Bản án số: 81/2022/DS-ST
V/v: yêu cầu hủy kết quả bán đấu giá tài sản.

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN GÒ VẤP THÀNH PHỐ HỐ CHÍ MINH _____________________

CỘNG H2 XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc _____________________________________ Bản án số: 81/2022/DS-ST.
Ngày: 13 – 4 – 2022.
V/v yêu cầu hủy kết quả bán đấu giá tài sản.


NHÂN DANH NƯỚC CỘNG H2 XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN GÒ VẤP – THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Đặng Đình Tiến.
Các Hội thẩm nhân dân:
1. Ông Phan Minh Thanh.
2. Ông V õ Thành Viên.
- Thư ký phiên tòa: Ông Phan Hoàng Đạt – Thư ký Tòa án nhân dân quận Gò Vấp.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân quận Gò Vấp tham gia phiên tòa: Không tham gia.
Vào các ngày 31 tháng 3, ngày 07, 13 tháng 4 năm 2022 tại trụ sở Tòa án nhân dân quận Gò Vấp, xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 434/2020/TLST- DS, ngày 23 tháng 10 năm 2020 về “Yêu cầu hủy kết quả bán đấu giá tài sản” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 23/2022/QĐXXST-DS ngày 16 tháng 02 năm 2022, Quyết định hoãn phiên tòa số 15/2022/QĐST-DS, ngày 03 tháng 3 năm 2022, Quyết định hoãn phiên tòa số 39/2022/QĐST – DS, ngày 23 tháng 3 năm 2022, và Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 73/2022/QĐXXST – DS, ngày 23 tháng 3 năm 2022, giữa các đương sự:
Nguyên đơn: Công ty X .
Địa chỉ trụ sở chính: Đường Y, phường Tân Chánh Hiệp, Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh.
Đại diện theo pháp luật có ông H.Q.T.
Đại diện theo ủy quyền có ông N.Đ.H.
(Giấy ủy quyền lập ngày 09 tháng 10 năm 2020)
Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn có luật sư N.T.K.H1 – thuộc Đoàn luật sư Thành phố Hồ Chí Minh.
(Ông H, bà H1 có mặt)

## Page 2

Bị đơn: Công ty A.
Địa chỉ trụ sở: Số 252/4Y2 đường PVC, Phường 9, quận Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh.
Đại diện theo pháp luật có bà L.T.H2.
Đại diện theo ủy quyền có ông P.Đ.C.
(Giấy ủy quyền số 22/2020/AUC – UQ, lập ngày 26 tháng 10 năm 2020)
(Ông C có mặt)
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
- Trường T.
Địa chỉ trụ sở: Số 12 đường HMG, Phường 9, quận Phú Nhuận, Thành phố Hồ Chí Minh.
Người đại diện có ông L.L là hiệu trưởng nhà trường.
(Ông L có mặt)
- Công ty Z .
Địa chỉ trụ sở: Số 22 phường HV, quận Hoàn Kiếm, Thành phố Hà Nội.
Đại diện theo pháp luật có ông N.T.Đ.
Đại diện theo ủy quyền có ông H.T.V.
(Giấy ủy quyền số 599/UQ – TGĐ.20.00, ngày 27 tháng 11 năm 2020)
(Ông V có mặt)
NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện đề ngày 09 tháng 10 năm 2020 và trong quá trình giải quyết vụ án đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:
Công ty X là khách hàng vay vốn tại Ngân hàng M để đầu tư hoạt động giáo dục và có thế chấp tài sản là bất động sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm cho khoản vay.
Ngày 05-08-2008, X ký kết Hợp đồng tín dụng dài hạn số 36/TD/M-TB/08 với M có nội dung:
- Số tiền vay là 248.000.000.000 đồng để đầu tư xây dựng Trường T, thời hạn vay là 120 tháng kể từ ngày giải ngân đầu tiên và thời hạn ân hạn nợ gốc là 12 tháng kể từ ngày giải ngân đầu tiên.
- Lãi suất cho vay là mức lãi suất được áp dựng theo lãi suất thông báo cuảM tại thời điểm giải ngân và đư ợc ghi trên từng Bảng kê nhận nợ cụ thể. Lãi suất nợ quá hạn bằng 150% lãi suất cho vay trong hạn. Lãi suất cho vay được thả nổi và tự động điều chỉnh 03 tháng một lần kể từ ngày giải ngân đầu tiên.

## Page 3

Để đảm bảo cho việc trả nợ theo Hợp đồng thế chấp số 36C/TC/M/TB-08, X đã thế chấp tài sản bảo đảm cho khoản vay, cụ thể:
- Ngày 18/12/2008, X ký kết vớiM Hợp đồng 36C/TC/M/TB-08 để đảm bảo thực hiện một phần nghĩa vụ trả nợ Hợp đồng tín dụng dài hạn số 36/TD/M-TB/08 bao gồm các nghĩa vụ trả gốc là 20.000.000.000 đồng, lãi, lãi quá hạn, phí thi hành án và các chi phí liên quan đến thu hồi nợ và bồi thường thiệt hại. Tài sản thế chấp Quyền sử dụng đất tọa lạc tại Đường Y, phường Tân Chánh Hiệp, Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh (diện tích 5,646m2 đất; thửa đất số 1692-14).
- Ngày 08 -03-2010, X kí kết vớiM Hợp đồng thế chấp s ố 06/HDTC-M- CNTB.10 để bảo đảm thực hiện một phần nghĩa vụ trả nợ theo Hợp đồng tín dụng dài hạn số 36/TD/M-TB-08 bao gồm là không giới hạn nghĩa vụ trả toàn bộ vốn gốc là 161.090.000.000 đồng, lãi, phí, lãi quá h ạn, phí thi hành án và các chi phí liên quan đến thu hồi nợ và bồi thường thiệt hại. Tài sản thế chấp là Quyền sở hữu công trình xây dựng (Trường T) và toàn bộ hoa lơi, lợi tức phát sinh từ tài sản thế chấp, vật phụ.
Do đầu tư vào lĩnh vực giáo dục có lợi nhuận thấp, thời gian thu hồi vốn kéo dài khiến cho X không thể trả nợ theo dự tính ban đ ầu. Mặt khác trong giai đo ạn khủng hoảng kinh tế, M nâng lãi suất vay lên đến hàng chục phần trăm khiến cho X càng khó khăn trong việc trả nợ. Ngày 15-02-2014, X vàM kí kết Phụ lục Hợp đồng số 36/PLHĐTD/M-TB/08.12 để cơ cấu lại thời hạn trả nợ của X. Theo đó, hạn X trả nợ gốc và lãi cuối cùng choM là ngày 05/08/2023.
Trong thời gian gần đây, X rà soát lại thì nhận thấy việc tính lãic uảM trong thời gian X vay vốn là không phù hợp với quy định pháp luật, cụ thể là lãi suất cho vay vượt trần pháp luật cho phép, khiến cho X không thể trả nợ đúng hạn. Do đó X đã tính toán lại mức lãi suất phù hợp theo quy định của pháp luật để đề nghịM xem xét lại vấn đề lãi suất, để X có tiến độ trả nợ phù hợp quy định pháp luật và khả năng thực tế.
Lấy lý do X không trả nợ đúng hạn nên ngày 04-05-2020, M có thông báo số 2735/TB-M-TGD.20.00 yêu cầu X bàn giao tài sản bảo đảm (gọi tắt là TSBĐ) để xử lý và thu hồi nợ quá hạn. M đã tiến hành tổ chức đấu giá tài sản của X để thu hồi nợ và Trường T là bên trúng đấu giá.
Ngày 27-05-2020, mặc dù X không đồng ý với việc thu giữ TSBĐ cuảM nên không có mặt làm việc, không tiến hành bàn giao TSBĐ nhưng M vẫn tiến hành lập Biên bản về việc thu giữ tài sản để xử lý thu hồi nợ mà không có mặt của chủ sở hữu tài sản. Dù không có sự bàn giao tài sản trên thực tế nhưng M vẫn kết luận trong biên bản rằng “việc thu giữ đối với tài sản đã thành công”.
Sau khi lập Biên bản thu giữ, M chỉ định cho bên thứ ba tiến hành định giá và xác định giá trị TSBĐ là 190.630.000.000 đồng, X đã liên tục gửi nhiều văn bản phản đổi việc M thu giữ, xử lý tài sản sai quy định pháp luật. Tuy nhiên M không hề giải quyết thỏa đáng mà vẫn tiến hành tổ chức bán đấu giá tài sản tại Công ty A (gọi tắt là Công ty A).

## Page 4

Ngày 11-09-2020, Công ty A tổ chức đấu giá TSBĐ, và Trường T (gọi tắt là Trường T) là bên trúng đấu giá với mức giá là 191.030.000.000 đồng.
Sau khi biết được thông tin này X đã liên tục gửi các văn bản đến cơ quan chức năng để thông tin, làm rõ hành vi thu giữ và xử lý TSBĐ cuảM là không đúng với quy định của pháp luật, xâm phạm đến quyền lợi hợp pháp của X. Việc tổ chức bán đấu giá tài sản bảo đảm của Công ty A vàM là trái quy định pháp luật, xâm phạm quyền lợi ích hợp pháp của X cụ thể:
- M không có quyền thu giữ tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật. Trong Hợp đồng thế chấp giữaM và X không có nội dung về việc X đồng ý cho phép M được thu giữ TSBĐ, M vẫn tự tiến hành thu giữ TSBĐ là trái với quy định tại Nghị quyết số 42/2017/QH14. Do đóM không có quyền ký hợp đồng bán đấu giá tài sản với Công ty A.
- Trường hợp phát sinh tranh chấp mà hai bên không tự giải quyết được thì yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết.
- Trong trường hợp đưa TSBĐ ra bán đấu giá thì X là bên có quyền xác định giá khởi điểm tài sản hoặc ủy quyền cho tổ chức đấu giá tài s ản, tố chức, cá nhân khác xác đ ịnh. X còn nhận thấy rằng việc xác định giá có dấu hiệu dìm giá, xâm phạm đến quyền lợi ích hợp pháp của X. Cụ thể, X cho rằng hoàn toàn không thể có chuyện TSBĐ chỉ có giá trị 190,630 tỷ đồng. Bởi lẽ từ cách đây hơn 10 năm, tài sản này đã được chính M xác định có giá trị lên đến hơn 200 tỷ đồng tại các Hợp đồng thế chấp ký kết với X.
Do đó đề nghị tòa án hủy bỏ kết quả đấu giá ngày 11 tháng 9 năm 2020.
Bị đơn trình bày:
Ngày 04/08/2020, Công ty A đã ký kết Hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản số 12/2020/AUC-HĐDVĐG với Công ty Z . Theo đó, Công ty Z đồng ý giao cho Công ty A tổ chức bán đấu giá tài sản là Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại lô số 14, khu công Viên phần mềm Quang Trung, phường Tân Chánh Hi ệp, Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh với giá khởi điểm là 190.630.000.000 đồng.
Thực hiện hợp đồng đấu giá, ngày 18/8/2020, Công ty A đã ban hành Quy chế bán đấu giá đối với tài sản và triển khai các thủ tục để tiến hành bán đấu giá.
Ngày 19/8/2020, Công ty A phát hành Thông báo số: 14/2020/AUC-TB về việc bán đấu giá quyền sử dụng đất. Nội dung thông báo đã thể hiện rõ Tên, tổ chức bán đấu giá; Ngư ời có tài sản bán đấu giá; Giá khởi điểm của tài sản và các quy định khác liên quan đến việc tổ chức, tham gia đấu giá tài sản.
Song song với việc phát hành Thông báo bán đấu giá, Công ty A cũng đã tiến hành niêm yết công khai tại trụ sở Công ty A, Trụ sở UBND nơi có tài sản và Công bố thông tin bán đấu giá trên 02 số báo liên tiếp và Cổng thông tin điện tử quốc gia về đấu giá tài sản.
Tính đến hết 16 giờ ngày 8/9/2020, Công ty A nhận được đơn đăng ký tham gia mua tài sản của Trường Tvà Trường J.

## Page 5

Ngày 11/9/2020, Công ty A đã tổ chức bán đấu giá đối với tài sản. Tại phiên đấu giá này, Trường Tvà Trường J đã tham gia đấu giá theo hình thức trả giá lên và Trường Tlà người mua được tài sản với giá trúng đấu giá là 191.030.000.000 đồng.
Đối với yêu cầu hủy kết quả bán đấu giá tài sản của X, Công ty A không đồng ý. Bởi lẽ:
- Thứ nhất, việc ký kết Hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản số 12/2020/AUC- HĐDVĐG giữa Công ty Mộc An Thinh với Công ty Z là hoàn toàn tự nguyện và đúng theo quy định pháp luật.
- Thứ hai, Công ty A đã hoàn toàn tuân thủ các quy định về thủ tục triển khai bán đấu giá tài sản theo qu y định của Lu ật đấu giá tài sản và các văn bản liên quan thông quan việc niêm y ết, thông báo công khai trên phương ti ện thông tin đại chúng.
- Thứ ba, việc tổ chức bán đấu giá tài sản tại trụ sở Công ty A hoàn toàn công khai, minh bạch đặt dưới sự tham gia, chứng kiến của nhiều bên.
- Thứ tư, giữa Công ty Z và Trường T cũng đã ký kết Hợp đồng mua bán tài sản có công chứng, chứng thực và các bên cũng đã thực hiện một phần hợp đồng mua bán. Phát sinh các quyền, nghĩa vụ với nhau.
Do đó, không có cơ sở để Xyêu cầu hủy kết quả bán đấu giá tài sản.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Trường T trình bày:
Ngày 8/9/2020, căn cứ các nội dung thông tin được công bố của Công ty A trên các phương tiện truyền thÔng V ề việc tổ chức bán đấu giá tài sản là Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất lại lô số 14, khu công Viên phần mềm Quang Trung, phường Tân Chánh Hiệp, Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh, Trường T đã đăng kí tham gia mua đấu giá đối với tài sản kể trên tại trụ sở Công ty đấu giá.
Để tuân thủ các quy định về điều kiện tham gia mua tài sản, Trường T đã nộp tiền đặt trước số tiền 19.063.000.000 đồng cho Công ty đấu giá.
Ngày 11/9/2020, tại trụ sở Công ty đấu giá, có 02 khách hàng tham gia mua tài sản là Trường T và Trường J. Kết thúc buổi đấu giá, Trường T là bên đấu giá thành với số tiền là 191.030.000.000 đồng.
Ngày 21/9/ 2020, Trường T tiếp tục nộp cho Công ty đấu giá s ố tiền 19.143.000.000 đồng để hoàn tất thanh toán đợt 1 tương đương 20% tiền mua tài sản là 38.206.000.000 đồng.
Ngày 30/9/2020, tại trụ sở Văn phòng công chứng Nguyễn Hồng Hà, Thành phố Hồ Chí Minh, Trường T và bên có tài sản đấu giá là Công ty Z đã ký kết Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá số 0001/HĐMBTSĐG-M-T, số công chứng 003607, quyền số 09TP/CC-SCC/HĐGD. Việc ký kết hợp đồng mua bán diễn ra hoàn toàn tự nguyện và theo đúng trình tự, quy định của pháp luật.
Do đó đề nghị tòa án bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Công ty Z trình bày:

## Page 6

Ông không đồng ý trước yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn vìM tiến hành thu giữ tài sản bảo đảm là hoàn toàn có căn c ứ, dựa trên các đi ều khoản tại Hợp đồng thế chấp và Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21/06/2017 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng, cụ thể:
- Điểm 5, 7 HĐTC số 36C/TC/M-TB/08 ngày 18/12/2008 và đi ểm 8 Đi ều 5 HĐTC số 06/HĐTC-M-CNTB.10 ngày 08/3/2010 quy đ ịnh: “M được quyền yêu cầu xử lý tài sản thế chấp”.
- Điểm 6 Điều 8 HĐTC số 36C/TC/M-TB/08 ngày 18/12/2008 và Điểm 6 Điều 6 HĐTC số 06/HĐTC-M-CNTB.10 ngày 08/3/2010 quy định: “X phải có nghĩa vụ giao tài sản thế chấp choM để xử lý thu hồi nợ”.
- Điểm 1 Điều 9 HĐTC s ố 36C/TC/M-TB/08 ngày 18/12/2008 quy đ ịnh: “X phải có nghĩa vụ làm thủ tục giao tài sản thế chấp choM trong trường hợp phải xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ”.
- Điểm 2 Đi ều 9 HĐTC s ố 06/HĐTC-M-CNTB.10 ngày 08/3/2010: “M được quyền xử lý tài sản bảo đảm sau thời hạn 15 ngày kể từ ngàyM thông báo xử lý tài sản”.
- Điểm 2,3,4 Điều 8 HĐTC số 06/HĐTC-M-CNTB.10 ngày 08/3/2010: “Nếu X hoặc bên thứ ba đang gi ữa tài sản phải giao tài sản choM để xử lý thu hồi nợ.
Trong trường hợp X hoặc bên thứ ba đang giữ tài sản cố tình không giao tài sản thì M có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền tổ chức thu hồi tài sản để thu hồi nợ; M có quyền trực tiếp hoặc ủy quyền cho tổ chức, cá nhân thực hiện thu hồi tài sản thế chấp; Kể từ thời điểm M quyết định thu giữ để xử lý tài sản thế chấp, X không được sử dụng, khai thác tài sản thế chấp; không được thực hiện các quyền phát sinh từ tài sản thê chấp”.
 - Điểm 1 và Điểm 2 Điều 7 Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21/06/2017 của Quốc hội quy đ ịnh: “Bên bảo đảm, bên giữ tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu có nghĩa vụ giao tài sản bảo đảm…Trường hợp bên bảo đảm, bên gi ữ tài sản không giao tài sản bảo đảm cho tổ chức tín dụng…thì tổ chức tín dụng được thu giữ tài sản bảo đảm theo quy định…”
Như vậy có thể thấy, mặc dù các quy định tại Hợp đồng thế chấp được liệt kê phía trên rất cụ thể về việc M được quyền tiến hành thu giữ tài sản bảo đảm nhưng X cố tình lược bỏ và không tuân thủ các thỏa thuận này. Đồng thời, X cũng cố tình diễn giải sai lệch tinh thần của Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21/06/2017 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng nhằm chây ì trả nợ.
Ngoài ra, một mặt X cho rằng mình luôn tuân thủ và có thiện chí trong việc xử lý tài sản nhưng mặt khác X lại không hợp tác vớiM để đẩy nhanh quá trình xử lý tài sản bảo đảm đểM thu hồi nợ mà thay vào đó là đề nghị đưa vấn đề ra Tòa án giải quyết. Điều này càng cho thấy X chỉ đang cố tình gian dối, cố tình kéo dài thời gian thanh toán nợ, chây ì trả nợ đối vớiM nhằm mục đích tiếp tục chiếm giữ, sử dụng trái phép tài sản thế chấp.
Việc tổ chức bán đấu giá tài sản để thu hồi nợ cuảM đều căn cứ trên các điều khoản quy định tại Hợp đồng thế chấp được ký giữa các bên cũng như các quy định

## Page 7

của pháp luật hiện hành. X đã cố tình lược bỏ và không tuân thủ các thỏa thuận giữa M và X, cụ thể là các điều khoản sau:
- Điểm 1 Điều 10 HĐTC số 06/HĐTC-M-CNTB.10 ngày 08/3/2010 quy định:
“Giá xử lý tài sản thế chấp thu hồi nợ do hai bên thỏa thuận. Trong trường hợp X cố tình lẫn tránh không thỏa thuận được giá bán tài sản thìM được quyền yêu cầu cơ quan chức năng có thẩm quyền định giá để định giá”.
- Điểm 3 Đi ều 20 HĐTC s ố 36C/TC/M-TB/08 ngày 18/12/2008 và Đi ểm 4 Điều 14 HĐTC số 06/HĐTC-M-CNTB.10 ngày 08/3/2010 quy định: “Mọi thư mời và thông báo giữa hai bên được gửi theo địa chỉ nêu trong hợp đồng thế chấp. Trường hợp dấu bưu điện đến đúng địa chỉ mà không có người nhận thì cũng được xem như đã nhận, các bên không được quyền khiếu nại về sau”.
Qua đó có thể thấy, X hoàn toàn không tôn trọng các thỏa thuận giữa X vàM được quy định tại các Hợp đồng đã ký kết. Trong suốt quá trình tổ chức thu giữ tài sản, tiến hành định giá và bán đấu giá, M đều đã thông báo cho X lẫn người có thẩm quyền của X. M luôn tuân thủ theo quy định về gửi Thông báo, văn bản đã được thỏa thuận tại các Hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp đã kí giữa các bên.
X cho rằng M đã dìm giá tài s ản, cho rằng giá trị thực của tài sản từ 10 năm trước đã lên đến 300 tỷ đồng và nhận định tài sản tăng giá ít nhất 3 lần sau mỗi 10 năm để vu khống rằng M đã dìm giá tài sản thế chấp là hoàn toàn sai trái, phiến diện, chủ quan và không có căn cứ. Bởi lẽ:
- Quá trình định giá tài sản được M tổ chức hoàn toàn công khai, minh bạch. M không tự mình tiến hành định giá mà yêu cầu bên thứ 3 có chức năng thẩm định giá tiến hành thẩm định giá độc lập đối với tài sản để bảo đảm tính khách quan. Sau khi có kết quả thẩm định giá, M đã thông báo cho X biết và cho X quyền yêu cầu định giá lại theo Thông báo số 4596/TB-M-TGĐ.20.00 thông báo về kết quả thẩm định giá và tổ chức bán đấu giá đối với tài sản nhưng X cố tình phớt lờ và không thực hiện. Do đó, vi ệc X cho rằng M dìm giá tài sản là hoàn toàn không có cơ sở, ảnh hưởng rất nghiêm trọng đến uy tín và hình ảnh của M.
- Tại các Biên bản định giá đối với tài sản thế chấp ở thời điểm cấp tín dụng được ký giữa X vàM nhằm xác định giá tài sản để cho vay thì: Tài sản là Quyền sử dụng đất và Quyền sở hữu Công trình gắn liền với đất tại địa chỉ Lô số 14, Khu Công Viên phần mềm Quang Trung, phư ờng Tân Chánh Hi ệp, Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh cót ổng giá trị là 201.581.000.000 đồng (Trong đó: Quyền sử dụng đất được định giá là 22.584.000.000 đồng và Quy ền sở hữu công trình trên đất được định giá là 178.997.000.000 đồng). Con số 300 tỷ mà X đưa ra và cho rằng đó là giá trị của tài sản thời điểm cho vay (10 năm trước) là hoàn toàn không có cơ sở.
- Việc X cho rằng giá tài sản tăng gấp 3 lần trong 10 năm tại Thành phố Hồ Chí Minh và cho rằng tài sản hiện có giá trị khoảng 1.000 tỷ đồng là hoàn toàn chủ quan và phiến diện. M đã không tự mình tiến hành định giá mà yêu cầu bên thứ 3 có chức năng thẩm định tiến hành thẩm định giá độc lập đối với tài sản. Giá trị tài sản mà Công ty thẩm định giá đưa ra là hoàn toàn căn cứ trên các quy định của pháp luật về

## Page 8

định giá. Ngoài ra, cần phải nhấn mạnh rằng M đã thông báo cho X biết và cho X quyền yêu cầu định giá lại theo Thông báo số 4596/TB-M-TGĐ.20.00 thông báo về kết quả thẩm định giá và tổ chức bán đấu giá đối với tài sản nhưng X cố tình phớt lờ và không thực hiện. Do đó, lời trình bày của X là hoàn toàn vô căn cứ.
- Việc M khÔng Chiếm giữ tài sản trên thực tế là do tài sản đang được X dùng để dạy học. M không muốn quá trình xử lý tài sản bảo đảm cuảM làm ảnh hưởng đến quá trình dạy và học của các thầy cô và học sinh, sinh viên nên M đã không triển khai chiếm giữ thực tế. Điều này, không đồng nghĩa với việc M không thu giữ được tài sản, chính quyền địa phương và các cơ quan hữu quan đã thống nhất, thông qua Biên bản thu giữ tài sản bảo đảm ngày 27/5/2020 với nội dung “Việc thu giữ đối với tài sản đã thành công” và “ K ể từ thời điểm kết thúc biên bản này, tài sản thu giữ thuộc quyền quản lý, sử dụng và định đoạt của M”.
Cần phải nói thêm rằng, trong quá trình bán đấu giá tài sản, tổ chức tiến hành bán đấu giá tài sản đã niêm yết, công khai rộng rãi thông tin về giá bán tài sản tại địa phương nơi đặt trụ sở của X và trên các phương tiện thông tin đại chúng. Ngoài ra, việc M tổ chức bán đấu giá tài sản đã được nhiều cơ quan báo chí thông tin rộng rãi trên toàn quốc trong suốt quá trình triển khai bán đấu giá tài sản. Nếu X nhận định giá bán tài sản thấp hơn giá trị thực tế thì X hoàn toàn có quyền đăng ký tham gia mua để tránh thất thoát tài sản của chính mình. Nhưng tại thời điểm đó, X không hề có bất cứ động thái nào đối với vấn đề giá bán và việc tổ chức bán đấu giá của M.
Đề nghị tòa án bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
Tại phiên tòa:
+ Ông H trình bày: Vẫn giữ yêu cầu khởi kiện, yêu cầu tòa án hủy bỏ kết quả đấu giá ngày 11/9/2020 với các lý do:
- Công ty A chưa kiểm tra tính pháp lý tài sản đấu giá vìM không có quyền thu giữ tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu.
- Công ty A không thông báo cho chủ sở hữu tài sản là X.
+ Luật sự H1 trình bày: M không có quyền thu giữ tài sản bảo đảm vì trong các hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp tài sản không có điều khoản thỏa thuận quyền cuảM là được quyền thu giữ tài sản bảo đảm. Vì vậy hợp đồng đấu giá được ký giữa M và Công ty A là vô hiệu nên đề nghị tòa án tuyên hủy kết quả đấu giá tài sản.
+ Ông C trình bày: Đề nghị tòa án không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn vì bị đơn đã thực hiện đúng trình tự thủ tục đấu giá tài sản theo Luật đấu giá tài sản năm 2016.
+ Ông L trình bày: Đề nghị tòa án bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
+ Ông V trình bày: Ngân hàng M đã bán khoản nợ mà X nợM cho Công ty Z theo Hợp đồng mua bán nợ số 9930/2014/MBN. Công ty Z 2-M ngày 27 tháng 12 năm 2014, đồng thời Công ty Z ủy quyền choM tiến hành các hoạt động thu hồi nợ ... Căn cứ vào hợp đồng thế chấp tài sản số 36C/TC/M-TB/08, ngày 18/12/2008 tại Điều 5, 6, 7, 8, 9, 10 và Hợp đồng thế chấp tài sản số 06/H ĐTC – M – CNTB.10,

## Page 9

ngày 08 tháng 3 năm 2010 tại Điều 5, 6, 8, 9, 10. Do đóM có quyền tiến hành hoạt động thu giữ tài sản bảo đảm để ký hợp đồng đấu giá tài sản thu hồi nợ. Đề nghị Tòa án bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
Phần tranh luận:
+ Luật sự H1 trình bày:
- Các hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp tài sản đều được ký trước ngày Nghị Quyết số 42/2017/QH14 của Quốc Hội có hiệu lực thi hành.
- Điều kiện cần và đủ đểM áp dụng Nghị Quyết số 42 là trong hợp đồng có thỏa thuận về việc M được quyền thu giữ tài sản bảo đảm.
- M vẫn chưa thực sự thu giữ tài sản bảo đảm vì hiện nay Trường T vẫn là đơn vị đang trực tiếp quản lý sử dụng tài sản bảo đảm.
- X không tự nguyện bàn giao tài sản bảo đảm. Lý raM phải khởi kiện X ra tòa án có thẩm quyền. Hành vi thu giữa tài sản bảo đảm cuảM là trái quy định của pháp luật.
- VìM chưa thu giữ được tài sản bảo đảm nên chưa đủ điều kiện để giao Công ty đấu giá tài sản bán phát mãi.
- Việc M ký hợp đồng bán đấu giá tài sản làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của X cụ thể là quyền thỏa thuận về giá, quyền lựa chọn tổ chức thẩm định giá, cũng như đấu giá. Cũng như có dấu hiệu cấu kết dìm giá giữaM và Công ty A.
- Các phiếu gửi bưu điện mà Công ty A và Công ty Z gửi tòa án hoàn toàn không có chữ ký của người nhận.
- Biên bản thẩm định giá do Tòa án lập có ghi nhận tòa nhà đang do Trường T quản lý sử dụng nhưng tòa án không đưa Trường Ttham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
Từ 8 căn cứ trên đề nghị Tòa án chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
+ Ông H trình bày: Ông không bổ sung gì thêm.
+ Ông C trình bày: Công ty A thực hiện việc đấu giá tài sản đúng theo quy định tại Luật đấu giá tài sản năm 2016. Luật sự H1 cho rằng có dấu hiệu cấu kết dìm giá thì đề nghị xuất trình chứng cứ, nếu không có chứng cứ thì đó là vu khống.
+ Ông V Trình bày:
- M hoàn toàn có quyền thu giữ tài sản bảo đảm để thu hồi nợ căn cứ theo hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp tài sản đã trình bày ở trên.
- Về định giá tài sản đấu giá thì theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp tài sản quy định giá do hai bên thỏa thuận, trường hợp không thỏa thuận được thìM có quyền yêu cầu cơ quan chức năng định giá.
- X cho rằng không nhận được thông báo của M, theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp tài sản thì mọi thư mời thông báo được gửi đến địa chỉ của X, trường hợp thư đến đúng địa chỉ mà không có người nhận thì cũng được xem như đã nhận.

## Page 10

- Quá trình định giá tài sản là công khai minh bạch, M không tự định giá mà thuê đơn vị thứ 3, M đã thông báo cho X về việc định giá cũng như lựa chọn đơn vị thẩm định giá, nhưng X không có ý kiến. Về giá tài sản đảm bảo sau khi định giá không chênh lệch nhiều so với thời điểm thế chấp là do tại thời điểm cấp tín dụng Tài sản là Quyền sử dụng đất và Quyền sở hữu Công trình gắn liền với đất tại địa chỉ Lô số 14, Khu Công Viên phần mềm Quang Trung, phư ờng Tân Chánh Hi ệp, Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh có tổng giá trị là 201.581.000.000 đồng (Trong đó: Quyền sử dụng đất được định giá là 22.584.000.000 đồng và Quyền sở hữu công trình trên đất được định giá là 178.997.000.000 đ ồng). Thời điểm định giá để phát mãi tài sản thì Quyền sử dụng đất được định giá là 78.521.180.400 đồng và Quyền sở hữu công trình trên đất được định giá là 112.108.906.350 đồng
- Việc M không tiến hành chiếm giữ tài sản thực tế là do tài sản đang do trường Sài Gòn Tech quản lý dùng để dạy học sẽ làm ảnh hưởng đến quá trình giảng dạy và học tập của thầy cô cũng như học viên.
- Thực tế Trường Tlà Công ty con của X đều do ông H.Q.T làm đại diện theo pháp luật. Theo thỏa thuận thì mọi hành vi cho thuê lại tài sản đảm bảo thì X phải có nghĩa vụ thông báo choM và được M đồng ý tuy nhiên X đã ngang nhiên cho thuê mà không có ý kiến gì cuảM Cuối cùng đề nghị tòa án bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
+ Ông L trình bày: Ông không bổ sung gì thêm

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:
[1] Về tố tụng:
Về quan hệ pháp luật tranh chấp và thẩm quyền của Tòa án:
Yêu cầu hủy kết quả bán đấu giá tài sản của Công ty X đối với Công ty A là quan hệ tranh chấp về dân sự, thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân quận Gò Vấp, theo quy định tại khoản 13 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.
 [2] Xét yêu cầu của đương sự:
[2.1] Xét về quyền thu giữ tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu.
Theo quy định tại Điều 4 Nghị quyết Nghị Quyết số 42/2017/QH14, ngày 21/6/2017 của Quốc Hội thì nợ xấu là khoản nợ được hình thành và xác định là nợ xấu trước ngày 15/8/2017. Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn cho rằng Nghị Quyết số 42 ra đời sau thời điểm ký hợp đồng tín dụng nên không áp dụng Nghị quyết để xử lý nợ xấu là không có cơ sở chấp nhận.

## Page 11

Theo khoản 2 Điều 7 Nghị Quyết số 42/2017/QH14, ngày 21/6/2017 quy định về 5 điều kiện tổ chức tín dụng có quyền thu giữ tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu.
Hội đồng xét xử nhận thấy.
Thứ nhất:
X đã nhiều lần vi phạm nghĩa vụ trả nợ cho M. Sau đóM đã bán khoản nợ này cho Công ty Z vào ngày 27/12/2014. Do đó chủ nợ thực tế của X là Công ty Z , nhưng Công ty Z đã ủy quyền choM thay mặt Công ty Z để xử lý khoản nợ. Qua các lần cơ cấu nợ thì ngày 15/11/2015 X không thanh toán choM tiền lãi. Theo quy định tại Điều 299 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định các trường hợp được xử lý tài sản đảm bảo thìM có quyền thay mặt Công ty Z xử lý tài sản đảm bảo của X.
Thứ hai:
Tại điểm 6 Điều 8 hợp đồng thế chấp tài sản số 36C/ TC/M – TB/08, ngày 18/12/2008. Và tại điểm 6 Điều 6 Hợp đồng thế chấp số 06/HĐTC-M-CNTB.10 ngày 08/3/2010. Cùng quy định về nghĩa vụ của X, được X tự nguyện đồng ý ký thỏa thuận với nội dung: X đồng ý giao tài sản thế chấp choM xử lý thu hồi nợ.
Tại điểm 5, 7 Điều 5 hợp đồng thế chấp tài sản số 36C/TC/M – TB/08, ngày 18/12/2008. Và tại điểm 8 Điều 5 Hợp đồng thế chấp số 06/HĐTC-M-CNTB.10 ngày 08/3/2010. Cùng quy định về quyền cuảM được quyền xử lý tài sản thế chấp.
Thứ ba:
Hợp đồng thế chấp tài sản số 36C/TC/ M – TB/08, ngày 18/12/ 2008 và Hợp đồng thế chấp số 06/HĐTC-M-CNTB.10 ngày 08/3/2010 giữaM và X là hoàn toàn tự nguyện đã đư ợc công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật.
Thứ tư:
Nguyên đơn trình bày giữa X vàM hiện đang có tranh chấp tại tòa án nhân dân quận Tân Bình theo thông báo thụ lý vụ án số 86/2020/TB – TLV A, ngày 15/9/2020.
Tuy nhiên nguyên đơn không xuất trình chứng cứ thể hiện tại thời điểm trước khiM tiến hành thu giữ tài sản thì tài sản bảo đảm là tài sản tranh chấp trong vụ án được tòa án thụ lý giải quyết. Do đó tại thời điểm thu giữ tài sản bảo đảm thì tài sản bảo đảm không phải là đối tượng tranh chấp đang được tòa án thụ lý giải quyết.
Thứ 5:
- M đã tiến hành đăng tải thông tin trên trang thông tin điện tử cuảM cụ thể là trang web của ngân hàng. Ngân hàng ti ến hành thu gi ữ tài sản bảo đảm vào ngày 27/5/2020.
- M tiến hành niêm yết thông báo thu giữ tài sản bảo đảm để xử lý thu hồi nợ tại Ủy ban nhân dân phường Tân Chánh Hiệp, Quận 12 vào ngày 06/5/2020 đã được Phó chủ tịch ủy ban đồng ý ký nhận và đóng dấu.
- M gửi thông báo đến X tại địa chỉ Đường Y, phường Tân Chánh Hiệp, Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh (Phiếu gửi số 605705047 ngày 06/5/2020 tại Viettel

## Page 12

Post) đã được xác nhận báo phát thành công vào lúc 11 giờ 57 phút, 49 giây ngày 07/5/2020 người nhận là lễ tân.
- Ngày 27/5/2020, M đã lập biên bản về việc thu giữ tài sản bảo đảm để xử lý thu hồi nợ, biên bản có sự chứng kiến của Ủy ban nhân dân, công an phường Tân Chánh Hiệp, Quận 12. Do X vắng mặt nên đại diện Ủy ban, công an phường ký tên vào biên bản thu giữ tài sản bảo đảm.
Từ 5 phân tích trên Hội đồng xét xử xác định Công ty Z cóM làm đại diện có quyền thu giữ tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu do X nợ. Việc thu giữ tài sản bảo đảm hoàn toàn phù hợp với quy định tại điểm 2, 3, 4, 5, 6 Điều 7 Nghị quyết Nghị Quyết số 42/2017/QH14, ngày 21/6/2017 của Quốc Hội.
[2.2] Xét về việc định giá tài sản bảo đảm:
Tại Điều 10 của Hợp đồng thế chấp tài sản số 36C/TC/ M – TB/08, ngày 18/12/2008 và Điều 10 của Hợp đồng thế chấp s ố 06/HĐTC-M-CNTB.10 ngày 08/3/2010 giữaM và X quy định phương pháp định giá tài s ản, cụ thể: Giá do hai bên thỏa thuận lại theo giá thị trường, hoặc giá do cơ quan, đơn v ị chuyên môn có chức năng định giá đưa ra.
Ngày 13/6/2020 M gửi Thông báo s ố 3492/TB - M - TGĐ.20.00 ngày 11/6/2020 về việc lựa chọn tổ chức thẩm định giá và bán đấu giá đối với tài sản đến X (theo phiếu gửi số 605705987 ngày 13/6/2020 tại bưu cục Viettel post), nhưng X không có ý kiến phản hồi.
Ngày 08/7/2020 M gửi Thông báo s ố 4043/TB - M - TGĐ.20.00, ngày 07/7/2020 về việc thay đổi tổ chức thẩm định giá đối với tài sản bảo đảm đến X (theo phiếu gửi số 605705992 ngày 08/7/2020 tại bưu cục Viettel post), nhưng X không có ý kiến phản hồi.
Ngày 14/7/2020 Công ty TNHH thẩm định giá và tư vấn EOI - Việt Nam phát hành chứng thư thẩm định giá số 994/2020/CTTDG - EOI. Ngày 23/7/2020 M gửi Thông báo số 4596/TB - M - TGĐ.20.00, ngày 23/7/2020 về việc thông báo kết quả thẩm định giá vàt ổ chức bán đấu giá tài sản đã thu gi ữ đến X (theo phiếu gửi số 605705996 ngày 23/7/2020 tại bưu cục Viettel post), nhưng X không có ý kiến phản hồi.
Từ những thông tin trên Hội đồng xét xử nhận thấyM đã thực hiện đầy đủ các trình tự về lựa chọn cũng như thông tin đến X cơ quan có chuyên môn thẩm định giá, và giá sau khi thẩm định tài sản. Do đó không thể trình bàyM và cơ quan thẩm định giá cố tình dìm giá tài sản cũng như X mất quyền xác định giá tài sản bảo đảm.
X đã nhận được đầy đủ thông tin từM chuyển đến nhưng không có ý kiến phản hồi là từ bỏ quyền và lợi ích hợp pháp của của mình.
[2.3] Xét về trình tự đấu giá tài sản:
- Ngày 04/8/2020 Công ty Z ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản với Công ty A.
- Ngày 18/8/2020 Công ty A ban hành quy chế bán đấu giá gồm các nội dung:
Tên tài sản hoặc danh mục tài sản, số lượng, chất lượng của tài sản đấu giá; nơi có

## Page 13

tài sản đấu giá; giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản đấu giá; Thời gian, địa điểm xem tài sản đấu giá; Thời gian, địa điểm bán hồ sơ tham gia đấu giá;
Giá khởi điểm của tài sản đấu giá trong trường hợp công khai giá khởi điểm; Tiền mua hồ sơ tham gia đấu giá, tiền đặt trước; Thời gian, địa điểm, điều kiện, cách thức đăng ký tham gia đấu giá; Thời gian, địa điểm tổ chức cuộc đấu giá; Hình thức đấu giá, phương thức đấu giá; Các trường hợp bị truất quyền tham gia đấu giá; các trường hợp không được nhận lại tiền đặt trước.
- Ngày 20/8/2020, bà N.T.N niêm yết quy chế đấu giá tài sản số 18/2020/QUC- TB, ngày 19/8/2020 và thông báo đấu giá tài sản số 14/2020/AUC -TB, ngày 19/8/2020 tại trụ sở Công ty A.
- Ngày 24/8/2020 tại Ủy ban nhân dân phường Tân Chánh Hiệp Quận 12 , bà N.T.N là nhân viên Công ty A niên yết Thông báo bán đấu giá và quy chế đấu giá tài sản gắn liền tại lô 14, khu công Viên phần mềm Quang Trung. Và đăng tin trên báo mua bán trong 2 số 39 ngày 25/8/2020, số 45 ngày 20/8/2020.
- Ngày 08/9/2020 Công ty A thông báo khách hàng tham gia đấu giá tài sản gửi đến M là hai đơn vị, cụ thể: Trường T và Trường J.
- Trường Tvà Trường J đã nộp tiền đặt trước theo quy định là 19.063.000.000 đồng.
- Hình thức đấu giá là trực tiếp.
- Ngày 11/9/2020, tổ chức đấu giá tài sản, đơn vị trúng đấu giá là Trường T, việc đấu giá được lập thành biên bản có chữ ký xác nhận của đấu giá viên - bà H.T.B.L, người có tài sản đấu giá - V.H.N, đơn vị trúng đấu giá - Trường T, thư ký ghi biên bản, và xác nhận của Công ty A. Cùng ngày Công ty A phát hành thông báo về kết quả trúng đấu giá tài sản số 16/2020/AUC-TB.
- Ngày 21/9/2020 Trường Tnộp vào tài khoản Công ty A số tiền 19.143.000.000 đồng.
- Ngày 30/9/2020, Công ty Z và Trường Tký hợp đồng mua bán tài sản đấu giá số 0001/HĐMBTSĐG-M-T tại trụ sở Văn phòng công chứng Nguyễn Hồng Hà.
- Ngày 09/10/2020, Công ty Z và Trường Tký biên bản bàn giao tài sản đấu giá.
- Ngày 31/10/2020, Công ty Z và Trường Tký Hợp đồng sủa đổi bổ sung hợp đồng mua bán tài sản đấu giá số 0001/HĐMBTSĐG-M-T.
 Từ những chứng cứ trên Hội đồng xét xử nhận thấy Công ty A đã tiến hành đầy đủ trình tự thủ tục về đấu giá tài sản được quy định tại chương trình tự, thủ tục đấu gia tài sản từ Điều 33 đến Điều 54 Luật đấu giá tài sản năm 2016. Do đó không có cơ sở để hủy kết quả đấu giá tài sản ngày 11/9/2020 của Công ty A.
[2.4] Xét ý kiến trình bày của luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn là không có cơ sở chấp nhận.
Vì các lẽ trên,

## Page 14

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ khoản 13 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, khoản 1 Điều 147, Điều 271, Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;
- Căn cứ Điều 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 44, 45, 46, 47, 48 Luật đấu giá tài sản năm 2016;
- Căn cứNg hị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội;
Tuyên xử:
1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Công ty X về việc yêu cầu Tòa án tuyên hủy kết quả đấu giá tài sản của Công ty A vào ngày 11 tháng 9 năm 2020.
2. Về án phí:
Án phí dân sự sơ thẩm là 300.000 đồng Công ty X phải chịu được cấn trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí tòa án số AA/2019/0027443 ngày 23/10/2020 của Chi cục Thi hành án Dân sự quận Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh, đương sự đã nộp đủ án phí.
3. Về quyền kháng cáo:
Các đương sự có quyền làm đơn kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận:
- Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh;
- Viện kiểm sát nhân dân quận Gò Vấp;
- Chi cục Thi hành án Dân sự quận Gò Vấp;
- Các đương sự;
- Lưu: Văn phòng, hồ sơ .
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PHÁN-CHỦ TỌA PHIÊN TÒA

Đặng Đình Tiến