Bản án số: 12/2022/DS-ST
HỒ QUY N VỚI NGUYỄN THỊ HOÀIT
Số: 12/2022/DS-ST
Ngày: 22/09/2022
Tòa án xét xử: TAND huyện Ea Súp, tỉnh Đắk Lắk
Cấp xét xử: Sơ thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thông tin vụ việc: Vào ngày 10/4/2022, anh Hồ Quy N có ký hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất với chị Nguyễn Thị Hoài T để chuyển nhượng 02 ha (20.000m2) đất tại thôn 07, xã C, huyện E, tỉnh Đắk Lắk với giá 2.350.000.000 đồng. Anh N đặt cọc cho chị T số tiền 150.000.000 đồng. Hai bên thỏa thuận đến ngày 30/5/2022 chị T làm thủ tục pháp lý tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho anh chị T không thực hiên.

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM HUYỆN EA SÚP Độc lập – Tự do – Hạnh phúc TỈNH ĐĂK LĂK Bản án số: 12/2022/DS-ST Ngày 22 - 09 - 2022 V/v tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN EA SÚP

 - Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:
 Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Lưu Quốc Chinh Các Hội thẩm nhân: Ông Vũ Đức Năm Bà Nguyễn Thị Hồng
- Thư ký phiên tòa : Bà Nguyễn Thị Thanh Hương – là Thư ký Tòa án nhân dân huyện Ea Súp, tỉnh Đắk Lắk.
- Ñaïi dieän Vieän kieåm saùt nhaân daân huyện Ea Súp tham gia phieân toøa : Bà Ngụ Lê Mỹ Linh - Kieåm saùt vieân.
Trong ngày 22 tháng 09 năm 2022 tại trụ sở Tòa án nhân dân huy ện Ea Súp, tỉnh Đắk Lắk xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số: 95/2022/TLST- DS ngày 05 tháng 07 năm 2022 về việc "Tranh chấp hợp đồng đặt cọc" theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 18/2022/QĐXXST-DS ngày 31 tháng 08 năm 2022 giữa:
1. Nguyên đơn: Anh Hồ QuyN – SN: 1988 Địa chỉ: Ấp T, xã T, huyện D, tỉnh Bình Dương (Có mặt).
 2. Bị đơn: Chị Nguyễn Thị HoàiT – SN: 1994 Địa chỉ: Thôn 02, thị trấn E, huyện E, tỉnh Đắk Lắk.
 Người đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn VănH – SN: 1968 Địa chỉ: Thôn 06, thị trấn E, huyện E, tỉnh Đắk Lắk (Có mặt).
 3. Người làm chứng: Bà Đỗ Thị H1 – SN: 1987 Địa chỉ: Ấp T, xã T, huyện D, tỉnh Bình Dương (Có mặt).
 Anh Phan Văn T1 – SN: 1984 Địa chỉ: Thôn 14, xã Y, huyện E, tỉnh Đắk Lắk (Có mặt).
 Chị Phạm Thị Bích V – SN: 1981 Địa chỉ: Thôn 07, xã C, huyện E, tỉnh Đắk Lắk (Có mặt).

## Page 2

NỘI DUNG VỤ ÁN:
Theo đơn khởi kiện và quá trình gi ải quyết vụ án và tại phiên tòa nguyên đơn anh Hồ QuyN trình bày:
Vào ngày 10/4/2022 tôi vàch ị T có lập hợp đồng đặt cọc đ ể chịT chuyển nhượng quyền sử dụng 2ha đất, tại thôn 07, xã C, huyện E, tỉnh Đắk Lắk cho tôi. Các bên thỏa thuận tổng số tiền nhận chuyển nhượng đối với thửa đất trên là 2.350.000 đồng. Thời hạn đặt cọc kể từ ngày 10/4/2022 đến hết ngày 30/5/2022 chịT phải làm thủ tục pháp lý chuyển nhượng đất có xác nhận của UBND xãC cho tôi nếu bên đặt cọc không mua thìm ất tiền cọc, bên nhận tiền cọc mà không chuyển nhượng đất thì mất tiền cọc và chịu tiền cọc và phạt là 500.000.000 đồng. Khi lập hợp đồng đặt cọc là ngày 10/4/2022 tôi đã trực tiếp thanh toán ti ền cọc lần 1 choch ị T với số tiền là 50.000.000 đồng. Sau đó đến ngày 20/4/2022 tôi đã trực tiếp thanh toán tiền cọc lần 2 cho chịT với số tiền là 100.000.000 đồng. Tổng số tiền tôi đã đặt cọc cho chịT là 150.000.000 đồng. Số tiền còn lại là 2.200.000.000 đồng. Ngày 29/5/2022 tôi có đến nhà chịT yêu cầu chịT hoàn thành thủ tục để chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên cho tôi vì tôi đư ợc biết chịT chưa làm thủ tục đo đ ạc, chưa ra s ổ đứng tên chịT nhưng chịT không đồng ý. Đến ngày 30/5/ 2022 là ngày ký công chứng chuy ển quyền s ử dụng đất cho tôi nhưng chịT vẫn chưa hoàn thành xong thủ tục đ ể ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên cho tôi màch ị T còn yêu cầu tôi phải thanh toán hết số tiền còn lại là 2.200.000.000 đồng. Nhận thấy việc này là xâm phạm đến quyền và lợi ích của tôi. Nay tôi yêuc ầu Tòa án gi ải quyết chấm dứt hợp đồng đặt cọc đã ký ngày 10/4/2022 gi ữa tôi vàch ị Nguyễn Thị HoàiT để chuyển như ợng quyền sử dụng 2ha đất, tại thôn 07, xãC , huyện E, tỉnh Đắk Lắk. Buộc chị Nguyễn Thị HoàiT phải có nghĩa v ụ trả lại cho tôi s ố tiền mà tôi đã đặt cọc là 150.000.000 đồng, tôi không yêu cầu phạt cọc.
Quá trình t ố tụng người đại diện theo u ỷ quyền của bị đơn chị Nguyễn Thị HoàiT là ông Nguyễn VănH trình bày:
Tôi thừa nhận vào ngày 10/4/2022 tại nhà con gái tôi là Nguyễn Thị HoàiT thì giữa chịT và anh H ồ QuyN có lập hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập đúng vào ngày đặt cọc là ngày 10/4/2022 nhưng không ghi ngày ở trên màch ỉ ghi ngày đặt c ọc. Hai bên tho ả thuận giá chuy ển như ợng là 2.350.000.000 đồng. Khi lập hợp đồng đặt cọc vào ngày 10/4/2022 thì anh N đã đặt cọc cho chịT số tiền 50.000.000 đồng, sau đó đến ngày 20/4/2022 anh N đã đặt cọc thêm cho chịT số tiền 100.000.000 đồng. Tổng cộng hai lần thì anh N đã đặt cọc cho chịT số tiền 150.000.000 đ ồng. Số tiền còn lại là 2.200.000.000 đ ồng, anh Nhẹn đến ngày 30/5/2022 anh N sẽ trả đủ số tiền còn lại trên. V ề thời hạn đặt cọc kể từ ngày 10/4/2022 đến ngày 30/5/2022 chị Nguyễn Thị HoàiT có trách nhiệm đi hỗ trợ các vấn đề pháp lý sang nhượng đất cho anh Hồ Quy N. Do đặt cọc hai bên chỉ thỏa thuận là gi ấy viết tay với nhau, không làm thủ tục, xác nhận của chính quy ền địa phương. Đến ngày 30/5/2022 hạn cuối cùng của hợp đồng đặt cọc anh N không đến

## Page 3

nhận đất và trả tiền cho chịT theo hợp đồng đặt cọc, chịT có nói nếu khó khăn thì cho một thời gian để trả tiền cũng được nhưng phía anh N không có ý ki ến gì. Nay anh Nyêu cầu Tòa án gi ải quyết chấm dứt hợp đồng đặt cọc đã ký ngày 10/4/2022 giữa anh H ồ HoàiN và chị Nguyễn Thị HoàiT để chuyển nhượng quyền sử dụng 2ha đất, tại Thôn 07, xã C, huyện E, tỉnh Đắk Lắk. Buộc chị Nguyễn Thị HoàiT phải có nghĩa vụ trả lại cho anh N số tiền mà anh N đã đặt cọc là 150.000.000 đồng thì chị T không đồng ý vì anh N là người không tiếp tục thực hiện hợp đồng, không chịu nhận đất và trả số tiền còn lại nên anh N phải mất tiền đã đặt cọc cho chị T.
Tại biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 04/8/2022 xác định lô đất chịT nhận cọc để chuyển nhượng cho anh N thuộc khoảnh 04, tiểu khu 289 và kho ảnh 3, 7, 8 ti ểu khu 292 x ã C đất cót ừ cận: Đông giáp su ối 217,05m, Tấy giáp đư ờng 275,72m, Nam giáp suối 53,68m, Bắc giáp đất ông Nguyễn Văn T3 102,78m. Ông H khai lô đất này ông khai hoang năm 2008 đến năm 2016, ông đã cho con gái ông là chị Nguyễn Thị HoàiT nhưng chỉ nói miệng chưa làm thủ tục tặng cho. Chính quyền địa phương cho bi ết lô đất này được UBND huyện E giao cho nhóm h ộ Ngân hàng theo Quyết định số 467/QĐ-UBND ngày 13/5/2008, hiện nay nhóm hộ đang làm thủ tục trả lại đất cho Nhà nước.
Tại phiên tòa ngư ời làm chứng anh Phan Văn T1 , chị Phạm Thị Bích V trình bày anh chị có chứng kiến việc chịT và anh N thỏa thuận việc chuyển nhượng 2ha đất, tại Thôn 07, xãC với số tiền và tiền đặt cọc như anh N và ông H trình bày, anh chị không biết nguồn gốc đất, hai bên có viết giấy tay với nhau chính là giấy đặt cọc và có thỏa thuận chịT hỗ ký hồ sơ pháp lý cho anh N . Ngày 29/05/2022 anh T1 có đến nhà ông H cùng anh T2, gia đình anh N để thực hiện hợp đồng đặt cọc nhưng hai bên không thống nhất được với nhau.
Sau khi thụ lý vụ án, Tòa án nhân dân huy ện Ea Súp đã ti ến hành điều tra xác minh, thu thập tài liệu, chứng cứ, tổ chức phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khaich ứng cứ và hòa gi ải. Thẩm phán phổ biến cho các đương s ự về các quy định của pháp lu ật có liên quan đến việc giải quyết vụ án để đương sự liên hệ đến quyền, nghĩa vụ của mình, phân tích hậu quả pháp lý của việc hòa giải thành để họ tự nguyện thỏa thuận với nhau v ề việc giải quyết vụ án. Nhưng nguyên đơn và b ị đơn không thống nhất được các vấn đề tranh chấp nên hòa gi ải không thành. Do đó, căn cứ Điều 203 của Bộ luật tố tụng dân sự, Tòa án nhân dân huyện Ea Súp đưa vụ án ra xét xử.
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Ea Súp phát biểu ý kiến:
 Việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán: Trong quá trình thụ lý, giải quyết vụ án Thẩm phán đã tuân theo đúng các quy định tại các Điều 26, 36, 93, 94, 95, 96, 97, 195, 196, 203 và 220 của Bộ luật tố tụng dân sự.
 Việc tuân theo pháp luật của Hội đồng xét xử, Thư ký tại phiên tòa: Tại phiên tòa Hội đồng xét xử, Thư ký tại phiên tòa đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự về phiên tòa sơ thẩm và đảm bảo đúng nguyên tắc xét xử.

## Page 4

 Về chấp hành pháp luật của các đương sự trong vụ án: Từ khi thụ lý vụ án cũng như tại phiên tòa hôm nay nguyên đơn đã thực hiện đúng các quy định Bộ luật tố tụng dân sự về quyền và nghĩa vụ của đương sự. Bị đơn vắng mặt không có lý do khi tòa án triệu tập.
 Về nội dung vụ án: Căn cứ Điều 328 , Điều 423, Điều 427 của Bộ luật dân sự 2015, Điều 26, 35 Bộ luật dân sự đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận đơn khởi kiện của nguyên đơn, tuyên hủy hợp đồng đặt cọc giữa chị Nguyễn Thị HoàiT với anh anh Hồ QuyN ngày 10/04/2022. Buộc chị Nguyễn Thị HoàiT có nghĩa vụ trả cho anh Hồ QuyN số tiền đặt cọc 150.000.000đ (Một trăm năm mươi triệu đồng), anh N không yêu cầu phạt cọc nên chịT không phải trả tiền phạt cọc.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong h ồ sơ vụ án, kết quả thẩm trach ứng cứ tại phiên tòa; Căn c ứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:
 [1] Về quan hệ pháp luật tranh ch ấp: Anh Hồ QuyN khởi kiện yêuc ầu chị Nguyễn Thị HoàiT có nơi cư trú thôn 02, thị trấn E, huyện E phải trả khoản tiền đã đặt cọc để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đây là quan hệ pháp luật “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án huyện Ea Súp theo quy định tại khoản 3 Đi ều 26, điểm a kho ản 1 Điều 35, điểm a kho ản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự.
[2] Về nội dung v ụ án: Vào ngày 10/4/2022 , anh Hồ QuyN có ký hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất với chị Nguyễn Thị HoàiT để chuyển nhượng 02 ha ( 20.000m2) đất tại thôn 07, xãC , hu yện E , tỉnh Đ ắk L ắk với giá 2.350.000.000 đồng. Hai bên đã thống nhất ký kết đặt cọc, anh N đặt cọc cho chịT số tiền 150.000.000 đồng. Hai bên thỏa thuận đến ngày 30/5/2022 bên chịT hỗ trợ làm thủ tục pháp lý tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho anh N. Tuy nhiên, sau khi ký kết hợp đồng, đến hạn anh Nyêu cầu chịT đến UBND xãC để làm thủ tục chuyển nhượng nhưng chịT không đồng ý với lý do trong hợp đồng đặt cọc thì chịT chỉ có nghĩa vụ hỗ trợ làm thủ tục pháp lý chứ không làm thủ tục tại UBND xãC nên chỉ đồng ý vi ết giấy tay cho anh N , anh N không đồng ý vi ết giấy tay vành ận đất theo thời hạn đắt cọc nên anh N phải chịu mất ti ền cọc. Anh N cho rằng anh đến UBND xãC tìm hiểu thì được biết đất chịT chuyển nhượng cho anh thuộc đất nhóm hộ Ngân hàng, do bố chịT là ông Nguyễn VănH sử dụng và chưa đư ợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chuyển nhượng, tặng cho chịT nên chịT không thể thực hiện được việc làm thủ tục sang tên cho anh tại Uy ban, do đó anh yêu cầu chịT phải trả lại tiền đã đặt cọc nhưng chịT không đồng ý.
[3] Về hợp đồng đặt cọc: Hội đồng xét xử nhận định khi hai bên xác lập hợp đồng đặt cọc là hoàn toàn tự nguyện và tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật về điều kiện, mục đích, nội dung và hình thức hợp đồng đặt cọc được quy định tại các

## Page 5

Điều 117, Điều 118 và Điều 119 Bộ luật dân sự nên công nhận việc anh N đã đặt cọc choch ị T số tiền 150.000.000 đồng để làm cơ s ở cho vi ệc thực hi ệnh ợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên chịT không thực hiện việc đo đạc làm thủ tục chuyển như ợng tại cơ quan Nhà nước có thầm quyền mà hai bên đã thỏa thuận, đến nay thời hạn mà các bên thỏa thuận để thực hiện hợp đồng đặt cọc đã hết, theo xác minh của Tòa án tại UBND xãC thì đất chịT nhận cọc, chuyển nhượng cho anh N là đất được UBND huyện E giao cho nhóm hộ gia đình (Ngân hàng ) sử dụng ổn định lâu dài vàom ục đích lâm nghi ệp theo Quyết định số 467/QĐ-UBND ngày 13/5/2008, hiện lô đất do ông Nguyễn VănH sử dụng, ông H cho biết, ông cho chịT lô đất này nhưng chỉ nói cho bằng mi ệng, chưa làm thủ tục gi ấyt ờ gì nên chịT không thực hiện được việc làm thủ tục chuyển nhượng đất cho anh N theo hợp đồng đặt cọc. Do đó, b ị đơn đã vi phạm hợp đồng đặt cọc theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự nên chịT có trách nhiệm trả cho anh N số tiền đặt cọc mà chịT đã nhận của anh N. Trong hợp đồng đặt cọc có ghi phạt cọc nhưng trong đơn khởi kiện cũng như tại phiên tòa anh N không yêuc ầu chịT phải trả tiền phạt cọc nên chịT không phải trả tiền phạt cọc.
[4] Về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ: Do Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về vị trí đất nên bị đơn phải chịu toàn bộ chi phí xem xét thẩm định theo quy định tại các Điều 157 của Bộ luật tố tụng dân sự. Do anh Hồ QuyN đã nộp tiền cho việc chi phí thẩm định là 4.000.000 đồng tại Tòa án nhân dân huyện Ea Súp nên chị Nguyễn Thị HoàiT phải hoàn trả lại cho anh H ồ QuyN số tiền thẩm định là 4.000.000 đồng.
[5] Về án phí: Do yêuc ầu của nguyên đơn đư ợc chấp nhận nên cần áp dụng khoản 1 Điều 147 Bộ luật t ố tụng dân s ự, khoản 2 Điều 26 Nghị quyết s ố 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016, quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và s ử dụng án phí và l ệ phí Tòa án buộc chị Nguyễn Thị HoàiT phải chịu toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm theo quy định của pháp luật.
Anh Hồ QuyN không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. Hoàn trả cho anh N số tiền tạm ứng án phí đã nộp tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện E.
Vì các lẽ trên:
QUYẾT ĐỊNH Căn cứ khoản 3 Đi ều 26; điểm a, khoản 1 Đi ều 35; điểm c, khoản 1 Đi ều 39;
khoản 3 Điều 144; khoản 1 Điều 147; Điều 157; khoản 1 Điều 273; Điều 235; Điều 266 Bộ luật tố tụng dân sự.
Căn cứ Điều 357, Điều 117, Điều 118, Điều 119, Điều 328 Bộ luật dân sự.
Căn cứ khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và s ử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
Tuyên xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Hồ QuyN

## Page 6

Buộc chị Nguyễn Thị HoàiT có trách nhiệm trả lại cho anh Hồ QuyN số tiền đặt cọc là 150.000.000đ (Một trăm năm mươi triệu đồng).
Về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ: Chị Nguyễn Thị HoàiT phải hoàn trả cho anh Hồ QuyN số tiền 4.000.000đ (Bốn triệu đồng) tiền anh N đã nộp cho vi ệc chi phí xem xét thẩm định tại chỗ.
Kể từ ngày anh H ồ QuyN có đơn yêuc ầu thi hành án, thì hàng tháng chị Nguyễn Thị HoàiT còn phải chịu lãi theom ức lãi su ất theo quy định tại khoản 2 Điều 268 Bộ luật dân sự tương ứng với thời gian và số tiền còn phải thi hành án.
Về án phí: Chị Nguyễn Thị HoàiT phải chịu 7.500.000đ (Bảy triệu năm trăm nghìn đồng) tiền án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch.
Anh Hồ QuyN không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. Hoàn trả cho anh Hồ QuyN số tiền tạm ứng án phí 5.382 .000đ (Năm triệu ba trăm tám mươi hai nghìn đồng), anh N đã nộp tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện E theo biên lai số 0010 0 ngày 30 tháng 06 năm 2022.
Về quyền kháng cáo: Nguyên đơn , b ị đơn cóm ặt tại phiên tòa có quy ền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án sơ thẩm.
Trong trường hợp bản án, quy ết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân s ự thì người được thi hành án dân s ự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, quyền tự nguyện thi hành án hoặc cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân s ự. Thời hiệu thi hành án đư ợc thực hiện theo điều 30 luật thi hành án dân sự.
 TM/HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Nôi nhaän :
- TA tænh Đắk Lắk;
- VKSND tænh Đắk Lắk; (Đã ký)
- VKSND huyện Ea Súp;
- Chi cục THADS huyện E;
- Caùc ñöông sö;ï Lưu Quốc Chinh
- Löu HS vuï aùn.