Bản án số: 544/2022/DS-PT
Bà Hồ Thị T - Bà Trần Anh T
Số: 544
Ngày: 06/09/2022
Tòa án xét xử: TAND TP. Hồ Chí Minh
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc Bản án số: 544/2022/DS-PT Ngày: 06-9-2022 V/v: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
 - Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Ông Uông Văn Tuấn Các Thẩm phán: Ông Nguyễn Đình Đức Bà Phạm Thị Kim
- Thư ký phiên tòa: Bà Dương Thị Huyền Trang – Thư ký Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.
 - Đại di ện Vi ện Ki ểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh: Bà Nguyễn Thị Kim Tiển – Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.
Trong hai ngày 10 tháng 8 và 06 tháng 9 năm 2022 tại trụ sở Tòa án nhân dân Thành Phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 209/DS-PT ngày 07 tháng 7 năm 2022 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Do Bản án dân sự sơ thẩm số 11/2022/DS -ST ngày 17 tháng 5 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện X, bị kháng cáo. Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 3944/2022/QĐ -PT ngày 18 tháng 7 năm 2022, giữa các đương sự:
Nguyên đơn: Hồ Thị P, sinh năm 1957.
Địa chỉ: số 38 Đường số C, Phường M, Quận S, Thành phố Hồ Chí Minh.
Người đại diện theo ủy quyền: Bà Nguyễn Thị Q, sinh năm 1966 (Có mặt);
Địa chỉ: số 31 Đường số B4, Khu dân cư V , phường AL, quận U, Thành phố Hồ Chí Minh.
Bị đơn: Bà Trần Anh T, sinh năm 1972.
Địa chỉ: số 383 đường C1, Phường N5, Quận F, Thành phố Hồ Chí Minh.
Người đại diện theo ủy quyền: Ông Huỳnh Văn N (Có mặt).
Địach ỉ: L3 -31.OT05 Vinhomes Central Park, s ố 720A Z, phường H2 , quận K, Thành phố Hồ Chí Minh.
(Giấy ủy quy ền s ố công chứng 004359, quy ển s ố 12/2021TP/CC- Scc/HĐGD ngày 09/12/2021).
NỘI DUNG VỤ ÁN:
Nguyên đơn bà Hồ ThịP trình bày:
Ngày 28/11/2008, bà và Bà Trần Anh T có ký kết hợp đồng chuy ển

## Page 2

nhượng quyền sử dụng đất, theo đó Bà Trần Anh T sẽ chuyển nhượng cho bà diện tích đất 14.890m2 thuộc các thửa 145, 148, 149, 150, 151-1, tờ bản đồ số 5, xã R, huyện X, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp ngày 14/5/2007 với giá là 3.572.600.000 đồng. Thanh toán 04 đợt, cụ thể:
Đợt 1 đặt cọc 500.000.000 đồng.
Đợt 2 thanh toán 1.287.000.000 đồng.
Đợt 3 thanh toán 1.430.000.000 đồng.
Đợt 4 thanh toán 356.600.000 đồng.
Thực hiện hợp đồng, bà đã đặt cọc cho bàT số tiền là 500.000.000 đồng vào ngày 12/12/2008.
Ngày 18/12/2008, bà thuê ngư ời dọn dẹp để kiểm tra đất mà trước đó bà T chỉ ranh, thì phát hiện đất của người khác đang đứng tên, còn diện tích đất mà bàT bán là thửa đất bên cạnh không đẹp bằng đất bàT chỉ. Bà phản ánh sự việc với bàT thì bàT đồng ý giảm từ 3.572.600.000 đồng xuống còn 3.200.000.000 đồng.
Đến ngày 20/3/2009, bà và bàT ký phụ lục hợp đồng điều chỉnh lại một số nội dung trong hợp đồng chính. Theo đó, bàT chuyển như ợng cho bà 14.890m2 đất với giá chuy ển nhượng là 3.200.000.000 đồng, và bà đưa thêm cho bàT 400.000.000 đồng. S ố tiền còn lại là 2.300.000.000 đồng s ẽ được thanh toán ngày 20/5/2009 khi hai bên đến Ủy ban nhân dân xã R để ký hợp đồng. Sau khi ký phụ lục hợp đồng, bàP thuê Cán bộ địa chính Ủy ban nhân dân xã R đo đạc lại toàn bộ diện tích đất thì phát hiện thửa đất 151-1, tờ bản đồ 05, theo gi ấych ứng nhận quy ền s ử dụng đất s ố vào s ổ cấp GCN QSDĐ:
H00908, diện tích 1.422m2 do người khác sử dụng đào ao, bàT chỉ giữ giấy còn đất người khác sử dụng.
Ngày 10/7/2009, tại trụ sở Ủy ban nhân dân xã R, hai bên lập biên bản thỏa thuận, theo đó bàT giảm giá chuy ển nhượng đất t ừ 3.200.000.000 đồng xuống còn 3.100.000.000 đồng, nhưng chỉ chuyển nhượng diện tích 13.468 m 2 với 03 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: AI 809288, diện tích 11.228 m 2, số vào sổ cấp GCN: H00909; s ố AI 809290, di ện tích 1.240 m 2, số vào sổ cấp GCN: H00907 và s ố AI809291, di ện tích 1.000 m 2, s ố vào s ổ cấp GCN:
H00906. Hai bên thỏa thu ận ngày 18 /7/2009 thì đến Ủy ban nhân dân xã R chứng thựch ợp đồng chuyển như ợng quyền s ử dụng đất và thanh toán ti ền trước sự chứng kiến của ông Nguyễn Công T2 – Cán bộ tư pháp Ủy ban nhân dân xã R.
Ngày 18/7/2009, bà đến Ủy ban nhân dân xã R để thanh toán tiền cho bà T, nhưng do ông Nguyễn Công T2 bận việc gia đình không đi làm. Vì thế bàP không giao tiền cho bà T. Sau đó, bà đã nhiều lần liên lạc với bàT để tìm hướng giải quyết nhưng bàT không có thi ện chí giải quyết và cũng không trả lại tiền đã nhận.
Ngày 27/01/20 10, bà khởi ki ện bàT tại Tòa án nhân dân huyện X về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ngày 11/4/2018, Tòa án nhân dân huyện X đình chỉ vụ án do bà vắng mặt.
Ngày 22/01/2019 bà tiếp tục khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân huyện X buộc Bà Trần Anh T tiếp tục thực hi ện Hợp đồng chuy ển như ợng quy ền s ử

## Page 3

dụng đất ngày 28/11/2008 và Phụ lục hợp đồng ngày 20/3/2009.
Trường hợp bàT không thực hiện hợp đồng thì phải bồi thường số tiền là 1.832.000.000 đ ồng, trong đó tiền cọc là 500.000.000 đồng và phạt cọc là 500.000.000 đồng, số tiền gốc 400.000.000 đồng và lãi là 400.000.000 đồng x 12 năm x 9% = 432.000.000 đồng.
Bị đơn Bà Trần Anh T có Ông Huỳnh Văn N đại diện trình bày:
Giao dịch chuy ển như ợng quy ền s ử dụng đất gi ữa bà Hồ ThịP và Bà Trần Anh T đã hết thời hiệu khởi kiện đề nghị Tòa án đình chỉ giải quyết vụ án.
Tuy vậy, bàT tự nguyện trả cho bàP số tiền là 900.000.000 đồng.
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 11/2022/DS -ST ngày 17 tháng 5 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện X, quyết định:
1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Hồ Thị P.
Ghi nhận sự tự nguyện của Bà Trần Anh T (Có đại diện ủy quyền là Ông Huỳnh Văn N) trả cho bà Hồ ThịP số tiền là 900.000.000 đồng (Chín trăm triệu đồng), trả một lần khi bản án có hiệu lực pháp luật.
Thực hiện tại Chi cục Thi hành án dân sự có thẩm quyền.
Không chấp nhận yêu cầu của bà Hồ ThịP về việc buộc Bà Trần Anh T trả lãi suất.
Kể từ ngày bản án, quy ết định có hi ệu lực pháp lu ật (đối với các trư ờng hợp cơ quan thi hành án có quy ền chủ động ra quyết định thi hành án) ho ặc kể từ ngày có đơn yêuc ầu thi hành án của ngư ời được thi hành án (đ ối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãic ủa số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357 của Bộ luật Dân sự năm 2015.
2. V ề án phí: Bà Trần Anh T phảich ịu án phí dân s ự sơ thẩm là 39.000.000đ (Ba mươi chín tri ệu đ ồng), nộp tại Chic ục Thi hành án dân s ự huyện X, Thành phố Hồ Chí Minh.
Bà Hồ ThịP được miễn án phí theo quy định.
Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về quyền kháng cáo của các đương sự theo quy định của pháp luật.
Ngày 19/5/2022, bàP kháng cáo bản án sơ thẩm, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm xem xét chấp nhận yêu cầu của toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn.
Tại phiên tòa phúc thẩm:
- Ý kiến bà Quỳnh đại diện cho bà P: Hai bên thỏa thuận bàP thanh toán tiền chậm nhất kể từ ngày 18/7/2009, không thể cho rằng đến ngày 18/7/2009 hai bên chưa thực hiện thì đương nhiênh ợp đồng bị hủy bỏ. Hơn nữa, chưa xác định lỗi của ai trong việc chưa thực hiện hợp đồng nên chưa xác định thời điểm bắt đầu thời hiệu. Mặt khác, tính liên tục thời hiệu tính từ lúc bàP khởi kiện vụ án từ năm 2010, đến năm 2018 đình chỉ giải quyết vụ án, và năm 2019 bàP khởi kiện lại nên không thể nói là đã hết thời hiệu. Đất là tài sản chung của vợ chồng bà T, ông Dương Trung Đ là chồng của bàT có ký vào Biên bản thỏa thuận này 10/7/2009; trong quá trình giải quyết vụ án, tại phiên tòa sơ thẩm và phiên tòa phúc thẩm bàP yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng ; Tòa án cấp thẩm không đưa ông Dương Trung Đ vào tham gia tố tụng là vi phạm nghiêm trọng

## Page 4

thủ tục tố tụng. Vì vậy, Đề nghị Hội đồng xét xử xem xét giải quyết vụ án theo đúng quy định của pháp luật.
- Ý kiến của ông N đại diện cho bà T: Thời hiệu khởi kiện đã hết, đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà P, giữ nguyên bản án sơ thẩm.
- Ý kiến của đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh:
Về tố tụng: Tòa án cấp phúc thẩm, Hội đồng xét xử thực hiện đúng các quy định Bộ luật tố tụng dân sự từ khi thụ lý đến khi xét xử.
Về nội dung: BàP khởi kiện yêu cầu bàT tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất , trường hợp bàT không tiếp tục thực hiện hợp đồng thì phải bồi thường 1.832.000.000 đồng. BàT yêu cầu áp dụng thời hiệu khởi kiện, bàT tự nguyện trả cho bàP 900.000.000 đồng.
Theo Biên bản thỏa thuận ngày 10/7/2009 thì bàP thanh toán ti ền ngày 18/7/2009 và thực hi ện chuy ển nhượng quy ền s ử dụng đ ất, tuy nhiên ngày 18/7/2009 bàP chưa thanh toán tiền và sau đó hai bên không ti ếp tục hợp đồng.
Như vậy, thời hiệu khởi kiện tính từ ngày 18/7/2009 đến ngày bàP khởi kiện lại (ngày 22/01/2019) thì thời hiệu khởi kiện đã hết. Tòa án cấp sơ thẩm nhận định thời hiệu đã hết nhưng không đình chỉ giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bàP với bàT là chưa đúng.
Tòa án cấp sơ thẩm ghi nhận sự tự nguyện của bàT trả cho bàP số tiền 900.000.000 đồng nhưng buộc bàT phải chịu án phí là không đúng.
Căn cứ khoản 2 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân s ự năm 2015, đề nghị Hội đồng xét xử sửa bản án sơ thẩm theo hướng: Đình chỉ giải quyết giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bàP với bà T; Ghi nhận sự tự nguyện của bàT trả cho bàP số tiền 900.000.000 đồng ; bàT không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án, được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, sau khi nghe đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Hồ Chí Minh phát biểu quan điểm, sau khi nghị án, Hội đồng xét xử nhận định:
[1] Ngày 28/11/2008, Bà Trần Anh T ký hợp đồng chuyển nhượng cho bà Hồ ThịP phần đất có diện tích 14.890m 2 thuộc các thửa 145, 148, 149, 150, 151-1, tờ bản đồ số 5, xã R, huyện X, với giá là 3.572.600.000 đồng. Thực hiện hợp đ ồng, bàP đã đặt cọc cho bàT số tiền là 500.000.000 đồng vào ngày 12/12/2008.
[2] Đến ngày 20/3/2009, bàP và bàT ký Phụ lục hợp đồng điều chỉnh một s ố nội dung trong hợp đồng ngày 28/11/2008. Theo đó, bàT chuyển nhượng cho bàP diện tích 14.890m2 đất với giá là 3.200.000.000 đồng, và bàP đưa thêm cho bàT 400.000.000 đồng. Số tiền còn lại là 2.300.000.000 đồng bà P thanh toán ngày 20/5/2009.
[3] Sau khi ký phụ lục hợp đồng, bàP thuê Cán bộ địa chính Ủy ban nhân dân xã R đo đạc lại toàn bộ diện tích đất thì phát hi ện diện tích 1.422m 2 thuộc thửa đất 151 -1, do ngư ời khác s ử dụng. Do đó, ngày 10/7/2009 hai bên thỏa

## Page 5

thuận chỉ chuyển nhượng diện tích 13.468m 2 với giá là 3.100.000.000 đồng, bà P có trách nhiệm thanh toán tiền cho bàT chậm nhất là ngày 18/7/2009.
[4] Đến ngày 18/7/2009, bàP chưa thanh toán ti ền cho bàT và hai bên không thực hiện hợp đồng nên bàP khởi kiện bàT tại Tòa án nhân dân huyện X.
[5] Do Tòa án đã đư ợc triệu tập hợp lệ đến hai lần nhưng bàP vắng mặt không rõ lý do nên ngày 11/4/2018 Tòa án nhân dân huyện X đã đình chỉ giải quyết vụ án.
[6] Sau khinh ận quyết định đình chỉ giải quyết vụ án, ngày 22/01/2019 bàP khởi kiện yêuc ầu bàT tiếp tục hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trường hợp bàT không thực hiện hợp đồng thì phải bồi thường cho bàP số tiền là 1.832.000.000 đ ồng, trong đó tiền cọc là 500.000.000 đồng và phạt cọc là 500.000.000 đ ồng, số tiền gốc 400.000.000 đồng và lãi là 400.000.000 đồng x 12 năm x 9% = 432.000.000 đồng.
[7] Trong quá trình gi ải quyết v ụ án và phiên tòa phúc thẩm ông N đại diện cho bàT đề nghị Tòa án áp dụng thời hiệu theo quy định tại Điều 184 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 để đình chỉ giải quyết vụ án. BàT tự nguyện trả cho bàP số tiền đã nhận là 900.000.000 đồng.
[8] Hội đồng xét x ử xét thấy: Đến ngày 18/7/2009 bàP chưa thanh toán tiền cho bàT theo như đã thỏa thuận, sau đó hai bên không thực hiện hợp đồng nên bàP khởi kiện bàT tại Tòa án nhân dân huyện X. Như vậy, thời hiệu khởi kiện vụ án bắt đầu tính t ừ ngày 18/7/2009, đến ngày bàP khởi kiện lại vụ án (ngày 22/01/2019) là đã trên 03 năm nên thời hiệu khởi kiện đã hết theo quy định tại Điều 429 Bộ luật dân sự năm 2 015 và theo hướng dẫn tại điểm a khoản 3 Điều 23 Nghị quyết số: 03/2012/NQ -HĐTP ngày 03 tháng 12 năm 2012 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao . Tòa án cấp sơ thẩm nhận định thời hiệu đã hết nhưng không đình chỉ giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bàP với bàT là chưa đúng. Hội đồng xét xử căn cứ điểm e khoản 1 Điều 217 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, đình chỉ giải quyết giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bàP với bà T.
[9] Tòa án cấp sơ thẩm ghinh ận sự tự nguyện của bàT trả cho bàP số tiền đã nhận là 900.000.000 đồng là phù hợp với quy định của pháp luật.
[10] Hội đồng xét x ử đình chỉ giải quy ết tranh chấp hợp đồng chuy ển nhượng quyền sử dụng đất giữa bàP với bàT và ghi nhận sự tự nguyện của bà T trả cho bàP số tiền 900.000.000 đ ồng, do đó không cần thiết phải đưa ông Dương Trung Đ (chồng bà T) vào tham gia tố tụng.
[11] Từ những nhận định trên, Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà P.
[12] Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Hồ Chí Minh phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận.
[13] Về án phí: BàP thuộc trường hợp được miễn án phí theo quy định tại Điều 12 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn giảm, thu, nộp và quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án . BàT tự nguyện trả cho bàP số tiền 900.000.000 đồng nên

## Page 6

không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm, Tòa án cấp sơ thẩm buộc bàT chịu án phí dân sự sơ thẩm là không đúng, cần sửa lại án phí.
Vì các lẽ trên;
QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ Điều 184, điểm e khoản 1 Điều 217 khoản 2 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;
Căn cứ vào Điều 429 của Bộ luật dân sự năm 2015;
Căn cứ Luật Thi hành án dân sự đã được sửa đổi, bổ sung năm 2014;
Căn cứ Điều 12 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn giảm, thu, nộp và quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án;
Tuyên xử: Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà Hồ Thị P, sửa bản án sơ thẩm như sau:
1. Đình chỉ giải quyết tranh chấp hợp đồng chuy ển như ợng quy ền s ử dụng đất giữa bà Hồ ThịP với Bà Trần Anh T.
2. Ghi nhận sự tự nguyện của Bà Trần Anh T trả lại cho bà Hồ ThịP số tiền 900.000.000 đồng.
3. Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật dân sự 2015.
4. Về án phí: Bà Trần Anh T không phải chịu án phí, bà Hồ ThịP được miễn án phí theo quy định.
5. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự, người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện yêu cầu thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7a, 7b và 9 luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.
6. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.
Nơi nhận:
- TAND tối cao;
- TAND cấp cao tại TP.HCM;
- VKSND cấp cao tại TP.HCM;
- VKSND TP.HCM;
- TAND H.X;
- Cục THADS TP.HCM;
- Chi cục THADS H.X;
- Các đương sự;
- Lưu.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA




Uông Văn Tuấn