Bản án số: 60/2022/DS-ST
vụ án tranh chấp hợp đồng đạt cọc giữa bà Đặng Thị V và ông Nguyễn Văn H
Số: 60
Ngày: 19/07/2022
Tòa án xét xử: TAND huyện Hiệp Hòa, tỉnh Bắc Giang
Cấp xét xử: Sơ thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Thông tin vụ việc: Hai bên thỏa thuận đặt cọc để mua bán thửa đất, bên bán có trách nhiệm làm thủ tục tách thửa để làm hợp đồng chuyển nhượng. Hết thời hạn mà bên bán không tách thửa bán cho bên mua

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN HIỆP HÒA TỈNH BẮC GIANG

Bản án số: 60/2022/DS-ST Ngày: 19/7/2022 V/v tranh chấp hợp đồng đặt cọc CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc Lập - Tự do - Hạnh phúc

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN HIỆP HÒA, TỈNH BẮC GIANG

 - Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:
Thẩm phán - chủ tọa phiên tòa: Ông Đặng Văn Chức Các Hội thẩm nhân dân: Ông Nguyễn Xuân Hoàng – Bà Hoàng Thị Kim Oanh Thư ký phiên tòa: Bà Dương Thị Huệ - Thư ký Tòa án nhân dân huy ện Hiệp Hòa, tỉnh Bắc Giang.
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huy ện Hiệp Hòa tham gia phiên tòa: Bà Ngô Thị Tươi - Kiểm sát viên.
Trong các ngày 18 và 19/7/2022, tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện Hiệp Hòa, tỉnh Bắc Giang xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số 94/2022/TLST – DS ngày 16/5/2022 về việc tranh hợp đồng đặt cọc, theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 73/2022/QĐXXST- DS ngày 28 tháng 6 năm 2022 giữa các đương sự:
- Nguyên đơn: Bà Đặng Thị V, sinh năm 1969 – có mặt Địa chỉ: thôn T, xã LP, huyện Hiệp Hòa, tỉnh Bắc Giang.
Bị đơn: Ông Nguyễn Văn H, sinh năm 1970 – có mặt Bà Nguyễn Thị H1, sinh năm 1974 – có mặt Cùng địa chỉ: thôn K, xã LP, huyện Hiệp Hòa, tỉnh Bắc Giang.
Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan:
Ông Nguyễn Văn N, sinh năm 1965 – có mặt sáng ngày 18/7/2022 Địa chỉ: thôn T, xã LP, huyện Hiệp Hòa, tỉnh Bắc Giang.
Người làm chứng: Anh Nguyễn Văn T, sinh năm 1974 – có mặt Địa chỉ: thôn T, xã LP, huyện Hiệp Hòa, tỉnh Bắc Giang.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Nguyên đơn bà Đặng Thị V, Ông Nguyễn Văn N cùng trình bày: Ngày 20/11/2021 ông Nguyễn VănH và vợ là Nguyễn Thị H1 có lập, ký hợp đồng đặt cọc với bà, mục đích chuyển nhượng cho bà một thửa đất nằm trong phần diện tích thửa đất do v ợ chồng ông H, bà H1 là chủ sử dụng(thửa đất số 47, tờ bản đồ số 131, diện tích là 1.448,1m 2; địa chỉ thửa đất tại thôn K, xã LP, huyện Hiệp Hòa, tỉnh Bắc Giang).

## Page 2

Hai bên thỏa thuận thống nhất ông H, bà H1 chuyển nhượng cho bà 01 lô đất có một chiều giáp mặt đường thôn rộng 6m, cạnh đáy có chiều rộng là 6,2m; chiều dài hai bên là 30m, với giá ti ền chuyển nhượng là 510 tri ệu đồng nằm trong thửa đất nói trên.
Tại thời điểm lập, ký kết hợp đồng đặt cọc ông H, bà H1 đã nhận của bà s ố tiền đặt cọc là 150 tri ệu đồng; hai bên thống nhất số tiền còn lại sau khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bà thanh toán n ốt. Thời hạn để hoàn thành các thủ tục là 90 ngày kể từ ngày 20/11/2021 đến ngày 20/02/2022.
Trong thời hạn trên ông H và bà H1 có trách nhiệm là hồ sơ thủ tục đề nghị có quan nhà nước có thẩm quyền tách từ thửa đất hiện nay ra thửa đất chuyển nhượng cho bà. Lập, ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và làm hồ sơ thủ tục đề nghị cơ quan nhà nư ớc có thẩm quyền chuyển quyền sử dụng thửa đất nói trên từ tên ông H, bà H1 sang tên bà và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên bà Đặng Thị V. Nếu quá thời hạn trên ông H và bà H1 không bán, không chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất cho bà thì h ọ phải trả lại tiền đặt cọc cho bà và phải chịu phạt cọc gấp 3 lần số tiền đặt cọc là 450 triệu đồng.
Trong thời kể từ đó cho đến nay bà đã nhi ều lần đôn đốc, yêu cầu ông H, bà H1 thực hiện việc tách thửa và lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói trên cho bà theo đúng như thỏa thuận và cam kết tại hợp đồng đặt cọc mà hai bên đã ký nhưng ông H, bà H1 không thực hiện.
Theo bà đư ợc biết ông H, bà H1 đã hoàn thành vi ệc tách thửa đất vào ngày 11/5/2022. Ông H đã nhận hai giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong đó có 01 thử đất đồng ý chuyển nhượng cho bà là thửa sđất số 262, tờ bản đồ số 31 diện tích là 201,8m2.
Ngay sau khi ông H nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã tách mà ông H, bà H1 đã ký hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng cho bà, bà đã gặp và yêu cầu ông H, bà H1 lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hoàn thi ện hồ sơ thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà theo đúng thỏa thuận và cam kết nhưng ông H, bà H1 viện nhiều lý do không thực hiện, còn thách thức, không hợp tác.
Theo bà đư ợc biết thì ông H, bà H1 không chuyển nhượng cho bà thửa đất trên như đã cam kết mà làm hồ sơ thủ tục chuyển nhượng cho người khác. Do hai bên không thỏa thuận được nên xảy ra tranh chấp. Vì vậy, bà yêu cầu Tòa án buộc bà H1, ông H phải trả cho bà số tiền đặt cọc đã nhận là 150 tri ệu đồng và số tiền phạt cọc do ông H, bà H1 vi phạm hợp đồng đặt cọc là 450 triệu đồng.
Bị đơn ông Nguyễn VănH trình bày: Ngày 20/10/2021 ông có nhượng lại cho bà V ở thôn T, xã LP thửa đất 6x30m tại thôn K với mức thỏa thuận. Ông H, bà H1, bà V, ông T tại nhà bà V để thống nhất làm hợp đồng và đãnh ất trí ông giao toàn quyền cho bà V có trách nhiệm tách sổ làm sao cho đư ợc hai sổ, mỗi sổ phải có 70m2 đất thổ cư và tất cả thục tục do bà V lo toàn bộ. Ông không biết việc này nữa, hợp đồng thỏa thuận đã ký thời hạn 90 ngày khi có hai s ổ về thì định giá lại thửa đất. Nếu định giá ngay thì phải trả tiền thửa đất một việc sai không làm được.
Bà V chỉ đặt cọc 150 triệu đồng ngoài cọc ra bà bắt tính lãim ới thì lãi theo tháng hết thời hạn hợp đồng bà quay sang tính lãi. Thời gian rất lâu ông hỏi sổ đỏ gốc về bà V không đưa, bà cố tình gửi sổ của ông dài thời gian để thu lãi suất cao lần nữa.

## Page 3

Và liên tục buộc ông phải mua đất thổ cư sau đónh ận tiền lãi rồi trừ mua thổ cư giá cao. Lãi suất cao cuối cùng trừ hết tiền thửa đất còn âm 5 triệu đồng. Tổng thửa đất là 510 tri ệu nhưng bà V đặt cọc 150 triệu, còn 360 tri ệu. Trong đó 240 tri ệu ông được cầm và phải chịu lãi xu ất cao còn bao nhiêu bà trừ sạch. Tất nhiên hợp đồng phải có thời gian, khi qua rất dài bà V không chịu xuống nhà ông làm lại tiếp theo sai phải chịu và đến hiện nay ông vẫn nhượng lại cho nhưng theo giá thời nay.
Nếu không chấm hết bà V làm sai rất nhiều. ông không đồng ý với yêu cầu của bà V Bà Nguyễn Thị H1 không có lời khai với tòa án, Tòa án tri ệu tập không đến Tòa án làm việc.
Tại phiên tòa, nguyên đơn không rút đơn khởi kiện, các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.
Bà V trình bày: Bà yêuc ầu ông H, bà H1 phải trả cho bà s ố tiền cọc là 150 triệu đồng và phạt cọc 450 tri ệu đồng. Căn c ứ bà yêuc ầu là gi ữa bà và v ợ chồng ông H, bà H1 ký hợp đồng đặt cọc để mua bán thửa đất có chiều dài mặt đường là 6m, chiều dài mặt hậu là 6,2m chiều dài hai cạnh bên là 30m, trong đó có 70m2 đất thổ cư. Thời hạn thực hiện hợp đồng là từ ngày 20/11/2021 đến ngày 20/02/2022.
Đặt cọc là 150 triệu và phạt cọc gấp 3 lần nếu bên bán không làm thủ tục bán cho bà. Ông H, bà H1 phải có trách nhiệm làm thủ tục tách thửa, làm giấy chứng nhận để làm thủ tục sang tên cho bà. Bà chỉ là người hỗ trợ ông H, bà H1 trong việc mua đất thổ cư và làm thủ tục tách thửa chứ bà không có trách nhiệm làm sổ đỏ mới vì bà không phải là chủ sử dụng. Hai bên cũng không thỏa thuận về việc bà là người phải làm sổ đỏ. Sau khi bà đư ợc biết ông H, bà H1 đã làm được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bà xuống nói chuyện để mua lại nhưng trừ cho bà tiền phải mua đất thổ cư nhưng ông H, bà H1 không nghe và yêu cầu bà phải mua với giá chuyển nhượng mới là 200 triệu đồng một mét mặt đường nên bà không đồng ý.
Ông H trình bày: Việc mua bán giữa vợ chồng ông và bà V như bà V trình bày là đúng nhưng hai bên thỏa thuận giá đó là không có s ổ, bà V phải tự đi làm sổ, tự mua đất thổ cứ. Quá thời hạn trên bà V không thực hiện được việc làm sổ để mua bán nên bà V phải chịu trách nhi ệm. Tuy nhiên, việc thỏa thuận nàych ỉ là bằng miệng mà không bằng văn bản. Hiện nay, ông đã làm thủ tục để tách thửa và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất mà ông định bán cho bà V tuy nhiên không có đất thổ cư mà toàn là đất trồng cây lâu năm. Ông Vẫn đồng ý bán cho bà V nhưng với giá mới, không đồng ý bán với giá cũ.
Bà H1 Trình bày: Bà đồng ý với lời trình bàyc ủa ông H, vợ chồng bà bán cho bà V gia 85 triệu một mét mặt đường là không có sổ, bà V phải tự đi làm sổ.
Ông N trình bày: Ông Nhất trí với lời trình bàyc ủa bà V, ông không có ý kiến gì.
Anh T trình bày: Anh không có quan hệ họ hàng gì với ông H, bà H1 và bà V.
Việc mua bán giữa hai bên ông có được chứng kiến, không có việc thỏa thuận giữa hai bên về việc bà V phải đi làm sổ như ông H, bà H1 trình bày. Hai bên thỏa thuận được ông ghi vào hợp đồng đặt cọc, còn chữ ký ở dưới là của hai bên.
Đại diện viện kiểm sát phát biểu quan điểm đường lối giải quyết vụ án:

## Page 4

Về việc tuân theo pháp lu ật của thư ký, thẩm phán, Hội đồng xét xử đã chấp hành đúng quy định của pháp luật. Các đương sự tham gia tố tụng tại phiên tòa đã thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ của mình.
Về nội dung: Đề nghị chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà V buộc ông H, bà H1 phải trả tiền đặt cọc cho bà V, ông N số tiền là 150 triệu đồng và phải chịu phạt tiền đặt cọc là 450 triệu đồng.
Về án phí: Ông H, bà H1 phải chịu án phí dân s ự sơ thẩm là 28 triệu tiền án phí dân sự sơ thẩm NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Sau khi nghiên cứu hồ sơ vụ án và thẩm trach ứng cứ tại phiên tòa, sau khi nghị án, Hội đồng xét xử nhận định:
[1] Về thẩm quyền giải quyết, thủ tục tố tụng: Bà Đặng Thị V khởi kiện yêu cầu Tòa án bu ộc ông Nguyễn Văn H, bà Nguyễn Thị H1 có nơi cư trút ại xã LP , huyện Hiệp Hòa, tỉnh Bắc Giang trả số tiền đặt cọc và chịu phạt cọc. Tòa án nhân dân huyện Hiệp Hòa đã thụ lý giải vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc là đúng pháp luật, đúng thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự.
[2] Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, HĐXX th ấy: Tại bút lục số 21 là hợp đồng đặt cọc giữa bà V với ông H, bà H1. Nội dung hợp đồng đặt cọc là đ ể đảm bảo giao dịch mua bán thửa đất có cạnh mặt đường dài 6m, cạnh phía sau dài 6,2m, chiều dài hai cạnh bên là 30m . Hai bên thỏa thuận thời hạn để thực hiện, hoàn thiện hợp đồng làt ừ ngày 20/11/2021 đến ngày 20/02/2022. Các bên tham gia hợp đồng đều có đầy đủ năng lực hành vi dân s ự, mục đích, nội dung của giao dịch là không trái với quy định của pháp luật.
Tại Điều 4 của hợp đồng có thỏa thuận về việc bên bán (bên A) sẽ làm thủ tục để tách thửa, thủ tục chuyển nhượng cho bên mua (bên B) thì bên mua sẽ có nghĩa vụ thanh toán số tiền còn lại. Như vậy, nghĩa vụ về việc làm thủ tục tách thửa, làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới là do bên ông H, bà H1 thực hiện. Ông H, bà H1 cho rằng mình bán đất không có s ổ, bên mua phải tự đi làm sổ nhưng bà V không thừa nhận việc này, bà V thừa nhận sẽ cùng hỗ trợ ông H mua thêm đất thổ cư và làm thủ tục tách thửa để hai bên thực hiện được việc chuyển nhượng. Lời trình bày của ông H, bà H1 là không có căn cứ. Trong hợp đồng đặt cọc đã thể hiện rõ nghĩa vụ của ông H, bà H1 là làm thủ tục để tách được thửa đất, hơn nữa theo quy định của luật đất đai việc tách thửa đất là của chủ sử dụng đất (tức là ông H, bà H1). Bà V không phải chủ sử dụng đất nên không thể thực hiện việc này đư ợc.
Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 189 Luật đất đai thì “Chủ sử dụng chỉ được chuyển nhượng khi đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Tuy nhiên, giữa bà V và ông H, bà H1 mới chỉ là hợp đồng đặt cọc không phải là hợp đồng chuyển nhượng, hai bên cũng biết là việc phải tách thửa, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới thìm ới thực hiện chuyển nhượng được. Như v ậy, hợp đồng đặt cọc của bà V, ông H, bà H1 là hợp đồng đặt cọc có điều kiện và có giới hạn về mặt thời gian. Do đó, thỏa thuận này của bà V, ông H, bà H1 là không trái với quy định tại điểm a khoản 1 Điều 189 Luật đất đai.

## Page 5

- Tại Điều 4 của hợp đồng đặt cọc bà V và ông H, bà H1 thỏa thuận thời gian thực hiện hợp đồng là 90 ngày. Hết thời gian này ông H, bà H1 vẫn không thực hiện được việc tách thửa, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất định bán cho bà V là vi phạm hợp đồng. Do vậy, bà Vyêu cầu ông H, bà H1 phải trả cọc và chịu phạt cọc theo thỏa thuận là có căn cứ cần được chấp nhận. Tại Điều 4 của hợp đồng có thỏa thuận quá thời hạn 20/2/2022 mà bên bán không chuyển nhượng cho bên mua thì phải chịu phạt cọc gấp 3 lần số tiền đặt cọc tức là 450 triệu đồng. Tại Điều 328 Bộ luật dân sự không quy định giới hạn về phạt cọc nên thỏa thuận này giữa bà V, ông H, bà H1 là phù hợp với quy định của pháp luật.
Từ những căn cứ, nhận định trên cần chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà V buộc ông H, bà H1 phải trả cho bà V, ông N số tiền đặt cọc là 150 tri ệu và phải chịu phạt cọc là 450 triệu.
[3] Về án phí: Ông H, bà H1 phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 20 triệu + 200 triệu x 4% = 28.000.000 đồng. Bà V không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. Hoàn trả bà V tiền tạm ứng án phí đã nộp.
 Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
Áp dụng khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39;
Điều 146; Điều 147; Điều 227; Điều 271; khoản 1 Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự;
Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thư ờng vụ Quốc hội.
Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Đặng Thị V. Xử:
1. Buộc ông Nguyễn Văn H, bà Nguyễn Thị H1 phải trả cho bà Đặng Thị V, ông Nguyễn Văn N số tiền đặt cọc là 150.000.000 đồng (một trăm năm mươi triệu đồng) và 450.000.000 đồng (bốn trăm năm mươi tri ệu đồng) tiền phạt cọc. Tổng số tiền ông H, bà H1 phải trả cho bà V, ông N là 600.000.000đồng (Sáu trăm triệu đồng).
Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theom ức lãi su ất quy định tại khoản 2 Điều 468 B ộ luật dân s ự năm 2015.
Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2- Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêuc ầu thi hành án, t ự nguyện thi hành án ho ặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a v à 9 - Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 - Luật thi hành án dân sự.
2. Về án phí: Ông Nguyễn Văn H, bà Nguyễn Thị H1 phải chịu 28.000.000 đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm. Bà Đặng Thị V không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. Hoàn

## Page 6

trả bà V 14.000.000 đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp tại biên lai thu số 0008027 ngày 16/5/2022 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Hiệp Hòa, tỉnh Bắc Giang.
3. Về quyền kháng cáo: Nguyên đơn, bị đơn có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày, k ể từ ngày tuyên án. Ông N có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày được tống đạt án hợp lệ.
Nơi nhận:
- TAND tỉnh Bắc Giang;
- VKSND huyện Hiệp Hòa;
- CCTHADS huyện Hiệp Hòa;
- Các đương sự;
- Lưu HSVA – VP .
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA



(đã ký)


Đặng Văn Chức