Bản án số: 66/2018/DS-PT
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Số: 66/2018/DS-PT
Ngày: 17/05/2018
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Lâm Đồng
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa Đ và T

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH LÂM ĐỒNG CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc Bản án số: 66/2018/DS-PT Ngày 17-5-2018 V/v tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDđất và kiện đòi tài sản.

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA N NHÂN ÂN TỈNH LÂM ĐỒNG
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Nguyễn Hữu Mừng Các Thẩm phán: Ông Bùi Hữu Nhân Bà Vũ Thị Nguyệt
- Thư ký phiên tòa: Ông Hoàng Văn Tỏ - Thư k Tòa án nhân ân tỉnh âm ồng
- i in in im t nh n n t nh m ồng tham gia phiên tòa: Bà Võ Thị Kim Anh - Kiểm sát viên.
Ngày 17 tháng 5 năm 2018 tại tr sở Tòa án nhân ân tỉnh âm ồng xét xử phúc thẩm công khai v án th l số: 36/2018/TLDS-PT ngày 13 tháng 3 năm 2018 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử ng đất và kiện đòi tài sản.
Do ản án ân sự s thẩm số 02/2018/DS-ST ngày 22 tháng 01 năm 2018 của Tòa án nhân dân huyện H ị kháng cáo Theo Quyết định đưa v án ra xét xử phúc thẩm số: 73/2018/Q -PT ngày 20 tháng 3 năm 2018; Quyết định hoãn phiên tòa số: 23/2018/Q -PT ngày 12 tháng 4 năm 2018; Thông báo mở lại phiên tòa số: 294/TB-TA ngày 04 tháng 5 năm 2018 giữa các đưng sự:
- Nguyên đơn : Ông Nguyễn T , sinh năm 19 69, b à Phạm T N, sinh năm 1974 Cùng cư trú tại: Â P M 3, xãP L, huyện P T, tỉnh N.
Người đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn C, sinh năm 1968 Cư trú tại: Số 16, Ng T B, phường 2, thành phố B L, tỉnh âm ồng. Văn ản ủy quyền ngày 16/10/2017.
- Bị đơn: Ông ưuN T, sinh năm 19 68, b à Trần ThịP A, sinh năm 1970 Cùng cư trú tại: Thôn 3, xã H L, huyện H, tỉnh âm ồng.
Do có kháng cáo của bị đ nông ưuN T.
(Ông C, ông T có mặt, bà A vắng mặt)

## Page 2

NỘI UNG VỤ N:
Theo bản án sơ thẩm, Theo đơn khởi kiện ngày 29 tháng 9 năm 2017 và các lời trình bày tại Tòa án nguyên đơn và người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:
Ngày 01/11/2012, vợ chồng ông ưuN T và bà Trần ThịP A có vay của vợ chồng ông Nguyễn T , bà Phạm T N số tiền 570 000 000đ, hẹn 02 tháng sau trả;
nhưng o khó khăn không có tiền trả nên ông T, bà A đã yêu cầu ông , bàN mua lại mảnh đất vườn của ông à theo Giấy chứng nhận quyền sử ng đất số AA190462; tờ ản đồ 16, thửa 44, iện tích 24 472m2, loại đất trồng cây lâu năm, o UBND huyện H cấp cho hộ à Trần ThịP A ngày 11/10/2004, với giá tiền 500 000 000đ, ông , bàN đồng . Vợ chồng ông T, bà A có viết cho ông , bàN 01 “Giấy sang nhượng quyền sử ng đất rẫy” , xác nhận chúng tôi đã nhận đủ tiền (thực tế là cấn trừ vào số tiền nợ) và hẹn đến ngày 15/12/2013 sẽ làm thủt c giấy tờ sang nhượng cho gia đình ông , bà N; ngay sau đó ông à đã giao mảnh đất này cho gia đình ông , bàN quản l , sử ng cho đến nay.
 ến hạn làm thủt c giấy tờ theo thỏa thuận ông , bàN có yêu cầu nhưng o ông T, bà A đang ị Chic c thi hành án ân sự huyện H thi hành một số ản án nên không sang tên được, ông à đã hẹn ông , bàN khi nào giải quyết xong việc thi hành án thì sẽ làm thủt c sang tên ến tháng 5/2017 ông T, bà A thực hiện xong các nghĩa v thi hành án; ngày 26/5/2017 cả hai ên đã đến Văn phòng đăng k quyền sử ng đất huyện H để sang tên nhưng không được, vì l o ông T, bà A tiếp t cyêu cầu ông , bàN mua thêm của ông T, bà A 01 mảnh đất khác, mảnh đất này chưa tách thửa nên không sang tên được; hai ên hẹn nhau đến ngày 26/6/2017 tiếp t c đến Văn phòng đăng k quyền sử ng đất huyện H để làm thủt c, đến hẹn ông T, bà A lại đổi không án thêm và cũng không chịu làm giấy sang tên cho ông , bà N.
Vì vậy ông , bàN yêu cầu: Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử ng đất giữa vợ chồng ông , bàN và vợ chồng ông T, bà A đối với mảnh đất theo chứng nhận quyền sử ng đất số AA 190462; tờ ản đồ 16, thửa 44, iện tích 24.472m2, loại đất trồng cây lâu năm, o UBND huyện H cấp cho hộ à Trần ThịP A và uộc vợ chồng ông ưuN T, bà Trần ThịP A trả cho vợ chồng ông , bàN số tiền 70 triệu đồng vay chưa trả
* Tại các bản tự khai ngày 23/10/2017, biên bản lấy lời khai ngà y 25/10/2017, bản tường trình ngày 22/12/2017 bị đơn vợ chồng ông LưuN T và bà Trần ThịP A trình bày:
Ông iết vợ chồng ông , bàN qua chị ruột của bà A để vay tiền làm ăn Vào năm 2010 ông không nhớ ngày tháng ông có vay của vợ chồng ông , bàN 250.000.000đ, chia làm hai lần vay, lần đầu vay 70 triệu đồng (có viết giấy vay tiền);
lần hai vay 180 triệu đồng (có viết giấy vay tiền là 250 triệu đồng, cộng hai lần vay 70 triệu + 180 triệu lại với nhau) đồng thời thế chấp 01 sổ đỏ của thửa đất số 44, tờ ản

## Page 3

đồ số 16 mang tên Trần ThịP A tọa lạc tại thôn 3, xã H L, huyện H, tỉnh âm ồng (không có sự đồng của bà A về việc thế chấp quyền sử ng đất mang tên bà A).
Khi vay hai ên thỏa thuận tiền lãi là 3%/tháng; có thỏa thuận thời hạn trả nợ nhưng ông T không nhớ Một thời gian sau o ông không trả được tiền gốc và tiền lãi nên vợ chồng ông , bàN yêu cầu ông viết lại giấy vay tiền với số tiền là 400 000 000đ, đây là số tiền 250.000.000đ đã vay và tiền lãi phát sinh mà ông không trả được, thời gian sau ông tiếp t c không trả được tiền gốc và tiền lãi đã vay nên vợ chồng ông , bàN tiếp t c yêu cầu ông viết lại giấy vay tiền với số tiền là 570 000 000đ, đây thực chất là số tiền 400.000.000đ và tiền lãi phát sinh mà ông chưa trả được Do không có khả năng trả nợ nên ngày 22/11/2013 ông và bà A đã lập giấy sang nhượng thửa đất số 44, tờ ản đồ số 16 tại thôn 3, xã H L mang tên Trần ThịP A cho ông , bàN để cấn trừ nợ với giá chuyển nhượng là 500 000 000đ, số tiền chuyển nhượng được cấn trừ cho số tiền vay 250.000.000đ và 250.000.000đ tiền lãi phát sinh tính đến ngày hai ên k giấy sang nhượng quyền sử ng đất rẫy, hai ên làm hợp đồng sang nhượng quyền sử ng đất viết tay và tiến hành đo đạc thì iện tích thực tế là 26.272m2 và iện tích đất theo Giấy CNQSD đất là 24 472m2, chênh lệch 1 800m2;
ông, à đề nghị ông , bàN mua luôn iện tích 1.800m2 đất chênh lệch với số tiền khoảng 40 000 000đ hoặc là cắt phần đất ư 1 800m2 lại cho ông, à nhưng ông , bà N không đồng Do hai ên không thống nhất được với nhau về việc xử l phần đất ư 1 800m2 nên chưa làm thủt c chuyển nhượng quyền sử ng đất theo quy định của pháp luật được Ngay sau khi k giấy chuyển nhượng quyền sử ng đất rẫy thì ông , bàN canh tác, sử ng 26 272m2 đất cho đến nay ến ngày 19/5/2017 vợ chồng ông, à ị cưỡng chế thi hành án nhà và đất để trả nợ cho Ngân hàng nông nghiệp huyện H. Do không có nhà ở nên ông bà rao án 01 thửa đất số 48, tờ ản đồ số 16 liền kề với thửa đất số 44, tờ ản đồ số 16 Ông , bàN đồng mua với giá 360 000 000đ, đồng thời hai ên thỏa thuận hoàn tất thủt c chuyển nhượng quyền sử ng đất cho cả hai thửa đất số 44 và thửa đất số 48 thuộc tờ ản đồ số 16 và không tính thêm tiền đối với iện tích 1.800 m 2 ư của thửa đất số 44 mà trước đây hai ên chưa thưng lượng được Khoảng tháng 6/2017 hai ên có đến Văn phòng đăng k quyền sử ng đất huyện H để làm thủt c sang nhượng đối với thửa đất số 44 và 48 nhưng o thửa đất số 48 đang có tranh chấp với các hộ liền kề nên không làm thủt c được Ông T, bà A đề nghị ông đưa trước 150 000 000đ để làm nhà, ổn định cuộc sống nhưng ông không đồng Nên ông T, bà A không án thửa đất số 48, tờ ản đồ số 16 cho ông , bàN nữa, cũng như chưa làm thủt c sang nhượng đối với thửa đất số 44, tờ ản đồ số 16 Sau đó ông, à đã án thửa đất số 48 cho ông ặng N C và bà Phạm T V với số tiền 400 000 000đ Ông , bàN khởi kiện yêu cầu công nhận hợp đồng sang nhượng quyền sử ng đất ngày 22/11/2013 thì ông, à không đồng Ông, à yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng đất đã k với ông , bàN và đồng trả nợ đã vay cho vợ chồng ông

## Page 4

 , bàN với số tiền 500 000 000đ trong đó tiền gốc là 250 000 000đ; tiền lãi là 250.000.000đ.
 ối với yêu cầu khởi kiện uộc trả 70 000 000 đồng tiền vay, ông, à không đồng Vì khi hai ên thỏa thuận cấn trừ thửa đất 44, tờ ản đồ 16 cho vợ chồng ông , bàN tuy làm hợp đồng chuyển nhượng với giá tiền 500 000 000 đồng nhưng thực tế là cấn trừ toàn ộ số nợ 570 000 000 đồng nên ông, à không còn nợ vợ chồng ông , bàN ất cứ khoản nợ nào nữa Tòa án đã hòa giải nhưng không thành Tại ản án s thẩm số 02/2018/DS-ST ngày 22 tháng 01 năm 2018 của Tòa án nhân dân huyện H đã xử :
1. Chấp nhận toàn ộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đ nông Nguyễn T và bà Phạm T N:
Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử ng đất ngày 22/11/2013 giữa Bên nhận chuyển nhượng là ông Nguyễn T , bà Phạm T N và ên chuyển nhượng là ông ưuN T, bà Trần ThịP A đối với thửa đất số 44, tờ ản đồ 16, iện tích 24.472m2, theo giấy chứng nhận quyền sử ng đất số AA 190462, o UBND huyện H cấp ngày 11/10/2004 cấp cho hộ à Trần ThịP A, tọa lạc tại thôn 3, xã H L, huyện H, tỉnh âm ồng Ông Nguyễn T , bà Phạm T N có quyền và trách nhiệm liên hệ vớic quan nhà nước có thẩm quyền để làm thủt c đăng k chuyển quyền sử ng đất đối với thửa đất nêu trên theo quy định của pháp luật Buộc ông ưuN T và bà Trần ThịP A có trách nhiệm liên đới trả cho ông Nguyễn T và bà Phạm T N số tiền nợ vay còn thiếu là 70 000 000đ.
 Ngoài ra, Bản án còn tuyên về án phí, quyền kháng cáo và quyền yêu cầu thi hành án của các đưng sự Ngày 05/02/2018 ị đ nông ưuN T kháng cáo yêu cầu không công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử ng đất ngày 22/11/2013 giữa nguyên đ n và ịđn đối với thửa đất số 44, ản đồ 16, iện tích 24 472m2 tọa lạc tại thôn 3, xã H L, huyện H Không công nhận giấy nợ ngày 01/11/2012 giữa nguyên đ n với ị đ n và không đồng nộp tiền án phí ân sự s thẩm Tại phiên tòa hôm nay: Bị đ n vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo, người đại iện theo ủy quyền của nguyên đ n không đồng với kháng cáo của ị đ n và đề nghị cấp phúc thẩm giữ nguyên ản án s thẩm.
 ại iện Viện kiểm sát nhân ân tỉnh âm ồng nêu kiến về việc chấp hành pháp luật của Hội đồng xét xử: Tại giai đoạn phúc thẩm cũng như tại phiên tòa hôm nay, Hội đồng xét xử phúc thẩm đã chấp hành đúng quy định của Bộ luật Tốt ng ân sự. ồng thời, nêu quan điểm đề nghị: Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ịđn

## Page 5

ông ưuN T. Căn cứ khoản 1, iều 308 Bộ luật Tốt ng ân sự, giữ nguyên ản án s thẩm.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA N:
Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ s v án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận; Ý kiến của đại iện Viện kiểm sát; Hội đồng xét xử nhận định:
[1] Về quan hệ tranh chấp : Nguyên đ n vợ chồng ông Nguyễn T , bà Phạm T N khởi kiện yêu cầu ông ưuN T à Trần ThịP A công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử ng đất đối với iện tích đất 24 472m2 thuộc thửa 44, tờ ản đồ 16 do UBND huyện H cấp cho hộ à Trần ThịP A và uộc vợ chồng ông T, bà A trả cho vợ chồng ông , bàN số tiền 70 000 000đ Về phía ị đ n vợ chồng ông T, bà A không đồng nên các ên phát sinh tranh chấp ối với Hợp đồng vay tài sản được xác lập ngày 01/11/2012, thời hạn trả là 2 tháng đã hết thời hiệu khởi kiện. Do vậy Tòa án cấp s thẩm xác định quan hệ tranh chấp: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và kiện đòi tài sản” là đúng quy định của pháp luật [2] Xét kháng cáo của ị đ nông ưuN T, đối chiếu với tài liệu chứng cứ có trong hồ s và lời khai của các đưng sự thể hiện:
Ngày 01/11/2012 giữa vợ chồng ông , bàN cùng với vợ chồng ông T, bà A có tiến hành xác lập với nhau 01 giấy nợ với nội ung ị đ n vay của nguyên đ n số tiền 570 triệu đồng, thời hạn trả nợ là 02 tháng, khi vay ị đ n có thế chấp cho nguyên đ n 01 giấy chứng nhận quyền sử ng đất có iện tích 24.472m2 thuộc thửa 44, tở ản đồ 16 tọa lạc tại xã H L , huyện H ( út l c 44), đến hạn thanh toán do không có tiền trả nên ngày 22/11/2013 ông T , bà A đã tiến hành viết giấy sang nhượng quyền sử ng đất thuộc thửa 44, tờ ản đồ 16 với iện tích 24 472m2 tọa lạc tại xã H L, huyện H cho ông , bàN để cấn trừ nợ với số tiền 500 triệu đồng (Bút c 45). Xét thấy Hợp đồng chuyển nhượng giữa các ên chỉ được lập với nhau ằng giấy tay, vi phạm quy định ắt uộc về công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật, nhưng Hợp đồng chuyển nhượng này đã thực hiện 100% nghĩa v , c thể phía vợ chồng ông đã giao toàn ộ giá trị tiền chuyển nhượng và đã nhận đất, đã làm nhà, canh tác sử ng đất từ ngày 22/11/2013 cho đến nay nên cấp s thẩm xác định công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử ng đất giữa vợ chồng ông T, bà A với vợ chồng ông bàN là có căn cứ Về phía ị đ n cho rằng iện tích đất chuyển nhượng lớnh n iện tích đất viết trong giấy chứng nhận là 1 800m2 nên vợ chồng ông Tyêu cầu vợ chồng ông , bàN mua thêm hoặc tách riêng phần đất đó trả cho ị đ nông T là không cóc sở Bởi lẽ, Trong giấy sang nhượng đất o các ên lập ngày 22/11/2013, vợ chồng ông T viết rõ, sang nhượng cho vợ chồng ông thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử ng đất trên với giá 500 triệu đồng. Khi xác lập Hợp đồng chuyển nhượng đất, hai bên có thức việc chuyển nhượng đất và cây trồng trên đất là nguyên lô, nguyên thửa theo đúng Giấy chứng nhận quyền sử ng đất được cấp cho hộ bà A. Do đó, ị đ nông T, bà A lấy l o iện tích đất thừa

## Page 6

1800m2 để yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử ng đất ngày 22/11/2013 giữa nguyên đ n và ị đ n đối với thửa đất số 44, ản đồ 16, iện tích 24 472m2 tọa lạc tại thôn 3, xã H L , huyện H là không cóc sở để chấp nhận Tại phiên tòa phúc thẩm ông T cho rằng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử ng đất là ị đe ọa, phía nguyên đ n đã tự lấn chiếm đất, xây ựng nhà trái phép nhưng lại không có chứng cứ để chứng minh ối với yêu cầu kháng cáo về việc không công nhận giấy nợ ngày 01/11/2012 giữa nguyên đ n với ị đ n thì thấy: Theo giấy mượn tiền ngày 01/11/2012 thể hiện rõ vợ chồng ông T mượn của vợ chồng ông 570 000 000đ, hẹn 02 tháng sau trả, ông T ký xác nhận ên ưới Ngày 22/11/2013 vợ chồng ông T cấn trừ nợ đối với iện tích đất sang nhượng như đã phân tích nêu trên cho vợ chồng ông với giá 500 000 000đ, số tiền còn lại là 70 000 000đ Vì vậy cấp s thẩm uộc vợ chồng ông T thanh toán 70 000 000đ còn nợ của vợ chồng ông là phù hợp.
Từ những phân tích trên, không cóc sở chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ị đ nông ưuN T, giữ nguyên ản án s thẩm [4] Về án phí: Do yêu cầu kháng cáo không được chấp nhận nên ông T phải chịu án phí ân sự phúc thẩm theo qui định Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ khoản 1 iều 308 Bộ luật Tốt ng ân sự; Nghị quyết 326/2016/UBTVQH ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy an Thường v Quốc Hội về án phí, lệ phí Tòa án Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ị đ nông ưuN T: Giữ nguyên Bản án ân sự s thẩm số 02/2018/DS-ST ngày 22 tháng 01 năm 2018 của Tòa án nhân dân huyện H về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và kiện đòi tài sản” giữa nguyên đ nông Nguyễn T , bà Phạm T N với ị đ nông ưuN T, bà Trần ThịP A. Xử:
1. Chấp nhận toàn ộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đ nông Nguyễn T và bà Phạm T N:
Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử ng đất ngày 22/11/2013 giữa Bên nhận chuyển nhượng là ông Nguyễn T , bà Phạm T N và ên chuyển nhượng là ông ưuN T, bà Trần ThịP A đối với thửa đất số 44, tờ ản đồ 16, iện tích 24.472m2, theo giấy chứng nhận quyền sử ng đất số AA 190462, o UBND huyện H cấp ngày 11/10/2004 cấp cho hộ à Trần ThịP A, tọa lạc tại thôn 3, xã H L , huyện H, tỉnh âm ồng Ông Nguyễn T , bà Phạm T N có quyền và trách nhiệm liên hệ vớic quan nhà nước có thẩm quyền để làm thủt c đăng k chuyển quyền sử ng đất đối với thửa đất nêu trên theo quy định của pháp luật

## Page 7

Buộc ông ưuN T và bà Trần ThịP A có trách nhiệm liên đới trả cho ông Nguyễn T và bà Phạm T N số tiền nợ vay còn thiếu là 70 000 000 đồng Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, bên phải thi hành án còn phải chịu số tiền lãi theo quy định Điều 357 Bộ luật Dân sự.
 2 Về án phí:
Buộc ị đ nông ưuN T, bà Trần ThịP A phải chịu 3 800 000 đồng tiền án phí ân sự s thẩm và 300 000đ án phí ân sự phúc thẩm tổng cộng là 4 100 000đ, được trừ vào số tiền 300 000đ ông T đã nộp tạm ứng án phí phúc thẩm theo iên lai thu số 0007629 ngày 21/02/2018 của Chic c Thi hành án ân sự huyện H. Bị đ n ông ưuN T, bà Trần ThịP A còn phải chịu 3 800.000đ (Ba triệu tám trăm nghìn đồng) tiền án phí.
Hoàn trả lại cho nguyên đ nông Nguyễn T và bà Phạm T N số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 2 050 000 đồng (Hai triệu không trăm năm mư i ngàn đồng) tiền tạm ứng án phí ân sự đã nộp theo iên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AA/2015/0007572 ngày 04/10/2017 của Chic c thi hành án ân sự huyện H, tỉnh Lâm ồng Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và Điều 9 Luật Thi hành án dân sự; Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án /





Nơi nhận:
- VKSND tỉnh âm ồng;
- TAND H. H;
- CCTHADS H. H;
- Phòng KTNV & THA;
- Các đưng sự ;
- ưu AV – HS.
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM Thẩm Phán – Chủ Tọa Phiên Tòa

ãk

Nguyễn Hữu Mừng