Bản án số: 148/2022/DS-PT
dat coc
Số: 148/2022/DS-PT
Ngày: 29/11/2022
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Lâm Đồng
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp đất đai
Thông tin vụ việc: dat cọc giua khu va mây

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH LÂM ĐỒNG

Bản án số: 148/2022/DS-PT Ngày: 29-11-2022 V/v: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc.
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH LÂM ĐỒNG
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
 Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Nguyễn Thành Tâm Các Thẩm phán: Ông Đặng Ngọc Bình Ông Nguyễn Văn Thanh
 - Thư ký phiên tòa : Bà Trần Thị Nghị - Thư ký Tòa án , Tòa án nhân dân tỉnh Lâm Đồng.
- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Lâm Đồng tham gia phiên tòa :
Ông Trần Minh Công - Kiểm sát viên.
Ngày 29 tháng 11 năm 2022, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Lâm Đồng xét xử phúc thẩm công khai v ụ án thụ lý số: 164/2022/TLPT-DS ngày 14 tháng 10 năm 2022 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.
Do Bản án dân sự sơ thẩm số 17/2022/DS-ST ngày 24/6/2022 của Tòa án nhân dân thành phố Bảo Lộc bị kháng cáo.
Theo Quy ết định đưa v ụ án ra xét x ử phúc thẩm s ố: 316/2022/QĐ-PT ngày 07 tháng 11 năm 2022 giữa các đương sự:
 1. Nguyên đơn: ông Nguyễn Ngọc K, sinh năm 1964 và bà Ngô Thị M, sinh năm 1965; cùng trút ại: số nhà 1419 Qu ốc lộ 20, thôn 3, xã Đ, thành phố Bảo Lộc. Có mặt.
2. Bị đơn: ông Ngô Thái M, sinh năm 1968 và bà Nguyễn Thị D, sinh năm 1968; cùng trú tại: xóm 4, thôn 2, xã Đ, thành phố Bảo Lộc. Có mặt.
3. Người kháng cáo: Bị đơn bà Nguyễn Thị D và đại diện theo ủy quyền của ông M là ông Dương Minh N.

## Page 2

NỘI DUNG VỤ ÁN:
Theo đơn khởi ki ện và các lời khai trong quá trình gi ải quy ết vụ án nguyên đơn ông Nguyễn Ngọc K, bà Ngô ThịM trình bày:
Ngày 09/04/2021, ông bà thỏa thuận đặt cọc chuyển nhượng diện tích đất 279m2 thuộc thửa 1015 tờ bản đồ số 44, xã Đ, thành phố Bảo Lộc đã được cấp giấych ứng nhận quy ền s ử dụng đất BM 7 36807 cho ông Ngô TháiM , bà Nguyễn Thị D. Giá thỏa thuận chuyển nhượng là 2.100.000.000đ, ông bà đặt cọc trước số tiền 600.000.000đ vào ngày 09/04/2021, thỏa thuận 11/05/2021 thì hai bên ra văn phòng công chứng làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Bên ông M , bà D chịu trách nhi ệm đi làm gi ấyt ờ đăng ký chuy ển như ợng, trường hợp bên ông M, bà D vi phạm không bán ho ặc đất có tranh ch ấp, dính quy hoạch thì phải bồi thường gấp 02 lần tiền cọc; bên ông bà không mua thì b ị mất số tiền cọc. Trước khi đặt cọc thì ông bà có tìm hi ểu và được biết khu vực đất của ông M, bà D nằm trong khu quy ho ạch Trung tâm Ủy ban nhân dân xã Đ. Tuy nhiên thời điểm đặt cọc ông M, bà D cam kết diện tích đất 279m2 thuộc thửa 1015 t ờ bản đồ số 44, xã Đ không nằm trong quy ho ạch đất nêu trên . Do đó, ông bà vẫn đặt cọc số tiền 600.000.000đ. Ngày 11/05/2021 trước khi hai bên ra công chứng hợp đồng chuyển như ợng quyền s ử dụng đất ông bà phát hi ện giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã hết trang tư không thể công chứng ngay được.Trong thời gian chờ ông M đi cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ông bà phát hi ện diện tích đất trên nằm trong khu quy ho ạch Trung tâm Ủy ban nhân dân xã Đ do đó không đồng ý mua đất và yêu cầu ông M, bà D trả lại cho ông bà số tiền cọc là 600.000.000đ nhưng ông M nhiều lần từ chối. Nay ông bà yêu cầu Tòa án giải quyết hủy hợp đồng đặt cọc ngày 09/04/2021 giữa ông bà và ông M, bà D và buộc ông Ngô TháiM , bà Nguyễn Thị D trả số tiền cọc là 600.000.000đ. Đối với yêuc ầu ông M, bà D trả số tiền phạt cọc 600.000.000đ thì ngày 26/05/2022 ông K, bàM rút không yêu cầu nữa.
Bị đơn ông Ngô Thái M, bà Nguyễn Thị D trình bày: Ông bà có thỏa thuận chuyển nhượng cho ông Nguyễn Ngọc K, bà Ngô ThịM diện tích thu ộc thửa 1015 tờ bản đồ 44, xã Đ, thành phố phố Bảo Lộc, diện tích chuy ển nhượng là 279m2 đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BM 736807 đứng tên Ngô Thái M, Nguyễn Thị D. Tại ngày đặt cọc 09/04/2021 hai bên thỏa thuận giá chuyển nhượng là 2.100.000.000đ; ông K, bàM đặt cọc trước cho ông bà số tiền 600.000.000đ, tới ngày 29/04/2021 hai bên ra công chứng thì ông K, bàM tiếp tục thanh toán số tiền 1.000.000.000đ, số còn lại 500.000.000đ sẽ thanh toán sau khi ông K, bàM có giấy chứng nhận quyền s ử dụng đất và s ẽ đi vay ti ền để thanh toán cho ông bà. Tại thời điểm ký kết hợp đồng ông bà đã thông báo cho

## Page 3

ông K, bàM biết về việc diện tích đất nêu trên trong khu quy hoạch của xã Đ, và yêu cầu ông K kiểm tra kỹ tuy nhiên ông K vẫn đồng ý mua.
Ngày 28/04/2021, ông bà đã liên hệ với ông Nguyễn Ngọc K, bà Ngô Thị M để chuẩn bị hồ sơ và tiền bạc để đi ra công chứng ngày 29/04/2021 tuy nhiên vì lý do ông K, bàM chưa sắp xếp được nên ông bà yêu cầu ông K, bàM đến nhà để thỏa thuận gia hạn lại thời gian công chứng và số tiền ông K, bàM thiếu lại sau khi công ch ứng. Ngày 30/04/2021 ông K, bàM tới nhà v ợ chồng tôi và viết lại giấy cọc cũng đề ngày 09/04/2021; nội dung ông K, bàM đặt cọc số tiền 600.000.000đ để mua diện tích đất nêu trên, hẹn tới ngày 11/05/2021 hai bên s ẽ ký kết hợp đồng tại văn phòng công ch ứng; ông K, bàM có trách nhiệm thanh toán cho v ợ chồng tôi s ố tiền 1.490.000.000đ tại ngày công chứng 11/05/2021, số tiền còn lại 10.000.000đ s ẽ thanh toán sau khi ông bà giao gi ấy tờ về quyền sử dụng đất cho ông K, bà M. Đến ngày 11/05/2021 ông bà yêu cầu ông K, bàM đi công chứng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng như thỏa thuận ngày 30/04/2021 nhưng ông K, bàM không đi và nêu lý do đất dính quy hoạch.
Nay ông K, bàM yêu cầu ông bà trả số tiền cọc 600.000.000đ thì ông bà không đồng ý.
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 17/2022/DS-ST ngày 24/6/2022 của Tòa án nhân dân thành phố Bảo Lộc, Tuyên xử:
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Ngọc K, bà Ngô Thị M.
Hủy hợp đồng đặt cọc chuy ển như ợng quy ền s ử dụng đất ngày 09/04/2021 giữa ông Nguyễn Ngọc K, bà Ngô ThịM và ông Ngô TháiM , bà Nguyễn Thị D đối với diện tích đất 279m2 thuộc thửa 1015 tờ bản đồ số 44, xã Đ, thành phố Bảo Lộc đã đư ợc cấp gi ấych ứng nhận quy ền s ử dụng đất BM 736807 cho ông Ngô Thái M, bà Nguyễn Thị D.
Buộc ông Ngô TháiM , bà Nguy ễn Thị D phải trả cho bà ông Nguy ễn Ngọc K, bà Ngô ThịM số tiền cọc là 600.000.000đ .
2. Đình chỉ xét xử đối với yêuc ầu đòi s ố tiền phạt cọc là 600.000.000đ của ông Nguyễn Ngọc K, bà Ngô Thị M.
Ngoài ra bản án còn tuyên về án phí và quyền kháng cáo theo quy định.
Ngày 14/7/2022, bị đơn bà Nguyễn Thị D và đại diện theo ủy quyền của ông M là ông Dương Minh N kháng cáo không đồng ý với bản án sơ thẩm.
Tại phiên tòa hôm nay, Bị đơn vẫn giữ nguyên kháng cáo.

## Page 4

Nguyên đơn không đồng ý với kháng cáo của b ị đơn và đ ề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm.
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lâm Đồng phát biểu về việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử và các đương sự tại giai đoạn phúc thẩm. Về nội dung: đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 1 Điều 308 B ộ luật tố tụng dân s ự. Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn bà Nguyễn Thị D, ông Ngô Thái M, giữ nguyên bản án sơ thẩm.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
[1] Về tố tụng:
[1.1] Đơn kháng cáoc ủa bị đơn bà Nguyễn Thị D và đại di ện theo u ỷ quyền của ông M là ông Dương Minh N trong thời hạn luật định nên được chấp nhận kháng cáo theo quy định.
[1.2] Về quan hệ tranh chấp: Xuất phát t ừ việc nguyên đơn ông Nguyễn Ngọc K, bà Ngô ThịM khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc và buộc bị đơn ông Ngô TháiM , bà Nguyễn Thị D hoàn trả lại số tiền đặt cọc 600.000.000đ, còn bị đơn ông Ngô TháiM , bà Nguyễn Thị D không đồng ý nên các bên phát sinh tranh ch ấp.Tòa án cấp sơ thẩm xác định quanh ệ “Tranh chấp hợp đồng đồng đặt cọc” là có căn cứ.
[2] Về nội dung: Xét kháng cáo của bị đơn bà Nguyễn Thị D, ông Ngô Thái Mây thấy rằng:
[2.1] Trong quá trình giải quyết vụ án các bên thừa nhận, ngày 09/04/2021 hai bên thỏa thuận đặt cọc để chuyển nhượng 279m2 thuộc thửa 1015 tờ bản đồ số 44, xã Đ, thành phố Bảo Lộc đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất BM 736807 cho ông Ngô TháiM , bà Nguyễn Thị D. Ông K, bàM đã đặt cọc cho ông M , bà D số tiền 600.000.000đ đ ể đảm bảo cho vi ệc chuyển như ợng.
Theo quy định tại Điều 92 Bộ luật tố tụng dân sự đây là những tình tiết sự kiện được các bên thừa nhận không phải chứng minh.
 [2.2] Hồ sơ vụ án thể hiện: Giữa hai bên lập 02 hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng cùng đề ngày 09/04/2021, 01 hợp đồng do nguyên đơn cung cấp (bút lục số 301) và 01 hợp đồng do b ị đơn cung cấp (bút lục số 92), các bên đều thừa nhận cùng ký vào 02 hợp đồng nêu trên; tuy nhiênh ợp đồng chuyển như ợng quyền sử dụng đất ông M xuất trình các bên đều thừa nhận đây là hợp đồng viết ban đầu, còn bị đơn ông K trình bày đây là bản nháp, sau đó hai bên thỏa thuận lại về thời hạn đi công chứng và việc thanh toán ti ền nên mới lập hợp đồng sau (do ông K xuất trình); bản thân ông M, bà D đã nhất trí thỏa thuận lại về việc đặt cọc nên hợp đồng sau đã thay thế giá trị cho hợp đồng ban đầu. Do đó, Tòa án

## Page 5

cấp sơ thẩm xác định hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 09/04/2021 do nguyên đơn xu ất trình là thỏa thuận của các bên làm căn cứ giải quyết vụ án là phù hợp.
[2.3] Việc ông K, bàM trình bày nội dung thỏa thuận theo hợp đồng đặt cọc ngày 09/04/2021 bị đơn ông M, bà D cam kết diện tích đất nêu trên không có quy ho ạch, tuy nhiên khi nguyên đơn đi ki ểm tra xác định đư ợc đất quy hoạch nên không đồng ý mua; phía b ị đơn cho rằng thỏa thu ận theo gi ấy do nguyên đơn xuất trình là thỏa thuận sau, còn thực tế thỏa thuận ban đầu cũng theo giấy đặt cọc ngày 09/04/2021 (do ông M xuất trình) thì ông không cam kết đất có quy ho ạch, những nội dung trong gi ấy đặt cọc đều theom ẫu so ạn sẵn, giữa hai bên không có thỏa thuận gì và nguyên đơn ban đầu đã bi ết đất có quy hoạch nhưng vẫn đồng ý mua nên không đồng ý trả lại tiền cọc.
[2.4] Xét th ấy, theo văn bản trả lời số 872/CV/CNBLO ngày 28/04/2022 của Chi nhánh văn phòng đăng ký quy ền s ử dụng đất thành phố Bảo Lộc và Công văn s ố 505/UBND-TNMT ngày 24/03/2022 của UBND thành phố Bảo Lộc thì diện tích đất nêu trên có quy hoạch chi tiết xây dựng là Trung tâm xã Đ.
Đồng thời, nguyên đơn trình bày đã bi ết trước đất khu vực của bị đơn có quy hoạch nhưng vì ông M cam kết nên vẫn đồng ý mua, bản thân nguyên đơn có lỗi dù đã có thông tin đất có quy ho ạch, nhưng không đi ki ểm tra, tìm hi ểu thông tin trư ớc khi mua mà vẫn đặt cọc. Phía b ị đơn trình bày không bi ết về cam kết “đất không có quy ho ạch” trong hợp đồng, tuy nhiên b ị đơn không có chứng cứ chứng minh cho lời trình bày của mình và bản thân bị đơn cũng đã ký vào hợp đồng trên, do đó b ị đơn cũng có lỗi trong vi ệc cam kết “đất không có quy hoạch”.
[2.5] Xét v ề lỗi dẫn tới các bên không thực hiện được hợp đồng chuyển nhượng theo hợp đồng đặt cọc ngày 09/04/2021 do các bên thỏa thuận ký kết hợp đồng đặt cọc cam kết đất không bị quy hoạch, trong khi đó các bên bi ết rõ diện tích thỏa thuận chuyển nhượng trên nằm trong quy hoạch chi tiết xây dựng Trung tâm xã Đ nên giao dịch dân s ự trên vô hi ệu; lỗi dẫn tới vi ệc các bên không thực hiện được giao dịch chuyển nhượng theo như hợp đồng đặt cọc ngày 09/04/2021 là của hai bên.
Theo quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự 2015, giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đ ổi, chấm dứt quyền, nghĩa v ụ của các bên t ừ thời điểm giao dịch được xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.Tòa án cấp sơ thẩm hủy hợp đồng đặt cọc ngày 09/04/2021 gi ữa ông K, bàM với ông M, bà D và

## Page 6

buộc ông M, bà D hoàn trả cho ông K, bàM số tiền đã nhận đặt cọc 600.000.000 đồng là có căn cứ.
[3] Đối với việc ông Nguyễn Ngọc K, bà Ngô ThịM rút yêu cầu phạt cọc đối với số tiền 600.000.000đ, Tòa án cấp sơ thẩm đình chỉ đối với yêu cầu trên là có căn cứ.
[4] Từ những phân tích trên , không chấp nhận kháng cáoc ủa bị đơn bà Nguyễn Thị D, ông Nguyễn Thái Mây.
[5] Về án phí: Do kháng cáoc ủa bị đơn không được chấp nhận nên bà D, ông M phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định.
Vì các lẽ trên;
QUYẾT ĐỊNH:
- Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự 2015;
- Căn cứ vào Nghị quyết số 326/2016/NQ-UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của U ỷ ban thư ờng v ụ Quốch ội quy định v ề mức thu, mi ễn, gi ảm, thu, n ộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn bà Nguyễn Thị D ; ông Nguyễn Thái Mây, giữ nguyên bản án sơ thẩm.
Tuyên xử:
1- Chấp nhận yêu cầu khởi kiện yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Ngọc K, bà Ngô Thị M.
Hủy hợp đồng đặt cọc chuy ển như ợng quy ền s ử dụng đất ngày 09/04/2021 giữa ông Nguyễn Ngọc K, bà Ngô ThịM và ông Ngô TháiM , bà Nguyễn Thị D đối với diện tích đất 279m2 thuộc thửa 1015 tờ bản đồ số 44, xã Đ, thành phố Bảo Lộc, tỉnh Lâm Đồng đã đư ợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất BM 736807 cho ông Ngô Thái M, bà Nguyễn Thị D.
Buộc ông Ngô TháiM , bà Nguy ễn Thị D phải trả cho bà ông Nguy ễn Ngọc K, bà Ngô ThịM số tiền cọc là 600.000.000đ (Sáu trăm triệu đồng).
2- Đình chỉ xét xử đối với yêu cầu đòi s ố tiền phạt cọc là 600.000.000đ (Sáu trăm triệu đồng) của ông Nguyễn Ngọc K, bà Ngô Thị M.
3- Về nghĩa vụ thi hành án:
Kể từ ngày Bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đ ối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án

## Page 7

còn phải chịu khoản tiền lãic ủa số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi su ất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.
4- Về án phí:
- Án phí sơ thẩm:
Buộc Ông Ngô TháiM , bà Nguyễn Thị D phải chịu 28.000.000đ án phí dân sự sơ thẩm.
Hoàn trả cho ông K, bàM số tiền tạm ứng án phí đãn ộp là 24.000.000đ theo biên lai thu s ố 0004634 ngày 28/10/2021 của Chic ục Thi hành án dân s ự thành phố Bảo Lộc.
- Án phí phúc thẩm:
Buộc bà Nguyễn Thị D, ông Ngô TháiM mỗi người phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm nhưng được khấu trừ đã tạm nộp theo các biên lai thu số 0005245 ngày 18/8/2022 và số 0005238 ngày 10/8/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Bảo Lộc. Bà D, ông M đã nộp đủ án phí dân sự phúc thẩm.
Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án Dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6,7,7a,7b và 9 Luật thi hành án Dân sự; thời hiệu thi hành án đư ợc thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án Dân sự.
Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án.
THÀNH VIÊN HỘI ĐỒNG XÉT XỬ Đặng Ngọc Bình Nguyễn Văn Thanh THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Nguyễn Thành Tâm

## Page 8

Nơi nhận:
- VKSND tỉnh Lâm Đồng (01);
- TAND thành phố Bảo Lộc (01);
- Chi cục THADS Tp. Bảo Lộc (01);
- Phòng KTNV&THA (01);
- Đương sự (04);
- Lưu, án văn, hồ sơ vụ án (03).
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Nguyễn Thành Tâm

## Page 9

9