Bản án số: 187/2022/DS-ST
Trần Ngọc H kiện Võ Long H2
Số: 187
Ngày: 29/09/2022
Tòa án xét xử: TAND TP. Long Xuyên, tỉnh An Giang
Cấp xét xử: Sơ thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: Buộc bị đơn Võ Long H1 phải có nghĩa vụ trả lại cho nguyên đơn Trần Ngọc H 200.000.000đ (Hai trăm triệu đồng). Buộc bị đơn Võ Long H1 phải có trách nhiệm bồi thường cho nguyên đơn Trần Ngọc H số tiền 600.000.000đ (sáu trăm triệu đồng), do không thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Tờ tự thỏa thuận tại nhà về việc mua bán nhà đất ngày 18/5/2019.

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ L TỈNH AN GIANG Bản án số: 187/2022/DS-ST Ngày: 29-9-2022 Tranh chấp “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc


NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ L-TỈNH AN GIANG
- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:
Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Ông Nguyễn Quốc Nam Các Hội thẩm nhân dân: Ông Trần Hùng Bích; Ông Trần Thanh Việt
- Thư ký phiên tòa: Ông Nguyễn Trương Phi – Thư ký Tòa án
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố L tham gia phiên tòa: Ông Kiều Văn Liêu – Kiểm sát viên.
Ngày 29 tháng 9 năm 2022 tại Tòa án nhân dân thành phố L xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 13/2022/TLST-DS ngày 10 tháng 01 năm 2022 về tranh chấp “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 322/2022/QĐXXST-DS ngày 22 tháng 7 năm 2022;
Quyết định hoãn phiên tòa số: 309/QĐST-DS ngày 08 tháng 8 năm 20022 và Quyết định tạm ngừng phiên tòa số: 29/2022/QĐST-DS ngày 29/8/2022, giữa các đương sự:
1. Nguyên đơn: Trần Ngọc H, sinh năm 1984 Địa chỉ: Số X, khóm T, phường P, thành phố L, tỉnh An Giang.
Đại diện theo ủy quyền: Bà Lê Lâm T, sinh năm 1970.
Địa chỉ: Số Y, đường K, phường B, thành phố L, tỉnh An Giang (Bà T có đơn đề nghị xét xử vắng mặt)
2. Bị đơn: Ông Võ Long H1, sinh năm 1981. Văng mặt Địa chỉ: Số A, khóm H, phường Đ, thành phố L, tỉnh An Giang.
NỘI DUNG VỤ ÁN:

## Page 2

2 Theo đơn khởi ki ện ngày 30/5/2022 cùng lời khai trong quá trình gi ải quyết vụ án, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn là bà Lê Lâm T trình bày: Ngày 18/5/2019, ông Trần NgọcH và ông Võ Long H1 có thỏa thuận ký giấy mua bán nền đất bằng lập vi b ằng. Theon ội dung t ờ mua bán nền đất thì ông H1 chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Hiếu 01 nền tái định cưt ại số A, khóm H, phường Đ, thành phố L, tỉnh An Giang , giá chuy ển nhượng là 200.000.000đ. Hai bên thống nhất ký các thủ tục cần thiết để cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng cho ông H1. Sau đó, ông H1 có trách nhiệm phải ký các thủ tục sang tên lại cho ông H, nếu ông H1 không thực hiện thì bồi thư ờng cho ông H 06 lần giá trị thỏa thu ận chuy ển như ợng ban đầu nhưng đến nay ông H1 không thực hiện theo thỏa thuận cam kết và cố tình né tránh. Do đó, ông Hyêu cầu Tòa án giải quyết hủy hợp đồng chuyển nhượng giữa ông H và ông H1. Ông H1 phải có trách nhiệm trả cho ông H 200.000.000đ (Hai trăm tri ệu đ ồng) và buộc ông H1 phải bồi thư ờng cho ông H 06 lần giá chuyển nhượng là 1.200.000.000đ (Một tỷ hai trăm triệu đồng).
Bị đơn Võ Long H1 vắng mặt trong thời gian chuẩn bị xét xử, không gửi văn bản trình bày ý kiến đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
Tại phiên tòa dân sự sơ thẩm:
Bà Lê Lâm T là đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn có đơn xin xét xử vẫn gi ữ nguyên yêuc ầu khởi ki ện, yêuc ầu Tòa án vô hi ệu hợp đồng chuyển nhượng giữa ông H và ông H1. Đối với phần yêuc ầu bị đơn bồi thường thiệt hại, nguyên đơn xác định cóm ột phần lỗi trong vi ệc chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thông tin cấp nền tái định cư cho b ị đơn là không đúng quy định pháp luật nên yêu cầu bị đơn bồi thường 600.000.000đ. Tổng cộng số tiền buộc bị đơn phải có trách nhiệm trả cho nguyên đơn là 800.000.000đ.
Bị đơn Võ Long H1 vắng mặt lần thứ hai tại phiên tòa, không lý do.
Đại di ện Vi ện ki ểm sát nhân dân thành phố L phát biểu ý ki ến v ề việc tuân theo pháp lu ật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và việc chấp hành pháp lu ật của những người tham giat ố tụng trong quá trình giải quyết vụ án, kể từ khi thụ lý cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án.
Nội dung v ụ án: Đề nghị chấp nhận một phần yêuc ầu khởi kiện của nguyên đơn. Vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn và bị đơn. Buộc bị đơn trả lại cho nguyên đơn 200.000.000đ. Đề nghị chấp nhận một phần yêu cầu thiệt hại ½ về giá trị chênh lệch theo chứng thư thẩm

## Page 3

3 định gi á ngày 26/9/2022 doC ông tyc ổ phần thẩm định Giá Trị Việt. Không chấp nhận yêu cầu bị đơn bồi thường 06 lần giá trị mua bán là 1.200.000.000đ.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Sau khi nghiên cứu tài li ệu có trong h ồ sơ vụ án được thẩm trat ại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa. Hội đồng xét xử nhận định:
[1] Về thủ tục tố tụng Tranh chấp giữa các đương sự là tranh chấp hợp đồng dân sự - Hợp đồng chuyển nhượng quyền s ử dụng đ ất, tranh chấp thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân thành phố L theo quy định tại khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.
Nguyên đơn ủy quyền cho bà Lê Lâm T. Do đó, căn cứ vào Điều 85, Điều 86 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Hội đồng xét xử chấp nhận bàT tham gia tố tụng với tư cách đương sự trong vụ án và được thực hiện các quyền, nghĩa vụ tố tụng dân sự theo nội dung văn bản ủy quyền mà các bên đã ký kết.
Nguyên đơn có đơn xin xét xử vắng mặt; Bị đơn vắng mặt lần thứ hai tại phiên tòa v à trong thời gian chu ẩn bị xét xử. Tuy nhi ên, Tòa án đã ti ến hành tống đạt, niêm yết các văn bản tố tụng cho bị đơn hợp lệ. Ngoài ra, bị đơn có nơi cư trú rõ ràng và đư ợc chính quyền địa phương xác nhận có đăng ký thư ờng trú tại số A, khóm H, phường Đ, thành phố L, tỉnh An Giang. Do đó, căn cứ điểm a, b khoản 2 Điều 227, khoản 1 Điều 228, điểm a, b khoản 1 Điều 238 Bộ luật Tố tụng dân s ự năm 2015 ; Điều 6 nghị quyết s ố 04/2017/NQ-HĐTP ngày 05/5/2017, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt nguyên đơn, bị đơn.
Đối với việc nguyên đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện, chỉ yêu cầu bị đơn bồi thường 600.000.000đ. Việc thay đổi này không vượt quá phạm vi y êu cầu ban đầu nên Hội đồng xét xử căn cứ Điều 217, Điều 244 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, đình chỉ đối với phần thay đổi yêu cầu khởi kiện này.
[2] Về nội dung tranh chấp Yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và các chứng cứ trong hồ sơ vụ án thể hiện: Ngày 18/5/2019, nguyên đơn và bị đơn có xác lập tờ tự thỏa thuận tại nhà về việc mua bán nhà đất, đối tượng mua bán nền tái định cư thuộc diện giải tỏa rạch B , phường Đ . Hợp đồng được lập vi b ằng, gi á chuyển nhượng là 200.000.000đ. Xét thấý, việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên căn cứ vào Quyết định số 3315/QĐ-UBND ngày 31/8/2021 của Ủy ban nhân dân thành phố L về việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với bị đơn Võ Long H1 để thực hiện giao dịch dân sự là không đúng quy định tại Điều

## Page 4

4 167 Luật Đất đai năm 2013. Mặt khác, về hình thức và đối tượng của hợp đồng, tại thời điểm giao dịch bị đơn chưa được Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận theo Quyết định tái định cư nên không xác định được đối tượng giao dịch của hợp đồng, hợp đồng là tờ mua bán do các bên tự thỏa thuận ký kết, không công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật nên không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ của các bên theo quy định tại các Điều 117, 119, 122, 129, 131, 407, 500, 501, 502, 503 của Bộ luật Dân sự năm 2015.
Do đó, vi ệc nguyên đơn y êuc ầu vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Tờ tự thỏa thuận tại nhà về việc mua bán nhà đất ngày 18/5/2019) và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu là có căn cứ.
Đối với yêu cầu bị đơn phải bồi thường 06 lần giá chuyển nhượng theo tờ tự thỏa thuận mua bán nhà đất 18/5/2019 là 200.000.000đ x 6 = 1.200.000.000đ.
Xét thấy, việc quy trách nhiệm bồi thường thiệt hại khi bị đơn không thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nguyên đơn theo thỏa thuận là thể hiện ý chí tự nguyện giữa các bên, yêu cầu này là phù hợp theo thỏa thuận, vì theo các chứng cứ nguyên đơn cung cấp thì bị đơn đã được Ủy nhân dân thành phố L cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH17887 thửa số 89, tờ bản đồ 101, diện tích 63m2, mục đích sử dụng đất ở đô thị, tọa lạc tại khu dân cư T1 vào ngày 03/8/2022 nhưng bị đơn không thực hiện việc chuyển nhượng lại cho nguyên đơn theo thỏa thu ận l à vi phạm nghĩa vụ. Mặt kh ác, ngày 22/9/2022, theo yêu cầu của nguyên đơn về định giá tài sản đối với diện tích đất theo giấy chứng nhận của bị đơn nêu trên, Tòa án đã giới thiệu nguyên đơn đến Công ty cổ phần thẩm định giá trị Việt thực hiện, kết quả theo chứng thư thẩm định giá tài sản ngày 26/9/2022 xác định giá trị diện tích đất theo giấy chứng nhận của bị đơn có giá trị là 2.081.600.000đ.
Tuy nhiên, như đã nhận định, nguyên đơn biết rõ việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng việc mua bán Quyết định cấp nền tái định cư là trái quy định pháp luật. Ngoài ra, tại thời điểm các bên giao kết hợp đồng, bị đơn chưa được Cơ quan quản lý Nhà nước công nhận quyền quản lý, sử dụng đối với thửa đất là đối tượng giao dịch của hợp đồng nên các bên đều có một phần lỗi trong việc này. Do đó, nguyên đơn không được bồi thường phần thiệt hại do lỗi cố ý của mình gây ra nên nguyên đơn xác định lại yêu cầu khởi kiện, chỉ yêu cầu bị đơn bồi thường thiệt hại do không thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng với số tiền 600.000.000đ, yêu cầu này phù hợp theo quy định tại các Điều 351, 360, 363 và 364 Bộ luật Dân sự năm 2015.

## Page 5

5 [3] Từ những phân tích và nhận định nêu trên, Hội đồng xét xử chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
Tuyên b ố vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Tờ tự thỏa thuận tại nhà về việc mua bán nhà đất ngày 18/5/2019) giữa nguyên đơn Trần NgọcH và bị đơn Võ Long H1.
Buộc bị đơn Võ Long H1 phải có nghĩa vụ trả lại cho nguyên đơn Trần NgọcH 200.000.000đ.
Buộc bị đơn Võ Long H1 phải có trách nhiệm bồi thường cho nguyên đơn Trần NgọcH số tiền 600.000.000đ, do không thực hi ện vi ệc chuy ển nhượng quyền sử dụng đất theo Tờ tự thỏa thuận tại nhà về việc mua bán nhà đất ngày 18/5/2019.
Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Trần NgọcH về yêu cầu bị đơn Võ Long H1 bồi thường 600.000.000đ.
[4] Về án phí dân sự sơ thẩm Yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận nên nguyên đơn được nhận lại tạm ứng án phí đã nộp.
Bị đơn phải nộp án phí dân sự sơ thẩm theo quy định pháp luật.
[5] Chi phí tố tụng:
Bị đơn phải chịu chi phí xem xét thẩm định tại chỗ, định gi á tài sản l à 4.800.000đ. Nguyên đơn đã tạm ứng số tiền này nên b ị đơn phải có nghĩa vụ hoàn trả lại.
Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH Căn cứ vào:
Khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39; Điều 68; khoản 1 Đi ều 147; Điều 217; Đi ều 218; điểm a, b khoản 2 Đi ều 227; Điều 228; điểm a, b khoản 1 Đi ều 238; khoản 1 Đi ều 244; khoản 1 Đi ều 273; Đi ều 278 và khoản 1 Điều 280 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;
Điều 117, Điều 119, Điều 122, Điều 129, Điều 131, Điều 351, Điều 360, Điều 363, Điều 364, Điều 407, Điều 500, Điều 501, Đi ều 502 và Đi ều 503 Bộ luật Dân sự năm 2015;
Điều 188 Luật Đất đai năm 2013;

## Page 6

6 Điều 2; Điều 6; Điều 7; Điều 9 và Điều 30 Luật Thi hành án dân sự;
Nghị quyết s ố 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về mức thu, m iễn, giảm, thu, n ộp, quản lý và s ử dụng án phí và án phí Tòa án;
Xử vắng mặt bị đơn Võ Long H1.
Tuyên xử:
[1] Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đối với bị đơn Tuyên b ố vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Tờ tự thỏa thuận tại nhà về việc mua bán nhà đất ngày 18/5/2019) giữa nguyên đơn Trần NgọcH và bị đơn Võ Long H1.
Buộc bị đơn Võ Long H1 phải có nghĩa vụ trả lại cho nguyên đơn Trần NgọcH 200.000.000đ (Hai trăm triệu đồng).
Buộc bị đơn Võ Long H1 phải có trách nhiệm bồi thường cho nguyên đơn Trần NgọcH số tiền 600.000.000đ (sáu trăm triệu đồng), do không thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Tờ tự thỏa thuận tại nhà về việc mua bán nhà đất ngày 18/5/2019.
Kể từ ngày bên được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, nếu bên phải thi hành án chưa thanh toán s ố tiền nêu trên thì hàng tháng bên phải thi hành án còn phải trả cho bên được thi hành số tiền lãi theo qui định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015 tương ứng với thời gian và số tiền chưa thi hành án.
[2] Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Trần NgọcH về yêu cầu bị đơn Võ Long H1 bồi thường 600.000.000đ (sáu trăm triệu đồng).
[3] Về án phí sơ thẩm Bị đơn Võ Long H1 phải nộp 36.000.000đ (ba mươi sáu triệu đồng) án phí dân sự sơ thẩm.
Hoàn trả lại cho nguyên đơn Trần NgọcH 27.000.000đ (hai mươi bảy triệu đồng) tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0000857 ngày 05/01/2022 tại Chi cục Thi hành án dân sự thành phố L.
[4] Về chi phí tố tụng:
Buộc bị đơn Võ Long H1 có trách nhiệm trả cho nguyên đơn Trần NgọcH chi phí xem xét thẩm định tại chỗ, định giá tài sản là 4.800.000đ (bốn triệu tám trăm nghìn đồng)
[5] Về quyền kháng cáo

## Page 7

7 Nguyên đơn, bị đơn được quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết theo quy định pháp luật.
Trong trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quy ền yêu cầu thi hành án, t ự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Lu ật Thi hành án dân s ự; thời hiệu thi hành án đư ợc thực hiện theo qui định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.
(Giải thích Điều 26 Luật Thi hành án dân sự)
Nơi nhận:
- Các đương sự;
- VKSND Tp.L;
- Chi cục THADS Tp.L;
- Phòng KTNV - TAND tỉnh An Giang;
- Lưu hồ sơ;
- Lưu Tòa án.
TM.HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa




 Nguyễn Quốc Nam