Bản án số: 23/2022/DSST
Khang - Tuân
Số: 23
Ngày: 23/12/2022
Tòa án xét xử: TAND huyện Ân Thi, tỉnh Hưng Yên
Cấp xét xử: Sơ thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà
Thông tin vụ việc: vô hiệu

## Page 1

 TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN ÂN THI TỈNH HƯNG YÊN

Bản án số: 23/2022/DSST Ngày 23 tháng 12 năm 2022 V/v tuyên bố hợp đồng vô hiệu

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc -

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN ÂN THI, TỈNH HƯNG YÊN Với thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm:

 - Thẩm phán chủ tọa phiên tòa: Ông Phạm Bá H
 - Các Hội thẩm nH dân: Ông Trịnh Đình Đ Ông Trần Quang C Thư ký phiên tòa: Ông Dương Mạnh Hùng – Thư ký Tòa án Đại diện Viện kiểm sát nH dân huyện Ân Thi tham gia phiên tòa:
 Bà Nguyễn Thị Hữu– Kiểm sát viên Ngày 23 tháng 12 năm 2022, tại Trụ sở Tòa án, Tòa án nH dân huyện Ân Thi mở phiên tòa sơ thẩm xét x ử công khai v ụ án dân s ự thụ lý s ố 21/2022/TLST-DS ngày 13/10/2022 về việc Tuyên bố giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghi ệp vô hiệu theo Quyết định đưa v ụ án ra xét x ử số 18/2022/QĐST-DS ngày 02/12/2022 giữa các đương sự:
Nguyên đơn: Anh Nguyễn Minh K, sinh năm 1964 (có mặt)
Trú tại: La Chàng, Cẩm Ninh, Ân Thi, Hưng Yên Bị đơn: Anh Đào Văn T, sinh năm 1981(có mặt)
Trú tại: Bình Xá, Cẩm Ninh, Ân Thi, Hưng Yên Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
Bà Đào Thị N, sinh năm 1938 Anh Nguyễn Hữu L, sinh năm 1969 Chị Dương Thị Hiền, sinh năm 1965 Đều trú tại: La Chàng, Cẩm Ninh, Ân Thi, Hưng Yên Chị Phùng Thị D, sinh năm 1983 Trú tại: Bình Xá, Cẩm Ninh, Ân Thi, Hưng Yên Chị Hiền ủy quyền cho anh K. Bà N, anh Lủy quyền cho chị Nguyễn Thị Lý, sinh năm 1971 địa chỉ Thọ Hội, Đặng Lễ, Ân Thi, Hưng Yên. Chị Dủy quyền cho anh T

## Page 2

NHẬN THẤY

Theo đơn khởi kiện ngày 04/10/2022 và lời khai của các đương sự khác trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa thể hiện:
Lời khai của anh K trình bày: Gia đình tôi có tổng số 07 sào ruộng canh tác tại cánh đồng Đông Bạn, trong đó vợ chồng tôi có 03 sào ru ộng, mẹ đẻ tôi là bà Đào ThịN có 02 sào ru ộng, em trai tôi là Nguy ễnH ữu L có 02 sào ru ộng. Vi ệc canh tác di ễn ra bình thường cho đến khi bố tôi là ông Nguyễn Văn Tách chết và vợ chồng em L ly hôn thì mẹ và em tôi đã giao s ố ruộng canh tác của mẹ và em cho vợ chồng tôi cầy cấy và vợ chồng tôi có trách nhiệm trả sản phẩm là thóc cho mẹ và em để lấy thóc ăn, quá trình canh tác vợ chồng tôi luôn làm đúng, đầy đủ trách nhiệm đối với mẹ và em, sau này do mẹ tôi thường xuyên đau ốm và điều kiện kinh tế gia đình cũng rất khó khăn nên ngày 09/4/2021 tôi đã bán cho anh Đào Văn T 07 sào ru ộng với giá 15.000.000 đ ồng/sào, tổng 07 sào là 105.000.000 đồng, anh T xin bớt 3.000.000 đồng nên số tiền thực tế tôi đã nhận từ anh T là 102.000.000 đ ồng, vi ệc bán ru ộng hai bên có vi ết gi ấyt ờ với nhau. Kho ảng tháng 04/2022 mẹ và em tôi bi ết việc tôi bán ru ộng cho anh T, mẹ và em tôi hoàn toàn không đồng ý vì tôi bán ruộng không hỏi ý kiến mà tự ý bán, yêuc ầu tôi phải trả lại ruộng cho mẹ và em, s ự việc đã đư ợc Ủy ban n H dân xãC ẩm Ninh gi ải quyết, hòa gi ảiN không thành. Do giấy chuyển nhượng ruộng không T thủ quy định của pháp L và xâm hại đến lợi ích hợp pháp cuảm ẹ và em nên tôi làm đơn khởi ki ện ra Tòa án đ ề nghị tuyên gi ấy chuyển nhượng đất ruộng ngày 09/4/2021 vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.
Lời khai cuảT trình bày: Ngày 09/4/2021 tại gia đình vợ chồng anh K tôi có mua của vợ chồng anh K tổng số 07 sào ruộng tại cánh đồng Đông Bạn, trong đó vợ chồng anh K có 03 sào, bàN có 02 sào và anh L có 02 sào. Vi ệc mua bán làt ự nguyện và hai bên có viết giấy tờ mua bán, giá ti ền 15.000.000 đồng/sào, tổng 07 sào là 105.000.000 đồng, vợ chồng anh K bớt cho tôi 3.000.000 đồng nên số tiền thực tế tôi trả cho vợ chồng anh K là 102.000.000 đồng, sau khi vi ết gi ấy tôi mang đếng ặp trư ởng thôn đ ể xin xác nhận và không đến ủy ban xã đ ể chứng thực, số tiền ghi trong giấy chuyển nhượng là 70.000.000 đồng nhằm mục đích trốn thuế. Việc mua bán làt ự nguyện và ngay thẳng nên tôi không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh K.
Lời khai của bàN trình bày: BàN và ông Tách đư ợc nhà nước chia ruộng canh tác vào năm 1993, mỗi định xuất được chia 02 sào ruộng, 02 sào ruộng của bàN ở cánh đồng Đông Bạn còn 02 sào ruộng của ông Tách ở cánh đồng La Chàng. Xuất ruộng của bàN đã giao cho vợ chồng anh K cầy cấy và sau khi thu ho ạch vợ chồng anh K trả thóc cho bàN để lấy thóc ăn, việc giao ruộng cho vợ chồng anh K là giao để cầy cấy chứ không phải cho hẳn vợ chồng anh K, khoảng tháng 04/2022 bàN được biết về việc vợ chồng anh K bán 02 sào ruộng của bàN cho anh T mà không được sự đồng ý của bà N, bàN yêu cầu anh K phải lấy lại ruộng trả cho bà N.
Lời trình bày của anh L: Năm 1993 vợ chồng anh L và chị Xưa được Nhà nước chia ruộng canh tác và theo định xuất mỗi người được chia 02 sào ruộng, 02 sào ruộng của anh L ở cánh đồng Đông B ạn, 02 sào ru ộng của chị Xưa ở cánh đồng La Chàng, do không hạnh phúc nên năm 1996 v ợ chồng đã làm thủ tục ly hôn tại Tòa án n H dân huyện Kim Thi, tỉnh Hải Hưng (nay là huy ện Ân Thi, tỉnh Hưng Yên), s ố ruộng của chị Xưa để lại

## Page 3

cho anh L cầy cấy lấy thóc nuôi con và hi ện nay xu ất ruộng của chị Xưa vẫn còn và ở cánh đồng La Chàng, do sức khỏe yếu nên anh L đã giao 02 sào ru ộng của anh cho v ợ chồng anh K cấy và sau thu ho ạch vợ chồng anh K trả một phần thóc cho anh L, khoảng tháng 04/2022 anh L mới biết việc vợ chồng anh K bán 02 sào ru ộng của anh cho anh T, việc bán ruộng không được sự đồng ý của anh L nên anh Lyêu cầu vợ chồng anh K phải trả lại ruộng cho anh.
Lời trình bày của chị Hiền: Vợ chồng anh có 03 sào ruộng ở cánh đồng Đông Bạn và có cày cấy 04 sào ru ộng của mẹ chồng là bàN và em ruột anh K là anh L, mỗi người có 02 sào ruộng, sau khi thu hoạch thì vợ chồng chị Hiền vẫn trả một phần thóc cho bàN và anh L để lấy thóc ăn, do khó khăn kinh t ế và lấy tiền chữa trị cho bàN nên vợ chồng chị Hiền đã bán tổng 07 sào ruộng cho anh Tuấn, mỗi sào giá 15.000.000 đồng, tổng 07 sào là 105.000.000 đồng, vợ chồng chị Hiền bớt cho anh Tu ấn 3.000.000 đồng nên số tiền thực tế nhận là 102.000.000 đồng, việc mua bán có viết giấy tờ. Do việc mua bán ruộng không hỏi ý kiến của bàN và anh L nên chị Hiền nhất trí yêu cầu khởi kiện của anh K.
Lời trình bày của chị Lý – người được bà N, anh Lủy quyền: Chị Lý đề nghị Tòa án tuyên bố giấy chuyển nhượng ruộng ngày 09/4/2021 gi ữa vợ chồng anh K với anh T vô hiệu vì xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của bàN và anh L.
Biên bản xác minh với ủy ban n H dân xãC ẩm Ninh thể hiện: Tại cánh đồng Đông Bạn vợ chồng anh K, chị Hiền có 03 sào ru ộng, bàN có 02 sào ru ộng, anh L có 02 sào ruộng. Xuất ruộng của ông Tách và của chị Xưa hiện ở cánh đồng La Chàng, 07 sào ruộng này chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, địa phương cũng nắm được việc mua bán ruộng giữa vợ chồng anh K với anh T và cũng đã ti ến hành hòa gi ảiN không thành, địa phương đề nghị Tòa án sớm giải quyết dứt điểm vụ án để đảm bảo an ninh trật tự tại địa phương.
 Tại phiên tòa sơ thẩm:
 Quan điểm của nguyên đơn: Giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, đề nghị Tòa án xem xét tuyên b ố giấy chuyển nhượng ruộng đất ngày 09/4/2021 gi ữa vợ chồng anh K với anh T vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.
 Ý kiến của bị đơn: Đề nghị giải quyết theo quy định của pháp L Ý kiến của người được ủy quyền: Đề nghị giải quyết theo quy định của pháp L Phát biểu của Kiểm sát viên v ề việc T theo pháp L tố tụng trong quá trình gi ải quyết vụ án và về giải quyết vụ án như sau:
Việc T theo pháp L tố tụng của Thẩm phán:
Thẩm phán đãch ấp hành đúng quy định tại Điều 48 B ộ L TTDS trong quá trình thụ lý, giải quyết vụ án.
2. Việc T theo pháp L tố tụng của Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa:
Tại phiên tòa hôm nay, Hội đồng xét xử và thư ký đãT theo các quy định của Bộ L TTDS về xét xử sơ thẩm vụ án.
 3. Việc chấp hành pháp L của người tham gia tố tụng:
 Các đương s ự đã thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa v ụ tố tụng theo quy định của pháp L.

## Page 4

 4. Quan đi ểm gi ải quy ết v ụ án: Căn c ứ vào các trình bàyc ủa các đư ơng s ự, người làm chứng và các tình ti ết, tài liệu, chứng cứ trong hồ sơ vụ án. Căn cứ vào các Điều 26, Điều 35, Điều 39, Điều 147, Điều 157 Bộ L TTDS năm 2015. Đi ều 122, 123, 129, 131, 132, 407, B ộ L dân sự năm 2015. Đi ều 167, Đi ều 188 L đất đai năm 2013.
Nghị quyết số 326 của Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án. Đề nghị HĐXX:
 Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Nguyễn Minh K.
 Tuyên bố giấy chuyển nhượng ruộng cấy ngày 09/4/2021 gi ữa anh K, chị Hiền với anh T là vô hiệu. Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đãnh ận, cụ thể: Anh K, chị Hiền trả lại anh T số tiền 102.000.000 đồng. Anh T có trách nhiệm trả lại anh K và chị Hiền 07 sào ruộng; anh K có trách nhiệm trả lại bàN 02 sào và anh L 02 sào ruộng tại cánh đồng Đông Bạn, xã Cẩm Ninh, huyện Ân Thi.
 Hậu quả của hợp đồng vô hi ệu: các bên chuy ển nhượng vành ận chuyển nhượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ruộng phải chịu 50% lỗi của hậu quả của hợp đồng vô Hiệu.
3. Về án phí và các chip hí tố tụng: Các đương sự phải chịu tiền án phí, chi phí, theo quy đ ịnh. Anh K có đơn xin gi ảm án phí, có xác nhận của địa phương nên gi ảm 50% án phí bồi thường thiệt hại cho anh K.
XÉT THẤY Sau khi nghiên cứu các chứng cứ, tài liệu có trong h ồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, căn c ứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, phát bi ểu của Kiểm sát tham gia phiên tòa. Hội đồng xét xử nhận định như sau:

Về thẩm quyền giải quyết vụ án: Anh Nguyễn Minh K khởi kiện về việc tuyên bố giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa anh K, chị Hiền với anh T vô hiệu. Tòa án xác định đây là quan hệ tranh chấp về hợp đồng dân sự. Bị đơn trong vụ án anh Đào Văn T cư trú tại xã Cẩm Ninh, huyện Ân Thi, nên căn cứ vào khoản 3 Điều 26;
điểm a khoản 1 Điều 35; đi ểm a khoản 1 Đi ều 39 của Bộ L tố tụng dân s ự, Tòa án nH dân huyện Ân Thi thụ lý giải quyết vụ án là đúng quy định của pháp L.
Về quyền khởi kiện: Anh Kyêu cầu Tòa án tuyên bố giấy chuyển nhượng đất nông nghiệp ngày 09/4/2021 giữa vợ chồng anh K với anh T vô hiệu vì không T thủ quy định của pháp L và xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của bà N, như vậy căn cứ vào khoản 1 Điều 184 của Bộ L tố tụng dân sự thì thời hiệu khởi kiện vụ án vẫn còn và anh K có quyền khởi kiện.
Về giấy chuyển nhượng ngày 09/4/2021: Việc vợ chồng anh K và anh T mua bán ruộng với nhau được thể hiện qua giấy chuyển nhượng ruộng đất ngày 09/4/2021 đã thể hiện sự thỏa thuận của các bên và hai bên cũng đã hoàn thành nghĩa v ụ với nhau, tuy nhiên việc chuyển nhượng này đã không T thủ các quy định của pháp L, theo biên bản xác minh với chính quyền địa phương thì toàn b ộ số ruộng hai bên mua bán chưa đư ợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã vi phạm điểm a khoản 1 Điều 188 L đất đai năm 2013, s ố tiền ghi trong gi ấy chuyển nhượng thấp hơn so với số tiền thực tế được mua bán nhằm mục đích trốn thuế vi phạm điểuc kho ản 1 Đi ều 117, Điều 123 BLDS, giấy chuyển nhượng không có công chức ho ặc chứng thực của cấp có thẩm quyền vi phạm điểm a khoản 3 Điều 167 của L đất đai, anh K, chị Hiền không có quyền sử dụng

## Page 5

số ruộng của bà N, anh L nên không có quy ền chuyển nhượng. Như vậy giấy chuyển nhượng ngày 09/4/2021 bị vô hiệu do vi phạm về hình thức vàn ội D. Do gi ấy chuyển nhượng vô hi ệu nên các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đ ầu, hoàn trả cho nhau những gì đãnh ận. Phía anh T phải trả lại cho v ợ chồng anh K, bà N, anh L tổng số 07 sào ruộng tại cánh đồng Đông Bạn, phía vợ chồng anh K phải trả lại cho anh T số tiền đã nhận Xác định lỗi và thi ệt hại của giấy chuyển nhượng vô hi ệu: Trong việc mua bán chuyển nhượng đất nông nghiệp đã nêu ở trên thì anh T là người có lỗi nhiều hơn lỗi của anh K, chị Hiền, trước khi mua bán anh T buộc phải tìm hi ểu kỹ về tính pháp lý cũng như quyền được chuyển nhượng, sau khi mua bán mặc dù bi ết có ru ộng của bà N, của anh L N không yêu cầu bà N, anh L ký vào giấy chuyển nhượng, giấy chuyển nhượng do anh T quản lý không đi công ch ứng, chứng thực, giá tiền ghi ít hơn so với thực tế nhằm mục đích trốn thuế, như vậy lỗi của anh T được xác định là 70% còn lỗi của anh K, chị Hiền được xác định 30%.
Xác định thi ệt h ại: Giá đất nông nghi ệp theo biên bản định giá tài sản ngày 22/11/2022 là 80.000 đồng/m2. Tổng diện tích 2.620,2 m 2 x 80.000 đồng = 209.616.000 đồng, như vậy thiệt hại là 209.616.000 – 102.000.000 = 107.616.000 đồng. Thiệt hại bên chuyển nhượng đất phải bồi thường là 107.616.000 đồng x30% = 32.284.800 đồng. Như vậy anh K, chị Hiền phải trả lại cho anh T tổng số tiền 134.284.800 đồng (trong đó có 102.000.000 đồng tiền chuyển nhượng và 32.284.800 đồng tiền bồi thường thiệt hại).
 Về án phí: Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận nên không phải chịu án phí DSST. Bị đơn phải chịu án phí DSST do yêu cầu của nguyên đơn được chấp nhận. Nguyên đơn, bị đơn phải chịu án phí bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp
L. Nguyên đơn có đơn xin giảm án phí nên được xem xét giảm 50% án phí.

 Vì các lẽ trên QUYẾT ĐỊNH Căn cứ: Điều 26, Đi ều 35, Đi ều 39, Đi ều 147, Đi ều 157,158,163, 165 B ộ L Tố tụng dân sự năm 2015; Điều 122, 123,131 Bộ L dân sự năm 2015; Điều 188,167 L Đất đai năm 2013 ; Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định v ề mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí tòa án.
 Tuyên xử:
1. Chấp nhận yêuc ầu khởi kiện của anh Nguy ễn Minh K về việc tuyên b ố giấy chuyển nhượng ruộng ngày 09/4/2021 gi ữa anh Nguy ễn Minh K, chị Dương Thị Hiền với anh Đào Văn T vô hiệu.
Anh Nguyễn Minh K phải trả lại cho anh Đào Văn T tổng số tiền 134.284.800 đồng. Anh Đào Văn T phải trả lại cho anh Nguyễn Minh K, chị Dương Thị Hiền 03 sào ruộng tại thửa 385 diện tích 1143,7m2 tại cánh đồng Đông Bạn, xã Cẩm Ninh, huyện Ân Thi, tỉnh Hưng Yên, trả lại cho bà Đào ThịN và anh Nguyễn Hữu L 04 sào ruộng (bà N có 02 sào, anh L có 02 sào) tại thửa 392 diện tích 1476,5m2 tại cánh đồng Đông Bạn, xã Cẩm Ninh, Huyện Ân Thi, tỉnh Hưng Yên.
Áp dụng khoản 1 Đi ều 357 B ộ L dân sự: Kể từ ngày người được thi hành án có đơn đề nghị thi hành án, nếu anh K không thi hành kho ản tiền nói trên thì phải chịu lãi suất đối với số tiền chậm thanh toán tương ứng với thời gian chậm trả theo quy định của pháp L.

## Page 6

 Về án phí: Anh K phảich ịu án phí bồi thư ờng thi ệt hại với s ố tiền 1.614.240 đồng, anh K có đơn xin giảm án phí, có xác nhận của địa phương nên giảm 50% án phí bồi thường thiệt hại cho anh K, số tiền án phí còn lại anh K phải chịu 807.120 đồng, đối trừ số tiền 300.000 đồng anh K đã nộp tại biên lai s ố 003219 ngày 13/10/2022 của Chi cục thi hành án dân s ự huyện Ân Thi, anh K còn phải nộp tiếp tiền án phí là 507.120 đồng. Anh T phải chịu 300.000 đồng án phí DSST và phải chịu 3.766.560 đồng án phí bồi thường thiệt hại.
 Về quyền kháng cáo : Các đương s ự có mặt tại phiên tòa có quy ền kháng có bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án.
Trường hợp quyết định được thi hành theo quy định tại điều 2 L thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quy ền yêuc ầu thi hành án, t ự nguyện thi hành án ho ặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7 và 9 L thi hành án dân s ự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại điều 30 L thi hành án dân sự.
Nơi nhận: TM HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM
- VKSND huyện, tỉnh; Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa
- Các đương sự;
- Chi cục THA;
- Lưu HS.

Phạm Bá H