Bản án số: 05/2023/DS-PT
Nguyễn Thị Bích H
Số: 05/2023/DS-PT
Ngày: 03/01/2023
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Đắk Lắk
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thông tin vụ việc: Khoảng đầu tháng 05/2022, thông qua chị Võ Thị H1, bà Nguyễn Thị Bích H được biết gia đình bà Lê Thị T đang có nhu cầu chuyển nhượng đất và tài sản trên đất tại xã E...

## Page 1

1 TÒA ÁN NHÂN DÂN CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TỈNH ĐẮK LẮK Độc lập - Tự do - Hạnh Phúc Bản án số: 05/2023/DS-PT Ngày: 03-01-2023 V/v: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐẮK LẮK
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Hằng.
Các Thẩm phán: Ông Nguyễn Duy Thuấn và bà Đinh Thị Tuyết
- Thư ký phiên tòa: Bà Lại Thị Minh Hiền - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắ k: Ông Nguyễn Chí Hiếu - Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.
Ngày 03 tháng 01 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk, xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự phúc thẩm thụ lý số 332/2022/TLPT-DS, ngày 22/11/2022 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”. D Bản án dân sự s thẩm số 21/2022/DS-ST ngày 28/9/2022 của Tòa án nhân dân huyện M’Đrăk, tỉnh Đắk Lắk bị kháng cá .
The quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 282/2022/QĐ-PT ngày 29/11/2022 của Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk, giữa các đưng sự:
- Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị Bích H, sinh năm 1980; địa chỉ: Xã K, huyện M, tỉnh Đắk Lắk. (Có mặt)
Đại diện the ủy quyền: Bà Lê Tăng Phưng T1, sinh năm: 1995; địa chỉ: Xã K, huyện M, tỉnh Đắk Lắk. (Có mặt)
- Bị đơn: Bà Lê Thị T, sinh năm 1960; địa chỉ: Xã E, huyện M, tỉnh Đắk Lắk (Có mặt)
Đại diện the ủy quyền: Ông Lê Duy B, sinh năm: 1977; địa chỉ: Thị trấn K, huyện E, tỉnh Đắk Lắk. (Có mặt)
- Người có quyền lợi nghĩa vụ li ên quan: Ông Nguyễn Duy C, sinh năm 1957;
địa chỉ: Xã E, huyện M, tỉnh Đắk Lắk (Có mặt)
- Người làm chứng:
1. Bà Võ Thị H1, sinh năm: 1994; địa chỉ: Xã E, huyện M, tỉnh Đắk Lắk (Vắng mặt)

## Page 2

2. Ông Đinh Văn K, sinh năm 1984; địa chỉ: Xã C, huyện M, tỉnh Đắk Lắk.
(Vắng mặt)
NỘI DUNG VỤ ÁN:
* Đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn là bà Lê Tăng Phương T1 trình bày:
Khoảng đầu tháng 05/2022, thông quach ị Võ Thị H1, bà Nguyễn Thị Bích H được biết gia đình bà Lê ThịT đang có nhu cầu chuyển nhượng đất và tài sản trên đất tại xã E. Bà H đã cùng chị H1 đến gặp gia đình bà T, hai bên thỏa thuận thống nhất với nhau về việc chuyển nhượng diện tích đất 12.295m2, thuộc thửa đất số 198, tờ bản đồ số 31, địa chỉ tại: xã E, huyện M, tỉnh Đắk Lắk, đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) số: M918792 mang tênh ộ bà Lê ThịT và khoảng 06 sào diện tích đất liền kề chưa được cấp GCNQSDĐ.
Sau khi thống nh ất, giá chuy ển nhượng là 1 .935.000.000 đồng. Ngày 07/5/2022 bà H đặt cọc cho bàT 150.000.000 đồng, bàT thay mặt gia đình ký kết hợp đồng và có trách nhi ệm làm hồ s chuyển nhượng, khi thực hiện việc Công chứng hợp đồng bà H sẽ giao tiếp số tiền 1.715.000.000 đồng, số tiền còn lại 70.000.000 đồng, bà H sẽ giao khi nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng.
 Theo hợp đồng hai bên thỏa thuận, trong thời gian 30 ngày k ể từ ngày ký (ngày 07/5 đến ngày 07/6/ 2022) bàT có trách nhiệm làm hồ s để thực hiện việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng. Hai bên cũng thỏa thuận tại Điều 5 Hợp đồng đặt cọc về cam kết chung, nếu bên A (Bên chuy ển nhượng) không thực hiện đúng thỏa thuận về việc chuyển nhượng the đúng thời gian cam kết thì phải bồi thường cho bên B (Bên nhận chuyển nhượng) gấp 02 lần số tiền đặt cọc.
Sau khi giao tiền, d nghĩ đã thỏa thuận bên phía bàT lo liệu hồ s , đã gia tiền cọc và d cũng bận công việc nên bà H cũng không hỏi gì nhiều, nhưng tr ng suốt thời gian này bà H không thấy bàT và gia đình liên hệ gì với bà H. Mãi đến ngày hẹn cuối cùng (ngày 07/6/2022), gia đình bàT mới liên lạc với bà H, thay vì gọi bà H vào ký giấy tờ hoàn tất thủ tục như thỏa thuận, bàT lại gọi xin bà H ở đến tết tại nhà và đất đó. Để tạ điều kiện nên bà H đưa ra 02 phưng án:
- Phưng án 1 là gia đình bàT sẽ ở đến tết nhưng bà H sẽ thanh toán tiền sau.
- Phưng án 2 là bà H sẽ thanh tán the thỏa thuận tr ngHợp đồng đặt cọc khi gia đình bàT hàn tất hồ s công chứng – bà H ch gia đình bàT ở thêm 01 tháng.
Gia đình bàT đã lựa chọn phưng án 02 và có hẹn bà H 03 ngày sau và lại, bà H đồng ý. Đến ngày 10/6/2022 bà H cầm đầy đủ giấy tờ và nhà bàT để cùng với bàT thực hiện công chứng hợp đồng, tuy nhiên bàT đổi ý, yêu cầu bà H chuyển thêm 1.715.000.000 đồng và tài khản thì mới công chứng. Bà H không đồng ý vì bàT vi phạm nội dung hợp đồng, nên đề nghị hàn trả lại tiền cọc nhưng bàT và

## Page 3

3 gia đình nói d bà H không thăm n m đất, không và hỏi han gì và đã quá thời gian nên đã mất cọc.
Nay bà H khởi kiện đề nghị Tòa án nhân dân huyện M’Đrắk giải quyết:
Buộc bà Lê ThịT hàn trả 150.000.000 đồng tiền đặt cọc. Yêu cầu bàT bồi thường ch bà H số tiền 150.000.000 đồng the thỏa thuận về cam kết bồi thường của hợp đồng đặt cọc ngày 07/5/2022 đã ký kết. Tổng số tiền bà Hyêu cầu bàT hàn trả và bồi thường là 300.000.000 đồng (Ba trăm triệu đồng).
* Đại diện theo ủy quyền của bị đơn ông Lê Duy B trình bày:
Vào ngày 07/5/2022, bà Lê ThịT có thỏa thuận việc chuyển nhượng ch bà Nguyễn Thị Bích H 18.000m2 đất và tài sản trên đất, với số tiền 1.925.000.000 đồng.
Ngày 07/5/2022, bà Nguyễn Thị Bích H đặt cọc trước ch bàT số tiền 150.000.000 đồng, số tiền còn lại bên B thanh tán ch bên A là 1.785.000.000 đồng, thời gian đặt cọc, thanh tán tr ng vòng 30 ngày kể từ ngày 07/5/2022 đến ngày 07/6/2022.
Hai bên thỏa thuận sẽ tiến hành việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng trong vòng 30 ngày kể từ ngày đặt cọc nhưng bà H không tiến hành đi công chứng Hợp đồng chuyển nhượng cũng như không gia tiền ch bàT the như hai bên ký kết hợp đồng đặt cọc. Bà H khởi kiện yêu cầu bàT trả số tiền 300.000.000 đồng ba gồm tiền cọc và tiền phạt cọc d bàT đã vi phạm nghĩa vụ hợp đồng. BàT không đồng ý việc khởi kiện của bà H, vì các lý do sau:
Thứ nhất, bà Lê ThịT không vi phạm Hợp đồng đặt cọc ngày 07/5/2022, giữa bàT và bà H.
Thứ hai, bà Lê ThịT vẫn tiếp tục thực hiện Hợp đồng đặt cọc d hai bên gia kết ngày 07/5/2022 và yêu cầu bà H tiếp tục gia tiền và tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng the như Hợp đồng đặt cọc.
Thứ ba, bà H đang là người vi phạm hợp đồng đặt cọc, việc vi phạm Hợp đồng đặt cọc của bà H đã xâm phạm và quyền, lợi ích hợp pháp của bàT (bà T cũng đã đặt cọc tiền mua đất n i khác, hiện giờ đã bị mất tiền đặt cọc). D đó, bàT không đồng ý trả lại số tiền đặt cọc và tiền phạt cọc như yêu cầu khởi kiện của bà H.
* Quá trình tham gia tố tụng người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn DuyC trình bày:
Vào ngày 07/5/2022, bà H có đến nhà tôi để làm hợp đồng đặt cọc và đặt cọc số tiền 150.000.000 đồng để làm hồ s chuyển nhượng 12.295m² đất thuộc thửa số 198, tờ bản đồ 31, địa chỉ tại: Xã E, huyện M và 6 sà ngài bìa đỏ (đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), phần đất này không tranh chấp. Gia đình thống nhất để bàT làm đại diện ký hợp đồng đặt cọc với bà H. Theo hợp đồng hai bên thỏa thuận, trong thời gian 30 ngày kể từ ngày đặt cọc (07/5/2022) bàT có trách nhiệm làm hồ s và hàn tất thủ tục nhưng tr ng khảng thời gian ấy bà H không liên lạc, không có động thái thúc đẩy để gia đình làm giấy tờ.

## Page 4

4 Trước đó, khi liên lạc với bà H qua điện thoại thì gia đình với bà H có thống nhất với điều kiện là bà H gia đủ tiền, cùng gia đình, c n cái ra văn phòng công chứng để làm thủ tục chuyển nhượng và bà H ch gia đình ở thêm 01 tháng sau khi hoàn tất hồ s . Nhưng bà H không thực hiện đúng như thả thuận.
Nay bà H làm đ n ra Tòa yêu cầu gia đình chúng tôi phải bồi thường cho bà H thì tôi có ý kiến như sau: Gia đình tôi không vi phạm thỏa thuận cũng như hợp đồng đặt cọc ngày 07/5/2022 nên tôi và bàT yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng và thanh toán theo giá của hợp đồng đặt cọc ngày 07/5/2022 mà hai bên đã thả thuận.
* Quá trình tham gia tố tụng người làm chứng bà Võ Thị H1 trình bày:
Bà H1 là người giới thiệuch bà H vào nhà bàT để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ngày 7/5/2022 bà H đặt cọc ch bàT 150.000.000 đồng, thời hạn đặt cọc là 30 ngày, gia đình bàT có trách nhiệm chuẩn bị giấy tờ chuyển nhượng.
Sau khi ký x nghợp đồng chuyển nhượng đất tại Ủy ban xã, bà H sẽ chuyển tiếp số tiền 1.715.000.000 đồng ch bà T. Số tiền bà H giữ lại là 70.000.000 đồng bà H sẽ trả đủ khi có bìa mới.
Tr ng thời gian từ ngày 07/5/2022 đến ngày 07/6/2022, gia đình bàT không có liên lạc với bà H1. Khảng đầu tháng 6/2022, bà H1 chủ động gọich chị O là con gái bàT để nhắc nhở về ngày ra công chứng chuyển nhượng. Sau vài ngày bà H1 nghe bà H nói là bàT chưa sạn hồ s công chứng, chưa hàn thành thủ tục công chứng mà yêu cầu bà H đưa tiếp số tiền còn lại. Bà H1 có gọich chị O để hỏi về sự việc nhưng chị O không nghe máy và cũng không gọi lạich bà H1.
* Quá trình tham gia tố tụng người làm chứng ông Đinh Văn K trình bày:
Ngày 07/05/2022 ông K chở bà H vào nhà bàT đặt cọc 150.000.000 đồng và ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ngày 10/6/2022, ông K tiếp tục chở bà H vào nhà bàT thì bàT yêu cầu bà H chuyển thêm 1.715.000.000 đồng và tài khản thì mới chuyển nhượng đất trên ch bà H. Bà H không đồng ý nên xảy ra tranh chấp.
Tại ản án d n ự ơ thẩm ố: 21/2022/DS-ST ngày 28/9/2022 của Tòa án nhân dân huyện M, tỉnh Đắk Lắk, đã quyết định:
Căn cứ khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39;
Điều 147; khoản 1 Điều 227; khoản 1 Điều 228; Điều 266; Điều 271; Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự.
Căn cứ Điều 131, Điều 328 Bộ luật Dân sự; Điều 100, Điều 167, Điều 188 Luật Đất đai.
Căn cứ khoản 2 Điều 26 Nghị Quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
Tuyên xử:

## Page 5

5 [1] Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đ n bà Nguyễn Thị Bích H.
Tuyên bố hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 07/5/2022 giữa bà Nguyễn Thị Bích H và bà Lê ThịT là vô hiệu. Buộc bà Lê ThịT phải trả cho bà Nguyễn Thị Bích H 150.000.000 đồng (Một trăm năm mư i triệu đồng) tiền đặt cọc the hợp đồng đặt cọc ngày 07/5/2022.
Bác một phần yêu cầu tiền phạt vi phạm hợp đồng 150.000.000 đồng mà bà H yêu cầu bàT phải trả.
Kể từ ngày tiếp theo của ngày xét xử sơ thẩm cho đến khi thi hành án xong bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.
Ngài ra, bản án s thẩm còn tuyên về chi phí tố tụng, về án phí, quyền kháng cá , quyền yêu cầu thi hành án ch các đưng sự the quy định pháp luật.
Sau khi xét xử s thẩm, ngày 11/10/2022 nguyên đ n bà Nguyễn Thị Bích H kháng cá tàn bộ bản án.
Ngày 10/10/2022 bị đ n bà Lê ThịT có đ n kháng cá toàn bộ bản án, với nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử bác tàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Bích H và buộc bà Nguyễn Thị Bích H tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc ngày 07/5/2022 và gia tiền ch bàT the như hai bên thỏa thuận.
Ngày 10/10/2022 Viện kiểm sát nhân dân huyện M’Đrắk kháng nghị bản án với nội dung: Đề nghị cấp phúc thẩm xem xét sửa bản án s thẩm the hướng bác đ n khởi kiện của nguyên đ n.
Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đ n vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và yêu cầu kháng cá ; bị đ n vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cá , Viện kiểm sát có bổ sung quyết định kháng nghị.
Tại phiên tòa Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk trình bày ý kiến:
- Về tố tụng: Tr ng quá trình thụ lý giải quyết vụ án, Thẩm phán, Thư ký, các đưng sự đã chấp hành đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.
- Về nội dung:
+ Xét quyết định kháng nghị của Viện trưởng VKSND huyện M'Ðrăk: Bản án dân sự s thẩm số 21/2022/DSST ngày 28/9/2022 cuảT à án nhân dân huyện M’Đrắk có vi phạm như sau: Bản án căn cứ Điều 131 Bộ luật Dân sự tuyên hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 07/5/2022 giữa bà Nguyễn Thị Bích H và bà Lê ThịT là vô hiệu, buộc bàT trảch bà H 150.000.000 đồng tiền đặt cọc vì điều kiện chuyển nhượng của các bên chưa đảm bả quy định tại Điều 188 của Luật Đất đai và d nguyên đ n không tiếp tục thực hiện hợp đồng vì bị đ n

## Page 6

6 vi phạm cam kết là không chính xác, thiếu khách quan, làm ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của bị đ n, bởi lẽ:
Tại Điều 3 của hợp đồng quy định: “Thời hạn đặt cọc - thanh toán, thời hạn đặt cọc là 30 ngày k ể từ ngày 07/5/2022 đến 07/6/2022; bên A nhận đủ tiền cọc sẽ cùng với bên B làm thủ tục công chứng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Khi thủ tục công chứng hoàn tất bên B phải giao đủ tiền cho bên A” . Hai bên cam kết “Quá thời hạn thỏa thuận nêu trên nếu bên B không tiến hành mua thì phải chịu mất số tiền đã cọc. Ngược lại nếu bên A không chuyển nhượng tài sản đặt cọc thì bên A phải bồi thường cho bên B gấp 02 lần số tiền mà bên B đã đặt cọc cho bên A”
Như vậy, có thể thấy hợp đồng đặt cọc nêu trên chỉ quy định về thời hạn đặt cọc chứ không quy định cụ thể về thời hạn hai bên thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. H n nữa, tr nghợp đồng còn nêu rõ tr ng vòng 01 tháng cả hai bên sẽ cùng làm thủ tục công chứng tạic quan Nhà nước có thẩm quyền nhưng tr ng thời hạn đó không ai liên hệ với ai để làm thủ tục công chứng.
Quá trình ký kết hợp đồng hai bên đều đủ năng lực hành vi dân sự, hợp đồng được ký kết hàn tàn tự nguyện. Ngài ra tr nghợp đồng hai bên cũng nêu rõ tr ng tổng số diện tích đất chuyển nhượng thì có 06 sà ngài bìa không tranh chấp, tại phiên tòa nguyên đ n cũng thừa nhận nguyên đ n biết rõ về nguồn gốc của diện tích đất này và đồng ý khi nà phía bị đ n làm x ng Giấy CNQSDĐ thì hai bên sẽ thực hiện việc chuyển nhượng sau. Vì vậy, việc Hội đồng xét xử nhận định hợp đồng vô hiệu là không có căn cứ the Điều 117 Bộ luật Dân sự. Tr ng quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa phía bị đ n vẫn có thiện chí muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng nên nhận thấy bị đ n không có lỗi tr ng quá trình thực hiện hợp đồng.
Qua nghiên cứu hồ s vụ án xét thấy VKSND huyện M’Đrắk kháng nghị chưa đầy đủ nên tại phiên tòa hôm nay đại diện VKSND tỉnh Đắk Lắk căn cứ khản 2 Điều 284 BLTTDS để bổ sung thêm nội dung kháng nghị như sau: Tại Điều 3 của hợp đồng đặt cọc các bên thỏa thuận thời hạn đặt cọc là 30 ngày tr ng khi đó các bên đều biết rõ có khảng 6000m2 đất chưa được cấp Giấy CNQSD đất nên việc thỏa thuận thời hạn như trên là không thể thực hiện được trên thực tế, bởi lẽ: The quy định tại điều 70 Nghị định 43 ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013 thì thời hạn để được cấp Giấy CNQSDĐ tr ng trường hợp này là 45 ngày nên thỏa thuận trên là trái với quy định của pháp luật nên không có hiệu lực. Mặt khác, các bên cũng không quy định cụ thể về thời hạn và bên nà có trách nhiệm làm các thủ tục pháp lý để được cấp giấy chứng nhận QSDĐ đối với diện tích 6000m2. H n nữa diện tích 6000m2 đất này không nằm tr ng diện quy h ạch, không tranh chấp và không không thuộc diện không được cấp Giấy CNQSDĐ nên nội dung hợp đồng không vi phạm điều cấm nên hợp đồng đặt cọc có hiệu lực pháp luật. D hợp đồng đặt cọc không vô hiệu nên bị đ n bàT không có trách nhiệm trả lại tiền đặt cọc. Vì vậy, kháng nghị của Viện trưởng VKSND huyện M’Đắk và kháng cá của bàT là có cở sở chấp nhận.

## Page 7

7 + Đối với kháng cá của nguyên đ n bà H: Như đã phân tích ở trên, d hợp đồng đặt cọc không vô hiệu, bị đ n có thiện chí tiếp tục thực hiện hợp đồng.
Nguyên đ n kháng cá nhưng không cung cấp được tài liệu chứng cứ bị đ n có lỗi tr ng khi thực hiện hợp đồng nên không có căn cứ chấp nhận.
Bởi các lẽ trên, đề nghị Hội đồng xét xử: Căn cứ khản 2 Điều 308; Điều 309;
khản 2 Điều 284 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 - Chấp nhận kháng nghị số 04 ngày 10/10/2022 của Viện trưởng VKSND huyện M’Đrắk và bổ sung kháng nghị tại phiên tòa của Đại diện VKSND tỉnh Đắk Lắk. Chấp nhận kháng cá của bị đ n bà Lê Thị T, không chấp nhận đ n kháng cá của nguyên đ n bà Nguyễn Thị Bích H.
Sửa Bản án dân sự s thẩm số 21/2022/DS-ST ngày 28/9/2022 cuảT à án nhân dân huyện MĐrắk the hướng bác tàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đ n.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Căn cứ và tài liệu, chứng cứ đã được thẩm tra tại phiên t à; căn cứ và kết quả tranh tụng tại phiên t à, trên c sở xem xét đầy đủ, tàn diện các tài liệu, chứng cứ, lời trình bày của các đưng sự và ý kiến của Kiểm sát viên, Hội đồng xét xử nhận định như sau:
[1] Về tố tụng: Đ n kháng cá của nguyên đ n, bị đ n và kháng nghị của Viện kiểm sát làm tr nghạn luật định, nguyên đ n bà H đã nộp tạm ứng án phí phúc thẩm, bị đ n bàT là người ca tuổi thuộc trường hợp được miễn nộp tạm ứng án phí phúc thẩm nên vụ án được giải quyết the trình tự phúc thẩm.
[2] Về nội dung: Xét kháng cá của nguyên đ n bà Nguyễn Thị Bích H, bị đ n bà Lê ThịT và kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân huyện M, kháng nghị bổ sung của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk, thấy rằng:
[2.1] Về hình thức của hợp đồng đặt cọc: Hợp đồng đặt cọc giữa bà Nguyễn Thị Bích H và bà Lê ThịT được viết tay đề ngày 07/5/2022 và không công chứng, chứng thực tạic quan có thẩm quyền. Tuy nhiên, lại hợp đồng này không thuộc trường hợp bắt buộc phải có công chứng, chứng thực. Tại thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc, các bên tham gia ký kết hợp đồng đặt cọc đều đủ năng lực hành vi dân sự, việc gia kết hợp đồng giữa các bên là tự nguyện, không bị ép buộc, không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạ đức xã hội. D đó, hình thức của hợp đồng là phù hợp với quy định tại Điều 117, Điều 119, Điều 328 của Bộ luật Dân sự.
[2.2] Về nội dung của hợp đồng đặt cọc:
Quá trình tố tụng nguyên đ n và bị đ n đều thừa nhận ngày 07/5/2022, hai bên có ký hợp đồng đặt cọc với nội dung: Bà Lê ThịT chuyển nhượng diện tích đất 12.295m2, thửa đất số 198, tờ bản đồ số 31, tại xã E, huyện M, đất đã được cấp GCNQSDĐ mang tên hộ bà Lê ThịT và 6.000m2 diện tích đất liền kề chưa được cấp GCNQSDĐ, với giá chuyển nhượng là 1.935.000.000 đồng, bà H đặt cọc ch bà

## Page 8

8 T 150.000.000 đồng, khi thực hiện công chứng hợp đồng bà H sẽ gia số tiền 1.715.000.000 đồng, số tiền còn lại 70.000.000 đồng bà H sẽ gia khi nhận GCNQSDĐ. Ngài ra, các bên còn gia kết về thời gian thực hiện hợp đồng (thời hạn 01 tháng để thực hiện công chứng, chứng thực).
Nguyên đ n bà H ch rằng bị đ n vi phạm hợp đồng nên yêu cầu bị đ n phải trả lại 150.000.000 đồng tiền đặt cọc, đồng thời phạt lỗi vi phạm hợp đồng 150.000.000 đồng the thỏa thuận. Phía bị đ n đề nghị bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đ n và buộc nguyên đ n phải tiếp tục thực hiện hợp đồng.
Xét kháng cá của nguyên đ n và bị đ n, Hội đồng xét xử xét thấy: Quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa phía bị đ n chấp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất ch nguyên đ n the đúng nội dung hợp đồng đặt cọc mà các bên đã gia kết và ngày 07/5/2022. Tuy nhiên, điều kiện chuyển nhượng của các bên chưa đảm bả the quy định tại Điều 188 của Luật Đất đai (diện tích đất 6.000m2 chưa có GCNQSDĐ), mặt khác nguyên đ n không chấp nhận tiếp tục thực hiện hợp đồng, vì lý d bị đ n vi phạm the cam kết. Như vậy, hợp đồng không thể tiếp tục thực hiện được, nên hợp đồng đặt cọc vô hiệu theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự.
[2.3] Xét yêu cầu của nguyên đ n về việc yêu cầu bị đ n phải trả tiền phạt cọc:
Tại Điều 3 hợp đồng đặt cọc ngày 07/5/2022 mà các bên ký kết đã quy định về thời hạn đặt cọc – thanh toán cụ thể:
“Thời hạn đặt cọc là 30 ngày, kể từ ngày 07/5/2022 đến ngày 07/6/2022.
Bên A nhận đủ tiền cọc sẽ cùng với bên B làm thủ tục công chứng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Khi thủ tục công chứng hoàn tất, bên B sẽ giao đủ số tiền còn lại cho bên A.”
Như vậy, the cam kết thì cả hai bên, tức bên nhận chuyển nhượng (bà H) và bên chuyển nhượng (bà T) cùng có trách nhiệm làm thủ tục công chứng tạic quan có thẩm quyền tr ng thời hạn 01 tháng kể từ ngày 07/5/2022 (ngày đặt cọc). Tuy nhiên, tr ng thời hạn này cả hai bên đều không chủ động, không thiện chí để gặp gỡ và cùng nhau thực hiện các bước tiếp the như thỏa thuận tr nghợp đồng. Như vậy, lỗi không thực hiện được hợp đồng là d cả hai bên. Vì vậy, không có căn cứ chấp nhận yêu cầu phạt hợp đồng của nguyên đ n đối với bị đ n số tiền 150.000.000 đồng, mà chỉ buộc bị đ n phải trả lạich nguyên đ n số tiền đã đặt cọc là 150.000.000 đồng là phù hợp. D đó, không có căn cứ để chấp nhận kháng cá của nguyên đ n và bị đ n.
[2.4] Xét kháng nghị của Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử thấy rằng:
Như đã phân tích ở trên the cam kết thỏa thuận của hai bên là tr ng thời hạn 01 tháng từ ngày 07/5/2022 đến ngày 07/6/2022, cả hai bên, tức bên nhận chuyển nhượng (bà H) và bên chuyển nhượng (bà T) cùng có trách nhiệm làm thủ tục công chứng tạic quan có thẩm quyền. Tuy nhiên, tr ng thời hạn này cả hai bên đều

## Page 9

9 không chủ động, không thiện chí để gặp gỡ và cùng nhau thực hiện các bước tiếp the như thỏa thuận tr nghợp đồng. Như vậy, lỗi không thực hiện được hợp đồng là d cả hai bên.
Mặc khác, điều kiện chuyển nhượng của các bên chưa đảm bả the quy định tại Điều 188 của Luật Đất đai (diện tích đất 6.000m2 chưa được cấp GCNQSDĐ) và nguyên đ n không chấp nhận tiếp tục thực hiện hợp đồng. Vì vậy, hợp đồng đặt cọc vô hiệu và the quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự thì các bênh àn trảch nhau những gì đã nhận nên cấp s thẩm đã chấp nhận một phần đ n khởi kiện của nguyên đ n và buộc bị đ n trảch nguyên đ n số tiền 150.000.000 đồng là phù hợp với quy định của pháp luật. D đó, kháng nghị của Viện kiểm sát đề nghị sửa bản án s thẩm the hướng bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đ n là không có căn cứ.
Từ những phân tích trên HĐXX nhận thấy không có căn cứ chấp nhận kháng cá của nguyên đ n bà Nguyễn Thị Bích H, bị đ n bà Lê Thị T, Quyết định kháng nghị số 04/QĐ-VKS-DS của Viện kiểm sát nhân dân huyện M’Đrắk và kháng nghị bổ sung của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đăk Lắk, cần giữ nguyên Bản án dân sự s thẩm số 21/2022/DS-ST ngày 28/9/2022 của Tòa án nhân dân huyện M’Đrắk, tỉnh Đắk Lắk.
[3] Tại phần quyết định của bản án s thẩm có tuyên “Kể từ ngày tiếp theo của ngày xét xử sơ thẩm cho đến khi thi hành án xong bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015” là chưa chính xác mà cần áp dụng quy định tại điểm b khản 1 Điều 13 Nghị quyết số 01/2019/NQ-HĐTP ngày 11/01/2019 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối ca quy định “ Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành xong bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015”. D đó, cần điều chỉnh bản án để phù hợp với quy định pháp luật nhưng cấp s thẩm cần rút kinh nghiệm.
[4] Về án phí dân sự phúc thẩm: D kháng cá không được chấp nhận nên người kháng cá bà H, bàT phải chịu án phí dân sự phúc thẩm the quy định của pháp luật. Tuy nhiên, bàT là người ca tuổi nên được miễn nộp án phí dân sự phúc thẩm.
[5] Các quyết định khác của bản án s thẩm không có kháng cá , kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cá , kháng nghị.
Vì các lẽ trên;
QUYẾT ĐỊNH:
[1] Căn cứ khản 1 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự;

## Page 10

10 Không chấp nhận kháng cáo của nguyên đ n bà Nguyễn Thị Bích H, bị đ n bà Lê Thị T, không chấp nhận kháng nghị số 04/QĐ-VKS-DS của Viện kiểm sát nhân dân huyện M’Đrắk và kháng nghị bổ sung của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk, giữ nguyên Bản án dân sự s thẩm số 21/2022/DS-ST ngày 28/9/2022 của Tòa án nhân dân huyện M’Đrắk, tỉnh Đắk Lắk.
[2] Căn cứ khản 3 Điều 26; điểm a khản 1 Điều 35; điểm a khản 1 Điều 39;
Điều 147; khản 1 Điều 227; khản 1 Điều 228; Điều 266; Điều 271; Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự;
Căn cứ Điều 131, Điều 328 Bộ luật Dân sự; Điều 100, Điều 167 và Điều 188 Luật Đất đai;
Áp dụng điểm đ khản 1 Điều 12, khản 2 Điều 26 Nghị Quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phíT à án.
Tuyên xử:
[2.1] Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đ n bà Nguyễn Thị Bích H.
Tuyên bố hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 07/5/2022 giữa bà Nguyễn Thị Bích H và bà Lê ThịT là vô hiệu. Buộc bà Lê ThịT phải trả cho bà Nguyễn Thị Bích H 150.000.000 đồng (Một trăm năm mư i triệu đồng), tiền đặt cọc the hợp đồng đặt cọc ngày 07/5/2022.
[2.2] Bác một phần yêu cầu tiền phạt vi phạm hợp đồng 150.000.000 đồng mà bà Hyêu cầu bàT phải trả.
Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành xong bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015 [3] Về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ:
BàT và bà H mỗi người phải chịu 400.000 đồng chi phí xem xét thẩm định tại chỗ. Bà H được khấu trừ 800.000 đồng tạm ứng chi phí xem xét thẩm định tại chỗ đã nộp. Hàn trả lạich bà H 400.000 đồng tiền chi phí xem xét thẩm định tại chỗ sau khi thu được của bà T.
[4] Về án phí:
[4.1] Án phí dân sự s thẩm:
Bị đ n bà Lê ThịT phải chịu 300.000 đồng tiền án phí dân sự s thẩm.
Nguyên đ n bà Nguyễn Thị Bích H phải chịu 300.000 đồng tiền án phí dân sự s thẩm. Được khấu trừ và số tiền đã nộp tạm ứng the biên lai thu tiền số

## Page 11

11 60AA/2021/0009399 ngày 07/07/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện M.
Hoàn trả lạich bà H 7.200.000 đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp.
[4.2] Án phí dân sự phúc thẩm:
Nguyên đ n bà Nguyễn Thị Bích H phải chịu 300.000 đồng tiền án phí dân sự phúc thẩm. Được khấu trừ và số tiền 300.000 đồng đã nộp tạm ứng the biên lai thu tiền số 60AA/2021/0009478 ngày 17/10/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện M, tỉnh Đắk Lắk.
Bà Lê ThịT được miễn nộp án phí dân sự phúc thẩm.
[5] Các quyết định khác của bản án s thẩm không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.
Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.
Nơi nhận: TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM
- TANDCC tại Đà Nẵng; Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa
- VKSND tỉnh Đắk Lắk;
- TAND huyện M’Đrắk;
- Chi cục THADS huyện M;
- Cổng thông tin điện tử TAND; (Đã ký)
- Các đưng sự;
- Lưu hồ s vụ án.
 Nguyễn Thị Hằng