Quyết định giám đốc thẩm Số: 84/2022/DS-GĐT
Vụ án tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn là bà Đỗ Thị Nh với bị đơn là chị Nguyễn Thị Th
Số: 84/2022/DS-GĐT
Ngày: 24/09/2022
Tòa án xét xử: TAND cấp cao tại Hà Nội
Cấp xét xử: Giám đốc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: Vụ án tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn là bà Đỗ Thị Nh với bị đơn là chị Nguyễn Thị Th

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI HÀ NỘI

 Quyết định giám đốc thẩm Số: 84/2022/DS-GĐT Ngày: 24/9/2022 V/v: Tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc


 NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

 ỦY BAN THẨM PHÁN TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI HÀ NỘI

 - Thành phần Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao gồm có:
 Chủ tọa phiên tòa: Ông Nguyễn Hồng Nam.
 Các thành viên: - Ông Thái Duy Nhiệm;
 - Bà Nguyễn Thị Thanh Xuân.
 - Thư ký phiên tòa: Bà Ngô Thị Minh Hà - Thư ký Tòa án nhân dân cấp cao tại Hà Nội.
 - Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Hà Nội : Trần Thị Thanh Thủy, Kiểm sát viên cao cấp.
Ngày 24 tháng 9 năm 2022, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Hà Nội xét xử theo thủ tục giám đốc thẩm vụ án “Tranh chấp Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất” giữa các đương sự:
1. Nguyên đơn: Bà Đỗ Thị Nh, sinh năm 1954; trú tại: Số nhà 32 đư ờng ADV, phường CL, thành phố LC, tỉnh Lào Cai.
Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn là ông Nguy ễn Văn Đo ạt;
địa chỉ: Số 05 đường Lý Đạo Th, thành phố LC, tỉnh Lào Cai.
2. Bị đơn: Chị Nguyễn Thị Th, sinh năm 1985; trú tại: Số nhà 32 đư ờng ADV, phường CL, thành phố LC, tỉnh Lào Cai.
Nơi ở hiện nay: Số 60 đường YK, phường KT, thành phố LC, tỉnh Lào Cai.
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
3.1. Văn phòng Công chứng số 100, tỉnh Lào Cai; địa chỉ: Số 577 đường HL, phường KT, thành phố LC, tỉnh Lào Cai.
3.2. Cháu Hoàng Trung H, sinh ngày 24/7/2004;
3.3. Cháu Hoàng Thùy L, sinh ngày 23/8/2014;

## Page 2

Đều trú tại: Số nhà 32 đường ADV, phường CL, thành phố LC, tỉnh Lào Cai.
Người đại diện theo pháp lu ật của cháu Hoàng Thùy L là chị Nguyễn Thị Th; nơi ở hiện nay: Số 64 đường YK, phường KT, thành phố LC, tỉnh Lào Cai.
Người đại diện hợp pháp của cháu Hoàng Trung H: Anh Hoàng Bá Ch; cư trú tại: Số nhà 32 đường ADV, phường CL, thành phố LC, tỉnh Lào Cai.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Theo đơn khởi kiện và lời khai trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn là bà Đỗ ThịNh do người đại diện theo ủy quyền là ông Nguyễn Văn Đoạt trình bày:
Năm 2010, Ủy ban nhân dân thành phố LC cấp cho hộ ông Hoàng Bá Ch, bà Đỗ ThịNh lô đất có di ện tích 102m 2 tại đường D1, phư ờng CL, thành phố LC, tỉnh Lào Cai (nay là nhà số 32, đường ADV, phường CL, thành phố LC, tỉnh Lào Cai). Sau đó, ông bà đã xây dựng ngôi nhà mặt trước 3 tầng, mặt sau 4 tầng, diện tích 350m2 trên đất. Năm 2014, ông Chỉ chết, bàNh và anh Hoàng Bá Ch (là con trai của bà Nh) đến Văn phòng công chứng làm thủ tục từ chối nhận di sản thừa kế lô đất trên. Sau khi hoàn tất thủ tục, ngày 26/5/2017, Ủy ban nhân dân thành phố LC cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sốCH 373336 mang tên bà Đỗ Thị Nh.
Ngày 01/6/20 17, chị Nguyễn Thị Th (là con dâu bàNh ) đã bảo bà ra Phòng công chứng để làm thủ tục đưa hai cháun ội là cháu Hoàng Trung H và cháu Hoàng Thùy L (con đẻ anh Ch và chị Th) vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi đến phòng công chứng số 1 Lào Cai thì chị L nhân viên của văn phòng bảo bà ký vào Hợp đồng. BàNh tưởng chỉ ký là để cho thêm tên 02 cháu H và Linh cùng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên bà ký, bà không được đọc, nhận và hiểu nội dung về Hợp đồng này. Sau một thời gian, khi nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bàNh mới biết đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cháu H, cháu L và chị Th mà không có tên bà.
Thời điểm làm Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thì trên đất đã có nhà 3,5 tầng. Tuy nhiên, trong hợp đồng không có nội dung về việc tặng cho tài sản gắn liền với đất; đồng thời, từ khi ký hợp đồng chưa thực hiện việc giao đất vì hợp đồng tặng cho chỉ ghi cho đất không cho tài sản. Vì vậy, bàNh xác định việc tặng cho quyền sử dụng đất là do bà bị chị Th lừa dối, bà không tự nguyện tặng cho. BàNh khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hủy Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ngày 01/6/2017, số công chứng 2052, quyển số 06/TP-CC-SCC/HĐGĐ của Phòng Công chứng số 1 tỉnh Lào Cai thực hiện.
* Bị đơn chị Nguyễn Thị Th trình bày:
Chị và anh Hoàng BáCh là vợ chồng, nhưng đã ly hôn. Trong thời kỳ hôn nhân, anh chị sinh sống cùng b ố mẹ chồng tại số nhà 32 đư ờng ADV, phường

## Page 3

CL, tỉnh Lào Cai. Việc tặng cho quyền sử dụng đất của bàNh và 02 cháu Hoàng Trung H và cháu Hoàng Thùy L là do bàNh hoàn toàn tự nguyện, không ai ép buộc. Hiện nay, bàNh vẫn giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sinh sống tại ngôi nhà trên. Chị Th chỉ là người giám hộ đương nhiên cho cháu H và cháu L đến khi các cháu đủ 18 tuổi, chị cũng không mang tài sản của các con đi giao dịch nên không đồng ý yêuc ầu khởi kiện của bàNh về việc hủy Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ngày 01/6/2017 của Phòng công chứng số 1 Lào Cai thực hiện.
Người đại diện hợp pháp của cháu Hoàng Trung H (là anh Hoàng Bá Ch)
trình bày:
Anh Ch cùng bàNh và con trai là cháu H vẫn thường xuyên sinh sống trên diện tích đất và nhà ở của bố mẹ anh. Việc mẹ anh làm giấy tặng cho như thế nào thì anh không biết, khi làm giấy chị Th tự đi làm. Sau này anh hỏi thì bà Nh bảo chỉ đi làm giấy thêm tên hai cháu (con anh) vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chứ không cho riêng hai cháu đứng tên riêng trong s ổ. Do vậy, anh xác định việc chị Th làm tặng cho có liên quan nhà trên đất anh và mẹ anh đang ở và tự đứng tên người đại diện cho hai con là sai, anh không nhất trí.
Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là Văn phòng công chứng số 1, tỉnh Lào Cai có lời khai: Ngày 01/6/2017, bên tặng cho là bà Đỗ ThịNh (bên A); bên nhận tặng cho là hai cháu Hoàng Trung H và cháu Hoàng Thùy L (bên B); người đại diện cho bên nhận tặng cho là bà Nguyễn Thị Th (mẹ đẻ của hai cháu) lập Hợp đồng tặng cho quy ền s ử dụng đất do Công chứng viên Phòng Công chứng số 100, tỉnh Lào Cai thực hiện. Đối tượng của Hợp đồng (tài sản tặng cho) là tài sản riêng của bên tặng cho, bàNh có đủ các quyền đối với tài sản theo quy định của pháp lu ật; bên nhận tặng cho cũng đáp ứng đủ các điều kiện không thu ộc đối tượng cấm nhận tặng cho theo quy định của Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Hợp đồng được lập trên cơ s ở ý chí tự nguyện của các bên, được các bên nhất trí với toàn bộ nội dung; đồng thời đã thực hiện ký tên, điểm chỉ theo đúng trình tự quy định của Luật Công chứng năm 2014. Do v ậy, Phòng Công chứng số 100 Lào Cai không nhất trí yêuc ầu khởi kiện của nguyên đơn v ề hủy Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ngày 01/6/2017.
Tại Bản án dân s ự sơ thẩm s ố 13/2021/DSST ngày 22/6/2021, Tòa án nhân dân thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai quyết định:
Không chấp nhận yêuc ầu khởi kiện của bà Đỗ Thị Nh; giữ nguyên Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ngày 01/6/2017, số công chứng 2052, quyển sổ 06/TP/CC-SCC/HĐGĐ của Phòng Công chứng số 100 tỉnh Lào Cai giữa bà Đỗ ThịNh (bên tặng cho) với cháu Hoàng Trung H, sinh năm 2004 và cháu Hoàng Thùy L, sinh năm 2014 (bên nhận tặng cho), đại diện bên nhận tặng cho làch ị Nguyễn Thị Th (là mẹ đẻ của cháu H và cháu L) do Công chứng viên Phòng Công

## Page 4

chứng số 100 tỉnh Lào Cai thực hiện.
Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn quy ết định về án phí và quy ền kháng cáo của các đương sự.
Ngày 04/7/2021, bàNh kháng cáo bản án sơ thẩm; đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nh, tuyên bố hủy Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ngày 01/6/2017.
Ngày 21/7/2021, Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lào Cai ban hành Quyết định kháng nghị số 05/QĐKN-VKS-DS đối với bản án sơ thẩm; đề nghị Tòa án nhân dân tỉnh Lào Cai xét xử phúc thẩm theo hướng sửa Bản án sơ thẩm; tuyên bố hủy Hợp đồng tặng cho nêu trên.
Tại Bản án dân s ự phúc thẩm số 24/2021/DSPT ngày 25/9/2021, Tòa án nhân dân tỉnh Lào Cai quyết định:
Chấp nhận kháng cáo của bà Đỗ ThịNh và Kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lào Cai; sửa bản án sơ thẩm số 13/2021/DS-ST ngày 22/6/2021 của Tòa án nhân dân thành phố LC, tỉnh Lào Cai như sau: Hủy Hợp đồng tặng cho quy ền s ử dụng đất ngày 01/6/2017, s ố công chứng 2052, quy ển s ổ 06/TP/CC- SCC/HĐGD của Phòng Công chứng số 100 tỉnh Lào Cai giữa bàNh (bên tặng cho) với cháu Hoàng Trung H, sinh năm 2004 và cháu Hoàng Thùy L, sinh năm 2014 (bên nhận tặng cho), đại diện bên nhận tặng cho làch ị Nguyễn Thị Th.
Ngoài ra, Tòa án cấp phúc thẩm còn quyết định về án phí, trách nhiệm thi hành án dân sự.
Sau khi xét xử phúc thẩm, chị Nguyễn Thị Th có đơn đề nghị xem xét lại Bản án dân sự phúc thẩm nêu trên theo thủ tục giám đốc thẩm.
Tại Quy ết định kháng nghị giám đốc thẩm s ố 26/2022/KN-DS ngày 15/6/2022, Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Hà Nội đã kháng nghị Bản án dân sự phúc thẩm số 24/2021/DS-PT ngày 25/9/2021 của Tòa án nhân tỉnh Lào Cai; Đề nghị Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Hà Nội xét xử theo thủ tục giám đốc thẩm hủy Bản án dân s ự phúc thẩm số 24/2021/DS-PT ngày 25/9/2021 của Tòa án nhân tỉnh Lào Cai và Bản án dân s ự sơ thẩm số 13/2021/DSST ngày 22/6/2021 của Tòa án nhân dân thành phố LC, tỉnh Lào Cai; Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố LC, tỉnh Lào Cai để xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.
Tại phiên tòa giám đốc thẩm, Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Hà Nội đề nghị Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp caot ại HàN ội chấp nhận toàn bộ Kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Hà Nội.
 NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
[1] Tài sản tranh chấp (102,1m2 tại số 32 đường ADV, phường CL, thành

## Page 5

phố LC và ngôi nhà trên đ ất) có ngu ồn gốc làc ủa vợ chồng bà Đỗ ThịNh và ông Hoàng Bá Ch. Sau khi ông Chỉ chết, anh Hoàng BáCh (là con trai ông Chỉ, bà Nh) đã có văn bản từ chối nhận di sản thừa kế của ông Chỉ. Do v ậy, tài sản trên được xác định là của bà Nh. BàNh đã kê khai và được Ủy ban nhân dân tỉnh Lào Cai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH373326 đứng tên bà Nh.
 Ngày 01/6/2016, bàNh đã ký Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cho hai cháu là cháu Hoàng Trung H và cháu Hoàng Thùy L do chị Nguyễn Thị Th (là mẹ đẻ của hai cháu) làm người giám hộ; hợp đồng có công chứng tại Phòng Công chứng số 100, tỉnh Lào Cai. Chị Th đã kê khai làm thủ tục và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 28/6/2017 đứng tên cháu H và cháu L (do chị Th là người giám hộ) với diện tích đất là 102,1m2 thuộc thửa đất số 01, đường ADV, phường CL, thành phố LC, tỉnh Lào Cai.
 Theo các tài liệu có trong hồ sơ vụ án thể hiện bàNh là người viết, ký vào Phiếu yêu cầu công chứng và nộp kèm theo các giấy tờ về nhân thân và các giấy tờ liên quan đến tài sản để ký Hợp đồng tặng cho. Hợp đồng tặng cho thực hiện đúng trình tự và quy định của pháp luật. Tại thời điểm làm Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, chị Th và anh Ch vẫn chưa ly hôn. Vì vậy, việc chị Th đứng ra là người đại diện theo pháp luật nhận tặng cho tài sản của bàNh (là bà nội) là hợp pháp, đúng quy định tại khoản 1 Điều 136 Bộ luật Dân sự năm 2015. Ngoài ra, việc chị Th đứng tên người đại diện đã được bàNh đồng ý, chấp thuận thể hiện tại trang 1 của Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ngày 01/6/2017 (BL403):
“Do hai cháu Hoàng Trung H và cháu Hoàng Thùy L còn nhỏ nên bà Đỗ ThịNh (bà nội của hai cháu) đồng ý và thống nhất để mẹ đẻ của 02 cháu là bà Nguyễn Thị Th… làm người đại diện”. Tòa án cấp sơ thẩm công nhận Hợp đồng tặng cho là có căn c ứ. Tòa án cấp phúc thẩm cho rằng chị Th đã lừa dối bàNh ký Hợp đồng tặng cho đ ể sang tên gi ấy chứng nhận quyền s ử dụng đất không đúng ý nguyện của bà Nh; từ đó, tuyên hủy Hợp đồng tặng cho nêu trên là không đúng.
[2] Tuy nhiên, tại Biên bản xem xét và thẩm định tại chỗ ngày 14/5/2021 và ý ki ến của các bên đương s ự thì trước khi lập Hợp đồng tặng cho quy ền sử dụng đất thì trên đất đã có căn nhà xây kiên c ố mặt trước 3 tầng, mặt sau 4 tầng là nơi bàNh vẫn đang ở; sau khi ký Hợp đồng tặng cho bàNh vẫn ở tại nhà đất này cho đến nay.
Theo Hợp đồng tặng cho ngày 01/6/2016 thì bàNh chỉ tặng cho 02 cháu quyền sử dụng đất là 102,1m2. Trên đất còn có tài sản là căn nhà nêu trên thu ộc quyền sở hữu của bà Nh, căn nhà gắn liền với đất không thể di dời. Như vậy, trên thửa đất hiện đang tồn tại 02 loại tài sản không thể tách dời là quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng của hai cháu H, L và căn nhà thuộc quyền sở hữu của bà Nh.
Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm mới xem xét tính hợp pháp của Hợp đồng tặng cho đối với diện tích đất. Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận đơn khởi

## Page 6

kiện của bà Nh, công nhận hiệu lực của Hợp đồng tặng cho là có căn cứ, nhưng lại không giải quyết ngôi nhà trên đất là không giải quyết toàn diện vụ án và khó thi hành án. Tòa án cấp phúc thẩm cho rằng do bàNh bị lừa dối ký Hợp đồng tặng cho nên ngôi nhà trên đất không thể hiện trong điều khoản của Hợp đồng; do đó, Hợp đồng không thể thực hiện được và chấp nhận đơn khởi kiện của bà Nh, sửa bản án sơ thẩm để hủy Hợp đồng tặng cho ngày 01/6/2016 là không đúng. Trong trường hợp này phải công nhận Hợp đồng tặng cho ngày 01/6/2016 và giải quyết cả ngôi nhà trên đất trong cùng vụ án. Vì vậy, để đảm bảo quyền lợi của cả bàNh và hai cháu H, L cần thiết phải hủy cả Bản án sơ thẩm và Bản án phúc thẩm để xét xử sơ thẩm lại theo hướng giải quyết cả căn nhà và thửa đất diện tích 102,1m2 trong cùng vụ án.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ vào điểm a kho ản 1 Đi ều 337, Đi ều 342, kho ản 3 Điều 343 B ộ luật Tố tụng dân sự.
1. Chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 26/2022/KN-DS ngày 15/6/2022 của Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Hà Nội.
2. Hủy Bản án dân s ự phúc thẩm số 24/2021/DS-PT ngày 25/9/2021 của Tòa án nhân tỉnh Lào Cai và Bản án dân s ự sơ thẩm số 13/2021/DSST ngày 22/6/2021 của Tòa án nhân dân thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai;
3. Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai để xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.
Quyết định giám đốc thẩm có hi ệu lực pháp lu ật k ể từ ngày Hội đồng giám đốc thẩm ra quyết định.


Nơi nhận:
- Đ/c Chánh án TANDCC tại Hà Nội (để b/cáo);
- VKSNDCC tại Hà Nội (để biết);
- TAND tỉnh Lào Cai;
- TAND thành phố Lào Cai , tỉnh Lào Cai (kèm HSVA để xét xử lại);
- Các đương sự;
- Lưu: Phòng HCTP-VT, P. GĐKTIII, HSGĐT.

TM. ỦY BAN THẨM PHÁN PHÓ CHÁNH ÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA

(Đã ký)

Nguyễn Hồng Nam