Bản án số: 36/2022/DS-PT
Tranh chấp cọc
Số: 36/2022/DS-PT
Ngày: 20/07/2022
Tòa án xét xử: TAND tỉnh Khánh Hòa
Cấp xét xử: Phúc thẩm
Loại vụ việc: Dân sự
Thông tin vụ việc: Chấp nhận yêu cầu

## Page 1

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH KHÁNH HÒA CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc Bản án số: 36/2022/DS-PT Ngày: 06/07/2022 V/v: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc.
NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH KHÁNH HÒA
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Võ Đình Phương Các Thẩm phán: Bà Lê Thị Hiền Ông Phạm Đình Thanh
- Thư ký phiên tòa : Bà Nguyễn Thị Ngọc Ánh - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Khánh Hòa tham gia phiên tòa :
Bà Trần Thị Kim Liên - Kiểm sát viên.
Ngày 06 tháng 07 năm 2022, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa, xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 13/2022/TLPT-DS ngày 07 tháng 3 năm 2022 về việc“Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.
Do bản án dân sự sơ thẩm số 32/2021/DS-ST ngày 26 tháng 10 năm 2021 của Tòa án nhân dân thị xã N, tỉnh Khánh Hòa bị kháng cáo.
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 19/2022/QĐ-PT ngày 09 tháng 06 năm 2022 giữa các đương sự:
* Nguyên đơn: Ông Võ Đức D, sinh năm 1982. Địa chỉ: phường Th, thị xã N, tỉnh Khánh Hòa. Có mặt.
* Bị đơn:
1. Ông Lê Tiến Ng, sinh năm 1965
2. Bà Lê Thị C, sinh năm 1970 Địa chỉ: phường D, thị xã N, tỉnh Khánh Hòa. Đều có mặt.
* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
1. Bà Võ Thị Kim Q, sinh năm 1985. Địa chỉ: phường Th, thị xã N, tỉnh Khánh Hòa.
Người đại diê ên theo ủy quyền của bà Q: Ông Võ Đức D, sinh năm 1982, địa chỉ: phường Th, thị xã N, tỉnh Khánh Hòa. (theo Giấy ủy quyền ngày 02/11/2020). Có mặt.
1

## Page 2

2. Ông Lê Nông Thành N, sinh năm 1993. Địa chỉ: phường D, thị xã N, tỉnh Khánh Hòa.
Người đại diê ên theo ủy quyền của ông Nghiê êp: Ông Lê Tiến Ng, sinh năm 1965 và b à Lê Thị C , sinh năm 1970 , cùng địa chỉ: phường D, thị xã N, tỉnh Khánh Hòa. (Theo Giấy ủy quyền ngày 12/11/2020). Có mặt.
3. Ông Lê Nông Thành Y, sinh năm 1995. Địa chỉ: phường D, thị xã N, tỉnh Khánh Hòa. Yêu cầu xét xử vắng mặt.
4. Bà Lê Thị Yên B, sinh năm 2002. Nơi cư trú: phường D, thị xã N, tỉnh Khánh Hòa. Yêu cầu xét xử vắng mặt.
* Người kháng cáo: Bị đơn ông Lê Tiến Ng và bà Lê Thị C.
NỘI DUNG VỤ ÁN:
* Nguyên đơn ông Võ Đức D trình bày:
Ngày 14/7/2018, ông D mua lô đất của vợ chồng ông Lê Tiến Ng, bà Lê Thị C với giá 380.000.000 đồng, có diện tích 186 m 2 (6m x 31m) tọa lạc tại phường D, thị xã N, nằm giữa thửa đất số 652 và 653 thuộc tờ bản đồ số 10.
Hai bên có làm hợp đồng đặt cọc 100.000.000 đồng và thỏa thuận tới ngày 16/9/2018 thì ông Ng, bàC phải làm xong sổ và giao cho bên mua. Nhưng đến ngày 16/9/2018 thì ông Ng, bàC không thực hiện theo thỏa thuận nên hai bên làm tiếp một thỏa thuận cho thêm thời gian từ ngày 14/9/2018 đến 14/3/2019 để ông Ng, bàC làm sổ. Đến ngày 14/3/2019, hai bên làm tiếp một thỏa thuận từ ngày 16/3/2019 đến ngày 16/6/2019 để hoàn tất thủ tục chuyển nhượng nhưng ông Ng, bàC vẫn chưa làm xong. Rồi hai bên tiếp tục gia hạn hợp đồng từ ngày 16/6/2019 đến ngày 16/6/2020, nhưng ông Ng bàC vẫn không thực hiện. Lý do ông Ng, bàC đưa ra là diện tích này không đủ để tách thửa theo quy định của pháp luật nhưng cho đến nay các bên vẫn không thực hiện thỏa thuận trên. Đến 23/6/2020, ông D có gửi đơn đến Ủy ban nhân dân phường D để hòa giải nhưng không thành. Nay ông yêu cầu ông Ng, bà C bồi thường cọc với số tiền 300.000.000 đồng, cụ thể trả lại 100.000.000 đồng tiền đặt cọc và 200.000.000 đồng tiền phạt cọc do vi phạm hợp đồng đặt cọc.
* Bị đơn ông Lê Tiễn Ng, bà Lê ThịC trình bày:
Vợ chồng ông bà xác định vào ngày 14/7/2018 có bán lô đất cho ông Võ Đức D với diện tích 186 m2 (6m x 31m) tọa lại tại phường D, thị xãN nằm giữa thửa đất số 652 và thửa đất 653 thuộc tờ bản đồ số 10 chưa được Nhà nước cấp sổ với giá thỏa thuận 380.000.000 đồng . Hai bên có làm hợp đồng đặt cọc 100.000.000 đồng và thỏa thuận tới ngày 16/9/2018 thì vợ chồng ông Ng, bàC phải làm xong sổ và giao cho bên mua.
Hợp đồng không ghi ngày tháng thì ông D chỉ giao số tiền 50.000.000 đồng, không có ghi giấy, 07 ngày sau vợ chồng ông bà có nhận thêm 50.000.000 đồng, tổng cộng là 100.000.000 đồng. Vợ chồng ông bà và ông D có đến liên hê ê 2

## Page 3

ông Đặng Đến - cán bô ê địa chính phường D để làm hồ sơ đo đạc để tách thửa đất đứng tên ông D và ông Đă êng Đến có hướng dẫn ông D lên làm thủ tục tại phường sau đó chuyển lên Văn phòng đăng ký đất đai để tách riêng sổ đỏ đứng tên ông D, nhưng ông D không đồng ý, buộc vợ chồng ông bà phải nhập phần diện tích 186 m 2 đất chưa được cấp sổ và phần diện tích được Nhà nước công nhận rồi cắt riêng sổ đỏ giao cho ông D, vợ chồng ông bà phải chịu chi phí thuế ra sổ đỏ đứng tên ông D thì ông D mới đồng ý giao đủ số tiền 280.000.000 đồng còn lại. Do đó, Văn phòng đăng ký đất đai không tách thửa được vì họ yêu cầu phần diện tích 186 m2 đất chưa được cấp sổ thì làm sổ riêng đứng tên ông D, còn nhập vào sổ đỏ của ông bà thì diện tích 300m2 mới được cắt, ông D không đồng ý. Vì vậy, đã hủy bỏ hồ sơ, trả lại tiền tạm ứng đo đạc, gây thiệt hại cho ông bà.
Nay ông Dyêu cầu vợ chồng ông bà trả 100.000.000 đồng tiền đặt cọc và 200.000.000 đồng tiền bồi thường hợp đồng đặt cọc thì vợ chồng ông bà không đồng ý. Vợ chồng ông bà yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định pháp luật.
* Trong quá trình giải quyết vụ án và tranh tụng tại phiên tòa, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Võ Thị Kim Q ủy quyền cho ông Võ Đức D thống nhất với lời trình bày của nguyên đơn.
* Trong quá trình giải quyết vụ án và tranh tụng tại phiên tòa, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Lê Nông Thành Nủy quyền cho ông Lê Tiến Ng và bà Lê Thị C thống nhất với lời trình bày của bị đơn.
* Trong quá trình giải quyết vụ án người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Lê Nông Thành Y và bà Lê Thị Yên B có đơn xin vắng mặt vì lý do đang học ở xa và không có ý kiến gì.
Bản án dân sự sơ thẩm số 32/2021/DS-ST ngày 26 tháng 10 năm 2021 của Tòa án nhân dân thị xã N, tỉnh Khánh Hòa đã căn cứ các Điều 26, 35, 39, khoản 4 Điều 91, các Điều 147, 227, 228, 271 và 273 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; các Điều 117, 122, 123, 131, 328 Bộ luật dân sự năm 2015; khoản 1 Điều 168 Luật đất đai năm 2013; khoản 4 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2017 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án, quyết định:
Chấp nhâên một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Võ Đức D đối với bị đơn ông Lê Tiến Ng, bà Lê Thị C về việc “ Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.
Tuyên bố Hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhường quyền sử dụng đất được ký kết giữa ông Võ Đức D với ông Lê Tiến Ng, bà Lê Thị C vào các ngày 14/7/2018; 16/3/2019 và ngày 16/6/2019 là vô hiệu. Buộc ông Lê Tiến Ng, bà Lê Thị C phải trả lại cho ông Võ Đức D số tiền 100.000.000 đồng.
Ngoài ra, bản án còn tuyên về chi phí tố tụng, án phí và quyền kháng cáo theo quy định.
3

## Page 4

Ngày 15/11/2021, bị đơn ông Lê Tiến Ng và bà Lê Thị C có đơn kháng cáo toàn bô ê bản án sơ thẩm.
Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn và bị đơn thống nhất thỏa thuận các hợp đồng đặt cọc nêu trên là vô hiệu. Bị đơn trả cho nguyên đơn 100.000.000đồng; nguyên đơn tự nguyện chịu toàn bộ chi phí xem xét thẩm định và bị đơn tự nguyện chịu toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm và phúc thẩm.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Khánh Hòa phát biểu: Đề nghị áp dụng Điều 300, khoản 2 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự, sửa bản án sơ thẩm và đề nghị Hội đồng xét xử công nhận sự thỏa thuận của các đương sự.
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Căn cứ vào tài liệu chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định:
[1] Về thủ tục tố tụng: Ngày 26/10/2021, Tòa án nhân dân thị xãN xét xử vụ án. Ngày 08/11/2021, Bản án sơ thẩm được giao cho ông Ng, bà C. Ngày 15/11/2021, ông Ng, bàC kháng cáo. Như vậy, đơn kháng cáo của ông Ng, bàC trong hạn luật định nên được xem xét theo quy định.
[2] Tại phiên tòa phúc thẩm, các đương sự đều thống nhất thỏa thuận với nhau toàn bộ nội dung vụ án như sau:
- Nguyên đơn và bị đơn thống nhất các Hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết giữa ông Võ Đức D với ông Lê Tiến Ng, bà Lê Thị C vào ngày 14/7/2018, ngày 16/3/2019 và ngày 16/6/2019 là vô hiệu;
- Nguyên đơn ông Võ Đức D và bị đơn ông Lê Tiến Ng, bà Lê Thị C thống nhất ông Ng và bàC trả cho ông D số tiền 100.000.000đồng.
- Về chi phí tố tụng: Ông D tự nguyện chịu chi phí xem xét, thẩm định số tiền 3.628.000đồng.
- Về án phí: Các đương sự thống nhất chịu án phí dân sự sơ thẩm và phúc thẩm theo quy định pháp luật.
Hội đồng xét xử thấy rằng sự thỏa thuận của các đương sự hoàn toàn tự nguyện, không vi phạm điều cấm của pháp luật và không trái đạo đức xã hội.
Căn cứ Điều 300 của Bộ luật tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm, công nhận sự thỏa thuận của các đương sự.
Vì các lẽ trên;
QUYẾT ĐỊNH:
- Căn cứ Điều 300 và khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;
- Căn cứ Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
4

## Page 5

Tuyên xử: Sửa bản án sơ thẩm, công nhận sự thỏa thuận của các đương sự, cụ thể như sau:
- Các Hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết giữa ông Võ Đức D với ông Lê Tiến Ng, bà Lê Thị C vào các ngày 14/7/2018, ngày 16/3/2019 và ngày 16/6/2019 là vô hiệu;
- Ông Lê Tiến Ng và bà Lê Thị C phải trả cho ông Võ Đức D số tiền 100.000.000đồng (Một trăm triệu đồng).
* Về án phí: Ông Ng và bàC phải chịu 5.000.000đồng (Năm triệu đồng)
án phí dân sự sơ thẩm và 300.000đồng (Ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự phúc thẩm nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AA/2021/0004212 ngày 19/11/2021 của Chi cục thi hành án dân sự thị xã N. Như vậy, ông Ng và bàC còn phải nộp 5.000.000đồng (Năm triệu đồng) án phí.
Hoàn lại cho ông Võ Đức D 7.500.000đồng (Bảy triệu năm trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí số AA/2018/0009988 ngày 13/10/2020 của Chi cục thi hành án dân sự thị xã N.
* Về chi phí tố tụng: Ông D tự nguyện chịu chi phí xem xét, thẩm định số tiền 3.628.000đồng (Ba triệu sáu trăm hai mươi tám nghìn đồng).
* Quy định: Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án và bản án có hiệu lực thi hành, nếu người phải thi hành án không thi hành án thì còn phải trả lãi theo quy định tại Điều 357 của Bộ luật Dân sự tương ứng với số tiền và thời gian chưa thi hành án.
Trường hợp bản án được thi hành theo qui định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.
Nơi nhận: TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM
- Các đương sự; THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA
- VKSND tỉnh Khánh Hòa;
- TAND thị xã N;
- Chi cục THADS thị xã N;
- Lưu: Tòa DS, VP, hồ sơ vụ án. (đã ký)
 Võ Đình Phương 5