Bản án số: 117/2022/DS-ST
tranh chấp hợp đồng vay tài sản
Số: 117
Ngày: 27/09/2022
Tòa án xét xử: TAND huyện Hiệp Hòa, tỉnh Bắc Giang
Cấp xét xử: Sơ thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng vay tài sản
Thông tin vụ việc: chấp nhận yêu cầu

## Page 1

Bản án số: 117/2022/DS-ST.
Ngày: 27/9/2022 V/v: Tranh chấp về việc yêu cầu xác lập hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN HIỆP H, TỈNH BẮC GIANG Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:
Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Bà Hoàng Thị Hương Lan Các Hội thẩm nhân dân: Ông Lê Thanh Miện Ông Bùi Thế Hanh Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Ngọc - Thư ký Tòa án nhân dân huyện Hiệp H Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Hiệp H tham gia phiên tòa:ông Lê Đình Duy– Kiểm sát viên.
 Trong ngày 27 /9/2022, tại trụ sở Tòa án nhân dân huy ện Hiệp H xét xử sơ thẩm công khai v ụ án dân s ự sơ th ẩm th ụ lý số: 29 /2022/TLST- DS ng ày 15/02/2022 về tranh chấp yêuc ầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quyết định đưa v ụ án ra xét x ử số:104/2022/QĐXXST-DS ngày 15/8/2022 của tòa án nhân dân huyện Hiệp H giữa các đương sự:
 *Nguyên đơn: Chị Nguyễn Thị Thúy H, sinh năm 1970 (Có mặt)
 Địa chỉ: Số nhà 71 đường L phường V, thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh.
*Bị đơn: Anh Nguyễn Đức L, sinh năm 1967 (Vắng mặt)
 Chị Ngô Thị H, sinh năm 1969 (Vắng mặt)
Cùng địa chỉ: Thôn C, xã M, huyện Hiệp H, tỉnh Bắc Giang Tòa án đã triệu tập hợp lệ hai lần nhưng anh L và H vẫn vắng mặt;
 *Những người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:
1. Anh Đỗ H, sinh năm 1972 (Vắng mặt)
Địa chỉ: Tiểu đoàn I, Trinh Sát – Bộ Tham Mưu Quân đoàn 2 ( Xương Lâm – Lạng Giang – Bắc Giang);
 2. Chị Nguyễn Thị N, sinh năm 1977
 3. Anh Đồng Văn T, sinh năm 1977
 4. Chị Đặng Thị H, sinh năm 1976 Cùng trú tại: Thôn C, xã M, huyện Hiệp H, tỉnh Bắc Giang.
 Chị N, anh T, chị H cùng có đơn xin xét xử vắng mặt;
5. Chi cục thi hành án dân sự huyện Hiệp H, tỉnh Bắc Giang Địa chỉ: Đường V, thị trấn T, huyện Hiệp H, tỉnh Bắc Giang.
TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN HIỆP H TỈNH BẮC GIANG CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

## Page 2

Người đại diện theo pháp luật: Ông Dương Văn Cường – Chi cục trưởng.
Người đại diện theo ủy quyền: Ông Ngô Văn Dũng – Phó chi cục trưởng Có đơn xin xét xử vắng mặt;
NỘI DUNG VỤ ÁN:
 Theo đơn khởi ki ện, các lời khai trong quá trình gi ải quy ết v ụ án vàt ại phiên tòa nguyên đơn chị Nguyễn Thị Thúy H trình bày: Ngày 20/12/2015 chị và vợ chồng chị Ngô Thị H và anh Nguyễn Đức L có thỏa thuận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài s ản gắn liền với đất của thửa đất số 340, tờ bản đồ số 56 tại thôn C, xã M, huyện Hiệp H, tỉnh Bắc Giang đã được UBND huyện Hiệp H cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BY852896 mang tên v ợ chồng bà Hồng.
Chị H đặt cọc cho vợ chồng H 50.000.000đ và thỏa thuận sau 06 tháng vợ chồng H phải có trách nhi ệm hoàn thành vi ệc trả nợ vay choN hàng làm th ủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất cho chị.
 Đến thời hạn thỏa thuận theo gi ấy đặt cọc thì anh L và H không thực hiện thủ tục chuyển nhượng sang tên quy ền sử dụng đất và tài s ản trên đất choch ị vợ chồng H đã xin khất với chị vì chưa xử lý xong vớiN hàng nênh ẹn chị 01 tháng nữa sẽ thực hiện đúng thỏa thuận. Hết thời hạn 1 tháng chị lại yêu cầu vợ chồng H thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho chị nhưng cho đến nay vợ chồng H vẫn không thực hiện việc sang tên chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chị.
 Nay chị khởi kiện yêuc ầu vợ chồng H phải tiếp tục thực hiện thỏa thuận theo giấy đặt cọc thực hiện việc sang tên chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất cho chị theo đúng quy đ ịnh. Chị xác nhận chị không yêu cầu Tòa án buộc vợ chồng H trả lại bà số tiền 50.000.000đ bà đã đặt cọc và cũng không yêu cầu Tòa án ph ạt cọc đối với vợ chồng H vì tự chị và vợ chồng H thực hiện được không yêu cầu Tòa án.
*Phía Bị đơn là chị Ngô Thị H và ông Nguyễn Đức L đã được tòa án thông báo thụ lý vàt ống đạt vẳn bản tố tụng hợp lệ nhưng không g ửi văn b ản, ý ki ến của mình lên tòa án và cũng không lên tòa án làm việc nên tòa án không th ể tiến hành ghi lời khai được *Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan trình bày:
Chị Đặng Thị H trình bày: Ngày 04/4/2019 chị đã mua tài sản bán đầu giá do Công ty cổ phần bán đấu giá tài sản Miền Bắc bán thửa đất có diện tích là 186.7m2 đất ở nông thôn tại thửa đất số 340, tờ bản đồ số 56 có địa chỉ thửa đất: Thôn C, xã M, huyện Hiệp H, tỉnh Bắc Giang đã được UBND huyện Hiệp H cấp GCNQSD đất số BY 852896 ngà y 30/6/2014 cấp cho anh Nguy ễn Đức L và chị Ngô Thị H và toàn bộ tài sản gắn liền trên đ ất. Đến naych ị vẫn chưa đư ợc cơ quan thi hành án dân sự huyện Hiệp H giao thửa đất mà chị đã trúng đấu giá nói trên, thửa đất và tài sản gắn liền trên đất của nhà anh L và H được chị mua có giá là 733.000.000 đồng.
Chị đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính làn ộp số tiền 733.000.000 đồng vào

## Page 3

kho bạc nhà nước huyện Hiệp H và vẫn đang chờ Chi cục thi hành án dân sự huyện Hiệp H bàn giao thửa đất và các tài sản trên đất cho chị.
Anh Đồng Văn T trình bày: V ợ chồng anh có cho v ợ chồng anh Nguy ễn Đức L vàch ị Ngô Thị H vay số tiền 280.000.000 đ ồng. Do v ợ chồng anh L, H không thực hiện nghĩa v ụ trả nợ nên anh đã kh ởi kiện tại Tòa án nhân dân huy ện HIệp H. Tại bản án phúc thẩm số: 40/2017/DSPT ngày 15/8/2017 đã quyết định vợ chồng H phải trả cho vợ chồng anh số tiền nợ là 292.600.000 đồng trong đó có 280.000.000 đồng ti ền n ợ gốc và 12.600.000 đồng tiền lãi. V ợ chồng anh đã có đơn thi hành án nhưng đến nay vẫn chưanh ận được tiền do v ợ chồng H gây khó khăn chưa giao đất cho ngư ời trúng đấu giá. Nay v ợ chồng anh vẫn yêuc ầu giữ nguyên yêuc ầu thi hành án đối với số tiền còn l ại mà v ợ chồng anh chưanh ận được.
 Ông Đỗ H là chồng của bà H đã được tòa án giao thông báo th ụ lý và các văn bản tố tụng nhưng bà Trang không gửi văn b ản ý ki ến của mình lên Tòa án cũng không có mặt tại tòa án nên Tòa án không thể tiến hành lấy lời khai được.
 Chi cục thi hành án dân s ự huyện Hiệp H, tỉnh Bắc Giang do ông Ngô Văn Dũng là đại diện theo ủy quyền trình bày: Chi cục thi hành án dân s ự huyện Hiệp H đang đang thi hành Bản án s ố 08/2017/DSST ngày 15/8/2017 c ủa Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Giang, đ ối với người phải thi hành án là ông Nguy ễn Đức L – sinh năm 1967 và bà Ngô Thị H – sinh năm 1969 Cùng địa chỉ: thôn C, xã M, huyện Hiệp H, tỉnh Bắc Giang; Ông L và bà Hồng phải có nghĩa vụ liên đới thanh toán trả cho bà Nguyễn ThịN và ông Đồng Văn T số tiền gốc là 292.600.000đ, khoản tiền lãic ủa số tiền phải thi hành án và ti ền án phí DSST là 14.630.000đ. Trong quá trình tổ chức thi hành án thì do ông L và bà Hồng có tài sản sản đang thế chấp tại Nhàng TMCP Á Châu có giá trị lớn hơn nghĩa vụ được đảm bảo và chi phí cưỡng chế thi hành án, Chấp hành viên – Chi cục thi hành án dân s ự huyện Hiệp H đã thực hiện kê biên, x ử lý quyền sử dụng đất và tài s ản gắn liền của hộ ông L và bà Hồng.
 Ngày 04/4/2019 Công tyc ổ phần bán đấu giá tài s ản Miền Bắc đã bán đấu giá giá tài sản thành toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản trên đất cho bà Đặng Thị H – sinh năm 1976 nhưng hi ện nay chưa thực hi ện bàn giao tài s ản cho bà H ải được vì Chấp hành viên đã kê biên thiếu một số tài sản do ông L và bà Hồng không hợp tác, chống đối bằng cách khóa cửa bên trong ngôi nhà. Tài sản bị kê biên thiếu bao gồm:
 -Tầng hầm nằm phía trước tầng 1 của ngôi nhà, có di ện tích 27,8m2 (Trong đó có 25,5m2 di ện tích c ủa tầng hầm này nằm trong hành lang đê); Cầu thang đổ bê tông ngoài hành lang c ủa ngôi nhà và tường bao xây 110cm xây bao quanh đất phía sau ngôi nhà. Kê biên th ẩm định giá thi ếu 2,4m2 c ủa gác xép; di ện tích mái tôn chống nóng c ủa ngôi nhà là 6,4m2; di ện tích văng tầng 1, văng tầng 2 + di ện tích ban công là 14,6m2; khu chăn nuôi diện tích là 11,2m2, xây gách 110cm lợp

## Page 4

Prôximăng đã cũ. Hiện nay GCNQSDĐ của thửa đất hộ ông L, bà Hồng vẫn đang được Nhàng TMCP Á Châu qu ản lý vì Chic ục thi hành án chưa thực hiện được việc phân b ổ số tiền của người mua đãn ộp tại Kho bác nhà nước choN hàng vì chưa thực hiện bàn giao cho người mua được bởi lý do trên Kiểm sát viên Viện kiểm sát nhân dân huyện Hiệp H phát biểu ý kiến về việc tuân thủ pháp luật trong suốt quá trình gi ải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, thư ký phiên tòa đã thực hiện đúng quy định của pháp luật.
 Việc chấp hành pháp lu ật của những người tham giat ố tụng kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét x ử nghị án: Nguyên đơn là bà H; Bị đơn là bà H ồng, ông L, một số người có quy ền lợi và nghĩa vụ liên quan không chấp hành đúng quy định của pháp luật chị H, anh T và Chi cục thi hành án dân sự Hiệp H có ý thức chấp hành đúng quy định pháp luật.
Về ý kiến giải quyết vụ án:
Áp dụng các Điều 117, 118, 122 của Bộ luật dân sự năm 2015; Điều 26; 35, Điều 227; Điều 228; Điều 271; Điều 273 của Bộ luật tố tụng dân sự;
Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về mức thi miễn, giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí tòa án, Xử: Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Thúy H;
Về án phí: Bà H phải chịu án phí dân sự sơ thẩm.
Đề nghị tuyên quyền kháng cáo cho đương sự.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án và được thẩm tra, tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử xét thấy:
[1] Về thủ tục tố tụng: căn cứ và nội dung đơn khởi kiện và tài liệu do các bên xuất trình xác định: Vụ án tranh chấp giữa chị Nguyễn Thị Thúy H và vợ chồng chị Ngô Thị H, anh Nguy ễn Đức L được xác định là tranh chấp yêu cầu xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chị Ngô Thị H và anh Nguyễn Đức L hộ khẩu thường trút ại thôn C, xã M, huyện Hiệp H tỉnh Bắc Giang nên v ụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Hiệp H là có căn cứ.
Về sự có mặt của các đương sự: Bị đơn là chi Hồng, anh L và người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quanH đã được Tòa án tri ệu tập hợp lệ đến lần thứ 3 nhưng vẫn vắng mặt; người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là chị H, anh T vắng mặt nhưng đã có đơn xin xét xử vắng mặt. Vì vậy, Hội đồng xét xử áp dụng quy định tại Điều 227 – Bộ luật tố tụng dân sự để tiếp tục xét xử vụ án là có căn cứ.
 [2.] Về nội dung vụ án: Theo như nội dung được thỏa thuận tại giấy đặt cọc ngày 20/5/2015 giữa vợ chồng H và anh L có thỏa thuận vợ chồng H, anh L thì chị H có mua căn nhà có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BY852896, thửa đất số 340, tờ bản đồ số 56, địa chỉ thửa đất thôn C, xã M, huyện Hiệp H, tỉnh Bắc Giang. Tại nội dung được viết tại mục bên nhận tiền như sau: “Vợ chồng tôi đồng

## Page 5

ý bán căn nhà cho chị Nguyễn Thị Thúy H . Vợ chồng tôi đãnh ận đủ số tiền đặt cọc trên và ti ến hành bàn giao và sang tên căn nhà đúng thời gian đã thỏa thuận”.
Theo như nội dung thỏa thuận của hai bên thì đ ối tượng chuyển nhượng mà chị H đặt cọc cho vợ chồng H là căn nhà của gia đình H. Tuy nhiên, trong đơn khởi kiện và tại phiên tòa chị H đề nghị Tòa án buộc vợ chồng H phải thực hiện việc làm thủ tục chuyển nhượng thửa đất và tài sản gắn liền trên đất đối với thửa đất số 340, tờ bản đồ số 56 tại thôn C, xã M, huyện Hiệp H, tỉnh Bắc Giang. Đã đư ợc UBND huyện Hiệp H cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BY852896 mang tên ông L và bà Hồng là không đúng như nội dung đư ợc hai bên thỏa thuận giao kết tại Giấy đặt cọc ngày 20/12/2015. Hơn nữa cũng tại thời điểm hai bên đặt cọc thì căn nhà là tài sản gắn liền trên thửa đất số 340, tờ bản đồ số 56 đang được thế chấp tại Nhàng Á Châu AC B và đến nay vẫn chưa được giải chấp vì chưa thực hiện xong nghĩa vụ vớiN hàng.
 Hơn nữa, do vợ chồng H có nghĩa vụ phải thi hành bán án đã có hiệu L pháp luật của Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Giang nên Chic ục thi hành án dân s ự huyện Hiệp H đã thực hi ện theo quy định c ủa pháp lu ật. Ngày 04/4/2019, Công tyc ổ phần bán đấu giá tài s ản Miền Bắc đã bán tài sản trên cho ngư ời trúng đấu giá là chị Đặng Thị H.
 Như vậy, tại thời điểm chị H và vợ chồng H thỏa thuận đặt cọc với mục đích mua căn nhà là tài sản đang được thế chấp tại N hàng Á Châu ACB là không đúng về nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản. Hơn nữa, trong quá trình Tòa án giải quyết vụ án Tòa án có yêu cầu chị H giao nộp bản gốc là Giấy đặt cọc được xác lập giữa chị H và vợ chồng H thì chị H không đồng ý mà chị đề nghị Tòa án thực hiện việc đối chiếu với bản chính của chị mà thôi.
 Từ những phân tích nêu trên HĐXX xét thấy đối tượng thỏa thuận mua bán của chị H và vợ chồng H là căn nhà thuộc thửa đất số 340, tờ bản đồ số 56 mà vợ chồng H đang thế chấp tại Nhàng Á Châu ACB chứ không phải quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất của thửa đất số 340, tờ bản đồ số 56 như đơn khởi kiện và yêuc ầu của chị H tại phiên tòa. Vi ệc chị Hyêu cầu Tòa án buộc vợ chồng H phải thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài s ản gắn liền trên đất của thửa đất là không đúng với nội dung thỏa thuận của hợp đồng đặt cọc. Hơn nữa, chứng cứ của vụ án mà chị H giao nộp cho Tòa án là bản phôtô trong khi Tòa án không cóch ức năng đ ối chiếu giữa bản phô tô và b ản gốc viết tayc ủa chị H cung cấp khi không có công ch ứng, chứng thực của Cơ quan có th ẩm quyền nên không cóch ứng cứ theo quy định của pháp lu ật để giải quyết yêuc ầu của chị H được. Phía bị đơn là vợ chồng H cũng không lên Tòa án làm việc và không có văn bản trình bày nên Tòa án không thế giải quyết yêu cầu của chị H buộc vợ chồng H phải xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chho chị H được.
 Với việc vợ chồng H thực hiện thỏa thuận đặt cọc để chuyển nhượng căn nhà của vợ chồng cho chị H trong khi tài s ản trên đang đư ợc thế chấp tại Nhàng không là vi phạm điều kiện chủ sử dụng không có quyền chuyển nhượng. Hơn nữa,

## Page 6

đối tượng chuyển nhượng là tài sản gắn liền – Là căn nhà trên thửa đất chứ không phải thửa đất nữa thì việc chuyển nhượng như vậy là không thể thực hiện được nên không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của chị H về việc buộc vợ chồng H, anh L phải thực hiện làm thủ tục chuyển nhượng cho chị H quyền sử dụng đất và tài s ản gắn liền trên đất của thửa đất số 340, tờ bản đồ số 56 là có căn cứ. Trong yêu cầu khởi kiện của mình chị H chỉ để nghị HĐXX buộc vợ chồng H phải xác lập hợp đồng chuyển nhượng choch ị chứ không yêuc ầu Tòa án bu ộc vợ chồng H phải trả lại tiền đặt cọc và chị cũng không yêuc ầu phạt cọc. Vì vậy, HĐXX không có căn c ứ để xem xét và chị H có toàn quyền khởi kiện vợ chồng H về hợp đồng đặt cọc bằng một vụ kiện khác.
 [3] Về án phí: do yêu cầu của chị H không được chấp nhận nên bà H phải chịu án phí theo quy định của pháp luật; Vợ chồng H và anh L không phải chịu án phí DSST.
Các đương sự có quyền kháng cáo theo quy định pháp luật.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:

Áp dụng các Điều: 117, 118, 122 của Bộ luật Dân sự; Điều 26; Điều 35; Điều 39; Điều 227; Điều 228; Điều 271; Điều 273; của Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 26 Nghị quyết s ố 326/NQ - UBTVQH14 ngày 30/12/2016 c ủa U ỷ ban thư ờng v ụ Quốc hội về án phí, lệ phí Tòa án.
Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của chị Nguyễn Thị Thúy H;
Chị Nguyễn Thị Thúy H phải chịu án phí dân s ự sơ thẩm là 300.000 đồng nhưng được trừ vào số tiền 300.000đồng theo biên lai thu ti ền tạm ứng án phí s ố 0007849 ngày 15/02/2022 của chi Cục Thi hành án dân sự huyện Hiệp H.
 Trường hợp Bản án, quy ết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Lu ật Thi hành án dân s ự thì người được thi hành án dân s ự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành theo các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Lu ật thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.
 Báo cho các đương sự có mặt biết có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án, đương sự vắng mặt biết có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được tống đạt bản án hoặc niêm yết bản án.

Nơi nhận:
-TAND T. Bắc Giang;
-VKSND H. Hiệp H;
-Chi cục THADS H. Hiệp H;
-Đương sự;
-Lưu hồ sơ.
T.M HỘI ĐỒNG XÉT XỬ Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa

## Page 7

Hoàng Thị Hương Lan