Bản án số: 158/2022/DS-PT
Tranh chấp hợp đồng đặt cọc giữa ông Nguyễn Duy P với ông Nguyễn Trí K
Số: 158/2022/DS-PT
Ngày: 15/12/2022
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Lâm Đồng
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thông tin vụ việc: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc giữa ông Nguyễn Duy P với ông Nguyễn Trí K

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH LÂM ĐỒNG CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc Bản án số: 158/2022/DS-PT Ngày: 15 - 12 - 2022 V/v: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc.
NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH LÂM ĐỒNG
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
- Thư ký phiên tòa: Ông Nguyễn Duy Nhàn – Thư ký Tòa án, Tòa án nhân dân tỉnh Lâm Đồng.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lâm Đồng: Bà Đỗ Thị Thúy – Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.
Ngày 15 tháng 12 năm 2022, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Lâm Đồng, xét xử phúc thẩm công khai v ụ án dân sự thụ lý số: 177/2022/TLPT-DS ngày 21/10/2022 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt c ọc”.
Do Bản án dân s ự sơ thẩm số: 09/2022/DS-ST ngày 08/9/2022 của Tòa án nhân dân huyện Đạ Tẻh bị kháng nghị theo Quy ết định kháng nghị phúc thẩm s ố: 13/QĐ -VKS-DS ngày 05/10/2022 của Vi ện trư ởng Vi ện kiểm sát nhân dân tỉnh Lâm Đồng.
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét x ử số: 289/2022/QĐPT-DS ngày 04 tháng 11 năm 2022 và Quyết định hoãn phiên tòa số: 316/2022/QĐ-PT ngày 22/11/2022, giữa các đương sự:
1. Nguyên đơn: anh Nguyễn Duy P, sinh năm: 1996. Cư trú tại: thôn M, xã Đ, huyện Đ, tỉnh Lâm Đồng. (Có mặt)
2. Bị đơn: anh Nguyễn Trí K, sinh năm: 1980. Cư trú tại: thôn N, xã T, huyện Đ, tỉnh Lâm Đồng. (Có mặt)
3. Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:
Ông Chu Viết T, sinh năm: 1952. Cư trú tại: thôn X, xã Đ, huyện Đ, tỉnh Lâm Đồng. (Vắng mặt)
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa:
Các Thẩm phán:
Ông Nguyễn Văn Thanh Ông Dư Thành Trung Bà Lê Thị Vân

## Page 2

4. Người làm chứng: anh Đặng Văn H, sinh năm: 1988. Cư trú tại: tổ dân phố NB, thị trấn Đ, huyện Đ, tỉnh Lâm Đồng. (Vắng mặt)
Do có kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lâm Đồng.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
1. Nguyên đơn anh Nguyễn DuyP trình bày: vào ngày 29/3/2022, anh có đặt cọc để nhận chuyển nhượng của anh K thửa đất số 226 và 116 có diện tích 1.3ha, đất tọa lạc tại xã Đ ạ Pal, huyện Đạ Tẻh với giá trị chuyển nhượng là 2.100.000 đồng. Anh P đã thanh toán cọc 500.000.000 đồng, sau khi hợp đồng đặt cọc được thỏa thuận ký k ết, anh K đã nhận số tiền cọc là 500.000.000 đ ồng. Thời hạn đặt cọc là 60 ngày, nội dung công vi ệc và trách nhi ệm các bên dựa trên nội dung ghi trong “Hợp đồng đặt cọc”.
Quá thời gian 60 ngày nhưng anh K vẫn chưa hoàn tất giấy tờ để làm thủ tục công chứng, nên anh K đã gặp anh P thỏa thuận cho thời gian thêm 10 ngàynh ằm hoàn tất giấy tờ sổ sách để ra công chứng chuyển nhượng thửa đất trên. Anh K đã viết giấy xin gia hạn hợp đồng và được anh P đồng ý. Nhưng đến ngày 08/6/2022 anh K vẫn chưa hoàn tất trách nhiệm của mình để làm giấy tờ chuyển nhượng phần đất trên cho anh P. Anh P có gặp anh Kyêu cầu giải quyết vụ việc này nhưng ông K tìm cách né tránh.
Vì v ậy, anh Pyêuc ầu Tòa án gi ải quy ết buộc anh Nguyễn Trí K có trách nhiệm trả lại cho anh s ố tiền đặt cọc 500.000.000 đồng và s ố tiền pH bồi thường 500.000.000 đồng dựa trênH ợp đồng đặt cọc và giấy biên nhận làm vi ệc gia hạn hợp đồng. Tổng cộng là 1.000.000.000 đồng để đảm bảo quyền lợi cho anh theo quy định của pháp luật.
2. Bị đơn anh Nguyễn Trí K trình bày: do đất đang nắn dòng chảy của suối và tình hình dịch Covid nên chưa hoàn thành được sổ. Anh vẫn chuyển nhượng đất cho anh Nguyễn DuyP như hợp đồng đã ký và đồng ý bớt cho anh P 100.000.000 đồng. Còn yêuc ầu trả lại tiền cọc 500.000.000 đồng và tiền phạt cọc 500.000.000 đồng anh không đồng ý.
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Chu Viết T trình bày: ông có chuyển như ợng cho anh Nguy ễn Trí K các thửa đất 116, 109, 108, 226, 227 và 228, tờ bản đồ số 6, tại thôn Xuân Châu, xã Đ ạ Pal, với giá 2.500.000.000 đ ồng.
Anh K còn nợ ông 1.300.000.000 đồng, hiện nay giữa ông với anh K vẫn chưa làm xong thủ tục tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
4. Người làm chứng anh Đặng VănH trình bày: việc đặt cọc giữa anh P và anh K đúng như hợp đồng đã ký kết đến hẹn anh P nhiều lần gặp anh K để nói chuyện việc hoàn tất thủ tục chuyển nhượng nhưng anh K cố tình né tránh.
Tòa án đã tiến hành hòa giải nhưng không thành.

## Page 3

Tại bản án s ố: 09/2022/DS-ST ngày 08/9/2022, Tòa án nhân dân huy ện Đạ Tẻh đã xử:
Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Nguyễn DuyP đối với anh Nguyễn Trí K.
Buộc anh Nguy ễn Trí K phải trả cho anh Nguy ễn DuyP số tiền 1.000.000.000 đồng (Một t ỷ đồng), trong đó bao g ồm: 500.000.000 đồng ti ền đặt cọc và 500.000.000 đồng bồi thường do anh K không thực hiện đúng hợp đồng đã giao kết.
Ngoài ra , bản án còn tuyên v ề án phí, quyền kháng cáo và trách nhi ệm thi hành của các đương sự.
Theo Quyết định kháng nghị số: 13/QĐ-VKS-DS ngày 05/10/2022 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lâm Đồng, kháng nghị bản án Dân sự sơ thẩm số: 09/2022/DS-ST ngày 08 tháng 9 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện Đạ Tẻh theo thủ tục phúc th ẩm. Đề nghị Tòa án nhân dân tỉnh Lâm Đồng xét x ử phúc thẩm, căn c ứ khoản 2 Đi ều 308 B ộ luật Tố tụng dân s ự sửa bản án sơ thẩm theo hướng: Tuyênh ợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh Nguyễn Trí K với anh Nguyễn DuyP được ký kết ngày 29/3/2022 là vô hi ệu;
Buộc anh K trả cho anh P số tiền đặt cọc 500.000.000 đồng và không pH chịu phạt cọc.
Tại phiên tòa phúc thẩm, Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lâm Đồng giữ nguyên Quyết định kháng nghị số: 13/QĐ-VKS-DS ngày 05/10/2022 của Vi ện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lâm Đồng.
Nguyên đơn anh P không đồng ý với Quyết định kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lâm Đồng và đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm.
Bị đơn anh K đồng ý với Quyết định kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lâm Đồng và đề nghị sửa bản án sơ thẩm.
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lâm Đồng tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến về việc tuân thủ pháp luật của Thẩm phán và Hội đồng xét x ử, việc chấp hành pháp luật của người tham giat ố tụng, cụ thể Thẩm phán đãch ấp hành đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự trong quá trình giải quyết vụ án, tại phiên tòa Hội đồng xét xử và các đương s ự đã thực hiện đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự về phiên tòa dân sự phúc thẩm;
Đề nghị Hội đồng xét x ử chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lâm Đồng. Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự sửa án sơ thẩm theo hướng tuyên bố hợp đồng đặt cọc giữa các đương sự là vô hiệu và buộc anh Khoàn trả cho anh P số tiền đặt cọc là 500.000.000 đ ồng; không chấp nhận yêu cầu phạt cọc của anh P và ghi nhận sự tự nguyện của anh K đồng ý hỗ trợ cho anh P số tiền 45.000.000 đồng.

## Page 4

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
[1] Về quan hệ tranh chấp và thẩm quyền: Tòa án cấp sơ thẩm xác định quan hệ tranh chấp là “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” và vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án là có căn cứ và đúng pháp luật.
[2] Về thủ tục tố tụng: Tại phiên tòa, ngư ời có quy ền lợi nghĩa v ụ liên quan ông Chu Vi ết T và người làm chứng anh Đặng VănH vắng mặt; Căn cứ khoản 3 Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự xét xử vụ án theo thủ tục chung.
[3] Xét kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lâm Đồng thì thấy rằng:
[3.1] Cả nguyên đơn và bị đơn đều thừa nhận vào ngày 29/3/2022 giữa anh K và anh P có thỏa thuận lập 01 hợp đồng đặt cọc để đảm bảo giao kết hợp đồng nhằm mục đích anh P nhận chuyển nhượng của anh K diện tích 1,3ha gồm các thửa đất s ố 226 và 116, t ờ bản đ ồ số 6, xã Đ ạ Pal, huyện Đ ạ Tẻh với s ố tiền 2.100.000.000 đồng. Anh P đã đặt cọc cho anh K số tiền 500.000.000 đồng vào ngày 29/3/2022, số tiền còn lại các bên thỏa thuận sau 60 ngày k ể từ ngày đặt cọc sẽ thanh toán hết. Theo thỏa thuận thì sau khinh ận đủ tiền cọc thì hai bên s ẽ ký hợp đồng chuyển nhượng công chứng theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, trong đó hai bên còn thỏa thuận nội dung: “Nếu bên bán thay đổi sẽ phải bồi thường số tiền cọc 500.000.000 đồng, nếu bên mua không mua thì mất tiền cọc”.
[3.2] Đến ngày 29/5/2022 anh K vẫn chưa làm thủ tục công chứng cho anh P, anh K đã xin gia hạn thêm 10 ngày (t ừ ngày 29/5/2022 đến ngày 08/6/2022) p H hoàn tất thủ tục, nhưng đến ngày 08/6/2022 anh K vẫn không hoàn tất thủ tục cho anh P như đã thỏa thuận. Hơn nữa, phần diện tích đất thửa đất số 226 và 116 vẫn đang do ông Chu Viết T đứng tên chủ sở hữu, quản lý và sử dụng. Anh P cho rằng anh K đã vi phạm thỏa thuận theo hợp đồng đặt cọc nên yêu cầu anh K phải trả lại số tiền đặt cọc là 500.000.000 đồng và số tiền phạt cọc là 500.000.000 đồng nhưng anh K không đồng ý nên hai bên đã xảy ra tranh chấp.
[3.3] Thửa đất 226, 116 t ờ bản đồ số 6 xã Đ ạ Pal, huyện Đạ Tẻh anh K chỉ mới đặt cọc để nhận chuyển nhượng của ông Chu Viết T, do việc làm thủ tục tách sổ chưa thực hiện được nên giữa anh K và ông T vẫn chưa ký kết hợp đồng chuyển nhượng để sang tên cho anh K. Tại thời điểm anh K và anh P thỏa thuận đặt cọc chuyển nhượng thì các thửa đất này vẫn đứng tên ông T. Hai bên thỏa thuận trong thời hạn 60 ngày k ể từ ngày đặt cọc tức là đến ngày 29/5/2022, sau đó gia hạn thêm 10 ngày là đến ngày 08/6/2022 hai bên s ẽ làm thủ tục công ch ứng, chuyển nhượng tại cơ quan Nhà nư ớc có thẩm quyền. Tuy nhiên, đến nay thì vi ệc tách sổ và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng giữa anh K và ông T vẫn chưa thực hiện được.
[3.4] Tại thời điểm các bên tiến hành ký kết hợp đồng đặt cọc thì diện tích đất số 226, 116 chưa hoàn thành thủ tục tách thửa và chưa phải do anh K đứng tên chủ sử dụng nhưng hai bên thỏa thuận về thời hạn thực hiện việc chuyển nhượng quyền

## Page 5

sử dụng đất là thuộc trường hợp hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện vàc ả hai bên đều có l ỗi. Do đó, trong v ụ án này hai bên cùng có lỗi nhưng Tòa án cấp sơ thẩm xử: Buộc anh Nguyễn Trí K phải trả cho anh Nguyễn DuyP số tiền 1.000.000.000 đồng (Một tỷ đồng), trong đó bao gồm: 500.000.000 đồng tiền đặt cọc và 500.000.000 đồng bồi thường do anh K không thực hiện đúng hợp đồng đã giao kết là chưa chính xác.
Tại phiên tòa anh K đồng ý trả cho anh K số tiền đã nhận cọc là 500.000.000 đồng và đồng ý hỗ trợ cho anh P số tiền 45.000.000 đồng, đây là sự tự nguyện của anh K, sự tự nguyện này phù hợp với quy định của pháp luật nên Hội đồng xét xử cần ghi nhận sự tự nguyện này.
[4] Từ những phân tích , nhận định trên cần chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lâm Đ ồng, sửa bản án sơ thẩm theo hướng tuyên hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh Nguyễn Trí K và anh Nguyễn DuyP được ký kết ngày 29/3/2022 là vô hiệu; buộc anh K trả cho anh P số tiền cọc là 500.000.000 đồng và không pH chịu phạt cọc. Ghi nhận sự tự nguyện của anh K đồng ý thanh toán thêm cho anh P số tiền 45.000.000 đồng, tổng cộng là 545.000.000 đồng.
 [5] Về án phí: Do yêu cầu khởi kiện được chấp nhận 1 phần nên nguyên đơn pH chịu án phí dân sự sơ thẩm đối với yêu cầu khởi kiện bồi thường 500.000.000 đồng không được chấp nhận là 24.000.000 đồng.
Bị đơn anh K pH chịu 25.800.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm.
Vì các lẽ trên;
QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự;
Căn c ứ Nghị quyết: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về án phí, lệ phí Tòa án.
Chấp nhận kháng nghị của Viện trư ởng Vi ện ki ểm sát nhân dân tỉnh Lâm Đồng. Sửa bản án dân sự sơ thẩm.
Xử:
1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn anh Nguyễn DuyP về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” với bị đơn ông Nguyễn Trí K.
1.1. Tuyên bố hợp đặt cọc lập ngày 29/3/2022 giữa anh Nguyễn Trí K với anh Nguyễn DuyP là vô hiệu.
1.2. Buộc anh Nguyễn Trí K có nghĩa vụ hoàn trả cho anh Nguyễn DuyP số tiền 500.000.000 đồng (năm trăm triệu đồng).
1.3. Ghi nhận sự tự nguyện của anh Nguyễn Trí K về việc đồng ý thanh toán cho anh Nguyễn DuyP số tiền 45.000.000 đồng.

## Page 6

Tổng cộng anh Nguyễn Trí K pH thanh toán cho anh Nguyễn DuyP số tiền 545.000.000 đồng (năm trăm bốn mươi lăm triệu đồng).
Kể từ ngày Bản án có hiệu lực pháp luật (Đối với các trường hợp Cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, tất các các khoản tiền, hàng tháng bên pH thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 357 Bộ luật dân sự năm 2015.
2. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Nguyễn DuyP về việc yêu cầu phạt cọc 500.000.000 đồng đối với ông Nguyễn Trí K.
3. Về án phí:
Anh Nguyễn DuyP phải chịu 24.000.000 đồng án phí dân s ự sơ thẩm nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí dân s ự đã nộp là 21.000.000 đồng (hai mươi mốt triệu đồng) theo biên lai thu ti ền tạm ứng án phí s ố 0000513 ngày 15/7/2022 của Chic ục Thi hành án dân s ự huyện Đạ Tẻh, tỉnh Lâm Đ ồng. Anh P còn phải nộp tiếp số tiền 3.000.000 đồng.
Anh Nguyễn Trí K phải chịu 25.800.000 đồng (hai mươi lăm triệu tám trăm nghìn đồng) tiền án phí dân sự sơ thẩm.
Trường hợp Bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, ngườip hải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành á n theo các quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.

Nơi nhận:
- VKSND tỉnh Lâm Đồng;
- Phòng KTNV &THA;
- TAND huyện Đạ Tẻh (02);
- VKSND huyện Đạ Tẻh;
- CCTHADS huyện Đạ Tẻh;
- Các đương sự (04);
- Lưu án văn; lưu hồ sơ vụ án.
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Nguyễn Văn Thanh