Bản án số: 73/2022/DS-ST
Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà
Số: 73
Ngày: 18/04/2022
Tòa án xét xử: TAND Q. Tân Phú, TP. Hồ Chí Minh
Cấp xét xử: Sơ thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Thông tin vụ việc: Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN TÂN PHÚ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc Bản án số: 73/2022/DS-ST Ngày 18 tháng 4 năm 2022 Về việc: “Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà”

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN TÂN PHÚ – THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Ông Trần Ngọc Oánh Các Hội thẩm nhân dân:
1. Bà Trần Quang Cảnh
2. Ông Đỗ Quang Lý Thư ký phiên tòa: Bà Lê Thị Tường Vi, Thư ký Tòa án nhân dân quận Tân Phú.
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân quận T tham gia phiên tòa: Bà Đoàn Thị Thúy Hà, Kiểm sát viên.
Trong ngày 14 tháng 4 năm 2022 và ngày 18 tháng 4 năm 2022 , Tòa án nhân dân quận T, Thành phố Hồ Chí Minh xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 129/2019/TLST-DS ngày 13/8/2019 tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà theo Quyết định đưa v ụ án ra xét x ử số 39/2022/QĐXXST-DS ngày 14 tháng 02 năm 2022, Quyết định hoãn phiên tòa s ố 112/2022/QĐST-HPT ngày 14 tháng 3 năm 2022 giữa các đương sự:
* Nguyên đơn: Ông A, sinh năm 1961 Địa chỉ: đường N, Phường T, Quận M, Thành phố Hồ Chí Minh Địa chỉ liên lạc: đường Q, Phường M, Quận M, Thành phố Hồ Chí Minh.
* Bị đơn: Ông B, sinh năm 1961 và bà C, sinh năm 1961, Cùng thường trú: đường P, phường P, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh;
Cùng tạm trú: Chung cư P, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh.
* Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:
1. Bà D, sinh năm 1963
2. Ông E, sinh năm 1950 Cùng thường trú: đường T, Phường M, Quận N, Thành phố Hồ Chí Minh;
Địa chỉ liên lạc: đường L, Phường B, Quận M, Thành phố Hồ Chí Minh.
Người đại diện theo ủy quyền của ông E: Bà G, sinh năm 1986 ( Văn bản ủy quyền s ố 007464, quy ển s ố 02 TP/CC -SCC/HĐGD ngày 25/4/2019) (Có mặt tại phiên tòa)

## Page 2

3. Ông H, sinh năm 1965
4. Bà I, sinh năm 1971
5. Ông K, sinh năm 1993
6. Ông L, sinh năm 1995
7. Em N, sinh năm 2005 do ông H là người đại diện hợp pháp.
Cùng địa chỉ: đường P, phường P, quận T, Thành Phố Hồ Chí Minh. (Vắng mặt tại phiên tòa)
* Người tham gia tố tụng khác:
Người làm chứng:
1. Bà M, sinh năm 1969; HKTT: đường L, phường P, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh
2. Ông P, sinh năm 1989; Địa chỉ: Đường B, phường M, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh.
Ông B, bà C, bàM và ông P có đơn xin giải quyết vắng mặt.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
[1] Nguyên đơn ông A trình bày: Ngày 18/5/2015, thông qua ông P ( người môi giới ) địa chỉ thường trú đường B, phường M, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh ông đã mua căn nhà đường P, phường P, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh của chủ sở hữu là ông B và bàC do bàM địa chỉ thường trú Hẻm L, Phường M, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh nay là L, phường P, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh đứng ra bán với giá tiền là 6.500.000.000 đồng.
BàM là người đã mua căn nhà trên của ông B và bàC trước đó rồi bán lại cho ông để hưởng số tiền lời 300.000.000 đồng.
Ngày 26/5/2015, ông A đã ký hợp đồng trực tiếp mua bán với người chủ sở hữu nhà đường P, phường P, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh là ông B và bàC với giá chính thức là 6.200.000.000 đồng.
 Do căn nhà đang thế chấp Ngân hàng nên ông phải nộp số tiền 2.800.000.000 đồng vào Ngân hàng gi ải chấp giấy chứng nhận chủ quyền căn nhà để tiến hành làm hợp đồng công chứng chuyển nhượng mua bán.
Tại văn phòng công ch ứng, do căn nhà xây dựng sai gi ấy phép trên đư ờng dự phóng, đang đư ợc chủ sở hữu lập h ồ sơ làm thủ tục hoàn công hợp thức hoách ủ quyền. Vậy nên ông B và bàC đã ký hợp đồng ủy quyền căn nhà cho ông đến khi hợp thức hóa chủ quyền xong sẽ hoàn trả hồ sơ chuyển nhượng sang cho ông A. Sau khi ký xong hợp đồng ủy quyền tại Văn phòng công chứng T, ông A đã giao đ ủ số tiền mua nhà.
Đến ngày 10/6/2015, ông B và bàC đã giao nhà cùng toàn b ộ giấy tờ liên quan cho ông A sửa chữa cải tạo toàn bộ căn nhà và sử dụng cho đến nay.

## Page 3

3 Với những tình tiết sự như trên, ông A yêu cầu Tòa án nhân dân qu ận T công nhận tiếp tục thực hiện hợp đồng và xác định quyền sở hữu căn nhà đường P, phường P, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh là của ông A để ông được lập hồ sơ hợp thức hóa chủ quyền.
Đối với giá mà Công ty thẩm định giá là 9.377.440.000 đ ồng, ông không có ý kiến gì.
[2] B ị đơn ông B và bàC trình bàyt ại bản t ự khai ngày 05/6/2019 như sau:
Nguồn gốc nhà đất là của ông bàc ố là Huỳnh Văn Túc (ch ết năm 1937) và Nguy ễn Thị Việt (chết năm 1951) đứng tên đăng bộ.
Năm 2014, Công ty TNHH TV-TK-XD Q (sau đây gọi tắt là Công ty Q) do ông B là Giám đốc làm ăn kinh doanh khó khăn, đối tác nợ tiền không trả, lãi Ngân hàng tháng nàoc ũng đóng. Vì vậy để giải quyết các kho ản nợ đặc biệt làn ợ Ngân hàng nên vợ chồng ông đã bàn bạc bán căn nhà đường P, phường P, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh do v ợ chồng ông đứng tên chủ sở hữu. Căn nhà này là tài sản mà v ợ chồng ông đứng ra bảo lãnh để Công ty Q thế chấp vay vốn tại Ngân hàng BIDV với số tiền gần 03 tỷ đồng.
Vợ chồng ông đăng bản tin bán căn nhà nêu trên, đến tháng 4/2015 thì có người đến trả giá mua với giá 6.200.000.000 đ ồng, vợ chồng ông đồng ý và hai bên ti ến hành các thủ tục hợp đồng mua bán bằng giấy viết tay, bên mua làch ị M và anh A, đặt cọc 1.040.000.000 đ ồng, sau đó ra Ngân hàng BIDV chuy ển tiền vào tài kho ản của Công ty Q để trả nợ Ngân hàng và lấy giấy tờ nhà đang thế chấp về. Sau đó, hai bên ra Văn Phòng Công chứng quận T để làm thủ tục chuyển nhượng QSD đất và QSH đường P, phường P, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh.
Tại Văn Phòng Công chứng, ông A đã chuyển trả cho vợ chồng ông hết số tiền còn lại trong hợp đồng mua bán với giá 6.200.000.000 đồng. Ông A nói hiện tại căn nhà cần sửa chữa lại nên chỉ làm hợp đồng ủy quyền mà không làm hợp đồng chuyển nhượng và hai bên đã tiến hành các thủ tục tại Văn Phòng Công chứng quận T.
Toàn bộ số tiền bán nhà với lại sau khi trừ nợ Ngân hàng BIDV Chợ Lớn ông mang nộp và trả nợ cho Ngân hàng Viettin - Chi nhánh Sóng Thần để lấy lại 02 căn nhà của bạn bè cho mượn thế chấp.
Nay ông A khởi kiện yêu cầu ông tiếp tục thực hiện việc mua bán căn nhà trên.
Vì việc mua bán căn nhà trên ông đã thực hiện xong và hoàn tất, ông không có tranh chấp gì với ông A. Hiện nay do vợ chồng ông nhận nợ thay cho Công ty Q với ông E và bà D nên ông E, bà D đề nghị đưa căn nhà trên làm tài sản trả nợ thi hành án, điều đó là không đúng. Ông B, bàC yêu cầu Tòa án giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật chứ ông bà không có ý ki ến gì. Ông B xin xác nhận việc mua bán căn nhà giữa vợ chồng ông và ông A là có thật, việc ông nợ tiền ông E, bà D là sự thật nhưng do hiện nay ông gặp khó khăn nên chưa thanh toán nợ cho ông E, bà D được.
[3] Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan [3.1] Ông E do bà G làm người đại diện theo ủy quyền và bà D trình bày:

## Page 4

4 Chúng tôi là ngư ời được thi hành án theo Quyết định thi hành án s ố 143/QĐ- CCTHA ngày 17/02/2016 của Chi cục Thi hành án dân sự quận T, Thành phố Hồ Chí Minh với người phải thi hành án là vợ chồng ông B và bà C.
Trong quá trình giải quyết việc thi hành án, do phía ông B và bàC có điều kiện nhưng không chịu thi hành án nên ngày 15/12/2016 đã ra thông báo s ố 286/TB- CCTHADS ngày 30/10/2017 về việc thông báo thi hành án với nội dung ông A được quyền khiếu nại, khởi kiện trong thời hạn 30 ngày.
Tuy nhiên, sau khi hết hạn 30 ngày nêu trên ông A không có bất kỳ khiếu nại hay khởi kiện gì đến cơ quan có thẩm quyền, vì vậy Chi cục Thi hành án dân sự quận T, Thành phố Hồ Chí Minh đã ti ếp tục tổ chức thi hành án, ti ến hành kê biên, định giá giá trị tài sản đang cưỡng chế là nhà và đất tọa lạc tại đường P, phường P, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh theo quy định của pháp luật.
Ngày 24/12/2018, Chi cục Thi hành án dân sự quận T, Thành phố Hồ Chí Minh tổ chức thi hành án.
Đến ngày 19/3/2019, Chic ục Thi hành án dân s ự quận T, Thành phố Hồ Chí Minh có thông báo cho ông bà biết thông tin là đã có hồ sơ nộp đăng ký mua đấu giá tài sản. Tuy nhiên, cùng ngày này Chi cục Thi hành án dân sự quận T, Thành phố Hồ Chí Minh cũng thông báo với ông bà là ông A có đến Chic ục Thi hành án dân s ự quận T, Thành phố Hồ Chí Minh nộp Thông báo thụ lý vụ án số 129/2019/TB-TLVA ngày 18/3/2019 của Tòa án nhân dân qu ận T, Thành phố Hồ Chí Minh v ề việc “Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà” gi ữa nguyên đơn là ông A với bị đơn là ông B và bà C.
Đến ngày 20/3/2019, Chic ục Thi hành án dân s ự quận T, Thành phố Hồ Chí Minh ra Quyết định số 43/QĐ-CCTHADS về việc hoãn thi hành án đối với ông B và bàC theo Quyết định thi hành án s ố 143/QĐ-CCTHA ngày 17/02/2016 của Chi cục Thi hành án dân sự quận T, Thành phố Hồ Chí Minh.
Việc ông A kiện ông B và bàC để “Tranh chấp hợp đồng mua bàn nhà ” chỉ là cơ sở kéo dài nghĩa vụ thi hành án đối với vợ chồng ông B và bà C. Bởi vì theon ội dung đơn khởi kiện của ông A thì:
Vào ngày 20/5/2015, giữa ông B và bàC có ký hợp đồng mua bán gi ấy tay để bán căn nhà đường P, đường P, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh cho ông A.
Đến ngày 26/5/2015, thì ông B và bàC có ký hợp đồng ủy quyền cho ông A theo đó ông A được quyền thay mặt ông B và bàC để làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở và QSD đất ở đối với căn nhà trên, ông A được quyền nhận bản chính giấy tờ nhà và quyền mua bán, tặng cho, cho thuê hoặc cầm cố đối với căn nhà trên.
Sau khi ký hợp đồng ủy quyền, thì ông A đã tiếp nhận và giữ bản chính các loại giấy tờ (hiện có) liên quan đến căn nhà mà ông B và bàC đưa để ông A làm thủ tục xin cấp sổ hồng, đồng thời ông A cũng cho người khác thuê căn nhà này đ ể làm nơi kinh doanh v ải. Việc làm nàyc ủa ông A là thực hiện đúng với nội dung ủy quyền.
Ông A cho rằng ông B và bàC đã bán căn nhà cho ông A bằng giấy tờ tay thì ông bà

## Page 5

5 không đồng ý vì vi ệc mua bán này không đúng quy định của pháp lu ật, đâych ỉ là cớ để kéo dài nghĩa vụ thi hành án và nghĩa vụ trả lãi suất trên số tiền nợ đối với vợ chồng ông B và bà C. Đ ề nghị Tòa án không chấp nhận yêuc ầu khởi ki ện của nguyên đơn là ông A.
- Yêu cầu Tòa án không chấp nhận yêu cầu khởi kiện và yêuc ầu khởi kiện bổ sung của ông A, vì không có cơ sở chấp thuận;
- Đề nghị Tòa án tuyên hợp đồng mua bán chuyển nhượng nhà, đất bằng giấy tờ tay được ký ngày 20/5/2015 giữa ông B, bàC với ông A là vô hiệu;
- Trường hợp ông B, bàC và ông A cùng nhau thỏa thuận và thừa nhận việc ông B, bàC đã bán căn nhà tại đường P, phường P, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh cho ông A thì đề nghị Tòa án không công nhận sự thỏa thuận này về thỏa thuận này vì sự thừa nhận này giữa ông B, bàC với ông A là vi phạm pháp luật nhằm tẩu tán tài sản để ông B, bàC không phải thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho ông E và bà D.
Đối với giá mà Công ty thẩm định giá giá thẩm định là 9.377.440.000 đồng, tôi không có ý kiến gì.
[3.2] Ông H, bà I, ông K, ông L, em N (do ông H làm người đại diện hợp pháp)
có văn bản trình bày:
Ông H cùng vợ và các con thuê nhàc ủa ông A từ tháng 03/2016 đến nay, thời hạn thuê là 05 năm, có ký hợp đồng thuê nhà với giá là 32 tri ệu đồng/tháng. Đã đặt cọc trước 01 tháng ti ền thuê nhà tương đương s ố tiền là 38 4.000.000 đồng cho ông
A. Ông, bà cùng các con không có yêuc ầu và ý ki ến gì đối với vụ án và xin đư ợc vắng mặt trong tất cả quá trình giải quyết vụ án.
[3.3] BàM có văn bản trình bày: Bàch ỉ là người môi gi ới mua bán nhà, vi ệc môi giới giữa bà và các bên đã thực hiện xong, sau đó các bên tự liên hệ nhau để mua bán, giao nhận nhà bà không còn gì liên quan nên không có yêu cầu và ý kiến gì.
[3.4] Ông P có văn bản trình bày: Ông chỉ là người môi giới mua bán nhà, vi ệc môi giới giữa bà và các bên đã thực hiện xong, sau đó các bên tự liên hệ nhau để mua bán, giao nhận nhà ông không còn gì liên quan nên không có yêu cầu và ý kiến gì.
Ñaïi dieän Viện kiểm sát nhân dân quaän Taân Phuù tham gia phieân toøa phát biểu yù kieán veà vieäc tuaân theo phaùp luaät tóa tuï ng trong quaù trình giaûi quyeát vuï aùn cuûa Thaåm phaùn, Hội đồng xét x ử vaø vieäc chaáp haønh phaùp luaät cuûa ngöôøi tham gia tóa tuïng nhö sau: Thaåm phaùn, Hội đồng xét xử ñaõ tuaân thuû ñuùng trình töï thuû tuïc theo ñuùng quy ñònh Boä luaät tóa tuïng daân söï, ngöôøi tham gia tóa tuïng chaáp haønh ñuùng quy ñònh Boä luaät tóa tuïng daân söï theo quy định tại Điều 234; tuy nhiên không có quy ết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử là vi phạm quy định tại Điều 203 của Bộ luật Tố tụng dân sự.
Về nội dung, đề nghị Hội đồng xét xử quyết định đình chỉ giải quyết vụ án đối với yêuc ầu của nguyên đơn ông A theo quy định tại điểm a kho ản 2 Đi ều 227 của Bộ luật tố tụng dân s ự năm 2015; Chấp nhận yêu cầu độc lập của ông E và bà D:

## Page 6

6 Tuyên b ố Hợp đồng mua bán chuyển nhượng nhà, đất ngày 20/5/2015 giữa ông B, bàC và ông A đối với căn nhàt ọa lạc tại đường P, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh vô hi ệu; Miễn nộp tiền tạm ứng án phí, án phí, tạm ứng lệ phí Tòa án, l ệ phí Tòa án cho ông A, ông B, bàC theo điểm đ khoản 1 Đi ều 12 Nghị quyết s ố 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:
[1] Veà quan heä tranh chaáp vaø thaåm quyeàn giaûi quyeát vuï aùn:
Tại đơn khởi kiện ngày 08/3/2019, sửa đổi, bổ sung ngày 20/12/2019 nguyên đơn ông A yêuc ầu bị đơn ông B và bàC tiếp tục thực hi ệnh ợp đồng mua bán chuyển nhượng nhà đất ký ngày 20/5/2015 và xác lập quyền sở hữu đối với căn nhà đường P, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh là tranh chấp dân sự về hợp đồng mua bán nhà theo Điều 385 của B ộ luật dân s ự năm 20 15; Điều 117 của Lu ật Nhà ở năm 2015; Khoản 3 Điều 26 Bộ Luật tố tụng dân sự năm 2015.
Bị đơn ông B và bàC cư trút ại địa chỉ đường P, đường P, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh và tranh chấp liên quan đến bất động sản tọa lạc tại địa chỉ nêu trên nên vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân qu ận T, Thành phố Hồ Chí Minh theo quy định tại khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm a, c khoản 1 Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.
[2] Đình chỉ giải quyết vụ án đối với yêu cầu của người khởi kiện Tòa án đã tiến hành tống đạt giấy triệu tập đương s ự, quyết định đưa v ụ án ra xét xử, quyết định hoãn phiên tòa hợp lệ lần thứ hai theo quy định tại Điều 177, Điều 208, khoản 2 Điều 220 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 nhưng nguyên đơn ông A vắng mặt mà không có người đại diện tham gia phiên tòa và không vì sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan thì b ị coi làt ừ bỏ việc khởi kiện. Do đó, Hội đồng xét xử quyết định đình chỉ giải quyết vụ án đối với yêuc ầu của nguyên đơn ông A theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 227 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.
[3] Thay đổi địa vị tố tụng Theo quy tại điều 201 của Bộ luật tố tụng dân sự về quyền yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan quy định: “1. Trường hợp người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan không tham giat ố tụng với bên nguyên đơn ho ặc với bên bị đơn thì họ có quyền yêu cầu độc lập khi có các đi ều kiện sau đây: a) Vi ệc giải quyết vụ án có liên quan đến quyền lợi, nghĩa vụ của họ; b) Yêuc ầu độc lập của họ có liên quan đến vụ án đang được giải quyết; c) Yêuc ầu độc lập của họ được giải quyết trong cùng một vụ án làm cho việc giải quyết vụ án được chính xác và nhanh hơn…”
Ngày 18 tháng 10 năm 2021, Tòa án nhân dân qu ận T, Thành phố Hồ Chí Minh đã thụ lý đơn yêuc ầu độc lập của ông E, sinh năm 1950 và bà D, sinh năm 1963,

## Page 7

7 cùng thư ờng trú: đường T, Phư ờng M, Quận N, Thành phố Hồ Chí Minh; Địa chỉ liên l ạc: đường L, Phư ờng B, Qu ận M, Thành phố Hồ Chí Minh là ngư ời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là phù hợp pháp luật về tố tụng quy định tại Điều 201 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.
Ông A, ông B và bà C; Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông, bà: H sinh năm 1965, I sinh năm 1971, K sinh năm 1993, L sinh năm 1995, em N sinh năm 2005 do ông H là người đại diện hợp pháp đã được Tòa án tống đạt văn bản tố tụng về yêu cầu độc lập của ông E và bà D nhưng không có ý ki ến trình bày đối vời yêu cầu độc lập nêu trên.
Tại đơn yêuc ầu độc lập ngày 18 tháng 10 năm 2021 nêu trên, ông E, sinh năm 1950 và bà D, sinh năm 1963 yêu cầu Tòa án không chấp nhận yêu cầu khởi kiện và yêu cầu khởi kiện bổ sung của ông A; Tuyên hợp đồng mua bán chuyển nhượng nhà, đất bằng giấy tờ tay được ký ngày 20/5/2015 giữa ông B, bàC với ông A là vô hiệu.
Do đó, ông E, sinh năm 1950 và bà D, sinh năm 1963 là nguyên đơn và ông A, sinh năm 1961, ông B, sinh năm 1961, bà C, sinh năm 1961 là b ị đơn; Ngư ời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quang ồm ông, bà : H sinh năm 1965, I sinh năm 1971, K sinh năm 1993, L sinh năm 1995, em N sinh năm 2005 do ông H là người đại diện hợp pháp [4] Về người tham gia tố tụng, thủ tục giải quyết vắng mặt đương sự:
Người đại diện theo ủy quyền: Tại Văn bản ủy quyền ngày 25/4/2019 ông E ủy quyền cho bà G tham gia tố tụng tại Tòa án là phù hợp với quy định Điều 562 của Bộ luật Dân s ự năm 2015; Điều 85, 86 của Bộ luật Tố tụng dân s ự năm 2015 nên Hội đồng xét xử chấp nhận.
Ông B, bà C, bàM và ông P có đơn đề nghị xét xử vắng mặt. Hội đồng xét xử căn cứ vào điểm a khoản 1 Điều 238 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 tiến hành xét xử vắng mặt đối với các đương sự nêu trên là phù hợp.
Tòa án đã tiến hành tống đạt giấy triệu tập đương s ự, quyết định đưa v ụ án ra xét x ử, quy ết định ho ãn phiên tòa theo quy định tại Điều 177, Điều 208, khoản 2 Điều 220 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 nhưng người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan gồm ông, bà: H sinh năm 1965, I sinh năm 1971, K sinh năm 1993, L sinh năm 1995, em N sinh năm 2005 do ông H là người đại diện hợp pháp nhưng vẫn vắng mặt không lý do chính đáng, không vì s ự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan khác. Do vậy, Hội đồng xét xử quyết định vẫn tiến hành xét x ử vắng mặt theo quy định tại Điều 227, 228 và Điều 238 Bộ luật Tố Tụng dân sự năm 2015.
[5] Yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ngày 18/10/2021, ông E và bà D có đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án không chấp nhận yêuc ầu khởi kiện và yêuc ầu khởi kiện bổ sung của ông A; Tuyênh ợp đồng mua bán chuyển nhượng nhà, đất bằng giấy tờ tay ngày 20/5/2015 gi ữa ông B, bàC

## Page 8

8 với ông A là vô hiệu; Trường hợp ông B, bàC và ông A cùng nhau thỏa thuận và thừa nhận việc ông B, bàC đã bán căn nhà đường P, phường P, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh cho ông A thì đề nghị Tòa án không công nhận sự thỏa thuận này vì sự thừa nhận giữa ông B, bàC với ông A là vi phạm pháp luật nhằm tẩu tán tài sản để ông B, bàC không phải thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho ông E và bà D.
[5.1] Đánh giá chứng cứ Xét Hợp đồng mua bán chuyển nhượng nhà, đất bằng giấy tờ tay được ký ngày 20/5/2015 giữa ông B, bàC với ông A đối với căn nhà đường P, phường P, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh do ông B và bàC đứng tên quyền sở hữu.
Nhận th ấy, ngày 26/5/2015, ông B và bàC xác định đãnh ận 6.140.000.000 đồng, còn lại 100.000.000 đồng hẹn khi giao nhà ngày 10/6/2015.
Tại giấy nộp tiền số 0074 ngày 26/5/2015 của Ngân hàng BI DV – Chi nhánh Chợ Lớn thể hiện nội dung người nộp tiền ông A chuyển nộp số tiền 2.807.000.000 đồng và người thụ hưởng Công ty TNHH TV-TK-XD Q.
Ngày 28/5/2015, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất quận T xác nhận đã xóa thế chấp đối với căn nhà đường P, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh theo Giấy chứng nhận số 4019/2004 của Ủy ban nhân dân qu ận T, Thành phố Hồ Chí Minh chứng nhận ông B và bàC là chủ sở hữu.
 Căn cứ Điều 123 của Bộ luật dân sự năm 2015 về giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội: “Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hi ệu. Điều cấm của luật là những quy đ ịnh của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vinh ất định. Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng”.
Điều 317 của Bộ luật dân sự năm 2015 về thế chấp tài sản: “1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). 2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp”.
Điều 320 của Bộ luật dân s ự năm 2015 v ề nghĩa vụ của bên thế chấp: “ … 8.
Không được bán, thay th ế, trao đ ổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này”.
Hội đồng xét x ử nhận thấy, ngày 20/5/2015 ông B và bàC ký hợp đồng mua bán nhà với ông A đối với căn nhà đường P, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh, tuy nhiên đến ngày 28/5/2015 Văn phòng đăng ký quy ền sử dụng đất quận T mới có xác nhận xóa thế chấp đối với căn nhà nêu trên.
Căn cứ vào quy định của các đi ều luật nêu trênH ội đồng xét x ử có cơ sở xác định ông B và bàC thực hiện hành vi chuy ển nhượng quyền sở hữu tài sản cho ông

## Page 9

9 A trong khi quy ền sở hữu đối với tài sản đang đư ợc thế chấp tại Ngân hàng là vi phạm vào điều cấm của pháp luật nên vô hiệu.
Điều 118 Luật nhà ở năm 2015 quy định về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch: “1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
a) Có Gi ấy chứng nhận theo quy đ ịnh của pháp lu ật, trừ trường hợp quy đ ịnh tại khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu;
đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
c) Không bị kê biên đ ể thi hành án ho ặc không b ị kê biên đ ể chấp hành quy ết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền”.
Tại Quyết định số 16/QĐ-CCTHADS ngày 15/12/2016 của Chi cục Thi hành án dân sự quận T, Thành phố Hồ Chí Minh đã kê biên, x ử lý tài sản của ông B và bàC đối với quy ền s ở hữu nhà ở và quyền s ử dụng đất ở tọa lạc tại đư ờng P, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh theo Gi ấy chứng nhận số 4019/2004 của Ủy ban nhân dân quận T, Thành phố Hồ Chí Minh cấp.
Nhận thấy, Hợp đồng mua bán nhà ngày 20/5/2015 gi ữa ông B, bàC và ông A đối với căn nhà đư ờng P, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật quy định tại điều 123, 320 của Bộ luật dân sự năm 2015. Hơn nữa việc thỏa thuận tiếp tục thực hiện hợp đồng là không có căn c ứ pháp luật do tài sản đang bị kê biên x ử lý theo Quy ết định số 16/QĐ-CCTHADS ngày 15/12/2016 của Chi cục Thi hành án dân sự quận T, Thành phố Hồ Chí Minh đ ể đảm bảo cho vi ệc thực hiện nghĩa vụ trả nợ theo Quyết định số 323/2015/QĐST-DS ngày 26/8/2015 của Tòa án nhân dân qu ận T, Thành phố Hồ Chí Minh quy định tại điểm c khoản 1 Điều 118 Luật nhà ở năm 2015.
Theo quy định nêu trên thì yêu cầu của bị đơn ông B, bàC về việc tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán nhà ngày 20/5/2015 đối với ông A là không có cơ sở để chấp nhận.
Hội đồng xét x ử xét thấy, yêuc ầu độc lập của ông E và bà D là có cơ s ở nên chấp nhận.
 [5.2] Số tiền giao nhận giữa ông A, ông B, bàC và Công ty TNHH TV-TK-XD Q (nếu có) sẽ được giải quyết trong v ụ án khác theo quy định của pháp lu ật khi có yêu cầu.
[5.3] Đối với hợp thuê nhà ngày 01/03/2016 gi ữa ông A và ông H do các bên không có yêu cầu giải quyết nên Hội đồng xét xử không xét.
[6] Xét ý kiến của đại diện Viện kiển sát nhân dân quận Tân, Thành phố Hồ Chí Minh đề nghị Hội đồng xét xử quyết định đình chỉ giải quyết vụ án đối với yêu cầu

## Page 10

10 của nguyên đơn ông A theo quy định tại điểm a kho ản 2 Đi ều 227 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; Chấp nhận yêu cầu độc lập của ông E và bà D: Tuyên bố Hợp đồng mua bán chuy ển nhượng nhà, đất ngày 20/5/2015 gi ữa ông B, bàC và ông A đối với căn nhàt ọa lạc tại đường P, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh vô hiệu; Miễn nộp tiền tạm ứng án phí, án phí, tạm ứng lệ phí Tòa án, lệ phí Tòa án cho ông A, ông B, bàC theo điểm đ kho ản 1 Đi ều 12 Nghị quyết s ố 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội là phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên chấp nhận.
 [7] Về án phí dân sự sơ thẩm và chi phí tố tụng [7.1] Về chi phí xem xét, thẩm định giá do ông A nộp.
[7.2] Về án dân sự sơ thẩm: Căn cứ điểm đ khoản 1 Điều 12, khoản 3 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội.
Nguyên đơn ông A, bị đơn ông B, bàC yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán nhà ngày 20/5/2015, không có tranh chấp về trị giá nhà ho ặc yêuc ầu giải quyết về số tiền giao nhận. Do đó, quanh ệ tranh chấp nêu trên là tranh chấp dân sự không có giá ngạch.
[7.2.1] Nhận thấy, nguyên đơn ông A, sinh năm 1961; B ị đơn ông B, sinh năm 1961 và bà C, sinh năm 1961 là người cao tuổi nên được miễn nộp tiền tạm ứng án phí, án phí, tạm ứng lệ phí Tòa án, l ệ phí Tòa án theo quy định tại điểm đ kho ản 1 Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thư ờng vụ Quốc hội.
Do đó, Hội đồng xét x ử quyết định miễn nộp tiền tạm ứng án phí, án phí, tạm ứng lệ phí Tòa án, lệ phí Tòa án và hoàn trả cho ông A số tiền 57.100.000 (năm mươi bảy tri ệu, một trăm ngàn) đồng theo Biên lait ạm ứng án phí, l ệ phí Tòa án s ố 0012614 ngày 18/3/2019 và s ố tiền 300.000 (ba trăm ngàn) đồng theo Biên lait ạm ứng án phí, l ệ phí Tòa án số 0020395 ngày 03/01/2020 của Chi cục Thi hành án dân sự quận T, Thành phố Hồ Chí Minh.
Miễn nộp tiền tạm ứng án phí, án phí, tạm ứng lệ phí Tòa án, lệ phí Tòa án cho bị đơn ông B, sinh năm 1961 và bà C, sinh năm 1961.
[7.2.2]. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông E, bà D có yêu cầu độc lập về việc tuyên bố vô hiệu Hợp đồng mua bán nhà ngày 20/5/2015 gi ữa ông A và ông bà B, C được Tòa án chấp nhận nên không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm.
Hoàn trả cho bà D số tiền 300.000 (ba trăm ngàn) đồng tiền tạm ứng án phí theo biên lai thu s ố 0034661 ngày 16/11/2021 của Chic ục Thi hành á n dân s ự quận T, Thành phố Hồ Chí Minh.
Vì các lẽ trên;
QUYẾT ĐỊNH:

## Page 11

11 Áp dụng:
- Khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39; Điều 147, 227, 228, 245, 264, 266, 267, 271 và kho ản 1 Đi ều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;
- Điều 123, 317, 320, 385 và điều 407 Bộ luật dân sự năm 2015;
- Điều 117, 118 Luật nhà ở năm 2015;
- Điều 2; 6, 7, 7a, 7b và điều 9; 30; 31 của Luật Thi hành án dân sự năm 2014;
- Điểm đ kho ản 1 Đi ều 12; khoản 3 Điều 27 Nghị quyết s ố 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội;
1. Đình chỉ giải quy ết vụ án dân s ự thụ lý số 129/2019/TLST-DS ngày 13/8/2019 tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà giữa nguyên đơn ông A và bị đơn ông B, bà C;
Nguyên đơn có quyền khởi kiện lại theo quy định của pháp luật;
2. Chấp nhận yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông E, bà D.
 Tuyên bố Hợp đồng mua bán chuy ển nhượng nhà, đất ngày 20/5/2015 đối với căn nhà tọa lạc tại đường P, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh giữa ông B, bàC và ông A vô hiệu.
Thi hành tại cơ quan Thi hành án dân sự có thẩm quyền.
3. Án phí dân sự sơ thẩm:
3.1. Miễn nộp tiền tạm ứng án phí, án phí, tạm ứng lệ phí Tòa án, lệ phí Tòa án cho ông A, sinh năm 1961.
Hoàn trả cho ông A số tiền 57.100.000 (năm mươi bảy triệu, một trăm ngàn)
đồng theo Biên lait ạm ứng án phí, l ệ phí Tòa án s ố 0012614 ngày 18/3/2019 và s ố tiền 300.000 (ba trăm ngàn) đồng theo Biên lait ạm ứng án phí, l ệ phí Tòa án s ố 0020395 ngày 03/01/2020 của Chic ục Thi hành án dân s ự quận T, Thành phố Hồ Chí Minh.
3.2. Miễn nộp tiền tạm ứng án phí, án phí, tạm ứng lệ phí Tòa án, lệ phí Tòa án cho ông B, sinh năm 1961 và bà C, sinh năm 1961.
3.3. Hoàn trả cho bà D số tiền 300.000 (ba trăm ngàn) đồng tiền tạm ứng án phí theo biên lai thu s ố 0034661 ngày 16/11/2021 của Chi cục Thi hành án dân s ự quận T, Thành phố Hồ Chí Minh.
4. Quyền kháng cáo:

## Page 12

12 Nguyên đơn , b ị đơn, ngư ời có quyền l ợi, nghĩa v ụ liên quan không có mặt tại phiên tòa đư ợc quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày tính từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết; Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có mặt tại phiên tòa được quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án;
Viện Trưởng viện kiểm sát cùng cấp và cấp trên trực tiếp có quyền kháng nghị bản án sơ thẩm theo quy định tại Điều 278 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;
Trường hợp bản án, quyết định này được thi hành theo quy định tại Điều 2 của Luật Thi hành án dân s ự thì người được thi hành án dân s ự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quy ền yêuc ầu thi hành án, t ự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7, 7a, 7b và điều 9 của Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật thi hành án dân sự.

Nơi nhận:
- TAND TP.HCM;
- VKSND quận Tân Phú;
- Chi cục THADS quận Tân Phú;
- Các đương sự;
- Lưu: VT, hồ sơ vụ án.


TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa







 Trần Ngọc Oánh