Bản án số: 138/2022/DS-PT
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Số: 138
Ngày: 23/09/2022
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Đồng Nai
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Quan hệ pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thông tin vụ việc: Bà Nguyễn Thị Xa khởi kiện ông Nguyễn Khắc Hiệp

## Page 1

1 TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI Bản án số: 138/2022/DS-PT Ngày: 23-9-2022 V/v: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Võ Văn Toàn Các thẩm phán: Ông Ngô Thanh Sỹ Ông Đỗ Minh nhựt
- Thư ký phiên tòa : Ông Hồ Đức Thảo – Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai
- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai tham gia phiên tòa: Bà Vũ Thị Mỹ Liên - Kiểm sát viên.
Ngày 23 tháng 9 năm 2022 tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai xét x ử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 23/2022/TLPT-DS ngày 09 tháng 5 năm 2022 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.
Do bản án dân s ự sơ thẩm s ố 05/2022/DS-ST ngày 26/01/2022 của Tòa án nhân dân huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai bị kháng cáo.
Theo quy ết định đưa v ụ án ra xét x ử phúc thẩm số 104/2022/QĐ-PT ngày 25/7/2022, quyết định hoãn phiên tòa phúc thẩm s ố 350/2022/QĐ-PT ngày 17/8/2022, quyết định hoãn phiên tòa phúc thẩm s ố 282/2022/QĐ-PT ngày 12/9/2022 giữa các đương sự:
1. Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị X, sinh năm 1941.
Địa chỉ: ấp 4, xã Long An, huyện LT, tỉnh ĐN.
Người đại diện theo ủy quyền: Bà Phan Thị H, sinh năm 1972.
Địa chỉ: ấp 2, xã Long An, huy ện LT, tỉnh ĐN. (văn bản ủy quyền ngày 18/01/2021)
2. Bị đơn: Ông Nguyễn Khắc H1, sinh năm 1988.
Địa chỉ: tổ 9, ấp 4, xã Long An, huyện LT, tỉnh ĐN.

## Page 2

2 Người đại diện theo ủy quyền: Ông Bùi Thanh T, sinh năm 1994.
Địa chỉ: 69/27B, Nơ Trang Long, phường 11, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh. (văn bản ủy quyền ngày 08/9/2022)
Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn: Luật sư Đinh Văn Vinh - Công ty luật TNHH một thành viên Nam Thanh - Đoàn luật sư thành phố Hồ Chí Minh.
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
1/ Bà Trần Thị Mỹ H2, sinh năm 1979.
2/ Ông Trần Hữu T1, sinh năm 1977.
Cùng địa chỉ: tổ 28, khuC ầu Xéo, thị trấn Long Thành, huy ện LT, tỉnh ĐN.
Đại diện theo ủy quyền của bà H 2: ông Trần HữuT (văn bản ủy quyền ngày 18/01/2021).
3/ Bà Phan Thị N, sinh năm 1975.
4/ Ông Vũ Văn T2, sinh năm 1984.
5/ Bà Phan Thị M, sinh năm 1964.
6/ Bà Nguyễn Thị N1, sinh năm 1990.
7/ Anh Nguyễn Khắc H3, sinh năm 1993.
8/ Chị Cao Thị H4, sinh năm 1989.
Cùng địa chỉ: tổ 9, ấp 4, xã Long An, huyện LT, tỉnh ĐN.
Đại di ện theo ủy quy ền của bàM : anh Nguy ễn Khắc H3 (văn bản ủy quyền ngày 21/9/2022).
9/ Văn phòng công chứng Trần Đình K.
Địa chỉ: B5-28, khu Tái định cư Phố Chợ và chợ mới Long Thành, khu Cầu Xéo, thị trấn LT, huyện LT, tỉnh ĐN.
 4. Người kháng cáo: Bị đơn ông Nguyễn Khắc H1.
 (Bà H, ông H1 , ông T, ông T1 , anh H3, Luật sư Vinh có mặt; Văn phòng công chứng Trần Đình K, bà N, ông T2, bà N, chị H2 vắng mặt tại phiên tòa)
NỘI DUNG VỤ ÁN:
+ Theo án sơ thẩm, nguyên đơn bà Nguyễn Thị X có bà Phan Thị H đại diện theo ủy quyền trình bày:
Bà Nguyễn Thị có phần đất diện tích 642,9m2 thuộc thửa đất số 64, tờ bản đồ số 10 tọa lạc tại xã Long An, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai, đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CB 354438 ngày 01/9/2015.
Trước đây, bà X có cho con là Phan ThịN một phần đất nhưng không biết chính xác diện tích, vợ chồng bàN đã xây nhà cấp 4 ở cho đến nay. Khoảng hơn

## Page 3

3 30 năm trư ớc, bà X có bán cho con là Phan ThịM một phần đất nhưng không biết chính xác là bao nhiêu, bàM đã xây nhà ở cho đến nay. Sau đó bàM đã cho con là Nguyễn Khắc H1 một phần đất trong tổng diện tích đất mà bàM đã mua của bà X và anh H1 đã xây nhà ở.
Để có tiền trả nợ cho con, trong năm 2020, bà X đã bán cho bà Trần Thị Mỹ H2 diện tích đất chiều ngang 4,5m, chiều dài 26m, trên đất có căn nhàc ấp 4 với giá khoảng 1 tỷ đồng. Sau khi nhận tiền cọc của bà H2, bà X làm thủ tục tách thửa cho bà H2 thì được biết là không tách được.
Do không tách đư ợc nên Văn phòng công chứng Trần Đình Khương hướng dẫn để một người đứng tên làm đại diện. Do bà X lớn tuổi, đi lại không tiện nên thống nhất đ ể cho cháu là ông Nguy ễn Khắc H1 đứng tên trên Gi ấy chứng nhận quyền sử dụng đất bằng cách ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ngày 14/7/2020, bà X đã ký hợp đồng chuyển nhượng với ông H1, có công chứng tại Văn phòng công chứng Trần Đình K, sau đó ông H1 đã đư ợc đứng tên trên trang 3 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thực tế, giữa bà X và ông H1 không có thỏa thuận chuyển nhượng, bà X không nhận của ông H1 bất cứ khoản tiền nào.
Sau khi đ ể ông H1 đứng tên và lập văn bản thỏa thuận ngày 16/7/2020, ông H1 không hợp tác với những người đồng sở hữu, có lời lẽ thách thức, gây khó khăn chonh ững người đồng sở hữu, trong khi các bên thỏa thuận khi cần làm thủ tục xây dựng hoặc những thủ tục khác mà cơ quan chức năng yêu cầu thì ông H1 phải hợp tác và tạo điều kiện thuận lợi.
Do đó, bà X1 khởi ki ện yêuc ầu Tòa ánh ủy hợp đồng chuy ển như ợng quyền sử dụng đất ngày 14/7/2020 giữa bà Nguyễn Thị X với ông Nguyễn Khắc H1.
+ Theo án sơ thẩm, bị đơn ông Nguyễn Khắc H1 trình bày:
Khoảng năm 1994, m ẹ của ông là Phan ThịM có nhận chuyển như ợng một phần đất ngang khoảng 9,5m, dài hết đất là 26m, nay phần đất này thuộc một phần thửa 64, tờ bản đồ số 10 xã Long An của bà Nguyễn Thị X. Hai bên không làm giấy tờ, chỉ nói miệng với nhau và đưa tiền. Sau khi mua đất, bàM đã cất 01 căn nhà kho ảng ngang 5m x 22m. Kho ảng năm 2014, bàM cho ông một phần đất còn lại để cất nhà ở.
Trên đất tranh chấp có tổng cộng 5 gia đình sinh s ống. Ông H1 đang quản lý, sử dụng 113,3m2; Bà Trần Thị Mỹ H2 đang sử dụng 119,6m2; Bà Phan ThịN đang sử dụng 126,7m2; Bà Phan ThịM đang sử dụng 132,2m2; Bà Nguyễn Thị X đang sử dụng 151,1m 2. Mục đích s ử dụng là đất trồng cây hằng năm khác và không tách thửa được.

## Page 4

4 Vì vậy, tất cả những người sống trên đất đã lập Văn bản thỏa thuận ngày 16/7/2020 thống nhất để cho ông H1 được đại diện ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà X và đứng tên chủ sử dụng đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa 64, tờ bản đồ số 10, xã Long An.
Ngày 14/7/2020, ông H1, bà X, bà Phan Thị H (con của bà X ) đến Văn phòng công chứng Trần Đình K để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thu ộc thửa 64, t ờ bản đ ồ số 10 xã Long An. Theo thỏa thuận, giá chuy ển nhượng ghi trong hợp đồng là 50.000.000 đồng. Hai bên đã tự nguyện ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước mặt công chứng viên, việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đúng theo quy định của pháp lu ật, không ai bị ép buộc, ông đã đưa cho bà X 50.000.000 đồng tiền chuyển nhượng ghi trong hợp đồng.
Sau khi được đứng tên trong giấy chứng nhận, ông không gây khó khăn gì cho ai, ông nghĩ việc mua bán giữa các bên ghi giấy tay đư ợc rồi nên ông mới không ký, hơn nữa, ông không biết ký vào gi ấy tờ gì, bà H1 cũng không hề nói với ông tiếng nào.
Nay bà X khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 14/7/2020, ông không đồng ý vì hợp đồng được ký trên tinh thần tự nguyện, được công chứng hợp pháp và ông đã giao đủ tiền.
+ Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Phan ThịM trình bày:
Bà là con của bà Nguyễn Thị X và là mẹ của ông Nguyễn Khắc H1.
Nguồn gốc đất bà đang quản lý, s ử dụng thuộc một phần thửa 64, t ờ bản đồ số 10 xã Long An do bà mua của bà X vào khoảng năm 1995. Do làm ẹ con nên hai bên không làm giấy tờ, diện tích đất bà quản lý có diện tích ngang 9,5m, dài 26m. Sau khi mua đất của bà X, bà đã cất căn nhà để ở và phần đất còn lại bà cho con trai là ông Nguyễn Khắc H1 cất nhà ở.
Ngày 16/7/2020, bà, bà X , ông H1, bà N, bà H2 đến Văn phòng công chứng Trần Đình K để ký Văn bản thỏa thuận, đồng ý để ông H1 đại diện ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà X. Mục đích để ông H1 đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa 64, t ờ bản đồ số 10 xã Long An, sau này có vấn đề gì thì ông H1 sẽ thay mặt mọi người làm các thủ tục pháp lý vì ông H1 còn trẻ, nhanh nhẹn, còn bà X đã lớn tuổi, đi lại khó khăn. Cùng ngày, bà X ký hợp đồng chuy ển như ợng quyền s ử dụng đất với ông H1, việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này tất cả những người có tên nêu trên đều biết.
Nay, bà X khởi kiện yêu cầu Tòa ánh ủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 14/7/2020, bà đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

## Page 5

5 + Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Nguyễn Khắc H3 trình bày:
Anh là con của bà Phan ThịM và hiện đang sống cùng bàM trên đất tranh chấp, căn nhà có diện tích khoảng 136m2 trên đất do bàM mua lại của bà X, anh không có công sức đóng góp gì trong việc hình thành, tạo lập nhà đất còn việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc thửa 64, tờ bản đồ số 10 xã Long An như thế nào thì anh không rõ. Đối với việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà X và ông H1 anh không có ý kiến gì.
Anh chỉ mong gia đình hòa giải được với nhau để không bị mất tình cảm.
+ Người có quy ền lợi, nghĩa v ụ liên quan ông Trần Hữu T, bà Trần Thị Mỹ H2; ông T đại diện theo ủy quyền của bà H2 trình bày:
Ông làch ồng của bà H 2, vào ngày 17/6/2020, v ợ chồng ông có muac ủa bà X diện tích đất ngang 4,5m, dài 26m, trên đất có căn nhà cấp 4 tọa lạc tại thửa 64, tờ bản đồ số 10 xã Long An với giá 970.000.000đ (chín trăm bảy mươi triệu đồng), hai bên chỉ viết giấy tay sang nhượng, vợ chồng ông đã giao tiền đầy đủ.
Bà X có xin v ợ chồng ông cho người trong gia đình bà X đứng tên trên gi ấy chứng nhận quy ền s ử dụng đất nên vợ chồng ông đồng ý, b à X chọn ông H1 đứng tên đại diện cho 05 hộ gia đình trên đất và ông H1 đồng ý sau này 01 trong 05 hộ có cần mua, bán phải ra cơ quan đ ể ký thì ông H1 tạo điều kiện, việc này có lập văn bản do Văn phòng công chứng Trần Đình K chứng nhận.
Ngày 19/11/2020, v ợ chồng ông bà đã bán căn nhà và đất trên cho bà Nguyễn Thị N, bàN cũng đã thanh toán tiền đầy đủ. Tuy nhiên, khi đề nghị ông H1 ký giấy tờ thì ông H1 lại gây khó khăn, không đồng ý ký.
Nay bà X có đơn khởi kiện yêuc ầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ký với ông H1 ngày 14/7/2020 vợ chồng ông đồng ý.
+ Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn ThịN trình bày:
Ngày 04/11/2020, bà nhận chuyển nhượng từ vợ chồng ông Trần Hữu T, Trần Thị Mỹ H2 01 căn nhàc ấp 4 di ện tích kho ảng 117m 2 trên di ện tích đất 117m2 (ngang 4,5m x 26m) thu ộc một phần thửa đất số 64, tờ bản đồ số 10 xã Long An, huyện Long Thành với giá 1.225.000.000 đồng. Cùng ngày, bà đã đặt cọc cho v ợ chồng ông Tài 75.000.000 đồng, đến ngày 09/11/2020 đã giao đủ 1.225.000.000 đồng và được vợ chồng ông T bàn giao nhà, đất.
Bà không biết nguồn gốc nhà đất này, chỉ biết vợ chồng ông T bán cho bà có sự đồng ý của gia đình bà X là chủ đất cũ và không ai tranh ch ấp. Khinh ận chuyển nhượng, do đất nằm trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chung của thửa lớn chưa tách đư ợc nên bà và v ợ chồng ông T chỉ viết Giấy hợp đồng đặt cọc mua nhà đất bằng giấy tay, có s ự chứng kiến của gia đình bà X mà không đến cơ quan có thẩm quyền nào chứng thực, bà đã giao đủ tiền và được vợ chồng ông T bàn giao luôn cả bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số CB 354438 ngày 01/9/2015.

## Page 6

6 Bà không biết việc bà X và ông H1 ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 14 /7/2020 đối với thửa 64, t ờ bản đ ồ số 10 xã Long An, đư ợc công chứng tại Văn phòng công chứng Trần Đình K, mua xong bà mới biết giữa bà X và ông H1 có tranh chấp và kiện nhau tại Tòa án. Đối với yêu cầu của bà X về việc đề nghị Tòa án hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký giữa bà X và ông H1 ngày 14/7/2020, bà đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.
+ Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Phan ThịN trình bày:
Bà là con của bà X. Nguồn gốc đất bà đang quản lý, s ử dụng thuộc một phần thửa 64, t ờ bản đồ số 10 xã Long An do bà mua của ông Phan Doãn Mùi năm 2017. Đất này do bà X cho ông Mùi nhưng chỉ cho miệng và việc mua bán giữa bà và ông Mùi cũng chỉ nói miệng với nhau, ông Mùi đãch ết năm 2020.
Diện tích đất bà mua của ông Mùi có chiều ngang 4m, chiều dài 26m, giá chuyển nhượng là 160.000.000 đồng. Sau khi mua đ ất, bà đã xây nhà ở đến nay và không có tranh chấp với ai.
Ngày 16/7/2020, mọi người gồm bà, bà X, ông H1, bà M, bà H2 đến Văn phòng công chứng Trần Đình K để ký Văn bản thỏa thuận, đồng ý để ông H1 đại diện ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà X. Mục đích để ông H1 đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau này có vấn đề gì thì ông H sẽ thay mặt mọi người làm các thủ tục pháp lý vì ông H còn trẻ, nhanh nhẹn, còn bà X đã lớn tuổi, đi lại khó khăn, việc bà X ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông H lúc nào và có trả tiền hay không thì bà không biết. Sau này, ông H đề nghị đưa Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông H giữ thì mọi người không đồng ý vì ông H1 chỉ là cháu bà X, từ đó, lời qua tiếng lại dẫn đến tranh chấp. Ông H1 có nói ai đứng tên được thì ông H1 sẽ làm thủ tục ký tên, giao cho người đó nhưng không ai chịu nhận.
Nay, bà X khởi kiện yêu cầu Tòa ánh ủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 14/7/2020, bà đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.
+ Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Vũ Văn T1 trình bày:
Nguồn gốc đất hiện ông đang quản lý, sử dụng thuộc một phần thửa 64, tờ bản đồ số 10 xã Long An, do ông và vợ là bà Phan Thị Nhài mua của ông Phan Doãn Mùi vào năm 2017. Đất này dom ẹ vợ ông Mùi là bà Xa cho ông Mùi nhưng chỉ cho miệng và vi ệc mua bán gi ữa vợ chồng ông và ông Mùi cũng chỉ nói miệng với nhau, ông Mùi đã chết năm 2020. Di ện tích đất do vợ chồng ông mua có chiều ngang 4m, chi ều dài 26m với giá 160.000.000 đồng, sau khi mua đất của ông Mùi, vợ chồng ông đã xây nhà ở đến nay, không có tranh chấp với ai.

## Page 7

7 Ngày 16/7/2020, ông bận đi làm nên không bi ết bà Nhài cùng những người khác ký văn bản thỏa thuận, khi đi làm về, ông được vợ là bà Nhài nói lại nội dung. Theo đó, bà Nhài, bà Xa, ông Hiệp, bà Mão, bà Hạnh đến Văn phòng công chứng Trần Đình Khương đ ể lập Văn bản thỏa thuận, đồng ý để ông Hiệp đại diện đứng tên gi ấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mục đích đ ể sau này có vấn đ ề gì thì ông Hiệp s ẽ thay mặt mọi ngư ời làm các thủ tục pháp lý vì ông Hiệp trẻ, nhanh nhẹn, còn bà Xa đã lớn tuổi, đi lại khó khăn, còn việc bà Xa ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Hiệp lúc nào thì ông không biết. Sau này, ông Hiệp muốn giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng lại không được giao nên hai bên xảy ra mâu thu ẫn, lời qua ti ếng lại dẫn đến tranh chấp.
 Nay, bà Xa khởi ki ện yêuc ầu Tòa ánh ủy hợp đồng chuy ển như ợng quyền sử dụng đất ký ngày 14/7/2020 gi ữa bà Xa và anh Hi ệp, ông đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.
+ Ngư ời có quy ền l ợi, nghĩa v ụ liên quan Văn phòng công chứng Trần Đình Khương có văn bản trình bày:
Theo h ồ sơ lưu trữ tại Văn phòng công chứng Trần Đình Khương, hợp đồng chuyển nhượng ngày 14/7/2020, số công chứng 5261/2020, quyển 07/2020 (bà Nguyễn Thị Xa và ông Nguy ễn Khắc Hiệp) và văn bản thỏa thuận về việc xác định phần quyền sử dụng đất được sử dụng chung s ố 5407/2020, quyển số 07/2020 ngày 16/7/2020 (giữa ông Nguyễn Khắc Hiệp, bà Trần Thị Mỹ Hạnh, bà Phan Thị Nhài, bà Phan Thị Mão, bà Nguyễn Thị Xa) do Văn phòng công chứng Trần Đình Khương chứng nhận.
- Hợp đồng chuyển nhượng và văn bản thỏa thuận được các bên tham gia hoàn toàn t ự nguyện, trình t ự công chứng hợp đồng chuyển nhượng và văn bản thỏa thuận đã đư ợc thực hiện đúng quy định của pháp lu ật, nội dung hợp đồng, văn bản thỏa thuận được các bên đọc lại và đồng ý ký tên. Do v ậy, việc yêu cầu hủy là không có cơ sở.
- Việc công chứng văn bản thỏa thu ận v ề việc xác định phần quy ền s ử dụng đất được sử dụng chung s ố 5407/2020, quyển số 07/2020 ngày 16/7/2020 giữa ông Nguyễn Khắc Hiệp, bà Trần Thị Mỹ Hạnh, bà Phan Thị Nhài, bà Phan Thị Mão, bà Nguyễn Thị Xa được thực hiện đúng quy định của pháp luật và thể hiện đầy đủ nội dung theo ý chí của những người tham gia.
+ Người có quy ền lợi, nghĩa v ụ liên quan chị Cao Thị Hoa đã đư ợc Tòa án tống đạt triệu tập hợp lệ nhiều lần nhưng vẫn vắng mặt nên không có lời khai.
Tại bản án dân s ự sơ thẩm số 05/2022/DS-ST ngày 26 tháng 01 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai tuyên xử:

## Page 8

- Căn cứ vào khoản 3 Đi ều 26; đi ểm c, kho ản 1 Đi ều 39; Điều 157, 165, 203, 220, 227, 228, 235, 264, 266 và khoản 1 Điều 273 của Bộ luật tố tụng dân sự.
- Căn cứ Điều 117, 118, 122, 124, 385, 405, 500, 501 và khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015;
- Căn cứ Điều 167, 188 Luật đất đai năm 2013.
- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.
Tuyên xử:
1. Chấp nhận yêuc ầu khởi ki ện của bà Nguy ễn Thị Xa đối với ông Nguyễn Khắc Hiệp.
Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 64, tờ bản đồ số 10 xã Long An được ký kết ngày 14/7/2020 và được công chứng tại Văn phòng công chứng Trần Đình Khương (số công chứng 5261/2020, quyển 07/2020) giữa bà Nguyễn Thị Xa và ông Nguyễn Khắc Hiệp là vô hiệu.
Bà Nguyễn Thị Xa có nghĩa v ụ liênh ệ với cơ quan Nhà nư ớc có thẩm quyền để xin cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 64, tờ bản đồ số 10 xã Long An theo quy định của pháp luật.
Ngoài ra bản án còn tuyên về án phí, chi phí tố tụng và quyền kháng cáo của các đương sự.
- Ngày 10/02/2022, bị đơn ông Nguyễn Khắc Hiệp kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.
Tại phiên tòa phúc thẩm, người kháng cáo sửa đổi bổ sung yêu cầu kháng cáo đề nghị cấp phúc thẩm hủy bản án sơ th ẩm, nguyên đơn gi ữ nguyên yêuc ầu khởi kiện. Các bên đương s ự không thỏa thu ận đư ợc v ề việc gi ải quyết v ụ án. Không đương sự nào cung cấp thêm tài liệu, chứng cứ mới.
 Ý ki ến của Luật sư bảo v ệ quyền và lợi ích hợp pháp của b ị đơn ông Nguyễn Khắc Hiệp:
- Theo đơn khởi ki ện nguyên đơn yêuc ầu hủy Hợp đồng chuy ển như ợng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 64, tờ bản đồ số 10 xã Long An đư ợc ký kết ngày 14/7/2020 giữa bà Nguyễn Thị Xa và ông Nguyễn Khắc Hiệp, cấp sơ thẩm giải quyết tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký kết ngày 14/7/2020 giữa bà Xa và ông Hiệp vô hiệu là vượt quá yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
- Cấp sơ thẩm tuyênH ợp đồng chuyển như ợng quyền s ử dụng đất vô hi ệu nhưng không giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu là thiếu sót.

## Page 9

- Cấp sơ thẩm tuyên buộc ông Hiệp phải chịu chi phí tố tụng là không đúng.
Đề nghị Hội đồng xét x ử chấp nhận kháng cáoc ủa ông Hi ệp, hủy bản án sơ thẩm số 05/2022/DS-ST ngày 26/01/2022 của Tòa án nhân dân huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai.
Ý kiến của đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai:
- Người tham giat ố tụng và ngư ời tiến hành t ố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. bị đơn làm đơn kháng cáo đúng quy định pháp luật nên được xem xét.
- Về đường lối giải quyết:
Bị đơn kháng cáo nhưng không cung cấp được cứng cứ chứng minh cho yêu cầu kháng cáoc ủa mình, vì vậy đề nghị Hội đồng xét x ử không chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Hiệp.
Căn cứ khoản 1 Điều 308 B ộ luật tố tụng dân s ự, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm không chấp nhận kháng cá o của b ị đơn. Gi ữ nguyên bản án s ơ thẩm s ố 05/2022/DS-ST ngày 26/01/2022 của Tòa án nhân dân huy ện Long Thành, tỉnh Đồng Nai.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn c ứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa. Hội đồng xét x ử nhận định:
[1] Về đơn kháng cáo: Đơn kháng cáo của bị đơn ông Nguyễn Khắc Hiệp làm trong thời hạn và đúng quy định của pháp luật nên được chấp nhận để xem xét theo trình tự phúc thẩm.
[2] Về thủ tục tố tụng: Văn phòng công chứng Trần Đình Khương có đơn xin xét xử vắng mặt còn ông Thủy, bà Nhài, bà Nhung, chị Hoa đã được tống đạt hợp lệ lần thứ hai nhưng vắng mặt tại phiên tòa nên căn cứ khoản 2, 3 Điều 296 Bộ luật tố tụng dân sự mở phiên tòa phúc thẩm xét xử vắng mặt các đương sự.
[3] Về thẩm quyền giải quyết, áp dụng pháp luật, đương sự trong vụ án: Tòa án cấp sơ thẩm đã xác định đúng và đầy đủ.
[4] Về nội dung:
Qua chứng cứ có tại hồ sơ vụ án và lời trình bàyc ủa các đương s ự tại phiên tòa thể hiện các bên tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất 642,9m2, thuộc thửa số 64, tờ bản đồ số 10 xã Long An, đã đư ợc Sở Tài nguyên và môi trư ờng tỉnh Đồng Nai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

## Page 10

10 quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CB 354438 ngày 01/9/2015 do bà Nguyễn Thị Xa đứng tên, mục đích s ử dụng đất: Đất trồng cây hàng năm khác. Ngày 14/7/2020, tại Văn phòng công chứng Trần Đình Khương, bà Nguy ễn Thị Xa và ông Nguy ễn Khắc Hiệp đã ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo đó, bà Xa chuyển nhượng cho ông Hiệp toàn bộ quyền sử dụng đất thuộc thửa 64, tờ bản đồ số 10 xã Long An với giá 50.000.000 đồng. Ngày 24/7/2020, ông Hiệp đã được cập nhật tại trang 3 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo bà Xa, vi ệc ký hợp đồng chuy ển như ợng quy ền s ử dụng đất ngày 14/7/2020 chỉ là hình thức để hợp thức hóa cho ông Hiệp được đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thực chất, giữa hai bên không có giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bà Xa chưa nhận số tiền 50.000.000 đồng ghi trong hợp đồng nên bà Xa yêuc ầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên, còn ông Hiệp xác định việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tự nguyện, đúng thủ tục và ông đã giao đ ủ số tiền 50.000.000 đồng nên ông không đồng ý theo yêu cầu của bà Xa.
Quá trình làm việc tại cấp sơ thẩm, các đương sự khai thống nhất diện tích đất 642,9m2 thuộc thửa số 64, t ờ bản đ ồ số 10 xã Long An, Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh Đồng Nai đã cấp Gi ấych ứng nhận quy ền s ử dụng đất cho bà Xa và trong quá trình sử dụng, bà Xa đã bán một phần đất cho người khác. Cụ thể, bà Xa đã bán cho bà Mão, sau đó bà Mãot ặng cho ông Hiệp một phần đất; bà Xa bán cho vợ chồng ông Thủy, bà Nhài; bà Xa bán cho bà Trần Thị Mỹ Hạnh, sau đó bà Hạnh bán lại cho bà Nguy ễn Thị Nhung. Hiện bà Mão, ông Hi ệp, ông Thủy, bà Nhài, bà Nhung đã xây dựng nhà ở ổn định, không tranh chấp.
Bà Xa, bà Nhài, bà Mão, bà Hạnh khai do bà Xa đã lớn tuổi, đi lại khó khăn nên các bên thống nhất để cho ông Hiệp là cháu của bà Xa còn trẻ, nhanh nhẹn đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau này có vấn đề gì thì ông Hiệp sẽ thay mặt mọi người làm các thủ tục pháp lý. Vì vậy, bà Xa, bà Nhài, bà Mão, bà H ạnh, ông Hiệp đã đến Văn phòng công chứng Trần Đình Khương đ ể ký Văn bản thỏa thuận về việc xác định phần quyền sử dụng đất được sử dụng chung và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hai văn bản này theo đương sự thì được ký cùng ngày, nhưng theo các tài liệu, giấy tờ do Văn phòng công chứng Trần Đình Khương giao nộp thì Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Xa và ông Hi ệp được ký ngày 14/7/2020, còn Văn bản thỏa thuận về việc xác định phần quyền sử dụng đất đư ợc s ử dụng chung gi ữa bà Xa, bà Nhài, bà Mão, bà H ạnh, ông Hi ệp được ký ngày 16/7/2020. Riêng ông Hi ệp cho rằng đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ bà Xa trên tinh thần tự nguyện và đã trả đủ số tiền chuyển nhượng là 50.000.000 đồng.
Xét thấy, qua kết quả xem xét thẩm định tại chỗ, đo vẽ hiện trạng sử dụng đất tranh chấp tại Bản đồ hiện trạng thửa đất số 6319/2021 ngày 11/6/2021 thể hiện:

## Page 11

- Bà Nguy ễn Thị Xa đang qu ản lý, s ử dụng căn nhà di ện tích 94,9m 2 trên phần đất có diện tích 170,5m2.
 - Bà Phan Thị Nhài, ông Vũ Văn Thủy đang qu ản lý, s ử dụng căn nhà di ện tích 60,6m2 trên phần đất có diện tích 106,5m2.
- Bà Nguyễn Thị Nhung đang quản lý, sử dụng căn nhà diện tích 78,9m2 trên phần đất có diện tích 119,1m2.
- Bà Phan Thị Mão đang quản lý, sử dụng căn nhà diện tích 104m2 trên phần đất có diện tích 131,7m2.
- Ông Nguyễn Khắc Hiệp đang qu ản lý, s ử dụng căn nhà di ện tích 104,7m 2 trên phần đất có diện tích 115,1m2.
Đối chiếu với quy định về tách thửa trên địa bàn tỉnh Đồng Nai thì thửa đất số 64, tờ bản đồ số 10 xã Long An không đủ điều kiện tách thửa cho từng người.
Qua xem xét Văn bản thỏa thuận ngày 16/7/2020 tại Điều 1 các bên đương sự thỏa thu ận: Chúng tôi đồng ý đ ể ông Nguy ễn Khắc Hi ệp đại di ện ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bên nhận chuyển nhượng) với bà Nguy ễn Thị Xa và đứng tên chủ sử dụng đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc thửa số 64, tờ bản đồ số 10 xã Long An. Trong văn bản thỏa thuận cũng nêu rõ quyền sử dụng đất mà mỗi người tham gia thỏa thuận được quyền sử dụng. Trong đó:
- Ông Hiệp được sử dụng một phần thửa 64 (số thửa tạm thời theo bản vẽ là 64a), tờ bản đồ số 10 diện tích 113,3m2.
- Bà Hạnh được sử dụng một phần thửa 64 (s ố thửa tạm thời theo bản vẽ là 64c), tờ bản đồ số 10 diện tích 119,6m2.
- Bà Nhài đư ợc sử dụng một phần thửa 64 (s ố thửa tạm thời theo bản vẽ là 64d), tờ bản đồ số 10 diện tích 126,7m2.
- Bà Mão đư ợc sử dụng một phần thửa 64 (s ố thửa tạm thời theo bản vẽ là 64b), tờ bản đồ số 10 diện tích 132,2m2.
- Bà Xa được sử dụng một phần thửa 64 (số thửa tạm thời theo bản vẽ là 64e), tờ bản đồ số 10 diện tích 151,1m2.
Kèm theo văn bản thỏa thuận là bản Trích lục và đo tách thửa đất bản đồ địa chính thể hiện phần đất thuộc quyền sử dụng của mỗi người tham gia.
Như vậy vị trí đất các đương s ự đang sử dụng theo theo Bản đồ hiện trạng thửa đất số 6319/2021 ngày 11/6/2021 của Văn phòng đăng ký đất đait ỉnh Đồng Nai- chi nhánh Long Thành tương ứng phù hợp với bản Trích lục và đo tách thửa đất bản đồ địa chính cung cấp cho Văn phòng công chứng Trần Đình Khương.

## Page 12

12 + V ề giá chuyển như ợng: Theo kết qu ả thẩm định giát ại Chứng thư thẩm định giá s ố 58/2021/TĐG-CT ngày 29/6/2021 của Công tyc ổ phần thẩm định giá Minh Phát thì quyền sử dụng đất thuộc thửa 64, tờ bản đồ số 10 xã Long An có giá trị 5.078.910.000 đồng nhưng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký kết giữa bà Xa và ông Hiệp ghi giá chuyển nhượng 50.000.000 đồng là không phù hợp, thấp hơn rất nhiều so với với giá trị thực tế, mặt khác, trư ờng hợp bà Xa chuy ển nhượng trọn thửa số 64, tờ bản đồ số 10 xã Long An cho ông Hi ệp sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi hợp pháp của những người khác.
Ông Hiệp xác định đã thanh toán đ ủ cho bà Xa 50.000.000 đ ồng, về phía bà Xa không thừa nhận, ông Hiệp không cung cấp được tài liệu, chứng cứ chứng minh đã thanh toán đủ tiền cho bà Xa nên lời trình bày nàyc ủa ông Hiệp là không có cơ sở.
Tại phiên tòa phúc thẩm ông Hi ệp thừa nhận ông chỉ đại diện đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 05 h ộ đang sinh sống và có nhà trên thửa đất số 64, tờ bản đồ số 10 xã Long An, huyện Long Thành.
Từ những chứng cứ đã phân tích ở trên đủ cơ sở xác định, bà Xa và ông Hiệp ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 14/7/2020 chỉ nhằm mục đích để cho ông Hi ệp đư ợc đứng tên trên Gi ấych ứng nhận quy ền s ử dụng đ ất, vi ệc chuyển nhượng chỉ là giả tạo, không có thực, do đóc ấp sơ thẩm đã giải quyết chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Xa và tuyên b ố đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 14/7/2020 được công chứng tại Văn phòng công chứng Trần Đình Khương giữa bà Xa và ông Hiệp đối với diện tích đất 642,9m2 thuộc thửa 64, tờ bản đồ số 10 xã Long An, huy ện Long Thành, tỉnh Đồng Nai vô hi ệu là có căn c ứ và đúng theo quy định tại các Điều 117, 118, 122, 124, 385, 405, 500, 501 B ộ luật dân s ự năm 2015.
Do các đương s ự không có yêuc ầu giải quyết hậu quả của giao dịch dân s ự vô hiệu nên cấp sơ thẩm không xem xét giải quyết và các đương s ự có quyền khởi kiện yêuc ầu Tòa án gi ải quyết bằng vụ kiện khác khi có yêuc ầu là phù hợp quy định pháp luật.
[5] Về chi phí tố tụng: Do chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Xa nên cấp sơ thẩm giải quyết buộc ông Hiệp phải chịu chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ, đo đạc, thu thập tài liệu chứng cứ và thẩm định giá là 76.111.643 đồng. Bà Xa đã tạm nộp vì vậy ông Hiệp phải hoàn trả lại cho bà Xa là đúng theo quy định tại khoản 1 diều 157, khoản 1 Điều 165 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[6] Về án phí:
- Án phí sơ thẩm: Ông Hiệp phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm.

## Page 13

13 Bà Nguyễn Thị Xa là ngư ời cao tu ổi, có đơn xin mi ễn nộp tiền tạm ứng án phí nên Tòa án đã miễn nộp tạm ứng án phí cho bà Xa.
- Án phí phúc thẩm: Do kháng cáo của ông Hiệp không được hội đồng xét xử chấp nhận, do đó ông Hiệp phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định.
+ Xét đề nghị của luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn ông Nguyễn Khắc Hiệp không phù hợp với nhận định của Hội đồng xét x ử nên không chấp nhận.
+ Đề nghị của Ki ểm sát viên tại phiên tòa phúc thẩm phù hợp với tài li ệu, chứng cứ có tại hồ sơ vụ án và nhận định của Hội đồng xét xử nên chấp nhận.
Vì những lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH:
- Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự.
Không chấp nhận kháng cáo của ông Nguyễn Khắc Hiệp; Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 05/2022/DS-ST ngày 26 tháng 01 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai.
- Căn cứ vào khoản 3 Đi ều 26; đi ểm c, kho ản 1 Đi ều 39; Đi ều 157, 16 5, 203, 220, 227, 228, 235, 264, 266, khoản 1 Đi ều 273, 313 của Bộ luật Tố tụng dân sự.
- Căn cứ Điều 117, 118, 122, 124, 385, 405, 500, 501 và khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015;
- Căn cứ Điều 167, 188 Luật đất đai năm 2013.
- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.
Tuyên xử:
1. Chấp nhận yêuc ầu khởi ki ện của bà Nguy ễn Thị Xa v ề việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền s ử dụng đất” đối với ông Nguy ễn Khắc Hiệp.
Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 64, tờ bản đồ số 10 xã Long An, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai được ký kết ngày 14/7/2020 và đư ợc công chứng tại Văn phòng công chứng Trần Đình Khương (số công chứng 5261/2020, quyển 07/2020) giữa bà Nguyễn Thị Xa và ông Nguyễn Khắc Hiệp là vô hiệu.
Bà Xa có nghĩa v ụ liên hệ với cơ quan Nhà nư ớc có thẩm quyền để điều chỉnh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 64, tờ bản đồ số 10 xã Long An, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai theo quy định của pháp luật.

## Page 14

2. Về chi phít ố tụng: Ông Hi ệp phải chịu 76.111.643 đồng (bảy mươi sáu triệu một trăm mư ời một ngàn sáu trăm bốn mươi ba đ ồng) chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ, đo đạc, thu thập tài liệu chứng cứ và thẩm định giá. Bà Xa đã tạm nộp vì vậy ông Hiệp phải hoàn trả lại cho bà Xa.
3. Về án phí:
+ Án phí dân sự sơ thẩm: Ông Hiệp phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm.
+ Án phí phúc th ẩm: Ông Hiệp phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 300.000 đồng theo biên lai thu số 0005287 ngày 18/02/2022 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Long Thành. Ông Hiệp đã nộp đũ án phí phúc thẩm.
Kể từ ngày có đơn yêuc ầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãic ủa số tiền còn phải thi hành án theom ức lãi su ất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.
Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Lu ật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quy ền yêu cầu thi hành án, t ự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật thi hành án dân s ự, thời hiệu thi hành án đư ợc thực hiện theo quy định tại Điều 30 Lu ật thi hành án dân sự (sửa đổi bổ sung năm 2014).
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.

Thành viên Hội đồng xét xử Thẩm phán-Chủ tọa phiên tòa






Đỗ Minh Nhựt Ngô Thanh Sỹ Võ Văn Toàn

## Page 15

Nơi nhận:
- TAND cấp huyện;
- VKSND tỉnh Đồng Nai;
- Chi cục THADS cấp huyện;
- Đương sự trong vụ án;
- Lưu.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN-CHỦ TỌA PHIÊN TÒA





 Võ Văn Toàn