Bản án số: 62/2022/DS-ST
Bà Lê Thị M tranh chấp hợp đồng đặt cọc với ông Phạm Vũ T
V/v: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Số: 62
Ngày: 22/08/2022
Tòa án xét xử: TAND huyện Xuyên Mộc, tỉnh Bà Rịa_Vũng Tàu
Cấp xét xử: Sơ thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thông tin vụ việc: Chấp chấp yêu cầu của nguyên đơn, buộc bị đơn phải trả lại 300.000.000đ tiền đặt cọc

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN XM TỈNH BÀ RỊA-VŨNG TÀU CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Bản án số: 62/2022/DS-ST.
Ngày: 22/8/2022.
V/v “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN XM

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:
Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Kim Thảo.
Các Hội thẩm nhân dân:
1. Ông Đào Danh Tuất.
2. Bà Ngô Thị Quốc Thanh.
- Thư ký phiên tòa : Bà Nguyễn Thị Lệ Hằng – Thư ký tòa án nhân dân huyện XM, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.
 Đại diện viện kiểm sát nhân dân huyện XM tham gia phiên tòa : Bà Phạm Thị Lệ Thủy – Kiểm sát viên.
Ngày 22 tháng 8 năm 2022 tại Tòa án nhân dân huyện XM xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số 198/2021/TLST- DS ngày 27 tháng 12 năm 2021 về “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc ” theo quyết định đưa vụ án ra xét xử số 66/2022/QĐXXST – DS ngày 29 tháng 7 năm 2022 giữa các đương sự:
Nguyên đơn: Bà Lê Thị M, sinh năm: 1970 (Có mặt).
Địa chỉ: Ấp NT, xã XM, huyện XM, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.
Bị đơn: Ông Phạm Vũ T, sinh năm: 1992 (Có mặt).
Địa chỉ: Ấp NT, xã XM, huyện XM, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.
Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:
- Ông Hoàng H, sinh năm: 1972 (Có mặt).
Địa chỉ: Ấp NT, xã XM, huyện XM, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.
- Bà Hoàng Thị T, sinh năm: 1993 (Có mặt).
Địa chỉ: Ấp NT, xã XM, huyện XM, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.
- Ông Phạm Văn T , sinh năm: 1970 và bà Nguyễn ThịC , sinh năm: 1969 (Ông T, bàC có mặt).
Địa chỉ: Ấp NT, xã XM, huyện XM, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.
Người làm chứng:
Ông Lê Hoài P, sinh năm: 1990 (Vắng mặt).
Địa chỉ: Ấp NT, xã XM, huyện XM, tỉnh Bà Rịa -Vũng Tàu.

## Page 2

NỘI DUNG VỤ ÁN:
Nguyên đơn bà Lê ThịM trình bày:
Vào ngày 23/6/2021 qua giới thiệu của bà Huỳnh ThịT bàM được biết ông Phạm VũT đang cần sang nhượng một thửa đất và tài sản trên đất. BàM có đến gặp ông T để bàn bạc thỏa thuận với nhau về giá cả để chuyển nhượng. Vào khoảng 10 giờ , ngày 23 tháng 6 năm 2021 bàM đồng ý nhận chuyển nhượng thửa đất số 941 tờ bản đố số 10 ấp NT, xã XM với diện tích là 1.978,8m2 có 01 căn nhà cấp 4 trên đất với giá là 2.950.000.000đ (Hai tỷ chín trăm năm mươi triệu đồng). BàM có làm hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, với hình thức thanh toán lần 01 ngày 23/6/2021 cho ông T với số tiền là 300.000.000đ (Ba trăm triệu đồng), lần 02 khi ra công chứng bàM sẽ thanh toán đủ số tiền còn lại 2.650.000.000đ cho ông T. BàM đã giao cho ông T số tiền 300.000.000đ bằng hình thức chuyển khoản qua tài khoản của ông T.
Hợp đồng ngày 23/6/2021 là do ông Lê HoàiP viết vào những ô trống có người làm chứng là bà Huỳnh ThịT . Ngoài ra lúc ký hợp đồng đặt cọc còn có cha, mẹ của ông T và cha mẹ vợ của ông T, bàM không rõ họ tên.
Khi bàM làm hợp đồng đặt cọc với ông T thì đất của ông T đã được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tên Phạm Vũ Tuấn, bàM được xem bản chính, nhưng sau khi ký hợp đồng đặt cọc thì ông T mang đi chỉnh lý lại và khi nào việc chỉnh lý lại hoàn tất ông T sẽ báo cho bàM biết, từ ngày báo đến ngày bàM giao tiếp số tiền còn lại là 30 ngày, không thỏa thuận báo bằng hình thức nào. Tuy nhiên, vào khoảng 19 giờ , ngày 29/11/2021 ông T có điện thoại cho bàM báo là ngày mai tức ngày 30/11/2021 hai bên phải ra Văn phòng Công chứng hoàn tất thủ tục chuyển nhượng, bàM có xin ông T lùi lại cho bàM 10 ngày để bàM xoay sở tiền nhưng ông T không đồng ý, ông T có nói với bà M ngày mai nếu không ra công chứng thì bàM sẽ mất tiền cọc và ông Tyêu cầu hủy hợp đồng.
Cũng nói thêm, trước đây cha, mẹ của ông T là bàC và ông T có điện thoại cho bàM báo là có sổ đỏ cách đó (cách ngày ông T gọi điện báo về việc có sổ đỏ cho bàM biết) cũng khoảng gần 01 tháng (cụ thể ngày nào bàM không nhớ), nhưng lúc này ti ền bàM đã cho người khác mượn nên bàM không có tiền để giao, hơn nữa hợp đồng đặt cọc ngày 23/6/2021 là bàM ký kết với ông T, nên việc cha, mẹ ông T báo về việc có sổ đỏ bàM không biết như thế nào nên bàM chưa thực hiện tiếp việc giao tiền, bàM có yêu cầu ông T cho gia hạn thêm 10 ngày nữa nhưng ông T không đồng ý. Ông T cho rằng: cha mẹ của ông T đã thay ông T báo cho bàM trước 01 tháng nhưng bàM không giao tiếp số tiền còn lại nên bàM không thực hiện đúng hợp đồng ngày 23/6/2021 nên mất cọc.
Từ ngày đặt cọc đến ngày 29/11/2021 ông T mới báo cho bàM về việc có sổ đỏ và yêu cầu giao tiền vào ngày hôm sau 30/11/2021, trước ngày 29/11/2021, ông T không hề báo cho bà M. Hiện tại diện tích đất 1.978,8m2 thửa 941, tờ bản đồ số 10 ông T vẫn là người quản lý sử dụng.
Tại đơn khởi kiện bàM yêu cầu ông Phạm VũT tiếp tục hợp đồng chuyển

## Page 3

nhượng đối với thửa đất số 941, tờ bản đố số 10 (mới là thửa 17, tờ bản đồ 68)
xã XM với diện tích là 1.978,8m2 trên đất có 01 căn nhà cấp 4, bàM sẽ giao đủ số tiền còn lại 2.650.000.000đ cho ông T theo như hợp đồng đặt cọc hai bên ký với nhau ngày 23/6/2021.
Nay bàM thay đổi yêu cầu khởi kiện như sau: BàM yêu cầu Tòa án buộc ông Phạm VũT phải trả lại cho bàM số tiền đặt cọc 300.000.000đ (Ba trăm triệu đồng) mà ông T đã nhận. BàM không yêu cầu phạt cọc. Đối với hợp đồng đặt cọc ngày 23/6/2021 thì bàM yêu cầu hủy.
Bị đơn ông Phạm VũT trình bày:
Ông T không có mối quan hệ với bàM ông T chỉ là người mua bán đất với bà M. Vào ngày 23/6/2021 ông T và bàM có thỏa thuận chuyển nhượng diện tích đất 1.978,8m2 thửa 941, tờ bản đồ số 10 (mới là thửa 17, tờ bản đồ 68 ) với giá 2.950.000.000đ, đất lúc này đã có giấy chứng nhận QSD đất mang tên Phạm Vũ Tuấn và Hoàng Thị Thủy. Do nhà nước đã đo lại đất và yêu cầu cấp đổi mới, mới được sang tên nên ngày 23/6/2021 ông T có đưa cho bàM xem bản chính giấy chứng nhận QSD đất, sau đó thì mới mang đi làm thủ tục cấp đổi. Theo thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc ngày 23/6/2021 thì bàM sẽ giao cho ông T số tiền 300.000.000đ, số tiền còn lại 2.650.000.000đ bàM sẽ giao 01 tháng tính từ ngày ông T được cấp đổi sổ mới. Ví dụ: ngày 28/9/2021 ông T có sổ thì 28/10/2021 bàM phải giao số tiền còn lại cho ông T, ông T sẽ làm hợp đồng chuyển nhượng đất cho bà M. Trong hợp đồng ngày 23/6/2021 có thỏa thuận “khi có sổ đỏ bên bán báo 30 ngày để bên mua công chứng” nghĩa là kể từ ngày có sổ bên bán sẽ bá o cho bên mua trong thời hạn 01 tháng để bên mua chuẩn bị tiền và giao tiền như ví dụ ông T vừa nêu. Khi ký hợp đồng đặt cọc ngày 23/6/2021 thì có ông T, bà M, bà Huỳnh ThịT ký tên vào giấy ngoài ra còn có những người làm chứng khác như ông Phong, bà T, mẹ ông T - bà Nguyễn Thị C, cha ông T - ông Phạm Văn T , cha vợ ông T - tên Hoàng Công Khánh, sinh năm 1960. Địa chỉ: KP. Xóm Rẫy, TT. Phước Bửu, huyện XM, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Lúc này, ông T có nói “miếng đất đứng tên hai vợ chồng là đứng tên dùm ông T, bà C, nên mọi quyền quyết định ông T và bàT điều đồng ý theo quyết định của ông T và bàC ”, việc này không có văn bản tài liệu gì chứng minh chỉ nói bằng miệng với nhau và có những người làm chứng như trên.
Khoảng từ ngày 27/9/2021 đến ngày 29/9/2021 thì có sổ ( ông T không nhớ chính xác ngày có sổ) thì mẹ ông T là bà Nguyễn ThịC đã gọi điện báo cho bà M, yêu cầu bàM chuẩn bị giao tiền trong thời hạn 01 tháng.
Do ông T là người đứng tên trên đất dùm ba mẹ ông T, nên mẹ ông T là người gọi báo cho bà M, hơn nữa việc bàC báo cho bàM được sự đồng ý của vợ chồng ông T. Và mẹ ông T cũng báo cho bà Huỳnh ThịT là người môi giới biết việc này để thông báo cho bàM và ông Phong chuẩn bị tiền công chứng.
Ông T và bàT chỉ nói bằng miệng với bàC không có tài liệu chứng cứ gì chứng minh cho việc này. Sau khi bàC báo cho bàM biết ngày 29/10/2021 phải giao số tiền còn lại thì bàM đồng ý. Đến ngày 28/10/2021 thì ông Phong có gọi điện thoại cho ông T xin phép hẹn cọc lại 01 tháng tức từ ngày 29/10/2021 đến ngày

## Page 4

29/11/2021 (dương lịch) (điều này được thể hiện qua file ghi âm ông T đã nộp cho tòa án) do ông Phong, bàM đã cho mượn hết tiền nên không có tiền để giao vào ngày 29/10/2021, ông T đồng ý.
Ngày 28/11/2021 bà M, ông Phong có đến nhà gặp bàC (lúc này ông T không có ở nhà) và ông Phong có gọi điện cho ông T xin hẹn cọc thêm 10 ngày (thể hiện qua file ghi âm và hình ảnh cuộc gọi) nhưng ông T không đồng ý. Đến ngày 29/11/2021 gia đình ông T gồm: ông T, ông T, ông Khánh đến trực tiếp nhà bà M, ông Phong yêu cầu thực hiện tiếp việc giao tiền để chuyển nhượng đất như hai bên đã thỏa thuận theo hợp đồng ngày 23/6/2021 nhưng bàM không thực hiện mà hẹn ra Tòa do bàM cho rằng có xin hẹn thêm 10 ngày nhưng vấn đề này ông T và ông T không đồng ý. Sau đó hai bên không thỏa thuận thêm vấn đề gì. Đất này không phải của ông T, ông T cũng không làm giấy ủy quyền cho ông T giao dịch với bà M, ông Phong, nhưng ông T và vợ ông T cùng đồng ý việc này. Ngày ký hợp đồng mọi người hai bên đều đồng ý. Ông T và bàT chỉ nói bằng miệng với ông T không có tài liệu chứng cứ gì chứng minh cho việc này. Vì đây là ba mẹ ông T. Diện tích đất 1.978,8m 2 thửa 941, tờ bản đồ số 10 (mới là thửa 17, tờ bản đồ 68) xã XM hiện ông T là người quản lý sử dụng, ông T chưa bán cho ai, trên đất có 01 căn nhà cấp 4 và có cây trồng trên đất là cây nhãn và cây bơ khoảng 05 năm tuổi. Từ ngày có sổ đến ngày 29/11/2021 thì ông T không báo cho bàM biết về việc có sổ mà chỉ có mẹ ông T – bàC và cha ông T – ông T báo cho bàM về việc có sổ như ông T đã trình bày trên. Từ sau ngày 29/11/2021 thì hai bên không thỏa thuận thêm vấn đề gì. Ông T đã nhận cọc của bàM số tiền 300.000.000đ qua chuyển khoản như bàM trình bày.
Ngoài hợp đồng ngày 23/6/2021 và các file ghi âm, bản chụp cuộc điện thoại tin nhắn qua zalo, qua điện thoại thì ông T và bàM không còn thỏa thuận thêm văn bản, tài liệu chứng cứ nào khác.
Nay bàM yêu cầu ông T trả lại số tiền cọc là 300.000.000đ (Ba trăm triệu đồng) thì ông T không đồng ý vì bàM là người làm sai hợp dồng nên bàM phải mất cọc. Đối với yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc ngày 23/6/2021 của bàM thì ông T đồng ý.
Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan ông Hoàng H trình bày:
Ông H là chồng của bà M, ngoài tên Hương còn có tên gọi khác là Phong.
Ông H thống nhất với lời trình bày của bà M, số tiền 300.000.000đ mà bàM đã giao cho ông T là tiền chung của vợ chồng ông H. Nay ông H thống nhất với việc thay đổi yêu cầu khởi kiện của bàM là yêu cầu ông Phạm VũT trả lại số tiền cọc 300.000.000đ mà ông T đã nhận và không yêu cầu phạt cọc.
Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan bà Hoàng ThịT trình bày:
BàT là vợ của ông T, việc đặt cọc giữa bà M, và ông T bàT có biết, bàT có chứng kiến, ông T có nhận số tiền 300.000. 000đ từ bà M. BàT đồng ý với toàn bộ lời trình bày trên của ông T bàT không bổ sung gì thêm, bàT không đồng ý với yêu cầu của bà M.
Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan ông Phạm Văn T và bà Nguyễn Thị C, do ông T đại diện trình bày:

## Page 5

Ông T là cha và bàC là mẹ của ông T còn với bàM thì ông T không có mối quan hệ gì. Vào ngày 23/6/2021 vợ chồng ông T, ông T và bàM có thỏa thuận chuyển nhượng diện tích đất 1.978,8m 2 thửa 941 tờ bản đồ số 10 ( mới là thửa 17, tờ bản đồ 68) với giá 2.950.000.000đ, đất lúc này đã có giấy chứng nhận QSD đất mang tên Phạm Vũ Tuấn và Hoàng Thị Thủy. Do nhà nước đã đo lại đất và yêu cầu cấp đổi mới mới được sang tên nên ngày 23/6/2021, Tuấn có đưa cho bàM xem bản chính giấy chứng nhận QSD đất, sau đó thì mới mang đi làm thủ tục cấp đổi. Theo thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc ngày 23/6/2021 thì bà M sẽ giao cho Tuấn số tiền 300.000.000đ số tiền còn lại 2.650.000.000đ bàM sẽ giao 01 tháng tính từ ngày được cấp đổi sổ mới. Trong hợp đồng ngày 23/6/2021 có thỏa thuận “khi có sổ đỏ bên bán báo 30 ngày để bên mua công chứng” nghĩa là kể từ ngày có sổ bên bán sẽ báo cho bên mua trong thời hạn 01 tháng để bên mua chuẩn bị tiền và giao tiền. Khi ký hợp đồng đặt cọc ngày 23/6/2021 thì có Tuấn, bàM bà Huỳnh ThịT ký tên vào giấy, ngoài ra còn có những người khác như vợ chồng ông T, chồng bàM tên Phong, cháu Minh (tên gì ông T không biết tên), cha vợ Tuấn - tên Hoàng Công Khánh. Lúc giao dịch Tuấn có nói “Tuấn là người ký hộ cho ba mẹ cháu, còn giao dịch là do ba mẹ cháu giao dịch với cô Minh”, việc này Tuấn chỉ nói bằng miệng chứ không làm giấy tờ gì và có những người làm chứng như trên. Trong hợp đồng đặt cọc không có thỏa thuận cụ thể ai sẽ là người báo về việc có giấy chứng nhận QSD đất. Đến ngày 15/10/2021 thì có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bàC là người gọi điện báo cho bà Huỳnh ThịT (vì bàT là người làm cò đất trong vụ này) cũng trong ngày 15/10/2021 thì bàC có gọi cho bàM báo phải giao tiền trong 01 tháng, thì bàM nói rằng bàM cho người ta mượn tiền chưa lấy được nên bàM hẹn từ từ bàM chạy tiền. Đến 30 ngày sau tức ngày 15/11/2021, kể từ ngày 15/11/2021 thì ông Phong (Hương) có hẹn ông T vài lần và kéo dài đến ngày 29/1 1/2021, sau đó ông H xin cho thêm thời hạn 10 ngày nhưng ông T không đồng ý. Ông T chỉ là người đứng tên hộ và ký hộ nên mọi giao dịch Tuấn đã nói với bàM là bà C và ông T là người đứng ra giao dịch với bàM nên khi có sổ bàC đã báo cho bà T, và sau đó bàC cũng gọi điện trực tiếp báo cho bàM chuẩn bị tiền và ra công chứng. Ông T và bàC không được sự ủy quyền gì từ ông T mà chỉ nói bằng miệng như phần trình bày trên. Vợ chồng ông Thẹn bàM ngày 29/11/2021 để trả số tiền còn lại và ra công chứng, nhưng đến ngày này thì ông Phong lại gọi cho ông T xin khất thêm 10 ngày nhưng ông T không đồng ý, ông T nói ông Phong (Hương) nói chuyện với vợ con ông T (Chinh, Tuấn) vì ông T không đồng ý nữa. Từ khi có sổ đỏ đến khi xảy ra tranh chấp, Tuấn không báo cho bà M lần nào, chỉ có bàC là người báo. Những file ghi âm và tin nhắn mà Tuấn cung cấp cho Tòa án là đúng, do ông T và bàC giao dịch với bà M, ông Phong (Hương) về việc giao số tiền còn lại và ra công chứng. Diện tích đất mà Minh và Tuấn đặt cọc thì hiện nay vợ chồng ông T là người quản lý sử dụng, Tuấn và vợ là Hoàng Thị Thủy không quản lý sử dụng; vợ chồng ông T đang ở trên đất này, đất cũng chưa bán cho ai, trên đất có 01 căn nhà cấp 4 và có cây trồng trên đất là cây nhãn và cây bơ khoảng 06 năm tuổi. Ngoài hợp đồng ngày 23/6/2021 và các file ghi âm, bản chụp cuộc điện thoại tin nhắn qua zalo, qua điện thoại thì vợ

## Page 6

chồng ông T và bàM không còn thỏa thuận thêm văn bản, tài liệu chứng cứ nào khác.
Nay bàM yêu cầu Tuấn phải trả số tiền cọc đã nhận là 300.000.000đ thì ông T không đồng ý. Vì bàM là người làm sai hợp đồng nên bàM phải bị mất cọc.
Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn ThịC trình bày: BàC thống nhất với lời trình bày của ông T. BàC không bổ sung gì thêm.
Phát biểu quan điểm của Kiểm sát viên:
Việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử và Thư ký là đúng theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Nguyên đơn đã thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình . Ông T, bà T, ông T, bàC vắng mặt trong một số lần Tòa án triệu tập không lý do là chưa thực hiện đúng quy định tại Điều 70, 72, 73 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Người làm chứng vắng mặt không lý do là chưa thực hiện đúng quy định tại Điều 77, 78 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Về thời hạn chuẩn bị xét xử: Ngày 27/12/2021 Tòa án thụ lý vụ án, ngày 29/7/2022 ban hành quyết định đưa vụ án ra xét xử là chưa thực hiện đúng quy định tại Điều 203 Bộ luật Dân sự, Tòa án cần rút kinh nghiệm.
Về nội dung : Việc cha mẹ ông T báo cho bàM về việc có sổ là có thật nhưng lại không đúng với thỏa thuận được ký kết giữa ông T, bàM vì bên bán trong hợp đồng là “ông Phạm VũT ”, bên mua “bà Lê ThịM ”. Như vậy ông T chưa thực hiện đúng nội dung thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc “khi có sổ đỏ bên bán báo 30 ngày để bên mua công chứng” . Vì vậy, hiện nay các bên không tiếp tục thực hiện hợp đồng do lỗi phát sinh trong thực hiện hợp đồng mà lỗi này thuộc về phía ông T vì ông T không trực tiếp thông báo về nội dung được cấp sổ đỏ mới theo thỏa thuận cho bàM biết. Do đó bàM khởi kiện yêu cầu hủy bỏ hợp đồng đặt cọc và buộc ông T trả lại số tiền nhận cọc 300.000.000 đồng cho vợ chồng bàM là có căn cứ chấp nhận theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Sau khi xem xét các chứng cứ, tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:
[1] Về tố tụng:
Về quan hệ pháp luật: Đây là vụ án yêu cầu trả lại tiền cọc theo hợp đồng đặt cọc giữa nguyên đơn bà Lê ThịM và bị đơn ông Phạm VũT , do vậy xác định đây là tranh chấp dân sự, về quan hệ tranh chấp là “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.
Về thẩm quyền giải quyết của Tòa án: Bị đơn ông Phạm VũT có nơi cư trú tại huyện XM, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Vì v ậy, căn cứ vào Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự, vụ án nêu trên thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện XM, tỉnh Bà

## Page 7

Rịa – Vũng Tàu.
Về sự vắng mặt của đương sự: Trong quá trình tham gia tố tụng người làm chứng ông Lê HoàiP vắng mặt, tuy nhiên việc vắng mặt của người làm chứng không ảnh hưởng đến kết quả xét xử của Tòa án . Căn cứ vào khoản 2 Điều 229 Bộ luật tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt người làm chứng nói trên.
Quá trình Tòa án giải quyết vụ án , bàM có thay đổ i yêu cầu khởi kiện :
Theo đơn khởi kiện bàM yêu cầu ông T tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc ngày 23/6/2021 đối với thửa đất số 941 , tờ bản đồ số 10 (mới là thửa 17, tờ bản đồ 68) xã XM và bàM sẽ tiếp tục trả hết số tiền còn lại như thỏa thuận ngày 23/6/2021. Nay bàM yêu cầu ông T trả lại cho bàM số tiền đặt cọc là 300.000.000 đồng, bàM không yêu cầu phạt cọc. Đối với hợp đồng đặt cọc ngày 23/6/2021 thì bàM yêu cầu hủy. Xét việc thay đổi yêu cầu khởi kiện của bàM là không vượt quá phạm vi khởi kiện ban đầu.
[2] Về nội dung:
[2.1] Xét về hình thức và nội dung hợp đồng đặt cọc: “Hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất” đề ngày 23/6/2021 vừa được đánh máy vừa được viết tay trên nền giấy A4, không công chứng chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền nhưng có chữ ký của ông Phạm Vũ T, bà Lê ThịM và người làm chứng bà Huỳnh ThịT . Việc giao kết hợp đồng đặt cọc là tự nguyện, không bị ép buộc và đảm bảo về mặt hình thức. Tại thờ i điểm ký hợp đồng đặt cọc này, ông T và bàM đều có đủ năng lực hành vi dân sự, nội dung thỏa thuận ghi nhận trong hợp đồng này không trái pháp luật và đạo đức xã hội. Mặc dù , hợp đồng đặt cọc ngày 23/6/2021 chỉ có ông T và bàM ký tên, ông H là chồng bàM không ký vào hợp đồng đặt cọc với tư cách là bên đặt cọc, còn bàT là vợ ông T không ký vào hợp đồng đặt cọc với tư cách là bên nhận đặt cọc. Tuy nhiên, cả ông H và bàT đều thừa nhận có biết việc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa 941 (thửa mới là thửa 17) nhưng không có ý kiến phản đối, nên việc ông H và bàT không ký tên vào hợp đồng đặt cọc ngày 23/6/2021 cũng không làm ảnh hưởng đến điều kiện có hiệu lực của hợp đồng đặt cọc. Vì vậy, việc bàM và ông T ký hợp đồng đặt cọc ngày 23/6/2021 là hoàn toàn hợp pháp và hợp đồng này có hiệu lực, làm phát sinh quyền và nghĩa vụ cho các bên tham gia theo quy định tại Điều 117 , Điều 119 của Bộ luật dân sự.
[2.2] Xét về lỗi làm cho các bên không giao kết được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Theo lời trình bày của các bên và đối chiếu với nội dung “Hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất” đề ngày 23/6/2021 thì các bên thỏa thuận việc giao nhận tiền để nhận chuyển nhượng diện tích đất 1.978,8m2 thửa đất 941, tờ bản đồ số 10 ( mới là thửa 17, tờ bản đồ
68) xã XM, huyện XM, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, với giá là 2.950.000.000đ (Hai tỷ chín trăm năm mươi triệu đồng) lúc này đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên Phạm VũT và Hoàng ThịT nhưng cần phảic ấp đổi sổ mới

## Page 8

thì các bên mới tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tại hợp đồng đặt cọc ngày 23/6/2021 hai bên thỏa thuận phương thức thanh toán và điều kiện thanh toán như sau:
“Lần 1: Ngày 23/6/2021 số tiền 300.000.000 VNĐ Lần 2: Ngày…/…/2021 ra công chứng…
Lần 3: Trong vòng ... ngày, kể từ ngày…/…/20… đến ngày …/…/20… Hai bên sẽ ra phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Sau khi ký hợp đồng chu yển nhượng QSDĐ bên B phải thanh toán cho bên A là: Số tiền 2.650.000.000 VNĐ (hai tỉ sáu trăm năm mươi triệu đồng)…
Các điều khoản thỏa thuận khác: Nhà gắn liền, trên đất, đất bao tranh chấp, bao quy hoạch. Khi có sổ đỏ bên bán báo 30 ngày để bên mua công chứng…”
Và trên thực tế, bàM và ông T đã giao nhận số tiền đặt cọc lần 1 là 300.000.000 đồng đúng như thỏa thuận trên, điều này đã được đương sự xác nhận tại phiên tòa cũng như trong quá trình Tòa án giải quyết vụ án.
Đến thời hạn giao nhận số tiền còn lại 2.650.000.000 ( Hai tỉ sáu trăm năm mươi triệu) đồng, do không thống nhất về việc ai là người báo có sổ đỏ và ngày phải giao số tiền còn lại nên hai bên không thực hiện theo đúng nội dung đã thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc trên, cụ thể:
BàM cho rằng: Từ ngày có sổ đỏ đến ngày các bên thỏa thuận giao tiền là ngày 30/11/2021 thì ông T chỉ báo cho bàM có 01 ngày tức ngày 29/11/2021 để bàM chuẩn bị số tiền còn lại ra Văn phòng công chứng hoàn tất thủ tục chuyển nhượng, bàM có xin ông T lùi lại 10 ngày để bàM xoay sở tiền nhưng ông T không đồng ý. BàM cũng thừa nhận trước đó cha, mẹ của ông T là bàC và ông T có điện thoại cho bàM báo là có sổ đỏ cách đó (cách ngày ông T gọi điện báo về việc có sổ đỏ cho bàM biết) cũng khoảng gần 01 tháng (cụ thể ngày nào bà M không nhớ), nhưng lúc này tiền bàM đã cho người khác mượn nên bàM không có tiền để giao. Hơn nữa, hợp đồng đặt cọc ngày 23/6/2021 là bàM ký kết với ông T, nên việc bàC và ông T báo về việc có sổ đỏ , bàM không biết như thế nào nên bàM chưa thực hiện tiếp việc giao tiền.
Ông T cho rằng: Khoảng thời gian từ ngày 27/9/2021 đến ngày 29/9/2021 thì có sổ đỏ, mẹ ông T là bàC đã gọi điện cho bà M, yêu cầu bàM chuẩn bị giao tiền trong thời hạn 01 tháng. Ông T là người đứng tên trên đất dùm ba mẹ ông T là bàC và ông T, nên bàC là người gọi báo cho bà M, hơn nữa việc bà C, báo cho bàM được sự ủy quyền cũng như đồng ý của vợ chồng ông T, hẹn ngày 29/11/2021 bàM phải ra văn phòng công chứng giao hết số tiền còn lại . Đến ngày 28/11/2021 bàM và ông Phong (Hương) có đến nhà gặp bàC (lúc này ông T không có ở nhà) và ông Phong có gọi điện cho ông T xin hẹn cọc thêm 10 ngày nhưng ông T không đồng ý. Đến ngày 29/11/2021 gia đình ông T gồm:
Ông T, ông T, ông Khánh (cha vợ của ông T) đến trực tiếp nhà bà M, ông Phong yêu cầu thực hiện tiếp việc giao tiền để chuyển nhượng đất như hai bên đã thỏa thuận ngày 23/6/2021 nhưng bàM không đồng ý.

## Page 9

Xét, hợp đồng đặt cọc ngày 23/6/2021, hai bên không thỏa thuận cụ thể về việc ai là người báo có sổ đỏ nhưng lại thể hiện “Khi có sổ đỏ bên bán báo 30 ngày để bên mua công chứng” và theo hợp đồng đặt cọc ngày 23/6/2021 thì mục “1. ĐẠI DIỆN BÊN BÁN (BÊN A): Ông (bà) Phạm Vũ Tuấn … 2. ĐẠI DIỆN BÊN MUA (BÊN B): Ông (bà) Lê Thị Minh…”. Do đó, “bên bán” là ông Phạm VũT và “bên mua” là bà “Phạm Thị Minh”; trong vụ án này từ khi có sổ đỏ (sau khi đã cấp đổi) thì bàC (mẹ của ông T) là người báo cho bà M, đều này phù hợp với lời trình bày của bà M, ông T cũng như bà C, ông T, cũng như những tài liệu, chứng cứ mà các bên cung cấp cho Tòa án. Việc bàC báo cho bàM về việc có sổ là chưa được sự ủy quyền của ông T, ông T cho rằng việc này được ông T ủy quyền và đồng ý bằng miệng và bàM cũng đồng ý vấn đề này , nhưng ông T không có tài liệu, chứng cứ gì chứng minh, hơn nữa bà C, cũng không phải là “bên bán” trong hợp đồng đặt cọc ngày 23/ 6/2021. Sau đó hai bên có thỏa thuận về việc gia hạn thêm về việc giao số tiền còn lại giữa bà M, ông Phong (Hương)
với ông T, bàC thì việc này ông Phong, bà C, ông T cũng không phải là “bên bán” và “bên mua” theo giao kết tại hợp đồng đặt cọc ngày 23/6/2021 . Mặt khác, ông T cũng thừa nhận từ ngày có sổ đỏ đến ngày 29/11/2021 (ngày thỏa thuận ký hợp đồng chuyển nhượng) thì ông T không trực tiếp báo cho bàM về việc có sổ đỏ, mà người báo là bà C. Do đó, lỗi dẫn đến việc không thống nhất được ngày ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này là do phía ông T.
Vì vậy, việc bàM không ra công chứng để giao tiếp số tiền còn lại và ký kết hợp đồng không phải do lỗi của bà M.
[2.3] Xét yêu cầu của bàM về việc buộc ông T phải trả số tiền đặt cọc 300.000.000 đồng.
Như đã phân tích trên, do “bên mua” bàM không được “bên bán” ông T trực tiếp báo 30 ngày kể từ ngày có sổ đỏ để bên mua chuẩn bị số tiền còn lại ra công chứng, mà người báo là những chủ thể không có tên trong hợp đồng đặt cọc ngày 23/6/2021 và những người này cũng không được ủy quyền từ ông T nên bàM không có lỗi trong việc làm cho hợp đồng chuyển nhượng không giao kết được mà lỗi thuộc về ông T. Mặt khác, cả hai bên cũng đã thống nhất hủy hợp đồng đặt cọc đã ký kết nên việc bàM yêu cầu ông T trả lại số tiền đặt cọc là hoàn toàn có căn cứ và phù hợp quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự. Do vậy, Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc ông T phải trả cho bàM số tiền đặt cọc là 300.000.000 đồng.
[2.4] Về việc phạt cọc: Do bàM không yêu cầu phạt cọc đối với ông T nên Hội đồng xét xử không xem xét.
[3] Về án phí dân sự sơ thẩm: Yêu cầu khởi kiện của bàM được chấp nhận nên ông T phải chịu án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch là 300.000đ theo quy định tại Điều 27 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội, quy định về án phí, lệ phí tòa án.
 [4] Về quyền kháng cáo: Các đương sự được quyền kháng cáo theo quy định của pháp luật.
Vì các lẽ trên;

## Page 10

QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ vào Điều 26, Điều 35, Điều 39, Điều 147, Điều 229, Điều 273 của Bộ luật tố tụng dân sự;
Căn cứ vào Điều 117, Điều 119, Điều 328, Khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015.
Căn cứ vào Điều 26, Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
Tuyên xử:
Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Lê ThịM đối với ông Phạm VũT về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.
1. Hủy “Hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất” ngày 23 tháng 6 năm 2021 được ký kết giữa bà Lê ThịM và ông Phạm Vũ T.
2. Buộc ông Phạm VũT phải trả lại cho bà Lê ThịM số tiền đặt cọc 300.000.000 (Ba trăm triệu) đồng.
Kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.
3. Án phí dân sự sơ thẩm:
Bà Lê ThịM không phải nộp và được hoàn trả lại số tiền tạm ứng án phí bà M đã nộp là 300.000 (Ba trăm nghìn) đồng theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0010725 ngày 23/12/2021 của Chi cục Thi hành án Dân sự huyện XM, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.
Ông Phạm VũT phải nộp số tiền án phí không có giá ngạch là 300.000đ (Ba trăm nghìn đồng).
Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, Điều 7, 7a, 7b và Điều 9 Luật thi hành án dân sự; Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.
4. Về quyền kháng cáo: Đương sự có mặt được quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 (Mười lăm) ngày kể từ ngày tuyên án để yêu cầu Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu xét xử phúc thẩm.

Nơi nhận:
- TAND tỉnh Bà Rịa –Vũng Tàu;
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA

## Page 11

- VKSND huyện XM;
- Chi cục THADS huyện XM;
- Các đương sự;
- Lưu.





Nguyễn Thị Kim Thảo