Bản án số: 169/2022/DS-ST
Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Số: 169
Ngày: 29/12/2022
Tòa án xét xử: TAND TP. Tây Ninh, tỉnh Tây Ninh
Cấp xét xử: Sơ thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thông tin vụ việc: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

## Page 1

1 TÒA ÁN NHÂN DÂN CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TH NH HỐ TÂY NINH Độc lập – Tự do – Hạnh phúc TỈNH TÂY NINH

Bản án số: 169/2022/DS-ST Ngày: 29-12-2022 V/v “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TH NH HỐ TÂY NINH – TỈNH TÂY NINH

 - Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:
 Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Trần Thị Linh Phi Các Hội thẩm nhân dân: Bà Đào Thị Duyên Bà Huỳnh Thị Kim Oanh
 - Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Thủy, Th Tòa án nhân dân thành phố Tây Ninh, tỉnh Tây Ninh.
 - Đại diện Viện kiểm sát nhân dân th nh ph Tây Ninh, tỉnh Tây Ninh tham gia phiên tòa: Bà Nguyễn Ngọc Nhiên, Kiểm sát viên.
Trong ngày 29 tháng 12 năm 2022, tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Tây Ninh, tỉnh Tây Ninh xét xử sơ thẩm công hai vụ án thụ l số: 165/2022/TLST-DS ngày 13 tháng 6 năm 2022 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” theo Quyết định đ a vụ án ra xét xử số: 253/2022/QĐST- DS ngày 13 tháng 12 năm 2022 giữa các đơng sự:
1. Nguyên đơn: Anh Nguyễn Đặng Hoài P, sinh năm 1992. Vắng mặt.
Địa chỉ: Số 181 TTT, hu phố LT, phờng LTT, thị xã HT, tỉnh Tây Ninh.
Ngời đại diện theo ủy quyền: Anh Nguyễn Hữu T, sinh năm 1996; địa chỉ:
ấp 2, Tân HT, TP, tỉnh Tiền Giang. (Hợp đồng ủy quyền ngày 14-6-2022). Có mặt.
2. Bị đơn: Bà Nguyễn Thị P, sinh năm 1968; địa chỉ: hu phố NP, phờng NT, thành phố TN, tỉnh Tây Ninh. Vắng mặt.
Ngời đại diện theo ủy quyền: Bà Mai Thị Kim H, sinh năm 1960; địa chỉ:
 hu phố A, phờng B, thành phố TN, tỉnh Tây Ninh. (Hợp đồng ủy quyền ngày 26-5-2022). Có mặt.

NỘI DUNG VỤ ÁN:
- Trong đơn khởi kiện ngày 20 tháng 5 năm 2022, quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa nguyên đơn anh Nguyễn Đặng HoàiP và người đại diện theo ủy quyền anh Nguyễn HữuT trình bày:
Ngày 26-4-2022 anh Nguyễn Đặng HoàiP và bà Nguyễn ThịP thỏa thuận ký “Hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhợng quyền sử dụng đất (nhà) và tài sản gắn liền với đất (nhà)” để đảm bảo cho việc thực hiện chuyển nhợng phần đất diện

## Page 2

2 tích ngang 7m dài 72m, trong đó 100 m2 thổc thuộc 1 phần thửa 80, tờ bản đồ số 72 đất tại ấp Hội Thạnh, xã Tân Hội, huyện Tân Châu, tỉnh Tây Ninh. Giá trị chuyển nhợng 462.000.000 đồng, anh P đặt cọc 277.000.000 đồng, còn lại 185.000.000 đồng thỏa thuận 03 ngày từ ngày 26-4-2022 đến ngày 29-4-2022 khi hai bên hợp đồng công chứng anh P thanh toán cho bà P. Nghĩa vụ thanh toán của anh P và việc hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất đợc thực hiện cùng lúc.
Khi đặt cọc đất và có tìm hiểu thông tin bàP có đặt cọc mua đất chủ sử dụng đất cũ và bàP cha đứng tên giấy CNQSDĐ. Theo ảnh chụp anh P chụp lại hợp đồng hi đặt cọc với bàP thì ngày 21 -3-2022 bàP nhận chuyển nhợng đất của bà Đặng Thị Bạch Tuyết thửa đất trên giá 385.000.000 đồng, bàP đã cọc cho bà Tuyết 100.000.000 đồng và còn lại 285.000.000 đồng đến ngày 21-4-2022 bàP giao cho bà Tuyết để hoàn tất hợp đồng. Nh vậy, đến ngày 26-4-2022 bàP đã hoàn tất hợp đồng với bà Tuyết.
Đến ngày 29-4-2022 bàP né tránh hông thực hiện chuyển nh ợng, lý do vì sao bàP né tránh anh P hông rõ. Theo thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc thì nếu bên bán hông cung cấp đợc giấy tờ liên quan thửa đất hoặc đổi hông bán thì phải đền cọc gấp 2 lần là 554.000.000 đồng.
Anh P hởi iện yêu cầu Hủy hợp đồng đặt cọc ngày 26-4-2022 và yêu cầu bà Nguyễn ThịP trả 831.000.000 (Tám trăm bam ơi mốt triệu) đồng. Trong đó:
227.000.000 đồng tiền cọc và 554.000.000 đồng tiền phạt cọc.
- Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa bà Mai Thị Kim H – người đại diện theo ủy quyền của bị đơn Nguyễn ThịP trình bày:
Bà Nguyễn ThịP và anh Nguyễn Đặng HoàiP hông quen biết. Ngày 21-3- 2022 bàP hợp đặt cọc với bà Đặng Thị Bạch T để nhận chuyển nhợng phần đất ngang 7m x dài 72m đất tại ấp Hội Thạnh, xã Tân Hội, huyện Tân Châu, tỉnh Tây Ninh giá 385.000.000 đồng; giấy CNQSDĐ gởi qua zalo đứng tên Bùi Thị Hg, bà H chuyển nhợng cho bà Tt nh ng bàT cha đợc cấp giấy CNQSDĐ. BàP đã đặt cọc 100.000.000 đồng cho bà Tuyết, còn lại 285.000.000 đồng hi nào hợp đồng chuyển nhợng thì bàP thanh toán.
Ngày 23-4-2022 bàP có đ a thêm 100.000.000 đồng tiên cọc cho bà Tuyết.
BàP có yêu cầu chuyển nhợng nh ng bà Tuyết đang nằm bệnh viện trì hoãn việc chuyển nh ợng.
Ngày 26-4-2022 anh Nguyễn Đặng HoàiP thỏa thuận giá chuyển nhợng phần đất trên 462.000.000 đồng, anh HoàiP đ a cho bàP 277.000.000 đồng tiền cọc. Hợp đồng đặt cọc anh P ghi và anh P có thông tin thổc do phía anh P tự thu thập, hẹn 03 ngày đ a 185.000.000 đồng còn lại để công chứng, bàP xác nhận có hợp đồng đặt cọc và nội dung thỏa thuận nh hợp đồng đã mà nguyên đơn giao nộp.
BàP hi hợp đồng đặt cọc có nói rõ với anh HoàiP là bà muat ừ bà Tuyết, cha sang tên, cha có giấy CNQSDĐ nh nganh P đồng nhận chuyển nh ợng.

## Page 3

3 Hiện nay, việc chuyển nhợng giữa bàP và bà Tuyết hông thực hiện đợc nên hợp đồng giữa bàP và anh HoàiP hông thực hiện đ ợc. BàP đang hởi iện bà Tuyết tại Tòa án nhân dân huyện Tân Châu, tỉnh Tây Ninh và vụ án đang đợc thụ l giải quyết.
BàP đồng hủy hợp đồng đặt cọc và đồng trả 277.000.000 đồng tiền cọc, hông đồng phạt cọc.
-Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Tây Ninh , tỉnh Tây Ninh:
+ Về tố tụng: Thẩm phán thụ l vụ án, thu thập chứng cứ, chuẩn bị xét xử và quyết định đ a vụ án ra xét xử đều bảo đảm đúng quy định về thời hạn, nội dung, thẩm quyền của Bộ luật Tố tụng dân sự; Hội đồng xét xử, Th phiên tòa thực hiện đúng trình tự, thủ tục đối với phiên tòa dân sự. Những ngời tham gia tố tụng đều thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình, chấp hành tốt Nội qui phiên tòa.
+ Về nội dung: Căn cứ Điều 122, 131, 328 Bộ luật dân sự năm 2015; Điều 188 Luật đất đai; Nghị quyết 326 của UBTVQH về án phí, lệ phí Tòa án: Chấp nhận một phần yêu cầu hởi iện của anh Nguyễn Đặng Hoài P. Tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 26-4-2022 giữa bà Nguyễn ThịP và anh Nguyễn Đặng HoàiP vô hiệu. Bà Nguyễn ThịP có nghĩa vụ trả lại anh P số tiền cọc đã nhận là 277.000.000 đồng. Không chấp nhận yêu cầu của anh P, yêu cầu phạt cọc bà Nguyễn ThịP số tiền 554.000.000 đồng.Về án phí: Giải quyết theo quy định.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
 Căn cứ vào các chứng cứ , tài liệu có trong hồ sơ vụ án được xem xét tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả trông tụng tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát xét thấy:
 [1] Về tố tụng: Anh Nguyễn Đặng HoàiP khởi iện bà Nguyễn ThịP yêu cầu giải quyết “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”, theo quy định tại Khoản 3 Điều 26, Điều 35 và Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân thành phố Tây Ninh, tỉnh Tây Ninh.
 [2] Nội dung tranh chấp:
Anh P hởi iện yêu cầu Hủy hợp đồng đặt cọc ngày 26-4-2022 và yêu cầu bà Nguyễn ThịP trả 831.000.000 (Tám trăm bam ơi mốt triệu) đồng. Trong đó:
227.000.000 đồng tiền cọc và 554.000.000 đồng tiền phạt cọc.
BàP đồng hủy hợp đồng đặt cọc và đồng trả 277.000.000 đồng tiền cọc, hông đồng phạt cọc.
Xét yêu cầu khởi kiện của anh Nguyễn Đặng HoàiP thấy rằng:
Hợp đồng đặt cọc ngày 26-4-2022 đợc ết giữa anh Nguyễn Đặng Hoài P và bà Nguyễn ThịP thấy rằng: Thời điểm tiến hành đặt cọc cho việc giao ết, thực hiện chuyển nhợng quyền sử dụng đất thì các bên đơng sự chỉ ghi nội dung chuyển nhợng thửa 80 (một phần), tờ bản đồ số 72, ngang 7m dài 27m, thổc 100m2 nh ng hông ghi cụ thể diện tích quyền sử dụng đất chuyển nhợng là bao nhiêu, đất do ai đứng tên chủ sử dụng, một phần của thửa đất nào. Anh HoàiP và bàP đều biết hi đặt cọc bàP cha đứng tên chủ sử dụng đất. Căn cứ điều 188 Luật đất đai thì bàP cha đủ điều iện chuyển nhợng quyền sử dụng đất. Nh

## Page 4

4 vậy, vào thời điểm đặt cọc thì Hợp đồng đặt cọc ngày 26-4-2022 bị vô hiệu do hông đủ một trong các điều iện có hiệu lực của hợp đồng, giao dịch trái pháp luật theo quy định tại điều 117, 122 Bộ luật dân sự 2015.
Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi phải bồi thờng theo quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự 2015.
Đối chiếu với quy định trên thì bà Nguyễn ThịP phải có trách nhiệm trả lại cho anh Nguyễn Đặng HoàiP 277.000.000 đồng. Về vấn đề lỗi nhận thấy vào thời điểm ết hợp đồng đặt cọc thì quyền sử dụng đất cha đứng tên chủ sử dụng đất bà Nguyễn ThịP và tại thời điểm đặt cọc anh HoàiP đợc biết thông tin trên và bà P có thông báo cho anh HoàiP biết; các bên tham gia giao dịch hông ghi cụ thể diện tích chuyển nhợng là bao nhiêu; giấy CNQSDĐ do ai đứng tên nên các bên có lỗi ngang nhau. Mặt hác, trong vụ án này nguyên đơn chỉ yêu cầu trả cọc 277.000.000 đồng, phạt cọc 554.000.000 đồng mà hông có yêu cầu gì hác nên hông đặt ra xem xét giải quyết hậu quả bồi thờng thiệt hại.
Nh vậy, hợp đồng đặt cọc hông thực hiện đợc là do lỗi của anh P và bàP nên có đủ cơ sở buộc bàP phải trả cho anh P 277.000.000 đồng, hông chấp nhận yêu cầu phạt cọc 554.000.000 đồng.
[3] Đối với đề nghị của đại diện Viện iểm sát nhân dân thành phố Tây Ninh, tỉnh Tây Ninh tại phiên tòa là phù hợp nên Hội đồng xét xử chấp nhận.
[4] Về án phí dân sự sơ thẩm: Điều 2 7 của Nghị quyết số:
326/2016/UBTVQH 14 ngày 30 -12-2016 của Ủy ban thờng vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản l và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án :
Yêu cầu hởi iện của nguyên đơn đợc chấp nhận một phần nên nguyên đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm đối với yêu cầu hông đợc chấp nhận, nguyên đơn phải chịu 26.160.000 đồng án phí. BàP phải chịu 300.000 đồng án phí.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ Điều 117, 122, 131, 328 Bộ luật dân sự; Điều 188 Luật đất đai; Điều 27 của Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban thờng vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản l và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;
Tuyên xử:
1. Chấp nhận một phần yêu cầu hởi iện của anh Nguyễn Đặng HoàiP với bà Nguyễn ThịP về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.
Tuyên bố “Hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhợng quyền sử dụng đất (nhà)
và tài sản gắn liền với đất (nhà)” ngày 26-4-2022 vô hiệu.
Buộc bà Nguyễn ThịP có nghĩa vụ trả cho anh Nguyễn Đặng HoàiP số tiền 277.000.000 ( Hai trăm bảym ơi bảy triệu) đồng tiền đặt cọc.
Kể từ ngày anh Nguyễn Đặng HoàiP có đơn yêu cầu thi hành án, nếu bà Nguyễn ThịP hông chịu trả số tiền nêu trên, thì hàng tháng bàP còn phải trả cho anh P số tiền lãi đối với số tiền chậm trảt ơng ứng với thời gian chậm trả theo quy định tại Điều 357 của Bộ luật Dân sự.

## Page 5

2. Không chấp nhận yêu cầu của anh Nguyễn Đặng HoàiP yêu cầu phạt cọc bà Nguyễn ThịP số tiền 554.000.000 đồng.
3. Về án phí dân sự sơ thẩm:
Anh Nguyễn Đặng HoàiP phải chịu 26.160.000 đồng án phí đợc hấu trừ 18.465.000 đồng đã nộp theo biên lai thu số 0001050 ngày 13-6-2022 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Tây Ninh, tỉnh Tây Ninh. Anh P nộp thêm 7.695.000 (Bảy triệu, sáu trăm chín mơi lăm nghìn) đồng.
Bà Nguyễn ThịP phải chịu 300.000 (Ba trăm nghìn) đồng án phí dân sự sơ thẩm.
4. Các đơng sự có quyền làm đơn háng cáo trong thời hạn 15 ể từ ngày tuyên án. Đơng sự vắng mặt đợc quyền háng cáo trong thời hạn 15 ngày từ ngày nhận đợc bản án hoặc bản án đợc niêm yết hợp lệ.
5. Trờng hợp quyết định đợc thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thìng ời đợc thi hành án dân sự, ngời phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bịc ỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án đợc thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.
Nôi nhaän: T.M HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM -Phòng nghiệp vụTAND t.Tây Ninh; THẨM HÁN - CHỦ TỌA HIÊN TÒA -VKSND Tp.TN;
- Chi CTHADS Tp.TN;
-Các đơng sự;
-L u hồ sơ;
-L u tập án.


 Trần Thị Linh hi

## Page 6

6