực hiện nội dung như hợp đồng đặt cọc thì phải bồi thường gấp đôi s ố tiền cọc đã nhận của ông Ph.
Đến thời hạn ngày 05/4/2021, ông Ph liên hệ bằng điện thoại để yêu cầu ông T, bà L ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng ông T, bà L né tránh không thực hiện. Ông Ph đi tìm hiểu thông tin về thửa đất thì được biết sau khi giao kết hợp đồng đặt cọc, tháng 3/2021 ông T, bà L tiếp tục thế chấp phần đất trên cho ngân hàng khác cho đến nay.
Nhận thấy, ông T, bà L không thực hiện nghĩa v ụ ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với ông Ph dẫn đến mục đích của việc giao kết giấy biên nhân đặt cọc ngày 05/02/2021 không đạt được, ông T và bà L đã vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng nên ông Ph khởi kiện yêu cầu:
- Hủy giấy biên nhận đặt cọc ngày 05/02/2021 giữa ông Nguyễn Minh Ph với ông Trần Văn T và bà Lê Thị Kiều L.

## Page 3

- Buộc ông Trần Văn T và bà Lê Thị Kiều L phải hoàn trả số tiền đặt cọc đãnh ận là 600.000.000 đồng và phạt cọc là 600.000.000 đ ồng. Tổng cộng là 1.200.000.000 đồng.
Tại phiên tòa, người đại diện hợp pháp của nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, không cung cấp thêm tài liệu chứng cứ gì.
Người đại diện hợp pháp của bị đơn là bà Trần Thị Anh Th trình bày:
Khoảng đầu tháng 02/2021 do cần tiền để đáo hạn ngân hàng nên ông Trần Văn T và bà Lê Thị Kiều L đã mượn tiền ông Nguyễn Minh Ph thông qua người môi giới là ông Trần Minh Tr1. Ngày 05/02/2021, hai bên thống nhất mượn số tiền 600.000.000 đồng, lãi suất 6%/tháng. Ông Tr1 thay mặt ông Ph giao tiền cho ông T, bà L. Tại thời điểm nhận tiền, ông T và bà L đã đưa cho ông Tr1 tiền lãi tháng đầu tiên là 36.000.000 đồng. Đồng thời để làm tin cho việc vay tiền, ngày 05/02/2021 ông T, bà L đã ký hợp đồng đặt cọc số tiền 600.000.000 đồng và giao cho ông Ph bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BA 100168, số vào sổ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sốCH 00023, do U ỷ ban nhân dân thành phốT cập nhật biến động ngày 29/12/2009 cho ông Trần Văn T. Phần đất có diện tích 284,7m2, thuộc thửa 1714, tờ bản đồ số 17 tọa lạc tại phường T, thành phố T, tỉnh Bình Dương. Khi ký hợp đồng đặt cọc có mặt ông Trần Văn T, bà Lê Thị Kiều L, ông Trần Văn Anh, ông Nguyễn Minh Ph và ông Trần Minh Tr1. Ông Tr1 không có ký tên vào biên bản.
Khoảng tháng 3/2021, ông T và bà L cần tiền nên mư ợn lại ông Ph bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông Ph đã đưa lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Tr1, sau đó ông Tr1 đưa lại cho ông T, bà L đi làm thủ tục vay vốn ngân hàng. Ngày 18/3/2021, ông T và bà L được giải ngân s ố tiền 1.130.000.000 đồng. Ngày 19/3/2021, ông T và bà L đã đưa cho ông Tr1 tiền gốc là 600.000.000 đồng để trả cho ông Ph.
Toàn bộ quá trình giao dịch từ khi mượn tiền đến khi trả tiền đều do ông Trần Minh Tr1 trực tiếp thực hiện với bà L. Ông Ph không làm văn bản ủy quyền cho ông Tr1 thực hiện giao dịch với ông T, bà L. Bà L không biết ông Ph là ai, khi ông Ph liên hệ để đòi tiền thì bà L mới biết.
Việc bà L, ông T mượn tiền của ông Ph không có lập thành văn bản. Khi bà L trả tiền lãi, tiền gốc cho ông Tr1 không có làm văn bản, không có người làm chứng. Bà L cũng không biết và không thu hồi lại giấy đặt cọc ngày 05/02/2021 để hủy bỏ.
Quá trình tố tụng bị đơn có cung cấp 01 file ghi âm và văn bản thuyết minh file ghi âm file A -Cs-2105041355 vào lúc 15 gi ờ 55 phút ngày 04/5/2021, trên thiết bị ghi âm điện thoại di động hiệu OPPO A93, tại dòng thứ 10 (tính từ trên xuống), trang thứ 6 thể hiện giọng nam (là giọng ông Ph): “Cái phần ảnh nhận 600 của chị, thì anh s ẽ trong tháng nay á anh s ẽ kiếm tiền để gúc lại cho bên em...”. Và File A -Cs-2105060759 vào lúc 07 gi ờ 59 phút ngày 06/5/2021, trên thiết bị ghi âm điện thoại di động hiệu OPPO A93 dòng thứ 6 tính từ trên xuống

## Page 4

thể hiện giọng nam (là giọng ông Ph): “...ảnh nói là tháng sau ảnh gửi lại 600 cái tiền mà chị trả rồi đó…”. Căn cứ vào nội dung bản ghi âm thì bị đơn xác định đã trả tiền cho nguyên đơn nên không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
Tại phiên tòa, đại diện bị đơn giữ nguyên ý kiến trình bày, không cung cấp thêm tài liệu, chứng cứ gì.
Tại Bản án dân s ự sơ thẩm số 84/2022/DSST ngày 23/8/2022, Tòa án nhân dân thành phố T, tỉnh Bình Dương đã quy ết định:
1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Minh Ph với bị đơn ông Trần Văn T và bà Lê Thị Kiều L về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.
Tuyên bố hợp đồng đặt cọc giữa ông Trần Văn T, bà Lê Thị Kiều L và ông Nguyễn Minh Ph đề ngày 05/02/2021 có tiêu đ ề “Giấy biên nhận đặt cọc” là vô hiệu.
Về hậu quả của hợp đồng vô hiệu: Buộc ông Trần Văn T và bà Lê Thị Kiều L có nghĩa vụ liên đới trả lại cho ông Nguyễn Minh Ph 600.000.000 đồng (Sáu trăm triệu đồng).
Ngoài ra, bản án còn tuyên về án phí, nghĩa vụ chậm thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự.
Sau khi có bản án sơ thẩm, ngày 29 tháng 8 năm 2022, bị đơn là ông Trần Văn T và bà Lê Thị Kiều L kháng cáo bản án sơ thẩm đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
 Ngày 07 tháng 9 năm 2022, nguyên đơn là ông Nguyễn Minh Ph kháng cáo bản án sơ thẩm đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa một phần bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
Tại phiên tòa phúc th ẩm, nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện;
nguyên đơn, bị đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo; các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.
Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương phát bi ểu ý kiến như sau:
Về tố tụng: Những người tiến hành tố tụng, người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự tại phiên tòa phúc thẩm.
Về nội dung: Hợp đồng đặt cọc giữa nguyên đơn và bị đơn được lập thành văn bản ngày 05/02/2021 có tiêu đề “Giấy biên nhận đặt cọc” có chữ ký xác nhận của các bên nên về hình thức hợp đồng có giá trị pháp lý. Tại thời điểm các bên giao kết hợp đồng đặt cọc để đảm bảo chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên đều biết quyền sử dụng đất đang thế chấp cho ngân hàng, bên thế chấp không có thông báo với Ngân hàng, không có sự đồng ý của ngân hàng để thực hiện giao dịch đối với tài sản thế chấp là vi phạm khoản 8 Điều 320 của Bộ luật Dân sự. Sau

## Page 5

khi ký đặt cọc và nhận số tiền 600.000.000 đồng của nguyên đơn thì b ị đơn đã giải chấp khoản vay tại Ngân hàng Thương mại cổ phần K và được giải chấp trong ngày 05/02/2021 (bút lục : 82-83), ngày 18/3/2021 bị đơn tiếp tục thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Q - Chi nhánh Bình Dương đến nay. Do đó có căn c ứ xác định biên nhận đặt cọc ngày 05/02/2021 giữa nguyên đơn và b ị đơn vi phạm điều cấm của luật và có đối tượng không thể thực hiện được theo quy định tại Điều 123, 408 của Bộ luật Dân sự. Các bên không có thỏa thuận cụ thể về văn phòng công chứng, nguyên đơn cũng không chứng minh được đến ngày 05/4/2021 nguyên đơn đã thực hiện đúng thỏa thuận và bị đơn từ chối thực hiện giao d ịch. Đối tượng các bên tho ả thuận chuyển nhượng là quy ền sử dụng đất đã bị thế chấp tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Q - chi nhánh Bình Dương từ ngày 18/3/2021 đến nay nên có căn c ứ xác định cả nguyên đơn và b ị đơn cùng có lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu. Do hợp đồng vô hiệu ngay từ khi giao kết nên các bên phải trả cho nhau những gì đãnh ận theo quy định tại Điều 131 của Bộ luật Dân sự, hai bên cùng có lỗi nên nguyên đơn yêu cầu phạt cọc bị đơn số tiền 600.000.000 đồng là không có căn c ứ chấp nhận. Bị đơn cho rằng giữa nguyên đơn và bị đơn và quan hệ vay tài sản che giấu bằng hợp đồng đặt cọc, quá trình giao dịch với nguyên đơn đều thông qua ông Trần Minh Tr1, tuy nhiên b ị đơn không chứng minh được ông Tr1 là người được nguyên đơn ủy quyền thực hiện giao dịch. Ngoài ra qua xác minh tại phường Hiệp An, thành phốT xác định không có thông tin của ông Tr1. Đối với file ghi âm do b ị đơn cung cấp, không thể hiện việc vay tiền, nguyên đơn không thừa nhận và bị đơn không yêu cầu giám định nên không có giá trị chứng minh.
Từ những phân tích trên, nhận thấy: Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là phù hợp quy định pháp luật; nguyên đơn và bị đơn không cung cấp chứng cứ chứng minh cho yêu cầu kháng cáo nên không có căn cứ chấp nhận. Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 đề nghị không chấp nhận kháng cáoc ủa nguyên đơn Nguyễn Minh Ph, bị đơn Trần Văn T và Lê Thị Kiều L, giữ nguyên bản án sơ thẩm số 84/2022/DS-ST ngày 23/8/2022 của Tòa án nhân dân thành phố T, tỉnh Bình Dương.
Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ được thẩm tra tại phiên tòa;
căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, ý ki ến của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương;
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
[1] Nguyên đơn ông Nguyễn Minh Ph khởi kiện bị đơn ông Trần Văn T và bà Lê Thị Kiều Lyêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc ngày 05/02/2021; yêu cầu ông T, bà L trả lại số tiền đặt cọc đã nhận là 600.000.000 đồng và phạt cọc là 600.000.000 đồng, tổng cộng là 1.200.000.000 đ ồng. Bị đơn ông T, bà L không đồng ý với toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Ph.

## Page 6

[2] Xét giấy biên nhận đặt cọc ghi ngày 05/02/2021 (bút lục 31) có nội dung Bên A (bị đơn) cam kết chuyển nhượng cho bên B (nguyên đơn) phần đất có diện tích 284,7m2 thuộc thửa 1714 theo Gi ấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BA 100168, số vào sổ cấp GCN sốCH 00023 do Ủy ban nhân dân thành phốT cập nhật bi ến động ngày 29/12/2009 cho ông Trần Văn T , giá chuyển như ợng l à 700.000.000 đ ồng, phương thức thanh to án chia làm 02 đ ợt: Đợt 1 ngày 05/02/2021 thanh to án 600.000.000 đ ồng; đợt 2 ngày 05/4/2021 thanh to án 100.000.000 đồng. Quá trình tố tụng, nguyên đơn và bị đơn đều thống nhất thời điểm ký hợp đồng đặt cọc là ngày 05/02/2021; nội dung ghi trong hợp đồng đặt cọc là sự thỏa thuận của hai bên, chữ ký và chữ viết họ tên tại mục bên A, bên B là của nguyên đơn và bị đơn. Bị đơn xác định giấy đặt cọc không ghi ngày tháng, nguyên đơn thừa nhận sau khi giữ bản chính giấy đặt cọc nguyên đơn có ghi thêm ngày tháng là ngày 05/02/2021 (th ời điểm hai bên ký hợp đồng đặt cọc). Do đó, sự thừa nhận của nguyên đơn, bị đơn là tình tiết không phải chứng minh theo quy định tại Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
[3] Bị đơn thừa nhận có nhận số tiền 600.000.000 đồng từ nguyên đơn và dòng chữ “Đã nhận đủ số tiền 600.000.000 đồng” trong giấy biên nhận đặt cọc là của bị đơn. Tuy nhiên, thực tế số tiền này là tiền vay chứ không phải là tiền đặt cọc chuyển nhượng đất và việc ký hợp đồng đặt cọc chỉ để hợp thức hóa cho việc vay tiền, bị đơn đã thanh toán đầy đủ số tiền 600.000.000 đồng cho nguyên đơn thông qua ông Tr1. Chứng cứ bị đơn xuất trình là file ghi âm kèm theo văn bản thuyết minh, bị đơn cho rằng cuộc nói chuyện này là giữa ông Ph và bà L. Xét nội dung file ghi âm ghi lại cuộc nói chuyện giữa một giọng nam và một nữ, tuy nhiên không có chứng cứ chứng minh người nam là ông Ph, người nữ là bà L. Ông Ph không thừa nhận giọng nói trong file ghi âm là của ông Ph; bị đơn cũng không có yêu cầu giám định giọng nói trong file ghi âm. Mặt khác, không có nội dung nào trong file ghi âm cuộc nói chuyện thể hiện việc vay mượn tiền giữa ông Ph và bà
L. Như vậy, bị đơn xác định số tiền 600.000.000 đồng tiền cọc đã nhận là tiền vay và đã thanh toán khoản vay này cho ông Ph thông qua ông Tr1 là không có căn cứ.
[4] Căn cứ khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự quy định việc đặt cọc là nhằm đảm bảo cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Như vậy, vào ngày 05/02/2021 các bên chỉ mới tiến hành ký kết thỏa thuận để đảm bảo cho việc chuyển nhượng, hai bên sẽ có một khoảng thời gian hợp lý để chuẩn bị đầy đủ các điều kiện thực hiện nghĩa vụ mà mình đã cam kết và đảm bảo các thủ tục cần thiết để ngày 05/4/2021 các bên tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Điều 320 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về nghĩa vụ của bên thế chấp, theo đó không được thực hiện việc chuyển quyền sở hữu đối với tài sản thế chấp nếu không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp. Tuy nhiên, hợp đồng mà các bên ký kết là hợp đồng đặt cọc, đây chỉ là cam kết đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng chứ không phải là hợp đồng mang tính chuyển quyền sở hữu, ai không thực hiện thì sẽ bị mất tiền cọc hoặc bị phạt cọc, nên việc ký kết

## Page 7

hợp đồng đặt cọc giữa các bên không cần phải có sự đồng ý của Ngân hàng (là người nhận thế chấp). Do đó, Tòa cấp sơ thẩm xác định do thời điểm hai bên ký giấy biên nhận cọc thì quyền sử dụng đất trên đang là tài sản thế chấp tại ngân hàng, bên thế chấp không có thông báo với ngân hàng và không có sự đồng ý của ngân hàng để thực hiện giao dịch đối với tài sản thế chấp là vi phạm quy định tại khoản 8 Điều 320 và khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015 nên hợp đồng vô hiệu là chưa phù hợp. Mặt khác, nguyên đơn cũng thừa nhận trước khi ký biên nhận đặt cọc thì nguyên đơn có biết quyền sử dụng đất trên đang là tài sản thế chấp tại Ngân hàng Thương mại cổ phần K – Chi nhánh Bình Dương và số tiền mà nguyên đơn giao cho bị đơn vào 05/02/2021 đã được bị đơn dùng để giải chấp cho Ngân hàng và nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nên việc này không cản trở việc chuyển nhượng đất giữa các bên.
[5] Xét Giấy biên nhận đặt cọc thể hiện ngày 05/4/2021 nguyên đơn sẽ đưa tiếp số tiền còn lại 100.000.000 đồng cho bị đơn với điều kiện bị đơn hoàn thành việc ký hợp đồng chuyển nhượng . Nguyên đơn cho rằng đến ngày hẹn nguyên đơn đã liên hệ bị đơn để ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng bị đơn từ chối thực hiện giao dịch, tuy nhiên nguyên đơn không cung cấp được chứng cứ chứng minh cho lời trình bày của mình. Do đó, không có căn cứ xác định việc không thực hiện được hợp đồng do lỗi của bị đơn nên yêu cầu phạt cọc là không có căn cứ.
[6] Từ những nhận định trên, không có căn c ứ chấp nhận yêuc ầu kháng cáo của nguyên đơn ông Nguyễn Minh Ph, bị đơn bà Lê Thị Kiều L và ông Trần Văn T; giữ nguyên bản án sơ thẩm.
[7] Ý kiến của đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương là phù hợp.
[8] Về án phí phúc thẩm: Người kháng cáo phải chịu.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ khoản 1 Điều 148; khoản 1 Điều 308, Điều 313 Bộ luật Tố tụng dân sự;
Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội Khóa XIV quy định về mức thu, mi ễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;
1. Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn ông Nguyễn Minh Ph; không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn bà Lê Thị Kiều L và ông Trần Văn T.
Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 84/2022/DSST ngày 23/8/2022 của Tòa án nhân dân thành phố T, tỉnh Bình Dương.
2. Về án phí dân s ự phúc thẩm: Ông Nguyễn Minh Ph phải chịu số tiền 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng), được khấu trừ vào tiền tạm ứng án phí đã

## Page 8

nộp theo Biên lai thu tạm ứng số 0000112 ngày 13/9/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phốT , tỉnh Bình Dương; bà Lê Thị Thị Kiều Loan và ông Trần Văn T mỗi người phải chịu số tiền 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng), được khấu trừ vào tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thut ạm ứng số 0000132 ngày 15/9/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố T, tỉnh Bình Dương Bản án phúc thẩm có hiệu lực thi hành kể từ ngày tuyên án./.
Nơi nhận:
- VKSND tỉnh Bình Dương;
- Chi cục THADS thành phố T;
 - TAND thành phố T;
- Các đương sự;
- Lưu: HCTP, HSVA.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA (Đã ký)
 Trần Thị Thắm